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raum
und mehr 02/2021
Das Immobilien-Magazin von Union Investment
Value-Add
Bürogebäude aufwerten
für Post-Corona
Wohnungsmarkt
Europäischer Wohn-Style
lockt Investoren
Generationenmix
Next Gen wird zum Motor
der Wachstumsziele
Comeback der
Post-Corona-Strategien:
Europas Immobilienmärkte finden
zurück zum Wachstumspfad
Chancen
Inhalt Editorial
4
Strategien für den
32
Stresstest
Titel
D
Büromärkte: Büroarbeit sucht weiter Kapital 4
ie Corona-Pandemie stellt menden Verknappung dieser Ob-
Value-Add: Bürogebäude aufwerten für Post-Corona 10 die Stabilität Offener Immo- jekte wird auch das Zusammenspiel
London: Bürotransaktionen in kraftvoller Insellage 14 bilienfonds erneut auf die zwischen Asset- und Investment-
Probe. Doch während die meisten Management immer wichtiger.
Anlageklassen in den vergangenen „Manage to Core“ heißt der Ansatz,
Portfolio Monaten erst einen harten Einbruch bei dem Immobilien erworbenwer-
EU-Regulatorik: Geregeltes Klima für die Immobilienbranche 20 und dann eine kräftige Erholung er- den, deren Potenzial noch im Zuge
lebten, verlief die Wertentwicklung einer Modernisierung und Neuposi-
Asset-Allokation: ESG-Push für institutionelle Bestände 24
Offener Immobilienfonds vergleichs- tionierung gehoben werden kann.
weise stabil. Die durchschnittliche
10 Real People Volatilität lag bei unter 1 Prozent. Volker Noack ist Mitglied Auch der „Manage to Green“-Ansatz
Stresstest bestanden, könnte man der Geschäftsführung wird zunehmend wichtiger, denn
Generationenmix: Die Next Gen wird zum Wachstumsmotor 26
sagen. Doch die Pandemie geht auch der Union Investment nachhaltige Gebäude stehen ganz
an Offenen Immobilienfonds nicht Real Estate GmbH, oben auf der Einkaufsliste vieler
Märkte unbemerkt vorüber. Hamburg. Investoren. Schließlich führt an der
Dekarbonisierung des Immobilien
Wohnungsmärkte: Europäischer Wohn-Style lockt Investoren 32
Benthem Crouwel Architecten BV (Simulation), Sebastian Vollmert, Westend61 / Martin Barraud
Welche Stellschrauben gibt es, um bestands kein Weg vorbei. Der
Klimastudie: Beginn eines neuen Immobilienzyklus 50 den Corona-Stresstest erfolgreich zu aktuelle Bericht des Weltklimarats
Fotos: Union Investment / Urban Zintel, Team V / visualisation by Zwartlicht (Simulation),
Hotelmärkte: Überraschend resilient 52 bestehen und sich für die Zeit nach weil sich diese Nutzungsarten auch unterstreicht es ein weiteres Mal.
der Pandemie gut zu positionieren? weiterhin solide entwickeln dürften. Um die ambitionierten Klimaschutz-
Hier sind alle Disziplinen gefragt – Auch gemischt genutzte innerstäd- ziele zu erreichen, dürften in den
Konzepte und deren Zusammenspiel. So ist in tische Quartiere sind gefragt. Vor kommenden Jahren lokale Gesetze,
Senioren-Wohnanlagen: Goldenes Zeitalter in Sicht 38 konjunkturell schwierigen Zeiten allem aber Wohnimmobilien erleben Verordnungen und Bauvorschriften
einerseits aktives Asset-Manage- einen Boom, da sie als Stabilisator immer weiter verschärft werden.
MediaWorks München: Refurbishment für das Tor zum Süden 42
26 ment gefordert. Mieter halten und im Portfolio gelten. Sie haben eine
Life-Science-Objekte: Erforschung einer neuen Assetklasse 46 hinzugewinnen ist essenziell für die niedrige Korrelation zur zyklischen Fest steht: je flexibler, moderner und
PropTech-Sektor: Digitalisierung wird zum Turbo in der Krise 56 Aufrechterhaltung einer wettbe- Entwicklung am Gewerbeimmobi- nachhaltiger die Flächen, desto bes-
werbsfähigen Rentabilität unserer lienmarkt, liefern stabile Cashflows ser. In guter Lage bleiben sie auch in
Handelsimmobilien: Aufbruch zu neuer Lebendigkeit 60 Fondsprodukte. Aber auch Investi- und haben gute langfristige Per- schwierigen Zeiten gefragt – das gilt
tionen in den Bestand – Refurbish formanceperspektiven. Frei nach übrigens auch für den Büromarkt:
Weitwinkel ments und Umstrukturierungen – dem Motto „Gewohnt wird immer“ Obwohl das Arbeiten im Homeof-
Titelfoto: Tim Gainey / Alamy Stock Photo
sorgen dafür, dass die Objekte und sind sie deutlich widerstandsfähi- fice während der Corona-Pandemie
Rätselhafte Bauwerke: Gestaltung mit Irrgarten und Labyrinth 66 Nutzerstrukturen für die Zukunft ger gegenüber negativen externen erheblich an Bedeutung gewonnen
bestmöglich aufgestellt sind. Einflüssen wie beispielsweise Wirt- hat, werden zentrale Büroarbeits-
Die Weichen für die Nach-Corona- schaftskrisen. plätze weiterhin gebraucht. Hybride
Nachrichten 41, 49
Zeit werden andererseits aber auch Arbeitsplatzmodelle werden sich
Neu im Portfolio 67 am Investmentmarkt gestellt. Aus Auf der Suche nach Stabilität sind im zwar weiter verbreiten, behalten
Online & Service, Kontakt, Impressum 67 Investorensicht besonders interes- aktuellen Umfeld vor allem Core- aber ein starke Bürokomponente,
sant sind derzeit die Bereiche Büro, Immobilien mit guten bis sehr guten um Raum für Kreativität, Austausch
Logistik, Fachmarktzentren und Lage- und Objektqualitäten sowie und Socializing zu geben. Darauf
Auf dem Titelbild: Nahversorger sowie Wohnen in überzeugender Vermietungssitua wird kaum ein Unternehmen ver-
Flussufer der Themse mit Blick auf die Tower Bridge in London. europäischen Metropolregionen, tiongefragt. Angesichts der zuneh- zichten können und wollen. •
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Titel
Im komplett sanierten Bürogebäude Centre d’Affairs Paris Victoire zeigte sich, dass es selbst in
schwierigem Marktumfeld möglich ist, langfristig Mieter zu binden. CIC, eine der bedeutendsten französischen
Bankengruppen, mietete insgesamt 16.000 Quadratmeter Bürofläche von Union Investment.
Büroarbeit sucht
weiter Kapital
Weniger Vermietungen, höherer Leerstand, steigende Heraus
forderungen: Der europäische Büroimmobilienmarkt spürt die
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Trotzdem gibt es attraktive
Investitionschancen – denn tot ist der Büromarkt allen Unkenrufen
zum Trotz ganz sicher nicht. Von Christian Hunziker
M
ichael Voigtländer ist einer der schen Hauptstadt stieg die Spitzenmiete
renommiertesten deutschen im Verlauf des Jahres 2020 nach Angaben
Immobilienexperten. Doch der Immobilienberatungsgesellschaft JLL
manchmal irrt auch der Leiter des Kom um 3 Prozent, während die Rendite für
petenzfelds Finanzmärkte und Immobili Top-Objekte stabil blieb.
