Einzigartiges Wohnen in ehemaliger Uhrenfabrik! - Dorfplatz 103, 4718 Holderbank
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Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Inhalt Hauptangaben ..........................................................................................................................................3 Verkauf .....................................................................................................................................................3 Lage und Beschrieb..................................................................................................................................3 Wohneinheiten .........................................................................................................................................3 Raumprogramm .......................................................................................................................................4 Wohnung Erdgeschoss .........................................................................................................................4 Wohnung Obergeschoss.......................................................................................................................4 Dachgeschoss ......................................................................................................................................4 Keller ....................................................................................................................................................4 Angaben zum Gebäude / Technik .............................................................................................................5 Grunddaten ...........................................................................................................................................5 Gebäudehülle .......................................................................................................................................5 Fenster (sanierungsbedürftig im OG) ....................................................................................................5 Heizung ................................................................................................................................................5 Lüftung..................................................................................................................................................6 Energieverbrauch .................................................................................................................................6 Energiegewinnung (Solaranlage) ..........................................................................................................6 Warmwasser .........................................................................................................................................7 Beleuchtung und Elektrizität..................................................................................................................7 Installationen und Geräte ......................................................................................................................7 Sanierungsansätze ...................................................................................................................................7 Bank / Hypothek .......................................................................................................................................8 Pläne ........................................................................................................................................................9 Fotos ......................................................................................................................................................14 Seite 2 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Hauptangaben Gemeinde: 4718 Holderbank SO Adresse: Dorfplatz 103 Grundstückfläche: 493m² Wohnfläche: 438m² Nettowohnfläche (ohne Treppenhäuser und Keller) 147m² Erdgeschoss (Wohnung 1) 10m² Zwischengeschoss (Wohnung 2) 166m² 1. Obergeschoss (Wohnung 2) 115m² 2. Obergeschoss (Wohnung 2) Verfügbarkeit: April 2022 oder nach Vereinbarung Verkaufspreis: 850'000.