Thuner Wohnstrategie und Baugenossenschaften - conport ag
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Thuner Wohnstrategie und Baugenossenschaften Stadtentwicklung und gemeinnütziger Wohnungsbau Christian Portmann Generalversammlung vom 20. Mai 2016 in Thun CONPORT AG Förrlibuckstr. 30, 8005 Zürich +41 43 818 24 00 portmann@conport.ch planen. entwickeln. umsetzen
Agenda I. Einleitung II. Bestandesaufnahme III. Empfehlungen IV. Ausblick V. Fazit
I. Einleitung - Städtevergleich
Wohnungsmarkt
§ Einflussnahme nur mit Marktanteil
Thun Biel Bern Luzern Winterthur Zürich
per Ende 2012 2012 2013 2011 2011 2013
Einwohner 42’500 52’500 137’980 78’093 105’085 394’000
Wohnungsbestand total 22’789 29’881 74’351 44’239 45’445 214’472
davon WBG absolut 2’348 4’471 7’850 5’910 5’119 38’488
WBG-Marktanteil in % 10.3% 15% 10.5% 13.3% 10.7% 18%
Kommunaler
Wohnungsbau Marginal Marginal Ja Ja Nein Ja
Leerstände in %
per Ende 2013 0.11 1.73 0.39 0.97 0.15 0.11
!
I. Einleitung - Städtevergleich
Rechtsgrundlagen erforderlich/empfohlen
§ Legalitätsprinzip (Leistungsverwaltung/Markteingriff)
§ Demokratische Legitimation, Gewährleistung Gleichbehandlung
§ Rechts- und Planungssicherheit
Thun Biel Bern Luzern Winterthur Zürich
Erlass Legislative Ja Ja (Ja) Ja
(Parlament) Nein Nein
Exekutiverlass Ja Nein Nein Ja
(Regierung)
in Vorbereitung Offen Ja Ja Offen Ja offen
!
I. Einleitung - Städtevergleich
Kommunale Wohnbauförderung primär über Landvergabe
§ Keine kantonale Wohnbauförderung
§ Bund: FdR
Thun Biel Bern Luzern Winterthur Zürich
Instrumente zur Förderung
Abgabe von Land im Ja
Baurecht
Elemente Baurechtszins Landwert
Schätzwert In Verhandlung Schätzwert
anteil
Finanzierungshilfen Nein Ja Nein Ja
Instrumente zur Zwecksicherung
Baurechtsvertrag mit
Nein Ja offen Ja Ja
Auflagen
Belegungsvorgaben Ja
Limiten Nein
Nein
Einkommen/Vermögen
!
wicklung und zeigt auf, mit welchen Massnahmen er diese Ziele erreichen will. Die Wohnstrategie bildet auch im
Rahmen der Ortsplanungsrevision eine wichtige Grundlage und Zielvorgabe.
I. Einleitung – Wohnstrategie 2030
Unter den verschiedenen Führungsinstrumenten des Gemeinderates ordnet sich die Wohnstrategie unter den sek-
toriellen Strategien und Leitbildern ein. Diese richten sich am vorgegebenen Rahmen der übergeordneten mittel-
Einbettung in die Strategie Stadtentwicklung
und langfristigen Führungsinstrumente aus und dienen der Konkretisierung und Verfeinerung besonders wichtiger
Zielsetzungen:
Inhaltlich orientiert sich die Wohnstrategie 2030 deshalb an den Zielen der Strategie Stadtentwicklung - insbeson-
Quelle:
dereStadt Thun,Teilstrategien
an den Wohnstrategie „Verantwortungsvoll
2030, Konsulta9onsentwurf vom 4. April 2016und „Attraktives Wohnen fördern“:
Zusammenleben“
I. Einleitung - Wohnstrategie 2030
Vier Teilprojekte
• Bestands-Analyse Thuner Wohnungen, Wohnungsmarkt
Teilprojekt 1
• Benchmarking mit anderen Schweizer Städten
Wohnungsangebot
Qualität und Quan9tät • Wohnungsbedarf nach Kategorien
