Gefördertes Wohnen Angebots- und Nachfrageanalyse - bulwiengesa
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bulwiengesa Gefördertes Wohnen Angebots- und Nachfrageanalyse Berlin, 22. März 2021 © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 1
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Inhaltsverzeichnis » Aufgabenstellung und Auftraggeber Die bulwiengesa AG wurde mit der Studie „Angebots- und Nachfrageanalyse .................................................................................3 Nachfrageanalyse für Geförderte Wohnungen“ von der WERT- GRUND Immobilien AG beauftragt. Angebotsanalyse...................................................................................7 Zusammenfassung und Empfehlungen ..........................................15 In der Studie werden folgende A- und B-Städte sowie ausge- wählte WERTGRUND-Projektstädte untersucht. A-Städte: • Berlin • Düsseldorf • Frankfurt/Main • Hamburg • Köln • München • Stuttgart B-Städte: • Bochum • Bonn • Bremen, • Dortmund • Dresden • Duisburg • Essen • Hannover • Karlsruhe • Leipzig • Mannheim • Münster • Nürnberg • Wiesbaden WERTGRUND-Projektstädte: • Bielefeld • Göttingen • Kiel • Regensburg • Mainz Auf der Basis einer Angebots- und Nachfrageanalyse für die 26 Städte wird herausgearbeitet, welche Metropolen in den kommenden Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich geförderter Wohnungen aufweisen und damit das höchste Investitionspotenzial haben werden. Urheberrechtlicher Hinweis gung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestat- tet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftli- sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und che Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen. mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informa- der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa- tionen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernom- weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Wirtschaftliche Auswirkun- men. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachver- gen der Corona-Pandemie sind in der vorliegenden Analyse über aktu- halte aus dritter Hand wird nicht übernommen. elle Recherchen und volkswirtschaftlich basierte Modelle vollumfänglich berücksichtigt, wie zum aktuellen Zeitpunkt leistbar. Mögliche Auswir- Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen kungen der Pandemie darüber hinaus, die sich in Folge noch ergeben Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten können, sind dagegen nicht behandelt. ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge Berlin, 22. März 2021 davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/ Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigun- bulwiengesa AG gen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jegli- Wallstraße 61, 10179 Berlin cher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmi- Tel. +49 30 27 87 68-0, Fax +49 30 27 87 68-68, www.bulwiengesa.de Tel. +49 30 27 87 68-0 © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Nachfrageanalyse » Bevölkerungsentwicklung » Bevölkerungsprognose Die Bevölkerung aller betrachteten Städte ist zwischen 2011 Bis 2035 wird im Durchschnitt aller Städte ein Anstieg von und 2019 im Durchschnitt um rund 6,5 % angestiegen. Alle etwa 3,8 % prognostiziert. Prozentual weisen Frankfurt/Main Städte verbuchten Zuwächse. Dabei ist keine Konzentration (+11,6 %), Hannover (+10,2 %) und Kiel (+10,1 %) die höchs- auf einen bestimmten Stadttyp oder eine Region feststellbar. ten Wachstumsraten auf. Auch hier liegt kein Fokus auf einer bestimmten Region oder einem Stadttyp. Die höchsten Anstiege sind in Leipzig (+16,3 %), Frankfurt/ Main (+12,8 %) und Regensburg (+12,3 %) beobachtbar. Bei den Städten mit einer schwächeren Entwicklung liegt hinge- Bevölkerungsprognose in Prozent, 2019 bis 2035 gen der Schwerpunkt auf nordrhein-westfälischen Städten. Das geringste Wachstum zeigten Duisburg (+2,3 %), Bielefeld Frankfurt M. (+2,1 %) und Bochum (+0,8 %). Hannover Kiel Köln Bevölkerungsentwicklung Leipzig in Prozent, 2011 bis 2019 Dresden Düsseldorf Leipzig Münster Frankfurt/M. München Regensburg Hamburg Berlin Bonn Mainz Berlin München Karlsruhe Stuttgart Regensburg Dresden Wiesbaden Hamburg Mannheim Münster Stuttgart Köln Nürnberg Bonn Mainz Karlsruhe Essen Mannheim Dortmund Nürnberg Göttingen Düsseldorf Bielefeld Hannover Bremen o © bulwiengesainfografik Bremen Bochum Kiel Duisburg Essen Dortmund -8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % Wiesbaden Göttingen Quelle: Statistische Landesämter o © bulwiengesainfografik Duisburg Bielefeld Bochum Bevölkerungsrückgänge werden in fünf Städten prognosti- ziert, die in Bochum (-5,3 %) und Duisburg (-6,7 %) beson- 0% 2% 4% 6% 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 % ders stark sein sollen. Bei den A-Städten wird die schwächste Quelle: Statistische Landesämter Entwicklung in Stuttgart (+1,5 %) erwartet. Aufgrund der Kes- sellage der Stadt wird das Umland deutlich stärker wachsen. Die meisten Personen lebten Ende 2019 in den drei A-Städten In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 6,8 %, in Berlin (3,7 Mio.), Hamburg (1,8 Mio.) und München (1,5 Mio.). den B-Städten und in den fünf C- bzw. D-WERTGRUND- Dementsprechend war in diesen Städten der absolute Bevöl- Städten von jeweils rund drei Prozent erwartet. kerungsanstieg am höchsten. In der D-Stadt Göttingen und in der B-Stadt Bochum war der absolute Einwohnerzuwachs am geringsten. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 3
