Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit Handel
Marketing
einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes Digitale Stadt
Management
am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden Wirtschaftsförderung
Immobilien
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T 0511-220079-50
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Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Köln
Bearbeitung: M.A. Wirtschaftsgeographie Marc Peus Leipzig
M.Sc. Geographie Christopher Schmidt Berlin
Hannover
Lübeck
Hannover, Oktober 2019 Ried (AT)
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Inhaltsverzeichnis
1 Auftrag und Aufgabenstellung ................................................ 5
2 Darstellung des Planvorhabens ............................................... 6
3 Marktanalytische Rahmendaten im Untersuchungsgebiet ... 9
3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Emden
(Hauptzentrum) ...................................................................... 12
3.2 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Borßum .................................................................................... 13
3.3 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Eisenbahndock ........................................................................ 14
3.4 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Transvaal ................................................................................. 15
3.5 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Oldersum ................................................................................. 16
3.6 Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet ................ 17
4 Auswirkungen des Planvorhabens ........................................ 18
4.1 Herkunft des Vorhabenumsatzes .......................................... 20
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose ......................................... 22
5 Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt
Emden und der Raumordnung............................................... 26
5.1 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben des
Einzelhandelskonzeptes ......................................................... 26
5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben der
Raumordnung ......................................................................... 27
6 Abschließende Bewertung und Empfehlung ........................ 30
7 Methodik .................................................................................. 32
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Vorhabenstandort am Wykhoffweg .............................................................................. 7
Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes (Übersicht) ................................................................. 7
Abb. 3: Einzelhandelsübersicht im NVZ Borßum ..................................................................... 8
Abb. 4: Einwohner, Kaufkraft und Nachfragepotenzial in der Stadt Emden und
der Gemeinde Moormerland .......................................................................................... 9
Abb. 5: Überblick zur Angebotssituation im Untersuchungsgebiet ............................. 10
Abb. 6: Übersicht Zentrenkonzept der Stadt Emden .......................................................... 11
Abb. 7: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Emden ...................... 12
Abb. 8: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Innenstadt Emden................ 12
Abb. 9: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Borßum ........................................... 13
Abb. 10: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Borßum .................................. 13
Abb. 11: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock .......................... 14
Abb. 12: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Eisenbahndock.................... 14
Abb. 13: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Transvaal ..................................... 15
Abb. 14: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Transvaal ............................... 15
Abb. 15: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Oldersum .................................... 16
Abb. 16: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Oldersum .............................. 16
Abb. 17: Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet, Stadt Emden .................. 17
Abb. 18: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens ....................................... 19
Abb. 19: Umsatzherkunft des Planvorhabens ........................................................................ 21
Abb. 20: Umverteilungseffekte: Nahrungs- und Genussmittel ....................................... 24
Abb. 21: Auszug aus den Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und
Erweiterungen in der Stadt Emden ........................................................................... 26
Abb. 22: Kaufkraftherkunft des Vorhabens ............................................................................. 28
Abb. 23: Die 31 cima-Branchen .................................................................................................... 32
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag ▪ Raumordnerische Prüfung nach den Vorgaben des LROP 2017 Nieder-
Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zum Ersatzneubau mit ein- sachsen
hergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3- ▪ Bewertung der Ergebnisse und abschließende Empfehlungen zum
5 in 26725 Emden Umgang mit dem Planvorhaben
Auftraggeber Vorbemerkung zur Methodik
EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima
Edekastr. 1 von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Das bedeutet, dass bei den Berech-
nungen die maximal zu erwartenden Verdrängungswirkungen dargestellt
26215 Wiefelstede
werden.
Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf Datenba-
Analysezeitraum sis der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2019 für die Stadt
Juni 2019 - August 2019 Emden, erstellt durch die cima. Die Fortschreibung wurde am 19.09.2019
vom Rat der Stadt Emden beschlossen und ersetzt somit das bisher gülti-
Untersuchungsdesign ge Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008.
▪ Angebots- und Nachfrageanalyse Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf das Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel.
▪ Darlegung der Umsatzerwartung des Planvorhabens
Die kaufkraftrelevanten Daten beziehen sich auf das Jahr 2018.
▪ Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens
▪ Ökonomische Wirkungsanalyse des geplanten Ersatzneubaus mit ein-
hergehender Erweiterung des Edeka-Marktes auf den Einzelhandels-
bestand und detaillierte Darstellung der zu erwartenden (städtebauli-
chen) Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt
Emden (Ausweisung von Verdrängungsquoten für die betroffenen
zentralen Versorgungsbereiche) sowie im Umland
▪ Prüfung auf die Vereinbarkeit mit der Fortschreibung des Einzelhan-
delskonzeptes der Stadt Emden 2019
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
2 Darstellung des Planvorhabens
In der Stadt Emden wird derzeit die Verkaufsflächenerweiterung und die Die ÖPNV-Anbindung wird durch die unmittelbar am Standort gelegene
Modernisierung des Edeka-Marktes am Wykhoffweg im Stadtteil Borßum Haltestelle „Emden-Borßum Freibad“ am Wykhoffweg sowie die in 150
durch einen Neubau am heutigen Standort diskutiert. Metern Entfernung gelegene Haltestelle „Emden-Borßum Pogumer Weg“
Der Lebensmittelmarkt will seine Verkaufsfläche von aktuell 1.400 qm auf an der Petkumer Straße gewährleistet.
insgesamt ca. 2.000 qm zzgl. Bäckerei (ca. 40 qm Verkaufsfläche) erwei- Der Vorhabenstandort liegt am nordwestlichen Ende innerhalb des Nah-
tern. Die derzeitige Verkaufsfläche von rund 1.400 qm sowie das moder- versorgungszentrums Borßum1. Neben dem bestehenden Edeka-Markt
nisierungsbedürftige Erscheinungsbild des aktuellen Marktes entsprechen nebst Konzessionsbetrieben (Bäckerei und Deutsche Post) sind ein Lidl-
nicht mehr den Ansprüchen des Betreibers an wirtschaftliche und für den Lebensmitteldiscounter sowie ein KiK-Textildiscounter im zentralen Ver-
Kunden ansprechende Ladenlokale. Die Verkaufsflächenerweiterung und sorgungsbereich ansässig.
