Research Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt - Deutschland | 2. Quartal 2020 Erschienen am 05.05.2020
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Research Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt Deutschland | 2. Quartal 2020 Erschienen am 05.05.2020
Zusammenfassung
▪ Inmitten der aktuellen COVID-19 Pandemie in Deutschland, steigenden Fallzahlen und zunehmenden wirtschaftlichen Auswirkungen ana-
lysiert McMakler die Auswirkungen der Krise auf den deutschen Immobilienmarkt
▪ Nach anfänglich jahresüblichen Entwicklungen geht das Volumen von Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten mit Eintreten des
Virus in Deutschland zurück. Dies ist sowohl für Kauf- (- 30%), als auch für Mietimmobilien (- 16%) der Fall, für Kaufimmobilien ausge-
prägter und für Mietimmobilien etwas später.
▪ Das Gesamtangebot für Immobilien (Inventar) folgt bei Kauf und Miete nach einem leichten Rückgang infolge der Ankunft von COVID-19
in Deutschland einem bis zur 13. Kalenderwoche andauernden Seitwärtstrend. Ab der 13. Kalenderwoche steigt das Inventar stetig an,
stärker als im Vergleichsjahr 2019.
▪ Gemeinsam betrachtet ergeben sich folgende Beobachtungen: Bei Kaufimmobilien folgt auf die Ankunft des Virus ein Rückgang von
Neuangeboten und Inventar, was auch auf eine rückläufige Nachfrage schließen lässt. Aufgrund dieser verringerten Marktaktivität (- 28%)
lässt sich momentan wieder ein Anstieg des Gesamtangebots beobachten, vor allem nach dem bundesweiten Kontaktverbot. Bei Mietim-
mobilien tritt dieser Effekt erst später ein, nach den bundesweiten Maßnahmen. Jedoch führt auch hier ein Rückgang der Neuveröffentli-
chungen zusammen mit einer verringerten Marktaktivität (- 15%) zu einem steigenden Gesamtangebot.
▪ Für Käufer bringt die aktuelle Situation somit ein größeres Angebot an möglichen Immobilien mit sich, was ihre Auswahlmöglichkeiten
und ihre Chancen für den Kauf ihrer Traumimmobilie erhöht.Inhaltsverzeichnis Allgemeine Lage in der Bundesrepublik Deutschland ...................................................................................................................................................... 4 Auswirkungen von COVID-19 auf den deutschen Immobilienmarkt ........................................................................................................................... 6 Kontakte............................................................................................................................................................................................................................................ 12
Allgemeine Lage in der Bundesre-
publik Deutschland
Deutschland erlebte seinen ersten bestätigten
Fall des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 (fol-
gend COVID-19) am 27. Januar 2020 in Bayern.
Über die nächsten Wochen stieg die Zahl der In-
Fälle Genesene Todeszahlen
fizierten exponentiell an. Mit Stand vom 19. April
20201 haben sich nach offiziellen Angaben des 150.000
Robert-Koch-Instituts seit dem Ausbruch der
Atemwegserkrankung insgesamt 139.897 Perso-
nen in Deutschland mit COVID-19 infiziert. Zum
gleichen Zeitpunkt sind mit einer geschätzten 100.000
Anzahl von ca. 88.000 Personen ca. 62,90% der
Infizierten genesen. Mit einer Anzahl von 4.294
Todesfällen liegt die Mortalität von COVID-19 in
Deutschland bei ca. 3,07% (siehe Abb. 1). 50.000
Zunächst ergriffen die einzelnen Bundesländer
eigene Maßnahmen, wie etwa mit Schulschlie-
ßungen oder Einschränkungen des öffentlichen 0
Lebens. Am 22. März 2020 beschloss die Bun-
desregierung eine bundesweite Kontaktsperre,
welche in einer Pressekonferenz der Bundes-
kanzlerin am 15. April 2020 nochmals bis zum 4. Datum der Veröffentlichung des Robert-Koch-Instituts
Mai 2020 verlängert wurde. Derweil wird über
Abbildung 1. Fallzahlen von COVID-19 in der Bundesrepublik Deutschland (Quelle: Robert-Koch-Institut)
1 Der letzte Stand wurde aufgrund von den am 19. April
2020 eintretenden Lockerungen der Maßnahmen der
Bundesregierung gewählt.
