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Grundwissen für Immobilientreuhänder
Komm-Rat Mag. Dr. Raimund Neuwirther
Gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen
Seminare für die Immobilienwirtschaft
Alle Rechte vorbehalten. Jede Verwertung und/oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des
Autors sind unzulässig. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Jede
Haftung des Autors ist ausgeschlossen.Gewerberecht
2Gesetzliche Grundlage
§ Gewerbeordnung 1994 idF BGBl I 60/2007 (GewO)
– Verordnungsermächtigung zum Schutz der Kunden durch
Verpflichtung zur Information und Festlegung von
Provisionshöchstsätzen und standesgemäßes Verhalten gegenüber
anderen Berufsangehörigen
– Grundlage der Immobilienmaklerverordnung
§ Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die
Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der
Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter,
Bauträger)
► Immobilientreuhänder-Verordnung
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Gewerberecht 3Anwendungsbereich
§ Die Gewerbeordnung gilt (mit Ausnahmen) für alle gewerbsmäßig ausgeübten
und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten (§ 1 Abs 1 GewO)
§ Gewerbsmäßig ist eine Tätigkeit, die
§ selbständig;
§ regelmäßig; und
§ mit Gewinnabsicht
betrieben wird.
§ § 1 GewO. […] (2) Eine Tätigkeit wird gewerbsmäßig ausgeübt, wenn
sie selbständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird,
einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen,
gleichgültig für welche Zwecke dieser bestimmt ist; […]
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Gewerberecht 4Freie – Reglementierte Gewerbe
§ Tätigkeiten im Sinne des § 1 Abs 1 GewO, die nicht reglementiert (oder
Teilgewerbe) sind, sind freie Gewerbe (§ 5 Abs 2 GewO).
§ Die Ausübungserfordernisse für diese Gewerbe sind erleichtert
► Insbesondere ist kein Befähigungsnachweis erforderlich
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Gewerberecht 5Reglementierte Gewerbe ( § 94 GewO)
§ § 94 GewO enthält eine abschließende Aufzählung der reglementierten
Gewerbe
§ Diese Gewerbe haben verschärfte Ausübungserfordernisse
► insb Befähigungsprüfung; bei „sensiblen“ Gewerben auch
Zuverlässigkeitsprüfung
§ § 94 GewO. Folgende Gewerbe sind reglementierte Gewerbe:
[…] 35. Immobilientreuhänder (Immobilienmakler,
Immobilienverwalter, Bauträger)
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Gewerberecht 6Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Allgemein
§ § 117 GewO. (1) Das Gewerbe der Immobilientreuhänder (§ 94 Z
35)umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der
Immobilienverwalter und der Bauträger.
§ Das Gewerbe Immobilientreuhänder umfaßt die Tätigkeit der
§ Immobilienmakler,
§ Immobilienverwalter,
§ Bauträger
► Der Immobilienmakler, der nur dieses Gewerbe ausübt, ist:
„Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler“
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Gewerberecht 7Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Immobilienmakler
§1.§ die
117 GewO. (2) Der Tätigkeitsbereich des Immobilienmaklers umfasst
Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von
unbebauten und bebauten Grundstücken und von Rechten an Immobilien
einschließlich der Vermittlung von Nutzungsrechten an Immobilien (wie
sie zB durch Timesharing-Verträge erworben werden) und der Vermittlung
des Kaufes, Verkaufes und Tausches von Wohnungen, Geschäftsräumen,
Fertigteilhäusern und Unternehmen;
2. die Vermittlung von Bestandverträgen über Immobilien einschließlich
der Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen, Geschäftsräume und
Unternehmen;
3. den Handel mit Immobilien einschließlich des Mietkaufes. Dazu zählt
auch die Errichtung von Bauten, die der Makler als Bauherr durch
befugte Gewerbetreibende zum Zweck der Weiterveräußerung als Ganzes
ausführen lässt;
4. die Vermittlung von Beteiligungen an Immobilienfonds;
5. die Beratung und Betreuung für die in Z 1 bis 4 angeführten
Geschäfte. Gewerbetreibende, die zur Ausübung dieser Tätigkeiten
berechtigt sind, sind auch zur Vermittlung von Hypothekarkrediten sowie
zur Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem
Aufenthalt sowie zur Führung eines Gästezimmernachweises berechtigt.
