BOOM BOOM BERLIN. CITY REPORT REGION BERLIN - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION BERLIN.
BOOM BOOM BERLIN.
2020/2021, Nr. 30.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„DIE HEUTIGEN SPITZENERGEBNISSE
AM BERLINER IMMOBILIENMARKT SIND
DAS RESULTAT EINER DREISSIGJÄHRIGEN
KONTINUIERLICHEN ENTWICKLUNG ZUR
IMMOBILIEN-HAUPTSTADT.“
Dr. Wulff Aengevelt
2
INHALT.
MEINUNG.
Sören Benn. Bezirksbürgermeister Pankow. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Berlin auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 16
Investmentmarkt.24
Der Markt für Büroflächen. 34
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 46
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 56
Der Markt für Wohnimmobilien. 66
Aengevelt auf einen Blick. 78
3
AENGEVELT RESEARCH
Sören Benn
Bezirksbürgermeister Pankow
Liebe Leserinnen und Leser,
4
Berlin feiert in diesem Jahr einen „runden“ Geburtstag. Am 1. Oktober 1920 wurde unsere Stadt durch das Groß-Berlin-
Gesetz und die Eingemeindung von 93 umliegenden Städten, Landgemeinden und Gutsbezirken in das „alte“ Berlin zur
Weltmetropole, nach London und New York die damals drittgrößte Stadt der Welt.
Das so entstandene Berlin existiert im Grunde noch jetzt. Durch diverse Umbrüche und Reformen entstand der heutige
Bezirk Pankow, mit 410.000 Einwohnern quasi eine Metropole in der Hauptstadt und nach Leipzig und Dresden die
größte „Stadt“ im Osten Deutschlands. Auf einer Fläche von 10.000 Hektar reicht Pankow mit seinen 13 Ortsteilen von
der Torstraße nahe dem Alexanderplatz bis zur nordöstlichen Landesgrenze zum Barnim und kann getrost als ein
Bezirk der Superlative bezeichnet werden.
In Prenzlauer Berg existiert die größte gründerzeitliche Bebauung der Stadt und im europäischen Vergleich gibt es hier
die größte Synagoge und in Weißensee den größten jüdischen Friedhof mit 115.000 Grabstätten. Der Prater Biergarten
und der Pankower Wochenmarkt sind die ältesten derartigen Institutionen in Berlin und mit der Max-Schmeling-Halle,
dem Europasportpark inkl. Velodrom verfügen wir über Arenen von internationalem Ruf. Der Jahn-Sportpark wird zu
einem zentralen Berliner Inklusionssportpark umgebaut. Zugleich ist Pankow ein sehr grüner Bezirk, mit Mauerpark,
Bürgerpark, Schlosspark, dem Park am Weißen See, 90 Kleingartenanlagen und dem einzigen innerstädtischen Natur-
schutzgebiet Am Faulen See, das älteste der Hauptstadt. Der Bezirk hütet mit seinen unzähligen denkmalgeschützten
Gebäuden und Ensembles einen großen historischen Schatz und ist gleichzeitig als Biotech- und Gesundheitsstandort
Hochburg der Startup-Szene und einziger hauptstädtischer Windkraftstandort hoch innovativ.
Als Verwaltung müssen wir künftig noch mehr unserer Vermittlerrolle gerecht werden, denn die rasante Entwicklung
wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Identifiziert ist ein Potential von mehr als 40.000 Wohnungen, darunter die
Gebiete Blankenburger Süden, Pankower Tor, Buch, Karow und Michelangelostraße. Prognosen zufolge könnte die
Einwohnerzahl in zehn Jahren bei 460.000 liegen, ein veritabler Kraftakt für die Verwaltung, die für die Entwicklung der
sozialen und verkehrlichen Infrastruktur verantwortlich ist.
Seit Jahren herrscht in Europa ein niedriges Zinsniveau, mit Grund, warum große Konzerne, Investoren, Fonds und
Private ihr Geld exzessiv in „Betongold“ anlegen. Ich betrachte diese Entwicklung durchaus auch kritisch, erkenne aber
an, dass es für seriöse Immobiliengeschäfte fundierter Analysen aktueller Entwicklungen und Leitfäden mit Handlungs-
empfehlungen bedarf. Eine solche Entscheidungshilfe auf dem Berliner Immobilienmarkt bietet der Aengevelt City
Report bereits in langer Tradition.
Ich lade Sie herzlich nach Pankow ein, ganz gleich, welcher Natur Ihr Engagement auch ist. Unser Bezirk ist der
Wachstumskern der Hauptstadt und wird durch die Schließung des Tegeler Airports noch einmal kräftig an Beliebtheit
und Dynamik zulegen.
Mit den besten Grüßen
Ihr Pankower Bezirksbürgermeister
Sören Benn
5
AENGEVELT RESEARCH
BERLIN AUF EINEN BLICK.
3.660.000 2.140.000 1.970.000
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
986.000 m² 29 Mrd. € 13 Mrd. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS
280.000 m² 2,8 % / 2,9 % 8 Mrd. €
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS
BÜRO UND WOHNEN
38,00 €/m² 340,00 €/m² 13,90 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
NEUBAUWOHNUNGSMIETE
6
TRENDS.
Wir wagen eine Prognose
in unsicheren Zeiten.
In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die
COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch
bis März vorherrschenden Trends:
■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird
aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein-
und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und
stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche
verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere
tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor
bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren.
Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend
sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern
veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende
■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium
brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die
solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den
- insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die
gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse
Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln.
finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online-
Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich:
Banken prüfen kritischer und verlangen höhere
■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden
dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich-
Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird
hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch
knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen.
■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken
Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer
schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren
ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind
Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine
denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei-
einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien.
Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere
die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei
Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf
Mieterebene in den Vordergrund rücken.
7
AENGEVELT RESEARCH
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
8
9
AENGEVELT RESEARCH
Berlin ist eine Metropole, die sich Jahr für Jahr
großen Herausforderungen stellt. Insbesondere das
anhaltende Bevölkerungswachstum zwingt den Senat
zu neuen Handlungsstrategien. In keiner anderen
deutschen Stadt wird so viel geplant, geschaffen
und weiterentwickelt. Nirgends wächst die Zahl der
Bewohner und Arbeitskräfte seit Jahren so rasant wie
in der deutschen Bundeshauptstadt. Als Hauptstadt
und Aushängeschild des größten und wirtschafts-
stärksten Landes der Europäischen Union steht
Berlin stets unter besonderer Beobachtung, sowohl in
politischer, wirtschaftlicher, sozialer und auch kulturel-
ler Hinsicht. Der markante Bevölkerungsanstieg und
die konstant hohen Besucherzahlen zeugen von der
hohen Attraktivität, die Berlin trotz steigenden Preis-
niveaus für Wohnraum und Lebenshaltungskosten
Berlin: Key facts Veränd.
2018 2019
Demographie & Wirtschaft 2015 zu 2019
Einwohner (in Tsd.) 3.645 3.660 3,9%
Berlin zeigt sich architektonisch vielfältig mit einem Mix aus Neu und
Wohnhaushalte (in Tsd.) 2.025 2.034 4,0%
Alt. Das Waldorf Astoria in der City West präsentiert sich hier modern im
Einwohner pro Haushalt 1,80 1,80 - Hintergrund. Im Wechselspiel mit dem sanierten Altbau im Vordergrund
zeigt das Stadtbild seinen vielseitigen Charakter.
