MARKTBERICHT: WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22 - verkaufen vermieten beraten bewerten investieren - www.bunz-co.de

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MARK TBERICHT:
WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22
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„Mit uns arbeiten Sie nicht mit dem
  größten Immobilienmakler der Branche,
  sicherlich aber mit einem der besten.“
 Philipp Bunz
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    V O R W O R T

    Die bayerische Landeshauptstadt München ist ein national und international gefragter
    Wohnstandort, der sowohl durch stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen als auch durch
    einen überdurchschnittlich hohen Freizeit- und Erholungswert besticht.

    S
             eit Jahren liegt die Stadt im Lebens-         für die Zukunft wird ein anhaltendes Wachstum,
             qualitätsranking von Mercer auf einem         jedoch mit geringerer Dynamik, prognostiziert. Ein
             der Top-Plätze, 2020 hinter Wien und          weiterer wichtiger Faktor für den anhaltend hohen
             Zürich auf Platz drei. Damit wird München     Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt ist die
    zum wiederholten Mal die höchste Lebensquali-          Entwicklung der Haushaltszahlen. Bereits heute
    tät innerhalb Deutschlands attestiert. Neben dem       entfallen mehr als 80 % auf Ein- und Zweiperso­nen­
    pittoresken Stadtbild mit vielen Sehenswürdig­         haushalte und auch in Zukunft wird von einem
    keiten und den vielfältigen Grünflächen innerhalb      anhaltenden Trend der Verkleinerung von Haus­hal­
    der Stadt, prägt zudem die lebendige und inter­        ten ausgegangen.
    national angesehene Kunstund Kulturszene das
    positive Image der Stadt. Auch das Umland mit          Die hohe Nachfrage, der geringe Leerstand,
    seinen reizvollen Landschaften, der großen Zahl        knappe Flächen und eine nicht ausreichende Neu­-
    an Badeseen und den authentischen Dörfern              bautätigkeit haben in den letzten Jahren zu deut­
    und Städten bietet vielfältige Freizeit- und Erho­     lichen Anstiegen der Kaufpreise für Eigentums­
    lungsmöglichkeiten. Zudem besticht München             wohnungen geführt, zwischen 2020 und 2021 war
    durch die Nähe zu den Alpen, die mit dem Auto in       eine Zunahme um 8 % zu verzeichnen. Etwas
    rund einer Stunde zu erreichen sind.                   abgeschwächt konnte dieser Trend auch bei den
                                                           Mietpreisen beobachtet werden.
    Mit acht Dax-Konzernen, vielen High-Tech-Unter­
    nehmen und einem breiten Branchenmix aus               Hat die Corona-Krise Auswirkungen auf
    Automobilindustrie, Biotechnologie, Informations-      die Immobilienpreise?
    und Kommunikationstechnologie und Finanz­              Die Immobilienbranche ist nur in wenigen Teil­-
    dienstleistungen, ist die Stadt zudem wichtiger        märk­ten betroffen. Dazu gehören vor allem
    wirtschaftlicher Wachstumsmotor – nicht nur            Einzelhan­dels- und Hotelimmobilien, teilweise
    innerhalb Bayerns und Deutschlands, sondern            auch Büroimmobilien.
    auch auf europäischer und internationaler Ebene.       Weiterhin ungebrochen ist die Nachfrage nach
    Folglich hat die Stadt in den letzten Jahren viele     Wohn­immobilien. Die Preise in München und dem
    Menschen aus aller Welt angezogen.                     Münchner Umland lagen im 2. Quartal 2021 um
    Der positive Trend der letzten Jahre zeigt sich auch   durchschnittlich 6,1 % höher als im Vorjahres­quar-
    in der Entwicklung der Beschäftigten, alleine von      tal. Damit setzt sich der Trend steigender Wohn­immo-
    2020 auf 2021 nahm die Zahl um 23.000 auf knapp        bilienpreise trotz der Corona-Pandemie fort.
    900.000 Beschäftigte zu. München ist in den letzten    Lediglich eine Veränderung im Nachfrageverhalten
    Jahren rasant gewachsen, Ende 2020 lag die Zahl        ist festzustellen. Das Wohnen im Umland wird
    der Einwohner bei rund 1,47 Mio. Damit ist die         immer beliebter, sofern eine gute Anbindung und
    Einwohnerzahl in den letzten zehn Jahren, bedingt      Infrastruktur vorhanden sind. Neben der Tendenz
    vor allem durch Bildungswanderung, arbeitsplatz-       zum „Wohnen im Grünen“ nimmt auch das Thema
    bedingte Zuwanderung und ein natürliches Bevöl­        Homeoffice eine immer wichtigere Rolle bei den
    kerungswachstum, um ca. 11 % gestiegen. Auch           Suchkriterien ein.
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M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2   3

Dieser Marktbericht bietet Ihnen einen Einblick      profitieren, erläutere ich Ihnen gerne in einem
in den Wohnungsmarkt 2021| 2022 und nimmt neben      persönlichen Gespräch.
gesamtstädtischen Kennzahlen ausgewählte
Wohnlagen detaillierter in den Blick. Betrachtet     Lassen Sie sich gut beraten.
werden neben dem Wohnungsmarkt (Eigentum
und Miete), auch der Markt für Häuser und Grund­
stücke. Wirtschaftliche und|oder immobilien­
wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Pande-
mie, über die wir aktuell Kenntnis haben, sind
mit Datum der Veröffentlichung des Marktberichts
berücksichtigt. Etwaige Auswirkungen darüber
hinaus, die sich in Folge noch ergeben können,       Philipp Bunz
sind mit Datum der Veröffentlichung nicht            Dipl.-Immobilienökonom [ADI]
                                                     Sachverständiger für Immobilienbewertung
berücksichtigt.                                      Kfm. der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

Wie Sie als potenzieller Käufer bzw. Verkäufer von
unseren herausragenden Dienstleistungen
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4   I N H A LT

6   DE R I MM O B I LI E NM A R K T

44  D I E R A HME N BE D I N GU N G E N

56  I H R PA R TN E R
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        INHALT
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      VORWOR T

 6		 DER IMMOBILIENMARK T
 8		 KE Y FAC TS Wohnungsmarkt München
 8		  München im Vergleich der A-Städte
10		  Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München
11		  Münchner Wohnlagen
11		  . Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und
         in ausgewählten Wohnlagen am Münchner Stadtrand
 12		 . Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen
 14		Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den
      zentralen Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching
 15		 Besonderheiten sanierter Altbauten in München

16		MARK T für Eigentumswohnungen in München
16		    Kaufpreisentwicklung und -prognose in München
18		    Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
22		    Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen
26		    . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen
26		    . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung
27		    Outlook Eigentumswohnungsmarkt München

28		MARK T für Mietwohnungen in München
28		    Mietpreisentwicklung und -prognose in München
28		    Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
33		    Mietwohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen
36		    . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen
37		    . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung
37		    Outlook Mietwohnungsmarkt München

38		MARK T für Einfamilienhäuser in München
43		VERVIELFACHER für Mehrfamilienhäuser in München

44		 DIE R AHMENBEDINGUNGEN
46		GRUNDL AGEN soziodemografischer und ökonomischer
  		Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts München
46		 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens
47		 Wohn- und Freizeitwert Münchens
48		 Einwohner und Haushalte

50		ZIELGRUPPENANALYSE
50		 Charakteristik der Wohnungsinteressenten
54		 Kurzcharakteristik der Microm Geo Milieus®

56		 IHR PARTNER
58		 BUNZ & CO. Immobilien
 58		 Wofür steht BUNZ & CO.?
 60		 Kundenstimmen & Standorte

62      IMMOBILIENBE WER TUNG
 62		 Jede Immobilie ein Unikat

64      BUNZ & CO. R ATGEBER
 64		 Broschüren: Marktberichte Wohnimmobilien 2021 | 2022 und Vermietungsratgeber
 65		 Broschüren: Immo - Guides
 65		 Impressum
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    D E R
    I M M O B
    M A R K T
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I L I E N -
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        K E Y                   F A C T S
        Wohnungsmark t München

l l l   München im Vergleich der A-Städte

        München – einer der begehrtesten Wohnorte                 Wohn­im­mo­bilien­markt insbesondere in den

        M
        unter den deutschen A-Städten                             Jahren nach 2011 eine höhere Dynamik. Der
                                                                  Bulwiengesa-Immobilien­index Wohnen repräsen-
                          ünchen gehört aufgrund seiner           tiert die Preisentwicklung von Eigentums- und
                          positiven wirtschaftlichen Rahmen­      Mietwoh­nungen, Reihen­häusern sowie von Ein­fa­
                          bedingungen und dem gleichzeitig        mi­lien­hausgrundstücken. Besonders prägend
                          hohen Freizeitwert zu den gefrag-       für die Marktsituation in München ist die Verknap­
        ­testen Wohnstandorten Deutschlands. Selbst im            pung der Flächen­a nge­bote mit der Folge einer
        Vergleich mit den anderen deutschen Immo­bilien­          über­durchschnittlichen Steigerung der
        hoch­bur­gen [Berlin, Düsseldorf, Frankfurt | Main,       Grundstücks­preise. Zudem stiegen die Preise für
        Hamburg, Köln und Stuttgart] zeigt der Münchner           Reihen­häuser überproportional stark.

