IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 - WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG - Wirtschaftsförderung Hannover
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IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG
INHALT DER IMMOBILIENMARKT IN DER REGION HANNOVER
Vorwort 3
Liebe Leserinnen und Leser,
Investmentmarkt 4
Büroimmobilienmarkt 8 der Immobilienmarkt steht zur Jahresmitte im Zeichen der Corona-Pandemie, von der die Immobilienteil-
märkte unterschiedlich stark betroffen sind. Nach einem eigentlich sehr guten Start ins Jahr 2020 gelten
Logistikimmobilienmarkt 14 insbesondere Einzelhandel, Hotel und Gastronomie in Hannover als am schwersten betroffen. Doch auch
in den Teilmärkten Wohnen, Büro und Logistik sind die mittel- bis langfristigen Auswirkungen der durch die
Wohnimmobilienmarkt 18 Pandemiebekämpfung verursachten Wirtschaftskrise noch unklar.
Einzelhandelsimmobilienmarkt 22 Traditionell reagieren Immobilienmärkte zeitlich versetzt auf Krisensituationen. Für Investoren galt Deutsch-
land in unsicheren Zeiten bislang immer als sicherer Hafen. Insbesondere Hannover hat sich in der Vergangen-
Hotelimmobilienmarkt 26 heit dabei häufig weniger volatil gezeigt als andere Regionen in Deutschland.
Impressum 30 In Hannover ist allerdings in diesem Jahr die Fallhöhe in allen Teilmärkten aufgrund des außergewöhnlich
guten Vorjahres besonders hoch. Mit fast 200.000 qm Büroflächen- und 380.000 qm Logistikflächenumsatz
Bildverzeichnis 31 und einer Vorjahresspitzenmiete von 18 Euro/qm für Büros wurden 2019 mehrere Rekordwerte geknackt. Auch
in den Bereichen Hotel und Einzelhandel ist Hannover im vergangenen Jahr sehr gut aufgestellt gewesen. Das
gesamte Transaktionsvolumen in der Region Hannover lag in den vier gewerblichen Teilmärkten 2019 erstmals
bei über 1 Mrd. Euro. Der Wohnimmobilienmarkt ist seit Jahren von einer starken, kaum zu befriedigenden
Nachfrage geprägt gewesen.
Wie Hannovers Immobilienwirtschaft die Corona-Krise meistern wird, ist aus Sicht der meisten Marktakteure
derzeit noch nicht deutlich absehbar. Marktdaten, die üblicherweise zur Bewertung genutzt werden, scheinen
DER IMMOBILIEN- im Moment nur bedingt aussagekräftig bzw. nur vorsichtig interpretierbar zu sein.
STANDORT HANNOVER
Es ist daher besonders wichtig, die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Hannover auf Basis
HAT DAS POTENZIAL, verlässlicher Daten und Meinungen regional tätiger Akteure abschätzen und einordnen zu können. Aus
DIESE BEISPIELLOSE diesem Grund werden in der vorliegenden reduzierten Ausgabe des Marktberichts die wichtigsten Marktdaten
KRISE NACHHALTIG und Trends aufbereitet und bereits Anfang August veröffentlicht.
BEWÄLTIGEN ZU Der Immobilienstandort Hannover hat das Potenzial, diese Krise nachhaltig bewältigen zu können. Dies ist die
KÖNNEN. Überzeugung der Immobilienunternehmen, die gemeinsam mit Stadt und Region sowie mit Unterstützung
durch die bulwiengesa AG seit 17 Jahren den Immobilienmarktbericht erarbeiten. Der Immobilienmarktbericht
zeugt einmal mehr von der engagierten und vertrauensvollen Zusammenarbeit innerhalb der hannoverschen
Immobilienwirtschaft – auch und gerade in schwierigen Zeiten.
Ulf-Birger Franz Sabine Tegtmeyer-Dette
Dezernent für Wirtschaft, Verkehr und Bildung Wirtschafts- und Umweltdezernentin, Erste Stadträtin
Region Hannover Landeshauptstadt Hannover
Titel: me and all hotel hannover, Aegidientorplatz Hannover
2 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 VORWORT 3
INVEST-
MENT-
MARKT
Blick aus dem Intercity Hotel, Raschplatz Hannover
2019 WAR MIT Die Region Hannover ist innovativer Industriestandort, die Position Hannovers als bedeutendsten Standort
EINEM INVESTMENT- Dienstleistungsmetropole und Logistikdrehscheibe für nach den sieben großen A-Städten in Deutschland
nationale und internationale Märkte. Die positive gefestigt und ausgebaut. Hannover hat dabei zuneh-
VOLUMEN VON RUND Entwicklung der regionalen Wirtschaft hat in den mend attraktivere Investmentchancen geboten und
1 MRD. EURO IN DER letzten Jahren eine nachhaltige Nachfrage nach Investoren angezogen, die in werthaltige Standorte
REGION HANNOVER Immobilien in allen Teilmärkten mit sich gebracht und investieren wollen.
EIN ABSOLUTES
REKORDJAHR.
4 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 INVESTMENTMARKT 5
MARKTSTIMMUNGEN
UND TRENDS
2019 war mit einem Investmentvolumen von Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilienmarkt Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilienmarkt Standorte wie Hannover können sich im Wett-
rund 1 Mrd. Euro in der Region Hannover ein Verteilung über Größenklassen 2015 bis 2019 Verteilung über Teilmärkte 2015 bis 2019 bewerb der nationalen Immobilienmärkte nur
absolutes Rekordjahr. Auch das erste Quartal absetzen, wenn sie ihre Fähigkeiten in dieser
1.200 100 1.000
2020 ist noch sehr vielversprechend gestartet. Richtung ausbauen. In Hannover wird seit
So war kurz vor Beginn des coronabedingten Jahren bedarfsgerecht und wenig spekulativ
90 900
Lockdowns eigentlich davon auszugehen, dass 1.000
gebaut und entwickelt. Die an den Bedarfen
das Jahresergebnis 2020 wieder ein ähnliches 80 800 orientierten Projekte in allen Teilmärkten
Anteil am Transaktionsvolumen in Mio. €
Niveau wie in den vorangegangenen Rekord- wirken Leerständen und drohendem Preisver-
Anteil am Transaktionsvolumen in %
70 700
jahren erreichen könnte. fall derzeit tendenziell entgegen. Dies könnte
Transaktionsvolumen in Mio. €
800
60 600 sich im Moment aus Sicht der regionalen
Das Marktgeschehen und damit auch der Immobilienwirtschaft als Wettbewerbsvorteil
600 50 500
Immobilieninvestmentmarkt sind in der in dieser Krise erweisen.
