VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN STEINKREUZSTRAßE 14 - STADTKARLSRUHE NR.870 - TEXTLICHE TEILE PLANZEICHNUNG
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Stadt Karlsruhe Nr. 870 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Steinkreuzstraße 14 Textliche Teile Planzeichnung Anlagen
Verfahrensvermerke / Ausfertigung
Einleitungs- und Auslegungsbeschluss
gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am 26.03.2019
Öffentliche Auslegung gemäß
§ 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom 29.04.2019 bis 31.05.2019
vom 21.10.2019 bis 11.11.2019
Satzungsbeschluss gemäß
§ 10 Abs. 1 BauGB und
§ 74 Abs. 7 LBO am 18.02.2020
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften sind
unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden.
Sie werden hiermit ausgefertigt.
Karlsruhe, 26.02.2020
Dr. Frank Mentrup
Oberbürgermeister
In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4
BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der
Bekanntmachung am 06.03.2020
Beim Stadtplanungsamt zu jeder-
manns Einsicht bereitgehalten
(§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB,
§ 74 Abs. 7 LBO) ab 06.03.2020
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Steinkreuzstraße 14“,
Karlsruhe – Wolfartsweier
Vorhabenträger:
SÜBA Bauen und Wohnen Karlsruhe GmbH
Alte Kreisstraße 42
76149 Karlsruhe
T. 0721 – 7802‐0
F. 0721 – 7802‐22
info@sbw‐karlsruhe.de
Planverfasser:
VbB VEP
GERHARDT.stadtplaner.architekten Werkgemeinschaft Karlsruhe
Weinbrennerstraße 13 Freie Architekten BDA
76135 Karlsruhe Kammerer & Stengel
T. 0721 – 831030 Partnerschaft mbB
F. 0721 – 8310399 Schubertstraße 2
mail@gsa‐karlsruhe.de 76185 Karlsruhe
T. 0721 – 84006 ‐ 0
F. 0721 – 84006 ‐ 66
info@wgk‐ka.de
‐2‐
Inhaltsverzeichnis:
A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ...................... 5
1. Aufgabe und Notwendigkeit ................................................................... 5
2. Bestehende Planungen........................................................................... 5
2.1 Vorbereitende Bauleitplanung .................................................................. 5
2.2 Verbindliche Bauleitplanung ..................................................................... 6
3. Bestandsaufnahme ................................................................................ 6
3.1 Räumlicher Geltungsbereich..................................................................... 6
3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz ........... 6
3.2.1 Naturräumliche Gegebenheiten................................................................ 6
3.2.2 Bodenbeschaffenheit ............................................................................... 7
3.2.3 Artenschutz ............................................................................................ 7
3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.................................... 9
3.4 Eigentumsverhältnisse ........................................................................... 10
3.5 Belastungen .......................................................................................... 10
4. Planungskonzept ................................................................................. 11
4.1 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzung .................................................. 12
4.2 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 12
4.3 Maß der baulichen Nutzung ................................................................... 13
4.4 Bauweise .............................................................................................. 14
4.5 Abstandsflächen.................................................................................... 14
4.6 Erschließung ......................................................................................... 16
4.6.1 ÖPNV ................................................................................................... 16
4.6.2 Motorisierter Individualverkehr............................................................... 16
4.6.3 Ruhender Verkehr ................................................................................. 16
4.6.4 Geh‐ und Radwege ................................................................................ 16
4.6.5 Feuerwehrzufahrt .................................................................................. 17
4.6.6 Ver‐ und Entsorgung .............................................................................. 17
4.7 Gestaltung ............................................................................................ 17
4.8 Grünordnung / Ersatz‐ und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz ............. 18
4.8.1 Grünplanung, Pflanzungen ..................................................................... 18
4.8.2 Ausgleichsmaßnahmen ......................................................................... 19
4.8.3 Maßnahmen für den Artenschutz ........................................................... 20
4.9 Belastungen .......................................................................................... 27
4.9.1 Altlasten ............................................................................................... 27
4.9.2 Schall ................................................................................................... 27
4.9.3 Luftqualität ........................................................................................... 29
4.9.4 Energieeffizienz / Klimaschutz ................................................................ 29
4.9.5 Kampfmittel.......................................................................................... 29
5. Umweltbericht ..................................................................................... 30
6. Sozialverträglichkeit ............................................................................ 30
7. Statistik ............................................................................................... 30
7.1 Flächenbilanz ........................................................................................ 30
‐3‐
7.2 Geplante Bebauung ............................................................................... 30
7.3 Bodenversiegelung ................................................................................ 30
8. Kosten ................................................................................................. 31
9. Durchführung ....................................................................................... 31
10. Übersicht der erstellten Gutachten ....................................................... 31
B. Hinweise (beigefügt) ............................................................................ 32
1. Versorgung und Entsorgung ................................................................... 32
2. Entwässerung ....................................................................................... 32
3. Niederschlagswasser ............................................................................. 32
4. Archäologische Funde, Kleindenkmale .................................................... 33
5. Baumschutz .......................................................................................... 33
6. Altlasten ............................................................................................... 33
7. Erdaushub / Auffüllungen ....................................................................... 33
8. Private Leitungen .................................................................................. 33
9. Barrierefreies Bauen .............................................................................. 33
10. Erneuerbare Energien ............................................................................ 34
11. Dachbegrünung und Solaranlagen .......................................................... 34
12. Artenschutz .......................................................................................... 34
13. Wasserschutzgebiet............................................................................... 35
14. Kriminalprävention ................................................................................ 35
C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ........... 36
I. Planungsrechtliche Festsetzungen ....................................................... 36
1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen .............................................. 36
2. Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 36
3. Maß der baulichen Nutzung ................................................................... 36
4. Überbaubare Grundstücksfläche ............................................................. 37
5. Abstandsflächen.................................................................................... 37
6. Stellplätze und Garagen, Carports .......................................................... 37
7. Nebenanlagen ....................................................................................... 37
8. Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ..................................... 37
8.1 Erhaltung von Bäumen........................................................................... 37
8.2 Pflanzgebote für Einzelbäume ................................................................ 37
8.2.1 Zu pflanzende Bäume außerhalb der Tiefgarage ...................................... 38
8.2.2 Zu pflanzende Bäume auf der Tiefgarage ................................................ 38
8.2.3 Bedingte Festsetzung für die Pflanzgebote für Einzelbäume im Bereich
der Freihaltetrasse der Stadtbahn ........................................................... 38
8.2.4 Artenverwendungsliste für Pflanzgebot Einzelbaum ................................ 38
8.3 Dachbegrünung..................................................................................... 39
8.4 Begrünung der Tiefgaragen .................................................................... 40
8.5 Pflanzung von Schnitthecken ................................................................. 40
9. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ....................................... 40
9.1 Ersatzpflanzungen von Gehölzen ............................................................ 40
‐4‐ 9.2 CEF‐Maßnahmen .................................................................................. 41 9.3 Weitere Artenschutzmaßnahmen (keine CEF‐Maßnahmen) ..................... 42 9.3.1 Nistmöglichkeiten ................................................................................. 42 9.3.2 Beleuchtung .......................................................................................... 42 10. Geh‐ und Leitungsrechte ........................................................................ 42 11. Schallschutz .......................................................................................... 42 11.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen............................................................. 42 11.2 Passive Schallschutzmaßnahmen ........................................................... 43 II. Örtliche Bauvorschriften....................................................................... 44 1 Dächer .................................................................................................. 44 2. Werbeanlagen und Automaten ............................................................... 44 3. Einfriedigungen, Stützmauern ................................................................ 45 4. Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen............................................. 45 5. Abfallbehälterstandplätze ...................................................................... 45 6. Außenantennen .................................................................................... 45 7. Niederspannungsfreileitungen ............................................................... 45 III. Sonstige Festsetzungen ....................................................................... 46 IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ...................................... 47 Unterschriften ................................................................................................ 49 Anlage zur Begründung ‐ Vorhaben‐ und Erschließungsplan ............................ 50
‐5‐
A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt)
1. Aufgabe und Notwendigkeit
Der Vorhabenträger „SÜBA Bauen und Wohnen Karlsruhe GmbH“ plant im Karls‐
ruher Stadtteil Wolfartsweier auf einem ca. 0,82 ha großen, heute gewerblich ge‐
nutzten Areal am nordwestlichen Ortsrand an der Ecke Ringstraße / Steinkreuz‐
straße eine Wohnbebauung mit einer Senioren‐Wohngemeinschaft und Praxis‐
räumen sowie Kindertagesstätte. Die Planung ist aus einer Mehrfachbeauftra‐
gung hervorgegangen und wurde bereits vom Ortschaftsrat und vom Planungs‐
ausschuss befürwortet.
