REALSTONE SWISS PROPERTY - Anlagefonds schweizerischen Rechts, Kategorie Immobilienfonds

REALSTONE SWISS PROPERTY - Anlagefonds schweizerischen Rechts, Kategorie Immobilienfonds
Emissionsprospekt




                    REALSTONE SWISS PROPERTY
                   Anlagefonds schweizerischen Rechts, Kategorie Immobilienfonds


                       EMISSION NEUER ANTEILE 2016



 Zeichnungsfrist:                          vom 12. September bis zum 23. September 2016 um 12 Uhr

 Bezugsverhältnis:                         5 bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von 1 neuen Anteil
                                           des Fonds Realstone Swiss Property

 Zeichnungspreis:                          CHF 122.20 netto pro neuen Anteil

 Liberierung:                              30. September 2016

 Fondsleitung:                             Realstone SA, Lausanne

 Depotbank:                                Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne

 Clearing:                                 SIX SIS AG, Olten

 Valorennummer / ISIN /                    Anteile:                       3 941 501 / CH0039415010 / RSPF
 Symbol
                                           Bezugsrechte:              33 201 647 / CH0332016473 / RSPF1


Fondsleitung:                                                                             Depotbank:




Dieser Prospekt stellt keine persönliche Empfehlung für den Kauf oder den Verkauf dieses Titels dar. Dieser Titel darf nicht in
einer Rechtsordnung verkauft werden, in der ein solcher Verkauf rechtswidrig sein könnte. Die mit bestimmten Titeln
verbundenen Risiken sind nicht für alle Anleger geeignet.
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1.     INHALT


1.     INHALT ............................................................................................................................................................3
2.     WICHTIGER HINWEIS ....................................................................................................................................4
     2.1       Inhalt des Prospekts ................................................................................................................................4
     2.2       Keine Empfehlung ...................................................................................................................................4
3.     VERTRIEBS- UND VERKAUFSEINSCHRÄNKUNGEN – DISTRIBUTION AND SALES RESTRICTIONS ..5
     3.1       Im Allgemeinen ........................................................................................................................................5
     3.2       U.S.A., U.S. persons ...............................................................................................................................5
4.     ZEICHNUNGSANGEBOT ................................................................................................................................6
     4.1       Ausgegebene Anteile (Best-Effort-Methode) ..........................................................................................6
     4.2       Zeichnungsfrist ........................................................................................................................................6
     4.3       Bezugsverhältnis .....................................................................................................................................6
     4.4       Zeichnungspreis ......................................................................................................................................6
     4.5       Ausübung des Bezugsrechts ..................................................................................................................6
     4.6       Bezugsrechtshandel ................................................................................................................................6
     4.7       Liberierung ..............................................................................................................................................6
     4.8       Verkaufsrestriktionen...............................................................................................................................6
     4.9       Verbriefung ..............................................................................................................................................6
     4.10      Dividendenberechtigung..........................................................................................................................7
     4.11      Kotierung .................................................................................................................................................7
5.     ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZUM REALSTONE SWISS PROPERTY FUND ......................................7
     5.1       Verwendung des Emissionserlöses und Perspektiven ...........................................................................7
     5.2       Realstone Swiss Property Fund ..............................................................................................................7
6.     SONSTIGE DOKUMENTE UND BEILAGEN ..................................................................................................7
7.     KONTAKTE ......................................................................................................................................................8
     7.1       Fondsleitung ............................................................................................................................................8
     7.2       Für diese Emission beauftragte Bank .....................................................................................................8
8.     VERANTWORTUNG FÜR DEN INHALT DES PROSPEKTS .........................................................................8




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2.       WICHTIGER HINWEIS

2.1 Inhalt des Prospekts

Weder die Veröffentlichung dieses Prospekts noch jegliche auf dieser Veröffentlichung gründende
Transaktionen bedeuten, dass seit der Drucklegung dieses Prospekts keine Veränderungen betreffend den
Realstone Swiss Property Fund, einen Immobilienfonds schweizerischen Rechts, stattgefunden haben oder
dass die in diesem Dokument enthaltenen Informationen zu irgendeinem Zeitpunkt nach der Drucklegung dieses
Prospekts vollständig und korrekt sind.

Die zukunftsbezogenen Aussagen dieses Prospekts enthalten Vorhersagen, Einschätzungen und Prognosen,
die sich auf Informationen stützen, über welche die Fondsleitung zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses
Prospekts verfügt. Die zukunftsbezogenen Aussagen geben die gegenwärtigen Ansichten und Prognosen der
Fondsleitung wieder. Sie stellen keine historischen Tatsachen dar und bieten keine Gewähr für die zukünftige
Finanzlage, Geschäftstätigkeit, Performance oder die zukünftigen Ergebnisse des Realstone Swiss Property
Fund. Verschiedene Faktoren, Risiken und Ungewissheiten können die in solchen zukunftsgerichteten
Aussagen wiedergegebenen Erwartungen erheblich beeinflussen, insbesondere:

     -        Zinssatzschwankungen;
     -        Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen;
     -        Änderungen von Gesetzen, Reglementen oder Praktiken in Kantonen, in denen der Realstone Swiss
              Property Fund tätig ist;
     -        Schwankungen an den in- und ausländischen Finanzmärkten;
     -        Fluktuationen der Rohstoffpreise;
     -        verschiedene Ereignisse wie Seuchen, Krieg und Terroranschläge, die das Konsumentenverhalten
              erheblich beeinflussen;
     -        Änderungen, die sich auf die allgemeinen politischen, wirtschaftlichen, geschäftlichen, finanziellen,
              monetären und Börsenbedingungen auswirken.

Ausdrücke wie «denken», «erwarten», «absehen», «beabsichtigen», «planen», «vorhersehen», «einschätzen»,
«vorhaben», «können» und «würden unter Umständen» sowie alle davon abgeleiteten Ausdrücke dienen dazu,
solche zukunftsgerichteten Aussagen in diesem Prospekt zu kennzeichnen. Zukunftsgerichtete Aussagen
müssen jedoch nicht unbedingt anhand von solchen Ausdrücken kenntlich gemacht werden.

Weder die Fondsleitung noch die Depotbank ist dazu verpflichtet, die in diesem Prospekt enthaltenen
zukunftsgerichteten Aussagen auf den neuesten Stand zu bringen, auch dann nicht, wenn sich diese aufgrund
neuer Informationen und Ereignisse oder anderer Umstände als überholt und unzutreffend erweisen. Alle
nachfolgenden, dem Realstone Swiss Property Fund zuzuordnenden schriftlichen oder mündlichen Aussagen
über die Zukunft müssen gesamthaft und unter Berücksichtigung der vorgenannten Faktoren betrachtet werden.

Die Fondsleitung hat niemanden dazu ermächtigt, Informationen zu verbreiten oder vom Prospekt abweichende
Aussagen zu machen. Sollte es dennoch zur Verbreitung solcher Informationen bzw. zu solchen Aussagen
kommen, sind diese als nicht autorisiert zu betrachten.

2.2 Keine Empfehlung

Beschliesst ein Anleger, Anteile des Realstone Swiss Property Fund zu kaufen oder zu verkaufen, so sollte er
seinem Entscheid seine eigene Analyse des Realstone Swiss Property Fund zugrunde legen und die mit
solchen Anteilen verbundenen Vorteile und Risiken berücksichtigen. Der Anleger wird insbesondere
aufgefordert, vor Abschluss eines Geschäfts sein Risikoprofil einer genauen Prüfung zu unterziehen, die
besonderen Risiken der Anteile des Realstone Swiss Property Fund abzuwägen und sich über die Risiken im
Wertschriftenhandel zu informieren, indem er die von der Schweizerischen Bankiervereinigung herausgegebene
und revidierte Broschüre «Besondere Risiken im Effektenhandel» liest (verfügbar unter folgender
Internetadresse: http://www.swissbanking.org/home/publikationen-link/shop_popup.htm?ID=11308).