Kaufkraft-Index
92,1 91,7 -0,5%
(allgemein)
Kaufkraft-Index (EZH) 95,7 95,5 -0,3%
Zentralitäts-Index (EZH) 109,8 109,2 -0,6% auf die Menschen ausübt. Günstige Wohnungen und
moderne Büros sind inzwischen sehr knapp, zudem
SVP-Beschäftigte / Einw. steigt das Preisniveau weiterhin schneller als in
1.476 1.528 1,7%
(in Tsd.)
anderen deutschen Großstädten. Davon profitieren
Arbeitslosenquote insgesamt
(Halbjahreszahl)
7,6% 7,7% -3,0% vor allem Investoren, da die Kaufpreise direkt vom
Preisniveau am Vermietungsmarkt abhängen. Die
BIP
147,1 150,0 19,8% weitere Entwicklung ist aufgrund gesetzter und
(EUR Mrd., in jew. Preisen)
angekündigter staatlicher Eingriffe in die Tarifauto-
BIP / Einw.
(EUR, preisbereinigt)
40.356 40.984 14,5% nomie der Miet- und Kaufvertragspartner noch nicht
eindeutig abschätzbar. Dabei ist das Zinsniveau
ungeachtet von Wendeindikationen aus den USA in
Key facts Demographie & Wirtschaft Bevölkerungsdaten (per 31.12. ei- Europa noch immer historisch niedrig. Bedingt durch
nes Jahres), Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen vom Amt für Sta- die aktuelle Corona-Krise müssen diese Prognosen
tistik Berlin-Brandenburg; Arbeitsmarktdaten von der Statistikstelle der
Bundesagentur für Arbeit: Daten per 30.06. eines Jahres; Kaufkraft und jedoch revidiert werden. So ist von einem deutlichen
Zentralität: jährliche Prognosen des IFH Köln Einbruch der Konjunkturkurve auszugehen.
10Das Wirtschaftswachstum hält an. gesamte Bundesgebiet bei 1,0% BIP-Wachstum liegt.
Allerdings könnte sich laut IBB mit der Einführung des
Laut Bevölkerungsprognose des Landes Berlin Mietendeckels in der Hauptstadt das Investitionsvo-
2015-2030 rechnet man bis zum Jahr 2030 mit einem lumen in der Bauwirtschaft und im Handwerk deutlich
Bevölkerungswachstum auf bis zu 4 Mio. Einwohner reduzieren. Inwieweit und für welchen Zeitraum der
(2019: 3,66 Mio.). Wie realistisch diese Prognose ist, Mietendeckel überhaupt nennenswert entlastend auf
wird in der Praxis davon abhängen, wie die Stadt mit die Mieter wirken könnte, muss regelmäßig sinnvoll
dem wachsenden Wohnflächenbedarf umgehen wird. geprüft werden. Wirtschaftlich anhaltend gut steht
Die hohe Nachfrage beflügelt bundesweit die Bauwirt- der Berliner Einzelhandel da. Laut dem Institut für
schaft, volle Auftragsbücher sorgen besonders in der Handelsforschung Köln (IFH) stiegen die Umsätze
Hauptstadt für steigendes Baupreisniveau. im Berichtsjahr 2019 markant um 8,8% im Vergleich
zum Vorjahr. Für 2020 sind vor dem Hintergrund der
Für 2020 prognostiziert die Investitionsbank Berlin Corona-Krise keine fundierten Prognosen möglich.
(IBB) in ihrem Konjunkturbericht analog der Vorjahre Grundsätzlich ist aber aufgrund sinkender Touris-
ein im Vergleich zum Bundesmittel überdurchschnittli- tenzahlen, temporärer Geschäftsschließungen etc.
ches reales Wachstum des BIP (Bruttoinlandsprodukt) von z.T. deutlich sinkenden Umsätzen im stationären
von 2,2%, wohingegen die Prognose des IBB für das Einzelhandel auszugehen.
Die private Kaufkraft (Kaufkraftniveau pro Einwohner)
liegt laut IFH Köln bei 91,7% des Bundesdurch-
Wirtschaftswachstum Berlin vs. Deutschland*. schnitts, die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt
ungeachtet des stetig steigenden Mietniveaus
nahezu stabil bei etwa 95,5%. Berlin weist eine
2019** große Anzahl von Einwohnern mit sehr hohen Ein-
kommen auf, gleichzeitig arbeitet aber ein Drittel
der Erwerbstätigen für geringe Löhne, ein Sechstel
2018
der Stammbevölkerung sowie der überwiegende Teil
der Nicht-EU-Migranten bezieht ganz oder partiell
2017
Sozialleistungen. Die soziale Segregation nimmt auch
aufgrund der Wohnbau-Tendenzen zu – Neubauten
werden vermehrt im eher hochpreisigen Segment als
2016 Wohneigentum vermarktet, im Bereich des preisgüns-
tigen Wohnraumes herrscht in Berlin eine eklatante
Neubau- und Angebotslücke.
2015
Beschäftigung steigt weiter.
0% 1% 2% 3% 4%
Das relative Beschäftigungswachstum in Berlin liegt
Berlin
seit Jahren deutlich über dem Bevölkerungswachstum.
Deutschland
Während die Zahl der sozialversicherungspflichtig
Quelle: Statistisches Landesamt
Berlin-Brandenburg, VGR der (SVP-) Beschäftigten zwischen 2015 und 2019
* Wachstumsrate BIP p.a. in % Länder, IBB Berlin (Prognose)
** Schätzung © Aengevelt Research um durchschnittlich 3,4% pro Jahr anstieg, lag das
11AENGEVELT RESEARCH
Beschäftigte in Berlin: Veränderung p.a. in %. 33,3% der SVP- Beschäftigten arbeiten in Branchen
des Erziehungs-, Gesundheits- und Sozialwesens sowie
der öffentlichen Verwaltung sowie in Verbänden (vgl.
Deutschland: 27,7%). Mittelfristig könnte der öffentliche
2019 Dienstleistungssektor indessen von der weiter stark
wachsenden Branche der wirtschaftlichen Dienstleister,
zu denen u. a. Finanz- und Versicherungsdienstleister
2018
sowie das Grundstückswesen zählen, abgelöst werden
(Berlin: 32%; Deutschland: 20,9%), das Wachstum war
auch 2019 im Vergleich zum Vorjahr überproportional
2017
(Berlin: +5,9%; Deutschland: +1,1%).
2016
Täglich pendelt eine Großstadt.
2015 Der Zuwachs der SVP-Beschäftigten am Arbeitsort
Berlin mündet ebenfalls in einer erneuten Steigerung
der Pendlerzahlen. Laut Statistiken der Bundesagentur
0% 1% 2% 3% 4% 5% für Arbeit pendeln arbeitstäglich über 333.000 Be-
schäftigte in die Bundeshauptstadt ein, etwa 187.000
Berlin
Beschäftigte verlassen sie zum Arbeiten in anderen
Brandenburg Gemeinden. Der Großteil der Pendler kommt aus
Deutschland größeren Gemeinden wie der brandenburgischen Lan-
deshauptstadt Potsdam, Schönefeld, Falkensee oder
Anmerkung: Quelle: Bernau. Diese tägliche Pendlerbereitschaft ergibt ein
Stand 30.06. des jeweiligen Jahres, Bundesagentur für Arbeit
Arbeitsortprinzip © Aengevelt Research Saldo von 146.000 Netto-Einpendlern bzw. ca. 10,6%
der SVP-Beschäftigten am Arbeitsort Berlin (vgl. 2018:
Saldo i. H. v. 135.500 Pendlern bzw. 9,2% der der
Bevölkerungswachstum bei durchschnittlich 1,1% im SVP-Beschäftigten).
