IMMOBILIE ALS GELDANLAGE - Die Rendite muss stimmen - Meine Bank
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Immobilie als Geldanlage Die Rendite muss stimmen von Max Geißler Aufgrund mangelnder Anlagealternativen drängen immer mehr Anleger an den Immobilienmarkt. Die Corona-Krise hat diesen Trend bislang nicht gestoppt. Im Gegenteil, vielerorts sind die Preise für Wohnimmobilien auf Rekordniveau. Haupttreiber des Preisauftriebs sind – nach Ansicht von Experten – die anhaltend hohe Wohnungs- nachfrage, der Mangel an Bauland und bereitgestellten Objekten sowie das niedrige Zinsniveau. Ist der Kauf von Renditeimmobilien noch attraktiv? Preise klettern weiter bergauf Wer Wohneigentum erwerben möch- te, muss tief in die Tasche greifen, in manchen Städten kosten Eigentums- wohnungen bereits Millionenbeträge. Ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Der Index für Wohnimmobilien des Verbandes deutscher Pfandbrief- banken (vdp) stieg trotz Corona-Krise im zweiten Quartal 2020 um 6,0 Pro- zent gegenüber dem Vorjahresquartal. „Immobilien stehen bei in- und aus- ländischen Investoren weiterhin im Fo- kus“, resümiert der Verband in seinem Quartalsbericht. Als eine Hauptursache nennen die Finanzierungsexperten „die mangelnden Anlagealternativen aufgrund der expansiven Geldpolitik der EZB“. Bildquelle: Billion Photos / Shutterstock.com Die Immobilienwirtschaft sieht die Entwicklung ähnlich. In ihrem Herbst- gutachten zur Coronakrise schreiben die sogenannten Immobilienweisen: „Die Preise für Wohnungen und Ein- familienhäuser steigen unbeeindruckt weiter, da auch die Zinsen unverändert niedrig sind.“ Seite 2
Das Statistische Bundesamt errech- Alternative Umland? nete, dass sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 im Schnitt In Folge der Corona-Krise und steigen- um 1,4 Prozent gemessen am ersten der Preise erfreuen sich Immobilien im Jahresviertel, verteuerten. Damit be- Umland immer größerer Beliebtheit. wegten sich die Zuwächse im Bereich So verzeichnete das Internetportal der vorhergehenden Quartale, so die „Immo Scout 24“ im Juni 2020 51 Statistiker. Schon zu Jahresbeginn Prozent mehr Anfragen für Eigentums- waren die Immobilienpreise kräftig wohnungen im Umland der Städte im gestiegen. Vergleich zum Vorjahr. Die Nachfrage nach Häusern stieg um 48 Prozent. „Wegen Corona arbeiten viele An- gestellte im Homeoffice. Das Pendeln zwischen Wohnort und Arbeit bleibt damit erspart. Gut möglich, dass dieser Trend nach der Pandemie anhält. Das Umland könnte so an Attraktivität gewinnen“, erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer bei Immobilien Scout. In die gleiche Richtung denkt auch Axel Guthmann, Leiter der Bundes- geschäftsstelle der Landesbauspar- kassen: „Viele Städter merken gerade wie schön es wäre, einen Balkon zu haben oder besser noch einen Garten. Vielleicht machen es die Erfahrungen mit dem Dauer-Homeoffice möglich, dass künftig wieder mehr Menschen auf dem Land oder zumindest in den Vororten der Städte wohnen können. Welchen Wert ein zusätzliches Arbeits- zimmer haben kann, das wird gerade in der Pandemie sehr deutlich.“ Raus aufs Land, heißt aber nicht, dass die Preise in der Stadt sinken. Laut Im- mobilien Scout sind die Kaufgesuche innerhalb der Städte ähnlich stark ge- stiegen wie im Umland. Die Nachfrage und damit der Druck auf die Preise bleibt also auch innerhalb der Städte weiterhin hoch. Bildquelle: Jon_Clark / Shutterstock.com Seite 3
