"Betongold" Österreichischer Immobilienmarkt - Country Facts - Bank Austria Real Invest
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Country
Facts
REAL ESTATE
Österreichischer Immobilienmarkt
„Betongold“
11 / 2021
Real Estate Country Facts Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG http: //www.bankaustria.at Redaktion: Bank Austria Real Estate, Walter Bödenauer, Tel. +43 (0)50505-55499 Produktion: www.horvath.co.at Cover und Abbildung Seite 2: www.shutterstock.com Stand: 10. November 2021 Eine gemeinsame Produktion von UniCredit Bank Austria Real Estate, Economics & Market Analysis und Real Estate Appraisal Austria Impressum und Offenlegung gemäß §§ 24, 25 MedienG sind auf der Website der UniCredit Bank Austria unter http://www.bankaustria.at/ rechtliches-impressum.jsp zu finden. Wichtige rechtliche Information – bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden. Die Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder als Aufforderung, ein solches A ngebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die p ersönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und fi nanzielle Verhältnisse) abgestimmte Beratung. Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist. Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben. 2 I Real Estate Country Facts 11/2021
Flucht in die Sachwerte
Geschüttelt, nicht gerührt! den Markt kommenden Flächen dar. Nachfrageseitig ist der Wiener Büro-
Beton ist ein künstlich hergestellter Stein markt weiterhin robust. Die Büromärkte in den Landeshauptstädten sind
aus einem Gemisch von Zement, Wasser, nachfragesensibel, wodurch die Neuflächenproduktion auf den tatsächli-
Sand und Kies. Wie wird nun ein chemi- chen Bedarf abgestimmt wird. Weiterhin stellt die Errichtung von frei
sches Element mit dem Symbol Au und finanzierten Wohnungen sowie Studentenwohnungen den aktivsten Teil
der Ordnungszahl 79, also Gold, daraus? des Immobilienmarktes dar. Wien erlebt einen historischen Hochhaus-
“JEDE KRISE Durch hohe monetäre Liquidität, die für die boom, der zumindest bis ins Jahr 2025 andauern wird. Das Thema der
moderne Kunstfertigkeit der Betongold- Leistbarkeit schwingt immer mit, zumal das bei der OeNB angesiedelte
HAT IHRE Umwandlung unumgänglich ist. Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) steigende systemische Risiken
GEWINNER” aus dem Immobilienmarkt ortet und vor einer zu lockeren Vergabe von
Die Flutung der Märkte mit Liquidität durch Bankkrediten an Private warnt. Steigende Wohnungspreise werden über
die EZB, weiterhin niedrige Zinsen, der sich stabilisierende Arbeitsmarkt kleinere Wohnungseinheiten darstellbar, doch ist auch diese Strategie
und der damit einhergehende Veranlagungsdruck stützen nicht nur den ausgereizt. Die Vermarktungsdauer für frei finanzierte Wohnungen steigt
österreichischen Immobilienmarkt. Als ausschlaggebend für die Flucht an. Die Zahl der Transaktionen sinkt leicht, während die Volumina stei-
in das Betongold galt noch bis vor kurzem das niedrige Zinsniveau. Das gen. Der geförderte Wohnbau läuft in allen Bundesländern auf Hoch
klassische Investorenmotiv, nämlich die Absicherung des Vermögens touren, mittelfristig wächst man auch da in die Bedarfsdeckung.
gegen die Inflation, war aufgrund der kaum vorhandenen Teuerung hin-
gegen in den Hintergrund gerückt. Doch der Immobilienmarkt wird nicht Eine „kleine Novelle“ der Wiener Bauordnung 2021, die die Errichtung
mehr nur vom Wunsch nach Sicherheit getrieben, zunehmend spielt von mehrgeschoßigen Bauten in der Widmungskategorie „Bauland
auch die Angst vor Geldentwertung eine Rolle. Beides verknappt das Wohnen Bauklasse I“ erschwert, wird die ohnehin ständig steigenden
Angebot und treibt die Preise. Die Nachfrage wird sich weiter erhöhen, Baulandpreise im städtischen Bereich wohl nicht zwingend dämpfen.
da die Indexanpassungen einen entsprechenden Inflationsschutz bieten.
Das alles trägt dazu bei, dass mittlerweile auch Assetklassen interessant Was können wir für Sie tun?
werden, die von der Coronakrise besonders betroffen waren, zum Beispiel Wir möchten uns als verlässlicher Partner präsentieren, der kunden
Stadthotels. Die Baupreise haben sich innerhalb eines Jahres im Durch- orientiert agiert und auch bereit ist, angemessene Risiken zu nehmen.
schnitt um 14% erhöht, eine Tendenz, die noch einige Zeit anhalten wird, Dabei sind uns Geschwindigkeit und schnelle Entscheidungen beson-
zumal auch ein historischer Höchststand an Baugenehmigungen mög- ders wichtig. Unseren Real-Estate-Kunden steht die gesamte Leistungs-
lichst rasch in harten Beton gegossen werden soll. Im Moment boomen palette der UniCredit zur Verfügung, die als erfolgreiche paneuropäi-
Assetklassen, die von der Pandemie nicht betroffen sind oder gar davon sche Geschäftsbank profundes lokales Know-how mit internationaler
profitieren, wie Grundstücke, Wohnungen, Logistik oder Geschäfte des Reichweite verbindet. Wir präsentieren Ihnen auch gerne die Absiche-
täglichen Bedarfs. Gefragt sind auch Core-Büroobjekte, wobei gute Mie- rungsmöglichkeiten Ihrer Kreditzinsen sowohl bei Neufinanzierungen
terstruktur und Bonität sowie stabile Erträge an guten Standorten als als auch bei bestehenden Kreditlinien, die wir auf dem derzeit niedrigen
Sicherheitsgaranten gesehen werden. Niveau für besonders günstig halten.
Vermehrt in den Investorenfokus geraten zudem alternative Immobilien- Immobilienzyklus – Betongold für immer?
investments wie Pflegeheime oder Data Center. Dieser Trend begann im Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin
angelsächsischen Raum sowie in Deutschland und kommt nun auch in positiv! In- und ausländische institutionelle Investoren selektieren die
Österreich an. Covid-19-bedingt spielen Gesundheitsimmobilien eine verfügbaren Produkte sorgfältig. Trotz der sich abzeichnenden Marktsätti-
spürbare Rolle, wobei die Investoren auch Abschläge bei den Renditen gung in den meisten Assetklassen sowie der stark gestiegenen Baustoff-
akzeptieren. Wie nun ganz generell etwas Bewegung in die Rendite preise läuft die Bauindustrie auf Hochtouren, denn es gilt den Genehmi-
matrix gekommen ist: Bei Büro- und Retail-Immobilien wird nun deutlich gungs-Höchststand abzubauen. Neben der zunehmenden ökologischen
stärker differenziert bezüglich Lage, Mieterbonität und Mix. Leicht stei- Relevanz des Immobiliensektors im Zuge des ESG-Trends – also in Bezug
gende Renditen bilden die Lernkurve des letzten Jahres ab. Während die auf Umwelt, Soziales und nachhaltige Unternehmensführung – wird die
Investoren bei Wohnimmobilien allein schon die Tatsache der künftigen Verfügbarkeit von leistbarem Bauland das vorherrschende Thema in
Erhältlichkeit so genannte Optionen auf Forward Deals unterschreiben allen städtischen Ballungsräumen bleiben. Immobilien-Marktzyklen dau-
lässt. So kommen im Wohnbereich verstärkt auch Graz und Linz in den ern nicht ewig, doch scheinen die aktuell in der Gesamtheit noch positi-
Fokus der ausländischen Investoren. Die angebotsseitige Verknappung ist ven Rahmenbedingungen Garant für eine fortgesetzte Rallye zu sein.
aber nur noch eine Frage der Zeit, da außerhalb des Segments „leistbares
Wohnen“ in allen Assetklassen die Nachfrage kurzfristig gedeckt wird. James Bond liebte seinen Martini geschüttelt, nicht gerührt … Ähnliches
gilt für die ordentliche Verarbeitung von Beton!