gleichen Zeitraum. Zuziehende werden zu besonders
hohen Anteilen in Berlin arbeitstätig. Dabei vor allem Dem Trend scheint zumindest mittelfristig kein Ende
in der Informations- und Kommunikationsbranche, im bevorzustehen, da gerade der markante Wohnkosten-
Gastgewerbe und in den Bereichen der Immobilien-, anstieg der letzten Jahre maßgeblich dazu geführt hat,
freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen dass immer mehr Menschen in preiswertere Randlagen
Dienstleistungen. Der Anteil der Erwerbslosen blieb mit ziehen. Die hohen Pendlerzahlen erfordern indessen
etwa 148.800 im Vergleich zum Vorjahr nahezu unver- weitreichende Instandhaltungsmaßnahmen und einen
ändert bei 7,7% (vgl. Deutschland: 4,9%), dabei sind konsequenten Ausbau des länderübergreifenden Ver-
zahlreiche Stellen offen. kehrsnetzes. Erkenntnisse dazu sollen die Planungen
im Rahmen des Projektes „Infrastruktur des Schienen-
Dies ergibt sich maßgeblich durch einen zunehmenden verkehrs in Berlin und Brandenburg – i2030“ liefern,
Mangel an qualifizierten Fachkräften, insbesondere in welches die Länder Berlin und Brandenburg gemeinsam
der Baubranche. Hauptstadttypisch ist der öffentliche angehen. Allein für das S-Bahn-Netz sind rund 40
Dienstleistungssektor überproportional ausgeprägt: Teilmaßnahmen zum Streckenausbau geplant. Hinzu
12kommen zahlreiche Projekte zum Ausbau des überregio- Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung
nalen Streckennetzes. Der Bedarf besteht, da in der Me- auch auf die Hauptstadt auswirken wird. Laut IBB ist
tropolregion Berlin-Brandenburg wie nirgendwo anders für das Jahr 2019 ein positiver Saldo von etwa 3.345
in Deutschland die Fahrgastzahlen so stark ansteigen. Gewerbemeldungen zu verzeichnen. Die Zahl der
Betriebsgründungen sank allerdings im Vergleich zum
Vorjahr um 4,1%.
Berlin – Metropole für Gründer und
Investoren.
Beschäftigtenstruktur (WZ2008):
Laut „Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie Berlin vs. Deutschland.
GmbH“ befinden sich aktuell 21 der Top 30 Startups
mit der höchsten Sichtbarkeit im Internet und sozialen Berlin
Medien in der Hauptstadt. Zahlreiche nationale und
internationale Studien sehen Berlin als einen der führen- 1,5%
den globalen Standorte für Unternehmensgründungen. 11,9%
Ob Firmen wie Delivery Hero, die Smartphone-Bank
2,4%
N26, die Auto1 Group (als Europas größter Gebraucht-
wagenhändler) oder der Online-Modehändler Zalando – 33,7% 27,7%
all diese Unternehmen haben ihren Ursprung und ihren Deutschland 26,6%
Hauptsitz in Berlin. Von der Kreativität, die von diesen
und vielen weiteren Unternehmen ausgeht, profitiert die
21,3%
gesamte Stadt. Allein in der Digitalwirtschaft sind in den
letzten 10 Jahren gut 47.000 neue Stellen entstanden,
fast 90.000 Menschen arbeiten heute in diesem Sektor.
20,9%
22,3%
Für die jährlichen Zuwachsraten von bei 10-15% zeich-
nen insbesondere Startups verantwortlich. Laut „Smart
City Berlin“ entstehen allein 500 neue Tech Startups pro 30,3%
Jahr. Die IBB berichtet für 2019 in Bezugnahme auf das
Startupbarometer von Ernst&Young, dass von insgesamt
2,8 Mrd. EUR an Investitionen in deutsche Startups
(1. Halbjahr 2019) gut dreiviertel in Berliner Startups ABDE: Land-/Forstwirtschaft, Bergbau,
Wasser- und Entsorgungswirtschaft (1)
geflossen sind (2,1 Mrd. EUR; +28%). Es kommen aber
auch immer mehr Konzerne mit ihren Digitalsparten CF: Verarbeitendes Gewerbe/Baugewerbe
nach Berlin oder bauen sie in der Hauptstadt überhaupt
G-I: Handel, Gastgewerbe und Verkehr
erst auf. Ebenfalls mit Spannung erwartet wird der Bau
des neuen Tesla Werks bei Grünheide in Brandenburg, J-N: Finanzierung/Versicherung, Grundstückswesen,
wirtschaftliche Dienstleistungen (2)
wo bereits in zwei Jahren 150.000 Fahrzeuge pro
Jahr produziert werden sollen. Sollte das Projekt O-U: Öffentliche/Private Dienstleistungen ein-
schl. öffentl. Verwaltung und Sonstige (3)
erfolgreich sein, würde das ein positives Zeichen für
die gesamte Region als Produktionsstandort setzen. Es 1) inkl. Fischerei, Energie-/Wasserversorgung,
Entsorgungswirtschaft Quelle:
wird damit gerechnet, dass hier 3.000 bis 10.000 neue 2) inkl. Information und Kommunikation Agentur für Arbeit, Juni 2019,
3) inkl. Erziehung und Unterricht, Gesundheits- WZ2008
Arbeitsplätze innerhalb der nächsten Jahre entstehen. und Sozialwesen © Aengevelt Research
13AENGEVELT RESEARCH
Das Bevölkerungswachstum hält an, bis 2030. Das Eintreffen der Prognosen wird in
Dynamik aber deutlich verflacht. großem Maß davon abhängen, wie die Stadt mit der
hohen Nachfrage nach Wohnraum, den steigenden
Berlin ist die größte Stadt in Deutschland und zählt energetischen Anforderungen im Wohnungsbau und
laut statistischem Landesamt mit etwa 3,66 Mio. Ein- dem weiterhin aktuellen Thema der Integration von
wohnern auch zu den Top 10 Europas. Berlin ist nach Einwanderern umgehen wird.
vorläufigen Berechnungen von Aengevelt Research
seit dem Zensus-Jahr 2011 um 334.000 Einwohner
gewachsen. Im Berichtsjahr 2019 wuchs die Bevöl- Haushalte suchen Wohnungen – StEP
kerung allerdings verhaltener um 15.000 Einwohner Wohnen 2030 vom Senat beschlossen.
(0,4%), im Vergleich zu 31.000 (0,9%) im Vorjahr.
Das ist laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Die lokale Wohnungsnachfrage wird bestimmt durch
das niedrigste Wachstum seit dem Zensus 2011. Die die Zahl und Größe der Haushalte sowie deren
Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Entwicklung. Für Berlin zeichnet sich nach umfas-
Stadtentwicklung des Landes Berlin rechnet jedoch senden Analysen von Aengevelt Research sowohl
auf Basis der Zahlen des Einwohnermelderegisters ein weiterer Anstieg der Haushaltszahl als auch der
je nach Szenario mit 3,8 bis fast 4,0 Mio. Einwohnern Wohnungsnachfrager ab. Aktuell zählt Berlin mehr
Bevölkerungsentwicklung und Prognose.
