MARKTBERICHT: WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22 - verkaufen vermieten beraten bewerten investieren - www.bunz-co.de
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MARK TBERICHT: WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22 verkaufen vermieten beraten bewer ten investieren w w w.bunz- co.de
1 „Mit uns arbeiten Sie nicht mit dem größten Immobilienmakler der Branche, sicherlich aber mit einem der besten.“ Philipp Bunz
2 V O R W O R T Die bayerische Landeshauptstadt München ist ein national und international gefragter Wohnstandort, der sowohl durch stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen als auch durch einen überdurchschnittlich hohen Freizeit- und Erholungswert besticht. S eit Jahren liegt die Stadt im Lebens- für die Zukunft wird ein anhaltendes Wachstum, qualitätsranking von Mercer auf einem jedoch mit geringerer Dynamik, prognostiziert. Ein der Top-Plätze, 2020 hinter Wien und weiterer wichtiger Faktor für den anhaltend hohen Zürich auf Platz drei. Damit wird München Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt ist die zum wiederholten Mal die höchste Lebensquali- Entwicklung der Haushaltszahlen. Bereits heute tät innerhalb Deutschlands attestiert. Neben dem entfallen mehr als 80 % auf Ein- und Zweipersonen pittoresken Stadtbild mit vielen Sehenswürdig haushalte und auch in Zukunft wird von einem keiten und den vielfältigen Grünflächen innerhalb anhaltenden Trend der Verkleinerung von Haushal der Stadt, prägt zudem die lebendige und inter ten ausgegangen. national angesehene Kunstund Kulturszene das positive Image der Stadt. Auch das Umland mit Die hohe Nachfrage, der geringe Leerstand, seinen reizvollen Landschaften, der großen Zahl knappe Flächen und eine nicht ausreichende Neu- an Badeseen und den authentischen Dörfern bautätigkeit haben in den letzten Jahren zu deut und Städten bietet vielfältige Freizeit- und Erho lichen Anstiegen der Kaufpreise für Eigentums lungsmöglichkeiten. Zudem besticht München wohnungen geführt, zwischen 2020 und 2021 war durch die Nähe zu den Alpen, die mit dem Auto in eine Zunahme um 8 % zu verzeichnen. Etwas rund einer Stunde zu erreichen sind. abgeschwächt konnte dieser Trend auch bei den Mietpreisen beobachtet werden. Mit acht Dax-Konzernen, vielen High-Tech-Unter nehmen und einem breiten Branchenmix aus Hat die Corona-Krise Auswirkungen auf Automobilindustrie, Biotechnologie, Informations- die Immobilienpreise? und Kommunikationstechnologie und Finanz Die Immobilienbranche ist nur in wenigen Teil- dienstleistungen, ist die Stadt zudem wichtiger märkten betroffen. Dazu gehören vor allem wirtschaftlicher Wachstumsmotor – nicht nur Einzelhandels- und Hotelimmobilien, teilweise innerhalb Bayerns und Deutschlands, sondern auch Büroimmobilien. auch auf europäischer und internationaler Ebene. Weiterhin ungebrochen ist die Nachfrage nach Folglich hat die Stadt in den letzten Jahren viele Wohnimmobilien. Die Preise in München und dem Menschen aus aller Welt angezogen. Münchner Umland lagen im 2. Quartal 2021 um Der positive Trend der letzten Jahre zeigt sich auch durchschnittlich 6,1 % höher als im Vorjahresquar- in der Entwicklung der Beschäftigten, alleine von tal. Damit setzt sich der Trend steigender Wohnimmo- 2020 auf 2021 nahm die Zahl um 23.000 auf knapp bilienpreise trotz der Corona-Pandemie fort. 900.000 Beschäftigte zu. München ist in den letzten Lediglich eine Veränderung im Nachfrageverhalten Jahren rasant gewachsen, Ende 2020 lag die Zahl ist festzustellen. Das Wohnen im Umland wird der Einwohner bei rund 1,47 Mio. Damit ist die immer beliebter, sofern eine gute Anbindung und Einwohnerzahl in den letzten zehn Jahren, bedingt Infrastruktur vorhanden sind. Neben der Tendenz vor allem durch Bildungswanderung, arbeitsplatz- zum „Wohnen im Grünen“ nimmt auch das Thema bedingte Zuwanderung und ein natürliches Bevöl Homeoffice eine immer wichtigere Rolle bei den kerungswachstum, um ca. 11 % gestiegen. Auch Suchkriterien ein.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 3 Dieser Marktbericht bietet Ihnen einen Einblick profitieren, erläutere ich Ihnen gerne in einem in den Wohnungsmarkt 2021| 2022 und nimmt neben persönlichen Gespräch. gesamtstädtischen Kennzahlen ausgewählte Wohnlagen detaillierter in den Blick. Betrachtet Lassen Sie sich gut beraten. werden neben dem Wohnungsmarkt (Eigentum und Miete), auch der Markt für Häuser und Grund stücke. Wirtschaftliche und|oder immobilien wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Pande- mie, über die wir aktuell Kenntnis haben, sind mit Datum der Veröffentlichung des Marktberichts berücksichtigt. Etwaige Auswirkungen darüber hinaus, die sich in Folge noch ergeben können, Philipp Bunz sind mit Datum der Veröffentlichung nicht Dipl.-Immobilienökonom [ADI] Sachverständiger für Immobilienbewertung berücksichtigt. Kfm. der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Wie Sie als potenzieller Käufer bzw. Verkäufer von unseren herausragenden Dienstleistungen
4 I N H A LT 6 DE R I MM O B I LI E NM A R K T 44 D I E R A HME N BE D I N GU N G E N 56 I H R PA R TN E R
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 5 INHALT 2 VORWOR T 6 DER IMMOBILIENMARK T 8 KE Y FAC TS Wohnungsmarkt München 8 München im Vergleich der A-Städte 10 Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München 11 Münchner Wohnlagen 11 . Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und in ausgewählten Wohnlagen am Münchner Stadtrand 12 . Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen 14 Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching 15 Besonderheiten sanierter Altbauten in München 16 MARK T für Eigentumswohnungen in München 16 Kaufpreisentwicklung und -prognose in München 18 Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen 22 Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen 26 . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen 26 . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung 27 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München 28 MARK T für Mietwohnungen in München 28 Mietpreisentwicklung und -prognose in München 28 Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen 33 Mietwohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen 36 . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen 37 . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung 37 Outlook Mietwohnungsmarkt München 38 MARK T für Einfamilienhäuser in München 43 VERVIELFACHER für Mehrfamilienhäuser in München 44 DIE R AHMENBEDINGUNGEN 46 GRUNDL AGEN soziodemografischer und ökonomischer Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts München 46 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens 47 Wohn- und Freizeitwert Münchens 48 Einwohner und Haushalte 50 ZIELGRUPPENANALYSE 50 Charakteristik der Wohnungsinteressenten 54 Kurzcharakteristik der Microm Geo Milieus® 56 IHR PARTNER 58 BUNZ & CO. Immobilien 58 Wofür steht BUNZ & CO.? 60 Kundenstimmen & Standorte 62 IMMOBILIENBE WER TUNG 62 Jede Immobilie ein Unikat 64 BUNZ & CO. R ATGEBER 64 Broschüren: Marktberichte Wohnimmobilien 2021 | 2022 und Vermietungsratgeber 65 Broschüren: Immo - Guides 65 Impressum