Region Hannover jedoch zur Jahresmitte 40 400
deutlich eingebrochen. Im zweiten Quartal 400
Spätestens wenn die Märkte nach der Krise
sind kaum nennenswerte Abschlüsse hinzu- 30 300 anziehen, muss der Immobilienstandort
gekommen. Einige zunächst ausgesetzte oder Hannover aber in der Lage sein, auch kurz-
20 200
aufgrund der Pandemie verschobene Trans- 200 fristig wieder Nachfragen nach Core-Objekten
aktionen lassen auf einen gewissen Aufhol- 10 100 mit den zuvor beschriebenen Eigenschaften
effekt in der zweiten Jahreshälfte hoffen. bedienen zu können.
0 0 0
Allerdings ist derzeit nicht davon auszugehen,
2018
2018
2016
2016
2019
2019
2015
2015
2017
2017
dass das starke Vorjahresergebnis wiederholt Der Anlagedruck nationaler und internatio-
werden kann. naler Investoren bleibt aufgrund mangelnder
über 100 Mio. € 50–100 Mio. € 20–50 Mio. € Büro Einzelhandel Volumen in Mio. € Alternativen sehr hoch und sichert dadurch
Ein verstärktes Auftreten opportunistischer 10–20 Mio. € 5–10 Mio. € bis 5 Mio. € Logistik und Industrie Hotel Sonstiges Chancen für Investments am Standort Region
Investoren mit spekulativen Absichten auf Quelle: bulwiengesa AG, Daten für die Region Hannover Quelle: bulwiengesa AG, Daten für die Region Hannover Hannover. Die Situation dürfte sich zu Beginn
dem regionalen Markt befürchten die meisten des dritten Quartals wieder beruhigen, bleibt
der hannoverschen Akteure nicht. Vielmehr Nettoanfangsrendite in Spitzenlagen 2015 bis 2020 aber insbesondere in Teilmärkten wie Einzel-
werden Chancen gesehen: Die Mehrheit der handel oder Hotel mit Blick auf das weitere
lokalen Marktakteure vermutet, dass der 6,5 Infektionsgeschehen zunächst angespannt.
Fokus bei Neuentwicklungen in allen Teil-
6,0
märkten zukünftig noch stärker auf nach-
Nettoanfangsrendite in %
haltigen Nutzungen und Branchen liegen 5,5
könnte als auf kurzfristig hoher Rendite.
5,0
Sowohl Nutzer als auch Projektentwickler
und Investoren werden die Nachhaltigkeit der 4,5
Gebäude noch stärker betrachten müssen. 4,0
Flexibilität, Digitalisierung und die Fähigkeit,
mit Krisensituationen (bspw. bedingt durch 3,5 EINE ZUNAHME
Pandemien und Klimaveränderungen) umzu- 3,0 OPPORTUNISTISCHER
gehen, sind bestimmende Zukunftsthemen.
INVESTITIONEN IST
2020
2018
2015
2016
2019
2017
Hauptgüterbahnhof, Weidendamm Hannover
VORLÄUFIG NICHT
Logistik Büro ZU ERWARTEN.
Hotel Einzelhandel
Quelle: bulwiengesa AG
Bei Renditespannen werden jeweils die unteren Endpunkte angegeben.
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen,
Prognose erstes Quartal 2020
6 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2019
2020 INVESTMENTMARKTINVESTMENTMARKT
REGION HANNOVER 7
Visualisierung Continental AG, Hans-Böckler-Allee Hannover
Büro 2019 betrug der Büroflächenumsatz fast
Mietfläche Büroflächenbestand 2020 in qm MF-G 5,06 Mio.
200.000 qm, ein absoluter Rekordwert für
Hannover und die drei Umlandstädte Garbsen,
Stadt Hannover 4,57 Mio.
Laatzen und Langenhagen. An attraktiven
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen 0,49 Mio.
Projekten mangelt es nicht: In den letzten fünf
Büroflächenumsatz 2019 in qm MF-G 198.000
Jahren (2014 bis 2019) sind rund 240.000 qm
Stadt Hannover 158.000
Bürofläche neu gebaut und weitere 115.000 qm
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen 40.000
grundsaniert worden. Bis 2023 werden perspek-
Leerstand 2020 in qm MF-G 180.000
tivisch weitere 400.000 qm (davon 80.000 qm
Stadt Hannover 145.000
durch Sanierung) hinzukommen.