Das Vorhaben ist nach den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungs‐
plans nicht genehmigungsfähig. Das für die Umsetzung des Vorhabens erforderli‐
che Planungsrecht soll über die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau‐
ungsplans gem. § 12 BauGB (Ziffer 2) hergestellt werden.
2. Bestehende Planungen
2.1 Vorbereitende Bauleitplanung
Abb.1: Ausschnitt Flächennutzungsplan‐6‐
Das Planungsgebiet ist im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan des Nach‐
barschaftsverbandes Karlsruhe (FNP NVK) als „Gewerbliche Baufläche“ darge‐
stellt. Die geplante Wohnnutzung ist nicht aus dem Flächennutzungsplan entwi‐
ckelt. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB aufgestellt wird, kann der Flächennutzungsplan im Wege der
Berichtigung geändert werden.
Aufgrund der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger
Träger nach § 4 BauGB (Anmerkung: Verfahren im Rahmen der Flächennutzungs‐
planung) im Frühjahr 2018 besteht die Möglichkeit, dass die im FNP 2010, 5. Aktu‐
alisierung als "geplante Gewerbliche Baufläche" dargestellte Fläche "Hörgel", die
nordöstlich an das Plangebiet angrenzt, doch in den FNP 2030 übernommen wird.
Entgegen ursprünglicher Planungen soll die Erschließung der Fläche dann aber
von Norden erfolgen und nicht über die Steinkreuzstraße 14.
2.2 Verbindliche Bauleitplanung
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan (Straßen‐ und Baulinienplan) Nr. 392
„Wingertäcker“ vom 10.09.1970 setzt für das Plangebiet ein Allgemeines Wohn‐
gebiet fest. Aufgrund der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen ist die
Umsetzung des geplanten Vorhabens nicht möglich.
3. Bestandsaufnahme
3.1 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Nummer 20305, 20306,
20308/1 sowie Teile des Straßenflurstücks 21972 und hat eine Größe von insge‐
samt ca. 0,82 ha.
Das Grundstück wird im Süd‐Osten durch die Steinkreuzstraße, im Süd‐Westen
durch die Ringstraße mit anschließender Wohnbebauung, im Nord‐Westen durch
ein privates Grundstück mit Wohnbebauung und im Nord‐Osten durch die Wen‐
deschleife der Straßenbahn begrenzt.
Maßgeblich für die Abgrenzung des Plangebiets ist der im zeichnerischen Teil
festgesetzte Geltungsbereich.
3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz
3.2.1 Naturräumliche Gegebenheiten
Das Planungsgebiet liegt am nördlichen Ortseingang des Stadtteils Karlsruhe‐
Wolfartsweier in prägnanter Ortsrandlage. Durch seine Lage an der Straßenbahn‐
Haltestelle verfügt es über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung.
Neben der gegenwärtig als Gewerbefläche genutzten und überwiegend versiegel‐
ten Grundstücksfläche befindet sich im nördlichen Bereich des Plangebiets ein
Pappel‐Baumbestand. Aus Gründen des Verkehrsschutzes kann die Pappelgruppe
auf Dauer nicht erhalten bleiben, da eine ausreichende Standsicherheit der Bäume
nicht gewährleistet ist. Das zuständige städtische Amt hatte daher schon eine Fäll‐
genehmigung erteilt, deren Wirksamkeit aktuell ausgesetzt ist. Eine gutachterliche
Untersuchung der Pappeln hat ergeben, dass vorab die Fällung von zwei dringli‐‐7‐
chen Gefahrenbäumen und Kronenrücknahmen an den Nachbarbäumen aus Grün‐
den der Verkehrssicherheit erforderlich ist. Der übrige Pappelbestand, aus dem die
zwei Gefahrenpappeln entnommen wurden, bleibt nach den Sicherungsmaßnah‐
men vorerst erhalten. Das Gelände fällt vom Süden (Steinkreuzstraße) nach Nor‐
den (Flurstück 21971/2) von ca. 130 m über NHN auf ca. 121 m über NHN um ca. 9
m ab.
Das Plangebiet liegt im Bereich des Wasserschutzgebietes Durlacher Wald Zone lll
B.
Der höchste bisher gemessene Grundwasserstand liegt bei rd. 116,00 m über NHN.
(T511 Talwiesenstr. Spielplatz). Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass bei extrem
starken Niederschlägen über einen längeren Zeitraum der bisher ermittelte max.
Grundwasserstand überschritten werden kann.
3.2.2 Bodenbeschaffenheit
Im zum Vorhaben erstellten Baugrundgutachten (Siehe Ziffer 10 der Begründung)
werden zur geologischen Situation im Plangebiet folgende Aussagen getroffen:
Am östlichen Rheintalgrabenbruch grenzt eine tektonische Hochscholle aus Bunt‐
sandstein an das mit Kies gefüllte Becken des Rheintalgrabens, der sich von Basel
bis Frankfurt erstreckt. Im Bereich der Untersuchungsfläche lagert Hangschutt und
Geschiebe aus roten Buntsandsteingeröllen, der noch von Lößlehm überlagert
wird. Löß wurde während der Eiszeit dünenartig aus den unbewaldeten Schotter‐
fluren des Rheingrabens ausgeblasen und an den Hängen wieder abgelagert.