Modernisierung dient der Anpassung an aktuelle Marktbedingungen und In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wird die Bedeutung
soll somit den langfristigen Fortbestand des Nahversorgers sichern. In des Nahversorgungsstandortes hervorgehoben. Auch die Erweiterungs-
diesem Zuge soll weiterhin der nahversorgungsrelevante Einzelhandel im absicht des Edeka-Marktes wird dort beschrieben und gutachterlich emp-
Stadtteil gestärkt werden. fohlen (sofern die Verträglichkeit nachgewiesen wird), um die Wettbe-
Der Vorhabenstandort befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet der werbsposition des Marktes langfristig zu stärken.
Stadt Emden im Wykhoffweg 3-5 in einer siedlungsstrukturell integrierten
Lage. Das Areal grenzt im Westen an ein Autohaus sowie Wohnhäuser, im
Norden und Osten an ein Freibad nebst zugehörigem Parkplatz an. Im
weiteren Verlauf ist der Vorhabenstandort eingebettet in westlich, südlich
und östlich anschließende Wohngebiete, die sowohl aus mehrgeschossi-
gem Wohnungsbau als auch aus freistehenden Ein- und Mehrfamilien-
häusern bestehen. Im Zuge der Abriss- und Neubaumaßnahme wird der-
zeit geplant, dass die bestehenden Parkplätze des Edeka-Marktes über-
baut werden sollen. Es wird daher diskutiert, die Parkflächen des angren-
zenden Schwimmbades mit zu nutzen.
Positiv zu bewerten ist insbesondere die sehr gut erreichbare Lage des
Vorhabenstandortes inmitten des Stadtteils. Damit kann der Standort eine
fußläufige Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete
bestens wahrnehmen. Über die Petkumer Straße ist der Standort auch für
den Pkw-Verkehr sehr gut angebunden. 1 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 1: Vorhabenstandort am Wykhoffweg Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes (Übersicht)
Kartengrundlage: © OpenStreetMap-Mitwirkende, CC BY-SA 2.0, 2019
Bearbeitung: cima 2019
Quelle: cima 2019
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 3: Einzelhandelsübersicht im NVZ Borßum
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
3 Marktanalytische Rahmendaten im Untersuchungsgebiet
Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes erfolgte zum einen auf Darüber hinaus existieren weitere Anbieter an solitären Standorten bzw.
Grundlage einer Fahrzeitanalyse von circa 7 Minuten, zum anderen auf in Fachmarktagglomerationen. Das Angebot wird abgerundet durch meh-
Grundlage einer qualitativen Analyse der Angebots- bzw. Wettbewerbssi- rere Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Lebensmittelspezialgeschäfte,
tuation. Das Untersuchungsgebiet verfügt über ein umfangreiches Nah- Obst- und Gemüseläden, Kioske u. ä., die jedoch mit dem Planvorhaben
versorgungsangebot. Dabei sind einige der als direkte Wettbewerber an- nur begrenzt in Wettbewerb stehen.
zusehenden Vollsortimenter und Discounter in zentralen Versorgungsbe- Abb. 4: Einwohner, Kaufkraft und Nachfragepotenzial in der Stadt Emden
reichen angesiedelt. In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes und der Gemeinde Moormerland
der Stadt Emden2 werden die zentralen Versorgungsbereiche in zwei Ka-
Nachfragepotenzial
tegorien unterteilt: „Hauptzentrum“ sowie „Nahversorgungszentren“.
Kaufkraft- Nahrungs- und
Orte Einwohner
Im Einzelhandelskonzept der Gemeinde Moormerland3 werden ebenfalls kennziffer (D=100) Genussmittel (in
Mio. €)
zwei Kategorien zentraler Versorgungsbereiche definiert: „Hauptzentrum“
und „Nahversorgungszentren“ bzw. „Perspektivische Nahversorgungszen- Stadt Emden* 50.888 93,4 102,0
Gemeinde Moormerland* 23.474 85,9 43,3
tren“.
Untersuchungsgebiet gesamt 74.362 91,0 145,2
Im Untersuchungsgebiet befinden sich die folgenden zentralen Versor-
gungsbereiche: Das Nachfragepotenzial errechnet sich aus der Einwohnerzahl der jeweiligen Stadt/ Ge-
meinde im Untersuchungsgebiet (insg. 74.362 Einwohner, Quelle: Stadt Emden, 27.10.2017
Stadt Emden: sowie Landesamt für Statistik Niedersachsen, 31.12.2017 für die Gemeinde Moormerland)
▪ ZVB Hauptzentrum Innenstadt und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (Quelle: MB Research 2018). Rundungsdifferen-
zen sind möglich.
▪ NVZ Borßum * Die vom Vorhabenstandort entfernteren Ortschaften/ Stadtteile wurden nicht in das Unter-
▪ NVZ Eisenbahndock suchungsgebiet eingefasst. Für die Darstellung der oben aufgeführten Rahmendaten wur-
den allerdings die Einwohnerdaten auf Ebene der Gesamtgemeinde verwendet.
▪ NVZ Transvaal
Die Stadt Emden und die Gemeinde Moormerland 4 verfügen bei einer
Gemeinde Moormerland:
Einwohnerzahl von 74.362 und einer anteilig berechneten Kaufkraftkenn-
▪ NVZ Oldersum
ziffer von 91,0 über ein vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial im
Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel von ca. 145,2 Mio. €.
2 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019) 4 Das Untersuchungsgebiet umfasst jeweils nicht das gesamte Stadt-/ Gemeindegebiet der
3 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Moormerland (cima 2019) Stadt Emden und der Gemeinde Moormerland.