Der Wiener Büromarkt zeigt sich 2021 verhalten sowohl bezüglich Fertig-
stellung als auch bezüglich Mieternachfrage. Die Sanierung von Be- In diesem Sinne, bleiben Sie gesund.
standsgebäuden stellt mittlerweile einen erheblichen Anteil der neu auf Die Redaktion
Real Estate Country Facts 11/2021 I 3
Real Estate Country Facts
Neustart aus der Pandemie
Globale Rezession 2020
Die Weltwirtschaft befand sich im Jahr 2020 fest im Griff der SARS- Inflation und Zinsen
CoV-2 Pandemie. Ausgehend von China waren aufgrund der raschen
4,0
Verbreitung der Virusinfektionen und der Gefahr einer Überlastung der CPI 10-jährige Bundesanleihe-Rendite Euribor 3M Prognose
3,5
Gesundheitsversorgungssysteme nach Asien auch die Länder in Europa
3,0
und in Amerika ab dem Frühjahr zu umfassenden Beschränkungen des
2,5
Wirtschaftslebens gezwungen. Infolge von Produktionsunterbrechun-
2,0
gen, Geschäftsschließungen und Ausgangsbeschränkungen schlitterten
1,5
sowohl die USA als auch die Europäische Union in der ersten Jahres-
1,0
hälfte in eine tiefe Rezession. Im Sommer wurden weltweit die gesetz-
0,5
ten wirtschaftlichen Beschränkungen gelockert, wodurch mit Unterstüt-
0,0
zung eines kräftigen Nachholeffekts des Konsums eine starke Erholung
– 0,5
der Konjunktur einsetzte. Während in den meisten asiatischen Ländern
– 1,0
die Pandemie weitgehend unter Kontrolle gehalten werden konnte, 2017 2018 2019 2020 2021 2022
setzte ab dem Herbst insbesondere in Europa eine weitere Infektions- Quelle: Refinitiv Datastream, Statistik Austria, UniCredit Research
welle ein, die erneut Lockdowns notwendig machte und eine erneute
Rezession auslöste. Insgesamt führte die mitunter rasante Berg-und-
Talfahrt der Konjunktur in Abhängigkeit von den jeweils gesetzten Gastgewerbe und viele andere Dienstleistungsbranchen schlagartig in
Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie zu einem Rückgang der den Erholungsmodus und trugen gestützt auf einen starken Nachhol-
globalen Wirtschaftsleistung um real über 3%. Während China die ein- bedarf und aufgestaute Ersparnisse der Konsumenten den nunmehr
zige größere Wirtschaftsnation blieb, die 2020 ein Wirtschaftswachs- auf breiter Basis laufenden Neustart der österreichischen Wirtschaft
tum erreichen konnte, sank in den USA das reale BIP um 3,4% und im kräftig mit. Für das erste Halbjahr 2021 ergab sich damit noch ein
Euroraum bedingt durch striktere Lockdowns sogar um 6,7%. Auch in Plus um über 3,5% im Jahresvergleich.
Österreich fiel der wirtschaftliche Einbruch bedingt durch die starke
Ausrichtung auf kontaktintensive Dienstleistungen, wie den Tourismus, Im Zuge der Erholung kam es in der ersten Hälfte des Jahres 2021
mit 6,7% sehr deutlich aus. weltweit zu einer Beschleunigung der Inflation, verursacht durch
höhere Rohstoffpreise, gestiegene Transportkosten, Problemen in
Beginn der wirtschaftlichen den Lieferketten sowie einer an Schwung gewinnenden Nachfrage.
Gesundung im ersten Halbjahr 2021 Dies spiegelte nach der Wiederbelebung vieler Branchen, die die
Ausgehend von China und weiten Teilen des asiatischen Raums sowie Preise unter anderem für verbrauchernahe Dienstleistungen anhoben,
der US-Wirtschaft verbesserte sich die globale konjunkturelle Lage auch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei
seit Jahresbeginn 2021 kontinuierlich. Im Frühjahr setzte nach der bestimmten Produkten wider. In Österreich stieg die Verbraucher-
Zurücknahme von wirtschaftlichen Beschränkungen dank der Durch- preisinflation von unter 1% zu Jahresbeginn auf über 3% zur
brechung der dritten Pandemiewelle und steigender Durchimpfungs- Jahresmitte 2021.
raten in der Bevölkerung auch in Europa eine kräftige wirtschaftliche
Erholung ein. Während die US-Wirtschaft dank eines früheren Erho- Die Europäische Zentralbank hat trotz des Inflationsanstiegs im ersten
lungsbeginns im ersten Halbjahr 2021 um mehr als 6% zulegen konn- Halbjahr die geldpolitische Ausrichtung unverändert belassen. Der
te und damit bereits das Vorkrisenniveau überschritten hat, blieb bei Leitzinssatz liegt unverändert bei 0% bzw. der Einlagenzinssatz bei
fast gleich hoher Dynamik der Euroraum noch hinter dem Vorkrisen- minus 0,5% und die unkonventionellen geldpolitischen Maßnahmen
niveau zurück. Aufgrund des zudem stärkeren Einbruchs im Vorjahr anlässlich der Pandemie wurden fortgesetzt. Um die günstigen Finan-
weist die europäische Wirtschaft Mitte 2021 noch eine Lücke von gut zierungsbedingungen zu erhalten, setzt die EZB weiter auf Liquiditäts-
2,5 Prozentpunkten gegenüber dem Vorkrisenniveau auf. maßnahmen im Rahmen der längerfristigen Refinanzierungsgeschäfte
(TLTRO-III) zur Unterstützung der Kreditvergaben an Klein- und Mittel-
Die Verbesserung des internationalen Umfelds führte bereits zu Jahres- betriebe sowie auf das Wertpapierkaufprogramm, in dessen Rahmen
beginn 2021 zu einer Erholung der exportabhängigen Industriebereiche monatlich Nettokäufe im Umfang von 20 Mrd. Euro erfolgen. Auch
der österreichischen Wirtschaft. Zudem hatte die Bauwirtschaft dank das Notfall-Anleihekaufprogramm (PEPP: Pandemic Emergency
prall gefüllter Auftragsbücher gestützt auf öffentliche Aufträge und Purchase Programme) wurde in der ersten Jahreshälfte 2021 unver-
steigenden Wohnbedarf einen guten Start ins Jahr. Die Beschränkungen ändert mit monatlichen Käufen von rund 80 Mrd. Euro fortgeführt.
zur Eindämmung der dritten Infektionswelle für viele Dienstleistungs- Diese Maßnahmen führten zu einem weiteren leichten Rückgang der
branchen verursachten jedoch einen erneuten Rückgang der Wirt- Kreditzinsen der Geschäftsbanken in Österreich. Der durchschnittliche
schaftsleistung im ersten Quartal und komplettierte damit eine (tech- Zinssatz im Neugeschäft für Wohnbaukredite an private Haushalte
nische) Rezession über den Winter. Mit der Lockerung der Pandemie- sank im ersten Halbjahr auf rund 1,2% von durchschnittlich 1,34%
bekämpfungsmaßnahmen im Frühjahr wechselten der Handel, das im Jahr 2020.
