Investmentmarkt trotzt der Pandemie - CSL Immobilien
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Trends IMMOBILIEN BUSINESS_2/2021
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Investmentmarkt trotzt
der Pandemie
Investmentmärkte – Der Immobilien-Investmentmarkt lässt sich von Corona
nicht beeindrucken: Das Transaktionsvolumen war 2020 insgesamt leicht höher als
im Vorjahr. Parallel dazu stiegen allerdings die Risiken auf den Flächenmärkten.
Von Patricia Reichelt – Foto: zVg
Weiterhin stark gefragte Anlageobjekte: Mehrfamilienhäuser in Schweizer Grosszentren
2020 sahen sich die Gesellschaft und die Transaktionsvolumen 2020 sogar das tiv verzinste Anleihen sind. 2020 konnten
Akteure des Immobilienmarkts mit ei- Vorjahresniveau. Auf der Verkäuferseite diese Investoren wie schon im Vorjahr
ner noch nie dagewesenen Krise kon- standen vermehrt Unternehmen, die mit dem «Yield-Spread» zwischen den
frontiert. Während des ersten Covid- nochmals von den hohen Preisen für beiden Anlageklassen arbeiten, was ih-
Lockdowns im Frühling 2020 führte dies Immobilienanlagen und dem Anlage- nen eine höhere Zahlungsbereitschaft
bei den Investoren zu einer spürbaren druck institutioneller Immobilieninves- ermöglichte. Diese zeigte und zeigt sich
Verunsicherung. Zu jenem Zeitpunkt toren profitieren wollten – oder solche, vor allem bei Topobjekten, die sich durch
war nicht abzusehen, wie sich die Pan- die zugunsten ihres Kerngeschäfts Lie- ihre auch in Krisenzeiten sicheren Miet-
demie auf die Immobilienwerte auswir- genschaften abstossen mussten. zinseinnahmen beziehungsweise durch
ken würde. In der Folge wurden vor al- stabile Mietzinsrenditen auszeichnen.
lem kleinere Transaktionen abgebrochen «Yield-Spread» bleibt wirksam Die Spitzenrenditen für die wenigen Top-
oder aufgeschoben, während grössere Büroimmobilien, welche auf dem Markt
trotz aller Widrigkeiten mehrheitlich Die jährlich unter drei Dutzend namhaf- angebotenen, sanken im Vergleich zum
durchgeführt wurden. Doch spätestens ten Immobilieninvestoren durchgeführte Vorjahr um 40 Basispunkte auf eine Net-
im Sommer 2020 bewiesen Immobilien Umfrage von CSL Immobilien zeigt, dass to-Anfangsrendite von 1,8 Prozent. Der
einmal mehr ihre Stabilität als Anlage- 2020 trotz gegenteiliger Erwartungen die Median der von den Investoren angege-
klasse. Der Transaktionsmarkt gewann Renditeentwicklung in Bewegung blieb. benen Netto-Anfangsrenditen für Bü-
nicht zuletzt mit grossvolumigen Deals Der Hauptgrund dafür ist, dass Immobi- roimmobilien der Klasse A im CBD von
wie dem Verkauf des Glattzentrums wie- lieninvestments insbesondere für Multi- Grosszentren sank noch leicht von 2,4
der an Fahrt. Insgesamt übertraf das Asset-Investoren ein Substitut für nega- auf 2,35 Prozent.
IMMOBILIEN BUSINESS_2/2021 Trends
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NACHRICHT
TRANSAKTIONSVOLUMEN ALLER MARKTSEGMENTE SCHWEIZ Zürich
6 Mia.
6'000'000'000
2019 2020 Neue Mieter im
Prime Tower
Quelle: RCA (Stichtag 20.1.2021)
5'000'000'000
5 Mia.
4 Mia.
4'000'000'000
3 Mia.
3'000'000'000 Der Finanzdienstleister MSCI Barra
2 Mia.
2'000'000'000 (Suisse) Sàrl wird Mieter im Prime
1 Mia.
1'000'000'000 Tower in Zürich West. Bei der Suche
0 0 nach neuen Büroräumlichkeiten wur-
J F M A M J J A S O N D de die Gesellschaft von SPG Intercity
Zurich unterstützt.