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Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 5: Überblick zur Angebotssituation im Untersuchungsgebiet
Kartengrundlage: © OpenStreetMap-Mitwirkende, CC BY-SA 2.0, 2019
Bearbeitung: cima 2019
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Abb. 6: Übersicht Zentrenkonzept der Stadt Emden
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
Seite 11Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 7: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Emden
3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innen-
stadt Emden (Hauptzentrum)
Der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt Emden“ setzt sich primär
aus den Haupteinkaufsstraßen Neutorstraße und Zwischen Beiden Sielen
sowie der Großen Straße, Neuer Markt, Zwischen Beiden Märkten und
Brückstraße zusammen. Rund 37 % des Emder Einzelhandelsbesatzes sind
im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt ansässig5.
Das innerstädtische Angebot ist durch eine hohe Funktionsmischung ge-
prägt. Neben dem Einzelhandel gibt es einen umfangreichen Besatz ein- Quelle: cima 2017
zelhandelsnaher Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie, Ärzte Abb. 8: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Innenstadt Emden
etc.), die Funktionen Wohnen, Verwaltung und Kultur runden das Ange-
bot ab.
Der Handelsschwerpunkt des Einzelhandels im Hauptgeschäftsbereich
Altstadt liegt im aperiodischen Bedarfsbereich, insbesondere im persönli-
chen Bedarf. Im periodischen Bereich werden Nahrungs- und Genussmit-
tel auf rd. 2.305 qm Verkaufsfläche angeboten. Wettbewerbsrelevante
Anbieter in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sind der Voll-
sortimenter Edeka sowie der Lebensmitteldiscounter Aldi. Das Lebensmit-
telangebot wird ergänzend über Bäckereien, Fleischereien und kleinere
Spezialgeschäfte (Obst/ Gemüse, internationale Lebensmittel) dargestellt.
Die Entfernung zwischen dem Vorhabenstandort am Wykhoffweg und
dem ZVB Hauptzentrum Innenstadt beträgt rd. 9 Minuten Fahrzeit für den
Pkw-Kunden.
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
5 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden (cima 2019)
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Abb. 10: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Borßum
3.2 Zentraler Versorgungsbereich Nahver-
sorgungszentrum Borßum
Der zentrale Versorgungsbereich Borßum übernimmt die Funktion eines
Nahversorgungszentrums im Südosten der Stadt Emden. Der zur Diskus-
sion stehende Edeka-Markt ist dort ansässig. Der zentrale Versorgungs-
bereich beschränkt sich auf das westliche Ende des Wykhoffweges sowie
den nördlichen Bereich der Ulmenstraße bis zum Kreuzungsbereich Wa-
cholderweg.
Ansässige vorhabenrelevante Anbieter im NVZ Borßum sind neben dem
genannten Edeka-Markt eine Bäckerei sowie der Lebensmitteldiscounter
Lidl. Der Textildiscounter KiK ist ebenfalls im ZVB Borßum ansässig, dieser
ist jedoch für die vorliegende Untersuchung nicht von Relevanz.
Die ÖPNV-Anbindung wird durch die unmittelbar am Standort gelegene
Haltestelle „Emden-Borßum Freibad“ am Wykhoffweg sowie die in 150
Metern Entfernung gelegene Haltestelle „Emden-Borßum Pogumer Weg“
an der Petkumer Straße gewährleistet.
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
Abb. 9: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Borßum
Quelle: cima 2019
Seite 13Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 12: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Eisenbahndock
3.3 Zentraler Versorgungsbereich Nahver-
sorgungszentrum Eisenbahndock
Ein weiteres Nahversorgungszentrum findet sich am Standort Eisenbahn-
dock; dieses wurde in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes
2019 der Stadt Emden ebenfalls als zentraler Versorgungsbereich defi-
niert. Der zentrale Versorgungsbereich Eisenbahndock befindet sich nörd-
lich vom Vorhabenstandort in ca. 5 Min. Fahrzeit-Entfernung für den Pkw-
Kunden. Der ZVB Eisenbahndock wird im Norden begrenzt durch die Pet-
kumer Straße sowie die Straße Am Südbahnhof. Im Süden grenzen weit-
läufige Bahnanlagen, im Westen unmittelbare Wohnbebauung an den
zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock an.
In diesem kompakten Standortbereich ist der Lebensmittelvollsortimenter
Edeka ansässig, der somit denselben Anbieter repräsentiert wie am Plan-
vorhabenstandort in Borßum. Eine Bäckerei rundet das Einzelhandelsan-
gebot im zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock ab.
Abb. 11: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Eisenbahndock Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
Quelle: cima 2017
Seite 14Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 14: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Transvaal
3.4 Zentraler Versorgungsbereich Nahver-
sorgungszentrum Transvaal
Das Nahversorgungszentrum Transvaal liegt im gleichnamigen Stadtteil
der Stadt Emden und befindet sich in ca. 3 km Fahrdistanz bzw. 6 Minu-
ten Fahrzeit entfernt vom Planvorhabenstandort für den Pkw-Kunden. Der
ZVB Transvaal wird begrenzt durch die Hansastraße und die Cirksenastra-
ße.
Als direkter Wettbewerbsbetrieb ist der Lebensmitteldiscounter NP ansäs-
sig. Darüber hinaus ergänzt ein Kiosk im westlichen Bereich des zentralen
Versorgungsbereiches das Angebot im untersuchungsrelevanten Sorti-
ment Nahrungs- und Genussmittel.
Abb. 13: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Transvaal
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
Quelle: cima 2017
Seite 15Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 16: Abgrenzung und Einzelhandelsbesatz im ZVB Oldersum
3.5 Zentraler Versorgungsbereich Nahver-
sorgungszentrum Oldersum
Im Einzelhandelskonzept 2019 der Gemeinde Moormerland sind vier
zentrale Versorgungsbereich zzgl. eines perspektivischen Nahversor-
gungszentrums ausgewiesen worden6. Hiervon liegt das NVZ Oldersum
im Untersuchungsgebiet dieser Analyse, die Angebotssituation dieses
zentralen Versorgungsbereiches wird daher nachfolgend dargestellt.