8 K E Y F A C T S Wohnungsmark t München l l l München im Vergleich der A-Städte München – einer der begehrtesten Wohnorte Wohnimmobilienmarkt insbesondere in den M unter den deutschen A-Städten Jahren nach 2011 eine höhere Dynamik. Der Bulwiengesa-Immobilienindex Wohnen repräsen- ünchen gehört aufgrund seiner tiert die Preisentwicklung von Eigentums- und positiven wirtschaftlichen Rahmen Mietwohnungen, Reihenhäusern sowie von Einfa bedingungen und dem gleichzeitig milienhausgrundstücken. Besonders prägend hohen Freizeitwert zu den gefrag- für die Marktsituation in München ist die Verknap testen Wohnstandorten Deutschlands. Selbst im pung der Flächena ngebote mit der Folge einer Vergleich mit den anderen deutschen Immobilien überdurchschnittlichen Steigerung der hochburgen [Berlin, Düsseldorf, Frankfurt | Main, Grundstückspreise. Zudem stiegen die Preise für Hamburg, Köln und Stuttgart] zeigt der Münchner Reihenhäuser überproportional stark. Bulwiengesa-Immobilienindex Wohnen München versus A-Städte 300 Indexpunkte [1990 = 100] München 280 rd. 287 240 240 A-Städte 220 rd. 232 200 180 160 140 120 100 Quelle: RIWIS 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2012 2012 Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Wohnungs 5.960 Wohneinheiten pro Jahr deutlich. Dem markt von einem knappen Angebot insbesondere begegnet die Stadt durch die Schaffung entspre- im unteren und mittleren Preissegment geprägt. chender Angebote [München-Modell, einkommens Bulwiengesa prognostiziert für die Landeshaupt- orient ierte Förderung] und dem bundesweit stadt eine Steigerung der Wohnraumnachfrage größten kommunalen Wohnungsbauprogramm. [inkl. Nachholbedarf] von ca. 215.600 Wohnein heiten bis 2030 oder knapp 18.000 Wohneinheiten Aktuell werden Angebote im Stadtgebiet ins pro Jahr. Wird der Nachholbedarf außen vor gelas- besondere in großen Entwicklungsarealen wie sen, bleibt eine Wohnraumnachfrage von ca. Freiham bzw. den ehemaligen Kasernenarealen 8.800 Wohneinheiten pro Jahr. Beide Werte überstei- [u. a. Bayernkaserne, Luitpold-Kaserne, Prinz-Eugen- gen die Neubautätigkeit der letzten zehn Jahre mit Kaserne] geschaffen.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 9 MIETE ER V T High-End-Neubauwohnungen in Schwabing – exklusiv vermietet durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO . Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungs- Wohnungsmarkt jedoch durch überdurchschnitt- bau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung. lich hochpreisige Projekte auf, bedingt durch die So machte der Anteil der Eigennutzer vor der hohen Grundstückspreise in allen Münchner Finanzkrise etwa 80 % des Gesamtmarktes aus. Wohnlagen. Durch die Veränderungen des Kapitalmarktes und fehlenden Anlagealternativen hat sich das Nach Der Wohnungsleerstand in München lag laut des frageverhalten deutlich geändert. Trotz geringer von CBRE und Empirica herausgegebenen Leer Renditen wächst auch der Anteil ausländischer standsindex 2020 mit einer Leerstandsquote von Kapitalanleger, da München im Vergleich zu 0,2 % auf sehr niedrigem Niveau. Eine für den anderen europäischen Märkten verhältnismäßig Wohnungsmarkt notwendige Mobilitätsreserve ist „günstig“ ist. Im nationalen Vergleich fällt der damit kaum gegeben.
10 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n l l l Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München Baufertigstellungen steigen weiter 2011 bis 2020 durchschnittlich 22 %. Die Gründe In München wurden seit 2010 jährlich durch- hierfür sind vielfältig und nicht immer klar schnittlich rund 5.960 Wohnungen fertiggestellt. zu identifizieren. Nicht nur die Auslastung des Diese waren allen Segmenten zuzuordnen Bauhauptgewerbes und der einhergehende [Miet-, Eigentumswohnungen in Mehrfamilien Fachkräftemangel führen zu Bauverzögerungen. häusern und Häuser], wobei häufig die Fertigstel- Des Weiteren lassen Bauherren Grundstücke lung von Eigentumswohnungen deutlich überwog. bewusst brachliegen, um auf steigende Mieten Zur Deckung der hohen Nachfrage hat München und Preise zu spekulieren. Zu einem weiteren das ehrgeizigste Wohnungsbauprogramm in Überhang führen Genehmigungen, die durch eine Deutschland aufgelegt. Die Stadt strebt den Neubau Änderung der Nutzung nicht umgesetzt werden von 8.500 Wohnungen pro Jahr an, dieses Ziel konnten. Bei Anforderung einer weiteren Geneh wurde 2019 erstmals erreicht. migung wird die vorherige nicht automatisch gelöscht und wird somit mehrfach aufgeführt. Im Gegensatz zu den Baufertigstellungen hat die Zahl der Baugenehmigungen 2020 im Vergleich Ende 2020 gab es in der Stadt knapp 800.300 Woh zum Vorjahr wieder abgenommen. Mit knapp nungen. Dies entsprach einer Steigerung von 7,1 % 11.000 ausgestellten Genehmigungen verblieben seit 2011, während die Zunahme der Haushalte diese jedoch auf einem sehr hohen Niveau. im gleichen Zeitraum bei 13,8 % lag. Der Druck auf Insgesamt betrug der Genehmigungsüberhang von den Wohnungsmarkt wächst folglich weiter. Wohnbauaktivität in München, 2011 bis 2020 BAUGENEHMIGUNGEN BAUFERTIGSTELLUNGEN JAHR WOHNUNGS- Wohnungen in davon in Mehr Wohnungen in davon in Mehr BESTAND Wohng ebäuden familienhäuser Wohng ebäuden familienhäusern 2011 5.237 87 % 3.983 91 % 746.912 2012 5.049 82 % 3.641 89 % 750.409 2013 7.349 85 % 5.570 83 % 755.440 2014 6.690 89 % 4.777 85 % 760.549 2015 6.100 88 % 6.791 87 % 766.586 2016 7.627 89 % 6.204 87 % 772.878 2017 7.489 90 % 5.678 88 % 777.704 2018 8.650 91 % 6.729 90 % 784.422 2019 11.910 92 % 7.767 86 % 791.905 2020 10.992 91 % 8.502 89 % 800.262 Ø 7.709 88 % 5.964 87 % + 7,1 % Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 11 Feldmoching | Harthof | Am Hart Freimann Lerchenau | Fasanerie Allach | Untermenzing Milbertshofen Moosach Englischer Garten Schwabing | Maxvorstadt Daglfing | Johanneskirchen Aubing Neuhausen Nymphenburg Oberföhring | Englschalking | Denning Pasing | Obermenzing Altbogenhausen | Herzogpark MÜNCHEN Laim Westend Riem Zentrum Haidhausen | Au Berg am Laim Hadern Ramersdorf Sendling Trudering | Waldperlach Giesing Perlach Harlaching Wohnlagen Fürstenried | Forstenried sehr gut Solln gut bis sehr gut gut durchschnittlich bis gut durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach 0 1 2 3 km Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, bulwiengesa AG l l l l Münchner Wohnlagen Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und in ausgewählten Wohnlagen am Münchner Stadtrand Deutliche Preis- und Mietsteigerungen in allen immer knapper werdenden Flächen in München Münchner Wohnlagen führte bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau Zu den begehrtesten Lagen im Münchner demnach zu deutlichen Miet- und Preissteigerun Stadtgebiet gehören seit jeher die Wohnlagen gen in allen Münchner Wohnlagen. Altbogenhausen | Herzogpark, Zentrum [Altstadt-Lehel | Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt], Laim, Sendling und Giesing zählten bislang Nymphenburg und Englischer Garten. zu den noch verhältnismäßig günstigeren der Auch Schwabing | Maxvorstadt, Haidhausen | Au zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind und Neuhausen haben sich zu äußerst belieb- auch hier gerade in den letzten Jahren deutliche ten Wohnlagen entwickelt. Zu den exklusivsten Aufwertungsprozesse durch Sanierungen und Wohnlagen im Münchner Süden gehören den Neubau hochwertiger Wohnungen in Gang zudem die Stadtbezirksteile Solln und Harlaching. gesetzt worden. Insbesondere das Westend fand durch die Sanierung von Altbauten steigende Der Druck auf den Wohnungsmarkt führte Beliebtheit. Die Qualität der Bausubstanz ist jedoch dazu, dass sich die starke Nachfrage nach innerhalb des Viertels jedoch nach wie vor sehr Wohnraum auf das gesamte Stadtgebiet über- heterogen, auch wenn bereits einige Luxus trägt. Die zu geringe Bautätigkeit bei gleichzeitig wohnprojekte realisiert wurden.