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3.   VERTRIEBS- UND VERKAUFSEINSCHRÄNKUNGEN – DISTRIBUTION AND SALES RESTRICTIONS

3.1 Im Allgemeinen

Dieser Prospekt ist weder ein Verkaufsangebot noch eine Aufforderung zur Unterbreitung eines
Zeichnungsangebots für andere Titel als diejenigen, auf welche sich der Prospekt bezieht. In jenen Fällen, wo
ein solches Angebot bzw. eine solche Aufforderung gesetzeswidrig wäre, stellt er auch kein Verkaufsangebot
und keine Aufforderung zur Unterbreitung eines Zeichnungsangebots für Anteile des Realstone Swiss Property
Fund dar. Es wurden keine Schritte unternommen, um die Eintragung oder Zulassung der Anteile des
Realstone Swiss Property Fund in einer anderen Rechtsordnung als der Schweiz zu beantragen oder die
Anteile in irgendeiner anderen Form dem breiten Publikum in solch einer anderen Rechtsordnung
anzubieten. In bestimmten Rechtsordnungen können die Verbreitung dieses Prospekts oder das Angebot und
der Verkauf von Anteilen des Realstone Swiss Property Fund von Gesetzes wegen eingeschränkt oder verboten
sein. Die Fondsleitung und die Depotbank fordern alle im Besitz dieses Prospekts befindlichen Personen auf,
sich zu informieren, ob in ihrer Rechtsordnung solche Einschränkungen bestehen, und sich gegebenenfalls
daran zu halten.

This offering circular (hereinafter “Prospectus”) does not constitute an offer of, or an invitation to subscribe other
securities than those it refers to. It does not constitute an offer of, or an invitation to subscribe to Realstone
Swiss Property fund units in any circumstances where such offer or invitation would be unlawful. No actions
have been taken to register or qualify the Realstone Swiss Property fund units, the offer or otherwise to
permit the public offering of the Realstone Swiss Property fund units in any jurisdiction outside of
Switzerland. The distribution of this Prospectus and the offering and sale of Realstone Swiss Property funds
units in certain jurisdictions may be restricted or prohibited by law. Persons who come into possession of this
Prospectus comes are required by the management company and the custodian bank to inform themselves
about and to observe, any such restrictions.

3.2 U.S.A., U.S. persons

The Realstone Swiss Property fund has not been and will not be registered in the United States according to the
United States Investment Company Act of 1940. Units of the Realstone Swiss Property fund have not been and
will not be registered in the United States according to the United States Securities Act of 1933 (hereinafter : the
“Securities Act”). Therefore units of the Realstone Swiss Property fund may not be offered, sold or distributed
within the USA and its territories or to U.S. persons as defined in the Securities Act.

All information on the Realstone Swiss Property fund does not constitute for either an offer to sell or a solicitation
of an offer to buy in a country in which this type of offer or solicitation is unlawful, or in which a person making
such an offer or solicitation does not hold the necessary authorization to do so. All information on the Realstone
Swiss Property fund is not aimed at such persons, in those cases where the law prohibits this type of offer or
solicitation from being made.




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4.   ZEICHNUNGSANGEBOT

4.1 Ausgegebene Anteile (Best-Effort-Methode)

Die Realstone SA in Lausanne beschloss als Fondsleitung des Realstone Swiss Property Fund die Ausgabe von

                      höchstens 918‘931 Anteilen des Realstone Swiss Property Fund.

Die neuen Anteile werden den jetzigen Anteilsinhabern zu folgenden Bedingungen zur Zeichnung angeboten:

4.2 Zeichnungsfrist

Die Zeichnungsfrist läuft vom 12. September bis zum 23. September 2016 um 12 Uhr.

4.3 Bezugsverhältnis

5 bisherige Anteile des Realstone Swiss Property Fund geben Anrecht auf den Bezug von 1 neuen Anteil des
Realstone Swiss Property Fund.

Die Anzahl der neuen Anteile wird von der Fondsleitung nach Ablauf der Zeichnungsfrist auf Grundlage der
eingegangenen Zeichnungsanträge festgelegt. Deshalb könnte sich das definitive Emissionsvolumen auf
weniger als 918‘931 Anteile belaufen. Nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert und der Gesamtbetrag
der Emission wird dementsprechend modifiziert. Die Fondsleitung behält sich vor, nach Ablauf der
Zeichnungsfrist die ungezeichneten Anteile zu besten Marktkonditionen bei der Depotbank oder bei anderen
Investoren zu platzieren.

Der Preis der Bezugsrechte unterliegt den Schwankungen von Angebot und Nachfrage.

4.4 Zeichnungspreis

Der Zeichnungspreis beträgt CHF 122.20 netto pro neuen Anteil des Realstone Swiss Property Fund.

Der Zeichnungspreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er beruht auf dem Nettoinventarwert per 31. März
2016 und umfasst das per 30. September 2016 geschätzte Ergebnis sowie die Ausgabekommission abzüglich
der für den 24. Juni 2016 erledigt Dividendenausschüttung.

4.5 Ausübung des Bezugsrechts

Jenen Anlegerinnen und Anlegern, die ihre Anteile im offenen Depot bei einer Bank aufbewahren, werden die
Bezugsrechte direkt eingebucht. Die Ausübung der Bezugsrechte hat nach den Weisungen der Depotbank zu
erfolgen.

4.6 Bezugsrechtshandel

Der Bezugsrechtshandel findet vom 12. bis zum 21. September 2016 an der SIX Swiss Exchange statt.

4.7 Liberierung

Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 30. September 2016.

4.8 Verkaufsrestriktionen

USA, US-Personen. Es wurden keine Schritte unternommen, um die Eintragung oder Zulassung der Anteile des
Realstone Swiss Property Fund in einer anderen Rechtsordnung als der Schweiz zu beantragen oder die Anteile
in irgendeiner anderen Form dem breiten Publikum in solch einer anderen Rechtsordnung anzubieten.
Anleger, die in den USA, Kanada, Japan, Australien, im EWR oder in irgendeinem anderen Land domiziliert
sind, wo die Fondsanteile nicht angeboten, verkauft, erworben oder geliefert werden dürfen, sind verpflichtet,
sich bei einem unabhängigen professionellen Berater und/oder den zuständigen Behörden zu erkundigen, ob sie
Fondsanteile zeichnen dürfen und ob sie allenfalls spezifische Formalitäten einhalten müssen.

4.9 Verbriefung

Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
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4.10 Dividendenberechtigung

Die neuen Anteile geben ab dem 1. April 2016 Anrecht auf die Dividende für das Geschäftsjahr 2016/2017.

4.11 Kotierung

Die neuen Anteile werden am 30. September 2016 unter der Valorennummer 3 941 501 an der SIX Swiss
Exchange kotiert. Der Wert der Anteile unterliegt den Schwankungen von Angebot und Nachfrage und kann
nach oben (Agio) oder nach unten (Disagio) vom Nettoinventarwert (NIW) abweichen.


5.   ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZUM REALSTONE SWISS PROPERTY FUND

5.1 Verwendung des Emissionserlöses und Perspektiven

Im Rahmen seiner dynamischen Immobilienverwaltung wird Realstone Swiss Property seine ambitionierten
künftigen Investitionen auf eine Verdichtung und Erneuerung des bestehenden Immobilienparks ausrichten.
Diese Wertschöpfung wird durch den Emissionserlös finanziert. Es dient gleichzeitig zur Reduzierung der
Verschuldungsrate des Fonds.