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Haushaltsentwicklung » Haushaltsprognose Die Haushaltsanzahl in den 26 Städten nahm zwischen 2011 Für 23 der 26 Städte wird eine positive Entwicklung der Haus- und 2019 im Mittel um rund 9,5 % zu. Die positiven prozen- haltsanzahl erwartet. Die Steigerungen liegen zwischen tualen Zuwächse weisen eine große Spanne von ca. 3,2 % bis 15,0 % in Frankfurt/Main und 1,4 % in Göttingen. Weitere 18,1 % auf. Städte mit einer hohen positiven prognostizierten Zunahme von über 10 % sind Kiel, Münster und Köln. Haushaltsentwicklung Mit einer leicht negativen Entwicklung wird in den B-Städten in Prozent, 2011 bis 2019 Bremen (-1,2 %), Bochum (-1,4 %) und Duisburg (-1,7 %) gerechnet. Leipzig Regensburg Frankfurt/M. Haushaltsprognose Mainz in Prozent, 2019 bis 2035 Münster Karlsruhe München Frankfurt/M. Berlin Kiel Stuttgart Münster Hamburg Köln Köln Leipzig Mannheim Düsseldorf Hannover Dresden Bonn Bonn Dresden München Düsseldorf Hannover Nürnberg Regensburg Kiel Hamburg Bremen Karlsruhe Essen Mannheim Dortmund Wiesbaden Wiesbaden Mainz Göttingen Berlin Duisburg Nürnberg o © bulwiengesainfografik Bielefeld Essen Bochum Dortmund Stuttgart 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 % 20 % Bielefeld Göttingen (Stadt) Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen Bremen o © bulwiengesainfografik bulwiengesa Bochum Duisburg Entsprechend der Bevölkerungsentwicklung weisen Leipzig -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % (+18,1 %), Regensburg und Frankfurt/Main (jeweils 15,4 %) Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen die höchsten prozentualen Zuwächse auf. bulwiengesa Die Städte mit den geringsten Steigerungsraten sind erneut in Nordrhein-Westfalen mit Duisburg (+5,1 %), Bielefeld In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 8,5 %, in (+4,9 %) und Bochum (+3,2 %) zu finden. den B-Städten von 5,0 % und in den fünf C- bzw. D-WERT- GRUND-Städten von 5,6 % erwartet. Insgesamt positionieren sich vor allem die WERTGRUND-Pro- jektstädte Regensburg, Kiel und Mainz hinsichtlich der sozio- demografischen Perspektiven gut. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 4
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Einkommensstruktur Anteile an Nettoeinkommensklassen in Prozent, 2020 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% rlin eld um nn en nd n urg rf n . n urg er he l ln ig inz im n ter rg rg art n Kie t/M de se ge he de ldo ipz Kö be bu ov em ru he mu Bo ttg ns Ma lef Be ch isb mb Es ttin es nc ba fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br rt Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do Ma Dü Wi Re Fra o © bulwiengesainfografik Unter 1.000 1.600 bis 2.200 2.800 bis 3.500 5.000 bis 7.500 1.000 bis 1.600 2.200 bis 2.800 3.500 bis 5.000 Über 7.500 Quelle: MB Research » Einkommensstruktur Aber auch in Norddeutschland (Bremen, Kiel), in der einzigen untersuchten D-Stadt Göttingen und teilweise in Nordrhein- Die Analyse der Einkommensstruktur bezieht sich auf das Westfalen (Dortmund, Duisburg, Bochum, Essen) ist der Nettoeinkommen pro Haushalt in der jeweiligen Stadt im Jahr Anteil weit über dem Durchschnitt und daher der Bedarf an 2020. Sozialwohnungen besonders hoch. Im Mittel aller Städte verfügen etwa 7,0 % der Haushalte über Ein stark überdurchschnittlicher Anteil an Vielverdienern (ab weniger als 1.000 Euro netto im Monat. Der Anteil ist in Göt- 5.000 Euro netto) findet sich in A- und B-Städten in West- tingen (11,2 %), Leipzig (10,5 %) und Kiel (10,1 %) stark über- und Süddeutschland. Spitzenreiter ist die bayerische Landes- durchschnittlich. In München (3,1 %), Wiesbaden (4,6 %) und hauptstadt München (38,7 %), gefolgt von Stuttgart (32,0 %) Stuttgart (4,7 %) ist der Anteil sehr niedrig. und Frankfurt/Main (31,0 %). Insgesamt sind die Geringverdiener (1.000 bis 2.200 Euro/ Monat) auch aufgrund des geringeren Lohnniveaus vor allem in Ostdeutschland (Berlin, Leipzig, Dresden) zu verorten. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 5
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Wohngeldempfänger-Haushalte » Gewährte Wohnberechtigungsscheine Als Wohngeldempfänger-Haushalte werden nach dem Stati- Die Grafik der Wohnberechtigungsscheine (WBS) bezieht sich schen Bundesamt Haushalte bezeichnet, in denen alle Haus- auf die gewährten Wohnberechtigungsscheine im Jahr 2019. haltsmitglieder Wohngeld beziehen. Das Wohngeld wird ein- Die Städte und Länder legen jeweils eigene Einkommensgren- kommensschwächeren Haushalten gewährt, um diese beim zen für den Erhalt eines WBS fest. Der WBS ermöglicht die Tragen der Wohnkosten für einen angemessenen Wohnraum Anmietung von geförderten Wohnungen und ist in der Regel zu unterstützen. ein Jahr gültig. Es konnten nicht für alle Städte die Zahlen ermittelt werden. Im Jahr 2018 bezogen im Durchschnitt ca. 1,5 % der Haushalte Wohngeld. Der höchste Anteil ist in Göttingen (3,4 %), Düs- Im Jahr 2019 haben im Durchschnitt 1,4 % der Haushalte seldorf (1,9) und Bielefeld (1,9 %) festzustellen. Einen ver- einen WBS in den Städten beantragt. Den geringsten Anteil gleichsweise geringen Anteil an Wohngeldempfänger-Haus- weisen Leipzig (0,3 %), Dresden (0,6 %) und Essen (0,7 %) halten weisen München (0,3 %), Bremen (0,8 %) und Frank- auf. Der höchste Anteil ist in den Städten Köln (2,3 %), Wies- furt am Main (0,9 %) auf. baden (2,1 %) und Berlin (1,9 %) zu beobachten. Wohngeldempfänger-Haushalte Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2018 Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2019 Göttingen Köln Düsseldorf Wiesbaden Bielefeld Berlin Nürnberg Stuttgart Regensburg Münster Leipzig Bielefeld Dortmund Bonn Mannheim Kiel Kiel Düsseldorf Dresden Hamburg Duisburg Dortmund Münster Bochum Köln Duisburg Hannover Region* Karlsruhe Bonn Essen Bochum Dresden Wiesbaden Leipzig Essen Bremen* Karlsruhe Frankfurt/M.