4 I Real Estate Country Facts 11/2021
Unterstützt durch die noch günstigeren Konditionen legte die
hohe Dynamik der Wohnbaudarlehen für Haushalte im ersten Wirtschaftswachstum
Halbjahr 2021 erneut stark zu und erreichte Mitte des Jahres ein (Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)
Plus von rund 9% im Jahresvergleich. Die starke Zunahme der Euroraum Österreich Wien
6,0%
Kreditvolumina ist auch der zweistelligen Preisdynamik bei Im- 5,0%
mobilien im ersten Halbjahr 2021 geschuldet, nachdem bereits 4,0 %
im Jahr 2020 der Wohnimmobilienpreisindex um durchschnitt- 3,0 %
2,0 %
lich 7% gestiegen ist. 1,0 %
0,0 %
Anhaltende Erholung in der – 1,0 %
– 2,0%
zweiten Jahreshälfte 2021 erwartet – 3,0%
Der vom asiatischen Raum und der US-Wirtschaft ausgegangene – 4,0%
– 5,0%
Aufschwung hat große Teile der Weltwirtschaft in der ersten Jahres- – 6,0%
hälfte 2021 erfasst. Nach dem Einbruch des globalen BIP um über – 7,0%
Prognose
– 8,0%
3% durch die Pandemie im Jahr 2020 erwarten wir für das Gesamt- 2018 2019 2020 2021 2022
jahr 2021 einen Anstieg der globalen Wirtschaftsleistung um 5,8%, Quelle: Eurostat, Statistik Austria, UniCredit Research
wenn auch für das zweite Halbjahr konjunkturelle Abwärtsrisiken
durch die Verbreitung neuer Virusvarianten bestehen.
In einigen größeren Schwellenländern, wie z. B. China beginnt Durch die generelle Öffnung der österreichischen Wirtschaft inklusive
sich nach dem starken Start nach der Pandemie der Aufschwung aller Dienstleistungsbereiche nach der Abschwächung der Pandemie
mittlerweile zu verlangsamen. Dazu trägt auch die anlaufende hat die Stimmung in allen Wirtschaftssektoren in den optimistischen
Zurücknahme der geld- und fiskalpolitischen Unterstützungs- Bereich gedreht, was unmittelbar für eine Fortsetzung des starken
maßnahmen bei. Dennoch wird die chinesische Wirtschaft mit Aufschwungs seit dem Frühjahr spricht. Allerdings sollte sich ab
einem Plus um 8,5% die Erholung der Weltwirtschaft anführen. Herbst der Aufholprozess der österreichischen Wirtschaft in einem
In vielen entwickelten Volkswirtschaften setzt der Konsum mittler- Umfeld, das erneut von höheren Infektionszahlen gekennzeichnet
weile als Wachstumsstütze stark ein. Die US-Wirtschaft profitiert sein dürfte, verlangsamen. Wir gehen davon aus, dass sich die Erho-
davon mit einem überdurchschnittlich kräftigen Wirtschafts- lung dennoch als nachhaltig erweisen wird, so dass in Österreich die
wachstum von rund 6%, zumal ein Wirtschaftsplan mit zusätzli- Wirtschaftsleistung, die Mitte 2021 noch rund 2,5 Prozentpunkte
chen fiskalischen Impulsen ausgerollt wurde. Für den Euroraum unter dem Vorkrisenniveau lag, dieses dank eines Wirtschafts-
scheint nach etwas verspätetem Erholungsbeginn ein Anstieg wachstums im Gesamtjahr von fast 5% bereits Ende 2021 wieder
des BIP um 5% im Jahr 2021 in Reichweite, fiskalpolitisch unter- erreichen dürfte.
stützt durch den Aufbauplan unter dem Titel „Next Generation
EU“ mit einem Umfang von 750 Mrd. Euro, der gemeinsame Der Höhepunkt der Inflationsentwicklung in Österreich ist mit Werten
finanzielle Ressourcen seit Jahresmitte vor allem den wirtschaft- über der 3-Prozent-Marke um den Jahreswechsel zu erwarten, wenn
lich am stärksten betroffenen Staaten zur Verfügung stellt. auch das Ölpreisdifferenzial zum Vorjahr am höchsten sein wird.
Österreich im Überblick
Prognose
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,0 2,0 2,3 2,5 1,5 –6,7 4,9 5,1
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 0,5 1,5 2,0 1,1 0,7 –8,5 3,9 5,5
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1 2,3 4,3 4,2 4,4 4,8 –5,2 8,0 4,0
Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 3,0 3,0 4,9 5,1 3,4 –10,8 9,8 8,8
Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 3,6 3,7 5,3 5,3 2,0 – 9,4 11,5 5,8
Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP) 1,7 2,7 1,4 0,9 2,1 1,9 0,2 0,7
Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %) 0,9 0,9 2,1 2,0 1,5 1,4 2,6 2,6
Arbeitslosenquote (nationale Definition) 9,1 9,1 8,5 7,7 7,4 9,9 8,1 7,2
Arbeitslosenquote (Eurostat) 6,2 6,5 5,9 5,2 4,8 6,0 6,1 4,9
Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in %)2 0,9 1,5 1,9 2,4 1,5 –2,1 2,1 1,6
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) –1,0 –1,5 –0,8 0,2 0,6 –8,3 –5,5 –2,0
Öff. Verschuldung (in % des BIP) 84,9 82,8 78,5 74,0 70,6 83,2 82,8 78,8
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
Quelle: Statistik Austria, ÖNB, UniCredit Research
Real Estate Country Facts 11/2021 I 5
Real Estate Country Facts
Hohes Wirtschaftswachstum 2022
Wiener Anteil an der Für 2022 ist dank des hohen statistischen Überhangs eine Beschleu-
nigung des Wirtschaftswachstums in Österreich auf sogar 5,1% in
österreichischen Wertschöpfung (in %) Reichweite. Das wäre das stärkste Plus seit rund 50 Jahren. Ange-
aktuell Veränderung gegenüber 2000 in Prozentpunkten sichts des anhaltenden Erholungstempos wird sich die Arbeitslosen-
Primärbereich1 0,9 quote nach voraussichtlich 8,1% im Jahresdurchschnitt 2021 auf
Sachgüter – 5,8 7,2% im Jahr 2022 verringern. Dank rückläufiger Ölpreise sollte die
Bauwesen – 2,5 Teuerung in Österreich durchschnittlich erneut 2,6% betragen.
Tourismus2 1,1
Handel – 6,2
Wiener Wirtschaft im Erholungsmodus
Aufgrund der relativ hohen Gewichtung der Informationstechnologie
Untern. DL3 –1,3
und des öffentlichen Bereichs für die Wiener Wirtschaft, die von
Sonst. DL4 –0,1
den Maßnahmen der Pandemie – Stichwort Digitalisierung – teil-
weise sogar profitierten, fiel der Corona-bedingte wirtschaftliche
Gesamt –1,8 Einbruch 2020 mit 5,5% im Österreichvergleich unterdurch-
0 5 10 15 20 25 30 35 schnittlich stark aus. Allerdings waren manche Branchen, wie der
Städtetourismus, besonders stark betroffen. Die Bundeshauptstadt
1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung
2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen war das einzige Bundesland, in dem die Industrie 2020 Wert-
3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr,
Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen
schöpfungsgewinne verbuchte. Dagegen war die Wiener Bauwirt-
4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private Dienste schaft mit einem Wertschöpfungsverlust von 7% das Schlusslicht
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
im Bundesländerranking.
