DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2020 - RESEARCH - IHK zu Leipzig
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LOGISTIKMARKT
DEUTSCHLAND Jetzt für den
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PROPERTY REPORT 2020
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im WandelINHALT LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020
INHALT
Executive Summary....................................................................................................................................... 3
Logistikregionen Deutschland..................................................................................................................... 4
Die deutschen Logistikmärkte im Überblick............................................................................................ 5
Logistik-Investment....................................................................................................................................... 8
Berlin................................................................................................................................................................ 10
Düsseldorf........................................................................................................................................................ 12
Frankfurt.......................................................................................................................................................... 14
Hamburg.......................................................................................................................................................... 16
Köln................................................................................................................................................................... 18
Leipzig............................................................................................................................................................... 20
München.......................................................................................................................................................... 22
Ruhrgebiet....................................................................................................................................................... 24
Stuttgart........................................................................................................................................................... 26
IMPRESSUM
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titel: BNP Paribas Real Estate
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2020
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 2.000
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-1V4E9Q3
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH
möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver- / Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE SUMMARY
Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten für den deutschen Logistikmarkt
▸▸ N
achdem es noch im ersten Quartal 2019 nach einem eher durchschnittlichen Jahr für
den deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt aussah, legten die Umsatzzahlen gerade
zur Jahresmitte noch einmal ordentlich zu. Ende des Jahres stand unterm Strich mit
einem Flächenumsatz von 6,9 Mio. m² das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten – der 2018
aufgestellte Rekordumsatz wurde um lediglich knapp 7 % verfehlt.
▸▸ D
ie großen Logistik-Hubs mussten 2019 erhebliche Rückgänge hinnehmen und liegen
mit einem Umsatz von 2,3 Mio. m² rund 20 % unter dem Vorjahreswert. Dies ist das
schwächste Ergebnis der letzten sechs Jahre. Verantwortlich hierfür waren nicht zuletzt
die hohen Grundstückspreise, die Projektentwicklungen zu akzeptablen Mieten zuneh-
mend erschweren. Umsatzzuwächse verzeichneten lediglich München (419.000 m²;
+72 %), wofür in erster Linie ein einzelner Megadeal verantwortlich war, und Berlin
(501.000 m²; +16,5 %).
▸▸ P
rofiteure der Flächenknappheit in den großen Logistik-Hubs sind in erster Linie die
Lagen außerhalb der großen Ballungsräume. Mit einem Flächenumsatz von 4,6 Mio. m²
konnte hier ein neues Allzeithoch registriert werden. Der erst 2018 aufgestellte Rekord
wurde dabei um noch einmal 2 % verbessert.
Industrieunternehmen an der Spitze
▸▸ Trotz
konjunktureller Unsicherheiten liegen Industrieunternehmen mit knapp 41 %
an der Spitze der Umsatzverteilung nach Branchen.
▸▸ E
rhebliche Nachfrageimpulse gingen auch von Handelsunternehmen aus, die sich mit
gut 29 % den zweiten Platz vor den ungewöhnlich schwachen Logistikdienstleistern
(25 %) sichern.
Mieten legen teilweise spürbar zu
▸▸ D
urch die allgemein angespannte Angebots- und Nachfragerelation, gestiegene Grund-
stückspreise und vor allem höhere Baukosten sind an vielen Standorten die Mieten
nach oben geklettert.
▸▸ A
m höchsten war die Steigung in Düsseldorf mit 6,5 % auf 5,75 €/m². Aber auch in Köln
(5,40 €/m²; +6 %), Hamburg (6,30 €/m²; +5 %), Frankfurt (6,60 €/m²; +5 %) und Stuttgart
(7 €/m²; +4,5 %) haben die Höchstmieten deutlich zugelegt.
▸▸ B ei der Durchschnittsmiete konnte Berlin mit einem Plus von 7 % den größten
Zuwachs verzeichnen.LOGISTIKREGIONEN DEUTSCHLAND
Dänemark
HAMBURG
Bremen
BERLIN/ Polen
Niederlande
Hannover/ BRANDENBURG
Braunschweig
Münster/
Osnabrück
a
i
RUHRGEBIET
Kassel LEIPZIG
DÜSSELDORF
KÖLN Erfurt
Gera/Zwickau/
Chemnitz
Belgien Koblenz
FRANKFURT AM
MAIN
Luxemburg Tschechische
Republik
Mannheim Nürnberg
Karlsruhe
STUTTGART
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Frankreich
Ulm Augsburg
MÜNCHEN
Österreich
Bedeutende
Logistikmärkte
Schweiz
Übrige
LogistikregionenLOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 ÜBERBLICK
DIE DEUTSCHEN LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK
AMBITIONIERTES UMFELD FÜR DIE LOGISTIKBRANCHE LOGISTIK-INDIKATOR DEUTSCHLAND
Nachdem der ifo-Logistik-Indikator Anfang 2018 mit über Klima Lage Erwartungen Quelle: BVL / ifo
113 Punkten seinen Höchststand erreicht hatte, ist er im
Juli 2019 unter die 100-Punkte-Marke gesunken. Besonders 150
betroffen war der Teilindikator zur Geschäftserwartung,
der im September bei nur noch 90 Zählern lag. Darin spie-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
125
gelt sich die Unsicherheit über die weitere Entwicklung der
deutschen Industrie sowie der globalen Konjunktur wider.
Im Dezember 2019 konnte der Indikator dann erstmals wie- 100
der leicht anziehen, lag mit einem Stand von 97,2 aber wei-
terhin auf einem niedrigen Niveau. Das Umfeld für die Lo-
gistikbranche ist also ambitioniert. Mit der Unterzeichnung 75
des ersten Teilabkommens zwischen den USA und China,
der Sicherheit über den Brexit-Ausstieg und einer sich et-
50
was aufhellenden Konjunktur bestehen aber realistische 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Chancen, dass die Talsohle durchschritten ist.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN DEUTSCHLAND
TROTZDEM ZWEITBESTES ERGEBNIS in m2 Ø 5.870.000 m²
7.379.000
Dennoch konnte mit einem Umsatz von 6,9 Mio. m² das
6.894.000
6.845.000
zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt werden, und der
6.493.000
8.000.000
5.985.000
im Vorjahr aufgestellte Rekordumsatz wurde um lediglich
5.842.000
7.000.000
knapp 7 % verfehlt. Nach einem eher verhaltenen Jah-
5.195.000
5.087.000
4.638.000
resauftakt konnten im zweiten und dritten Quartal 2019 6.000.000
4.345.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
überdurchschnittliche Resultate verzeichnet werden. Im 5.000.000
Schlussquartal fiel der Umsatz zwar geringer aus als in
4.000.000
den beiden außergewöhnlich guten Vorjahren, konnte mit
1,6 Mio. m² den langjährigen Schnitt aber spürbar übertref- 3.000.000
fen. Dass trotz des ambitionierten Umfelds ein sehr gutes
2.000.000
Resultat erzielt werden konnte, ist nicht zuletzt auf anhal-
tende Umstrukturierungsprozesse zurückzuführen. Hierzu 1.000.000
gehören beispielsweise der weiter wachsende E-Commerce
aber auch Flächenbedarfe der Automotive-Branche für den 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ausbau der E-Mobilität.
FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DEUTSCHLAND
STARKE NACHFRAGE DER INDUSTRIE in %
Bemerkenswert ist, dass sich Industrieunternehmen mit
einem Anteil von knapp 41 % mit großem Abstand an die
Spitze der Branchengruppen gesetzt haben, obwohl sie von 5,6
Logistikdienstleister
der schwächelnden Konjunktur am stärksten betroffen sind. 24,7
Industrie / Produktion
Hier zeigt sich, dass die skizzierten Umstrukturierungspro- 29,1
Handelsunternehmen
zesse eine erhebliche Flächennachfrage auslösen. Deutlich
Sonstige
weniger als üblich steuerten Logistikdienstleister bei, die
auf lediglich 25 % kamen, wozu vor allem die Unsicherheit
über die weitere Entwicklung globaler Störfaktoren beige-
tragen hat. Erhebliche Nachfrageimpulse gingen dagegen 40,6
von Handelsunternehmen aus, die sich mit 29 % den zwei-
ten Platz sicherten und das erste Mal seit drei Jahren wie-
der auf mehr als 2 Mio. m² kommen. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
4|5NEUBAUANTEIL LIEGT BEI ZWEI DRITTELN KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND
Obwohl sich der Angebotsengpass im Vergleich zu den Vor- Trend
2018 2019
jahren an einigen Standorten etwas entspannt hat, bleiben 2020
vor allem große moderne Flächen mit kurzfristiger Verfüg-
Flächenumsatz 7.379.000 m² 6.894.000 m²
barkeit häufig Mangelware, sodass die Umsetzung entspre-
chender Flächenbedarfe nur über Neubauprojekte realisiert – davon Eigennutzer 37,8 % 43,1 %
werden kann. Dies spiegelt sich auch in dem noch einmal
gestiegenen Neubauanteil wider, der sich 2019 auf gut zwei – davon Neubau 62,2 % 67,6 %
Drittel des gesamten Flächenumsatzes belief – nur knapp
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
unter seinem Höchstwert von 2016.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ NACH REGIONEN
GROSSE LOGISTIK-HUBS VERLIEREN DEUTLICH
Die großen Logistik-Hubs (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 2018 2019 Veränderung
(m²) (m²) (%)
Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) mussten zu-
sammengenommen erhebliche Rückgänge hinnehmen Bedeutende Logistikmärkte
und liegen mit einem Umsatz von 2,3 Mio. m² rund 20 % Berlin 430.000 501.000 16,5 %
unter dem Vorjahreswert. Dies ist das schwächste Ergeb-
Düsseldorf 280.000 157.000 -43,9 %
nis der letzten sechs Jahre. Verantwortlich hierfür sind
nicht zuletzt die hohen Grundstückspreise, die Projekt- Frankfurt 675.000 417.000 -38,2 %
entwicklungen zu akzeptablen Mieten zunehmend er- Hamburg 483.000 373.000 -22,8 %
schweren. Die Konsequenz: Immer mehr Nutzer weichen
Köln 225.000 140.000 -37,8 %
auf Standorte außerhalb der großen Agglomerationen
aus. Umsatzzuwächse verzeichneten lediglich München Leipzig 383.000 164.000 -57,2 %
(419.000 m²; +72 %), wofür in erster Linie ein Megadeal von München 243.000 419.000 72,4 %
KraussMaffei über 230.000 m² verantwortlich ist, und Berlin
Stuttgart 184.000 153.000 -16,8 %
(501.000 m²; +17 %). Rückgänge waren dagegen in Leipzig
(164.000 m²; -57 %), Düsseldorf (157.000 m²; -44 %), Frank- Zwischensumme 2.903.000 2.324.000 -19,9 %
furt (417.000 m²; -38 %), Köln (140.000 m²; -38 %), Hamburg
(373.000 m²; -23 %) und Stuttgart (153.000 m²; -17 %) zu Sonstige Standorte*
beobachten. Ruhrgebiet 524.000 493.000 -5,9 %
Übrige Logistikregionen
1.648.000 1.719.000 4,3 %
(siehe Karte)
NEUER REKORD AUSSERHALB DER GROSSEN STANDORTE Restliches Bundesgebiet 2.304.000 2.358.000 2,3 %
Anders als in den großen Ballungsräumen konnte der Flä-
Zwischensumme 4.476.000 4.570.000 2,1 %
chenumsatz in den übrigen Regionen leicht auf 4,6 Mio. m²
Gesamt 7.379.000 6.894.000 -6,6 %
(+2 %) zulegen und damit den erst 2018 aufgestellten Re-
kord noch einmal verbessern. Das Ruhrgebiet, eine der * Abschlüsse ≥ 5.000 m² © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
wichtigsten Logistikregionen Deutschlands, musste mit
493.000 m² (-6 %) zwar einen Rückgang verbuchen, erziel-
te aber trotzdem noch das zweitbeste jemals registrierte
Resultat. Auf die 12 wichtigsten Logistikregionen, die BNP
Paribas Real Estate zusätzlich regelmäßig analysiert, ent-
fielen 1,7 Mio. m², was einem Anstieg um gut 4 % entspricht,
womit ebenfalls eine neue Bestmarke markiert wird. Ähn-
lich verhält es sich im restlichen Bundesgebiet, wo knapp
2,4 Mio. m² Flächenumsatz erfasst wurden. Auch dieses Er-
gebnis stellt ein neues Allzeithoch dar.LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 ÜBERBLICK
STEIGENDE MIETPREISNIVEAUS HÖCHSTMIETEN IN BEDEUTENDEN LOGISTIKMÄRKTEN
Der bereits seit einiger Zeit zu beobachtende Trend anzie- in € / m²
hender Mietpreise setzte sich auch 2019 fort. Neben der
allgemeinen Angebots- und Nachfragerelation kommen in Berlin 7,20
dieser Entwicklung auch gestiegene Grundstückspreise und
München 7,00
vor allem höhere Baukosten zum Ausdruck. In mehr als der
Hälfte der großen Logistikstandorte hat demzufolge die
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Stuttgart 7,00
Spitzenmiete zugelegt: am stärksten in Düsseldorf mit 6,5 % Frankfurt 6,60
auf 5,75 €/m². Aber auch in Köln (5,40 €/m²; +6 %), Hamburg
Hamburg 6,30
(6,30 €/m²; +5 %), Frankfurt (6,60 €/m²; +5 %) und Stuttgart
(7 €/m²; +4,5 %) sind die Höchstmieten spürbar gestiegen. Düsseldorf 5,75
Eine ähnliche Tendenz ist bei den Durchschnittsmieten Köln 5,40
zu beobachten, die sich in fast allen großen Logistik-Hubs
Leipzig 4,50
aufwärts entwickelt haben. Hier konnte Berlin (5,90 €/m²;
+7 %) den stärksten Anstieg verzeichnen, gefolgt vom Ruhr- 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00
gebiet (4,10 €/m²; +5 %) und Frankfurt (5,10 €/m²; +3 %).
BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN DEUTSCHLAND
PERSPEKTIVEN Fläche
Quartal Lage Unternehmen
Die weitere Entwicklung der deutschen Logistik- und Lager- (m²)
märkte wird nicht zuletzt davon abhängen, wie schnell die
Q3 Vaterstetten KraussMaffei 230.000
Konjunktur wieder Fahrt aufnehmen kann. Positiv zu werten
ist, dass die Entspannung im Handelsstreit zwischen den Q2 Dingolfing BMW 100.000
USA und China und eine größere Klarheit bei der Umset-
zung des Brexit die Unsicherheiten bezüglich weiterer In- Q3 Oberhausen EDEKA 90.000
vestitionen auf Seiten der Unternehmen etwas verringern
sollten. Auch viele Umstrukturierungsprozesse, die einen Q3 Lich Wayfair 89.000
zusätzlichen Flächenbedarf auslösen, werden anhalten. Vor
Q1 Kösching Automobilhersteller 87.000
diesem Hintergrund ist auch 2020 von einer im langfristi-
gen Vergleich starken Nachfrage und entsprechend hohen © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Flächenumsätzen auszugehen. Aus heutiger Sicht spricht
deshalb vieles dafür, dass erneut ein Ergebnis jenseits der
6 Mio. m² und damit über dem langjährigen Schnitt erzielt
werden kann. Ob es wieder in Richtung 7 Mio. m² geht, wie
in den letzten beiden Jahren, bleibt aber abzuwarten. In den
Ballungsräumen wird die Problematik eines zu geringen An-
gebots an geeigneten Grundstücken bestehen bleiben, so-
dass sich einige Logistik-Hubs schwertun dürften, ihre Um-
sätze deutlich zu steigern. Auch bei den Mieten besteht an
einigen Standorten durchaus noch ein gewisses Aufwärts-
potenzial.
6|7LOGISTIK-INVESTMENT
ZWEITBESTES RESULTAT ALLER ZEITEN LOGISTIK-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND
Zum Ende des Jahres 2019 stand am Markt für Logistik- Einzeldeals in Mio. € Portfoliodeals in Mio. €
Investments ein in vielerlei Hinsicht außergewöhnliches
Ergebnis zu Buche. Mit einem Transaktionsvolumen von
6.224
7.000
7,5 Mrd. € wurde das bereits starke Vorjahr um 4,5 % über-
6.000
troffen. Das Ausnahmeresultat von 2017 wurde jedoch um
4.737
18 % verfehlt, dadurch konnte unterm Strich das zweitbeste
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
5.000
4.009
Ergebnis aller Zeiten verzeichnet werden. Während jedoch
3.193
im Rekordjahr große paneuropäische Logistikplattformen 4.000
2.956
2.790
2.611
2.473
die Umsatzbringer waren, zeichneten 2019 besonders Ein-
2.235
2.175
3.000
1.998
1.825
zeltransaktionen für das starke Ergebnis verantwortlich.
1.623
1.327
1.134
Auf sie entfielen stolze 4,7 Mrd. €, was allein für sich ge-
1.016
2.000
879
nommen noch ausgereicht hätte, um das drittbeste jemals
426
361
1.000
150
registrierte Ergebnis zu erzielen – ein absoluter Rekord.
2010 2011
2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
VIELE GROSSVOLUMIGE EINZELDEALS
Der Bedeutungszuwachs von Einzeltransaktionen macht LOGISTIK-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN
sich auch in der Verteilung der Investments nach Größen- 2018 in %, gesamt 7.202 Mio. €
klassen bemerkbar – wenn auch anders als dies vielleicht 2019 in %, gesamt 7.527 Mio. €
zu erwarten wäre. Trotz einer deutlichen Zunahme von Ab-
100
schlüssen im kleinvolumigen Bereich bis 25 Mio. € konnten
diese Größenklassen anteilig nur wenig zulegen. Zu erklären
ist dies dadurch, dass 2019 nicht nur ungewöhnlich viele, 80 49,0
43,9
sondern auch eine Häufung von außergewöhnlich großen
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
≥100 Mio. €
Einzeltransaktionen verzeichnet werden konnten. So sorgen 60 50-LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 LOGISTIK-INVESTMENT
GEMISCHTES BILD IN DEN BALLUNGSRÄUMEN LOGISTIK-INVESTMENTS IN BEDEUTENDEN LOGISTIKMÄRKTEN
Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,8 Mrd. € lag das 2018 in Mio. €, gesamt 1.949 Mio. €
Ergebnis der großen Ballungsräume nur leicht unter dem 2019 in Mio. €, gesamt 1.840 Mio. €
von 2018 (-6 %). Ein detaillierter Blick auf die Umsätze der
465
einzelnen Märkte offenbart jedoch ein sehr gemischtes Bild:
445
500
444
Während in Frankfurt (465 Mio. €) und Leipzig (140 Mio. €)
neue Bestmarken aufgestellt wurden und München das be-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
400
342
322
reits sehr gute Vorjahresresultat noch einmal um satte 30 %
296
290
in die Höhe geschraubt hat, mussten andere Städte deutlich 300
238
216
Federn lassen. Beste Beispiele sind Hamburg (-68 %), Düs-
seldorf (-50 %) und Stuttgart (-49 %), deren Resultate auch 200
144
140
121
107
im fünfjährigen Vergleich deutlich unterdurchschnittlich
97
95
ausfielen. Auch Berlin verzeichnete einen herben Umsatz- 100
26
rückgang (-28 %), was jedoch vor allem auf das herausra-
gende Vorjahresergebnis zurückzuführen ist. Auf den zwei- Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
ten Blick entpuppen sich die aktuell registrierten 322 Mio. €
sogar als das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn
Jahre. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München Stuttgart
PREISE SIND SPÜRBAR GESTIEGEN
Der anhaltende Run auf Logistik-Investments hat dazu ge- 8,0 %
führt, dass die Yield Compression auch 2019 unverändert
angedauert hat. Nachdem zur Jahresmitte in den wich- 7,0 %
tigsten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Hamburg, Köln, München und Stuttgart) erstmals die 4 %- 6,0 %
Schwelle unterschritten wurde, setzte sich die Teuerung bis
zum Jahresende rasant fort. Die Yields liegen hier aktuell
5,0 %
bei 3,70 %. Auch in Leipzig, wo das Preisniveau in der Regel
etwas günstiger ist, rückt die 4 %-Schwelle mittlerweile in
4,0 %
greifbare Nähe. Die Netto-Spitzenrendite hat hier über die
vergangenen zwölf Monate um weitere 45 Basispunkte auf
4,05 % nachgegeben. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PERSPEKTIVEN LOGISTIK-INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS
Dass der Markt für Logistik-Investments trotz des immer in %
enger werdenden Angebots im Bereich der großen Core- 0,7 0,2
Portfolios erneut ein ausgezeichnetes Jahresergebnis erzie-
9,9
len konnte, ist ein deutlicher Beleg für die immer breiter
Deutschland
werdende Nachfragebasis. Nicht zuletzt weil Logistikobjek-
16,1 Asien
te trotz der deutlich gestiegenen Preise immer noch einen
Europa
Renditevorteil gegenüber anderen Assetklassen aufweisen,
51,3 Nordamerika
ist auch für 2020 von einem starken Investmentjahr auszu-
Nahost
gehen. Ob die 7-Mrd.-€-Schwelle zum vierten Mal in Fol-
Sonstige
ge geknackt werden kann, wird aufgrund des mangelnden 21,8
Angebots an großen Portfolios maßgeblich auch von groß
volumigen Einzeltransaktionen abhängen. Aus jetziger Sicht
ist auch nicht vollständig auszuschließen, dass die Renditen
vereinzelt noch einmal leicht nachgeben könnten. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
8|9BERLIN
NEUE BESTMARKE BEIM FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN BERLIN
501.000
Der Berliner Logistik- und Lagerflächenmarkt schließt sich in m² Ø 405.000 m²
470.000
dem Büro- und Investmentmarkt an und verzeichnete 2019
435.000
434.000
430.000
500.000
ebenfalls eine neue Bestmarke: Mit 501.000 m² konnte so-
407.000
385.000
gar erstmals die halbe Million geknackt werden. Das bereits
340.000
340.000
starke Vorjahresergebnis wurde dabei um 16,5 % getoppt 400.000
310.000
und der zehnjährige Durchschnitt sogar um stolze 24 %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
übertroffen. Damit wurde bereits zum dritten Mal in Folge 300.000
die 400.000-m²-Marke übersprungen und der beeindrucken-
de Aufwärtstrend fortgesetzt. Berlin setzte sich damit an
200.000
die Spitze aller großen deutschen Standorte. Die Nachfrage
richtete sich einerseits stark auf möglichst innenstadtnahe
100.000
Lagen, wobei die Nähe zu Kunden und ein attraktives Mit-
arbeiterpotenzial die entscheidenden Kriterien darstellen.