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Gewerberecht 8Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Immobilienverwalter
§ § 117 GewO. (3) Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst
sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten
Liegenschaften, deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und
Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso
von Geldbeträgen sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang
mit der Verwaltungstätigkeit stehen.
Immobilienverwalter sind weiters berechtigt,
1. im Rahmen des Verwaltungsvertrages Haus- und Wohnungseigentümer in
Steuerangelegenheiten zu beraten sowie Schriftstücke und Eingaben zu
verfassen;
2. Verwaltungstätigkeiten für einzelne Miteigentümer einer
Liegenschaft durchzuführen, sofern dadurch kein Interessenkonflikt mit
der Eigentümergemeinschaft entsteht, deren Liegenschaft sie verwalten;
3. bei den von ihnen verwalteten Objekten einfache Reparatur- und
Ausbesserungsarbeiten durchzuführen.
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Gewerberecht 9Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Bauträger
§ § 117 GewO. (4) Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die
organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben
(Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung
sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende
Sanierung von Gebäuden.
Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten.
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Gewerberecht 10Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Gemeinsame Befugnisse
§ § 117 GewO. (5) Immobilientreuhänder sind auch berechtigt, im
Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung und ihres Auftrages ihre
Auftraggeber vor Verwaltungsbehörden, Fonds, Förderungsstellen und
Körperschaften öffentlichen Rechts sowie bei Gericht zu vertreten,
sofern kein Anwaltszwang besteht.
(6) Die Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist dann
zulässig, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter
Verträge besteht.
§ Immobilientreuhänder sind berechtigt, den Auftraggeber im Rahmen ihres
Auftrages insb vor Verwaltungsbehörden und Gerichten (außer Anwaltszwang;
Grenze: Streitwert über € 4.000,--) zu vertreten.
§ Das Erstellen von Verträgen ist gestattet, sofern es im Ausfüllen von
Formularen besteht
► Dennoch Vorsicht geboten! (Haftung)
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Gewerberecht 11Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Befähigungsnachweis – Gewerberechtlicher Geschäftsführer
§ Befähigungsnachweis
§ Für die Ausübung des (reglementierten) Gewerbes Immobilientreuhänder
ist zwar keine Zuverlässigkeitsprüfung, wohl aber ein
Befähigungsnachweis erforderlich
§ Der Gewerbeinhaber hat über einen Befähigungsnachweis zu verfügen.
§ Es steht dem Gewerbeinhaber jedoch auch zu, sich eines
gewerberechtlichen Geschäftsführers zu bedienen; dieser hat insb die
nötige Befähigung zu erbringen und muss in der Lage sein, sich im Betrieb
entsprechend zu betätigen, insbesondere selbstverantwortliche
Anordnungsbefugnis (§ 39 Abs 2 GewO) besitzen (bei juristischen
Personen zusätzlich: entweder vertretungsbefugtes Organ oder für min.
20 Stunden vollversichert angemeldet)
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Gewerberecht 12Immobilientreuhänder (§ 117 GewO)
Befähigungsnachweis – Gewerberechtlicher Geschäftsführer
§ Auch eine Einzelperson kann einen gewerberechtlichen Geschäftsführer
anstellen und so das Gewerbe ausüben (Supplierung).
§ Der gewerberechtliche Geschäftsführer haftet für die Einhaltung
gewerberechtlichen Vorschriften.
§ Alle gewerberechtlich gemeldete Geschäftsführer sind bei der
Sozialversicherung als solche vorgemerkt und im Falle der Abmeldung
wird die Gewerbebehörde verständigt
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Gewerberecht 13Strafbestimmungen (Auszug)
§ § 366 GewO. (1) Eine Verwaltungsübertretung, die mit Geldstrafe
bis zu 3 600 € zu bestrafen ist, begeht, wer
1. ein Gewerbe ausübt, ohne die erforderliche Gewerbeberechtigung
erlangt zu haben;[…]
► Zusätzlich kann Vertragspartner des Maklers Maklervertrag
anfechten! § 873 ABGB
§ § 367 GewO. Eine Verwaltungsübertretung, die mit Geldstrafe bis zu
2 180 € zu bestrafen ist, begeht, wer […]
22. die Bestimmungen von gemäß § 69 Abs. 1 oder 2 erlassenen
Verordnungen oder die gemäß § 69 Abs. 4 erlassenen Aufträge eines
Bescheides nicht einhält; […]
► Ein Verstoß gegen die Immobilienmaklerverordnung kann somit
mit Geldstrafe bis zu EUR 2.180,--bestraft werden!
