Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria

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Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Österreichischer Immobilienmarkt      Country
                                      Facts
„Quo Vadis?“

                                   REAL ESTATE

09 / 2018
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Real Estate Country Facts

 Impressum:
 Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
 http: //www.bankaustria.at
 Redaktion: Bank Austria Real Estate & Public Sector, Walter Bödenauer, Tel. +43 (0)50505-55499
 Produktion: www.horvath.co.at

 Stand: 28. September 2018

 Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate & Public Sector, Economics & Market Analysis und Immobilien
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 rechtliches-impressum.jsp zu finden.

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 Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen
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 2 I Real Estate Country Facts 09/2018
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Stabile Rahmenbedingungen stützen
weiterhin den Immobilien Zyklus
“IF IT NOT BE                Je nach strategischer Positionierung
                             äußern sich die Marktteilnehmer in der
                                                                        in unmittelbarer Flussnähe. Allerdings schafft die aktuelle Hausse
                                                                        an Wohnhochhäusern in geringerem Ausmaß bezahlbarem Wohn-
 NOW, YET IT                 Immobilien-Arena differenziert zum         raum, sondern ist vor allem bedingt durch das verfügbare Anlage-
 WILL COME.                  Thema zyklisches Hoch und mögliche
                             Marktkorrektur. Angesichts der immer
                                                                        kapital und den Zwang zur Umwidmung infolge hoher Bodenpreise
                                                                        im Zentrum. Bisher positioniert sich diese Wohnform fast aus-
 THE READI-                  noch sehr guten Rahmenbedingungen          schließlich im höchsten Preissegment.
 NESS IS ALL”                für den österreichischen Immobilien-
                             markt ist die Nachfrage nach heimischen    Die Grundstücksbevorratung ist für Entwickler aller Asset-Klassen
    Hamlet
                             Immobilien nach wie vor stark, denn:       ein drängendes Thema, da der aktuelle Zyklus bereits inhärente
                                                                        Dämpfungsmerkmale zeigt: Deutlich gestiegene Quadratmeter-
•   die Zinsen sind weiterhin extrem niedrig                            Preise sowohl in der Errichtung als auch im Verkauf korrespondieren
•   die gute Konjunktur unterstützt Investitionen und Konsum            mit einem Mangel an preislich akzeptablen Grundstücken in allen
•   Wachstum im 1. Halbjahr liegt bei 2,8% des BIP im Jahresvergleich   österreichischen Ballungsräumen. Angebotsseitig bedeutet das
•   Banken finanzieren in allen Segmenten zu historisch attraktiven     eine Verknappung an Investment-Immobilien im Core und Core+
    Konditionen                                                         Segment bei gleichzeitig starker Nachfrage.

Diese gesunde Rezeptur schreibt sowohl angebots- als auch               Die Rendite-Kompression ist am zyklischen Wendepunkt, Spitzen-
nachfrageseitig den robusten Trend der letzten Quartale fort.           renditen in den einzelnen Asset-Klassen werden bestätigt, jedoch
Die EZB hat noch kein exaktes Datum für eine Zinsanhebung               nicht mehr unterboten. Der Bürobereich sowie Shopping Center
genannt, ebenso wird das Wertpapier-Ankaufsprogramm nicht               zeigen aktuell Spitzenrenditen von etwas unter 4 %. Forward Deals
vor 2019 zurückgenommen.                                                werden bereits vor Projektrealisierung weiterverkauft.

Österreichische Immobilien nach wie vor stark gefragt                   Was können wir für Sie tun?
Auf Investorenseite treten US-amerikanische wie auch asiatische         Wir möchten uns als verlässlicher Partner präsentieren, der kunden-
Investoren verstärkt am österreichischen Markt in Erscheinung.          orientiert agiert und auch bereit ist, kontrollierbare Risiken einzugehen.
Bevorzugt werden große Transaktionsvolumina nachgefragt,                Dabei sind uns Geschwindigkeit und schnelle Entscheidungen be-
während europäische, vor allem deutsche Investoren, in allen            sonders wichtig, da dies vom Markt immer mehr gefordert wird.
Asset-Klassen bei differenzierterer Preisbandbreite einkaufen.          Unseren Real Estate-Kunden steht die gesamte Leistungspalette
Österreichische Entwickler haben über das Jahr 2018 hinaus gut          des UniCredit Konzerns zur Verfügung. Wir präsentieren Ihnen auch
gefüllte Projekt-Pipelines, welche konsequent abgearbeitet werden.      gerne die Absicherungsmöglichkeiten Ihrer Kreditzinsen sowohl bei
Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen zum Teil differen-           Neufinanzierungen als auch bei bestehenden Kreditlinien, die wir
zierte Sättigungsgrade. Während kaum noch neue Retail-Flächen           auf dem derzeit niedrigen Niveau für besonders günstig halten.
entwickelt werden, verzeichnet der Büromarkt in Wien 2018 einen
spürbaren Flächenzuwachs, welcher den Markt für Gebrauchtbüros          Immobilienzyklus – quo vadis?
bereits unter Druck setzt. Fertigstellungen großer Büroobjekte,         Angesichts der durchgängig positiven Parameter ist der Ausblick
wie THE ICON VIENNA, Austria Campus, Square PLUS, QBC bringen           für den österreichischen Immobilienmarkt weiterhin gut. Das
bei hohen Vorvermietungsquoten erstklassige Büroflächen von             Interesse ausländischer institutioneller Investoren an einer markt-
rd. 300.000 m2 auf den Wiener Markt. Hotel-Entwicklungen werden,        bedingt begrenzten Anzahl attraktiver Immobilien ist ungebrochen,
bedingt durch die unverändert hohe Investorennachfrage nach-            was den Wettbewerb intensiv hält. Private Erbschaften und
drücklich betrieben, auch Nischenprodukte wie Logistikimmobilien        Schenkungen (nur Barmittel) belaufen sich 2018 auf rd. EUR 18 Mrd.
registrieren starke Käufer-Nachfrage.                                   mit einer prognostizierten Verdoppelung bis 2050. Davon geht
                                                                        ein Teil in den Ankauf von Immobilien. Jedoch halten Immobilien-
Ein vitaler Teil des Immobilienbereiches betrifft das Segment der       Marktzyklen nicht ewig. Selbst die in der jüngeren Geschichte
frei finanzierten Wohnungen. Das stark differenzierte Produkt,          einmalige Zyklusverlängerung wird einmal enden. Was uns wieder
welches auch Kleininvestoren Zugang zum Immobilienmarkt ver-            zu Hamlet bringt – die Ansage für die nahe Zukunft lautet: „The
schafft, wird nach Lage, Größe, Ausstattung, Konzept entwickelt.        readiness is all“ – Die Bereitschaft ist alles, und zwar ganz konkret,
Das Projekt “Branding“ hat sich umfassend durchgesetzt. Neu ist         auf Änderungen rasch zu reagieren!
der Trend zum Hochhaus-Wohngebäude in Wassernähe, der 2018
verstärkt umgesetzt wird. Der Marina Tower ist neben Triiiple und       Mit freundlichen Grüßen
Danube Flats ein Beispiel für hochwertige Wiener Wohnhochhäuser         Die Redaktion

                                                                                                      Real Estate Country Facts 09/2018 I 3
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Real Estate Country Facts

 Konjunktur in Österreich: Kräftiges
 Wachstum trotz zunehmender Risiken
 Österreichs Wirtschaft
 profitierte von globaler Erholung                                          Inflation und Zinsen
 Zehn Jahre nach Beginn der Finanzkrise ist die Weltwirtschaft erst-
                                                                             3,0
 mals wieder in einen weitgehend synchronen Wachstumsmodus                             CPI
                                                                                       10-jährige Bundesanleihe-Rendite
 übergegangen. Die Belebung der globalen Konjunktur war 2017                 2,5       Euribor 3M                                                        Prognose
 sektoral und regional breit fundamentiert. Sowohl in den Schwellen-         2,0
 als auch in den Industrieländern war ein robuster Rückenwind
 spürbar. In diesem Umfeld überzeugte der Euroraum konjunkturell             1,5

 in dreifacher Hinsicht. Erstens konnte 2017 das stärkste Wirtschafts-       1,0
 wachstum seit zehn Jahren in der Höhe von 2,5% erreicht und damit
                                                                             0,5
 das zweite Jahr in Folge die US-Wirtschaft übertroffen werden.
 Zweitens wuchs erstmals seit der Finanzkrise die Wirtschaft aller           0,0
 Mitgliedsländer und drittens war der Konjunkturaufschwung in Europa
                                                                            – 0,5
 regional sehr ausgeglichen, denn die Streuung der Wachstumsraten                      2015              2016             2017              2018        2019

 zwischen den Ländern war seit Einführung des Euros noch nie so             Quelle: Thomson Reuters Datastream, Statistik Austria, UniCredit Research

 gering wie 2017. Auch die österreichische Wirtschaft konnte 2017
 positiv überraschen. Die Konjunkturerholung gewann deutlich an
 Schwung und Nachhaltigkeit und erfasste alle Sektoren. Das Wirt-        des Außenhandels zum Wirtschaftswachstum weiterhin positiv
 schaftswachstum erhöhte sich von 2,0% 2016 auf 2,6%.                    geblieben.