Die Kiesfüllung der Oberrheinebene lag früher noch bis zu 6 m über der jetzigen
Talaue, sodass in der unteren Hanglage auch noch alte Terrassenreste aus alpinen
Kiesen vorhanden sind. Während der schluffige Löß nach der Eiszeit zu wenig trag‐
fähigem Lößlehm durchgewittert ist, bilden die ab 1,5 m Tiefe durchgehend vor‐
handenen Geröllschichten aus hartem Buntsandstein oder Kiesen der Hochter‐
rasse einen gut tragfähigen Baugrund.
Im Übrigen wird auf die Inhalte des Baugrundgutachtens verwiesen.
Der nördliche Teil des Grundstückes liegt in der Kinzig‐Murg‐Rinne. Aufgrund der
Nähe zur tektonisch entstandenen Grabenbruchkante des Oberrheingrabens ist
mit unterirdischem Schichtwasser zu rechnen.
3.2.3 Artenschutz
Das Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Arten im Plangebiet wurde im
Rahmen eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages vom Büro arguplan aus Karls‐
ruhe untersucht. Die Ergebnisse werden gegliedert nach den betroffenen Arten
nachfolgend zusammenfassend dargestellt. Die Bewertung der Bestandsauf‐
nahme und die Darstellung des daraus abgeleiteten Maßnahmenkonzepts erfolgt
unter Ziffer 4.8.3 der Begründung.‐8‐ Bestandsaufnahme im Rahmen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrags Vögel Im Rahmen der Vogelkartierung wurden insgesamt 23 Vogelarten im Vorhabenbe‐ reich festgestellt. Bei acht Arten handelt es sich um Brutvögel (Arten mit Brutnach‐ weis oder Brutverdacht). Wertgebende bzw. gefährdete Arten befinden sich nicht darunter. Die nachgewiesenen Brutvogelarten stellen vor allem Gehölzbewohner dar. Gebäudebrüter (z.B. Haussperling, Hausrotschwanz) nutzen das Areal nur als Nahrungshabitat. Fledermäuse Im Rahmen der sechs Detektorbegehungen wurden im Untersuchungsgebiet Flug‐ aktivitäten von Zwergfledermäusen festgestellt. Es besteht der Verdacht, dass die Gebäude und der Pappelbestand zeitweise als Einzelquartiere genutzt werden. Al‐ lerdings ergab die Habitatpotenzialanalyse ein sehr geringes Angebot an fleder‐ mausrelevanten Strukturen im Vorhabenbereich. Im Fachbeitrag wird festgestellt, dass es keine Hinweise auf ein Wochenstubenquartier (Fortpflanzungsstätte) im Gebäudekomplex und im Baumbestand gibt. Beide Strukturen können jedoch als sporadisch genutzte Tagesquartiere (Ruhestätten) einzelner Zwergfledermausin‐ dividuen dienen. Vor dem Hintergrund der vorliegenden Biotopausstattung wird mit einem Vorkommen weiterer europarechtlich geschützter Arten im Vorhaben‐ bereich nicht gerechnet. Totholzkäfer Das Vorkommen von Totholzkäfern (Heldbock, Juchtenkäfer und Scharlachkäfer) im Plangebiet wurde geprüft. Die Entwicklung des Heldbocks erfolgt ausschließlich in Stiel‐ und Trauben‐Eichen, besonders in latent geschädigten lebenden Bäumen in sonnenexponierter Lage. Da innerhalb des Eingriffsbereichs keine Eichen vorhanden sind, kann ein Vorkom‐ men ausgeschlossen werden. Der Juchtenkäfer besiedelt alte anbrüchige Laubbäume in Parks, Alleen, historisch genutzte Waldformen (Hudewälder) und alte Eichen‐ und Buchenwälder mit Stör‐ stellen. Die Larvenentwicklung erfolgt im Mulmkörper von Stammhöhlungen und Spalten alter Laubbäume (ebd.). Das Mindestvolumen eines zur Fortpflanzung in Frage kommenden Mulmkörpers beträgt einige Liter (ebd.). Aufgrund des noch all‐ gemein guten Vitalitätszustands der Pappel‐Bäume ist im Vorhabenbereich nicht mit größeren Mulmhöhlen zu rechnen. Der Scharlachkäfer lebt unter morschen, feuchten Rinden stehender und liegender Laubbäume, v.a. an Pappeln und Weiden. Die aktuellen Fundorte in Baden‐Würt‐ temberg liegen in der Oberrheinebene bei Rastatt und Karlsruhe. Bei der Erfassung des Scharlachkäfers an den liegenden Pappel‐Totholzstämmen im Vorhabenbe‐ reich wurden keine Larven festgestellt. Aufgrund der sich ablösbaren Rinde weist das Totholz zwar potenziell geeignete Besiedlungsstrukturen auf, aufgrund der starken Beschattung ist jedoch kein optimaler Larvallebensraum gegeben.
‐9‐
Sonstige Arten
Vor dem Hintergrund der vorliegenden Biotopausstattung wird mit einem Vor‐
kommen weiterer europarechtlich geschützter Arten im Vorhabensbereich nicht
gerechnet. Zum Beispiel ist die Fläche für Amphibien aufgrund des Fehlens von Ge‐
wässern nicht geeignet. Auch für Reptilien (v.a. Zauneidechse) sind keine geeigne‐
ten Habitate vorhanden.
Hinweise zu weiteren relevanten Arten im Rahmen des Verfahrens
Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden von den Natur‐
schutzverbänden Hinweise zu Art und Umfang möglicher Vorkommen arten‐
schutzrechtlich relevanten Arten im Plangebiet abgegeben, denen das Büro Argu‐
plan mit fachlicher Unterstützung des Fachamtes für Umwelt und Arbeitsschutz
nachgegangen ist Außerdem wurden weitere Begehungen unter Einsatz eines
Baumkletteres im Gebiet und den Bestandsgebäuden durchgeführt. Die Beurtei‐
lung der Beobachtungsergebnisse und ihre Berücksichtigung im Rahmen des Maß‐
nahmenkonzepts werden unter Ziffer 4.8.3 dargestellt:
Vögel
Bei den Vogelarten wurden von den Naturschutzverbänden zusätzlich als wertge‐
bende Brutvogelarten der Star (RL‐D 3), die Klappergrasmücke (RL‐BW V) und der
streng geschützte Grünspecht festgestellt. Mit der Heckenbraunelle und der Nach‐
tigall wurden zwei weitere Brutvogelarten festgestellt, bei denen es sich jedoch um
ungefährdete Arten handelt. Bei einer weiteren Begehung im Dezember 2018 wur‐
den Spechtlöcher im Plangebiet entdeckt.