Bevölkerung (in Millionen) Jährliches Bevölkerungswachstum
4.0 60.000
3.8 48.000
3.6 36.000
3.4 24.000
3.2 12.000
3.0 0
2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018** 2019** 2030*** 2030***
mittl. Variante obere Variante
Bevölkerung Bevölkerungswachstum
Quellen:
* Zensus Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Senatsverwaltung
** eigene Hochrechnung für Stadtentwicklung und Wohnen (Prognose)
*** Schätzung Senatsverwaltung © Aengevelt Research
14Die Europacity mit zentraler Lage am Hauptbahnhof wird das Stadtbild Berlins nachhaltig prägen. Hier entsteht ein modernes Umfeld für etwa 3.000
Wohnungen und 16.500 Arbeitsplätze. Aengevelt Immobilien hat dort das Weidtpark Corner erfolgreich vermittelt. © CA IMMO.
als 2,0 Mio. Haushalte (inkl. Korrektur im Rahmen Ausblick.
des Zensus 2011). Diese Zahl wird definitiv weiter
ansteigen, u.a. weil sich neben der Nettozuwanderung Trotz erwarteter Engpässe am Wohnungsmarkt und
auch der Trend der Haushalts-Singularisierung weiter gleichzeitiger Verknappung des Angebotes an markt-
fortsetzt und gleichzeitig der positive Wanderungssaldo gerechten Büroflächen, ist und bleibt Berlin ein Magnet
voraussichtlich weiter anhält. Aktuell liegt der jährliche für Menschen, die hauptstädtisch arbeiten und leben
Neubaubedarf bei mindestens 20.000 Wohnungen, wollen. Auch aus diesem Grund steigen seit Jahren die
wobei die IBB für 2019 von 17.000 fertiggestellten Zahlen der SVP-Beschäftigten und der Bewohner.
Wohnungen ausgeht.
Das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung versucht setzt sich fort, obwohl dessen Dynamik im Berichtsjahr
dem Trend der unzureichenden Wohnungsdynamik 2019 deutlich abgeflacht ist. Der Arbeitsmarkt wird
durch den Stadtentwicklungsplan „StEP Wohnen 2030“, zumindest mittelfristig von einer hohen Nachfrage
welcher im August 2019 beschlossen wurde, wirksam nach qualifizierten Arbeitnehmern geprägt sein – in
zu begegnen. Aus dem Entwurf des Konzepts ergab und um Berlin siedeln sich nationale und internationale
sich eine weitere marktverschärfende Angebotslücke Unternehmen an, ungeachtet des knappheitsbedingt
von bereits heute 77.000 Wohnungen. Bis 2030 steigenden Preis- und Mietniveaus in allen Stadtteilen.
müssten 194.000 Wohnungen gebaut werden, um die Abzuwarten bleibt, wie sich der vom Senat beschlosse-
Einwohner auch künftig mit bezahlbarem Wohnraum ne Mietendeckel auf Investitionen im Immobiliensektor
versorgen zu können und die Mietpreissteigerung zu auswirken wird.
dämpfen, wobei „StEP Wohnen 2030“ ein Potenzial für
200.000 Wohnungen decken soll. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW)
rechnet mit einer Verlagerung vom Mietwohnungsbau
Zu den Erfüllungsvoraussetzungen des Bedarfsde- zum verstärkten Bau von Eigentumswohnungen. Der
ckung zählt auch die nachhaltige Investitionssicherstel- nach wie vor hohe Bevölkerungsdruck in Verbindung
lung entsprechend leistungsfähiger Infrastrukturmaß- mit einer unzureichenden Leerstandsquote von
nahmen, wie ein Ausbau des ÖPNV sowie soziale und lediglich 1,5% (Gewerbliche Immobilien), führt verknap-
Bildungseinrichtungen, Einzelhandel und Dienstleis- pungsbedingt in diversen Bedarfssegmenten zu einem
tungsangebote. Exemplarisch für diese Entwicklung steigendem Miet- und Kaufpreisniveau.
ist auch der Auftragsbestand im Bauhauptgewerbe,
der laut der IBB im ersten Halbjahr 2019 um 2,5% auf Vor dem Hintergrund der Corona-Krise ist indessen für
1,5 Mrd. EUR gestiegen ist. Die Umsätze im Bauhaupt- 2020 mit einem Konjunktureinbruch zu rechnen. Wie
gewerbe sanken jedoch auf Grund von Kapazitätseng- stark dieser ausfallen wird, hängt in großem Maße von
pässen deutlich um 5,5% (Januar-Juli 2019). Dimension und Dauer der Krise ab.
15AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
16Am Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt konnte ■■ Nach vorläufigen Auswertungen des Gutachteraus-
im Jahr 2019 ein neuer Umsatzrekord erreicht werden. schusses wurde 2019 in Berlin mit dem konventi-
Damit setzte sich wie von Aengevelt Research prognos- onellen Handel von Liegenschaften (Asset-Deals)
tiziert die überdurchschnittliche Marktdynamik weiter ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 21,1 Mrd.
fort. Im Berichtsjahr übertraf das Transaktionsvolumen kontrahiert. Damit konnten die Rekordmarken
aller in Berlin gehandelten Grundstücke und Immo- aus dem Vorjahr (2018: EUR 19,47 Mrd.) und
bilien mit rd. EUR 29 Mrd. den Vorjahreswert (2018: der zweithöchste aufgezeichnete Wert aus 2015
EUR 24,6 Mrd. = +17,8%). Die jüngste Rekordperfor- (EUR 18,13 Mrd.) deutlich übertroffen werden. Das
mance überstieg zudem den Mittelwert der vergange- Jahresergebnis lag etwa 52% bzw. rd. EUR 7,2 Mrd.
nen zehn Jahre (10JM) rigoros um rd. 71% bzw. rd. über dem Mittel der vorangegangen zehn Jahre
EUR 12,1 Mrd. (Ø 2009 bis 2018: EUR 17 Mrd.): (Ø 2009 bis 2018: EUR 13,9 Mrd.).
Geldumsatz nach Teilmärkten (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Share-Deals*
Wohn- und Teileigentum
Bebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke
Gesamt: 10-Jahres-Mittelwert
Quelle:
Aengevelt Research, Gutachterausschuss Berlin,
vorläufige Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
* geschätzt © Aengevelt Research
17AENGEVELT RESEARCH
■■ Der konventionelle Marktrekord wird zudem noch
entscheidend erhöht um die als Gesellschaftsanteils-
verkäufe (Share-Deals) konzipierten Transaktionen.
Mit rd. EUR 7,9 Mrd. (2018: EUR 5,2 Mrd.) legte
auch das Share-Deal-Transaktionsvolumen binnen
Jahresfrist um stattliche EUR 2,7 Mrd. bzw. 53% zu.
Insbesondere der Anstieg der Share Deal-Umsätze
war verantwortlich für einen neuen Rekordwert am
Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt.
Die Anzahl der im Jahr 2019 abgeschlossenen Asset-
Deals betrug nach vorläufigen Angaben des Gutachter-
ausschusses rd. 26.500 Deals und lag damit rd. 3,5%
unter dem Vorjahreswert. Der gesamte (Boden-)
Flächenumsatz am konventionellen Grundstückmarkt
erreichte mit rd. 843 ha nahezu das Vorjahresergebnis
(2018: 877 ha) und liegt damit weiterhin deutlich
unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre
(Ø 2009 bis 2018: 1.133 ha). Preisentwicklung rasant voran. Das dadurch bedingte
Ausweichen der Projektentwickler in zentrumsfernere
und periphere Lagen sorgt hier für markante Preisan-
Unbebaute Grundstücke. stiege und einen zunehmenden „Flächenschwund“.