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 4eine anfängliche Exit-Strategie diskutiert. Ab Die globalen Finanzmärkte befinden sich in sehr
dem 20. April dürfen Geschäfte mit einer Laden- turbulenten Zeiten und verzeichnen seit dem
fläche von weniger als 800m² und ausreichenden Ausbruch massive Kursverluste. In Deutschland
Hygienemaßnahmen ihre Türen wieder öffnen. fiel der deutsche Aktienindex am 18. März 2020
Größere Geschäfte bleiben geschlossen, öffentli- auf einem Tiefpunkt von 8.400 Punkten. Vor der
che Veranstaltungen sind weiterhin verboten und vierwöchigen Talfahrt notierte der Aktienindex
selbst traditionelle kulturelle Ereignisse, wie das noch mit einem Allzeithoch von knapp 13.800
Oktoberfest in München, werden sukzessive ab- Punkten. Kurz darauf, am 19. März 2020, kün-
gesagt. digte Christine Lagarde, die Präsidentin der Euro-
päischen Zentralbank, ein Notfallprogramm im
Die Folgen für die deutsche Wirtschaft sind deut-
Umfang von 750 Milliarden Euro an.
lich zu spüren. Wie auch in anderen Staaten kam
es zu Stilllegungen in der Industrie und zu Be-
schränkungen des öffentlichen Lebens. Auf-
grund der bundesweiten Kontaktsperre und bei-
spielsweise der Ladenschließungen erleben die
Unternehmen massive Umsatzeinbußen. Die
Bundesregierung reagierte mit Corona-Soforthil-
fen in Form von Zuschüssen mit bis zu 15.000€
oder mit zinsfreien Darlehen, um kleinere Unter-
nehmen und Selbstständige zu unterstützen und
zu entlasten.
Laut Angaben der Bundesagentur für Arbeit stieg
die Zahl der Kurzarbeitenden von Februar bis
März 2020 von etwa 40.000 auf 1.040.000 Per-
sonen an. Besonders stark traf es das verarbei-
tende und das Gastgewerbe sowie die sonstigen
wirtschaftlichen Dienstleistungen. Diese Berei-
che machen hier mehr als die Hälfte der ange-
zeigten Kurzarbeitenden aus.
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 5Auswirkungen von COVID-19 auf 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
den deutschen Immobilienmarkt
Neuveröffentlichungen
Betrachtet man die Entwicklung der neuveröf-
fentlichten Immobilieninserate in Deutschland,
lässt sich für das Jahr 2020 am Markt für
Wohnimmobilien bisher ein unübliches Bild be-
trachten. Nach dem gewohnten Abflauen des
Marktes zum Jahresende steigt die Anzahl der
Neuveröffentlichungen während des Jahresbe-
ginns normalerweise wieder an und stabilisiert
sich nach den ersten Wochen auf einem höheren Angebote 2019 Angebote 2020
Niveau. Dies lässt sich gut an den Entwicklungen Abbildung 2. Neuveröffentlichungen von Kaufimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich
im Jahr 2019 erkennen, welches somit für die
Analyse als Vergleichsreferenz herangezogen 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
werden kann.
Eine entsprechende Entwicklung ist 2020 jedoch
weder für Kauf- noch für Mietimmobilien zu be-
obachten. Zwar stieg die Zahl von Neuveröffent-
lichungen von Kaufobjekten im Januar noch kon-
tinuierlich, fiel dann jedoch am Monatsende ab
und bewegte sich im Folgenden wieder im Be-
reich des Jahresbeginns, ehe es in der zweiten
Märzhälfte zu einem erneuten Rückgang kam
(siehe Abb. 2). Bei den Mietobjekten ist ein ande-
res abweichendes Muster zu beobachten. Hier
Angebote 2019 Angebote 2020
waren die Neuangebotszahlen ab Jahresbeginn
sehr stabil und fielen erst im März (siehe Abb. 3). Abbildung 3. Neuveröffentlichungen von Mietimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 6Konkret sanken sowohl für Miet- als auch 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Kaufobjekte die Neuveröffentlichungen in der Fall in Deutschland Kontaktverbot
dritten Märzwoche deutlich. Im Laufe dieser Wo-
che, an dessen Ende das bundesweite Kontakt-
verbot verkündet wurde, beschlossen die einzel-
nen Landesregierungen bereits diverse Ein-
schränkungen des öffentlichen Lebens.