Im Jahresverlauf 2022 sollte unterstützt durch das Auslaufen von Nach dem historischen Corona-bedingten Wirtschaftseinbruch 2020
preistreibenden Lieferengpässen die Inflation in Österreich wieder wird die Wiener Stadtwirtschaft heuer wieder mit 4,5% robust
abklingen, da im Wesentlichen kein Anspringen einer Lohn-Preis- wachsen. Für die Wiener Hotellerie wird aber auch 2021 ein sehr
Spirale zu erwarten ist. Im Jahresdurchschnitt 2021 gehen wir von herausforderndes Jahr werden. Eine weiterhin schwache Nachfrage
einer Inflationsrate von 2,6% aus. von Gästen aus Übersee und der fehlende Kongresstourismus kenn-
zeichnen dieses Jahr, in dem wir einen Anstieg der Übernachtungen
Trotz des starken Aufschwungs der Wirtschaft und der gestiegenen in Wien im Gesamtjahr 2021 um 10% gegenüber 2020 erwarten.
Inflation werden die Leitzinsen im Euroraum in der zweiten Jahres- Dies bedeutet aber immer noch ein Minus von über 70% gegenüber
hälfte 2021 voraussichtlich auf dem aktuell tiefen Niveau verbleiben. dem Vorkrisenjahr 2019. Die Öffnung der Wirtschaft ab Mai sollte
Die Europäische Zentralbank betrachtet den hauptsächlich durch für ein solides Wachstum des Wiener Handels und der Verkehrswirt-
Versorgungsengpässe und den höheren Ölpreis verursachten Inflations- schaft sorgen. Die robuste Industriekonjunktur vor allem bei den
anstieg als temporär und wird demnach die Phase höherer Inflation sonstigen Waren und bei der chemischen Industrie wird sich auch
voraussichtlich ohne eine Zinsreaktion durchtauchen. Allerdings 2021 in einem günstigen internationalen Umfeld fortsetzen. Die
wird die EZB über die Zukunft des europäischen Notfallkaufpro- verbesserten konjunkturellen Rahmenbedingungen führen 2021 zu
gramms PEPP, das zumindest bis Ende März 2022 läuft, noch vor einem Rückgang der Arbeitslosenquote auf durchschnittlich
Ende 2021 entscheiden. 13% nach 15,1% im Vorjahr.
Wien im Überblick
Bundesländerschnitt
(bzw. Österreich)
2015 2016 2017 2018 2019 2020s 2021p 2021p
BIP pro Kopf (in EUR) 48.100 49.400 49.500 51.000 52.700 50.100 54.000 45.700
BIP pro Kopf (in % von Österreich) 120,6 120,9 117,6 116,8 116,9 117,9 118,3 100,0
BIP (reale Vdg. z. Vorjahr in %) 0,6 2,8 1,0 3,0 1,2 –5,5 5,2 4,9
Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %) 13,5 13,6 13,0 12,3 11,7 15,1 13,0 8,1
Beschäftigung (Vdg. z. Vorjahr in %) 0,7 1,4 1,9 2,4 1,8 –2,5 2,7 2,1
Warenexporte in Mio. EUR 18.642 17.847 19.497 19.069 20.663 19.428 21.000 159.000
Warenexporte (Anteil an österr. Exporten) 14,2 13,6 13,7 12,7 13,5 13,7 13,2 100,0
Exportquote (Warenexporte in % des BIP) 21,4 19,5 21,0 19,8 20,5 21,2 20,7 39,8
Verschuldung pro Kopf (in EUR) 3.550 3.753 3.882 3.960 3.907 4.468 4.960 3.700
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
6 I Real Estate Country Facts 11/2021
Transaktionsvolumen von Investments
in gewerbliche Immobilien im Vorjahr
gesunken, zum Halbjahr 2021 stabil
Laut einer aktuellen Analyse von CBRE ist der Investmentmarkt aus dem Ausland, ein weiteres Indiz für die Attraktivität des
für kommerzielle Immobilien in Österreich im Vorjahr zurück österreichischen Investmentmarktes. Bis Jahresende erwarten
gegangen, im ersten Halbjahr 2021 hat sich der Markt hingegen die Experten von CBRE ein Gesamtinvestmentvolumen von ca.
stabilisiert und es wurde ein annähernd gleiches Gesamtvolumen 4,0 Mrd. Euro, so dass das zweite Halbjahr voraussichtlich stärker
wie in der ersten Hälfte 2020 erreicht. ausfallen wird als die ersten beiden Quartale. Der größte Anteil
des Transaktionsvolumens entfiel in der ersten Jahreshälfte
Laut CBRE wurde im vergangenen Jahr ein Transaktionsvolumen von 2021 laut CBRE auf Handelsimmobilien, den Bereich Wohnen
ca. 3,3 Mrd. Euro erzielt, ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum sowie auf Büroimmobilien. Der große Anteil des Einzelhandels
Rekordergebnis von rd. 5,9 Mrd. Euro im Jahr 2019. Neben Wohnen am Gesamtinvestmentvolumen im ersten Halbjahr 2021 ist auf
und Büro waren im vergangenen Jahr auch die Segmente Lager und den Teilverkauf der SCS in Vösendorf zurückzuführen, bei dem
Logistik stark nachgefragt, mehr als zwei Drittel der Investoren kamen die französische Großbank Crédit Agricole Assurances einen
2020 aus dem Ausland, besonders aus Deutschland. 45 %-Anteil des bisherigen Alleineigentümers Unibail-Rodamco-
Westfield an dem Einkaufszentrum im Wiener Süden übernom-
men hat.
Investitionsvolumen kommerzielle
Immobilien Österreich (in Mrd. €) Die Bautätigkeit im Bürobereich war in den letzten Jahren recht
7
unterschiedlich, nach starken Jahren stagnierte 2019 die Neu
flächenproduktion und fiel auf einen Wert von unter 40.000 m²
6 zurück. Vergangenes Jahr wurden rd. 130.000 m² neue Büro
5 flächen errichtet, in diesem Jahr dürfte sich die Neubautätigkeit
bei etwa 100.000 m² einpendeln.
4
3 Investoren werden trotz oder gerade wegen Covid-19 unter Druck
stehen, weiterhin geeignete Objekte für das nach wie vor ausrei-
2
chend vorhandene Investitionskapital zu finden, der stabile
1 Wiener Büromarkt wird daher vermutlich auch weiterhin im
0
Fokus der Anleger bleiben.
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1. HJ
2021
Quelle: CBRE Spitzenrenditen uneinheitlich
Dieser Umstand wirkt sich auch auf die Renditen aus. Die mit
Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich
Investmentvolumen in der ersten Jahreshälfte waren mit Ende 2020 auf ca. 3,4 % gerutscht. Im SC-Bereich
auf Vorjahresniveau hingegen wurde zum Halbjahr 2021 mit rd. 4,5 % gegenüber
Im ersten Halbjahr 2021 hat sich die Investmenttätigkeit positiv dem Jahresende 2020 eine weitere leichte Steigerung beobachtet.
entwickelt, mit ca. 1,6 Mrd. Euro konnte lt. CBRE ein ähnlicher Insgesamt flacht das Nachgeben der Renditekurve im Bürosektor
Wert wie im Vorjahreszeitraum erzielt werden. Damit zeigte sich mehr und mehr ab, so dass Mitte 2021 die Spitzenrenditen für
der Investmentmarkt in Österreich trotz coronabedingter Ein- Büros in einem Bereich von etwa 3,35 % lagen, eine weitere
schränkungen als vergleichsweise stabiler und krisensicherer leichte Bewegung nach unten bleibt auch weiterhin nicht ganz
Markt. Fast 60 % der Investoren kamen im ersten Halbjahr 2021 ausgeschlossen.
