Logistik- und Industriemarktüberblick - Deutschland | 4. Quartal 2018 Januar 2019 - JLL
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Logistik- und Industriemarktüberblick Deutschland | 4. Quartal 2018 Januar 2019
Deutscher Markt für Logistikflächen überschreitet
erstmals die 7 Mio. m2-Marke
Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen Rund 70 % des Umsatzes entfiel auf Flächen in der Größen-
wurde 2018 mit rund 7,2 Mio. m2 ein neuer Umsatzrekord ordnung ab 5.000 m2. Mit rund 800.000 m2 wurden über
erreicht (Eigennutzer und Vermietungen). Der Wert des 50 % des Umsatzes in dieser Größenkategorie in Neubau-
bisherigen Rekordjahres (2016 mit rund 6,7 Mio. m2) wurde ten bzw. Projektentwicklungen getätigt.
um 8 % übertroffen. Die fünf- und zehnjährigen Durch- Insgesamt entfielen rund 43 % des Umsatzes auf Unter-
schnittswerte um 20 % bzw. 39 %. Der Anteil der Vermie- nehmen aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhal-
tungen am Gesamtumsatz lag bei 64 % (plus 7 % im tung. Handelsunternehmen folgten mit 25 % und der
Jahresvergleich). Die Umsätze durch Eigennutzer legten Anteil der Industrieunternehmen erreichte 16 %.
um 18 % zu. Das Angebot an modernen kurzfristig verfügbaren Logis-
tikflächen hat in den Big 5 weiter abgenommen. Zwar
Frankfurt in den Big 5 auf Platz 1 wurden 2018 rund 905.000 m2 Lagerflächen fertig gestellt,
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frank- doch waren nur 23 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung
furt, Hamburg und München) wurden 2018 rund 2,1 Mio. m2 noch frei verfügbar. Rund 580.000 m2 befinden sich aktuell
umgesetzt, nur 2011 wurde ein höheres Ergebnis erzielt in den Big 5 im Bau, hiervon ist noch knapp ein Drittel
(2,2 Mio. m2). Der Vorjahreswert 2017 wurde um 5 % über- unvermietet. Das Gros der Flächen (46 %) wird aktuell in
troffen, verglichen mit den fünf- und zehnjährigen Mittel- der Region Frankfurt gebaut.
werten liegt das Plus bei 9 % und 17 %.
Mit einem Umsatzvolumen von rund 660.000 m2 erreichte Spitzenmieten – Anstiege in Berlin, München
die Region Frankfurt den höchsten Wert innerhalb der Big 5. und Hamburg
Auf Platz zwei folgt mit deutlichem Abstand die Hambur- Während die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größen-
ger Region mit 470.000 m2. Beide Regionen erreichten da- ordnung ab 5.000 m2 im Jahresvergleich in den Regionen
mit im Jahresvergleich ihr Vorjahresniveau. Die stärksten Frankfurt (6,00 €/m2/Monat) und Düsseldorf (5,40 €/m2/
Zuwächse verbuchten die Regionen Düsseldorf (22 %) Monat) stabil blieben, waren in den anderen Regionen
und München (18 %). Die Region Berlin hat ihr Vorjahres- Steigerungen von bis zu 10 % zu beobachten. In den
niveau trotz mehrerer Großabschlüsse knapp verfehlt. Toplagen der Region Berlin stieg der Wert von 5,00 € auf
Hier wurden die drei größten Abschlüsse des Jahres in 5,50 €, in München von 6,75 € auf 7,10 € Monaten und in
den Big 5 registriert: Chefs Culinar, DHL und der Sportar Hamburg von 5,60 € aus 5,80 €.
tikelhändler Decathlon mieteten jeweils rund 40.000 m2
in Projektentwicklungen in Ludwigsfelde, im südlichen Umsatz außerhalb der Big 5 erstmals über 5 Mio. m2
Berliner Umland. Mit rund 5,1 Mio. m2 überschritt das Umsatzergebnis
außerhalb der Big 5 Ballungsräume* erstmals die
5 Mio. m2-Marke. Der Vorjahreswert (4,5 Mio. m2) wurde
um 14 % übertroffen, der entsprechende fünfjährige
* Anmerkung: Wir betrachten in diesen Regionen nur Flächenumsätze ab einer
Größe von mindestens 5.000 m2.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 2JLL Supply Chain Activity Index, Deutschland
v Der von JLL evaluierte „Supply Chain Activity
Index“* für Deutschland lässt auch für 2019
ein hohes Interesse nach Lagerflächen erwar-
ten. Unter dem Einfluss der leicht schrump-
fenden deutschen Wirtschaftsleistung und des
sinkende Vertrauensindikators im Einzelhandel verzeichnete der
Index im vierten Quartal 2018 ein leichtes Minus (0,5%). Die ak-
tuellen Prognosen gehen aber davon aus, dass sich der Index in
den nächsten beiden Quartalen mit einer Zuwachsrate zwischen
0,2 und 0,3 % entwickelt und somit wieder leicht ansteigt.
