Mietspiegel 2021 - Dresden.de

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Mietspiegel 2021
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Inhalt

Vorwort                                                                         3

Partner bei der Erstellung des Mietspiegels                                     4

Was ist ein Mietspiegel?                                                       5
Einführung                                                                     5
Aufgaben                                                                       5
Geltungsbereich                                                                6
Rechtsgrundlagen                                                               6

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete                                 7
Übersicht                                                                       7
Arbeitsschritt 1: Ermittlung der Basismiete                                     7
Arbeitsschritt 2: Ermittlung von Zu- und Abschlägen zur Basismiete              7
Baualter                                                                        8
Wohnlage                                                                        8
Ausstattung                                                                     8
Badezimmerausstattung                                                           8
Küchenausstattung                                                               9
Weitere Ausstattungsmerkmale                                                    9
Heizung und Elektrik                                                            9
Energetische Ausstattung                                                        9
Arbeitsschritt 3: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Spanne   10

Die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne der
ortsüblichen Vergleichsmiete                                                   11
Mietpreisspannen                                                               11
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung                                   11
Berechnungsschema II zur Spanneneinordnung                                     12

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch                                         14

Service                                                                        15
Vorwort

Liebe Dresdnerinnen und Dresdner,               hilfe mit wohnwertmindernden und wohn-
                                                werterhöhenden Merkmalen sowie ein
nur wenige Sprachen weltweit haben ein          Schema zur Anrechnung dieser Merkmale.
eigenes Wort für Wohnung. Oft ersetzt das             Dieser Mietspiegel wurde vom Bochu-
Wort „leben“ unser Wort „wohnen“. Und           mer Institut InWIS Forschung & Beratung
althochdeutsch heißt wohnen „zufrieden          GmbH nach anerkannten wissenschaftli-
sein“ und „bleiben“. In Dresden „bleiben“       chen Grundsätzen erstellt. Etwa 4.000 Mie-
per März 2020 über 556.000 Menschen. Ob         terinnen und Mieter haben Auskunft zu
Sie „zufrieden sind“, hängt auch von ihren      ihrer Wohnsituation gegeben. Vermiete-
Wohnbedingungen ab.                             rinnen und Vermieter stellten zusätzlich
     Unsere Stadt ist attraktiv. Es wurde und   Informationen zu etwa 1.000 Wohnungen
wird viel gebaut. In den letzten vier Jahren    bereit. Der Mietspiegel beruht damit auf
sind viele neue Wohnungen entstanden. Im        ausreichend und qualitativ hochwertigen
Mittel pro Jahr 2.340. Vor etwa zehn Jahren     Daten. Berücksichtigt wurde die seit dem
waren es nur 520. Fasst man die laufenden       1. Januar 2020 geltende Änderung, dass
Projektplanungen und Ankündigungen von          neu abgeschlossene oder geänderte Mie-
Bauunternehmen zusammen, sind derzeit           ten der letzten sechs Jahre, statt zuvor vier,
mindestens weitere 12.000 Wohnungen             in die Auswertung einzubeziehen sind.
in Planung. Der Dresdner Wohnungsmarkt                Der Mietspiegel ist von den betei-
entwickelte sich dynamisch, die Mieten und      ligten Mieter- und Vermieterverbänden
Kaufpreise sind gestiegen.                      anerkannt. Somit liegt ein qualifizierter
     Mieterhöhungen sollten Mieterinnen         Mietspiegel vor, der für alle frei finanzier-
und Mieter nicht ungeprüft zustimmen. Es        ten Wohnungen verbindlich ist. Vermieter
gibt eine zulässige Grenze für eine Miet-       müssen die Werte des Mietspiegels in Miet-
höhe. Aussagekräftige Antworten dazu            erhöhungsverlangen benennen.
stehen im Dresdner Mietspiegel. Mieter
und Vermieter erhalten hier eine fundier-       Mein Dank gilt den Bürgern und Wohnungs-
te, aktuelle Orientierung über die Höhe         unternehmen, die Fragen beantwortet und
der ortsüblichen Mietpreise in Dresden.         Daten geliefert haben, dem Mieterverein
Mieterinnen und Mieter können auf die-          Dresden e. V. sowie dem Haus & Grund
ser Grundlage Mieterhöhungsforderungen          Dresden e. V., die in der Projektgruppe
kontrollieren. Vermieterinnen und Vermie-       Mietspiegel das Gelingen des qualifizierten
ter müssen bei der Festlegung der Miete         Mietspiegels unterstützten.
auf die Daten des Mietspiegels zurück-
greifen. Der Mietspiegel trägt so dazu bei,     Lassen Sie uns gemeinsam in Dresden leben,
Streit zwischen Mietvertragsparteien, der       wohnen und zufrieden bleiben.
sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges
ergeben kann, schon im außergerichtlichen
Verfahren zu vermeiden.
     Dieser Dresdner Mietspiegel ist bereits
die 12. Auflage. Die ortsübliche Vergleichs-
miete für eine Wohnung kann in wenigen
Schritten ermittelt werden. Die Broschüre
enthält zur Einordnung der Wohnung in die       Dirk Hilbert
ermittelte Spanne der ortsüblichen Ver-         Oberbürgermeister der
gleichsmiete wie bisher eine Orientierungs-     Landeshauptstadt Dresden

                                                                                            3
Partner bei der Erstellung
des Mietspiegels

Für die besondere Unterstützung, die seit
vielen Jahren von den Vertretungen der
Mieter und Vermieter bei der Erarbeitung
des Mietspiegels erfolgt, bedankt sich die
Landeshauptstadt Dresden ausdrücklich        der Mieterverein Dresden       die Wohnungsgenossenschaft
bei den Vorständen, Geschäftsführungen       und Umgebung e. V.             Aufbau Dresden eG
und der Mitarbeiterschaft dieser Unterneh-
men. An der Erarbeitung des Mietspiegels
sind beteiligt:

                                             der Haus & Grund               die Wohnungsgenossenschaft
                                             Dresden e. V.                  Johannstadt eG

                                             die Wohnungsgenossenschaft     die Eisenbahner-Wohnungsbau­-
                                             „Glückauf“ Süd Dresden e. G.   genossenschaft Dresden eG

                                             die Gemeinnützige              die Wohnungsgenossenschaft
                                             Wohnungsbau-Genossenschaft     Trachau-Nord eG
                                             Dresden-Ost e. G.