- CHF Verkauf Eigentümer: Benjamin Jaun & Amelia Bisaz Wohnhaft in Wiler bei Utzenstorf Kontakt: Benjamin Jaun benjamin.jaun@outlook.com Verkauf direkt von Privat ohne Makler, weswegen auch die handelsüblichen 3% Maklergebühr nicht auf den Verkaufspreis geschlagen werden. Die Liegenschaft befindet sich in Räumung und ist noch vermietet, deswegen müssen Besichtigungen unbedingt vorgängig angemeldet werden. Lage und Beschrieb Holderbank im Kanton Solothurn befindet sich im Naturschutzgebiet Thal und grenzt direkt an den Kanton Basel-Land an. Es befindet sich auf 652 Meter über Meer in einer Talmulde zwischen der ersten und zweiten Jurabergkette und ist weitgehendst nebelfrei. Die knapp 700 Einwohner teilen sich eine Fläche von 7.75km und können sich somit sehr frei bewegen. Während sich die Gemeinde als ganzjähriger Wohnort, wegen der ÖV Anbindung und mit einem kleinen Denner, gut eignet, scheint Holderbank auch für Touristen sehr attraktiv. Über 16 Gastrobetriebe verteilt auf etliche Kilometer Wander- und Fahrradwege und vielen alten Ruinen mit herrlichen Panoramen locken jedes schöne Wochenende hunderte Personen an. Die Liegenschaft selbst ist im Dorf sehr zentral. Der Garten ist nördlich zu einem kleinen Biotop hin sehr naturbezogen ausgerichtet. Wohneinheiten Das Gebäude ist in drei Stockwerkseigentümer Einheiten unterteilt, wobei sich beim Verkauf um sämtliche 1000/1000 Anteile handelt: • GB-Nr. 841 Holderbank: Sonderrecht an der Wohnung im Erdgeschoss mit Keller im Kellerge- schoss. • GB-Nr. 842 Holderbank: Sonderrecht an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss mit Technik- raum im Erdgeschoss • GB-Nr. 843 Holderbank: Sonderrecht an den zwei Kellerräumen im Kellergeschoss Wobei das Treppenhaus zur Wohnung im 1.+2.Obergeschoss gehört, ohne dieses wäre die Wohnung nicht erreichbar. Dieses erschliesst es die Wohnungen im EG nicht aktuell, diese hat nochmals einen separaten Eingang. Ein Treppenhausanschluss wäre jedoch für Beide Wohnungen problemlos umsetzbar. Seite 3 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Raumprogramm Wohnung Erdgeschoss Die Wohnung im Erdgeschoss ist ebenerdig zugänglich zur Dorfstrasse. Durch einen Korridor, welcher rechts über ein grosses Bad und links über einen Vorratsraum verfügt gelangt man ins offene Wohnzimmer. Die grosszügige Küche und das helle Wohnzimmer laden zu gemütlichen Stunden am Kaminfeuer ein. In hinteren Bereich der Wohnung befindet sich rechts ein 18m2 grosses Schlafzimmer und ganz hinten ein riesiges helles Zimmer mit 38m2 Grundfläche. Die Wohnung hat insgesamt grosszügige 147m2 Wohnfläche. Beim Eingang auf der linken Seite befindet sich die Treppe ins Untergeschoss, wo sich zusätzliche 70m2 Lagerfläche befinden. Wohnung Obergeschoss Der Eingang der oberen Wohnung befindet sich auf der länglichen Nordseite des Hauses und ist über eine kleine separate Strasse zugänglich. Hinter der Eingangstür befindet sich ein eigenes grosszügiges, lichtdurchflutetes Treppenhaus. Ein halbes Geschoss nach unten befindet sich der Keller, ein Geschoss oben das separate Hobby Zimmer und ein weiteres Geschoss nach oben die Wohnung. Durch die Eingangstüre gelangt man links in das neu renovierte Bad mit riesiger Dusche und moderner Einrichtung. Auf der rechten Seite befindet sich z.B. ein 20m2 grosses Büro. Anschliessend kommt das Highlight mit dem riesigen und 3.60m hohen Wohnzimmer. Ganz hinten befindet sich die grosse, aber einfache Küche mit separatem Lagerraum. Auf der rechten Seite neben dem Kamin befindet sich nochmals ein offenes ca. 15m2 grosses Zimmer. Über die Metalltreppe Treppe gelangt man ins Dachgeschoss. Vorschlag: Im Wohnzimmer würde sich genug Platz finden für einen Deckendurchbruch ins Erdgeschoss. So könnten Beide Wohnungen auf imposante Weise verbunden und die Wohnfläche auf sagenhafte 438m2 zusammengeschlossen werden! Dachgeschoss Das Dachgeschoss empfängt mit einer naturbelassenen Beton / Holzkonstruktion. Der Vorplatz bietet Zugang zum Grossen separaten Gästezimmer mit Dachzimmercharme und separatem Abstellkämmerchen. Links befindet sich das Gigantische Schlafzimmer oder Aufenthaltszimmer mit 62m2 Grundfläche und kann durch ein Fenster auf einer Terrasse enden. Die Terrasse müsste allerdings noch