Durchschnittswert um 26 %. Die Umsätze durch Vermie- rum. Bis zum Jahr 2022 sollen hier rund 200.000 m2 Logis-
tungen legten im Jahresvergleich um 9 % zu und durch Ei- tikfläche entstehen. Für Amazon wird in Oelde ein rund
gennutzer wurden 21 % mehr Flächen umgesetzt als im 114.000 m2 großes Logistikzentrum errichtet und in Inden
Vorjahr. Rund 80 % aller Flächenumsätze entfielen auf bei Eschweiler entstehen über 100.000 m2 für den Logisti-
Neubauten bzw. Projektentwicklungen, in der Größenord- ker Hammer. In Sülzetal in der Nähe von Magdeburg wur-
nung ab 50.000 m2 liegt diesen Anteil sogar bei 95 %. de Ende 2018 mit den Bauarbeiten für ein rund 100.000 m2
Drei der vier größten Deals des Jahres wurden bereits im großes Logistikzentrum begonnen – ebenfalls für Amazon.
ersten Quartal registriert: XXXLutz legte am „Erfurter Kreuz“ Umsatzstärkste Region war das Ruhrgebiet mit rund
den Grundstein für sein neues E-Commerce-Logistikzent- 574.000 m2. Auf Platz zwei und drei folgten die Regionen
Leipzig/Halle (rund 300.000 m2) und Rhein-Neckar
(275.000 m2).
Insgesamt dominierten außerhalb der Big 5 mit 1,9 Mio. m2
* Definition „Supply Chain Activity Index“ Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lager-
haltung (38 %) die Umsatzstatistik. Industrieunternehmen
Der „Supply Chain Activity Index“ ist ein Instrument, um mit folgten mit rund 1,6 Mio. m2 (31%) und Handelsunter-
kurzfristige Prognosen für den Logistikvermietungsmarkt nehmen mit rund 1,3 Mio. m2 (darunter rund 615.000 m2
zu erstellen. Die Ermittlung basiert auf Indikatoren mit ho- aus dem E-Commerce-Bereich).
her Korrelation mit der Nachfrage nach Lager- und Logis-
tikflächen, wie z.B. BIP; Handelsvolumen in Deutschland
oder dem Vertrauensindikator im deutschen Einzelhandel.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 3Lagerflächenumsatz gesamt (m2) 2017 2018 Prognose 9)
Berlin 1) 420.300 407.100 â
Düsseldorf 2) 261.800 320.300 è
Frankfurt 3)
652.700 660.000 è
Hamburg 4) 460.000 470.000 â
Köln 5) nur Flächen ab 5.000 m2 186.100 193.600 â
München 6)
236.800 279.000 è
Stuttgart 7)
nur Flächen ab 5.000 m 2
314.800 213.900 â
Ruhrgebiet 8) nur Flächen ab 5.000 m2 548.300 573.800 è
Lagerflächenumsatz (≥ 5.000 m2) 2017 2018 Prognose 9)
Berlin 1) 256.400 288.600 â
Düsseldorf 2) 202.900 229.200 è
Frankfurt 3)
525.000 499.700 è
Hamburg 4) 302.600 313.500 â
Köln 5) 186.100 193.600 â
München 6) 108.500 161.500 è
Stuttgart 7)
314.800 213.900 â
Ruhrgebiet 8) 548.300 573.800 è
Spitzenmiete (für Flächen ≥ 5.000 m2) in €/m2/Monat 2017 2018 Prognose 9)
Berlin 1) 5,00 5,50 â
Düsseldorf 2)
5,40 5,40 â
Frankfurt 3) 6,00 6,00
Hamburg 4)
5,60 5,80
Köln 5) 5,05 5,10
München 6) 6,75 7,10
Stuttgart 7) 6,20 6,80
Ruhrgebiet 8)
4,85 5,20 â
Fertigstellungen gesamt (m ) 2 2017 2018 Prognose 9)
Berlin 1) 272.400 166.500
Düsseldorf 2)
24.300 43.500
Frankfurt 3) 349.200 652.300 è
Hamburg 4)
285.500 264.500 è
Köln 5) nur Flächen ab 5.000 m2 26.900 158.000 â
München 6) 124.600 78.600 è
Stuttgart 7) nur Flächen ab 5.000 m2 104.800 161.100 è
Ruhrgebiet 8)
nur Flächen ab 5.000 m 2
921.700 199.100 â
1) Betrachtet werden das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland. 2) Betrachtet werden folgende Gemeinden: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld,
Kaarst, Korschenbroich, Haan, Grevenbroich, Langenfeld, Meerbusch, Monheim, Rommerskirchen, Dormagen, Willich. 3) Betrachtet wird die Region Frankfurt, die im Norden
durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz ab-
gegrenzt wird. 4) Betrachtet wird die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg;
Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-
West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch. 5) Betrachtet werden die Städte und Gemeinden Köln, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rösrath, Troisdorf, Niederkassel, Wesse-
ling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim, Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen, Erfstadt, Weilerswist, Leichlingen, Burscheid und Odenthal. 6) Betrachtet wird die gesamte Münchener
Region, die neben der Stadt München die bedeutendsten Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeld-
bruck, München sowie Starnberg umfasst. 7) Betrachtet werden die Städte Stuttgart und Heilbronn sowie die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen, Göppingen, Heil-