Fledermäuse
Die Naturschutzverbände übermittelten Informationen über Beobachtungen bzw.
Anregungen für die Fledermausarten Zwergfledermaus, Graues Langohr, Breitflü‐
gelfledermaus und Kleiner Abendsegler.
Sonstige Arten
Als weitere Art wurde seitens der Naturschutzverbände im Plangebiet ein Vorkom‐
men der Haselmaus vermutet. Bei einer Begehung im Dezember wurde ein Vor‐
kommen von Eichhörnchen im Plangebiet festgestellt.
3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung
Der im südlichen Bereich des Plangebiets konzentrierte Gebäudebestand setzt
sich aus diversen Gewerbegebäuden wie einer Fabrikationshalle, Lagerflächen,
einer Ausstellungshalle und Büroräumen zusammen. Außerdem befindet sich
eine Trafostation im Planungsgebiet. Die Erschließung des Planungsgebietes er‐
folgt über die Ringstraße.
Im nördlichen Teil des Plangebietes befindet sich der Anschluss an das Wander‐
wegsystem Odenwald‐Vogesen, der im Rahmen der Planung fortgeführt werden
soll.‐ 10 ‐
3.4 Eigentumsverhältnisse
Das Straßengrundstück im Nordwesten des Plangebiets befindet sich im Eigen‐
tum der Stadt Karlsruhe. Der Vorhabenträger hat mit dem Eigentümer der Flä‐
chen des Plangebietes (Flurstücke: 20305, 20306, 20308/1 sowie Teile des Stra‐
ßenflurstücks 21972) einen Kaufvertrag abgeschlossen. Die Übertragung des Ei‐
gentums wurde inzwischen vollzogen.
3.5 Belastungen
Altlasten
Das Grundstück ist bei der Stadt Karlsruhe, Umwelt‐ und Arbeitsschutz unter der
Bezeichnung „AS Maschinenfabrik Thielicke“ und der Objekt‐Nummer 04893 im
Bodenschutz‐ und Altlastenkataster erfasst.
Auf dem Gelände war zwischen 1953 und 2006 die Maschinenfabrik Thielicke &
Co aktiv. Von 2009 bis 2011 wurde ein Handel mit Kfz‐Teilen betrieben.
Aus der Historischen Untersuchung geht hervor, dass in verschiedenen Bereichen
mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, sodass ein Eintrag von
Schadstoffen in den Untergrund oder das Grundwasser aus fachtechnischer Sicht
nicht ausgeschlossen werden kann.
Verdachtsbereiche sind unter anderem die unterirdischen Heizöltanks, der Be‐
reich der Spänelagerung oder die Werk‐ und Montagehalle, in der vermutlich mit
Lösemitteln umgegangen wurde.
Aus fachtechnischer Sicht sind auf dem Gelände weitere bodenschutzrechtliche
Untersuchungen für den Wirkungspfad Boden‐Grundwasser erforderlich. Unter‐
suchungen hinsichtlich des Wirkungspfades Boden‐Mensch können in Abhängig‐
keit der Detailplanung erforderlich werden.
Die weiteren und abschließenden Bodenuntersuchungen können vollständig erst
nach Abriss der Bestandsgebäude durchgeführt werden. Aufgrund der vorliegen‐
den Untersuchungen gibt es keine Anhaltspunkte für Gefährdungen, die sich als
absolutes Planungshindernis erweisen, weil sie auf Ebene des Planvollzugs die Be‐
bauung ausschließen.
Immissionen
Zu berücksichtigen waren die Einwirkungen des Straßenbahn‐ und des Straßen‐
verkehrslärms auf das Plangebiet, insbesondere durch die nördlich verlaufende B3
und die südlich gelegene Autobahn A8.
Außerdem wurden die Auswirkungen der Planung auf die umgebende Wohnbe‐
bauung untersucht. Dabei waren insbesondere die geplanten Tiefgaragenzufahr‐
ten zu berücksichtigen.
Weiterhin waren die in dem Plangebiet vorgesehene Kindertagesstätte sowie der
daran angrenzende Kinderspielplatz in die Überlegung mit einzubeziehen. Dabei
war nicht der durch den Betrieb entstehende Kinderlärm, sondern der durch even‐
tuelle Freizeitaktivitäten von Jugendlichen entstehende Lärm, wie z. B. auf Bolz‐
plätzen oder Skateranlagen, schalltechnisch zu bewerten.‐ 11 ‐
Zur Bewertung der schalltechnischen Belange wurde ein Fachgutachten erstellt.
Kampfmittel
Im Rahmen der Planung war auch eine mögliche Belastung des Plangebiets durch
Kampfmittel zu prüfen. Aus diesem Anlass wurde von der Firma UXO PRO CON‐
SULT eine Luftbildauswertung zur Überprüfung des Verdachts auf Kampfmittel‐
belastung erstellt.
4. Planungskonzept
Vor dem Hintergrund eines steigenden Bedarfs an Wohnungen für Senioren aber
auch anderer Bevölkerungsgruppen plant die SÜBA Bauen & Wohnen Karlsruhe
GmbH die Errichtung von sieben Wohnhäusern und einer Kindertagesstätte. Ne‐
ben den Wohnungen mit unterschiedlichen Zuschnitten sind im Bereich des Erd‐
geschosses eine Seniorenwohngemeinschaft und eine Arztpraxis vorgesehen. Die
Planung basiert auf dem Entwurf der Werkgemeinschaft Karlsruhe Freie Architek‐
ten BDA.
Die Bebauung gliedert sich in drei Teilbereiche, die in ihrer Höhenentwicklung ge‐
staffelt sind. An der Steinkreuzstraße befindet sich der fußläufige Hauptzugang
zur ersten Baugruppe sowie in das Planungsgebiet an sich. Über eine großzügige
Platzsituation wird der Ortseingang von Wolfartsweier auch für Fußgänger neu
gestaltet.
In der ersten Baugruppe an der Steinkreuzstraße befindet sich die Seniorenwohn‐
gemeinschaft mit 12 Plätzen im Erdgeschoss zweier im Erdgeschoss verbundener
Baukörper (A2 und A3 gemäß Bezeichnung im VEP). Eine Arztpraxis ist im Erdge‐
schoss des dritten, an der Ringstraße gelegenen Riegelgebäudes (A1 gemäß Be‐
zeichnung im VEP) untergebracht. Alle Gebäude werden vom geschützten Innen‐
hof aus erschlossen.