        Bulwiengesa-Immobilienindex Wohnen München versus A-Städte
        300
              Indexpunkte [1990 = 100]                                                                     München
        280
                                                                                                           rd. 287
        240
        240
                                                                                                           A-Städte
        220                                                                                                rd. 232
        200
        180
        160
        140
        120
        100                                                                                                Quelle: RIWIS

               2010      2011       2012   2013   2014    2015   2016   2017     2018    2019      2012
                                                                                                 2012

        Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Wohnungs­             5.960 Wohneinheiten pro Jahr deutlich. Dem
        markt von einem knappen Angebot insbesondere              begegnet die Stadt durch die Schaffung entspre-
        im unteren und mittleren Preissegment geprägt.            chender Angebote [München-Modell, einkom­mens­
        Bulwiengesa prognostiziert für die Landeshaupt-           orien­t ierte Förderung] und dem bundesweit
        stadt eine Steigerung der Wohnraumnachfrage               größten kommunalen Wohnungsbauprogramm.
        [inkl. Nachholbedarf] von ca. 215.600 Wohnein­
        heiten bis 2030 oder knapp 18.000 Wohneinheiten           Aktuell werden Angebote im Stadtgebiet ins­
        pro Jahr. Wird der Nachholbedarf außen vor ge­las-        besondere in großen Entwicklungsarealen wie
        ­sen, bleibt eine Wohnraumnachfrage von ca.               Freiham bzw. den ehemaligen Kasernenarealen
        8.800 Wohneinheiten pro Jahr. Beide Werte überstei-       [u. a. Bayernkaserne, Luitpold-Kaserne, Prinz-Eugen-
        gen die Neubautätigkeit der letzten zehn Jahre mit        Kaserne] geschaffen.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2   9

                                                            MIETE
                                                       ER
                                                 V

                                                                T

High-End-Neubauwohnungen in Schwabing –
exklusiv vermietet durch BUNZ & CO. Immobilien
                                                   B
                                                       U
                                                           NZ & CO
                                                                .

Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungs­-                  Wohnungsmarkt jedoch durch überdurchschnitt-
bau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung.                   lich hochpreisige Projekte auf, bedingt durch die
So machte der Anteil der Eigennutzer vor der                    hohen Grundstückspreise in allen Münchner
Finanzkrise etwa 80 % des Gesamtmarktes aus.                    Wohnlagen.
Durch die Veränderungen des Kapitalmarktes und
fehlenden Anlagealternativen hat sich das Nach­                 Der Wohnungsleerstand in München lag laut des
frageverhalten deutlich geändert. Trotz geringer                von CBRE und Empirica herausgegebenen Leer­
Renditen wächst auch der Anteil ausländischer                   standsindex 2020 mit einer Leerstandsquote von
Kapitalanleger, da München im Vergleich zu                      0,2 % auf sehr niedrigem Niveau. Eine für den
anderen europäischen Märkten verhältnismäßig                    Wohnungsmarkt notwendige Mobilitätsreserve ist
„günstig“ ist. Im nationalen Vergleich fällt der                damit kaum gegeben.
10    K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n

l l l   Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München

        Baufertigstellungen steigen weiter                                2011 bis 2020 durchschnittlich 22 %. Die Gründe
        In München wurden seit 2010 jährlich durch-                       hierfür sind vielfältig und nicht immer klar
        schnittlich rund 5.960 Wohnungen fertiggestellt.                  zu identifizieren. Nicht nur die Auslastung des
        Diese waren allen Segmenten zuzuordnen                            Bauhauptgewerbes und der einhergehende
        [Miet-, Eigentumswohnungen in Mehrfamilien­                       Fachkräftemangel führen zu Bauverzögerungen.
        häusern und Häuser], wobei häufig die Fertigstel­-                Des Weiteren lassen Bauherren Grundstücke
        lung von Eigentumswohnungen deutlich überwog.                     bewusst brachliegen, um auf steigende Mieten
        Zur Deckung der hohen Nachfrage hat München                       und Preise zu spekulieren. Zu einem weiteren
        das ehrgeizigste Wohnungsbauprogramm in                           Überhang führen Genehmigungen, die durch eine
        Deutschland aufgelegt. Die Stadt strebt den Neubau                Änderung der Nutzung nicht umgesetzt werden
        von 8.500 Wohnungen pro Jahr an, dieses Ziel                      konnten. Bei Anforderung einer weiteren Geneh­
        wurde 2019 erstmals erreicht.                                     migung wird die vorherige nicht automatisch
                                                                          gelöscht und wird somit mehrfach aufgeführt.
        Im Gegensatz zu den Baufertigstellungen hat
        die Zahl der Baugenehmigungen 2020 im Vergleich                   Ende 2020 gab es in der Stadt knapp 800.300 Woh­
        zum Vorjahr wieder abgenommen. Mit knapp                          nungen. Dies entsprach einer Steigerung von 7,1 %
        11.000 ausgestellten Genehmigungen verblieben                     seit 2011, während die Zunahme der Haus­halte
        diese jedoch auf einem sehr hohen Niveau.                         im gleichen Zeitraum bei 13,8 % lag. Der Druck auf
        Insgesamt betrug der Genehmigungsüberhang von                     den Wohnungsmarkt wächst folglich weiter.

           Wohnbauaktivität in München, 2011 bis 2020

                                             BAUGENEHMIGUNGEN               BAUFERTIGSTELLUNGEN
                 JAHR                                                                                         WOHNUNGS-
                                        Wohnungen in     davon in Mehr­   Wohnungen in       davon in Mehr­    BESTAND
                                        Wohn­g ebäuden   familienhäuser   Wohn­g ebäuden    familienhäusern

                  2011                          5.237        87 %             3.983             91 %             746.912

                  2012                          5.049        82 %             3.641             89 %             750.409

                  2013                          7.349        85 %             5.570             83 %             755.440

                  2014                          6.690        89 %             4.777             85 %             760.549

                  2015                          6.100        88 %             6.791             87 %             766.586

                  2016                          7.627        89 %             6.204             87 %             772.878

                  2017                          7.489        90 %             5.678             88 %             777.704

                  2018                          8.650        91 %             6.729             90 %             784.422

                  2019                        11.910         92 %             7.767             86 %             791.905

                  2020                        10.992         91 %             8.502             89 %             800.262

                     Ø                         7.709         88 %             5.964             87 %             + 7,1 %

        Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2            11

                                                                    Feldmoching | Harthof | Am Hart

                                                                                                                              Freimann

                                                                                 Lerchenau | Fasanerie

                                         Allach | Untermenzing

                                                                                                Milbertshofen
                                                                          Moosach

                                                                                                                   Englischer Garten
                                                                                                      Schwabing | Maxvorstadt                 Daglfing | Johanneskirchen
                             Aubing
                                                                                          Neuhausen
                                                                  Nymphenburg                                             Oberföhring | Englschalking | Denning
                                          Pasing | Obermenzing                                                     Altbogenhausen | Herzogpark
                                                                                             MÜNCHEN

                                                                          Laim             Westend                                                                 Riem
                                                                                                         Zentrum
                                                                                                                   Haidhausen | Au
                                                                                                                                     Berg am Laim

                                                                 Hadern                                                    Ramersdorf
                                                                                       Sendling                                                        Trudering | Waldperlach
                                                                                                         Giesing
                                                                                                                                            Perlach

                                                                                                      Harlaching
       Wohnlagen                                      Fürstenried | Forstenried

          sehr gut                                                                Solln
          gut bis sehr gut
          gut
          durchschnittlich bis gut
          durchschnittlich
          einfach bis durchschnittlich
          einfach

                                              0      1      2       3 km               Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, bulwiengesa AG

l l l l Münchner Wohnlagen

       Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und in ausgewählten
       Wohnlagen am Münchner Stadtrand