Die Fondsleitung wird ihre auf Akquisition, Management und Optimierung des Immobilienportfolios ausgerichtete
Strategie mit Blick auf langfristigen Erhalt und Wertschöpfung in den attraktivsten Regionen der Schweiz im
Interesse der Anleger und Mieter weiter verfolgen.

Zu den wichtigsten Wertschöpfungsprojekten zählen die Erneuerung der Immobilien Marktmatten in Lenzburg
und Rosiers in Lausanne sowie die Wertsteigerung der Glarnerstrasse in Siebnen und von Chailly in Lausanne.
Ausserdem stehen die Bauprojekte Bernstrasse in Ostermundigen und Bruggerstrasse 7 in Wildegg vor ihrer
Fertigstellung und werden im Oktober 2016 (letzter Bauabschnitt A, Bernstrasse) und Ende des ersten Quartals
2017 (Bruggerstrasse 7) bereitstehen. Die durch diese ambitionierten Investitionen generierte Steigerung der
Mieterträge dient der Konsolidierung der Fonds-Performance. Daneben plant Realstone die Optimierung der
Energieeffizienz der erneuerten Objekte mit dem Ziel, die Kosten für Mieter und Eigentümer zu senken.

5.2 Realstone Swiss Property Fund

Am 31. März 2016 weist der Realstone Swiss Property Fund die folgenden Jahresergebnisse aus:

 Gesamtvermögen                                        CHF 962'871'942.08
 Nettovermögen                                         CHF 554'564'519.15
 Nettoinventarwert pro Anteil                          CHF 120.70
 Letzte ausgeschüttete Dividende                       CHF 3.80 pro Anteil
 TER GAV (Total Expense Ratio)                         0.83%
 Anlagerendite (vom 01.04.2015 bis 31.03.2016)         4.30%
 Mietzinsausfallrate                                   5.67%
 Verschuldungsquote                                    43.08%
 Steuerwert eines Anteils                              CHF 0.61


6.   SONSTIGE DOKUMENTE UND BEILAGEN

Der vorliegende Emissionsprospekt enthält (ab Seite 11) den Prospekt mit Fondsvertrag (auf
Französisch).

Der Jahresbericht per 31. März 2016 ist Bestandteil dieses Prospekts. Er wird allen Prospekten beigelegt. Er
kann kostenlos bei der Fondsleitung bezogen werden (siehe Abschnitt 7.1). In der Vergangenheit erzielte
Performances bieten keine Gewähr für die gegenwärtige oder künftige Entwicklung.




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7.     KONTAKTE

 7.1 Fondsleitung

 Anschrift:               Realstone SA, Av. d’Ouchy 6, 1006 Lausanne
 Telefon:                 + 41 (0)58 262 00 00
 Fax:                     + 41 (0)58 262 00 01
 E-Mail:                  julian.reymond@realstone.ch
 Website:                 www.realstone.ch

7.2     Für diese Emission beauftragte Bank

 Anschrift:               Banque Cantonale Vaudoise, Banque dépositaire, Case postale 300, 1001
                          Lausanne, Schweiz
 Telefon:                 + 41 (0)21 212 40 82
 Fax:                     + 41 (0)21 212 16 56
 E-Mail:                  luc.byrde@bcv.ch / immo.desk@bcv.ch



 8.     VERANTWORTUNG FÜR DEN INHALT DES PROSPEKTS

 Die Realstone SA übernimmt die volle Verantwortung für den Inhalt des Emissionsprospekts und erklärt, dass
 ihres Wissens die Informationen in diesem Prospekt korrekt und keine wichtigen Tatsachen unerwähnt
 geblieben sind. Sie bestätigt, dass die Angaben ihres Wissens und nach Vornahme aller angemessenen
 Abklärungen den Tatsachen entsprechen und dass abgesehen von den in diesem Prospekt gemachten
 Angaben kein Ereignis eingetreten ist, das die finanzielle Situation des Realstone Swiss Property Fund
 wesentlich verändern könnte.

 Lausanne, 2. September 2016

 Die Fondsleitung                                                  Die Depotbank



 REALSTONE SA                                                      Banque Cantonale Vaudoise




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RSP REALSTONE
SWISS PROPERTY
ISIN-NR. CH0039415010 / SIX TICKER-SYMBOL RSPF



8. JAHRESBERICHT
PER 31. MÄRZ 2016
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                                              JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016                   03


INHALT



04 Einleitung

05 Organisation

07 Mitteilung der Fondsleitung

08 Verwaltungsbericht für das Geschäftsjahr 2015 – 2016

19 Vermögensrechnung

20 Erfolgsrechnung

22 Hypothekarische verbindlichkeiten

23 Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen (Art. 101 Abs. 3 KKV-FINMA)

25 Angaben zu Angelegenheiten von besonderer wirtschaftlicher
   oder rechtlicher Bedeutung

25 Vergütungssätze

26 Dividendenausschüttung

26 Grundsätze für die Bewertung und Berechnung des Nettoinventarwerts (NAV)

27 Im Berichtsjahr getätigte Käufe und Verkäufe

28 Liegenschaftenbestand des Fonds

30 Beschreibung der Liegenschaften

38 Der Fonds in Kürze

40 Bericht der Prüfstelle



IMPRESSUM Erscheint jährlich auf Französisch und Deutsch. Französische Auflage: 300, Deutsche Auflage: 250. Herausgeber: REALSTONE SA, Avenue d’Ouchy 6,
Postfach 1255, 1001 Lausanne, realstone.ch, info@realstone.ch, T +41 58 262 00 00 | Gestaltung, Produktion und Photolitho: idcode.ch
Fotos: Tonatiuh Ambrossetti, Cédric Vidmer, Yannic Bartollozzi, Adrien Cater | Deutsche Übersetzung: Claudia Mozaffari, Genf | Druck: idcode.ch.
04      REALSTONE SWISS PROPERTY
        JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




EINLEITUNG



Realstone Swiss Property ist ein nach schweizerischem Recht errichteter, dem Publikum
zugänglicher Immobilienfonds, der in Wohnimmobilien investiert. Der Fondsvertrag
wurde von der Fondsleitung Realstone SA in Lausanne gemeinsam mit der Depotbank,
der Waadtländer Kantonalbank (BCV) in Lausanne, erstellt.

Der Fonds wurde von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) genehmigt. Er gründet auf einem Kollektiv-
anlagevertrag, gemäss welchem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger im Verhältnis zur Anzahl erworbener
Fondsanteile am Immobilienfonds zu beteiligen, und den Fonds gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fonds-
vertrag autonom und in ihrem eigenen Namen zu verwalten.

Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsver-
trag teil.




Fondsleitung
Realstone SA
Av. d’Ouchy 6
Postfach 1255
CH – 1001 Lausanne

Depotbank
Waadtländer Kantonalbank (BCV)
Place Saint-François 14
CH - 1001 Lausanne
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016       05


ORGANISATION



VERWALTUNGSRAT DER REALSTONE SA
Christian Niels Verwaltungsratspräsident, Mitglied des Verwaltungsrats der Rilsa SA, Liegenschaftsverwaltung in
Lausanne
Charles de Bavier Vizepräsident, Rechtsanwalt, Partner der Kanzlei de Pfyffer Avocats in Genf
Hannes Ehrensperger Architekt, Teilhaber des Architekturbüros CCHE Lausanne SA in Lausanne

GESCHÄFTSLEITUNG DER REALSTONE SA
Julian Reymond Mitglied der Geschäftsleitung (Geschäftsführer ab 1. Februar 2016), Fund Management
Sandra Pelichet Michel Mitglied der Geschäftsleitung (Geschäftsführerin ab 1. Februar 2016), Business Development