Das Nahversorgungszentrum Oldersum befindet sich östlich des Planvor-
habenstandortes gelegen in der Gemeinde Moormerland in ca. 11 Minu-
ten Fahrzeit entfernt für den Pkw-Kunden. Die gute Erreichbarkeit wird
trotz der Entfernung von ca. 9,1 km über die L2 sichergestellt. Der zentra-
le Versorgungsbereich wird eingerahmt durch die Schuberstraße im Nor-
den, die Tergaster Straße im Westen, die Emder Straße im Süden sowie
die Gluckstraße im Osten. Das vorhaberelevante Einzelhandelsangebot
beschränkt sich auf den Lebensmitteldiscounter NP sowie ein Geschäft
des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei).
Abb. 15: Anbieter im zentralen Versorgungsbereich Oldersum
Quelle: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Moormerland (cima 2019)
Quelle: cima 2017
6 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Moormerland (cima 2019)
Seite 16Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 17: Weitere Wettbewerber im Untersuchungsgebiet, Stadt Emden
3.6 Weitere Wettbewerber im Untersu-
chungsgebiet
Außerhalb der in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der
Stadt Emden definierten zentralen Versorgungsbereiche befinden sich
folgende weitere relevante Lebensmittelanbieter (ab ca. 400 qm Verkaufs-
fläche), die zum Teil als ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte
bezeichnet werden: (1) (2)
Stadt Emden:
▪ Aldi, Petkumer Straße (1)
▪ Netto, Petkumer Straße (2)
▪ Markant, Ziegeleistraße (3)
▪ Lidl, Folkmar-Allena-Straße (4)
(3) (4)
In der Fachmarktagglomeration Ubierstraße sind folgende Lebensmittel-
anbieter ansässig:
▪ Combi (5)
▪ Lidl (6)
Darüber hinaus finden sich auch eine Vielzahl von Betrieben des Lebens-
mittelhandwerks, Spezialgeschäften, Tankstellen und Kiosken im Untersu-
(5) (6)
chungsgebiet wieder, die mit dem Vorhaben aber nur begrenzt im Wett-
)
Quelle: cima 2017
bewerb stehen.
Seite 17Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
4 Auswirkungen des Planvorhabens
Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die Verkaufsflächenerwei- ▪ Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
terung und Modernisierung des Edeka-Marktes am Wykhoffweg im ▪ Schreibwaren
Stadtteil Borßum durch einen Neubau am heutigen Standort. Durch den
▪ Elektrogeräte, Leuchten
Neubau soll die Verkaufsfläche von aktuell 1.400 qm auf insgesamt ca.
2.000 qm zzgl. Bäckerei (ca. 40 qm Verkaufsfläche) erweitert werden. ▪ Unterhaltungselektronik
Die Angaben zur Größe der Verkaufsflächen basieren auf den Angaben ▪ Pflanzen, Gartenbedarf
des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Sortimen- Dabei handelt es sich um Sortimente, die zum Teil als wechselnde Akti-
te ergeben sich aus der aktuellen Verteilung, den Erfahrungen der cima onswaren auf gesonderten Flächen innerhalb des Verkaufsraums angebo-
und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Le- ten werden. Im Zuge der Erweiterung werden diese Flächen nur leicht
bensmittelvollsortimentern. vergrößert. Da sich der Verkaufsflächenzuwachs von 145 qm auf verschie-
Zur Berechnung der vorhabenrelevanten Umsatzerwartung sind Flächen- dene Sortimente aufteilt, bleiben die Umsatzumverteilungen je Sortiment
produktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der durchschnittli- unterhalb der Nachweisgrenze und in den folgenden Ausführungen daher
chen Leistungsfähigkeit von entsprechenden Betriebstypen und Verkaufs- unberücksichtigt. Relevant sind somit nur Nahrungs- und Genussmittel.
flächendimensionierungen orientieren und an die standortspezifische Der umverteilungsrelevante Umsatz beträgt demnach ca. 1,86 Mio. €.
Wettbewerbssituation in Emden angepasst wurden. Es wird berücksich-
tigt, dass als Folge der Erweiterung und Modernisierung die Gesamtat-
traktivität des Marktes für den Kunden steigen wird.
Darauf basierend prognostiziert die cima für das Planvorhaben im
„Worst-Case“-Ansatz einen zu erwartenden Einzelhandelsmehrumsatz
(brutto) von ca. 2,19 Mio. € pro Jahr (s. Abb. 18).
Die Randsortimente setzen sich neben den Sortimenten Drogerie- und
Parfümeriewaren sowie Zeitschriften, Schnittblumen des periodischen Be-
darfs im Wesentlichen aus den folgenden Sortimentsgruppen des aperio-
dischen Bedarfsbereichs zusammen:
▪ Oberbekleidung
▪ Wäsche, sonstige Bekleidung
▪ Zoobedarf
Seite 18Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 18: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens
Zusätzliche
Bestand Edeka Bestand Bäckerei Planung Edeka Planung Bäckerei Verkaufsfläche
CIMA Warengruppe Bestand insgesamt Planung insgesamt
Wykhoffweg Buchholz Wykhoffweg Buchholz und Umsatz Edeka
Wykhoffweg
Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz
Bezeichnung VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² VK in m² VK in m²
in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. €
Periodischer Bedarf gesamt 1.310 5,45 20 0,24 1.330 5,69 1.800 7,31 40 0,36 1.840 7,67 510 1,99
Nahrungs- und Genussmittel 1.215 5,10 20 0,24 1.235 5,34 1.670 6,85 40 0,36 1.710 7,21 475 1,86
Aperiodischer Bedarf gesamt 90 0,16 90 0,16 200 0,37 200 0,37 110 0,21
Randsortimente außer NuG 185 0,44 185 0,44 330 0,84 330 0,84 145 0,33
Gesamt 1.400 5,61 20 0,24 1.420 5,85 2.000 7,69 40 0,36 2.040 8,05 620 2,19
Quelle: cima 2019
Anmerkung: Geschätzter Bruttoumsatz/ Jahr nach Erfahrungen der cima unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation, Rundungsdifferenzen möglich
Seite 19Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
4.1 Herkunft des Vorhabenumsatzes
Basis der folgenden Prognose ist eine detaillierte Analyse der Wettbe- ▪ Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten
werbssituation im Einzugsgebiet des Planvorhabens. Die Attraktivität der der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen
Einkaufsstandorte wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen des cima-Teams Marktgebiet,
abgeschätzt. In diesem Zusammenhang wurden auch detaillierte Ein- ▪ Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes im Bereich des Vorhaben-
schätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes standorts sowie Attraktivität der konkurrierenden Einkaufsorte nach
und der Wettbewerbsstandorte gewonnen. Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkten.
