Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021

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Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Schroders
Immobilienwerte
Deutschland

Halbjahresbericht
30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Kennzahlen im Überblick

        51
         Mio. EUR
                                                           1
                                                         Objekt
                                                                                                     0* von 1

 Immobilienvermögen                                   im Portfolio                        Objekt verfügt über ein
                                                                                         Green-Building-Zertifikat

       100
        %
                                                     N/A                                             86
                                                                                                     kWh/m2*a

der Immobilien verfügen                           Veränderung des                               Primärenergie-
 über ökologische und/                        Primärenergiebedarfs im                               bedarf
 oder soziale Merkmale                         Vergleich zum Vorjahr

                                            Gesamtfonds-          Anteilsklasse         Anteilsklasse           Anteilsklasse
                                               vermögen                       P             Gothaer                         E
Fondsvermögen                               EUR45,4 Mio.              TEUR 2,5            TEUR 488,2           EUR 44,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt                   EUR 51,0 Mio.             TEUR 2,8            TEUR 548,6           EUR 50,4 Mio.
   – direkt gehalten                        EUR 51,0 Mio.
Anzahl Immobilien                                         1
   – direkt gehalten                                      1
Vermietungsquote                                    100,0 % 1
Fremdkapitalquote                                    27,5 %
Ankäufe (Anzahl)                                          1
Davon direkt gehalten                                     1
Verkäufe                                                  0
Nettomittelveränderung                      EUR 45,4 Mio.             TEUR 2,5            TEUR 488,2           EUR 44,9 Mio
Wertentwicklung (BVI-Methode)                                           – 0,03 %                0,02 %               – 0,23 %
Anteilwert in EUR                                                          99,97                    99,98              99,77
Rücknahmepreis in EUR                                                      99,97                    99,98              99,77
Ausgabepreis in EUR                                                       104,97               102,98                  99,77
ISIN                                                            DE000A2QG7S4          DE000A2QG7Q8          DE000A2QG7P0
WKN                                                                    A2QG7S4              A2QG7Q8                 A2QG7P0

Auf die Darstellung der Anteilsklassen S und I wurde verzichtet, da für diese im Berichtszeitraum
noch keine Anteilscheinausgabe erfolgt ist.

* Ein Green-Building-Zertifikat für den HGHI-Tower befindet sich in der Erstellung.
1 Inkl. Mietgarantie vom Verkäufer.
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Hinweise für den Anleger

       Wichtiger Hinweis
       Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit
       gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand 16. März 2021)
       sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch
       den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich
       durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren
       Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

                                                Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                           3
                                                     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Anteilsklassen im Überblick

    Hinweise zu den Anteilsklassen
    Für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ bestehen           Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse S beträgt EUR 250.000
    fünf Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, I, S         und für den Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse I ­beträgt
    und E. Die Anteilsklassen P und Gothaer richten sich an alle       EUR 5.000.000. Die Anteilkasse E ist exklusiv für Schroders
    potenziellen Anleger, insbesondere Privatanleger. Auf Grund        sowie für den Gothaer Konzern bestimmt. Darüber hinaus
    der Mindestanlagesummen richten sich die Anteilsklassen S          unterscheiden sich die fünf Anteilsklassen auch hinsichtlich
    und I insbesondere an institutionelle Anleger, aber auch an        des Ausgabeaufschlags, der ­Verwaltungsvergütung und der
    vermögende Privatanleger. Die Mindestanlagesumme für den           Übertragbarkeit.

     Anteilsklasse             Anteilsklasse ­         Anteilsklasse             Anteilsklasse            Anteilsklasse
     P                         Gothaer                 S                         I                        E
     Mindestanlagesumme
     Keine                     Keine                   EUR 250.000,0             EUR 5,0 Mio.             Anteile dürfen ausschließ-
     Mindestanlagesumme        Mindestanlagesumme      (die Gesellschaft         (die Gesellschaft        lich und exklusiv nur von
                                                       darf auch geringere       darf auch geringere      der Gesellschaft, deren
                                                       Beträge akzeptieren)      Beträge akzeptieren)     verbundene Unterneh­
                                                                                                          men und von Gruppen­
                                                                                                          gesell­schaften des Gothaer
                                                                                                          Konzerns erworben und
                                                                                                          gehalten werden.
     Ausgabe­aufschlag
     5,0 %                     3,0 %                   3,0 %                     3,0 %                    Kein
     (Gesellschaft darf        (Gesellschaft darf      (Gesellschaft darf        (Gesellschaft darf       Ausgabe­aufschlag
     niedrigeren Ausgabe-      niedrigeren Ausgabe-    niedrigeren Ausgabe-      niedrigeren Ausgabe-
     aufschlag berechnen       aufschlag berechnen     aufschlag berechnen       aufschlag berechnen
     oder hiervon absehen)     oder hiervon absehen)   oder hiervon absehen)     oder hiervon absehen)
     Rücknahmeabschlag
     Kein                      Kein                    Kein                      Kein                     Kein
     Rücknahmeabschlag         Rücknahmeabschlag       Rücknahmeabschlag         Rücknahmeabschlag        Rücknahmeabschlag
     Anteilsausgabe/Ermittlung Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Rückgabe von Anteilen2
     Börsentäglich             Börsentäglich           Börsentäglich             Börsentäglich            Börsentäglich
     Verwaltungsvergütung      3

     1,0 % p.a.                1,0 % p.a.              0,6 % p.a.                0,53 % p.a.              0,3 % p.a.
     Übertragbarkeit
     Gegeben                   Gegeben                 Gegeben                   Gegeben                  Eingeschränkt
     WKN
     A2QG7S                    A2QG7Q                  A2QG7T                    A2QG7R                   A2QG7P
     ISIN
     DE000A2QG7S4              DE000A2QG7Q8            DE000A2QG7T2              DE000A2QG7R6             DE000A2QG7P0

    2	Nach Ablauf der g
                       ­ esetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist
       von 12 Monaten.
    3	Jeweils bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des auf die jeweilige A
                                                                                          ­ nteilsklasse bezogenen
       anteiligen Sondervermögens.