                                                                            die VONOVIA

                                             die Sächsische
                                             Wohnungsgenossenschaft
                                             Dresden e G

4
Was ist ein Mietspiegel?

Einführung                                    gen. Erhoben wurden die zum 1. April 2020      verlangen festzustellen und zu überprüfen.
                                              gezahlten Mieten in Euro.                      Handelt es sich um einen qualifizierten
Der zwölfte Dresdner Mietspiegel ist eine                                                    Mietspiegel, wird laut § 558d Absatz 3 BGB
Übersicht über die in Dresden üblicher-       Für die wissenschaftliche Begleitung, die      vermutet, dass die angegebenen Entgelte
weise gezahlten Mieten, die in den letzten    Durchführung und Auswertung der Befra-         die ortsübliche Vergleichsmiete wiederge-
sechs Jahren vereinbart oder geändert         gung sowie die Erarbeitung des Regressi-       ben.
worden sind.                                  onsmietspiegels war das Bochumer Institut            Ein qualifizierter Mietspiegel liegt vor,
     Er beruht auf einer wissenschaftlichen   InWIS Forschung & Beratung GmbH in Zu-         wenn folgende Voraussetzungen erfüllt
Auswertung empirisch erhobener Daten          sammenarbeit mit der Kommunalen Statis-        sind:
und ist das Ergebnis der gemeinsamen          tikstelle verantwortlich.
Arbeit einer Projektgruppe, in der Interes­                                                  n    Der Mietspiegel muss nach anerkann-
senvertretungen der Mieter und Vermie-                                                            ten wissenschaftlichen Grundsätzen,
ter sowie weitere Wohnungsmarktakteure        Aufgaben                                            das heißt auf repräsentativer Daten-
mitgewirkt haben. Den Mietspiegel aner-                                                           basis und mit wissenschaftlichen Aus-
kannt haben als Interessenvertretung der      Der vorliegende Mietspiegel gibt eine Über-         wertungsmethoden, erstellt worden
Mieter der Mieterverein Dresden und Um-       sicht über die ortsübliche Vergleichsmiete          sein.
gebung e. V. und als Inte­ressenvertretung    in der Landeshauptstadt Dresden und dient      n    Er muss von der Gemeinde oder von
der Vermieter Haus & Grund Dresden e. V.      als Instrument zur Begründung oder Prü-             den Interessenvertretern der Vermie-
                                              fung von Mieterhöhungsverlangen.                    ter und Mieter anerkannt worden sein.
Mitglieder der Projektgruppe „Dresdner             Die ortsübliche Vergleichsmiete einer     n    Er muss im Abstand von zwei Jahren
Mietspiegel“ sind:                            Wohnung ist die Miete, die üblicherweise            der Marktentwicklung angepasst wer-
                                              für eine Wohnung vergleichbarer Art, Grö-           den. Nach vier Jahren muss er neu er-
n   Mieterverein Dresden und                  ße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage            stellt werden.
    Umgebung e. V.                            einschließlich der energetischen Ausstat-
n   Haus & Grund Dresden e. V.,               tung und Beschaffenheit in der Gemeinde        Der Dresdner Mietspiegel erfüllt diese Vo­-
    Regionalverband privater Hauseigen-       oder einer vergleichbaren Gemeinde ge-         raussetzungen eines qualifizierten Miet-
    tümer und Vermieter                       zahlt wird.                                    spiegels. Er ist somit das vorrangige Be-
n   VONOVIA                                        Der § 558a Bürgerliches Gesetzbuch        gründungsmittel in Mieterhöhungsverfah-
n   Sächsische Wohnungsgenossenschaft         (BGB) erlaubt Mieterhöhungsverlangen be-       ren in der Landeshauptstadt Dresden.
    Dresden eG als Vertreterin der Dresd-     gründet auf                                         Selbst wenn ein Vermieter sein Erhö-
    ner Wohnungsgenossenschaften                                                             hungsverlangen auf ein anderes Begrün-
n   Landeshauptstadt Dresden                  n   einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),     dungsmittel nach § 558a BGB stützt, muss
n   Sozialamt, Sozialplanung (federführend)   n   eine Auskunft aus einer Mietdaten-         er dem Mieter zusätzlich die Angaben des
n   Stadtplanungsamt                              bank (§ 558e BGB),                         qualifizierten Mietspiegels im Mieterhö-
n   Kommunale Statistikstelle                 n   ein mit Gründen versehenes Gutach-         hungsschreiben mitteilen.
                                                  ten eines öffentlich bestellten und ver-        Der Mietspiegel ermöglicht den Dresd-
Für den Mietspiegel 2021 wurden die Da-           eidigten Sachverständigen,                 ner Mietern und Vermietern die Ermittlung
ten erneut über eine Mieterbefragung und      n   drei vergleichbare Wohnungen.              der ortsüblichen Vergleichsmiete auf relativ
eine Datenabfrage bei Vermietern erhoben.                                                    unkomplizierte und kostensparende Weise.
Im Ergebnis konnten qualitativ hochwerti-     Es wird allgemein anerkannt, dass insbeson-         Mittels eines Mietspiegels kann im Ein-
ge Daten für die Auswertung bereitgestellt    dere in größeren Städten ein Mietspiegel       zelfall auch festgestellt werden, ob mögli-
werden. In die Erstellung des Mietspiegels    das geeignetste Mittel ist, die Berechtigung   cherweise eine Mietpreisüberhöhung nach
sind insgesamt 2.901 Datensätze eingegan-     bzw. Angemessenheit von Mieterhöhungs-         § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) vorliegt.