Wichtige Informationen über die Bindungsquoten bezieht die cima aus Das Gravitationsmodell nach HUFF findet nicht nur bei der cima Anwen-
Echtzahlen der Anbieter, die i.d.R. aus ähnlich gelagerten Analysen, aus dung, sondern wird auch von weiteren Einzelhandelsgutachtern verwen-
der direkten Betriebsberatung der relevanten Märkte und aus den offiziel- det (z.B. Junker + Kruse, GfK GeoMarketing). In mehreren Gerichtsverfah-
len Veröffentlichungen bezogen werden. Diese Erkenntnisse werden dann
ren wurde diese gutachterliche Methodik bereits anerkannt (vgl. z.B. OVG
an die regionale Situation angepasst. Insbesondere die Lage, Entfernung
Lüneburg 1 LC 107/05, Urteil vom 01.09.2005, OVG Münster 10 A
und Größe der Wettbewerber ist dabei von großer Relevanz. Außerdem
1676/08, Urteil vom 30.09.2009 oder VG Hannover 4 B 961/10, Beschluss
wurde die individuelle Wettbewerbssituation in den einzelnen Branchen
vom 23.06.2010).
berücksichtigt und die Chance neuer Anbieter, Umsätze zu generieren, in
die Bewertungen einbezogen. Bei der Bewertung des Vorhabens und der Berechnung der Umsatzver-
drängungswirkung wird von einem „Worst-Case-Ansatz“ ausgegangen.
Die Herkunft des Vorhabenumsatzes kann auf Basis dieser Recherchen
Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten entsprechen demnach der
mittels des ökonometrischen HUFF-Simulationsmodells7 berechnet wer-
maximal zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkung auf den vor-
den. Dieses quantifiziert die durch das Planvorhaben entstehenden Kauf-
handenen Einzelhandel. Es wird angenommen, dass sich das Planvorha-
kraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum für den betroffenen Ein-
ben erfolgreich am Markt positionieren kann.
zelhandel. Das Verfahren basiert auf den Untersuchungen von Huff (Dr.
David L. Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“). Einflussgrößen Dementsprechend geht die cima von nachfolgender Umsatzherkunft aus.
sind u. a.:
▪ Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
7
Die CIMA Beratung + Management GmbH interpretiert das HUFF-Modell als ein
Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet.
Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen,
ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird.
Seite 20Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 19: Umsatzherkunft des Planvorhabens Rd. 31 % des Vorhabenumsatzes werden von den vorhandenen Lebens-
mittelmärkten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im sonstigen
Umsatzherkunft durch Umverteilung in ... in Mio. € in %
Stadtgebiet Emdens gewonnen. Hierbei sind die vorhergehend bereits
Bereichen des Untersuchungsgebietes: 1,77 95,0
erwähnten Lebensmitteldiscounter Aldi und Netto an der Petkumer Stra-
ZVB Innenstadt 0,17 9,0 ße zu nennen. Durch das projektierte vollumfassende Nahversorgungsan-
NVZ Borßum 0,42 22,5 gebot sind auch die Anbieter in der weiter entfernt liegenden Fachmarkt-
NVZ Transvaal 0,12 6,5
agglomeration Ubierstraße (Combi und Lidl) sowie die integrierten Nah-
NVZ Eisenbahndock 0,35 19,0
versorgungsstandorte Lidl (Folkmar-Allena-Straße) und Markant (Ziege-
Sonstiges Untersuchungsgebiet Emden 0,58 31,0
leistraße) von Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben betroffen, dies
NVZ Oldersum 0,12 6,5
jedoch in wesentlich geringerem Umfang.
Sonstiges Untersuchungsgebiet Moormerland 0,01 0,5
diffuse Umsatzumverlagerungen außerhalb des Das sonstige Untersuchungsgebiet Moormerland (rd. 0,5 %) ist dagegen
0,09 5,0
Untersuchungsgebietes zu vernachlässigen.
Gesamtsumme 1,86 100 Rd. 19,0 % des Vorhabenumsatzes stammt vom Lebensmittelvollsorti-
Quelle: cima 2019 menter Edeka im untersuchten ZVB Eisenbahndock. Es wird an dieser
Die cima kommt zu dem Ergebnis, dass rd. 95 % der durch das Planvor- Stelle erneut darauf hingewiesen, dass dieser Vollsortimenter denselben
haben generierten Umsätze innerhalb des Untersuchungsgebiets umver- Anbieter repräsentiert wie am Planvorhabenstandort.
teilt werden und somit als Verdrängung für den dort bestehenden Einzel- Der Umsatzanteil, der von Standorten außerhalb des Untersuchungsge-
handel zu werten sind. biets umverteilt würde, beträgt anteilig rd. 5 %.