* Hamburg Göttingen* Berlin Hannover* Stuttgart Mainz* o © bulwiengesainfografik o © bulwiengesainfografik Mainz Mannheim* Frankfurt/M. München* Bremen Nürnberg* München Regensburg* 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen Quelle: Wohnungsmarktberichte, Sozialberichte und Tätigkeitsberichte der Städte, bulwiengesa NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen. *keine Daten verfügbar Im Mittel wurde den Wohngeldempfängern ein Wohngeld von Für Hannover konnte nur für das Jahr 2017 eine Zahl ermittelt etwa 174 Euro im Monat gezahlt. Die Spanne reicht von 117 werden. Der Anteil der Haushalte, die einen WBS beantragt Euro/Monat in Leipzig bis zu 223 Euro/Monat in Wiesbaden. haben, lag hier bei geringen 0,9 %. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 6
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Angebotsanalyse » Geförderter Wohnungsbau in Deutschland » Mietwohnungsquote Mit dem geförderten Wohnungsbau soll Wohnraum für Haus- In Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Län- halte geschaffen werden, die aufgrund geringer Einkommen dern die Eigentumsquote gering. Dies hängt unter anderem keinen oder schwierigen Zugang zu Wohnungen auf dem damit zusammen, dass der (soziale) Mietwohnungsbau tradi- freien Markt haben. Für die Anmietung einer Sozialwohnung tionell eine große Rolle spielt. Zudem sind die Rechte der Mie- ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) nötig. ter gegenüber Eigentümern sehr groß, sodass große Anreize bestehen zu mieten anstatt zu kaufen. Aufgrund der Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 liegt die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Län- Das insbesondere historisch bedingte Gefälle der Eigentums- dern. Dies führt zu vielfältigen, oft sehr komplizierten Rege- quote zwischen West- und Ostdeutschland spiegelt sich auch lungen. Förderungen in Form von vergünstigten Darlehen, bei den analysierten Städten wider. Vor allem nach dem 2. Zuschüssen oder einer Kombination davon können bei den Weltkrieg wurde in Ostdeutschland der Mietwohnungsbau Ländern, dem Bund oder bei Kommunen beantragt werden. stark forciert, wohingegen im Westen auch die Eigentumsbil- Die Förderlaufzeiten betragen in der Regel zwischen 15 und 25 dung gefördert wurde. Jahre. Nach auslaufender Bindung und Förderende werden die Wohnungen dem freien Markt zugeführt. In der Mieterstadt Berlin ist die Mietwohnungsquote mit 76 % am höchsten. Auch Dresden (71 %) und Leipzig (70 %) haben In vielen Städten geht die Zahl der geförderten Wohnungen eine hohe Mietquote. In Dortmund, Hamburg, Duisburg und durch Auslaufen der Bindungen seit Jahren zurück. Um die Frankfurt/Main sind ebenfalls über 70 % der Einheiten Miet- Jahrtausendwende gab es in vielen Regionen einen entspann- wohnungen. ten Wohnungsmarkt, sodass kaum Sozialwohnungen neu gebaut wurden. Die Nachfrage wächst jedoch wieder seit rund Die geringste Mietwohnungsquote weisen die süd-, bzw. zehn Jahren und der Bedarf nach geförderten Wohnungen westdeutschen Städte Stuttgart (54 %), Nürnberg (55 %) und steigt. Als Reaktion darauf wurde u. a. 2019 das Grundgesetz München (55 %) auf. geändert, sodass der Bund den Ländern ab 2020 zweckgebun- dene Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen Insgesamt liegt die Mietwohnungsquote der betrachteten kann. Auch die Länder sind sehr aktiv und intensivieren ihre Städte im Durchschnitt bei rund 64 %. Fördermöglichkeiten. Aufteilung in Miet- und Eigentumswohnungen in Prozent, 2019 100 % 24 28 28 30 30 30 30 28 32 30 30 36 37 80 % 41 40 37 39 41 44 43 45 38 45 43 46 38 60 % 40 % 76 70 72 72 70 70 70 72 70 70 64 68 63 59 60 63 61 59 62 62 56 57 55 55 57 54 20 % 0% rlin eld um nn en d n urg rf n . n urg er he l ln ig inz im n ter rg rg art n Kie t/M un de se ge he de ldo ipz Kö be bu ov em ru he Bo ttg ns Ma lef Be ch isb mb Es ttin o © bulwiengesainfografik es nc ba rtm fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do Ma Dü Wi Re Fra Mietwohnungen Eigentumswohnungen Quelle: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 7
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt Andere privatwirtschaftliche Unternehmen haben die höchs- ten Anteile (über ca. 5 %) in den ostdeutschen Städten Berlin, Die Analyse der Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt Dresden und Leipzig. Sonstige Unternehmen treten vor allem bezieht sich auf Daten der Zensuserhebung aus dem Jahr 2011. in Hessen und Bayern als Eigentümer auf. In Duisburg, Essen und Leipzig sind die Anteile hingegen gering und liegen unter In den untersuchten Städten sind Privatpersonen bzw. Wohn- 1,8 %. eigentumsgemeinschaften (WEG) mit etwa 54 % die häufigste Anbieterform. Etwa 16 % sind privatwirtschaftliche und Genossenschaften sind vor allem in den sächsischen Städten jeweils 11 % sind Wohnungsgenossenschaften sowie kommu- Dresden (24 %) und Leipzig (19 %) sowie