enmärkte beim arbeitgebernahen Institut
der deutschen Wirtschaft Köln. „Wir rech Auch anderswo in Europa kann von
nen mit einem gravierenden Abschwung einem Einbruch auf dem Büromarkt keine
auf dem Büromarkt“, sagte Voigtländer Rede sein. „Die Nachfrage nach Büroflä
im Juni 2020. Die durch die Pandemie chen ist in Europa zwar geringer als vor
ausgelöste Krise, prophezeite er damals, der Covid-19-Pandemie, aber angesichts
werde dazu führen, dass in ganz Europa des langen Lockdowns immer noch über
die Preise und Mieten für Büros in Top raschend hoch“, sagt Hela Hinrichs, Senior
Foto: Union Investment / Jürgen Müller
lagen sinken würden – besonders stark in Director EMEA Research & Strategy bei
Berlin, wo die Büromieten im Jahr 2020 JLL. In 24 europäischen Büromärkten von
um 20 Prozent und die Kaufpreise sogar Athen bis Oslo, die JLL untersucht hat,
um 35 Prozent einbrechen könnten. ist der Flächenumsatz im ersten Halbjahr
2021 im Vergleich zum ersten Halbjahr
Mittlerweile hat Voigtländer seine Ein 2020 um 6 Prozent gestiegen. „Die Spit
schätzung gründlich revidiert. „Der Büro zenmieten sind nur in wenigen europäi
markt ist viel besser durch die Krise ge schen Städten gesunken“, stellt Hinrichs
kommen, als wir erwartet hatten“, räumt weiter fest. Im Durchschnitt verringerte
er ein. Das beweisen die Zahlen. Um beim sich die Spitzenmiete im zweiten Quartal
Beispiel Berlin zu bleiben: In der deut 2021 im Vergleich zum entsprechenden ▶
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Titel
Vorjahresquartal allerdings um 2,3 Pro Bei Investoren resultiert daraus eine
zent, wobei die Spanne recht groß ist: beträchtliche Unsicherheit. Von 150 Im
Während sie in Prag um 14,1 Prozent mobilienunternehmen in Deutschland, Neues Landmark am Zollhafen Mainz: ZigZag ist ein junges, modernes
sank, erhöhte sie sich in Hamburg um Frankreich und Großbritannien, die Büroensemble am Rhein mit hoher Flächenflexibilität und innovativen Arbeitswelten. Der
3,3 Prozent. Union Investment Ende 2020 im Rahmen Bau wurde von MVRDV Architekten und dem Berliner Büro Moreplatz entworfen.
ihrer Investitionsklima-Studie befragte,
Die Arbeitswelt verändert sich, damit äußerten 56 Prozent die Erwartung, dass
steigt die Unsicherheit für Investoren die zunehmende Akzeptanz des Homeof
„Die Preise für fice eine dauerhaft schwächere Nachfrage
Dabei hat laut Hinrichs die Bereitschaft nach Büroflächen zur Folge haben werde.
Top-Büroimmo
der Vermieter zugenommen, mietfreie
bilien sind Zeiten und andere Incentives zu gewäh Doch ob dem tatsächlich so ist, steht
widerstandsfähig ren. „Viele Unternehmen warten mit der keineswegs fest. Zwar werde die Büro
geblieben, da Anmietung von Büroflächen noch immer welt nach der Covid-19-Pandemie nicht
ab, bis sie herausgefunden haben, wie sie mehr dieselbe sein wie vorher, und auch
Investoren einen
ihre Büros in Zukunft organisieren sollen“, in Zukunft würden viele Beschäftigte zu
stabilen, langfris- erläutert die JLL-Expertin. „In der Arbeits mindest teilweise im Homeoffice arbeiten,
tigen Cashflow welt findet ein Umbruch statt – auch bei sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und
suchen.“ Unternehmen wie Versicherungen und Partner bei der deutschen Niederlassung
Finanzdienstleistern, die als konservativ der Schweizer Beratungsgesellschaft
gelten: Ihre Flexibilität nimmt zu und Wüest Partner. „Das bedeutet aber nicht
Jan Linsin, Head of
damit auch ihre Bereitschaft, den Mitar zwangsläufig, dass die Büroflächennach
Research Germany,
beitern die Möglichkeit einzuräumen, ein frage zurückgeht“, erläutert Jungk. Denn
CBRE
bis drei Tage pro Woche nicht im Büro zu gewünscht würden flexible Büroräume
arbeiten.“ mit einem hohen Anteil an Begegnungs
flächen. Hintergrund ist, wie Experten
europaweit feststellen, eine veränderte
Bedeutung des Büros: Es ist nicht mehr
nur Arbeitsplatz, sondern auch und in
erster Linie Informationsbörse und Ort
53,8 Mrd. Euro erreichte das Immobilieninvestitionsvo-
lumen in Europa im ersten Quartal 2021. Das entspricht der persönlichen Begegnung.
einem Rückgang von 40 Prozent gegenüber dem ersten
Fotos: CBRE, JLL, MVRDV / Ossip van Duivenbode, Union Investment
Quartal 2020. Bei dem vergleichsweise zurückhaltenden Das Angebot muss sich anpassen, um
Jahresauftakt konnten vor allem Büros (15,9 Mrd. Euro)
und Wohnimmobilien (14,2 Mrd. Euro) überzeugen.
Mieter langfristig zu binden
Dennoch rechnen die Experten für die
kommenden Jahre mit einem tenden
Immobilieninvestitionen in Europa nach
ziell wachsenden Büroleerstand. Nach
Nutzungsarten in Mrd. Euro, Q1/2021
Angaben von JLL ist die europaweite
Büro Leerstandsquote im zweiten Quartal 2021
auf 7,5 Prozent gestiegen – ein Plus von
Wohnen 30 Basispunkten gegenüber dem ers
Industrie ten Quartal. Umso wichtiger ist es, dass
Immobilieneigentümer sich aktiv um ihre
Handel Mieter kümmern und das Angebot den
andere
sich ändernden Anforderungen anpassen.
Gesundheit Dass es selbst in einem schwierigen
Marktumfeld möglich ist, langfristig
Hotel
Mieter zu binden, zeigt das Beispiel des
18
Bürogebäudes Paris Victoire in der fran Union Investment erwarb das Bürogebäude der Bank of Scotland in Edinburgh. Der
0 2 4 6 8 10 12 14 16 Mrd. €
zösischen Hauptstadt. Den Vermietungs Gebäudekomplex New Uberior House / Princes Exchange befindet sich im Exchange District –
Quelle: CBRE Limited, 2021 spezialisten von Union Investment gelang ein etablierter und durch internationale Unternehmen geprägter Bürostandort.
es, mit dem Finanzinstitut CIC, einer der
bedeutendsten französischen Banken ▶
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Titel
Dabei unterscheiden sich nach Ansicht der Am Ende der Rangliste stehen mit Madrid,
Schweizer Beratungsgesellschaft Wüest Athen, Rom, Sofia und Barcelona Städte
Partner die Entwicklungsperspektiven der im Süden des Kontinents. Dass Investo
einzelnen Märkte. In einem Rating hat sie ren besonders großes Vertrauen in den
30 Standorte untersucht und dabei ein deutschen Markt haben, beweist auch die
besonderes Augenmerk darauf gelegt, „EMEA Investor Intentions Survey 2021“
welche Städte vergleichsweise gut durch von CBRE. Demnach erwarten Investo
gruppen, zwei langfristige Mietverträge zentral gelegenen Büroimmobilien von die Pandemie gekommen sind. ren, dass sich das Transaktionsgeschäft in
über insgesamt 16.000 Quadratmeter hervorragender Qualität plus Satelliten Deutschland schneller als in den meisten „Viele Unterneh-
frei
Bürofläche abzuschließen. Dabei über büros – das könnte für viele Unternehmen Drei deutsche Bürometropolen rangie- anderen europäischen Ländern erholen
men warten mit
zeugten die Objekt- und die Lagequali die Zukunft sein.“ ren europaweit unter den Top Ten wird.
täten des Bürogebäudes, das über eine der Anmietung
7,5 Prozent beeindruckende historische Fassade Solche Top-Immobilien bleiben deshalb Als attraktivste Stadt für Investitionen Doch auch in gesamteuropäischer noch immer ab,
betrug in Europa die verfügt: Das Objekt wurde durch Union unter den gegenwärtigen Rahmenbe in den Büroimmobilienmarkt hat sich Perspektive sind die Aussichten gut, wie bis sie heraus
Büro-Leerstands- Investment komplett saniert und verfügt dingungen begehrt. „Die Nachfrage der dabei Berlin erwiesen. „Die Spreemetro Eri Mitsostergiou, Director European
gefunden haben,
quote im zweiten nicht nur über moderne Büroflächen, son Investoren nach Core-Immobilien in allen pole zeichnet sich durch vergleichsweise Research bei Savills, festhält. Nach ihrer
dern auch über zusätzliche Einrichtungen Sektoren wird bestehen bleiben, und der niedrige Leerstandsraten und eine gute Einschätzung wird sich die Investitionstä wie sie ihre Büros
Quartal 2021.