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen 35.000
Leerstandsquote 2020 3,6 %
Stadt Hannover 3,2 %
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen 7,7 %
Spitzenmiete 2020 in €/qm MF-G
City 17,00
Cityrand 15,30
Durchschnittsmiete 2020 in €/qm MF-G
City 13,00
Cityrand 11,50
Nettoanfangsrendite in Spitzenlagen City 2020 3,8 %
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteil-
nehmern; Datenstand Mitte 2020
MARKTSTIMMUNG:
STABILE
ENTWICKLUNG
TROTZ CORONA
BÜRO-
IMMOBILIEN-
MARKT
8 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020
2019 BÜROIMMOBILIENMARKT 9
design offices, Philipsbornstraße Hannover
Büroflächenumsatz 2015 bis 2019 DER BÜRO- Büromieten 2015 bis 2020
200 IMMOBILIENMARKT 20
PRÄSENTIERT 18
180
SICH AKTUELL 16
160 WEITGEHEND
in €/qm MF-G
14
140
UNBEEINDRUCKT
UND STABIL. 12
Flächenumsatz in Tsd. qm MF-G
120 10
8
100
6
80
2020
2015
2018
2016
2019
2017
60
Büroflächenleerstand 2015 bis 2020
Spitzenmiete City Durchschnittsmiete City
40 400 8
Spitzenmiete Cityrand Durchschnittsmiete Cityrand
350 7
20 Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Prognose zur Jahresmitte 2020
300 6
0
Leerstand in Tsd. qm MF-G
Leerstandsquote in %
250 5
2018
2015
2016
2019
2017
Fertigstellungen 2015 bis 2023
200 4
200
Vermietung Umland* Eigennutzer Umland
150 3
Vermietung Hannover Eigennutzer Hannover 175
* Wert für das Umland (Garbsen, Laatzen, Langenhagen) 100 2
Quelle: Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern 150
50 1
125
0 0
in Tsd. qm MF-G
2020
2015
2018
2016
2019
100
2017
75
Leerstand Hannover Leerstandsquote Hannover
Leerstand Umland* Leerstandsquote Umland
50
* Der Leerstand wurde auf Basis der erfolgten Büroflächenvollerhebung
2019 für das Marktgebiet Hannover ermittelt und fortgeschrieben. Auf
Basis der aktuellen Erhebung wurden die seit der Erhebung 2015 auf Basis
von Schätzungen fortgeschriebenen Leerstandszahlen retrograd dem 25
Erhebungsergebnis 2019 angepasst.
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; 0
Angaben von Marktteilnehmern
2020
2022
2023
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen,
2016
2015
2018
2019
2021
2017
Prognose zur Jahresmitte 2020
Neubau-Fertigstellungen Hannover Sanierungen Hannover
Neubau-Fertigstellungen Umland Sanierungen Umland
IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 Quelle: auf Basis der Frühjahrsprognose der bulwiengesa AG; Erhebungen der Region
Hannover; Angaben von Marktteilnehmern; Datenstand Q2/2020
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Prognose zur Jahresmitte 2020
10 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 BÜROIMMOBILIENMARKT 11
design offices, Philipsbornstraße Hannover
MARKTSTIMMUNGEN
UND TRENDS
Die aktuelle Halbjahresbilanz des Büroimmo- Innenstadt hätten sich wahrscheinlich 2020
bilienmarktes weist zunächst keine Rückgänge auch ohne Einfluss durch die Corona-Krise
auf: Zur Jahresmitte 2020 liegt der Büro- abgeflacht. Die aktuelle Situation beschleunigt
flächenumsatz bei rund 100.000 qm, die diesen Trend, die Mieten dürften sich 2020 auf
Spitzenmiete hat nur leicht nachgegeben immer noch hohem, aber nunmehr leicht
und liegt immer noch auf hohem Niveau im zurückgehendem Niveau stabilisieren.
Vergleich zu den letzten Jahren.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Büro-
Getragen wird der positive Eindruck des ersten flächenumsätze tatsächlich entwickeln.
Halbjahres von einem außergewöhnlich star- Unklar ist derzeit noch, wie sich die krisen-
ken ersten Quartal. Mit Beginn der Corona- bedingte Intensivierung der digitalen Arbeits-
Einschränkungen ist das Marktgeschehen aber prozesse und der Ausbau des Home-Office
auch auf dem lokalen Büroimmobilienmarkt auswirken und ob sich der Trend zu flexiblen
zum Erliegen gekommen. Diese anfängliche Büroflächenanmietungen und Co-Working, der
Phase der Unsicherheit scheint zur Jahresmitte zuletzt auch in Hannover festzustellen war,
zunächst überwunden, strategische Projekte abschwächt.
sind nicht gestoppt worden und begonnene
Verhandlungen werden i. d. R. unverändert zum Da in den nächsten Jahren aber weiterhin
Abschluss gebracht. von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in
Hannover auszugehen ist, dürften Home-
Allerdings ist in diesem Jahr im Büroimmo- Office und Digitalisierung nur kurzfristig
bilienmarkt die Fallhöhe nach dem Rekordjahr dämpfende Effekte auf das Bürovermietungs-
2019 besonders hoch. Bedingt durch die bereits bzw. Projektentwicklungsvolumen haben. Ob design offices, Philipsbornstraße Hannover
vor Corona nachlassende Konjunktur gab es die Steigerungsraten der „Vor-Corona-Jahre“
bereits Ende 2019/Anfang 2020 erste Anzei- bei Flächenumsätzen und Mieten auf Sicht
chen für eine Abkühlung. Die über die letzten wieder erreicht werden, ist derzeit noch nicht
Jahre zunehmenden Mietsteigerungen in der abzusehen.
2020 IST DIE FALL-
HÖHE NACH DEM
REKORDJAHR 2019
BESONDERS HOCH.
12 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 BÜROIMMOBILIENMARKT 13
LAPP Logistikzentrum, Industrieweg Hannover
Logistik
LOGISTIK-
Logistikflächenbestand 2020 in qm 3,71 Mio.
davon nach 2009 errichtet 1,45 Mio.
Logistikflächenumsatz 2019 in qm 380.000
Mieten Spitzenlagen 2020
Spitzenmiete in €/qm 5,20
IMMOBILIEN-
Durchschnittsmiete in €/qm 4,25
Nettoanfangsrendite Logistikzentren
4,4 %
in Spitzenlagen 2020
Alle Werte beziehen sich auf die Region Hannover.
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; der Flächenbestand ist eine Fort-
schreibung auf Basis aktueller Bestandserhebungen aus Q4/2019, Datenstand Mitte 2020
MARKT
Angaben von Marktteilnehmern zur Jahresmitte 2020
Die Region Hannover ist europäische Logistikdrehscheibe und wich-
tiger Hafenhinterlandstandort für die Seehäfen in Norddeutschland.