12 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen Urbanität als wichtiger Standortfaktor Schwabing | Maxvorstadt besteht aus Schwabing- Im Zentrum Münchens, bestehend aus den Stadt West, dem südlichen Teil des Stadtbezirks bezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt- Schwabing-Freimann und der Maxvorstadt. Die Isarvorstadt, ist eine sehr heterogene Struktur Maxvorstadt ist Zentrum des klassizistischen anzutreffen: Die Altstadt zeichnet sich durch München. Erholung bietet der Alte Botanische touristische Infrastruktur, Einzelhandel, Büros, Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen aber auch Wohnbevölkerung aus, während das die Maxvorstadt, das Viertel der Dichter und Denker. Lehel durch prächtige historische Fassaden und Die Universitäten sorgen für eine hohe Tages- großbürgerliches Wohnen gekennzeichnet ist. bevölkerung und ein etabliertes Nachtleben. Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt haben sich zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als zum vielleicht beliebtesten Wohnquartier mit Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing hohem Anteil an Gastronomie und Dienstleistun auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche gen gewandelt. Die hohe bauliche Dichte sowie Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil- das Image als Mittelpunkt des Münchner Nacht Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das bedeu- lebens mit seiner schwul-lesbischen Szene machen tendste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein den besonderen Reiz aus. diversifiziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsa n Die Wohnlage Haidhausen | Au [Stadtbezirk bindung und die kulturellen Einrichtungen begrün Au-Haidhausen] entstand ursprünglich als dicht den das sehr hohe Preisniveau. bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit. Die Wand lung zum beliebten urbanen Viertel ist mittlerweile Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks vollzogen. Das breite Kulturangebot [u. a. mit Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiter Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg] viertel wandelte sich in den letzten Jahren in unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen | Au ein teures „In-Viertel“. Der Rotkreuzplatz ist das für das kulturelle Stadtleben. Das Herzstück der Au Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern bildet der quadratische Mariahilfplatz rund um sowie Cafés und Restaurants. Ein breites Kultur die neugotische Mariahilf-Kirche. angebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung Altbogenhausen | Herzogpark ist die exklusivste nicht nur aus dem Viertel an. Wohnlage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadt historische bzw. Jugendstil-Fassaden, frei stehende bezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das Schloss Villen im Neu- und Altbau, die von Botschaftern, Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und Medienstars bewohnt und genutzt werden, sowie Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von hohe Gartenmauern charakterisieren diesen Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsen Teilraum. tatives, großbürgerliches Villenviertel vom Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei vielen als Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräu- die beste Wohnlage Münchens. mig und ein Teil des Stadtbezirks Schwabing- Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft, Laim ist geprägt durch Einfamilienhäuser, Villen zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschauliche kolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemein- Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen nützigen mehrgeschossigen Wohnblocks. Als ehe- Garten und die großzügige Durchgrünung der Gärten maliges Arbeiterviertel zeichnet es sich heute durch und Freiflächen sind charakteristisch. eine breit gemischte Bewohnerstruktur aus. Nahver-
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 13 sorgung wird an der Fürstenr ieder Straße angeboten. zeichnen sich, anders als die zentralen Wohnlagen, Das Westend im Stadtbezirk Schwanthalerhöhe ist vor allem durch die naturnahe und ruhige Lage eines der Viertel Münchens mit höchster Urbanität. aus. Die Bebauungsstruktur ist deutlich aufgelocker- Viele verschiedene Nationen und soziale Schichten ter und kleinteiliger. In den letzten Jahren sind wohnen in den das Stadtbild bestimmenden Genos jedoch auch in diesen Stadtteilen vielfältige Nachver senschaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das dichtungsmaßnahmen durchgeführt worden, alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist die attraktives und modernes Wohnen von höchster durch die Verlagerung der Messe München nach Qualität geschaffen haben. Riem frei geworden und wurde vor einigen Jahren neu bebaut. Das Westend ist eines der Viertel in Solln, der südlichste Stadtteil Münchens, besteht München, das aktuell den größten Aufwertungs hauptsächlich aus dem unter Denkmalschutz prozess durch Gentrifizierung erfährt. stehenden historischen Dorfkern und exklusiven Villenkolonien. Daneben wurde in den 1960er- Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urbanität und 1970er-Jahren die Parkstadt Solln eine für die ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle verfügen über Epoche typische Großwohnsiedlung gebaut. Die einen mehr oder weniger hohen und attraktiven Nähe zum Forstenrieder Park und zur Isar sorgen Altbaubestand, der vor allem in den innerstädtischen für ein vielfältiges Naherholungsangebot. Lagen Potenzial für Liebhaberpreise bietet. Aufwer tungsprozesse durch Gentrifizierung sind Ursache Auch Harlaching ist durch Villenkolonien und für die überwiegend hohen Preisniveaus und ver- hochwertige Ein- und Mehrfamilienhäuser mit stärken die positiven Preisentwicklungen. großzügigen Gärten geprägt. Das Viertel besticht zudem durch die grüne Umgebung mit der Nähe zu Vornehme Wohnlagen im Münchner Süden den renaturierten Isarauen, dem Perlacher Forst Die exklusiven Wohnlagen im Münchner Süden und dem Tierpark Hellabrunn. K AUF ER V T Bestlage Herzogpark: Design pur – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO .
14 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n l l l Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching Projekte mit hochwertiger Ausstattung Die rechts stehende Tabelle zeigt eine Auswahl an und Architektur geplanten bzw. in Bau befindlichen Wohnungspro Derzeit finden sich in den zentralen Wohnlagen jekten. In den zentralen Wohnlagen sind mitt Münchens an vielen Stellen interessante und lerweile Durchschnittspreise von über 14.000 € |m 2 hochwertige Wohnungsprojekte. Besonders viele üblich. Auch im Mietwohnungsbau etabliert neue Eigentumswohnungen werden in den sich zunehmend ein Angebot, das mit hochwertigs- Wohnlagen Schwabing | Maxvorstadt und Haid ter Architektur, Ausstattungsqualität und Service hausen | Au gebaut. leistungen eine anspruchsvolle Klientel umwirbt. Milbertshofen 15 Englischer Garten 18 13 9 14 10 Schwabing | Maxvorstadt 23 Neuhausen 12 Oberföhring | Englschalking | Denning Altbogenhausen | Herzogpark 24 17 16 11 1 21 MÜNCHEN Wohnlagen sehr gut Zentrum gut bis sehr gut gut durchschnittlich bis gut durchschnittlich Haidhausen | Au einfach bis durchschnittlich einfach 20 Berg am Laim Eigentumswohnung 19 Mietwohnung unter 25 Wohnungen 25 bis unter 50 Wohnungen 2 50 bis unter 150 Wohnungen 22 über 150 Wohnungen 3 4–7 8 0 0,2 0,4 0,6 km Ramersdorf Giesing ©O penStreetMap CC-BY-SA, bulwiengesa AG 1 Zaubzer 29 9 Wilhelmstraße 27 17 Türkenstraße 52–54 2 Haus Mühlbach 10 The Hub Schwabing 18 Schwabinger Carré | Flair Schwabing 3 Hoch der Isar 11 Artists 19 BAADER Glockenbach 4 Wohnen am Nockherberg, Block 2 12 ehemaliges Umspannwerk 20 Edition 14 5 Wohnen am Nockherberg, Block 3 13 Wohlfühl-Oase Fallmerayer Hof II 21 Hermann-Lingg-Straße 4 6 Wohnen am Nockherberg, Block 4 14 H59 22 Schlachthofgelände – Bereich Viehhof 7 Wohnen am Nockherberg, NOC 2.4 15 Luxemburger Straße | Stengelstraße 23 Fasaneriestraße 14 8 Wohnen am Nockherberg, Welfengarten 16 Carl Rottmann 24 Renatastraße 20 a
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 15 Ausgewählte aktuelle Wohnungsprojekte in München ANZAHL WOHN- Ø-KAUF- / FERTIG- PROJEKT TEILRAUM INVESTOR WHG. FLÄCHE [m 2 ] Ø-MIETPREIS* STELLUNG Hoch der Haidhausen Becken 185 ETW 13.800 16.600 IV | 2022 Isar | Au Development GmbH Wohlfühl- Immoglob Woh- Oase Schwabing | nungs- und Gewer- 17 ETW 1.300 20.200 I | 2021 Fallmerayer Maxvorstadt bebau Vermögens Hof II treuhand Schwabing | pbm development H59 24 ETW 2.200 16.000 I | 2021 Maxvorstadt GmbH Schwabinger Schwabing | Metropolitan Carré II | Flair 74 MW 5.700 21,20 I | 2020 Maxvorstadt Firmengruppe Schwabing BAADER Heisig und Heisig Glocken- Zentrum Projektentwicklungs- 90 ETW 7.700 14.700 II | 2021 bach gesellschaft 6B47 Real Estate Will No. 16 Harlaching 28 ETW 3.600 15.300 III | 2021 Investors AG Söltlstr. | Harlaching L-Homes GmbH 36 ETW 2.500 10.800 II | 2020 Säbener Str. Sollair [Glo- HGW Bauträger Solln 20 ETW 2.400 8.200 I | 2020 ckenbecher] GmbH Hofgut Alt- Domino Haus- und Solln 45 ETW 4.500 9.500 IV | 2020 Solln 2. BA Grundbesitz GmbH * in Euro Quelle: bulwiengesa AG l l l l Besonderheiten sanierter Altbauten in München Sanierte Altbauten entsprechen heutigem Sanierte Altbauten weisen eine Ausstat- Wohnbedürfnis tung auf, die eine Nutzung entsprechend den Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke heutigen Wohnbedürfnissen zulässt. Dazu im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch zählen die Anpassung an heutige Energie Bauten aus früheren Epochen wie der Gründerzeit standards, um die Betriebskosten zu ver oder dem Historismus unter diesen Begriff fallen. ringern, und die Modernisierung der elektri- Häufig sind Altbauten durch eine repräsentative schen Versorgung. Die Lage der Altbauquar- Bauweise geprägt, welche zunächst aus der auf- tiere befindet sich in der Regel an urbanen wendigen Fassadengestaltung hervorgeht. Hinter und infrastrukturell gut ausgebauten Orten, der Fassade befinden sich oftmals großzügige das heißt im Altstadtkern und den angren Räumlichkeiten mit hohen Decken, teils aufwen- zenden Quartieren. Mit dem Wohngefühl „im dige Stuckverzierungen, Holzdielen oder Fisch Altbau leben“ geht damit auch „urbanes grätparkett sowie Flügeltüren und Kastenfenster. Wohnen“ einher.