 Die Hochkonjunktur hielt in der ersten Jahreshälfte 2018 an, der        Angesichts der günstigen Konjunktur hat sich die Lage am Arbeits-
 Schwung hat seit dem starken Jahresbeginn jedoch nachgelassen.          markt im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr weiterhin
 Die erhöhten geopolitischen Unsicherheiten und steigende globale        deutlich verbessert. Die Arbeitslosenquote sank um 0,8 Prozent-
 Herausforderungen wirken sich seit einigen Monaten ungünstig auf        punkte auf durchschnittlich 8% (nationale Methode). Dahinter steht
 das Exportumfeld aus und schlagen sich nun auch in einer leichten       ein starkes Beschäftigungsplus von 2,6 % bzw. mehr als 90.000
 Korrektur der Hochstimmung in der Binnenwirtschaft nieder. In allen     Personen im Jahresvergleich. Aufgrund des anhaltend stark steigen-
 Wirtschaftssektoren hat die Zuversicht geringfügig abgenommen,          den Arbeitskräfteangebots ist die Anzahl der Arbeitssuchenden im
 sowohl Produzenten als auch Konsumenten sind etwas weniger              gleichen Zeitraum nur um etwas mehr als 30.000 Personen zurück-
 optimistisch als zu Jahresbeginn. Trotz des seit Jahresbeginn etwas     gegangen. Allerdings zeigt sich in den saisonbereinigten Daten,
 nachlassenden Wachstumstempos hat die österreichische Wirt-             dass sich der deutliche Verbesserungstrend am österreichischen
 schaft in der ersten Jahreshälfte 2018 einen BIP-Anstieg von durch-     Arbeitsmarkt des Jahres 2017 seit Jahresbeginn 2018 nur noch sehr
 schnittlich 3,2% im Jahresvergleich erreicht.                           gebremst fortsetzte. Das saisonbereinigte Beschäftigungswachstum
                                                                         verlor an Tempo und die Anzahl der Arbeitssuchenden nahm nur
 Die Wachstumsimpulse sind wie schon im Jahr 2017 auch in der            noch marginal ab, zumal das Arbeitskräfteangebot wieder etwas
 ersten Jahreshälfte 2018 überwiegend von der Inlandsnachfrage           stärker zugenommen hat. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote
 gekommen. Der starke Anstieg der Beschäftigung und der etwas            lag zur Jahresmitte bei 7,8%.
 beschleunigte Lohnauftrieb haben den privaten Konsum in Schwung
 gehalten. Auch die Investitionsnachfrage entwickelte sich sehr          Mit durchschnittlich 1,9% in den ersten sechs Monaten 2018 ist die
 dynamisch, denn die Kapazitätsauslastung der heimischen Wirtschaft      jährliche Teuerung in Österreich geringfügig niedriger als im Vorjahr.
 liegt spürbar über dem langjährigen Durchschnitt und die Auftrags-      Dazu beigetragen hat der vergleichsweise geringere Preisauftrieb
 lage ist anhaltend gut. Zudem sind die Finanzierungsbedingungen         von Rohöl und die Abschwächung des US-Dollars gegenüber dem
 im bestehenden expansiven geldpolitischen Rahmen sehr günstig.          Euro. Mittlerweile hat jedoch eine Trendwende eingesetzt. Im Mai
 Da der Nachholbedarf der bis 2016 vorsichtigen Investitionspolitik      begann die Inflation anzusteigen und erreichte im Juni erstmals im
 mittlerweile jedoch gedeckt scheint und der Fokus von Ersatz- auf       laufenden Jahr wieder die 2-Prozent-Marke. Der Ölpreis liegt angesichts
 Erweiterungsinvestitionen wechselte, hat die Investitionsdynamik in     der Verunsicherung in Zusammenhang mit der Aufkündigung des
 den letzten Monaten etwas an Tempo verloren. Dies hat die Import-       Atom-Abkommens mit dem Iran durch die USA um rund 20% über
 nachfrage gedämpft. Auch wenn die Auswirkungen der bisherigen           dem Niveau zu Jahresbeginn. Hinzu kommt, dass sich die bislang
 zollpolitischen Maßnahmen der USA auf die heimischen Ausfuhren          deutlich dämpfende Wirkung der Wechselkursentwicklung reduziert
 überschaubar blieben, haben die Exporte zuletzt nicht mehr so kräftig   hat, da der Euro gegenüber dem US-Dollar in den vergangenen
 wie zu Jahresbeginn 2018 zulegen können. Allerdings ist der Beitrag     Wochen rund 5% an Boden verloren hat.

 4 I Real Estate Country Facts 09/2018
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Protektionistische Tendenzen verstärken
zyklische Konjunkturverlangsamung                                                                           Wirtschaftswachstum
Im Verlauf des ersten Halbjahres 2018 wurde die globale Wirt-                                               (Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)
schaftsentwicklung asynchroner. Zudem hat die Dynamik der Welt-                                              3,0 %
                                                                                                                                                                      Euroraum       Österreich       Wien
                                                                                                                                                                                    Prognose
wirtschaft und in deren Sog auch der österreichischen Wirtschaft
an Schwung verloren. Der Konjunkturhöhepunkt ist überschritten,
dennoch sind die Wachstumsaussichten für die kommenden Monate
                                                                                                             2,0 %
positiv einzuschätzen. Zum einen ist die Konjunkturstimmung in
allen Sektoren von Rekordwerten zum Jahreswechsel kommend
weiterhin sehr gut. Zum anderen hat sich die nachlassende Unter-
stützung durch das internationale Umfeld eingebremst und aktuelle                                            1,0 %

Frühindikatoren deuten auf eine Stabilisierung der Dynamik im
globalen Handel hin. Das Wachstumstempo der österreichischen
Wirtschaft wird sich in der zweiten Jahreshälfte bei soliden 2 %                                             0,0 %
                                                                                                                          2015              2016              2017           2018              2019
einpendeln. Damit ist ein Anstieg des BIP im Gesamtjahr 2018 um
2,8% in Sicht. Die Impulse werden vor allem von der Inlandsnach-                                            Quelle: Eurostat, Statistik Austria, UniCredit Research

frage kommen. Während die Investitionen in den kommenden
Monaten weniger Unterstützung als bisher bieten können, kommt
weiterhin viel Auftrieb vom privaten Konsum, unterstützt von der                                         Angesicht der leichten Aufwärtsentwicklung der Inflation auch in
günstigen Beschäftigungsentwicklung, die 2018 einen Rückgang der                                         der Eurozone hat die Europäische Zentralbank mittlerweile erste
Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 7,7% (nationale ­Methode)                                         Schritte zur Normalisierung der Geldpolitik gesetzt. Seit Beginn
bzw. 4,8% (Eurostat-Methode) erwarten lässt. Angesichts protektio-                                       2018 ist das monatliche Volumen im Rahmen des Wertpapierkauf-
nistischer Maßnahmen im internationalen Handel und steigender                                            programms mit EUR 30 Mrd. begrenzt und mittlerweile wurde an-
Verunsicherungen durch geopolitische Spannungen sind die Prognose-                                       gekündigt, dass das Programm nach einer Reduktion der Nettokäufe
risiken allerdings mittlerweile nach unten gerichtet.                                                    auf monatlich EUR 15 Mrd. ab Oktober Ende 2018 komplett auslaufen
                                                                                                         wird. Ab Beginn 2019 stockt die EZB ihre Bestände zwar nicht mehr
Erste Schritte zur Normalisierung,                                                                       auf, ersetzt aber fällig werdende Anleihen weiterhin in vollem Um-
doch Geldpolitik in Europa bleibt expansiv                                                               fang durch neue Papiere mit speziellem Fokus auf besonders lange
Höhere Ölpreise und der im Vergleich zum Frühjahr etwas                                                  Laufzeiten. Damit drückt die EZB nicht nur die langfristigen Zinsen
schwächere Eurokurs sorgen für Inflationsauftrieb. Die Teuerung                                          weiter nach unten, sondern verlängert auch die expansive Wirkung
wird in der zweiten Jahreshälfte 2018 dauerhaft über 2% betragen,                                        ihres Programmes. Darüber hinaus hat die EZB mit ihrer Ankündigung,
zumal die hohe Beschäftigungsdynamik und die kräftiger stei-                                             dass die Leitzinsen „mindestens über den Sommer 2019“ auf ihrem
genden Löhne auch nachfragebedingt für stärker steigende Preise                                          aktuellen Niveau bleiben, die Erwartung der Märkte von Zinser-
sorgen dürften. Mit durchschnittlich 2,1 % im Gesamtjahr 2018                                            höhungen weiter nach hinten verschoben. Die Ankündigung einer
erwarten wir für Österreich dennoch eine moderate Inflation auf                                          ersten Leitzinserhöhung in der Eurozone ist frühestens im September
Höhe des Vorjahres.                                                                                      2019 zu erwarten. Somit dürfte die EZB die Phase mit negativen