Aufgrund der bestehenden Wettbewerbssituation innerhalb des Untersu-
chungsgebiets sowie der Art des Planvorhabens (Neubau mit einherge-
hender Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelvollsortimenters
Edeka) finden die Umsatzumverteilungen vorrangig im näheren Umfeld
des Vorhabenstandortes statt. Besonders betroffen sind aufgrund der
Nähe zum Vorhabenstandort sowie der Angebotsstruktur im wettbe-
werbsrelevanten Einzelhandel neben dem im selben Zentrum ansässigen
Lebensmitteldiscounter Lidl (rd. 22,5 %) die nahegelegenen Lebensmittel-
discounter Aldi und Netto an der Petkumer Straße.
Die zentralen Versorgungsbereiche Oldersum und Transvaal (jeweils rd.
6,5) tragen aufgrund der Angebotsstruktur sowie der Lage und Entfer-
nung vom Vorhabenstandort in geringerem Maße zu dem erzielbaren
Umsatz bei.
Seite 21Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose heißt, sollten Umsatzverlagerungen dieser Größenordnung für ein Pro-
jektvorhaben nicht dokumentiert werden, wird von einem Abwägungsfeh-
ler in der baurechtlichen Beurteilung ausgegangen. Bei der Beurteilung
Als Folge der Realisierung des Planvorhabens sind Umsatzumverteilungen
der Umsatzverlagerungen ist zwischen dem „Abstimmungsschwellenwert“
innerhalb der bestehenden Einzelhandelsstrukturen zu erwarten. Diese
einerseits und dem „Hindernisschwellenwert“ andererseits zu unterschei-
werden in der ökonomischen Wirkungsprognose quantifiziert und hin-
den. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-
sichtlich der möglichen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO bewer-
präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offengelassen. 10
tet.
Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswir-
Dabei wird der Umsatz des Planvorhabens den heutigen Umsätzen des
kungen gewichtiger Art angenommen (=„Abstimmschwellenwert“), wenn
Einzelhandels innerhalb des direkten Einzugsgebiets gegenübergestellt.
ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde
Die daraus resultierenden Umsatzumverteilungsquoten werden absolut
eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen. 11 Nach
(in Mio. €) und relativ (in %) dargestellt. Es erfolgt eine differenzierte
den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen
Ausweisung für alle tangierten zentralen Versorgungsbereiche.
auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojekts
in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % rele-
Vorbemerkungen zur Umsatzumverteilungsquote vant.12
Die Umsatzumverteilungsquote ist ein maßgebliches Beurteilungskriteri-
um für die Verträglichkeit von Einzelhandelsvorhaben. Allerdings bedeu-
tet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine nicht nur unwesentliche Auswirkung,
denn allein die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage ist bau-
rechtlich irrelevant.8 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die
so genannte „städtebauliche Effekte“ nach sich zieht (Schließen von Ein-
zelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer In-
nenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung etc.).9 Bei der Bewertung ei-
nes Planvorhabens bezieht die cima neben der Umsatzumverteilungsquo-
te daher auch absolute Umsätze sowie die Relation von bestehender Ver-
kaufsfläche und jener des Planvorhabens mit ein. 10 BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 =
Lt. Urteil des OVG Münster vom 7.12.2000 werden Umsatzverlagerungen UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v. 17.9.2003, 4 C
14.01
zwischen 7 und 11 % bereits als abwägungsrelevant eingeordnet. Das
11 OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001,
638; OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70;
8 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 BauGB OVG Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v.
9 OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, 30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277
10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 12 Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337.
Seite 22Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, onsverluste können sich in städtischen Verödungen und zu erwartenden
dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Ab- „Trading-Down-Effekten“ ausdrücken.
wägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojekts haben, nicht jedoch
schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen Als Richtwert für die Verträglichkeit eines Vorhabens verwendet die
markieren.13 cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentli-
chen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei
Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwerts“ ist ein Kaufkraft-
jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten)
abfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann,
grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten des Einzel-
wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt
falls gerecht zu werden. Umsatzumverteilungsquoten im Bereich von
wird – allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment –
10 % und mehr werden nachfolgend für jedes tangierte Sortiment
ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.14 Das VG Göttingen hat in seinem
vertiefend diskutiert und gutachterlich bewertet.
Beschluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Um-
satzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten.
Einschränkend muss angefügt werden, dass die Beurteilung in Abhängig-
keit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung
von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumver-
teilungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisie-
rung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt zu bedenken, dass ein Um-
satzrückgang an einem Standort nur ein Indiz im Sinne eines „An-
fangsverdachts“ ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich
der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch
„Trading-Down-Effekte“ gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind letzten
Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei
Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funkti-
13 OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70;
OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60
Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435
= BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 =
NVwZ-RR 2003, 76.
14 OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002,
577; VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63
Nr. 62.
Seite 23Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Abb. 20: Umverteilungseffekte: Nahrungs- und Genussmittel
ZVB Innenstadt NVZ Borßum NVZ Transvaal NVZ Eisenbahndock
CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz
in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %
Nahrungs- und Genussmittel 13,3 0,17 1,3 4,5 0,42 9,3 1,9 0,12 6,3 4,2 0,35 8,5
Sonstiges Untersuchungsgebiet Emden NVZ Oldersum Sonstiges Untersuchungsgebiet Moormerland
CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz
in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %
Nahrungs- und Genussmittel 30,9 0,58 1,9 2,0 0,12 6,1 0,2 0,01 3,9
Quelle: cima 2019
Die Branche Nahrungs- und Genussmittel stellt das Kernsortiment des betroffen. Da sich dieser Markt im gleichen NVZ befindet, ist nicht davon
neu geplanten Lebensmittelvollsortimenters Edeka sowie der geplanten auszugehen ist, dass eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des
integrierten Bäckerei dar. Insgesamt gehen 475 qm zusätzliche Verkaufs- NVZ Borßum erfolgen würde. Im Gegenteil würde die Funktionsfähigkeit
fläche in der Branche Nahrungs- und Genussmittel in die ökonomische des Zentrums mittel- bis langfristig gesichert. Somit unterbleibt ein Um-
Wirkungsanalyse ein. Im Sinne des Worst-Case-Ansatzes geht die cima schlagen von absatzwirtschaftlichen auf städtebauliche Auswirkungen.
dabei von einer Umsatzmehrerwartung von rd. 1,86 Mio. € aus. Im NVZ Transvaal wird eine Verdrängungsquote von rd. 6,3 % erreicht.