Die zweite Baugruppe wird aus vier 2‐spännigen Punkthäusern gebildet, die sich
in lockerer Anordnung ebenfalls um einen geschützten Aufenthalts‐ und Erschlie‐
ßungshof gruppieren. Zwischen den beiden Gruppen befindet sich die 2‐geschos‐
sige Kindertagesstätte. Diese ist aufgrund ihrer Kubatur bzw. Geschossigkeit als
Sondernutzung ablesbar. Die wechselnde Geschossigkeit innerhalb des Vorha‐
bens trägt zur Maßstäblichkeit der Bebauung bei und somit zur verträglichen In‐
tegration in die umliegende Bebauung.
Insgesamt ist die Errichtung von 62 Wohnungen geplant, die über 1,5 bis 4 Zim‐
mer verfügen.
Die Ausrichtung der geplanten Baukörper orientiert sich am Verlauf der Ring‐
straße und formt den Ortsrand des Stadtteils an dieser Stelle neu. Die kubischen
Gebäude mit begrüntem Flachdach fügen sich in ihrer Höhenentwicklung in die
bestehende Bebauung ein. Die Nachbarbebauung staffelt sich vom Hochpunkt an
der Steinkreuzstraße mit 4 Geschossen zum Tiefpunkt am nordwestlichen Grund‐
stücksrand mit 1 Geschoss ab. Am Ortseingang wurden dementsprechend die bei‐
den Riegelgebäude als Hochpunkte der Bebauung ausgebildet. Der Höhenent‐‐ 12 ‐
wicklung der Umgebungsbebauung folgend staffeln sich die Gebäude von 4 Voll‐
geschossen plus Staffelgeschoss im Süd‐Osten auf 3 Vollgeschosse bzw. 2 Vollge‐
schosse plus Staffelgeschoss entlang der nördlichen Gebietsgrenze ab.
Die private Parkierung erfolgt in zwei Tiefgaragen, die über die Ringstraße er‐
schlossen werden. Die Parkplätze für die Kindertagesstätte und die Arztpraxis
werden ebenfalls von der Ringstraße angedient. Die erforderlichen Fahrradstell‐
plätze sind teilweise ebenerdig, teilweise im Bereich der Tiefgaragen unterge‐
bracht.
Der Spielplatz des Quartiers liegt zentral im Plangebiet und wird durch Hecken‐
und Baumpflanzungen zum Außenbereich abgegrenzt. Der daran angrenzende
Freibereich der Kindertagesstätte befindet sich teilweise auf der Tiefgarage und
überwindet den Höhenunterschied durch Sitzstufen. Die nicht überbauten Flä‐
chen der Tiefgaragen sind begrünt und unter Berücksichtigung der entsprechen‐
den Überdeckung mit Einzelpflanzungen ergänzt. Ein Wegenetz verbindet die
verschiedenen Außenbereiche und führt im Süden auf den öffentlichen Quartiers‐
platz, der durch seine Gestaltung zum Verweilen einlädt und an die vorhandene
Bushaltestelle anknüpft.
Die gem. § 35 Abs. 1 LBauO BW notwendigen barrierefreien Wohnungen, berück‐
sichtigen die von der LBO gestellten Anforderungen an die Barrierefreiheit. Die
geplanten Wohngebäude sind über den angelegten öffentlichen Gehweg entlang
der Ringstraße barrierefrei erreichbar.
Das Grünkonzept sieht, neben den zwei zu erhaltenden Bäumen im nördlichen
Plangebiet, eine straßenbegleitende Begrünung entlang der Ringstraße sowie die
Fortführung der Baumreihe entlang der Steinkreuzstraße vor. Im Gebiet sind ver‐
einzelt Baumstandorte vorgesehen, die sich in Richtung des östlichen Gebietsran‐
des verdichten.
4.1 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzung
In Anwendung von § 9 Abs. 2 i.V.m. § 12 Abs. 3a BauGB sind im Geltungsbereich
nur solche Vorhaben zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchfüh‐
rungsvertrag unter Bezug auf den zugehörigen Vorhaben‐ und Erschließungsplan
(VEP) verpflichtet hat. Die gemäß § 12 Abs. 3a BauGB zulässige Änderung eines
Durchführungsvertrags ist nur im Einvernehmen zwischen Vorhabenträger und
Stadt Karlsruhe möglich. Sollten sich Änderungen einvernehmlich als sinnvoll er‐
weisen, muss nicht der Bebauungsplan durch ein entsprechendes Verfahren geän‐
dert werden, sondern es genügt eine Änderung des Durchführungsvertrages, so‐
fern diese sich innerhalb des durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ge‐
zogenen Rahmens bewegt.
4.2 Art der baulichen Nutzung
Hauptziel des Vorhabens ist die Schaffung von neuem, innerstädtischen Wohn‐
raum, ergänzt durch eine Kindertagesstätte, eine Arztpraxis und ggf. eine Praxis
für Physiotherapie. Zur Umsetzung der Planungsziele wird im Plangebiet ein All‐
gemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.‐ 13 ‐
In Anwendung von § 1 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass Tankstellen und Gar‐
tenbaubetriebe unzulässig sind. Gartenbaubetriebe stehen aufgrund ihrer Flä‐
chenintensität dem Ziel der Schaffung von neuem Wohnraum entgegen, durch
Tankstellen werden aufgrund des Verkehrsaufkommens Konflikte mit der geplan‐
ten Wohnnutzung befürchtet.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
und Anlagen für die Verwaltung können in untergeordnetem Umfang zur Wohn‐
nutzung eine sinnvolle oder verträgliche Ergänzung darstellen und können des‐
halb gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie
räumlich untergeordnet sind und keine verkehrlichen oder schalltechnischen Be‐
lange entgegenstehen.
Unter Berücksichtigung der an drei Seiten des Plangebiets anschließenden Wohn‐
bauflächen gewährleisten die Festsetzungen insgesamt die Umsetzung des ge‐
planten Vorhabens und eine homogene Entwicklung der bestehenden Wohnsied‐
lung.
4.3 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl
(GRZ) und die Wandhöhe. Festgesetzt wird der Maximalwert.
Wandhöhen
Die festgesetzten Wandhöhen ermöglichen eine zwei‐ bis viergeschossige Bebau‐
ung inklusive Staffelgeschoss und orientiert sich damit an der Höhenentwicklung
der bestehenden Bebauung auf der Südwestseite der Ringstraße. Insofern fügt
sich die geplante Bebauung in ihrer Höhe in das städtebauliche Umfeld ein. Die
Bezugshöhen sind im zeichnerischen Teil als absolute Höhe über Höhennormal‐
null festgesetzt.
Grundflächenzahl
Die festgesetzte maximale Grundflächenzahl entspricht mit 0,4 der gemäß § 17
Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenze für Allgemeine Wohngebiete.
