Wohnenplus Bergli Grundstücksverkauf zur Realisierung von 16 - 18 Pflegeplätzen - Antrag und Weisung an den Gemeinderat 10. April 2013
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Wohnenplus Bergli Grundstücksverkauf zur Realisierung von 16 - 18 Pflegeplätzen Antrag und Weisung an den Gemeinderat 10. April 2013
Antrag
Der Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, er wolle beschliessen:
1. Das Grundstück Kat-Nr. 5268 an der Berglistrasse/Untere Gstücktstrasse/Trottenstrasse mit einer Fläche von
6'297 m2 wird zum Preis von Fr. 850.00/m2, total Fr. 5'352'450.00, an die Arbeitsgemeinschaft Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft Zürich (WSGZ) und Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (GAB) zwecks
Realisierung des Projekts „Wohnenplus Bergli“ verkauft.
2. Der Kaufvertragsentwurf, dat. 18. Januar 2013, wird genehmigt. Vorbehalten bleibt die Zustimmung der beiden
Genossenschaften WSGZ und GAB.
3. Der Stadtrat wird ermächtigt, im Hinblick auf die öffentliche Beurkundung allenfalls erforderliche
untergeordnete Anpassungen am genehmigten Vertrag in eigener Kompetenz vorzunehmen.
4. Der Beschluss unterliegt gemäss Art. 10 Gemeindeordnung der fakultativen Abstimmung. Falls das Referendum
ergriffen wird, wird der Stadtrat mit der Abfassung des Beleuchtenden Berichts beauftragt.
5. Mitteilung an:
a) Stadtrat
b) Markus Wanner, Leiter Finanzen
c) Markus Burkhard, Leiter Planung und Bau
d) Daniel Knöpfli, Leiter Soziales und Gesundheit
2Weisung
Das Wichtige in Kürze
Die demographische Entwicklung zeigt auf, dass die Bevölkerung immer älter wird. Dies hat zur Folge, dass künftig
ein höherer Bedarf an Pflegeplätzen erforderlich wird. Bedarfserhebungen haben ergeben, dass Bülach bis ins Jahr
2020 einen Pflegeplatzbedarf von 190 Plätzen haben wird. Zurzeit verfügt Bülach über 140 Pflegeplätze.
Mit 16 – 18 Pflegeplätzen liefert Wohnenplus Bergli einen wichtigen Beitrag zur Abdeckung des Pflegeplatzbedarfs
in Bülach. Zusammen mit den bewilligten Pflegeplätzen in der Überbauung Soligänter und den vorgesehenen
Pflegeplätzen im Alterszentrum Im Grampen wird so der Pflegeplatzbedarf bis ins Jahr 2020 mit 188 – 190 Betten
nahezu abgedeckt werden können.
Die Pflegeplätze sollen in einer neuen Arealüberbauung für preisgünstige Alters- und Familienwohnungen an der
Berglistrasse/Untere Gstücktstrasse/Trottenstrasse entstehen. Das Projekt wurde aus einem 2011 von den künftigen
Investoren in Partnerschaft mit der Stadt Bülach durchgeführten architektonisch-städtebaulichen Studienauftrag zur
Realisierung auserkoren.
Das Grundstück steht seit 1951 im Eigentum der Stadt Bülach. Es ist mit einem Servitut zugunsten der seinerzeitigen
Landverkäufer und deren Nachkommen belastet, welches die Benutzung dieses Grundstücks auf Schul- oder andere
öffentliche Zwecke beschränkt. Die Altersfürsorge ist anerkanntermassen eine öffentliche Aufgabe. Die vorgesehene
Nutzung nach dem Konzept „Wohnenplus“ steht im Einklang mit dem städtischen bzw. regionalen Alters- und
Pflegekonzepts und erfüllt damit die servitutarische Auflage. Das Grundstück soll zu diesem Zweck an die aus einem
Investorenwettbewerb hervorgegangenen zwei gemeinnützigen Baugenossenschaften, die Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft Zürich (WSGZ) und die Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (GAB), verkauft
werden. Der Verkaufserlös beträgt 5'352'450 Franken. Anschliessend mietet die Stadt Bülach die Pflegeplätze und
den Quartiertreff von den Investoren.