                                                                                                                                          5
Geltungsbereich                               n   möbliert vermieteten Wohnungen              Rechtsgrundlagen
                                                  (eine Einbauküche oder Einbauschrän-
Dieser Mietspiegel gilt ab 1. Januar 2021         ke gelten nicht als möbliert),              Der Vermieter kann entsprechend § 558
und ist grundsätzlich für Wohnungen des       n   Penthouse-Wohnungen. Eine Pent-             BGB vom Mieter die Zustimmung zur Erhö-
freien Wohnungsmarktes in Dresden anzu-           house-Wohnung ist ein freistehendes         hung der Miete verlangen, wenn
wenden.                                           Wohngebäude auf dem Dach eines
                                                  mehrgeschossigen Hauses. Der so be-         1.   der Mietzins von Erhöhungen nach den
Nicht anzuwenden ist der Mietspiegel bei:         zeichnete Gebäudeteil tritt an mehre-            §§ 559 bis 560 BGB (Mieterhöhungen
                                                  ren Seiten aus der Flucht der darunter-          aufgrund von Modernisierungsmaß-
n   vertraglich vereinbartem Ausschluss           liegenden Geschosse zurück, wodurch              nahmen oder Betriebskostenerhöhun-
    einer Mieterhöhung,                           eine umlaufende Terrasse entsteht.               gen – d. Red.) abgesehen, seit fünfzehn
n   Erhöhungsverlangen innerhalb der          n   ganz oder teilweise untervermieteten             Monaten unverändert ist. Das Miet­
    Laufzeit von Staffel- und Indexmiet-          Wohnungen,                                       erhöhungsverlangen kann frühestens
    vereinbarungen,                           n   Wohnungen, die nur vorübergehend                 ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
n   Wohnungen, die mit öffentlichen Mit-          angemietet werden (Mietdauer laut                geltend gemacht werden.
    teln errichtet oder saniert wurden und        Vertrag maximal ein Jahr),                  2.   der verlangte Mietzins die ortsübliche
    insoweit nach Wohnraumfördergesetz        n   Wohnungen in Einfamilienhäusern und              Vergleichsmiete nicht übersteigt, die
    (WoFG) einer Mietpreisbindung unter-          Zweifamilienhäusern, dazu gehören                in der Gemeinde oder einer vergleich-
    liegen,                                       auch Reihenhäuser.                               baren Gemeinde für Wohnraum ver-
n   Heimen und heimähnlichen Unterkünf­                                                            gleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
    ten unterschiedlicher Art,                Für diese Wohnungen lagen keine bzw.                 Beschaffenheit und Lage einschließlich
n   ganz oder teilweise gewerblich genutz-    nicht in ausreichender Anzahl Daten vor,             der energetischen Ausstattung und
    ten Wohnungen (nicht nur einzelnes        um eine ortsübliche Vergleichsmiete zu er-           Beschaffenheit in den letzten sechs
    Arbeitszimmer).                           mitteln.                                             Jahren vereinbart oder, von Erhöhun-
                                                   Der Mietspiegel kann gegebenenfalls             gen nach § 560 (Betriebskosten oder
Nicht unmittelbar anwendbar ist der           für diese Wohnungen als Begründungs-                 Nebenkosten) abgesehen, geändert
Mietspiegel bei:                              mittel für die ortsübliche Vergleichsmie-            worden ist.
                                              te herangezogen werden und ein formal           3.   der Mietzins innerhalb eines Zeitraums
n   Wohnungen im betreuten Wohnen,            wirksames Begründungsmittel darstellen.              von drei Jahren, von Erhöhungen nach
    wenn ein Mietvertrag inklusive Be-        Für diese Wohnungen gilt jedoch nicht                den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen,
    treuungsleistungen vorliegt,              die gesetzliche Vermutung gemäß § 558d               sich nicht um mehr als zwanzig vom
n   Wohnungen mit weniger als 25 Qua­         Abs. 3 BGB, dass die im qualifizierten Miet-         Hundert erhöht (Kappungsgrenze).
    drat­metern und mehr als 151 Quadrat-     spiegel bezeichneten Entgelte die orts­              Der Prozentsatz beträgt fünfzehn vom
    metern Wohnfläche,                        übliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der             Hundert, wenn die ausreichende Ver-
n   Wohnungen ohne Badezimmer in der          Mietspiegel gilt hier vielmehr nur als Ori-          sorgung der Bevölkerung mit Miet-
    Wohnung                                   entierungshilfe. Es empfiehlt sich, die übli-        wohnungen zu angemessenen Bedin-
n   Wohnungen mit Außen-WC oder in-           chen Entgelte für weitgehend vergleichbare           gungen in einer Gemeinde oder einem
    nenliegender Trockentoilette,             Wohnungen zu ermitteln und durch ange-               Teil einer Gemeinde besonders gefähr-
n   verbilligt gemieteten Dienst- oder        messene Zu- und Abschläge an die tatsäch-            det ist und diese Gebiete von der Lan-
    Werkswohnungen,                           lichen Gegebenheiten anzupassen.                     desregierung durch Rechtsverordnung
n   Wohnungen, die aus besonderem                                                                  bestimmt sind.
    Grund, z. B. wegen Eigenleistungen oder
    finanzieller Vorleistungen des Mieters,                                                   Hinweis: Die Stadt Dresden wurde mit der
    verbilligt gemietet worden sind,                                                          Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung
                                                                                              vom 3. Juni 2020 durch die Sächsische
                                                                                              Landesregierung als Gemeinde bestimmt,
                                                                                              in der eine Kappungsgrenze von fünfzehn
                                                                                              Prozent gilt. Die Verordnung gilt bis zum
                                                                                              30. Juni 2025.

                                                                                              Grundlage für die Erarbeitung des Mietspie-
                                                                                              gels sind die Anforderungen der §§ 558c
                                                                                              und 558d BGB.

6
Die Berechnung der
ortsüblichen Vergleichsmiete

Übersicht                                                Im Arbeitsschritt 3 werden mithilfe des Be-       und bei einer Fläche ab 50,50 Quadratme-
                                                         rechnungsschemas I auf Seite 10 die durch-        tern auf 51 Quadratmeter aufzurunden.
Die Berechnung der ortsüblichen Ver-                     schnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro           Die anhand der Tabelle zuordenbare
gleichsmiete erfolgt in drei Arbeitsschritten.           Quadratmeter sowie die Spannen, inner-            Basismiete wird im Berechnungsschema I
     Im Arbeitsschritt 1 wird die Basismie-              halb derer sich die ortsübliche Vergleichs-       auf Seite 10 unter (a) eingetragen.
te in Euro pro Quadratmeter gemäß der                    miete für die Wohnung befindet, ermittelt.
Wohnfläche der Wohnung aus Tabelle 1 auf
Seite 7 abgelesen und in das Berechnungs-
                                                                                                           Arbeitsschritt 2: Ermittlung
schema I auf Seite 10 eingetragen.                       Arbeitsschritt 1:                                 von Zu- und Abschlägen zur
     Im Arbeitsschritt 2 werden prozentua-               Ermittlung der Basismiete                         Basismiete
le Zu- und Abschläge hinsichtlich
                                                         Aus der Tabelle 1 wird je nach Wohnfläche         Zur ermittelten Basismiete werden je nach
n     des Baualters,
                                                         in Quadratmetern die Basismiete für die zu        Ausprägung der Wohnwertmerkmale Bau­
n     der Lage,
                                                         bewertende Wohnung entnommen.                     alter, Wohnlage und Ausstattung einschließ-
n     der Ausstattung und
                                                              Bei der Einordnung ist auf volle Qua­        lich energetischer Ausstattung die folgen-
n     der energetischen Ausstattung
                                                         dratmeter auf- oder abzurunden. So ist z. B.      den Zu- und Abschläge angerechnet. Sie
ermittelt und in das Berechnungsschema I                 bei einer Wohnfläche von 50,49 Quadrat-           werden ebenfalls im Berechnungsschema I
auf Seite 10 eingetragen.                                metern auf 50 Quadratmeter abzurunden             auf Seite 10 eingetragen.

