Gefördertes Wohnen Angebots- und Nachfrageanalyse - bulwiengesa

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Gefördertes Wohnen Angebots- und Nachfrageanalyse - bulwiengesa
bulwiengesa

 Gefördertes Wohnen
 Angebots- und Nachfrageanalyse
                                     Berlin, 22. März 2021

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                           Seite 1
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                      bulwiengesa

» Inhaltsverzeichnis                                                                                  » Aufgabenstellung und Auftraggeber

                                                                                                      Die bulwiengesa AG wurde mit der Studie „Angebots- und
Nachfrageanalyse .................................................................................3   Nachfrageanalyse für Geförderte Wohnungen“ von der WERT-
                                                                                                      GRUND Immobilien AG beauftragt.
Angebotsanalyse...................................................................................7

Zusammenfassung und Empfehlungen ..........................................15                         In der Studie werden folgende A- und B-Städte sowie ausge-
                                                                                                      wählte WERTGRUND-Projektstädte untersucht.

                                                                                                      A-Städte:

                                                                                                      • Berlin           • Düsseldorf        • Frankfurt/Main
                                                                                                      • Hamburg          • Köln              • München
                                                                                                      • Stuttgart

                                                                                                      B-Städte:

                                                                                                      • Bochum           • Bonn              • Bremen,
                                                                                                      • Dortmund         • Dresden           • Duisburg
                                                                                                      • Essen            • Hannover          • Karlsruhe
                                                                                                      • Leipzig          • Mannheim          • Münster
                                                                                                      • Nürnberg         • Wiesbaden

                                                                                                      WERTGRUND-Projektstädte:

                                                                                                      • Bielefeld        • Göttingen         • Kiel
                                                                                                      • Regensburg       • Mainz

                                                                                                      Auf der Basis einer Angebots- und Nachfrageanalyse für die
                                                                                                      26 Städte wird herausgearbeitet, welche Metropolen in den
                                                                                                      kommenden Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich
                                                                                                      geförderter Wohnungen aufweisen und damit das höchste
                                                                                                      Investitionspotenzial haben werden.

    Urheberrechtlicher Hinweis                                                                        gung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestat-
                                                                                                      tet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon
    Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen                                 für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftli-
    sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und                                 che Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen.
    mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der
    Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die                             Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund
    sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informa-                       der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa-
    tionen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernom-                                 weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Wirtschaftliche Auswirkun-
    men. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachver-                             gen der Corona-Pandemie sind in der vorliegenden Analyse über aktu-
    halte aus dritter Hand wird nicht übernommen.                                                     elle Recherchen und volkswirtschaftlich basierte Modelle vollumfänglich
                                                                                                      berücksichtigt, wie zum aktuellen Zeitpunkt leistbar. Mögliche Auswir-
    Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen                                kungen der Pandemie darüber hinaus, die sich in Folge noch ergeben
    Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten                                 können, sind dagegen nicht behandelt.
    ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert.
    Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge                               Berlin, 22. März 2021
    davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/
    Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigun-                               bulwiengesa AG
    gen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jegli-                           Wallstraße 61, 10179 Berlin
    cher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmi-                            Tel. +49 30 27 87 68-0, Fax +49 30 27 87 68-68, www.bulwiengesa.de
                                                                                                      Tel. +49 30 27 87 68-0

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                 bulwiengesa

Nachfrageanalyse

» Bevölkerungsentwicklung                                                                    » Bevölkerungsprognose

Die Bevölkerung aller betrachteten Städte ist zwischen 2011                                  Bis 2035 wird im Durchschnitt aller Städte ein Anstieg von
und 2019 im Durchschnitt um rund 6,5 % angestiegen. Alle                                     etwa 3,8 % prognostiziert. Prozentual weisen Frankfurt/Main
Städte verbuchten Zuwächse. Dabei ist keine Konzentration                                    (+11,6 %), Hannover (+10,2 %) und Kiel (+10,1 %) die höchs-
auf einen bestimmten Stadttyp oder eine Region feststellbar.                                 ten Wachstumsraten auf. Auch hier liegt kein Fokus auf einer
                                                                                             bestimmten Region oder einem Stadttyp.
Die höchsten Anstiege sind in Leipzig (+16,3 %), Frankfurt/
Main (+12,8 %) und Regensburg (+12,3 %) beobachtbar. Bei
den Städten mit einer schwächeren Entwicklung liegt hinge-                                     Bevölkerungsprognose
                                                                                               in Prozent, 2019 bis 2035
gen der Schwerpunkt auf nordrhein-westfälischen Städten.
Das geringste Wachstum zeigten Duisburg (+2,3 %), Bielefeld
                                                                                                                                  Frankfurt M.
(+2,1 %) und Bochum (+0,8 %).
                                                                                                                                  Hannover
                                                                                                                                  Kiel
                                                                                                                                  Köln
   Bevölkerungsentwicklung                                                                                                        Leipzig
   in Prozent, 2011 bis 2019                                                                                                      Dresden
                                                                                                                                  Düsseldorf
       Leipzig                                                                                                                    Münster
       Frankfurt/M.                                                                                                               München
       Regensburg                                                                                                                 Hamburg
       Berlin                                                                                                                     Bonn
       Mainz                                                                                                                      Berlin
       München                                                                                                                    Karlsruhe
       Stuttgart                                                                                                                  Regensburg
       Dresden                                                                                                                    Wiesbaden
       Hamburg                                                                                                                    Mannheim
       Münster                                                                                                                    Stuttgart
       Köln                                                                                                                       Nürnberg
       Bonn                                                                                                                       Mainz
       Karlsruhe                                                                                                                  Essen
       Mannheim                                                                                                                   Dortmund
       Nürnberg                                                                                                Göttingen
       Düsseldorf                                                                                               Bielefeld
       Hannover                                                                                                  Bremen

                                                                                                                                                            o © bulwiengesainfografik
       Bremen                                                                                                   Bochum
       Kiel                                                                                                     Duisburg
       Essen
       Dortmund
                                                                                              -8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 %
       Wiesbaden
       Göttingen                                                                               Quelle: Statistische Landesämter
                                                                 o © bulwiengesainfografik

       Duisburg
       Bielefeld
       Bochum                                                                                Bevölkerungsrückgänge werden in fünf Städten prognosti-
                                                                                             ziert, die in Bochum (-5,3 %) und Duisburg (-6,7 %) beson-
  0%      2%      4%      6%      8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 %
                                                                                             ders stark sein sollen. Bei den A-Städten wird die schwächste
   Quelle: Statistische Landesämter                                                          Entwicklung in Stuttgart (+1,5 %) erwartet. Aufgrund der Kes-
                                                                                             sellage der Stadt wird das Umland deutlich stärker wachsen.

Die meisten Personen lebten Ende 2019 in den drei A-Städten
                                                                                             In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 6,8 %, in
Berlin (3,7 Mio.), Hamburg (1,8 Mio.) und München (1,5 Mio.).
                                                                                             den B-Städten und in den fünf C- bzw. D-WERTGRUND-
Dementsprechend war in diesen Städten der absolute Bevöl-
                                                                                             Städten von jeweils rund drei Prozent erwartet.
kerungsanstieg am höchsten. In der D-Stadt Göttingen und in
der B-Stadt Bochum war der absolute Einwohnerzuwachs am
geringsten.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                      Seite 3
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                                   bulwiengesa

» Haushaltsentwicklung                                                                                        » Haushaltsprognose

Die Haushaltsanzahl in den 26 Städten nahm zwischen 2011                                                      Für 23 der 26 Städte wird eine positive Entwicklung der Haus-
und 2019 im Mittel um rund 9,5 % zu. Die positiven prozen-                                                    haltsanzahl erwartet. Die Steigerungen liegen zwischen
tualen Zuwächse weisen eine große Spanne von ca. 3,2 % bis                                                    15,0 % in Frankfurt/Main und 1,4 % in Göttingen. Weitere
18,1 % auf.                                                                                                   Städte mit einer hohen positiven prognostizierten Zunahme
                                                                                                              von über 10 % sind Kiel, Münster und Köln.