Andererseits war das südliche Berliner Umland im Fokus, 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
da hier ausreichend moderne Flächen auch kurzfristig ver-
fügbar sind. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehörten An-
mietungen eines E-Commerce-Unternehmens in Kiekebusch FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN
(31.000 m²), von Kühne + Nagel in Oberkrämer (20.000 m²) in %
und von Microvast in Ludwigsfelde (knapp 16.000 m²).
1,7 12,0
RELATIV AUSGEGLICHENE BRANCHENVERTEILUNG Handelsunternehmen
Die Nachfrage wird bereits seit mehreren Jahren wesentlich Logistikdienstleister
40,4
durch die positive Entwicklung von Handelsunternehmen Industrie / Produktion
20,7
bestimmt. Auch 2019 haben sie sich mit gut 40 % an die Baugewerbe / Handwerk
Spitze der Branchen gesetzt und bewegen sich damit auf Sonstige
ihrem üblichen Niveau. Das außergewöhnliche Ergebnis von
2018, als sie für über die Hälfte des Umsatzes verantwort-
25,2
lich waren, konnten sie aber nicht wiederholen. Auf Platz
zwei folgen Logistikdienstleister, die rund ein Viertel bei-
steuern und damit knapp 8 Prozentpunkte weniger als im
langjährigen Schnitt. Vervollständigt wird das Führungstrio © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
von Produktionsunternehmen, die auf gut 21 % kommen
und damit nach einem schwachen Beitrag 2018 wieder
spürbar an Bedeutung gewonnen haben. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN
in %
STARKE NACHFRAGE IN ALLEN GRÖSSENKLASSEN 6,2
Erfreulich ist vor allem, dass der Rekordumsatz nicht nur
26,7 ≥20.001 m²
auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen ist, sondern 18,8
12.001–20.000 m²
auf einem sehr breiten Nachfragefundament fußt. Verträ-
8.001–12.000 m²
ge über 20.000 m² tragen lediglich gut 6 % zum Ergebnis
5.001–8.000 m²
bei. Dagegen hat die kleinste Klasse bis 3.000 m² mit einem
3.001–5.000 m²
Anteil von knapp 27 % erneut unter Beweis gestellt, wie 14,9
17,8 ≤3.000 m²
wichtig sie für den Berliner Markt ist. Ein Großteil dieser
Nachfrage richtet sich auf zentrale Lagen mit entsprechen- 15,6
der Kundennähe. Alle übrigen Marktsegmente sind nahezu
gleichstark am Resultat beteiligt und erreichen Umsatz
anteile zwischen 15 und 19 %. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 BERLIN
Eberswalde
Fehrbellin 11
Kremmen Biesenthal
Oranienburg
24
10 Bernau bei
Berlin
Hennigsdorf
Rathenow Nauen
BRANDENBURG
Strausberg
BERLIN
Ahrensfelde
Falkensee
Havel
10
Neuenhagen
2
Spr bei Berlin
Ketzin/Havel
el
Hav
Potsdam
Havel
Brandenburg
an der Havel Kleinmachnow
1
115 Schönefeld re
e
Od Sp
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Werder (Havel) er-Sp r e - Kanal
e
Kerngebiet 2 12
Schwielowsee Michendorf
Peripherie 10 Ludwigsfelde 10 Königs Wusterhausen
13
Äußere Peripherie
2 Beelitz Scharmützelsee
1 Schönefeld Trebbin Zossen
Brück
2
Autobahnkreuz
Charlottenburg 9
GERINGER EIGENNUTZERANTEIL BEDEUTENDE VERTRÄGE IN BERLIN
Der traditionell geringe Eigennutzeranteil in Berlin hat sich Fläche
Quartal Lage Unternehmen
auch 2019 bestätigt. Mit einem Anteil von lediglich 9 % am (m²)
Gesamtumsatz lag er sogar noch einmal deutlich unter dem
Q1 Kiekebusch E-Commerce-Unternehmen 31.000
langjährigen Schnitt (15 %). Verantwortlich hierfür ist auch
das im Vergleich zu anderen Standorten größere Angebot Q2 Oberkrämer Kühne + Nagel 20.000
an kurzfristig verfügbaren modernen Flächen. Die weiterhin
hohe Nachfrage nach zentralen, innenstadtnahen Lagen hat Q4 Ludwigsfelde Microvast 15.700
den Druck auf die Mieten in diesem Marktsegment anhalten
lassen. Speziell in Bezirken entlang der Stadtautobahn, z. B. Q2 Ludwigsfelde kfzteile 24 13.300
Charlottenburg, Tempelhof oder Neukölln, ist dies aufgrund
Q2 Kremmen Automotive-Unternehmen 13.000
eines nicht ausreichenden Angebots zu beobachten. Als
Konsequenz hat die Durchschnittsmiete um 7 % auf aktu- © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
ell 5,90 €/m² zugelegt. Die Spitzenmiete liegt mit 7,20 €/m²
weiter auf einem sehr hohen Niveau.
KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT BERLIN
2018 2019 Trend 2020
PERSPEKTIVEN
Auch für 2020 spricht aus heutiger Sicht alles für ein er-
Höchstmiete 7,20 € / m² 7,20 €/m²
neut überdurchschnittliches Ergebnis. Neben verbesserten
Aussichten für die Gesamtkonjunktur und einer ungebro- Durchschnittsmiete 5,50 € / m² 5,90 €/m²
chen dynamischen Entwicklung der Hauptstadt dürften
hierzu auch spezifische Entwicklungen, wie beispielsweise Flächenumsatz 430.000 m² 501.000 m²
die Entscheidung von Tesla, eine Megafabrik in Grünheide
zu errichten, beitragen und zusätzliche Nachfrageimpulse – davon Eigennutzer 22,1 % 8,7 %
auslösen. Vor diesem Hintergrund ist es auch zu begrüßen,
– davon Neubau 50,9 % 47,7 %
dass sich das Angebot aufgrund von Neubauprojekten ten-
denziell etwas erhöhen dürfte. Bei den Mieten zeichnet sich © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
zumindest im ersten Halbjahr eine Stabilisierung ab.
