Marktbericht - 2021/Q1-2 Hamburg - Grossmann & Berger
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Marktbericht Gewerbe | Investment 2021/Q1-2 Hamburg
Gewerbe | Investment
Hamburg 2021/Q1-2
Key Facts Investment
1,1 Mrd. € | -46 % ggü. Vorjahr
15 % | -24 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Büro: 50 % | +7 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Büro: 2,6 % | -0,2 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Geschäftsh.: 2,7 % | ±0,0 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Logistik: 3,8% | -0,4 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Transaktionsvolumen Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen
„Die Nachfrage nach Core-Objekten ist ungebrochen hoch, 10, Hamburg Ost) fiel in diese Größenklasse und markiert gleich-
was den Druck auf die Renditen weiter verstärkt, vor allem zeitig die bisher größte Transaktion des Jahres. Das Logistik-
im Logistik-Segment. Angesichts des anhaltenden Produkt- zentrum wurde im Zuge einer Sale-and-Lease-Back Transaktion
mangels ist jedoch auch für das Gesamtjahr mit einem ver- für rund 189 Mio. € von Fiege Deutschland an die DWS Group
haltenen Gesamttransaktionsvolumen zu rechnen.“ veräußert. Der Verkauf des „Hamburg Süd-Haus“ (Willy-Brandt-
Sandra Ludwig | Geschäftsführerin Straße 59-65, City) von Dr. Oetker an Union Investment für über
150 Mio. € fiel ebenfalls in dieses Größensegment und stellte den
zweitgrößten Verkauf der ersten Jahreshälfte dar.
Transaktionsvolumen
Nachfrage ungebrochen hoch Auf Platz zwei des Rankings landete die Größenklasse zwischen
51 und 100 Mio. €. Unter anderem verhalfen der Verkauf des
Der verhaltene Jahresauftakt am Hamburger Investment- „D10 Domkontors“ (Domstraße 10, City) von Savills Investment
markt für gewerbliche Immobilien setzte sich auch im 2. Quartal Management an Caleus Capital Investors für über 60 Mio. € und
2021 fort. Die im 1. Halbjahr 2021 getätigten Transaktionen er- die Veräußerung des Büro-Objekts „Die Bank“ (Hohe Bleichen 17,
zielten ein Gesamtvolumen von lediglich rund 1,1 Mrd. €. Dies
entspricht einem Rückgang um 46 % gegenüber dem historisch Transaktionsvolumen
zweithöchsten Transaktionsvolumen im Vorjahreszeitraum 2017-2021/Q1-2 | in Mrd. €
(rund 2,0 Mrd. €). Damit liegt das Halbjahresergebnis für 2021
auf gleich niedrigem Niveau wie 2019 und deutlich unter dem
10-Jahres-Mittel von 1,51 Mrd. €. Die Nachfrage nach Büro-Ob-
10-Jahres-Mittel Prognose
jekten, insbesondere nach Core-Immobilien in zentralen Lagen, (2011–2020):
bleibt ungebrochen hoch. Allerdings wird der Hamburger Markt ca. 3,8 Mrd. €
immer noch durch einen erheblichen Produktmangel geprägt,
der das Transaktionsvolumen weiterhin niedrig hält und die
Marktdynamik ausbremst.
Die Größenklasse über 100 Mio. € erreichte in der ersten Jahres-
hälfte mit nur zwei Transaktionen einen Anteil von rund 32 % und Q1-2
sicherte sich damit den ersten Platz im Ranking. Ausschlaggebend 3,6 6,0 4,3 5,4 1,1
dafür ist aber vor allem das insgesamt niedrige Transaktionsvo- 2017 2018 2019 2020 2021
lumen. Der Verkauf des „Spectrum“ (Amandus-Stubbe-Straße
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 2
Gewerbe | Investment
Hamburg 2021/Q1-2
Ausgewählte Transaktionen
2020/Q1-2
Spectrum | Amandus-Stubbe-Straße 10 | Hamburg Ost
Industrie/Logistik | Investor: DWS Group | Kaufpreis: >180 Mio. €
Hamburg Süd-Haus | Willy-Brandt-Straße 59-65 | City
Büro | Investor: Union Investment | Kaufpreis: >150 Mio. €
Campus Stapelwerk | Meiendorfer Straße 205 | Hamburg Ost
Mixed-Use | Investor: Warburg-HIH Invest | Kaufpreis: >70 Mio. €
Krohnstieg Center | Krohnstieg 41-43 | Hamburg Ost
Einzelhandel | Investor: Hahn Gruppe | Kaufpreis: >60 Mio. €
D10 Domkontor | Domstraße 10 | City
Büro | Investor: Caleus Capital Investors | Kaufpreis: >60 Mio. €
Die Bank | Hohe Bleichen 17 | City
Transaktionsvolumen City) für über 50 Mio. € von RFR Holding an May & Co. der Grö-
2021/Q1-2 | in Mio. € | nach Größenklassen ßenklasse zu einem Marktanteil von rund 24 % am Transaktions-
volumen bei 4 Transaktionen.