   Haushaltsentwicklung                                                                                       Mit einer leicht negativen Entwicklung wird in den B-Städten
   in Prozent, 2011 bis 2019                                                                                  Bremen (-1,2 %), Bochum (-1,4 %) und Duisburg (-1,7 %)
                                                                                                              gerechnet.
       Leipzig
       Regensburg
       Frankfurt/M.
                                                                                                                Haushaltsprognose
       Mainz
                                                                                                                in Prozent, 2019 bis 2035
       Münster
       Karlsruhe
       München                                                                                                                   Frankfurt/M.
       Berlin                                                                                                                    Kiel
       Stuttgart                                                                                                                 Münster
       Hamburg                                                                                                                   Köln
       Köln                                                                                                                      Leipzig
       Mannheim                                                                                                                  Düsseldorf
       Hannover                                                                                                                  Dresden
       Bonn                                                                                                                      Bonn
       Dresden                                                                                                                   München
       Düsseldorf                                                                                                                Hannover
       Nürnberg                                                                                                                  Regensburg
       Kiel                                                                                                                      Hamburg
       Bremen                                                                                                                    Karlsruhe
       Essen                                                                                                                     Mannheim
       Dortmund                                                                                                                  Wiesbaden
       Wiesbaden                                                                                                                 Mainz
       Göttingen                                                                                                                 Berlin
       Duisburg                                                                                                                  Nürnberg
                                                                                  o © bulwiengesainfografik

       Bielefeld                                                                                                                 Essen
       Bochum                                                                                                                    Dortmund
                                                                                                                                 Stuttgart
  0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 % 20 %                                                                              Bielefeld
                                                                                                                                 Göttingen (Stadt)
   Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen                                    Bremen
                                                                                                                                                                                               o © bulwiengesainfografik

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                                                                                                                  Bochum
                                                                                                                  Duisburg

Entsprechend der Bevölkerungsentwicklung weisen Leipzig                                                        -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 %
(+18,1 %), Regensburg und Frankfurt/Main (jeweils 15,4 %)
                                                                                                                Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen
die höchsten prozentualen Zuwächse auf.
                                                                                                                bulwiengesa

Die Städte mit den geringsten Steigerungsraten sind erneut in
Nordrhein-Westfalen mit Duisburg (+5,1 %), Bielefeld                                                          In den A-Städten wird im Mittel ein Anstieg von ca. 8,5 %, in
(+4,9 %) und Bochum (+3,2 %) zu finden.                                                                       den B-Städten von 5,0 % und in den fünf C- bzw. D-WERT-
                                                                                                              GRUND-Städten von 5,6 % erwartet.

                                                                                                              Insgesamt positionieren sich vor allem die WERTGRUND-Pro-
                                                                                                              jektstädte Regensburg, Kiel und Mainz hinsichtlich der sozio-
                                                                                                              demografischen Perspektiven gut.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                                              4
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                   bulwiengesa

   Einkommensstruktur
   Anteile an Nettoeinkommensklassen in Prozent, 2020

   100 %

     80 %

     60 %

     40 %

     20 %

       0%
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                                                                                                                Re
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                                                                                                                                              o © bulwiengesainfografik
                                            Unter 1.000       1.600 bis 2.200       2.800 bis 3.500              5.000 bis 7.500

                                            1.000 bis 1.600   2.200 bis 2.800       3.500 bis 5.000              Über 7.500

   Quelle: MB Research

» Einkommensstruktur                                                            Aber auch in Norddeutschland (Bremen, Kiel), in der einzigen
                                                                                untersuchten D-Stadt Göttingen und teilweise in Nordrhein-
Die Analyse der Einkommensstruktur bezieht sich auf das                         Westfalen (Dortmund, Duisburg, Bochum, Essen) ist der
Nettoeinkommen pro Haushalt in der jeweiligen Stadt im Jahr                     Anteil weit über dem Durchschnitt und daher der Bedarf an
2020.                                                                           Sozialwohnungen besonders hoch.

Im Mittel aller Städte verfügen etwa 7,0 % der Haushalte über                   Ein stark überdurchschnittlicher Anteil an Vielverdienern (ab
weniger als 1.000 Euro netto im Monat. Der Anteil ist in Göt-                   5.000 Euro netto) findet sich in A- und B-Städten in West-
tingen (11,2 %), Leipzig (10,5 %) und Kiel (10,1 %) stark über-                 und Süddeutschland. Spitzenreiter ist die bayerische Landes-
durchschnittlich. In München (3,1 %), Wiesbaden (4,6 %) und                     hauptstadt München (38,7 %), gefolgt von Stuttgart (32,0 %)
Stuttgart (4,7 %) ist der Anteil sehr niedrig.                                  und Frankfurt/Main (31,0 %).

Insgesamt sind die Geringverdiener (1.000 bis 2.200 Euro/
Monat) auch aufgrund des geringeren Lohnniveaus vor allem
in Ostdeutschland (Berlin, Leipzig, Dresden) zu verorten.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                        Seite 5
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                                     bulwiengesa

» Wohngeldempfänger-Haushalte                                                                                 » Gewährte Wohnberechtigungsscheine

Als Wohngeldempfänger-Haushalte werden nach dem Stati-                                                        Die Grafik der Wohnberechtigungsscheine (WBS) bezieht sich
schen Bundesamt Haushalte bezeichnet, in denen alle Haus-                                                     auf die gewährten Wohnberechtigungsscheine im Jahr 2019.
haltsmitglieder Wohngeld beziehen. Das Wohngeld wird ein-                                                     Die Städte und Länder legen jeweils eigene Einkommensgren-
kommensschwächeren Haushalten gewährt, um diese beim                                                          zen für den Erhalt eines WBS fest. Der WBS ermöglicht die
Tragen der Wohnkosten für einen angemessenen Wohnraum                                                         Anmietung von geförderten Wohnungen und ist in der Regel
zu unterstützen.                                                                                              ein Jahr gültig. Es konnten nicht für alle Städte die Zahlen
                                                                                                              ermittelt werden.
Im Jahr 2018 bezogen im Durchschnitt ca. 1,5 % der Haushalte
Wohngeld. Der höchste Anteil ist in Göttingen (3,4 %), Düs-                                                   Im Jahr 2019 haben im Durchschnitt 1,4 % der Haushalte
seldorf (1,9) und Bielefeld (1,9 %) festzustellen. Einen ver-                                                 einen WBS in den Städten beantragt. Den geringsten Anteil
gleichsweise geringen Anteil an Wohngeldempfänger-Haus-                                                       weisen Leipzig (0,3 %), Dresden (0,6 %) und Essen (0,7 %)
halten weisen München (0,3 %), Bremen (0,8 %) und Frank-                                                      auf. Der höchste Anteil ist in den Städten Köln (2,3 %), Wies-
furt am Main (0,9 %) auf.                                                                                     baden (2,1 %) und Berlin (1,9 %) zu beobachten.