  Österreich im Überblick
                                                                                                                                                                                             Prognose
                                                                      2010            2011        2012    2013          2014            2015            2016          2017          2018           2019
  Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr)                             1,8               2,9    0,7      0,0             0,7             1,1            2,0         2,6             2,8             2,0
  Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %)                            1,0               1,3    0,5     –0,1             0,3             0,4            1,4         1,4             2,1             1,3
  Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1                           –2,6                6,6    0,9      1,6           –0,4              2,3            4,3         3,9             3,8             3,0
  Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %)                           13,1                5,9    1,4      0,6             2,9             3,5            2,7         4,7             4,8             3,9
  Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %)                           12,0                6,0    0,9      0,7             3,0            3,6             3,4         5,1             3,3             3,6
  Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP)                                     3,3               1,6    1,5      1,9             2,5            1,9             2,1         1,9             2,2             2,3
  Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %)                                 1,9                3,3    2,4      2,0            1,7             0,9             0,9         2,1             2,1             2,0
  Arbeitslosenquote (nationale Definition)                               6,9                6,7    7,0      7,6            8,4             9,1             9,1         8,5             7,7             7,6
  Arbeitslosenquote (EU-Definition)                                      4,8                4,6    4,9      5,3            5,6             5,7             6,0         5,5             4,8             4,7
  Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in %)2                                  0,6               1,8    1,3      0,5             0,6             0,9            1,5         1,9             2,3             1,2
  Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP)                                    –4,4               –2,6   –2,2     –2,0           –2,7            –1,0            –1,6        –0,8           –0,5              0,0
  Öff. Verschuldung (in % des BIP)                                      82,7               82,4   82,0     81,3           84,0            84,8            83,0        78,3           74,7             71,8
  1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
  Quelle: Statistik Austria, ÖNB, UniCredit Research

                                                                                                                                                   Real Estate Country Facts 09/2018 I 5
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Real Estate Country Facts

                                                                                                                    Familienbonus, kaum abflauen sollte. Neben der Inlandsnachfrage
     Wiener Anteil an                                                                                               dürften 2019 auch die Exporte positiv zum Wachstum beitragen
                                                                                                                    können, wenn auch unter dem Eindruck eines zunehmenden
     österreichischer Wertschöpfung (in %)                                                                          ­Protektionismus ebenso mit etwas weniger Kraft.
                                   aktuell        Veränderung gegenüber 2000 in Prozentpunkten
             Primärbereich1                                                                                 0,7     Angesichts der Verlangsamung des Konjunkturaufschwungs wird
                  Sachgüter                                                              –4,4                       sich die Lage am österreichischen Arbeitsmarkt 2019 nur noch
                  Bauwesen                                                                  –2,5                    ­geringfügig verbessern. Für die Arbeitslosenquote ist nur ein geringer
                 Tourismus2                                                                                 0,6      Rückgang auf 7,6 % (nationale Methode) bzw. 4,7 % (Eurostat-
                     Handel                                                        – 6,4
                                                                                                                     Methode) zu erwarten, da sich das Wachstum der Beschäftigung
                                                                                                                     und des Arbeitskräfteangebots einander angleichen werden. Damit
                 Untern. DL3                                                                    – 1,3
                                                                                                                     wird die Arbeitslosenquote strukturell bedingt weiterhin deutlich
                  Sonst. DL4                                                                       – 0,1
                                                                                                                     höher als vor der Finanzkrise sein. Im Jahr 2008 vor Ausbruch der
                                                                                                                     Finanzkrise und vor Öffnung des Arbeitsmarkts für die neuen
                     Gesamt                                                                     – 1,5                EU-Mitglieder betrug die Arbeitslosenquote 5,9% bzw. 4,1%.
                               0     5       10      15     20      25     30        35

                                                                                                                    Damit bleibt der nachfragebedingte Preisauftrieb voraussichtlich
     1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung
     2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen                                                                         moderat, nur in wenigen Dienstleistungsbereichen wird ein stärkerer
     3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr,
     Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen
                                                                                                                    Anstieg spürbar werden. Zudem wird der Ölpreis im Jahr 2019 vor-
     4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private Dienste                                     aussichtlich kaum mehr einen inflationstreibenden Einfluss ausüben.
     Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
                                                                                                                    Insgesamt sollte die Inflation im Jahr 2019 mit durchschnittlich
                                                                                                                    2,0% etwas niedriger als im laufenden Jahr 2018 ausfallen.
 Zinssätzen erst in den ersten Monaten 2020 hinter sich lassen,
 nach denen sich das Fenster für eine weitere Zinsnormalisierung                                                    Höheres Wachstumstempo auch in Wien
 allerdings zu schließen beginnen könnte.                                                                           Die Wiener Wirtschaft hat 2017 ihr Wachstumstempo im Sog des
                                                                                                                    globalen Konjunkturaufschwung spürbar erhöht. Nach einem Plus
 Kräftiges Wachstum 2019 mit                                                                                        um real 1,7% im Jahr 2016 stieg die Wirtschaftsleistung der Bundes-
 klar abwärts gerichtetem Prognoserisiko                                                                            hauptstadt 2017 sogar um 2,3%. Für die stärksten Impulse sorgte in
 Der Anstieg des BIP wird mit 2% auch 2019 über dem langjährigen                                                    der Dienstleistungshochburg Wien der Servicebereich. Viele Branchen
 Durchschnitt liegen und weiterhin sowohl jenen im Euroraum als                                                     profitierten von der anhaltenden Stärke des privaten Konsums als
 auch jenen in Deutschland übertreffen. Das Wachstum bleibt in                                                      Folge der hohen Beschäftigungsdynamik, die zu einem Anstieg der
 ­Österreich auch 2019 breit abgestützt. Der anhaltende Konjunktur-                                                 verfügbaren Einkommen beitrug. Zudem sorgte der globale Rücken-
  aufschwung wird von einer weiterhin lebhaften Binnennachfrage                                                     wind für Impulse, etwa im Fremdenverkehr. Der Aufschwung des
  getragen werden, die sich zum einen – infolge der hohen Kapazitäts-                                               globalen Handels und die starke Inlandsnachfrage brachten viel
  auslastung – auf eine starke Investitionstätigkeit sowie auf eine ­                                               Unterstützung für die Wiener Industrie, die erstmals seit 2011 ein
  robuste Konsumdynamik stützt. Sowohl Ausrüstungs- als auch                                                        Produktionsplus erzielen konnte. Dagegen konnte die Bauwirtschaft
  ­Bauinvestitionen sollten 2019 spürbar weniger stark expandieren                                                  keinen Beitrag zum Wachstum leisten, denn der spürbare Aufwind
   können, während der private Konsum angesichts der günstigen                                                      im Hochbau, insbesondere im Wohnbau, wurde durch einen Rückgang
   ­Beschäftigungssituation sowie steuerlicher Maßnahmen, wie dem                                                   im Tiefbau vollständig kompensiert.