absturzgesichert werden. Zwischen den Zimmern befindet sich das WC / Dusch-Zimmer, welches sicherlich einen Sanierungsbedarf aufweist, jedoch im heutigen Zustand funktional ist. Keller Der Keller der oberen Wohnung befindet sich im Untergeschoss neben den Kellerräumen der Erdgeschosswohnung. Im Keller befindet sich die gesamte Haustechnik mit Boiler, Elektro Hauptverteilung, Technik der Solaranlage etc. Neben Garderobe und Werkstatt befindet sich auch noch eine 50m2 grosse Lagerfläche im 1. Untergeschoss Seite 4 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Angaben zum Gebäude / Technik Grunddaten • Dorfplatz 103, 4718 Holderbank im Kanton Solothurn. • Baujahr um 1945. • Optischer Zustand generell: Abgenutzt. Die Grundstruktur scheint intakt, das Dach wurde im Jahr 2009 saniert. • Gebäudegrundgrösse: 8.00mx 26.30m. • Anzahl Zimmer: 9 über alle Geschosse (EG, OG, Dachgeschoss). • Energiebezugsfläche: 157m² EG / 166m² OG / 115m² DG = Total 438m² bei einer mittleren Raumhöhe von 3.60m. • Das Untergeschoss ist massiv in Beton, die Geschosse darüber in Holzbauweise mit ausgemauertem Fachwerk. Der Grundriss wird durch seine gestreckte und offene Form geprägt. • Besondere Merkmale: Gebäude grenzt an zwei Fassaden an Nachbarsgebäude an. Beide angrenzenden Fassadenlängen sind 8m. • Als grösster Energieverbraucher kann die Infrarotheizung genannt werden. Die Liegenschaft verfügt zwar über einen innenliegenden Lift, dieser ist jedoch seit Jahren ausser Betrieb (und wird es auch bleiben). Gebäudehülle • Dach = Leichtbau / Holz, ca. 20cm Dämmung, Flächenanteil Dämmung 95%. Es handelt sich um ein teilbeheiztes Dachgeschoss mit Schrägdach. • Oberste Geschossdecke = Leichtbau / Holz, Zwischenbodendämmung 8cm. • Aussenwand = Leichtbau / Holz, ca. 16cm. Die Holzkonstruktion ist ausgemauert und verfügt über keine separate Wärmedämmung. • Kellerdecke = Leichtbau / Holz, Zwischenbodendämmung (Schlacke) 8cm. • Keller / Bodenplatte = Beton, Keller ungedämmt, ungeheizt, teilweise im Erdreich (ca. 1/5 der Aussenwand). Fenster (sanierungsbedürftig im OG) • Sämtliche Fenster sind zweifach verglast, wobei die Kittfugen so spröde und durchlässig sind, dass es die Gläser z.T. kaum im Rahmen hält. • Flächenanteil der Fenster nach Himmelsrichtung: N 60%, S 35%, O 5%, W 0% • Die Fensterrähmen im 1.OG und DG sind aus Holz, die neueren Fenster im Erdgeschoss sind aus Kunststoff. • Die Fenster werden nicht geheizt und verfügen ebenfalls über keine Verschattungsmöglichkeit. • Im gesamten Erdgeschoss sind neun Fenster ausgetauscht worden (2017) die Fassadenanschlüsse wurden nach dem Einbau nicht mehr sauber resp. gar nicht ausgeführt. • Offerten für die Fensterabschlüsse sowie den Fensteraustausch liegen vor (ca. 45'000.-). Heizung • Art des Heizsystems: Infrarotstrahler (Dunkelstrahler). Diese sind grösstenteils über eine Raumthermostat geregelt. Im Dachgeschoss laufen diese jedoch konstant über eine gewisse Leistungsstufe. Beide Wohnungen verfügen über einen Kaminofen, der Holzverbrauch liegt bei Beiden Wohnungen bei je ca. einem Ster Scheitholz pro Monat. • Bei Infrarostrahlern handelt es sich um eine Flächenheizung mit einem Radius (abhängig der Leistungsstufe) von ca. 5m. Insgesamt decken die verfügbaren Heizsysteme eine direkte Fläche von ca. 30% ab. Seite 5 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Lüftung • Bad / WC Abluft nicht vorhanden, in keinem der WCs • Dampfabzug nicht vorhanden (nicht einmal Umluft) • Komfortlüftung nicht vorhanden. Energieverbrauch Die Heizung erfolgt ausschliesslich über elektrischen Stroms. Dies ist gemäss energiegesetzt per 2030 verboten. Es ist auch verboten so zu heizen, selbst wenn der Strom selbst produziert wird, z.B. mit Hilfe von Solarpanels. Nach nun rund einem Jahr bewohnen beläuft sich der Tagesbedarf an Strom auf durchschnittlich ca. 200kWh / Tag. Wobei der Anteil in den Wintermonaten (November – April) bei ca. 80% liegt. Durchschnittlicher Verbrauch im Jahr Wohnung Erdgeschoss Heizung Warmwasser Elektrizität 22'000 kWh/A 2'000 kWh/A 4'000 kWh/A 28'000 kWh/A Durchschnittlicher Verbrauch im Jahr Wohnung Obergeschoss Heizung Warmwasser Elektrizität 56'000 kWh/A 5'000 kWh/A 12'000 kWh/A 73'000 kWh/A Lokalpreis für den