    Hinweis:
    Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht
    können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
    Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

    Schroders Immobilienwerte Deutschland
4
    Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Inhalt

          7     An unsere Anleger

          7     Vorwort der Geschäftsführung

          8     Nachhaltigkeit

         12     Tätigkeitsbericht

         12     Anlageziel und Anlagepolitik

         13     Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr

         14     Aktuelle Marktsituation

         20     Portfoliostruktur

         22     An- und Verkäufe

         22     Vermietungsinformation

         24     Liquiditäts- und Währungsmanagement

         24     Finanzierungsmanagement

         25     Risikobericht

         28     Vermögensübersicht zum 30. Juni 2021

         30     Erläuterungen zur Vermögensübersicht

         31	
            Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis
                zum 30. Juni 2021

         32     Vermögensaufstellung Teil II: Liquiditätsübericht
         		     zum 30. Juni 2021

         32	
            Vermögensaufstellung Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
                Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 30. Juni 2021

         33     Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

         33     Sonstige Angaben

         33     Angaben zu den gewandten Bewertungsverfahren gemäß § 16 Abs. a Nr. 2 KARBV

         36     Corporate Governance und BVI Wohlverhaltensregeln

         37     Angaben zu Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer,
                Verwahrstelle und Gremien

                                                            Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                       5
                                                                 Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
An unsere Anleger

Vorwort der Geschäftsführung

Sehr geehrte Anlegerin,                                 Im Gegensatz zu langjährig existierenden Immobilien-
sehr geehrter Anleger,                                  fonds, welche besonders durch die Corona-Krise
                                                        betroffen sind, wenn es zu Beeinträchtigungen der
der von uns verwaltete offene Immobilien-Publikums-     Erträge durch Mietausfälle und reduzierte Immobilien-
fonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“           werte kommt, startete der „Schroders Immobilienwerte
hat das 1. Halbjahr des Rumpfgeschäftsjahres 2021       Deutschland“ ohne von der Corona-Krise betroffene
(17.05. bis 31.12.2021) abgeschlossen und es war        Altbestände. Sein Fokus ist klar ausgerichtet auf Immo­
ganz sicher kein normales erstes Halbjahr.              bilien in deutschen Metropolregionen und ökologische
                                                        und soziale Merkmale haben von Anfang an Priorität.
Die vergangenen Monate, geprägt durch die Corona-­
Pandemie, waren für uns alle nicht einfach und          Als erstes Fondsobjekt konnten wir im Juni 2021 den
stellten die gesamte Gesellschaft vor neue Heraus-      HGHI-Tower in Berlin erwerben. Mit seiner zentralen
forderungen. Insbesondere in derartig schwierigen       Lage in Berlin, seinem modernen Design, das auch den
Zeiten ist der Wunsch von Anlagern nach einem „siche-   hohen Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht wird,
ren Hafen“ besonders groß. Auch wenn die ein oder       und seinen bonitätsstarken Mietern, ist das Objekt
andere Branche im Immobiliensektor stärker von den      ein hervorragendes erstes Investment in unserem
Auswirkungen der Pandemie betroffen war bzw. ist,       Portfolio.
stehen die Immobilienmärkte als Gesamtheit nicht im
Zentrum der Turbulenzen und beweisen sich einmal        Ausblick
mehr als stabile Anlageklasse.
                                                        Weiterhin werden wir intensiv die Märkte und natürlich
Uns, als Schroders, war es wichtig, Ihnen als An-       das Geschehen im Zusammenhang mit der Corona-
leger ein Produkt zu konzipieren, welches auch in       Pandemie beobachten und entsprechende Maß-
­diesen stürmischen Zeiten keinen zu großen Wert-       nahmen ergreifen, sofern erforderlich.
 schwankungen unterliegt und zudem Nachhaltig­          Für den HGHI-Tower wurde eine Green-Building-­
 keitsaspekte in den Vordergrund rückt.                 Zertifizierung bereits angestoßen. Diese werden wir
                                                        entsprechend weiter finalisieren.
Aus diesem Grund haben wir am 17. Mai 2021 den
­offenen Immobilien-Publikumsfonds „Schroders           Auch unsere Investitionsvorhaben werden wir ent-
 Immo­bilienwerte Deutschland“ aufgelegt, mit den       sprechend der gesetzten Fondsstrategie weiterver-
 drei Fokus-Themen:                                     folgen. Beispielsweise wurde im Juli 2021 eine weitere
                                                        Immobilie am Standort Hamburg erworben. Hierbei
                                                        handelt es sich um eine Kindertagesstätte, welche
                                                        sich im Bau befindet. Mit einer Fertigstellung wird bis
                                                        Mitte/Ende 2022 gerechnet. Da dieser Ankauf außer-
                                                        halb des Berichtszeitraums liegt, wurde dieser nicht
                                                        mehr im Detail in diesem Halbjahresbericht berück-
                                                        sichtigt, wird jedoch Bestandteil des folgenden Jahres-
Deutschland      Nachhaltigkeit   Corona-Resistenz      berichts sein.