Vor allem Handels- und Industrieunternehmen prägen als Nachfrager
die regionale Logistikwirtschaft. In den vergangenen Jahren haben
sich viele Kontraktlogistiker am Standort niedergelassen, die Logistik-
aufgaben für andere Unternehmen ausführen und dadurch eine hohe
eigene Wertschöpfung aufweisen. Die Hallenflächenumsätze lagen
Ende 2019 mit 380.000 qm auf einem Höchststand.
Insgesamt summieren sich derzeit die für die nächsten Jahre (bis
2023) geplanten und bekannten Projekte auf rund 650.000 qm
Hallen- und 30.000 qm logistisch genutzte Büro- und Zwischen-
geschossflächen.
MARKTSTIMMUNG:
VERHALTEN
OPTIMISTISCH
14 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 LOGISTIKIMMOBILIENMARKT 15
MARKTSTIMMUNGEN
UND TRENDS
Logistikimmobilienumsätze in der Region Hannover 2015 bis 2019 Fertigstellungen Logistik/Produktion in der Region Bereits in den ersten Wochen der Corona-Krise Die Krise hat die vor- und nachgelagerte
Hannover 2017 bis 2023 hat die Logistikwirtschaft ihre Systemrelevanz Logistik für den wachsenden Onlinehandel
400 200 unter Beweis gestellt und gezeigt, dass die gestärkt. Für Immobilien und logistische
Branche zur Versorgung unverzichtbar ist. Die Infrastrukturen, die vor allem für Industrie-
350 180
Schließung des stationären Einzelhandels logistik ausgelegt sind, ist die Lage hingegen
160
300 führte zu einer kurzfristig stark erhöhten derzeit angespannt und hat insbesondere
140 Nachfrage nach Lösungen zur Lagerung von die Automotive-Branche stark getroffen. Die
Hallenfläche in Tsd. qm
Hallenfläche in Tsd. qm
250
120 Waren, die nicht an den Handel ausgeliefert regionalen Marktakteure können sich aber
200
werden konnten. Gleichzeitig verzeichneten vorstellen, dass mittel- bis langfristig durch
100
Onlinehändler einen enormen Anstieg von Rückholung von Produktion nach Europa ein
80
150 Bestellungen. Diese Entwicklung hatte nicht erhöhter Bedarf an Logistik- und Produktions-
60 nur einen erhöhten Lagerflächenbedarf zur flächen (sogenannten Light-Industrials)
100
40 Folge, sondern auch eine erhöhte Belastung entstehen könnte. Auch um Lieferketten im
50 der Infrastrukturen im Bereich der Kurier-, Handel und in der Industrie insgesamt besser
20
Express- und Paketdienste. abzusichern und krisenfester zu machen,
0 0
dürften erhöhte logistische Flächenbedarfe
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Auch in der Region Hannover waren diese in der Region Hannover entstehen. Die
2018
2016
2019
2015
2017
Effekte und Nachfragetreiber deutlich spürbar. Marktteilnehmer mahnen an, dem absehbar
Das Flächenangebot ist nach dem sehr guten gesteigerten Bedarf und der anhaltend
Vermietung Eigennutzung Quelle: Erhebungen und eigene Berechnungen der Region Hannover
Vorjahr allerdings etwas eingeschränkt. Bei hohen Nachfrage durch Ausweisung neuer
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen,
Quelle: Erhebungen und eigene Berechnungen der Region Hannover
Prognose auf Basis der derzeit bekannten Projektierungen Logistik- und Industrieimmobilien wurden Gewerbeflächen und rasche Abwicklung von
zur Jahresmitte Umsätze von ca. 135.000 qm Genehmigungsverfahren zu begegnen.
Hallenfläche registriert, die Mieten zeigen sich
weitgehend stabil. Laufende Verhandlungen Dass sich die Bedeutung von Logistik-
Mieten für Logistik- und Lagerflächen 2015 bis 2020 und bereits geplante strategische Projekte immobilien als Assetklasse ausbaut, wird
wurden und werden i. d. R. derzeit unverändert mit Blick auf den Investmentmarkt deutlich.
8 abgeschlossen bzw. fortgeführt. Investitionen in Logistikimmobilien sind auch
in der Region Hannover im ersten Quartal bzw.
ersten Halbjahr 2020 an führender Position.
6
Miete in €/qm
4
Airport Business Park, Langenhagen
2
LOGISTISCHE
0 INFRA-
STRUKTUREN
2020
2015
2018
2016
2019
2017
SIND SEIT
Spitzenmiete Logistik- und Lagerfläche Durchschnittsmiete Logistik- und Lagerfläche
BEGINN DER
Quelle: bulwiengesa AG CORONA-
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Prognose zur Jahresmitte 2020 PANDEMIE
EINEM
STRESSTEST
AUSGESETZT.
16 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020
2019 LOGISTIKIMMOBILIENMARKT 17
Wohnen am Kaltenweider Platz, Langenhagen
Wohnen
WOHN-
Mieten 2020
Neubau, Spitzenmiete in €/qm 15,70
Neubau, Durchschnittsmiete in €/qm 12,50
Wiedervermietung, Spitzenmiete in €/qm 13,30
Wiedervermietung, Durchschnittsmiete in €/qm 9,30
IMMOBILIEN-
Kaufen 2020
Eigentumswohnungen Neubau, Spitzengruppe in €/qm 5.750
Eigentumswohnungen Neubau, Durchschnitt in €/qm 4.600
Vervielfacher 2020
Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser Neubau, Spitzengruppe 30,0
Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser Neubau, Durchschnitt 28,0
MARKT
Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser Bestand, Spitzengruppe 27,0
Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser Bestand, Durchschnitt 25,0
Alle Werte beziehen sich auf die Landeshauptstadt Hannover.
