Handlungskonzept Wohnen - Stadt Halle (Westf.) Auftraggeber: Stadt Halle (Westfalen)
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Handlungskonzept Wohnen Stadt Halle (Westf.) Auftraggeber: Stadt Halle (Westfalen)
Ansprechpartner Dipl.-Ing. Janine Constant Dipl.-Ing. Regina Höbel M.Sc.-Geogr. Carolin Krüger InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Tel.: 0234/890 34 0 Fax: 0234/890 34 49 E-Mail: info@inwis.de Internet: www.inwis.de 2
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Inhalt
Einleitung .......................................................................................................................................... 7
1. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen ................................................................................ 9
1.1. Geografische Einordnung und Kurzportrait der Stadt Halle (Westf.) ............................................. 9
1.2. Bevölkerungsstruktur und -entwicklung ..................................................................................... 11
1.3. Wanderungsbewegungen .......................................................................................................... 15
1.4. Sozioökonomische Rahmenbedingungen ................................................................................... 19
1.5. Wohntrends............................................................................................................................... 23
2. Prognosen ................................................................................................................................... 28
2.1. Bevölkerungsprognose .............................................................................................................. 28
2.2. Wohnungsbedarfsprognose ....................................................................................................... 32
3. Wohnungs- und Immobilienmarkt................................................................................................... 38
4. Handlungsfeld Wohnungsneubau ................................................................................................... 42
5. Handlungsfeld Mietwohnungsmarkt .............................................................................................. 44
5.1. Handlungsfeld Mieteigenheime .................................................................................................54
6. Handlungsfeld Soziale Wohnraumversorgung ................................................................................. 56
7. Handlungsfeld „Wohnen im Alter“ ................................................................................................. 62
8. Handlungsfeld Wohneigentumsbildung...........................................................................................69
8.1. Nachfragepotenziale im Eigentumssegment .............................................................................. 69
8.2. Der Markt für Eigentumswohnungen .......................................................................................... 71
8.3. Der Markt für Einfamilienhäuser ................................................................................................76
9. Handlungsfeld Wohnbauflächen..................................................................................................... 87
Anhang ............................................................................................................................................ 92
9.1. Erläuterung zur Verwendung der Datenbank des ImmobilienScout24 .........................................92
Literaturverzeichnis .......................................................................................................................... 93
3
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildungen
Abbildung 1: Geografische Einordnung der Stadt Halle und Nachbargemeinden .......................................10
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Halle 2000 bis 2009.............................................................. 11
Abbildung 3: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Halle 2000 bis 2009 ............................................. 12
Abbildung 4: Zu- und Fortzüge in Halle 2000 bis 2009 ........................................................................... 13
Abbildung 5: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Halle ........................................................ 14
Abbildung 6: Wanderungsverflechtungen der Stadt Halle mit dem Umland .............................................. 16
Abbildung 7: Altersspezifische Wanderungen in Halle 2000 bis 2009 ..................................................... 17
Abbildung 8: Zuzüge nach Halle 2000- 2004 und 2005 bis 2009 ........................................................... 18
Abbildung 9: Wanderungssalden altersspezifischer Wanderungen........................................................... 18
Abbildung 10: Pendlerverflechtungen (Berufs- /Ausbildungspendler) der Stadt Halle mit dem Umland .... 19
Abbildung 11: Kaufkraftkennziffer pro Haushalt in der Stadt Halle und Region im Jahr 2009 .................... 23
Abbildung 12: Bevölkerungsprognose 2006 bis 2025 in Halle .................................................................29
Abbildung 13: Bevölkerungsprognose InWIS-Varianten 2006 bis 2025 in Halle ....................................... 31
Abbildung 14: Entwicklung der Altersstruktur, obere Variante ................................................................. 32
Abbildung 15: Prognose der Haushalte mit Wohnungsbedarf 2009 bis 2025............................................34
Abbildung 16: Voraussichtliche Entwicklung des Wohnungsbedarfes bis 2025.........................................36
Abbildung 17: Entwicklung der Wohnungsbedarfe in Relation zu den erwarteten Baufertigstellungen ......36
Abbildung 18: Entwicklung des Wohnungsbestands in Halle 2000 bis 2009............................................38
Abbildung 19: Wohngebäude nach Bauform in Halle 2009 ......................................................................39
Abbildung 20: Entwicklung der Baufertigstellungen in Halle im regionalen Vergleich (2000 = 100%) .... 40
Abbildung 21: Baufertigstellungen im Geschosswohnungssegment im regionalen Vergleich (2000 =
100%) .......................................................................................................................... 41
Abbildung 22: Wohnungsneubaupotenziale bis 2025 .............................................................................. 42
Abbildung 23: Angebote an Mietwohnungen in Halle 2005 bis 2010 .......................................................45
Abbildung 24: Nachfrage nach Mietwohnungen in Halle 2005 bis 2010 .................................................. 46
Abbildung 25: Preise für Mietwohnungen in Halle 2005 bis 2010 ............................................................47
Abbildung 26: Mietentwicklung in Halle 2005 bis 2010 ......................................................................... 48
Abbildung 27: Preissegmente bei Mietwohnungen in Halle ..................................................................... 49
Abbildung 28: Angebot und Nachfrage Mietwohnungen in Halle 2005 bis 2009 ..................................... 50
Abbildung 29: Sozialwohnungsbestand nach Wohnungsgrößen (nur Mietwohnungen) .............................56
Abbildung 30: Struktur der Bedarfsgemeinschaften in Halle .................................................................... 57
Abbildung 31: Nachfragepotenzial nach Eigentumsmaßnahmen im Neubausegment bis zum Jahr 2025
(mit Zuwanderung) ....................................................................................................... 71
Abbildung 32: Angebot an Eigentumswohnungen in Halle 2005 bis 2010 ................................................ 72
Abbildung 33: Preise für Eigentumswohnungen in Halle 2005 bis 2010 .................................................. 73
Abbildung 34: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Halle 2005 bis 2010..........................................74
Abbildung 35: Baufertigstellungen im Eigenheimsegment im regionalen Vergleich (2000 = 100%) .........76
Abbildung 36: Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern in Halle 2005 bis 2010 ............................. 80
Abbildung 37: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern in Halle 2005 bis 2010 ........................ 81
Abbildung 38: Preise für freistehende Einfamilienhäuser in Halle 2005 bis 2010 .................................... 82
4
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Tabellen