Nach BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die in § 19 Absatz 4 Satz 1 be‐
zeichneten Anlagen um maximal 50% überschritten werden, also maximal bis zu
einer Grundflächenzahl von 0,6. Dieser Wert ist jedoch zur Umsetzung des wohn‐
und betriebstechnisch erforderlichen Umfangs an Parkierungsflächen und Tiefga‐
ragen nicht ausreichend.
Deshalb ist es notwendig, dass abweichend von der Regelung in §19 Absatz 4 Satz
2 BauNVO eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die in § 19 Abs.
4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,75
zugelassen wird. Bei dem Vorhaben geht es um die Nachnutzung eines Gewerbe‐
standorts und um die Schaffung von neuem Wohnraum in Kombination mit Anla‐
gen für soziale und gesundheitliche Zwecke auf einem städtebaulich integrierten
Standort.‐ 14 ‐
Das Vorhaben stellt einen wertvollen Beitrag für die Schaffung von dringend be‐
nötigten innerstädtischen Wohnraum dar und trägt als Maßnahme der Innenent‐
wicklung aus dem im Baugesetzbuch formulierten Anspruch für einen sparsamen
Umgang mit Grund und Boden Rechnung.
Bei einer Überschreitung der zulässigen Grundfläche ist zu prüfen, ob die Über‐
schreitung der Schaffung von gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse entgegen‐
steht und im welchen Umfang ein Ausgleich für die Beeinträchtigungen geschaf‐
fen werden muss.
Die Überschreitung wird nicht durch die Gebäude selbst bzw. eine erhöhte städte‐
baulichen Dichte verursacht, die Obergrenze der BauNVO für Allgemeine Wohn‐
gebiete wird eingehalten. Somit kann auch angesichts der gewählten Gebäude‐
stellung davon ausgegangen werden, dass eine ausreichende Besonnung und Be‐
lüftung der geplanten Gebäude und der bestehenden Gebäude in der Umgebung
gegeben ist.
Die Überschreitung der zulässigen Grundfläche resultiert vielmehr aus dem er‐
höhten Versiegelungsgrad und dem damit verbundenen Rückgang des Grün‐ und
Baumbestandes. Um diesen negativen Folgen der Flächenversiegelung entgegen‐
zuwirken, wird eine ausreichende Erdüberdeckung und Begrünung für die Tiefga‐
ragen, die Begrünung der Dachflächen der Gebäude und weitere Pflanzgebote an
den Gebietsrändern festgesetzt. Die Dachbegrünung dient ebenfalls der besseren
Rückhaltung des Regenwassers und wirkt sich insgesamt positiv auf das Stadt‐
klima aus.
Durch die Unterbringung der erforderlichen Stellplätze in Tiefgaragen wird Park‐
platzlärm für die geplante Bebauung und den umliegenden Bestand minimiert
und somit negative Auswirkungen auf die Wohnqualität vermieden.
Insofern wird es insgesamt städtebaulich für vertretbar gehalten, eine Überschrei‐
tung der zulässigen Grundfläche durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeich‐
neten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,75 zuzulassen.
Geschossflächenzahl
Zur Umsetzung des Vorhabens ist eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,17 erfor‐
derlich. Die GFZ bewegt sich damit in dem von der in § 17 der BauNVO für Allge‐
meine Wohngebiete vorgesehenen Rahmen.
4.4 Bauweise
Die festgesetzte offene Bauweise sichert durch die damit einhergehende Be‐
schränkung der Länge der Baukörper, dass sich die geplanten Gebäude maßstäb‐
lich in ihre bauliche Umgebung einfügen.
4.5 Abstandsflächen
In der südlichen Baugruppe werden die erforderlichen Abstandsflächen zwischen
zwei der geplanten Gebäude in einem Teilbereich der Fassade nicht eingehalten,
um eine bessere Abgrenzung des halböffentlichen Innenhofbereichs vom im Süd‐
westen des Planungsgebiets gelegenen öffentlichen Platzraum zu erreichen. Da‐ 15 ‐ dadurch jedoch gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt wer‐ den, erscheint die Unterschreitung der Abstandsflächen in diesem beschränkten Umfang vertretbar. Aus diesem Grund wird festgesetzt, dass in diesem Bereich (Bereich „A1“ gemäß zeichnerischem Teil) die Abstandsflächen auf eine Tiefe von 2,5 m reduziert werden dürfen. Die Belange des Brandschutzes bleiben von der Festsetzung unberührt. Auch für den Bereich zwischen dem geplanten Kindergarten und dem südlich an‐ grenzenden Wohngebäude wird eine Regelung für eine Reduzierung der Ab‐ standsflächen getroffen. Danach dürfen in dem im zeichnerischen Teil mit „A2“ festgesetzten Bereich die nach Bauordnungsrecht erforderlichen Abstandsflä‐ chen auf eine Mindesttiefe von 2,5 m reduziert werden. Vordächer bis zu einer Tiefe von 2,5 m dürfen auch ohne Einhaltung von Abstandsflächen errichtet wer‐ den. Die Vermeidung dieser Regelung durch eine Verschiebung der Baukörper ist nicht möglich, da es sonst an anderer Stelle zu einer Überlappung der Abstandsflächen kommen würde. Eine Reduzierung der Geschosshöhen wurde ebenfalls geprüft, der konstruktive Aufbau der Geschosse und der Gründächer ist aber bereits mini‐ miert, so dass nur eine Reduktion der Geschossigkeit und damit des Wohnrau‐ mangebots zu einer Einhaltung der Abstandsflächen führen würde. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Geländeversprungs zwischen Kita und Wohngebäude keine nachteiligen Auswirkungen auf die Belichtung und Belüftung des Wohngebäudes zu erwarten sind. Auch für den Betrieb des Kindergartens sind keine negativen Auswirkungen zu erwarten, da im betroffenen Bereich keine dauerhaften Aufenthaltsräume vorgesehen sind. Die Vorgaben des Brandschut‐ zes wurden berücksichtigt. Insofern kann auch bei der geplanten Reduzierung der Abstandsflächen davon ausgegangen werden, dass weiterhin gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnissen herrschen. Insofern wird die getroffene Regelung zur Redu‐ zierung der Abstandsflächen in diesem Fall für vertretbar gehalten. An der östlichen Geltungsbereichsgrenze können die erforderlichen Abstandsflä‐ chen von 0,4 der Wandhöhe im Bereich der südlich gelegenen Baugruppe in zwei Teilbereichen (Flächen „A3“ gemäß zeichnerischem Teil) nicht auf den eigenen Grundstücksflächen nachgewiesen werden. Da das angrenzende Grundstück, auf das die Abstandsflächen fallen, dauerhaft für verkehrliche Zwecke genutzt wer‐ den, ist auch langfristig mit keiner weiteren Bebauung in diesem Bereich zu rech‐ nen. Insofern ist gewährleistet, dass auch trotz der reduzierten Abstandsflächen weiterhin gesunde Wohn‐ und Arbeitsverhältnisse in diesem Bereich herrschen, so dass auch in diesem Bereich eine Regelung zur Reduzierung der Abstandsflä‐ chen vertretbar erscheint. Im Übrigen werden die von der LBO Baden‐Württemberg für Allgemeine Wohn‐ gebiete vorgesehenen Abstandsflächen eingehalten.
