Büroflächen Marktreport 2018/2019 Hamburg - Engel ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Büroflächen Marktreport 2018/2019 · Hamburg
HAMBURG
585.000 m2 3,5 % 13,9 Mio. m² 27,50 EUR/m2 15,70 EUR/m2
Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Der Hamburger Markt für Büroimmobilien erzielte im 26,00 EUR/m² auf 27,50 EUR/m² gestiegen. Mit
Jahr 2018 mit einem Gesamtflächenumsatz von rund aktuell 15,70 EUR/m² (2017: 15,20 EUR/m²) legte
585.000 m² ein starkes Ergebnis. Während der Fünfjah- auch die Durchschnittsmiete noch einmal zu, da sich
resdurchschnitt um 7,2 % überschritten wurde, konnte an die Mietspannen in allen Teilmärkten nach oben
das Ausnahmejahr 2017 allerdings nicht angeschlossen bewegt haben.
werden, was ein Ausdruck für die sich verschiebenden
Marktverhältnisse ist. Konnte die Nachfrage in den Weiterhin Raum für Großtransaktionen
vergangenen Jahren im Wesentlichen gedeckt werden,
wird der Flächenumsatz mittlerweile maßgeblich durch Im vergangenen Jahr wurden 16 Großabschlüsse mit
das geringe Angebot bestimmt. mehr als 5.000 m² Mietfläche verzeichnet, darunter fünf
Verträge mit mehr als 10.000 m². Den größten Abschluss
Spitzenmiete steigt auf 27,50 EUR/m² erzielte Beiersdorf mit dem Bau der 45.000 m² großen
Konzernzentrale an der Troplowitzstraße. Durch das
Die angespannte Angebotssituation auf dem Hamburger Projekt zählte der Teilmarkt Eimsbüttel/Eppendorf mit
Büromarkt spiegelt sich deutlich in der Mietpreis- einem Volumenanteil von 10,5 % am Gesamtmarkt hinter
entwicklung wider. So ist 2018 die Spitzenmiete von der City (22,5 %), der City-Süd (15,6 %) sowie dem
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
640
700 City 23 %
585
16 %
550
545
City-Süd
535
600
530
Hamburger Osten 11 %
Eimsbüttel/Eppendorf 11 %
500
HafenCity 7%
400 Altona/St. Pauli 7%
in Tsd. m²
City-Nord 6%
300 Harburg 5%
Hamburger Westen 4%
200 Alster-Ost 4%
Flughafen 3%
100 Hafenrand 3%
Sonstige 3%
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 0% 10 % 20 % 30 % 40 %
* Prognose * Jahr 2018
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg
Bedeutende Flächenumsätze 2018 (Auswahl)
Nutzer Fläche Bürolage
Beiersdorf Zentrale 45.000 m2 Eimsbüttel/Eppendorf
Deutsche Postbank 13.800 m2 City-Nord
Akquinet 12.000 m2 Hamburger Osten
BDK 10.500 m2 Hamburger Osten
Signal Iduna 10.000 m2 City-Nord
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Hamburger Osten (11,0 %) zu den aktivsten Vermietungs- Vergleich zu 2017 deutlich zu und liegt nun bei einem
märkten. Zweitgrößte Transaktion war die Anmietung Volumenanteil von 14,6 % (2017: 5,6 %). Lediglich die
von rund 13.800 m² im Neubauprojekt Ipanema durch Branche „Industrie, Verwaltung“ weist einen größeren
die Postbank. Otto Wulff plant gemeinsam mit Hamburg Flächenumsatz auf (17,5 %). Drittgrößter Abschluss
Team die Fertigstellung des gemischt genutzten Quartiers im Jahr 2018 war eine Anmietung im Neubauprojekt
auf dem ehemaligen Areal der Postpyramide bis 2023. Bramfelder Spitze des Projektentwicklers Evoreal. Ab
Durch weitere Großanmietungen von Unternehmen aus Mitte 2022 wird das IT-Beratungsunternehmen Akquinet
dem Finanzwesen, wie Signal Iduna (10.000 m²) oder rund 12.000 m² in dem Mischquartier an der Bramfelder
der Hanseatic Bank (7.700 m²), legte die Branche im Chaussee beziehen.