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in der Region .................................................................................. 14
Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils zum 30.06. .......................... 20
Tabelle 3: Arbeitslosenquotient* 2000 und 2010 in Halle und Umgebung ............................................... 21
Tabelle 4: Durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen 2009 in der Stadt Halle und Umgebung ........... 22
Tabelle 5: Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße ............................................................... 33
Tabelle 6: Baufertigstellungen in den einzelnen Segmenten in Halle 2000 bis 2009 ...............................39
Tabelle 7: Neubaubedarf nach Marktsegmenten ......................................................................................43
Tabelle 8: Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen nach der Größe ................................................ 50
Tabelle 9: Nachfrage nach Mietwohnungen nach Größen- und Preisklassen ............................................. 51
Tabelle 10: Entwicklung des Sozialwohnungsbestands im Vergleich der Jahre 1999 und 2009.................58
Tabelle 11: Bindungsfristen bei geförderten Mietwohnungen ...................................................................58
Tabelle 12: Anteil und Struktur angemessenen Wohnraums für Hartz IV-Haushalte ..................................59
Tabelle 13: Entwicklung der Kauffälle in den Teilmärkten Halles ............................................................. 69
Tabelle 14: Kauffälle Wohnungseigentum in Halle ................................................................................... 71
Tabelle 15: Baufertigstellungen in den einzelnen Segmenten in Halle 2000 bis 2009 .............................. 77
Tabelle 16: Grundstückswerte für die Städte des Kreises Gütersloh .........................................................78
Tabelle 17: Angebot und Nachfrage bei freistehenden Eigenheimen (Alt-/Neubau) ...................................83
Tabelle 18: Angebot und Nachfrage bei Doppelhaushälften (Alt-/Neubau) ...............................................83
Tabelle 19: Angebot und Nachfrage bei Reihenhäusern (Alt-/Neubau) .................................................... 84
Tabelle 20: Theoretisches Potenzial auf Abrissflächen ............................................................................87
Tabelle 21: Mobilisierbares Potenzial auf Abrissflächen ......................................................................... 88
Tabelle 22: Baulückenpotenziale ........................................................................................................... 88
Tabelle 23: Bauflächenpotenziale in (zukünftigen) B-Plan-Gebieten ....................................................... 89
Tabelle 24: Mobilisierbare Wohnbauflächenpotenziale .......................................................................... 89
Tabelle 25: Bedarf an neuen Wohnbauflächen bis 2025 .......................................................................... 90
5
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Einleitung
Der demografische Wandel und seine Merkmale, die Abnahme, die Internationalisierung, die Alterung so-
wie die Verarmung der Gesellschaft, gelten als eine der großen gesellschaftlichen Herausforderungen unse-
rer Zeit. Städte stehen aktuell vor der Herausforderung, trotz sinkender Bevölkerungszahlen und einer zu-
nehmenden Alterung der Bewohner eine nachhaltige Nutzung städtischer Räume und Wohnquartiere zu
gewährleisten. Die differenzierte Entwicklung der Wohnungsmärkte wird unter anderem durch die Bevölke-
rungs- und Haushaltsentwicklung in den einzelnen Kommunen verursacht. Eine uneinheitliche Entwicklung
von Bedarf und Angebot sowie eine sich differenzierende Nachfrage nach Wohnraum erfordern daher spezi-
fische Reaktionen der Wohnungswirtschaft betroffener Städte und Gemeinden. Der Wohnungsmarkt in
Deutschland befindet sich somit nicht nur in einer strukturellen Anpassungskrise, sondern differenziert sich
auch in sachlicher Hinsicht weiter aus.
Diese Situation hängt maßgeblich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage in den letzten Jahren
erheblich gewandelt hat. Aufgrund des gesellschaftlichen und demografischen Wandels bilden sich auf dem
Wohnungsmarkt immer kleinere Zielgruppen mit spezifischen Bedürfnissen und Wünschen an das Gut
"Wohnen" heraus. Insbesondere für den Wohnungsbau und die Stadtentwicklung ergeben sich neue Hand-
lungsfelder, wenn sich Ansprüche an den Wohnraum und an das Wohnumfeld verändern und differenzieren
und damit Handlungsbedarf in Geschosswohnungs- und Einfamilienhausgebieten entsteht. Auch die Be-
schaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils
– spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und
hohe Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten großzügig ge-
schnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen Seite die gleichförmigen Massen-
bestände in den Siedlungen der 1950er und vor allem der 1970er Jahre nur noch auf eine geringere Nach-
frage. Verschiebungen ergeben sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete.
Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung und der sich daraus ablei-
tenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber auch Chancen. Die Risiken sind immanent und resul-
tieren aus der Bevölkerungsstruktur der Städte, die häufig von einem höheren und weiter steigenden Anteil
älterer Menschen und einer Abnahme von Familien mit Kindern geprägt ist. Die Stadt Halle in Westfalen hat
die sozialen und demografischen Veränderungen zum Anlass genommen, sich im Rahmen eines wohnungs-
politischen Handlungskonzeptes ein Bild über die Stärken und Schwächen ihres Wohnungsmarktes zu ver-
schaffen. Das Handlungskonzept soll die Schwerpunkte einer zukunftsgerichteten Wohnungspolitik in quan-
titativer und qualitativer Hinsicht vorgeben. Hinzu kommt, dass die kommunale Planung bislang auf die
Steuerung des Wachstums ausgerichtet war und die bislang gültigen Strategien und Politiken nun geprüft
und ggf. angepasst werden müssen. Insofern steht die Kommune vor klaren Anforderungen, durch z. B.
Wohnbau-, Stadtentwicklungs- oder familienpolitische Maßnahmen auf die Entwicklungen zu reagieren.
Demografischer Wandel, Strukturwandel und Ausdifferenzierung der Wohnungs(teil)märkte sind somit zu-
sammenfassend die zentralen Herausforderungen zukünftiger Stadtentwicklung. Die kommunalen Verwal-
tungen als zentrale Akteure stehen hier vor einer enormen Aufgabe. Die Einflussmöglichkeiten auf sich
verändernde Märkte mit klassischen Planungsinstrumenten sind dabei stark eingeschränkt. Immer deutli-
cher wird, dass sich die öffentliche Hand als Initiatorin und Moderatorin von Prozessen verstehen muss, um
Akteuren Hilfestellungen zu leisten. Wohnungspolitische Handlungskonzepte sind hier ein verbreitetes
Instrument, um grundlegende Daten zu erheben und zu analysieren sowie strategische Empfehlungen für
eine Stadt abzuleiten.
Das vorliegende Gutachten gliedert sich grob in zwei Teile. Als erster Schritt werden die Rahmenbedingun-
gen des Wohnungsmarktes der Stadt Halle erörtert. Aus zurückliegender Bevölkerungsentwicklung und der
Entwicklung der Altersstrukturen sowie aus der Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen erge-
ben sich hierbei bereits wichtige Anhaltspunkte zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung. Im An-
schluss daran werden die Bevölkerungs- und die Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Halle vorgestellt
7
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
und der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 in verschiedenen Varianten berechnet. Darüber hinaus werden
Indikatoren zum Wohnungsangebot und zum Immobilienmarkt der Stadt Halle ausgewertet, welche die
aktuelle Marktsituation auch im regionalen Vergleich widerspiegeln. Durch die Analysen erhalten die Stadt
und die Akteure des Wohnungsmarktes damit zuverlässige Informationen über die derzeitige und vor allem
die zukünftige Marktlage.
Im Anschluss werden aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen konkrete Handlungs-
felder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes abgeleitet und durch Handlungsempfehlungen
ergänzt. Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als auch die Akteure
des Wohnungs- und Immobilienmarktes Folgende Handlungsfelder werden ausführlich vorgestellt:
- Wohnungsneubau
- Mietwohnungsmarkt
- Soziale Wohnraumversorgung
- Wohnen im Alter
- Wohneigentumsbildung
- Wohnbauflächen
8
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
1. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.1. Geografische Einordnung und Kurzportrait der Stadt Halle (Westf.)