in Hamburg (19 %) nale Unternehmen. Die übrigen jeweils 4 % der Wohnungen aktiv. Sehr geringe Anteile von unter 3 % haben Mainz, Bonn werden von anderen privatwirtschaftlichen und sonstigen und Münster. Anbietern (Land, Bund, Organisation ohne Erwerbszwecke) vermietet. Kommunen oder kommunale Unternehmen sind stark mit Anteilen von über 17 % in den Städten Hamburg, Frankfurt/ Den höchsten Anteil an Privateigentümern/Wohneigentums- Main und Bremen vertreten. Der Anteil der kommunalen gemeinschaften weisen mit etwa 70 % die nordrhein-westfä- Wohnungsunternehmen ist in Berlin aufgrund einer starken lischen Städten Münster, Düsseldorf und Bonn auf. Die neun Neubau- und Ankaufstätigkeit in den vergangenen Jahren Städte mit den höchsten Anteilen sind alle in Nordrhein- besonders stark gestiegen. Westfalen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg zu ver- orten. In Berlin, Dresden und Hamburg sind mit unter 46 % In Dortmund, Dresden und Kiel liegen die Anteile unter 1 %. die Anteile am geringsten. In Dresden wurde nach dem Gesamtverkauf 2006 zur Erhö- hung des kommunalen Bestandes 2017 eine neue kommunale Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen sind mit Antei- Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ gegründet. len von über 27 % in Dortmund, Duisburg und Kiel am stärks- Auch Kiel gründete 20 Jahre nach dem Verkauf des kommuna- ten vertreten. Die geringsten Anteile mit unter 6 % haben len Unternehmens 2019 die neue städtische Wohnungsgesell- Karlsruhe, Wiesbaden und Mainz. schaft „Kiwog“. Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt in Prozent, 2011 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% rlin eld um nn en d n urg rf n . n urg er he l ln ig inz im n ter rg rg art n Kie t/M un de se ge he de ldo ipz Kö be bu ov em ru he Bo ttg ns Ma lef Be ch isb mb Es ttin es nc ba rtm fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do Ma Dü Wi Re Fra o © bulwiengesainfografik Privatpersonen/Gemeinschaft von Wohnungseigentümern Kommune/Kommunales Wohnungsunternehmen Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen Wohnungsgenossenschaft Sonstige* Quelle: Zensus 2011, *Bund oder Land, Organisation ohne Erwerbszweck z. B. Kirche © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 8
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Insgesamt weisen die Städte sehr unterschiedliche Anbieter- Auch in der Hauptstadt Berlin startete die Wohnungsneu- strukturen im Mietwohnungssegment auf, wobei teilweise auf bauförderung erst wieder 2014. regionaler Ebene Gemeinsamkeiten zwischen den Städten festzustellen sind. Besonders in Dresden ist die Anzahl der Sozialwohnungen mit 208 Einheiten sehr gering. Zusätzlich kann die Stadt zwar auf 10.000 Wohnungen von der Vonovia zugreifen, diese sind aber » Anteil geförderter Mietwohnungen keine Sozialwohnungen im engeren Sinne. Es gibt lediglich eine vertragliche Vereinbarung mit der Orientierung an be- Die Anteile geförderter Mietwohnungen am Gesamtmietwoh- stimmte Mietpreisgrenzen.1 nungsbestand im Jahr 2019 variieren zwischen 0,1 % in Leip- zig sowie Dresden und 16 % in Bielefeld. Im Mittel sind rund 9,4 % der Mietwohnungen geförderte Einheiten. » Entwicklung geförderter Mietwohnungen Einen geringen Anteil geförderter Mietwohnungen weisen Die Entwicklung der Anzahl geförderter Mietwohnungen in auch Karlsruhe (5,2 %), Bremen (5,9 %) und Mannheim den untersuchten Städten ist von Rückgängen geprägt. Im (6,3 %) auf. In Berlin liegt der Anteil bei etwa 7,1 %. Im Ver- Mittel aller Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um gleich sehr hohe Anteile geförderter Mietwohnungen sind rund -21 % im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab. neben Bielefeld in Hamburg (14,3 %), Duisburg (14,2 %), Bonn (13,6 %) und Wiesbaden (13, 2 %) feststellbar. Die stärksten Verluste verzeichnen die Städte Leipzig (-90 %), Dresden (-89 %), Berlin (-37 %) und Kiel (-36 %). Damit zeigen sich deutliche Unterschiede der Anteile geför- Nur in Mainz (+9,6 %) und Münster (+7,1 %) sind Zuwächse derter Wohnungen. Das Thema geförderter Wohnraum nimmt bei geförderten Wohnungen zu beobachten. in den Städten und Ländern aufgrund der föderalistischen Strukturen einen unterschiedlichen Stellenwert ein oder es Die Zunahme in Mainz war unter anderem durch die Bauland- gab im Falle von Berlin finanzielle Notwendigkeiten zum Aus- bereitstellung für Sozialwohnungsneubau durch die Stadt an stieg aus der Wohnraumförderung. Privatinvestoren möglich. Zudem investierte die städtische Wohnungsgesellschaft und erhöhte ihren mietpreisgebunde- Im Bundesland Sachsen wurde die soziale Wohnraumförde- nen Bestand zwischen 2012 und 2018 um ca. 30 %.2 rung beispielsweise erst im Jahr 2017 wieder aufgenommen 1 Dresden (2019): Wohnkonzept der Landeshauptstadt Dresden 2019 und der Neubau gefördert. 2 Stadt Mainz: Konzept Wohnen in Mainz 2020. Aufteilung in geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen in Prozent, 2019 100 % 6 0 5 0 6 7 11 10 8 10 10 7 11 7 11 9 9 10 14 14 14 13 12 12 13 16 80 % 60 % 100 100 93 94 92 93 95 93 94 91 91 89 86 90 86 90 90 89 87 88 88 89 90 87 84 86 40 % 20 % 0% rlin eld um nn en d n urg rf n .* n* urg er he l* ln ig * * n ter rg rg* art n inz im un de se he de ldo ipz Kie t/ M Kö be ov ge em ru Bo ttg ns lef bu Be ch isb mb o © bulwiengesainfografik Es he es nc ba rtm Ma nn rn Le rls sse ttin Mü fur Stu Bie Bo Br ns Dr Mü Du nn es Ha Nü Ha Ka Do Dü nk ge Gö Wi Ma Re Fra Mietwohnungen Sozialwohnungen Quelle: Frei finanzierte Wohnungen: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnung bulwiengesa; geförderte Wohnungen: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Aus- künfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen. *Anzahl geförderter Wohnungen geschätzt durch bulwiengesa © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 9