Im Berichtsjahr 2019 liegen die Flächenumsätze aller
Am Berliner Markt für unbebaute Grundstücke traf Baulandklassen weiter unter den Zehnjahres-Mittel-
die ungebrochen hohe Nachfrage nach Bauland auf werten, während die Preise erneut ansteigen: Das
ein zunehmend schwindendes Angebot. Die dyna- Angebot an attraktivem Bauland wird immer knapper
mische Entwicklung, getrieben von der Jagd nach und teurer. Nach den vorläufigen Auswertungen des
letzten „Filetgrundstücken“ und Baulücken in inner- Gutachterausschusses ergaben sich die Flächenum-
städtischen und innenstadtnahen Lagen, treibt die sätze nach Gebietstyp wie folgt:
Flächenumsatz nach Gebietstyp (ha) 2019 2019 vs. 2018 2018 2019 vs. 10JM* 10JM *
Grundstücke (unbebaut, EZFH) 61 -9,0% 67 -43,5% 108
Grundstücke (unbebaut, MFH) 25 -24,6% 33 -54,5% 55
Grundstücke (Mischgebietsflächen, M1,M2) 2 0,0% 2 -77,8% 9
Gewerbe (G, GP) 39 -29,1% 55 -46,6% 73
Sonstige (Sonstige, ohne Pakete) 157 6,1% 148 -10,2% 175
Summe 283 -10,4% 316 -32,5% 420
*10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research
18Berlin bietet Investoren ein großes Anlagepotential.
Insgesamt umfasste der Flächenumsatz mit unbebauten Nachfrage nach Grundstücken und der daraus resultie-
Grundstücken im Berichtsjahr rd. 283 ha und ging damit renden Anpassung der Preisvorstellungen von Grund-
um rd. 33 ha bzw. 10,4% zurück (2018: rd. 316 ha). stückseigentümern. Der Mangel an Baugrundstücken,
Ungeachtet einer tendenziell leichten Untererfassung insbesondere in zentrumsnahen Lagen, sorgt für
der erst vorläufigen Zahlen bedeutet dies den nied- steigende Preisvorstellungen und versetzt Eigentümer in
rigsten Wert seit der Jahrtausendwende. Die Anzahl eine weiterhin sehr gute Verhandlungsposition (Ver-
der Bauland-Transaktionen sank ebenfalls deutlich um käufermarkt). Diese Entwicklung geht jedoch einher mit
15,5% auf 1.181 Kauffälle (2018: 1.398). Parallel sank einer anhaltend niedrigzins- und vermarktungsbegünstigt
der Geldumsatz für unbebaute Grundstücke moderat um höheren Zahlungsbereitschaft von Projektentwicklern. Nach
rd. 2,3% von EUR 1,76 Mrd. auf EUR 1,72 Mrd. Hin- den vorläufigen Auswertungen des Gutachterausschusses
tergrund dieser Entwicklung ist die deutlich gestiegene ergaben sich die Geldumsätze nach Gebietstyp wie folgt:
Geldumsatz nach Baulandtyp (EUR Mio., Asset-Deals) 2019 2019 vs. 2018 2018 2019 vs. 10JM* 10JM*
Grundstücke (unbebaut, EZFH) 268 -7,5% 290 36,8% 196
Grundstücke (unbebaut, MFH) 601 -11,2% 677 63,4% 368
Grundstücke (Mischgebietsflächen, M1,M2) 193 1106,3% 16 4,9% 184
Gewerbe (G, GP) 318 -9,1% 350 106,5% 154
Sonstige (Sonstige, ohne Pakete) 342 -20,6% 431 85,9% 184
Summe 1.722 -2,3% 1.763 58,6% 1.086
*10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research
19AENGEVELT RESEARCH
Der Markt für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Umsätze mit Gewerbe-Bauland verzeichneten 2019 hinge-
verzeichnete binnen Jahresfrist einen leichten Rückgang gen eine Verminderung um -9,1%. Obwohl die „sonstigen
um 7,5%, liegt damit aber immer noch deutlich über Grundstücke“ die größten Einbußen beim Umsatz hatten
dem 10-Jahresmittel. Rückläufig, indessen gleichwohl (-20,6%), liegen diese weiterhin markant über dem
weiter auf überdurchschnittlichem Niveau, bewegten mittleren Umsatz der letzten 10 Jahre (EUR 184 Mio.)
sich die Umsätze am Markt für Mehrfamilienhausgrund-
stücke (EUR 600,7 Mio., -11,2%). Einen exorbitanten ■■ Nach vorläufigen Analyseergebnissen wurde 2019
Sprung machten indessen die Umsätze am Markt für beim Verkauf von individuellem Wohnungsbauland
Grundstücke in Mischgebietsflächen (EUR 193 Mio., ein durchschnittlicher (rechnerischer) Kaufpreis von
+1106,3%), wodurch sich diese im Gegensatz zum rd. EUR 443,-/m² realisiert (2018: EUR 450,-/m²). Dies
Vorjahr wieder über dem 10-Jahresmittel positionieren. stellt binnen Jahresfrist eine leichte Preisminderung
Grundstücks-Flächenpreise (unbebaut, Index*).
in % in %
800 800
700 700
600 600
500 500
400 400
300 300
200 200
100 100
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mehrfamilienhäuser MFH
Kernstadt - Mischgebiet (M1, M2)
Gewerbe (G, Gp)
Bauerwartungsland, Rohbauland sowie Nichtbauland (z.B. Wochenendparzellen, Verkehrsflächen)
Ein-/Zweifamilienhäuser EFH/ZFH
* Indexbasis 2010 = 100 Quelle:
Aengevelt Research, Gutachterausschuss Berlin,
Anmerkung: ohne nicht zuordnungsfähige Transaktionen, Nichtbauland vorläufige Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
beinhaltet u.a. Wochenendparzellen und Verkehrsflächen © Aengevelt Research
20von -1,6% dar. Ungeachtet der Verschiebung der von nur 1,7 ha und dem damit verbundenen hohen
Umsätze sind die Grundstückspreise – sofern die Umsatzvolumen von EUR 192,7 Mio.. Der durch-
Lagequalität berücksichtigt wird – gestiegen, binnen schnittliche (rechnerische) Kaufpreis ist in diesem
Jahresfrist um ca. 23,6%. Dabei zogen sie besonders Segment besonders volatil, da sich Lage- und
am oberen Preisband an. Baulandpreise von indivi- Qualitätsunterschiede in diesem Segment deutlich
duellem Bauland in sehr guten Lagen bewegen sich auf erzielbare Preise auswirken können. 2018 lag
zwischen EUR 1.400,- bis 2.900,-/m², was eine weitere die Spannweite bereits zwischen EUR 2.500,- und
Steigerung um 7,7% bzw. 11,5% bedeutet. In mittleren 8.000,-/m², der durchschnittliche (rechnerische)
Lagen liegen sie derzeit zwischen EUR 160,- und Kaufpreis lag im Vorjahr bei EUR 3.256,-/m².
900,-/m².(14,3% bzw. 5,9%)
■■ Gewerbliche Baulandflächen erreichten 2019
■■ Die mittleren (rechnerischen) Kaufpreise der für im Mittel rd. EUR 822,-/m², was eine deutliche
den Geschosswohnungsbau (MFH, GFZ 1,0-1,3) Steigerung um 27,5% im Vergleich zum Vorjahr
vorgehaltenen Flächen stiegen binnen Jahresfrist von (2018: EUR 644,-/m²) und eine noch deutliche-
EUR 2.299,-/m² auf EUR 2.384, -/m², was einem Jah- re im Vergleich zum Dekadenmittel bedeutet
res-Plus von rd. 3,7% gleichkommt. In guten Lagen (2009 – 2018: EUR 233,-/m² , +253%).
bewegten sich die Grundstückspreise bei „normaler“
Baudichte im Berichtsjahr zwischen EUR 1.500,- bis
5.000,-/m², was im Vorjahresvergleich eine markante
Steigerung im unteren Preisband bedeutet (+25%). Bebaute Grundstücke.