Quelle: bulwiengesa AG; Angaben von Marktteilnehmern zur Jahresmitte 2020
Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Hannover ist von regionalen
Anbietern und der Nachfrage der privaten Haushalte geprägt. Das
Bevölkerungswachstum in der Landeshauptstadt und den angrenzenden
Kommunen führte in den letzten Jahren zu einer steigenden Nachfrage
auf dem Wohnimmobilienmarkt. Gleichzeitig wurden in Stadt und
Umland nicht ausreichend Wohnungen fertig gestellt, so dass aktuell
und perspektivisch weiterhin ein erheblicher Bedarf an neuem Wohn-
raum besteht.
MARKTSTIMMUNG:
POSITIV, KAUM
AUSWIRKUNGEN DER
CORONA-KRISE SPÜRBAR
18 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 WOHNIMMOBILIENMARKT 19MARKTSTIMMUNGEN
UND TRENDS
Nach einer kurzen Corona-Flaute, die vermut- Baugenehmigungen und -fertigstellungen Kaufpreise Eigentumswohnungen (Neubau) Wohnungsmieten im Spitzenpreissegment in Hannover
lich eher einer allgemeinen abwartenden Stadt und Region Hannover 2015 bis 2019 in Hannover 2015 bis 2020 2015 bis 2020
(bezogen auf Wohneinheiten)
Haltung und Unsicherheit zu Beginn des 6.000 18
Lockdowns geschuldet gewesen ist, zeigt sich 16
5.000 5.000
der Wohnimmobilienmarkt derzeit krisen-
14
fest und vergleichsweise unbeeindruckt von
4.000 12
den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Die
10
in €/qm
in €/qm
überwiegende Mehrheit der regionalen Markt- 3.000
8
akteure sieht aktuell noch keinen negativen 4.000
2.000 6
Einfluss durch Corona auf die laufenden
und geplanten Projekte. Der hannoversche 4
1.000
Wohnimmobilienmarkt spürt kurzfristig kaum 2
Auswirkungen der Krise – Angebot und Bedarf 0 0
an Wohnimmobilien sind ungebrochen. Die 3.000
2020
2020
2015
2018
2016
2019
2015
2018
2016
2019
2017
2017
Kaufpreise und Mieten sind stabil bis leicht
Anzahl der Wohneinheiten
steigend.
Durchschnitt Spitzengruppe Wiedervermietung Neubau
Allerdings: Bereits vor der Krise war mit Blick
2.000 Quelle: bulwiengesa AG Quelle: bulwiengesa AG
auf hochpreisige Angebote eine Stabilisie-
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen,
rung der Kauf-/Mietpreise erkennbar. Die Prognose zur Jahresmitte 2020 Prognose zur Jahresmitte 2020
Auswirkungen der Corona-Pandemie festigen
diesen bestehenden Trend. Mittel- bis lang-
fristig könnten negativ spürbare Auswirkungen 1.000
„Hotspot“-Charakter annehmen – dort, wo Wohnimmobilien – Vervielfacher 2015 bis 2020
Branchen oder Großunternehmen besonders
hart getroffen sind. In der Region Hannover 30
bleibt daher abzuwarten, wie stark die 28
gesamtwirtschaftliche Krise auf die großen 0 26
branchenführenden Unternehmen, bspw.
2018
2015
2016
2019
2017
24
aus den Bereichen Automotive und Touristik, 22
Vervielfacher
Einfluss nehmen wird und ggf. zu nach-
Genehmigungen Umland 20
haltigem Beschäftigungsabbau bzw. breiten
Genehmigungen Stadt Hannover 18
Einkommensverlusten führen könnte.
Fertigstellungen Umland 16
Fertigstellungen Stadt Hannover 14
Sollte in diesem Zuge der Bedarf an preis-
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2020 (Errichtung neuer Wohn- und Nicht- 12
wertem bzw. gefördertem Wohnraum noch wohngebäude; ohne Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden und ohne Wohnheime;
Zeitreihen M8100116 und M8090116) 10
weiter steigen als bisher, sähen die regionalen
Akteure perspektivisch Handlungsbedarf.
2020
2015
2018
2016
2019
2017
Der Spielraum für Preissteigerungen für
freifinanzierte Wohnungen ist aus Sicht der
Projektentwickler und Wohnungsbauunter- Mehrfamilienhaus (Bestand) Durchschnitt
nehmen nahezu ausgeschöpft. Das stellt die
ANGEBOT UND BEDARF Mehrfamilienhaus (Bestand) Spitze
Mehrfamilienhaus (Neubau) Durchschnitt
Unternehmen vor zunehmende Probleme,
denn bislang war es gängige Praxis, Projekt-
AN WOHNIMMOBILIEN Mehrfamilienhaus (Neubau) Spitze
entwicklungen im Wohnbau über die Quer- SIND UNGEBROCHEN. Quelle: bulwiengesa AG
finanzierung zwischen öffentlich geförderten Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Prognose zur Jahresmitte 2020
und freifinanzierten Vorhaben zu ermöglichen.
20 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 WOHNIMMOBILIENMARKT 21Hirmer, Schillerstraße Hannover
EINZEL-
HANDELS-
IMMOBILIEN-
MARKT
Einzelhandel Die Region Hannover ist einer der umsatzstärksten Handels-
standorte in Deutschland. 2019 wurden geschätzt rund
Verkaufsfläche Region Hannover in qm 2,1 Mio.
7,9 Mrd. Euro Umsatz im Einzelhandel erzielt, für 2020 lagen
Umland 1,15 Mio.
die Vor-Corona-Prognosen für die Region noch bei rund
Stadt Hannover 0,84 Mio.
7,6 Mrd. Euro. Neben der Innenstadt von Hannover mit
davon Innenstadt Hannover (Stadtbezirk Mitte) 285.000
den Top-Lagen Georgstraße und Bahnhofstraße ziehen
Einzelhandelszentralität 2020 (Deutschland = 100) Fachmarktagglomerationen, Shoppingcenter, Stadtteillagen
Stadt Hannover 120,9 und attraktive Innenstädte im Umland die Kunden an.