Die Stadt Halle, in der auf einer Fläche von knapp 70 kqm etwa 21.000 Menschen leben, ist ein Mittelzent-
rum im Norden des Kreises Gütersloh. In naher Entfernung von etwa 15 km liegen die beiden Großstädte
Bielefeld und Gütersloh. Gelegen am Südhang des Teutoburger Waldes, grenzt Halle an die Städte
Borgholzhausen, Werther, Harsewinkel, Versmold und an die Gemeinde Steinhagen, welche alle dem Kreis
Gütersloh angehören.
Die Stadt Halle gliedert sich in sechs Ortsteile, zu denen das industriell geprägte Künsebeck und die dörfli-
cher geprägten Stadtteile Bokel, Hessel, Hörste und Kölkebeck zählen. Das Gebiet der Stadt ist neben dem
Zentrum, den Wohn- und Gewerbegebieten auch von landwirtschaftlicher Nutzung und Waldgebieten ge-
prägt. Die Stadt Halle bietet aufgrund der räumlichen Nähe zum Teutoburger Wald ein gutes Freizeit- und
Erholungsangebot und zeichnet sich durch die größte Anzahl und Fläche an Naturschutzgebieten innerhalb
des Kreises Gütersloh aus.
Als Mittelzentrum mit einem interessant ausdifferenzierten Angebot an Fachgeschäften übernimmt die
Stadt Halle darüber hinaus eine wichtige Versorgungsfunktion für das Umland und stellt gleichzeitig noch
Suburbanisierungsraum für die Stadt Bielefeld dar, mit der intensive Wanderungsverflechtungen bestehen.
Seinen Bewohnern bietet die Stadt Halle darüber hinaus sowohl Wohnlagen in innerstädtischen als auch
ländlich geprägten Teilbereichen. So zeichnet sich die bauliche Struktur der Ortsmitte zum Beispiel durch
eine Vielzahl an bis heute erhaltenen Fachwerkgebäuden aus.
Halle ist über die Bundesstraße 68 an das Fernstraßennetz angeschlossen. In etwa 20 km Entfernung be-
steht ein Anschluss an die A2 die eine Verbindung an das Ruhrgebiet sowie an die Stadt Hannover gewähr-
leistet. Die Stadt Osnabrück ist über die nordwestlich der Stadt Halle gelegene A33 erreichbar, für welche
die Planung besteht, die Strecke zwischen Halle und Borgholzhausen zu erweitern und damit die Bundes-
straße 68 zu entlasten. Aus Richtung Gütersloh und aus Herford ist Halle über die Landstraße 782 erreich-
bar, aus Richtung Bielefeld über die Bundesstraße 68.
Die nächstgelegenen Flughäfen sind Münster/Osnabrück und Paderborn/Lippstadt. Darüber hinaus besteht
in der Stadt Halle ein ausreichend differenziertes Bus- und Zugverbindungsnetz. Insgesamt existieren drei
Bahnhöfe im Stadtgebiet (Halle, Künsebeck, Gerry-Weber-Stadion), die an der Bahnverbindung Bielefeld-
Osnabrück liegen und von der Regionalbahn "Haller Willem" angefahren werden. Im Vergleich mit den um-
liegenden Kommunen des Kreises Gütersloh ergibt sich aus dieser Situation ein deutlicher Lagevorteil, da
viele dieser kommunen über keinen eigenen Bahnhof verfügen. Darüber hinaus gewährleisten mehrere
Buslinien die Anbindung u.a. an die Städte Bielefeld, Gütersloh, Werther, Steinhagen und Versmold. Inne-
rörtlich verkehrende Buslinien werden des Weiteren in späteren Abendstunden und am Wochenende durch
vier Taxibuslinien ergänzt.
In der Stadt Halle haben sowohl Unternehmen der Lebensmittel-, Mode- und Pharmaindustrien als auch
Kunststoff- und Metallverarbeitende Unternehmen ihren Firmensitz und bieten insgesamt etwa 9.000 Men-
schen einen Arbeitsplatz. Neben einer Vielzahl von mittelständischen, oftmals familiengeführten Unter-
nehmen sind in Halle darüber hinaus mit August Storck und Gerry Weber zwei international bekannte Groß-
unternehmen ansässig. Von dem breiten Branchen-Mix profitieren neben den Bewohnern Halles selbst auch
Bewohner benachbarter Städte, so dass Halle nicht nur attraktiver Wohn-, sondern auch beliebter Arbeits-
standort ist. Die vorteilhaften Wohnlagebedingungen, welche sich aus der suburbanen Nähe zu Bielefeld
und Gütersloh und der landschaftlich reizvollen Lage ergeben, haben dazu geführt, dass Halle - entgegen
dem Trend in vielen anderen nordrhein-westfälischen Städten - in den letzten Jahren aufgrund von Wande-
rungsgewinnen noch leicht an Bevölkerung gewinnen konnte.
9
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.) Abbildung 1: Geografische Einordnung der Stadt Halle und Nachbargemeinden Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage GfK Geomarketing GmbH 10
Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
1.2. Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
Eine wichtige Determinante für die Analyse des Wohnungs- und Immobilienmarktes einer Stadt stellt die
Bevölkerungszahl und ihre Veränderung dar. Hierbei ist nicht nur die Veränderung der absoluten Bevölke-
rungszahlen von Bedeutung, sondern in erheblichem Maße die Entwicklung der Altersstruktur. Während
zahlreiche Gemeinden und Städte Nordrhein-Westfalens in den letzten Jahren deutliche Bevölkerungsver-
luste verzeichnen mussten, stellt sich für Halle die Situation anders da. Diese soll in den folgenden Ausfüh-
rungen näher betrachtet werden.
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Halle 2000 bis 2009
2000 bis 2009
Stand jeweils 31.12. des Jahres
21.173 21.463 21.534 21.556 21.443 21.315 21.321 1.000
20.733 20.969 21.042
20.000
500
15.000
290
236
131
73 71
10.000 22 6
0
-113 -128
5.000
-500
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Bevölkerungsstand Veränderung zum Vorjahr
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Über einen Zeitraum von zehn Jahren (2000 bis 2009) ist die Bevölkerung Halles insgesamt von 20.733
Einwohnern um 588 (+2,8%) auf 21.321 Einwohner gestiegen. Seit dem Jahr 2004 waren die jährlichen
Zuwachsraten jedoch rückläufig. Während in der ersten Hälfte des neuen Jahrtausends noch Spitzenwerte
von 290 oder 236 Personen erreicht wurden, fällt die Zuwachsrate in den folgenden Jahren zuerst auf unter
100 Personen und in den Jahren 2007/2008 sind sogar Bevölkerungsrückgänge zu beobachten. Der stärke-
re Rückgang der Bevölkerung im Jahr 2007 ist auf eine Bereinigung des Melderegisters zurückzuführen: In
diesem Jahr wurden Personen, die noch mit ihrem Wohnsitz in den beiden seit Jahren nicht mehr bewohn-
ten und verschlossenen Hochhäusern "Am Sandkamp" gemeldet waren, aus dem Register gelöscht. Trotz
der Bevölkerungsverluste in diesen beiden Jahren zeigt sich die Entwicklung in Halle noch als vergleichs-
weise stabil.