   Wohngeldempfänger-Haushalte                                                                                  Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine
   Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2018                                                              Anteil an den Privathaushalten in Prozent, 2019

      Göttingen                                                                                                    Köln
      Düsseldorf                                                                                                   Wiesbaden
      Bielefeld                                                                                                    Berlin
      Nürnberg                                                                                                     Stuttgart
      Regensburg                                                                                                   Münster
      Leipzig                                                                                                      Bielefeld
      Dortmund                                                                                                     Bonn
      Mannheim                                                                                                     Kiel
      Kiel                                                                                                         Düsseldorf
      Dresden                                                                                                      Hamburg
      Duisburg                                                                                                     Dortmund
      Münster                                                                                                      Bochum
      Köln                                                                                                         Duisburg
      Hannover Region*                                                                                             Karlsruhe
      Bonn                                                                                                         Essen
      Bochum                                                                                                       Dresden
      Wiesbaden                                                                                                    Leipzig
      Essen                                                                                                        Bremen*
      Karlsruhe                                                                                                    Frankfurt/M.*
      Hamburg                                                                                                      Göttingen*
      Berlin                                                                                                       Hannover*
      Stuttgart                                                                                                    Mainz*
                                                                                  o © bulwiengesainfografik

                                                                                                                                                                                                   o © bulwiengesainfografik

      Mainz                                                                                                        Mannheim*
      Frankfurt/M.                                                                                                 München*
      Bremen                                                                                                       Nürnberg*
      München                                                                                                      Regensburg*

 0,0 %     0,5 %     1,0 %     1,5 %     2,0 %     2,5 %      3,0 %     3,5 %                                  0,0 %     0,5 %        1,0 %       1,5 %        2,0 %       2,5 %        3,0 %

   Quelle: Haushaltszahlen des BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen                                 Quelle: Wohnungsmarktberichte, Sozialberichte und Tätigkeitsberichte der Städte,
   bulwiengesa                                                                                                  NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen.
                                                                                                                *keine Daten verfügbar

Im Mittel wurde den Wohngeldempfängern ein Wohngeld von
                                                                                                              Für Hannover konnte nur für das Jahr 2017 eine Zahl ermittelt
etwa 174 Euro im Monat gezahlt. Die Spanne reicht von 117
                                                                                                              werden. Der Anteil der Haushalte, die einen WBS beantragt
Euro/Monat in Leipzig bis zu 223 Euro/Monat in Wiesbaden.
                                                                                                              haben, lag hier bei geringen 0,9 %.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                             Seite 6
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                 bulwiengesa

Angebotsanalyse

» Geförderter Wohnungsbau in Deutschland                                                      » Mietwohnungsquote

Mit dem geförderten Wohnungsbau soll Wohnraum für Haus-                                       In Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Län-
halte geschaffen werden, die aufgrund geringer Einkommen                                      dern die Eigentumsquote gering. Dies hängt unter anderem
keinen oder schwierigen Zugang zu Wohnungen auf dem                                           damit zusammen, dass der (soziale) Mietwohnungsbau tradi-
freien Markt haben. Für die Anmietung einer Sozialwohnung                                     tionell eine große Rolle spielt. Zudem sind die Rechte der Mie-
ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) nötig.                                                  ter gegenüber Eigentümern sehr groß, sodass große Anreize
                                                                                              bestehen zu mieten anstatt zu kaufen.
Aufgrund der Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 liegt die
Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Län-                                     Das insbesondere historisch bedingte Gefälle der Eigentums-
dern. Dies führt zu vielfältigen, oft sehr komplizierten Rege-                                quote zwischen West- und Ostdeutschland spiegelt sich auch
lungen. Förderungen in Form von vergünstigten Darlehen,                                       bei den analysierten Städten wider. Vor allem nach dem 2.
Zuschüssen oder einer Kombination davon können bei den                                        Weltkrieg wurde in Ostdeutschland der Mietwohnungsbau
Ländern, dem Bund oder bei Kommunen beantragt werden.                                         stark forciert, wohingegen im Westen auch die Eigentumsbil-
Die Förderlaufzeiten betragen in der Regel zwischen 15 und 25                                 dung gefördert wurde.
Jahre. Nach auslaufender Bindung und Förderende werden die
Wohnungen dem freien Markt zugeführt.                                                         In der Mieterstadt Berlin ist die Mietwohnungsquote mit 76 %
                                                                                              am höchsten. Auch Dresden (71 %) und Leipzig (70 %) haben
In vielen Städten geht die Zahl der geförderten Wohnungen                                     eine hohe Mietquote. In Dortmund, Hamburg, Duisburg und
durch Auslaufen der Bindungen seit Jahren zurück. Um die                                      Frankfurt/Main sind ebenfalls über 70 % der Einheiten Miet-
Jahrtausendwende gab es in vielen Regionen einen entspann-                                    wohnungen.
ten Wohnungsmarkt, sodass kaum Sozialwohnungen neu
gebaut wurden. Die Nachfrage wächst jedoch wieder seit rund                                   Die geringste Mietwohnungsquote weisen die süd-, bzw.
zehn Jahren und der Bedarf nach geförderten Wohnungen                                         westdeutschen Städte Stuttgart (54 %), Nürnberg (55 %) und
steigt. Als Reaktion darauf wurde u. a. 2019 das Grundgesetz                                  München (55 %) auf.
geändert, sodass der Bund den Ländern ab 2020 zweckgebun-
dene Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen                                  Insgesamt liegt die Mietwohnungsquote der betrachteten
kann. Auch die Länder sind sehr aktiv und intensivieren ihre                                  Städte im Durchschnitt bei rund 64 %.
Fördermöglichkeiten.

   Aufteilung in Miet- und Eigentumswohnungen
   in Prozent, 2019

   100 %
              24                               28    28
                           30                              30            30    30        28    32          30              30
                     36                                                                                            37
    80 %                          41    40                        37                39              41                           44   43   45
                                                                                                                                                38
                                                                                                                                                     45   43   46
                                                                                                                                                                    38

    60 %

    40 %      76
                           70                  72    72    70            70    70        72                70              70
                     64                                                                        68                  63
                                  59    60                        63                61              59                                          62                  62
                                                                                                                                 56   57   55        55   57   54
    20 %

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                                                                                                                                           ter

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                                                                                                                                           art

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                                                                                                          Kie
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                                                                                                                                       nc

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   Quelle: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                       7
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                               bulwiengesa

» Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt                                                Andere privatwirtschaftliche Unternehmen haben die höchs-
                                                                                       ten Anteile (über ca. 5 %) in den ostdeutschen Städten Berlin,
Die Analyse der Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt                                  Dresden und Leipzig. Sonstige Unternehmen treten vor allem
bezieht sich auf Daten der Zensuserhebung aus dem Jahr 2011.                           in Hessen und Bayern als Eigentümer auf. In Duisburg, Essen
                                                                                       und Leipzig sind die Anteile hingegen gering und liegen unter
In den untersuchten Städten sind Privatpersonen bzw. Wohn-                             1,8 %.
eigentumsgemeinschaften (WEG) mit etwa 54 % die häufigste
Anbieterform. Etwa 16 % sind privatwirtschaftliche und                                 Genossenschaften sind vor allem in den sächsischen Städten
jeweils 11 % sind Wohnungsgenossenschaften sowie kommu-                                Dresden (24 %) und Leipzig (19 %) sowie in Hamburg (19 %)
nale Unternehmen. Die übrigen jeweils 4 % der Wohnungen                                aktiv. Sehr geringe Anteile von unter 3 % haben Mainz, Bonn
werden von anderen privatwirtschaftlichen und sonstigen                                und Münster.
Anbietern (Land, Bund, Organisation ohne Erwerbszwecke)
vermietet.                                                                             Kommunen oder kommunale Unternehmen sind stark mit
                                                                                       Anteilen von über 17 % in den Städten Hamburg, Frankfurt/
Den höchsten Anteil an Privateigentümern/Wohneigentums-                                Main und Bremen vertreten. Der Anteil der kommunalen
gemeinschaften weisen mit etwa 70 % die nordrhein-westfä-                              Wohnungsunternehmen ist in Berlin aufgrund einer starken
lischen Städten Münster, Düsseldorf und Bonn auf. Die neun                             Neubau- und Ankaufstätigkeit in den vergangenen Jahren
Städte mit den höchsten Anteilen sind alle in Nordrhein-                               besonders stark gestiegen.
Westfalen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg zu ver-
orten. In Berlin, Dresden und Hamburg sind mit unter 46 %                              In Dortmund, Dresden und Kiel liegen die Anteile unter 1 %.
die Anteile am geringsten.                                                             In Dresden wurde nach dem Gesamtverkauf 2006 zur Erhö-
                                                                                       hung des kommunalen Bestandes 2017 eine neue kommunale
Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen sind mit Antei-                              Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ gegründet.
len von über 27 % in Dortmund, Duisburg und Kiel am stärks-                            Auch Kiel gründete 20 Jahre nach dem Verkauf des kommuna-
ten vertreten. Die geringsten Anteile mit unter 6 % haben                              len Unternehmens 2019 die neue städtische Wohnungsgesell-
Karlsruhe, Wiesbaden und Mainz.                                                        schaft „Kiwog“.

   Anbieterstruktur im Mietwohnungsmarkt
   in Prozent, 2011

    100 %

     80 %

     60 %

     40 %

     20 %

       0%
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                                                                                                                         Re
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                      Privatpersonen/Gemeinschaft von Wohnungseigentümern                    Kommune/Kommunales Wohnungsunternehmen

                      Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen                             Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen

                      Wohnungsgenossenschaft                                                 Sonstige*

   Quelle: Zensus 2011, *Bund oder Land, Organisation ohne Erwerbszweck z. B. Kirche

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                              8
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                           bulwiengesa

Insgesamt weisen die Städte sehr unterschiedliche Anbieter-                                     Auch in der Hauptstadt Berlin startete die Wohnungsneu-
strukturen im Mietwohnungssegment auf, wobei teilweise auf                                      bauförderung erst wieder 2014.
regionaler Ebene Gemeinsamkeiten zwischen den Städten
festzustellen sind.                                                                             Besonders in Dresden ist die Anzahl der Sozialwohnungen mit
                                                                                                208 Einheiten sehr gering. Zusätzlich kann die Stadt zwar auf
                                                                                                10.000 Wohnungen von der Vonovia zugreifen, diese sind aber
» Anteil geförderter Mietwohnungen
                                                                                                keine Sozialwohnungen im engeren Sinne. Es gibt lediglich
                                                                                                eine vertragliche Vereinbarung mit der Orientierung an be-
Die Anteile geförderter Mietwohnungen am Gesamtmietwoh-
                                                                                                stimmte Mietpreisgrenzen.1
nungsbestand im Jahr 2019 variieren zwischen 0,1 % in Leip-
zig sowie Dresden und 16 % in Bielefeld. Im Mittel sind rund
9,4 % der Mietwohnungen geförderte Einheiten.                                                   » Entwicklung geförderter Mietwohnungen

Einen geringen Anteil geförderter Mietwohnungen weisen                                          Die Entwicklung der Anzahl geförderter Mietwohnungen in
auch Karlsruhe (5,2 %), Bremen (5,9 %) und Mannheim                                             den untersuchten Städten ist von Rückgängen geprägt. Im
(6,3 %) auf. In Berlin liegt der Anteil bei etwa 7,1 %. Im Ver-                                 Mittel aller Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um
gleich sehr hohe Anteile geförderter Mietwohnungen sind                                         rund -21 % im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab.
neben Bielefeld in Hamburg (14,3 %), Duisburg (14,2 %), Bonn
(13,6 %) und Wiesbaden (13, 2 %) feststellbar.                                                  Die stärksten Verluste verzeichnen die Städte Leipzig
                                                                                                (-90 %), Dresden (-89 %), Berlin (-37 %) und Kiel (-36 %).
Damit zeigen sich deutliche Unterschiede der Anteile geför-                                     Nur in Mainz (+9,6 %) und Münster (+7,1 %) sind Zuwächse
derter Wohnungen. Das Thema geförderter Wohnraum nimmt                                          bei geförderten Wohnungen zu beobachten.
in den Städten und Ländern aufgrund der föderalistischen
Strukturen einen unterschiedlichen Stellenwert ein oder es                                      Die Zunahme in Mainz war unter anderem durch die Bauland-
gab im Falle von Berlin finanzielle Notwendigkeiten zum Aus-                                    bereitstellung für Sozialwohnungsneubau durch die Stadt an
stieg aus der Wohnraumförderung.                                                                Privatinvestoren möglich. Zudem investierte die städtische
                                                                                                Wohnungsgesellschaft und erhöhte ihren mietpreisgebunde-
Im Bundesland Sachsen wurde die soziale Wohnraumförde-                                          nen Bestand zwischen 2012 und 2018 um ca. 30 %.2
rung beispielsweise erst im Jahr 2017 wieder aufgenommen
                                                                                                1
                                                                                                     Dresden (2019): Wohnkonzept der Landeshauptstadt Dresden 2019
und der Neubau gefördert.                                                                       2
                                                                                                     Stadt Mainz: Konzept Wohnen in Mainz 2020.

   Aufteilung in geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen
   in Prozent, 2019

  100 %                                 6
                                                     0
                                                                                                           5
                                                                                                                                      0
                                                                                                                                                6
               7           11                 10                  8     10    10     7              11             7                                      11   9    9    10
                                 14                        14                              14                              13              12        12                       13
                     16

    80 %

    60 %
                                                    100                                                                           100
              93                        94                       92                  93                    95     93                            94             91   91
                           89    86           90           86           90    90                    89                     87              88        88   89             90   87
                     84                                                                    86
    40 %

    20 %

      0%
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                                                                                 er

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                                                                                                                    l*

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                                                                                                                                    ig

                                                                                                                                                        *

                                                                                                                                                        *

                                                                                                                                                        n

                                                                                                                                                      ter

                                                                                                                                                       rg

                                                                                                                                                      rg*

                                                                                                                                                      art

                                                                                                                                                        n
                                                                                                                                                    inz

                                                                                                                                                     im
                                        un

                                        de

                                                                                se

                                                                                                                                                    he

                                                                                                                                                    de
                                       ldo

                                                                                                                                 ipz
                                                                                                                Kie
                                                                             t/ M

                                                                                                                         Kö

                                                                                                                                                   be
                                                                              ov
                                                                             ge
                                      em

                                                                              ru
                                      Bo

                                                                                                                                                  ttg
                                                                                                                                                   ns
               lef

                                                                                                                                                  bu
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               ch

                                     isb

                                                                           mb

                                                                                                                                                                                     o © bulwiengesainfografik
                                                                            Es

                                                                                                                                                 he
                                     es

                                                                                                                                                 nc

                                                                                                                                                 ba
                                   rtm

                                                                                                                                                Ma
                                                                           nn

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                                                                                                                                 Le
                                                                          rls
                                  sse

                                                                         ttin

                                                                                                                                               Mü
                                                                         fur

                                                                                                                                              Stu
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                                   Br

                                                                                                                                               ns
                                  Dr

                                                                                                                                             Mü
                                 Du

                                                                                                                                              nn

                                                                                                                                              es
                                                                       Ha

                                                                                                                                             Nü
                                                                       Ha

                                                                       Ka
                                Do

                                Dü

                                                                      nk

                                                                                                                                            ge
                                                                      Gö

                                                                                                                                            Wi
                                                                                                                                           Ma