bronn und der Rems-Murr-Kreis. 8) Betrachtet werden die Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Herne, Mülheim und Oberhausen
sowie die Landkreise Recklinghausen, Wesel, Unna und den Ennepe-Ruhr-Kreis. 9) Gesamtjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 4Berlin
Lagerflächenumsatz
Spitzenmiete steigt um 10 %
2018 wurden in der Region Berlin* rund 407.000 m2 Lager-
und Logistikflächen umgesetzt. Das ist ein durchschnittli-
ches Jahresergebnis mit 3 % weniger als im Vorjahr, aber
4 % über dem fünfjährigen Mittelwert. Drei Großabschlüsse
über je rund 40.000 m2 – davon zwei im vierten Quartal –
prägten das Jahr. Mit Chefs Culinar, DHL und Decathlon
entschieden sich drei Unternehmen für Projektentwick-
lungen am Standort Ludwigsfelde im südlichen Berliner
Umland. Insgesamt wurden über 60 % des Umsatzes süd- die Branchenstatistik auch 2018 von Unternehmen aus
lich von Berlin registriert und 54 % in Neubauten bzw. dem Bereich Handel / E-Commerce angeführt – mehr als
Projektentwicklungen realisiert. Wie in den Vorjahren wird jeder zweite Quadratmeter wurde durch sie generiert. Ins-
gesamt wurden im abgelaufenen Jahr rund 167.000 m2
neue Hallenflächen errichtet – je zur Hälfte im westlichen
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 und südlichen Berliner Umland. Zum Jahreswechsel be-
fanden sich rund 63.000 m2 im Bau, nur 8 % dieser Flächen
sind noch ohne Mieter.
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 ist erstmals
seit 2016 wieder gestiegen, in der Toplage werden nun
5,50 €/m2/Monat erzielt. Die Durchschnittsmiete für alle
Flächengrößen liegt Ende 2018 bei 4,63 €/m2/Monat und
ist binnen Jahresfrist um rund 15 % gestiegen.
* Betrachtet werden das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 BerlinBerliner Industrial-Teilmärkte
A 11
Oranienburg
A 24
Bernau
Umland Nord Hohen
€ 2,50-3,80 Neuendorf
Hennigsdorf
A 111 Berlin-Nord Pankow
A 114
€ 4,00-6,00
Reinickendorf
Lichtenberg
Falkensee Marzahn-Hellersdorf Petershagen
Spandau
Berlin-Ost Strausberg
Umland West
A 100 € 4,00-5,70
€ 3,20 - 4,20 Mitte
Berlin-West Umland Ost
€ 4,00-6,50 Friedrichshain-Kreuzberg € 3,00 - 4,20
A 104 Berlin
A 115 A 102
A 103
Treptow-Köpenick
Steglitz-Zehlendorf Neukölln
A 113 A 10
Tempelhof-Schöneberg Berlin-Süd
Potsdam € 5,00-7,50
Werder/ Havel
Umland Süd Areal Flughafen Berlin Brandenburg
€ 3,70 - 4,70 € 4,40-6,30
A 12
Königs
Ludwigsfelde Wusterhausen
A 13
A9
Flughafen Rangierbahnhof Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof GVZ Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 BerlinDüsseldorf
Lagerflächenumsatz
Umsatz deutlich über Vorjahresniveau
2018 wurden auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen
in der Region Düsseldorf* rund 320.000 m2 umgesetzt
(Eigennutzer und Vermietungen) und damit 22 % mehr
als im Vorjahr. Auch der Vergleich mit dem fünfjährigen
Durchschnittswert fällt zweistellig aus (19 %). Der Flächen-
umsatz in der Größenordnung ab 5.000 m2 erreichte einen
Anteil von 72 %. Zu diesem guten Ergebnis trugen auch
zwei Abschlüsse mit je über 30.000 m2 bei: Seacon Logis-
tics unterzeichnete im vierten Quartal einen Mietvertrag
über 35.000 m2 in einem Bestandsobjekt in Neuss und Handelsunternehmen folgten mit 28 % und auf Unterneh-
Amazon mietete für ein neues Distributionszentrum rund men aus der Industrie entfielen 19 %. Für das Jahr 2019
31.200 m2 in einer Projektentwicklung in Dormagen. Un- rechnen wir aufgrund der Flächenknappheit mit einer
ternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhal- rückläufigen Umsatzentwicklung.
tung zeichneten für 43 % des Umsatzes verantwortlich. In den letzten zwölf Monaten wurden nur rund 44.000 m2
Hallenfläche errichtet, die bereits alle komplett vor Fertig-
stellung belegt waren. Derzeit befinden sich rund 110.000 m2
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 im Bau, rund die Hälfte dieser Flächen ist noch frei verfügbar.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung
ab 5.000 m2 blieb auch 2018 stabil bei 5,40 €/m2/Monat,
erzielt wird sie im Düsseldorfer Stadtgebiet im Umfeld des
Flughafens. Die gewichtete Durchschnittsmiete, die über
alle Flächengrößen hinweg berechnet wird, ist dagegen
im Jahresverlauf um 14 Cent gestiegen und liegt aktuell
bei 4,79 €/m2/Monat.
