BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills

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BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
Savills Research
                                                         Deutschland
                                                 savills.de/research

Analyse
Ausblick Immobilienmarkt
Deutschland                                Dezember 2018

                        CRASH!
                        BOOM!
                      B A N G !

Der deutsche Immobilienmarkt zehn Jahre nach dem Lehman-Crash
              und wie die Reise weitergehen könnte
BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                  Dezember 2018

Erst eine Krise, dann ein Boom
Texte: Matthias Pink

Hand aufs Herz: Wenn Ihnen vor zehn       Gewerbeimmobilien für 380 Mrd.            Und auch Geschichten werden sie
Jahren jemand gesagt hätte, dass sich     Euro). Nie zuvor ist innerhalb eines      uns hinterlassen, etwa jene vom
die Immobilienpreise in Deutschland in    solchen Zeitraumes so viel Geld in        Aufstieg Berlins in die Liga der weltweit
der kommenden Dekade mindestens           den deutschen Immobilienmarkt             führenden Investmentstandorte
verdoppeln würden, hätten Sie’s           geflossen. Dieser Nachfrageschub          oder die von der Renaissance der
geglaubt? Damals, am 15. September        trieb die Preise in einem Maße, wie       Wohnimmobilie als institutionelle
2008, beantragte die Investmentbank       es wohl niemand erwartet hat. Die         Asset-Klasse. Beide wollen wir hier
Lehman Brothers Insolvenz und             Immobilienkapitalwerte praktisch aller    nacherzählen und anreißen, wie die
sorgte für einen Höhepunkt der            Nutzungsarten haben sich in dieser        Geschichten weitergehen könnten.
Weltfinanzkrise. Diese Krise legte        Zeit etwa verdoppelt und damit durch      Wie es am deutschen Immobilienmarkt
den Grundstein für einen vielleicht       die Bank neue Rekordwerte erreicht.       insgesamt weitergehen könnte, wie
beispiellosen Immobilien-Boom,                                                      also unser mittelfristiger Ausblick
nicht zuletzt in Deutschland. In den      Ohnehin haben die vergangenen zehn        aussieht, erzählen wir in einer dritten
zurückliegenden zehn Jahren haben         Jahre zahlreiche Rekorde produziert –     Geschichte. So viel vorweg: Ein Crash
institutionelle Investoren deutsche       anfangs wenige Negativrekorde,            und ein Boom liegen hinter uns, ein
Wohn- und Gewerbeimmobilien               dann aber viele Rekorde im Positiven.     ‚Bang‘ ist bislang noch nicht am
für eine halbe Billion Euro gekauft       Insofern werden sie einige Einträge in    Horizont auszumachen.
(Wohnimmobilien für 120 Mrd. Euro,        den Geschichtsbüchern hinterlassen.

10 Jahre nach dem Lehman-Crash – eine Chronologie

       September 2008                                                   Dezember 2008
       Lehman Brothers                                                  Das Jahrestransaktionsvolumen mit Woh-
       beantragt Insolvenz                                              nungsportfolios verfehlt knapp die Marke
                                                                        von 5 Mrd. Euro – im Jahr zuvor waren es
                                                                        noch 16,8 Mrd. Euro

                              Oktober 2008                                                                    Januar 2009
                              Bundeskanzlerin Angela Merkel und                                               Die Bundesregierung beschließt das
                              Peer Steinbrück garantieren die                                                 so genannte Konjunkturpaket II
                              Sicherheit der Einlagen aller Bundes-
                              bürger

                                                                                                                    savills.de/research     02
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Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                                                           Dezember 2018