                                                                                                                                          Re
                                                                       Fra

                                                                      Mietwohnungen                      Sozialwohnungen

   Quelle: Frei finanzierte Wohnungen: Basis Zensus 2011, Statistische Landesämter, Berechnung bulwiengesa; geförderte Wohnungen: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Aus-
   künfte Stadt- und Wohnungsämter, parlamentarische Anfragen. *Anzahl geförderter Wohnungen geschätzt durch bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                                    9
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                                         bulwiengesa

                                                                                                                   In den anderen dargestellten Städten wird mit Verlusten
    Entwicklung geförderte Wohnungen                                                                               gerechnet. In Hamburg und München wird beispielsweise von
    in Prozent, 2011 bis 2019                                                                                      Rückgängen von ca. 10 % bzw. 13 % trotz Berücksichtigung
                                                                                                                   geplanter Neubauzahlen ausgegangen.
                                                                    Mainz*
                                                                    Münster
                                                                    München
                                                                                                                   Für Frankfurt/Main, Karlsruhe, Mannheim und Stuttgart wer-
                                                     Bielefeld                                                     den nur die aus der Belegungsbindung fallenden Wohnungen
                                                          Köln                                                     dargestellt. Der Verlust in den Städten liegt zwischen 18 % in
                                                 Regensburg*                                                       Frankfurt/Main und 40 % in Karlsruhe.
                                                        Essen
                                                Frankfurt/M.*
                                                     Duisburg
                                                                                                                      Prognose Entwicklung
                                                     Stuttgart
                                                     Bochum                                                           geförderte Wohnungen
                                                    Nürnberg                                                          in Prozent, 2019 bis 2030
                                                      Bremen
                                                         Bonn                                                                                                                       Berlin*
                                                    Hamburg                                                                                                          Hamburg
                                                    Hannover
                                                                                                                                                                   München*
                                                   Düsseldorf
                                                   Göttingen*                                                                                                    Frankfurt/M.
                                                    Karlsruhe                                                                                                         Bochum
                                                   Dortmund                                                                                                        Mannheim
                                                  Wiesbaden*                                                                                                              Köln
                                                  Mannheim*
                                                                                       o © bulwiengesainfografik

                                                                                                                                                                     Stuttgart
                                                         Kiel*
                                                                                                                                                                     Duisburg
                                                        Berlin
                                                   Dresden**                                                                                                         Bielefeld
                                                       Leipzig                                                                                                        Münster
                                                                                                                                                                    Karlsruhe
  -100 %       -80 %       -60 %       -40 %       -20 %        0%         20 %

                                                                                                                                                                                                          o © bulwiengesainfografik
                                                                                                                                                                   Dortmund
    Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh-                                                                                        Essen
    nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa, **für Dres-                                                                               Düsseldorf
    den wird die Entwicklung von 2012 bis 2019 dargestellt
                                                                                                                                                                         Bonn

                                                                                                                    -60 %         -45 %          -30 %         -15 %            0%            15 %

» Prognose geförderte Mietwohnungen                                                                                   Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, parlamentarische Anfragen.
                                                                                                                      Datenbasis: für NRW-Städte: Bei der Modellrechnung wurden neben dem Bestand
                                                                                                                      an preisgebundenen Wohnungen zum 31. Dezember 2019 auch bewilligte, aber
Die Daten zur prognostizieren Entwicklung der geförderten                                                             aktuell noch nicht fertiggestellte Wohnungen bis einschließlich Mitte Juli 2020
                                                                                                                      berücksichtigt; Berlin und München: inkl. avisierte Neubauzugänge; Hamburg: 1.
Mietwohnungen zwischen 2019 und 2030 dienen als ergän-                                                                Förderweg. Neubauprogrammzahlen, Ankauf von Belegungsbindung und Bin-
zende Information.                                                                                                    dungsverlängerungen berücksichtigt; Frankfurt/M., Karlsruhe, Mannheim, Stuttgart:
                                                                                                                      keine Berücksichtigung Neubau oder Ankauf. *Geschätzt durch bulwiengesa

Sie sind einerseits nur sehr lückenhaft verfügbar und ander-
seits werden unterschiedliche Parameter durch die Städte bei                                                       Die nordrhein-westfälischen Städte weisen alle die gleiche
der Erhebung bzw. Darstellung berücksichtigt. Teilweise wer-                                                       Berechnungsgrundlage auf. Hier sind die Rückgänge in
den Neubauzahlen hinzugezählt und teilweise werden nur                                                             Bochum (-28 %) am geringsten und in Bonn (-60 %) am
auslaufende Bindungen ohne Neubau oder Zukauf von Bele-                                                            stärksten.
gungsbindungen dargestellt.
                                                                                                                   Die Entwicklungen und die Prognose für 16 der 26 Städte zei-
Für Berlin wird bei Berücksichtigung der geplanten Neubau-                                                         gen, dass die Sozialwohnungsbestände weiter schrumpfen
maßnahmen mit einem Anstieg der geförderten Wohnungen                                                              werden. Vereinzelt wurde durch Neubau oder Zukauf die
um ca. 8 % gerechnet. Ziel ist es, den Bestand oberhalb der                                                        negative Entwicklung etwas gedämpft. Rückläufige Zahlen
100.000 Einheiten zu halten.                                                                                       geförderter Mietwohnungen prägen jedoch das Bild und wer-
                                                                                                                   den auch die politischen Diskussionen zum Wohnungsmarkt,
                                                                                                                   wie in Berlin, weiter verstärken.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                                              10
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                               bulwiengesa

» Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau                                                                 Bei der alleinigen Betrachtung des Jahres 2019 führen neben
                                                                                                         Regensburg und München auch Leipzig, Düsseldorf und Han-
Die Analyse der genehmigten und fertiggestellten Einheiten                                               nover die Spitzenliste an.
im Geschosswohnungsbau bildet den Zeitraum 2011 bis 2019
ab und bezieht sich auf die Wohnungsanzahl je 1.000 Einwoh-                                              Im gleichen Zeitraum wurden im Mittel aller Städte nur etwa
ner im Jahr 2019.                                                                                        19 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Regensburg
                                                                                                         (53 WE), Frankfurt/Main und München (jeweils 35 WE) sind
Im Betrachtungszeitraum wurden im Durchschnitt aller Städte                                              bei den Fertigstellungen die Top-3-Städte. Die A-Städte
ca. 25 Wohnungen pro 1.000 Einwohner genehmigt. Spitzen-                                                 Stuttgart, Düsseldorf, Berlin und Köln liegen im Mittelfeld.
reiter ist mit Abstand die C-Stadt Regensburg mit rund 69
genehmigten Wohnungen/1.000 Einwohner, gefolgt von den                                                   Neben den vier nordrhein-westfälischen Städten (Dortmund,
A-Städten Frankfurt/Main, München und Hamburg.                                                           Essen, Bochum, Duisburg) sind auch in Kiel die Fertigstel-
                                                                                                         lungszahlen pro 1.000 Einwohner sehr gering.