   Wien im Überblick
                                                                                                                                                                       Bundesländerschnitt
                                                                                                                                                                          (bzw. Österreich)
                                                                                 2012                   2013       2014         2015         2016         2017        2018p         2018p
   BIP pro Kopf (in EUR)                                                    47.500                  47.400        47.500       48.100       48.700       49.900       51.700        43.880
   BIP pro Kopf (in % von Österreich)                                            125,7                  124,1      121,8        120,6        119,4        118,8        117,7         100,0
   BIP (reale Vrdg. zum VJ in %)                                                 –0,1                   –0,5        –0,3          1,2          1,7          2,3          2,6            2,8
   Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %)                                     9,5                   10,2       11,6         13,5         13,6         13,0         12,3            7,7
   Beschäftigung (Vrdg. zum VJ in %)                                               1,2                     0,6       0,6          0,7          1,4          1,9          2,4            2,3
   Warenexporte in Mio. EUR                                                 18.338                  18.641        18.995       18.642       17.847       19.653       19.712       152.000
   Warenexporte (Anteil an österr. Exporten)                                      14,8                   14,8       14,8         14,2         13,6         13,8         13,0         100,0
   Exportquote (Warenexporte in % des BIP)                                        22,4                   22,4       22,4         21,3         19,8         20,4         20,0          39,2
   Verschuldung pro Kopf (in EUR)                                                3.039                  3.216      3.273        3.551        3.754        3.884        3.922         3.264
   Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

 6 I Real Estate Country Facts 09/2018
Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
Nachfrage nach kommerziellen
Immobilien erreicht Allzeithoch
Rekordvolumen bei Immobilientransaktionen
In Österreich wurde 2017 lt. CBRE ein Allzeitrekord bei kommer-                    Österreich – Investitionsvolumen
ziellen Immobilieninvestitionen erreicht und insgesamt ein
Transaktionsvolumen von fast EUR 5 Mrd. erzielt. Mehr als die
                                                                                   nach Nutzungsarten
                                                                                   1. Halbjahr 2018
Hälfte der Investoren kam dabei im vergangenen Jahr aus
Deutschland. Dieser Trend hatte sich bereits in der ersten Jahres-
hälfte 2017 abgezeichnet und sich bis Jahresende fortgesetzt.

   Investitionsvolumen kommerzielle
                                                                                                                              Büros
                                                                                                                              Wohnen
   Immobilien Österreich (in Mrd. €)                                                                                          Einzelhandel
                                                                                                                              Hotel
   6
                                                                                                                              Industrie&Logistik
                                                                                                                              Andere
   5

   4
                                                                                   Quelle: CBRE
   3

   2

                                                                                War die Bautätigkeit im Bürobereich in den letzten Jahren ver-
   1
                                                                                gleichsweise schwach gewesen, so kommt seit vergangenem Jahr
   0
                                                                                und besonders auch 2018 einiges an neuen Flächen auf den
       2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1. HJ
                                                                        2018    Markt. Bis Jahresende könnten um oder über 300.000 m² neue
   Quelle: CBRE                                                                 Flächen fertiggestellt werden.

                                                                                Damit steht Investoren wieder mehr Material für weitere Enga-
Auch in diesem Jahr ist die Investmenttätigkeit rege und bereits                gements zur Verfügung, wodurch sich allerdings der Druck auf
im ersten Halbjahr 2018 wurden lt. CBRE EUR 2,3 Mrd. in Öster-                  ältere Büroflächen in weniger guten Lagen nochmals verschärfen
reich investiert, obwohl an geeigneten Objekten zunehmend ein                   könnte.
Mangel zu beobachten ist. Bis Jahresende wird weiterhin mit
einem positiven Trend auf dem Investmentmarkt gerechnet,                        Spitzenrenditen bereits stark zurückgegangen
wenngleich die Vorjahreswerte aus jetziger Perspektive voraus-                   Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen haben neue
sichtlich nicht übertroffen werden.                                              Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist die Spitzenrendite unter
                                                                                 4 % gerutscht, im SC-Bereich werden rd. 4 % erreicht. Allerdings
Bemerkenswert war im ersten Halbjahr 2018 die Abnahme bei                        flacht sich die Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen
den Bürodeals, die im vergangenen Jahr weit über die Hälfte aller               ­zunehmend ab.
Transaktionen ausgemacht hatten, darunter der Verkauf des ­
DC Towers oder des ICON VIENNA. Dafür wurden in der ersten
Hälfte dieses Jahres zahlreiche Geschäfte im Bereich Retail und
Wohnen getätigt. Eine besonders signifikante Retail-Transaktion
war dabei der Kika / Leiner-Deal, den sich die Signa Holding sichern
konnte. Aber auch z.b. Fachmarktzentren geraten mehr und
mehr in den Fokus von Anlegern.

                                                                                                           Real Estate Country Facts 09/2018 I 7
Real Estate Country Facts

 Wohnbau und Wohnkosten in Österreich
 Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt
 verschwinden langsam
 Wohnen als soziales Problem
 Wohnen ist ein elementares Bedürfnis der Menschen und übli-            Starker Zuwachs der Einpersonenhaushalte
 cherweise auch die größte finanzielle Belastung privater Haus-         in Österreich; Veränderungen der
 halte. In Österreich verwenden die Haushalte mehr als 22 %             Ein- und Mehrpersonenhaushalte in 1.000 Einheiten
 ihrer Einkommen für das Gut Wohnen, für die Anschaffung von            50
                                                                                                                    Mehrpersonenhaushalte   Einpersonenhaushalte
 Wohnraum, dessen Erhaltung und für die wohnspezifischen
 Energiekosten – mit steigender Tendenz; in den 90er Jahren             40
 waren ­es noch unter 20 %. Ab welchem Wohnkostenniveau sich
 die Lebensqualität der Bevölkerung nachhaltig mindert, kann            30
 zwar nur auf individueller Ebene beurteilt werden. Allerdings
 bedingt die Forderung nach leistbarem Wohnen, dass am                  20
 ­Wohnungsmarkt über einen längeren Zeitraum und zumindest
  auf breiter regionaler Ebene keine stärkeren Nachfrageüberhänge       10
  auftreten.
                                                                         0
                                                                             2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022                  Ø     Ø
 Die jüngsten Ergebnisse und kurzfristigen Prognosen für die                                                                                       23–32 33–52
 Bauleistung in Österreich zeigen, dass der Wohnbau den Anfor-          Quelle: Statistik Austria; UniCredit Research
 derungen Rechnung trägt und sich der Markt langsam konsolidiert.
 Aufgrund der überdurchschnittlich stark gestiegenen ­Bevölkerungs-
 und Haushaltszahlen der letzten Jahre hat sich ein erheblicher        unter 40.000 gesunken. In den nächsten fünf Jahren werden
 Nachfrageüberhang aufgebaut, weshalb ein Marktausgleich               noch rund 30.000 neue Haushalte im Jahr erwartet. Zudem
 vermutlich noch auf sich warten lässt. Auf ­jeden Fall ist die        müssen abgerissene oder umgewidmete Wohnungen ersetzt
 Wohnungspolitik in Österreich stärker als in den letzten Jahr-        werden, schätzungsweise 0,4 % vom Bestand, und Wohnungen
 zehnten gefordert, vor allem um den noch zu erwartenden               die als Anlageobjekte gebaut werden, etwa 0,2 % vom Bestand,
 ­Migrationsströmen Rechnung zu tragen.                                insgesamt etwa 28.000 Einheiten (Q.: IIBW 2014). Dement­
                                                                       sprechend wird der jährliche Neubaubedarf in Österreich in
 Neubaubedarf von über 60.000 Wohnungen                                den nächsten Jahren noch nicht wesentlich unter 60.000
 Der Wohnungsbedarf orientiert sich in erster Linie an den            ­Wohnungen sinken.
 ­Haushaltszahlen und Bestandsänderungen und an Nachfrage-
  komponenten, die statistisch nur unzureichend erfasst werden,       Die demografischen Prognosen verdeutlichen, dass der Woh-
  wie die Änderungen der Haushaltsgrößen und der Konsum­              nungsbedarf regional unterschiedlich stark wächst: bis 2030
  präferenzen, vor allem bezüglich Zweitwohnsitzen oder Wohnungs-     wird nur in 12 der 35 NUTS-3-Regionen Österreichs ein Bevölke-
  käufen zu Investitionszwecken. Entsprechend unsicher sind ­         rungswachstum von mehr als 5 % prognostiziert, in elf Regionen
  die Bedarfsprognosen. In der Vergangeheit dürfte der Bedarf in      sogar schrumpfende Einwohnerzahlen (in den Wachstumsregionen
  Österreich mit der Produktion von 45.000 bis 50.000 Wohnungen       leben derzeit 61 % der Gesamtbevölkerung; vor allem sind das
  im Jahr gedeckt worden sein (bei durchschnittlich 33.000 neuen      die Großräume Wien, Linz und Salzburg und die Städte Graz,
  Haushalten pro Jahr in den letzten dreißig Jahren). Allerdings      Innsbruck und St. Pölten).
  hat sich bereits in der bauschwachen ersten Hälfte des letzten
  Jahrzehnts ein Nachfrageüberhang gebildet, der trotz gestiegener    Letztendlich verstärkt sich der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen
  Wohnbauleistung aufgrund des starken Bevölkerungs- und              auch über die 2020er Jahre hinaus; ein Signal für die weiter
  Haushaltswachstums in den Folgejahren vermutlich sukzessive         wachsende Nachfrage nach kleinen und auch billigen Wohnungen.
  größer wurde.                                                       Damit wächst der Wohnflächenbedarf pro Kopf überproportional
                                                                      und stellt die Wohnungspolitik vor allem im Umfeld knapper
 Auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose wächst die Wohnungs-        Bauflächen in den Ballungsräumen vor zusätzliche Herausforde-
 nachfrage in den nächsten Jahren zunehmend langsamer. Nach           rungen (Einpersonenhaushalte wohnen auf durchschnittlich 75 m²
 den Rekordwerten von mehr als 47.000 Haushaltsneugründungen          während im Durchschnittshaushalt einer Person 45 m² Wohn-
 im Durchschnitt 2014 bis 2016 ist ihre Zahl im Vorjahr wieder        fläche zur Verfügung stehen).