Nils Heetmeyer             Michael Abramo               Georg Gmeineder

                                                                              Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                         7
                                                                                   Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Nachhaltigkeit

                   Unser Nachhaltigkeitsansatz                               die Auswirkungen finanzieller und nicht-finanzieller
                   Real Estate with Impact                                   Risiken zu managen.

                   Wir bei Schroders Real Estate sehen uns als lang-         Bei Schroders Real Estate ist das Verständnis dieser
                   fristiger Verwalter des Vermögens unserer Kunden,         Themen und ihrer Auswirkungen integraler Bestand-
                   und diese Philosophie führt dazu, dass wir uns auf        teil unseres Investmentprozesses und gilt für alle
                   die langfristigen Aussichten für die Vermögenswerte       Aspekte von Immobilieninvestitionen, einschließlich
                   konzentrieren, in die wir investieren. Es ist zentraler   der Due-Diligence-Prüfung bei Akquisitionen, Asset
                   Bestandteil unseres Anlageprozesses, die Fähigkeit        Management, Immobilienmanagement durch Dritte,
                   jeder Anlage zu analysieren, Werte zu schaffen, zu        Sanierungen und Entwicklungen.
                   erhalten und zu schützen, um sicherzustellen, dass sie    Das Verstehen und Verbessern der Auswirkungen
                   Renditen erwirtschaften, die mit den Zielen unserer       von Immobilieninvestitionen auf die Umwelt und die
                   Kunden übereinstimmen.                                    Gesellschaft, steht im Einklang mit unserer Priorität,
                                                                             Renditen für unsere Kunden in Übereinstimmung mit
                   Immobilieninvestitionen konzentrieren sich auf die be-
                                                                             dem Risikoprofil unserer Fonds zu maximieren.
                   baute Umwelt, die die Bausteine für eine nachhaltige
                   Wirtschaft liefert und die Gesellschaft und die Umwelt
                   unterstützt. Die weltweiten Erkenntnisse aus dem
                   Klimawandel, gesellschaftlicher Wandel und die tech­      Die Säulen der Wirkung
                   nologische Revolution sind in ständigem Wandel und        Schroders Real Estate entwickelt seine Anlagephilo-
                   diese Themen verändern unseren Planeten und die           sophie stetig weiter, mit dem Ziel, dass diese Anlagen
                   Reaktion der Gesellschaft. Im Rahmen von Immobilien-      eine positive Wirkung aufweisen können. Dies geht
                   investitionen ist es daher unsere Verantwortung,          über ESG hinaus, da es darauf abzielt, proaktiv Maß-
                   ökologische, soziale und wirtschaftliche Auswirkungen     nahmen zu ergreifen, um die Lage zu verbessern. Mit
                   zu erkennen, zu verstehen und zu managen, um lang-        diesem Ziel vor Augen, haben wir unsere Säulen der
                   fristig belastbare Investitionsrenditen zu erzielen und   Wirkung an den UN-Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.