Um die zurückliegende Bevölkerungsentwicklung in Halle weiter zu analysieren, werden im Folgenden die
für einen Bevölkerungswachstum oder -rückgang wichtigen Determinanten natürliche Entwicklung und
Wanderungsverhalten untersucht. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung, gemeint ist das Verhältnis von
Geburten zu Sterbefällen, ist in Halle in der ersten Hälfte der letzten Dekade noch überwiegend positiv, seit
dem Jahr 2005 überwiegen jedoch die Sterbefälle die Geburten, ein Trend, der in vielen anderen Städten
bereits viel früher als in Halle eingesetzt hat. Der Sterbefallüberschuss in Halle betrug in den letzten Jahren
zwischen 30 und 37 Personen pro Jahr, der auf die seit Jahrzehnten gesunkene Fertilitätsrate und damit
geringere Anzahl nachwachsender Frauen im gebärfähigen Alter zurückzuführen ist. Im Unterschied zu
vielen anderen deutschen Städten und Kreisen, die bereits seit mehreren Jahren im Zuge des demografi-
schen Wandels mit diesem Druck durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung konfrontiert sind, ist dies
für Halle erst seit kurzem eine relevante Thematik. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass sich dieser Trend in
11Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
den nächsten Jahren wieder umkehren wird.
Abbildung 3: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Halle 2000 bis 2009
2000 bis 2009
Stand jeweils 31.12. des Jahres
300
250
232
229
228
218
215
215
211
200
209
204
203
203
202
201
200
194
192
191
183
175
172
150
100
50
28
26
14
3
0
-29
-6
-30
-34
-12
-37
-50
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Geburten Sterbefälle Saldo
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Bis 2005 verzeichnete Halle deutliche Wanderungsgewinne in Höhe von über 100 bis 321 Personen pro
Jahr. In den Folgejahren ist eine Veränderung der Wanderungsbewegung zu beobachten: Die Gewinne fallen
danach deutlich geringer aus und erreichen 2007 erstmals einen negativen Wert.
In der Ursachenforschung fällt auf, dass vor allem das Niveau der Zuzüge nach Halle gesunken ist, während
sich die Höhe der Fortzüge nicht so stark verändert hat. Die Zuzüge sind von jährlich 1.140 bis 1.300 Per-
sonen in den Jahren 2000 bis 2006 auf nur noch rund 1.000 Personen pro Jahr in den Folgejahren gesun-
ken. Die Differenz beträgt somit 150 bis 300 Personen pro Jahr, die in der jüngsten Vergangenheit nicht
mehr nach Halle zugezogen sind.
12Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildung 4: Zu- und Fortzüge in Halle 2000 bis 2009
2000 bis 2009
Stand jeweils 31.12. des Jahres
1.500
1.297
1.202
1.200
1.195
1.140
1.094
1.090
1.076
1.000
1.031
1.023
1.011
1.009
1.006
996
988
976
952
947
925
904
500
321
204
191
43
36
119
109
98
0
-88
-81
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Zuzüge Fortzüge Saldo
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Bei Betrachtung der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Halle in einer Zusammenschau zeigt
sich, dass in Halle noch in den ersten Jahren nach der Jahrtausendwende beide Komponenten der Bevölke-
rungsentwicklung - die Wanderungen als auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung - positiv waren und
ein Einwohnerwachstum erzeugten. Dann folgte
- eine Trendwende bei der natürlichen Entwicklung durch den Rückgang der Geburten
- und fehlende Wanderungsgewinne in der jüngeren Vergangenheit.
Für ein erneutes Bevölkerungswachstum müsste Halle in den nächsten Jahren wieder Wanderungsgewinne
verzeichnen.
13Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildung 5: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Halle
2000 bis 2009
Stand jeweils 31.12.des Jahres
324
321
300
232
217
200
204
191
133
80
86
100 119
109
98
37
43
14
36
28
26
3
0
-30
-34
-37
2
-6
-12
-29
-81
-88
-100
-111
-125
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Wanderungssaldo natürliche Bevölkerungsentwicklung gesamte Bevölkerungsentwicklung
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Zur besseren Vergleichbarkeit und Einordnung der genannten Daten soll an dieser Stelle ein Vergleich mit
den umliegenden Städten und Gemeinden Halles erfolgen. Die Entwicklung der Stadt Halle lässt sich auf
viele Städte im Kreis Gütersloh übertragen. Beim Vergleich der Bevölkerungsentwicklung Halles in den
letzten zehn Jahren mit Städten der angrenzenden Wohnungsmarktregion wird deutlich, dass Halle mit ei-
nem Zuwachs von 2,8 Prozent im Zeitraum 2000 bis 2009 mit den stärksten Einwohnerzuwachs verzeich-
nen konnte. Nur Versmold weist noch bessere Werte auf. In vielen Gemeinden und Städten der Region
schwächte sich das Bevölkerungswachstum ab 2005 ab. Bei der Mehrzahl der Kommunen fielen die Werte
sogar in den negativen Bereich. Halle positioniert sich mit einem Rückgang von -ein Prozent im Zeitraum
2005 bis 2009 im Mittelfeld der Kommunen.
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in der Region
Einwohner Einwohner Einwohner Veränderung Veränderung
Stadt
2000 2005 2009 2000-2009 2005-2009
Versmold 20.397 21.064 21.032 3,1 -0,2
Halle 20.733 21.534 21.321 2,8 -1,0
Harsewinkel 23.639 24.251 24.101 2,0 -0,6
Stadt Gütersloh 95.158 96.145 96.320 1,2 0,2
Steinhagen 19.619 19.902 19.859 1,2 -0,2
Enger 19.963 19.989 20.090 0,6 0,5
Bielefeld 321.758 326.925 323.084 0,4 -1,2
Borgholzhausen 8.676 8.784 8.673 -0,0 -1,3
Werther 11.653 11.460 11.455 -1,7 -0,0
Kreis Gütersloh 345.379 353.250 353.514 2,4 0,1
Quelle: Information und Technik NRW, Landesdatenbank NRW, eigene Berechnung
14Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
1.3. Wanderungsbewegungen
Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entscheidenden
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden werden daher die Wanderungsverflechtungen
der Stadt Halle betrachtet. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in einem engen
Zusammenhang mit den Pendlerbewegungen stehen und diese im Umfeld von Kernstädten in der Regel in
umgekehrter Richtung zu den Wanderungsbewegungen verlaufen.
Die stärksten Wanderungsverflechtungen finden mit den umliegenden Kommunen und den größeren Städ-
ten Gütersloh und Bielefeld statt.