MSCI zählt zu den führenden interna
tionalen Finanzdienstleistern und ist
Eine wesentlich stärkere Veränderung Markt- respektive Mieterrisiken befas- insbesondere für seine Aktienindizes
der Renditen war bei Wohninvestments sen. Das innerhalb von sechs Monaten bekannt. Für den Standort Zürich be-
zu verzeichnen. Für Anlageobjekte an in den Schweizer Agglomerationen ver- nötigte die Schweizer Niederlassung
guten Stadtlagen in den Schweizer fügbare Büroangebot nahm innert Jah- MSCI Barra (Suisse) Sàrl hochwertige
Grosszentren sank die Netto-Anfangs- resfrist um 23 Prozent auf 2,26 Millionen neue Büroräumlichkeiten für ihre neu
rendite im Median von 2,35 auf 2,1 Pro- Quadratmeter zu. Dazu trugen die aller- akquirierte Tochter Carbon Delta und
zent. In den regionalen Zentren wie bei- meisten Regionen bei; nur in wenigen beauftragte SPG Intercity Zurich,
spielsweise in Aarau reduzierte sie sich Gebieten wurde ein leichter Rückgang Schweizer Allianzpartner von Cush-
von 3,0 auf 2,8 Prozent. In den Agglome- verzeichnet. Ohne die langfristigen Ver- man & Wakefield, mit der Suche nach
rationen der wirtschaftlich starken Zen- tragslaufzeiten im Büromarkt wäre das einer geeigneten Fläche. Im Prime
tren wie zum Beispiel im Zürcher Ober- Überangebot 2020 landesweit sogar Tower konnte SPG Intercity Zurich eine
land sanken die Netto-Anfangsrenditen noch wesentlich höher ausgefallen. Ver- über 500 Quadratmeter grosse Fläche
ebenfalls um 10 Basispunkte auf 3,2 Pro- einzelte Nutzer versuchen dies inzwi- im Auftrag von MSCI Barra anmieten,
zent. Nur in ländlichen Gebieten wie Uri schen mit der Untervermietung ihrer welche das Unternehmen im Januar
oder Glarus konnte erstmals seit meh- Flächen zu umgehen. Sollte sich dies 2021 übernommen hat.
reren Jahren wieder ein leichter Anstieg weiterverbreiten, ist nicht nur mit einem Im Dezember 2020 hatte SPG Intercity
der Renditen um magere 5 Basispunkte weiteren Wachstum des Angebots, son- Zurich bereits für die Clearstream
auf 3,75 Prozent verzeichnet werden. Die- dern auch mit einer Erosion des Miet- Fund Centre AG, ein Tochterunterneh-
se Regionen werden von institutionellen zinsniveaus zu rechnen. Der Grund da- men der Deutschen Börse, Büroräum-
Investoren aufgrund der Leerstandsent- für: Dank der Kosteneinsparungen lichkeiten im Prime Tower angemietet.
wicklung meist gemieden. können die Hauptmieter ihre Flächen zu Clearstream wird nach Angaben des
Das weitere Sinken der Renditen im Ver- günstigeren Konditionen anbieten. Beratungsunternehmens Untermieter
lauf von 2020 verdeutlicht, dass sie zu- Vom Überangebot an Büroflächen kaum auf einer Fläche von rund 600 Quad-
nehmend nicht nur die Marktentwick- betroffen sind die Zentren. In der Stadt ratmetern; der Mietvertrag habe eine
lungen in den einzelnen Segmenten Zürich beispielsweise blieb das Angebot Laufzeit von sechs Jahren. Die Fläche
widerspiegeln, sondern stark von den an Büroflächen gegenüber dem Vorjahr sei «off the market» vermittelt wor-
Finanzmärkten und fehlenden attrakti- unverändert. Büromieter, die es sich den, teilt SPG Intercity Zurich mit. (bw)
ven Anlagealternativen beeinflusst wer- leisten können, präferieren zunehmend
den. Getrieben wird diese Entwicklung eine attraktive Citylage. Bleibt das Bud-
© SPG Intercity Zurich
von institutionellen und privaten Inves- get für die Mietzinsausgaben gleich, so
toren gleichermassen; denn auch Letz- wird tendenziell die gesuchte Fläche
tere sind inzwischen mit den negativ zugunsten eines besseren Standorts
verzinsten Obligationen und Strafzinsen reduziert. So steigt der Nachfragedruck
auf höhere Guthaben bei den Banken in Zentrumslagen weiter an. Dies mani-
konfrontiert. festiert sich auch in steigenden Mieten
an den gefragten Lagen. Standortfakto-
Überangebot im Büromarkt ren wie ein urbanes Umfeld mit attrak-
tiven Lunch- oder Freizeitangeboten
Wer immer auf dem Transaktionsmarkt oder die Nähe zu Kunden und Peers ha-
auf der Käuferseite aktiv ist, muss sich ben durch die Pandemie tendenziell an
mit den 2020 deutlich gestiegenen Stellenwert gewonnen. Der Prime Tower in Zürich
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NACHRICHT
VERGLEICH K ÄUFER- UND VERK ÄUFERSTRUKTUR
Zürich
Quelle: RCA
Bouygues E&S InTec Verkäufer Käufer
mietet in Altstetten 5% 1%
13% 11% 11%
5%
6%
33%
Die Bouygues Energies & Services
InTec Schweiz AG, ein auf Gebäude 41% 67%
technik und -management speziali
24%
90% 89%
siertes Schweizer Tochterunterneh 83%
men des französischen Baukonzerns 46% 43% 22%
Bouygues Construction SA, beschäf Non-Property Companies
Private Investoren
tigt in der Schweiz derzeit rund 4.100
12%
Institutionelle Investoren
2018 2019 2020 2018 2019 2020
Mitarbeitende an über 90 Standorten.