                      PEOPLE

                      PLANET                                            PROSPERITY

                       PLACE

    Schroders Immobilienwerte Deutschland
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    Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Net Zero Carbon Commitment                                –	Alternativ kann der Nachweis durch folgende
von Schroder Real Estate                                     anerkannte Zertifizierungen erfolgen: Durch
                                                             eine BREEAM (Building Research Establishment
Schroder Real Estate erkannte 2019 zusammen mit              ­Environmental Assessment Method) Zertifizierung
anderen Mitgliedern der Better Buildings Partnership          mit mindestens „sehr gut” oder durch eine
(BBP) die Notwendigkeit, die Immobilienbranche zu             DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges
ermutigen, ihre CO2-Auswirkungen zu reduzieren –              Bauen) Zertifizierung mit mindestens „Silber”.
Immo­bilien erzeugen ca. 40 % der weltweiten CO2-
Emissionen.                                               Soziale Merkmale, die der Fonds im Rahmen seiner
                                                          Immobilieninvestitionen berücksichtigt, sind ins-
Die BBP-Klimaverpflichtung wurde im September 2019        besondere die Leistung eines Beitrags (i) zugunsten
ausgearbeitet. Gemeinsam mit anderen BBP-Mitglie-         wirtschaftlich oder sozial benachteiligter Bevöl­
dern hat sich Schroder Real Estate darauf verständigt,    kerungsgruppen durch die Zurverfügungstellung
bis 2050 CO2-neutral zu werden. Nähere Informationen      geförderten und somit bezahlbaren Wohnraums oder
finden Sie unter https://www.schroders.com/de/de/         (ii) zur sozialen Integration durch Bildung und Pflege
realestate/nachhaltigkeit/unser-ansatz/.                  durch die Zurverfügungstellung von Flächen zum
                                                          Betrieb von Bildungs- und Pflegeeinrichtungen. Der
                                                          Nachweis zu (i) erfolgt, wenn mindestens 50 % der
Was heißt Nachhaltigkeit konkret                          Mietflächen einer Immobilie auf geförderten Wohn-
für den „Schroders Immobilienwerte                        raum entfallen und zu (ii), wenn mindestens 50 % der
Deutschland“?                                             Mietflächen einer Immobilie für Bildungszwecke (wie
                                                          z. B. den Betrieb einer Universität oder Kindertages-
Nachhaltigkeitsaspekte sind heute maßgebliche Trei-       stätte) bzw. für Pflegezwecke (wie z. B. Pflegeheime)
ber für die Qualität der Immobilienobjekte und deren      durch den Abschluss entsprechender Mietverträge zur
langfristige Rentabilität. Daher richtet der „Schroders   Verfügung stehen.
Immobilienwerte Deutschland“ seinen Auswahlprozess
                                                          Bei der Bewertung der relevanten ökologischen und/
streng an ökologischen und sozialen Merkmalen aus
und qualifiziert sich demnach als Produkt im Sinne des    oder sozialen Merkmale unterstützen externe Dienst-
Art. 8 der EU-Offenlegungsverordnung.                     leister im Rahmen einer Sustainability Due Diligence
                                                          im Ankaufsprozess.
	Ökologische und                                         Folgende Aspekte werden, soweit prüf- und nachvoll­
 1 soziale Merkmale                                       ziehbar, beispielhaft im Rahmen einer Sustainability
Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“               Due Diligence durch einen externen Dienstleister­
­investiert den mehrheitlichen Teil (mind. 75 %)          analysiert und bewertet:
 in ­Immobilien, die ökologische und/oder soziale         – E
                                                             nergie: Aspekte wie die Nutzung von Versorgungs­-
 Merkmale berücksichtigen.                                  einrichtungen zur Warmwasserbereitung im
Ein ökologisches Merkmal, dass der Fonds im Rahmen          Gebäude, zum Heizen und zum Kühlen werden
seiner Immobilieninvestitionen berück­sichtigt, ist         bewertet. Zudem werden die installierten Lampen,
insbesondere die Leistung eines Bei­trags zum Klima-        die Art der Fensterverglasung sowie das Alter der
schutz durch Steigerung der Ressourceneffizienz bei         technischen Ausrüstung bewertet.
der Nutzung von Energie. Die Berücksichtigung dieses      –	Wasser: Aspekte wie die Erfassung des Wasser-
ökologischen Merkmals erfolgt durch die Investition in       verbrauchs auf Gebäudeebene, wassersparende
energie­effiziente Gebäude. Der Nachweis der Energie-        Toiletten- und Kücheneinrichtungen, die Nutzung
effizienz eines Gebäudes wird wie folgt durchgeführt:        von Grau- und Regenwasser und die Prüfung der
                                                             Trinkwasserqualität werden bewertet.
–	Bei Wohnimmobilien bei einem Endenergiever-
   brauch/-bedarf gemäß Energieausweis unter              –	Gesundheit und Wohlbefinden: Im Bereich Gesund-
   100 kWh/qm/p.a. (Energieeffizienzklasse C) und            heit und Wohlbefinden/Komfort werden Aspekte
   bei Gewerbeimmobilien über einen geringeren               wie Blendschutzmaßnahmen im Gebäude, Lüftung
   Energieverbrauch/-bedarf als der Vergleichswert           und T­ emperatur an den Arbeitsplätzen, Licht-
   dieser Gebäudekategorie im Energieausweis.                management und Einfluss des Nutzers bewertet.

                                                                                           Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                                      9
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Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Nachhaltigkeit