SCHÄTZUNGSEXPERTEN
Martin-Paul Broennimann Architekt und Teilhaber des Architektur- und Städtebaubüros Broennimann SA, Genf
Olivier Bettens Architekt EPFL, Lausanne
Nabil Aziz dipl. Bauing. EPFL, MBA HEC, Direktor bei Wüest & Partner in Genf
Pascal Marazzi-de-Lima MRICS, dipl. Architekt ETH, Direktor bei Wüest & Partner in Zürich
Jörg Reinecke Diplom-Kaufmann HES, SVIT-Fachausweis in Immobilienbewirtschaftung, Direktor bei der Balmer-
Etienne AG in Luzern

LIEGENSCHAFTSVERWALTUNGEN
Bernard Nicod SA 1003 Lausanne                               Livit AG 8048 Zürich
Brolliet SA 1227 Carouge                                     Naef Immobilier Genève SA 1206 Genf
De Rham SA 1001 Lausanne                                     Privera AG 3073 Gümligen
Fidimmobil SA 2300 La Chaux-de-Fonds                         Régie du Rhône SA 1000 Lausanne
Gendre & Emonet SA 1820 Montreux                             Rilsa SA 1002 Lausanne
Gerama SA 1701 Freiburg                                      Robert Crot & Cie SA 1005 Lausanne
H&B Real Estate AG 8004 Zürich                               Wincasa AG 8404 Winterthur
Immoveris Properties AG 3011 Bern

DEPOTBANK
Waadtländer Kantonalbank (BCV) Place St-François 14, 1001 Lausanne

PRÜFGESELLSCHAFT
PricewaterhouseCoopers SA (PwC) Avenue Giuseppe-Motta 50, 1202 Genf
06   REALSTONE SWISS PROPERTY
     JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




                                       BRUGGERSTRASSE 7, WILDEGG
                                       Beginn der Fassadenarbeiten bei diesem Projekt
                                       zur Nachverdichtung der Bausubstanz, durch
                                       das 14 Wohnungen und 643 m2 Geschäftsfläche
                                       geschaffen werden.
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                       JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016      07


MITTEILUNG
DER
FONDSLEITUNG



In einem äusserst wechselhaften wirtschaftlichen Umfeld sind Immobilienanlagen
mit Blick auf die Ertragsoptimierung so attraktiv wie noch nie, denn sie ermöglichen
es, trotz negativer Zinsen interessante Erträge bei geringer Volatilität zu erzielen.


Im Mittelpunkt steht der Mieter
Mit ihrer Wertschöpfungsstrategie durch dynamische Verwaltung gelingt es Realstone SA, hohe Mieterträge zu
erwirtschaften und den Marktwert des von ihr verwalteten Immobilienbestands stetig zu steigern. Bei Realstone SA
steht der Mieter im Mittelpunkt aller Bemühungen zur Wertschöpfung. Bei der Bewirtschaftung unserer Immobilien
achten wir stets auf die Steigerung der Attraktivität zur Zufriedenheit der Mieter und Festigung der Dividende.

Beständige Wertentwicklung
Dank dieser Wertschöpfungsstrategie konnte der Fonds seit seiner Lancierung regelmässig eine hohe Dividende
ausschütten. Unsere Strategie ist namentlich darauf ausgerichtet, angesichts der sinkenden Zinsen und steigenden
Leerstände den Wert der Anlagen zu schützen.

Aufgrund der Lage seiner Immobilien bieten sich dem Fonds vielversprechende finanzielle Perspektiven, denn
eine ausgezeichnete Lage bietet den besten Schutz gegen eine deutliche Zunahme der Leerstände. Daher richtet
Realstone SA ihre Strategie darauf aus, in urbanen Zentren mit hervorragender Verkehrsanbindung in der Nähe
von Arbeitsplätzen und Infrastrukturen zu investieren.
⁄
Die Geschäftsleitung von Realstone SA setzt sich täglich dafür ein, den Wert des von ihr verwalteten Immobilienbe-
stands zu steigern. Wir bedanken uns bei unseren Investoren für das uns entgegengebrachte Vertrauen.

                                                                                                   Die Fondsleitung




89.96 %
WERTENTWICKLUNG DES REALSTONE SWISS
PROPERTY SEIT LANCIERUNG
08      REALSTONE SWISS PROPERTY
        JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




VERWALTUNGSBERICHT
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR
2015 – 2016

Das Geschäftsjahr 2015 – 2016 stand im Zeichen umfangreicher Investitionen in laufen-
de Renovations- und Umbauprojekte und Neuzukäufe, für welche die Fondsleitung gute
Gelegenheiten zu nutzen verstand. Die Wirkung der vor zwei Jahren begonnenen Politik
zur Verjüngung des Immobilienbestands zeigt sich in der Steigerung der Mieterträge
und der Verkehrswerte der Objekte.

Marktlage und Zukunftsaussichten                             rege Bautätigkeit gedrosselt wurde, konnte vermieden
Seit Anfang 2016 sind die Finanzmärkte von erheblicher       werden, dass sich die bestehenden Ungleichgewichte
Volatilität geprägt, die namentlich durch die zahlreichen    verstärken. Zwar haben die Leerstände seit 2012 stetig
makroökonomischen Unsicherheitsfaktoren bewirkt              zugenommen, doch dieser Trend scheint sich allmählich
wird. Vor dem Hintergrund der Konjunkturflaute und           abzuschwächen. Die Entwicklung der Leerstände in diesem
der Negativzinsen stellen Immobilienanlagen nicht mehr       Marktsegment wird hauptsächlich von der Lage abhängen,
bloss eine Anlagestrategie mit geringer Korrelation zu       nebenbei aber auch von der Flexibilität zur Anpassung der
den anderen Anlageklassen dar, sondern eine Strategie        Mietfläche an die spezifischen Bedürfnisse der Mieter.
zur Ertragsoptimierung.
Infolge der stetigen Zuwanderung herrschte 2015 eine rege    Fondsvermögen
Nachfrage nach Mietwohnungen. Dank der deutlichen            Das Fondsvermögen wuchs vom 31. März 2015 bis zum
Zunahme der Bautätigkeit in den letzten Jahren hat sich      31. März 2016 um 30.0% auf CHF 962.9 Millionen. Diese
die Lage an dem durch einen starken Wohnungsmangel           Steigerung ist mehreren Akquisitionen zuzuschreiben,
gekennzeichneten Wohnungsmarkt etwas entspannt. Den-         darunter namentlich dem Zukauf des Grundstücks in
noch bleiben die Leerstandquoten in den grossen urbanen      Horgen Oberdorf. Diese Investitionen wurden teils mit
Zentren tief und die Insertionsdauer von neuen Mietwoh-      Hypotheken und teils durch die Kapitalerhöhung vom
nungen gering. Der beste Schutz gegen steigende Leer-        Juni 2015 im Umfang von CHF 88.2 Millionen finanziert.
stände ist nach wie vor die Lage der Immobilien in urbanen   Das Geschäftsjahr stand auch im Zeichen umfangreicher
Zentren, denn die Nachfrage nach Wohnungen wird immer        Investitionen zur Verjüngung des Immobilienbestands
durch das Angebot an Arbeitsplätzen und Dienstleistungen     sowohl mittels Renovation bestehender Liegenschaften
und die Zugänglichkeit derselben stimuliert.                 als auch durch Neubauprojekte, angeführt vom laufen-
Da angesichts der rückläufigen Nachfrage nach Büroflä-       den, 124 neue Wohnungen umfassenden Bauvorhaben in
chen in den letzten Jahren das Angebot durch eine weniger    Ostermundigen, wo die Wohnbauten B und C am 13. Mai
                                                             bzw. am 13. Juni 2016 fertig gestellt wurden.