• Hinweise zur Förderung spezifischer Wohnangebote
Teilprojekt 2 • Bestands-Analyse, Benchmarking WBG
Wohnbaugenossen- • ErmiVlung Potenzial, Entwicklungsmöglichkeiten
schaQen (Strategie)
• Hinweise zur Förderung neuer WBG
Teilprojekt 3
Wohnbauareale • ErmiVlung der Areale mit Potenzial Wohnangebot
Potenzial • Hinweise zur Umsetzung Ortsplanung, Bodenpoli9k, …
Wohnstrategie
Gesamtprojekt
Teilprojekt 4 • Überblick neue städ9sche Wohnformen CH
Neue Wohnformen, • Dokumenta9on und Bewertung für Thun
Nachhal9ges Wohnen
• Stossrichtungen/Pilotprojekte für neue Wohnformen in Thun
Quelle: Stadt Thun, Wohnstrategie 2030, Konsulta9onsentwurf vom 4. April 2016
II. Bestandesaufnahme 16 WBG § ca. 2’350 Wohneinheiten § 10.4% Anteil am Thuner Wohnungsbestand Quelle: Karte erstellt durch Planungsamt Stadt Thun
II. Bestandesaufnahme
Vorgehen/Grundlagen
§ Interviews mit der IG Thun und allen Thuner-WGB
§ Externe Abklärungen
§ Datenerhebung aus Teilprojekt 1
(Gebäude- und Wohnungsregister, Einwohnerregister, Steuerregister)
§ Raumanalyse aus Teilprojekt 3
§ verwaltungsinterne Vernehmlassung
Bemerkenswerter Einsatz der Thuner WBG = Visitenkarte!
§ sorgfältig ausgefüllter Fragebogen Wohnstrategie,Thun,/,TP,2:,Wohnbaugenossenschaften,
,
§ grosse Offenheit und reges Interesse
Befragung Mai/Juni 2014
Wohnbaugenossenschaft
www.wbgthun.ch
§ interessante Begehungen und Gespräche
WBG PRO FAMILIA THUN
1. Liegenschaften – Gliederung nach Funktionalität (Sied
§ repräsentative Ergebnisse Siedlungen
Parzellennummern
Baujahr
1 Etappe
1947
1.1 Lage
Beso Stärken (z.B. Ruhig, Erschliessung) Absolut ruhige, verkehrsfr
nächster Nähe, dito Autob
§ wertvolle Erkenntnisse – nicht nur für Thun
Beso Schwächen (z.B. Lärm, Verkehr)
1.2
Kleine Grundrisse, praktisc
Anzahl Aussenabstellplätz
Wohnungsangebot, Mietzinsen und Nebenkosten
Wohneinheiten total
1-2 Zimmer (Anzahl Wohnungen) 6
2
m 57
Mietzins (Bandbreite / ø) 540
Nebenkosten 105
3- 3 ½ Zimmer (Anzahl Wohnungen) 50
2
m 71
Mietzins (Bandbreite / ø) 650
Nebenkosten 150
4-5 Zimmer (Anzahl Wohnungen) 46
2
m 87
Mietzins (Bandbreite / ø) 800
Nebenkosten 170
II. Bestandesaufnahme Analyse und Ergebnisse namentlich zu § Liegenschaftenbestand, Wohnungsangebot, Mietzinsen § Nutzungsreserven § Bewohnerschaft, Genossenschaftsleben § Organisation der WBG § Zusammenarbeit unter den WBG und mit der Stadt § Exkurs zum Genossenschaftswesen Städtevergleich § Stellenwert des gemeinnützigen Wohnungsbaus § Rechtsgrundlagen, Instrumente Empfehlungen an die Stadt und die Thuner WBG § für das weitere Vorgehen - Erarbeitung der Thuner Wohnstrategie § Priorisierung und politische Akzeptanz offen
II. Bestandesaufnahme
Liegenschaftenbestand
§ Mehrheitlich aus 1950er/1960er Jahren
§ Altersstaffelung meist kritisch (100% in einer Etappe)
§ sehr (zu) gut unterhalten / gepflegt
4%
1919-1945
1946-1960 = 50%
1961-1980 = 39%
1981-2000 6%
Bewertung
§ Überinvestierte Liegenschaften – Desinvestitionsphase ab wann?