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa In den anderen dargestellten Städten wird mit Verlusten Entwicklung geförderte Wohnungen gerechnet. In Hamburg und München wird beispielsweise von in Prozent, 2011 bis 2019 Rückgängen von ca. 10 % bzw. 13 % trotz Berücksichtigung geplanter Neubauzahlen ausgegangen. Mainz* Münster München Für Frankfurt/Main, Karlsruhe, Mannheim und Stuttgart wer- Bielefeld den nur die aus der Belegungsbindung fallenden Wohnungen Köln dargestellt. Der Verlust in den Städten liegt zwischen 18 % in Regensburg* Frankfurt/Main und 40 % in Karlsruhe. Essen Frankfurt/M.* Duisburg Prognose Entwicklung Stuttgart Bochum geförderte Wohnungen Nürnberg in Prozent, 2019 bis 2030 Bremen Bonn Berlin* Hamburg Hamburg Hannover München* Düsseldorf Göttingen* Frankfurt/M. Karlsruhe Bochum Dortmund Mannheim Wiesbaden* Köln Mannheim* o © bulwiengesainfografik Stuttgart Kiel* Duisburg Berlin Dresden** Bielefeld Leipzig Münster Karlsruhe -100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0% 20 % o © bulwiengesainfografik Dortmund Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh- Essen nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa, **für Dres- Düsseldorf den wird die Entwicklung von 2012 bis 2019 dargestellt Bonn -60 % -45 % -30 % -15 % 0% 15 % » Prognose geförderte Mietwohnungen Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, parlamentarische Anfragen. Datenbasis: für NRW-Städte: Bei der Modellrechnung wurden neben dem Bestand an preisgebundenen Wohnungen zum 31. Dezember 2019 auch bewilligte, aber Die Daten zur prognostizieren Entwicklung der geförderten aktuell noch nicht fertiggestellte Wohnungen bis einschließlich Mitte Juli 2020 berücksichtigt; Berlin und München: inkl. avisierte Neubauzugänge; Hamburg: 1. Mietwohnungen zwischen 2019 und 2030 dienen als ergän- Förderweg. Neubauprogrammzahlen, Ankauf von Belegungsbindung und Bin- zende Information. dungsverlängerungen berücksichtigt; Frankfurt/M., Karlsruhe, Mannheim, Stuttgart: keine Berücksichtigung Neubau oder Ankauf. *Geschätzt durch bulwiengesa Sie sind einerseits nur sehr lückenhaft verfügbar und ander- seits werden unterschiedliche Parameter durch die Städte bei Die nordrhein-westfälischen Städte weisen alle die gleiche der Erhebung bzw. Darstellung berücksichtigt. Teilweise wer- Berechnungsgrundlage auf. Hier sind die Rückgänge in den Neubauzahlen hinzugezählt und teilweise werden nur Bochum (-28 %) am geringsten und in Bonn (-60 %) am auslaufende Bindungen ohne Neubau oder Zukauf von Bele- stärksten. gungsbindungen dargestellt. Die Entwicklungen und die Prognose für 16 der 26 Städte zei- Für Berlin wird bei Berücksichtigung der geplanten Neubau- gen, dass die Sozialwohnungsbestände weiter schrumpfen maßnahmen mit einem Anstieg der geförderten Wohnungen werden. Vereinzelt wurde durch Neubau oder Zukauf die um ca. 8 % gerechnet. Ziel ist es, den Bestand oberhalb der negative Entwicklung etwas gedämpft. Rückläufige Zahlen 100.000 Einheiten zu halten. geförderter Mietwohnungen prägen jedoch das Bild und wer- den auch die politischen Diskussionen zum Wohnungsmarkt, wie in Berlin, weiter verstärken. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 10
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau Bei der alleinigen Betrachtung des Jahres 2019 führen neben Regensburg und München auch Leipzig, Düsseldorf und Han- Die Analyse der genehmigten und fertiggestellten Einheiten nover die Spitzenliste an. im Geschosswohnungsbau bildet den Zeitraum 2011 bis 2019 ab und bezieht sich auf die Wohnungsanzahl je 1.000 Einwoh- Im gleichen Zeitraum wurden im Mittel aller Städte nur etwa ner im Jahr 2019. 19 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Regensburg (53 WE), Frankfurt/Main und München (jeweils 35 WE) sind Im Betrachtungszeitraum wurden im Durchschnitt aller Städte bei den Fertigstellungen die Top-3-Städte. Die A-Städte ca. 25 Wohnungen pro 1.000 Einwohner genehmigt. Spitzen- Stuttgart, Düsseldorf, Berlin und Köln liegen im Mittelfeld. reiter ist mit Abstand die C-Stadt Regensburg mit rund 69 genehmigten Wohnungen/1.000 Einwohner, gefolgt von den Neben den vier nordrhein-westfälischen Städten (Dortmund, A-Städten Frankfurt/Main, München und Hamburg. Essen, Bochum, Duisburg) sind auch in Kiel die Fertigstel- lungszahlen pro 1.000 Einwohner sehr gering. Fertiggestellte und Nur das Jahr 2019 betrachtet, sind neben Regensburg und genehmigte Wohnungen in MFH Frankfurt/Main auch Berlin, Hamburg, München und Münster pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019 in den Top 5. Dies spricht für eine verstärkte Bautätigkeit im Vergleich zu den Vorjahren, vor allem in den Metropolen, in Regensburg welchen Nachfrageüberhänge und ein geringes Angebot zu Frankfurt/M. angespannten Wohnungsmärkten geführt haben. München Münster Mainz Hamburg » Genehmigungsüberhang Bonn Dresden Der Genehmigungsüberhang zeigt die Differenz aus Genehmi- Stuttgart gungen und Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner für den Düsseldorf Zeitraum 2011 bis 2019. Berlin Köln Nürnberg Neben Regensburg sind unter den Städten mit sehr großen Bremen Genehmigungsüberhängen auch Berlin, Dresden und Leipzig. Bielefeld In den beiden sächsischen Städten sind insbesondere in den Karlsruhe vergangenen drei Jahren die Genehmigungszahlen stark an- Göttingen Wiesbaden gestiegen und der Überhang wird immer noch aufgebaut. Hannover Mannheim Einen negativen bzw. den geringsten Überhang weisen die Leipzig baden-württembergischen Städte Karlsruhe und Stuttgart Dortmund sowie Duisburg, Köln und Bochum auf. Essen Kiel Für das Jahr 2019 sind die höchsten Überhänge/1.000 Einwoh- o © bulwiengesainfografik Bochum Duisburg ner in Regensburg, Leipzig, Hannover, Düsseldorf und Nürn- berg zu verzeichnen. 