                    Zusätzlich hat Schroders einen internen Schroders        Schroders Gruppe ist
                    ESG-Score entwickelt, welcher als Maßstab für die        Unterzeichner der UN PRI
                    Merkmalserfüllung ebenso herangezogen wird.
                                                                             Schon im Oktober 2017 hat die Schroders Gruppe
                    Durch die Sustainability Due Diligence und den in-       die von den Vereinten Nationen unterstützen Prinzi-
                    ternen ESG-Score bildet sich das Fondsmanagement         pien für verantwortliches Investieren (UN PRI United
                    ein umfassendes Bild der ökologischen und sozialen       Nations Principles for Responsible Investment) unter-
                    Merkmale einer Investition.                              zeichnet. Damit erklärten wir uns sehr früh bereit,
                    Zum Stichtag dieses Berichtes erfüllt die im Portfolio   Umwelt- und Sozialfragen sowie Themen einer guten
                    befindliche Immobilie – der HGHI-Tower- die An-          Unternehmensführung in unseren Unternehmens-
                    forderungen an die Energieeffizienz und somit wird       und Investmentprozesse miteinzubeziehen.
                    das gesetzte Ziel, dass mind. 75 % der Immobilien,       Das sechste Jahr in Folge (2015, 2016, 2017, 2018, 2019
                    ökologische und/oder soziale Merkmale berück-            und 2020) erhielt die Schroders Gruppe die höchste
                    sichtigen, erfüllt.                                      Bewertung A+ im Hinblick auf seinen Strategie- &
                                                                             ­Governance-Ansatz für verantwortungsvolles Inves­
                                                                              tieren.
                     2
                        Social und Governance –
                        Mindeststandards für                                 Den öffentlichen PRI-Transparenzbericht von der
                    			 Menschen- und Arbeitsrechte                          Schroders Gruppe finden Sie unter
                    Die ganzheitliche Betrachtung von Nachhaltigkeit         https://www.unpri.org/signatory-directory/
                    schließt, soweit prüf- und nachvollziehbar, inter-       schroders/1746.article.
                    nationale Mindeststandards für Menschen- und
                    Arbeitsrechte ein. Zur Einhaltung dieser Mindest-
                    standards werden wesentliche Dienstleister und
                    Auslagerungsunternehmen, die zugunsten des
                    Fonds tätig werden, beispielsweise im Rahmen der
                    Vertragsgestaltung und Leistungsbeschreibung,
                    verpflichtet.
                    Eine Prüfung der Einhaltung dieser Mindeststandards
                    durch die Dienstleister erfolgt im Rahmen der regel-     Schroders ist aktives Mitglied im DGNB
                    mäßigen Outsourcing-Prüfung. Hierfür wurde speziell
                                                                             Als Europas größtes Netzwerk für nachhaltiges Bauen
                    ein ESG-Fragebogen und ein interner Outsourcing-
                                                                             verfolgt die DGNB seit 2007 das Ziel, Nachhaltigkeit
                    ESG-Score entwickelt. Die erstmalige Anwendung
                                                                             in der Bau- und Immobilienwirtschaft und darüber
                    findet im Rahmen der Q3 2021 Outsourcing-Prüfung
                                                                             hinaus zu fördern und im Bewusstsein der Öffentlich-
                    statt. Bezüglich Informationen zu Arbeits- und
                                                                             keit zu verankern.
                    Menschenrechts-Mindeststandards bei wesentlichen
                    Dienstleistern ist Schroders zum Teil auf die Bereit-    Mit unserer Mitgliedschaft übernehmen wir sichtbar
                    stellung interner und nicht-öffentlicher Informationen   Verantwortung für unsere Organisation und für die
                    durch Dritte angewiesen. Die Prüfungen hängen daher      Gesellschaft. Durch den Austausch mit anderen Mit-
                    sowohl von der Quantität als auch der Qualität der       gliedern können wir gemeinsam den Weg hin zu einer
                    bereitgestellten Daten ab.                               nachhaltig gebauten Umwelt aktiv gestalten.

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
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     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
GRESB-Rating wird angestrebt                              Nachhaltigkeits-Beauftragte
Gerade weil Nachhaltigkeit für uns von enormer            kümmert sich um alle Themen rund
Bedeutung ist, beabsichtigen wir mit dem „Schroders       um das Thema Nachhaltigkeit
Immobilienwerte Deutschland“, nach dem ersten vollen
                                                          Neben den Geschäftsführern unterstützt eine zentrale
Fondsgeschäftsjahr, wiederkehrend am GRESB Global
                                                          Nachhaltigkeits-Beauftragte die Schroders Gruppe
Real Estate Sustainability Benchmark teilzunehmen.
                                                          bei der Definition, Steuerung und Überwachung von
GRESB ist das führende Bewertungssystem zur Messung       Nachhaltigkeitszielen und -risiken. Hiermit verdeut-
der Nachhaltigkeitsleistung von ganzen Immobilien-        lichen wir noch einmal, welchen hohen Stellenwert
portfolios, unabhängig davon, ob eine einzelne Immo-      das Thema Nachhaltigkeit in der gesamtem Schroders
bilie zertifiziert (z. B. DGNB, BREEAM) ist oder nicht.   Gruppe einnimmt.
Es gibt neben GRESB auf dem Markt bisher kein
vergleichbares Bewertungssystem.