                                                             Am 31. März 2016 lag der Nettoinventarwert (NAV) pro



962.9
                                                             Anteil bei CHF 120.70 und somit um CHF 1.34 pro Anteil
                                                             über dem Vorjahresstand. Diese Zunahme ist namentlich
                                                             der Steigerung des Marktwerts der Immobilien zu verdan-
                                                             ken, die sowohl den Renovationen als auch der günstigen
MILLIONEN CHF                                                Entwicklung des Immobilienmarktes zuzuschreiben ist.
GESAMTFONDSVERMÖGEN PER 31. MÄRZ 2016                        Die Anlagenrendite für das Geschäftsjahr 2015 – 2016
                                                             beträgt 4.30%.
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         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016           09



MON-SOLEIL 1A, GENF
Mitten im Quartier der internationalen Organisa-
tionen gelegen, bietet dieser elegante Wohnbau
seinen Mietern Wohnraum erster Qualität in
gediegenem Rahmen.
10   REALSTONE SWISS PROPERTY
     JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




     HORGEN, OBERDORF
     Diese kommerziell genutzte erstklassige Mul-
     ti-Mieter-Liegenschaft mit 33'540 m2 Fläche ist
     vollständig an Gesellschaften der Credit Suisse
     Gruppe vermietet. Sie bietet mit ihrer Lage unweit
     vom Horgener Ortszentrum, dem nahegelegenen
     Ufer des Zürichsees, dem angrenzenden Naher-
     holungsgebiet, ihrer unverbaubaren Aussicht, der
     perfekten Anbindung an den Wirtschaftsraum
     Zug-Zürich sowie an das öffentliche Verkehrsnetz
     einen erstklassigen Arbeits- und Lebensraum.
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                    JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016           11

Es gilt zu beachten, dass die angefangenen Bauten        Dank der Wertschöpfungsstrategie kann der Fonds
gemäss Art. 86 der revidierten KKV-FINMA in der          erneut eine Dividende von CHF 3.80 pro Anteil aus-
Jahresrechnung 2015 – 2016 zum Verkehrswert ange-        schütten.
setzt wurden, sodass erstmals auch die Marge
(Differenz zwischen den Baukosten und dem Ver-           LIEGENSCHAFTENBESTAND
kehrswert) erfasst wird.                                 Anlagestrategie
                                                         Der Fonds richtet seine Anlagestrategie hauptsäch-
Ergebnis des Berichtsjahres                              lich auf Wohnbauten in urbanen Zentren der Schweiz
Das Ergebnis des Berichtsjahres 2015 – 2016 beläuft      aus. Der Immobilienbestand verteilt sich gegenwärtig
sich auf CHF 23.6 Millionen. Es setzt sich einerseits    hauptsächlich auf die vier Grossregionen Genfersee,
aus dem mit bestehenden Grundstücken erzielten           Nordwestschweiz, Espace Mittelland und Zürich
ausschüttbaren Reinertrag von CHF 17.5 Millionen         (nach der Gliederung des BFS). Das Kernstück der
und andererseits aus dem Ergebnis des Verkaufs der       Strategie bildet die Attraktivität der urbanen Zentren.
Liegenschaft an der Place de l’Université 4, 6 in Genf   Die Wohnungsnachfrage wird durch die Zugänglich-
zusammen. Hinzu kommt die Veränderung der nicht          keit, die Qualität der Infrastrukturen und das Ange-
realisierten Kapitalgewinne und –verluste auf den Im-    bot an Arbeitsplätzen am Standort der Immobilien
mobilienbestand in Höhe von CHF 6.1 Millionen.           bestimmt.

Die Steigerung des Gesamtertrags ist hauptsächlich       Wertschöpfungsstrategie
der Zunahme der Mieterträge von CHF 4.2 Millionen        Die Wertschöpfungsstrategie basiert auf dem Design-
zuzuschreiben. Die Zunahme der Mieterträge ist zum       to-user-Ansatz, bei dem den Bedürfnissen des Mieters
einen den zusätzlichen Einnahmen aus den Neuzu-          besondere Beachtung geschenkt wird. Im Rahmen
käufen Grand-Rue 31 in Yvonand (VD), Glarnerstrasse      dieser Strategie wird der Liegenschaftenbestand
25, 25a in Siebnen (SZ), Av. du Théâtre 7 in Laus-       mittels Renovationen und Verdichtung bestehender
anne (VD), Eptingerstrasse 22 in Muttenz (BL) und        Bausubstanz dynamisch bewirtschaftet. Ziel des Fonds
Neugasse 18 in Horgen (ZH) zu verdanken und zum          ist es, die Mieterträge und den Marktwert seiner Lie-
anderen der Steigerung der Mieterträge infolge der       genschaften langfristig zu steigern.
zur Wertsteigerung der Liegenschaften ausgeführten
Arbeiten.                                                Die Wertschöpfung wird auch durch die Einführung
                                                         neuer Technologien erzielt. Ein hervorragendes
Der Gesamtaufwand macht am 31. März 2016 55.5%           Beispiel dafür ist das « Smart Metering ». Solche
des Gesamtertrags aus, gegenüber 58.5% im Vorjahr.       intelligente Energiezähler werden namentlich bei
Die Verringerung des Aufwands ist grösstenteils der      Gesamtrenovationen von Bauten installiert. Diese
niedrigeren Hypothekarzinsbelastung angesichts der ge-   Technologie ermöglicht es Mieter und Eigentümer,
ringen Verschuldung während der ersten neun Monate       den Energieverbrauch zu messen. Dadurch sollen die
des Berichtsjahres zu verdanken, daneben aber auch der   Mieter ihren Energieverbrauch bewusst mitverfolgen
Senkung der direkten Kosten der Liegenschaften infolge   mit dem Ziel, ihn langfristig zu reduzieren. Realsto-
der Verjüngungsarbeiten am Immobilienbestand.            ne SA ihrerseits kann mit dieser Technologie Energie-
                                                         verluste von Gebäuden feststellen und deren Energie-
                                                         verbrauch längerfristig optimieren.

                                                         Das Wertschöpfungspotenzial macht heute 46% des



4.30 %
                                                         Gesamtverkehrswerts des Liegenschaftenbestands
                                                         des Fonds aus. Der Fonds hat im Berichtsjahr insge-
                                                         samt CHF 13.3 Millionen für Renovationen aufgewen-
                                                         det und dadurch den Gesamtmieterspiegel seines Im-
ANLAGENRENDITE DES GESCHÄFTSJAHRES                       mobilienbestands um 1.55% gesteigert. Nachfolgend
2015 – 2016                                              werden ein paar konkrete Beispiele der ausgeführten
                                                         Renovationen erläutert.
12   REALSTONE SWISS PROPERTY
     JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




     BERNSTRASSE, OSTERMUNDIGEN
     Dieses Projekt umfasst drei Wohnbauten mit
     insgesamt 124 Wohnungen, von denen 42 für
     Personen mit reduzierter Mobilität ausgestattet
     sind (SIA 500). Es liegt in einem ruhigen Quartier
     mit perfekter Anbindung an den ÖV und ist nur
     20 Fahrminuten (mit öffentlichen Transportmitteln)
     vom Hauptbahnhof Bern entfernt. Die von einer
     Grünanlage umgebenen Wohnungen sind für junge
     und ältere Personen, für Familien und Einpersonen-
     haushalte bestimmt.
     Über dieses Grossprojekt setzt der Fonds seine
     Verjüngungsstrategie um und fasst im Kanton Bern
     Fuss.
REALSTONE SWISS PROPERTY
JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016   13
14       REALSTONE SWISS PROPERTY
         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




Renovationen und Umbauten                                     Im Berichtsjahr begonnene Kommerzialisierung
Marktmatten 1–18, Lenzburg                                    Bernstrasse, Ostermundigen