       Deutliche Preis- und Mietsteigerungen in allen                                  immer knapper werdenden Flächen in München
       Münchner Wohnlagen                                                              führte bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau
       Zu den begehrtesten Lagen im Münchner                                           demnach zu deutlichen Miet- und Preisstei­gerun­
       Stadtgebiet gehören seit jeher die Wohnlagen                                    gen in allen Münchner Wohnlagen.
       Altbogenhausen | Herzogpark, Zentrum
       [Altstadt-Lehel | Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt],                                Laim, Sendling und Giesing zählten bislang
       Nymphenburg und Englischer Garten.                                              zu den noch verhältnismäßig günstigeren der
       Auch Schwabing | Maxvorstadt, Haidhausen | Au                                   zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind
       und Neuhausen haben sich zu äußerst belieb­-                                    auch hier gerade in den letzten Jahren deutliche
       ten Wohnlagen entwickelt. Zu den exklusivsten                                   Aufwertungsprozesse durch Sanierungen und
       Wohnlagen im Münchner Süden gehören                                             den Neubau hochwertiger Wohnungen in Gang
       zudem die Stadtbezirksteile Solln und Harlaching.                               gesetzt worden. Insbesondere das Westend
                                                                                       fand durch die Sanierung von Altbauten steigende
       Der Druck auf den Wohnungsmarkt führte                                          Beliebtheit. Die Qualität der Bausubstanz ist
       jedoch dazu, dass sich die starke Nachfrage nach                                innerhalb des Viertels jedoch nach wie vor sehr
       Wohnraum auf das gesamte Stadtgebiet über-                                      heterogen, auch wenn bereits einige Luxus­
       trägt. Die zu geringe Bautätigkeit bei gleichzeitig                             wohnprojekte realisiert wurden.
12   K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n

     Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen

     Urbanität als wichtiger Standortfaktor                 Schwabing | Maxvorstadt besteht aus Schwabing-
     Im Zentrum Münchens, bestehend aus den Stadt­          West, dem südlichen Teil des Stadtbezirks
     bezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvor­stadt-­         Schwabing-Freimann und der Maxvorstadt. Die
     Isarvorstadt, ist eine sehr heterogene Struktur        Maxvorstadt ist Zentrum des klassizistischen
     anzutreffen: Die Altstadt zeichnet sich durch          München. Erholung bietet der Alte Botanische
     touristische Infrastruktur, Einzelhandel, Büros,       Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen
     aber auch Wohnbevölkerung aus, während das             die Maxvorstadt, das Viertel der Dichter und Denker.
     Lehel durch prächtige historische Fassaden und         Die Universitäten sorgen für eine hohe Tages­-
     großbürgerliches Wohnen gekennzeichnet ist.            ­­bevölkerung und ein etabliertes Nachtleben.
     Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel         Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße
     in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt haben sich         zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als
     zum vielleicht beliebtesten Wohnquartier mit           Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing
     hohem Anteil an Gastronomie und Dienst­leistun­        auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche
     gen gewandelt. Die hohe bauliche Dichte sowie          Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-
     das Image als Mittelpunkt des Münchner Nacht­          Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das bedeu-
     lebens mit seiner schwul-lesbischen Szene machen       tendste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein
     den besonderen Reiz aus.                               diversifiziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe
                                                            zum Englischen Garten, die optimale Verkehrs­a n­
     Die Wohnlage Haidhausen | Au [Stadtbezirk              bindung und die kulturellen Einrichtungen begrün­
     Au-Haidhausen] entstand ursprünglich als dicht         den das sehr hohe Preisniveau.
     bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit. Die Wand­
     lung zum beliebten urbanen Viertel ist mittlerweile    Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks
     vollzogen. Das breite Kulturangebot [u. a. mit         Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiter­
     Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg]        viertel wandelte sich in den letzten Jahren in
     unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen | Au        ein teures „In-Viertel“. Der Rotkreuzplatz ist das
     für das kulturelle Stadtleben. Das Herzstück der Au    Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern
     bildet der quadratische Maria­hilfplatz rund um        sowie Cafés und Restaurants. Ein breites Kultur­
     die neugotische Mariahilf-Kirche.                      angebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen
                                                            und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung
     Altbogenhausen | Herzogpark ist die exklusivste        nicht nur aus dem Viertel an.
     Wohnlage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an
     die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative        Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadt­
     historische bzw. Jugendstil-Fassaden, frei stehende    bezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das Schloss
     Villen im Neu- und Altbau, die von Botschaftern,       Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der
     Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und             Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und
     Medien­stars bewohnt und genutzt werden, sowie         Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von
     hohe Gartenmauern charakterisieren diesen              Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsen­
     Teilraum.                                              tatives, großbürgerliches Villenviertel vom
                                                            Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei vielen als
     Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräu-      die beste Wohnlage Münchens.
     mig und ein Teil des Stadtbezirks Schwabing-
     Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft,     Laim ist geprägt durch Einfamilienhäuser, Villen­
     zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschau­liche    kolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemein-
     Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen         nützigen mehrgeschossigen Wohnblocks. Als ehe-
     Garten und die großzügige Durch­grü­nung der Gärten    maliges Arbeiterviertel zeichnet es sich heute durch
     und Freiflächen sind charakteristisch.                 eine breit gemischte Bewohner­struktur aus. Nahver-
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2   13

sorgung wird an der Fürsten­r ieder Straße angeboten.          zeichnen sich, anders als die zentralen Wohnlagen,
Das Westend im Stadtbezirk Schwanthalerhöhe ist                vor allem durch die naturnahe und ruhige Lage
eines der Viertel Münchens mit höchster Urbanität.             aus. Die Bebauungsstruktur ist deutlich aufgelocker-
Viele verschiedene Nationen und soziale Schichten              ter und kleinteiliger. In den letzten Jahren sind
wohnen in den das Stadtbild bestim­menden Genos­               jedoch auch in diesen Stadtteilen vielfältige Nachver­
senschaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das                 dichtungsmaßnahmen durchgeführt worden,
alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist              die attraktives und modernes Wohnen von höchster
durch die Verlagerung der Messe München nach                   Qualität geschaffen haben.
Riem frei geworden und wurde vor einigen Jahren
neu bebaut. Das Westend ist eines der Viertel in               Solln, der südlichste Stadtteil Münchens, besteht
München, das aktuell den größten Aufwertungs­                  hauptsächlich aus dem unter Denkmalschutz
prozess durch Gentrifizierung erfährt.                         stehenden historischen Dorfkern und exklusiven
                                                               Villenkolonien. Daneben wurde in den 1960er-
Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urbanität            und 1970er-Jahren die Parkstadt Solln eine für die
ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle verfügen über           Epoche typische Großwohnsiedlung gebaut. Die
einen mehr oder weniger hohen und attraktiven                  Nähe zum Forstenrieder Park und zur Isar sorgen
Altbaubestand, der vor allem in den innerstädtischen           für ein vielfältiges Naherholungsangebot.
Lagen Potenzial für Liebhaber­preise bietet. Aufwer­
tungsprozesse durch Gentri­fizierung sind Ursache              Auch Harlaching ist durch Villenkolonien und
für die überwiegend hohen Preisniveaus und ver-                hochwertige Ein- und Mehrfamilienhäuser mit
­stärken die positiven Preisentwicklungen.                     großzügigen Gärten geprägt. Das Viertel besticht
                                                               zudem durch die grüne Umgebung mit der Nähe zu
Vornehme Wohnlagen im Münchner Süden                           den renaturierten Isarauen, dem Perlacher Forst
Die exklusiven Wohnlagen im Münchner Süden                     und dem Tierpark Hellabrunn.

                                                            K AUF
                                                       ER
                                                 V

                                                                T

Bestlage Herzogpark: Design pur –
exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
                                                   B
                                                       U
                                                           NZ & CO
                                                                .
14   K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n

l l l   Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen
        Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching

        Projekte mit hochwertiger Ausstattung                                                  Die rechts stehende Tabelle zeigt eine Auswahl an
        und Architektur                                                                        geplanten bzw. in Bau befindlichen Wohnungs­pro­
        Derzeit finden sich in den zentralen Wohnlagen                                         jekten. In den zentralen Wohnlagen sind mitt­
        Münchens an vielen Stellen interessante und                                            lerweile Durch­schnittspreise von über 14.000 € |m 2
        hoch­wertige Wohnungsprojekte. Besonders viele                                         üblich. Auch im Mietwohnungsbau etabliert
        neue Eigentumswohnungen werden in den                                                  sich zunehmend ein Angebot, das mit hochwertigs-
        ­Wohn­lagen Schwabing | Maxvorstadt und Haid­                                          ter Archi­tektur, Ausstattungsqualität und Service­
        hausen | Au gebaut.                                                                    leistungen eine anspruchsvolle Klientel umwirbt.