10 | 11DÜSSELDORF
FLÄCHENKNAPPHEIT LIMITIERT DEN UMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN DÜSSELDORF
Mit 157.000 m² konnte der Düsseldorfer Lager- und Logis- in m² Ø 285.000 m²
tikflächenmarkt (inklusive Umland) 2019 nicht an die sehr
452.000
500.000
guten Ergebnisse aus den Vorjahren anknüpfen und erzielte
395.000
das schlechteste Resultat der letzten zehn Jahre. Nach den
341.000
ebenfalls unterdurchschnittlichen Flächenumsätzen in den 400.000
280.000
280.000
278.000
ersten drei Quartalen 2019 blieb auch der Jahresendspurt
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
267.000
234.000
im traditionell lebhafteren Schlussquartal aus. Dement- 300.000
sprechend lag auch der Umsatz 44 % unter dem Vorjahres
167.000
157.000
wert. Dennoch ist die Nachfrageseite nicht schlechter
200.000
aufgestellt als in den Vorjahren. Nach wie vor sind viele
Unternehmen auf der Suche nach neuen bzw. größeren Flä-
100.000
chen, werden jedoch aufgrund der angespannten Angebots-
lage oft nicht fündig. Speziell wer größere Flächen benötigt
oder auf moderne Flächen festgelegt ist, muss eine längere 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Suche einkalkulieren.
FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DÜSSELDORF
BRANCHENVERTEILUNG UNÜBLICH in %
Die Zusammensetzung des Flächenumsatzes nach Bran-
chen ist mehr als unüblich und kann als Indiz für das gerin- 0,4
ge Angebot gesehen werden. So generierten die tendenziell 8,1
sehr nachfragestarken Logistikdienstleister, die in der Ver-
Handelsunternehmen
gangenheit oft großvolumige Verträge unterzeichnet haben, 20,8 39,1
Industrie / Produktion
gerade einmal ein Fünftel des Umsatzes. Dieser auch im
Logistikdienstleister
langjährigen Vergleich geringe Anteil ist mit Blick auf die
Baugewerbe / Handwerk
Anzahl der Verträge nicht verwunderlich: 2018 tätigten sie
Sonstige
noch knapp viermal so viele Abschlüsse wie 2019. In Füh-
rung lagen dagegen zum Jahresende 2019 Handelsunter- 31,6
nehmen (über 39 %). Dahinter verbirgt sich vor allem der
größte Deal 2019: der Bau einer 30.000 m² großen Fläche,
die für den Online-Badhändler Reuter in Mönchengladbach
errichtet wird. Absolut am meisten Verträge schloss jedoch © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
die Branche Industrie / Produktion ab und stellte mit knapp
32 % ebenfalls einen bedeutenden Anteil.
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF
in %
WENIG GROSSABSCHLÜSSE
Dass es aufgrund des mangelnden Angebots vor allem an
Großabschlüssen gefehlt hat, zeigt sich daran, dass die 19,2
26,4 ≥20.001 m²
eigentlich umsatzstärkste Größenklasse über 20.000 m²
12.001–20.000 m²
nur 19 % zum Ergebnis beiträgt. Damit liegt sie rund 10
8.001–12.000 m²
Prozentpunkte unter ihrem langjährigen Schnitt. Demge-
5.001–8.000 m²
genüber kommen kleinere Lagerflächen bis 3.000 m² auf 20,5
9,9 3.001–5.000 m²
über 26 %. Damit haben sie sich nicht nur an die Spitze der
≤3.000 m²
Marktsegmente gesetzt, sondern ihren absoluten Umsatz 10,0
14,0
auch fast verdoppelt. Dies kann als eindeutiger Beleg dafür
gewertet werden, dass die Nachfrage weiterhin lebhaft ist
und das schwache Ergebnis eher auf strukturelle Aspekte
der Angebots- und Nachfragesituation zurückzuführen ist. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 DÜSSELDORF
40 57 52 43
59
Krefeld
Velbert
44
1
Ratingen
in
Rhe
44
Wuppertal
61
Willich Meerbusch 1
Mettmann
DÜSSELDORF
3
52
Nier
46
Neuss
s
Mönchengladbach
52
Solingen
57
46
Rhein
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Wupper
Kerngebiet
Grevenbroich Dormagen
Peripherie
44
46 1 Große Dhünntalsperre
Äußere Peripherie
3
Leverkusen
1
59
E rft
Düsseldorf
Flughafen
HOHER EIGENNUTZER-ANTEIL BEDEUTENDE VERTRÄGE IN DÜSSELDORF
Vor allem Logistikdienstleister, die häufig kurzfristig größe- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
re Flächen benötigen, leiden unter der Flächenknappheit. (m²)
Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass der Um-
Q1 Mönchengladbach Reuter 30.000
satzanteil von Vermietungen nur knapp zwei Drittel des Re-
sultats ausmacht – der langfristige Durchschnitt liegt bei Q4 Mönchengladbach Logistikdienstleister 18.000
78 %. Eigennutzer, die mit einem längeren Vorlauf planen
können, steuern demzufolge über 36 % zum Ergebnis bei. Die Q2 Grevenbroich Essertec 14.100
Höchstmiete im Kerngebiet hat sich um 6,5 % auf 5,75 €/m²
erhöht, und auch die Durchschnittsmiete hat leicht um 2 % Q2 Düsseldorf ABC-Logistik 11.600
auf 5 €/m² zugelegt.
Q3 Neuss Teekanne 10.200
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
PERSPEKTIVEN
Aktuell zeichnet sich für 2020 eine leichte Entspannung
bei der Angebotssituation ab. In Verbindung mit einer vo- KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT DÜSSELDORF
raussichtlich anziehenden Konjunktur spricht deshalb aus
2018 2019 Trend 2020
heutiger Sicht vieles dafür, dass ein besseres Ergebnis als
2019 zu erwarten ist und ein Flächenumsatz jenseits der
Höchstmiete 5,40 € / m² 5,75 €/m²
200.000-m²-Marke durchaus möglich erscheint. Ein deut-
lich höheres Resultat im Bereich der Rekordumsätze zeich- Durchschnittsmiete 4,90 € / m² 5,00 €/m²
net sich dagegen nicht ab. Bei den Mietpreisen stellt eine
Seitwärtsbewegung auf dem erreichten Niveau das aktuell Flächenumsatz 280.000 m² 157.000 m²
wahrscheinlichste Szenario dar.
– davon Eigennutzer 17,0 % 36,1 %
– davon Neubau 48,4 % 59,9 %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
12 | 13FRANKFURT
DEUTLICHER UMSATZRÜCKGANG LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN FRANKFURT
Der bereits im dritten Quartal 2019 zu erkennende Trend ei- in m² Ø 499.000 m²
675.000
673.000
ner verhaltenen Nachfrage setzte sich auf dem Frankfurter
599.000
700.000
Logistik- und Lagerflächenmarkt auch im Schlussquartal fort.