* Betrachtet werden folgende Gemeinden: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen,
Neuss, Krefeld, Kaarst, Korschenbroich, Haan, Grevenbroich, Langenfeld, Meer-
busch, Monheim, Rommerskirchen, Dormagen, Willich.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 DüsseldorfDüsseldorfer Industrial-Teilmärkte
Moers Mülheim Essen
Duisburg an der
Krefeld Ruhr
Kempen A3
€ 3,75 - 5,10
A 524
Krefeld Rh
e in
Tönisvorst Velbert
Heiligenhaus
Ratingen
€ 4,00 - 5,20
Meerbusch Ratingen
€ 4,00 - 5,00 A 44
Willich
Willich Wülfrath
€ 3,50 - 5,40
Viersen
Meerbusch
A 52
Düsseldorf Mettmann
Mönchengladbach Kaarst € 4,00 - 6,20
€ 4,00 - 4,60 Erkrath Wuppertal
Kaarst € 3,50 - 4,90
Korschenbroich Düsseldorf Erkrath Haan
Neuss € 3,50 - 4,00
Haan
Korschenbroich Neuss Hilden
€ 3,25 - 4,50 € 4,20 - 5,40 € 3,50 - 5,20
Hilden Solingen
A 59
Monheim Langenfeld
A 46 € 3,50 - 4,75 € 3,75 - 5,00
Dormagen
Jüchen
€ 3,50 - 4,50 Langenfeld
Grevenbroich Dormagen
Monheim (Rhld.)
A 61 Grevenbroich
€ 3,50 - 4,80
Rommerskirchen
A 57 Rh A1
€ 3,50 - 4,25 e in Leverkusen
Bedburg Köln
Flughafen Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 DüsseldorfFrankfurt
Lagerflächenumsatz
Flächenumsatz überschreitet Rekordwert aus 2017
Die starke Lagerflächennachfrage der vergangenen Monate
blieb bis zum Jahresende 2018 auf hohem Niveau. Dadurch
konnte der Logistikmarkt Frankfurt* – trotz zunehmend
begrenzter Flächenverfügbarkeit – wiederholt ein neues
Rekordergebnis erzielen. Mit insgesamt 660.000 m2 Lager-
fläche (inkl. Eigennutzer) wurde der bisherige Höchstwert
des Vorjahres (653.000 m2) ganz knapp, das 5-Jahresmittel
um mehr als 20 % übertroffen.
Fast die Hälfte des Flächenumsatzes wurde durch Ab- dels- und Industrieunternehmen folgten weit abgeschlagen
schlüsse im westlichen Umland registriert. Der Blick auf die mit 17 % sowie 15 % Flächenanteil.
Branchenstatistik zeigt, dass im vergangenen Jahr Vermie- Die Bedeutung großflächiger Vermietungen hielt 2018 wei-
tungen an Unternehmen aus dem Bereich Transport, Ver- ter an. Rund drei Viertel der umgesetzten Fläche waren auf
kehr, Lagerhaltung dominierten und mehr als die Hälfte des Abschlüsse in der Größenordnung ab 5.000 m2 zurückzu-
Flächenumsatzes verantworteten. Nutzungen durch Han- führen. Allein die zehn größten Deals realisierten einen
Umsatzanteil von 40 %.
Zwar zeigt sich die Marktlage angesichts der zunehmenden
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 Flächenknappheit angespannt, dennoch erhöhte sich die
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 im Jahresverlauf nicht,
sondern blieb vorerst stabil bei 6,00 €/m2/Monat. Für das
kommende Jahr ist davon auszugehen, dass sich das
Wachstum des Flächenumsatzes vor dem Hintergrund der
knappen Angebotssituation nicht weiter fortsetzen wird.
Nach aktuellem Stand sind 2019 ca. 270.000 m2 Neubauflä-
che im Frankfurter Markt zu erwarten – weniger als ein Drittel
ist hiervon noch verfügbar. Rund 60 % sind bereits an künf
tige Mieter, knapp 10 % an Eigennutzer vergeben. Folglich ist
vorerst keine Entlastung der Marktsituation absehbar.