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen*
Industrie, Verwaltung (18 %)
≤ 500 m² 13 %
Finanzwesen (15 %)
Unternehmensnahe Dienstleister (13 %)
Bauwesen, Vermietung, 501–1.000 m² 19 %
Verpachtung, Verkauf (11 %)
Information, Kommunikation (11 %) 22 %
1.001–2.000 m²
Öffentliche Hand, Verwaltung (9 %)
Transport, Verkehr, Post/Kurier (9 %)
Medien, Werbung (5 %) 2.001–5.000 m² 18 %
Handel (5 %)
Sonstiges (3 %) > 5.000 m² 28 %
Verbände, Interessenvertretungen (2 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (2 %) 0% 6% 12 % 18 % 24 % 30 %
* Jahr 2018 * Jahr 2018
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Bauprojekte - Fertigstellungen 2019 (Auswahl)
Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage
Euler Hermes Zentrale Quantum Immobilien AG 20.000 m2 Hamburger Westen
Erweiterung Jungheinrich Zentrale (2. BA) Jungheinrich AG 15.500 m2 Hamburger Osten
Bürolofts GbR Lerchenstraße/Lippmannstraße 11.500 m2 Altona/St. Pauli
Haus am Domplatz – HAD Quarter Allianz Real Estate Germany GmbH 7.700 m2 City
Brückenquartier – Gebäude 2 Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH 6,300 m² Harburg
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächenmangel nimmt zu die in naher Zukunft abgeschlossen werden, können den
Bedarf wegen hoher Vorvermietungsraten nicht decken.
Der Leerstand ist von rund 1,3 Mio. m² im Jahr 2010 Der spekulative Bau von Bürogebäuden wird mittelfristig
kontinuierlich gesunken und beträgt heute rund zu keiner Entlastung des Marktes führen. Ursächlich
490.000 m². Die Leerstandsquote von 3,5 % ist noch für die geringe Bautätigkeit sind u. a. die gestiegenen
einmal deutlich niedriger als im Vorjahr (2017: 4,3 %). Baukosten. So stellen die Anforderungen an die Energie-
Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass sich der effizienz, Nutzerwünsche bezüglich der Ausstattung
Büroflächenbestand im Jahr 2018 kaum verändert hat und die starke Auslastung der Bauunternehmen kosten-
und weiterhin bei ca. 13,9 Mio. m² liegt. Büroprojekte, treibende Faktoren dar. Nicht zuletzt führt auch die
Büromieten Leerstand
30 27,50 1.500 7,2 8
25,00 25,50 26,00
24,00 24,50 6,5
25 1.200
in EUR/m² nettokalt
5,5 6
20 5,0
Quote in %
in Tsd. m²
15,20 15,70 900 4,3
13,90 14,30 14,40 14,80
15 3,5 4
600
980
10
900
760
2
700
600
300
490
5
0 0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Leerstandsquote
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • HamburgBüroflächen Neuzugänge
275
300
252
225
192
170
138
145
in Tsd. m²
139
129
150
116
113
104
106**
75
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
* Prognose
** davon vorvermietet
Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Bevorzugung anderer Nutzungsarten, etwa der Wohn- WeWork hat für seinen vierten Standort in der Hamburger
oder Hotelnutzung, zu einer eingeschränkten Flächen- Innenstadt 5.100 m² in der Gerhofstraße angemietet.
verfügbarkeit für Büroentwicklungen.