wie ein Auditorium, eine mit einem Bieterwettstreit wird zu einem weiteren Absorption der neu auf den Markt ge tigkeit auf dem europäischen Immobilien in Zukunft organi-
Restaurant kombinierte Business Lounge Rückgang der Spitzenrenditen führen“, langenden Flächen aus“, begründet dies markt in den nächsten Quartalen weiter sieren sollen.“
und eine Kinderkrippe. Hinzu kommt die sagt Marcus Lemli, Head of Investment Karsten Jungk von Wüest Partner. Mit beleben. Langfristig vermietete Objekte
exzellente Lage im 9. Arrondissement Europe bei der Immobilienberatungs München (Platz 2) und Frankfurt am Main mit bonitätsstarken Mietern in einer sehr
Hela Hinrichs,
unweit der Opéra Garnier und den Grands gesellschaft Savills. Laut Savills ist die Spit (Platz 9) gehören zwei weitere deutsche guten Lage zögen weiterhin eine hohe
Senior Director
Boulevards. zenrendite für innerstädtische Büroimmo Metropolen zu den Top Ten. Ebenfalls in Nachfrage auf sich, bestätigt Jan Eckert,
EMEA Research &
bilien in Europa im ersten Quartal 2021 der Spitzengruppe finden sich Stockholm, Head of Capital Markets JLL Germany
Strategy, JLL
Zentrale Bürolagen überzeugen ebenso um vier Basispunkte auf durchschnittlich Oslo und Amsterdam, die Investoren laut Austria, Switzerland. Und auch er ist über
Um 6 Prozent stieg
wie dezentrale Satellitenbüros 3,58 Prozent gesunken. Im weiteren Jah Wüest Partner attraktive Renditen von 3,2 zeugt: „Investoren glauben nach wie vor
in 24 europäischen
Städten der Büro
resverlauf erwartet Savills einen weiteren bis 3,3 Prozent bieten. an das Produkt Büroimmobilie.“ •
Doch sind es tatsächlich immer solche leichten Rückgang auf rund 3,5 Prozent.
flächenumsatz Toplagen, die das Interesse der Mieter
(Vergleich erstes auf sich ziehen? Hier zeichnen sich zwei Zukunftsfähige Büroobjekte finden
Halbjahr 2020 und Tendenzen ab. Zum einen rücken dezen jedenfalls auch jetzt Käufer. So sicherte
2021). trale Lagen in der Nähe der Wohngebiete sich Union Investment beispielsweise die
Büro-Städte-Rating 2021: Investmentpotenziale im
in den Fokus. Denn nicht alle Mitarbeiter, Projektentwicklung The First im Zen europäischen Büromarkt nach Covid-19, Top-12-Städte*
die flexibles Arbeiten schätzen und nicht trum von Brüssel (für den Spezialfonds
jeden Tag in die Zentrale fahren wollen, UII EuropeanM) und das Bürogebäude Berlin 1 Berlin München
finden in ihrer Wohnung gute Arbeits Terrano in der Münchner Innenstadt (für · derzeit attraktivste Stadt für Investitio- · hat mit 3,3 Prozent nur eine geringfügig höhere
nen in den Büroimmobilienmarkt 2 München Leerstandsquote als der Spitzenreiter Berlin
bedingungen vor. „Einige Unternehmen den institutionellen Publikumsfonds Uni
werden deshalb Büroflächen in der Nähe Institutional German Real Estate). Auch · niedrige Leerstandsrate von 2,3 Prozent 3 Stockholm
der Wohnorte der Mitarbeiter anmieten“, andere Investoren hätten eine Vorliebe · gute Absorption der neu auf den Markt Frankfurt am Main
gelangenden Flächen 4 Oslo
erwartet JLL-Researcherin Hela Hinrichs. für Core-Strategien gezeigt, analysiert
· stark überdurchschnittlicher Anteil der · mit 530 Euro je Quadratmeter
Jan Linsin, Head of Research Germany bei 5 Amsterdam und Jahr höchstes Mietpreisniveau
Um 3 Prozent stieg zukunftsträchtigen Branchen am
unter den deutschen Metropolen
Das bedeutet jedoch nicht, dass zentrale CBRE. Die Folge, so Linsin: „Die Preise für Arbeitsmarkt
in Berlin die Büro 6 Helsinki
spitzenmiete im Jahr
Lagen die Verlierer sind – ganz im Ge Top-Büroimmobilien sind widerstands · Büroflächenmarkt bietet aufgrund
seiner schieren Größe relativ viele London
genteil. „Core-Büroobjekte werden noch fähig geblieben, da Investoren einen 7 Rotterdam
2020.
attraktiver als zuvor“, ist Hinrichs über stabilen, langfristigen Cashflow suchen.“
Optionen für den Investment-Einstieg · die englische Wirtschaft hat stark
8 Zürich mit den Auswirkungen der Corona-
Quelle: JLL zeugt. „Denn nur sie bieten die Möglich Schwierig werden könnte es hingegen für Pandemie zu kämpfen
Rotterdam
keit, flexible, kommunikationsorientierte Eigentümer von älteren Bürogebäuden in
· macht den größten Sprung nach vorn
9 Frankfurt am Main
· Arbeitslosigkeit ist stark angestiegen
Bürokonzepte umzusetzen und gleichzei weniger guten Lagen. „Bei ihnen werden und drückt die Nutzernachfrage nach
tig die ESG-Anforderungen zu erfüllen. die Mieten unter Druck geraten“, prophe
· klettert im Metropolen-Rating 15 Plätze nach oben 10 London
Büroflächen
Moderne Unternehmenshauptsitze in zeit Hela Hinrichs von JLL.
· stabile Flächenabsorption 11 Warschau · Unsicherheit der Brexit-Folgen belastet
· Anfangsrenditen sind höher als sonst auf Basis des die wirtschaftliche Perspektive
Länderrisikos zu erwarten 12 Paris · hoffungsvoll stimmt der sehr hohe
· Investmentpotenziale sind zum aktuellen Zeitpunkt Anteil der zukunftsträchtigen Branchen
besonders gut zu bewerten in der britischen Finanzmetropole
* Rating nach den Erfolgsaussichten für Investitionen Quelle: Wüest Partner, Juli 2021
im Bürosektor für 30 europäische Städte
8 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 9
Titel
Union Investment
erwarb den Haupt-
sitz der Reederei
Hamburg Süd und
will das traditions-
reiche Büroensem-
ble unter dem Na-
men Trio-Hamburg
neu am Markt
positionieren.
E
s war, mitten in der Pandemie, eine anleger sind aufmerksam. So sagt Kristina
gute Nachricht für die Branche. Für Chorna, Co-Head Real Estate bei HQ Trust,
72 Millionen Euro erwarb Vermö- dem Multifamily Office der Familie Harald
gensverwalter Barings im Herbst 2020 Quandt: „Jetzt ist eine gute Zeit, um
eine Büroimmobilie im Zentrum von Opportunitäten im Core-Plus- und Value-
Stockholm. Ein typischer Value-Add-Deal: Add-Bereich am Büroimmobilienmarkt
In zwei Jahren, nach Auszug der Mieter, wahrzunehmen.“
wird Skvalberget 33 ein neues Foyer
erhalten, moderne Gemeinschaftsflächen Das findet auch Barings-Europachef
sowie eine Dachterrasse. Ein Anbau soll Deutsch. Im Krisenjahr 2020 hat der
die bisherige Fläche von 6.200 Quadrat- Investmentmanager in Europa Value-
metern deutlich erweitern. „Genau diese Add-Deals im Umfang von 330 Millionen
Themen trauen wir uns zu“, sagt Gunther Euro abgeschlossen. 2021 beläuft sich
Deutsch, Head of Real Estate Transactions das Volumen, Stand Mitte Juli, bereits
Europa bei Barings. auf 408 Millionen Euro. Weitere Deals für
320 Millionen Euro sind laut Deutsch in
Core Plus und Value-Add sind wieder der Pipeline, überwiegend Logistik- und
„Investoren
gefragt am Büroimmobilienmarkt Office-Immobilien: „Wir sind nach wie vor
große Büro-Fans.“ Deutsch glaubt, dass brauchen ein
Ungenutzte Potenziale heben und Nutzer in der Zeit nach Covid moderne deutlich tieferes
dadurch Miet- und Wertsteigerungen Qualitätsimmobilien in guter Lage wieder Verständnis der
erzielen – an solche Strategien wagten stark nachfragen werden. So wie das eins-
Wertschöpfungs-
sich nur wenige, als Covid-19 besonders tige Schulgebäude in der Rue Saint-Maur
stark grassierte. Jetzt werden Value-Add in Paris, ein historisches Schmuckstück kette und sollten
und Manage to Core wieder attraktiver. mit loftartigen Räumen. Barings hatte die den Markt gut
„Das Segment hat angezogen“, bestätigt Immobilie im April erworben, um sie zu kennen, um keine
Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Core aufzuwerten, mit einer Nachhaltig-
Überraschungen
Real Estate. 40 Prozent derjenigen, die keitszertifizierung nach BREEAM.