* Betrachtet wird die Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-
Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim
(Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 FrankfurtFrankfurter Industrial-Teilmärkte
A 485
A3
Peripherie Nord
€ 3,80 - 5,20 A 45
Peripherie Ost
A 661 € 3,80 - 4,80 A 66
Wiesbaden Frankfurt
Main
€ 3,70 - 5,20 am Main
Frankfurt Offenbach
Wiesbaden € 4,00 - 6,00 am Main
A 671
in
R he A 643 Ma
in
A 60
Mainz
Mainz
€ 3,70 - 5,20
Peripherie West Peripherie Süd
€ 4,20 - 5,60 € 4,00 - 6,00
A 63 A 672
Main
Darmstadt
A5
A 67
A 61
Rhein
Flughafen Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 FrankfurtHamburg
Lagerflächenumsatz
Spitzenmiete steigt zum Jahresende auf 5,80 €
Von Oktober bis Dezember wurden im Hamburger* Logis-
tikmarkt rund 90.000 m2 Lagerfläche umgesetzt. Dieser
Wert stellt im Vergleich aller vierten Quartale das
schwächste Ergebnis seit 2014 dar und liegt fast 40 % un-
ter dem 5-Jahresschnitt. In der Gesamtjahresbetrachtung
erreichte die Region Hamburg dennoch ein Umsatzvolu-
men auf dem Niveau des Vorjahres. Mit rund 470.000 m2
(Vermietungen und Eigennutzer) übertraf der Flächenum-
satz knapp das Ergebnis aus 2017, liegt jedoch rund 10 % weniger als 5 % der Fertigstellungsfläche frei zur Verfügung.
unter dem fünfjährigen Mittel. Im abgeschlossenen Jahr besonders gefragt war die Region
Mehr als die Hälfte des Flächenvolumens wurde in Neu- Harburg – südlich der Elbe, wo allein 38 % des Umsatzes
bauten umgesetzt. Aufgrund des hohen Anteils an Vorver- verzeichnet wurden. Vier der zehn größten Abschlüsse
mietungen und Eigennutzerbauten standen dem Markt fanden hier statt. Es folgten die Teilmärkte Umland-Süd
mit 17 % sowie Billbrook-Billwerder-Billstedt mit 13 %
Flächenanteil. Die stärkste Nachfrage zeigten außerdem
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 Unternehmen der Branche Transport, Verkehr, Lagerhal-
tung, die rund zwei Drittel des Umsatzes generierten.
Für das Jahr 2019 sind weitere 60.000 m2 neu errichtete
Lagerfläche im Markt zu erwarten. Nur ein Viertel des der-
zeitigen Bauvolumens wird spekulativ errichtet und ist
noch frei verfügbar. Der Rest ist bereits an künftige Mieter
bzw. Eigennutzer vergeben. Vor dem Hintergrund des be-
grenzten Flächenangebotes erhöhte sich die Spitzenmiete
zuletzt auf 5,80 €/m2/Monat und wird voraussichtlich auch
2019 weiter steigen.
* Betrachtet wird die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-
Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg;
Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek,
Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz,
Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 HamburgHamburger Industrial-Teilmärkte
Henstedt-Ulzburg
Elmshorn
Umland-Nord A 21
A 23
€ 3,90 - 4,60
Quickborn Bargteheide
Tornesch A1
Uetersen Norderstedt
Pinneberg A7
Ahrensburg
Umland-West Rellingen
€ 3,90 - 4,60
Halstenbek
Wandsbek
Flughafen - Groß Borstel
Schenefeld
€ 4,00 - 5,50
Wedel Altona Umland-Ost
Hamburg-Nord
(Holstein) Hamburg € 3,90 - 4,60
Hamburg-West Eimsbüttel
Elbe
Elbe € 4,00 - 5,00 Billbrook-Billwerder-Billstedt A 24
Elbe € 4,10 - 5,80
Hamburg-Mitte Glinde
Jork Industriehafen
€ 4,10 - 5,80
Süder Elbe
A 26 Allermöhe Reinbek
N o r de r
Harburg-Hausbruch € 4,10 - 5,80
E lb e
€ 3,90 - 5,50
A 253 Wilhelmsburg-Peute-Harburg
Buxtehude Neu Wulmstorf Harburg € 3,90 - 4,90 A 25
Bergedorf
Geesthacht
e
A 261 Tötensen
E lb
Umland-Süd Hittfeld Stelle
€ 3,90 - 4,60
Rosengarten A 250
Winsen
(Luhe)
Buchholz in
der Nordheide
Flughafen Rangierbahnhof Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof GVZ Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 HamburgKöln
Lagerflächenumsatz
Mangel an modernen Neubauflächen
In der Region Köln* wurden 2018 auf dem Lager- und
Logistikimmobilienmarkt für Flächen ab 5.000 m2 rund
194.000 m2 umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen).