Wohneigentum: Wie Vermieter profitieren Für eine Investition in Wohneigentum Vermögensschutz: gibt es viele Gründe: Wertbeständig- Neben Vermögensgewinnen spricht keit, Inflationsschutz und stabile auch das Argument Wertstabilität für Vermögensentwicklung. Kapitalanleger Wohneigentum. Schließlich unterlie- rechnen außerdem mit Steuervorteilen gen Immobilien nicht den an der Börse und regelmäßigen Mieteinkünften. üblichen Kursschwankungen oder gar Crashs. Welche Argumente überzeugen? Im Gegenteil: Mit schöner Regelmäßig- Vermögensgewinn: keit fördern Erhebungen stabile Durch- Die Immobilie zur Kapitalanlage schnittspreise für Eigentumswohnun- rechnet sich langfristig. Eigentümer gen und Häuser im Bundesgebiet zu profitieren einerseits von regelmä- Tage. In prosperierenden Regionen ßigen Mieteinkünften, insbesondere, und Ballungszentren sind je nach wenn das Objekt schuldenfrei ist, und Objektkategorie deutliche Zuwächse andererseits vom steigenden Wert des zu verzeichnen. Selbst tiefe Krisen, wie Grundstücks und der Immobile. Finanz- und die Coronakrise konnten daran kaum etwas ändern. Wegen der anhaltenden Tiefzinsen schichten Sparer Vermögen von Zinspapieren in Immobilien um. Solange die Inflations- rate niedrig bleibt, sind reale Wertge- winne programmiert. Niedrige Zinsen: Die historisch niedrigen Zinsen er- möglichen geringe Kreditkosten und überschaubare Monatsraten. So gibt es zehnjährige Hypothekendarlehen Bildquelle: beeboys / Shutterstock.com ab weniger als ein Prozent Zinsen. Damit hält sich selbst bei großen Dar- lehensbeträgen die Kreditbelastung in Grenzen. Seite 4
Bildquelle: Screenshot meinebank.de Bildquelle: Bannafarsai_Stock / Shutterstock.com Zusatzrente: Im Alter erzielen Vermieter dank der Mieteinkünfte deutlich mehr Altersein- künfte als Mieter. Zudem besitzen sie den Vermögenswert der Immobilie. Ausgewogene Vermögensstruktur: Mieteinkünfte: Ein nicht zu unterschätzender Aspekt Vermieter profitieren von regelmäßi- von Immobilienbesitz ist eine breite gen Mieteinkünften. Herrscht Nach- Vermögens- und Risikostruktur. Im- frageüberhang auf der Mieterseite, mobilienbesitzer verteilen ihr Kapital können Vermieter Mietpreissteigerun- nicht nur auf Sparverträge, Versiche- gen durchsetzen und so ihre Kapital- rungen oder Wertpapiere, sondern rendite verbessern. auch auf das stabile Betongold. Seite 5
Steuervorteil: Inflationsschutz: Kapitalanleger können mit Immobilien Immobilien sind sogenannte Sach- viele Steuern sparen. Je nachdem für werte. Die Anlage in Sachwerten bietet welche Art von Immobilien man sich einen guten Schutz vor Inflation, denn entscheidet, fällt die Entlastung höher sie trotzen der Geldentwertung. Weil oder geringer aus. Beispiele: mit der Inflation auch die Mieten steigen, verbessern sich sukzessive die • Erwerben Sie eine denkmalge- Einkünfte der Eigentümer – das sorgt schützte Immobilie, können Sie die für einen Inflationsausgleich. gesamten Modernisierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Eigennutzung möglich: Jahren beim Finanzamt geltend Auch wenn das Anlageobjekt zunächst machen. zur Vermietung angeschafft wurde, ist eine spätere Eigennutzung mög- • Bei Neubau- und Bestandsobjekten lich. Wer im Alter weniger Wohnraum gilt 50 Jahre lang ein linearer Ab- benötigt oder in ein besser gelegenes schreibungssatz von zwei Prozent. Objekt umziehen möchte, kann die bislang vermietete Eigentumswohnung • Sind Reparaturen an der Mietim- für sich nutzen. Dies geht bei einem mobilie nötig oder fallen Sanie- Mieterwechsel in der Regel problem- rungs- beziehungsweise Moder- los. Als Eigentümer erzielen Sie dann nisierungskosten an, können Sie zwar keine Mieteinkünfte mehr, profi- diese Ausgaben ebenfalls steuer- tieren aber vom mietfreien