16 M A R K T für Eigentumswohnungen in München l l l Kaufpreisentwicklung und -prognose in München Höchstes Kaufpreisniveau in Deutschland Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts Der Münchner Wohnungsmarkt ist nach wie vor preise in München für Neubaueigentumswohnun durch eine verhältnismäßig niedrige Bautätigkeit gen um 134 % und im Bestand um 179 %. Zuletzt bei gleichzeitig immer knapper werdenden lagen sie bei durchschnittlich 9.000 € |m 2 im Neubau Flächen geprägt. In Verbindung mit dem anhaltend sowie 7.800 € |m 2 im Bestand. In keiner anderen Stadt günstigen Zins- und Finanzierungsumfeld und Deutschlands ist das Kaufpreisniveau derart hoch. der geringeren Attraktivität alternativer Anlage möglichkeiten führte dies als Folge der Finanz- In den sehr guten Wohnlagen Münchens stiegen krise 2008 zu enormen Preis- und Mietsteiger un die Preise für Eigentumswohnungen 2020 auf durch gen. Dabei stiegen die Preise für Eigentumswoh schnittlich 17.000 € |m 2 im Neubau und 13.500 € |m 2 nungen und entkoppelten sich von der Entwicklung im Bestand. Für Objekte mit Alleinstellungsmerk der Mietpreise, was entsprechend ein deutliches malen konnten auch deutlich höhere Kaufpreise Absinken der Renditen nach sich zog. Zwar schätzen erzielt werden. Kapitalanleger die positive Wertentwicklung und gute Vermietbarkeit von Wohnungen, jedoch wird Die seit Jahren ungebrochene Nachfrage nach die Nachhaltigkeit eines Investments aufgrund Wohnraum spiegelt sich in der Preisdynamik wider. der hohen Kaufpreisfaktoren zunehmend infrage Eine Verringerung des Drucks auf den Wohnungs gestellt. Insgesamt besteht jedoch nach wie vor ein markt ist aufgrund der im Kern positiven sozio hohes Interesse für Wohnimmobilien in München. ökonomischen und wirtschaftlichen Faktoren Durchschnittspreise in € | m2 für Eigentumswohnungen in München, 2009–2024 10.000 Neubau 9.000 rd. 9.100 8.000 Bestand rd. 8.050 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 Quelle: RIWIS 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Wohnungspreise in €/m 2 Wohnfläche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 90 m 2 Wohnfläche und Standardaus- stattung; ab 2021 Prognosewerte
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 17 K AUF ER V T Klassik neu definiert in Bestlage Schwabing – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO . langfristig nicht zu erwarten. Kurzfristig führte werden werden 2021 für ein vorzeitiges Ende die Corona-Pandemie zu leichten Rückgängen bei der hohen Wachstumsraten sorgen. Nicht nur bei Verkäufen und Vermietungen. Unaufschiebbare Privatkunden, sondern auch bei Projektentw ick Wohnungswechsel lassen bald jedoch wieder stei- lern stehen Verschiebungen von Investitionsent gende Transaktionen und Vermietungen erwarten. scheidungen im Raum. Auch 2022 werden die Folgen aus dem aktuellen Jahr noch spürbar sein. In den letzten Jahren konnten Preisanstiege Leicht steigende Zinsen bei verhaltenen Einkom durch das geringe Zinsniveau teilweise kompensiert menssteigerungen werden in den kommenden werden, was den Erwerb von Wohnraum noch Jahren preisdämpfend wirken. Sowohl im Neubau erschwinglich machte. als auch im Bestand stabilisieren sich die Preise jedoch mittelfristig wieder und werden prognose- Einkommensrückgänge und ein unsicheres Umfeld gemäß schon 2023 über das Ausgangsniveau von während bzw. als Folge der Covid-19-Pandemie 2019 steigen.
18 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n l l l Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen In den zentralen Wohnlagen werden die und Harlaching lagen die durchschnittlichen höchsten Preise aufgerufen Kaufpreise bei 7.900 € |m 2 bzw. 8.200 € |m 2. Im Zeitraum 2010 bis 2020 sind die Durchschnitts preise im Bestand in allen Münchner Wohnlagen Zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen deutlich angestiegen. Die stärksten Steigerungen in in den guten bis sehr guten Lagen [Max.] und den den zentralen Lagen konnten dabei mit 208 % in durchschnittlichen Kaufpreisen in den eher Schwabing | Maxvorstadt und 188 % im Zentrum einfachen Lagen [Min.] im Bestand lagen zwischen verzeichnet werden. 4.000 und knapp 11.000 € |m 2, was auf den Mikro standort bei gleicher Objektqualität zurückzufüh- Generell zeigt sich, gestaffelt nach den durch- ren ist. Besonders groß sind die Preisspannen schnittlichen Kaufpreisen im Bestand, dass in den in Schwabing | Maxvorstadt sowie im Zentrum. zentralen Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen im Münchner Süden die höchsten Für 2022 wird in den zentralen Münchner Kaufpreise erzielt wurden. Der höchste durch- Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen schnittliche Kaufpreis ist im Zentrum mit 11.800 € |m 2 im Münchner Süden aufgrund der Corona- aufgerufen worden, aber auch am Englischen Pandemie mit einem Nachgeben der dynamischen Garten, in Altbogenhausen | Herzogpark, Haid- Wachstumsraten auf dem Immobilienmarkt hausen | Au, Nymphenburg, Schwabing | Maxvor- gerechnet. In den beliebten Münchner Wohnlagen stadt und im Westend lagen die Preise im Durch kann aber weiterhin mit steigenden Bestands schnitt bei 8.800 € |m 2 und darüber. In Solln preisen gerechnet werden. WO H N U N GSM A R K T MÜNCHEN 2021 | 2022 ETW BESTAND Feldmoching | Harthof | Am Hart Freimann Allach | Lerchenau | Fasanerie Untermenzing Milbertshofen Moosach Engl. Garten Daglfing | Johanneskirchen Aubing Schwabing | Oberföhring | Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking | Denning Pasing | Altbogenhausen | Obermenzing Herzogpark Laim Westend Zentrum Haidhausen | Au Riem Berg am Laim Ø Kaufpreis ETW Bestand Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering | Waldperlach in € | m 2 drei über 10.000 Perlach drei 9.000 bis unter 10.000 Harlaching drei 8.000 bis unter 9.000 Fürstenried | Forstenried zehn 7.000 bis unter 8.000 Solln zehn 6.000 bis unter 7.000 eine unter 8.000 Quelle: © bulwiengesa AG 2021
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 19 Kaufpreis für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020 WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND HAIDHAUSEN | AU 5.100 9.500 15.000 171 % ↑ LAIM 5.300 6.900 9.100 156 % ↑ NEUHAUSEN 6.100 8.400 14.500 151 % ↑ SCHWABING | MAXVORSTADT 5.600 9.700 16.500 208 % ↑ WESTEND 6.000 8.800 10.200 171 % ↑ ZENTRUM 7.200 11.800 18.000 188 % ↑ ALTBOGENH. | HERZOGPARK 5.600 10.000 14.500 178 % ↑ ENGLISCHER GARTEN 7.800 10.000 14.000 115 % ↗ NYMPHENBURG 7.000 9.100 12.600 149 % ↗ HARLACHING 5.800 8.200 10.200 134 % ↗ SOLLN 4.600 7.900 10.800 159 % ↑ Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS Der positive Trend umfasst auch das mit 9.400 € | m2 bzw. 10.700 € | m2 noch deutlich Neubausegment erschwinglicher. Die Durchschnittspreise im Neubau sind im Zeitraum 2010 bis 2020 in allen Wohnlagen stark Zwischen den Maximum- und den Minimum angestiegen. Die stärksten Anstiege sind mit preisen innerhalb der Wohnlagen lagen meist etwa 262 % in Schwabing | Maxvorstadt, 213 % im Zentrum 4.000 bis 9.500 € |m 2, dies war auf die jeweiligen und 204 % in Neuhausen zu verzeichnen, aber Mikrostandort- und Ausstattungsqualitäten zurück auch die Wohnlagen Altbogenhausen | Herzogpark, zuführen. Besonders groß waren die Preisspannen Haidhausen | Au, Harlaching, Laim und das im Zentrum und in Neuhausen. Westend weisen Preissteigerungen von 140 % und mehr auf. In den letzten zehn Jahren waren in allen Münchner Stadtteilen deutliche Preissteigerungen für Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durch- Eigentumswohnungen im Neubau und im Bestand schnittlichen Kaufpreis im Neubau, dass in den zu beobachten. Gleichzeitig variierten die Wachs zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise tumsraten in den einzelnen Teilräumen deutlich. erzielt wurden. An der Spitze stand hier mit Dieser Trend wird auch in Zukunft weiter zu beob 14.700 € |m 2 das Münchner Zentrum, aber auch im achten sein. 2022 werden im Neubausegment in Teilraum Altbogenhausen | Herzogpark wurden allen Wohnlagen Auswirkungen der Corona- Durchschnittspreise von 14.300 € |m erreicht. Im 2 Pandemie zu verzeichnen sein, mittelfristig kann Vergleich dazu waren die durchschnittlichen aber auch hier wieder mit einer positiven, wenn Kaufpreise für Neubauwohnungen in den vorneh- auch abgeschwächten Entwicklungsdynamik men Stadtbezirksteilen Solln und Harlaching gerechnet werden.