Das Ergebnis des Vorjahres wurde um 4 %, der fünfjährige
Mittelwert sogar um 14 % übertroffen. Die stärkste Nach-
frage kam von Unternehmen aus der Branche Transport,
Verkehr, Lagerhaltung, rund die Hälfte des Umsatzes wurde
durch sie generiert, darunter die beiden größten Anmie-
tungen: Offergeld Logistik mietete rund 35.000 m2 in Frechen Moderne kurzfristig verfügbare Neubauflächen sind zwar
und Grieshaber Logistik rund 20.000 m2 in Bedburg. Auf gefragt, aber kaum vorhanden, so wurden im vergange-
Industrie- und Handelsunternehmen entfielen weitere nen Jahr 84 % des Umsatzes in Bestandsimmobilien reali-
rund 24 % bzw. 10 %. siert. Aufgrund des Flächenmangels gewinnt das weitere
Umland an Attraktivität, so wird z.B. in Euskirchen ein
insgesamt rund 40.000 m2 großes Distributionszentrum
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 gebaut, Hauptnutzer wird das Taschen- und Modeunter-
nehmen Fond of sein. Für 2019 erwarten wir ein stabiles
Umsatzergebnis auf Vorjahresniveau.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab
5.000 m2 ist im vierten Quartal leicht auf aktuell 5,10 €/m2/
Monat gestiegen, erzielt wird sie im Kölner Stadtgebiet.
* Betrachtet werden die Städte und Gemeinden Köln, Leverkusen, Bergisch Glad-
bach, Rösrath, Troisdorf, Niederkassel, Wesseling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim,
Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen, Erfstadt, Weilerswist, Leichlingen, Burscheid
und Odenthal.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 KölnKölner Industrial-Teilmärkte
A 46 Leichlingen
Langenfeld Wermelskirchen
Grevenbroich Dormagen (Rhld.) A 542 € 3,00 - 4,30
Monheim
A 540 A 57 Burscheid
Rhein € 3,00 - 4,30
Odenthal
Leverkusen
Rommerskirchen Chorweiler Odenthal
Leverkusen € 3,00 - 4,30
Bedburg Pulheim € 3,00 - 4,40
€ 2,90 - 4,30 € 3,50 - 4,65
Bedburg Pulheim
Bergheim Bergisch Gladbach
Nippes
Mülheim
Bergisch-Gladbach
Bergheim Ehrenfeld € 3,00 - 4,40
€ 3,00 - 4,30
Elsdorf Köln
Elsdorf Lindenthal
Frechen Innenstadt
€ 3,00 - 4,30 Kalk
A 61
€ 3,50 - 4,70 A 559
A4
A3
Frechen Rösrath
Köln € 3,00 - 4,30
€ 3,75 - 5,10 Rösrath
Kerpen Hürth
Kerpen Rodenkirchen
€ 3,00 - 4,50 Porz
Hürth
€ 3,50 - 4,85
A1
Brühl Troisdorf
Niederkassel
Brühl A 59
Lohmar
Nörvenich € 3,00 - 4,20 Troisdorf
Erftstadt Wesseling € 3,00 - 4,60
A 553
Erftstadt € 3,00 - 4,65
Siegburg
€ 3,00 - 4,00
Niederkassel
€ 3,00 - 4,50
Bornheim Sankt
A 565 Augustin
Weilerswist A 555
Rhein
Weilerswist Bonn
€ 2,90 - 4,10 Alfter
Swisttal
Flughafen Rangierbahnhof Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof GVZ Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen >= 5.000 m²
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 KölnMünchen
Lagerflächenumsatz
Umsatzsteigerung im Vergleich zum Vorjahr
Der Münchner* Lager- und Logistikflächenmarkt zeigte sich
zum Jahresende wieder deutlich schwächer. Im Zeitraum
Oktober bis Dezember wurden nur noch rund 52.000 m2 La-
gerfläche umgesetzt, fast 45 % weniger als im dritten Quar-
tal. In Summe konnte dennoch ein höherer Flächenumsatz
als im Vorjahr erzielt werden. Mit rund 280.000 m2 (inkl.
Eigennutzer) lag das Jahresergebnis um 10 % über dem Ver-
gleichswert aus 2017 und 15 % über dem fünfjährigen Mittel.
Gemessen am Flächenumsatz wurde die stärkste Vermie- durch kleinteilige Vermietungen in der Größenordnung
tungsaktivität in den Teilmärkten Umland-Nord (33 %) und kleiner als 5.000 m2 generiert. Im gesamten Jahresverlauf
Umland-Ost (20 %) registriert. Ein Großteil des Volumens wurden nur sechs Vermietungen von über 10.000 m2 Lager-
von ca. 30 % ist auf Unternehmen der Industriebranche fläche verzeichnet. Die Summe der fertiggestellten Neubau-
zurückzuführen. Mehr als 40 % des Flächenumsatzes wurde flächen entsprach mit ca. 80.000 m2 dem fünfjährigen Mit-
tel, lag jedoch fast 40 % unter dem Wert des vergangenen
Jahres.