Mit einem Flächenumsatz von 417.000 m² im Gesamtjahr
498.000
600.000
470.000
463.000
wurde das Vorjahresergebnis um 38 % unterschritten. Dies
445.000
432.000
417.000
stellt den niedrigsten Wert der letzten neun Jahre dar, wo-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
500.000
für vor allem auch ein sehr schwaches Jahresende verant-
320.000
400.000
wortlich ist. In den letzten drei Monaten 2019 wurde nur ein
Umsatz von 53.000 m² erfasst. Im bundesweiten Vergleich 300.000
verliert der Frankfurter Markt damit die in den beiden Vor-
200.000
jahren erreichte Spitzenposition an Berlin und liegt nahezu
gleichauf mit München auf Rang drei. Zu den wichtigsten Ab- 100.000
schlüssen zählten der Eigennutzer-Deal (33.000 m²) von Ikea
auf dem ehemaligen Opel-Werksgelände in Rüsselsheim, der 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mietvertrag eines Logistikdienstleisters über gut 31.000 m²
in Rodenbach sowie zwei weitere Anmietungen über jeweils
rund 20.000 m² in Gernsheim und Bodenheim. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN FRANKFURT
in %
LOGISTIKDIENSTLEISTER MIT SCHWACHEM RESULTAT
Der Umsatzrückgang gegenüber 2018 ist vor allem auf ein 14,9
1,0
sehr schwaches Ergebnis der für Frankfurt traditionell be- Logistikdienstleister
30,3
sonders wichtigen Logistikdienstleister zurückzuführen. Handelsunternehmen
Zwar liegen sie mit einem Anteil von 30 % weiter knapp an Industrie / Produktion
der Spitze, sind aber trotzdem für gut 90 % des gesamten Baugewerbe / Handwerk
26,1
Rückgangs verantwortlich und erreichen den niedrigsten Sonstige
Wert der letzten zehn Jahre. Ausschlaggebend hierfür ist
zum einen, dass sie in den vergangenen Jahren überpropor- 27,7
tional viele große Verträge abgeschlossen haben, was sich
so nicht jedes Jahr wiederholen lässt. Zum anderen spiegelt
sich die verhaltene Konjunktur, gerade im Exportgeschäft, in
einer gewissen Zurückhaltung bei der Expansion wider. Auf © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Rang zwei folgen Handelsunternehmen mit knapp 28 %, die
sich damit knapp vor den Produktionsunternehmen mit gut
26 % platzieren. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN FRANKFURT
in %
WENIGE GROSSABSCHLÜSSE
Aufgrund der geringeren Nachfrage der Logistikdienstleis- 18,0
25,3 ≥20.001 m²
ter tragen Großabschlüsse über 20.000 m² sowohl relativ
12.001–20.000 m²
(25 %) als auch absolut (105.000 m²) spürbar weniger zum
10,4 8.001–12.000 m²
Umsatz bei als in den Vorjahren. Vergleichsweise stabil
5.001–8.000 m²
zeigt sich dagegen das kleinteilige Segment bis 3.000 m²,
3.001–5.000 m²
das 18 % zum Resultat beisteuert. In den mittleren Größen- 9,6 19,7
≤3.000 m²
klassen, die zwar relativ an Bedeutung gewonnen haben,
wurde absolut betrachtet ebenfalls überwiegend ein gerin- 17,0
gerer Umsatz registriert. Eine Ausnahme bildet die Klasse
von 8.000 bis 12.000 m² (17 %), die auch im langfristigen
Vergleich ein gutes Ergebnis erzielt. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 FRANKFURT
3
HESSEN
Lahn
5
45
48 Butzbach
Koblenz
66
Bad Nauheim
3
La h n Usa
Rh
ein
FRANKFURT
61
Bad Homburg
Gelnhausen
AM MAIN Hanau
661 45 66
el
s
Mo 5
Wiesbaden Hofheim M a
in
Main
Alzenau
Mainz
3
66 Mai
1
Rhei
n
n
ei
2
Rh
n Aschaffenburg
RHEINLAND-PFALZ
3
Bingen 60
61
Darmstadt
M ain
63
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Kerngebiet
5
Peripherie Wörrstadt
3
Rhe i n
67
Äußere Peripherie
1 Cargo City Süd Alzey Gernsheim
Ma in
Taub
2 Umkreis Frankfurter r
e
Flughafen Bensheim
63 61
ANGEBOTSENTWICKLUNG ETWAS ENTSPANNT BEDEUTENDE VERTRÄGE IN FRANKFURT
Nachdem der Frankfurter Logistikmarkt in den letzten Jah- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
ren von einem Angebotsengpass geprägt war, hat sich diese (m²)
Situation aktuell etwas entspannt. Verantwortlich hierfür
Q2 Rüsselsheim IKEA 33.000
sind die Zunahme der verfügbaren Flächen im Zuge mehre-
rer Projektentwicklungen in einigen Lagen des Marktgebiets Q3 Rodenbach Logistikdienstleister 31.400
sowie die aktuell geringere Nachfrage der Logistikdienst-
leister. Trotzdem haben nicht zuletzt die höheren Baukosten Q1 Gernsheim E-Commerce-Unternehmen 20.600
und Grundstückspreise zu steigenden Mietpreisniveaus ge-
führt. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete deshalb um Q2 Bodenheim Lebensmittelhersteller 20.300
5 % auf 6,60 €/m² angezogen, und auch die Durchschnitts-
Q1 Dietzenbach Eichler-Kammerer 18.000
miete hat sich diesem Trend angepasst und auf 5,10 €/m²
(+3 %) zugelegt. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
PERSPEKTIVEN KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT FRANKFURT
Für die weiteren Aussichten 2020 wird es von entschei-
2018 2019 Trend 2020
dender Bedeutung sein, ob und wie schnell die Konjunktur
wieder zulegen kann. Gerade für Logistikdienstleister sind
Höchstmiete 6,30 €/m² 6,60 €/m²
ein stabiles gesamtwirtschaftliches Umfeld und eine posi-
tive Entwicklung der Exporte als wichtiges Standbein ihrer Durchschnittsmiete 4,95 €/m² 5,10 €/m²
Kundennachfrage wichtig. Aus heutiger Sicht spricht vieles
für einen höheren Flächenumsatz als 2019, auch wenn die Flächenumsatz 675.000 m² 417.000 m²
Zunahme eher moderat ausfallen dürfte, sodass ein Ergeb-
nis im langjährigen Schnitt (500.000 m²) bereits als Erfolg – davon Eigennutzer 11,8 % 33,8 %
anzusehen wäre. Das Flächenangebot wird voraussichtlich
– davon Neubau 55,6 % 57,0 %
leicht steigen und bei den Mietpreisen ist von einer insge-
samt eher stabilen Entwicklung auszugehen. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
14 | 15HAMBURG
SCHLUSSQUARTAL STARK – ERGEBNIS SCHWACH LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN HAMBURG
Auch ein sehr lebhaftes viertes Quartal (132.000 m²) konnte in m² Ø 541.000 m²
745.000
nicht verhindern, was sich in den ersten neun Monaten des
667.000
800.000
Jahres 2019 bereits angedeutet hatte: Bedingt durch den
617.000
595.000
akuten Angebotsmangel erzielte der Hamburger Markt für
565.000
700.000
Lager- und Logistikflächen (inklusive Umland) mit einem
483.000
461.000
600.000
450.000
450.000
Flächenumsatz von 373.000 m² sein schwächstes Ergebnis
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
373.000
seit 2008. Die sich immer weiter verengende Angebots- und 500.000
Nachfragerelation zeigt sich insbesondere am Anteil der 400.000
Flächen mit modernem Ausstattungsstandard. Diese mach-
300.000
ten 2019 nicht einmal mehr ein Drittel des umgesetzten
Volumens aus. Gleichzeitig gibt es kaum noch verfügbare 200.000
Grundstücke für Neubauten, sodass primär die stadtnahe
100.000
Nachfrage weiterhin auf Bestandsobjekte ausweichen muss.
