Immobilien als klimaexponierte und -wirkende Vermögensgegenstände
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AUSGABE 6 - FEBRUAR 2021
Immobilien als klimaexponierte und
-wirkende Vermögensgegenstände
Dr. Laura Mervelskemper, Theresa Pleye, Mitarbeiterin Prof. Dr. Daniel Kaltofen,
Stabsstelle Wirkungstrans- Wirkungstransparenz und Rektor der EBZ Business School
parenz & Nachhaltigkeit in der Nachhaltigkeit GLS Bank (FH)
GLS Bank
Einleitung
Mehr als je zuvor machen sich Finanzakteure auf troffen. Beide Sichtweisen machen nicht nur aus
den Weg in Richtung Nachhaltigkeit. Immer hö- Bankenperspektive, sondern auch aus Sicht der
here Ziele werden durch Großbanken ausgeru- Eigentümer*innen von Immobilien eine Ausein-
fen, immer stärker erfolgt eine tatsächliche Inte- andersetzung mit Klimarisiken unabdingbar, um
gration in Kerngeschäftsprozesse. Im derzeitigen diese frühzeitig im Sinne einer Vermeidung oder
Fokus steht die Integration von Klimarisiken in das Anpassung angehen und im besten Fall sogar re-
Risikomanagement, die durch wirtschaftliche Ein- sultierende Chancen nutzen zu können.
buße und Schäden nicht nur das Vermögen pri-
vater Haushalte, sondern die volkswirtschaftliche Vor diesem Hintergrund beleuchtet der vorlie-
Finanzstabilität bedrohen. Neben dieser Risikoper- gende Artikel zwei zentrale Fragen: Was bedeu-
spektive eröffnet die Aufmerksamkeit für Klimari- ten aktuelle Entwicklungen am Finanzmarkt für
siken eine historische Chance, um Nachhaltigkeit Immobilieneigentümer*innen? Wie wirkt sich
und Klimaschutz in die Logiken klassischer Unter- der Klimawandel auf Immobilienwerte direkt
nehmensführung und -steuerung zu integrieren. durch Schäden und indirekt durch Regulatorik
Immobilien spielen bei Banken in diesem Kontext und Marktveränderungen aus?
als bedeutende Sicherheiten- und Finanzierungs-
objekte eine besondere Rolle. Einerseits erfordert
das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands
bis 2050 enorme Investitionen, andererseits sind
Immobilien als Vermögensgegenstände in ihrer
Rolle als Finanzierungsobjekt oder Kreditsicher-
heit von den Folgen des Klimawandels selbst be-
AUSGABE 6
1Die Rolle des Gebäudesektors: Klimawirkung von Gebäuden
Die wissenschaftlichen Erkenntnisse und realwirt- Alle Maßnahmen werden in der langfristigen
schaftlichen Folgewirkungen von Klimarisiken Renovierungsstrategie des Bundes zusammen-
in Bezug auf ökomische Risiko-Chancen-Profile gefasst, die auf einen ganzheitlichen Ansatz aus
und Kosten sind nicht mehr zu übersehen. Da- energetischen Sanierungen, Energieeffizienz und
her gibt es auf internationaler, EU- und nationaler den Einsatz erneuerbarer Energien setzt.
Ebene zahlreiche regulatorische Rahmenwerke
und Strategien wie die Sustainable Development Risikofaktor Immobilie: Physische und tran-
Goals, dem EU New Green Deal und dem deut- sitorische Risiken
schen Klimaschutzgesetz und Klimaschutzplan,
die auf einen sozialökologischen Wandel in allen Mit dem Klimawandel sind zwei Arten von Klima-
Wirtschaftsbereichen abzielen. risiken verbunden:
1. die mit dem verstärkten Klimawandel verbun-
Auf den Gebäudesektor entfallen durch ge- denen Risiken (sogenannte physische Risiken)
bäudeinterne Verbrennungsprozesse rund
14 % der jährlichen Emissionen in Deutsch- 1. die mit der Umstellung zu einem klimaneu-
land. Fasst man diese mit den mit der Ener- tralen Gebäudebestand verbundenen Risiken
gielieferkette verbundenen Emissionen zu- (sogenannte transitorische Risiken)
sammen, sind es sogar 30 %.