Real Estate Country Facts 11/2021 I 7Real Estate Country Facts
Wohnbau in Österreich – Wirtschaftskrise
veränderte den Wohnungsbedarf
Wohnungsneubau 2020 ist nach dem
Rekordergebnis 2019 hoch geblieben Wohnbaubewilligungen in Österreich
Die Wohnbauleistung in Österreich hat in den letzten Jahren in 1.000 Wohnungen*
dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum weitgehend Rech- 50
Mehrgeschoßbauten Ein-, Zweifamilienhäuser
nung getragen. Angetrieben vom hohen Nachfrageüberhang, den
massiven Preiszuwächsen in vielen Segmenten und den sehr
günstigen Finanzierungsbedingungen wurden in Österreich von 40
2011 bis 2019 durchschnittlich 61.000 neue Wohnungen pro
Jahr errichtet. Zum Vergleich waren es in den drei Jahrzehnten 30
davor 47.000 Einheiten pro Jahr.
20
Wohnbau in Österreich
Baubewilligungen u. Fertigstellungen, in 1.000 Wohnungen 10
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Bewilligte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen geschätzt
80
*) in neuen Wohngebäuden, ohne An-, Auf- und Umbauten
Quelle: Statistik Austria, WIFO, UniCredit Reseearch
70
60
Für eine wachsende Wohnungsproduktion 2021 sprechen nicht
zuletzt die hohe Zahl an Neubaubewilligungen 2019 und 2020
50
und die Anfang 2021 noch überdurchschnittlich vielen laufenden
Bauprojekte, die von den Wohnbaugenossenschaften gemeldet
40
wurden (34.900 Einheiten, im Vergleich zur durchschnittlichen
jährlichen Bauleistung der GBV von 16.000 Wohnungen in den
30
letzten zehn Jahren).
83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 21
geschätzt
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research Österreichs Wohnbau war 2020 in Europa eine der wachstums-
stärksten Sektoren, gemessen an der Bauleistung von rund 7
Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Vergleich zu knapp 4 Woh-
Nach dem Neubaurekord 2019 mit rund 78.000 Wohnungen hat nungen im Durchschnitt der 19 Euroconstruct-Mitgliedsländer.
sich die (Wohn)Bauleistung in Österreich 2020 etwas abgekühlt.
Dennoch wurden rund 73.000 Wohnungen fertiggestellt, ein In den nächsten Jahren werden in Österreich voraussichtlich
bemerkenswertes Ergebnis vor dem Hintergrund der stärksten weniger Wohnungen gebaut. Einerseits sinkt der Bedarf an
Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten. Wie die Baubewilligungszahlen neuem Wohnraum – unter der Annahme, dass sich die Haus-
der letzten drei Jahre zeigen, wurden 2020 weniger neue Woh- haltsprognosen nicht wesentlich verändern. Die Zahl der Ein
nungen in Mehrgeschoßbauten fertiggestellt, während der Ein- personenhaushalte, die seit 2013 in Österreich um durchschnitt-
und Zweifamilienhausbau in etwa das Niveau von 2019 wieder lich 1,6 % pro Jahr zugelegt hat, wächst in Zukunft nur mehr
erreicht haben dürfte. um unter 1 % pro Jahr.
Wohnbauleistung kühlt erst nach 2021 ab Andererseits verlieren die hohen Immmobilienpreise ihre Funktion
2021 sollte die Neubauleistung in Österreich zumindest das Vor- als treibende Kraft für den Wohnungsneubau, da die positiven
jahresniveau wieder erreichen beziehungsweise wird voraussicht- Effekte der wachsender Immobilienwerte von sinkenden Vermie-
lich noch leicht zulegen. Im ersten Halbjahr ist der Produktionswert tungsrenditen überlagert werden. Seit 2005 sind die Preise für
der Sparte Wohnhaus- und Siedlungsbau trotz hoher lockdown Eigentumswohnungen in Wien um 6,5 % und in Österreich ohne
bedingter Einbußen zu Jahresbeginn bereits um rund 13 % preis- Wien noch um durchschnittlich 5 % im Jahr gestiegen, die Woh-
bereinigt gestiegen. Darüber hinaus lagen die Konjunktureinschät- nungsmieten im Bundesdurchschnitt um 3,5 %. Der Mietpreisan-
zungen der Hochbauunternehmen zuletzt im September noch stieg hat sich in den letzten Jahren zwar beschleunigt. Allerdings
deutlich über den langfristigen Ergebnissen und signalisierten nicht wesentlich stärker als die Immobilienpreise, weshalb sich
auch noch für das vierte Quartal weitere Zuwächse. die Renditen am Wohnungsmarkt im Durchschnitt nicht erholt
8 I Real Estate Country Facts 11/2021haben. Zudem sind Wohnungen und Häuser in Österreich ab der Grundsätzlich ist der Wohnungsüberbelag ein Merkmal für unzu-
zweiten Jahreshälfte 2020 wieder erheblich teurer geworden (auch reichende Wohnungsgrößen und in weiterer Folge ein Indikator
wenn der Vergleich der Daten abgrenzungsbedingt problematisch für prekäre Wohnverhältnisse. Steigt die Quote, ist das ein Hin-
ist und die Daten nur Marktdurchschnitte abbilden, ist die Ent- weis auf eine zu geringe Wohnungsversorgung, was das Angebot
wicklung des Immobilienpreis-Mietenindex zumindest ein Indikator und indirekt auch die Leistbarkeit des Wohnens betrifft.
für die möglichen Renditen im Wohnimmobiliensektor).
Im Österreichdurchschnitt hat die Quote in den Jahren 2019 und
2020 im Vergleich zur Periode 2013 bis 2018 leicht zugenom-
Immobilienpreis-Mietenindex* men, auf 4,1 %. (Das heißt, dass 2020 von den rund 4 Millionen
Veränderungen der Preise für Eigentumswohnungen Hauptmietwohnungen im Land durchschnittlich 163.000 Woh-
in Relation zu den Mietenänderungen | Ø 2.000 = 100 nungen beziehungsweise 4,1 % überbelegt waren, gemessen an
150
Wien Österreich (ohne Wien) der Wohnfläche im Verhältnis zur Zahl der Personen im Haus-
halt; Q. Mikrozensus).