§ Grundlegender Sanierungsnachholbedarf – EntwicklungsrisikoII. Bestandesaufnahme
Raumplanerische Nutzungsreserven auf den 72 WBG-Baurechtsparzellen
§ Regelfall W2 (AZ 0.5) oder W3 (AZ 0.7) = tiefe Ausnützung
§ Nutzungsreserven (Nutzungsplan heute) weitgehend ausgeschöpft
§ elf Parzellen mit Nutzungsreserven von 20-25%
§ eine Parzelle mit einer Nutzungsreserve von 50%
§ Ausnützungspotential zur Verbesserung der Finanzierungsbasis (!)
Bewertung
§ Siedlungsentwicklung nach innen erfordert Verdichtung
§ Nachverdichtungen / Ersatzneubauten erfordern in der Regel Anpassung
Nutzungsplanung (Erhöhung Nutzungsziffern)II. Bestandesaufnahme Wohnungsangebot § mehrheitlich aus den 1950er/1960er Jahren § kleinteilige Wohnungsstrukturen, beschränkte Flächenangebote § meist zeitgemäss ausgestattet (Küche/Bad) § Überhang bei 3- und 4-Zimmer-Whg, Mangel bei Gross- und Klein-Whg § preisgünstig – attraktive Wohnlage – gutes Umfeld – soziale Strukturen § Vollvermietet – Marktfähig (bei diesem Marktanteil) Bewertung § Beschränkte interne Rochademöglichkeiten § Einseitiger Bewohnermix § „demographische Erstarrung“ versus hohe Fluktuation
II. Bestandesaufnahme
Wohnungsangebot - exemplarisches Beispiel
Wohnungstyp Bauperiode Anzahl Wohnfläche ø Miete ø NK ø Mietzins total
§ Zunehmender Flächenverbrauch im Laufe m 2der Zeit
CHF CHF CHF
1§– 2 Zimmer
Miete und Nebenkosten
1946-1957 104 48 555 125 680
§ Verteilung auf
1960-1968 146
Bauepochen 54 675 112 787
1978-1983 10 59 750 120 870
Wohnungstyp Bauperiode Anzahl Wohnfläche ø Miete ø NK ø Mietzins total
m2 CHF CHF CHF
3 – 3 ½ Zimmer 1946-1957 743 63 685 161 846
1960-1968 350 71 810 161 971
1978-1983 20 86 1’030 170 1’200
Wohnungstyp Bauperiode Anzahl Wohnfläche ø Miete ø NK ø Mietzins total
m2 CHF CHF CHF
4 - 5 Zimmer 1946-1957 293 73 781 183 964
1960-1968 333 92 1’034 211 1’245
1978-1983 27 110.5 1’208 208 1’416
Wohnungstyp Bauperiode Anzahl Wohnfläche ø Miete ø NK ø Mietzins total
m2 CHF CHF CHF
Grösser als 5 1978-1983 15 136 1’560 265 1’825
Zimmer 1995 2 111 1’902 240 2’142II. Bestandesaufnahme Bewohnerschaft § In vielen WBG überaltert (teilweise > 70% über 65 Jahre alt) § Klassische Familien untervertreten – jedoch viele Ein-Elter-Familien § Überdurchschnittlich viele Kleinhaushalte (mehrfach > 80%) § Mehrheitlich Wenig-bis-Mittelverdienende (St EK CHF 25-30‘000) § Kaum Besser-Verdienende § V.a. „Berufsleute“ – kaum Personen mit Ausbildung Tertiärstufe Bewirtschaftung – Belegungsvorschriften § Fehlende Grundlagen/Schriftlichkeit – Vollzugsdefizite Bewertung § Personalpool für Leitungsorgane begrenzt § teilweise hohe Sensitivität auf Mietzinserhöhungen § Unterbelegung bei den grösseren (Familien-)Wohnungen § wichtige Zielgruppen fehlen (Familien)
II. Bestandesaufnahme Organisation und Führung § je Genossenschaft 50 - 341 Wohnungen im Mittel 150 Wohnungen § keine Geschäftsstelle («Feierabendbewirtschaftung») § Vielfach überalterte Vorstände Grundlagen § Keine oder unzureichende Langzeitstrategie / Planungsgrundlagen § Statutarische/Reglementarische Grundlagen – Nachholbedarf Bewertung § Vielfach Engpässe bei Know-How und Arbeitskapazität § Keine Kapazitäten für die Kernaufgabe «Strategie» § Kaum genossenschaftsübergreifende Zusammenarbeit § Nachfolger/innen kaum zu finden (...)