Büromarkt bleibt auch
Coworking-Anbieter konkurrieren 2019 angespannt
um Flächen
In der Vergangenheit gipfelte die Spitzenmiete in
Das begrenzte Flächenangebot zwingt Interessenten, regelmäßigen Abständen von etwa acht Jahren. So konnte
frühzeitig mit der Suche nach Mietflächen zu beginnen, 1992 ein Maximum von ca. 28,00 EUR/m² beobachtet
häufig zwei bis drei Jahre vor dem geplanten Bezug. werden, nach einem zwischenzeitlichen Absinken folgte
Außerdem müssen Unternehmen mittlerweile tendenziell im Jahr 2000 das nächste Maximum mit ca. 25,00 EUR/
längere Vertragsdauern akzeptieren, um sich von anderen m² und 2008 schloss sich ein weiteres temporäres
potenziellen Mietinteressenten abzuheben. Da aber die Maximum mit knapp 24,00 EUR/m² an. Nachdem die
Abschätzung des zukünftigen Flächenbedarfs über derart Spitzenmiete 2018 bereits im achten Jahr in Folge nicht
große Zeiträume schwierig ist, werden zunehmend gesunken ist und sich dem Höchstwert aus dem Jahr
flexible Anmietungsmöglichkeiten genutzt, etwa in 1992 immer weiter annähert, stellt sich die Frage, ob in
Business Centern, im Coworking-Bereich oder bei naher Zukunft erneut das Ende des Zyklus erreicht sein
Anbietern des Hybridmodells. Diese Anbieter werden wird. Aktuell scheint dieser Punkt jedoch noch nicht
zunehmend für andere Unternehmen zur Konkurrenz um überschritten zu sein. Auch 2019 wird die Nachfrage
Büroflächen, weil sie lange Vertragslaufzeiten eingehen nach Büroflächen weiter wachsen, ebenso, aufgrund des
können und bereit sind, verhältnismäßig hohe Mieten weiterhin geringen Angebotes, das Mietniveau. Engel
zu zahlen. In der Folge steigen die Mietpreise in den & Völkers Commercial prognostiziert für das laufende
Toplagen, etwa in der Innenstadt, wo sich die Mehrheit Jahr daher erneut ein dynamisches Marktgeschehen mit
der flexiblen Büroflächen befindet. Auch 2018 haben einem Flächenumsatz von rund 550.000 m².
die namhaften Coworking-Anbieter expandiert. Design
Offices wird rund 8.600 m² im künftigen Olympus-
Campus belegen. Das US-amerikanische Unternehmen
N ach dem historisch hohen Büroflächenumsatz im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für 2018 mit rund
585.000 m² um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. Dennoch war es ein sehr ordentliches Jahr. An der
Nachfrage der Unternehmen hat es nicht gelegen, vielmehr hat ein ausreichendes Angebot an größeren,
zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der
Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon größer als 10.000 m².
Oliver Horstmann, Engel & Völkers Commercial Hamburg
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • HamburgBürolagen Hamburg
rburg
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenom-
© Engel & Völkers Commercial
Schnelsen Wellingsbüttel
men sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar 2019. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Fuhlsbüttel
Niendorf
B73
Heimfeld
Ohlsdorf
Harburg Neuland
A7
Bramfeld
Harburg Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop
Eißendorf Alsterdorf
Wilstorf
A7
Lokstedt
Eppendorf Winterhude Barmbek-North
Stellingen
Dulsberg Wandsbek
Hoheluft-East
HAMBURG WEST
Hoheluft-West Barmbek-South
Bahrenfeld Harvestehude HAMBURG EAST
Eimsbüttel
Uhlenhorst
Eilbek Marienthal
Rotherbaum
Groß Flottbek Altona-North Hohenfelde
Schanzenviertel Hamm-North
St. Georg Borgfelde
St. Pauli Horn
Hamm-Central
Neustadt Altstadt
Othmarschen Ottensen
Altona-Altstadt Hamm-South
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
A7 Steinwerder
Kleiner Grasbrook
City Alster-Ost St. Georg Alster-West
14,00–29,00 EUR/m2 12,00–21,00 EUR/m2 10,00–18,00 EUR/m2 13,00–24,00 EUR/m2
Hafenrand Altona/St. Pauli Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity City-Süd
15,00–23,00 EUR/m2 11,50–25,00 EUR/m2 9,50–16,00 EUR/m2 15,50–29,50 EUR/m2 9,50–16,00 EUR/m2
Harburg Flughafen City-Nord Hamburger Westen Hamburger Osten
8,50–14,50 EUR/m2 8,00–14,00 EUR/m2 8,50–15,50 EUR/m2 11,00–16,50 EUR/m2 9,00–14,00 EUR/m2
Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg
Tel. +49-(0)40-36 88 10 400 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com
www.engelvoelkers.com/hamburgcommercial
www.engelvoelkers.com/commercial/researchSie können auch lesen