sich schon einmal mit Value-Add befasst zu erleben.“
Fotos: Union Investment / Gulliver Theis, Wealthcap
haben, wollen künftig gleich viel oder Rendite- und Nachhaltigkeitspotenziale
sogar mehr in das Segment investieren; stehen im Fokus der Investoren Julian Schnurrer,
nur 14 Prozent wollen dort weniger aktiv Leiter Produkt
sein. Das ergab im Frühjahr eine Umfrage Repositionierung birgt Risiken. Deshalb management,
Entwickeln für
der Münchner Kapitalverwaltungsgesell- verspricht sie höhere Renditen, meist im Strukturierung und
schaft Wealthcap unter 1.500 Investoren. zweistelligen Bereich, auch heute noch. Strategie, Wealthcap
Was sich gegenüber früher geändert
Nicht nur Spezialisten, auch immer mehr hat, sind die Anforderungen ans Pro-
Post-Corona
traditionell konservative Investoren inte- dukt: Durch Manage-to-Core-Strategien
ressieren sich für Anlagen mit Aufwärts- können ältere Gebäude nachhaltiger und
potenzial. Neben Private-Equity-Fonds damit attraktiver werden. Investment
sind derzeit vor allem Core-Investoren experte Keller sieht darin einen Treiber
aktiv, die ihre Strategie diversifizieren, für Modernisierung: „Der Bestand wird
Nach der pandemiebedingten Flucht in die Sicherheit gewinnen Value-Add- und beobachtet Keller. Auch große Privat sehr genau unter die Lupe genom- ▶
Manage-to-Core-Strategien wieder an Attraktivität. Investoren schätzen deren
Gestaltungsspielraum – auch mit Blick auf grüne Features. Von Christine Mattauch
10 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 11
Titel
Aufwertungsstrategien spezielle Kom- ment von Paris garantiert in den Augen
petenzen voraus. Schnurrer: „Investoren des Fondsmanagements fast schon den
brauchen ein deutlich tieferes Verständnis Erfolg: „Sie sollte unseren Investoren über
der Wertschöpfungskette und sollten Jahre hinweg stabile Erträge sichern.“
den Markt gut kennen, um keine Überra- Eine große Unbekannte freilich gibt es
schungen zu erleben.“ Wer wenig eigenes gerade jetzt: die Entwicklung der Baukos-
Know-how besitze, sei gut beraten, sich ten.
zuverlässige Partner zu suchen, „mit
regionaler Expertise, viel Erfahrung und Sanierung oder Exit? Das muss stets im
guten Beschaffungswegen“, und gestreu- Einzelfall entschieden werden
te Konzepte zu fokussieren.
Auch im eigenen Bestand ist die Entschei-
Dabei ist die Abwägung, ob sich eine dung über Renovieren oder Verkaufen
Investition in die Aufwertung einer Im- für Investoren nicht einfach. Verträgt sich
mobilie auszahlt, komplex. Das Ergebnis ein Exit mit den Wachstumszielen des
hängt auch davon ab, wo die Hebel für Unternehmens? Soll Leerstand riskiert
den Mehrwert ansetzen. „Je besser Lage werden, wenn eine Immobilie zwar
und Gebäude, desto weniger spielt die sanierungswürdig ist, der Mieter jedoch
Mietvertragssituation eine Rolle“, ver- verlängern will? Schwierig wird es auch
deutlicht BNP-Paribas-Real-Estate-Experte dann, wenn eine attraktive Immobilie
Keller. Nuveen Real Estate beispielsweise Kosten verursacht, die beim Kauf nicht
erwarb für seinen Fonds Cityhold Office absehbar waren. „In Einzelfällen kann das
im Juni ein Bürohaus aus den 1930er-Jah- zu Verkaufsüberlegungen führen“, weiß
ren; erklärtes Ziel: Renovate to Core. Die Barings-Europachef Deutsch. Und Chan-
Lage der Immobilie im 15. Arrondisse- cen für andere Marktteilnehmer bieten. •
Union Investment
hat im Jahr 2020
Filetgrundstück
den Bau der beiden
men.“Aus Sicht von Monika Gerdes, Head burg Süd: Wenn die gleichnamige Ree- mit Aufwertungs-
Y-Towers in Amster-
of Manage to Core bei Union Investment, derei Ende des Jahres auszieht, wird die potential. Die
dam gestartet. Das
muss eine Immobilie schon heute grund- markante Immobilie, die 1964 fertigge- Leerstandsflächen
Neubauensemble
sätzliche Nachhaltigkeitsbedingungen stellt und 2016 kernsaniert wurde, an die des MediaWorks
(rechts im Bild)
erfüllen, damit sie das Prädikat Core Wünsche kommender Mieter angepasst. München werden
besteht aus einem
verdient. „Wir identifizieren gezielt nach- die Joint-Venture
Hotelturm und
haltige Manage-to-Core-Investitionen für Modernisierte Büroobjekte treffen auf Partner Union
einem Wohnturm
unsere Fonds, um regulatorische Anfor- einen Verkäufermarkt Investment und
mit Gastronomie,
Fotos: Team V / visualisation by Zwartlicht (Simulation),
derungen zu erfüllen und die Immobilien Hines sanieren,
Konferenzräumen langfristig im Bestand halten zu können. Die neuen Ansprüche von Nutzern und
zu einem Class-A-
und Büros. Das gilt für den Ankauf genauso wie für Investoren verschafften Aufwertungs-
Standard upgraden
den Bestand.“ strategien einen „strategischen Vorteil“,
und im Anschluss in
glaubt Julian Schnurrer, Leiter Pro- ADRIAN BECK PHOTOGAPHERS / Hines
Zudem mehren sich die Anzeichen, dass duktmanagement, Strukturierung und ihrem Immobilien-
Covid-19 die Ansprüche der Nutzer an die Strategie bei Wealthcap. Das Angebot bestand behalten.
Bürolandschaft verändert: Kommunika an Objekten steige, weil insbesondere
tionsflächen werden wichtiger, Abstände kleinen Bestandshaltern die Liquidität für
in den Waschräumen größer, Lüftungssys aufwendige Repositionierungen fehle.
teme leistungsfähiger. „Im Rahmen von Modernisiert treffe die Immobilie jedoch
Neupositionierungen lassen sich Trends auf einen Verkäufermarkt – schließlich ist
antizipieren und umsetzen“, sagt Gerdes. Core nach wie vor begehrt. „Die Asymme-
Wie das geht, zeigt Union Investment trie des Marktes zieht private wie institu-
beim Münchner Quartier MediaWorks tionelle Anleger an, die – etwa zur Erzie-
München (Seite 42–45) wie auch bei dem lung einer Mindestrendite – ihr Portfolio
im Juni erworbenen Büroensemble Ham- ausbalancieren wollen.“ Allerdings setzen
12 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 13
Titel
Ausländische Investoren sind wieder bereit zum Markteinstieg in London:
Kennedy Wilson, eine weltweit tätige US-Investmentgesellschaft, erwarb kürzlich das
Büroobjekt One Embassy Gardens im Londoner Stadtteil Nine Elms.