III. Empfehlungen Konkret an die Stadt Thun § Städtische Anlaufstelle für die Thuner Wohnbaugenossenschaften § Initiativen aufgreifen und unterstützen – Entwicklungsprozesse anstossen § Neugründungen unterstützen § Strukturverbesserungen und Diversifizierung via Nutzungsplanung § Abgabe von Baurechtsgrundstücken oder Starthilfen
III. Empfehlungen Konkret an die einzelnen Thuner WBG § Investitionsaufschub – Finanzcheck, Entschuldung und Reservebildung § Analyse Gebäudezustand § Genossenschaftsdemokratie über die GV hinaus weiterentwickeln § Klärung Entwicklungsmöglichkeiten – insbesondere von kurz-bis- mittelfristiger Alternativen zum langfristig angelegten Ersatzneubau § Wohnungsmix verbessern im Bestand zwecks Veränderung Bewohnermix § Vermietungsrichtlinien erlassen und sukzessive umsetzen
III. Empfehlungen Konkret an die Thuner WBG gemeinsam § Genossenschaftsübergreifende Zusammenarbeit suchen § Massgeschneiderte Organisation und professionelle Strukturen zur Entlastung der Vorstände aufbauen § Suche und Aufbau künftiger Verantwortungsträger (Vorstand)
III. Empfehlungen An die Stadt Thun und die Thuner WBG gemeinsam § Auf Stadtentwicklungsziele abgestimmte genossenschaftsübergreifende Planung von Liegenschaftenerneuerung und Bestandeserweiterung § Nutzungsplanung – für Nachverdichtungen und Neubauten § Zeitliche Staffelung Laufzeiten Baurechtsverträge § Die mehrheitlich um 2040 auslaufenden Baurechtsverträge 25–35 Jahre bzw. etwa von 2025–2060 staffeln sowie auf Sanierungszyklus Liegenschaften abstimmen
III. Empfehlungen
Stadt Thun gemeinsam Thuner WBG
è èç ç
Anlaufstelle Infoplattform Interne Organisation
Raumplanung Zusammenarbeit Mitgliedereinbezug
Rechtsgrundlagen Entwicklungsprozesse Gesamtstrategie
Baurechtsvertrag Bestandesaufnahme Statuten/Reglemente
§ Kaum unmittelbarer Handlungsdruck aus baulicher Sicht
§ Aber - Entwicklungsprozesse brauchen viel Zeit
§ 25 Jahre vor Ablauf der Baurechtsverträge – Weichenstellungen möglich
EXEMPLARISCHER ERNEUERUNGSPLAN MIT START ERSATZNEUBAU 2020
Erneuerungsplan 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 2080
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067 2068 2069 2071 2072 2073 2074 2075 2076 2077 2078 2079
SCH ERSATZ 1 SAN. 1 ERSATZ 2 SAN. 2 SAN 3 SAN 4 ERSATZ 3 SAN ERSATZ 4 ERSATZ 5
ENERG
9 Mio X Mio X Mio X Mio x Mio x Mio x Mio X Mio x Mio x Mio X Mio
OPT.