Die Betrachtung der Verdrängungsumsätze im Sortiment Nahrungs- und Der absolute Verdrängungsumsatz liegt bei rd. 0,1 Mio. € und betrifft den
Genussmittel zeigt, dass durch das Planvorhaben in keinem der unter- dort ansässigen NP-Markt.
suchten zentralen Versorgungsbereiche relevante Umsatzumverteilungen Aufgrund der räumlichen Nähe zum Vorhabenstandort ergibt sich für das
ausgelöst werden. Insgesamt bewegen sich die Umsatzverdrängungsquo- NVZ Eisenbahndock bei einem absoluten Verdrängungsumsatz von max.
ten in einem Bereich von 1,3 % bis max. 9,3 % und bleiben somit unter- rd. 0,4 Mio. € eine Umsatzverdrängungsquote von rd. 8,5 %.
halb der abwägungsrelevanten 10 %-Schwelle.
Die dargelegten Umsatzverluste von maximal rd. 0,4 Mio. € in den Zen-
Durch den Abriss und Neubau des Edeka-Vollsortimenters wird im ZVB tren bewegen sich auf einem vergleichsweise geringen absoluten Niveau.
Innenstadt im vorhabenrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmit- Negative städtebauliche Effekte sind durch die ermittelten Umverteilun-
tel ein Verdrängungsumsatz in Höhe von rd. 1,3 % erreicht. Das Umsatz- gen daher nicht zu erwarten.
verdrängungsvolumen liegt hier bei rd. 0,2 Mio. €. Zu nennen sind hier
Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Emden werden
die betroffenen Anbieter Edeka und Aldi.
für das sonstige Untersuchungsgebiet Verdrängungsumsätze in Höhe
Im vorhabenbezogenen Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ergibt von rd. 0,6 Mio. € berechnet, dies entspricht einer Umsatzverdrängungs-
sich aufgrund der Lage im gleichen zentralen Versorgungsbereich im quote von rd. 1,9 %. Vor allem die nahegelegenen Lebensmitteldiscounter
NVZ Borßum ein Verdrängungsumsatz in Höhe von rd. 0,4 Mio. €. Dies Aldi und Netto an der Petkumer Straße als ergänzende integrierte Nah-
entspricht einer Verdrängungsquote von rd. 9,3 %. Insbesondere der Le- versorgungsstandorte sind von dem zunehmenden Wettbewerb betrof-
bensmitteldiscounter Lidl ist von diesen Umsatzumverteilungseffekten fen. Zwar wird sich die Konkurrenzsituation verstärken, mit durch das
Seite 24Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Planvorhaben ausgelösten städtebaulichen Auswirkungen im Sinne von
Betriebsaufgaben ist auf Grundlage dieser Werte jedoch nicht zu rechnen,
auch da es sich hierbei anders als beim Planvorhaben um Lebensmittel-
discounter handelt.
Für den untersuchten zentralen Versorgungsbereich Oldersum der Ge-
meinde Moormerland wird ein Verdrängungsumsatz in Höhe von rd. 0,1
Mio. € berechnet; dies entspricht einer Umsatzverdrängungsquote von rd.
6,1 % und betrifft den dort ansässigen NP-Markt.
Im sonstigen Untersuchungsgebiet Moormerland außerhalb des NVZ Ol-
dersum wird eine Umsatzverdrängungsquote von rd. 3,9 % errechnet.
Insgesamt ist die Entwicklung der geplanten Verkaufsfläche in der
Branche Nahrungs- und Genussmittel als verträglich anzusehen, da
das Planvorhaben in den untersuchten zentralen Versorgungsberei-
chen Umsatzverdrängungseffekte in nicht abwägungsrelevantem
Umfang erzeugen würde. Aus Gutachtersicht sind keine negativen
städtebaulichen Auswirkungen innerhalb des definierten Untersu-
chungsgebietes zu erwarten.
Im zentralen Versorgungsbereich Borßum würde die Umsetzung des
Planvorhabens zu einer stärkeren Wettbewerbssituation für den an-
sässigen Lebensmitteldiscounter Lidl führen, die im Hinblick auf die
Verdrängungsumsätze knapp unter der definierten 10 %-Schwelle
liegt. Da der neu geplante Edeka-Markt jedoch auf dem Altgrund-
stück gebaut werden soll und sich somit ebenfalls im NVZ Borßum
befinden wird, ist nicht davon auszugehen, dass eine Beeinträchti-
gung der Funktionsfähigkeit des NVZ Borßum erfolgen würde. Im
Gegenteil würde die Funktionsfähigkeit des Zentrums mittel- bis
langfristig gesichert. Somit unterbleibt ein Umschlagen von absatz-
wirtschaftlichen auf städtebauliche Auswirkungen.
Damit wäre keines der Zentren im Untersuchungsgebiet negativen
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ausgesetzt. Eine Ge-
fährdung der wohnungsnahen Nahversorgung durch das Planvorha-
ben besteht ebenfalls nicht.