Kraftvolle
Insellage
Noch sind die Folgen des Brexit für die britischen Immobilienmärkte
nicht vollständig absehbar. Aber erstklassige Büroobjekte in London
dürftennach wie vor attraktive Investments sein. Von Isobel Lee
I
m zweiten Pandemiejahr lässt sich auch Investoren wohl ab, wie sich die Pläne der
für Experten nur schwer feststellen, Mieter entwickeln. Der Investitionsdruck
wie sich der Brexit an den britischen ist jedoch hoch. Und unabhängig von
Märkten für Büroimmobilien konkret etwaigen Brexit-Folgen sind Londoner Bü-
auswirkt. Dem Branchenanalysten CBRE roimmobilien bei internationalen Investo-
zufolge wurden im ersten Halbjahr 2021 ren weiterhin begehrt.
rund 4,1 Milliarden Pfund in Londoner
Büroimmobilien investiert, davon allein „Rund 25 Prozent des derzeitigen
3 Milliarden Pfund im zweiten Quartal, als US-Dollar-Bestands wurden im letzten
die Impfkampagne in Schwung kam und Jahr gedruckt. Auch in allen anderen
die Zuversicht zurückkehrte. Das Trans- OECD-Staaten laufen die Notenpressen
aktionsvolumen lag jedoch noch deutlich heiß“, so Nick Braybrook, Head of London
unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von Capital Markets bei Knight Frank. „Wie
6,5 Milliarden Pfund. Nachdem Covid-19 nach der globalen Finanzkrise werden rie-
das klassische Bürogebäude infrage sige Geldsummen in das System gepumpt.
gestellt hat, warten viele potenzielle Das wirkt sich klar auf Assetnachfrage ▶
Foto: Ballymore Group
14 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 15
Titel
und -preise aus.“ Immobilieninvestitionen sowie der Kreativwirtschaft attraktiv Das verwaltete Immobilienvermögen im Pegler zeichnet bei Kennedy Wilson für
bleiben generell beliebt, von daher sind bleiben wird“, erklärt Martin J. Brühl, CIO Vereinigten Königreich und Irland beläuft das UK-Geschäft verantwortlich. Seiner
britische Büroimmobilien nach Meinung bei Union Investment. „Grundmerkmale sich aktuell auf rund 4,3 Milliarden Euro. Ansicht nach verdeutlichen die Funda-
von Braybrook auch nach dem Brexit wie ein großes Angebot an jungen, gut Das möchten wir mit unserem lokalen mentaldaten dieses Standorts die Stärken
interessant, auch wenn Kapital aktuell ausgebildeten Fachkräften, Rechtssicher- Hub entsprechend unserer Wachstums- Londons. Er rechnet zukünftig mit einem
verstärkt in andere Nutzungsarten wie heit, Professionalität und Transparenz strategie ausbauen.“ Mietpreisniveau, das mit dem von ande-
zum Beispiel Logistik- und Wohnimmobi- zeichnen das Vereinigte Königreich und ren Teilmärkten im Londoner Stadtzen Mit seiner Lage im
lien fließt. London als Standort auch nach dem Bre- Ein wieder erstarkendes Investoren trum vergleichbar ist. neu gestalteten
xit aus. Die zunächst prognostizierte Mas- interesse macht sich bemerkbar Braham Park bietet
„London gilt als ein starker Markt, wobei senabwanderung von Arbeitsplätzen hält Vor allem die allmählich zurückkehren- das 19-geschossi-
die Bürorenditen aufgrund des Brexit und sich bislang in Grenzen. Darüber hinaus Zuletzt waren neben deutschen auch den Kapitalströme aus Asien sind ein ge Bürohochhaus
der Unsicherheit in Verbindung mit der sind die langen Mietvertragslaufzeiten italienische und französische Akteure am Indiz dafür, dass Londoner Büroimmobi- One Braham einen
Parlamentswahl schon vor der Pandemie und die meist volle Kostenumlegung für britischen Markt aktiv. US-Fonds sind of- lien wieder gefragt sind. So erwarb der außergewöhnlichen
unter Druck standen“, erklärt Braybrook. Investoren vorteilhaft.“ Weiterhin erklärt fenbar ebenfalls zum Wiedereinstieg be- Investor Suntec REIT aus Singapur Ende
Blick auf die Londo-
„Diese lagen bei bis zu 4 Prozent, gegen- Brühl: „Die Transaktion ‚One Braham‘ kam reit. So erwarb Kennedy Wilson kürzlich Juni für 353 Millionen Pfund über seine
ner Skyline. Union
über 2 bis 3 Prozent in Städten wie Paris. uns zeitlich sehr gelegen. Die Immobilie das Büroobjekt One Embassy Gardens im Londoner Dependance das Prime-Büro-
Investment erwarb
Bei allen Indikatoren hebt sich London wurde nicht im großen Stil vermarktet, Londoner Stadtteil Nine Elms für 212 Mil- objekt The Minster Building. In Zusam-
positiv ab – auch jetzt, wo die Zukunft des und der Investorenkreis war aufgrund der lionen Euro (1.140 Pfund pro Quadratfuß) menarbeit mit externen Beratern haben das im Oktober
Büros pandemiebedingt auf dem Prüf- Pandemie kleiner als bei vergleichbaren bei einer Cap Rate von 4,5 Prozent. Mike außerdem Unternehmen wie Wing Tai ▶ 2020 fertiggestellte
stand steht.“ Objekten üblich. Wir mussten uns nicht in Grade-A-Büroge-
einem Bieterverfahren durchsetzen und bäude in einem
Mark Callender, Head of Real Estate konnten den Deal erfolgreich off-market Off-Market-Deal.
Research bei Schroders, ergänzt: „Die abschließen.“
moderate Projektentwicklungs-Pipeline
„Das Mietpreis-
in der britischen Hauptstadt spielt wie Union Investment hat seit dem Brexit-
niveau hat sich anderswo den Vermietern in die Hände. Referendum 2016 wiederholt im Ver-
nach einem leich- Das geringe Büroneubauvolumen in UK einigten Königreich unter anderem in
ten pandemiebe- dürfte verhindern, dass die Büromieten Hotel- und Büroimmobilien investiert. Seit
wie in der Finanzkrise einbrechen.“ Beginn der Pandemie hat das Unterneh-
dingten Rückgang
menetwa 500 Millionen Euro im Land
inzwischen wieder Außerdem sind die aktuellen Transakti- platziert.
eingependelt. onsdaten nicht voll aussagekräftig. Denn
Auch Incentives aufgrund der Reisebeschränkungen der Der Investor ist derart vom britischen
letzten zwölf Monate blieben asiatische Markt überzeugt, dass er eine eigene
sind so gut wie
Investitionen vielfach aus. Somit domi Londoner Präsenz aufbauen will. Der
verschwunden.“ nierten heimische beziehungsweise CIO erklärt dazu: „Wir klären zurzeit die
europäische Akteure. Wie andere deut- regulatorischen und organisatorischen
Nick Braybrook, sche Anleger hat auch Union Investment Fragen rund um die Errichtung eines
Head of London kürzlich am britischen Markt zugegriffen lokalen Hubs in London. Darüber hinaus
Capital Markets, und sich die künftige Konzernzentrale sind wir bereits mit Personaldienstleis-
Knight Frank der British Telecom im Londoner Stadtteil tern im Gespräch, die uns vor Ort bei der
Aldgate gesichert. Warum dieses Objekt Gewinnung qualifizierter Fachkräfte un-
und warum jetzt? terstützen sollen. Des Weiteren möchten Fotos: Aldgate Developments, Knight Frank
wir im Core-Plus- und im Value-Add-Seg-
Union Investment ist vom Londoner ment bei verschiedenen Nutzungsarten
Büromarkt überzeugt unseren Erfolg weiter ausbauen, was nur
dann möglich ist, wenn wir vor Ort eine
„Trotz Brexit-Unsicherheiten sind wir da- integrierte und vernetzte Organisations-
von überzeugt, dass London als internati- struktur für den Ankauf sowie für das Ma-
onale Metropole und Zentrum der Finanz- nagement von Bestandsimmobilien und
und Consultingbranche, der TMT-Branche die Projektentwicklung implementieren.