    Wfl in m²     BM in €/m²        Wfl in m²      BM in €/m²         Wfl in m²   BM in €/m²   Wfl in m²     BM in €/m²     Wfl in m²    BM in €/m²
       25           7,49               51            6,40                77         6,30         103           6,25           129          6,06
       26           7,39               52            6,39                78         6,30         104           6,24           130          6,05
       27           7,29               53            6,38                79         6,30         105           6,24           131          6,03
       28           7,20               54            6,37                80         6,30         106           6,23           132          6,02
       29           7,13               55            6,37                81         6,30         107           6,23           133          6,01
       30           7,05               56            6,36                82         6,30         108           6,22           134          6,00
       31           6,99               57            6,35                83         6,30         109           6,22           135          5,99
       32           6,93               58            6,35                84         6,29         110           6,21           136          5,97
       33           6,87               59            6,34                85         6,29         111           6,21           137          5,96
       34           6,82               60            6,34                86         6,29         112           6,20           138          5,95
       35           6,78               61            6,33                87         6,29         113           6,20           139          5,93
       36           6,74               62            6,33                88         6,29         114           6,19           140          5,92
       37           6,70               63            6,33                89         6,29         115           6,18           141          5,90
       38           6,66               64            6,32                90         6,29         116           6,17           142          5,89
       39           6,63               65            6,32                91         6,28         117           6,17           143          5,87
       40           6,60               66            6,32                92         6,28         118           6,16           144          5,86
       41           6,57               67            6,32                93         6,28         119           6,15           145          5,84
       42           6,55               68            6,31                94         6,28         120           6,14           146          5,83
       43           6,53               69            6,31                95         6,27         121           6,13           147          5,81
       44           6,51               70            6,31                96         6,27         122           6,13           148          5,79
       45           6,49               71            6,31                97         6,27         123           6,12           149          5,78
       46           6,47               72            6,31                98         6,27         124           6,11           150          5,76
       47           6,45               73            6,31                99         6,26         125           6,10           151          5,74
       48           6,44               74            6,31               100         6,26         126           6,09
       49           6,42               75            6,30               101         6,26         127           6,08
       50           6,41               76            6,30               102         6,25         128           6,07
Tabelle 1: Basismiete (BM) in Abhängigkeit von der Wohnfläche (Wfl)

                                                                                                                                                    7
Baualter                                               Wohnlagekarte zum Mietspiegel 2021 (Auszug)

    Baualtersklasse         Zu- oder Abschlag
       bis 1918                      0%
     1919 bis 1945                   0%
     1946 bis 1969                   0%
     1970 bis 1990             minus 8 %
     1991 bis 2009                   5%
     2010 bis 2019                 19 %
Tabelle 2: Zu- und Abschläge in Abhängigkeit vom
Baualter

Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baual-
tersklasse einzuordnen, in der das Gebäude
errichtet wurde. Bei Wiederaufbau, Wie-
derherstellung (z. B. bei starker Beschädi-
gung oder Zerstörung durch außergewöhn-
liche Ereignisse u. a. Kriegseinwirkungen),
Ausbau und Erweiterung (z. B. Dachge-
schossausbau, Aufstockung, Anbau) ist für
die Einordnung in eine Baualtersklasse die
Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend.

Wohnlage
In Dresden erfolgt eine Einteilung in drei
Wohnlagestufen:

n    einfache Wohnlage,
n    mittlere Wohnlage und
n    gute Wohnlage.
                                                       verwendet wurden. Für die Erstellung des       Ausstattung
      Wohnlage              Zu- oder Abschlag          Dresdner Mietspiegel 2021 wurden die neu
      einfach                 minus 3 %                errichteten Wohngebäude in der Wohnla-         Angerechnet werden ausschließlich vom
                                                       gekarte ergänzt.                               Vermieter gestellte bzw. finanzierte Aus-
      mittel                         0%
                                                            Die Abbildung oben zeigt einen Aus-       stattungen. Vom Mieter selbst geschaffene
      gut                            2%
                                                       zug aus der Wohnlagekarte. Darin wird          und finanzierte Ausstattungen bleiben un-
Tabelle 3: Zu- und Abschläge in Abhängigkeit von der   die Wohnlage anhand einer dreistufigen         berücksichtigt.
Wohnlage                                               Farbskala dargestellt. Gebäude, die im Ein-
                                                       flussbereich des Straßen- oder Schienen-
                                                       verkehrslärms liegen, sind zusätzlich mit      Badezimmerausstattung
Die Wohnlage einer Adresse kann über das               einer schwarzen Umrandung des Gebäudes
Portal des Online-Mietspiegels der Lan-                markiert. Eine Lage im Einflussbereich von                  Merkmal                    Zuschlag
deshauptstadt Dresden (www.dresden.de/                 lärmbelasteten Straßen oder Schienen-
mietspiegel) und über die Wohnlagekarte                wegen mit einer Schallimmission von über        Badezimmer mit Wanne und
                                                                                                                                                 4%
                                                                                                       separater Dusche
im Themenstadtplan (www.dresden.de/                    60 Dezibel (Mittelungspegel an der Stra-
Themenstadtplan) abgerufen werden.                     ßenrandbebauung, jährliches Mittel für Tag      Zweites WC                                4%
                                                       von 6 bis 22 Uhr) führt zur Abwertung von       Zweite Badewanne/Dusche
Die Beurteilung der Wohnlage beruht auf                der guten in die mittlere bzw. von der mitt-    Hinweis: Zweites WC und
der Auswertung von acht Kriterien: die                 leren in die einfache Wohnlagestufe. Diese      zweite Badewanne/Dusche
Siedlungsstruktur, die ÖPNV-Anbindung                  Abstufung ist in der Karte bereits berück-      können sich in einem Raum                 2%
                                                                                                       befinden oder in getrennten
an die Innenstadt, die Versorgungszentra-              sichtigt. Die Information über die Lärmbe-      Räumen. Beide Zuschläge
lität, die Versorgung mit Gemeinbedarfs-               lastung bezieht sich immer auf das gesamte      sind kombinierbar.
einrichtungen, die Nachbarschaftslage,                 Gebäude, Aussagen über einzelne Woh-
das Stadtklima, der Flugverkehrslärm und               nungen im Objekt können nicht gegeben          Tabelle 4: Zuschläge in Abhängigkeit von der Badezim-
                                                                                                      merausstattung
der Straßen- und Schienenverkehrslärm.                 werden. In der Regel gilt eine Wohnung als
Der Wohnlagebeurteilung liegen damit                   lärmbelastet, wenn mindestens ein Wohn-
die gleichen Kriterien zugrunde, die bei der           raum der Wohnung zur lärmbelasteten Sei-
Neuerstellung der Wohnlagekarte 2019                   te ausgerichtet ist.