Die stärkste Wanderungsintensität mit einer Kommune, die sich aus der Summe der Zu- und Fortzüge er-
rechnet, besteht zwischen der Stadt Halle und Bielefeld. Insgesamt wechselten im Zeitraum von 2005 bis
2009 1.746 Personen zwischen diesen Städten ihren Wohnsitz. Aus Bielefeld stammt somit ein Großteil der
im Zeitraum von 2005 bis 2009 nach Halle zugezogenen Bevölkerung. Hierbei handelt es sich um 869 Zu-
züge. Bielefeld stellt jedoch gleichzeitig die Stadt dar, an welche die Stadt Halle im gleichen Zeitraum am
meisten Personen verloren hat (877 Fortgezogene). Der Saldo der Wanderungsbilanz war insgesamt leicht
negativ.
Den häufigsten Wanderungsaustausch, der für Halle zudem eine positive Wanderungsbilanz erzeugt, besitzt
Halle mit dem Kreis Gütersloh. Innerhalb des Kreises bestehen hohe Wanderungsintensitäten mit den an-
grenzenden Städten und Gemeinden, darunter Versmold, Gütersloh, Harsewinkel, Borgholzhausen, Steinha-
gen und Werther. Besonders hervorzuheben sind an dieser Stelle die Stadt Werther, aus der Halle in der
Wanderungsbilanz 52 Einwohner gewinnen konnte, und Steinhagen mit einem positiven Wanderungssaldo
von 51 Personen in den letzten zehn Jahren. Insgesamt wanderten zwischen Halle und Werther bzw. Stein-
hagen rund 1.150 bzw. 660 Personen.
Bei Betrachtung der nachfolgenden Abbildung wird darüber hinaus deutlich, dass sich die Stadt Halle als
Kommune darstellt, welche insbesondere aus den direkt angrenzenden Gemeinden und Städten gewinnt.
15Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildung 6: Wanderungsverflechtungen der Stadt Halle mit dem Umland
Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage IT.NRW
Für die kommenden Jahre wird es für die weitere Bevölkerungsentwicklung in Halle von Bedeutung sein,
wie sich die Zahl der Einwohner in denjenigen Städten und Regionen entwickeln wird, mit denen die Stadt
bedeutsame Wanderungsbeziehungen hat. Denn es gilt, durch einen langfristigen, positiven Wanderungs-
saldo die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung mit dem Übergewicht der Sterbefälle zu den Gebur-
ten auszugleichen. Für einen ersten Blick in die Zukunft ist der Fokus auf die voraussichtliche demographi-
sche Entwicklung in den relevanten Verflechtungsräumen zu lenken:
- Der Kreis Gütersloh wird in Zukunft - so die Bevölkerungsvorausschätzung des IT.NRW - bis zum
Jahr 2025 noch an Einwohnern (101,8%) zunehmen. Er zählt damit zu den nur noch elf von
insgesamt 52 Kreisen und kreisfreien Städten des Landes, die noch langfristig wachsen werden.
Innerhalb des Kreises verteilt sich der Kreis der Gemeinden und Städte auf diejenigen mit
Wachstumsdynamik und diejenigen, die schrumpfen werden. Bei den Städten des Kreises mit
bedeutsamen Wanderungsbeziehungen mit Halle verhält es sich so, dass Steinhagen, Werther und
Gütersloh eine weitgehend konstante Entwicklung prognostiziert wird, Borgholzhausen schrumpfen
wird, während Versmold, Harsewinkel, Herzebrock-Clarholz und Rietberg noch an Einwohnern
gewinnen werden.
- Die Stadt Bielefeld wird bis 2025 rund 4,4 Prozent ihrer Bevölkerung verlieren, ebenso wie die
meisten kreisfreien Städte und Kreise des Landes von Schrumpfung betroffen sind.
Für Halle bestehen also sowohl Chancen als auch Risiken, durch den Wanderungsaustausch vor allem im
unmittelbaren regionalen Umfeld zukünftig noch Neubürger gewinnen zu können. Es ist jedoch nicht von
der Hand zu weisen, dass es für die Stadt Halle vermutlich schwieriger als noch zur Jahrtausendwende sein
wird, Einwohner aus dem näheren Umland zu gewinnen. Denn die zu erwartenden Bevölkerungszuwächse in
den Wachstumsregionen fallen - so die Bevölkerungsvorausberechnungen des Landes NRW - in Zukunft
nicht mehr so hoch aus wie noch zur Jahrtausendwende und der demographische Wandel fördert hauptsäch-
16Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
lich den Zuwachs bei den älteren Altersgruppen, die oft nicht mehr die Mobilität jüngerer Alterskohorten
aufbringen.
Die Betrachtung der altersspezifischen Wanderungen ermöglicht darüber hinaus eine Einschätzung der
Attraktivität des Wohnstandortes Halle für verschiedene Alters- und Zielgruppen. Die folgende Abbildung,
welche die altersspezifischen Wanderungen zwischen 2000 und 2009 darlegt, zeigt, dass Halle bei allen
Altersgruppen außer den 18- bis unter 25-Jährigen (Starterhaushalte) Wanderungsgewinne konstatieren
konnte. Die Wanderungsverluste in dieser Altersgruppe sind insbesondere mit ausbildungs- und arbeitsmo-
tivierten Gründen in Zusammenhang zu bringen, wohingegen die Wanderungsgewinne in den Altersgruppen
der Kinder und Jugendlichen sowie 30- bis unter 50-Jährigen darauf schließen lassen, dass die Stadt Halle
für Familien mit Kindern als Wohnstandort eine hohe Attraktivität besitzt. Aber auch für Seniorinnen und
Senioren, vor allem im fortgeschrittenen Alter, übt die Stadt eine Anziehungskraft als Wohnsitz aus, zumal
sie von der Stadt der kurzen Wege mit einem guten Nahversorgungs- und Dienstleistungsangebot profitie-
ren. Es ist anzunehmen, dass die Älteren vornehmlich aus dem ländlich geprägten Umland nach Halle zu-
ziehen, weil sie in der Stadt die wohnungsnahe Infrastruktur finden, die sie benötigen, um möglichst lange
ein selbständiges Wohnen zu praktizieren.
Abbildung 7: Altersspezifische Wanderungen in Halle 2000 bis 2009
2000 bis 2009
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
896
unter 6 Jahre
752
1.194
6 bis < 18 Jahre
961
2.076
18 bis < 25 Jahren
2.265
1.502
25 bis < 30 Jahren
1.499
3.923
30 bis < 50 Jahren
3.372
731
50 bis < 65 Jahren
719
264
65 bis < 75 Jahren
226
419
75 Jahre plus
256
0 1.000 2.000 3.000 4.000
Zuzüge Fortzüge
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Wie bereits schon an anderer Stelle erwähnt, zeigen sich bei einer noch präziseren zeitlichen Betrachtung
des Wanderungsgeschehens deutliche Unterschiede in den Zeitspannen 2000 bis 2004 und 2005 bis
2009. Während die starken Jahre 2000 bis 2004 deutliche Wanderungsgewinne in (fast) allen Altersgrup-
pen aufweisen (Ausnahme genannte Gruppe der Starterhaushalte), ist in den folgenden Jahren ein durch-
gängig verminderter Zuzug in allen Altersgruppen festzuhalten. Insbesondere bei den jüngeren Familien
(25-30 Jahre und Kinder unter 6 Jahre) und bei den Best Agern (Haushalte zwischen 50 und 65 Jahre) trägt
diese Entwicklung zu einer Umkehr der Wanderungsgewinne und zu einem negativen Saldo bei. Die Wande-
rungsbilanz der Familien bzw. Haushalte zwischen 30 und 50 Jahre zeigt sich seit 2005 zwar immer noch
positiv, das Volumen der Wanderungen hat sich jedoch um rund 80 Prozent reduziert.
17Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildung 8: Zuzüge nach Halle 2000- 2004 und 2005 bis 2009
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
518
unter 6 Jahre
378
660
6 bis < 18 Jahre
534
1.094
18 bis < 25 Jahren
982
768
25 bis < 30 Jahren
734
2.237
30 bis < 50 Jahren
1.686
390
50 bis < 65 Jahren
341
147
65 bis < 75 Jahren
117
219
75 Jahre plus
200
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Zuzüge 2000 bis 2004 Zuzüge 2005 bis 2009
Quelle: Stadt Halle, eigene Darstellung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Abbildung 9: Wanderungssalden altersspezifischer Wanderungen
unter 6 101
43
6 bis unter 18 158
75
18 bis unter 25 -13
-176
25 bis unter 30 39
-36
30 bis unter 50 459
92
50 bis unter 65 70
-58
65 bis unter 75 44
-6
75 und älter 90
73
-200 0 200 400
Saldo 2000 bis 2004 Saldo 2005 bis 2009
Quelle: Stadt Halle, eigene Berechnung © InWIS Forschung & Beratung GmbH 2010
Die Analyse der Wanderungsverflechtungen zeigt deutlich, dass Halle ein attraktiver Wohnstandort im Kreis
Gütersloh darstellt, insbesondere für Haushalte aus den benachbarten Städten, bei Familien mit Kindern
und Haushalten, die sich in der Altersphase befinden, in der häufig Wohneigentum gebildet wird. Sie zeigen
aber auch, dass Halle in den letzten Jahren mit fehlenden Wanderungsgewinnen konfrontiert wurde und
somit auch leichte Bevölkerungsverluste hinnehmen musste. Das mögliche Potenzial an Zuwanderung von
Familien und Wohneigentumserwerbern wurde nicht voll ausgeschöpft. Marktexperten vermuten als Ursa-
che ein zu geringes Angebot zur Wohneigentumsbildung in Halle. Gleichzeitig ist aber auch zu beachten,
dass z.B. Bielefeld im Vergleich zu früheren Jahren, viel neues Bauland ausgewiesen hat, um ihrerseits eine
Abwanderung ins Umland zu verhindern. Vor dem Hintergrund, dass einigen umliegenden Städten zukünftig
Bevölkerungsverluste prognostiziert werden, werden also auch die diese Städte verstärkt versuchen, ihre
Einwohner zu halten, was bedeutet, dass es auch für Halle zukünftig schwieriger werden wird, Bevölke-
rungsgewinne aus dem Umland zu gewinnen.
18Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
1.4. Sozioökonomische Rahmenbedingungen
Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Betrachtung der Wirtschafts-
und Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinanten der Nach-
fragesituation näher beleuchtet. Hierbei handelt es sich um die Zahl der sozialversicherungspflichtig Be-
schäftigten, die Arbeitslosenquote, das Haushaltseinkommen sowie die Kaufkraft innerhalb des Kreises
Gütersloh und der Stadt Halle, da hieraus Rückschlüsse für den zukünftigen Wohnungskonsum getroffen
werden können.
Rund 1.000 Unternehmen der Industrie, des Handels und der Dienstleistungsbranche bieten derzeit etwa
10.000 Menschen in Halle einen attraktiven Arbeitsplatz in einem breiten Branchen-Mix. Mehrere hundert
meist familiengeführte, mittelständische Unternehmen ergänzen das Angebot der Wirtschaftsstruktur der
Stadt, welche neben der Süßwarenindustrie (August Storck KG) von der Bekleidungsindustrie (Gerry Weber
AG) geprägt wird. Darüber hinaus bieten Pharma- und Lebensmittelunternehmen sowie mehrere Unterneh-
men der Verpackungsindustrie und der Kunststoff und Metall verarbeitenden Industrie die Chance auf einen
Arbeitsplatz. Hiervon profitieren nicht nur die Bewohner Halles selbst, sondern auch Bewohner benachbar-
ter Städte und Gemeinden: So kommen mehr als 70 Prozent der Arbeitnehmer täglich nach Halle, um ihrem
Beruf nachzugehen. Halle verzeichnet somit einen Berufspendlerüberschuss in Höhe von 1.842 Personen
zum 30.06.2006. Das bedeutet, dass täglich mehr Menschen nach Halle zu ihrem Arbeitsplatz pendeln als
in die Gegenrichtung.
Abbildung 10: Pendlerverflechtungen (Berufs- /Ausbildungspendler) der Stadt Halle mit dem Umland
Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage IT.NRW
Neben den genannten Unternehmensbereichen spielt auch der Ausbildungsbereich in Halle eine bedeuten-
de Rolle. Insbesondere das dort ansässige Berufskolleg und das Kreisgymnasium üben eine hohe Anzie-
hungskraft auf die Bevölkerung aus den Nachbargemeinden aus, die nicht über derartige Einrichtungen
verfügen. Das Kreisgymnasium ist ein allgemeinbildendes Gymnasium mit einem differenzierten Bildungs-
19Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
angebot an Sprachen und Naturwissenschaften. Das Berufskolleg Halle bietet Bildungsangebote im Bereich
der Wirtschaft sowie dem Sozial- und Gesundheitswesen an. Mögliche Richtungen sind dabei im Bereich der
Textilbranche (Modenäher, Änderungsschneider, etc.) zu sehen sowie bspw. in der Holz-, Metall- und Kfz-
Technik. Darüber hinaus werden Ausbildungen als Büro-, Industrie- und Einzelhandelskaufmann bzw. -frau
angeboten. Zusätzlich ist es möglich, Zusatzqualifikationen als Microsoft Office Specialist zu erwerben oder
die LCCI-Prüfung (English for business) abzulegen.1 Aufgrund des umfangreicheren Ausbildungsplatzange-
botes und durch die Funktion Halles als Mittelzentrum mit dem differenzierten schulischen Angebot ist
auch bei den Ausbildungspendlern und Schülern ein Übergewicht von knapp 500 Einpendlern gegenüber
den Auspendlern zu verzeichnen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt auf, dass die Stadt Halle innerhalb der letzten fünf Jahre (2005 bis 2009)
eine deutliche Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten konstatieren konnte. Hierbei liegt
die prozentuale Zuwachsrate mit einem Wert von 12,6 Prozent auf einem ähnlichen Niveau wie in der Stadt
Steinhagen. Diese Werte werden im gleichen Zeitraum nur von Borgholzhausen übertroffen, das eine Zu-
wachsrate von über 20 Prozent erzielen konnte. Insgesamt bleibt festzuhalten, dass der Gewinn an sozial-
versicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Halle deutlich über dem nordrhein-westfälischen Niveau
von 3,8 Prozent liegt und auf einen Arbeitsplatzgewinn innerhalb der vergangenen fünf Jahre hinweist.