Physische Klimarisiken resultieren maßgeblich
aus (Extrem-)Wetterereignissen. Für Immobilien
Mit der besonderen Bedeutung des Immobilien- können sich diese in Schäden materialisieren, die
sektors zur Erreichung der Klimaziele zielen neue beispielsweise aus einem vermehrten Auftreten
Richtlinien zur Energieeffizienz sowie zur Renovie- von Wirbelstürmen, einer Zunahme von Hagel-
rungsrate auf eine Reduzierung des CO2-Fußab- schlag oder der mit dem Anstieg des Meeresspie-
drucks des Gebäudesektors ab. In der gesamten gels sowie vermehrten heftigen Niederschlägen
EU sind beispielsweise alle Mitgliedstaaten dazu zunehmenden Gefahr von Überschwemmungen
verpflichtet, nationale Energie- und Klimapläne und Überflutungen in wassernahen Gebieten re-
als Strategie u.a. für den Gebäudesektor vorzu- sultieren. Auch ein Blick auf die Entwicklung der
legen. In der deutschen Umsetzung führte dies Versicherungsprämien gegen Naturkatastrophen
zum Klimaschutzgesetz von 2019, das die deut- für Gebäude bestätigt die zunehmende Relevanz
schen Dekarbonisierungsziele für den Gebäude- physischer Klimarisiken bei Immobilien.
sektor bis 2030 definiert. In nur 10 Jahren soll
der CO2-Ausstoß um über 40 % gesenkt werden: Mit transitorischen Klimarisiken, die sich aus
dem Übergang in eine klimaneutrale Wirtschaft
bzw. einen klimaneutralen Gebäudebestand er-
Jahr 2020 2022 2024 2026 2028 2030 geben, sind regulatorische Vorgaben hinsichtlich
der Energieeffizienz und dem Einsatz erneuer-
Mio.
118 108 99 89 80 70 barer Energien verbunden, die sich – wie oben
t CO2 entlang des Klimaschutzplans ausgeführt – in
Sanierungsvorschriften und Obergrenzen für den
Emissionsausstoß niederschlagen können. Eben-
so zählt ein (steigender) CO2-Preis für den Gebäu-
desektor zu den transitorischen Risiken. Das Risi-
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2ko materialisiert sich insbesondere dann, wenn Was physische und transitorische Risiken verbin-
der zunächst niedrig angesetzte Preis in kurzen det: Je später die Umstellung zu einer klimascho-
Zeiträumen deutlich erhöht wird, um eine stär- nenden Wirtschaftsweise erfolgt, desto höher
kere Lenkungswirkung zu erzielen. Diese Kosten sind die Kosten für 1) eine Transformation der
können zwar ggf. auf die Mieter*innen umgelegt Wirtschaft, die immer disruptiver sein muss und
werden, jedoch resultiert daraus wiederum das 2) Schäden an den Immobilien, die durch Extrem-
Risiko des Leerstands, wenn sich Mieter*innen wetterereignisse hervorgerufen werden. Ein zeit-
die ansteigende Miete nicht mehr leisten können. naher Umbau ist somit auch aus einer wirtschaft-
Eng damit verknüpft ist das Risiko eines Mietver- lichen Perspektive eine rationale Option.
bots, das ausgesprochen werden kann, wenn
bestimmte Energieeffizienzstandards oder CO2- Für den Gebäudesektor ergibt sich eine Exposi-
Grenzwerte nicht eingehalten oder nicht erfüllt tion für beide Risikokategorien, wobei das Risiko-
werden. Dieses Vorgehen ist in den Niederlan- profil deutscher Gebäude einen Schwerpunkt in
den bereits verankert. Auch ein sich änderndes den transitorischen Risiken vermuten lässt.
Nutzerverhalten wird als transitorisches Risiko
bezeichnet. Dabei stehen veränderte Ansprüche Sowohl bei Banken als auch bei Investoren ist ein
an Immobilien im Vordergrund, die seitens der vermehrtes Bewusstsein für diese Risiken festzu-
Mieter*innen gestellt werden und aus einem ver- stellen. Auch wenn bislang noch keine konkreten
änderten Nachhaltigkeitsbewusstsein in der Ge- Vorschriften zur Einbindung dieser Risiken in die
sellschaft und/oder veränderten Anforderungen traditionellen Rechenmodelle und -verfahren vor-
an Immobilien resultieren, die sich wiederum aus handen sind, ist eine Integration in Wertgutach-
dem Klimawandel ergeben (z. B. das Vorhanden- ten sowie die Berechnung des Beleihungswertes
sein einer Klimaanlage). Dieser Vierklang aus re- denkbar, wodurch sich Auswirkungen auf die Ka-
gulatorischen Vorgaben zur energetischen Sanie- pitalverfügbarkeit, die Kreditkonditionen, einen
rung, (ansteigendem) CO2-Preis, Änderungen des möglichen Sicherheitenabschlag oder die Opti-
Mieterverhaltens sowie die Gefahr eines Mietver- mierung des Rendite-Risiko-Kalküls durch einen
bots für energieineffiziente Gebäude stellt die ganzheitlichen Informationsansatz der Immobilie
vier wesentlichen transitorischen Klimarisiken für ergäben.