Diese befinden sich oft jedoch in keinem adäquaten Zustand 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
und erfüllen nicht mehr die Anforderungen von modernen
Logistik- und Industrieunternehmen. Besonders für Großun-
ternehmen ist dies ein entscheidender Standortfaktor, wes- FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN HAMBURG
halb viele Firmen ihre Expansionsbestrebungen in Hamburg in %
nicht umsetzen können. In den letzten drei Jahren wurde im
Markgebiet kein einziger Vertrag oberhalb von 35.000 m² 2,7
registriert. 6,8
Logistikdienstleister
17,0 Handelsunternehmen
LOGISTIKDIENSTLEISTER DOMINIERTEN JAHRZEHNT 48,6 Industrie / Produktion
Eine treibende Kraft für den Erfolg des Wirtschaftsstand- Baugewerbe / Handwerk
orts ist nach wie vor der Hafen, der drittgrößte Container Sonstige
umschlagplatz Europas. Daher erscheint es auch nicht
24,9
verwunderlich, dass sich Logistikdienstleister beim Flä-
chenumsatz nach Branchen mit einem Anteil von knapp
49 % wiederholt an die Spitze gesetzt haben. Somit waren
sie im vergangenen Jahrzehnt achtmal der dominierende
Wirtschaftszweig in Hamburg. Ein weiteres Viertel entfiel © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
auf Handelsunternehmen, die mit 93.000 m² auch absolut
gegenüber dem Vorjahr leicht zulegen konnten (+5 %). Über
ihrem langjährigen Schnitt blieben Industrieunternehmen, FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN HAMBURG
die mit rund 17 % das Treppchen komplettierten. in %
3,3
7,8
VERLAGERUNG IN DEN KLEINFLÄCHIGEN BEREICH 22,4 ≥20.001 m²
Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen offenbart
12.001–20.000 m²
die derzeitige strukturelle Unwucht des Hamburger Mark- 20,1
8.001–12.000 m²
tes. Nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf das
5.001–8.000 m²
Segment unterhalb von 5.000 m² (47 %) – der höchste An-
3.001–5.000 m²
teil der vergangenen zehn Jahre in dieser Kategorie. Gleich-
25,1 ≤3.000 m²
zeitig war der Anteil der Flächen im großflächigen Segment
21,3
(>12.000 m²) mit gerade einmal 11 % im vergangenen Jahr-
zehnt nie kleiner. Lediglich zwei Verträge wurden in dieser
Größendimension 2019 registriert.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 HAMBURG
7 21 1
POEL
Marne
Lübeck Dassower See
Bad Segeberg
Itzehoe Bad Bramstedt
Brunsbüttel Wismar
Cuxhaven Elbe 23 20
Elbe Freiburg
(Elbe) 20
Henstedt- Bad Oldesloe 20
27 Ulzburg
Glückstadt
Elmshorn
Oste 7 1
Großer Ratzeburger
21 See Schweriner
Norderstedt Ratzeburg See (Außensee)
Schwerin
Uetersen
Ahrensburg
Pinneberg
HAMBURG
Elb
Mölln
e
Bremerhaven
23
Stade
Wedel Schaalsee
Elbe
Oste
24
2
24
1
27
Horneburg Reinbek Schwarzenbek Wittenburg 14
Bremervörde Buxtehude
1 24
7
Harsefeld
Geesthacht Hagenow
Seevetal Elb
e Boizenburg/
Gnarrenburg 39 Elbe
Winsen (Luhe)
Buchholz
in der Nordheide
Oste 1
27 Oste
El
me Lüneburg e 14
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
b
üm
W
7 Kerngebiet
E
Peripherie
Bremen
Lilienthal e
lb
Schneverdingen
Äußere Peripherie
1
1 El
be
Delmenhorst Hafen
2
28 27 Achim (Weser)
1
Weyhe Soltau Munster Billbrook/Allermöhe
Weser Uelzen
7
ENTWICKLUNG DES MIETNIVEAUS BLEIBT MODERAT BEDEUTENDE VERTRÄGE IN HAMBURG
Da im Hamburger Marktgebiet nahezu keine Projekte re- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
alisiert werden, stieg die Spitzenmiete im Jahresverlauf (m²)
2019 nur moderat um 30 Cent auf 6,30 €/m². Noch stärker United Logistics &
Q4 Hamburg 29.000
Distribution
machte sich dies bei der Durchschnittsmiete bemerkbar.
Mit 4,95 €/m² blieb sie zum Vorjahresniveau nahezu unver- Q4 Bad Oldesloe E-Commerce-Unternehmen 12.100
ändert (+1 %). Zwar sind Branchen wie City-Logistik oder
nutwork
E-Commerce durchaus gewillt, bei ihrer Expansion höhere Q1 Hamburg
Handelsgesellschaft
11.700
Mietpreise zu akzeptieren, jedoch steht dieser Bereitschaft
derzeit kein adäquates Angebot gegenüber. Auch der Ha- Q4 Kaltenkirchen E-Commerce-Unternehmen 11.400
fen oder Billbrook / Allermöhe sind nahezu vollständig er-
Q2 Bad Oldesloe Hertling 9.000
schlossen. In den nächsten Jahren könnte hier Brownfield-
Entwicklungen eine relevante Rolle zukommen, da sich © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
zahlreiche Bestandsgebäude im fortgeschrittenen Zyklus
ihrer wirtschaftlichen Nutzung befinden.
KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT HAMBURG
2018 2019 Trend 2020
NEUE FLÄCHENKAPAZITÄTEN DRINGEND BENÖTIGT
Der Logistikmarkt der Hansestadt befindet sich an einem neu-
Höchstmiete 6,00 €/m² 6,30 €/m²
ralgischen Punkt. Um weiterhin attraktiv zu bleiben, ist eine
zeitnahe Ausweitung des Angebots dringend erforderlich. Je- Durchschnittsmiete 4,90 €/m² 4,95 €/m²
doch agieren Gemeinden im Umland zunehmend restriktiver
bei der Ausweisung von großflächigen Gewerbeflächen. Spe- Flächenumsatz 483.000 m² 373.000 m²
kulative Projektentwicklungen wie das hafennahe „Mach2“
oder der geplante Gewerbepark in der Seevetaler Ortschaft – davon Eigennutzer 20,4 % 17,5 %
Beckedorf stellen derzeit Ausnahmen dar. Deshalb orientieren
– davon Neubau 28,5 % 14,5 %
sich bereits viele Nachfrager in das erweiterte Umland, da sie
hier bessere Flächenqualitäten zu günstigeren Mieten finden. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
16 | 17KÖLN
FLÄCHENMANGEL BREMST UMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ IN KÖLN
Das bereits seit Längerem bekannte Problem eines viel zu in m² Ø 199.000 m²
geringen Angebots hat auf dem Kölner Logistik- und Lager-
305.000
350.000
flächenmarkt auch 2019 wieder seine Spuren hinterlassen.