Transaktionsvolumen
Vertragsanzahl
18 % des Volumens und 12 Transaktionen entfielen auf die Grö-
ßenklasse 11 bis 25 Mio. €. Die Verkäufe zweier Büro-Objekte aus
dem Omega-Portfolio von Peakside Capital fielen in diese Grö-
ßenklasse. Das erste Objekt (Spaldingstraße 77-79, City Süd)
wurde an May & Co. für rund 21 Mio. € veräußert. Das zweite
(Max-Brauer-Allee 60, Altona) wechselte für rund 15 Mio. € den
Besitzer und ging an Dereco. Damit landete dieses Segment auf
Platz drei im Ranking der Größenklassen.
22 12 5 4 2
Das Größensegment von 26 bis 50 Mio. € belegte mit rund 16 %
10 % 18 % 16 % 24 % 32 %
109 194 177 262 349 bei 5 Transaktionen den vierten Platz. In dieses Segment zählten
unter anderem die Verkäufe von drei Bestandsobjekten aus dem
bis bis bis bis ab Magnet-Portfolio, die von PGIM Real Estate an die Swiss Life
10 25 50 100 100 veräußert wurden. Die Objekte (Essener Straße 89, Essener
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Bogen 7, Essener Bogen 17, Am Flughafen) wechselten für zu-
sammen rund 96 Mio. € den Besitzer.
Büro-Immobilien konnten sich mit einem Anteil von 50 % wieder
Transaktionsvolumen als die am stärksten nachgefragte Assetklasse behaupten. Ins-
2021/Q1-2 | nach Assetklassen besondere durch die bereits genannten Verkäufe der Objekte
„Hamburg Süd-Haus“ und „D10 Domkontor“ setzte sich die
Assetklasse an die Spitze und konnte ihr Vorjahresergebnis um
7 %-Punkte steigern. Auf Rang zwei folgte die Assetklasse der
Andere 7%
Logistik/Industrie-Immobilien, die mit rund 23 % einen neuen
Mixed-Use 8% Rekordwert erzielen konnte. Ausschlaggebend für dieses gute
Ergebnis ist vor allem der Verkauf des „Spectrum“. Ebenfalls
12% in diese Assetklasse fiel der Verkauf einer Logistikimmobilie in
Einzelhandel
50% Büro Harburg (Seevestraße 1, Harburg) von Prologis an Aroundtown
für etwa 22 Mio. €. Rang drei belegte wie im Vorjahr die Asset-
klasse Einzelhandel (132 Mio. €, 12 %), deren gutes Ergebnis vor
allem durch die Transaktion des „Krohnstieg Center“ (Krohnstieg
41-43, Hamburg Ost) von der HBB an die Hahn Gruppe für über
Industrie/Logistik 23%
60 Mio. € zustande kam. Der Verkauf des „Einkaufszentrums
Steilshoop“ (Schreyerring 26, Barmbek) für rund 21 Mio. € fiel
ebenfalls in diese Assetklasse.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 3
Gewerbe | Investment
Hamburg 2021/Q1-2
Im Vergleich der Teilmärkte setzte sich der Teilmarkt Hamburg
Ost mit einem Volumen von rund 410 Mio. € und einem Anteil
von 38 % durch. Drei der fünf größten Transaktionen fanden im
Spitzenrenditen Hamburger Osten statt, darunter auch die bisher größte Trans-
2017-2021/Q2 | Nettoanfangsrendite | in % aktion des Jahres mit dem Verkauf des „Spectrum“. Auf Rang
zwei folgte der Teilmarkt City mit einem Volumen von rund
317 Mio. € und einem Anteil von 29 %. Rang drei belegte im 1.
Halbjahr der Teilmarkt Am Flughafen mit rund 150 Mio. € und
Industrie/Logistik einem Anteil von 14 %. Hier sorgte vor allem der Verkauf des Ma-
4,60 4,50 gnet-Portfolios für das gute Ergebnis.
4,25
4,00
3,80
Geschäftshäuser Renditen
2,90 2,80 2,80 2,80 2,70 Druck auf Renditen steigt weiter
2,90
Bürohäuser 2,70 2,70 2,70 2,60 Der Druck auf die Renditen steigt angesichts der immer
noch vorherrschenden Risikoaversion der Investoren weiter.