                                   Milbertshofen

                                                                                                                              15

                                                                                                                            Englischer Garten

                                                                18
                                                                              13
                                                                                                      9
                                                                                   14
                                                 10
                                                                     Schwabing | Maxvorstadt
                     23
         Neuhausen
                                                                                   12

                                                                                                                                                            Oberföhring | Englschalking | Denning

                                                                                                                                            Altbogenhausen | Herzogpark

  24                                                                                    17
                                                           16

                                       11

                                                                                                                                                              1

                                            21
                                                                                               MÜNCHEN
        Wohnlagen
            sehr gut                                                     Zentrum
            gut bis sehr gut
            gut
            durchschnittlich bis gut
            durchschnittlich                                                                                              Haidhausen | Au
            einfach bis durchschnittlich
            einfach                                                                            20                                                                      Berg am Laim
            Eigentumswohnung                                                            19
            Mietwohnung

            unter 25 Wohnungen
            25 bis unter 50 Wohnungen
                                                                                                              2
            50 bis unter 150 Wohnungen                22
            über 150 Wohnungen                                                                                3 4–7
                                                                                                                      8

        0    0,2   0,4    0,6 km                                                                                                                        Ramersdorf
                                                                                                    Giesing
        ©O
          penStreetMap CC-BY-SA,
         bulwiengesa AG

        1   Zaubzer 29                                                  9   Wilhelmstraße 27                                       17   Türkenstraße 52–54
        2   Haus Mühlbach                                              10   The Hub Schwabing                                      18   Schwabinger Carré | Flair Schwabing
        3   Hoch der Isar                                              11   Artists                                                19   BAADER Glockenbach
        4   Wohnen am Nockherberg, Block 2                             12   ehemaliges Umspannwerk                                 20   Edition 14
        5   Wohnen am Nockherberg, Block 3                             13   Wohlfühl-Oase Fallmerayer Hof II                       21   Hermann-Lingg-Straße 4
        6   Wohnen am Nockherberg, Block 4                             14   H59                                                    22   Schlachthofgelände – Bereich Viehhof
        7   Wohnen am Nockherberg, NOC 2.4                             15   Luxemburger Straße | Stengelstraße                     23   Fasaneriestraße 14
        8   Wohnen am Nockherberg, Welfengarten                        16   Carl Rottmann                                          24   Renatastraße 20 a
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2      15

          Ausgewählte aktuelle Wohnungsprojekte in München

                                                              ANZAHL      WOHN-           Ø-KAUF- /              FERTIG-
          PROJEKT       TEILRAUM           INVESTOR
                                                               WHG.     FLÄCHE [m 2 ]   Ø-MIETPREIS*            STELLUNG

           Hoch der     Haidhausen           Becken
                                                              185 ETW      13.800           16.600                 IV | 2022
             Isar          | Au        Development GmbH

          Wohlfühl-                     Immoglob Woh-
             Oase    Schwabing |       nungs- und Gewer-
                                                              17 ETW        1.300           20.200                 I | 2021
         Fallmerayer Maxvorstadt       bebau Vermögens­
            Hof II                         treuhand

                        Schwabing |     pbm development
               H59                                            24 ETW        2.200           16.000                 I | 2021
                        Maxvorstadt          GmbH

        Schwabinger
                         Schwabing |      Metropolitan
        Carré II | Flair                                      74 MW         5.700           21,20                  I | 2020
                         Maxvorstadt      Firmengruppe
         Schwabing

           BAADER                       Heisig und Heisig
           Glocken-      Zentrum       Projektentwicklungs-   90 ETW        7.700           14.700                 II | 2021
             bach                          gesellschaft

                                        6B47 Real Estate
         Will No. 16    Harlaching                            28 ETW        3.600           15.300                 III | 2021
                                          Investors AG

          Söltlstr. |
                        Harlaching       L-Homes GmbH         36 ETW        2.500           10.800                 II | 2020
        Säbener Str.

        Sollair [Glo-                    HGW Bauträger
                           Solln                              20 ETW        2.400           8.200                  I | 2020
        ckenbecher]                         GmbH

         Hofgut Alt-                   Domino Haus- und
                           Solln                              45 ETW        4.500           9.500                  IV | 2020
         Solln 2. BA                   Grundbesitz GmbH

       * in Euro                                                                                            Quelle: bulwiengesa AG

l l l l Besonderheiten sanierter Altbauten in München

       Sanierte Altbauten entsprechen heutigem                     Sanierte Altbauten weisen eine Ausstat-
       Wohnbedürfnis                                               tung auf, die eine Nutzung entsprechend den
       Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke              heutigen Wohnbedürfnissen zulässt. Dazu
       im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch              zählen die Anpassung an heutige Energie­
       Bauten aus früheren Epochen wie der Gründerzeit             standards, um die Betriebskosten zu ver­
       oder dem Historismus unter diesen Begriff fallen.           ringern, und die Modernisierung der elektri-
       Häufig sind Altbauten durch eine repräsentative             schen Versorgung. Die Lage der Altbauquar-
       Bauweise geprägt, welche zunächst aus der auf-              tiere befindet sich in der Regel an urbanen
       wendigen Fassadengestaltung hervorgeht. Hinter              und infrastrukturell gut ausgebauten Orten,
       der Fassade befinden sich oftmals großzügige                das heißt im Altstadtkern und den angren­
       Räumlichkeiten mit hohen Decken, teils aufwen-              zenden Quartieren. Mit dem Wohngefühl „im
       dige Stuckverzierungen, Holzdielen oder Fisch­              Altbau leben“ geht damit auch „urbanes
       grätparkett sowie Flügeltüren und Kastenfenster.            Wohnen“ einher.
16

        M A R K T
        für Eigentumswohnungen in München

l l l   Kaufpreisentwicklung und -prognose in München

        Höchstes Kaufpreisniveau in Deutschland                        Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts­
        Der Münchner Wohnungsmarkt ist nach wie vor                    preise in München für Neubaueigentumswoh­nun­
        durch eine verhältnismäßig niedrige Bautätigkeit               gen um 134 % und im Bestand um 179 %. Zuletzt
        bei gleichzeitig immer knapper werdenden                       lagen sie bei durchschnittlich 9.000 € |m 2 im Neubau
        Flächen geprägt. In Verbindung mit dem anhaltend               sowie 7.800 € |m 2 im Bestand. In keiner anderen Stadt
        günstigen Zins- und Finanzierungsumfeld und                    Deutschlands ist das Kaufpreisniveau derart hoch.
        der geringeren Attraktivität alternativer Anlage­
        mög­lichkeiten führte dies als Folge der Finanz-               In den sehr guten Wohnlagen Münchens stiegen
        krise 2008 zu enormen Preis- und Mietsteige­r un­              die Preise für Eigentumswohnungen 2020 auf durch­
        gen. Dabei stiegen die Preise für Eigentumswoh­                schnittlich 17.000 € |m 2 im Neubau und 13.500 € |m 2
        nun­gen und entkoppelten sich von der Entwicklung              im Bestand. Für Objekte mit Alleinstellungs­merk­
        der Mietpreise, was entsprechend ein deutliches                malen konnten auch deutlich höhere Kaufpreise
        Absinken der Renditen nach sich zog. Zwar schätzen             erzielt werden.
        Kapitalanleger die positive Wertentwicklung und
        gute Vermietbarkeit von Wohnungen, jedoch wird                 Die seit Jahren ungebrochene Nachfrage nach
        die Nachhaltigkeit eines Investments aufgrund                  Wohnraum spiegelt sich in der Preisdynamik wider.
        der hohen Kaufpreisfaktoren zunehmend infrage                  Eine Verringerung des Drucks auf den Wohnungs­
        gestellt. Insgesamt besteht jedoch nach wie vor ein            markt ist aufgrund der im Kern positiven sozio­
        hohes Interesse für Wohnimmobilien in München.                 ökonomischen und wirtschaftlichen Faktoren

        Durchschnittspreise in € | m2 für Eigentumswohnungen in München, 2009–2024

        10.000
                                                                                                                        Neubau
         9.000
                                                                                                                        rd. 9.100
         8.000                                                                                                          Bestand
                                                                                                                        rd. 8.050
         7.000

         6.000

         5.000

         4.000

         3.000

         2.000                                                                                                          Quelle: RIWIS

                 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

        Wohnungspreise in €/m 2 Wohnfläche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 90 m 2 Wohnfläche und Standardaus-
        stattung; ab 2021 Prognosewerte
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2           17

                                                                                                                            K AUF
                                                                                                                       ER
                                                                                                                V

                                                                                                                                T
                                                        Klassik neu definiert in Bestlage Schwabing –
                                                        exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
                                                                                                                  B
                                                                                                                       U
                                                                                                                           NZ & CO
                                                                                                                                .