Umland 106,3
Kaufkraft 2020 in € 8,21 Mrd.
Stadt Hannover 3,77 Mrd.
Umland 4,44 Mrd.
Einzelhandelsumsatz 2020 in € 7,56 Mrd.
MARKTSTIMMUNG:
Stadt Hannover 3,95 Mrd. EINE VERSTÄRKUNG
Umland 3,61 Mrd. NEGATIVER TRENDS
Mieten Q1/2020
WIRD ERWARTET.
Spitzenmiete City 1a-Lage in €/qm* 185
Durchschnittsmiete City 1a-Lage in €/qm* 145
Renditen Q1/2020
Nettoanfangsrendite in 1a-Lagen* 4,0 %
Nettoanfangsrendite Fachmarktzentren 5,1 %
* Bahnhofstraße, Große Packhofstraße, Georgstraße
Quelle: Einzelhandelsbestandserhebungen im Auftrag der Region Hannover
(Datenstand Ende 2016); MB-Research 2020; Einschätzungen von Marktteilnehmern
zum Ende des ersten Quartals 2020
Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen,
Prognosewerte stammen aus dem ersten Quartal 2020.
22 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 EINZELHANDELSIMMOBILIENMARKT 23Einzelhandelskennziffern 2015 bis 2020 MARKTSTIMMUNGEN
130
UND TRENDS
125
Umsatzkennziffer Hannover
Im Jahr 2019 hatten sich die Vermietungs- Trotz der nunmehr geltenden Lockerungen für wie lange sie anhalten werden, ist derzeit
Umsatzkennziffer Region
120
umsätze im Einzelhandel in den hannoverschen den klassischen stationären Einzelhandel in den kaum abschätzbar und vom weiteren Verlauf
Zentralitätskennziffer Hannover
Top-Lagen, aber auch in den Stadtteillagen und Handelslagen der Städte und Stadtteile in der des Infektionsgeschehens abhängig.
Zentralitätskennziffer Region
115
Deutschland = 100
in den Innenstädten sowie Einkaufszentren des Region Hannover wird es noch länger dauern,
Kaufkraftkennziffer Hannover
110 Kaufkraftkennziffer Region Umlandes stabilisiert. Der Jahresstart 2020 bis hier eine weitgehende Normalisierung ein- Corona ist allerdings nicht als Auslöser einer
verlief positiv, die Nachfrage, zu großen Teilen tritt. Rückläufige Einkommenserwartungen und beispiellosen Krise des klassischen Einzel-
105 Quelle: MB-Research, 2020 auch durch gastronomische Konzepte in klassi- eine geringere Konsumneigung beeinträchtigen handels zu sehen, sondern beschleunigt im
100 Prognosedaten unsicher aufgrund von schen Handelslagen, war gut. aktuell und perspektivisch die Einzelhandels- Wesentlichen bereits bestehende Trends im
Corona-Auswirkungen
umsätze. Ob Konjunkturimpulse bspw. durch Handel. In Hannovers Top-Lagen ist in den
95
Der Lebensmitteleinzelhandel bzw. die Nah- die befristete Mehrwertsteuersenkung dem letzten Jahren bereits ein Rückgang bzw. eine
90 versorger konnten sich dank ihrer Grundver- stationären Einzelhandel und der Gastronomie Stabilisierung der Spitzenmieten zu beobach-
sorgungsfunktion dem Corona-Abwärtstrend kurzfristig helfen, die Umsätze wieder zu stabi- ten gewesen. Der Onlinehandel als derzeitiger
2020
2015
2016
2019
2018
2017
im übrigen Einzelhandel entziehen und den lisieren, bleibt abzuwarten. Die Umsatzeinbußen Wachstumstreiber im Handel kann während
Umsatz teilweise erheblich steigern. Diese der Mieter treffen auch die Eigentümer von der Pandemie seine Position festigen und zu-
Handelsmieten 2015 bis 2020 krisenbedingte Nachfrage hat sich inzwischen Handelsimmobilien und haben zu Mietausfällen lasten des stationären Handels ausbauen. In-
normalisiert. Und auch in Hannovers Innen- bzw. Mietreduzierungsforderungen geführt. solvenzen, insbesondere bei den großflächigen
260
stadt werden wieder 70 bis 80 % der Vor- Warenhäusern, im Modefachhandel und in der
240
220
jahreswerte (Stand Anfang Juli 2020) bei Viele Unternehmen nehmen aktuell eine ab- Gastronomie, könnten dazu führen, dass viele
200
den Passantenfrequenzen erreicht. Zwischen- wartende Haltung ein. Die Expansion neuer (auch filialisierte) Konzepte die Region Hanno-
180 zeitlich waren die Besucherzahlen in einzelnen Handelskonzepte aus dem In- und Ausland ist ver bzw. die hannoversche Innenstadt dauer-
Spitzenmiete City in €/qm
160 Haupteinkaufsstraßen um über 80 % vorerst weitgehend ausgesetzt, die Nachfrage haft verlassen werden. Stadtteillagen und
140 zurückgegangen. nach klassischen Handelsflächen zunächst integrierte Einzelhandelsstandorte im Umland
120 vollständig eingebrochen. Das dürfte sich auch scheinen dabei von ihrer Nähe zum Kunden
100 auf die Nachfrage bzw. Positionierung von und ihrer Nahversorgungsfunktion zu profitieren
80 Handelsimmobilien am Investmentmarkt aus- und könnten sich absehbar schneller erholen.
60 wirken. Wie stark diese Effekte ausfallen und
40
20
0
2020
2015
2018
2016
2019
2017
Q1/
Spitzenmiete City (1a-Lage) Durchschnittsmiete City (1a-Lage)
Quelle: bulwiengesa AG, Einschätzungen von Marktteilnehmern zur Jahresmitte 2020 Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen, Datenstand Q1/2020
CORONA HAT
Passantenfrequenzen 1a-Lagen Hannover
DIE KRISE DES
STATIONÄREN
Vergleich zum Vorjahr (2019 = 100 %)
120
100
HANDELS NICHT
AUSGELÖST,
80
60
40
ABER TRENDS
20 MASSIV
0 BESCHLEUNIGT.
Jan. 2020 Feb. 2020 März 2020 Apr. 2020 Mai 2020 Juni 2020
Hirmer, Schillerstraße Hannover
Quelle: hystreet.com GmbH, Datenstand Juli 2020,
Karmarschstraße Georgstraße Große Packhofstraße Gesamtzahl der registrierten Passanten pro Monat.