20 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n WO H N U N GSM A R K T MÜNCHEN 2021 | 2022 ETW NEUBAU Feldmoching | Harthof | Am Hart Freimann Allach | Lerchenau | Fasanerie Untermenzing Milbertshofen Moosach Engl. Garten Daglfing | Johanneskirchen Aubing Schwabing | Oberföhring | Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking | Denning Pasing | Altbogenhausen | Obermenzing Herzogpark Laim Westend Zentrum Haidhausen | Au Riem Berg am Laim Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering | Ø Kaufpreis ETW Bestand Waldperlach in € | m2 Perlach fünf über 12.000 Harlaching eine 11.000 bis unter 12.000 Fürstenried | zwei 10.000 bis unter 11.000 Forstenried sieben 9.000 bis unter 10.000 Solln zehn 8.000 bis unter 9.000 fünf unter 8.000 Quelle: © bulwiengesa AG 2021 K AUF ER V T At its best: Terrassenwohnung im Lehel – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO .
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 21 K AUF ER V T Diverse Neubauwohnungen am Englischen Garten – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO . Kaufpreis für Neubauwohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020 WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND HAIDHAUSEN | AU 9.700 12.000 17.000 167 % ↑ LAIM 6.600 7.700 10.300 148 % ↗ NEUHAUSEN 7.650 10.500 16.800 204 % ↑ SCHWABING | MAXVORSTADT 9.600 13.200 18.500 262 % ↑ WESTEND 8.000 9.100 10.300 140 % ↗ ZENTRUM 11.000 14.700 20.500 213 % ↑ ALTBOGENH. | HERZOGPARK 12.500 14.300 17.500 198 % ↑ ENGLISCHER GARTEN 9.000 13.000 17.000 120 % ↗ NYMPHENBURG 8.300 11.000 15.600 100 % ↗ HARLACHING 8.900 10.700 13.200 148 % ↗ SOLLN 7.300 9.400 11.500 124 % ↗ Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS
22 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n l l l Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen Insgesamt dominieren Wohnungen mit mit durchschnittlich 42 m2] und gleichzeitig 2,5 bis 3 Zimmern eine überdurchschnittliche Zahl an großen Wohn- Die 2020 angebotenen Eigentumswohnungen einheiten [insg. 53 % der Wohnungen haben wiesen in den ausgewählten Wohnlagen durch- mehr als 3,5 Zimmer] zu verzeichnen. schnittlich eine Fläche von 88 m2 auf. Dabei Einen hohen Anteil an 1-Zimmer-Wohnungen dominierten Eigentumswohnungen mit 2,5 bis gab es zudem in Haidhausen | Au [mittlere Wohn 3 Zimmern und einer Größe von 60 bis 150 m 2 fläche 29 m2], und auch in Schwabing | Maxvor- [31 %] sowie 1,5- bis 2–Zimmer-Wohnungen mit stadt waren mehr als ein Fünftel der angebotenen 40 bis 95 m2 Wohnfläche [26 %]. Eigentumswohnungen diesem Segment zuzuord- Die Wohnlage Englischer Garten wich von nen [durchschnittlich 34 m2 Wohnfläche]. diesem Trend ab, hier war ein großer Anteil an Einen überproportional hohen Anteil großer Woh- kleinen 100 Wohnungen % [29 % 1-Zimmer-Wohnungen nungen wies neben der Wohnlage Englischer 80 % Wohnungsgröße der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020 100 % 60 % 80 % 40 % 60 % 20 % 40 % 0 20 % 0 ALLE HAIDHAUSEN | AU LAIM NEUHAUSEN SCHWABING | MAXVORSTADT WESTEND ZENTRUM ALTBOGENHAUSEN | HERZOGPARK ENGLISCHER GARTEN NYMPHENBURG HARLACHING SOLLN 1 Zimmer 1,5- bis 2 Zimmer 2,5- bis 3 Zimmer 3,5- bis 4 Zimmer 4,5 Zimmer und mehr Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 23 Garten auch Altbogenhausen | Herzogpark auf. nungen hatten einen Balkon, zwei Drittel 21 % der Wohnungen hatten hier 3,5 bis 4 Zimmer, befanden sich in einem Gebäude mit Aufzug. und die mittlere Wohnfläche betrug 165 m . 2 Aufgrund der hohen Bebauungsdichte waren Weitere 21 % waren dem Segment 4,5 Zimmer und dagegen Eigent umswohnungen mit einem mehr zuzuordnen, die durchschnittliche Wohn Garten eher selten [22 %]. Die „grünsten“ Teil fläche betrug 227 m . 2 räume waren die im südlichen München befindlichen Wohnlagen Solln und Harlaching, Hoher Ausstattungsstandard bei Eigentumswohnungen mit Garten machten Eigentumswohnungen hier rund 35 % des Angebots aus. Einbau Die Eigentumswohnungen in München verfüg- küchen waren in rund der Hälfte aller im Jahr ten im Allgemeinen über einen hohen Ausstattungs 2020 angebotenen Eigentumswohnungen standard. Gut drei 100 Viertel % der angebotenen Woh- vorhanden. 80 % Ausstattung der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020 250 60 % 200 40 % 150 20 % 100 0 50 0 ALLE ENGLISCHER GARTEN NYMPHENBURG HARLACHING SOLLN HAIDHAUSEN | AU LAIM NEUHAUSEN SCHWABING | MAXVORSTADT WESTEND ZENTRUM ALTBOGENHAUSEN | HERZOGPARK Aufzug EBK Balkon Garten Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG
24 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n Diversifizierte Baualtersstruktur in den relativ gesehen die meisten Wohnungen mit ausgewählten Wohnlagen einem Baujahr ab 2010 angeboten worden. Rund ein Viertel der 2020 angebotenen Eigentums Das Angebot an Wohnungen mit Baujahr vor 1920 wohnungen gehörte zur Baualtersklasse von 1970 lag bei insgesamt 12 %. Die Gebäude aus diesen bis 1989. Ein weiterer Angebotsschwerpunkt war Baujahren wiesen einen insgesamt hohen Sanie bei Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1969 und rungsstand auf und entsprachen damit mehr bei Wohnungen aus den Jahren ab 2010 zu beob- heitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Im achten – hier lag der Anteil bei jeweils 21 %. In den Westend und im Zentrum gehörten jeweils Teilräumen Harlaching, Altbogenhausen | Herzog etwa ein Drittel der angebotenen Eigentumswoh park, Nymphenburg und Solln sind mit 35 bis 40 % nungen zu dieser Baualtersklasse. Gebäudealter der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% ALLE HAIDHAUSEN | AU LAIM NEUHAUSEN SCHWABING | MAXVORSTADT WESTEND ZENTRUM ALTBOGENHAUSEN | HERZOGPARK ENGLISCHER GARTEN NYMPHENBURG HARLACHING SOLLN vor 1920 1920–1949 1950–1969 1970–1989 1990–1999 2000–2009 2010 und später keine Angabe Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG Laim und die Wohnlagen im Münchner Süden günstigen Wohnungen von 4.500 € |m 2 und vergleichsweise erschwinglich bei den teuersten Wohnungen von 4.000 € |m 2. Der in den Angeboten geforderte Kaufpreis lag im Trotz der insgesamt hohen Ausstattungs Mittel für Wohnungen im Bestand bei