langfristig nicht zu erwarten. Kurzfristig führte    werden werden 2021 für ein vorzeitiges Ende
die Corona-Pandemie zu leichten Rückgängen bei       der hohen Wachstumsraten sorgen. Nicht nur bei
Verkäufen und Vermietungen. Unaufschiebbare          Privatkunden, sondern auch bei Projektent­w ick­
Wohnungswechsel lassen bald jedoch wieder stei­­-    lern stehen Verschiebungen von Investitionsent­
gende Transaktionen und Vermietungen erwarten.       scheidungen im Raum. Auch 2022 werden die
                                                     Folgen aus dem aktuellen Jahr noch spürbar sein.
In den letzten Jahren konnten Preisanstiege          Leicht steigende Zinsen bei verhaltenen Einkom­
durch das geringe Zinsniveau teilweise kompensiert   menssteigerungen werden in den kommenden
wer­den, was den Erwerb von Wohnraum noch            Jahren preisdämpfend wirken. Sowohl im Neubau
erschwinglich machte.                                als auch im Bestand stabilisieren sich die Preise
                                                     jedoch mittelfristig wieder und werden prognose-
Einkommensrückgänge und ein unsicheres Umfeld        gemäß schon 2023 über das Ausgangsniveau von
während bzw. als Folge der Covid-19-Pandemie         2019 steigen.
18    M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n

l l l   Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen

        In den zentralen Wohnlagen werden die                                                   und Har­laching lagen die durchschnittlichen
        höchsten Preise aufgerufen                                                              Kaufpreise bei 7.900 € |m 2 bzw. 8.200 € |m 2.
        Im Zeitraum 2010 bis 2020 sind die Durchschnitts­
        preise im Bestand in allen Münchner Wohnlagen                                           Zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen
        deutlich angestiegen. Die stärksten Steigerungen in                                     in den guten bis sehr guten Lagen [Max.] und den
        den zentralen Lagen konnten dabei mit 208 % in                                          durchschnittlichen Kaufpreisen in den eher
        Schwabing | Maxvorstadt und 188 % im Zentrum                                            einfachen Lagen [Min.] im Bestand lagen zwischen
        verzeichnet werden.                                                                     4.000 und knapp 11.000 € |m 2, was auf den Mikro­
                                                                                                standort bei gleicher Objektqualität zurückzufüh-
        Generell zeigt sich, gestaffelt nach den durch-                                         ren ist. Besonders groß sind die Preisspannen
        schnittlichen Kaufpreisen im Bestand, dass in den                                       in Schwabing | Maxvorstadt sowie im Zentrum.
        zentralen Wohnlagen und in den exklusiven
        Wohnlagen im Münchner Süden die höchsten                                                Für 2022 wird in den zentralen Münchner
        Kaufpreise erzielt wurden. Der höchste durch-                                           Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen
        schnittliche Kaufpreis ist im Zentrum mit 11.800 € |m 2                                 im Münchner Süden aufgrund der Corona-
        aufgerufen worden, aber auch am Englischen                                              Pandemie mit einem Nachgeben der dynamischen
        Garten, in Altbogenhausen | Herzogpark, Haid­­-                                         Wachstumsraten auf dem Immobilienmarkt
        hau­sen | Au, Nymphenburg, Schwabing | Maxvor-                                          gerechnet. In den beliebten Münchner Wohnlagen
        stadt und im Westend lagen die Preise im Durch­                                         kann aber weiterhin mit steigenden Bestands­
        schnitt bei 8.800 € |m 2 und darüber. In Solln                                          preisen gerechnet werden.

        WO H N U N GSM A R K T
        MÜNCHEN 2021 | 2022
        ETW BESTAND                                                  Feldmoching | Harthof | Am Hart

                                                                                                                          Freimann

                                           Allach |                         Lerchenau | Fasanerie
                                        Untermenzing

                                                                                                Milbertshofen
                                                                        Moosach                                               Engl.
                                                                                                                              Garten
                                                                                                                                                      Daglfing |
                                                                                                                                                   Johanneskirchen
                            Aubing
                                                                                                    Schwabing |                  Oberföhring |
                                                             Nymphenburg            Neuhausen       Maxvorstadt                  Englschalking |
                                                                                                                                   Denning
                                                Pasing |
                                                                                                                         Altbogenhausen |
                                              Obermenzing
                                                                                                                            Herzogpark

                                                                     Laim           Westend
                                                                                                    Zentrum          Haidhausen | Au                           Riem
                                                                                                                                 Berg am Laim

        Ø	Kaufpreis ETW Bestand                            Hadern                   Sendling             Giesing        Ramersdorf                         Trudering |
                                                                                                                                                            Waldperlach
             in € | m   2

              drei   über 10.000                                                                                                       Perlach
              drei   9.000 bis unter 10.000                                                         Harlaching
              drei   8.000 bis unter 9.000             Fürstenried |
                                                       Forstenried
             zehn    7.000 bis unter 8.000
                                                                            Solln
             zehn    6.000 bis unter 7.000
             eine    unter 8.000                                                                                Quelle: © bulwiengesa AG 2021
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2      19

  Kaufpreis für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020

  WOHNLAGE                                  MIN.        Ø         MAX.       ENTWICKLUNG 2010–2020                    TREND

  HAIDHAUSEN | AU                           5.100      9.500      15.000                 171 %                            ↑

  LAIM                                      5.300      6.900       9.100                 156 %                            ↑

  NEUHAUSEN                                 6.100      8.400      14.500                 151 %                            ↑

  SCHWABING | MAXVORSTADT                   5.600      9.700      16.500                 208 %                            ↑

  WESTEND                                   6.000      8.800      10.200                 171 %                            ↑

  ZENTRUM                                   7.200    11.800       18.000                 188 %                            ↑

  ALTBOGENH. | HERZOGPARK                   5.600    10.000       14.500                 178 %                            ↑

  ENGLISCHER GARTEN                         7.800    10.000       14.000                 115 %                            ↗

  NYMPHENBURG                               7.000      9.100      12.600                 149 %                            ↗

  HARLACHING                                5.800      8.200      10.200                 134 %                            ↗

  SOLLN                                     4.600      7.900      10.800                 159 %                            ↑

Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten.                       Quelle: RIWIS

Der positive Trend umfasst auch das                            mit 9.400 € | m2 bzw. 10.700 € | m2 noch deutlich
Neubausegment                                                  erschwinglicher.
Die Durchschnittspreise im Neubau sind im
Zeitraum 2010 bis 2020 in allen Wohnlagen stark                Zwischen den Maximum- und den Minimum­
angestiegen. Die stärksten Anstiege sind mit                   preisen innerhalb der Wohnlagen lagen meist etwa
262 % in Schwabing | Maxvorstadt, 213 % im Zentrum             4.000 bis 9.500 € |m 2, dies war auf die jeweiligen
und 204 % in Neuhausen zu verzeichnen, aber                    Mikrostandort- und Ausstattungsqualitäten zurück­
auch die Wohnlagen Altbogenhausen | Herzogpark,                zuführen. Besonders groß waren die Preisspannen
Haidhausen | Au, Harlaching, Laim und das                      im Zentrum und in Neuhausen.
Westend weisen Preissteigerungen von 140 % und
mehr auf.                                                      In den letzten zehn Jahren waren in allen Münchner
                                                               Stadtteilen deutliche Preissteigerungen für
Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durch-                Eigentumswohnungen im Neubau und im Bestand
schnittlichen Kaufpreis im Neubau, dass in den                 zu beobachten. Gleichzeitig variierten die Wachs­
zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise                    tumsraten in den einzelnen Teilräumen deutlich.
erzielt wurden. An der Spitze stand hier mit                   Dieser Trend wird auch in Zukunft weiter zu beo­b ­
14.700 € |m 2 das Münchner Zentrum, aber auch im               achten sein. 2022 werden im Neubausegment in
Teilraum Altbogenhausen | Herzogpark wurden                    allen Wohnlagen Auswirkungen der Corona-
Durchschnittspreise von 14.300 € |m erreicht. Im
                                        2
                                                               Pandemie zu verzeichnen sein, mittelfristig kann
Vergleich dazu waren die durchschnittlichen                    aber auch hier wieder mit einer positiven, wenn
Kaufpreise für Neubauwohnungen in den vorneh-                  auch abgeschwächten Entwicklungsdynamik
men Stadtbezirksteilen Solln und Harlaching                    gerechnet werden.
20   M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n

     WO H N U N GSM A R K T
     MÜNCHEN 2021 | 2022
     ETW NEUBAU
                                                                Feldmoching | Harthof | Am Hart

                                                                                                                    Freimann

                                        Allach |                       Lerchenau | Fasanerie
                                     Untermenzing