Immobilien dar.
Transitorische Risiken Physische Risiken
Herausforderungen
Gebäude Gebäude
Hausbesitzer*innen und Vermieter*innen sind
mit dem Dilemma konfrontiert, dass energeti-
• Sanierungsvorschrif- • Akute Extrem-
ten für Energieeffi- wetterereignisse sche Sanierungen zwar notwendig, wirtschaftlich
zienz und erneuer- (Überflutungen, jedoch selbst unter Berücksichtung von Förder-
bare Energien Stürme) programmen bislang nicht rentabel waren. Dieser
• CO2-Preis • Chronische Tempe- Zwiespalt hat in der Vergangenheit zu einer enor-
ratur- und Nieder- men Sanierungslücke in Deutschland geführt.
• Änderungen des
schlagsveränderun- Studien des Wuppertal Instituts, der Deutschen
Mietverhaltens
gen Energieagentur sowie dem Klimaschutzplan zu
• Mietverbote für Folge muss die jährliche Sanierungsrate auf min-
energieineffiziente
destens 2,5 bis 4 % gegenüber den bisherigen
Gebäude
ca. 1 % ansteigen. Die Sanierungslücke soll in
einem ersten Schritt, mit dem ab 2021 gelten-
den CO2-Preis im Gebäudesektor, geschlossen
werden. Dazu schätzt der ZIA (Zentraler Immobi-
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3lien Ausschuss e.V.) den Anstieg der monatlichen Reaktionen der Politik und Gesellschaft auf den
Heizkosten eines beispielhaften Gebäudes mit Klimawandel abzubilden. Dies bildet die Grund-
50 m2 Wohnfläche, einer Gasheizung und einem lage dafür, entsprechende Auswirkungen auf die
mittleren Primärenergiebedarf (5.000 kWh/a) bei Werthaltigkeit von Vermögensgegenständen in
einem CO2-Preis von 35 €/t CO2 auf 15 %. Bei die Rechenmodelle einzupflegen.
einem CO2-Preis von bereits 60 €/t CO2 steigen
die monatlichen Heizkosten für den gleichen Grundlegend für eine Integration von Klimarisi-
Gebäudetyp um 23 % an. Ergänzt durch neue ken in Rechenmodelle ist die Messbarkeit einer
Förderprogramme für energetische Sanierungen Kompatibilität mit zukünftigen klimabedingten
und Austausch von fossilen Heizungssystemen Entwicklungen in der Regulatorik und am Markt.
werden derzeit neue Rahmenbedingungen für Geeignete Instrumente wie z.B. das CRREM Tool,
neue Anreize geschaffen. das Dekarbonisierungspfade des Gebäudebe-
stands entlang des 1,5-Grad-Ziels entwickelt hat,
Auf Seiten von Finanzinstituten wirkt der lücken- oder der Carbon Value Analyser, der die Verän-
hafte Datenhaushalt bremsend auf die Integra- derungen des Marktwerts von Immobilien bei
tion von Klimarisiken in die Steuerungssysteme. beispielsweise einer Einführung energetischer
Oftmals fehlen im Immobilienbereich gebäude- Mindeststandards für den Gebäudebestand oder
und portfoliobezogene energetische Daten zu einer veränderten Nachfrage prognostiziert, ent-
geplanten Sanierungsmaßnahmen, genau wie stehen derzeit. Gleichzeitig mangelt es bislang
geeignete Rechenmodelle zur Bestimmung eines an ganzheitlichen Ansätzen, die sowohl physi-
potenziellen Wertverlusts. Zu betonen ist hierbei sche und transitorische Risiken berücksichtigen
insbesondere die Relevanz von Nichtwohngebäu- als auch die klimawissenschaftliche mit der öko-
den einerseits für die Klimaziele und andererseits nomischen Sichtweise verknüpfen, um auf dieser
für deren besonders schlechte Datenlage zum Basis unter Berücksichtigung verschiedener Kli-
energetischen Zustand. maszenarien die mit einer Immobilie verbunde-
nen Auswirkungen – von der Immobilie auf das
Klima und umgekehrt – bewerten und entspre-
Ausblick chende Chancen und Risiken ableiten.