                                                                                          Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Tätigkeitsbericht

                    Anlageziel und Anlagepolitik

                    Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ist           Pflegeheime) erworben werden, sodass der Fonds
                    eines der ersten neuen OIF-Produkte auf dem deut-         hinsichtlich der Nutzungsarten der zu erwerbenden
                    schen Markt nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie           Immobilien grundsätzlich flexibel ist. Die Immobilien
                    und qualifiziert als einer der ersten als Art. 8-Fonds    können auch über eine Mischnutzung verfügen.
                    gemäß der Offenlegungsverordnung. Als Anlageziel          Zudem können auch Bewirtschaftungsgegenstände
                    wird das Erreichen einer nachhaltigen Rendite durch       erworben werden. Bei der Auswahl der Immobilien
                    den Aufbau und die Bewirtschaftung eines Portfolios       für den Fonds sollen die Eigenschaften nachhaltige
                    von mehreren (direkt und/ oder indirekt gehaltenen)       ­Ertragskraft sowie Diversifikation nach Lage, Größe,
                    Immobilien entsprechend den gesetzlichen und ver-          Nutzung und Mieter im Vordergrund der Über-
                    traglichen Risikostreuungsregeln angestrebt. Das           legungen stehen.
                    Anlageziel soll über regelmäßig zufließende Miet-
                    erträge, Zinserträge und eine kontinuierliche Wert-
                    steigerung des Immobilienbestandes erreicht werden.       Überblick Nutzungsarten
                    Als Art. 8-Fonds verfolgt der Fonds explizit die Anlage
                                                                               1   Büro
                    in Vermögensgegenständen mit ökologischen und/
                    oder sozialen Merkmalen und stellt dabei vor allem        2    Wohnen
                    Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege
                                                                              3    Lebensmitteleinzelhandel und Logistik
                    sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt.
                    Der Fonds investiert fortlaufend mehr als 50 % seines
                    Aktivvermögens direkt oder indirekt in Immobilien und     Darüber hinaus, können aber auch Immobilien mit
                    Immobilien-Gesellschaften. Die Immobilien müssen in       Revitalisierungsbedarf und Leerständen zum Zwecke
                    Deutschland belegen sein, wobei Immobilien-Gesell­        einer nachhaltigen Wertsteigerung (z. B. durch ge-
                    schaften auch in Vertragsstaaten des Abkommens            eignete Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß-
                    über den Europäischen Wirtschaftsraum ansässig            nahmen sowie Maßnahmen zur Repositionierung am
                    sein dürfen. Alle direkt oder indirekt vom Fonds zu       Markt) erworben werden. Hierdurch können Wert-
                    erwerbenden Immobilien werden einer von der Ge-           steigerungspotentiale gehoben werden.
                    sellschaft selbst oder gemeinsam mit einem externen
                                                                              Für den Fonds werden sowohl Bestands- als auch
                    Dienstleister festgelegten Nachhaltigkeitsprüfung
                                                                              Neubauimmobilien erworben. Der Anteil der Grund-
                    unterzogen.
                                                                              stücke im Zustand der Bebauung darf 20 % des Wertes
                    Als Fondsimmobilien kommen schwerpunktmäßig               des Fonds (wobei die aufgenommenen Darlehen nicht
                    Objekte aus den Nutzungsarten Büro, Logistik,             abzuziehen sind) nicht übersteigen. Neben den im
                    Hotel, Einzelhandel und Wohnen infrage. Es können         Bau befindlichen Immobilien besteht die Möglichkeit,
                    allerdings auch vereinzelt Immobilien mit a
                                                              ­ nderen        auch Immobilien zum Zwecke der Durchführung von
                    Nutzungsarten (wie z. B. Studentenwohn- oder              Projektentwicklungen zu erwerben.

          1                                              2                                               3
     Schroders Immobilienwerte Deutschland
12
     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr

Im Berichtszeitraum erzielte der Fonds einen Netto-     je ­Anteil, in der Anteilsklasse Gothaer eine Wertent-
mittelzufluss von EUR 45,4 Mio. Das Gesamtfonds-        wicklung von –0,03 % je Anteil und in der Anteilsklasse
vermögen lag zum Ende des Berichtszeitraums             E eine Wertentwicklung von –0,23 % je Anteil erzielt.4
bei EUR 45,4 Mio. Es setzt sich zusammen aus dem        Wertentwicklungen in der Vergangenheit
Fondsvermögen der Anteilsklasse P i. H. v. TEUR 2,5,    sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige
der Anteilsklasse Gothaer i. H. v. TEUR 488,2 und der   Wert­entwicklung.
Anteilsklasse E i. H. v. EUR 44,9 Mio.
                                                        Auf Grund der Tatsache, dass der Fonds im Mai 2021
Das reine Immobilienvermögen des Gesamtfonds            aufgelegt wurde, ist noch keine Ausschüttung erfolgt.
­beläuft sich auf EUR 51,0 Mio.                         Eine erste Ausschüttung ist erst nach der Veröffent-
Im ersten Fondsgeschäftshalbjahr hat der Fonds in       lichung des Jahresberichts des Rumpfgeschäftsjahres
der Anteilsklasse P eine Wertentwicklung von –0,03 %    vorgesehen.

4 Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages.
Aktuelle Marktsituation

                         Wirtschaft Deutschland                                    Büromarkt Deutschland
                         Am Ende des 1. Halbjahres 2021 stehen die Zeichen         Angesichts der Unsicherheiten mit Blick auf das
                         für die deutsche Wirtschaft deutlich auf Erholung.        Infektionsgeschehen und die wirtschaftliche Entwick­
                         Allerdings schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP)      lung am Anfang des Jahres, ist es wenig verwunder-
                         im ersten Quartal im Vergleich zum Vorquartal noch        lich, dass die Vermietungsaktivitäten im 1. Halb­jahr
                         um 1,8 %, da die Maßnahmen zur Bekämpfung der             2021 eher zurückhaltend ausfielen. In den sieben
                         dritten Welle von Covid-Infektionen insbesondere          Metropolen lag der Büroflächenumsatz im 1. Halb-
                         den privaten Konsum beeinträchtigten, was durch die       jahr 2021 zusammengefasst fast auf gleichem Niveau
                         Wiederanhebung der Mehrwertsteuer teils noch ver-         wie im Vorjahreszeitraum. Viele Mieter zogen es vor,
                         stärkt wurde. Die weitgehenden Lockerungen ange-          Mietverträge für bestehende Flächen (kurzfristig) zu
                         sichts sinkender Infektionen und steigender Impfraten     verlängern, während sie die Auswirkungen der Krise
                         beflügeln allerdings die Aussichten für das 2. Halbjahr   auf ihr Geschäft und den zukünftigen Flächenbedarf
                         2021. Das Vertrauen der Wirtschaft und der Ver-           analysieren, auch insbesondere im Hinblick auf die Ein-
                         braucher hat sich rasant erholt und liegt nun wieder      führung hybrider Arbeitsplatzstrategien. Gerade mit
                         auf dem Niveau von 2018. Hinzu kommen positive            Blick auf großflächige Anmietungen blieben die Unter-
                         Zahlen vom Arbeitsmarkt, wo die Arbeitslosigkeit im       nehmen vorsichtig. Mit Ausnahme Stuttgarts stieg
                         Juni 2021 auf 5,7 % sank und die Kurzarbeit bereits       der Leerstand in allen Hochburgen als Folge weiterer
                         wieder auf das Niveau von vor dem Ausbruch der            Fertigstellungen sowie einer Zunahme von Unterver-
                         ­Pandemie zurückgefallen ist. Die starke Erholung in      mietungsaktivitäten seit Jahresbeginn an. Es bleibt
                          den USA und China treibt zudem die Exportnachfrage       aber festzuhalten, dass die Leerstände insgesamt
                          weiter an. Dass das Wachstum im 2. Quartal 2021          gering und neuwertige Flächen stark gefragt bleiben
                          (+1,5 % nach vorläufigen Zahlen) etwas niedriger als     und leerstehende Flächen weitgehend aus veralteten
                          erwartet ausfiel, lag weitgehend an Lieferengpässen      oder kürzlich freigezogenen Flächen bestehen. Dies
                          für Ausgangsmaterialen in der Industrie. Für das         erklärt auch die Robustheit der Spitzenmieten, die seit
                          2. Halbjahr 2021 wird mit einer anhaltenden Erholung     Jahresbeginn in allen sieben Hochburgen unverändert
                          gerechnet. In der Juli-Umfrage wurde die Consensus-      blieben.
                          Prognose für das Wachstum für Deutschland an-
                          gehoben: Für das Gesamtjahr 2021 werden nun 3,4 %
                          Wachstum erwartet.