                                                                                           Milbertshofen
                                                                    Moosach                                             Engl.
                                                                                                                        Garten
                                                                                                                                                  Daglfing |
                                                                                                                                               Johanneskirchen
                      Aubing
                                                                                               Schwabing |                 Oberföhring |
                                                         Nymphenburg           Neuhausen       Maxvorstadt                 Englschalking |
                                                                                                                             Denning
                                          Pasing |
                                                                                                                   Altbogenhausen |
                                        Obermenzing
                                                                                                                      Herzogpark

                                                                Laim           Westend
                                                                                               Zentrum         Haidhausen | Au                              Riem
                                                                                                                           Berg am Laim

                                                       Hadern                   Sendling             Giesing       Ramersdorf                            Trudering |
     Ø	Kaufpreis ETW Bestand                                                                                                                            Waldperlach

          in € | m2
                                                                                                                                 Perlach
             fünf   über 12.000
                                                                                               Harlaching
             eine   11.000 bis unter 12.000         Fürstenried |
            zwei    10.000 bis unter 11.000         Forstenried
          sieben    9.000 bis unter 10.000                             Solln
            zehn    8.000 bis unter 9.000
             fünf   unter 8.000                                                                     Quelle: © bulwiengesa AG 2021

                                                                                                                                                K AUF
                                                                                                                                           ER
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                                                                                                                                                     T

     At its best: Terrassenwohnung im Lehel – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
                                                                                                                                       B
                                                                                                                                           U
                                                                                                                                               NZ & CO
                                                                                                                                                     .
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2      21

                                                                K AUF
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Diverse Neubauwohnungen am Englischen Garten –
exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
                                                       B
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                                                                    .

  Kaufpreis für Neubauwohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020

  WOHNLAGE                                MIN.             Ø             MAX.     ENTWICKLUNG 2010–2020               TREND

  HAIDHAUSEN | AU                         9.700      12.000              17.000           167 %                           ↑

  LAIM                                    6.600        7.700             10.300           148 %                           ↗

  NEUHAUSEN                               7.650      10.500              16.800           204 %                           ↑

  SCHWABING | MAXVORSTADT                 9.600      13.200              18.500           262 %                           ↑

  WESTEND                                 8.000       9.100              10.300           140 %                           ↗

  ZENTRUM                                11.000      14.700              20.500           213 %                           ↑

  ALTBOGENH. | HERZOGPARK                12.500      14.300              17.500           198 %                           ↑

  ENGLISCHER GARTEN                       9.000      13.000              17.000           120 %                           ↗

  NYMPHENBURG                             8.300      11.000              15.600           100 %                           ↗

  HARLACHING                              8.900      10.700              13.200           148 %                           ↗

  SOLLN                                   7.300        9.400             11.500           124 %                           ↗

Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten.                       Quelle: RIWIS
22    M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n

l l l   Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen

        Insgesamt dominieren Wohnungen mit                                                      mit durchschnittlich 42 m2] und gleichzeitig
        2,5 bis 3 Zimmern                                                                       eine überdurchschnittliche Zahl an großen Wohn­­-
        Die 2020 angebotenen Eigentumswohnungen                                                 einheiten [insg. 53 % der Wohnungen haben
        wiesen in den ausgewählten Wohnlagen durch-                                             mehr als 3,5 Zimmer] zu verzeichnen.
        schnittlich eine Fläche von 88 m2 auf. Dabei                                            Einen hohen Anteil an 1-Zimmer-Wohnungen
        dominierten Eigentumswohnungen mit 2,5 bis                                              gab es zudem in Haidhausen | Au [mittlere Wohn­
        3 Zimmern und einer Größe von 60 bis 150 m                                2
                                                                                                fläche 29 m2], und auch in Schwabing | Maxvor-
        [31 %] sowie 1,5- bis 2–Zimmer-Wohnungen mit                                            stadt waren mehr als ein Fünftel der angebotenen
        40 bis 95 m2 Wohnfläche [26 %].                                                         Eigentumswohnungen diesem Segment zuzuord-
        Die Wohnlage Englischer Garten wich von                                                 nen [durchschnittlich 34 m2 Wohnfläche].
        diesem Trend ab, hier war ein großer Anteil an                                          Einen überproportional hohen Anteil großer Woh-
        kleinen 100
                Wohnungen
                    %     [29 % 1-Zimmer-Wohnungen                                              nungen wies neben der Wohnlage Englischer

                   80 %
        Wohnungsgröße der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020

        100 %      60 %

         80 %      40 %

         60 %      20 %

         40 %             0

         20 %

            0
                   ALLE

                              HAIDHAUSEN | AU

                                                LAIM

                                                       NEUHAUSEN

                                                                    SCHWABING |
                                                                   MAXVORSTADT

                                                                                      WESTEND

                                                                                                ZENTRUM

                                                                                                          ALTBOGENHAUSEN |
                                                                                                               HERZOGPARK

                                                                                                                             ENGLISCHER GARTEN

                                                                                                                                                 NYMPHENBURG

                                                                                                                                                               HARLACHING

                                                                                                                                                                                SOLLN

                               1 Zimmer                1,5- bis 2 Zimmer 2,5- bis 3 Zimmer 3,5- bis 4 Zimmer 4,5 Zimmer und mehr

        Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de                                                                   Quelle: bulwiengesa AG
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2                23

Garten auch Altbogenhausen | Herzogpark auf.                                          nun­gen hatten einen Balkon, zwei Drittel
21 % der Wohnungen hatten hier 3,5 bis 4 Zimmer,                                      befanden sich in einem Gebäude mit Aufzug.
und die mittlere Wohnfläche betrug 165 m .                          2
                                                                                      Aufgrund der hohen Bebauungsdichte waren
Weitere 21 % waren dem Segment 4,5 Zimmer und                                         dagegen Eigen­t umswohnungen mit einem
mehr zuzuordnen, die durchschnittliche Wohn­                                          Garten eher selten [22 %]. Die „grünsten“ Teil­
fläche betrug 227 m .    2
                                                                                      räume waren die im südlichen München
                                                                                      befindlichen Wohnlagen Solln und Harlaching,
Hoher Ausstattungsstandard bei                                                        Eigentums­wohnungen mit Garten machten
Eigentumswohnungen                                                                    hier rund 35 % des Angebots aus. Einbau­
Die Eigentumswohnungen in München verfüg-                                             küchen waren in rund der Hälfte aller im Jahr
ten im Allgemeinen über einen hohen Ausstattungs­                                     2020 angebotenen Eigentumswohnungen
standard. Gut drei 100
                   Viertel
                       %   der angebotenen Woh­-                                      vorhanden.

                       80 %
Ausstattung der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020

   250                 60 %

   200                 40 %

   150                 20 %

   100                              0

    50

     0
           ALLE

                                                                                                                     ENGLISCHER GARTEN

                                                                                                                                         NYMPHENBURG

                                                                                                                                                       HARLACHING

                                                                                                                                                                        SOLLN
                  HAIDHAUSEN | AU

                                        LAIM

                                                 NEUHAUSEN

                                                              SCHWABING |
                                                             MAXVORSTADT

                                                                            WESTEND

                                                                                        ZENTRUM

                                                                                                  ALTBOGENHAUSEN |
                                                                                                       HERZOGPARK

                                        Aufzug                 EBK                     Balkon                        Garten

  Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de                                                                 Quelle: bulwiengesa AG
24   M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n

     Diversifizierte Baualtersstruktur in den                                                         relativ gesehen die meisten Wohnungen mit
     ausgewählten Wohnlagen                                                                           einem Baujahr ab 2010 angeboten worden.
     Rund ein Viertel der 2020 angebotenen Eigentums­                                                 Das Angebot an Wohnungen mit Baujahr vor 1920
     wohnungen gehörte zur Baualtersklasse von 1970                                                   lag bei insgesamt 12 %. Die Gebäude aus diesen
     bis 1989. Ein weiterer Angebotsschwerpunkt war                                                   Baujahren wiesen einen insgesamt hohen Sanie­
     bei Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1969 und                                                   rungs­stand auf und entsprachen damit mehr­
     bei Wohnungen aus den Jahren ab 2010 zu beob-                                                    heitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Im
     achten – hier lag der Anteil bei jeweils 21 %. In den                                            Westend und im Zentrum gehörten jeweils
     Teilräumen Harlaching, Altbogenhausen | Herzog­                                                  etwa ein Drittel der angebotenen Eigentumswoh­
     park, Nymphenburg und Solln sind mit 35 bis 40 %                                                 nungen zu dieser Baualtersklasse.