1. Strategische Ziele der Alterspolitik
Das Alterskonzept 2009, das am 25. Mai 2009 vom Gemeinderat zur Kenntnis genommen wurde, sagt aus, dass der
Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen ausgewiesen ist. Die bedarfsgerechte Bereitstellung von Pflegeplätzen erfolgt
vorzugsweise nach dem Konzept von Wohnenplus. Die Seniorinnen und Senioren haben die Möglichkeit so lange wie
möglich in ihrer Alterswohnung zu bleiben und punktuell Hilfe vom Personal der Pflegewohngruppe zu erhalten.
Später können die Personen in die Pflegewohngruppe wechseln und trotzdem in der vertrauten Umgebung bleiben.
3Der Stadtrat hat in den Top-10-Zielen für die Legislatur 2010 - 2014 festgehalten, dass das Alterskonzept 2009
umgesetzt wird und zusätzliche Pflegeplätze realisiert sind. Das Legislaturprogramm 2010 - 2014 des Stadtrates hat
zum Ziel, dass die Stadt Bülach die Schaffung von Pflegeplätzen in Pflegewohngruppen in den Quartieren
unterstützt. Zudem soll das regionale Pflegeplatzkonzept 2008 umgesetzt werden. Ein wichtiges Legislaturziel des
Stadtrates ist auch die Integration der Wohnenplus-Angebote in die Stadtentwicklung. In den Nachhaltigkeitszielen,
die der Stadtrat am 5. Oktober 2011 beschlossen hat, heisst es, dass Bülach die eigene Nachfrage nach
Alterspflegeplätzen deckt. Der Gemeinderat hat in seinen Grundsatzbeschlüssen vom 6. September 2010
beschlossen, dass das Altersleitbild (neu Alterskonzept 2009) umgesetzt wird.
2. Demografische Entwicklung
Die demografische Entwicklung der Schweiz zeigt auf, dass die Bevölkerung immer älter wird. Gleichzeitig nimmt die
jüngere Bevölkerung stetig ab. Dieser Prozess wird sich in den kommenden Jahren beschleunigen. Für die Schweiz ist
heute ein Altersaufbau typisch, bei dem die «Baby-Boom»-Generation dominiert. Ihr steht eine schwächer besetzte
Jugendgeneration und eine wachsende Zahl älterer Menschen gegenüber. Die Zunahme der älteren Menschen hat
zur Folge, dass sich künftig ein höherer Bedarf an Pflegeplätzen ergeben wird. Verschiedene Fachleute sagen aus,
dass die demenziellen Erkrankungen bei älteren Leuten zunehmen werden und dies eine höhere Anzahl an
Pflegeplätzen erfordern wird. Die Grafik über die demografische Entwicklung der Bevölkerung in der Schweiz
zwischen 1900 und 2010 zeigt auf, dass die Bevölkerung immer älter wird. Diese Tendenz gilt auch für die Zukunft.
Grafik 1: Demografische Entwicklung in der Schweiz (Quelle Bundesamt für Statistik)
4Das Bundesamt für Statistik geht von folgender Bevölkerungsentwicklung aus:
Jahr Bevölkerungsstand Anteil unter Anteil 20- Anteil der 65- Anteil der 80-
am 31.12. 20-Jährige in 64-Jährige Jährigen und Älteren Jährigen und Älteren
% in % in % an den 65-Jährigen
und Älteren in %
2010 7'870’134 20.9 62.2 16.9 28.0
2020 8'401’941 19.8 60.1 20.1 28.9
2030 8'738’477 19.5 56.3 24.2 32.4
2040 8'906’536 18.6 54.5 26.9 36.1
2050 8'982’955 18.2 54 27.7 42.6
2060 8'987’183 18.4 53.3 28.3 42.1
3. Bedarfszahlen
Gemäss der Berechnungsmethode der Gesundheitsdirektion des Kantons Zürich hat die Stadt Bülach im Jahr 2020
einen Bedarf von 190 Pflegeplätzen. Aktuell verfügt die Stadt Bülach in den verschiedenen Institutionen (Alters- und
Pflegeheim Rössligasse, Pflegewohngruppe Zürichstrasse, Pflegewohngruppe Gringglen, Alterszentrum Im Grampen,
KZU Kompetenzzentrum für Pflege und Gesundheit in Bassersdorf und Embrach) über 140 Pflegeplätze. Dem Manko
von 50 Plätzen bis ins Jahr 2020 soll mit folgenden Projekten begegnet werden:
16 – 18 Plätze Überbauung Bergli, Baubeginn möglich ab 2014 (vorliegender Antrag)
8 Plätze Überbauung Soligänter, Bezug geplant Herbst 2013 (vom Gemeinderat am 4.7.2011 bewilligt)
24 Plätze Grampen 2, Baubeginn möglich ca. ab 2015 (vom Gemeinderat noch nicht bewilligt)
48 – 50 Plätze
Somit wird der Pflegeplatzbedarf bis ins Jahr 2020 mit 188 – 190 Betten abgedeckt werden können.