    Fertiggestellte und                                                                                  Nur das Jahr 2019 betrachtet, sind neben Regensburg und
    genehmigte Wohnungen in MFH                                                                          Frankfurt/Main auch Berlin, Hamburg, München und Münster
    pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019                                                            in den Top 5. Dies spricht für eine verstärkte Bautätigkeit im
                                                                                                         Vergleich zu den Vorjahren, vor allem in den Metropolen, in
         Regensburg                                                                                      welchen Nachfrageüberhänge und ein geringes Angebot zu
         Frankfurt/M.                                                                                    angespannten Wohnungsmärkten geführt haben.
         München
         Münster
         Mainz
         Hamburg                                                                                         » Genehmigungsüberhang
         Bonn
         Dresden                                                                                         Der Genehmigungsüberhang zeigt die Differenz aus Genehmi-
         Stuttgart                                                                                       gungen und Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner für den
         Düsseldorf
                                                                                                         Zeitraum 2011 bis 2019.
         Berlin
         Köln
         Nürnberg                                                                                        Neben Regensburg sind unter den Städten mit sehr großen
         Bremen                                                                                          Genehmigungsüberhängen auch Berlin, Dresden und Leipzig.
         Bielefeld                                                                                       In den beiden sächsischen Städten sind insbesondere in den
         Karlsruhe
                                                                                                         vergangenen drei Jahren die Genehmigungszahlen stark an-
         Göttingen
         Wiesbaden
                                                                                                         gestiegen und der Überhang wird immer noch aufgebaut.
         Hannover
         Mannheim                                                                                        Einen negativen bzw. den geringsten Überhang weisen die
         Leipzig                                                                                         baden-württembergischen Städte Karlsruhe und Stuttgart
         Dortmund                                                                                        sowie Duisburg, Köln und Bochum auf.
         Essen
         Kiel
                                                                                                         Für das Jahr 2019 sind die höchsten Überhänge/1.000 Einwoh-
                                                                             o © bulwiengesainfografik

         Bochum
         Duisburg                                                                                        ner in Regensburg, Leipzig, Hannover, Düsseldorf und Nürn-
                                                                                                         berg zu verzeichnen.
     0         20          40          60          80            100   120

                    Fertigstellungen                Genehmigungen

    Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa

Die wenigsten Einheiten pro 1.000 Einwohner wurden in den
nordrhein-westfälischen Städten Dortmund, Essen, Bochum
und Duisburg genehmigt (unter 13 WE/1.000 EW).

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                  11
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                            bulwiengesa

    Genehmigungsüberhang MFH                                                                               Fertigstellung geförderte Mietwohnungen
    pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019                                                              pro 1.000 Einwohner (2019), 2011 bis 2019

                  Regensburg                                                                                      Hamburg
                  Berlin                                                                                          Regensburg
                  Dresden                                                                                         Münster*
                  Leipzig                                                                                         Bielefeld
                  München                                                                                         München
                  Frankfurt/M.                                                                                    Köln*
                  Hamburg                                                                                         Kiel*
                  Düsseldorf                                                                                      Bonn
                  Mannheim                                                                                        Nürnberg
                  Nürnberg                                                                                        Bremen*
                  Mainz                                                                                           Dortmund
                  Bonn                                                                                            Karlsruhe
                  Kiel                                                                                            Duisburg*
                  Hannover                                                                                        Frankfurt/M.*
                  Bielefeld                                                                                       Düsseldorf
                  Münster                                                                                         Hannover
                  Wiesbaden                                                                                       Berlin
                  Dortmund                                                                                        Bochum
                  Göttingen                                                                                       Stuttgart
                  Bremen                                                                                          Essen
                  Essen                                                                                           Leipzig*

                                                                                                                                                                                           o © bulwiengesainfografik
                                                                            o © bulwiengesainfografik

                  Bochum                                                                                          Dresden
                  Köln                                                                                            Göttingen**
                  Duisburg                                                                                        Mainz**
                  Stuttgart                                                                                       Mannheim**
  Karlsruhe                                                                                                       Wiesbaden**

       -2     0      2      4        6   8     10     12     14   16   18                                     0             2            4            6             8            10

    Quelle: Statistische Landesämter, Berechnungen bulwiengesa                                             Quelle: Wohnungsmarktberichte der Städte, NRW.Bank, Auskünfte Stadt- und Woh-
                                                                                                           nungsämter, parlamentarische Anfragen. *Geschätzt durch bulwiengesa
                                                                                                           **keine Daten verfügbar

» Bautätigkeit geförderte Wohnungen

Die Bautätigkeit geförderter Mietwohnungen liegt im Durch-                                              » Pipeline: Miet- und Eigentumswohnungen
schnitt aller Städte bei rund 3,1 fertiggestellten geförderten
Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Hamburg ist mit 9,9 geför-                                               Die folgenden Pipeline-Analysen beziehen sich auf eine Aus-
derten Wohneinheiten deutlicher Spitzenreiter, gefolgt von                                              wertung der bulwiengesa-Objektdatenbank. Berücksichtigt
Regensburg (6,6 WE) und Münster (5,8 WE).                                                               wurden Neubauprojekte mit Fertigstellungsjahren zwischen
                                                                                                        2021 und 2025.
Schlusslichter sind Dresden (0,01 WE), Leipzig (0,25 WE),
Essen und Stuttgart (beide ca. 1,1 WE). Für fünf Städte konn-                                           Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsneubau in den
ten keine Daten erhoben werden.                                                                         betrachteten Städten wird zu ca. 64 % vom Mietwohnungs-
                                                                                                        segment dominiert. Eigentumswohnungen haben einen Anteil
Der Anteil fertiggestellter geförderter Mietwohnungen am                                                von ca. 36 %.
gesamten Geschosswohnungsbau liegt im Durchschnitt bei ca.
19 %. Den höchsten Anteil weisen Duisburg und Kiel mit über                                             In Bielefeld (92 %), Göttingen (82 %) und Hannover (81 %)
45 % auf. Der geringste Anteil ist in Dresden (0,03 %), Leipzig                                         sind die Mietwohnungsanteile sehr hoch. In Nürnberg,
(ca. 1 %) und Berlin (ca. 4 %) zu beobachten.                                                           Regensburg und Frankfurt/Main werden zu mehr als 50 %
                                                                                                        Eigentumswohnungen gebaut.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                                               12
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                                                        bulwiengesa

   Pipeline: Anteile Miet- und Eigentumswohnungen
   in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025

   100 %
                     8
                                                                                   18         19    21
              27                                   25                                   27                29                                       26
                                                            34                                                                    35     30                        35     32
                            35    35   36                                35
    80 %                                                           41                                              46
                                                                                                                           38
                                                                                                                                              47
                                            48
                                                                              57                                                                         54   54

    60 %

                     92
    40 %      73                                   75
                                                                                   82
                                                                                        73
                                                                                              81    79                                             74
                                                            66                                            71                             70                               68
                            65    65   64                                65                                                62     65                               65
                                                                   59                                              54
                                            52                                                                                                53
                                                                                                                                                         46   46
    20 %                                                                      43

      0%

                                                                                                                                                                                o © bulwiengesainfografik
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                                                                                                                            ig

                                                                                                                                            inz

                                                                                                                                             im

                                                                                                                                               n

                                                                                                                                            ter

                                                                                                                                              rg

                                                                                                                                              rg

                                                                                                                                            art

                                                                                                                                               n
                                                                                                         Kie
                                             t/M
                                             un

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                                                                                                                                           he

                                                                                                                                           de
                                            ldo

                                                                                                                         ipz
                                                                                                                 Kö

                                                                                                                                          be

                                                                                                                                          bu
                                             ov
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                                                                  Mietwohnungen                    Eigentumswohnungen
   Quelle: bulwiengesa

» Pipeline: Geförderte Mietwohnungen                                                         Der Anteil geförderter Wohnungen liegt in den A-Städten mit
                                                                                             durchschnittlich 30 % höher als in den B-Städten mit rund
Rund 26 % aller Mietwohnungen, die zwischen 2021 und 2025                                    23 %.
fertiggestellt werden sollen, sind geförderte Mietwohnungen.
Damit reicht der Durchschnittswert an die durch viele Städte                                 Spitzenreiter ist dennoch die B-Stadt Hannover, wo der Anteil
festgesetzte Quotenregelung, bei welcher ab bestimmten Neu-                                  geförderter Mietwohnungen bei ca. 46 % liegt. Ebenfalls hohe
bauvolumina häufig zwischen 25 und 30 % der Geschossfläche                                   Anteile weisen Regensburg (45 %) und Köln (40 %) auf. In
oder Wohnungsanzahl als geförderte Einheiten bereitgestellt                                  Bonn (14 %), Bochum (15 %) und Dortmund (16 %) wurde ein
werden müssen.                                                                               geringer Anteil geförderter Wohnungen festgestellt.