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Gewerberecht 14Strafbestimmungen (Auszug)
§ § 87 GewO. (1) Die Gewerbeberechtigung ist von der Behörde (§ 361)
zu entziehen, wenn
1. auf den Gewerbeinhaber die Ausschlußgründe gemäß § 13 Abs. 1
oder 2 zutreffen und nach der Eigenart der strafbaren Handlung und
nach der Persönlichkeit des Verurteilten die Begehung der gleichen
oder einer ähnlichen Straftat bei Ausübung des Gewerbes zu
befürchten ist oder
2. einer der im § 13 Abs. 3 bis 5 angeführten Umstände, die den
Gewerbeausschluß bewirken, vorliegt oder
3. der Gewerbeinhaber infolge schwerwiegender Verstöße gegen die
im Zusammenhang mit dem betreffenden Gewerbe zu beachtenden
Rechtsvorschriften und Schutzinteressen, insbesondere auch zur
Wahrung des Ansehens des Berufsstandes, die für die Ausübung
dieses Gewerbes erforderliche Zuverlässigkeit nicht mehr besitzt
oder
4. der Gewerbeinhaber wegen Beihilfe zur Begehung einer
Verwaltungsübertretung gemäß § 366 Abs. 1 Z 1 bestraft worden ist
und diesbezüglich ein weiteres vorschriftswidriges Verhalten zu
befürchten ist
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Gewerberecht 15Bestimmungen zur Verhinderung der Geldwäsche
§ Der Makler ist verpflichtet bei Kunden, ( Käufer,
Verkäufer, Mieter, Vermieter) mit denen eine dauerhafte Geschäftsbeziehung
angeknüpft wird, die Identität durch Vorlage eines amtlichen
Lichtbildausweises festzustellen,
§ und diese und andere Unterlagen 5 Jahre lang aufzubewahren.
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Gewerberecht 16Bestimmungen zur Verhinderung der Geldwäsche
§ Bei begründetem Verdacht auf Geldwäsche (auch bei Beträgen auch unter €
15.000,--) ist der Behörde (jeweilige Geldwäschemeldestelle im Bundesland)
Meldung zu erstatten.
► Informationen bei der „Meldestelle bei verdächtigen
Geldwäschetransaktionen“ der EDOK, 1014 Wien, Postfach 100,
Herrengasse 7,Tel. 01-53126-2715, e-mail :
sicherheit@mail.bmi.gv.at
Strafdrohung bis € 20.000,--
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Gewerberecht 17Bestimmungen zur Verhinderung der Geldwäsche
Ein solcher Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn der Kunde
§ ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will. (ohne
Besichtigung einen hohen Preis zahlen will)
§ ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder
sonst seine Identität verschleiern will. Das gilt insbesondere auch, wenn der Kunde
auf Anonymität pocht.
§ auf Barzahlung besteht oder wenn der Kaufpreis nicht mit dem angegebenen
Beruf und dem Einkommen in Einklang ist.( Das angestrebte Geschäft nicht mit
den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden in Einklang ist).
§ eine Wohnimmobilie in Österreich erwerben will, die typischerweise ein
Eigennutzerobjekt ist, ohne in Österreich einen festen Wohnsitz anzustreben.
Ø Auch die Mitarbeiter sind entsprechend zu schulen.
Strafdrohung bis € 20.000,--
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Gewerberecht 18Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
Der Immobilienmakler ist berechtigt Hypothekarkredite zu vermitteln. Daher
hat er bei der Vermittlung von Hypothekarkreditvermittlung
(Kredite, die an unbeweglichen Sachen und Superädifikaten sicher gestellt
werden ) an Verbraucher zu beachten das
Bundesgesetz über Hypothekar- und Immobilienkreditverträge und
sonstige Kreditierungen zu Gunsten von Verbrauchern
(Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz – HIKrG)
BGBl.I Nr. 135/2015
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Gewerberecht 19Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
Dieses beinhaltet den Schutz von Verbrauchern vor unlauteren Praktiken, wie
versteckte Spesen und Zinserhöhungen, mangelnde Informationen, Fristen zur
Erledigung eines Kreditantrages und
Vorschriften des Kreditgebers zur Prüfung der Kreditwürdigkeit.