Einst „arm, aber sexy“, nun Boomtown Berlin

Schon ein Blick auf die Entwicklung                        waren die Immobilienmarktakteure                           Insolvenz anmeldete, zählt der Online-
einiger Kennziffern macht klar: Der                        noch skeptisch. So titelte die                             Händler heute zu den fünfzehn größten
Berliner Immobilienmarkt hat in                            Immobilien Zeitung im März 2008:                           Unternehmen Berlins und war in
den vergangenen zehn Jahren                                „Berliner Immobilienmarkt nur mäßig                        den letzten Jahren einer der größten
eine ganz besondere Geschichte                             attraktiv“ und im jährlich vom Urban                       Nachfrager am Bürovermietungsmarkt.
erlebt (Abb. 1). Als die Weltfinanzkrise                   Land Institute veröffentlichten Ranking                    Noch immer werden in Berlin mehr
ausbrach, galt Berlin immer noch                           europäischer Städte landete Berlin                         als 500 Start-ups pro Jahr gegründet.
als „arm, aber sexy“. So nannte                            ein Jahr später in Bezug auf seine                         Die meisten werden wohl scheitern,
Klaus Wowereit, damals Regierender                         Investmentaussichten lediglich auf                         einige aber werden sich etablieren
Bürgermeister, seine Stadt schon                           Rang 9 von 27. Das Ranking gibt es                         und aus manchen wird vielleicht sogar
fünf Jahre zuvor. Er prägte damit                          bis heute. Berlin belegte in den letzten                   das nächste Zalando. Jedenfalls
den vielleicht wirkmächtigsten                             vier Auflagen stets den ersten Platz.                      bringt so viel Masse schon aus
Slogan, den eine Stadt je hatte. Nun                                                                                  stochastischen Gründen auch Klasse
ist „arm, aber sexy“ kein Image,                           Die Skepsis der Immobilien-                                hervor. Hinzu kommt, dass sich immer
das Immobilieninvestoren anlockt.                          investoren gegenüber Berlin ist                            mehr etablierte Unternehmen in der
Aber es zog junge, kreative Leute                          im Laufe der letzten zehn Jahre                            Hauptstadt ansiedeln, weil sie die
an. Und davon jede Menge. Seit                             einer Euphorie gewichen, die sich                          Nähe zur Berliner Technologie- und
2001 ist Berlins Wanderungssaldo                           auch in ihrer Zahlungsbereitschaft                         Gründerszene suchen. Insofern
durchgehend positiv. Insgesamt                             ausdrückt. So liegen die                                   stehen die Chancen gut, dass
zogen in dieser Zeit netto etwa                            Bürospitzenrenditen auf dem Niveau                         Berlin seinen wirtschaftlichen
400.000 Menschen in die Hauptstadt.                        Frankfurts oder Münchens. Angesichts                       Aufholprozess auch in der
Allein die Zahl der Studierenden                           einer Wirtschaftsleistung, die nach                        kommenden Dekade fortsetzen
stieg um 50.000. Berlin wurde zur                          wie vor weit hinter jener der anderen                      wird. Darauf setzen auch die
Schwarmstadt schlechthin. In der                           Top-7-Städte zurückbleibt, reflektieren                    Immobilieninvestoren. Womit sie
anbrechenden Wissensgesellschaft,                          die niedrigen Renditen sicherlich nicht                    allerdings auch rechnen sollten: Dass
in der Humankapital Finanzkapital                          zuletzt die hohen Erwartungen an die                       die sich neu formierende Berliner
als Schlüsselressource abzulösen                           künftige Entwicklung der Hauptstadt.                       Wirtschaft anfälliger gegenüber
scheint, schuf das die Grundlage                           Tatsächlich hat Berlin in den letzten                      konjunkturellen Schwankungen ist
für wirtschaftliches Wachstum.                             zehn Jahren auch wirtschaftlich                            als die alte, vom stabilen öffentlichen
Und während etwa das Berlin-                               aufgeholt, und die lebendige Start-                        Sektor getragene Ökonomie.
Institut mit Verweis auf eben jene                         up-Szene, die zusammen mit den                             Kurzfristige Rücksetzer auf dem
Wissensgesellschaft der Hauptstadt                         kreativen Köpfen Einzug in die Stadt                       langfristigen Wachstumspfad sind
bereits in einer 2007 veröffentlichten                     gehalten hat, verspricht weiteres                          also auch am Immobilienmarkt
Studie bescheinigte, im nationalen                         Wachstum. Unter anderen hat sie                            einzuplanen.
Vergleich über das größte                                  Zalando hervorgebracht. Gegründet
Wachstumspotenzial zu verfügen,                            im selben Jahr, als Lehman Brothers
TAB. 1
Ausgewählte Berliner Immobilienmarktkennziffern 2008 vs. 2018
                                                        2008            Top-7-Rang              2018               Top-7-Rang              2008-18          Top-7-Rang