4. Bülacher Stadtentwicklung und Projekt „Wohnenplus Bergli“
Mit der Realisierung von „Wohnenplus Bergli“ wird ein weiterer Teil der Umsetzung des Alterskonzepts 2009 und des
regionalen Pflegeplatzkonzepts 2008 möglich. Mit „Wohnenplus Bergli“ entsteht ein weiteres gesamtheitliches
Wohnenplus-Angebot, welches allen Menschen von Bülach im Alter zu Gute kommt. Das Projekt ist somit ein
wichtiger Bestandteil der Stadtentwicklung und insbesondere der Quartierentwicklung. Es hilft mit, mehrere
5Legislaturziele des Stadtrates umzusetzen. Das Projekt ist auch im Sinne des Grundsatzbeschlusses „Wohnen im
Alter“ des Gemeinderats.
5. Projekt „Wohnenplus Bergli“
Das als Arealüberbuung konzipierte Projekt „Wohnenplus Bergli“ wird durch die Arbeitsgemeinschaft Wohn- und
Siedlungs-Genossenschaft Zürich (WSGZ) und Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (GAB) auf dem stadtei-
genen Grundstück Kat.-Nr. 5268 an der Berglistrasse/Untere Gstücktstrasse/Trottenstrasse realisiert. Zu diesem
Zweck verkauft die Stadt das Landstück an die genannten gemeinnützigen Investoren und mietet von der Käufer-
schaft die Räume für den Pflegebereich sowie für den geplanten Quartiertreff.
Angaben zum Grundstück
Die Parzelle misst 6’297 m2 und liegt in der Wohnzone W 3.0. Mit Arealüberbauungsbonus ist eine Baumassenziffer
von max. 3.3 m3/m2 zulässsig. Das Grundstück wurde 1951 von der damals noch selbstständigen Primarschulge-
meinde Bülach erworben. Verkäufer waren damals Jakob Weidmann-Schellenberg, geb. 1916, Walter Egg, geb. 1906,
und Jakob Meisser, geb. 1892, als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft (Handwerker-Baugesellschaft
Bülach). Auf dem Grundstück lastet folgende Personaldienstbarkeit: "Beschränkung der Benutzung dieses Grundstü-
ckes auf Schul- oder andere öffentliche Zwecke zugunsten Jakob Weidmann, geb. 1916, Walter Egg, geb. 1906, Ja-
kob Meisser, geb. 1892, und deren Nachkommen" (dat. 20.06.1951, SP 2103). Das Grundstück befindet sich zurzeit
im „disponiblen“ Verwaltungsvermögen der Stadt, das heisst es wird aus finanztechnischen Gründen erst im Zeit-
punkt der Veräusserung (Eigentumsübertragung) ins Finanzvermögen umgeteilt.
Servitutskonforme Nutzung des Grundstücks
Die Altersfürsorge ist anerkanntermassen eine öffentliche Aufgabe. Die vorgesehene Nutzung im Rahmen des städti-
schen bzw. regionalen Alters- und Pflegekonzepts erfüllt die servitutarische Auflage der seinerzeitigen Landverkäufer
im Grundbuch. Die servitutsberechtigten Nachkommen der seinerzeitigen Landverkäufer haben die im Rahmen des
städtischen Alters- und Pflegekonzepts nach dem Modell „Wohnenplus“ geplante Überbauung als Nutzung für einen
öffentlichen Zweck, in Übereinstimmung mit der auf dem Grundstück lastenden Personaldienstbarkeit, schriftlich
anerkannt.