VB WW PJ AF VB WW PJ AF VB WW PJ AF VB WW PJ AF
VB PJ AF VB PJ AF VB PJ AF VB PJ AF VB PJ AF VB WW PJ AF
Unterhaltsplan 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 2080
SIEDLUNG 1
SIEDLUNG 2
SIEDLIUNG 3IV. Ausblick - Wohnstrategie 2030
Stadtentwicklung
Flankierende Ziele
1 Wohnraumpotenzial in der Ortsplanung konkretisieren
Mit der Ortsplanung stellt die Stadt Thun den Wohnraumbedarf für die nächsten rund 15 Jahre si-
cher. Der grösste Teil des Mehrbedarfs ist durch eine konsequente Innenentwicklung abzudecken.
2 Arealentwicklung aktiv steuern und innovative Lösungen fördern
Zur Entwicklung von Wohnbauarealen fördert die Stadt Thun vertiefte und ganzheitliche Planungs-
prozesse, welche deutliche Mehrwerte für das Quartier – insbesondere ein bedürfnisgerechtes
Wohnungsangebot und eine hohe städtebauliche Qualität bei Gebäuden und Aussenraum – ge-
währleisten. In diesen Prozessen sorgt sie für eine angemessene Beteiligung der Quartierbevöl-
kerung.
Zusammenarbeit + Wohnbauförderung
3 Zusammenarbeit mit Akteuren und wichtigen Anbietern im Wohnungsmarkt
Die Zusammenarbeit mit den privaten und öffentlichen Akteuren des Wohnungsbaus in Thun wird
intensiviert. Die Stadt Thun führt regelmässige Gespräche, um ihre wohnpolitischen Ziele darzu-
legen und nach gemeinsamen Lösungen für eine zielgerichtete Umsetzung zu suchen.
4 Erneuerung und Stärkung der Wohnbaugenossenschaften
Im Hinblick auf die anstehende Erneuerung der Baurechtsverträge fordert die Stadt Thun frühzeitig
umfassende Erneuerungsstrategien der Wohnbaugenossenschaften ein. In Zusammenarbeit soll der
gemeinnützige Wohnungsbestand in Thun – abgestimmt auf die Ziele der städtischen Wohnpolitik –
Quelle: Stadt Thun, Wohnstrategie 2030, Konsultationsentwurf vom 4. April 2016
zeitgemäss und zukunftsfähig erneuert werden.Wohnungsangebot und eine hohe städtebauliche Qualität bei Gebäuden und Aussenraum – ge-
währleisten. In diesen Prozessen sorgt sie für eine angemesseneIV.
Beteiligung
Ausblick der Wohnstrategie
Quartierbevöl- 2030
kerung.
Zusammenarbeit + Wohnbauförderung
3 Zusammenarbeit mit Akteuren und wichtigen Anbietern im Wohnungsmarkt
Die Zusammenarbeit mit den privaten und öffentlichen Akteuren des Wohnungsbaus in Thun wird
intensiviert. Die Stadt Thun führt regelmässige Gespräche, um ihre wohnpolitischen Ziele darzu-
legen und nach gemeinsamen Lösungen für eine zielgerichtete Umsetzung zu suchen.
4 Erneuerung und Stärkung der Wohnbaugenossenschaften
Im Hinblick auf die anstehende Erneuerung der Baurechtsverträge fordert die Stadt Thun frühzeitig
umfassende Erneuerungsstrategien der Wohnbaugenossenschaften ein. In Zusammenarbeit soll der
gemeinnützige Wohnungsbestand in Thun – abgestimmt auf die Ziele der städtischen Wohnpolitik –
zeitgemäss und zukunftsfähig erneuert werden.
5 Direkte städtische Wohnbauförderung
Die Stadt Thun fördert den Wohnungsbau direkt, indem sie gezielt Land- und Liegenschaftskäufe
tätigt. Sie steuert die Wohnraumentwicklung durch gezielte Abgabe von Land an Wohnbauakteure
im Baurecht. Zur Unterstützung ihrer Ziele baut sie im Rahmen ihrer Möglichkeiten selbst Wohnun-
gen für spezifische Zielgruppen.
Zielgruppen
6 Familien stärken
Die Stadt Thun fördert die Familien. Sie stärkt den Familienanteil an der Gesamtbevölkerung nach-
haltig, indem sie ihre Qualitäten als familienfreundlicher Wohnort ausbaut, um die bereits ansässigen
Familien und jungen Paare zu halten und gleichzeitig neue Familien anzuziehen.