Wohnen. lich abschreiben. • Ist das Darlehen fremdfinanziert, erkennt das Finanzamt die Kredit- zinsen steuerlich an. Auf diese Weise können Sie Ihre Steuer- schuld über viele Jahre erheblich reduzieren. • Ein weiterer Steuervorteil winkt beim Verkauf der Immobilie, und zwar dann, wenn das Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert wird. In die- sem Fall ist der gesamte Gewinn steuerfrei. Geschieht der Verkauf nach weniger als zehn Jahren, ist allerdings der gesamte Gewinn aus Bildquelle: Maiko33 / Shutterstock.com der Wertsteigerung der Immobilie zu versteuern. Seite 6
Stolperfallen für Vermieter Eine Investition in eine Immo- bilie ist jedoch auch mit Risiken verbunden, die man vor einer Entscheidung kennen und ein- schätzen sollte. So können Mieter Probleme machen und die Zah- lungen verweigern, teure Sanie- rungsmaßnahmen anstehen oder in strukturschwachen Regionen kann es zu einem Leerstand der Immobilie kommen Bildquelle: Brian A Jackson / Shutterstock.com Vor- und Nachteile von Renditeimmobilien Pro Contra Immobilien sind wertbeständig, langfristig Immobilien sind eine langfristige Inves- sind attraktive Wertsteigerungen möglich. tition, die erst mit der Zeit ihre Rentabili- tätsvorteile richtig ausspielt. Vermietete Immobilien sind eine ver- Mieter können Probleme bereiten, etwa bei gleichsweise sichere Kapitalanlage. Mietausfällen oder Sachbeschädigungen. Mietimmobilien erwirtschaften stabile Zu- Die laufende Instandhaltung und staat- satzeinkünfte. liche Auflagen können hohe Kosten ver- ursachen. Eigentümer können mit Immobilien zur Investoren mit geringem Kapitalvermögen Kapitalanlage Steuern sparen. bündeln viel Kapital in einer Anlageklasse (Klumpenrisiko). Eigentümer besitzen meist gute Bonität In strukturschwachen Regionen oder für weitere Investments. bei sich negativ veränderndem Umfeld kann es zu Leerstand und Mieteinbußen kommen. Quelle: biallo.de Seite 7
Wie errechnet sich die Rendite einer Mietimmobilie? Ob sich die Investition in eine Miet- immobilie lohnt, hängt vor allem von der erzielbaren Rendite ab. Prospekte, bei denen mit Mietrenditen von sechs oder sieben Prozent auf das einge- setzte Kapital geworben wird, sind – erstens – sehr optimistisch angesetzt und beziehen sich – zweitens – immer auf die Bruttorendite. Entscheidend für Anleger ist jedoch was unterm Strich herauskommt, also nach Abzug aller Kosten. Der Baufinanzierer Interhyp verweist darauf, „dass die Bruttorendite relevan- te Kosten außer Acht lässt“. Entschei- dend für den Anlageerfolg ist demnach die Nettorendite, denn sie berücksich- tigt zusätzlich die Kaufnebenkosten, die Grunderwerbssteuer sowie die nicht auf den Mieter umlegbaren Ver- waltungs- und Instandhaltungskosten. Bildquelle: ClimbWhenReady / Shutterstock.com Diese Kosten sollten Kapitalanleger bei der Berechnung der Nettorendite im Einzelnen berücksichtigen: 1. Kaufnebenkosten: Dazu zählen Notar- und Gerichts- kosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Makler, falls das Objekt nicht von privat gekauft wird. Je nach Bundesland können diese Kosten unterschiedlich hoch aus- fallen. Sie betragen etwa neun bis 15 Prozent des Kaufpreises. Erfolgt der Kauf ohne Makler, entfallen die Courtagekosten, die je nach Bundes- land zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Die Grund- erwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Seite 8