Für den Standort Zürich benötigte
Bouygues E&S InTec Schweiz neue
Büroräumlichkeiten mit einer besse Je länger, desto mehr zeigt sich, dass märkten in den Zentren ist die Traum
ren Verkehrsanbindung und beauf Wertschöpfung, Produktivität und ge wohnung für viele nicht finanzierbar.
tragte den Immobiliendienstleister schäftliche Beziehungen in der Arbeits Dort ist die Bereitschaft, für eine be
SPG Intercity Zürich, Schweizer welt ein gewisses Mass an persönlichen zahlbare Wohnung Kompromisse ein
Kooperationspartner des international Begegnungen brauchen. Deshalb dürf zugehen, weiterhin gross.
tätigen Immobilienberatungsunter ten sich 2021 die gegenläufigen Tenden Demgegenüber zeigt sich ausserhalb
nehmens Cushman & Wakefield, mit zen zwischen den unterschiedlichen der Grosszentren ein ganz anderes Bild:
der Suche. In der Geschäftsliegen Lagen weiter verstärken. Hohe Leerstandsquoten über 2 oder gar
schaft «Block 22» an der Buckhauser 3 Prozent sind keine Seltenheit. Im lan
strasse 22, mitten im dynamischen Eigentum stark gefragt desweiten Durchschnitt stieg die Quote
Zürcher Stadtquartier Altstetten, auf 1,72 Prozent. Dieses Überangebot
konnte SPG Intercity Zurich für das Im Wohnmarkt haben sich die Mieter setzt hauptsächlich in die Jahre gekom
Unternehmen über 3.000 Quadrat aufgrund von Pandemie und Homeoffice mene Bestandesobjekte und das obere
meter Bürofläche anmieten. Wie das vermehrt mit ihren eigenen vier Wänden Preissegment unter Druck. Trotz der
Beratungsunternehmen mitteilt, wird auseinandersetzen müssen. Der Stel rückläufigen Bautätigkeit dürfte auch
Bouygues E&S InTec den neuen Stand lenwert eines schönen Zuhauses nahm 2021 im Mietwohnungsmarkt keine
ort im kommenden April beziehen. zu. Davon profitierte insbesondere das Trendumkehr eintreten – die Leer
Altstetten, mit über 30.000 Einwoh Eigentumssegment, in dem die Nach standsquote wird weiter zunehmen. Die
nern eines der bevölkerungsreichsten frage das Angebot 2020 bei Weitem Mieten dürften mit Ausnahme der Zen
Quartiere Zürichs, hat sich in den ver übertraf. Eine zunehmende Zahl von tren weiter sinken. Doch auch dort
gangenen Jahren zu einem für Unter Mietern befasste sich auch aufgrund des wachsen sie nicht mehr in den Himmel;
nehmensansiedlungen sehr gefragten wachsenden Vertrauens in die Zinssi die Preissensitivität ist in der Vermark
Standort entwickelt. Das Quartier pul tuation mit dem Kauf einer Immobilie. tung deutlich spürbar.