8
Anzahl Merkmale für                 Zuschlag
Folgende fünf Merkmale können für eine                      n     Fußbodenheizung im Badezimmer               besondere Badausstattung
besondere Badausstattung angerechnet                              (nur anzurechnen, wenn keine Fußbo-
werden:                                                           denheizung für die gesamte Wohnung         1 Merkmal vorhanden                       2%
                                                                  angerechnet wird, siehe „Heizung und
n    Badezimmer mit Fenster                                       Elektrik“)                                 2 Merkmale vorhanden                      5%
n    Badezimmer mit Doppelwaschbecken                       n     hochwertige Sanitärobjekte (z. B. frei-    3 Merkmale vorhanden                      7%
     oder zwei Einzelwaschbecken                                  stehende Wanne, Eckbadewanne,
n    Badezimmer mit Handtuchwandheiz-                             Wanne mit Luftsprudler, Massagedü-         mindestens 4 Merkmale                     8%
     körper                                                       sen o. Ä., Regendusche, Bidet, Desig-      vorhanden
                                                                  nerobjekte)                               Tabelle 5: Zuschläge in Abhängigkeit von der Anzahl
                                                                                                            besonderer Badausstattungsmerkmale

Küchenausstattung                                                                                           Heizung und Elektrik

                                       Merkmale                                            Zuschlag                                                 Zu- oder
                                                                                                                        Merkmale                    Abschlag
 Küche mit hochwertigem Boden (Bodenfliesen, Naturstein wie Granit,                                          Mindestens ein Wohnraum,
 Marmor o. ä., PVC-Designbelag*)                                                                                                                      minus
                                                                                                             Küche oder Bad ohne instal-
                                                                                              2%                                                       5%
 *PVC-Designbeläge sind hochwertige Produkte mit fotorealistischer Darstellung                               lierte Heizung
 verschiedener Optiken (z.   B. Holz, Stein), ausschließlich in Form von Einzelelementen
 (z.    B. Paneele, Fliesen) verlegt.                                                                        Fußbodenheizung in der
                                                                                                                                                        7%
                                                                                                             gesamten Wohnung
 Offene Küche (integrierte Küche)                                                             3%
                                                                                                             Keine zeitgemäße Elektro-
 Einbauküche (mit Herd mit Backofenfunktion, Spüle, Aufbewahrungs-                                           installation (d. h. mehrere
                                                                                              7%
 möbel/Schränken, Arbeitsplatte und Kühlschrank oder Spülmaschine)                                           Haushaltsgeräte wie z. B.
                                                                                                                                                      minus
                                                                                                             Herd, Waschmaschine,
                                                                                                                                                       5%
Tabelle 6: Zuschläge in Abhängigkeit von der Küchenausstattung                                               Geschirrspüler, Staubsauger
                                                                                                             können nicht gleichzeitig
                                                                                                             betrieben werden)

Weitere Ausstattungsmerkmale                                                                                Tabelle 8: Zu- und Abschläge in Abhängigkeit von der
                                                                                                            Ausstattung hinsichtlich Heizung und Elektrik

                                                                                            Zu- bzw.
                                       Merkmale                                            Abschläge
 Balkon, Loggia oder (Dach-)Terrasse jeweils mindestens sechs
                                                                                                            Energetische Ausstattung
                                                                                              3%
 Qua­dratmeter (gemeint ist die tatsächliche Fläche)
                                                                                                                                                    Zu- oder
 Aufzug in Gebäuden mit bis zu fünf Obergeschossen: Wenn die                                                            Merkmale                    Abschlag
                                                                                              3%
 Wohnung nicht im Erdgeschoss liegt.
                                                                                                             Vor 1990 eingebaute Kasten-              minus
 Durchgangszimmer                                                                                            doppelfenster                             5%
 Ein Durchgangszimmer ist ein Wohnraum, der zum Erreichen eines
                                                                                           minus 2 %         Einfach verglaste Fenster                minus
 anderen Wohnraums durchquert werden muss, ausgenommen Küche
                                                                                                                                                       6%
 und Flur.
                                                                                                             Dämmung der Außenwände
 Barrierearme Nutzbarkeit, d. h. schwellenfreier Zugang von der Straße
                                                                                                             2002 bis 2009 (bei Gebäu-                  5%
 (Wohnung ist mit Rollstuhl, Rollator, Kinder­wagen mittels Aufzug,
                                                                                                             den mit Baujahr
Arbeitsschritt 3:                                 Berech-                                              Bezeichnung
                                                nungsschritt
Berechnung der ortsübli-
                                                       1                          Basismiete                                                  (a) ............ €/m²
chen Vergleichsmiete und
der Spanne                                                                          Baualter                         .................... %

                                                                                   Wohnlage                          .................... %
Erläuterung:
Im Berechnungsschritt 1 wird die aus der                               Badezimmer mit Wanne und
Basismiettabelle auf Seite 7 entnommene                                    separater Dusche                          .................... %
Basismiete pro Quadratmeter Wohnfläche                                            Zweites WC                         .................... %
im Feld (a) eingetragen.
                                                                        Zweite Badewanne/Dusche                      .................... %
Im Berechnungsschritt 2 werden die zu-
treffenden Zu- oder Abschläge zum Bau-                                  Besondere Badausstattung                     .................... %
alter, zur Wohnlage und zu den einzelnen
                                                                     Küche mit hochwertigem Boden                    .................... %
Ausstattungsmerkmalen erfasst. Unter (b)
wird die zu ermittelnde Summe aller Zu-                                          Offene Küche                        .................... %
und Abschläge eingetragen. Zu beachten
sind die unterschiedlichen Vorzeichen für                                        Einbauküche                         .................... %
Zu- und Abschläge.
                                                                      Balkon, Loggia, (Dach-)Terrasse                .................... %
Im Berechnungsschritt 3 wird die eingetra-                                           Aufzug                          .................... %
gene Summe der ermittelten prozentualen
Zu- und Abschläge unter (b) mithilfe der                                     Durchgangszimmer                        .................... %
Formel (a) x (b) / 100 Prozent in Absolut-
                                                       2                 Barrierearme Nutzbarkeit                    .................... %
werte umgerechnet. Das Ergebnis wird auf
zwei Nachkommastellen gerundet und un-                                   Hochwertige Fußböden im
ter (c) eingetragen.                                                     Wohn- und Schlafbereich                     .................... %