16 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 17
Titel
Londoner Büroimmobilien sind bei Anlegern aus Asien wieder gefragt:
Das umfassend modernisierte und neu positionierte The Minster Building
erwarb Investor Suntec REIT aus Singapur.
Brexit rückt pandemie-
bedingt in den Hintergrund
Während sich die Brexit-Folgen möglicherweise erst noch zeigen werden, richten Büro
investoren den Fokus auf die Pandemie-Auswirkungen, meint London-Experte Ross Blair
Fotos: Realla / CoStar Group Inc, Hines
7,8 Prozent Hat sich der Londoner Büroimmobilien- Ist es zu Exits gekommen?
betrug die Leer- markt durch den Brexit verändert? Eigentlich nicht. Vor allem weil es in den
Das einzig Positive an der Pandemie ist, letzten zwölf Monaten aufgrund fehlen-
standsrate für Büros
dass das Thema Brexit verdrängt wurde. der Käufer kaum Veräußerungen gab.
in London.
Corona dominiert seit 18 Monaten, und Einige Großinvestoren wie Blackstone und
die Investoren fragen sich eher, wie es um Oxford Properties haben sich aus dem
die Zukunft der Büroimmobilie bestellt Londoner Stadtzentrum zurückgezogen,
ist. Das negative Grundrauschen zum was aber vermutlich mit auslaufenden
€ Brexit geht aber weiter. Selbst als Fan des Investitionsprojekten im Zusammenhang
Londoner Büroimmobilienmarkts kann ich steht. Ich gehe davon aus, dass sich der
die negativen Effekte des Brexit nicht in Verkaufsstau noch in diesem Jahr langsam
3,13 Mrd. Abrede stellen. auflöst und deutlich mehr Objekte auf den
britische Pfund Markt kommen.
betrug der Doch insgesamt steht es längst nicht so Ross Blair ist
und zahlreiche koreanische Investoren Modell regionale, für ihre Arbeitskräfte Investitionsumsatz schlecht wie zunächst vielfach befürchtet. Gibt es neue Hemmnisse für Investoren? Senior Managing
ihre Transaktionen aus der Ferne erfolg- wohnortnahe Standorte aufbauen für Büros in London. Einige Mieter haben zwar nach dem Brexit Nicht, dass ich wüsste. Unsere eigenen Directorund Leiter
reich zum Abschluss gebracht. wollen, können derartige Angebote Büroflächen abgegeben, das hält sich Fonds sind generell in Luxemburg ansässig,
des UK-Geschäfts
interessant sein. aber in Grenzen. In der Londoner Finanz- da kann ich keinen Unterschied feststellen.
bei Hines.
Bei begrenztem Angebot stehen die dienstleistungsbranche sollen etwa 8.000 Als die Brexit-Unsicherheit am größten
Renditen bereits unter Druck Nach Einschätzung von Braybrook Arbeitsplätze im direkten Zusammenhang war, waren Wechselkursschwankungen
befinden sich die regionalen Büroimmo- mit dem Brexit weggefallen sein, was einer und das richtige Timing von Deals ein gro-
Bezogen auf die Ziele der Anleger merkt bilienmärkte im Vereinigten Königreich frei
Bürofläche von rund 75.000 Quadratme- ßes Thema. Ein weiteres Dauerthema ist
Braybrook an: „Am Markt sind sowohl derzeit aber im Verteidigungsmodus, tern entspricht. Bei einer Gesamtfläche die Zukunft der britischen Finanzbranche
Objekte mit Value-Add-Charakter als auch während London eine glänzende Zukunft von knapp 19 Millionen Quadratmetern im nach dem Brexit.
renditestarke Core-Objekte gefragt. In vorausgesagt wird. „Sobald das Geschäfts- Londoner Stadtzentrum ist das nicht viel.
1,2 Millionen
beiden Bereichen ist das Angebot knapp. leben wieder in Schwung kommt und die Die Tech-Branche, die gleichzeitig stark Welche Risiken bestehen weiterhin?
Die Renditen stehen bereits unter Druck Sorgen um die Gesundheit mehr in den Quadratmeter expandiert hat, ist bei dieser Rechnung Einerseits ist das Thema Brexit noch nicht
und werden weiter sinken, sobald die Hintergrund rücken, werden die Arbeit- Bürofläche sind in gar nicht berücksichtigt. Dieses Wachstum vom Tisch, andererseits bereiten die Bau-
Reisebeschränkungen gelockert werden geber feststellen, dass vor Ort verfügbares London im Bau dürfte auch der Grund dafür sein, dass kosten große Sorgen. Das wirkt sich auf
und die Liquidität wieder zunimmt. Das Personal ein Wettbewerbsvorteil sein (32 Prozent Mieten und Kapitalwerte stabil blieben. Investoren und Mieter aus, da die Mieten
Mietpreisniveau hat sich nach einem kann. Darüber hinaus ist das Londoner zugesagt). steigen müssen, sofern es nicht zu einer
leichten pandemiebedingten Rückgang Stadtzentrum mit seinen umfangreichen Quelle:
Wie reagieren die Investoren? Korrektur der Grundstückspreise kommt.
inzwischen wieder eingependelt. Auch Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten Knight Frank, Q2 2021 Ich persönlich habe ein überraschend
Incentives sind so gut wie verschwunden.“ als Standort unschlagbar. Es wird noch beständiges Anlegerinteresse erlebt, auch Sind Londoner Büroimmobilien alles in
etwas dauern, aber ich bin davon über- wenn die asiatischen Investoren in den allem noch attraktiv?
Flexible Bürokonzepte erweisen sich nach zeugt, dass wir uns schon bald auf die letzten 18 Monaten aufgrund der Reise Allgemeiner Konsens ist, dass sich mit den
wie vor als attraktiv. Besonders für Unter- ursprüngliche Funktion des Büros zurück- beschränkungen oft fernblieben. Auslän- besten Objekten gute Renditen erzielen
nehmen, die nach dem Nabe-Speichen- besinnen werden.“ • dische Investoren mit einer Präsenz vor Ort lassen. Auch wenn das Mietpreiswachstum
sowie jene, die reisen konnten, waren aber noch aussteht, lassen sich mit außerge-
die ganze Zeit aktiv. Wir rechnen mit ver- wöhnlichen Objekten weiterhin hohe
stärktem Interesse aus Asien, sobald Reisen Mieten erzielen, während B-Produkte
wieder möglich sind. schwächer abschneiden. •
18 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 19Portfolio
S
pätestens am 10. März 2021 wurde regulatorischen Maßnahmen das Pariser
den Immobilienmarkt-Akteuren klar, Klimaschutzabkommen ist. Am 12. De-
dass der regulatorische Druck für zember 2015 verpflichteten sich 197 Staa-
mehr Nachhaltigkeit kein politisches Lip- ten, die Erderwärmung im Vergleich zum
penbekenntnis ist. An diesem Tag trat die vorindustriellen Zeitalter auf deutlich
Offenlegungsverordnung in Kraft. Diese unter zwei Grad Celsius zu begrenzen. Zur
verpflichtet Anbieter von Finanzproduk- Umsetzung dieses Ziels verabschiedete die
ten, die Anleger darüber zu informieren, EU-Kommission 2018 den Action Plan on
wie nachhaltig diese Produkte sind. Sustainable Finance. Dieser verfolgt das
Ziel, private Kapitalströme so zu lenken,
Die Offenlegungsverordnung (Sustaina dass sie Maßnahmen der Nachhaltigkeit
ble Finance Disclosure Regulation, SFDR) zugutekommen und so zum Erreichen des
ist nur eine der regulatorischen Maßnah- Unter-Zwei-Grad-Ziels beitragen.