Seite 25Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
5 Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Emden und
der Raumordnung
am Standort ausgebaut werden. Für den Einzelhandel liegen um-
5.1 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit fangreiche, ggf. sogar großflächige Potenziale vor, um den zentralen Ver-
den Vorgaben des Einzelhandelskon- sorgungsbereich zukünftig abzusichern.“15
zeptes
Abb. 21: Auszug aus den Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und Erwei-
Bei dem Vorhaben handelt es sich im Zuge einer Abriss- und Neubau- terungen in der Stadt Emden
maßnahme um eine Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung des
ansässigen Edeka-Vollsortimenters nebst Bäckerei mit nahversorgungs-
und damit gleichzeitig zentrenrelevanten Hauptsortimenten am Altstand-
ort im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Borßum. In den
Grundsätzen zur standortspezifischen räumlichen Einzelhandelsentwick-
lung im Nahversorgungszentrum Borßum in der Fortschreibung des Ein-
zelhandelskonzeptes der Stadt Emden sind dazu folgende Aussagen ge-
troffen worden:
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima
„Der Standort sollte in seiner Bedeutung als Nahversorgungsstandort erhal- 2019), verändert
ten und ggf. gestärkt werden. Seitens des Betreibers des EDEKA-Marktes
wird eine Erweiterung der Verkaufsfläche angestrebt. Dieser sollte aus Sicht
Der Vorhabenstandort liegt im zentralen Versorgungsbereich NVZ Borß-
der cima nachgekommen werden (wenn die Verträglichkeit dazu nachge-
um im südöstlichen Stadtgebiet Emdens. In diesem Standortbereich be-
wiesen wurde), um die Wettbewerbsposition des Marktes langfristig auf-
findet sich neben dem zur Untersuchung stehenden Edeka-Marktes nebst
rechtzuerhalten. […] Nahversorgungsrelevante Sortimente: Ansiedlung
Konzessionsbetrieben der Lebensmitteldiscounter Lidl sowie der Textildis-
und Erweiterungen auch über 800 qm Verkaufsfläche möglich, sofern keine
counter KiK.
negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und ergänzende
integrierte Nahversorgungsstandorte festgestellt werden. […] Das städte-
bauliche Ziel sollte die Stärkung und langfristige Sicherung der Nahversor-
15 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Emden (cima 2019)
gung sein. Zudem sollten die Zentrumsfunktion und die Dienstleistungen
Seite 26Verträglichkeitsgutachten zum Ersatzneubau mit einhergehender Erweiterung des Edeka-Marktes am Standort Wykhoffweg 3-5 in der Stadt Emden
Es ist erklärtes Ziel der Stadt Emden, diesen Standortbereich durch eine In Bezug auf nahversorgungsrelevante Sortimente hat Emden die raum-
Weiterentwicklung zu stärken, sodass dieser eine entsprechende Versor- ordnerische Aufgabe der Versorgung der eigenen Bevölkerung.
gungsfunktion erfüllen kann. Die Bestrebung zur Verkaufsflächenerweite- Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben in Em-
rung des Edeka-Marktes wurde in der Fortschreibung des Einzelhandels- den zu berücksichtigenden Vorgaben sind:
konzeptes dargelegt. Durch die Modernisierung des Lebensmittelvollsor-
timenters zzgl. Bäckerei würde die sortimentsbezogene Angebotsvielfalt
im zentralen Versorgungsbereich Borßum gestärkt werden. Dies würde Kongruenzgebot
die Entwicklungsabsicht der Stadt Emden in qualitativer Hinsicht vollum- „In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen
fänglich abdecken. Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den
grundzentralen Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8
Das Vorhaben steht grundsätzlich im Einklang mit der Fortschrei-
und 9 als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot
bung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden, da es sich in ei-
grundzentral).“ (Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 2)
nem Nahversorgungszentrum befindet und Auswirkungen auf zent-
rale Versorgungsbereiche und ergänzende integrierte Nahversor- „Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben,
gungsstandorte ausgeschlossen werden können. wenn mehr als 30 vom Hundert des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von
außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde.“ (Abschnitt
2.3, Ziffer 03, Satz 5)
5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit Der Vorhabenstandort befindet sich in der Stadt Emden, welche gemäß
LROP die Funktion eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion
den Vorgaben der Raumordnung wahrnimmt. In Bezug auf nahversorgungsrelevante Sortimente hat Emden
die raumordnerische Aufgabe der Versorgung der eigenen Bevölkerung.
Neben der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden
Demnach ist für die Erfüllung des Kongruenzgebotes im vorliegenden Fall
ist die am 24.01.2017 beschlossene Änderung des Landesraumordnungs-
maßgeblich, dass nicht mehr als 30 % des Umsatzes der nahversorgungs-
programms (LROP) Niedersachsen bei der Vereinbarkeit des Planvorha-
relevanten Sortimente der anzusiedelnden Märkte aus Kaufkraft von au-
bens mit den Vorgaben der Raumordnung zu prüfen. Gemäß LROP 2017
ßerhalb der Stadt Emden stammen darf.
soll in allen Gemeinden auf ein zeitgemäßes Angebot des allgemeinen,
täglichen Grundbedarfs hingewirkt werden. Dabei soll ebenso die Er- Nicht mehr als 30 % des Umsatzes der aperiodischen Sortimente darf aus
reichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Bevölkerungsgruppen Kaufkraft von außerhalb des Kongruenzraumes stammen.
sichergestellt sein. Die Prognosen zur Kaufkraftherkunft des Planvorhabens sind der nachfol-
Die Stadt Emden ist als ein Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion genden Abb. 22 zu entnehmen. Als Worst-Case-Annahme wurde auch für
definiert. Somit sind die Einzelhandelsangebote an der mittelzentralen die aperiodischen Sortimente das Emder Stadtgebiet als Bewertungsraum
Versorgungsfunktion und der Nachfrage im Verflechtungsbereich auszu- angenommen. In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
richten. Für Mittelzentren gilt das Entwicklungsziel, zentralörtliche Einrich- Stadt Emden wurde ein oberzentraler Kongruenzraum abgegrenzt; dieser
tungen und Angebote zur Deckung des gehobenen Bedarfs vorzuhalten. ist jedoch ausschließlich für Einzelhandelsgroßprojekte mit aperiodischen
Hauptsortimenten heranzuziehen. Der für die vorliegende Untersuchung
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