140
130 Auf regionaler Ebene haben sich die Überbelagsquoten im selben
Zeitraum in Oberösterreich, Salzburg, der Steiermark, Vorarlberg
120
und Wien verschlechtert. Ein Blick auf die Entwicklung der Haus-
110 halte und der Wohnungszahlen seit 2013 zeigt, dass der Woh-
100
nungsbedarf in den westlichen Bundesländern, Salzburg, Tirol und
Vorarlberg am stärksten zugenommen hat. Hier ist die Zahl der
90
Einpersonenhaushalte in den sieben Jahren jährlich um 1,7 %,
80 respektive um 2 % und 2,2 % gestiegen, im Österreichdurchschnitt
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1H
21 um 1,4 %. Gleichzeitig wurden in Tirol und Vorarlberg überdurch-
geschätzt
*) Preise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen; schnittlich viele Wohnungen gebaut und zumindest in Tirol der
Wohnungsmieten laut Verbraucherpreisindex
Quelle: OeNB, Statistik Austria; UniCredit Research zusätzliche Wohnungsbedarf auch gedeckt (gemessen an den
Mikrozensusdaten und Überbelagsquoten). Eine Ursache für den
gestiegenen Überbelag des Wohnungsbestandes in Oberösterreich
Laut CBRE-Erhebungen sind die Spitzenrenditen institutioneller und Salzburg dürfte der geringe Zuwachs beziehungsweise in der
Investoren für neu errichtete Wohnimmobilien in Wien seit 2015 Steiermark der Rückgang an geförderten Mietwohnungen sein.
rückläufig. Auch 2020 hat sich aufgrund der anhaltend starken
Nachfrage nach Wohnimmobilien und der deutlich steigenden Anmerkung zu Wien: Die hohe Überbelagsquote von 9,2 % erklärt
Preise der Rückgang der Renditen flächendeckend fortgesetzt. sich mit den strukturellen Besonderheiten des Wiener Wohnungs-
marktes. Zum einen ist das der geringe Anteil von Wohnungsei-
Noch offener Bedarf an Wohnraum gentum von rund 20 % (Österreichdurchschnitt 49 %), einem Seg-
Mit dem Wohnbauboom der vergangenen Jahre konnte der ment, wo kaum Überbelag herrscht, und zum anderen der hohe
Nachfrageüberhang am österreichischen Wohnungsmarkt ab Anteil privater Mietwohnungen beziehungsweise von Gemeinde-
gebaut werden. Dennoch sind Lücken geblieben, wie die wieder wohnungen, den Segmenten mit hohen Überbelagsquoten.
höheren Überbelegungsquoten zeigen.
Die besonderen Merkmale des Wiener Wohnungsmarktes lassen
sich in abgeschwächter Form auf alle Ballungsräume übertragen.
Wohnungsüberbelag In Regionen mit mehr als 100.000 Einwohnern ist die Überbelags-
Vdg. d. Überbelagsquoten* 2019/20 im Vgl. zu 2013/18 quote im Bundesdurchschnitt seit 2013 mit 6,4% deutlich gestiegen,
hingegen in kleineren Gemeinden zugleich leicht gesunken, auf
8%
Verschlechterung 3,4 % (in Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern liegt die
Quote bei geringen 1,4 %). Insofern dürften die steigenden Über-
4% belagsquoten in der Steiermark und in Oberösterreich überwie-
gend im Großraum Graz und Linz ihren Ursprung haben.
0%
Günstige Mietwohnungen fehlen
Mit den stark rückläufigen Einkommen 2020 ist der Anteil ein-
–4 % kommensschwacher Haushalte am Wohnungsmarkt wahrschein-
lich deutlich gestiegen und damit auch der Bedarf an günstigem
–8 %
Verbesserung Wohnraum. Die verfügbaren Haushaltseinkommen sind im Vorjahr –
B K Nö Oö Sb
(0,8%) (1,4%) (1,8%) (2,9%) (4,3%)
St T V W Ö
(3,0%) (2,5%) (3,1%) (9,2%) (4,18%)
infolge der hohen Arbeitsplatzverluste und trotz höherer Transfer-
*) Anteil der Hauptmietwohnungen mit Überbelag laut Mikrozensus, Quoten in Klammer leistungen des Staates – preisbereinigt um 3 % gesunken, stärker
Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research als in den drei Jahrzehnten davor. Die Einkommen werden auch
frühestens 2022 ihr Vorkrisenniveau wieder erreichen.
Real Estate Country Facts 11/2021 I 9Real Estate Country Facts
Gleichzeitig sind die Wohnkosten noch schneller als in den Vor- Mietwohnungen in Wien, ist der Quadratmeterpreis im Vorjahr
jahren gestiegen. 2020 wurden Mietwohnungen in Österreich sogar um 6 % gestiegen (im Vergleich dazu die Inflationsrate um
um 3,8 % pro Quadratmeter teurer, seit 2013 im Durchschnitt 1,4 %).
um 3,1 %. Im teuersten Segment laut Mikrozensus, bei befristeten
Im Wohnungsneubau in Österreich dürften 2020 vor allem im
Bereich günstiger Mietwohnungen in den Ballungszentren Lü-
Hauptwohnsitze nach cken geblieben sein. Zwar sind erheblich mehr geförderte Miet-
Rechtsverhältnissen 2020 Sonstige*
wohnungen auf den Markt gekommen. Die Wohnbaugenossen-
100 %
Hause. Wohnungse. Gemeindew. Genossensch.w. Private Mietw. schaften berichteten mit 19.100 Fertigstellungen die höchste
90 %
Neubauleistung seit Mitte der 90er Jahre (davon sind über 80 %
80 %
Mietwohnungen). Allerdings sind die Eintrittshürden für einkom-
70 %
mensschwache Haushalte auch in dem Segment aufgrund der
60 %
Einmalzahlungen bei Mietbeginn hoch. Die Zahl der Gemeinde-
50 %
wohnungen, das Segment mit den geringsten Wohnkosten, ist
40 %
2020 – wie schon in den Jahren davor – weiter gesunken.
30 %
20 %
10 %
0%
Ö B K NÖ OÖ Sbg Stm T Vbg Wien
*) Sonstige: Kostenfreie Wohnungen (8 %), Dienstwohnungen (1 %), Untermieten (1 %) u.a.
Quelle: Statistik Austria; UniCredit Research
Hauptwohnsitze 2013–2020
Wachstumsbeiträge nach Rechtsverhältnissen Sonstige*
Hause. Wohnungse. Gemeindew. Genossensch.w. Private Mietw.
14 %
12 %
5% 3%
10 %
1% 1%
0% 2%
8%
2%
3% 4% 5%
6% 3% 1% 3% 2%
4% 6%
2%
4% 2%
2% 6% 3% 2%
0% 3%
2% 3% 3% 0%
1% 1% 1% 1%
0%
–1% –1% 0% 0%
–1% 0% –1%
–1%
–2 %
Ö B K NÖ OÖ Sbg Stm T Vbg Wien
*) Sonstige: Kostenfreie Wohnungen, Dienstwohnungen, Untermieten u. a.
Quelle: Statistik Austria Mikrozensus, UniCredit Research
10 I Real Estate Country Facts 11/2021Wiener Büros trotzen Covid-19:
Der Markt läuft weiter, wenn auch unter
etwas veränderten Bedingungen
Der Wiener Büromarkt kann selbst nach anderthalb Jahren der welt- als Büro geplantes Neubauprojekt wurde dieser speziellen Nut-
weiten Covid-19 Pandemie von seiner soliden und auch weiterhin zung zugeführt. Allerdings dürfte hier – nicht nur aufgrund der
äußerst stabilen Grundausrichtung profitieren und damit flexibel Nachwirkungen der Corona-Pandemie – in Zukunft genauer ab-
und unaufgeregt den veränderten Marktbedingungen begegnen, die gewogen werden, wie viele derartige Konzepte der Markt mittel-
den Büromarkt nicht nur in Österreich, sondern weltweit mit neuen und langfristig noch bereit ist zu tragen, da gerade der Hotel-
Herausforderungen konfrontieren. Anhaltendes Investoreninteresse markt in bestimmten Segmenten doch relativ heftig mit den
bestätigt auch in diesem Jahr wieder die bisher ungebrochene An- Auswirkungen von Covid-19 konfrontiert wurde und gerade in
ziehungskraft des Büromarktes der österreichischen Hauptstadt. der Stadthotellerie eine im Vergleich zur Ferienhotellerie wo-
möglich etwas längere Erholungsphase erwartet wird.