Investorenwettbewerb
Die Stadt Bülach veranstaltete 2010 einen Investorenwettbewerb. Aufgabe war und ist, auf dem städtischen Grund-
stück im Bergli eine zeitgemässe, qualitativ hoch stehende Überbauung mit 16-18 Pflegeplätzen, aufgeteilt in zwei
Pflegewohngruppen, Alters- und Familienwohnungen sowie einen Quartiertreff, einschliesslich Quartierladen und
Kinderkrippe, zu entwickeln und zu realisieren. Das Projekt hat dem Pflegeplatzkonzept 2008 zu entsprechen: Die
Angebote sollen die bestehenden altersgerechten Einrichtungen in Bülach (Alters- und Pflegeheim Rössligasse und
Alterszentrum Im Grampen) ergänzen sowie Synergien schaffen und nutzen. Die in einer ersten Wettbewerbsphase
6auserkorene Investorengruppe musste sich mit der Offerte bereit erklären, anschliessend an den Zuschlag in Zusam-
menarbeit mit der Stadt Bülach einen Studienwettbewerb durchzuführen, um eine architektonisch und ortsbaulich
sehr gute Überbauung zu erreichen. Den Zuschlag erhielt die Arbeitsgemeinschaft Genossenschaft für Alterswoh-
nungen Bülach (GAB) und Wohn- und Siedlungs-Genossenschaft Zürich (WSGZ).
Architektonisch-städtebaulicher Studienauftrag
2011 führte die Investorengruppe in Zusammenarbeit mit der Stadt einen architektonisch-städtebaulichen Studien-
auftrag durch. Eingeladen waren sechs Architekturbüros. Die Jury setzte sich aus folgenden Personen zusammen:
- Tomaso Zanoni, Architekt, Präsident Kommission für Stadtgestaltung (Vorsitz)
- Walter Bosshard, Stadtpräsident
- Willi Meier, Stadtrat, Geschäftsfeldverantwortlicher Bereich Liegenschaften
- Prof. Dr. med. Jakob Briner, Kommission für Altersfragen (KofA)
- Eugen Eisenhut, Architekt ETH
- Markus Lüscher, Architekt ETH
- Lukas Schweingruber, Landschaftsarchitekt
- Simone Gatti, Fachfrau Altersarbeit
- Paul Oertli, Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (Investorin)
- Felix Christen, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich (Investorin)
- Andreas Rüegg, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich (Investorin), Architekt
Das im Dezember 2011 von der Jury auserkorene Siegerprojekt stammt von Meier Hug Architekten AG, Zürich. Das
Projekt wurde von den Architekten in der Zwischenzeit zusammen mit den Investoren und der Stadt auf den aktuel-
len Stand weiterbearbeitet (Beilage Nr. 1).
Angaben zum Siegerprojekt
Zwei sich in Nord-Süd-Richtung erstreckende Volumina mit beidseitig akzentuierten Kopfbauten bilden einen gross-
zügigen platzartigen Aussenraum. Durch die kubische Differenzierung der Baukörper entsteht eine volumetrisch gut
balancierte Komposition. Im überhohen Erdgeschoss finden Quartierladen, Quartiertreff, Kinderkrippe und die Pfle-
gewohngruppen Platz. In den Obergeschossen bieten lichtdurchflutete Wohnungen hohe Aufenthaltsqualität. Das
Konzept „Wohnenplus“ ist speziell für ältere Bewohner und ein altersgerechtes Wohnen konzipiert. Das Angebot
wird mit Familienwohnungen im Sinn eines gemeinschaftlichen Generationenwohnens ergänzt.
Geplant sind 47 altersgerechte und familienfreundliche Wohnungen, davon
- 16 x 2,5-Zimmer-Wohnungen
- 21 x 3,5-Zimmer-Wohnungen
- 10 x 4,5 Zimmer-Wohnungen
sowie als ergänzende Angebote
7- Pflegewohngruppen
- Quartiertreff
- Kinderkrippe
- Quartierladen
Beurteilung durch die Jury
„Das Projekt schafft auf überzeugende Weise einen kleinen Mikrokosmos, der diesen Ort mit einer spürbaren Bezie-
hung zur Öffentlichkeit ausstattet. Die volumetrische Präsenz der Anlage bei der Hauptzufahrt und die differenzier-
ten Vorbereiche wirken trotz der vergleichsweise hohen Dichte der Anlage selbstverständlich. Die Entwicklung zweier
typologisch unterschiedlicher Baukörper wird programmatischen und funktionalen Anforderungen auf ausgewogene
Weise gerecht.“
8Kaufvertrag
Es wird auf den mit den Investoren bereinigten Kaufvertragsentwurf verwiesen (Beilage Nr. 2). Konzipiert wurde er
durch Notar Armin Meier, Neerach. Das Notariat und Grundbuchamt Bülach hat den Entwurf geprüft. Die öffentliche
Beurkundung erfolgt nach Vorliegen der rechtskräftigen Genehmigung durch den Gemeinderat.