Ferner haben beide Arten der Kommerzialisie-
rung gemeinsam, dass sie bis Ende Januar, zum
Zeitpunkt des ersten COVID-19 Falls in Deutsch-
land, über den Vorjahreswerten liegen und sich
bis kurz vor Ende unserer Betrachtung darunter
Inventar 2019 Inventar 2020
bewegen. Im Gegensatz zu den Mietimmobilien
ist der Unterschied bei den Neuveröffentlichun- Abbildung 4. Gesamte Angebotszahlen von Kaufimmobilien in Deutschland im Vergleich
gen zum Kauf jedoch deutlicher ausgeprägt. Ver-
glichen mit 2019 ist das Neuangebotsvolumen 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
im Zeitraum bis Mitte April für Mietwohnungen
und Häuser um knapp 16% zurückgegangen, für
Wohnimmobilien zum Kauf um über 30%. Legt
man nur die Neuveröffentlichungen ab dem Kon-
taktverbot zu Grunde, steigen die Unterschiede
zum letzten Jahr sogar auf über 26% (Miete) be-
ziehungsweise knapp 50% (Kauf) an.
Die vorangegangene Betrachtung lässt jedoch
nur eine eingeschränkte Sicht der Dinge zu, da
die Zahl der Neuobjekte an sich nicht im direkten
Zusammenhang mit dem Erfolg ihrer Vermark- Inventar 2019 Inventar 2020
tung steht. Um das Marktgeschehen noch besser
Abbildung 5. Gesamte Angebotszahlen von Mietimmobilien in Deutschland im Vergleich
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 7verstehen zu können, lohnt sich daher ein zusätz- 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
licher Blick auf die Entwicklung der gesamten Fall in Deutschland Kontaktverbot
Angebotszahlen (Inventar). Vereinfacht ausge-
drückt kann dies Aufschluss darüber geben, wie
sich die Verkaufszahlen im Verhältnis zu den neu
dazugekommenen Angeboten verhalten. Etwa
lässt sich ein sinkendes Gesamtangebot so inter-
pretieren, dass während des betrachteten Zeit-
raums mehr Objekte verkauft wurden, als neu da-
zugekommen sind.2
Gesamtes Immobilienangebot / Inventar
Das Gesamtangebot für Kaufobjekte wies im Ja- Inventar 2019 Inventar 2020
nuar kaum Schwankungen auf und fiel danach
Abbildung 6. Gesamte Angebotszahlen von Wohnungen zum Kauf in Deutschland im Vergleich
bis Mitte Februar leicht zurück (siehe Abb. 4). Auf
diesem niedrigeren Niveau blieb es dann zu- 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
nächst stabil, ehe in der 13. Woche ein Anstieg zu
beobachten ist, der bis zum Ende dieser Betrach-
tung andauert. Über den gesamten Zeitraum
nimmt das Gesamtangebot zu, jedoch schwä-
cher als im Vorjahr.
Beim Mietinventar lässt sich bis zum März nur
wenig Veränderung feststellen; dieses steigt
dann wie am Markt für Kaufimmobilien während
Inventar 2019 Inventar 2020
2
Dabei wird angenommen, dass Objekte erst aus der Ver-
marktung genommen werden, wenn sie verkauft wurden.
Abbildung 7. Gesamte Angebotszahlen von Häusern zum Kauf in Deutschland im Vergleich
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 8der 13. Woche stetig an (siehe Abb. 5). Die Zu- 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
nahme in diesen letzten vier Wochen war so Fall in Deutschland Kontaktverbot
stark, dass das Gesamtangebot für Mietobjekte
im Ergebnis deutlicher stieg als im gleichen Zeit-
raum im Jahr 2019, als es einen durchgängigen
Aufwärtstrend gab. Insbesondere lässt sich fest-
halten, dass das Inventar auf beiden Märkten seit
Inkrafttreten des Kontaktverbots in der 13. Wo-
che stetig angestiegen ist. Weil sich die neuen
Veröffentlichungen schon ab der Vorwoche auf
einem deutlich niedrigeren Niveau bewegten,
lässt sich schlussfolgern, dass die Anzahl der
Verkäufe bzw. Vermietungen eingebrochen ist. Inventar 2019 Inventar 2020
Anders ausgedrückt: Obwohl weniger neue Inse-
Abbildung 8. Gesamte Angebotszahlen von Wohnungen zur Miete in Deutschland im Vergleich
rate geschaltet wurden, stieg das Inventar an
Miet- und Kaufobjekten an. 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
Eine Unterscheidung nach Objektart ließ keine
nennenswerten Unterschiede erkennen (siehe
Abb. 6-9).