In den vergangenen Jahren lag die Vermietungsleistung in der
Regel deutlich über dem Neuflächenzuwachs, worin die stabile Einen Dämpfer könnte auch der Bereich Coworking und Shared
Lage am Wiener Büromarkt begründet liegt. Zusätzlich kamen Office bekommen. In diesem Segment hat Corona die Marktbedin-
v. a. in den Jahren 2016 und 2019 vergleichsweise sehr wenige gungen beispielsweise durch die notwendig gewordenen Ab-
neue Büroflächen auf den Markt und auch die Neubaurate des standsregeln und Hygieneanforderungen erschwert und auch der
vergangenen Jahres sowie die Prognose für 2021 liegen in einem (zeitweise) Wegfall internationaler User in diesem Segment könn-
vergleichsweise moderaten Bereich, so dass sich das insgesamt te den Megatrend der vergangenen Jahre auf dem Büromarkt von
im letzten Jahr etwas zurückgegangene Neuvermietungsvolumen der Zielgruppendefinition und Konzeption her verändern.
derzeit noch eher unmerklich auf die Gesamtmarktsituation aus-
zuwirken scheint. Die Vermietungsleistung für das Gesamtjahr Generell ist es denkbar, dass sich unter Berücksichtigung der bis-
2021 bleibt vorerst abzuwarten. herigen Erfahrungen mit Covid-19 die prinzipielle Ausrichtung des
Büroflächenangebots verändert, bisher gängige Bürokonzepte
Allerdings wird vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Markt mit großraumartigen Flächen überdacht und nachhaltigere,
situation der unvermindert bestehende Druck auf Bürostandorte modernere wie flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten ins Zentrum
abseits der gängigen Büroachsen weiter zunehmen und auch in neuer Bürokonzeptionen gerückt werden.
die Jahre gekommene Flächen, die den gewachsenen Anforderun-
gen veränderter Nutzungsgewohnheiten nicht mehr entsprechen, In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rd. 11,4 Millionen m²
sind aufgrund eines ausreichenden und auch zum Teil schnell ver- Büroflächen. In dieser Zahl enthalten sind dabei u. a. auch ältere
fügbaren Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum nicht Standorte und Flächen, die nicht vollumfänglich modernen Büro-
weiter wettbewerbsfähig. In den letzten Jahren war zu beobach- standards entsprechen, Kleinflächen und darüber hinaus auch
ten, dass derartige Flächen vom Büromarkt genommen, durch Flächen in Schulen und Universitäten.
Neubauten ersetzt oder zum Teil auch größere Flächenbestände
refurbished werden. Wo es möglich ist, wird eine Nach- oder
Umnutzung angestrebt, was allerdings nicht immer ökonomisch Bürofläche in m² pro Einwohner 2021
sinnvoll realisiert werden kann, so dass gegebenenfalls andere, 20
geeignetere Alternativen angestrebt werden müssen. 18
16
Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum 14
wurde in der Vergangenheit häufig versucht, bei baulicher
Bürofläche in m²
12
Eignung ehemalige Büroräumlichkeiten in Wohnungen zu ver- 10
wandeln, wobei auch häufig ein Abbruch von bestimmten Ge- 8
bäudestrukturen oder Teilen davon nötig war oder entschieden 6
wurde, nur wenige erhaltenswerte Teile einer ursprünglichen 4
Bebauung in einen Neubau zu integrieren. 2
0
Neben dem Wohnbau wurde in den vergangenen Jahren auch die
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Umwandlung von früheren Büros in Hotelflächen oder zu studen-
tischem Wohnen bzw. auch Serviced Apartments als mögliches Quelle: Bank Austria
Nachnutzungskonzept geschätzt. Auch manch ein ursprünglich
Real Estate Country Facts 11/2021 I 11Real Estate Country Facts
Neuflächenproduktion hat wieder abgenommen. Inzwischen sind teilweise von Mieterseite auch
Fahrt aufgenommen Anzeichen einer Trendumkehr zu erkennen, da sich gerade in der
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2019 auf Corona-Pandemie fehlende räumliche Trennmöglichkeiten als
einen Tiefststand von nicht einmal ganz 40.000 m² gesunken. 2020 Problem für einen uneingeschränkten Bürobetrieb erwiesen haben.
konnte ein deutlicher Anstieg der Neubautätigkeit beobachtet wer-
den und das Neubauvolumen erreichte rd. 130.000 m². Für dieses Der Austro Tower – ein markanter Büroturm
Jahr liegen die Prognosen bei rd. 100.000 m². neben den drei TRIIIPLE-Hochhäusern
Ein markanter gläserner Turm direkt neben den architektonisch nicht
Allerdings sind diese Vorhersagen immer auch abhängig davon, weniger auffälligen TRIIIPLE-Türmen an der Schnirchgasse im 3. Wie-
ob bereits in Bau befindliche Projekte tatsächlich noch in diesem ner Gemeindebezirk gehört zu den hervorstechendsten Neubaupro-
Jahr fertig gestellt werden können, sich gegebenenfalls ins jekten in diesem Jahr. Das von der SORAVIA entwickelte Bürogebäude
nächste Jahr verschieben oder aber vielleicht erst für kommen- wird u. a. der Austro Control als Firmensitz dienen und verfügt insge-
des Jahr angekündigte Projekte möglicherweise schon früher samt über einen Büroflächenbestand von rd. 28.000 m² und wird
abgeschlossen werden können. Ein großer Teil der für heuer zur damit die größte Bürofertigstellung des heurigen Jahres sein.
Fertigstellung ausgewiesenen Büroflächen wird neu errichtet, ein
geringerer Teil stammt auch aus Umbauten und Sanierungen. Zu den 2021 bereits abgeschlossenen Bürovorhaben zählt bei-
spielsweise der zum gemischt genutzten Projekt „Bel & Main“ am
Vermietungsleistung im Jahr 2020 Standort des Wiener Hauptbahnhofes gehörende „Tower Canetti-
ist leicht gesunken straße“, der rd. 17.000 m² Büronutzfläche umfasst. Ebenfalls be-
Im vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca. reits fertig gestellt wurde das „Haus am Schottentor“, der Umbau
190.000 m² und damit knapp 15% unter dem Niveau von 2019. der ehemaligen Bank Austria-Zentrale in prominenter Lage im
Im ersten Halbjahr 2021 wurden rd. 60.000 m² neu vermietet, ein 1. Bezirk, bei dem ca. 14.500 m² Büroflächen entstanden sind.