Die beiden Genossenschaften (Käuferschaft) haben ihre Kaufabsichten auf Basis des Kaufvertragsentwurfs schriftlich
bekundet. Die Absichtserklärungen (Beilage Nr. 3) samt Statuten (Beilage Nr. 4) der Genossenschaften liegen bei.
Im Hinblick auf die Landabgabe wurden mit den Genossenschaften folgende vier Varianten erörtert:
1. Landverkauf und Miete Pflegebereich/Quartiertreff
2. Landverkauf mit (befristetem) Kaufsrecht für Pflegebereich/Quartiertreff
3. Baurecht und Miete Pflegebereich/Quartiertreff
4. Baurecht mit (befristetem) Kaufsrecht für Pflegebereich/Quartiertreff
Die Investoren bevorzugen die Variante 1: Kauf Land und Vermietung Pflegebereich/Quartiertreff. In ihrer Stellung-
nahme vom 30. Mai 2012 (Beilage Nr. 5) ziehen die Genossenschaften nach Erwägung aller Vor- und Nachteile der
genannten vier Varianten zugunsten der Variante 1 folgendes Fazit: „Da es sich bei den Investoren um gemeinnützi-
ge Baugenossenschaften handelt, die ihre Mieten auf der Basis der Kostenmiete kalkulieren, besteht auch langfristig
kein Spekulationsrisiko. Den berechtigten Interessen der Stadt an dauerhaft günstigen Wohnungen kann Folge ge-
leistet werden. Die dazu notwendigen Sicherheiten für die Stadt (u.a. Mietzinskontrolle und Vorkaufsrecht zu den
ausgewiesenen Anlagekosten) können durch vertragliche Regelung beigebracht werden.“
Die Zuteilung des Kaufsobjekts (Miteigentum) und der Nutzflächen in den Häusern A (Gebäudekörper West) und B
(Gebäudekörper Ost) erfolgt gemäss nachstehender Wertquoten:
Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (GAB): 27 %
Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich (WSGZ): 73 %
Haus A: Dieses wird mit rd. 2‘627 m2 Nutzfläche vollständig der WSGZ zugeteilt;
Haus B: Das EG mit Pflegebereich und das 1. OG mit Wohnungen, total rd. 1'555 m2 Nutzfläche, werden der GAB;
das 2. und 3. OG, total rd. 1'635 m2 Nutzfläche, der WSGZ zugeteilt.
WSGZ: Haus A 2‘627 m2 GAB: Haus A 0 m2
Haus B 1‘635 m2 Haus B 1‘555 m2
Total 4‘262 m2 1’555 m2
oder 73 % 27 %
Für den Stadtrat und die Investoren stehen mit der vorliegend beantragten Variante 1 (Landverkauf an Genossen-
schaften und Miete Pflegebereich/Quartiertreff durch Stadt) folgende Vorteile im Vordergrund:
9- Es ist die in der eigentumsrechtlichen Handhabung einfachste Variante.
- Die künftige Vermietung durch die gemeinnützigen Baugenossenschaften erfolgt statutarisch dauernd auf der
Basis der Kostenmiete.
- Die Mieter haben als Genossenschafter ein Mitspracherecht.
- Die Stadt kann die gemieteten Räumlichkeiten bei Beendigung der Mietverträge zurückgeben.
- Die Stadt ist Mitglied der Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach (GAB) und kann auf sie damit indirekten
Einfluss nehmen.