Bei dieser ist nicht nur der Wert der verpfändeten Immobilie zu prüfen, sondern
besonders, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen.
Meldepflicht des Maklers an die Gewerbebehörde (Magistrat, BH) ob
gebundener oder ungebundener Kreditvermittler *)
Haftpflichtversicherungspflicht für Kreditvermittler - in der
Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler meist inkludiert.
Ø Möglichkeit: Gewerbeanmeldung ...unter Ausschluss der
Hypothekarkreditvermittlung. keine Meldepflichten
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Gewerberecht 20Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
Der Fachverband Finanzdienstleister hat in der Informationsbroschüre „Überblick - Neue
Rechtsvorschriften für Kreditvermittler" auch die sonstigen Änderungen des neuen
Kreditvermittlerrechts zusammengefasst www.wko.at/finanzdienstleister/kreditvermittlung
*)Die Tätigkeitsform der Gebundene Kreditvermittlung ist gegeben wenn der Kreditvermittler im
Namen und auf Rechnung
1. nur eines Kreditgebers, oder
2. nur einer Gruppe von Kreditgebern oder
3. nur einer Zahl von Kreditgebern oder Gruppen, die auf dem Markt keine Mehrheit darstellen,
handelt.
Im Ergebnis ist ein Kreditvermittler nur dann „gebunden“, wenn dieser im Namen und auf Rechnung
von einem oder mehreren Kreditgebern tätig ist. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn es einen
konkreten Auftrag gibt als Erfüllungsgehilfe oder Agent tätig zu sein. Es ist daher nicht ausreichend,
den Kreditantrag des Kreditgebers zu verwenden, um gebunden zu sein.
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Gewerberecht 21Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
Alle anderen Kreditvermittler sind demnach ungebundene Kreditvermittler. Anmerkung: Selbst wenn Sie
Kredite nur für wenige oder gar nur einen Kreditgeber vermitteln, sind Sie ungebunden, solange Sie nicht im
Namen dieses Kreditgebers auftreten.
(Hinweis: Der „gebundene Kreditvermittler“ ist Handelsagent iSd § 1 HVertrG; Der „ungebundene
Kreditvermittler“ ist Makler iSd § 1 MaklerG)
Die Meldung ist stets durchzuführen wenn die Tätigkeit der Kreditvermittlung vom Gewerbeumfang
mitumfasst ist, unabhängig davon ob diese Tätigkeit aktuell oder hinkünftig vom Unternehmen tatsächlich
ausgeübt wird. Unternehmen die keine Kreditvermittlung aktuell anbieten, sind im Sinne der obigen Definition
„ungebunden“.
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Gewerberecht 22Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
Gesetzestext:
Kreditvermittlung
§ 136e GewO
(1) Kreditvermittlung ist die Vermittlung von Krediten im Sinne des § 136a Abs. 1 Z 2 lit. b sowie im Sinne des § 117
Abs. 2 Z 5. Kein Kreditvermittler ist, wer lediglich Verbraucher direkt oder indirekt mit einem Kreditgeber oder
Kreditvermittler in Kontakt bringt.
(2) Kreditvermittlung übt aus, wer
1. Kreditverträge vorstellt oder anbietet oder
2. bei anderen als den unter Z 1 genannten Vorarbeiten oder anderen vorvertraglichen administrativen
Tätigkeiten zum Abschluss von Kreditverträgen behilflich ist oder
3. für den Kreditgeber Kreditverträge abschließt oder
4. bei sonstigen Kreditierungen für den Kreditgeber handelt.
Bei der Anmeldung eines Gewerbes, das zur Ausübung von Tätigkeiten der Kreditvermittlung berechtigt, ist zusätzlich
zu den Belegen gemäß § 339 Abs. 3 bekannt zu geben, ob der Gewerbetreibende die Tätigkeit als ungebundener oder
gebundener Kreditvermittler (Abs. 3) ausübt. Mit der Ausübung von Tätigkeiten der Kreditvermittlung darf der Anmelder
der in Abs. 1 genannten Gewerbe erst ab der Eintragung in das Versicherungs- und Kreditvermittlerregister beginnen.