Im Berechnungsschritt 4 wird die durch-                             Mindestens ein Wohnraum, Küche
                                                                    oder Bad ohne installierte Heizung               .................... %
schnittliche ortsübliche Vergleichsmiete
pro Quadratmeter für die Wohnung er-                                Fußbodenheizung in der gesamten
mittelt, indem der ermittelte Zu- oder Ab-                                    Wohnung                                .................... %
schlag (c) zur Basismiete (a) addiert wird.
                                                                   Keine zeitgemäße Elektroinstallation              .................... %
Das Ergebnis wird unter (d) eingetragen.
                                                                            Vor 1990 eingebaute
Zum Schluss wird im Berechnungsschritt 5                                    Kastendoppelfenster                      .................... %
durch Abzug von 16 Prozent und Aufschlag
von 11 Prozent des Wertes der durch-                                      Einfach verglaste Fenster                  .................... %
schnittlichen ortsüblichen Vergleichsmie-                           Dämmung der Außenwände 2002
te (d) die Spanne für die ortsübliche Ver-                            bis 2009 (Baujahr
Die Einordnung der Wohnung
innerhalb der Spanne der ortsüblichen
Vergleichsmiete

Mietpreisspannen                                Die Orientierungshilfe entspricht den Stan-          Ausstattungsmerkmale, die in die Berech-
                                                dards eines Mietspiegels nach § 558c BGB             nung der durchschnittlichen ortsüblichen
Die mithilfe des Berechnungsschemas I           (einfacher Mietspiegel).                             Vergleichsmiete eingehen (z. B. besondere
ermittelte Nettokaltmiete ist die durch-                                                             Badausstattung), können nicht mehr als
schnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        Die Aufzählung ist nicht abschließend,               zusätzliches Ausstattungsmerkmal für die
für Wohnungen, die anhand der Kriterien         sondern kann im konkreten Einzelfall um              Spannenausfüllung verwendet werden.
Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung und         weitere Merkmale ergänzt werden. Die Ein-
Wohnlage einschließlich der energetischen       stufung der individuellen Wohnung muss               Auf folgende in der Tabelle dargestellten
Ausstattung vergleichbar sind.                  im Rahmen einer Gesamtbewertung aller                wohnwertmindernden und wohnwerter-
     Die ortsübliche Vergleichsmiete ent-       wohnwertmindernden und wohnwerterhö-                 höhenden Merkmale haben sich die Ver-
spricht nicht dem Durchschnittswert als         henden Merkmale vorgenommen werden.                  treter der Mieter und der Vermieter in der
einzelner Mietwert, die ortsübliche Ver-             Entscheidend ist, dass die Ausstattung          Projektgruppe Mietspiegel geeinigt.
gleichsmiete ist immer eine Spanne, inner-      vom Vermieter gestellt bzw. finanziert wurde.
halb derer eine konkrete Wohnung einzu-
ordnen ist.
                                                     Wohnwertmindernde Merkmale                            Wohnwerterhöhende Merkmale
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs-
miete für eine konkrete Wohnung wird             n     kein Zubehörraum (Keller, Boden-                n     Wohnküche größer 14 m²
empfohlen, unter Anwendung der nachfol-                kammer, etc.)                                   n     Sonnenschutz an allen Wohn- und
gend erläuterten Orientierungshilfe eine         n     kein Gemeinschaftsraum wie z. B.                      Schlafräumen (Markise, Rollläden,
angemessene Einordnung innerhalb der                   Kinderwagen- oder Trockenraum                         Fensterläden)
betreffenden Mietspreisspanne vorzuneh-          n     kein Fenster in der Küche                       n     schwellenfreier Zugang von der
men. Diese Orientierungshilfe hat lediglich      n     Bausubstanz erfüllt die Anforderun-                   Straße zur Wohnung – nur anwend-
Empfehlungscharakter und ist nicht ver-                gen an die Wärmeschutzverordnung                      bar, wenn der Zuschlag barriere­
bindlich.                                              von 1995 nicht und es sind keine                      arme Nutzbarkeit nicht zur Anwen-
                                                       Dämmmaßnahmen an den Außen-                           dung kommt
                                                       wänden und am Dach oder der                     n     ebenerdige Dusche oder begehba-
Orientierungshilfe für die                             Dachgeschossdecke erfolgt                             re Badewanne – nur anwendbar,
Spanneneinordnung                                n     kein Balkon, Terrasse oder Loggia                     wenn der Zuschlag barrierearme
                                                 n     Wohnungen ab 4. Obergeschoss                          Nutzbarkeit nicht zur Anwendung
Um die ortsübliche Vergleichsmiete für                 ohne Aufzug                                           kommt
eine konkrete Wohnung festzustellen, ist         n     Elektroleitungen über Putz und/oder             n     einbruchhemmende Wohnungs-
es notwendig, für diese Wohnung zunächst               Aluminiumleitungen und/oder feh-                      oder Hauseingangstür (die Tür
die Berechnungsschritte 1 bis 5 im Berech-             lender FI-Schalter                                    entspricht mindestens der Wider-
nungsschema I auf Seite 10 vorzunehmen           n     fehlende funkerfasste Heizkostenver-                  standsklasse WK3 gemäß der DIN V
und anschließend eine Einordnung in die                teiler und/oder funkerfasste Warm-                    ENV 1627 bis 08/2011 bzw. Wider-
dort ausgewiesene Mietpreisspanne vorzu-               wasser- und Kaltwasserzähler                          standsklasse RC 3 der DIN EN 1627)
nehmen.                                          n     Wände im (Haupt-)Bad im Spritzwas-              n     kostenfreier Stellplatz
      Zur Spanneneinordnung können wohn­-              serbereich der Sanitärobjekte (Bade-            n     Balkon, Loggia, (Dach-)Terrasse je-
wertmindernde und wohnwerterhöhende                    wanne, Dusche, Waschbecken, Toi-                      weils ab 10 m² oder zwei Balkone
Merkmale herangezogen werden.                          lette) nicht mit Fliesen oder anderen           n     Garten zur alleinigen Nutzung
      Die folgende Tabelle mit ausgewählten            wasserfesten Materialien geschützt              n     Video-Wechselsprechanlage
Merkmalen gehört nicht zum qualifizierten        n     Einbauküche, die vor 2000 einge-                n     WC separat – nur anwendbar, wenn
Teil des Mietspiegels, da sie nicht empirisch          baut wurde, wenn der Zuschlag Ein-                    kein Zuschlag für zweites WC zur
erhoben wurde, sondern auf dem Wissen                  bauküche zur Anwendung kommt                          Anwendung kommt
und den Erfahrungen von Akteuren des
Dresdner Wohnungsmarktes basiert.               Tabelle 10: wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale zur Einordnung in der Spanne