 Bürospitzenmiete                                   22,80 EUR/m²              5             34,80 EUR/m²                 3                 + 53 %                1

 Spitzenmiete 1a-Lage                                230 EUR/m²               5              310 EUR/m²                  2                 + 35 %                1

 Wohnungsdurchschnittsmiete                         6,30 EUR/m²               7             10,90 EUR/m²                 6                 + 73 %                1

 Bürospitzenrendite                                     5,2 %                 3                 2,9 %                    1                  - 44 %               1

 Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien*             16 Mrd. Euro              2             31 Mrd. Euro                 1                 + 94 %                1

 BIP pro Kopf**                                      28.900 Euro              7              36.800 Euro                 7                 + 27 %                1

Quelle: Bulwiengesa, Empirica Systeme, Statistisches Bundesamt, Savills / *jeweils letzte 5 Jahre / **2016 statt 2018, weil jüngere Daten noch nicht vorliegen

  März 2009                                                                                          Juli 2009
  Die EZB senkt den Hauptrefinanzier-                                                                Der DAX schließt am 8. Juli mit 4.573
  ungssatz für die Euro-Zone auf 1,5 %                                                               Punkten – ein Rückgang von mehr als 40
  und damit zum ersten Mal seit ihrem                                                                % innerhalb von zwei Jahren
  Bestehen unter die Marke von 2 %

                                                 Juni 2009                                                                                     Dezember 2009
                                                 Das Transaktionsvolumen am                                                                    Die deutsche Wirtschaft schrumpft
                                                 deutschen Gewerbeimmobilienmarkt                                                              gegenüber dem Vorjahr um 5,6 % – der
                                                 liegt im 1. Halbjahr drei Viertel unter                                                       stärkste Konjunktureinbruch der deutschen
                                                 dem Vorjahreswert                                                                             Nachkriegsgeschichte

                                                                                                                                                                 savills.de/research   03
BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                   Dezember 2018