Auch bei der Betrachtung der letzten zehn Jahre kann Halle einen Zuwachs an sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten von 9,4 Prozent erreichen. Lediglich im Zeitraum von 2000 bis 2005 musste die Stadt Halle
Verluste an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hinnehmen, die im Vergleich mit der Region jedoch
noch als unterdurchschnittlich zu bezeichnen sind (zum Vergleich: In der Stadt Steinhagen lagen im glei-
chen Zeitraum die Verluste bei einem Wert von etwa 17 Prozent). Aus der Arbeitsmarktentwicklung lassen
sich somit positive Impulse für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Stadt Halle ableiten.
Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils zum 30.06.
Beschäftigte Beschäftigte Beschäftigte Veränderung Veränderung Veränderung
Stadt
2000 2005 2009 2000-2005 2000-2009 2005-2009
Halle 9.156 8.890 10.012 -2,9 9,4 12,6
Sassenberg 3.733 3.685 3.696 -1,3 -1,0 0,3
Bielefeld 130.697 123.539 127.316 -5,5 -2,6 3,1
Borgholzhausen 2.514 2.567 3.193 2,1 27,0 24,4
Stadt Gütersloh 46.134 44.211 46.233 -4,2 0,2 4,6
Harsewinkel 8.649 8.130 9.452 -6,0 9,3 16,3
Steinhagen 7.357 6.066 6.843 -17,6 -7,0 12,8
Versmold 8.083 8.090 8.097 0,1 0,2 0,1
Werther 2.703 2.442 2.651 -9,7 -1,9 8,6
Kreis Gütersloh 134.247 128.219 138.022 -4,5 2,8 7,6
NRW 5.907.280 5.556.270 5.766.861 -5,9 -2,4 3,8
Quelle: Information und Technik NRW, Landesdatenbank NRW, eigene Berechnung
Parallel zur Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sich der Anteil der Arbeitslosen an
der erwerbstätigen Bevölkerung in der Stadt Halle in den letzten Zehn Jahren deutlich verringert. Mit 3,9
Prozent ist der Arbeitslosenquotient mit den meisten Kommunen der Region vergleichbar. Im Vergleich zu
Gütersloh, Bielefeld und NRW kann sich Halle jedoch deutlich positiver positionieren und bestätigt damit
den starken Arbeitsmarkt.
1
Vgl. Berufskolleg Halle (Westf.) (Hg.) (o.J.): Bildungsangebot. Offizielle Homepage des Berufskolleg Halle (http://www.berufskolleg-
halle.de)
20Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Tabelle 3: Arbeitslosenquotient* 2000 und 2010 in Halle und Umgebung
Stadt Arbeitslosenquotient* 2000 Arbeitslosenquotient 2010**
Bielefeld 8,2 7,5
Gütersloh 5,8 4,8
Harsewinkel 4,4 4,4
Enger 5,1 4,1
Werther 4,7 4,0
Steinhagen 5,1 4,3
Halle 4,3 3,9
Spenge 4,5 3,7
Borgholzhausen 4,3 3,2
Beelen 3,6 3,9
Sassenberg 3,2 3,4
Versmold 4,1 3,3
Kreis Gütersloh 4,7 4,0
NRW 6,2 6,3
Quelle: IT NRW, eigene Darstellung
*Die Arbeitslosenquote wird hier definiert als berechneter Anteil der Zahl der Arbeitslosen an der Summe der erwerbsfähigen Bevölkerung
der jeweiligen Kommune;
** Berechnet aus der Summe der erwerbsfähigen Bevölkerung 2009 und der Zahl der Arbeitslosen zum Stichtag 31.10.2010
Ein weiterer wichtiger Aspekt zur Beurteilung eines Wohn- und Arbeitsstandortes ist das durchschnittliche
Haushaltseinkommen. Bei Betrachtung des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens pro Monat wird
deutlich, dass die Stadt Halle mit 3.527 Euro pro Monat deutlich über dem Durchschnittswert von
Nordrhein-Westfalen (2.902 Euro pro Monat) und des Regierungsbezirks Detmold (2.821 Euro pro Monat)
liegt. Im Vergleich mit dem Wert des Kreises Gütersloh wird jedoch deutlich, dass die Stadt Halle im kreis-
weiten Vergleich einen durchschnittlichen Wert aufweist. Der direkte Vergleich mit den Kommunen aus dem
Umkreis führt zu dem Ergebnis, dass die Spannweite der durchschnittlichen Einkommen recht gering ist. So
weist zwar die Stadt Bielefeld mit 2.302 Euro pro Monat das geringste Einkommen pro Haushalt auf, was
jedoch im Vergleich einer Großstadt mit Klein- und Mittelstädten nicht außergewöhnlich ist. Alle weiteren
Städte und Gemeinden des Umlandes von Halle weisen jedoch annähernd ähnliche Werte zwischen 3.000
und 4.000 Euro pro Monat auf, die damit deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt liegen.
21Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Tabelle 4: Durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen 2009 in der Stadt Halle und Umgebung
Durchschnittliches Nettoeinkommen
Stadt Anzahl der Haushalte
pro Haushalt und Monat
Steinhagen 8.493 3.830
Harsewinkel 9.332 3.729
Sassenberg 5.474 3.627
Halle (Westf.) 9.093 3.527
Werther 4.921 3.505
Beelen 2.465 3.470
Borgholzhausen 3.563 3.449
Spenge 6.833 3.324
Enger 8.899 3.259
Versmold 8.780 3.220
Gütersloh 44.674 3.186
Bielefeld 173.281 2.302
Kreis Gütersloh 150.382 3.481
Regierungsbezirk Detmold 947.954 2.821
NRW 8.499.239 2.902
Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung, eigene Berechnung
Das verfügbare Einkommen der Bevölkerung wird weiterhin auch als Kaufkraft dargestellt und ist ein we-
sentlicher Indikator für die Bemessung der Sozialstruktur einer Stadt.
Die Kaufkraft der Stadt Halle beträgt für das Jahr 2009 rund 47.000 Euro pro Haushalt und liegt damit weit
über dem Wert von NRW mit 40.726 Euro pro Haushalt. Wird die Kaufkraft in Relation zum Bundesdurch-
schnitt, der gleich 100 gesetzt wird, betrachtet, so ergibt sich für die Stadt Halle bezogen auf die Haushalte
eine Kaufkraftkennziffer von 118,7. Damit liegt die Stadt Halle sowohl über dem Bundes- als auch über dem
Landesdurchschnitt (102,1). Hieraus ergeben sich Potenziale für die zukünftige Ausgestaltung neuer Ange-
bote auf dem Wohnungsmarkt. Berücksichtigt werden muss aber eine kleinräumig heterogene Verteilung
des Kaufkraftpotenzials in der Stadt.
22Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.)