■■ Volatil zeigten sich in den vergangenen Jahren die Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für bebaute
Durchschnittspreise für citynahe Mischgebietsflä- Grundstücke (Assets-Deals) erreichte im Berichtsjahr
chen (M1, M2): Im Mittel lagen die Kaufpreise nach ein Geldumsatz-Niveau von EUR 12,9 Mrd. (Vgl. 2018:
vorläufigen Auswertungen des Gutachterausschus- rd. EUR 10,9 Mrd. = +18,3%). Damit liegt das Ergebnis
ses bei beträchtlichen EUR 11.300,-/m². Bedingt rd. EUR 4,5 Mrd. oder rd. 55,4% über dem Dekaden-
ist dieser hohe Wert durch die geringe Anzahl von mittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 8,3 Mrd.). Typspezifisch
lediglich 10 Kauffällen mit einem Flächenumsatz wurden folgende vorläufige Geldumsätze registriert:
Geldumsatz nach Objekttyp (EUR Mio., Asset-Deals) 2019 2019 vs. 2018 2018 2019 vs. 10JM* 10JM*
Ein-/Zweifamilienhäuser 1.557 17,2% 1.329 46,5% 1.063
Mietwohnhäuser (inkl. Pakete 2.627 14,2% 2.300 58,7% 1.655
Wohn- und Geschäftshäuser (inkl. Pakete) 2.273 -29,1% 3.209 -7,7% 2.462
Büro- und Geschäftshäuser 4.511 63,3% 2.762 94,3% 2.321
Gewerbe und Industrie 1.183 127,7% 520 364,3% 255
Sonstige 712 -7,3% 768 25,7% 566
Summe 12.864 18,1% 10.888 54,6% 8.322
*10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research
21AENGEVELT RESEARCH
Verkaufserlöse durch Share-Deals übertrafen 2019 was zwar einen leichten Rückgang von rd. -2,1%
mit rd. EUR 7,9 Mrd. das bereits hohe Vorjahresni- bzw. EUR 141,5 Mio. markiert , aber weit über dem
veau von rd. EUR 5,2 Mrd. nochmals deutlich und Dekadenmittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 4,5 Mrd.) liegt.
finden vermehrt bereits bei Projektentwicklungen Weitere ausführlichere Analysen des jüngsten Wohnim-
und Grundstücksverkäufen statt. Die genaue mobilienmarktes finden sich in Kapitel 7.
Original-Erfassung von Share-Deals ist indessen
weiterhin schwer möglich, da sie (immer noch) nicht
meldepflichtig sind und die wenigsten Transaktionen Ausblick.
von Gesellschaftsanteilen öffentlich bzw. mit exakt
zutreffenden Werten zugänglich sind. Das im ersten Kapitel geschilderte Wachstum der
Bundeshauptstadt spiegelt sich auch am Immobilien-
markt wider. Das anhaltende Bevölkerungswachstum
Wohn- und Teileigentum. ruft sowohl private Investoren, die Eigentum u.a.
zur Selbstnutzung und als Altersanlage erwerben
Der Markt für Sondereigentum, im wesentlichen Wohn- wollen, als auch institutionelle Investoren, die im
bzw. Teileigentum, konnte 2019 nach vorläufigen Mietsegment Renditepotentiale erwarten, auf den
Auswertungen des Gutachterausschusses erneut ein Plan. Die große Nachfrage nach Wohninvestments
überdurchschnittliches Jahr verbuchen. Im jüngsten hält an, trifft indessen im Bestandsbereich weiter
Berichtsjahr 2019 wurden EUR 6,5 Mrd. kontrahiert, auf ein lediglich knappes marktfähiges Angebot.
Auf einem rund 60.000 m² großen Grundstück des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf planen die OFB Projektentwicklung GmbH und BÖAG
gemeinsam die Errichtung von 1.500 Wohnungen und rd. 20.000 m² Gewerbefläche. Für 90% der Wohnungen im Quartier „Friedenauer Höhe“ wurden
bereits Bauanträge eingereicht. Die Gesamtfertigstellung ist für Ende 2023 geplant. © OFB Projektentwicklung GmbH
22Wohn-Projektentwicklungen werden stadtweit in vielen
Fällen auf den Verkauf an Selbstnutzer und Kapi-
talanleger ausgerichtet. Das Wohnungsbauziel der
kommunalen Wohnungsgesellschaften von 200.000
Wohnungen bis 2030 ist u. a. aufgrund sowohl massi-
ver regulatorischer Eingriffe in den Markt seitens der
öffentlichen Hand als auch von Kapazitätsengpässen
der Baufirmen weiterhin fraglich.
Nach Analysen von Aengevelt Research mangelt es
nicht an Baugenehmigungen, vielmehr wirkt zum Teil
spekulativer Grundstückshandel limitierend auf die
Wohnungsfertigstellung. Der Bestandsaufbau der
kommunalen Wohnungsgesellschaften hingegen wird
seit Längerem durch zunehmende Ausübung von
Vorkaufsrechten durch das Land forciert.
Bundesweit wie auch international sieht Aengevelt
Research für die Berliner Immobilienmärkte grund-
sätzlich gute Perspektiven, u.a. aufgrund des
nachhaltigen Bevölkerungswachstums. Gleichwohl
sind die von vielen Fachkreisen kurz- bis mittelfristig
befürchteten negativen Auswirkungen der regulatori-
schen Markteingriffe kontraproduktiv und bleiben in
ihren Dimensionen abzuwarten.
Ebenfalls abzuwarten bleibt, wie stark sich die Coro-
na-Krise auf die Konjunktur und den Immobilienmarkt
auswirkt. Entsprechend unterliegen Prognosen hierzu
Müllerstraße 55a in Berlin Wedding. Verkauf des Bestandsgebäudes
zum jetzigen Zeitpunkt einer großen Unsicherheit. Die als Projektentwicklung.
einzelnen Assetklassen werden unterschiedlich davon
betroffen sein. Besonders stark trifft es die Hotel- und
Freizeitbranche angesichts von Reise- und Veranstal-
tungsverboten, während das Logistiksegment vom verschieben aufgrund unsicherer Arbeitsmarktpers-
wachsenden Online-Handel profitiert. pektiven den Erwerb von Wohneigentum. Zusätzlich
ist mit Unterbrechungen der Bau-, Planungs- und
Büro- und Einzelhandelsprojekte werden angesichts Genehmigungsprozesse zu rechnen. Wie stark die
rückläufiger Flächennachfrage, schwierigerer Finan- Auswirkungen auf den Berliner Grundstücksmarkt
zierungen etc. möglicherweise zurückgestellt, das letztendlich ausfallen werden, hängt signifikant von
bereits vom Mietendeckel betroffene Wohninvest- Dauer und Umfang der Krise ab. Grundsätzlich ist
mentsegment erhält u.a. durch das Ende März vom davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen
Bundeskabinett verabschiedete Kündigungsmora- am Berliner Grundstücksmarkt 2020 deutlich unter
torium einen weiteren “Dämpfer“, Privathaushalte dem Vorjahreswert liegen wird.
23AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
24Umsatzrekord am Berliner Das Transaktionsvolumen auf dem gesamten Berliner
Immobilienmarkt. Investmentmarkt (Einzeldeals, Portfolios und Ge-
sellschaftsanteile) lag 2019 mit rd. EUR 21,27 Mrd.