Demgegenüber gibt die Stadt bei dieser Lösung das Eigentum an ihrem Land an die gemeinnützigen Baugenossen-
schaften ab, wogegen mit einem Baurechtsvertrag spätere Generationen dannzumal noch über Landreserven in die-
sem Gebiet verfügen könnten. Nachteilig bei einer Landabgabe im Baurecht erweisen sich folgende Aspekte:
- Finanzinstitute belehnen das Baurecht allgemein deutlich tiefer und verlangen auch höhere Hypothekarzinsen.
Daraus resultieren für die Baugenossenschaften höhere Kosten, welche sich wiederum in höheren Mieten mani-
festieren
- Bei einem Baurechtsvertrag sähe sich die örtliche Genossenschaft für Alterswohnungen Bülach aufgrund der vor-
erwähnten Abstriche bei der Finanzierung klar benachteiligt. Laut schriftlichen Angaben der beiden Genossen-
schaften sind sie bis anhin, auf Basis Landkauf, intern von einem Verhältnis GAB zu WSGZ von ca. 1/3 zu 2/3
ausgegangen. Müsste wider Erwarten ein Baurechtsvertrag ausgehandelt werden, würde sich das interne Verhält-
nis relativ massiv zu Gunsten der WSGZ verschieben.
- Die Heimfallproblematik wird auf spätere Generationen verschoben. Die Stadt als Baurechtsgeberin bleibt Land-
eigentümerin und muss das Land nach Ablauf des Baurechts zurücknehmen und die darauf errichteten Bauten
zum dannzumaligen Heimfallwert entschädigen.
- Gegen Ende des Baurechts sinkt das Interesse der Investoren an werterhaltenden Massnahmen. Die Hypotheken
müssen auf Ende der Baurechtsdauer amortisiert sein.
- Zusätzlich erschwerend wäre eine vertragliche Verknüpfung des Baurechts mit einem Kaufsrecht zugunsten der
Stadt für den Pflegebereich und den Quartiertreff. Bei Beanspruchung dieses Rechts müsste das Baurechtsgrund-
stück zusammen mit der Gesamtüberbauung nachträglich in Stockwerkeinheiten aufgeteilt werden. Neben den
notariellen und grundbuchlichen Errichtungskosten würde dies fortan einen höheren Verwaltungsaufwand für die
Baugenossenschaften generieren und sich letztlich, infolge Weiterverrechnung, wiederum in höheren Mietpreisen
resp. Stockwerkeigentumskosten niederschlagen.
Der Stadtrat spricht sich auch aus folgendem Grund für einen Landverkauf aus:
Das Alterskonzept sieht längerfristig in allen Stadtquartieren Wohnenplus-Angebote vor (in Form einer Partnerschaft
zwischen der Stadt [öffentliche Hand] und privaten Investoren). Bestehende Angebote oder solche in Realisierung
bzw. im Projektstadium sind: „Gringglen“, „Soligänter“, „Grampen 2“.
10Kaufpreis
Der Stadtrat hat projektbezogen einen Landpreis von Fr. 850.00/m2 festgelegt. Mit einer Grundstücksfläche von
6’297 m2 resultiert damit ein Verkaufserlös von Fr. 5'352'450.00.
Laut Schätzungen des Statistischen Amtes des Kantons Zürich (Modellrechnung) haben die Preise für unbebautes,
erschlossenes Wohnbauland in der Stadt Bülach (frei tragender Wohnungsbau;) seit 2005 eine markante Steigerung
erfahren, von durchschnittlich Fr. 655/m2 im Jahr 2005 auf durchschnittlich Fr. 946/m2 im Jahr 2011 (für das Jahr
2012 liegen noch keine Angaben vor). Die Bandbreite 2011 gemäss Modellrechnung liegt zwischen Fr. 755/m2 und
Fr. 1’163/m2.
Folgende Überlegungen stehen für diesen im Verhältnis zur verkehrswertmässig attraktiven Lage des Grundstücks
und zu den dortigen baulichen Ausnützungsmöglichkeiten moderaten Quadratmeterpreis im Vordergrund:
- Ziel ist, relativ günstigen Wohnraum anzubieten, was einen tiefen Landpreis bedingt.
- Aufgrund der Personaldienstbarkeit, welche eine Beschränkung der Benutzung des Grundstücks für Schul- oder
andere öffentliche Zwecke vorsieht, ist es gar nicht erst möglich, das Grundstück im freien Markt zu veräussern.