     Gebäudealter der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020
     100 %
      90 %
      80 %
      70 %
      60 %

      50 %
      40 %
      30 %
      20 %

      10 %
       0%
                ALLE

                          HAIDHAUSEN | AU

                                                  LAIM

                                                          NEUHAUSEN

                                                                       SCHWABING |
                                                                      MAXVORSTADT

                                                                                       WESTEND

                                                                                                      ZENTRUM

                                                                                                                 ALTBOGENHAUSEN |
                                                                                                                      HERZOGPARK

                                                                                                                                     ENGLISCHER GARTEN

                                                                                                                                                           NYMPHENBURG

                                                                                                                                                                           HARLACHING

                                                                                                                                                                                             SOLLN

               vor 1920                     1920–1949    1950–1969              1970–1989            1990–1999                2000–2009                  2010 und später            keine Angabe

     Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de                                                                                  Quelle: bulwiengesa AG

     Laim und die Wohnlagen im Münchner Süden                                                         günstigen Wohnungen von 4.500 € |m 2 und
     vergleichsweise erschwinglich                                                                    bei den teuersten Wohnungen von 4.000 € |m 2.
     Der in den Angeboten geforderte Kaufpreis lag im                                                 Trotz der insgesamt hohen Ausstattungs­
     Mittel für Wohnungen im Bestand bei ca. 9.800 € |m                                          2
                                                                                                      standards der Bestandswohnungen und dem
     und im Neubau bei ca. 14.600 € |m 2. In den teuers-                                              überwiegend guten baulichen Zustand eben­
     ten Teilräumen – Altbogenhausen | Herzog­park,                                                   dieser konnten für Neubauwohnungen mit
     Schwabing | Maxvorstadt und Zentrum wurden                                                       ihrem Anspruch an modernes Wohnen deutlich
     überhaupt höhere Preise aufgerufen. Der einzige                                                  höhere Kaufpreise aufgerufen werden. In den
     zentral gelegene Teilraum mit etwas günstigeren                                                  Gebieten Neuhausen und Nymphenburg über­
     Angebots­preisen war Laim. Zudem wurden im                                                       stiegen im Spitzensegment die Preise von
     südlichsten Stadtteil von München, in Solln, Preise                                              Bestandswohnungen die der Neubauobjekte.
     deutlich unterhalb des Durchschnitts der ausge-                                                  Dies begründete sich durch eine sehr hoch­
     wählten Wohn­lagen aufgerufen.                                                                   wertige Altbausubstanz sowie geringe Mög­-
     Zwischen Bestandswohnungen und Neubau­wohnun­                                                    lich­keiten von hochwertigem Neubau in
     gen lag eine durchschnittliche Preisdifferenz bei                                                diesen Lagen.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2      25

  Angebotspreise für Bestands- und Neubau-ETW in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020

                                                       BESTAND                              NEUBAU AB 2019

  WOHNLAGE                                   MIN.           Ø          MAX.          MIN.               Ø              MAX.
  HAIDHAUSEN | AU                           4.000          8.700       17.500        9.900           13.800            22.500
  LAIM                                      4.000          7.000       10.700           *                *                 *
  NEUHAUSEN                                 5.400          9.000       16.000        9.200           11.100            13.700
  SCHWABING | MAXVORSTADT                   4.600        10.300        19.600        9.700           16.600            30.400
  WESTEND                                   6.100          9.000       13.600           *                *                 *
  ZENTRUM                                   5.100        13.000        24.100       11.200           16.800            29.900
  ALTBOGENH. | HERZOGPARK                   4.400        12.200        21.500       11.400           18.400            29.000
  ENGLISCHER GARTEN                         4.800          8.600       11.900           *                *                 *
  NYMPHENBURG                               8.200        10.100        17.500        8.500           10.500            15.500
  HARLACHING                                4.900        10.000        14.400        9.000           12.300            16.900
  SOLLN                                     4.100          7.400       11.200        7.800           10.200            15.700

  Ø-WERT                                    4.300         9.800       19.800         8.800           14.600           24.300

Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de;
Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten;
*Weniger als zehn Datensätze wurden nicht ausgewertet.                                                        Quelle: bulwiengesa AG

                            K AUF
                       ER
                  V

                                T

                                     Bestlage am Josefsplatz in Maxvorstadt – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
                   B
                       U
                           NZ & CO
                                .
26   M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n

     Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen

     Mit zunehmender Wohnungsgröße steigt der                                            ten. Hier gilt die Regel: je größer, desto höher der
     Kaufpreis                                                                           Quadrat­meter­preis. Die Zuschläge auf den durch-
     Entgegen der Regel, dass der Kaufpreis pro Quadrat­                                 schnittlichen Kaufpreis reichten bei Wohnungen
     meter mit zunehmender Wohnungs­größe abnimmt,                                       über 130 m2 bis zu + 30 %. Abschläge auf den mittle-
     ist in München ein gegenläufiger Trend zu beo­bach­-                                ren Preis gab es bei Wohnungen bis 90 m2.

     Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen, 2020

      40 %

      30 %

      20 %

      10 %

       0%

      -10 %

      -20 %

                unter 30 m2      30 bis unter 50 m2   50 bis unter 70 m2   70 bis unter 90 m2   90 bis unter 110 m2   110 bis unter 130 m2   ab 130 m2

     Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de                                               Quelle: bulwiengesa AG

     Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung

     Zuschläge für ausschlaggebende Ausstattung                                          Küche. Zuschläge gab es auch bei besonders gefrag­
     In München konnten je nach Ausstattung Ab- und                                      ten Wohnungstypen [etwa Penthouse- und Dach­ter­
     Zuschläge von - 20 bis + 20 % erreicht werden. Dabei                                rassenwohnungen] und mit zunehmender Etagen­
     galten im positiven Sinne als besonders „ausschlag-                                 zahl. Zu Abschlägen führte vor allem die mangelnde
     gebende“ Ausstattungen zum Beispiel hochwertige                                     Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle [> 1 km],
     Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse |                                     Lärmbelastung [> 50 dB[A] nachts], Böden geringer
     Balkon | Loggia | Wintergarten, die Helligkeit, Haus-                               Qualität [z. B. PVC], veraltete Haustechnik und die
     technik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der                                   Qualität der Heizungsanlage [z. B Nachtspeicheröfen].
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2   27

l l l   Outlook Eigentumswohnungsmarkt München

        Zunehmendes Wohnungsdefizit zu erwarten               Der aus gutachterlicher Sicht geforderte jährliche
        Der starke Anstieg der Eigentumswohnungspreise        Neubau­bedarf von etwa 8.800 bis 18.000 Wohnein-
        in München war bedingt durch ein Zusammenspiel        heiten bis 2030 [ohne | mit Nachholbedarf] über-
        von verschiedenen Faktoren: Die Zahl der Ein­         trifft sowohl das von der Stadt selbst gesteckte Ziel
        wohner wuchs, binnen Jahresfrist 2019 stieg sie um    von 8.500 Wohnungen pro Jahr als auch die tatsäch-
        etwa 15.500 Einwohner. Dabei standen Ende 2020        lich fertiggestellten durchschnittlich 8.100 Woh­nun­­
        855.500 Haushalte einem Wohnungsbestand von           gen in den Jahren 2019 und 2020 deutlich.
        nur knapp 800.300 gegenüber, mittelfristig ist
        bei einer anhaltenden Nachfrage ein deutlich zuneh-   Die aktuell gezahlten Preise für Eigentums­woh­
        mendes Wohnungsdefizit zu erwarten. Zudem             nungen in München liegen erheblich über den Vor­-
        werden bei größeren Pendlerdistanzen steigende        jahren. Inwieweit dies im Einzelfall noch wirt-
        Mobilitätskosten als immer höhere Opportuni­          schaftlich und nachhaltig ist, bedarf einer inten­
        tätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohn­-        siven Auseinandersetzung mit der Lage und dem
        leitbild vom frei stehenden Einfamilienhaus           Zustand der Wohnung. Risiken bestehen, wenn
        zugunsten einer stadtnahen Wohnung weiter             sich die Finanzierung als nicht nachhaltig erweist.
        abnehmen wird, auch wenn Homeoffice zukünftig
        eine größere Rolle in einigen Branchen erleben        Durch die Covid-19-Pandemie wird es kurz- bis
        wird. Angesichts historisch niedriger Bauzinsen       mittelfristig zu Gegenwind auf dem Immobilien­
        sehen vor allem Investoren, aber auch Eigen-          markt kommen. Wohnungsinvestments werden
        nutzer Wohnimmobilien gerade in wirtschaftlich        jedoch weniger stark betroffen sein als die anderen
        starken Städten wie München als vergleichsweise       Assetklassen – gewohnt wird immer. Es kann
        sichere Anlagemöglichkeit. Dies erklärt die deut-     davon ausgegangen werden, dass der Makrostand­
        lich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern.        ort München seine Position als teuerster Standort
                                                              Deutschlands weiterhin behaupten wird.
        Dem versucht die Stadt mit dem größten Woh-
        nungsbau­programm Deutschlands zu begegnen.