                                                                                                                                               11
Die Merkmale der Tabelle 10 können he­         werden kann, wenn die Zahl der wohn­-         Berechnungsschema II
rangezogen werden, um zu ermitteln, wie        werterhöhenden (-mindernden) Merkmale         zur Spanneneinordnung
weit der Mietpreis für eine konkrete Woh-      um zehn höher liegt als die Zahl der wohn-
nung von der durchschnittlichen ortsübli-      wertmindernden (-erhöhenden) Merkmale.
chen Vergleichsmiete nach oben oder nach       Liegen z. B. bei einer Wohnung zehn wohn-                     Beispiel A
unten in Richtung der Spannengrenzen ab-       werterhöhende Merkmale vor, aber kein            Die Zahl der wohnwerterhöhenden
weichen kann.                                  wohnwertminderndes Merkmal, entspricht            Merkmale ist gleich der Zahl der
                                               die ortsübliche Vergleichsmiete für diese         wohnwertmindernden Merkmale
Es können maximal zehn wohnwertmin-            Wohnung der Spannenobergrenze.
dernde und maximal zehn wohnwerterhö-                                                         (oder beide = 0), dann entspricht die
hende Merkmale angerechnet werden.             Für jedes der Merkmale in der Übersicht        ortsübliche Vergleichsmiete für diese
                                               wird das gleiche Gewicht angenommen. Das       Wohnung der mit Hilfe des Berech-
Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen      heißt, ein wohnwertminderndes Merkmal          nungsschemas auf Seite 10 ermittelten
Vergleichsmiete wird folgendes Vorgehen        kann ein wohnwerterhöhendes Merkmal            durchschnittlichen ortsüblichen Ver-
vorgeschlagen:                                 ausgleichen und umgekehrt. Dies bedeutet       gleichsmiete.
     Bei einem ausgeglichenen Verhältnis       bei maximal zehn möglichen Merkmalen,
von wohnwertmindernden und wohnwert­           dass jedes Merkmal einen Anteil von zehn
erhöhenden Merkmalen (oder bei einem           Prozent (entspricht einem Multiplikations-    Falls sich die Zahl der wohnwerterhöhen-
Fehlen solcher Merkmale) kann die im           faktor von 0,1 – siehe unter Berechnungs-     den und der wohnwertmindernden Merk-
Bewertungsschema I ermittelte durch-           schema II) an der Differenz von durch-        male unterscheidet, kommen die folgenden
schnittliche ortsübliche Vergleichsmiete als   schnittlicher ortsüblicher Vergleichsmiete    beispielhaft dargestellten Rechenschritte,
ortsüblich für die konkrete Wohnung ange-      und Spannen­obergrenze hat. Gleiches gilt     Seite 13, zur Anwendung. Für diese Berech-
sehen werden. Je mehr die Zahl wohnwert­       für die Spannenuntergrenze.                   nung können maximal zehn wohnwertmin-
erhöhender (-mindernder) Merkmale einer                                                      dernde und maximal zehn wohnwerterhö-
Wohnung überwiegt, desto mehr wird die         Liegen weitere besondere Ausstattungs-        hende Merkmale herangezogen werden.
ortsübliche Miete für die Wohnung vom          merkmale wie Whirlpool, Sauna, beson-
Durchschnittswert weg in die Nähe der          dere Sport- und Freizeitangebote (z. B.
Spannenobergrenze (-untergrenze) rücken.       Tennisplatz, Kegelbahn) vor, dann können
                                               diese unter Berücksichtigung aller weiteren
Es wird davon ausgegangen, dass die Span-      Wohnbedingungen auch zur Überschrei-
nenobergrenze (-untergrenze) dann erreicht     tung der Spannenobergrenze berechtigen.

12
Beispiel B                                                         Beispiel C
   Die Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegt                  Die Zahl der wohnwertmindernden Merkmale überwiegt

Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²      Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²

Spannenuntergrenze (minus 16 %)                      5,29 €/m²      Spannenuntergrenze (minus 16 %)                      5,29 €/m²

Spannenobergrenze (plus 11 %)                        6,99 €/m²      Spannenobergrenze (plus 11 %)                        6,99 €/m²

              Übersicht der wohnwerterhöhenden                                    Übersicht der wohnwerterhöhenden
                 und -mindernden Merkmale                                            und -mindernden Merkmale

Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale                         10     Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale                          2

Zahl der wohnwertmindernden Merkmale                          3     Zahl der wohnwertmindernden Merkmale                          6

 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Beispiel B          Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Beispiel C

Rechenschritt I                                                     Rechenschritt I

Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale                         10     Zahl der wohnwertmindernden Merkmale                          6

                                                      abzüglich                                                           abzüglich

Zahl der wohnwertmindernden Merkmale                          3     Zahl der wohnwerterhöhenden Merkmale                          2

                                                      ist gleich                                                          ist gleich

Differenz 1                                                   7     Differenz 1                                                   4

Rechenschritt II                                                    Rechenschritt II

Differenz 1                                                   7     Differenz 1                                                   4

                                                multipliziert mit                                                   multipliziert mit
                                                   0,1 ist gleich                                                      0,1 ist gleich

Produkt 1                                                   0,7     Produkt 1                                                   0,4

Rechenschritt III                                                   Rechenschritt III

Spannenobergrenze                                    6,99 €/m²      Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²

                                                      abzüglich                                                           abzüglich

Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²      Spannenuntergrenze                                   5,29 €/m²

                                                      ist gleich                                                          ist gleich

Differenz 2                                          0,69 €/m²      Differenz 2                                          1,01 €/m²

Rechenschritt IV                                                    Rechenschritt IV

Produkt 1                                                   0,7     Produkt 1                                                   0,4

                                                multipliziert mit                                                   multipliziert mit

Differenz 2                                          0,69 €/m²      Differenz 2                                          1,01 €/m²

                                                      ist gleich                                                          ist gleich

Produkt 2                                            0,48 €/m²      Produkt 2                                            0,40 €/m²

Rechenschritt V                                                     Rechenschritt V

Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²      Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete        6,30 €/m²

                                                      zuzüglich                                                           abzüglich

Produkt 2                                            0,48 €/m²      Produkt 2                                            0,40 €/m²