59 Wohnungen sind bereits vollständig renoviert und im        Seit September 2015 läuft die Kommerzialisierung der
März 2016 wurde mit einer neuen Renovationsphase be-          124 Wohnungen, die zwischen Mai und November
gonnen. Bis Frühling 2017 erfolgt eine umfassende Innen-      2016 nach und nach fertig gestellt werden. Am 15.
renovierung der 63 verbleibenden Wohnungen (Küchen,           Mai 2016 waren bereits 51% der Mietverträge unter-
Bäder, Malerarbeiten und Installationsschächte). Gleichzei-   zeichnet oder standen kurz vor der Unterzeichnung.
tig werden auch die gemeinsam genutzten Gebäudeteile
renoviert (technische Installationen und Brandschutz).        Geplante Aufstockungsprojekte
                                                              Glarnerstrasse 25, 25a, Siebnen
Rosiers 2–5, Lausanne
Im Berichtsjahr wurden 20 Wohnungen komplett reno-
viert. Ausserdem wurde die bestehende Fläche durch
die Schaffung eines grossen Studios optimiert. Derzeit
werden 15 weitere Wohnungen umfassend renoviert.
Seit Beginn der Renovationsarbeiten vor zwei Jahren
konnte der Mieterspiegel um 6.4% erhöht werden.

Bruggerstrasse 7, Wildegg




                                                              Durch dieses Aufstockungsprojekt soll ein gemischter
                                                              Bau in einen Wohnbau umgewandelt werden. Mit der
                                                              Aufstockung werden rund 200 m2 zusätzliche Wohn-
                                                              fläche geschaffen. Das Projekt wird voraussichtlich im
                                                              vierten Quartal 2017 abgeschlossen.




In Kürze wird der Rohbau dieses Vorhabens abgeschlossen
und mit den Fassadenarbeiten begonnen. Das Bauwerk
wird voraussichtlich Ende Februar 2017 fertig gestellt.
Dieses Projekt ist ein Paradebeispiel für Wertschöpfung
                                                              13.3
                                                              MILLIONEN CHF GESAMTAUFWAND
durch Nachverdichtung bestehender Bausubstanz. Anstelle       FÜR RENOVATIONEN IM GESCHÄFTSJAHR
der früheren 4 Wohnungen entsteht ein Gebäude mit 14          2015 – 2016
Wohnungen und 643 m2 Geschäftsfläche.
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         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016          15



RUE DU BUGNON 6–10, LAUSANNE
Diese Liegenschaft im Herzen von Lausanne,
unweit des Universitätsspitals gelegen, umfasst
46 Wohnungen an sehr angenehmer Wohnlage in
nächster Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und ÖV.
16      REALSTONE SWISS PROPERTY
        JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




Chailly 2, Lausanne                                        Die Erläuterungen hinsichtlich der Besteuerung stüt-
Durch die Aufstockung wird die Mietfläche dieses           zen sich auf die gegenwärtig bekannte Rechtslage und
Gebäudes um 50% vergrössert und es entsteht rund           die Praxis der Steuerverwaltung. Die Besteuerung und
600 m2 neue Wohnfläche. Zu den wertschöpfenden             allfällige weitere Steuerfolgen für ausländische Anleger
Massnahmen, durch die der Wohnkomfort gesteigert           richten sich nach dem Steuergesetz im Wohnsitzland
werden soll, zählen der Umbau nach Minergie-Stan-          jedes Anlegers und können von Land zu Land unter-
dard, das « Smart Metering » und der Einbau eines Lifts.   schiedlich ausfallen.
Das Projekt wird voraussichtlich in der ersten Jahres-     Die Ertragsausschüttung für das Berichtsjahr erfolgt am
hälfte 2018 abgeschlossen.                                 24. Juni 2016 in Höhe von CHF 3.80 pro Anteil. Diese
                                                           Ausschüttung stammt ausschliesslich aus Immobilien­
Mietzinsausfallrate                                        erträgen und ist daher für den Anteilinhaber steuerfrei.
Die Mietzinsausfallrate für die Zeitspanne vom             Ausserdem stellt der Verkauf der Vorzugszeichnungs-
1. April 2015 bis zum 31. März 2016 beträgt 5.67% und      rechte (durch die Anleger, welche nicht an der Kapita-
liegt somit unter der Vorjahreszahl von 7.30%.             lerhöhung vom Juni 2015 teilgenommen haben) einen
Diese positive Entwicklung ist grösstenteils dem           nicht steuerbaren Kapitalgewinn dar.
Rückgang der Leerstände wegen Renovationsarbeiten          Der zur Berechnung der Vermögens- und Kapitalsteuer
zuzuschreiben, deren Verwaltung optimiert werden           für die Steuerperiode 2015 geltende Steuerwert pro
konnte.                                                    Anteil beträgt CHF 0.61 und der Schlusskurs der Anteile
                                                           betrug am 31. Dezember 2015 CHF 135.00. Die Detail-
Besteuerung                                                ansicht des Titels RSP aus der offiziellen Kursliste der
Der Immobilienfonds Realstone Swiss Property ist           Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV), in der diese
direkter Grundeigentümer der Liegenschaften. Als           Angaben aufgeführt sind, kann von der Website
solcher ist er für die Immobilienerträge und das Im-       www.realstone.ch heruntergeladen werden.
mobilienvermögen selbst steuerpflichtig. Die auf ihn
anwendbaren Steuersätze sind in der Regel niedriger




                                                           3.80
als jene für gewöhnliche Steuerzahler (natürliche Per-
sonen und Gesellschaften). Für die Anteilinhaber sind
sie hingegen steuerfrei. Ausserdem werden die Erträge
ohne Abzug der Verrechnungssteuer ausgeschüttet.
Die Anteilinhaber haben nur auf Wertschriftenerträge
und auf den beweglichen Teil des Fondsvermögens            STEUERFREIE DIVIDENDENAUSSCHÜTTUNG (CHF)
Steuern zu entrichten.
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                                                  JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016   17




GRAND-RUE 90, 92, MONTREUX
In diesem modernen Bau mit 860 m2 Mietfläche im
Zentrum von Montreux ist am 1. Oktober 2015 ein
neuer Mieter erster Wahl eingezogen.
18   REALSTONE SWISS PROPERTY
     JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




                                       RUE DES MARRONNIERS 8-10, VEVEY
                                       Dieses Gebäude mit sehr viel Charme liegt ganz in der
                                       Nähe des Bahnhofs und des Stadtzentrums. Seine 30 Woh-
                                       nungen bieten einen angenehmen, ruhigen Lebensraum mit
                                       Zugang zu einem Garten im Innenhof. Bis Ende Jahr sollen
                                       alle Fenster ersetzt werden.
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                                                                       JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016   19


VERMÖGENSRECHNUNG
CHF                                                                            am 31.03.2016       am 31.03.2015
Aktiven
Bankguthaben auf Sicht                                                       3'468'918.96          3'233'147.11
Grundstücke
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten              64'870'000.00         41'853'767.93
Wohnbauten                                                                310'080'000.00       287'550'000.00
Wohnbauten im Baurecht                                                     60'000'000.00        59'500'000.00
Wohnbauten im Stockwerkeigentum                                             20'940'000.00       20'740'000.00
Gemischte Bauten                                                           129'470'000.00      123'760'000.00
Kommerziell genutzte Liegenschaften                                       328'300'000.00       201'950'000.00
Total Grundstücke                                                         913'660'000.00        735'353'767.93
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen              40'000'000.00                     —
Sonstige Vermögenswerte                                                        5'743'023.12        1'932'540.95
Total Aktiven                                                              962'871'942.08       740'519'455.99

Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten                                         255'652'085.20       158'534'383.50
Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten                                     14'336'801.73        14'144'222.67
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten                                          137'912'187.00        110'195'738.10
Total Passiven                                                            407'901'073.93       282'874'344.27