Nachfrage
Zieht man die Zahlen der Neuveröffentlichungen
und des Gesamtangebots zusammen, lässt sich
approximativ die Nachfrage nach Wohnimmobi-
lien berechnen, also die Anzahl der erfolgreich
vermarkteten Objekte.
Bezüglich der Mietimmobilien gab es bis zum Inventar 2019 Inventar 2020
Zeitpunkt des bundesweiten Kontaktverbots eine
Abbildung 9. Gesamte Angebotszahlen von Häusern zur Miete in Deutschland im Vergleich
gleichmäßige Entwicklung, also auch nach
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 9Ankunft des Virus in Deutschland (siehe Abb. 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
11). Nach den Beschränkungen sank die Nach- Fall in Deutschland Kontaktverbot
frage dann stetig und, wie am steigenden Inven-
tar oben zu erkennen ist, sogar stärker als das
Neuangebot. Zum Vergleich: 2019 stieg die
Nachfrage bis in den April an und sank erst wie-
der kurz vor der Osterzeit. In Zahlen ausgedrückt
ging die Nachfrage nach Mietimmobilien im ge-
samten Zeitraum gegenüber 2019 um ca. 15%
zurück, für die Zeit nach dem Kontaktverbot
steigt dieser Wert sogar auf über 52%.
Bei Kaufimmobilien war sowohl die Entwicklung
Nachfrage 2019 Nachfrage 2020
im Zeitverlauf als auch die Abweichung im Volu-
men gegenüber 2019 unterschiedlich (siehe Abb. Abbildung 10. Nachfrage von Immobilien zum Kauf in Deutschland im Vergleich
10). Hier stieg die Nachfrage bis zum Ende Ja-
nuar leicht an und ging danach, im Zuge des ers- 27.01.2020: Erster COVID-19 23.03.2020: Bundesweites
Fall in Deutschland Kontaktverbot
ten COVID-19 Falls, mäßig, aber stetig zurück.
Mitte März zeigt sich nochmal ein kurzes Hoch,
doch mit Eintreten des Kontaktverbots schließ-
lich die gleiche Entwicklung wie für die Mietob-
jekte. Im Vergleich zu 2019 sank die Nachfrage
über den gesamten Zeitraum um über 28%; in der
Zeit nach dem Kontaktverbot fast um zwei Drittel
(- 64%).
Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass
Nachfrage 2019 Nachfrage 2020
den beiden hier identifizierten Meilensteinen der
COVID-19 Pandemie Veränderungen auf dem Abbildung 11. Nachfrage von Immobilien zur Miete in Deutschland im Vergleich
McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 10Markt für Wohnimmobilien folgten. Während nach dem ersten Auftreten in Deutschland nur die Kaufangebote betroffen zu sein schienen, brachte das bundesweite Kontaktverbot auch auf dem Mietmarkt Veränderung mit sich. Über den gesamten Zeitraum betrachtet nahm die Nachfrage auf beiden Märkten ab, und das Ge- samtangebot als zugehörige Kenngröße jeweils zu. In Summe ist der Rückgang auf dem Markt für Kaufimmobilien stärker ausgeprägt. Aus Sicht der Marktdynamik lässt sich folgendes feststellen: Historisch betrachtet galt für den Im- mobilienmarkt für gewöhnlich, dass es für die Käufer tendenziell zu wenig Angebot gab, also die Nachfrage nach Immobilien überwog. Die ak- tuelle Lage gewährt den Käufern durch eine ge- ringere Gesamtaktivität am Markt mehr Auswahl- möglichkeiten und somit tendenziell größere Kaufchancen für ihre Traumimmobilie. McMakler | Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt 11
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Online Quellen für die Zeiträume Januar bis April 2019 sowie 2020. Alle in dem Bericht zum Ausdruck gebrachten Ansichten spiegeln
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