 8 I Real Estate Country Facts 09/2018
Neubaubedarf ist 2017 und 2018 gedeckt                                                      3,5% im ersten Quartal 2018 ein Hinweis, dass sich der Immobilien-
Angetrieben von der hohen Wohnungsnachfrage, den stark ge-                                  markt in der Bundeshauptstadt entspannt (vergleichbare Preis­
stiegenen Preisen und den günstigen Finanzierungskonditionen                                indikatoren stehen nur für Wien und den Rest Österreichs zur
erreichten die Baubewilligungen und die Wohnungsfertigstellungen                            Verfügung).
in den letzten Jahren fast neue Rekorde; zwischen 2013 und 2016
wurden in Österreich jährlich rund 56.000 Wohnungen erzeugt.                                Österreichs Wohnungsmarkt ist trotz der Preissteigerungen im
                                                                                            internationalen Vergleich relativ günstig geblieben, beziehungs-
                                                                                            weise für den Durchschnittshaushalt weiterhin „leistbarer“ als in
   Wohnbau in Österreich                                                                    anderen ähnlich wohlhabenden europäischen Ländern. Während
   Baubewilligungen u. Fertigstellungen, in 1.000 Wohnungen                                 die Wohnkosten hierzulande 18 Prozent der Haushaltseinkommen
   70
                                         Bewilligte Wohnungen   Fertiggestellte Wohnungen   verschlingen, sind es im Euroraum mehr als 21 Prozent. Der
                                                                                            ­Vorsprung hat sich in den letzten Jahren noch etwas vergrößert
                                                                                             und belegt die relativ gute Performance der heimischen Wohnungs-
   60                                                                                        politik.

   50
                                                                                                    Relativ niedrige Wohnkosten in Österreich
                                                                                                    im Vergleich zu den Haushaltseinkommen; 2016
   40                                                                                                                               900                                                                                 CH

                                                                                                                                    800
                                                                                               Wohnkosten*, in Kaufkraftstandards

   30                                                                                                                                                                                                DE
        82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18                                                                    700
                                                           geschätzt                                                                                                                       NL        DK                 NO
   Quelle: GBV, Statistik Austria, UniCredit Research                                                                               600
                                                                                                                                                                                     UK                                      LU
                                                                                                                                                                                      SE
                                                                                                                                                                       Euroraum                 BE         Österreich
                                                                                                                                    500
                                                                                                                                                                                                      FR
                                                                                                                                                            CZ                             FI
Wie die verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000                                                                           400
                                                                                                                                                                      ES
                                                                                                                                                                                IE

Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte Neubaubedarf                                                                                 SK
                                                                                                                                                      PL
                                                                                                                                                                 SI        IT
                                                                                                                                    300
erreicht (endgültige Daten stehen noch keine zur Verfügung). ­                                                                                HU
                                                                                                                                                                                                                   Trend
Für 2018 kündigen die nochmals stark gestiegenen Baubewilli-                                                                        200
                                                                                                                                          8        12            16          20        24           28           32
gungszahlen ebenso wie der aktuell sehr hohe Anstieg der Pro-                                                                                 Durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen, in 1.000 Kaufkraftstandards

duktionsleistung im Wohnungsneubau von über 10 % real bis                                                 Quelle: EU-SILC; UniCredit Research
                                                                                                          *) pro Monat; inkl. Mieten, Kosten für Wohraumbeschaffung, Instandhaltung, Energie u. a.
April eine weitere Erholung an. Zudem beabsichtigen die Genossen-
schaften nach 2017 auch 2018 und 2019 jeweils rund 17.000
neue Wohnungen auf den Markt zu bringen. Das wären rund                                     Der Vergleich der Wohnkosten und der Haushaltseinkommen
2.000 Einheiten mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.                            bezogen auf die Zahl der Haushaltsmitglieder zeigt, dass die
Damit würde sich die Lage im geförderten Wohnbau weiter ent-                                ­Bevölkerung in allen südosteuropäischen Ländern fürs Wohnen
spannen.                                                                                     weniger als in Österreich ausgibt, aber auch weniger Einkommen
                                                                                             zur Verfügung hat, vor allem in Osteuropa (um unterschiedliche
Insgesamt kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über                          Preisniveaus in den Ländern auszugleichen, sind die Indikatoren
62.000 neuen Wohnungen gerechnet werden, womit sich auch der                                 jeweils in Kaufkraftstandards gerechnet). In Westeuropa sind die
bereits vorhandene Nachfrageüberhang am heimischen Wohnungs-                                 Wohnausgaben in Relation zu den Einkommen in Italien, Frank-
markt verkleinern würde. Das heißt nicht, dass auf regionaler Ebene,                         reich, Finnland und Irland etwas niedriger, in allen anderen größeren
besonders in den Ballungsräumen, alle Angebotslücken geschlossen                             Ländern höher als in Österreich.
werden können.
                                                                                            Soziale Ausgewogenheit am österreichischen
Leistbarer Wohnungsmarkt                                                                    Wohnungsmarkt verschlechtert sich
im internationalen Vergleich                                                                Ob das Wohnungsangebot in Österreich „sozialpolitisch ausgewogen“
Österreichs Wohnungsmarkt ist in den letzten Jahren erheblich                               ist, kann der Vergleich der Wohnkosten eines Durchschnittshaus-
aus dem Gleichgewicht geraten, aufgrund des starken Bevölke-                                haltes nicht beantworten. Besser lässt sich die Treffsicherheit
rungswachstums und verstärkt durch den Nachfrageboom bei                                    des sozialen Wohnbaus an der Entwicklung der „Quote der Über-
Anlagewohnungen. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise                                belastung durch Wohnkosten“ ablesen, das ist der Prozentsatz der
massiv gestiegen: im gesamten Bundesgebiet mit durchschnittlich                             Bevölkerung in einem Haushalt, der mehr als 40% des verfügbaren
6 % im Jahr seit 2011. Der Preisanstieg hat sich, nach einer nur                            Einkommens fürs Wohnen ausgibt (Q.: EU-SILC).
kurzen Abkühlungsphase im Lauf des Vorjahres, gegen Ende
2017 nochmals beschleunigt, auf über 7 % im ersten Quartal                                  Der Indikator liegt in Österreich im Durchschnitt mit 7,1% noch
2018. Die Entwicklung zeigt, dass der Neubauboom spezifische                                weit unter dem EU-Schnitt von rund 11%. Allerdings verschwindet
Segmente des heimischen Immobilienmarkts noch nicht erreicht                                der Abstand zum EU-Schnitt im Vergleich der Wohnkostenbelastung
hat. Zugleich ist der relativ schwache Preisanstieg in Wien von                             armutsgefährdeter Haushalte (d. s. Haushalte mit weniger als 60%