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 Aufgrund der sehr begrenzten Grundstücksverfügbarkeit
wird sich die abnehmende Neubauaktivität voraussichtlich
weiter fortsetzen. Die zu erwartende Pipeline ist mit 55.000 m2
Neubaufläche für das Jahr 2019 zu gering, um die anhal-
tend hohe Flächennachfrage im Markt befriedigen zu kön-
nen – insbesondere da lediglich ein Zehntel dieser Flächen
noch verfügbar ist. Bereits heute sind rund 70 % der 2019
auf den Markt kommenden Flächen an Eigennutzer sowie
20 % an künftige Mieter vergeben. Angesichts dieser ange-
spannten Marktsituation erhöhte sich die Spitzenmiete zu-
letzt von 6,80 auf 7,10 €/m2/Monat.
* Betrachtet wird die gesamte Münchener Region, die neben der Stadt München
die bedeutendsten Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland der Land-
kreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München sowie
Starnberg umfasst.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 MünchenMünchener Industrial-Teilmärkte
Freising
A9
Umland Nord
€ 6,50 - 7,10
A 92
Hallbergmoos
Neufahrn
b. Freising
Eching Erding
A8 Unterschleißheim
Dachau/Karlsfeld
Dachau Garching b.
€ 6,20 - 6,80
Oberschleißheim München
Karlsfeld Ismaning
Maisach
Olching
Umland West Markt
€ 5,50 - 7,10 Gröbenzell Schwaben
München Kirchheim
Eichenau € 7,10 - 12,50 b. München Poing
A 94
Puchheim A 99
Fürstenfeldbruck
München
Umland Ost
Germering € 6,50 - 7,10
Gräfelfing
Planegg Haar
Gilching
Vaterstetten
A 96
Neubiberg
Gauting Unterhaching Ottobrunn
Taufkirchen
Grünwald
A 995
Oberhaching
A 95
A 952
Starnberg Umland Süd
€ 5,50 - 6,50
Flughafen Rangierbahnhof Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen in allen Größenklassen (inkl. Gewerbeparks)
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 MünchenRuhrgebiet
Lagerflächenumsatz
Überdurchschnittliches Umsatzergebnis
Im Ruhrgebiet* wurden 2018 rund 574.000 m2 Lager- und
Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m2 um-
gesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und somit 5 %
mehr Flächen als im Vorjahr. Der Mittelwert der vergange-
nen fünf Jahre wurde sogar um 14 % übertroffen. Zwei
Drittel des Umsatzes entfielen auf Flächen in Neubauten
bzw. Projektentwicklungen, darunter auch die größten
Abschlüsse des Jahres: Rewe begann mit dem Bau eines
rund 45.000 m2 großen Frischelagers auf dem Gelände der 45.000 m2 großes Logistikzentrum. Der Logistikdienstleis-
Westfalenhütte in Dortmund und in Gelsenkirchen errich- ter Geodis unterzeichnete im vierten Quartal einen Vertrag
tet die Bilstein Gruppe auf dem Gelände des Schalker Ver- über 40.000 m2 im neuen Segro Logistics Park Oberhau-
eins Ost in einem ersten Bauabschnitt ein ebenfalls rund sen, diese Flächen sollen im zweiten Quartal 2019 fertig
gestellt werden. Insgesamt waren Unternehmen aus der
Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung für 47 % des
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 Umsatzes verantwortlich. Handelsunternehmen folgten
mit 27 % und Industrieunternehmen mit 23 %. Für 2019
erwarten wir aufgrund der zunehmenden Flächenknapp-
heit ein niedrigeres Umsatzergebnis von rund 425.000 m2.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung
ab 5.000 m2 blieb, nach einem Anstieg im dritten Quartal
um 7 %, im vierten Quartal stabil bei 5,20 €/m2/Monat –
erzielt wird sie in Duisburg. Die meisten Verträge wurden
zu Mietpreisen zwischen 3,75 und 4,50 €/m2/Monat ab
geschlossen.
* Betrachtet werden die Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsen-
kirchen, Hagen, Hamm, Herne, Mülheim und Oberhausen sowie die Landkreise
Recklinghausen, Wesel, Unna und den Ennepe-Ruhr-Kreis.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 RuhrgebietRuhrgebiet Industrial-Teilmärkte
A1
A 31 A 43
Rhein
Recklinghausen
Hamm
€ 3,00 - 3,75
Wesel
€ 3,00 - 3,75 Hamm
A3
Bottrop Gelsenkirchen Recklinghausen € 3,25 - 4,25
€ 3,00 - 3,75 € 3,00 - 4,00 A2
Oberhausen Unna
Herne
€ 3,50 - 4,50 Herne Dortmund € 3,25 - 4,25
Bottrop € 3,25 - 4,25
€ 3,50 - 4,85
A 516 A 44
Duisburg A 42
€ 3,75 - 5,20 Oberhausen
Gelsenkirchen Bochum Dortmund A 443
Moers Essen Bochum
Duisburg € 3,25 - 4,50
A 40
Mülheim an der Ruhr Essen
€ 3,50 - 4,50 € 3,50 - 4,50
Ennepe-Ruhr-Kreis
A 52
A 524 € 3,00 - 3,75
Krefeld Hagen
A 535 Hagen
A 46 € 3,25 - 3,75
he
R
in
Wuppertal
A 45
Düsseldorf
Neuss
Remscheid
R h e in
Solingen
A 57 A 59
A 540 A 542
Flughafen Rangierbahnhof Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof GVZ Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
€ min-max für Lagerflächen >= 5.000 m²
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 RuhrgebietStuttgart
Lagerflächenumsatz
Mietanstieg für 2019 erwartet
In der Region Stuttgart* wurden 2018 rund 214.000 m2
Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von
5.000 m2 umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer).