‐ 16 ‐
4.6 Erschließung
4.6.1 ÖPNV
Das Plangebiet ist über die beiden Haltepunkte der Bushaltestelle „Wolfarts‐
weier‐Nord“ in der Steinkreuzstraße bzw. über die Buslinien 27 – Durlach – Palm‐
bach (Waldbronn), 47 – Hauptbahnhof – Stupferich/Rathaus – 107 – Durlach – Ett‐
lingen und 118 – Zündhütle – Langensteinbach sowie über die Straßenbahnlinien
2 und 8 an das städtische ÖPNV‐Netz angeschlossen.
Gemäß Verkehrsentwicklungsplan Karlsruhe ist eine Streckenergänzung der
Stadtbahn von Wolfartsweier nach Ettlingen/Grünwettersbach vorgesehen, für
die eine Freihaltetrasse im vorliegenden Entwurf berücksichtigt wurde.
4.6.2 Motorisierter Individualverkehr
Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über das beste‐
hende Straßennetz der Ringstraße. Änderungen am bestehenden Straßennetz
sind nach aktueller Einschätzung nicht erforderlich. Die geplanten Zufahrtsberei‐
che für die Tiefgaragen sind im zeichnerischen Teil festgesetzt.
4.6.3 Ruhender Verkehr
Da die Freiflächen im Umfeld der geplanten Gebäude im Wesentlichen als woh‐
nungsbezogene Frei‐ und Grünflächen dienen sollen, werden die für die Nutzun‐
gen erforderlichen Stellplätze im Wesentlichen im Bereich von zwei Tiefgaragen
untergebracht. Lediglich vor der geplanten Kindertagesstätte sind 7 ebenerdige
Privatparkplätze vorgesehen. Außerdem werden entlang der Ringstraße 20 öf‐
fentliche Parkplätze vorgesehen. Insgesamt werden im Plangebiet 101 Stellplätze
untergebracht.
Bei der Ermittlung der erforderlichen Stellplätze wurde gemäß den Vorgaben der
Landesbauordnung von einem Stellplatz pro Wohneinheit ausgegangen. Für die
weiteren geplanten Nutzungen wurden die Vorgaben der VwV Stellplätze unter
Einbeziehung des ÖPNV‐Bonus berücksichtigt.
Danach ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 96 Stellplätzen. Abzüglich der 20 öf‐
fentlichen Stellplätze ergibt sich, dass im Plangebiet für die geplanten Nutzungen
5 Stellplätze mehr als erforderlich angeboten werden.
Fahrradstellplätze
Die nach § 35 LBO („Wohnungen“) erforderlichen Stellplätze sind im Bereich der
Tiefgaragen untergebracht.
Zusätzlich werden weitere Fahrradstellplätze als Besucherstellplätze in den Au‐
ßenanlagen untergebracht.
Insgesamt sind 205 (150 in TG und 55 oben) Fahrradstellplätze vorgesehen.
4.6.4 Geh‐ und Radwege
Entlang der Ringstraße wird ein öffentlicher Gehweg vorgesehen. Die erforderli‐
che Fläche wird im zeichnerischen Teil als öffentliche Verkehrsfläche gesichert.‐ 17 ‐
Der bestehende Wanderweg im Norden des Plangebietes wird erhalten und barri‐
erefrei an den bestehenden Wanderweg angeschlossen. Die Sicherung des Weges
wird im zeichnerischen Teil durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesi‐
chert.
Der bestehende Gehweg entlang der Westseite der Ringstraße wird erhalten und
entsprechend fortgeführt.
4.6.5 Feuerwehrzufahrt
Der außerhalb des Geltungsbereichs im Nord‐Osten an das Plangebiet angren‐
zende, derzeit beschränkte öffentlich gewidmete Weg (für Fußgänger und Rad‐
fahrer) ist verkehrsrechtlich als Feuerwehrzufahrt zulässig. Eine Umwidmung ist
nicht erforderlich.
4.6.6 Ver‐ und Entsorgung
Versorgung mit Strom, Gas, Wasser, Wärme
Die Versorgung des Plangebietes erfolgt durch Anschluss an das bestehende Ver‐
sorgungsnetz. Für die Stromversorgung ist eine Trafostation im nördlichen Be‐
reich der Tiefgarage geplant. Um den Zugriff zur Trafostation für den Versor‐
gungsträger zu sichern, wurde ein entsprechendes Leitungsrecht im Bebauungs‐
plan festgesetzt.
Entwässerung
Die Entwässerung des Bauvorhabens erfolgt durch Anschluss an das bestehende
Mischsystem. Es kann an den bestehenden Mischwasserkanal in der Ringstraße
angeschlossen werden. Die Einleitbeschränkung für Regenwasser beträgt 65 l/s.
Darüber hinaus anfallendes Regenwasser ist zurück zu halten.
Zur Entlastung der bestehenden Kanalisation werden Retentionsmaßnahmen
umgesetzt. Dazu zählen die extensive Begrünung der Dachflächen der Hauptge‐
bäude mit einer Aufbaustärke von mindestens 12 cm und die intensiv begrünten
Aufbauten (durchlässige Überdeckung) der Tiefgarage (für Anlagen zur natürli‐
chen Entlüftung der Tiefgaragen, für die zulässigen Nebenanlagen und für Wege
darf die Vegetationsdecke unterbrochen werden).
Im Rahmen der Entwässerungsplanung wird auch ein Überflutungsnachweis ge‐
mäß DIN 1986‐100 geführt.
Abfallentsorgung
Die notwendigen Aufstellflächen für Abfallbehälter sind in die Gebäude integriert.
Die Entsorgung der Abfallbehälter erfolgt über die Ringstraße. Der Abstand der
geplanten Aufstellflächen zur Ringstraße beträgt weniger als 15 m.
4.7 Gestaltung
Die Gestaltung der Gebäude ist Ergebnis einer Mehrfachbeauftragung und wurde
bereits im Ortschaftsrat Wolfartsweier und im Planungsausschuss der Stadt Karls‐
ruhe behandelt und befürwortet.‐ 18 ‐
Die mit begrünten Flachdächern versehene Bebauung wird neben der angrenzen‐
den Wohnbebauung als eigenständige Einheit wahrgenommen. In Länge und Ge‐
schossigkeit fügen sich die zwei‐ bis viergeschossigen Baukörper aber maßstäb‐
lich in die umliegende Bebauung ein.