                         Büromarkt – Deutschland
                          Übersicht der wichtigsten deutschen Büromärkte zum Halbjahr 2021

                                                        Spitzenmiete                    Spitzenrendite                Leerstandsquote
                                                                  Veränderung                      Veränderung
                                                                   zum Vorjahr                      zum Vorjahr
                                                  EUR / m² / pm             %                 %             bps                     in %
                          Berlin                           38,0            2,7              2,50            – 15                      3,9
                          Düsseldorf                       28,5            0,0              2,80            – 30                      7,6
                          Frankfurt/M.                     41,5            0,0              2,80             –5                       6,6
                          Hamburg                          31,0            3,3              2,60            – 25                      3,1
                          Köln                             26,0            0,0              2,90            – 30                      3,1
                          München                          41,0            0,0              2,70            – 10                      4,2
Quelle: JLL,
Schroders – Juli 2021
                          Stuttgart                        25,5            0,0              2,85            – 10                      1,8

          Schroders Immobilienwerte Deutschland
 14
          Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Einzelhandelsmarkt Deutschland                            bei wenig attraktiven Flächenqualitäten und -lagen
                                                          gerechnet werden, was insgesamt zu einem Abwärts-
Für den deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt
                                                          druck auf die Mieten führt. Im Gegensatz dazu zeigt
ist im ersten Halbjahr 2021 ein Aufwärtstrend zu
                                                          sich der Lebensmitteleinzelhandel äußerst robust. Hier
erkennen, obwohl im laufenden Jahr ein weiterer
                                                          bleibt der Onlineanteil auch nach der Pandemie weiter
Lockdown verkraftet werden musste. Die Pandemie
                                                          gering. Die hohe Ladendichte und die Präferenz der
hat zudem den Trend zum Onlineeinkauf weiter
                                                          Kunden insbesondere frische Produkte selbst aus-
beschleunigt. Und auch wenn mittlerweile die Ver-
                                                          zuwählen wirkt hier wie ein Bollwerk. Gerade Super-
braucher wieder in die Läden zurückkehren, wird ein
                                                          marktketten sind weiter bereit lange Mietverträge zu
Teil des Umsatzes dauerhaft an den Onlinehandel
                                                          unterschreiben. Zudem zeigt sich der Lebensmittel-
verloren gegangen sein. Insofern verwundert es nicht,
                                                          einzelhandel weiter innovativ in Bezug auf den Einsatz
dass durch die wiederholten Ladenschließungen und
                                                          neuer Technik, aber auch die Einbindung z. B. von
Einschränkungen die stationären Einzelhändler ge-
                                                          Wohnprojekten an ihren Standorten.
zwungen sind, ihre Kunden auf neuen Kanälen zu er-
reichen. Neben Click & Collect haben sich auch Online-­
Plattformen weiter etabliert. Insgesamt führt dies
aber zu einem weiterem Bedarf der Optimierung des         Logistikmarkt Deutschland
Filialnetzes auf Seiten der Einzelhändler und es muss     Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen bleibt
mit weiteren Filialverkleinerungen oder -schließungen     ungebrochen hoch. So wurden im 1. Halbjahr 2021
gerechnet werden. Auch Konkurse und Geschäftsauf-         nach Angaben von JLL mit fast 4,0 Mio. m² so viele
gaben sind nicht ausgeschlossen. Insofern muss mit        Flächen wie nie zuvor umgesetzt. Getrieben wird diese
einem weiteren Anstieg der Leerstände insbesondere        Entwicklung durch das weitere Wachstum des Online­