                                                              Blick vom Projekt „Schwabinger Tor‟
28

        M A R K T
        für Mietwohnungen in München

l l l   Mietpreisentwicklung und -prognose in München

        Starke Nachfrage nach Mietwohnungen                   Gemäß Prognose ist ab 2023 wieder mit einer
        Die jüngere Vergangenheit hat auch die Mieten am      deutlich positiven Dynamik zu rechnen. Für das
        Münchner Wohnimmobilienmarkt deutlich nach            Jahr 2024 kann im Bestand mit Mietpreisen in
        oben getrieben. Angesichts geringer Bautätigkeit,     Höhe von 18,40 €|m2 im Durchschnitt bzw. 29,90 € |m 2
        einer unterdurchschnittlichen Eigentümerquote in      im Maximum gerechnet werden. Die Erstbezugs­
        München und eines weiteren Anstiegs der Haushalts­    mieten liegen mit 21,10 € |m 2 im Durchschnitt und
        zahlen wird es auch zukünftig zu einer anhaltend      31,00 € |m 2 für das Spitzensegment leicht darüber.
        starken Nachfrage nach Mietwohnungen kommen.
                                                              In ausgewählten Lagen und bei besonderen
        Die Entwicklung der Mietpreise sowohl im Bestand      Objekten können auch zukünftig noch deutlich
        als auch im Neubau wird sich aufgrund der Corona-­    höhere Mieten erzielt werden. Auch bei der
        Pandemie vorerst stabilisieren. Während Kaufpreise    Wiedervermietung kann in bestimmten Lagen in
        den Gegenwind eines leicht steigenden Zinsniveaus     den nächsten Jahren mit sogenannten Lieb­
        zu spüren bekommen werden, wird der weiter-           haberobjekten gerechnet werden, in denen die
        hin vorhandene Bedarf in den gefragten Städten die    Spitzenmieten voraussichtlich deutlich über­
        Mieten stützen.                                       schritten werden.

        Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen

        Positive Entwicklung der Bestandsmieten in            ­­tigen Qualitäten vergleichsweise erschwinglich.
        den Münchner Wohnlagen                                Die höchsten Durchschnittsmieten wurden mit
        Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts­     21,00 € |m 2 im Zentrum und mit 20,20 € |m 2 am
        mieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen         Englischen Garten erzielt. Auch in Schwabing |
        an. Die stärksten Steigerungsraten der betrachteten   Maxvorstadt, Haidhausen | Au, Nymphenburg,
        Wohnlagen sind dabei mit 64 % im Zentrum und          Neuhausen, Altbogenhausen | Herzogpark und im
        in Neuhausen verzeichnet worden. Aber auch in Alt­-   Westend lag die Durchschnittsmiete bei mehr
        bogenhausen | Herzogpark, Haidhausen | Au, Laim,      als 18,00 € |m 2.
        Schwabing | Maxvorstadt und im Westend stiegen        Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete
        die Mieten um mehr als 55 %.                          im Bestand lagen 2019 in den Wohnlagen etwa
        Generell zeigte sich, gestaffelt nach der durch-      9,00 bis 13,70 € |m 2, dies war auf die Lage bei gleicher
        schnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den        Objektqualität zurückzuführen.
        ausgewählten Wohnlagen die höchsten Mieten            In 2020 | 21 wurde in den zentralen Münchner
        erzielt wurden. Lediglich in Laim und in Solln lag    Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen im
        die durchschnittliche Miete mit 16,80 € |m 2 bzw.     Münchner Süden als Folge der Covid-19-Pandemie
        16,70 € |m 2 unterhalb der Schwellenwerte anderer     eine Stabilisierung der Mietpreise festgestellt.
        Münchner Wohnlagen. Damit waren diese Teil­           Mittelfristig kann jedoch wieder mit einer gedämpf-
        räume genauso wie Harlaching trotz ihrer vielfäl-     ten Entwicklungsdynamik gerechnet werden.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2          29

WO H N U N GSM A R K T
MÜNCHEN 2021 | 2022
MIETWOHNUNGEN
                                                            Feldmoching | Harthof | Am Hart

                                                                                                                Freimann

                                    Allach |                       Lerchenau | Fasanerie
                                 Untermenzing

                                                                                       Milbertshofen
                                                                Moosach                                             Engl.
                                                                                                                    Garten
                                                                                                                                            Daglfing |
                                                                                                                                         Johanneskirchen
                  Aubing
                                                                                           Schwabing |                 Oberföhring |
                                                     Nymphenburg           Neuhausen       Maxvorstadt                 Englschalking |
                                                                                                                         Denning
                                      Pasing |
                                                                                                               Altbogenhausen |
                                    Obermenzing
                                                                                                                  Herzogpark

                                                            Laim           Westend
                                                                                           Zentrum         Haidhausen | Au                           Riem
                                                                                                                       Berg am Laim

                                                   Hadern                   Sendling             Giesing       Ramersdorf                         Trudering |
Ø	Mietwohnungen Bestand                                                                                                                          Waldperlach

      in € | m2
                                                                                                                             Perlach
       zwei    über 20
                                                                                           Harlaching
        drei   19 bis unter 20                  Fürstenried |
        drei   18 bis unter 19                  Forstenried

       acht    17 bis unter 18                                     Solln
       acht    16 bis unter 17
      sechs    unter 16                                                                           Quelle: © bulwiengesa AG 2021

Durchschnittspreise in € | m2 für Mietwohnungen in München, 2009–2024

23,

21,                                                                                                                                                         Neubau
                                                                                                                                                            rd. 21,2
19,                                                                                                                                                         Bestand
                                                                                                                                                            rd. 18,4
17,

15,

13,
                                                                                                                                                            Prognose-
11,                                                                                                                                                         werte ab
                                                                                                                                                            2021
 9,                                                                                                                                                         Quelle: RIWIS

      2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
30   MARK T für Miet wohnungen in München

       Mietpreise für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020

       WOHNLAGE                                MIN.          Ø         MAX.       ENTWICKLUNG 2010–2020             TREND

       HAIDHAUSEN | AU                         15,10       19,50       24,80                   56 %                    ↗

       LAIM                                    12,80       16,80       24,60                   60 %                    ↑

       NEUHAUSEN                               13,50       18,50       24,50                   64 %                    ↑

       SCHWABING | MAXVORSTADT                 14,20       19,70       27,20                   60 %                    ↑

       WESTEND                                 15,00       20,70       24,30                   59 %                    ↗

       ZENTRUM                                 18,00       23,80       32,00                   64 %                    ↑

       ALTBOGENH. | HERZOGPARK                 16,30       21,70       29,00                   61 %                    ↑

       ENGLISCHER GARTEN                       17,00       20,20       26,00                   53 %                    ↗

       NYMPHENBURG                             16,50       22,50       29,00                   53 %                    ↗

       HARLACHING                              13,90       17,60       24,00                   54 %                    ↗

       SOLLN                                   13,20       16,70       24,30                   45 %                    ↗

     Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten.                Quelle: RIWIS

     Überdurchschnittliche Neubaumieten in                          20,00 € |m 2 liegen, haben die Mietpreise in Solln
     zentralen Wohnlagen und im Münchner Süden                      diesen Grenzwert noch nicht überschritten.
     Die Durchschnittsmieten im Neubau stiegen
     zwischen 2010 und 2020 in allen Wohnlagen. Die                 Zwischen der Spitzen- und der Minimummiete
     höchsten Preissteigerungen in den ausgewähl-                   lagen innerhalb der Wohnlagen meist etwa 8,00
     ten Wohnlagen konnten mit 72 % in Haidhausen |                 bis 14,00 € |m 2, dies ist auf Lagequalitäten
     Au und 70 % im Zentrum verzeichnet werden.                     zurückzuführen.

     Es zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnitt­               Im Jahr 2021 kam es, bedingt durch die Corona-
     lichen Mietpreis im Neubau, dass in den zentralen              Pandemie, in ausgewählten Wohnlagen zu einer
     Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt wurden.                  Stabilisierung der Mietpreise. Im Zuge der ins­
     Ausnahmen waren auch hier die Wohnlage Laim                    gesamt positiven Marktaussichten für München
     und das Westend, die verhältnismäßig günstig                   werden in allen Wohnlagen mittelfristig jedoch
     waren. An der Spitze standen das Zentrum mit                   wieder steigende Mieten sowohl im Neubau als
     23,80 € |m 2 und der Teilraum Englischer Garten                auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten
     mit 23,00 € |m . Während die durchschnittlichen
                    2
                                                                    nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse
     Mieten in Harlaching mittlerweile deutlich über                Varianz aufweisen.
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