                                                                                                                                                                      Real Estate Country Facts 09/2018 I 9
Real Estate Country Facts

 des Äquivalenznettoeinkommens im Land beziehungsweise mit                                  bestehen nur EUR 6,8 / m². Hier muss noch berücksichtigt werden,
 weniger als EUR 14.900 Jahreseinkommen für einen Einpersonen-                              dass kaum die Hälfte der Verträge, die in den letzten zwei Jahren
 haushalt; in Österreich leben 1,25 Millionen Menschen in armuts­                           abgeschlossen wurden, echte Neuvermietungen sind, für die wie-
 gefährdeten Haushalten). In dem Segment sind hierzulande wie im                            derum wesentlich höhere Preise gefordert werden.
 EU-Schnitt rund 40% der Menschen mit ihren Wohnkosten überbe-
 lastet. Zudem ist die Quote in den letzten Jahren gestiegen.                               Darüber hinaus sind die Wohnungssuchenden in Österreich in den
                                                                                            letzten Jahren zunehmend auf den freien Markt angewiesen, der
 Die mangelnde Treffsicherheit des sozialen Wohnbaus kommt                                  wiederum im Vergleich zum Wohnungssegment mit öffentliche
 im überdurchschnittlich hohen Anteil junger Bevölkerungsschichten,                         Einfluss deutlich teurer ist (2017 wurden rund zwei Drittel der Miet-
 die mit ihren Wohnkosten überbelastet sind, vielleicht am deut-                            verträge mit einer Laufzeit unter 2 Jahre von Privaten vergeben).
 lichsten zum Ausdruck. Im Segment der 20- bis 29-Jährigen                                  Eine Hauptmietwohnung privater Vermieter kostete 2017 durch-
 ­waren das 2017 13,3 %, 2011 noch 9 %. Einen Hinweis auf den                               schnittlich EUR 8,8 / m², das ist um wenigstens EUR 2 / m² mehr
  unverhältnismäßig teuren Neueinstieg in den österreichischen                              als eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung. Die Mieten
  Wohnungsmarkt gibt der Vergleich der Mieten nach Mietver-                                 sind im Privatsegment auch deutlich rascher als im öffentlichen
  tragsdauer: Demnach kosten Hauptmietwohnungen, die in den                                 Bereich gestiegen, seit 2008 um 41 % im Vergleich zu 24 %. In
  letzten 2 Jahren angemietet wurden, im Durchschnitt EUR 9,1/m²,                           Summe zeigen die Indikatoren, dass vor allem vom sozialen
  hingegen Wohnungen mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren                           Wohnbau in Österreich noch mehr Engagement erforderlich ist.

    Mietpreise nach bisheriger Vertragsdauer                                                   Mietpreise nach Wohnungseigentümer
    Hauptmieten* in Österreich, in Euro pro m²,                                                Hauptmieten* in Österreich, 2008 und 2017 in Euro pro m²,
    Veränderungen 2008–2017                                                                    Veränderungen 2008–2017
                                                                           2008      2017                                                                           2008     2017
    9                                                                                          10

                                                                                                9
    8

           +31%                                                                                 8
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    7
                                 +30%
                                                                                                7
    6
                                                                                                      +41%

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    4                                                                                           4
         bis unter 2 Jahre        2–10 Jahre           10 –30 Jahre   30 Jahre und länger            Private Vermieter dav. befristete Verträge    Gemeindew.   Genossenschaftsw.

    Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research                                  Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research
    *) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten                                *) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten

 10 I Real Estate Country Facts 09/2018
Büromarkt Wien: Neubautätigkeit
steigt 2018 mit mehreren Großprojekten
gegenüber dem Vorjahr nochmals an
Der Wiener Büromarkt gehört weiterhin zu einem der stabilsten
Märkte europaweit. Ein Rekordinvestment in gewerbliche Immobilien         Bürofläche in m² pro Einwohner 2018
von knapp 5 Mrd. Euro im Vorjahr und ein prognostiziertes Invest-
mentvolumen für das laufende Jahr von voraussichtlich nur knapp                            20

unter dem Vorjahresniveau unterstreichen das große Interesse                               18

inländischer und internationaler Investoren am österreichischen                            16

Büroimmobilienmarkt, der im Vorjahr die mit Abstand beliebteste                            14

                                                                         Bürofläche in m²
Asset-Klasse gewesen ist.                                                                  12
                                                                                           10

Durch die in den vergangenen Jahren zeitweise stark zurückgegan-                            8

gene Neubautätigkeit bei Büroflächen konnte sich die stabile Lage                           6

am Wiener Büromarkt weiter konsolidieren, wenngleich Büro­                                  4

standorte abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den                              2

gewachsenen Anforderungen auf Grund der veränderten Nutzungs-                               0
                                                                                                             h
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                                                                                                         re
gewohnheiten nicht mehr entsprechen, vor dem Hintergrund des
                                                                                                        bu
                                                                                                        Ge

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                                                                                                        p
                                                                                                       W

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hohen Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum in der
                                                                            Quelle: IRG
jetzigen Form nicht mehr wettbewerbsfähig sind.

Diese Flächen werden in einem gewissen Umfang gänzlich vom
Büromarkt verschwinden und die Immobilienentwickler werden            Bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner ist Wien im Europaver­
eine geeignete Nach- oder Umnutzung dieser Altstandorte anstreben,    gleich eher im unteren Mittelfeld einzuordnen, im Verhältnis zu
denn nicht immer lässt sich ein Refurbishment dieser Flächen          den osteuropäischen Hauptstädten liegt die österreichische Haupt-
wirtschaftlich sinnvoll umsetzen bzw. sind sie lagebedingt für        stadt nach wie vor deutlich voran. Allerdings schließen gerade
­Büronutzung nicht mehr interessant.                                  Städte wie Prag und das benachbarte Bratislava langsam, aber
                                                                      stetig etwas auf, so dass sich der Abstand verringert.
Nicht selten wird mittlerweile auf Grund der hohen Nachfrage
nach Wohnraum versucht, ehemalige Büroräumlichkeiten bei              Neuflächenproduktion zieht deutlich an
­baulicher Eignung und gegebener Widmung in Wohnungen zu              Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf
 ­verwandeln. Allerdings ist dazu nicht selten ein Abbruch von        einen historischen Tiefststand von nur knapp 60.000 m² gesunken.
  ­bestimmten Gebäudestrukturen oder von Teilen davon nötig, bei      Demgegenüber hat die Neubautätigkeit bereits 2017 kräftig ange-
   größeren Hindernissen wird ein vollständiger Abriss und späterer   zogen und erreichte rd. 190.000 m². Heuer wird bis Jahresende
   kompletter Neubau anderen Lösungen vorgezogen. Auch die Um-        das Neuflächenflächenangebot noch einmal deutlich steigen und
   wandlungen von ehemaligen Büros in Hotelflächen, studentisches     insgesamt bis zu 320.000 m² erreichen, inkl. eigengenutzter
   Wohnen oder Serviced Apartments kommt in den letzten Jahren        ­Gebäude wie z.b. Unternehmenszentralen.
   verstärkt als mögliche Nutzungsänderung in Frage.
                                                                      Der überwiegende Teil der Flächen wird neu errichtet, nur ein
In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11 Millionen m²        kleinerer Teil stammt aus Umbauten und Sanierungen. Alleine
Büroflächen. In dieser Zahl enthalten sind dabei u.a. auch ältere     mit den Projekten Austria Campus und THE ICON VIENNA wächst
Standorte und Flächen, die nicht vollumfänglich modernen Büro-        das Büroflächenangebot in Wien um über 230.000 m². Darüber
standards entsprechen, Kleinflächen und darüber hinaus auch           hinaus sind noch zahlreiche weitere Projekte bereits in Bau bzw.
­Flächen in Schulen und Universitäten.                                in Planung, so dass in den kommenden Jahren die Auswirkungen

                                                                                                      Real Estate Country Facts 09/2018 I 11
Real Estate Country Facts

 der starken Zunahme der Neuflächenproduktion vor allem auf                                           Auf dem Areal des Hauptbahnhofes entstehen neben dem QBC 3
 die Entwicklung der Leerstände genau zu beobachten sein wird.                                        und 4, die bereits vergangenes Jahr fertiggestellt wurden, zahlreiche
                                                                                                      weitere Projekte. Neben Büroflächen wurden und werden auch Woh-
 Vermietungsleistung 2018                                                                             nungen, Hotels und diverse Bildungseinrichtungen gebaut. Ein be-
 sollte Vorjahresniveau übertreffen                                                                   sonders spektakuläres Büroprojekt errichtet Signa Holding an diesem
 Im vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca.                                          Standort. In drei unterschiedlich hohen und auch architektonisch
 190.000 m² und damit unter dem Niveau von 2016. Im ersten                                            markanten Gebäuden befinden sich unter dem Namen THE ICON
 Halbjahr 2018 wurden rund 120.000 m² neu vermietet und bis                                           VIENNA hinter einer geschwungenen Fassade insgesamt 74.000 m²
 Jahresende rechnen die Experten im Hinblick auf die derzeitige                                       moderne Büroflächen in Fertigstellung. Das Gebäude wurde im
 solide Entwicklung der heimischen sowie der europäischen Wirt-                                       Sommer vergangenen Jahres bereits während des Baus von der Allianz-
 schaft wieder mit einem Neuvermietungsvolumen, das über dem                                          Gruppe lt. Unternehmensangaben für über EUR 500 Mio. erworben.
 Vorjahreswert liegen dürfte.