men, mit denen Immobilienunternehmen
konfrontiert sind. Selbst Fachleute sehen In der EU-Taxonomie ist geregelt, wann
sich durch die Vielfalt an Vorgaben auf ein Investment nachhaltig ist
EU- und nationalstaatlicher Ebene vor
Herausforderungen gestellt. „Es ist nicht Zentrales Element dieses Aktionsplans ist
ganz einfach, den Überblick über die re- die Taxonomie, die in einer EU-Verord-
Foto: Getty Images
gulatorischen Maßnahmen zu behalten“, nung formuliert ist. Sie legt fest, wann
sagt Christian Reibis von der international eine Wirtschaftstätigkeit ökologisch
tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuer nachhaltig ist und einen wesentlichen
beratungsgesellschaft Baker Tilly. Klar Beitrag zur Verwirklichung von Umwelt-
aber ist, dass der Ausgangspunkt dieser zielen leistet. Das klingt einfach – doch ▶
Taxonomie, Offenlegungsverordnung, Bundesklimaschutzgesetz:
Die Politik verpflichtet die Immobilienunternehmen durch eine ganze Reihe an
regulatorischen Maßnahmen zu mehr Nachhaltigkeit. Daraus resultiert
Unsicherheit – doch es ergeben sich auch Chancen. Von Christian Hunziker
Mit einem begrünten Innenhof steigt die Aufenthaltsqualität eines Gebäudes. Investoren
Geregeltes Klima
und Nutzer wissen dieses ökologische Merkmal zu schätzen. Aber reicht eine solche
Bepflanzung bereits aus als Indiz für die Nachhaltigkeit eines Immobilieninvestments? Die
in der EU-Regulatorik vorgegebenen Richtlinien sollen für Klarheit sorgen.
20 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 21Portfolio
1 2 3
Die Taxonomie-Verordnung
nachhaltige
gibt ein Klassifizierungssystem
Klimaschutz Anpassung an den Nutzung und Schutz
für ökologisch nachhaltige
Klimawandel der Wasserressourcen
in Wirklichkeit ist die Taxonomie „ein Entsprechend anspruchsvoll sind die Wirtschaftstätigkeiten vor.
und der Meere
sehr komplexes Feld“, wie Reibis sagt. Die Aufgaben für Anbieter von Fonds und
Taxonomie definiert sechs Umweltziele, anderen Finanzprodukten. „Die neuen
darunter die nachhaltige Nutzung von regulatorischen Rahmenbedingungen
Wasserressourcen sowie den Schutz von verlangen zusätzliche Prüfungsrouti-
Ökosystemen und Biodiversität. „Dabei nen“,sagt Christoph Holzmann, COO In der Taxonomie-Verordnung sind sechs Umweltziele festgelegt
umfasst allein der delegierte Rechtsakt zu und Mitglied der Geschäftsführung von
Die Verordnung (EU) 2020/852 wurde am
den Punkten ,Klimaschutz‘ und ,Anpas- Union Investment Real Estate. „Eine Be- 22. Juni 2020 im Amtsblatt der Europäischen
sung an den Klimawandel‘ über 500 Sei- wertung der Taxonomiekonformität von Union veröffentlicht und trat am 12. Juli 2020
ten“, verdeutlicht Reibis die Komplexität Gebäuden können wir erst seit diesem in Kraft. Übergang Vermeidung und Schutz und Wieder-
der Vorschriften. Jahr durchführen, weil die Kriterien der zu einer Verminderung herstellung der
Quelle: Website der Europäischen Kommission, 27.8.2021
Taxonomie erst kürzlich final verabschie- Kreislaufwirtschaft von Umwelt- Biodiversität und
verschmutzung der Ökosysteme
Hinzu kommt eine weitere Herausforde- det wurden.“
4 5 6
rung. „Leider sind die Maßnahmen nicht
aufeinander abgestimmt“, sagt Reibis’ Nachweis der Nachhaltigkeit auf
Kollegin Martina Hertwig, die auch im Objekt- und Portfolioebene
Präsidium des wichtigsten deutschen
Immobilienverbands, des Zentralen Auch andere Immobilienunternehmen
Immobilien Ausschusses (ZIA), sitzt. stehen vor der Frage, wie sie sich angesichts länderspezifischen CO2-Preis eingeführt – „Greenwashing“ betrieben wird, dass also
„Beispielsweise hätte die Taxonomie der zahlreichen Unsicherheiten in Bezug auch dieser wirkt sich auf den Gebäude Produkte nachhaltiger gemacht werden,
vor der Offenlegungsverordnung finali- auf ESG (Environment, Social, Governance) sektor aus. Vor diesem Hintergrund als sie in Wirklichkeit sind.
siert werden sollen, damit die Anbieter positionieren sollen: In einer im Mai 2021 werden nachhaltige, energieeffiziente
Gewissheit haben, über welche Punkte sie veröffentlichten Umfrage der Investment- Gebäude an Attraktivität gewinnen. Die Frage drängt sich insbesondere im
berichten müssen.“ gesellschaft Engel & Völkers Investment Hinblick auf die in der Offenlegungsver-
Consulting erklärten 42 Prozent der befrag- Welchen Einfluss ESG auf die Preis- ordnung enthaltene Fonds-Einteilung
ten Immobilienunternehmen, die regulato- findung haben wird, ist noch unklar auf. „Solange keine Klarheit herrscht,
rischen Vorgaben seien zu unkonkret. ob zum Beispiel schon der Bezug von
Nach Ansicht von Martina Hertwig ist es Ökostrom als ausreichendes Kriterium
Ein zentraler Aspekt ist dabei, wie sich die allerdings fraglich, ob es bei Bestands für Nachhaltigkeit gilt, ist die Gefahr von
Einstufung der Fondsprodukte Nachhaltigkeit auf Objekt- und Portfolio- immobilien überhaupt genügend Ob- Greenwashing nicht von der Hand zu
ebene nachweisen lässt. Martina Hertwig jekte gibt, die den ESG-Anforderungen weisen“, beschreibt Christian Reibis von
Artikel 6 Artikel 8 Artikel 9 von Baker Tilly wirft die Frage auf „ob die entsprechen. Steigen also die Preise für Baker Tilly das Problem. Die sogenannten „Solange keine
Daten verfügbar sind, um die Immobilien nachhaltige Immobilien? „Ob ein ,Green Level-2-Verordnungen (Durchführungs Klarheit herrscht,
alle Fonds allgemeine nachhaltig
im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeit ver- Premium‘ für Gebäude gezahlt wird, verordnungen) sind noch nicht verabschie-
ESG-Kriterien ist die Gefahr von
gleichbar zu machen“. die die regulatorischen Anforderungen det – auch hier sind die Vorgaben also
alle verwalteten Fonds, die ökologi- Fonds, die nachhal-
von morgen erfüllen, ist in dem ohnehin nicht optimal aufeinander abgestimmt. Greenwashing
Produkte sche oder soziale tige Investitionen
Merkmale bewerben anstreben Für international agierende Immobilien angespannten Immobilienmarkt schwer nicht von der
unternehmen kommt erschwerend hinzu, abzusehen“, antwortet Christoph Holz- Union Investment wartet deshalb noch Hand zu weisen.“
Detaillierungsgrad der Offenlegung dass sie neben der EU-Regulatorik auch mann. Sehr wahrscheinlich ist es aber, ab, bis Klarheit rund um die Fragen zu
nationalstaatliche Gesetze berücksich- dass Immobilien, die diese Anforderun- den Artikeln 8 und 9 besteht. Auf jeden
Quelle: Morningstar Christian Reibis,
Am 10. März 2021 trat die Sustainable Finance tigen müssen. So beschloss zum Beispiel gen nicht erfüllen, an Wert verlieren Fall sollte Artikel 9 nach Überzeugung
Research, Dezember Wirtschaftsprüfer,
Disclosure Regulation (SFDR) der EU in Kraft. 2020 Frankreich ein umfangreiches Klima- werden: 58 Prozent der von Engel & von Christoph Holzmann Finanzproduk-
Die SFDR, bekannt als EU-Offenlegungsverord-
Steuerberater,
schutzgesetz, das auch die Immobilien- Völkers Investment Consulting befragten ten vorbehalten bleiben, „die echten
nung, verpflichtet Fondsgesellschaften dazu, Partner, Baker Tilly
ESG-relevante Informationen ihrer Fonds in
wirtschaft tangiert. Und Deutschland Unternehmen rechnen damit, dass die Impact anstreben und dafür bereit sind,
den Fondsprospekten offenzulegen. Die SFDR verschärfte jüngst sein Klimaschutzziel: Preise von nicht ESG-konformen Objekten ein höheres Risiko oder Abschläge bei der
unterscheidet Fonds nach Artikel 6, 8 und 9. Bereits 2045 (und nicht erst, wie von mittel- bis langfristig sinken werden. Rendite in Kauf zu nehmen“. Grundsätz-
Foto: Baker Tilly
der EU vorgegeben, 2050) soll die Bun- lich, so Holzmann, sei die Transformation
desrepublik klimaneutral sein. Mehrere Und noch eine andere Frage stellt sich: ob notwendig – und sie biete „Chancen, die
EU-Staaten wie Frankreich, Großbritanni- die von der Regulatorik vorgegebenen wir als aktiver internationaler Assetmana-
en und Deutschland haben zudem einen Richtlinien dazu führen, dass vermehrt ger bestmöglich nutzen wollen“. •
22 raum und mehr 02/2021 raum und mehr 02/2021 23Portfolio
In der Vermögensallokation könnten Wohnimmobilien künftig stärker punkten
niederländische Pensionsfonds, Niederländische Pensionsfonds,
30. Juni 2021 Szenario im Jahre 2031
100 % 100 %
ESG-Push für
sonstige festver-
zinsliche Anlagen 6 %
Immobilien 8% · Laut Schätzungen von Axa IM könnten
bis zu 300 Mrd. Euro von äußerst rendite-
institutionelle Bestände
schwachen Staatsanleihen vorwiegend
sonstige Anlagen 13 % in Unternehmensanleihen fließen.