Quelle:
7 Stadt Thun, Wohnstrategie
Urbanes 2030, Konsultationsentwurf vom 4. April 2016
Wohnen förderntätigt. Sie steuert die Wohnraumentwicklung durch gezielte Abgabe von Land an Wohnbauakteure
im Baurecht. Zur Unterstützung ihrer Ziele baut sie im Rahmen IV.
ihrerAusblick Wohnstrategie
Möglichkeiten selbst Wohnun- 2030
gen für spezifische Zielgruppen.
Zielgruppen
6 Familien stärken
Die Stadt Thun fördert die Familien. Sie stärkt den Familienanteil an der Gesamtbevölkerung nach-
haltig, indem sie ihre Qualitäten als familienfreundlicher Wohnort ausbaut, um die bereits ansässigen
Familien und jungen Paare zu halten und gleichzeitig neue Familien anzuziehen.
7 Urbanes Wohnen fördern
Die Stadt Thun fördert den Zuzug städtischer Menschen mit hohem Bildungs- und Einkommens-
niveau nach Thun. An geeigneten, zentralen Lagen schafft sie im Rahmen der Innenentwicklung
ein urbanes Wohnangebot.
8 Wohnraum für ältere Menschen schaffen
Die Stadt Thun fördert die Schaffung von geeignetem Wohnraum für die wachsende, ältere Thuner
Organisation + Controlling
Bevölkerung.
9 Steuerkraft stärken
Durch eine gezielte Stadterneuerung fördert die Stadt Thun den Zuzug einkommensstärkerer Haus-
halte.
10 Soziale Durchmischung fördern
Die Stadt Thun fördert Interventionen wie die gezielte bauliche Erneuerung oder den preisgünstigen
Wohnungsbau, welche die soziale und demografische Durchmischung in den Quartieren verbessern.
Sie schafft Rahmenbedingungen, dass im Zuge der Siedlungsentwicklung nach innen auch ein An-
gebot an preisgünstigen Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte gewährleistet bleibt.
Quelle: Stadt Thun, Wohnstrategie 2030, Konsulta9onsentwurf vom 4. April 2016IV. Ausblick Wohnstrategie 2030 Wohnraumpotentiale und WBG Quelle: Stadt Thun, Wohnstrategie 2030, Konsultationsentwurf vom 4. April 2016
IV. Ausblick Wohnstrategie 2030
Die Umsetzung erfolgt vorab in folgenden Arealen:
Erneuerung und Stärkung der Thuner WBG
19
19
Quelle: Stadt Thun, Wohnstrategie 2030, Konsultationsentwurf vom 4. April 2016IV. Ausblick Wohnstrategie 2030 Erneuerung und Stärkung der Thuner WBG Ziel § Frühzeitiges Einfordern von Erneuerungsstrategien bei den WBG § Abstimmung der Erneuerung auf die Ziel der städtischen Wohnpolitik (mögliche) Massnahmen § Prüfung einer «Charta über die Grundsätze der Zusammenarbeit» § Zielgerichtete Erneuerung der Baurechtsverträge § Städtische Anlauf- und Kontaktstelle für WBG § Gezielte Erhöhung Nutzungsziffern für WBG § Mithilfe Stadt Aufbau einer gemeinsamen WBG-Geschäftsstelle § Wohnpolitik auf kommunaler Stufe regeln
IV. Fazit
1 Thuner Wohnstrategie = Einladung zur Zusammenarbeit
2 WBG können, müssen und werden zu einer substantiellen Stärkung
der Thuner Wohnstrategie beitragen!
3 Die WBG sind gefordert, auf Augenhöhe mit der Stadt Thun die
weiteren Entwicklungsprozesse qualifiziert anzugehen.
4 Ein gemeinsamer Entwicklungsprozess dient der Positionierung des
gemeinnützigen Wohnungsbaus im Sinne des Begriffs.
Alle Unterlagen zur Wohnstrategie 2030 der Stadt Thun sind verfügbar unter: www.thun.ch/wohnstrategieSie können auch lesen