Alte Liebe, neu entdeckt. Das Comeback der
Wohnimmobilie bei institutionellen Investoren.
Wohnimmobilien waren einmal                letzten Jahre dazu bei, dass Investoren     norwegische Staatsfonds Anteile an
selbstverständlicher Bestandteil           den Wohnungsmarkt wiederentdeckt            jeder der drei größten Gesellschaften.
der Anlageportfolios deutscher             haben.                                      Rechnerisch „gehören“ ihm auf diese
institutioneller Investoren. Während                                                   Weise mehr als 40.000 deutsche
der 1970er Jahre lag beispielsweise        Auch dieses Comeback lässt sich am          Wohnungen.
die Wohnimmobilienquote                    Beispiel deutscher Versicherungen
deutscher Lebensversicherungen             und Pensionskassen illustrieren: Diese
und Pensionskassen konstant                haben in den vergangenen zehn Jahren        Top-5-Nettoinvestorengruppen seit 2009
über 5 %. In den folgenden                 per saldo 1,9 Mrd. Euro am deutschen
Jahrzehnten verloren Wohnungen             Wohnungsmarkt investiert. Ihr direkt        1. Immobilien-AGs/REITs €19,3 Mrd.
als Portfoliobestandteil nicht nur bei     gehaltener Wohnungsbestand, der sich
diesen beiden Investorengruppen            Ende 2008 auf 3,4 Mrd. Euro belief, ist     2. Spezialfonds €13,1 Mrd.
stetig an Bedeutung. Als die               entsprechend gewachsen (konkrete            3. Wohnungsbaugesellschaften €6,8 Mrd.
Finanzkrise ausbrach, betrug die           Zahlen dazu liegen wegen veränderter
Wohnimmobilienquote in den Portfolios      Meldepflichten nicht mehr vor).             4. Versicherungen/Pensionskassen €3,0 Mrd.
deutscher Erstversicherer gerade           Zusammen mit ihren ausländischen
                                                                                       5. Publikumsfonds €0,8 Mrd.
noch 0,3 %. Auch im Anlagebestand          Pendants haben sie gut 3 Mrd.
offener Immobilienfonds fand sich          Euro investiert und bilden damit die
zu diesem Zeitpunkt kaum noch              viertgrößte Käufergruppe der Post-          Pointiert zusammenfassen ließe sich
eine Wohnimmobilie. Was war                Lehman-Ära.                                 all das vielleicht so: Institutionelle
passiert? Mit Verweis auf die                                                          Investoren haben ihre alte Liebe
niedrigen Anfangsrenditen und              Doch nicht nur über den Weg                 ‚Wohnimmobilie‘ neu entdeckt. Die im
den verschärften Mieterschutz              des Direktinvestments wanderten             Zuge der Weltfinanzkrise gestiegene
mieden institutionelle Investoren          Wohnungen in die Portfolios von             Risikoaversion der Investoren hat
Wohnimmobilien seit den                    Versicherungen, Pensionskassen und          beide wieder zusammengeführt. Ob es
1980er Jahren zunehmend.                   Pensionsfonds. Auch indirekt erhöhten       bei einer kurzen Romanze bleibt? Allein
Stattdessen wandten sie sich den           sie und andere institutionelle Investoren   der Charakter der Wohnimmobilie –
Gewerbeimmobilien zu.                      ihren Wohnungsbestand. Einer dieser         sie bietet schwankungsarme Erträge,
                                           Wege: Spezialfonds, die in den letzten      somit aber auch nur geringe Chancen
Heute sind die Anfangsrenditen             zehn Jahren gut 13 Mrd. Euro netto          auf kurzfristige Wertsteigerungen –
niedrig wie nie zuvor und der              am deutschen Wohnungsmarkt                  spricht für eine längerfristige
Staat greift immer stärker in den          investierten und deren Hauptgeldgeber       Beziehung. Dass die Investoren in der
Wohnungsmarkt ein. Trotzdem sind           wiederum Versicherungen und                 Spätphase des Zyklus (siehe Beitrag
Wohnungen bei institutionellen             Co. sind. Ein weiterer Weg, der             auf der kommenden Seite) eben jene
Investoren gefragt wie lange nicht.        in Deutschland erst seit wenigen            stabilen, konjunkturunabhängigen
Ihre starke Risikoaversion nach dem        Jahren einer ist: die Börse. Vor der        Erträge besonders wertschätzen, auch.
Finanzkrisenschock ebnete den              Finanzkrise spielten börsennotierte         Aber so stabil wie die Erträge von
Wohnimmobilien den Weg zurück in die       Wohnungsunternehmen kaum eine               Wohnungen sind die Präferenzen von
Investorenportfolios. Bis heute ist das    Rolle. Heute stellen sie fünf der           Investoren offenbar nicht. Von Zeit zu
Begrenzen von Risiken oberstes Gebot       zehn größten Wohnungseigentümer             Zeit halten sie Ausschau nach einer
und gefragt sind in erster Linie stabile   Deutschlands. Zusammen gehören              neuen Liebe.
Erträge. Für dieses Anforderungsprofil     diesen fünf Unternehmen mehr
ist der deutsche Mietwohnungsmarkt         als 800.000 Wohnungen und ihre
prädestiniert. War er schon immer.         gemeinsame Marktkapitalisierung
Allerdings hatten die Investoren in        beläuft sich auf etwa 50 Mrd. Euro.
den letzten Jahrzehnten mehrheitlich       Einige ihrer größten Anteilseigner:
andere Anlagepräferenzen. Sicherlich       Versicherungen, Pensionskassen
trug auch die hohe Mietdynamik der         und Staatsfonds. So hält etwa der

       April 2010                                                          September 2013
       Griechenland beantragt bei IWF und EU                               Erstmals gibt es in der Bundesrepublik mehr
       ein zuvor vorbereitetes Hilfspaket – die                            als 30 Mio. sozialversicherungspflichtig
       Weltfinanzkrise mündet in eine Eurokrise                            Beschäftigte

                                Juli 2012                                                                       September 2014
                                EZB-Präsident Mario Draghi hält seine berüh-                                    Die Bürospitzenrenditen in den Top 7
                                mte „Whatever it takes“-Rede, um Zweifel an                                     gehen auf 4,5 % zurück und erreichen
                                der Zukunft des Euro auszuräumen                                                damit erstmals wieder ihr Vorkrisen-Tief