Damit wurde das zweitbeste Umsatzergebnis der letzten
fünf Jahre erreicht. Verglichen mit dem überdurchschnitt-
lichen Vorjahreswert ist allerdings ein Minus von 31 % zu
bilanzieren. Zwei Drittel des Flächenumsatzes entfielen
auf Neubauten bzw. Projektentwicklungen, darunter auch
die beiden größten Abschlüsse des Jahres: die Daimler AG standsimmobilie wurde durch einen Automobilkonzern
mietete in Waiblingen rund 42.000 m2 und Schneider Lo- über rund 17.000 m2 in Böblingen getätigt. Besonders
gistik unterzeichnete in Geislingen einen Vertrag für insge- aktiv waren traditionell Industrieunternehmen, 62 % der
samt rund 20.000 m2. Die größte Anmietung in einer Be- Flächen wurden durch sie umgesetzt. Unternehmen aus
dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung folgten mit
34 % und auf Handelsunternehmen entfielen nur rund
Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m2 4 %. Nach wie vor können aufgrund des Mangels an kurz-
fristig verfügbaren Flächen nicht alle Gesuche bedient
werden. Wir rechnen für 2019 mit einem Umsatzergebnis
auf dem Vorjahresniveau.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung
ab 5.000 m2 wird im Stuttgarter Stadtgebiet erzielt. Sie
blieb – nach einem Anstieg im ersten Halbjahr (plus 10 %)
– in der zweiten Jahreshälfte stabil bei 6,80 €/m2/Monat.
Für 2019 ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.
* Betrachtet werden die Städte Stuttgart und Heilbronn sowie die Landkreise Lud-
wigsburg, Böblingen, Esslingen, Göppingen, Heilbronn und der Rems-Murr-Kreis.
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 StuttgartStuttgarter Industrial-Teilmärkte
A 81
Umland Heilbronn
€ 3,20 - 4,50
Heilbronn A6
€ 3,80 - 4,90
Heilbronn
Ludwigsburg
€ 5,00 - 6,20
Rems-Murr-Kreis
Pforzheim
€ 3,40 - 5,10
A8
Stuttgart
€ 4,80 - 6,80
A 8/81 Stuttgart
A 831
Böblingen
€ 5,00 - 6,50 Göppingen
Esslingen
€ 3,20 - 4,50
€ 4,00 - 6,00
Flughafen Hafen Industrial-Teilmärkte
Fernbahnhof Teilmarkt Mietpreisspanne
(Euro/m²/Monat)
GVZ € min-max für Lagerflächen >= 5.000 m²
Logistik- und Industriemarktüberblick | 4. Quartal 2018 StuttgartKontakte Frank Weber Helge Scheunemann Head of Industrial Agency Germany Head of Research Germany München Hamburg +49 (0) 89 290088 110 +49 (0) 40 350011 225 frank.weber@eu.jll.com helge.scheunemann@eu.jll.com Kontakt Berlin Kontakt Düsseldorf und Ruhrgebiet Kontakt Frankfurt Britt Habermann Arnd Sternberg Marc Snehotta Senior Team Leader Industrial Agency Senior Team Leader Industrial Agency Senior Team Leader Industrial Agency Berlin Düsseldorf Frankfurt +49 (0) 30 203980 180 +49 (0) 211 13006 400 +49 (0) 69 2003 1053 britt.habermann@eu.jll.com arnd.sternberg@eu.jll.com marc.snehotta@eu.jll.com Kontakt Hamburg Kontakt Köln Kontakt Leipzig Frank Weber Mike Heinrich Daniel Sehnert Head of Industrial Agency Germany Team Leader Industrial Agency Team Leader Industrial Agency München Köln Leipzig +49 (0) 89 290088 110 +49 (0) 221 2775 29 +49 341 22633 15 frank.weber@eu.jll.com mike.heinrich@eu.jll.com daniel.sehnert@eu.jll.com Kontakt München Kontakt Stuttgart Steffen Overath Clemens Goss Senior Team Leader Industrial Agency Team Leader Industrial Agency München Stuttgart +49 (0) 89 290088 267 +49 711 900370 34 steffen.overath@eu.jll.com clemens.goss@eu.jll.com jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright © JONES LANG LASALLE SE, 2019. Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
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