Berlin bestätigt seinen Ruf als Immobilien-Hotspot signifikante 25% über dem Vorjahresergebnis (2018:
Deutschlands. Der größte deutsche Einzelmarkt rd. EUR 17,0 Mrd.) und übertraf zudem das Dekaden-
für Immobilien übertraf 2019 mit hervorragenden mittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 11,53 Mrd.) deutlich um
EUR 21,1 Mrd. (Grundstücksmarkt, Asset-Deals) EUR 9,73 Mrd. (84,4%).
das Vorjahresergebnis um 8,5%. Dank der eben-
falls deutlich höheren Share-Deal-Umsätze von Unter Berücksichtigung aller Einzelverkäufe und
rd. EUR 7,9 Mrd. ergab sich damit mit der Summe Gesellschaftsanteile (Asset-Deals und Share-Deals)
von EUR 29,0 Mrd. ein neuer Rekordwert auf dem wurden auf dem gesamten Berliner Wohninvest-
Berliner Grundstücksmarkt. mentmarkt rd. EUR 5,71 Mrd. kontrahiert, wodurch
Berlin: Geldumsatz am Investmentmarkt (Asset- und Share-Deals).
Mio. EUR
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Gewerbliche Investments*
Wohn- und Geschäftshäuser**
Wohninvestments***
Share-Deals
Gesamt: 10-Jahres Mittel
Anmerkung: Share-Deals geschätzt
Quelle:
* Büro- und Geschäftsimmobilien, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Gewerbeflächen und Sonstige (bebaut) Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben
** Geschäftshäuser mit Wohnnutzung (Gewerbeflächenanteil >20%, nicht weiter unterteilt) für 2019, Stand: 31.1.2020 ; eigene Erhebungen
*** Mietwohnhäuser inkl. Mehrfamilienhausbauflächen © Aengevelt Research
25AENGEVELT RESEARCH
das Transaktionsvolumen des Vorjahres um rd. 3,1%
übertroffen wurde (2018: EUR 5,54 Mrd.). Der
Investmentmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser
(Gewerbeflächenanteil >20%) trug mit EUR 2,27 Mrd.
zum hervorragenden Umsatzergebnis bei.
Das Ergebnis bedeutet eine Minderung um rd. -27,2%
im Vergleich zum Vorjahr (2018: EUR 3,12 Mrd.). Der
Berliner Gewerbeinvestmentmarkt erzielte 2019 einen
Geldumsatz von rd. EUR 13,28 Mrd.
Dieser Wert übersteigt den Vorjahresrekord nochmals
um rd. 59,3% (2018: EUR 8,34 Mrd.) und liegt damit
markant (159%) über dem jüngsten Dekadenmittel
(Ø 2009 bis 2018: EUR 5,12 Mrd.).
Gewerbliche Investments: Viele
Transaktionen im dreistelligen
Millionenbereich.
In Berlin wurde 2019 mit gewerblichen Invest-
mentdeals (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen
in Höhe von rd. EUR 7,14 Mrd. erzielt. Damit lag
das Jahresergebnis rd. 51% über Vorjahresniveau
(2018: EUR 4,72 Mrd.). Share-Deals ergänzten den
Betrag 2019 um rd. EUR 6,15 Mrd. auf insgesamt
(Asset- und Share-Deals) rd. EUR 13,28 Mrd.
Auch das 2019er Rekordmarktgeschehen wurde
von einer Vielzahl großvolumiger Transaktionen im
dreistelligen Millionenbereich geprägt. Der Markt für
gewerbliche Transaktionen verzeichnet auch 2019
signifikante Deals wie z.B.:
■■ An der Spitze steht das „Fürst“ mit einem Kaufpreis ■■ Der „Edge East Side Tower“ erzielte einen Kaufpreis
von rd. EUR 700 Mio.. In Bestlage der City-West von etwa EUR 550 Mio. Käufer sind die Allianz
auf dem Areal des Kudamm-Karrees am Kurfüs- Gruppe sowie Universal-Investment. Mit einer Höhe
tendamm gelegen, wurde es 2019 von der Ionview von 140 m westlich der Warschauer Straße an der
Holding gekauft. Verkäufer sind der russische Warschauer Brücke gelegen, wird es zu den höchsten
Investor Mikhail Opengeym und ein privater Investor Türmen Berlins gehören. Der Hauptmieter Amazon
aus Deutschland. bezieht mit dem Edge etwa 63.000 m² Nutzfläche.
26Frohnau. Wohn- und Geschäftshausensemble (Denkmal) in Berlin mit ca. 4.000 m² Mietfläche. Verkauf und Vermietung an Rewe und Rossman.
■■ Das „Up!“ (ehem. Galeria Kaufhof am Ostbahnhof) ■■ Mit einem Kaufpreis von EUR 300 Mio. belegen die
wechselte 2019 für rd. EUR. 335 Mio. den Eigentü- „Ferdinands Gärten“ an der Landsberger Allee/Ferdi-
mer. Käufer war die DWS International GmbH. Hier nand Schultze Straße einen der Top Plätze in Bezug
werden nach einer umfassenden Kernsanierung auf den Kaufpreis. Die Lakeward Holding erwarb das
rd. 48.000 m² neue Flächen für Büros und Einzel Objekt im Berichtsjahr. In den nächsten Jahren sollen
handel entstehen. hier etwa 25.000 m² Wohnfläche entstehen.
27AENGEVELT RESEARCH
Wohninvestments: Die Nachfrage ist Portfolios und Baulandgrundstücke) EUR 5,7 Mrd.
ungebrochen. kontrahiert. Das langfristige Dekadenmittel (Ø 2009
bis 2018: EUR 3,95 Mrd.) wurde damit um 44,5% und
Unter anderem bedingt durch das markante Bevöl- das Vorjahresergebnis um rd. 3% übertroffen (2018:
kerungswachstum sind Berliner Wohnimmobilien EUR 5,54 Mrd.). Im klassischen Mehrfamilienhaus-
traditionell stark nachgefragt. 2019 wurden in dieser Segment (Einzeldeals und Portfolios, Asset-Deals)
Asset-Klasse (Einzelobjekte, Unternehmensanteile, sank dabei der anteilig kontrahierte Geldumsatz
Berlin: Investment nach Objekttyp (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Gewerbliche Investments*
Büro- und Geschäftshäuser, Handel, gewerbliches Sondereigentum
Wohn- und Geschäftshäuser**
Mietwohnhäuser***
Sonstige (u.a. Hotels und Pflegeeinrichtungen)
Share-Deals (Gewerbe)
Share-Deals (Wohnen)
Gesamt: 10-Jahres-Mittel
Anmerkung: Share-Deals geschätzt
Quelle:
* inkl. Gewerbebauland und Mischgebietsgrundstücke Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben für 2019,
** Gewerbeflächenanteil >20% Stand: 31.1.2020 ; eigene Erhebungen
*** inkl. WEG-Pakete und MFH-Baugrundstücke, teilweise Mischgebietsgrundstücke © Aengevelt Research
28gegenüber 2018 um -0,9% und lag dabei mit
rd. EUR 3,95 Mrd. immer noch um rd. 66% über dem
mittleren Jahresumsatz der vergangenen zehn Jahre
(Ø 2009 bis 2018: EUR 2,38 Mrd.). Die Geldumsätze
durch Unternehmensanteilskäufe (Share-Deals)
sind 2019 mit rd. EUR 1,76 Mrd. wie von Aengevelt
Research vor dem Hintergrund mehrfach angehobe-
ner Grunderwerbsteuer prognostiziert noch deutlich
höher ausgefallen als 2018 (rd. EUR 1,55 Mrd.).