2. Laufende Kosten: Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, zum Bei- spiel: • Kosten für die Hausverwaltung • Reparatur- und Instandhaltungs- kosten • Zinsen, Kontoführungsgebühren und Porto oder Telefonkosten • Rechtsschutz- und Mietausfallver- sicherungen • Wartungskosten, die nicht regel- mäßig anfallen, etwa für Dachrin- nenreinigung oder Kosten für das Fällen eines morschen Baumes auf dem Grundstück. So errechnet sich die Bildquelle: Hallgerd / Shutterstock.com Nettomietrendite Um die Nettomietrendite zu berech- nen, gehen Sie wie folgt vor: Multipli- zieren Sie die monatlichen Kaltmieten mal zwölf, so erhalten Sie die Jahres- kaltmiete. Die jährliche Kaltmiete mindern Sie um die Verwaltungskos- ten und Instand- Beispielrechnung Nettomietrendite haltungskosten. Den so erhaltenen Nettokaltmiete pro Jahr 12.000 Euro Jahresreinertrag Abzug jährliche Verwaltungskosten - 400 Euro teilen Sie durch Abzug jährliche Instandhaltungskosten - 800 Euro Ihre Investitions- kosten (Kaufpreis + Jahresreinertrag = 10.800 Euro Nebenkosten) und Jahresreinertrag 10.800 Euro multiplizieren das geteilt durch Investitionskosten 330.000 Euro Ganze mal 100. Die mal 100 x 100 nebenstehende Bei- Nettomietrendite 3,27% spielrechnung zeigt, wie Sie Schritt für Anmerkung: Eigentumswohnung Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 30.000 Euro. Rechnung: Biallo.de. Schritt vorgehen. Seite 9
Diese Punkte sind beim Kauf einer Mietimmobilie wichtig Damit die Immobilie zur Kapitalanla- Bildquelle: karamysh / Shutterstock.com ge Erfolg verspricht, sollten wichtige Voraussetzungen gegeben sein: Gute Lage mit Wertsteigerungspoten- zial: Achten Sie darauf, dass die Immobi- lie in einem beliebten Stadtviertel liegt, leicht und zu einem guten Preis vermietbar ist, und dass das Objekt später gewinnbringend wiederverkauft werden kann. Erkunden Sie die direkte Umgebung der Immobilie, machen Sie sich ein Bild von der Infrastruktur vor Ort und darüber hinaus von den wirt- schaftlichen Rahmendaten der Region. Kaufen Sie am besten ein Objekt, das nicht zu weit von Ihrem Wohnort ent- fernt ist, damit Sie problemlos vor Ort sein können, etwa bei einem Mieter- wechsel. Substanz des Objekts: Die Rentabilität einer Kapitalanla- geimmobilie hängt zu einem nicht unerheblichen Teil von ihrem Zustand ab. Sieht ein Objekt auf den ersten Rücklagen als Risikopuffer: Blick gut in Schuss aus, erweist sich Jede Immobilie muss gepflegt werden, aber nach dem Kauf als Sanierungs- damit sie funktionstüchtig und optisch fall, kann die Renditeerwartung ins ansprechend bleibt. In regelmäßigen Negative abrutschen. Zusätzlich zu Abständen sind daher Reparaturen anfallenden Sanierungskosten besteht oder Modernisierungen notwendig, die Gefahr, dass Mieter auch die Miete zum Beispiel die Erneuerung der Hei- mindern können. Dies ist je nach Um- zung, der Austausch von Fenstern und fang der Maßnahme bis zu 100 Prozent Türen oder die Modernisierung des möglich. Dadurch kann die Wirtschaft- Daches. Prüfen Sie die Protokolle der lichkeitsrechnung der Mietimmobilie Eigentümerversammlung, um zu sehen, zumindest zeitweise in einen Verlust was in letzter Zeit gemacht wurde umschlagen. Daher: Prüfen Sie den und was geplant ist. Kapitalanleger Objektzustand am besten mit einem sollten eine Kapitalreserve einplanen. Bausachverständigen. Lassen Sie sich Experten empfehlen ein Prozent der bei einem Bestandsobjekt die Konto- Investitionskosten pro Jahr dafür ein- auszüge zeigen, um den regelmäßigen zuplanen. Die Rücklage kann auch zum Mieteingang zu kontrollieren. Abfedern von Mietausfällen dienen. Seite 10