   Pipeline: Anteile geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen
   in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025

  100 %

    80 %
              54    55
                            60    63   67   68     70       70     70    71   71   73   73    76    76
    60 %                                                                                                  77       78      80     81     82   82   83    83   84   85     86

    40 %

              46    45
    20 %                    40    37   33   32     30       30     30    29   29   27   27    24    24    23       22      20     19     18   18   17    17   16   15     14
      0%
                                                                                                                                                                                o © bulwiengesainfografik
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                                                           Geförderte Mietwohnungen                      Frei finanzierte Mietwohnungen
   Quelle: bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                                                              13
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                         bulwiengesa

» Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt                      Neben Stuttgart und Hannover haben Genossenschaften in
                                                                    Kiel (33 %), Köln (24 %) und Münster (20 %) hohe Anteile. In
Im Betrachtungszeitraum 2021 bis 2025 werden ca. 61 % aller         sechs Städten wurden hingegen keine genossenschaftlichen
Mietwohnungen durch private Investoren erbaut. Kommunale            Bauprojekte registriert.
Unternehmen haben einen Anteil von 32 %, Genossenschaften
von 7 % und sonstige Anbieter wie Kirchen sind bis auf Bonn         In Dortmund, Wiesbaden, Nürnberg und Regensburg wird das
nicht vorhanden (0,3 %).                                            Baugeschehen im Mietsegment sehr stark von privaten Inves-
                                                                    toren dominiert.
Zwischen den Städten zeigen sich große Unterschiede. In
Stuttgart, Berlin, Karlsruhe und Hannover liegt der Anteil pri-     Insgesamt zeigen sich unterschiedliche Investorenstrukturen.
vater Bauherren unter 50 %. Kommunale Unternehmen sind              In einigen Städten wie Berlin und Hannover machen sich be-
insbesondere in Berlin, Stuttgart und Karlsruhe sehr aktiv und      reits Wohnungsbauoffensiven bemerkbar, bei denen vor allem
errichten etwa die Hälfte der Mietwohnungen.                        kommunale und genossenschaftliche Akteure immer stärker
                                                                    in den Neubau investieren.
In Hannover haben sowohl Genossenschaften mit 33 % als
auch kommunale Unternehmen mit ca. 18 % einen hohen
Anteil im Neubaumietsegment. Letztere weisen in Bochum
(38 %), Duisburg (32 %) und München (31 %) ebenfalls hohe
Anteile auf. In Dortmund und Göttingen wurden hingegen
keine Neubauaktivitäten kommunaler Unternehmen festge-
stellt.

   Pipeline: Anbieterstruktur Mietwohnungsmarkt
   in Prozent, Fertigstellungsjahre 2021 bis 2025

  100 %

    80 %

    60 %

    40 %

    20 %

      0%
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                                                                                      Le

                                                                                                      ns
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                                                        Ha
                                                        Gö

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                               Do

                                                                                                                             o © bulwiengesainfografik
                                                                                                  Ma
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                                                                                                 Re
                                                         Fra

                               Privat               Kommunales WU   Genossenschaft           Sonstige*

   Quelle: bulwiengesa, *Kirchen, Baugruppen

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                           14
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                       bulwiengesa

Zusammenfassung und Empfehlungen

» Nachfrage-Angebots-Scoring                                    Die Städte mit dem „sehr hohen Potenzial“ bieten die besten
                                                                Nachfragebedingungen für gefördertes Wohnen bei einer
Die 26 analysierten Städte werden in einem zusammenfas-         gleichzeitig vergleichsweise günstigen Angebotssituation.
sende Ergebnis-Scoring dargestellt, welches günstige bezie-
hungsweise ungünstige Nachfrageentwicklungen beziehungs-        Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über
weise Angebotssituationen aufzeigt.                             günstige Nachfragebedingungen, jedoch ist die Angebotssitu-
                                                                ation ungünstiger, beispielsweise aufgrund starker Bautätig-
Dafür wurden Parameter für die Nachfrage- und Angebots-         keiten oder einem bereits vorhandenen hohen Anteil geför-
seite ausgewählt und anschließend gewichtet. Auf der Nach-      derter Mietwohnungen am Markt. Dennoch weisen positive
frageseite erhalten die Parameter ausgestellte Wohnberechti-    Nachfragebedingungen auf einen attraktiven Wohnstandort
gungsscheine, hohe Anteile an Geringverdienern sowie die        mit Absatzpotenzialen hin.
Anteile der Wohngeldhaushalte die höchste Gewichtung. Je
höher der Scoringwert auf der Nachfrageseite ist, desto güns-   Bei den Städten mit „mittelhohem Potenzial“ ist das Angebot
tiger sind die Nachfragebedingungen.                            niedrig, aber auch die Nachfrage im direkten Vergleich. Chan-
                                                                cen bestehen, da das Angebot gering ist und somit grundsätz-
Auf der Angebotsseite sind der Genehmigungsüberhang, der        lich marktseitig Lücken vorhanden sind. Unsicherheiten exis-
Anteil geförderter Wohnungen, die Entwicklung geförderter       tieren allerdings bezüglich der Absatzpotenziale, die im Seg-
Wohnungen sowie die Pipeline geförderter Mietwohnungen          ment der geförderten Wohnungen jedoch kaum vorhanden
die Faktoren mit höchster Gewichtung. Je mehr Angebot vor-      sind.
handen ist, desto ungünstiger ist die Marktsituation für eine
Investition.                                                    Die Städte mit „Potenzial“ sind von einem hohen Angebot bei
                                                                gleichzeitig vergleichsweise niedriger Nachfrage gekenn-
                                                                zeichnet.
    Parameter und Gewichtung Scoring

    Nachfrage                                     Gewichtung
                                                                » Ergebnis des Scorings
    Abs. Einwohneranzahl                             5%
    Bevölkerungsentwicklung                         10 %        Vier der analysierten Städte bieten „sehr hohes Potenzial“
                                                                und weisen sehr gute Nachfrage- sowie Angebotsbedingungen
    Haushaltsentwicklung                            10 %
                                                                für Investitionen in gefördertes Wohnen auf.
    Bevölkerungsprognose                             5%
    Haushaltsprognose                               5%         Auffällig ist, dass darunter drei Städte der neuen Bundeslän-
                                                                der zu finden sind: Berlin, Leipzig und Dresden. Die hohe
    Wohngeldhaushalte                               20 %
                                                                Nachfrage lässt sich u. a. durch eine positive Bevölkerungs-
    Geringverdiener (< 2.200 Euro/Monat)            20 %        entwicklung und -prognose erklären. Zudem ist der Anteil der
    Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine          25 %        Geringverdiener in diesen Städten überdurchschnittlich.