                                                      ist gleich                                                          ist gleich

Ergebnis ortsübliche Vergleichsmiete                 6,78 €/m²      Ergebnis ortsübliche Vergleichsmiete                 5,90 €/m²

                                                                                                                                   13
Auszug aus dem
Bürgerlichen Gesetzbuch

§ 558 Mieterhöhung bis zur örtlichen          [Hinweis: Die Stadt Dresden wurde mit der      § 558a Form und Begründung der Miet-
Vergleichsmiete.                              Kappungsgrenzen-Verordnung vom 3. Juni         erhöhung
                                              2020 durch die Landesregierung Sachsen
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu      als Gemeinde bestimmt, in der die ausrei-      (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach
einer Erhöhung der Miete bis zur ortsübli-    chende Versorgung der Bevölkerung mit          § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklä-
chen Vergleichsmiete verlangen, wenn die      Mietwohnungen zu angemessenen Bedin-           ren und zu begründen.
Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhö-      gungen besonders gefährdet ist. Damit gilt
hung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten    in Dresden eine Kappungsgrenze von fünf-       (2) Zur Begründung kann insbesondere Be-
unverändert ist. Das Mieterhöhungsver-        zehn Prozent. Die Verordnung gilt bis zum      zug genommen werden auf
langen kann frühestens ein Jahr nach der      30. Juni 2025.]                                1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
letzten Mieterhöhung geltend gemacht                                                         2. eine Auskunft aus einer Mietdaten-
werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis        (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,                  bank (§ 558e),
560 werden nicht berücksichtigt.                                                             3. ein mit Gründen versehenes Gutach-
                                              1.   wenn eine Verpflichtung des Mieters            ten eines öffentlich bestellten und ver-
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird           zur Ausgleichszahlung nach den Vor-            eidigten Sachverständigen,
gebildet aus den üblichen Entgelten, die in        schriften über den Abbau der Fehl-        4. entsprechende Entgelte für einzelne
der Gemeinde oder einer vergleichbaren             subventionierung im Wohnungswesen              vergleichbare Wohnungen; hierbei ge-
Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer               wegen des Wegfalls der öffentlichen            nügt die Benennung von drei Wohnun-
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit            Bindung erloschen ist und                      gen.
und Lage einschließlich der energetischen
Beschaffenheit und Ausstattung in den         2.   soweit die Erhöhung den Betrag der        (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel
letzten sechs Jahren vereinbart oder, von          zuletzt zu entrichtenden Ausgleichs-      (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des
Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geän-             zahlung nicht übersteigt.                 § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben
dert worden sind. Ausgenommen ist Wohn-                                                      für die Wohnung, so hat der Vermieter in
raum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz       Der Vermieter kann vom Mieter frühestens       seinem Mieterhöhungsverlangen diese
oder im Zusammenhang mit einer Förder-        vier Monate vor dem Wegfall der öffent-        Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er
zusage festgelegt worden ist.                 lichen Bindung verlangen, ihm innerhalb        die Mieterhöhung auf ein anderes Begrün-
                                              eines Monats über die Verpflichtung zur        dungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich    Ausgleichszahlung und über deren Höhe
die Miete innerhalb von drei Jahren, von      Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entspre-     (4) Bei der Bezugnahme auf einen Miet-
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 ab-        chend, wenn die Verpflichtung des Mie-         spiegel, der Spannen enthält, reicht es aus,
gesehen, nicht um mehr als zwanzig vom        ters zur Leistung einer Ausgleichszahlung      wenn die verlangte Miete innerhalb der
Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der         nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumför-         Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem
Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom        derungsgesetzes und den hierzu ergange-        der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein
Hundert, wenn die ausreichende Versor-        nen landesrechtlichen Vorschriften wegen       Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c
gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen        Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.        Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist,
zu angemessenen Bedingungen in einer                                                         so kann auch ein anderer, insbesondere ein
Gemeinde oder einem Teil einer Gemein-        (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer   veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel
de besonders gefährdet ist und diese Ge-      Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichs-       einer vergleichbaren Gemeinde verwendet
biete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Lan-     miete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne        werden.
desregierungen werden ermächtigt, diese       des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a
Gebiete durch Rechtsverordnung für die        Abs. 1 mit elf vom Hundert des Zuschusses.     (5) Eine zum Nachteil des Mieters abwei-
Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu                                                   chende Vereinbarung ist unwirksam.
bestimmen.                                    (6) Eine zum Nachteil des Mieters abwei-
                                              chende Vereinbarung ist unwirksam.

14
Service

§ 558d Qualifizierter Mietspiegel               Informationen zum Mietspiegel 2021

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein      www.dresden.de/mietspiegel
Mietspiegel, der nach anerkannten wissen-
schaftlichen Grundsätzen erstellt und von
der Gemeinde oder von Interessenvertre-         Fragen zum Mietspiegel
tern der Vermieter und der Mieter aner-
kannt worden ist.                               Sozialamt
                                                Abteilung Interner Service/Grundsatz/
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im        Sozialplanung
Abstand von zwei Jahren der Marktent-           Sachgebiet Sozialplanung
wicklung anzupassen. Dabei kann eine            Glashütter Straße 51
Stichprobe oder die Entwicklung des vom         01309 Dresden
Statistischen Bundesamt ermittelten Preis-      Telefon: (0351) 4 88 13 04
indexes für die Lebenshaltung aller privaten    Telefax: (0351) 4 88 48 13
Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt        E-Mail: sozialplanung@dresden.de
werden. Nach vier Jahren ist der qualifizier-
te Mietspiegel neu zu erstellen.
                                                Fragen zum statistischen Verfahren
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 einge-
halten, so wird vermutet, dass die im quali-    Kommunale Statistikstelle –
fizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte     Statistischer Informationsdienst
die ortsübliche Vergleichsmiete wiederge-       Ostra-Allee 11
ben.                                            01069 Dresden
                                                E-Mail: statistik@dresden.de

                                                Fragen zur Wohnlageneinordnung

                                                Stadtplanungsamt
                                                Freiberger Straße 39
                                                01067 Dresden
                                                Telefon: (0351) 4 88 35 93
                                                Telefax: (0351) 4 88 35 43
                                                E-Mail: wohnlage@dresden.de

                                                                                        15
Impressum

Herausgeber:
Landeshauptstadt Dresden

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E-Mail sozialplanung@dresden.de

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Telefon (03 51) 4 88 23 90
Telefax (03 51) 4 88 22 38
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Zentraler Behördenruf 115 – Wir lieben Fragen

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Dezember 2020

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hinaus gibt es die Möglichkeit, E-Mails an die Landeshauptstadt
Dresden mit einem S/MIME-Zertifikat zu verschlüsseln oder
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