Der Preis muss stimmen: Ergebnis: Wichtig ist, dass die Immobilie nicht Erst nach 30,5 Jahren hätte der Käufer überwertet ist, das heißt, sie darf mit den Mieteinnahmen den ursprüng- nicht überteuert sein. Als Faustformel lichen Kaufpreis erwirtschaftet. Trotz für die Wirtschaftlichkeitsermittlung einer vielleicht guten Lage und guter gilt ein Wert von 25. Eine Immobilie Ausstattung ist die Wohnung damit gilt demnach als überbewertet, wenn überbewertet. der sogenannte Vervielfältiger über dem Wert 25 liegt. Denn dann würde es mehr als 25 Jahre dauern, bis der Investor mit den Mieteinnahmen den Ausnahme: ursprünglichen Kaufpreis erwirtschaf- Allerdings gibt es Ausnahmen von die- tet hat. Der Vervielfältiger gibt also das ser Regel. Insbesondere in gefragten Verhältnis zwischen Investitionskosten Ballungszentren mit hohen Mieten ge- und erwartetem Gewinn an. hen Experten mittlerweile davon aus, dass sich Investitionen in Immobilien So berechnet sich der Vervielfältiger: zur Kapitalanlage auch bei höherem Kaufpreis Vervielfältiger lohnen können – aller- ÷ Jahresnettomiete dings langfristig. Hier spielt vor allem = Vervielfältiger. die Mietsteigerung eine entscheidende Rolle. Steigende Mieteinkünfte bewir- Im vorangegangenen Rechenbeispiel ken bei feststehenden Investitionskos- sähe die Rechnung wie folgt aus: Die ten ein Absinken des Vervielfältigers 3-Zimmer-Wohnung erzielt eine Jah- und damit eine bessere Wirtschaftlich- resnettomiete (Jahresreinertrag) von keit der Investition. 10.800 Euro. Der Kaufpreis inklusive Nebenkosten beträgt 330.000 Euro. Rechnung: 330.000 ÷ 10.800 = 30,5. Der Vervielfältiger liegt demnach bei 30,5. Tipp: Auskunft über die durchschnittli- chen Mieten in einem bestimmten Gebiet erhalten Sie über den Miet- spiegel. Die Durchschnittsmieten in der Gegend geben einen ersten Anhaltspunkt, wie viel Mietein- nahmen mit der Immobilie zu erwirtschaften sind. Seite 11 Bildquelle: Rido / Shutterstock.com
Tipps zur Finanzierung • Der Kauf einer Mietimmobilie ist Wichtig: dann rentabel, wenn sich der Im- Immobilienkäufer, die eine Voll- mobilienkredit sowie die anfallen- finanzierung planen, sollten sich den Nebenkosten mit den Einnah- der Risiken bewusst sein. Näheres men aus der Vermietung bezahlen hierzu erfahren Sie im Ratgeber lassen. Dazu muss die Kaltmiete „Vollfinanzierung für Ihre Immobi- entsprechend hoch ausfallen, siehe lie“ auf biallo.de. dazu den Punkt „Nettomietrendite“. Ist die Immobilie erst einmal ab- • Wer im bereits abgezahlten Eigen- bezahlt, erwirtschaftet sie von da heim wohnt, hat gute Karten bei an praktisch nur noch Gewinn. der Immobilienfinanzierung, denn dies steigert die eigene Bonität • Anders als bei einer selbstgenutz- erheblich. ten Immobilie kommt es bei der Finanzierung einer Immobilie zur Kapitalanlage nicht darauf an, möglichst viel Eigenkapital ein- zusetzen. Im Gegenteil: Weil die Kreditzinsen steuerlich absetzbar sind, ist der Einsatz von Fremdkapi- tal oft sehr attraktiv. • Wird die Immobilie ohne Eigen- kapital gekauft, handelt sich um eine sogenannte Vollfinanzierung. Der Baukredit kann dabei nicht nur den Kaufpreis umfassen, sondern auch die Kaufnebenkosten. Voraus- setzung für die Vollfinanzierung ist eine sehr gute Kreditwürdig- keit. Dazu sollte nicht nur das Einkommen überdurchschnittlich sein, sondern auch das Objekt, das als Kapitalanlage gekauft werden soll. Je vorteilhafter die Lage und je besser Zustand und Ausstattung der Immobilie, desto größer die Chance auf günstige Finanzie- rungskosten. Schließlich kann die Bank eine attraktive Immobilie in Toplage bei Finanzierungsschwie- rigkeiten besser verkaufen als ein renovierungsbedürftiges Liebha- berstück an einer Ausfallstraße. Bildquelle: tomertu / Shutterstock.com Seite 12
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