 Generell ist die Neuflächenabnahme vielfach gekennzeichnet von                                         Flächenerwartung 2018 (Auswahl)
 einem Wechsel von älteren Flächen hin zu moderneren. Dabei
                                                                                                        Büroprojekt                Büronutzfläche in m²             Status
 werden – wie am Beispiel des Austria Campus ersichtlich – oft alle
                                                                                                        Austria Campus                         160.000     in Fertigstellung
 Mitarbeiter eines Unternehmens an einem Standort zusammen­
                                                                                                        THE ICON VIENNA                         74.000     in Fertigstellung
 gezogen und dabei die Synergien und Einsparungsmöglichkeiten
                                                                                                        Inno Center, Erweiterung                17.500               in Bau
 durch Flächenzusammenlegungen genutzt. Generell ist seit Jahren
                                                                                                        INNO PLAZA
 anhaltend der Trend zu beobachten, dass – bedingt durch u.a.
                                                                                                        Lände 3, Büroprojekt ViE                13.800               in Bau
 Shared-Desk-Lösungen und Homeoffice – die Büroflächen pro                                              Quelle: IRG
 ­Mitarbeiter stetig abgenommen haben.

                                                                                                      Weitere Projekte auf dem Gelände des neuen
    Neuproduktion und Vermietungsleistung                                                             Wiener Hauptbahnhofes in Bau oder Planung
    Büroflächen Wien 2001–2018p                                                                        Auch in den kommenden Jahren ist am Hauptbahnhof mit weiteren
                                                                                                      Projektfertigstellungen zu rechnen. So werden derzeit am Quartier
    500.000
                                                                          Neuflächenproduktion in m²   Belvedere die Bauteile QBC 1 und 2 errichtet, die Fertigstellung der
    450.000                                                               Vermietungsleistung in m²
                                                                                                      Gebäude ist für 2020 geplant. Für das Baufeld B.03 südlich des
    400.000
                                                                                                      Bahnhofs an der Karl-Popper-Straße gibt es ebenfalls Pläne.
    350.000
    300.000
    250.000
                                                                                                      Die Seestadt Aspern hat eine umfangreiche Projektliste aufzu-
    200.000
                                                                                                      weisen, darunter die Erweiterung des Technologiezentrums, das
    150.000
                                                                                                      HoHo, das Seehub oder den Seeparkcampus Ost.
    100.000
     50.000
                                                                                                      In Liesing entstehen in der sogenannten Biotope City auf den
          0
                                                                                                      ehemaligen Coca-Cola-Gründen unter dem Namen THE BRICK
                                                                                                      das neue Wienerberger-Headquarter sowie Hotel-, Büro- und
            01
                 02
                      03
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                                                      09
                                                           10
                                                                11
                                                                     12
                                                                          13
                                                                               14
                                                                                    15
                                                                                         16
                                                                                               17

                                                                                                 p
                                                                                              18
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                    20
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                                   20
                                        20
                                             20
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                                                       20
                                                            20
                                                                 20
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                                                                                20
                                                                                     20
                                                                                          20
                                                                                               20

                                                                                                      ­Gewerbeflächen. Die Fertigstellung peilt die Soravia Group, die
    Quelle: IRG, CBRE, EHL                                                                             hier insgesamt EUR 100 Mio. investiert, bis 2020 an. Der Standort
                                                                                                       hat durch die geplante Erweiterung der U2 bis zum Wienerberg
                                                                                                       schon heute an Interesse gewonnen.
 Zwei markante Büroprojekte auf der Zielgerade:
 Austria Campus und THE ICON                                                                          Auch am Flughafen wird wieder gebaut. Mit der Erweiterung des
 Der Bau der neuen Konzernzentrale der UniCredit Bank Austria auf                                     Vienna Airport Office Parks mit dem Bauteil Office Park 4 werden
 dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofes im 2. Wiener Gemeinde-                                      auf rd. 20.000 m² weitere Büroflächen, darüber hinaus Co-Working
 bezirk in der Nähe des Pratersterns geht in die Zielgerade. Im Laufe                                 Areas, Meeting-Räume in verschiedenen Größen, ein Event- und
 der zweiten Jahreshälfte sollen alle Bauteile des Austria Campus                                     Showroom-Bereich sowie Gastronomieflächen gebaut, das Projekt
 fertiggestellt werden. Mehr als die Hälfte der hier entstehenden                                     soll bis 2020 fertiggestellt werden.
 Büroflächen, die unter Berücksichtigung neuer Arbeitskonzepte und
 Büroraumstrukturen konzipiert wurden, wird die UniCredit Bank Austria                                Generell ist neben den schon in Bau und Planung befindlichen
 mieten und als österreichisches Headquarter nutzen.                                                  Projekten die Büroprojektpipeline gut gefüllt, allerdings gibt es