Die Bahnhofstraße ist aus technischen Gründen nicht
mitgezählt worden.
24 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 EINZELHANDELSIMMOBILIENMARKT 25me and all hotel hannover, Aegidientorplatz Hannover
HOTEL-
IMMOBILIEN-
MARKT
Hannovers Tourismus ist in den letzten Jahren stetig Hotel
gewachsen – die Übernachtungszahlen lagen zuletzt bei
Anzahl Beherbergungsbetriebe 2019 354
über 4 Mio. Übernachtungen pro Jahr in Stadt und Umland.
Stadt Hannover 111
Nicht nur Geschäftsreisende kommen vor allem zu den
Umland 243
großen Leitmessen nach Hannover. Auch immer mehr
Hotels 2019 119
Städtereisende haben die Region Hannover für sich
entdeckt. Stadt Hannover 45
Umland 74
Die Attraktivität der Destination Hannover zeigt sich auch Bettenanzahl (alle Betriebsarten) 2019 31.621
mit Blick auf den Hotelimmobilienmarkt. Anfang des Stadt Hannover 14.149
Jahres 2020 befanden sich rund zehn Hotelprojekte mit Umland 17.472
etwa 1.350 Zimmern in Fertigstellung bzw. im Bau. Betten in Hotels 2019 14.938
Mindestens zwölf Hotels mit rund 1.700 Zimmern sind
Stadt Hannover 9.154
ab 2020 projektiert.
Umland 5.784
Übernachtungen (alle Betriebsarten) 2019 4,26 Mio.
Stadt Hannover 2,34 Mio.
MARKTSTIMMUNG: Umland 1,92 Mio.
DIE KRISE TRIFFT Übernachtungen in Hotels 2019
Stadt Hannover
2,39 Mio.
1,51 Mio.
BESONDERS Umland 0,88 Mio.
MITTELSTÄNDISCH Ankünfte (alle Betriebsarten) 2019 2,28 Mio.
GEPRÄGTE BETRIEBE. Stadt Hannover 1,4 Mio.
Umland 0,88 Mio.
Mittlere Aufenthaltsdauer in Tagen (alle Betriebsarten)
2019
Stadt Hannover 1,7
Umland 1,9
Kennzahlen Kettenhotellerie Stadt Hannover (Fairmas)
2019
Werte stellen den Jahresdurchschnitt für 2019 dar.
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen; Belegungsrate, Durchschnitt 2019 65,7 %
Fairmas, 2020
Zimmerpreis, Durchschnitt 2019 in € 103,40
Aktuelle Daten für den Hotelmarkt zur Jahres-
mitte 2020 liegen noch nicht vor, eine Prognose RevPAR (Erlös pro Zimmer), Durchschnitt 2019 in € 67,90
der Daten ist derzeit nicht möglich.
Nettoanfangsrendite Hotel in 2019 4,50 %
26 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 HOTELIMMOBILIENMARKT 27Intercity Hotel am Raschplatz
VIELE INHABERGEFÜHRTE
KLEINE UND MITTLERE HOTELS
MARKTSTIMMUNGEN
UND TRENDS SIND DURCH DIE CORONA-KRISE
EXISTENZGEFÄHRDET.
Betten in Hotels – Entwicklung 2015 bis 2019 Entwicklung Hotelbetriebe 2015 bis Ende Q1/2020 Der Hotelmarkt spürt die Auswirkungen der Pandemie besonders
deutlich. Ein Ausbleiben von Geschäftsreisenden, Absagen von Messen
9.500 80
und anderen Großveranstaltungen und Reiseeinschränkungen haben
9.000 75
die Hotels in den letzten Wochen extrem belastet. Und auch die ersten
70
8.500
Lockerungen haben mit Blick auf die nationalen Marktdaten und
65
8.000 übertragen auf die Region Hannover die Situation nur bedingt
Anzahl der Hotels
Anzahl der Betten
60
7.500 entspannt. Deutschlandweit lag die Belegungsrate in den geöffneten
55
7.000 Hotels im Juni 2020 nur bei rund 25 %. Die durchschnittliche Zimmerrate
50
erreichte den Wert von 88,40 Euro und der durchschnittliche Erlös pro
6.500
45
Zimmer (RevPAR) bilanzierte mit 22,20 Euro. Insbesondere die Hotellerie
6.000 40
in den Städten ist damit noch weit entfernt von Erlösen, die kosten-
5.500 35
deckend oder gar gewinnbringend wären.
5.000 30
Wie existenzbedrohend es tatsächlich für die regionale Hotelwirtschaft
2020
2015
2018
2016
2019
2015
2018
2016
2019
2017
2017
Q1/
wird, ist zum einen stark abhängig vom weiteren Infektionsgeschehen
und zum anderen von der perspektivischen Belebung des Marktes. Alle
Stadt Umland Stadt Umland großen Leitmessen am Standort Hannover sind mittlerweile für 2020
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2020 (Jahresdurchschnitt) Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2020 (Jahresdurchschnitt 2015 bis abgesagt oder in das Jahr 2021 verschoben worden. Ausbleibende
2019 und Datenstand März 2020, bezogen auf zu diesem Zeitpunkt noch geöffnete Geschäftsreisende können im laufenden Jahr nur bedingt durch
Hotels)
Städtereisende aufgefangen werden, zumal auch hier Besuchsanlässe
wie sportliche und kulturelle Veranstaltungen etc. entfallen sind.