Wie stark sich Klimarisiken materialisieren und
Immobilien betreffen, hängt von den energeti-
schen Gebäudequalitäten und den Reaktionen
der Politik und des Marktes auf klimatische Ent-
wicklungen ab. Die Arbeit mit Szenarien ist daher
ein geeignetes Instrument, um der Unsicherheit
der regulatorischen Neuerungen entgegenzu-
wirken. Damit können die Werthaltigkeit von Im-
mobilien(-portfolios) entlang unterschiedlicher
Politikprogramme ermittelt und Anpassungs-
maßnahmen frühzeitig getroffen werden. Als
exemplarische Szenarien können bspw. das Kli-
maschutzprogramm der Bundesregierung, die
Studien von German-Zero oder dem Wupper-
tal Institut, die einen deutlich ambitionierteren
Fahrplan zu einem 1,5-Grad-Ziel aufzeigen, zu-
grunde gelegt werden. Das Ziel in der Szenario-
betrachtung muss sein, die Vielfalt an möglichen
AUSGABE 6
4Zu den Autoren des Beitrags
Dr. Laura Mervelskemper leitet gemeinsam mit Jan tätig. Im Schwerpunkt beschäftigt sie sich mit der Inte-
Köpper die Stabsstelle Wirkungstransparenz & Nachhal- gration von Nachhaltigkeitsrisiken in das Risikomanage-
tigkeit in der GLS Bank. Als „Überzeugungstäterin“ setzt ment und dem internen Nachhaltigkeitsmanagement
sie sich mit Herzblut für alle Themen rund um Nachhal- der GLS Bank. Nach ihrem Bachelor in Nachhaltigkeit
tigkeit, Nachhaltigkeitsrisiken, gesellschaftliche Transfor- mit Schwerpunkt in Wirtschaftswissenschaften schließt
mation und die politischen Forderungen der GLS Bank sie zurzeit ihren Master in Sustainable Accounting & Fi-
ein. Vorher hat sie sich mehrere Jahre aus akademischer nance in Lüneburg an.
Perspektive mit der Verknüpfung von Nachhaltigkeit und Kontaktdaten: theresa.pleye@gls.de
dem Finanzwesen auseinandergesetzt und zu dem The-
ma promoviert. Nebenbei war sie sowohl in der Nach- Prof. Dr. Daniel Kaltofen ist Rektor an der EBZ Busi-
haltigkeitsberatung als auch im Nachhaltigkeitsmanage- ness School (FH). Er verfolgt die Wohnungs- und Im-
ment aktiv und hat mit der GLS Bank nun die perfekte mobilienwirtschaft seit vielen Jahren insbesondere aus
Kombination der Themen gefunden, die ihr am Herzen der Finanzperspektive. Nachhaltigkeit, Klimaschutz und
liegen. Digitalwirtschaft sind für ihn die Megatrends, die Woh-
Kontaktdaten: laura.mervelskemper@gls.de nungs- und Immobilienwirtschaft stark beeinflussen und
die daher in den Lehrplänen der EBZ Business School mit
Theresa Pleye ist seit Januar 2020 bei der GLS Bank Fokus behandelt werden.
in der Abteilung Wirkungstransparenz & Nachhaltigkeit Kontaktdaten: d.kaltofen@ebz-bs.de
Impressum
EBZ Business School (FH)
Springorumallee 20
44795 Bochum
Tel: +49 234 9447 700
www.ebz-business-school.de
rektorat@ebz-bs.de
Rektorat:
Prof. Dr. Daniel Kaltofen, Rektor
Diana Ewert, Kanzlerin
Prof. Dr.-Ing. Armin Just, Prorektor für Studium und Lehre.
Prof. Dr. Viktor Grinewitschus, Prorektor für Forschung
V.i.S.d.P.:
EBZ Business School,
Margarethe Danisch, m.danisch@e-b-z.de,
Dr. Nils Rimkus, n.rimkus@e-b-z.de
Layout:
Boris Dronjic
Erscheinungsdatum:
Februar 2021
AUSGABE 6
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