                                                                                                                         savills.de/research    04
BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                                     Dezember 2018

Bislang ein Boom – und nun? Ein Ausblick
Heute, zehn Jahre nach Lehman,                               wieder ein Aufschwung, weil die           bereits reflektiert. Zweitens wird
schauen die Akteure am deutschen                             geldpolitischen Stimuli, die für den      der laufende Zyklus anders als der
Immobilienmarkt nicht mehr in einen                          Boom gesorgt haben, schwächer             letzte nicht von Fremd-, sondern von
Abgrund, sondern genießen die                                werden. So hat die US-amerikanische       Eigenkapital getrieben, weshalb der
Aussicht aus bisher unbekannter                              Notenbank inzwischen bereits acht         Bremseffekt, den Zinserhöhungen
Höhe. Denn dem kurzen Abschwung,                             Leitzinserhöhungen vorgenommen und        über den Finanzierungskanal auslösen,
der mit der Finanzkrise einherging                           angekündigt, diesen Kurs fortsetzen       relativ gering sein dürfte. Ohnehin
und der am Wohnungsmarkt lediglich                           zu wollen. Auch die Europäische           erscheint der Spielraum, den die EZB
eine einjährige Wachstumspause war,                          Zentralbank (EZB) hat mit dem             für Zinserhöhungen hat, eng begrenzt.
folgte ein jahrelanger Aufschwung                            Ausstieg aus ihrer ultralockeren          Die Konsensschätzungen der
(Abb. 2 und 3). Es ist der bisher längste                    Geldpolitik begonnen, wenngleich die      Analysten sehen den Leitzins jedenfalls
im wiedervereinigten Deutschland.                            erste Zinserhöhung noch aussteht.         noch bis einschließlich 2023 unter der
Spätestens seit 2015 ist die                                                                           Marke von 2 %. Dasselbe gilt für die
Geschwindigkeit von Mietwachstum                             Die geldpolitische Normalisierung         Renditen 10-jähriger Bundesanleihen.
und Renditekompression so hoch,                              wird dem Superzyklus viel von             Die Zinswende taugt folglich
dass man den Aufschwung getrost                              seiner Dynamik nehmen, sie wird           nicht für ein Bedrohungsszenario,
einen Boom nennen kann. Und dieser                           ihn aber nicht beenden. Denn              gleichwohl wird (die Aussicht
Boom, da sind wir uns fast sicher,                           sie ist erstens längst Teil der           auf) eine restriktivere Geldpolitik
geht nun zu Ende. Das heißt aber                             Investorenerwartungen und als solche      nicht wirkungslos verpuffen.
nicht, dass es ab jetzt talwärts                             in den Anlageentscheidungen und der       Wir rechnen mit folgenden drei
geht. Vielmehr wird aus dem Boom                             Zahlungsbereitschaft der Investoren       Effekten: Erstens wird weniger

ABB. 2
Büromarktzyklus in den Top 7 seit 2008

                                                                    Bürospitzenmiete     Bürospitzenrendite (invers)     Bürospitzenkapitalwert
                           25%

                           20%
Veränderung ggü. Vorjahr

                           15%

                           10%

                            5%

                            0%

                           -5%

                           -10%
                                  2008   2009   2010      2011    2012    2013    2014     2015     2016     2017      2018    2019P       2020P

Quelle: Bulwiengesa, Savills

               März 2015                                                                  Dezember 2015
               Die EZB beginnt mit dem                                                    Die Notenbank der USA erhöht ihren Leitzins
               Ankauf von Wertpapieren                                                    auf eine Bandbreite von 0,25 % bis 0,5 %
                                                                                          - es ist ihre erste Leitzinserhöhung seit Juni
                                                                                          2006

                                                       Dezember 2015                                                       März 2016
                                                       Investoren kaufen deutsche                                          Die EZB senkt den
                                                       Wohnungspakete für mehr als 23                                      Hauptrefinanzierungssatz auf 0,0 %
                                                       Mrd. Euro – neuer Rekord