Energieträger (Elektro): Bei der Elektra Holderbank sind wir als Tarifkunde >30’000kWh/A eingestuft mit einem Hochtarif von 16.52 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr und einem Niedertarif von 9.85 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr. Energiegewinnung (Solaranlage) Seit Februar 2021 verfügt die Liegenschaft über eine Solaranlage mit 22 Panels und somit 7.42kWp Leistung. Die Solarpanelfläche beträgt rund 35m². Die Spitzenleistung kann jedoch nur im ersten Betriebsjahr garantiert werden und das auch nur zwischen 98%-100%. Danach zerfällt die Leistung linear bis zu 89% im 20igsten Betriebsjahr bis danach die Garantie erlischt. Die untenstehenden Angaben sind hochgerechnet auf Basis der vorhandenen Daten der Solar Edge Applikation. Nach dieser Berechnung unter Berücksichtigung des lokalen Strompreises, kann davon ausgegangen werden, dass sich die Panels bestenfalls nach 20 Jahren amortisiert haben. Ertrag im Jahr Jahr Effizienz Leistung kWh/A 1 98-100% Ca. 10’600 10 94% Ca. 9’960 20 89% Ca. 9’430 Gesamt (20 Jahre) Ca. 200’000 Seite 6 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Warmwasser Die Warmwassererzeugung erfolgt dezentral mithilfe von drei Boilern. Einer für die Wohnung im EG, dieser ist ca. aus dem Jahr 1990 und verfügt bis 2020 nicht einmal über ein Überdruckventil. Dasselbe gilt für den älteren Boiler im OG welcher heute noch Küche und das inaktive Bad im Obergeschoss versorgt. Im 2020 wurde ein neuer 200l Boiler nur für das WC/Dusche im Obergeschoss gebaut mit komplett neuen Zu- und Ablaufleitungen. Die Boiler sind nicht an ein Heizungssystem gekoppelt und wurden aufgrund der PV Anlage auch von der Zeitschaltung (Aufheizung zum Niedertarif) genommen. Sprich wenn geduscht wird am Morgen, heizt dieser direkt auf, je nach Zeit schon mit der solaren Energie. Keine der Warmwasserleitungen verfügt über eine Leitungsdämmung. Beleuchtung und Elektrizität Lokalpreis Elektrizität: Hochtarif von 16.52 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr und einem Niedertarif von 9.85 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr Anteil der energiesparenden Leuchten: 100% LED, die meisten davon sind fix in der Decke als Spot eingebaut und hängen an einer Zeitschaltuhr resp. an einem Bewegungsmelder Installationen und Geräte Kochen: 2x Strom Backofen: 2x Strom Geschirrspüler: 2x ohne Warmwasseranschluss Kühlschränke: 2x Gefrierschränke: 3x Wäschetrockner: 1x A-Klasse, 1x E-Klasse jeweils mit Kondensator Waschmaschine: 1x A-Klasse, 1x E-Klasse Speziell zu erwähnen ist noch, dass die Wohnung im Erdgeschoss über einen Dampfabzug mit Umluft verfügt, die Wohnung im Obergeschoss über keinen Dampfabzug verfügt. Aufgrund der Luftqualitätseinbussen ist angedacht in Zukunft einen Dampfabzug mit Umluft in der Küche im Obergeschoss einzubauen. Sanierungsansätze Im Zuge einer GEAK Analyse wurden für dieses Gebäude folgende Sanierungsvarianten aufgezeigt: Variante A: Sanierung der Gebäudehülle und Heizung nach Energiegesetz Variante B: Sanierung der Gebäudehülle ohne Heizung Variante C: Sanierung der Gebäudehülle und Heizung nach Minergie Die Effizienz der Gebäudehülle wird deutlich verbessert schon nur durch den Ersatz der Fenster. Diese gemeinsam mit einer Gebäudehüllensanierung und einer Ergänzung der PV Anlage um 4.2kWh/A reicht schon aus, um in die Energieeffizienzklasse A zu gelangen. Kombiniert mit einer energieeffizienteren Heizungsanlage kann das Gebäude mit einem Investitionsvolumen von unter 400'000.- zu einem Gebäude nach Minergie Standard umgebaut werden. Seite 7 von 31
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank Bank / Hypothek Es besteht eine Hypothek bei der Migros Bank. Diese ist erstmals auflösbar per April 2026, sprich die Hypothek muss übernommen werden oder die Auslösesumme muss durch den neuen Käufer übernommen werden. Der Hypothekarzins ist allerdings sehr attraktiv. Abgeschlossene Hypothek • Laufzeitbeginn: 30.03.2020 • Laufzeitende: 31.03.2030 • Laufzeit: 10 Jahre • Zinssatz: 1.10% Die zu belastende Vorfälligkeit bei Auflösung der Hypothek bezieht sich auf ca. 45'000.- und wäre durch den neuen Käufer zu bezahlen. Seite 8 von 31
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