- Am Investorenwettbewerb nahm nur ein Anbieter teil, welcher Fr. 815.00/m2 anbot.
- Bei den Investoren handelt es sich um gemeinnützige Baugenossenschaften, welche ihre Mieten auf der Basis der
Kostenmiete kalkulieren. Damit besteht auch langfristig kein Spekulationsrisiko. Den berechtigten Interessen der
Stadt an dauerhaft günstigen Wohnungen kann Folge geleistet werden. Die dazu notwendigen Sicherheiten für
die Stadt (u.a. Mietzinskontrolle und Vorkaufsrecht zu den ausgewiesenen Anlagekosten) können durch vertragli-
che Regelung beigebracht werden.
- Die Investoren müssen die Vorgaben der Stadt zum Raumangebot einhalten und hatten mit dem verlangten ar-
chitektonischen Studienwettbewerb auch hohe städtebauliche Auflagen zu erfüllen.
- Die Stadt konnte beim Projekt mitbestimmen, was einen günstigen Landpreis rechtfertigt.
- Der Landpreis beeinflusst direkt auch den Mietpreis für die künftigen Pflegeplätze und für den Quartiertreff.
- Personen aus allen Bevölkerungsschichten sollen die Möglichkeit haben, in einem Wohnenplus-Haus wohnen zu
können.
- Das Alterskonzept 2009 soll in allen Stadtteilen für alle Einkommens-/Vermögenslagen umgesetzt werden.
- Der Lebensmittelladen und die Kinderkrippe werden auf privater Basis geführt.
- Für die Stadt- bzw. Quartierentwicklung ist das Projekt zukunftsweisend. Das Wohnenplus-Angebot im Bergli
umfasst Alters- und Familienwohnungen, dringend benötigte Pflegeplätze, eine Kinderkrippe, einen Lebensmittel-
laden und einen Quartiertreff. Im Bergli wird ein neues Quartierzentrum realisiert.
116. Betrieb der Pflegewohngruppen im Wohnenplus Bergli
Es ist vorgesehen, dass die Stadt Bülach die Pflegewohngruppe selber betreibt. Sollte bis zur Bauvollendung eine
Zusammenarbeitsvereinbarung zwischen der Stadt Bülach und der Stiftung Alterszentrum Bülach (AZB) realisiert
sein, kann auch in Betracht gezogen werden, dass die Stiftung die Betreiberin ist. Mit diesem Vorgehen wird auch
das Legislaturziel 2010 - 2014 des Stadtrates erreicht. Das Ziel lautet, dass eine Zusammenarbeit für ambulante und
stationäre Alters- und Pflegeeinrichtungen geprüft wird. Die Details für die Führung der Pflegeplätze soll mit einer
Leistungsvereinbarung geregelt werden. Dieses Vorgehen entspricht dem neuen kantonalen Pflegegesetz und dem
Versorgungskonzept der RAZA-Gemeinden 1.
7. Finanzielles
Gemäss Kaufvertragsentwurf verpflichtet sich die Stadt Bülach mit den Investoren einen langfristigen Mietvertrag
für die 16 – 18 Pflegewohnplätze und den Quartiertreff abzuschliessen. Die genaue Höhe der Miete kann beim
derzeitigen Projektstand noch nicht bekannt gegeben werden. Der Stadtrat und die Abteilung Soziales und
Gesundheit werden deshalb später Antrag und Weisung für den jährlich wiederkehrenden Mietzins und allfällige
Initialkosten beantragen. Antrag und Weisung werden analog zu Antrag und Weisung für die Miete der
Pflegewohnung im Wohnenplus-Haus Soligänter (Stadtrats-Beschluss-Nr. 62 vom 23. Februar 2011,
Parlamentsbeschluss vom 4. Juli 2011) verfasst.
Der Grundstücksverkauf hat Auswirkungen auf die laufende Rechnung 2013. Die Investitionsrechung
Finanzvermögen steigt um Fr. 5'352'450.00. Das Land ist abgeschrieben und dadurch resultiert ein Buchgewinn von
ca. Fr. 5'000'000.00 (Verkaufspreis abzüglich Verkaufsnebenkosten wie Notariat oder Grundstücksgewinnsteuer). Das
Landgeschäft verbessert somit die laufende Rechnung 2013 um ca. Fr. 5'000'000.00. Die Einnahmen und der
Buchgewinn sind nicht im Voranschlag 2013 enthalten.