ca. 9.800 € |m 2 standards der Bestandswohnungen und dem und im Neubau bei ca. 14.600 € |m 2. In den teuers- überwiegend guten baulichen Zustand eben ten Teilräumen – Altbogenhausen | Herzogpark, dieser konnten für Neubauwohnungen mit Schwabing | Maxvorstadt und Zentrum wurden ihrem Anspruch an modernes Wohnen deutlich überhaupt höhere Preise aufgerufen. Der einzige höhere Kaufpreise aufgerufen werden. In den zentral gelegene Teilraum mit etwas günstigeren Gebieten Neuhausen und Nymphenburg über Angebotspreisen war Laim. Zudem wurden im stiegen im Spitzensegment die Preise von südlichsten Stadtteil von München, in Solln, Preise Bestandswohnungen die der Neubauobjekte. deutlich unterhalb des Durchschnitts der ausge- Dies begründete sich durch eine sehr hoch wählten Wohnlagen aufgerufen. wertige Altbausubstanz sowie geringe Mög- Zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnun lichkeiten von hochwertigem Neubau in gen lag eine durchschnittliche Preisdifferenz bei diesen Lagen.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 25 Angebotspreise für Bestands- und Neubau-ETW in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020 BESTAND NEUBAU AB 2019 WOHNLAGE MIN. Ø MAX. MIN. Ø MAX. HAIDHAUSEN | AU 4.000 8.700 17.500 9.900 13.800 22.500 LAIM 4.000 7.000 10.700 * * * NEUHAUSEN 5.400 9.000 16.000 9.200 11.100 13.700 SCHWABING | MAXVORSTADT 4.600 10.300 19.600 9.700 16.600 30.400 WESTEND 6.100 9.000 13.600 * * * ZENTRUM 5.100 13.000 24.100 11.200 16.800 29.900 ALTBOGENH. | HERZOGPARK 4.400 12.200 21.500 11.400 18.400 29.000 ENGLISCHER GARTEN 4.800 8.600 11.900 * * * NYMPHENBURG 8.200 10.100 17.500 8.500 10.500 15.500 HARLACHING 4.900 10.000 14.400 9.000 12.300 16.900 SOLLN 4.100 7.400 11.200 7.800 10.200 15.700 Ø-WERT 4.300 9.800 19.800 8.800 14.600 24.300 Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten; *Weniger als zehn Datensätze wurden nicht ausgewertet. Quelle: bulwiengesa AG K AUF ER V T Bestlage am Josefsplatz in Maxvorstadt – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien B U NZ & CO .
26 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen Mit zunehmender Wohnungsgröße steigt der ten. Hier gilt die Regel: je größer, desto höher der Kaufpreis Quadratmeterpreis. Die Zuschläge auf den durch- Entgegen der Regel, dass der Kaufpreis pro Quadrat schnittlichen Kaufpreis reichten bei Wohnungen meter mit zunehmender Wohnungsgröße abnimmt, über 130 m2 bis zu + 30 %. Abschläge auf den mittle- ist in München ein gegenläufiger Trend zu beobach- ren Preis gab es bei Wohnungen bis 90 m2. Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen, 2020 40 % 30 % 20 % 10 % 0% -10 % -20 % unter 30 m2 30 bis unter 50 m2 50 bis unter 70 m2 70 bis unter 90 m2 90 bis unter 110 m2 110 bis unter 130 m2 ab 130 m2 Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung Zuschläge für ausschlaggebende Ausstattung Küche. Zuschläge gab es auch bei besonders gefrag In München konnten je nach Ausstattung Ab- und ten Wohnungstypen [etwa Penthouse- und Dachter Zuschläge von - 20 bis + 20 % erreicht werden. Dabei rassenwohnungen] und mit zunehmender Etagen galten im positiven Sinne als besonders „ausschlag- zahl. Zu Abschlägen führte vor allem die mangelnde gebende“ Ausstattungen zum Beispiel hochwertige Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle [> 1 km], Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse | Lärmbelastung [> 50 dB[A] nachts], Böden geringer Balkon | Loggia | Wintergarten, die Helligkeit, Haus- Qualität [z. B. PVC], veraltete Haustechnik und die technik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der Qualität der Heizungsanlage [z. B Nachtspeicheröfen].
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 27 l l l Outlook Eigentumswohnungsmarkt München Zunehmendes Wohnungsdefizit zu erwarten Der aus gutachterlicher Sicht geforderte jährliche Der starke Anstieg der Eigentumswohnungspreise Neubaubedarf von etwa 8.800 bis 18.000 Wohnein- in München war bedingt durch ein Zusammenspiel heiten bis 2030 [ohne | mit Nachholbedarf] über- von verschiedenen Faktoren: Die Zahl der Ein trifft sowohl das von der Stadt selbst gesteckte Ziel wohner wuchs, binnen Jahresfrist 2019 stieg sie um von 8.500 Wohnungen pro Jahr als auch die tatsäch- etwa 15.500 Einwohner. Dabei standen Ende 2020 lich fertiggestellten durchschnittlich 8.100 Wohnun 855.500 Haushalte einem Wohnungsbestand von gen in den Jahren 2019 und 2020 deutlich. nur knapp 800.300 gegenüber, mittelfristig ist bei einer anhaltenden Nachfrage ein deutlich zuneh- Die aktuell gezahlten Preise für Eigentumswoh mendes Wohnungsdefizit zu erwarten. Zudem nungen in München liegen erheblich über den Vor- werden bei größeren Pendlerdistanzen steigende jahren. Inwieweit dies im Einzelfall noch wirt- Mobilitätskosten als immer höhere Opportuni schaftlich und nachhaltig ist, bedarf einer inten tätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohn- siven Auseinandersetzung mit der Lage und dem leitbild vom frei stehenden Einfamilienhaus Zustand der Wohnung. Risiken bestehen, wenn zugunsten einer stadtnahen Wohnung weiter sich die Finanzierung als nicht nachhaltig erweist. abnehmen wird, auch wenn Homeoffice zukünftig eine größere Rolle in einigen Branchen erleben Durch die Covid-19-Pandemie wird es kurz- bis wird. Angesichts historisch niedriger Bauzinsen mittelfristig zu Gegenwind auf dem Immobilien sehen vor allem Investoren, aber auch Eigen- markt kommen. Wohnungsinvestments werden nutzer Wohnimmobilien gerade in wirtschaftlich jedoch weniger stark betroffen sein als die anderen starken Städten wie München als vergleichsweise Assetklassen – gewohnt wird immer. Es kann sichere Anlagemöglichkeit. Dies erklärt die deut- davon ausgegangen werden, dass der Makrostand lich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern. ort München seine Position als teuerster Standort Deutschlands weiterhin behaupten wird. Dem versucht die Stadt mit dem größten Woh- nungsbauprogramm Deutschlands zu begegnen. Blick vom Projekt „Schwabinger Tor‟