0 20 40 60 80 100 120 Fertigstellungen Genehmigungen Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa Die wenigsten Einheiten pro 1.000 Einwohner wurden in den nordrhein-westfälischen Städten Dortmund, Essen, Bochum und Duisburg genehmigt (unter 13 WE/1.000 EW). © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 11
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Genehmigungsüberhang MFH Fertigstellung geförderte Mietwohnungen pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019 pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019 Regensburg Hamburg Berlin Regensburg Dresden Münster* Leipzig Bielefeld München München Frankfurt/M. Köln* Hamburg Kiel* Düsseldorf Bonn Mannheim Nürnberg Nürnberg Bremen* Mainz Dortmund Bonn Karlsruhe Kiel Duisburg* Hannover Frankfurt/M.* Bielefeld Düsseldorf Münster Hannover Wiesbaden Berlin Dortmund Bochum Göttingen Stuttgart Bremen Essen Essen Leipzig* o © bulwiengesainfografik o © bulwiengesainfografik Bochum Dresden Köln Göttingen** Duisburg Mainz** Stuttgart Mannheim** Karlsruhe Wiesbaden** -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10 Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh- nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa **keine Daten verfügbar » Bautätigkeit geförderte Wohnungen Die Bautätigkeit geförderter Mietwohnungen liegt im Durch- » Pipeline: Miet- und Eigentumswohnungen schnitt aller Städte bei rund 3,1 fertiggestellten geförderten Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Hamburg ist mit 9,9 geför- Die folgenden Pipeline-Analysen beziehen sich auf eine Aus- derten Wohneinheiten deutlicher Spitzenreiter, gefolgt von wertung der bulwiengesa-Objektdatenbank. Berücksichtigt Regensburg (6,6 WE) und Münster (5,8 WE). wurden Neubauprojekte mit Fertigstellungsjahren zwischen 2021 und 2025. Schlusslichter sind Dresden (0,01 WE), Leipzig (0,25 WE), Essen und Stuttgart (beide ca. 1,1 WE). Für fünf Städte konn- Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau in den ten keine Daten erhoben werden. betrachteten Städten wird zu ca. 64 % vom Mietwohnungs- segment dominiert. Eigentumswohnungen haben einen Anteil Der Anteil fertiggestellter geförderter Mietwohnungen am von ca. 36 %. gesamten Geschosswohnungsbau liegt im Durchschnitt bei ca. 19 %. Den höchsten Anteil weisen Duisburg und Kiel mit über In Bielefeld (92 %), Göttingen (82 %) und Hannover (81 %) 45 % auf. Der geringste Anteil ist in Dresden (0,03 %), Leipzig sind die Mietwohnungsanteile sehr hoch. In Nürnberg, (ca. 1 %) und Berlin (ca. 4 %) zu beobachten. Regensburg und Frankfurt/Main werden zu mehr als 50 % Eigentumswohnungen gebaut. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 12
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Pipeline: Anteile Miet- und Eigentumswohnungen in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025 100 % 8 18 19 21 27 25 27 29 26 34 35 30 35 32 35 35 36 35 80 % 41 46 38 47 48 57 54 54 60 % 92 40 % 73 75 82 73 81 79 74 66 71 70 68 65 65 64 65 62 65 65 59 54 52 53 46 46 20 % 43 0% o © bulwiengesainfografik rlin eld um nn en d n urg rf n . n urg er he l ln ig inz im n ter rg rg art n Kie t/M un de se ge he de ldo ipz Kö be bu ov em ru he Bo ttg ns Ma lef Be ch isb mb Es ttin es nc ba rtm fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do Ma Dü Wi Re Fra Mietwohnungen Eigentumswohnungen Quelle: bulwiengesa » Pipeline: Geförderte Mietwohnungen Der Anteil geförderter Wohnungen liegt in den A-Städten mit durchschnittlich 30 % höher als in den B-Städten mit rund Rund 26 % aller Mietwohnungen, die zwischen 2021 und 2025 23 %. fertiggestellt werden sollen, sind geförderte Mietwohnungen. Damit reicht der Durchschnittswert an die durch viele Städte Spitzenreiter ist dennoch die B-Stadt Hannover, wo der Anteil festgesetzte Quotenregelung, bei welcher ab bestimmten Neu- geförderter Mietwohnungen bei ca. 46 % liegt. Ebenfalls hohe bauvolumina häufig zwischen 25 und 30 % der Geschossfläche Anteile weisen Regensburg (45 %) und Köln (40 %) auf. In oder Wohnungsanzahl als geförderte Einheiten bereitgestellt Bonn (14 %), Bochum (15 %) und Dortmund (16 %) wurde ein werden müssen. geringer Anteil geförderter Wohnungen festgestellt. Pipeline: Anteile geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025 100 % 80 % 54 55 60 63 67 68 70 70 70 71 71 73 73 76 76 60 % 77 78 80 81 82 82 83 83 84 85 86 40 % 46 45 20 % 40 37 33 32 30 30 30 29 29 27 27 24 24 23 22 20 19 18 18 17 17 16 15 14 0% o © bulwiengesainfografik er rg ln n rg urg inz rlin en . n rf n n he ter art eld l ig urg n im d um nn Kie t/M ge he se de de un ldo ipz Kö bu be ov em ru he Bo ttg ns Ma lef Be ch mb isb Es ttin nc ba es rtm fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do Ma Dü Wi Re Fra Geförderte Mietwohnungen Frei finanzierte Mietwohnungen Quelle: bulwiengesa © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 13