Der Umsatz mit unbebauten Mehrfamilienhaus-
grundstücken war mit EUR 600 Mio. gegenüber dem
Vorjahr rückläufig (Vgl. 2018: EUR 768 Mio. -21,8%).
Die jüngste Marktleistung dieses Segments lag damit
indessen 63,4% über dem langfristigen Mittelwert
(Ø 2009 bis 2018: rd. EUR 368 Mio.).
Durch eine Vielzahl von Transaktionen im zwei- bis
dreistelligen Millionenbereich schließt das Wohnin-
vestment-Jahr 2019 überaus positiv ab:
■■ Für rd. EUR 220 Mio. kaufte das Versorgungswerk
der Landesärztekammer Hessen Mietwohnungen
„Am Schlosspark“ in Charlottenburg. Verkäufer
waren die Otto Wulff Untenehmensgruppe und die
Casada GmbH. Geplant sind auf einer Fläche von
rd. 37.000 m² etwa 450 Wohnungen.
■■ Aachener Grund hat in einem Forward-Deal
die Seniorenresidenz Riviera für den Aachener
WohnenPlus-Fonds erworben. Verkäufer und
Entwickler ist Terragon. Der Kaufpreis lag bei
EUR 90 Mio. für rd. 210 Wohneinheiten mit einer
Mietfläche von 15.500 m².
■■ Industria Wohnen hat 232 Wohnungen im ent-
stehenden Quartier an der Trusetaler Straße
und Wuhletalstraße im Stadtteil Marzahn für
ca. 50 Mio. Euro erworben. Verkäufer ist der
Wohnprojektentwickler Bonava. Die Objekte sollen
in den mit der IntReal KVG aufgelegten offenen Storkower Straße, Berlin Lichtenberg. Modernisiertes Bürohaus mit
Wertschöpfungsperspektiven. Verkauf durch Aengevelt im Rahmen
Immobilien-Publikums-Fonds Fokus Wohnen eines strukturierten Bieterverfahrens mit einer Grundstücksgröße von
Deutschland eingebracht werden. 1.190 m² und 4.830 m² Mietfläche.
29AENGEVELT RESEARCH
Wohn- und Geschäftshäuser. (2018: EUR 3,12 Mrd.) und rd. 7,7% unter dem Deka-
denmittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 2,46 Mrd.).
Neben „klassischen“ Wohn- oder Gewerbeinvestments
spielt die Anlageklasse der Wohn- und Geschäftshäuser
eine bedeutende Rolle am Investmentmarkt, die im Segmente im gewerblichen Investment.
Durchschnitt der letzten 10 Jahre rd. 30% des „konven-
tionellen“ Investmentgeschäfts (Asset-Deals) ausmach- Der Großteil des in gewerbliche Nutzungen investierten
ten. Dabei handelt es sich um Immobilien, die einen Kapitals fließt traditionell in Büro- und Einzelhandels-
Gewerbeflächenbestand von mindestens 20% vorwei- flächen. Aufgrund hoher Entwicklungs-Aktivitäten,
sen. Aufgrund der dadurch erschwerten Zuordnung zu Vorvermietungen und Eigennutzer-Projekte konnte
Wohn- oder Gewerbeinvestments erfolgt die Darstellung 2019 ein Rekord-Flächenumsatzvolumen bei der
separat. In Berlin wurde 2019 mit Wohn- und Ge- Büroflächenvermarktung registriert werden (siehe Kap.
schäftshäusern (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen 4). Steigendes Mietpreisniveau und geringe Leerstände
in Höhe von rd. EUR 2,27 Mrd. erzielt. Damit lag das beeinflussen typischerweise auch den Investmentmarkt.
Jahresergebnis rd. 27,2% unter dem Vorjahresniveau Der Umsatzanteil der reinen Büroimmobilien war nach
Berlin: Wohn- und Geschäftshäuser* (Asset-Deals).
Kauffälle Ø Objektpreis (1.000 €)
Geldumsatz (Mio. €)
4.000 8.000
3.500 7.000
3.000 6.000
2.500 5.000
2.000 4.000
1.500 3.000
1.000 2.000
500 1.000
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000
Objektpreis - 10-Jahres-Mittelwert 2009-2018
Quelle:
Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben für
2019, Stand: 31.1.2020
*Gewerbeflächenanteil >20% © Aengevelt Research
30vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses mit Kompression einzelner Assets hält an.
rd. EUR 3,59 Mrd. deutlich höher als im Vergleich zum
Vorjahr (2018: EUR 2,12 Mrd. bzw. +68,9%). Auch Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression ist
Gewerbe- und Industrieobjekte legten zu und zeichneten in der jüngeren Vergangenheit in einigen Assetklassen
2019 für rd. 18% des Jahresumsatzes verantwortlich. zwar einer Seitwärts-Bewegung gewichen, hält aber
Eine geringe Umsatzsschmälerung verzeichneten die im Berichtsjahr weiterhin an. Hintergrund ist u. a. die
Geschäftshäuser, welche rd. 14% an den Gewerbe dynamische Entwicklung der Mietpreise für Wohn- und
investments ausmachten.
Berlin: Gewerbeinvestments nach Segmenten.
Projektentwicklungen: Investitionen in
die Zukunft im gesamten Stadtgebiet. 2019
Hochwertige Projektentwicklungen sind mittlerweile 3% 5%
fester Bestandteil am Berliner Transaktionsmarkt und
generierten bereits 2018 einen Milliarden-Umsatz.
18%
Zahlreiche attraktive Projektentwicklungen wurden auch 10% 8%
2019 stadtweit per Forward-Deal veräußert, so z.B.: 12%
2018
■■ PGIM hat im Rahmen eines Forward-Deals das 1%
4% 2%
Bürohochhaus Stream, dessen Realisierung noch
aussteht, für einen Preis von EUR 480 Mio. für 6%
deutsche und schweizer Institutionelle erworben. 53% 17%
Auf 24 Stockwerken sollen etwa 42.000 m² Mietflä- 43%
che zur Verfügung stehen.
14%
■■ Generali Real Estate hat zusammen mit der italie-
nischen Versicherungsgesellschaft Poste Vita den
Büroneubau „The Westlight“ in der Berliner City West
erworben. Verkäufer des 15-Geschossers ist Barings
Real Estate, das dort noch bis Mitte 2020 rd. 19.500 m²
Büro- und Einzelhandelsfläche errichtet. Der Kauf- Bau-/Entwicklungsgrundstücke
preis wurde nicht kommuniziert, dürfte laut Branchen- Gewerbe-/Industrieobjekte
kreisen aber knapp über 200 Mio. Euro liegen.
Alten- und Pflegeeinrichtungen
Hotels o.Ä.
■■ Hamburg Team Investment Management (HTIM) hat
Geschäftshäuser/Einzelhandel
als Forward-Deal ein Wohngebäude der Projektent-
wicklung Schreibfederhöfe in Berlin-Friedrichshain Büroobjekte
erworben. Verkäufer des Ensembles ist Hamburg Sonstige
Team Projektentwicklung (HTP), das auf dem
Teilareal 112 Wohnungen mit knapp 7.200 m²
Quelle:
Mietfläche sowie 1.500 m² Gewerbefläche errichtet. Anmerkung: only Asset-Deals; Sons- Gutachterausschuss Berlin, vorläufige
tigen sind u.a.Vergnügungsstätten, Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
Der Kaufpreis beläuft sich auf über 50 Mio. Euro. Schulen und Sportanlagen zugeordnet. © Aengevelt Research
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