Mit einem Flächenumsatz von lediglich 140.000 m² wurde
250.000
300.000
237.000
225.000
das Vorjahresergebnis um fast 38 % und der zehnjährige
210.000
Durchschnitt um etwa 30 % verfehlt. Ein wesentlicher Grund
192.000
250.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
167.000
hierfür ist, dass kein einziger Abschluss über 20.000 m² er-
145.000
140.000
200.000
fasst werden konnte, was vor allem auf das mangelnde An-
118.000
gebot sowohl an kurzfristig verfügbaren Flächen als auch 150.000
an geeigneten Grundstücken für Neubauobjekte zurückzu-
100.000
führen ist. Allein durch das Fehlen großer Verträge lassen
sich gut zwei Drittel des Umsatzrückgangs erklären. Zu 50.000
den wichtigsten Abschlüssen zählten die Anmietung eines
Logistikdienstleisters in Kerpen sowie der Kurt Rothschild 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
GmbH & Co. KG in Bedburg, mit jeweils rund 17.000 m².
FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN KÖLN
KNAPP 50 % ENTFALLEN AUF LOGISTIKER in %
Wie 2018 entfiel auch 2019 knapp die Hälfte (48 %) des
Umsatzes auf Logistikdienstleister, die damit den Markt
weiterhin bestimmen. Ihren relativen Anteil halten konnten 15,9
auch Produktionsunternehmen, die gut ein Viertel zum Er- Logistikdienstleister
gebnis beisteuerten. Demgegenüber sind Handelsunterneh- 3,0
Industrie / Produktion
men regelrecht eingebrochen: Mit nur 6 % erzielten sie den 5,8 48,3 Handelsunternehmen
schwächsten Wert der letzten zehn Jahre. Hier zeigt sich Baugewerbe / Handwerk
der Flächenmangel besonders deutlich: Zum einen benöti- Sonstige
gen Handelsunternehmen in der Regel kurzfristig verfügba- 27,0
re Flächen, um ihre Lager- und Verteilkapazitäten zu erhö-
hen, die in dieser Form kaum vorhanden sind. Zum anderen
richtet sich ihre Nachfrage zunehmend auf vergleichsweise
zentrale Lagen mit entsprechender Kundennähe. Gerade
an diesen Standorten ist aber der Wettbewerb mit anderen © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Nutzungen stark – vor allem mit Büroentwicklungen, die in
Köln ebenfalls händeringend nach Grundstücken suchen.
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN KÖLN
in %
KLEINE UND MITTLERE GRÖSSEN GEFRAGT
Da keine Großabschlüsse über 20.000 m² registriert wur-
15,0
den, haben sich mittelgroße Verträge zwischen 8.000 und
24,3 12.001–20.000 m²
20.000 m² an die Spitze des Feldes gesetzt und steuern
8.001–12.000 m²
knapp 57 % bei. Damit liegen sie deutlich über ihrem lang-
5.001–8.000 m²
jährigen Schnitt, der sich auf rund ein Drittel beläuft. Eine 23,4 3.001–5.000 m²
wesentliche Stütze des Marktes stellen darüber hinaus
≤3.000 m²
erneut kleinere Flächen bis 5.000 m² dar. Mit einem An-
teil von 38 % bewegen sie sich in etwa auf ihrem üblichen 4,9 32,4
Niveau. Dass aber auch das kleinteilige Segment vom Ange-
botsengpass betroffen ist, zeigt sich daran, dass es absolut
betrachtet ebenfalls ein relativ moderates Ergebnis erzielt.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2020 KÖLN
3
61 1
46
per
Monheim
up
44 W
am Rhein Opladen Große Dhünntalsperre
Leverkusen
Rommerskirchen 59
Odenthal
Bergisch Gladbach
Bedburg Pulheim
1 r
ge
57 Ag
Er
Rhein
4
ft
Bergheim
KÖLN
61
Frechen 3
Sindorf 4
4 Rösrath
2
Hürth
Kerpen 1
r
ge
555
Ag
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
ein
Er
Ru
Rh
ft
öl
r
4 Brühl Br
Kerngebiet
553
Wesseling
Troisdorf
Düren Peripherie
Niederkassel
Lechenich Sieg
Äußere Peripherie
Sieg
1 Containerterminal
Bonn
S 565 Eifeltor
2
wi
Rur
Flughafen Köln/Bonn
Erft
st
61 59 3
1
MIETEN IM AUFWIND BEDEUTENDE VERTRÄGE IN KÖLN
Der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen spie- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
gelt sich in der Mietpreisentwicklung wider. Im Vorjahres- (m²)
vergleich ist die Spitzenmiete um 6 % auf 5,40 €/m² gestie-
Q3 Kerpen Logistikdienstleister 17.000
gen, und auch die Durchschnittsmiete hat um gut 2 % auf
4,45 €/m² angezogen. Unter strukturellen Marktaspekten Q4 Bedburg Kurt Rothschild 17.000
ist außerdem darauf hinzuweisen, dass der in Köln ohnehin
traditionell geringe Eigennutzeranteil noch einmal gesun- Q4 Pulheim Lebensmittelproduzent 10.000
ken ist und nur noch bei gut 6 % liegt. Demgegenüber hat
die Bedeutung von Neubauflächen spürbar zugenommen: Q4 Pulheim DHL 10.000
Fast 57 % des Ergebnisses entfallen auf dieses Segment.
Q3 Kerpen Saint-Gobain-Gruppe 9.000
Auch hier zeigt sich der Angebotsmangel, sodass viele Nut-
zer gezwungen sind, auf Neubauprojekte auszuweichen. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
PERSPEKTIVEN KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT KÖLN
Auch 2020 dürfte der Kölner Logistik- und Lagerflächen-
2018 2019 Trend 2020
markt mit den gleichen strukturellen Vorzeichen zu leben
bzw. zu kämpfen haben. Eine signifikante Ausweitung des
Höchstmiete 5,10 €/m² 5,40 €/m²
Flächenangebots zeichnet sich aus heutiger Sicht nicht ab.
Vor diesem Hintergrund dürfte erneut ein Teil der vorhan- Durchschnittsmiete 4,35 €/m² 4,45 €/m²
denen Nachfrage nicht bedient werden können. Deshalb
wäre ein Umsatz im langjährigen Durchschnitt (200.000 m²) Flächenumsatz 225.000 m² 140.000 m²
bereits als Erfolg zu werten. Ein deutlich besseres Resul-
tat erscheint nur möglich, falls doch noch einige größere – davon Eigennutzer 10,6 % 6,2 %
Neubauprojekte gestartet werden. Bei den Mietpreisniveaus
– davon Neubau 13,1 % 56,9 %
ist aufgrund der übergeordneten Angebots- und Nachfrage
relation noch ein gewisses Aufwärtspotenzial erkennbar. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
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