8. Nachhaltigkeit
Gesellschaft
Das Projekt hilft auf der gesellschaftlichen Ebene der Stadt Bülach die eigene Nachfrage nach Alters-Pflegeplätzen
abzudecken und ein Angebot „Wohnen im Alter“ bereitzustellen. Alte Menschen können somit in ihrem vertrauten,
sozialen Umfeld bleiben.
1
RAZA bedeutet: Regionale Arbeitsgruppe Zukunftsplanung Alter. In der RAZA arbeiten Vertreter/innen der Gemeinden Bachen-
bülach, Bülach, Glattfelden, Hochfelden und Winkel mit.
12Finanzielles
Durch die Möglichkeit der Synergienutzung von bestehenden Alterszentren können im Betrieb Kosten optimiert
werden. Aufgrund von Wohnenplus-Häusern kann der Eintritt in eine Pflegeinstitution merklich verzögert werden.
Durch den längeren Verbleib in der eigenen Wohnung und dem allfälligen punktuellen Beizug von Spitexleistungen
können die Pflegekosten, die aufgrund des Pflegegesetztes von der Stadt Bülach mitfinanziert werden müssen,
verringert werden.
9. Folgen einer Ablehnung des Antrages
Wird dem Grundstücksverkauf nicht zugestimmt, kann das Vorhaben nicht weiter verfolgt werden. Zahlreiche Be-
wohnerinnen und Bewohner aus Bülach müssen dann bei Pflegebedürftigkeit weiterhin ihre vertraute Umgebung in
Bülach verlassen, weil nicht genügend Pflegeplätze vor Ort vorhanden sind. Die Beherbergung in auswärtigen Hei-
men kann die Stadt Bülach zudem aufgrund des neuen Pflegegesetztes teurer zu stehen kommen. Auswärtigenzu-
schläge und allenfalls höhere Pflegetaxen müssen von der Stadt Bülach übernommen werden, wenn die Stadt keinen
Pflegeplatz in einer eigenen Institution oder einer Institution mit Leistungsvereinbarung anbieten kann.
10. Schlussfolgerung/Empfehlungen
Durch die Schaffung von einem weiteren Wohnenplus-Angebot mit Alterswohnungen und 16 – 18 weiteren Pflege-
plätzen erhalten die Bewohnerinnen und Bewohner von Bülach eine weitere Möglichkeit, auch bei Pflegebedürftig-
keit in der vertrauten Umgebung bleiben zu können. Die Realisierung von neuen Alterspflegeplätzen ist eine der drei
dringendsten Massnahmen aus dem Alterskonzept 2009. Mit dem vorliegenden Projekt wird diese Massnahme zu ei-
nem grossen Teil umgesetzt. Auch die Kommission für das Alter (KofA) befürwortet das Projekt Wohnenplus Bergli
einstimmig.
Der Stadtrat bittet, dem Antrag zuzustimmen.
Kontaktpersonen
Für ergänzende Auskünfte betreffend die Pflegeplätze steht Daniel Knöpfli, Leiter Soziales und Gesundheit, zur Ver-
fügung:
Telefon 044 863 14 65
E-Mail daniel.knoepfli@buelach.ch
Für ergänzende Auskünfte zum Grundstückverkauf steht Markus Burkhard, Leiter Planung und Bau, zur Verfügung:
Telefon 044 863 15 05
E-Mail markus.burkhard@buelach.ch
13Behördliche Referenten: Stadträte Mark Eberli und Willi Meier
Stadtrat Bülach
Walter Bosshard Roger Suter
Stadtpräsident Stadtschreiber-Stv.
(SRB-Nr. 104)
Beilagen:
1. Aktueller Projektstand vom 27. März 2012
2. Kaufvertragsentwurf zwischen Stadt Bülach und den Genossenschaften WSGZ und GAB (inkl. Auszug aus dem
Grundregister)
3. Absichtserklärung zum Kauf des Grundstückes der beiden Genossenschaften WSGZ und GAB vom
3. Oktober 2012
4. Statuten der WSGZ und GAB
5. Stellungnahme der Investoren vom 30. Mai 2012 zur bevorzugten Eigentumsvariante
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