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern                     554'970'868.15       457'645'111.72
Geschätzte Liquidationssteuern                                              – 406'349.00         – 305'320.00
Nettofondsvermögen                                                         554'564'519.15      457'339'791.72

Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode                           457'339'791.72      437'901'812.34
Ausschüttung                                                               -14'560'148.40                  —
Saldo aus dem Anteilverkehr                                                  88'176'671.56                 —
Gesamterfolg                                                               23'608'204.27        19'437'979.38
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode                             554'564'519.15      457'339'791.72

Entwicklung der Anzahl (zurückgenommener und ausgegebener) Anteile
Anzahl Anteile im Umlauf zu Beginn der Berichtsperiode                       3'831'618.00         3'831'618.00
Ausgegebene Anteile                                                           763'038.00                     —
Zurückgenommene Anteile                                                                 —                    —
Anzahl Anteile im Umlauf am Ende der Berichtsperiode                        4'594'656.00          3'831'618.00
Nettoinventarwert pro Anteil am Ende der Berichtsperiode                           120.70                119.36

Weitere Informationen (Anhang 3 KKV-FINMA)
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke                                   299'920.86                    —
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen                                  —                     —
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile                   —                     —
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ERFOLGSRECHNUNG
CHF                                                                          01.04.15 - 31.03.16   01.04.14 - 31.03.15
Ertrag
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)                                   38'483'806.88         34'306'639.21
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen                   808'820.00                     —
Aktivierte Bauzinsen                                                            389'393.86           407'665.00
Sonstige Erträge                                                                984'989.63             612'371.72
Zinsen auf Bankguthaben                                                              571.81              1'352.17
Total Ertrag                                                                 40'667'582.18         35'328'028.10

Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
sichergestellten Verbindlichkeiten                                             4'288'451.69         4'215'812.47
Sonstige Passivzinsen                                                               1'749.25            1'743.00
Unterhalt und Reparaturen                                                       3'487'171.35        3'420'757.26
Liegenschaftenverwaltung:
    Liegenschaftsaufwand
   (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer, usw.)     3'798'541.93         3'525'520.55
   Verwaltungsaufwand (Verwaltungshonorare und -spesen)                        2'145'245.33         2'072'844.96
Abschreibungen auf Grundstücken                                                 299'920.86                     —
Direkte Steuern                                                                3'897'165.90         3'468'722.80
Schätzungs- und Prüfaufwand                                                     200'087.60            203'180.90
Bankspesen                                                                        55'646.59             78'689.79
Publikations-, Druck- und andere Kosten                                            30'761.85            30'327.05
Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung                              4'024'992.55           3'457'125.09
Reglementarische Vergütungen an die Depotbank                                   354'468.64             186'108.28
Total Aufwand                                                                22'584'203.54         20'660'832.15

Erfolg
Nettoertrag                                                                  18'083'378.64         14'667'195.95
Realisierte Kapitalgewinne und –verluste                                        - 564'421.19                  —
Realisierter Erfolg                                                           17'518'957.45        14'667'195.95
Nicht realisierte Kapitalgewinne und –verluste
einschliesslich Liquidationssteuern                                           6'089'246.82          4'770'783.43
Gesamterfolg der Rechnungsperiode                                            23'608'204.27         19'437'979.38

Verwendung des Erfolgs
Realisierter Erfolg                                                           17'518'957.45         14'667'195.95
Zuweisung zu den aufgelaufenen Kapitalgewinnen /-verlusten                               —                     —
Vortrag des Kapitalgewinns des Vorjahres                                                 —                     —
Vortrag des ordentlichen Erfolgs des Vorjahres                                 1'495'624.95          1'388'577.40
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg                                            19'014'582.40         16'055'773.35
Ausgeschüttetes Kapital                                                                  —                     —
Ausgeschüttete Erträge                                                       17'459'692.80         14'560'148.40
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgemerkter
oder bereits ausgeschütteter Erfolg                                          17'459'692.80         14'560'148.40
Vortrag auf neue Rechnung                                                     1'554'889.60           1'495'624.95
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ROUTE DU LÉMAN 29, SAXON
Klinik von Saxon: durch den Ausbau des 2. Ober-
geschosses konnte der Mieterspiegel im Vergleich
zum Vorjahr um 4.8% erhöht werden.
22      REALSTONE SWISS PROPERTY
        JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




HYPOTHEKARISCHE
VERBINDLICHKEITEN
Typ                                                                               CHF        Satz       Fälligkeit
Aufstellung der Hypothekarverbindlichkeiten
Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Variabel                                                              152'522'386.55     0.85 %
Variabel                                                                1'300'000.00     0.90 %
Variabel                                                               71'615'000.00     0.95 %
Variabel                                                                 3'337'710.35    1.00 %
Variabel                                                               11'748'988.30     1.50 %       Baukredit
Fix                                                                     1'980'000.00     2.56 %     30.09.2016
Fix                                                                    8'000'000.00      3.05 %     30.09.2016
Fix                                                                     5'148'000.00     3.90 %     28.02.2017
Total kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten                       255'652'085.20

Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten (1 bis 5 Jahre)
Fix                                                                     9'496'684.50     2.95 %     06.05.2017
Fix                                                                     2'500'000.00     0.85 %       12.12.2017
Fix                                                                    5'000'000.00      0.80 %      31.03.2018
Fix                                                                    7'000'000.00      1.00 %     06.03.2019
Fix                                                                   10'000'000.00       3.15 %    06.09.2019
Fix                                                                    11'000'000.00     2.60 %      30.11.2020
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten (1 bis 5 Jahre)        44'996'684.50

Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten (mehr als fünf Jahre)
Fix                                                                    6'000'000.00      2.35 %     09.09.2021
Fix                                                                     1'700'000.00      1.70 %     15.01.2022
Fix                                                                       1'115'000.00   2.04 %      15.01.2022
Fix                                                                       3'492'547.15    1.93 %    30.03.2022
Fix                                                                   12'260'000.00       2.19 %     16.07.2022
Fix                                                                    10'065'520.95     2.00 %      31.03.2023
Fix                                                                     1'500'000.00     2.35 %     02.05.2023
Fix                                                                       750'000.00     2.45 %     02.05.2023
Fix                                                                  15'000'000.00       2.30 %     02.08.2023
Fix                                                                      1'632'434.40     1.83 %    04.09.2024
Fix                                                                    6'000'000.00       1.75 %    16.09.2024
Fix                                                                    8'500'000.00       1.76 %    30.09.2024
Fix                                                                  10'000'000.00         1.21 %   27.02.2025
Fix                                                                    4'500'000.00       1.25 %     31.03.2025
Fix                                                                  10'400'000.00       2.72 %     30.06.2025
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten (mehr als fünf Jahre) 92'915'502.50

Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten                         137'912'187.00

Total                                                                393'564'272.20      1.42 %
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                    JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016         23


HYPOTHEKARISCHE
VERBINDLICHKEITEN (FORTSETZUNG)
Typ                                                                             CHF         Satz           Fälligkeit
Aufstellung der zurückgezahlten Hypothekarverbindlichkeiten

Variabel                                                            13’850’000.00        0.85 %                  —
Variabel                                                            39’000’000.00        0.85 %                  —
Variabel                                                            71’172’000.00        0.95 %                  —
Variabel                                                             1’500’000.00        0.97 %                  —




GESCHÄFTE ZWISCHEN
KOLLEKTIVEN KAPITALANLAGEN
(ART. 101 ABS. 3 KKV-FINMA)
Der Immobilienfonds Realstone Swiss Property hat im Geschäftsjahr 2015 – 2016 die folgende Anlage (gemäss
Art. 86 Abs. 3a KKV) in den Realstone Development Fund getätigt:

Laufende Darlehen
Fix                                                                 40’000’000.00        2.49 %    ➀
                                                                                                       30.06.2016

Abgelaufene Darlehen
Keine

Zudem wurde im Berichtsjahr 2015-2016 eine Liegenschaft vom Realstone Prime and Trophy auf den Realstone Swiss
Property übertragen. Diese Transaktion wird auf Seite 27 genauer erläutert.