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt Neben Stuttgart und Hannover haben Genossenschaften in Kiel (33 %), Köln (24 %) und Münster (20 %) hohe Anteile. In Im Betrachtungszeitraum 2021 bis 2025 werden ca. 61 % aller sechs Städten wurden hingegen keine genossenschaftlichen Mietwohnungen durch private Investoren erbaut. Kommunale Bauprojekte registriert. Unternehmen haben einen Anteil von 32 %, Genossenschaften von 7 % und sonstige Anbieter wie Kirchen sind bis auf Bonn In Dortmund, Wiesbaden, Nürnberg und Regensburg wird das nicht vorhanden (0,3 %). Baugeschehen im Mietsegment sehr stark von privaten Inves- toren dominiert. Zwischen den Städten zeigen sich große Unterschiede. In Stuttgart, Berlin, Karlsruhe und Hannover liegt der Anteil pri- Insgesamt zeigen sich unterschiedliche Investorenstrukturen. vater Bauherren unter 50 %. Kommunale Unternehmen sind In einigen Städten wie Berlin und Hannover machen sich be- insbesondere in Berlin, Stuttgart und Karlsruhe sehr aktiv und reits Wohnungsbauoffensiven bemerkbar, bei denen vor allem errichten etwa die Hälfte der Mietwohnungen. kommunale und genossenschaftliche Akteure immer stärker in den Neubau investieren. In Hannover haben sowohl Genossenschaften mit 33 % als auch kommunale Unternehmen mit ca. 18 % einen hohen Anteil im Neubaumietsegment. Letztere weisen in Bochum (38 %), Duisburg (32 %) und München (31 %) ebenfalls hohe Anteile auf. In Dortmund und Göttingen wurden hingegen keine Neubauaktivitäten kommunaler Unternehmen festge- stellt. Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% rlin eld um nn en d n urg rf n . n urg er he l ln ig inz im n ter rg rg art n Kie t/ M un de se ge he de ldo ipz Kö be bu ov em ru he Bo ttg ns Ma lef Be ch isb mb Es ttin es nc ba rtm fur nn rn Le ns rls sse nn Mü Stu Bie Bo Br Dr Mü Du es Ha Nü nk ge Ha Gö Ka Do o © bulwiengesainfografik Ma Dü Wi Re Fra Privat Kommunales WU Genossenschaft Sonstige* Quelle: bulwiengesa, *Kirchen, Baugruppen © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 14
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Zusammenfassung und Empfehlungen » Nachfrage-Angebots-Scoring Die Städte mit dem „sehr hohen Potenzial“ bieten die besten Nachfragebedingungen für gefördertes Wohnen bei einer Die 26 analysierten Städte werden in einem zusammenfas- gleichzeitig vergleichsweise günstigen Angebotssituation. sende Ergebnis-Scoring dargestellt, welches günstige bezie- hungsweise ungünstige Nachfrageentwicklungen beziehungs- Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über weise Angebotssituationen aufzeigt. günstige Nachfragebedingungen, jedoch ist die Angebotssitu- ation ungünstiger, beispielsweise aufgrund starker Bautätig- Dafür wurden Parameter für die Nachfrage- und Angebots- keiten oder einem bereits vorhandenen hohen Anteil geför- seite ausgewählt und anschließend gewichtet. Auf der Nach- derter Mietwohnungen am Markt. Dennoch weisen positive frageseite erhalten die Parameter ausgestellte Wohnberechti- Nachfragebedingungen auf einen attraktiven Wohnstandort gungsscheine, hohe Anteile an Geringverdienern sowie die mit Absatzpotenzialen hin. Anteile der Wohngeldhaushalte die höchste Gewichtung. Je höher der Scoringwert auf der Nachfrageseite ist, desto güns- Bei den Städten mit „mittelhohem Potenzial“ ist das Angebot tiger sind die Nachfragebedingungen. niedrig, aber auch die Nachfrage im direkten Vergleich. Chan- cen bestehen, da das Angebot gering ist und somit grundsätz- Auf der Angebotsseite sind der Genehmigungsüberhang, der lich marktseitig Lücken vorhanden sind. Unsicherheiten exis- Anteil geförderter Wohnungen, die Entwicklung geförderter tieren allerdings bezüglich der Absatzpotenziale, die im Seg- Wohnungen sowie die Pipeline geförderter Mietwohnungen ment der geförderten Wohnungen jedoch kaum vorhanden die Faktoren mit höchster Gewichtung. Je mehr Angebot vor- sind. handen ist, desto ungünstiger ist die Marktsituation für eine Investition. Die Städte mit „Potenzial“ sind von einem hohen Angebot bei gleichzeitig vergleichsweise niedriger Nachfrage gekenn- zeichnet. Parameter und Gewichtung Scoring Nachfrage Gewichtung » Ergebnis des Scorings Abs. Einwohneranzahl 5% Bevölkerungsentwicklung 10 % Vier der analysierten Städte bieten „sehr hohes Potenzial“ und weisen sehr gute Nachfrage- sowie Angebotsbedingungen Haushaltsentwicklung 10 % für Investitionen in gefördertes Wohnen auf. Bevölkerungsprognose 5% Haushaltsprognose 5% Auffällig ist, dass darunter drei Städte der neuen Bundeslän- der zu finden sind: Berlin, Leipzig und Dresden. Die hohe Wohngeldhaushalte 20 % Nachfrage lässt sich u. a. durch eine positive Bevölkerungs- Geringverdiener (< 2.200 Euro/Monat) 20 % entwicklung und -prognose erklären. Zudem ist der Anteil der Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine 25 % Geringverdiener in diesen Städten überdurchschnittlich. Angebot Angebotsseitig wurde in der Analyse bereits angerissen, dass Anteil geförderte Mietwohnungen 20 % der Bestand geförderter Mietwohnungen gering ist und stark Entwicklung geförderte Wohnungen 20 % zurückging. Neben Dresden spielte auch in Berlin die Privati- sierung ehemaliger kommunaler Wohnungsbestände eine Fertiggestellte Wohnungen MFH 5% große Rolle. Dies führt zu sehr günstigen Angebotsbedingun- Genehmigungsüberhang MFH 25 % gen in diesen Städten. Pipeline: Anteile geförderter Mietwohnungen 20 % Darüber hinaus sind auch in Kiel sehr günstige Nachfrage- Abs. Anzahl Mietwohnungen 10 % und Angebotsbedingungen vorhanden. Hier muss jedoch die Quelle: bulwiengesa Größe des Marktes berücksichtigt werden, wodurch geringere Investitionsvolumina aufgrund weniger Nachfrager vorhan- In dem Scoring werden die Städte in einer Vier-Felder-Matrix den sind. Dadurch sind Investitionen etwas risikoreicher als in dargestellt und in Standorte mit Potenzial sowie mittelhohem, den drei größeren ostdeutschen Städten. hohem oder sehr hohem Potenzial eingeteilt. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 15