Eckdaten Hotelmarkt Hannover 2015 bis 2019 Gästeübernachtungen in der Region Hannover 2015 bis 2019 Viele Betriebe, vor allem inhabergeführte kleine und mittlere Unter-
4,5
nehmen, werden unter diesen Bedingungen die Krise eventuell nicht
2015 2016 2017 2018 2019 überstehen. Ihr Platz könnte durch Projektentwicklungen der Marken-
Hotels 42 40 43 45 45 4,0 hotellerie eingenommen werden. Die wirtschaftlichen Folgen der Krise
könnten aus Sicht der Immobilienwirtschaft dazu führen, dass kurz- bis
Durchschnittliche 64,5 63,3 64,8 63,6 65,7 3,5
mittelfristig ein Trend zu preisgünstigeren Konzepten im Budget- und
Zimmerbelegung
Economy-Bereich erfolgt. Zukünftige Projektentwicklungen werden
in % 3,0
Übernachtungen in Mio.
sich ggf. daran orientieren müssen. Während die Zahl der Hotel-
Durchschnittlicher 91,0 99,3 101,6 104,5 103,4 2,5 betriebe sinken wird, dürfte die Zahl der Betten in Hannover mit Blick
Zimmerpreis in €
auf die bislang noch projektierten Hotels trotzdem leicht steigen oder
2,0
RevPAR (Revenue 58,8 62,8 65,1 66,4 67,9 zumindest stabil bleiben, die Betriebe werden tendenziell größer.
per available
1,5
room – Erlös pro Auch Immobilieninvestoren werden sich mit diesen Herausforderungen
verfügbarem 1,0 beschäftigen müssen. Hotels zählten in den vergangenen Jahren auch
Zimmer) in € in Hannover zu den verstärkt nachgefragten Anlageklassen. Ob die
0,5
Durchschnittliche 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 zahlreichen Projekte, die in der Pipeline stecken, allerdings tatsächlich
Aufenthaltsdauer realisiert werden, ist fraglich. Aktuell sind viele Verhandlungen und
0
(in Tagen) strategische Projekte auf Eis gelegt, die Verhandlungen abgebrochen
2015
2018
2016
2019
2017
Betten in Hotels 8.889 8.357 8.806 9.118 9.154 oder ausgesetzt. Alle regionalen Marktakteure erwarten, dass vor allem
die Hotellerie und damit der Hotelimmobilienmarkt am längsten
Quelle: Werte für Stadt Hannover; Landesamt für Statistik Niedersachsen, Fairmas Perfor- Hannover Umland brauchen wird, um die Folgen der Corona-Krise zu bewältigen. Die
mance-Kennzahlen Kettenhotellerie, 2020
Investitionsbetrachtung bei Anlegern wird diese Risikoerhöhungen
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2020, Tabelle Z7360151
einpreisen und in den Renditen abbilden müssen.
Für alle Abbildungen: Aktuelle Daten für den Hotelmarkt zur Jahresmitte 2020
liegen noch nicht vor, eine Prognose der Daten ist derzeit nicht möglich.
28 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 HOTELIMMOBILIENMARKT 29IMPRESSUM
Der Regionspräsident
Fachbereich Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
Der Inhalt des Berichts ANGERMANN Hannover GmbH Bildverzeichnis Continental AG/ Henn: Seite 8
wurde erarbeitet Aurelis Real Estate Service GmbH Dirk Laubner: Seite 17
von der Projektgruppe BAUM Unternehmensgruppe Frank Aussieker: Seite 18
Immobilienmarktbericht bauwo Grundstücksgesellschaft mbH Henning Scheffen Photography: Seite 3 unten
BEOS AG Peter Hiltmann: Seite 3 oben
Delta Domizil GmbH Olaf Mahlstedt: Titel, Seite 6, 11, 13, 14, 22, 25, 27
Deutsche Reihenhaus AG Region Hannover, Sylvia König-Hapke: Seite 5, 29
DIE WOHNKOMPANIE NORD GmbH
ENGEL & VÖLKERS COMMERCIAL Hannover
FIH Fürst Immobilien Hannover
GlaserProjektInvest GmbH
Gundlach Bau und Immobilien GmbH & Co. KG
GWH Bauprojekte GmbH
hanova WOHNEN GmbH
HAUS & GRUNDEIGENTUM Service
HE Hannover Estate GmbH
HENSCHEL IMMOBILIEN
HOCHTIEF Infrastructure GmbH Building Hannover
INTERHOMES AG
JLL SE
KSG Hannover GmbH
Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Wirtschaft
MERAVIS BAUTRÄGER GmbH
P3 Pekrul ProjektPartner GmbH
Region Hannover, Fachbereich Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
S-GewerbeImmobilienVermittlung Hannover GmbH
STRABAG Real Estate GmbH
In Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG
Text Hilmar Engel, Wirtschaftsförderung
Redaktion Sylvia König-Hapke, Stabstelle Marketing
Gestaltung neuwaerts GmbH
Ausgabe 20/2
Stand 8/2020
Alle Angaben ohne Gewähr, Irrtümer und Änderungen vorbehalten
30 IMMOBILIENMARKTBERICHT 2020 IMPRESSUM | BILDVERZEICHNIS 31REGION HANNOVER LANDESHAUPTSTADT HANNOVER
Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Wirtschaftsförderung
Haus der Wirtschaftsförderung Haus der Wirtschaftsförderung
Vahrenwalder Straße 7 Vahrenwalder Straße 7
30165 Hannover 30165 Hannover
Hilmar Engel
Telefon: +49 (0) 511 61623-241 Telefon: +49 (0) 511 16831-313
Telefax: +49 (0) 511 61623-453 Telefax: +49 (0) 511 16841-245
wirtschaftsfoerderung@region-hannover.de wirtschaftsfoerderung@hannover-stadt.de
www.wirtschaftsfoerderung-hannover.de www.wirtschaftsfoerderung-hannover.de
www.immobilienmarktbericht-hannover.deSie können auch lesen