Auch die Gliederung der Fassaden sowie die Materialität der Fassade schaffen Be‐
züge zur bestehenden Bebauung. Die Fassaden sind als helle Putzfassaden mit
dunkleren Akzenten gestaltet. Die Staffelgeschosse sind durch Rücksprünge ge‐
genüber den darunterliegenden Geschossen abgesetzt.
Um zu verhindern, dass Dachaufbauten störend in Erscheinung treten, haben sie,
mit Ausnahme von Aufzugsüberfahrten, zu Außenfassaden mindestens im selben
Maß Abstand zu halten, in dem sie die Höhe des oberen Fassadenabschlusses
(Flachdachattika) überschreiten.
Um ein durchgängiges Erscheinungsbild zum Straßenraum sicherzustellen und
zur Verbesserung der Durchgrünung des Plangebietes sind Einfriedigungen nur
als geschnittene Hecken mit oder ohne dahinter liegendem Drahtgeflecht bzw.
Metallgitterzaun zulässig. Da zum Abfangen des Geländes zur Umsetzung des
Vorhabens an mehreren Stellen des Plangebiets Stützmauern erforderlich sind,
werden diese zugelassen.
Werbeanlagen und Automaten sind aufgrund der geplanten Nutzung und der
Auswirkung auf das Ortsbild nur eingeschränkt vorgesehen und werden daher in
ihrer Größe und Lage beschränkt.
4.8 Grünordnung / Ersatz‐ und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz
4.8.1 Grünplanung, Pflanzungen
Von der Baumaßnahme sind insgesamt 74 durch die städtische Baumschutzsat‐
zung erfasste Bäume betroffen, für die eine Fällerlaubnis erforderlich ist.
Für 22 Pappeln im Plangebiet lag eine Fällerlaubnis aus dem Jahr 2007 vor, auf
deren Grundlage bereits damals 7 Pappeln gefällt wurden. Eine weitere Pappel
wurde etwa im Jahr 2004 auf 3 bis 4 Meter Höhe reduziert. Die Gültigkeit jener
Fällgenehmigung ist zwischenzeitlich abgelaufen
Vom Sachverständigenbüro Weber wurde im Zuge des Verfahrens ein Gutachten
zur Verkehrssicherheit des Baumbestandes von noch 15 Pappelexemplaren, hier‐
von 13 in einer „Pappelgruppe“ (Stand: 17.12.2018) erstellt, in dem bei 4 ausge‐
wählten Kanada‐ Pappeln eine Stichprobe durchführt wurde und Angaben zur
Stand‐ und Bruchsicherheit im Sinne der Verkehrssicherheit gemacht werden. Im
Ergebnis wurde festgestellt, dass 2 der untersuchten Kanada‐Pappeln nicht ver‐
kehrssicher sind und im Winter 2018/19 gefällt werden müssen, wobei die Belange
des Artenschutzes zu berücksichtigen sind. Bei einem Baum sind Pflegemaßnah‐
men zur Wiederherstellung der Verkehrssicherheit notwendig. Einer der unter‐
suchten Bäume ist noch verkehrssicher. Da die Bäume fast alle vom Pappelglas‐
flügler befallen sind, kann über die restlichen Bäume, die nicht eingehend unter‐
sucht wurden, keine Aussage über die Verkehrssicherheit getroffen werden. Es ist
anzunehmen, dass sich der Schädling immer noch in den Bäumen befindet. Über‐ 19 ‐
die Bohrlöcher können zusätzlich holzzersetzende Pilze eintreten. Nach Einschät‐
zung des Gutachters ist es fraglich, ob diese Pappelgruppe noch lange erhalten
werden kann.
Für die beiden nicht verkehrssicheren Bäume wurde bereits eine Fällgenehmi‐
gung erteilt und die Fällung durchgeführt, da sie eine akute Gefahr für mehrere
Fußwege, die Straßenbahnwendeschleife und ein benachbartes Wohnhaus dar‐
stellen. Im Zuge der Fällarbeiten sind die angrenzenden Bäume durch Kronenre‐
duzierungen zu entlasten, um deren Verkehrssicherheit bei den veränderten Ver‐
hältnissen gewährleisten zu können. Die in der Fällgenehmigung enthaltenen ar‐
tenschutzrechtlichen Vorgaben wurden bei der Fällung berücksichtigt. Da bei der
Untersuchung der beiden Bäume 3 Eichhörnchenkobel festgestellt wurden, war
die Erteilung einer artenschutzrechtlichen Ausnahme für Eichhörnchen im Rah‐
men der Fällgenehmigung erforderlich. Die Fällung der restlichen Bäume erfolgt
in Absprache mit dem Fachamt für Umwelt‐ und Arbeitsschutz.
Vorgesehen ist der Erhalt einer Birke und einer Vogelkirsche am nordwestlichen
Grundstücksrand. Der Erhalt dieser Bäume wurde planungsrechtlich gesichert.
Details zur Sicherstellung des fachgerechten Erhalts sind im Durchführungsver‐
trag geregelt. Es werden insgesamt 46 Einzelbäume und eine Fläche von ca. 488
m² mit Wildhecke gepflanzt. Die Pflanzungen sind planungsrechtlich gesichert.
Sie sind zu unterhalten, zu pflegen und bei Abgang in der darauf folgenden
Pflanzperiode gleichwertig zu ersetzen
Die Tiefgarage wird mit einer Substratschicht bedeckt, deren Stärke oberhalb der
„Drän‐/Retentions‐ und Filterschicht“ mindestens 40 cm betragen soll und je nach
Standort und Art der Bepflanzung bis zu ca. 0,9 m betragen kann. Dadurch wird
eine entsprechende Begrünung mit Rasen, Stauden und z.T. Bäumen ermöglicht.
Die Flachdächer werden ebenfalls begrünt, so dass gegenüber dem bisherigen
Zustand eine stärkere Durchgrünung des Planungsgebietes umgesetzt wird.
Ergänzend zur Dachbegrünung sind Aufbauten für Photovoltaikanlagen und Anla‐
gen zur solarthermischen Nutzung zulässig, sofern die Dachbegrünung und deren
Wasserrückhaltefunktion dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Die Befestigung von Photovoltaikanlagen und Anlagen zur solarthermischen Nut‐
zung sind so zu gestalten, dass sie nicht zur Reduzierung des Volumens des
Schichtaufbaus der Dachbegrünung führen. Siehe dazu auch die Hinweise, Ziffer
11.
Die Stärke des Dachbegrünungssubstrats auf den Dächern oberhalb einer Drän‐
und Filterschicht hat mindestens 12 Zentimeter zu betragen.
Die Einsaat erfolgt mit einer Mischung (60:40) aus Kräutern und Gräsern aus den
Listen unter den Planungsrechtlichen Festsetzungen, Ziffer 8.2.
4.8.2 Ausgleichsmaßnahmen
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenent‐
wicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000
m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich derSie können auch lesen