 12 I Real Estate Country Facts 09/2018
bei zahlreichen Projekten noch keinen konkreten Zeitrahmen und        Mieter bei der Entscheidung für oder gegen einen Standort, nicht
nicht bei allen Projekten ist der genaue Anteil an Büroflächen        die Höhe der Miete alleine ist ausschlaggebend, sondern die
bereits definitiv festgelegt und könnte sich, wo die Flächenwidmung   ­Gesamtkosten pro Mitarbeiter.
dies erlaubt, noch zu Gunsten anderer Nutzungsmöglichkeiten
verändern.                                                            Unverzichtbar und obligatorisch sind mittlerweile Zertifizierungen
                                                                      wie z.b. DGNB, ÖGNI, LEED oder BREEAM. Kaum ein Global Player
                                                                      mietet Flächen ohne entsprechendes Label, auch bei Sanierungen
  Flächenerwartung 2019ff (Auswahl)                                   und Umbauten wird häufig ein nachhaltiger Gebäudestandard an-
  Büroprojekt                 Büronutzfläche in m²         Status
                                                                      gestrebt. In Studien konnte bestätigt werden, dass die als „Green
                                                                      Building“ konzipierten Bürogebäude u.a. ein messbar geringeres
  Quartier Belvedere, QBC 1                36.000           in Bau
                                                                      Leerstandsrisiko aufweisen als herkömmliche Bauten.
  und 2
  Office Park 4                            20.000           in Bau
  Silo Plus                                10.700           in Bau
                                                                      Der Nachhaltigkeitsaspekt und Umweltthemen vereinen sich
  Biotope City, THE BRICK                   9.500           in Bau
                                                                      dabei mit der neuen Arbeitswelt, Arbeit und Freizeit sollen besser
  Technologiezentrum                        6.800           in Bau
                                                                      vereinbar werden und die Work-Life-Balance ist vielen Mitarbeitern,
  Aspern, 2. Bauteil
                                                                      aber auch Arbeitgebern ein genauso großes Anliegen wie ethische
  Seeparkcampus Ost                         9.000       in Planung
                                                                      und ökologische Aspekte.
  Quelle: IRG
                                                                      Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen
                                                                      sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gängiger
Spitzenmieten am                                                      Bürostandorte ohne entsprechende Infrastruktur und öffentliche
Wiener Büromarkt bleiben weitgehend stabil                            Anbindung bleiben anhaltend unter Druck. Der negative Trend setzt
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2018       sich seit geraumer Zeit fort, Mietpreisrückgänge bzw. steigende
weitgehend stabil geblieben. Die Mietpreise waren in der Ver-         Leerstände sind die Folge.
gangenheit im Premiumsegment etwas angestiegen. Spitzen-
mieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte         Frei gewordenen Flächen dieser Kategorie kommen häufig nicht
2018 ca. EUR 26 / m²/ Monat.                                          mehr auf den Büromarkt zurück und werden, wo dies wirtschaftlich
                                                                      und auch von der Flächenwidmung möglich ist, einer geeigneten
Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten wie beispiels-        Nachnutzung zugeführt. Gelegentlich ist es auch sinnvoll, bestehende
weise den oberen Etagen von Bürotürmen oder für außerge-              Gebäude abzutragen und die frei werdenden Grundflächen neu
wöhnlich repräsentative Flächen mit besonderer Ausstattung            zu bebauen.
sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich, allerdings
sind diese Preisspannen als Ausnahme zu betrachten. Ob ange-          Leerstand im Bürobereich weitgehend stabil
sichts der hohen Neubautätigkeit die Spitzenmieten bis Jahres-        Wien hat nach wie vor eine der im Europavergleich niedrigsten
ende weiterhin auf dem derzeitigen Niveau stabil bleiben oder         Leerstandsraten; die relativ geringe Neubautätigkeit der letzten
ob es durch das wachsende Angebot am Büromarkt auf längere            Jahre hat diesen Status quo zusätzlich gefördert. Der Leerstand
Sicht sogar zu einem Druck auf die Mietpreise kommen könnte,          im Bürosektor in Wien betrug Mitte dieses Jahres bei modernen
muss abgewartet werden und kann aus jetziger Sicht noch nicht         Flächen etwa 5,5 % und hat sich damit in der ersten Jahreshälfte
umfassend beurteilt werden, da diese Entwicklungen auch von           relativ stabil verhalten. Allerdings bleibt die künftige Entwicklung
anderen, oft kurzfristigen und wenig berechenbaren Faktoren           der Leerstände am Wiener Büromarkt abzuwarten.
wie wirtschaftlichen oder politischen Entwicklungen abhängen.
                                                                      Durch die prognostizierte Neuproduktion von bis zu 320.000 m²
Nachgefragt bleiben Flächen in der Innenstadt und in den zentralen    bis Jahresende ist ein Anstieg der Leerstände auf längere Sicht
Bürolagen, das Areal um den Hauptbahnhof hat sich ebenfalls zu        nicht völlig ausgeschlossen, auch in Hinblick auf die Projektpipeline.
einem gesuchten Standort entwickelt.                                  Man wird genau beobachten müssen, inwiefern sich das Ver-
                                                                      schwinden alter Flächen vom Markt mit der Neubautätigkeit und
Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebrochen    Neuvermietung die Waage halten kann.
hoch, da in Zeiten von Desksharing und verstärktem Trend zu
Homeoffice-Tagen das Thema Flächenoptimierung nach wie vor            Nicht überraschend weisen ältere Flächen häufig höhere Leer-
eine zentrale Bedeutung bei der Nachfrage nach Büroflächen            stände auf als zentral gelegene und nachgefragte Bürostandorte,
einnimmt. Energieeffizienz und möglichst geringe Betriebskosten       auch in einzelnen (meist älteren) Bürotürmen sind teils über-
zählen neben der Miete zu den wichtigsten Kriterien für potentielle   durchschnittliche Leerstandsraten zu beobachten.

                                                                                                 Real Estate Country Facts 09/2018 I 13
Real Estate Country Facts

                                                                                                   Wiener Büroachsen
    Leerstand Büroflächen Europa in % 2018                                                          Innenstadt
                                                                                                   Die beliebtesten Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die
                    16
                                                                                                   Innenstadt sowie die inneren Stadtbezirke. Hier ist die Nachfrage
                    14                                                                             ungebrochen hoch. Generell ist die City von Büros und zahlreichen
                    12                                                                             Geschäftsflächen geprägt, die breite Wohnnutzung hingegen ist
                                                                                                   über Jahrzehnte hinweg immer weiter zurückgedrängt worden.
                    10
   Leerstand in %

                     8
                                                                                                   In den letzten Jahren kam es jedoch, bedingt durch die hohe
                     6                                                                             Nachfrage nach großflächigen Wohnungen und hochwertigem
                     4                                                                             Luxuswohnraum, in der Innenstadt zum Teil zur Rückwidmung
                                                                                                   ehemaliger Büros in Wohnungen. So wird z.b. die ehemalige Post-
                     2
                                                                                                   und Telekomzentrale in der Postgasse Nr. 8 – 12 nach Auszug der
                     0
                                                                                                   Post nicht mehr weiter als Bürostandort betrieben, sondern es
                            M ofia
                             M and
                                        u
                        Am rsc m
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                    Ze

      Quelle: IRG
                                                                                                   Besonderer Beliebtheit erfreuen sich auch ehemalige Büros in
                                                                                                   Gründerzeitgebäuden in Citylage, die in großzügige Wohnetagen
 Spitzenrenditen unter Druck                                                                       zurückgebaut werden, um dem Wunsch der finanzstarken Klientel
 Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2017                                       nach stilvollem und geräumigem Wohnraum entgegenzukommen.
 nochmals leicht gesunken und auch im ersten Halbjahr 2018 kam                                     Allerdings hat der Luxusboom mittlerweile etwas nachgelassen,
 es zu einem weiteren leichten Rückgang, sodass die Spitzenrenditen                                das Angebot ist zudem hoch und nicht jedes als Luxus angebotene
 für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten Halbjahres                                Objekt kann die meist sehr individuellen Vorstellungen von
 2018 einen Wert von etwa 3,8 % erreichten.                                                        ­Exklusivität einer sehr zahlungskräftigen Käuferschicht in vollem
                                                                                                    Umfang befriedigen.
 Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Renditen
 nicht erwartet. Durch anhaltende Investorennachfrage nach Prime-                                  Wien innerhalb des Gürtels
 Immobilien kann im Premiumsegment des Wiener Büromarktes                                          Innerhalb des Gürtels finden sich in Wien zahlreiche Büroan-
 bei den Spitzenrenditen ein weiteres Nachgeben nach unten auch                                    siedlungen. Dieser Standort der erweiterten Innenstadt ist vor
 weiterhin nicht völlig ausgeschlossen werden, wenngleich die                                      allem auf Grund seiner Lage und Erreichbarkeit attraktiv, aller-
 ­Veränderungen sich dabei nur mehr in einem sehr engen Rahmen                                     dings entstehen hier nur mehr selten Neubauten, gelegentlich
  bewegen dürften.                                                                                 kommen aber durch Umbauten und Refurbishments neue Flächen
                                                                                                   hinzu, so wie beim Projekt TELEGRAF 7 im 6. Bezirk, wo in einem
                                                                                                   ehemaligen Telegrafenamt moderne Büros und Coworking-Areas
     Mieten – Renditen – Leerstandsraten                                                           gestaltet wurden.
     Büromarkt in Wien 2006 –1H2018
      30                                                                                     8,0
                                                                                                   Donaucity
                         Spitzenmieten in € pro m²
                         Spitzenrendite in %                                                 7,5   Neben der Innenstadt hat sich der Standort Donaucity (VIENNA
      25
                         Leerstandsrate in %
                                                                                             7,0   DC) zu einer der wichtigsten Bürolagen Wiens herausgebildet.
                                                                                             6,5   Mehrere große Bürotürme dominieren den Standort. Wiens größter
      20                                                                                     6,0
                                                                                                   Büroturm, der DC Tower 1, wurde auf der Donauplatte errichtet
                                                                                             5,5
      15                                                                                     5,0
                                                                                                   und hat diese noch einmal aufgewertet. Ein zweiter, etwas klei-
                                                                                             4,5   nerer DC Tower 2 ist in Planung und soll ab 2019 gebaut werden.
      10                                                                                     4,0   Der an dem Standort ebenfalls geplante DC Tower 3 könnte lt.
                                                                                             3,5   Medienberichten sogar vor der Nummer 2 gebaut werden, ein
            5                                                                                3,0
                                                                                                   Baustart könnte noch in diesem Jahr erfolgen, die Bauzeit wird
                                                                                             2,5
            0                                                                                2,0
                                                                                                   mit rd. 3 Jahren angegeben. Allerdings ist derzeit die Nutzung
                                                                                                   offenbar noch nicht endgültig geklärt, auch wenn in der Presse
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                                                                                                   schon über Pläne für ein Studentenheim berichtet wurde.
                                                                                    H1

       Quelle: IRG

 14 I Real Estate Country Facts 09/2018
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