                                                                                                                                           savills.de/research   05
BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                                       Dezember 2018

Geld in die Immobilienmärkte                                    Top-7-Märkten wieder mehr Bürofläche          Am Wohnungsmarkt könnte nur
fließen. Zweitens wird es keine                                 fertiggestellt, vor allem in Berlin. Doch     eine rigide Regulierung weiteres
zinsinduzierte Renditekompression                               selbst in der Hauptstadt reicht das           Mietwachstum verhindern (und
mehr geben. Das führt drittens                                  für 2019 absehbare Neubauvolumen              auch das nur scheinbar). Denn die
dazu, dass die Anfangsrenditen                                  gerade aus, um den prognostizierten           Wohnungsgenehmigungszahlen hinken
nur noch in jenen sektoralen und                                Bedarf zu decken und erst ab 2020             dem Bedarf nach wie vor hinterher,
regionalen Teilmärkten sinken, in                               wächst das Angebot voraussichtlich            von den Fertigstellungszahlen ganz
denen starke Fundamentaldaten die                               etwas schneller als die Nachfrage. Für        zu schweigen. Da es angesichts
Mietwachstumsaussichten verbessern.                             die Top 7 insgesamt rechnen wir damit,        der zahllosen Engpässe (u. a.
An den Büromärkten dürfte die                                   dass die Mieten im Jahr 2019 ähnlich          Baugrundstücke sowie Personal
weiterhin expansive Konjunktur für                              kräftig wachsen wie im Jahr zuvor und         in Genehmigungsbehörden und
eine steigende Flächennachfrage                                 das Wachstumstempo dann nachlässt             bei den Bauunternehmen) extrem
sorgen. Allerdings hat sich der                                 (Abb. 2). Sollte die Konjunktur aber          unwahrscheinlich erscheint, dass
Ausblick zuletzt eingetrübt und                                 stärker als erwartet an Fahrt verlieren,      sich daran etwas ändert, bleibt
die Liste der tatsächlichen und                                 könnte die Mietwachstumsperiode               im Grunde nur ein realistisches
potenziellen Belastungsfaktoren                                 schon früher enden. In jedem Fall             Szenario: Die Wohnungsmieten
ist lang (Handelskonflikte, Brexit-                             halten wir eine Konjunkturwende               werden voraussichtlich auch in den
Verhandlungen, Haushaltsstreit der                              für das sehr viel größere Risiko als          kommenden Jahren stärker steigen
EU mit Italien usw.). Noch ist der                              eine Zinswende. Auf Letztere sind             als die Inflationsrate (Abb. 3).
konjunkturelle Aufschwung intakt, aber                          die Marktakteure vorbereitet, auf eine
er ist wacklig. Gleichzeitig wird in den                        Rezession wahrscheinlich nicht.

ABB. 3
Wohnungsmarktzyklus in Deutschland seit 2008*

                                                                Wohnungsmiete          Wohnungsrendite (invers)       Kapitalwert Mehrfamilienhaus
                           18%

                           16%

                           14%
Veränderung ggü. Vorjahr

                           12%

                           10%

                           8%

                           6%

                           4%

                           2%

                           0%

                           -2%
                                 2008     2009     2010     2011     2012     2013      2014    2015        2016   2017    2018   2019P    2020P

Quelle: Bulwiengesa, Savills / Basis: Durchschnittsmieten und -renditen für 127 Riwis-Städte

                             Juni 2016                                      November 2018
                             Die Leerstandsrate an den Top-                 Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
                             6-Büromärkten unterschreitet die               überschreitet die Marke von 50 Mrd. Euro – 2018 ist damit das vierte
                             Marke von 5 % – es ist das erste               Jahr in Folge und insgesamt überhaupt erst das fünfte Jahr, in der
                             Mal seit 16 Jahren                             diese Marke übertroffen wird

                                                    Dezember 2017
                                                    Die Wohnungsmieten in deutschen Städten
                                                    steigen gegenüber dem Vorjahr um 7 % – es
                                                    ist das 13. aufeinanderfolgende Jahr mit
                                                    steigenden Mieten

                                                                                                                                           savills.de/research   06
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                                      Dezember 2018

Deutscher Immobilienmarkt 2009 bis 2018
im Zahlenspiegel

Gewerbeimmobilienmarkt
                                                                                                                                     Anstieg der
                                                                                                                                     Spitzenmieten...