· Ein neuer europäischer Rahmen für
die Rentenfinanzierung nach ethischen
Unternehmens-
Prinzipien würde jedoch die interessante
anleihen 13 %
Perspektive eröffnen, dass ein großer
EU-Richtlinen zugunsten von mehr Nachhaltigkeit beeinflussen die Asset-Allokation der Teil dieser riesigen Kapitalrotation auch
in die umweltfreundliche Sanierung
Pensionsfonds. Profitieren könnte der Wohnimmobiliensektor. Von Steve Hays Staatsanleihen 28 % von Bestandsimmobilien sowie in den
Bau von einer Million bezahlbaren
Wohnungen fließen könnte, die in den
Niederlanden Schätzungen zufolge
F
lutkatastrophen in Europa, Hitze schnellen, umfassenden Lösungen für derzeit fehlen.
wellen weltweit und die wachsen diese globalen Krisen unbedingt eine
de Kluft zwischen Arm und Reich zentrale Rolle spielen. Die institutionellen Aktien 31 %
verstärken den Druck auf die institutio Anlagemodelle in Europa, die den Fokus
nellen Investoren, sich Anlageobjekten auf finanzielle Risikokennzahlen wie zum
zuzuwenden, die am meisten zur Lösung Beispiel Preisvolatilität und Diversifizie Quelle: Daten der Zentralbank der Niederlande, 30. Juni 2021, Szenario in Anlehnung an Bellier, Juli 2021
der existenziellen Herausforderungen rung in den Hauptanlageklassen Renten
Klimawandel und soziale Ungleichheit werte und Aktien richten, haben dazu
beitragen können. geführt, dass der Immobilienanteil in den
Portfolios im Durchschnitt bei lediglich strukturell höhere Inflation und gestiege Ein neuer europäischer Rahmen für die
De Oosterlingen in Die gebaute Umwelt und dabei insbe circa 10 Prozent liegt. ne ESG-Anforderungen bieten beste Vor Rentenfinanzierung nach ethischen
Amsterdam ist ein sondere der Wohnimmobilienbereich ist aussetzungen für Immobilieninvestitionen Prinzipien würde jedoch die interessante
nachhaltiges Wohn- für 40 Prozent der weltweiten CO2-Emis Institutionelle Anleger überdenken die in den kommenden Jahren. Wir rechnen Perspektive eröffnen, dass ein großer Teil
gebäude-Ensemble sionen verantwortlich. Darüber hinaus Höhe ihrer Immobilienquote mit entsprechend hohen Allokationen dieser riesigen Kapitalrotation auch in
von MVRDV. Es liegt wird in dem extrem ungleichen Zugang institutioneller Anleger. Bei einigen die umweltfreundliche Sanierung von
auf der Oosten- zu bezahlbarem Wohnraum die soziale Die Europäische Kommission strebt nun institutionellen Anlegern in Deutschland Bestandsimmobilien sowie in den Bau von
Ungleichheit deutlich. Daher muss die ein ESG-Accounting bei der Finanzierung liegt der Immobilienanteil bereits heute einer Million bezahlbaren Wohnungen
burg-Insel, einem
Immobilienbranche bei der Suche nach von Pensionsfonds an. Danach sollen bei 35 Prozent, marktüblich sind aber eher fließen könnte, die in den Niederlanden
ehemaligen Indus-
neben den klassischen Finanzrisiken 10 Prozent“, so Brauers weiter. Schätzungen zufolge derzeit fehlen.
triegebiet, das sich
auch klimabezogene und gesellschaft
rasch entwickelt. liche Risiken im Portfolio berücksichtigt Niederländische Rentenreform als In keinem anderen europäischen Land
werden. Vor diesem Hintergrund könn Motor einer riesigen Kapitalrotation ist die Bedrohung des Klimawandels „Bei einigen
te eine grundlegende Neubewertung so tief im Bewusstsein der Menschen
institutionellen
von Immobilien und insbesondere von Ob Investoren von finanzorientierten verankert wie in den Niederlanden, denn
Wohnimmobilien in institutionellen Be Anlagemodellen zu einem umfassende schließlich leben 40 Prozent der Nieder Anlegern in
ständen anstehen. ren Risiko- und Ertragskonzept überge länder unterhalb des Meeresspiegels. Deutschland liegt
Fotos: MVRDV (simulation), Union Investment / Adele Marschner
hen, das auf „bahnbrechende“ Lösungen Die Gefahren, die schon immer von den der Immobilien
„Der künftige EU-Rahmen für die Be für Klima und Gesellschaft abzielt, wird steigenden Fluten ausgingen, haben auch
anteil bereits
rücksichtigung von ESG-Kriterien bei sich im größten institutionellen Kapital das „Poldermodell“ der gesellschaftli
institutionellen Investitionen wird eine pool der EU wohl bald zeigen. Denn im chen Zusammenarbeit entstehen lassen. heute bei 35 Pro-
Entwicklung beschleunigen, die sich Rahmen radikaler Reformen, die 2027 Unterschiedliche Interessengruppen zent, marktüblich
schon seit 20 Jahren abzeichnet. Energie in Kraft treten sollen, wird das nieder schlossen sich zusammen, um Schutz sind aber eher
effizienz, soziale Folgen, verantwortungs ländische Betriebsrentensystem, in dem deiche zu bauen und instand zu halten.
10 Prozent.“
bewusste Kapitalverwaltung und der 1,7 Billionen Euro verwaltet werden, Ein Altersvorsorgesystem, das nach dem
Immobilienlebenszyklus insgesamt rücken von einem leistungsorientierten auf ein Poldermodell den Klimawandel und die
stärker in den Fokus. Anleger fordern beitragsorientiertes System umgestellt. soziale Ungleichheit angeht und Investiti Maximilian Brauers,
ESG-Lösungen bei ihren bestehenden und Somit wird das Anlagerisiko künftig von onen in Wohnimmobilien nach strengen Geschäftsführer,
künftigen Investments“, so Maximilian den einzelnen Beitragszahlern getragen. ESG-Kriterien vorsieht, könnte unter der Union Investment
Brauers, der im institutionellen Geschäft Laut Schätzungen von Axa IM könnten Führung des niederländischen Vizepräsi Institutional
von Union Investment den Vertriebs dadurch bis zu 300 Milliarden Euro von denten der EU-Kommission Frans Timmer Property GmbH
bereich Immobiliengroßkunden leitet. äußerst renditeschwachen Staatsanleihen mans auch der Umsetzung des Green Deal
„Niedrige Zinsen, eine absehbare Erho vorwiegend in Unternehmensanleihen Schwung verleihen, mit dem die EU bis
lung nach der Covid-19-Pandemie, eine fließen. 2050 CO2-neutral werden will. •
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