2017/Q4 2018/Q4 2019/Q4 2020/Q4 2021/Q2
Die Core-Fokussierung bei Büro-Immobilien ließ die Spit-
Quelle: Grossmann & Berger GmbH zenrendite in dieser Assetklasse auf 2,60 % absinken (2020:
2,80 %). Noch größer zeigt sich der Druck auf das Segment
der Logistik/Industrie-Immobilien. Die hohe Nachfrage
Transaktionsvolumen der Investoren nach dieser Assetklasse sorgte für ein wei-
2021/Q1-2 | nach Käufergruppen teres Absinken der Spitzenrendite auf 3,80 % und damit um
-0,4 %-Punkte im Vorjahresvergleich, was einen neuen Tiefst-
stand bedeutet. Nur im Segment Geschäftshäuser blieb die
Andere Spitzenrendite mit 2,70 % unverändert auf Vorjahresniveau.
Börsennotierte 13%
Immobilien-
investment
4% 25% Spezialfonds
AG/REIT
Käufer- und Verkäufer
Nationale Akteure dominierten den Markt
Projekt-
entwickler 16% Auf Käuferseite konnten sich im 1. Halbjahr Spezialfonds mit
einem Anteil von rund 25 % durchsetzen. Auf den Rängen zwei
Offene
und drei folgten Offene Immobilienpublikumsfonds (22 %) und
22%
Immobilien-
publikumsfonds
Fondsmanager (20 %). Die stärkste Verkäufergruppe bildeten
Corporates/Eigennutzer mit 37 % gefolgt von Fondsmanagern
Fondsmanager 20%
(22 %) und Projektentwicklern (12 %).
Ausländische Investoren zeigten sich im 1. Halbjahr auf dem
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Hamburger Investmentmarkt weiter zurückhaltend. Mit einem
Anteil von 15 % lagen sie -24 %-Punkte unter dem Vorjahres-
niveau. Auf Verkäuferseite zeigten sich die Investoren dagegen
Transaktionsvolumen deutlich aktiver. Mit einem Anteil von rund 28 % an allen Ver-
2021/Q1-2 | nach Verkäufergruppen käufen übertrafen sie ihr Vorjahresvolumen um 5 %-Punkte.
Scheinbar haben jedoch in Pandemiezeiten weiterhin nationale
Investoren einen lagebedingten Vorteil gegenüber der interna-
Andere tionalen Konkurrenz.
13%
Nicht-börsen-
notierte Im-
mobilienge-
sellschaften 8% Corporates/
Ausblick
37% Eigennutzer
Belebung in der zweiten Jahreshälfte
Private
Anleger 8% Die Nachfrage nach Immobilien am Hamburger Markt bleibt
ungebrochen hoch. Aufgrund des Produktmangels ist in
diesem Jahr allerdings mit einem verhaltenden Jahresvolumen
Projekt-
12% zu rechnen. In der zweiten Jahreshälfte wird aber insgesamt
entwickler
eine Belebung des Marktes erwartet, da sich einige größere
Transaktionen noch in der Pipeline befinden.
22% Fondsmanager
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 4Gewerbe | Investment
Hamburg 2021/Q1-2
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Von links nach rechts: Tatjana Merger | Anna Martens
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Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Be- Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 615
standteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann Mail: a.martens@grossmann-berger.de
& Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen
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Glossar
Definitionen Investmentmarkt
Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise Bildnachweis:
Titel: „HCOB-Zentrale/Perle“, Gerhart-Hauptmann-Platz 50 © Jenner Egberts Fotografie,
aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des Seite 2: Fuhlsbütteler Straße 29 © Jenner Egberts Fotografie, Seite 3: „Die Bank“,
betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Hohe Bleichen 17 © Grossmann & Berger GmbH
Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transak- Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese
tionen werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt. basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allge-
meinen Information unserer Kunden.
Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominie-
renden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Grossmann & Berger GmbH | Bleichenbrücke 9 (Stadthöfe) | 20354 Hamburg
Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 | Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36
Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst info@grossmann-berger.de | www.grossmann-berger.de
den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungs-
Vertretungsberechtigte Geschäftsführung:
grundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei Andreas Rehberg (Sprecher), Björn Holzwarth, Sandra Ludwig, Holger Michaelis, Lars Seidel
räumlich getrennten Immobilien. Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann
Sitz Hamburg • Registergericht AG Hamburg • Registernummer: HRB 25866
Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die
für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie
mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird
als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmie-
teinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Net-
tokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage).
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