28 M A R K T für Mietwohnungen in München l l l Mietpreisentwicklung und -prognose in München Starke Nachfrage nach Mietwohnungen Gemäß Prognose ist ab 2023 wieder mit einer Die jüngere Vergangenheit hat auch die Mieten am deutlich positiven Dynamik zu rechnen. Für das Münchner Wohnimmobilienmarkt deutlich nach Jahr 2024 kann im Bestand mit Mietpreisen in oben getrieben. Angesichts geringer Bautätigkeit, Höhe von 18,40 €|m2 im Durchschnitt bzw. 29,90 € |m 2 einer unterdurchschnittlichen Eigentümerquote in im Maximum gerechnet werden. Die Erstbezugs München und eines weiteren Anstiegs der Haushalts mieten liegen mit 21,10 € |m 2 im Durchschnitt und zahlen wird es auch zukünftig zu einer anhaltend 31,00 € |m 2 für das Spitzensegment leicht darüber. starken Nachfrage nach Mietwohnungen kommen. In ausgewählten Lagen und bei besonderen Die Entwicklung der Mietpreise sowohl im Bestand Objekten können auch zukünftig noch deutlich als auch im Neubau wird sich aufgrund der Corona- höhere Mieten erzielt werden. Auch bei der Pandemie vorerst stabilisieren. Während Kaufpreise Wiedervermietung kann in bestimmten Lagen in den Gegenwind eines leicht steigenden Zinsniveaus den nächsten Jahren mit sogenannten Lieb zu spüren bekommen werden, wird der weiter- haberobjekten gerechnet werden, in denen die hin vorhandene Bedarf in den gefragten Städten die Spitzenmieten voraussichtlich deutlich über Mieten stützen. schritten werden. Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen Positive Entwicklung der Bestandsmieten in tigen Qualitäten vergleichsweise erschwinglich. den Münchner Wohnlagen Die höchsten Durchschnittsmieten wurden mit Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts 21,00 € |m 2 im Zentrum und mit 20,20 € |m 2 am mieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen Englischen Garten erzielt. Auch in Schwabing | an. Die stärksten Steigerungsraten der betrachteten Maxvorstadt, Haidhausen | Au, Nymphenburg, Wohnlagen sind dabei mit 64 % im Zentrum und Neuhausen, Altbogenhausen | Herzogpark und im in Neuhausen verzeichnet worden. Aber auch in Alt- Westend lag die Durchschnittsmiete bei mehr bogenhausen | Herzogpark, Haidhausen | Au, Laim, als 18,00 € |m 2. Schwabing | Maxvorstadt und im Westend stiegen Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete die Mieten um mehr als 55 %. im Bestand lagen 2019 in den Wohnlagen etwa Generell zeigte sich, gestaffelt nach der durch- 9,00 bis 13,70 € |m 2, dies war auf die Lage bei gleicher schnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den Objektqualität zurückzuführen. ausgewählten Wohnlagen die höchsten Mieten In 2020 | 21 wurde in den zentralen Münchner erzielt wurden. Lediglich in Laim und in Solln lag Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen im die durchschnittliche Miete mit 16,80 € |m 2 bzw. Münchner Süden als Folge der Covid-19-Pandemie 16,70 € |m 2 unterhalb der Schwellenwerte anderer eine Stabilisierung der Mietpreise festgestellt. Münchner Wohnlagen. Damit waren diese Teil Mittelfristig kann jedoch wieder mit einer gedämpf- räume genauso wie Harlaching trotz ihrer vielfäl- ten Entwicklungsdynamik gerechnet werden.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 29 WO H N U N GSM A R K T MÜNCHEN 2021 | 2022 MIETWOHNUNGEN Feldmoching | Harthof | Am Hart Freimann Allach | Lerchenau | Fasanerie Untermenzing Milbertshofen Moosach Engl. Garten Daglfing | Johanneskirchen Aubing Schwabing | Oberföhring | Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking | Denning Pasing | Altbogenhausen | Obermenzing Herzogpark Laim Westend Zentrum Haidhausen | Au Riem Berg am Laim Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering | Ø Mietwohnungen Bestand Waldperlach in € | m2 Perlach zwei über 20 Harlaching drei 19 bis unter 20 Fürstenried | drei 18 bis unter 19 Forstenried acht 17 bis unter 18 Solln acht 16 bis unter 17 sechs unter 16 Quelle: © bulwiengesa AG 2021 Durchschnittspreise in € | m2 für Mietwohnungen in München, 2009–2024 23, 21, Neubau rd. 21,2 19, Bestand rd. 18,4 17, 15, 13, Prognose- 11, werte ab 2021 9, Quelle: RIWIS 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
30 MARK T für Miet wohnungen in München Mietpreise für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020 WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND HAIDHAUSEN | AU 15,10 19,50 24,80 56 % ↗ LAIM 12,80 16,80 24,60 60 % ↑ NEUHAUSEN 13,50 18,50 24,50 64 % ↑ SCHWABING | MAXVORSTADT 14,20 19,70 27,20 60 % ↑ WESTEND 15,00 20,70 24,30 59 % ↗ ZENTRUM 18,00 23,80 32,00 64 % ↑ ALTBOGENH. | HERZOGPARK 16,30 21,70 29,00 61 % ↑ ENGLISCHER GARTEN 17,00 20,20 26,00 53 % ↗ NYMPHENBURG 16,50 22,50 29,00 53 % ↗ HARLACHING 13,90 17,60 24,00 54 % ↗ SOLLN 13,20 16,70 24,30 45 % ↗ Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS Überdurchschnittliche Neubaumieten in 20,00 € |m 2 liegen, haben die Mietpreise in Solln zentralen Wohnlagen und im Münchner Süden diesen Grenzwert noch nicht überschritten. Die Durchschnittsmieten im Neubau stiegen zwischen 2010 und 2020 in allen Wohnlagen. Die Zwischen der Spitzen- und der Minimummiete höchsten Preissteigerungen in den ausgewähl- lagen innerhalb der Wohnlagen meist etwa 8,00 ten Wohnlagen konnten mit 72 % in Haidhausen | bis 14,00 € |m 2, dies ist auf Lagequalitäten Au und 70 % im Zentrum verzeichnet werden. zurückzuführen. Es zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnitt Im Jahr 2021 kam es, bedingt durch die Corona- lichen Mietpreis im Neubau, dass in den zentralen Pandemie, in ausgewählten Wohnlagen zu einer Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt wurden. Stabilisierung der Mietpreise. Im Zuge der ins Ausnahmen waren auch hier die Wohnlage Laim gesamt positiven Marktaussichten für München und das Westend, die verhältnismäßig günstig werden in allen Wohnlagen mittelfristig jedoch waren. An der Spitze standen das Zentrum mit wieder steigende Mieten sowohl im Neubau als 23,80 € |m 2 und der Teilraum Englischer Garten auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten mit 23,00 € |m . Während die durchschnittlichen 2 nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Mieten in Harlaching mittlerweile deutlich über Varianz aufweisen.
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