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über Unter der dritten Kategorie „mittelhohes Potenzial“ weisen sehr günstige Nachfragebedingungen, weisen aber ein höhe- Mannheim, Stuttgart, Wiesbaden, Dortmund und Karlsruhe res Angebot auf. Die Städte Düsseldorf, Göttingen, Bonn, Han- die günstigsten Bedingungen auf. Die Nachfrage ist leicht nover, Hamburg und Köln werden mit einer leicht überdurch- unterdurchschnittlich bzw. durchschnittlich (Mannheim) bei schnittlichen Angebotssituation eingewertet, wobei in Köln einem leicht unterdurchschnittlichen Angebot. die Nachfragebedingungen am günstigsten sind. In Essen, Bremen, Duisburg und Bochum ist die Nachfragesi- In Münster, Frankfurt/Main und München ist aufgrund von tuation im Scoring am ungünstigsten, da u. a. die Bevölke- u. a. verstärkter Bautätigkeiten und Investitionen in den ge- rungs- und Haushaltsprognosen negativ sind. förderten Wohnungsbau von einem höheren Angebot am Markt auszugehen. Bei den Standorten, die nur mit „Potenzial“ gekennzeichnet sind, finden sich die drei Städte Nürnberg, Bielefeld und Regensburg sticht mit seiner starken Neubautätigkeit stark Mainz. Das Angebot liegt in diesen Städten über dem Durch- hervor und weist auch im wichtigen Parameter „Pipeline: schnitt bei einer gleichzeitig ungünstigen Nachfragesituation. Anteile geförderter Wohnungen“ einen sehr hohen Wert auf. Scoring Angebot und Nachfrage für gefördertes Wohnen Die Ballongröße zeigt die Marktgröße bezogen auf die Einwohnerzahl Investitionsstand- Regensburg Investitionsstandorte orte mit Potenzialen mit hohen Potenzialen Hohes Angebot Mainz München Münster Frankfurt M. Bielefeld Hannover Hamburg Nürnberg Köln Bremen Ø Angebot Essen Bonn Düsseldorf Duisburg Wiesbaden Göttingen Stuttgart Mannheim Bochum Dortmund Kiel Karlsruhe Berlin Niedriges Angebot Investitionsstandorte mit Investitionsstandorte mit mittelhohen Potenzialen sehr hohen Potenzialen Dresden Leipzig o © bulwiengesainfografik Niedrige Nachfrage Ø Nachfrage Hohe Nachfrage Quelle: bulwiengesa © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 16
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE bulwiengesa » Ausblick Geförderte Wohnungen gehören auch zu jeder modernen und nachhaltigen Quartiersentwicklung. Ein Produktmix erhöht Die Studie zeigt, dass das Thema gefördertes Wohnen an die Akzeptanz des Neubauvorhabens in der Nachbarschaft und Relevanz zunimmt. Im Betrachtungszeitraum sind in 23 von ist von Stadtplanung sowie Politik gefordert. Ein Investor 26 Städten Rückgänge im Bestand geförderter Wohnungen zu kann unter Beimischung geförderter Wohnungen größere beobachten. Entwicklungsvolumina darstellen und erzielt eine höhere Sta- bilität in den Vermietungserträgen. Da geförderter Wohnraum jedoch dringend benötigt wird, wird mit Neubau- und Förderungsprogrammen gegengesteu- Die Rahmenbedingungen für private Investoren, in den geför- ert, um den Bestand wieder zu erhöhen. Dies zeigen neu auf- derten Wohnungsbau zu investieren, haben sich in den ver- gelegte Förderungsprogramme zum Beispiel in Sachsen oder gangenen Jahren verbessert. Einerseits wurden die Förderpro- die gut gefüllten Pipelines einiger Städte. gramme nachgeschärft sowie verbessert und anderseits ist die Akzeptanz bei Investoren deutlich gestiegen. Es besteht kaum Auch ist in einigen Städten das Thema „Rekommunalisie- ein Vermietungsrisiko, stabile Cashflows sind generierbar und rung“ aktuell. Es werden neue Wohnungsgesellschaften im deutliche Wertsteigerungspotenziale nach Auslauf der Bin- Besitz der Städte wie in Dresden aufgebaut und es werden wie dungen vorhanden. in Berlin oder Hessen verstärkt Wohnungsbestände durch kommunale Wohnungsgesellschaften angekauft. Der Föderalismus sorgt für verschiedene Förderstrukturen in den Ländern und Gemeinden. Diese Komplexität stellt Inves- Vor dem Hintergrund der wachsenden Städte und der Urbani- toren und Projektentwickler vor große Herausforderungen und sierung geraten die Städte unter Druck, ausreichend Wohn- bedarf speziellen Wissens und Erfahrungen. Nur vergleichs- raum bereitzustellen. Wie wichtig dabei auch die Bereitstel- weise wenige Akteure des Marktes investieren bereits erfolg- lung geförderter Wohnungen ist, zeigen die Quotenregelun- reich häufiger und seit längerer Zeit in diese Produkte. gen, welche Städte immer häufiger festsetzen, um soziale Mischungen in Projekten sowie den Neubau geförderter Woh- Insgesamt wird der geförderte Wohnungsneubau stärker in nungen zu unterstützen. den Fokus gerückt und ist ein gegenwärtiges sowie zukünfti- ges wichtiges Thema der Städte sowie der Investoren- und Projektentwicklerlandschaft. © bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016 Seite 17
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