siert, lebt seine eigene Dynamik und Im Mietsegment wurden vor allem Neu
weist trotz seiner Vielzahl an Indust bauten an gut erschlossenen Lagen Anlagedruck bleibt 2021 hoch
rie- und Gewerbeflächen auch äus rasch absorbiert. Viele Haushalte haben
serst ruhige Teile mit hoher Wohnqua zudem ihren geografischen Suchradius Die Investorenumfrage der CSL Immo
lität auf. (bw) vergrössert, da sie auch in Zukunft mit bilien zeigt, dass der Anlagedruck auf
einem hohen Anteil von Homeoffice den Immobilien-Investmentmarkt durch
rechnen. Ein privater Aussenraum und das Kapital aus anderen Anlageklassen
© SPG Intercity
eine gute Besonnung gewannen stark 2021 ungeachtet der Entwicklungen auf
an Bedeutung. Wer es sich leisten kann, den Flächenmärkten weiter bestehen
tendiert zu einem zusätzlichen Zimmer. wird. Dort differenzieren sich die Lagen
Bei der Zahlungsbereitschaft respekti und Segmente nach ihrer Qualität weiter
ve Tragbarkeit hat die Pandemie jedoch aus; die Heterogenität der Investment
trotz der Konjunkturprogramme des objekte nimmt zu. Die Auswirkungen der
Bundes sichtbare Spuren hinterlassen. Pandemie werden 2021 zudem den
Breite Bevölkerungsanteile können oder Strukturwandel in den unterschiedli
wollen nicht mehr jeden Mietzins oder chen Marktsegmenten beschleunigen.
Die Liegenschaft an der Buckhauser Kaufpreis zahlen. Insbesondere in den CSL Immobilien geht davon aus, dass
strasse in Zürich-Altstetten nach wie vor angespannten Wohnungs sich die Investoren vor diesem HinterIMMOBILIEN BUSINESS_2/2021 Trends
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2.5 Mia. m2
2.5 Mia. m2
2.5 Mia. m2
2.5 Mia. m2 2.0 Mia. m2
2.5 Mia. m2 2.0 Mia. m2
BÜROFLÄCHENANGEBOT IN DEN AGGLOMERATIONEN
2.5 Mia. m2 2.0 Mia. m2
2.0 Mia. m 1.5 Mia. m 2 2
2.5 Mia. m2 1.5 Mia. m2
2.0 Mia. m2
2.0 Mia. m2 1.5 Mia. m2
1.5 Mia. m2 1.0 Mia. m2
2.0 Mia. m2
1.5 Mia. m2 1.0 Mia. m2
Quelle: CSL Immobilien AG 2021
1.5 Mia. m2 1.0 Mia. m2
1.0 Mia. m2 0.5 Mia. m2
1.5 Mia. m2
1.0 Mia. m2 0.5 Mia. m2
1.0 Mia. m2 0.5 Mia. m2 Die Autorin
Patricia Reichelt ist Leiterin
0.5 Mia. m2 0 m2
1.0 Mia. m2 2018 2019 2020
0.5 Mia. m2 0 m2
0.5 Mia. m2 0 m2 2018 Zürich Genf Basel
2019 Lausanne Bern übrige
2020 Agglomerationen
Research & Marktanalyse der
Zürich
2018 Genf Basel2019Lausanne Bern übrige
2020Agglomerationen
CSL Immobilien AG.
0 m2
0.5 Mia. m2 2018Zürich Genf Basel2019Lausanne Bern übrige
2020 Agglomerationen
0 m2
2018 Zürich Genf Basel
2019 Lausanne Bern 2020
übrige Agglomerationen
0 m2
Zürich
2018 Genf Basel2019Lausanne Bern übrige
2020Agglomerationen
0 m2 Zürich Genf Basel Lausanne Bern übrige Agglomerationen
2018 2019 2020
Zürich Genf Basel Lausanne Bern übrige Agglomerationen
grund stärker mit den Business-Model- nehmendes Bewusstsein seitens der demie noch die Aufmerksamkeit der
len der bestehenden Mieterschaft und Eigentümer, vermehrt mit den beste- Gesellschaft sowie auch der meisten
ihrer Krisenresistenz auseinanderset- henden Mietern zu kommunizieren, die- Akteure auf dem Immobilienmarkt.
zen werden. Ein Beispiel dafür ist die se intensiver zu betreuen und zu binden Doch im Vergleich mit dem gesamten
starke Differenzierung auf dem Retail- – nicht zuletzt, um auch langfristig einen Lebenszyklus einer Immobilie wird sie
Markt, auf dem es Profiteure wie die bleibenden Cashflow zu generieren. nur eine Episode bleiben. Drängende
Food- oder Möbelbranche gibt – und strategische Themen bleiben deshalb
andere Nutzer, etwa im Fashion-Seg- Pandemie bleibt Episode wichtig und werden künftig noch an Be-
ment, welche die Pandemie zum Teil deutung zunehmen – insbesondere im
nicht überleben werden. Zudem zeigt die Aktuell und wohl auch in den kommen- Bereich der ökologischen und sozialen
CSL-Investorenumfrage ein deutlich zu- den Monaten bindet die Covid-19-Pan- Nachhaltigkeit.
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