    Angebot
                                                                Angebotsseitig wurde in der Analyse bereits angerissen, dass
    Anteil geförderte Mietwohnungen                20 %        der Bestand geförderter Mietwohnungen gering ist und stark
    Entwicklung geförderte Wohnungen               20 %        zurückging. Neben Dresden spielte auch in Berlin die Privati-
                                                                sierung ehemaliger kommunaler Wohnungsbestände eine
    Fertiggestellte Wohnungen MFH                    5%         große Rolle. Dies führt zu sehr günstigen Angebotsbedingun-
    Genehmigungsüberhang MFH                        25 %        gen in diesen Städten.
    Pipeline: Anteile geförderter Mietwohnungen     20 %
                                                                Darüber hinaus sind auch in Kiel sehr günstige Nachfrage-
    Abs. Anzahl Mietwohnungen                       10 %
                                                                und Angebotsbedingungen vorhanden. Hier muss jedoch die
    Quelle: bulwiengesa
                                                                Größe des Marktes berücksichtigt werden, wodurch geringere
                                                                Investitionsvolumina aufgrund weniger Nachfrager vorhan-
In dem Scoring werden die Städte in einer Vier-Felder-Matrix    den sind. Dadurch sind Investitionen etwas risikoreicher als in
dargestellt und in Standorte mit Potenzial sowie mittelhohem,   den drei größeren ostdeutschen Städten.
hohem oder sehr hohem Potenzial eingeteilt.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                     Seite 15
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                                             bulwiengesa

Die Standorte mit „hohem Potenzial“ verfügen ebenfalls über                     Unter der dritten Kategorie „mittelhohes Potenzial“ weisen
sehr günstige Nachfragebedingungen, weisen aber ein höhe-                       Mannheim, Stuttgart, Wiesbaden, Dortmund und Karlsruhe
res Angebot auf. Die Städte Düsseldorf, Göttingen, Bonn, Han-                   die günstigsten Bedingungen auf. Die Nachfrage ist leicht
nover, Hamburg und Köln werden mit einer leicht überdurch-                      unterdurchschnittlich bzw. durchschnittlich (Mannheim) bei
schnittlichen Angebotssituation eingewertet, wobei in Köln                      einem leicht unterdurchschnittlichen Angebot.
die Nachfragebedingungen am günstigsten sind.
                                                                                In Essen, Bremen, Duisburg und Bochum ist die Nachfragesi-
In Münster, Frankfurt/Main und München ist aufgrund von                         tuation im Scoring am ungünstigsten, da u. a. die Bevölke-
u. a. verstärkter Bautätigkeiten und Investitionen in den ge-                   rungs- und Haushaltsprognosen negativ sind.
förderten Wohnungsbau von einem höheren Angebot am
Markt auszugehen.                                                               Bei den Standorten, die nur mit „Potenzial“ gekennzeichnet
                                                                                sind, finden sich die drei Städte Nürnberg, Bielefeld und
Regensburg sticht mit seiner starken Neubautätigkeit stark                      Mainz. Das Angebot liegt in diesen Städten über dem Durch-
hervor und weist auch im wichtigen Parameter „Pipeline:                         schnitt bei einer gleichzeitig ungünstigen Nachfragesituation.
Anteile geförderter Wohnungen“ einen sehr hohen Wert auf.

        Scoring Angebot und Nachfrage für gefördertes Wohnen
        Die Ballongröße zeigt die Marktgröße bezogen auf die Einwohnerzahl

                        Investitionsstand-                                                      Regensburg       Investitionsstandorte
                        orte mit Potenzialen                                                                     mit hohen Potenzialen
  Hohes Angebot

                                                  Mainz

                                                                                    München

                                                                                        Münster
                                                                                                           Frankfurt M.
                                                Bielefeld
                                                                         Hannover
                                                                                         Hamburg
                                                       Nürnberg                                                           Köln
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                                        Essen                                   Bonn            Düsseldorf

                      Duisburg                          Wiesbaden                   Göttingen
                                                            Stuttgart         Mannheim
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                                                Dortmund                                            Kiel

                                           Karlsruhe                                                                             Berlin
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                        mittelhohen Potenzialen                                                                 sehr hohen Potenzialen
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                                                                                                                                                  o © bulwiengesainfografik

                      Niedrige Nachfrage                                 Ø Nachfrage                                        Hohe Nachfrage
        Quelle: bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                                           Seite 16
GEFÖRDERTES WOHNEN, ANGEBOTS- UND NACHFRAGEANALYSE
                                                                                                    bulwiengesa

» Ausblick                                                     Geförderte Wohnungen gehören auch zu jeder modernen und
                                                               nachhaltigen Quartiersentwicklung. Ein Produktmix erhöht
Die Studie zeigt, dass das Thema gefördertes Wohnen an         die Akzeptanz des Neubauvorhabens in der Nachbarschaft und
Relevanz zunimmt. Im Betrachtungszeitraum sind in 23 von       ist von Stadtplanung sowie Politik gefordert. Ein Investor
26 Städten Rückgänge im Bestand geförderter Wohnungen zu       kann unter Beimischung geförderter Wohnungen größere
beobachten.                                                    Entwicklungsvolumina darstellen und erzielt eine höhere Sta-
                                                               bilität in den Vermietungserträgen.
Da geförderter Wohnraum jedoch dringend benötigt wird,
wird mit Neubau- und Förderungsprogrammen gegengesteu-         Die Rahmenbedingungen für private Investoren, in den geför-
ert, um den Bestand wieder zu erhöhen. Dies zeigen neu auf-    derten Wohnungsbau zu investieren, haben sich in den ver-
gelegte Förderungsprogramme zum Beispiel in Sachsen oder       gangenen Jahren verbessert. Einerseits wurden die Förderpro-
die gut gefüllten Pipelines einiger Städte.                    gramme nachgeschärft sowie verbessert und anderseits ist die
                                                               Akzeptanz bei Investoren deutlich gestiegen. Es besteht kaum
Auch ist in einigen Städten das Thema „Rekommunalisie-         ein Vermietungsrisiko, stabile Cashflows sind generierbar und
rung“ aktuell. Es werden neue Wohnungsgesellschaften im        deutliche Wertsteigerungspotenziale nach Auslauf der Bin-
Besitz der Städte wie in Dresden aufgebaut und es werden wie   dungen vorhanden.
in Berlin oder Hessen verstärkt Wohnungsbestände durch
kommunale Wohnungsgesellschaften angekauft.                    Der Föderalismus sorgt für verschiedene Förderstrukturen in
                                                               den Ländern und Gemeinden. Diese Komplexität stellt Inves-
Vor dem Hintergrund der wachsenden Städte und der Urbani-      toren und Projektentwickler vor große Herausforderungen und
sierung geraten die Städte unter Druck, ausreichend Wohn-      bedarf speziellen Wissens und Erfahrungen. Nur vergleichs-
raum bereitzustellen. Wie wichtig dabei auch die Bereitstel-   weise wenige Akteure des Marktes investieren bereits erfolg-
lung geförderter Wohnungen ist, zeigen die Quotenregelun-      reich häufiger und seit längerer Zeit in diese Produkte.
gen, welche Städte immer häufiger festsetzen, um soziale
Mischungen in Projekten sowie den Neubau geförderter Woh-      Insgesamt wird der geförderte Wohnungsneubau stärker in
nungen zu unterstützen.                                        den Fokus gerückt und ist ein gegenwärtiges sowie zukünfti-
                                                               ges wichtiges Thema der Städte sowie der Investoren- und
                                                               Projektentwicklerlandschaft.

© bulwiengesa AG 2021 – P2011-7016                                                                                  Seite 17
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