       18.000                                           € 380 Mrd.                                                  2.500                               + 21%
  Transaktionen                                   Transaktionsvolumen                                               Käufer                               Büro

Top-5-Städte                                                                   Top-5-Käufernationen
nach Transaktionsvolumen                                                       nach Nettoankaufsvolumen

  1.       Berlin                             € 46 Mrd.                          1.       Deutschland                        € 25,3 Mrd.                + 29%
                                                                                                                                                    Einzelhandel
  2.       Frankfurt                          € 41 Mrd.                          2.       Frankreich                         € 11,0 Mrd.             in 1a-Lage

  3.       München                            € 37 Mrd.                          3.       Singapur                           € 4,3 Mrd.

  4.       Hamburg                            € 30 Mrd.                          4.       China                              € 2,6 Mrd.

  5.       Düsseldorf                         € 19 Mrd.                          5.       Südkorea                           € 2,3 Mrd.                 + 11%
                                                                                                                                                        Logistik

Wohnimmobilienmarkt

       2.500                                            € 120 Mrd.                                                   500                            1,6 Mio.
  Transaktionen                                   Transaktionsvolumen                                               Käufer                    gehandelte Wohnungen

Top-5-Städte                                                                   Top-5-Käufernationen                                          Anstieg der
nach Zahl der gehandelten Wohnungen                                            nach Nettoankaufsvolumen                                      Durchschnittsmieten

                                                                                                                                                    A-Städte
  1.       Berlin                             366.000                            1.       Deutschland                        € 24,0 Mrd.
                                                                                                                                                     + 62%
  2.       Dresden                            67.000                             2.       Luxemburg                          € 2,5 Mrd.
                                                                                                                                                    B-Städte
  3.       Hamburg                            40.000                             3.       Frankreich                         € 1,9 Mrd.              + 52%

  4.       Leipzig                            39.000                             4.       Israel                             € 0,8 Mrd.             C-Städte
                                                                                                                                                     + 55%
  5.       München                            31.000                             5.       Schweden                           € 0,4 Mrd.

                                                                                                                                                    D-Städte
                                                                                                                                                     + 44%

Quelle: Bulwiengesa, Savills / Zahlen zum Wohninvestmentmarkt beziehen sich auf Transaktionen ab 50 Wohneinheiten                           savills.de/research    07
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland                                                                                                                            Dezember 2018

Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit                                                                                                                   HH
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
                                                                                                                                                                                 B
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
                                                                                                                 D
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:

                                                                                                           K

Unsere Dienstleistungen
»»   Investment                                                                                                                    F
»»   Agency
»»   Portfolio Investment
»»   Debt Advisory
»»   Valuation
                                                                                                                                       S

                                                                                                                                                                  M

www.savills.de

      Kontakte
      Ihre Ansprechpartner bei Savills Deutschland
      Savills ist einesBenjamin      Remy
                         der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
      blickt auf eine Office    Agencymit
                       lange Geschichte   Frankfurt
                                             überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
      Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 31.500 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 200 Mitarbeitern in
                       +49    (0) 69 273   000   34
      sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten      Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
                    bremy@savills.de
      Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten
      Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen
      korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills.
      © Savills Dezember 2017
      Marcus Lemli                          Panajotis Aspiotis                    Karsten Nemecek                       Draženko Grahovac                     Matthias Pink
      CEO / Investment                      Agency                                Corp. Finance - Valuation             Corp. Finance - Valuation             Research
      +49 (0) 69 273 000 12                 +49 (0) 211 22 962 220                +49 (0) 30 726 165 138                +49 (0) 30 726 165 140                +49 (0) 30 726 165 134
      mlemli@savills.de                     paspiotis@savills.de                  knemecek@savills.de                   dgrahovac@savills.de                  mpink@savills.de

      Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
      blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
      Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 31.500 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 200 Mitarbeitern in
      sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.

      Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten
      Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen
      korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills.
      © Savills Dezember 2018

                                                                                                                                                            savills.de/research              08
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