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Gewerberecht 23Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
(3) Ein gebundener Kreditvermittler ist, wer im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen
Verantwortung
1. nur eines Kreditgebers oder
2. nur einer Gruppe von Kreditgebern, die zum Zweck der Erstellung eines konsolidierten Abschlusses im Sinne der
Richtlinie 2013/34/EU über den Jahresabschluss, den konsolidierten Abschluss und damit verbundene Berichte von
Unternehmen bestimmter Rechtsformen und zur Änderung der Richtlinie 2006/43/EG des Europäischen Parlaments
und des Rates und zur Aufhebung der Richtlinien 78/660/EWG und 83/349/EWG des Rates, ABl. Nr. L 182 vom
29.06.2013 S. 19, zuletzt geändert durch die Richtlinie 2014/102/EU, ABl. Nr. L 334 vom 21.11.2014 S. 86, zu
konsolidieren sind, oder
3. nur einer Zahl von Kreditgebern oder Gruppen, die auf dem Markt keine Mehrheit darstellen, handelt.
Alle anderen Kreditvermittler sind ungebundene Kreditvermittler
(4) Ein ungebundener Kreditvermittler darf sich im Geschäftsverkehr als „unabhängiger Kreditmakler“ bezeichnen,
wenn er keinerlei Vergütung von einem oder mehreren Kreditgebern erhält oder die Zahl der vom ungebundenen
Kreditvermittler einbezogenen Kreditgeber auf dem Markt eine Mehrheit darstellt.
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Gewerberecht 24Kreditvermittlung an Verbraucher i.S. KSchG
§376 GewO 17a. (Kreditvermittlung) …
(2) Personen, die am Tag … (des Inkrafttretens der Regelung) die Berechtigung zur Ausübung der Tätigkeit des
Immobilienmaklers, sofern die Tätigkeit der Kreditvermittlung nicht durch den Gewerbeumfang ausgeschlossen ist,
besessen haben, sind verpflichtet, der Behörde bis spätestens 30. September 2016 bekannt zu geben, ob sie diese
Tätigkeit als gebundener Kreditvermittler oder als ungebundener Kreditvermittler (§ 136e Abs. 3) ausüben.
(3) Erfolgt eine Mitteilung gemäß Abs. 1 oder Abs. 2 nicht rechtzeitig, so gilt der Kreditvermittler, bis er eine
anderslautende Meldung erstattet hat, als gebundener Kreditvermittler.“
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Gewerberecht 25Literaturempfehlungen
§ Iro, Riss (2019). Sachenrecht Bürgerliches Recht Band IV (7. Auflage). Klagenfurt, Wien:
Verlag Österreich.
§ Rabl, Riedler (2017). Schuldrecht Besonderer Teil Bürgerliches Recht Band III (6. Auflage).
Linz, Wien: Verlag Österreich.
§ Böhm, Eckharter, Hauswirth, Heindl (2018). Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht (4.
Auflage). Verlag: Manz Verlag Wien.
§ Friesenegger (2016). Praxishandbuch Immobilienmakler (3. Auflage). Wien: Linde Verlag
Österreich
§ Prader (2018). Immobilienmaklerrecht. Linz, Wien: Verlag Österreich.
§ Artner, Kohlmaier (2017). Praxishandbuch Immobilienrecht (2. Auflage). Wien: Linde Verlag
Österreich
§ Filzmoser/Wagner (2018). Recht für Unternehmen, Was jeder Unternehmer wissen muss (2.
Auflage). Verlag: Lexis Nexis Österreich.
§ Rainer (2019). Handbuch des Miet- und Wohnrechts inkl. 32. Erg.-Lfg. Wien: Manz Verlagg
§ Schwimann, Kodek, Prader, Markl (2019). BTVG Praxiskommentar. Verlag Lexis Nexis
Österreich
§ Bayer (2018). Grundbuch NEU (4. Auflage). Wien: Linde Verlag Österreich
© Komm-Rat Mag. Dr. Raimund Neuwirther Gewerberecht
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