Abbildung 11: Kaufkraftkennziffer pro Haushalt in der Stadt Halle und Region im Jahr 2009
Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage Gesellschaft für Konsumforschung (GfK)
1.5. Wohntrends
Im Hinblick auf zukünftige Anforderungen an das Wohnen sind nicht nur der demographische Wandel und
die Kaufkraftentwicklung, sondern auch die Wohntrends zu beachten. Hierzu hat das InWIS in 2008 eine
vielbeachtete, weil empirische Marktstudie veröffentlicht. 2 Demnach sind, übertragen auf die Situation in
Halle, folgende Trends zu beachten:
„Das“ Seniorenwohnen wird es nicht mehr geben
Die Wohnungsnachfrage der Senioren wird sich zukünftig vielfältiger gestalten. Nicht nur die Zahl der Seni-
oren wird zunehmen, auch die Struktur der Nachfragerhaushalte wird sich verändern. So wird die Gruppe
der Senioren zukünftig zunehmend von den Nachkriegsgenerationen geprägt sein. In Kombination mit der
steigenden Lebenserwartung älterer Männer ist davon auszugehen, dass die wohnungsnachfragenden
Haushalte auch stärker als bisher durch Zwei-Personenhaushalte gebildet werden. Langfristig wird auch die
Generation der „Babyboomer“ in das Rentenalter kommen. Durch eine stärkere Individualisierung dieser
Gruppe unterscheiden sich auch Bedürfnisse und Lebensformen von den bisherigen Senioren. Die gestiege-
ne Zahl an Ehescheidungen und der hohe Anteil an ein-Kind- bzw. kein-Kind-Ehen erfordert neue Angebote
am Wohnungsmarkt, da insbesondere diese Senioren nur auf eingeschränkte familiäre Hilfepotenziale zu-
rückgreifen können. Insgesamt wird es „das“ Seniorenwohnen in immer geringerem Maße geben. Die
Nachfragerstrukturen werden sich vielfältig auffächern und sind nicht mehr nur allein vom Alter, sondern
auch von Haushaltstyp, Kaufkraft und Wohnvorstellung abhängig. Es sind daher neue vielfältige Formen des
Wohnens im Alter zu entwickeln.
2
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hg.) (2008): Wohntrends 2020. GdW Branchenbericht
3. Berlin
23Handlungskonzept Wohnen für Halle (Westf.) Die Wohnung wird stärker zum Pflegestandort werden. Ein barrierearmes Wohnumfeld wirkt sich dabei auch auf die Nachfrage aus. Während auf der einen Seite Wellness, Anti-Aging-Trend und Fitness immer stärker Einzug in die Gesell- schaft halten, nimmt auf der anderen Seite auch die klassische Pflege in Folge des steigenden Seniorenan- teils in der Gesellschaft weiter zu. Eine veränderte Gesundheitspolitik, die auf der einen Seite dem Einzel- nen mehr Verantwortung für das eigene Wohlbefinden zuschreibt, zum anderen auch die Finanzierung von Gesundheit und Lebensqualität stärker in die Hand eines Jeden legt, wird diese Entwicklung zukünftig ver- stärken. Im Ergebnis führt das dazu, dass die Menschen sich zukünftig nicht mehr nur für diese Themen interessieren, weil sie zunehmend mit der Notwendigkeit der Inanspruchnahme entsprechender Leistungen konfrontiert sehen, sondern auch, weil ihnen die Verantwortung für ihre eigene Gesundheit in wachsendem Ausmaß übertragen wird. Die Integration von Rehabilitationsprogrammen in das häusliche Umfeld bietet Patienten große Hilfestellung, um schneller in den Lebensalltag zurückzukehren. Beispielsweise im Bereich chronischer Lungenerkrankungen oder auch bei Schlaganfallpatienten wird zukünftig mehr auf die Pflege und Rehabilitation (soweit möglich) im häuslichen Umfeld zurück gegriffen werden. Dieser Trend erfordert zukünftig die Bereitstellung barrierearmer, pflegeunterstützender Wohnungen mit Sicherheitssystemen sowie die Schaffung eines Angebotes kundenorientierter Gesundheitsdienstleistungen. Die neuen Anforde- rungen betreffen jedoch nicht nur die Wohnung und Gebäude sowie Dienstleistungen und Technologien. Sie beziehen sich auch auf die Gestaltung und die Infrastruktur im Wohnumfeld und im Quartier. Hier wird es gemeinsame Aufgabe der Wohnungseigentümer und Dienstleister auf der einen und der öffentlichen Hand sowie der Politik auf der anderen Seite sein, zukunftsorientierte Konzepte (z.B. barrierearme, wohnungsna- he Bewegungs- und Fitnessangebote) zu entwickeln und umzusetzen. Das Bad wandelt sich vom Hygieneraum zu Gesundheits-/Wellnessort Konkret äußert sich die wachsende Verzahnung des Gesundheits- und Wellness-Trends in der Gesellschaft mit dem Wohnen sowohl im Hinblick auf Größe und technische Ausstattung der Wohnung als auch hinsicht- lich des Angebotes und der Ausstattung von Service und Gesundheitsdienstleistungen. Die nicht mehr nur von Senioren gewünschte Barrierefreiheit und die wachsende Bedeutung „gemütlicher“ Bereiche der Woh- nung, die explizit für das Wohlbefinden, für Wellness und Fitness in Anspruch genommen werden sollen, sind nur einige Aspekte, die auch hinsichtlich der in Anspruch genommenen Wohnfläche die wachsende Bedeutung dieses Themenkomplexes unterstreicht. Neue Anforderungen an das Wohnen betreffen etwa das Bad, dessen Funktion sich vom „Hygieneraum“ zum Gesundheits- und Wellnessort wandelt. Hierdurch wird die Tendenz zum großen Bad mit guter Aufenthaltsqualität verstärkt. Dies zeigt sich deutlich beispielsweise in Filmen oder moderner Werbung. Um die Konnotationen "Luxus" und "Genießen" mit einem Produkt zu verbinden, wird beispielsweise die Metapher der großen, freistehenden Badewanne im modernen Bade- zimmer mit hochwertigem Ambiente genutzt. Das Wohnen und die Wohnung werden also zukünftig deutlich erweiterte Funktionen und Angebote aus den Bereichen Wellness und Fitness bieten müssen. Das Themen-Wohnen wird marktfähig – bleibt aber Nischenprodukt Während auf der einen Seite das Bedürfnis nach Individualität zugenommen hat, gibt es gleichzeitig den Trend, dass in verstärktem Umfang Wohnformen angestrebt werden, bei denen Gemeinschaftlichkeit in sozialer und ökonomischer Hinsicht eine wichtige Rolle spielt. Mehrgenerationen-Wohnen, (Senioren-) Wohngemeinschaften, Baugemeinschaften und andere Formen kommen dem wachsenden Bedürfnis an in- stitutionalisierter Gemeinsamkeit nach und stellen daher eine wichtige, neue Angebotsform dar. Wie groß die Marktnische ist, ob sie zum Beispiel 2% oder 5% aller privaten Haushalte umfasst, dazu gehen die Ein- 24
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