Wert, der ähnlich verhalten ausfällt wie im Vorjahr. Jedoch gehen
die Experten wie im vergangenen Jahr davon aus, dass bis Jahres-
ende die ersten beiden schwächeren Quartale wieder aufgeholt Flächenerwartung 2020 (Auswahl)
werden können. Dennoch bleibt auch heuer vor dem Hintergrund
Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
der immer noch bestehenden Auswirkungen von Covid-19 abzu-
Austro Control Tower 28.000 in Bau
warten, wie sich das Neuvermietungsvolumen bis Jahresende
Biologiezentrum der 19.000 in Fertigstellung
tatsächlich entwickeln wird. Genaue Prognosen sind aus der der- Universität Wien
zeitigen Unsicherheit weiterhin nur schwer möglich, Schätzungen Tower Canettistraße 17.000 in Bau
liegen aber bei rd. 160.000 m² für das Gesamtjahr 2021. Haus am Schottentor 14.500 fertig gestellt
Quelle: Bank Austria, Stand August 2021
Neuproduktion und Vermietungsleistung
Büroflächen Wien 2001–2021p VIENNA TWENTYTWO –
500.000
ein neues Office-Hub in der Donaustadt
450.000
Neuflächenproduktion in m² Deutlich sichtbar erheben sich bereits die ersten Gebäude des
Vermietungsleistung in m²
400.000
von der SIGNA und ARE als gemischt genutztes Projekt errichteten
350.000
VIENNA TWENTYTWO in Kagran. Darunter befinden sich auch
300.000
Büroflächen, in einem ersten Bauteil werden 2022 rd. 8.000 m²
250.000
fertig gestellt werden.
200.000
150.000
Ein wesentlich umfangreicherer Zuwachs an Büroflächen mit rd.
100.000
70.000 m² erfolgt im Zuge des Refurbishments ehemaliger Büro
50.000
standorte u.a. der Bank Austria an der Lassallestraße, dessen Fertig-
0
stellung ebenfalls im kommenden Jahr abgeschlossen sein wird.
20 1
20 2
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2
20
Generell finden sich neben den schon in Bau befindlichen Projek-
Quelle: Bank Austria, CBRE, EHL, OTTO Immobilien ten etliche Bauvorhaben in der Pipeline, allerdings gibt es bei
zahlreichen Bauvorhaben noch keinen definitiven Zeitrahmen und
bei manchen Projekten wurde – trotz der Ankündigung eines frü-
Generell ist die Neuflächenabnahme vielfach gekennzeichnet von heren Fertigstellungsdatums – der Baubeginn immer wieder nach
einem Wechsel von älteren Flächen hin zu moderneren und der hinten verschoben. Dazu zählt beispielsweise auch das Projekt
Zusammenlegung mehrerer Büroniederlassungen an einem Stand- Seeparkcampus Ost, das wegen derzeitig hoher Verfügbarkeit an
ort. Generell haben durch die Umsetzung von Shared-Desk-Lösun- Büroflächen in der Seestadt Aspern lt. Medienberichten mögli-
gen in der Vergangenheit die Büroflächen pro Mitarbeiter stetig cherweise auch noch einmal redimensioniert werden könnte.
12 I Real Estate Country Facts 11/2021geeigneten Refurbishmentmaßnahmen für Mieter attraktiv zu
Flächenerwartung 2021ff (Auswahl) halten, die Nutzungskonzepte den heutigen wesentlich flexibleren
Anforderungen anzupassen oder einen gänzlichen Wechsel auf
Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
alternative Nutzung anzustreben.
Quartier Lassalle 70.000 in Bau
Seeparkcampus Ost 9.000 in Planung
silo next 9.000 in Planung
Leerstand im Bürobereich ist
VIENNA TWENTYTWO 8.000 in Bau
leicht zurückgegangen
Bauabschnitt 1 Wien gehört im Europavergleich traditionell zu den Städten mit
Doppio Due 5.500 in Bau niedrigen Leerstandsraten. Der Leerstand im Bürosektor in Wien
Quelle: Bank Austria, Stand August 2021 war vergangenes Jahr nochmals leicht gesunken und betrug Mitte
dieses Jahres bei modernen Flächen etwa 4,5 % und sollte bis
Jahresende im Spitzensegment auch weitgehend stabil bleiben.
Spitzenmieten am Wiener Büromarkt
bleiben weitgehend stabil Allerdings bleibt die künftige Entwicklung der Leerstände am
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2021 Wiener Büromarkt abzuwarten. Zum einen wird zu beobachten sein,
weitgehend unverändert geblieben. Spitzenmieten für Class A Büro- wie sich die tatsächliche Neuflächenabnahme bis Jahresende
flächen in guter Lage erreichten Mitte 2021 ca. 26 Euro/m²/Monat. entwickeln wird. Zudem ist eine konstante Neubautätigkeit zu
verzeichnen und auch die Pipelineprojekte sollten, trotz gewisser
Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten, wie beispiels- Unsicherheiten bei der Realisierung von einzelnen Projekten,
weise den oberen Etagen von Bürotürmen oder für außerge- nicht ganz außer Acht gelassen werden.
wöhnlich repräsentative Flächen mit besonderer Ausstattung,
sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich, allerdings Ältere Flächen in Wien weisen seit Jahren zunehmend höhere
sind derartige Preisspannen als Ausnahme zu betrachten. Die Leerstände auf als zentral gelegene und nachgefragte Büro
Spitzenmieten werden voraussichtlich bis Jahresende auf dem standorte, auch in einzelnen (meist älteren) Bürotürmen waren
derzeitigen Niveau stabil bleiben. in der Vergangenheit immer wieder teils überdurchschnittliche
Leerstandsraten zu beobachten.
Unverändert bleibt auch die Nachfrage nach Büroflächen in der
Wiener Innenstadt, in zentralen Bürolagen und an renommierten
Standortclustern. Dazu zählen vor allem auch Standorte wie das Leerstand Büroflächen Europa in % 2021
Areal rund um den neuen Hauptbahnhof, der sich als gesuchter
16
Standort entwickelt und etabliert hat.
14
Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebro- 12
chen hoch, wobei neben Lage und Erreichbarkeit vor allem auch 10
Leerstand in %
Energieeffizienz und möglichst geringe Betriebskosten neben der
8
eigentlichen Miethöhe zu den wichtigsten Kriterien für potenzielle
Mieter bei der Entscheidung für oder gegen einen Standort zählen. 6
Wie sich die Ansprüche an Büroflächen zudem vor dem Hintergrund 4
von Covid-19 entwickeln und verändern werden, ist derzeit noch 2
nicht genau absehbar.
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Dazu zählt z. B. der Themenkomplex, wie Arbeitsplätze für die
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Mitarbeiter zugänglich, sicher und auch attraktiv gestaltet wer-
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Quelle: Bank Austria, BNP
den können. Dabei sind Änderungen und auch Abweichungen
von bisher üblichen Bürokonzepten zu erwarten, beispielsweise
durch die Adaption der bisher vor allem bei Arbeitgebern belieb- Spitzenrenditen haben noch einmal
ten offenen Bürolösungen ohne bauliche Abtrennungen einzelner leicht nachgegeben
Bereiche, die allerdings von vielen Mitarbeitern weniger gut auf- Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2020
genommen wurden und sich gerade in der Corona-Pandemie zu- nochmals leicht gesunken und haben auch im ersten Halbjahr
dem als durchaus problematisch erwiesen haben. 2021 noch einmal minimal nachgegeben, sodass die Spitzenren-
diten für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten
Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen Halbjahres Werte von ca. 3,35 % erreichten.
sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gängiger
Bürostandorte ohne entsprechende Infrastruktur und öffentliche Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Rendi-
Anbindung bleiben anhaltend unter Druck. Bei älteren Bürogebäuden ten nicht erwartet. Durch anhaltende Investorennachfrage nach
an guten Standorten sind Entwickler häufig bemüht, diese mit Prime-Immobilien kann im Premiumsegment des Wiener Büro-
marktes ein weiteres leichtes Nachgeben der Spitzenrenditen
Real Estate Country Facts 11/2021 I 13Sie können auch lesen