➀
    Am 09.05.2016 zurückgezahlt
24   REALSTONE SWISS PROPERTY
     JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




     CORNES-MOREL 13,
     LA CHAUX-DE-FONDS (L'ESPLANADE)
     Diese zeitgenössische Überbauung erhält dank den von
     der Fondsleitung ausgeführten Erneuerungsarbeiten und
     dem Einsatz ihrer Bewohner, die fest entschlossen sind, die
     freundliche Atmosphäre innerhalb dieser 294 Wohnung
     umfassenden Überbauung zu fördern, neuen Auftrieb.
REALSTONE SWISS PROPERTY
                                                                                         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016           25


ANGABEN ZU ANGELEGENHEITEN
VON BESONDERER
WIRTSCHAFTLICHER ODER
RECHTLICHER BEDEUTUNG
Am 11. November 2015 traten die Änderungen des                             der Swiss Funds & Asset Management Association
Fondsvertrags in Kraft, mit denen dieser an die neuen                      (SFAMA) und an die neuen SFAMA-Musterdokumente
Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollek-                           für Immobilienfonds angepasst wurde.
tiven Kapitalanlagen (KAG), der Kollektivanlagenve-                        Im Übrigen wird auf die neuen Bestimmungen betref-
rordnung (KKV), der Kollektivanlagenverordnung-                            fend Vergütungen und Nebenkosten im geänderten
FINMA (KKV-FINMA), der Transparenzrichtlinie                               Fondsvertrag verwiesen.




VERGÜTUNGSSÄTZE
Typ                                                                              Höchstsatz pro Jahr gemäss Fondsvertrag   Angewandter Satz
Vergütung an die Fondsleitung
Für die Verwaltungskommission (art. 19.1)                                                                      1.00 %             0.49 %
Für die Ausgabekommission (art. 18.1)                                                                         5.00 %
                                                                                                              ➀
                                                                                                                                  2.47 %
Für den Kauf oder Verkauf von Grundstücken (art. 19.4 2e Teil)                                                3.00 % 1.00 bis 3.00 %
Für Arbeiten im Zusammenhang mit Bau (art. 19.4 2e Teil)                                                      3.00 %             3.00 %
Für Arbeiten im Zusammenhang mit Renovation oder Umbau (art. 19.4 2e Teil)                                 ➁
                                                                                                            Tarifs SIA ➂3.00 bis 11.00 %
Für die Liegenschaftsbewirtschaftung (art. 19.4 2e Teil)                                                      6.00 %             6.00 %

Vergütung an die Depotbank
Für die Verwahrung von Wertpapieren, unbelehnten
Schuldbriefen und Immobilientiteln (art. 19.7)                                                        125.– /Position      125.– /Position
Für Administration, Abwicklung des Zahlungsverkehrs,
Überwachung der Fondsleitung (art. 19.2)                                                                    0.0425 %            0.0425 %
Für Dividendenausschüttungen (art. 19.3)                                                                        0.5 %               0.5 %

Transparente Offenlegung der Verwaltungskommissionen
Die Fondsleitung kann aus dem als Vertriebskommission vorgesehenen Teil der Verwaltungskommission Retrozessio-
nen an Vertriebsträger und Vertriebspartner als Vergütung für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf
und der Vermittlung von Fondsanteilen (Fondsvertrag Art. 19.6) zahlen. Die Fondsleitung gewährt keine Rabatte im
Sinne der Transparenzrichtlinie der SFAMA vom 12. Juni 2014.



➀
  Änderung per 11.11.2015 (vom 1.04 bis 10.11.2015 Höchstsatz gemäss Anhang zum Fondsvertrag 3%)
➁
  Höchstsatz bis zum 10.11.2015: 3%
➂
  Bis zum 10.11.2015 angewandter Satz: 3%. Ab 11.11.2015: 3 bis 11%
26       REALSTONE SWISS PROPERTY
         JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2016




DIVIDENDENAUSSCHÜTTUNG
Für das am 31. März 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr wird ein Gesamtbetrag von 17'459'692.80 CHF ausge­
schüttet, was einer Dividende von 3.80 CHF pro Anteil entspricht. Der Coupon Nr. 14 kann am 24. Juni 2016 zur
Auszahlung vorgelegt werden.
Coupon                                                                                                    CHF pro Anteil
Coupon Nr. 14 aus der Rendite des Immobilienvermögens 		 3.80
Total		                                                  3.80




GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG
UND BERECHNUNG DES
NETTOINVENTARWERTS (NAV)
Die Liegenschaften (einschliesslich unbebaute Grund-        zukünftigen Erträge und Aufwendungen, wie beispiels-
stücke und angefangene Bauten) werden gemäss den            weise die Bewirtschaftungskosten der Liegenschaften
gesetzlichen Bestimmungen und der SFAMA-Richtlinie          und die erforderlichen Investitionen. Die so berechne-
über die Immobilienfonds vom 2. April 2008 (in der          ten Netto-Zahlungsströme werden abgezinst und die
Fassung vom 20. April 2015) von unabhängigen Schät-         Summe der diskontierten Zahlungsströme zuzüglich
zungsexperten nach der Discounted-Cash-Flow-Metho-          des Residualwerts der Liegenschaft ergibt deren Ver-
de (DCF) bewertet. Jeder Schätzungsexperte beurteilt        kehrswert. Dieser entspricht zum Bewertungszeitpunkt
die Wertentwicklung der Objekte völlig unabhängig und       dem fairen Marktwert der Liegenschaft.
verwendet eigene Parameter für sein Modell zur Berech-
nung der abgezinsten Zahlungsströme.                        Der Diskontierungszinssatz wird für jede Liegenschaft
                                                            spezifisch und individuell festgelegt. Er stützt sich auf
Der Nettoinventarwert pro Anteil ergibt sich aus dem        den risikolosen Zinssatz zuzüglich eines Aufschlags für
Bruttofondsvermögen abzüglich allfälliger Verbind-          das Illiquiditätsrisiko und wird um allfällige objektspezi-
lichkeiten und der bei Liquidation zahlbaren Steuern,       fische Auf- und Abschläge korrigiert.
dividiert durch die Anzahl ausgegebener Anteile. Der        Solche Korrekturen berücksichtigen insbesondere die
Verkehrswert der einzelnen Liegenschaften entspricht        Lage (Makro/Mikro- Umfeld), die Qualität des Ob-
dem bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter             jekts, die Nutzung sowie die aktuelle Verfassung des
Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhal-        Immobilienmarktes.
tens mutmasslich erzielbaren Preis. Im Einzelfall werden,
insbesondere beim Kauf und Verkauf von Liegenschaf-         Der zur Bewertung des Immobilienbestands herbeigezo-
ten, eventuelle Gelegenheiten im Interesse des Fonds        gene durchschnittliche gewichtete Nettodiskontierungs-
bestmöglich genutzt. Daher können die erzielten Preise      zinssatz sank von 3.96% (am 31.03.15) auf 3.80% (am
unter Umständen von den Schätzwerten abweichen.             31.03.16). Die auf die einzelnen Liegenschaften ange-
                                                            wandten Sätze liegen zwischen 3.20% und 4.21%.
Die Discounted Cash Flow-Methode basiert auf dem
Renditepotenzial jeder Liegenschaft. Sie projiziert die
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