                                                                                           Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                                      15
                                                                                                Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Aktuelle Marktsituation

handels. Aber auch Handels- und Industrieunter-         downs, Reisebeschränkungen und Home Office wurde
nehmen waren weiter auf Flächensuche, auch weil als     Wohnen aber weiter aufgewertet. Als Folge setzt sich
Reaktion auf die Lieferengpässe während der Pande-      der Mietpreisanstieg besonderes in den Metropolen
mie einige Unternehmen ihre Lagerhaltung erhöht         und im Einzugsgebiet weiter fort. Faktoren wie ein
haben. Gesucht werden besonderes moderne Flächen,       langsam steigendes Angebot durch eine Ausweitung
in denen neuste Technik und Automatisierung zum         des Wohnungsbaus, das bereits hohe Mietniveau
Einsatz kommen kann. Auch Nachhaltigkeitskriterien      und ein sich leicht verlangsamendes Bevölkerungs-
spielen eine immer größere Rolle. Der Wunsch der        wachstum sollten jedoch das Tempo des Anstiegs in
Kunden online bestellte Waren zu immer kürzeren         den nächsten Jahren etwas drosseln. Das starke Un-
Lieferzeiten zu erhalten treibt die Nachfrage nach      gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sollte
stadtnahen oder innerstädtischen Flächen. In vielen     aber dennoch zu weiteren Preissteigerungen führen.
Regionen ist die mangelnde Verfügbarkeit von            Stabile Einnahmen und die Aussicht auf weiteres
Grundstücken ein Thema. So wurden in den ersten         Wachstum beflügeln aktuell weiter das Interesse
sechs Monaten in 2021 in den Big 5 auch nur rund        institutioneller Investoren an Wohninvestments.
191.000 m² neue Lagerflächen fertig gestellt. Weitere
rund 1,15 Mio. m² befinden sich derzeit im Bau, von
diesen Flächen werden nur 30 % spekulativ errichtet.    Investmentmarkt Deutschland
Die Spitzenmieten blieben seit Jahresanfang in den
                                                        Die Aktivität auf dem deutsche Immobilieninvestment-
großen Metropolen stabil. Anstiege wurden aber in
                                                        markt erholt sich zusehends. Nachdem zum Ende des
Düsseldorf und dem Ruhrgebiet registriert.
                                                        1. Quartals 2021 das Investmentvolumen noch über
                                                        40 % unter dem (sehr aktiven) 1. Quartal 2020 lag, hat
                                                        die Aktivität in der zweiten Hälfte des 1. Halbjahres
Wohnmarkt Deutschland                                   zugenommen. Zum Halbjahr liegt das Investment-
Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich weiter sehr       volumen über alle Assetklassen hinweg nun nur
robust, wobei es aber weiter teils starke regionale     noch rund 15–20 % unter dem Ergebnis des Vorjahrs-
Unterschiede gibt. Angesichts der Erfahrung von Lock-   zeitraums. Verantwortlich für das Defizit sind unter
anderem das bis dato Ausbleiben von großvolumigen         Geld- und Kapitalmarkt
Portfoliotransaktionen, wobei es aber auch im 1. Halb-    Die starke wirtschaftliche Erholung treibt die Infla-
jahr 2021 durchaus große Einzelobjekt-Transaktionen       tion weiter nach oben. Das Statistische Bundesamt
gab. In Bezug auf die Assetklassen bleiben Anlagen        erwartet für Juli 2021 einen Anstieg der Verbraucher-
in jegliche Form von Wohnimmobilien, aber auch            preise zum Vorjahresmonat von voraussichtlich 3,8 %.
moderne Büroimmobilien gefragt. Insgesamt etwas           Zu beachten bleibt aber, dass dieser weitere Anstieg
kleiner in Bezug auf das absolute Investmentvolumen       der Inflationsrate im Juli 2021 insbesondere auf den
aber ex­trem gefragt bleiben Logistikimmobilien.          Basiseffekt der Corona-bedingten Senkung der Mehr-
Einzelhandelsobjekte verlieren weiter in der Gunst der    wertsteuersätze im Juli 2020 zurückzuführen ist. Hinzu
Investoren. Allerdings ist hier der Markt extrem pola-    kommen allerdings aber auch weitere Preisanstiege
risiert: Während Supermärkte und Fachmarktzentren         für Energie und im Dienstleistungssektor. Gerade
stark gefragt sind, ist die Nachfrage nach Ladenlokalen   vor den anstehenden Bundestagswahlen sind hohe
oder Einkaufszentren insbesondere in weniger guten        Inflationsraten keine willkommenen Nachrichten.
Lagen äußerst gering.                                     Allerdings dürften diese Effekte – wie auch die EZB
Mit Blick auf die Spitzenrenditen sanken diese für        annimmt – nur temporär sein. Mit einer Änderung
Büroimmobilien in den sieben Hochburgen in Folge          der Geldpolitik der EZB dürfte also nicht zu rechnen
weiterer Kompression in Berlin, Düsseldorf, Ham-          sein, weshalb auch weiterhin mit anhaltend niedrigen
burg und Köln seit Jahresbeginn nach Angaben von          Zinsen gerechnet werden muss, was die Preise für
JLL auf nun im Schnitt 2,74 %. Auch die Renditen für      Sachanlagen weiter antreiben dürfte.
Fachmärkte und -zentren fiel seit Jahresbeginn. Stabil
blieben sie für Spitzenprodukte im Bereich Shopping-
center und Ladenlokale, nachdem diese bereits im
Vorjahr eine Dekompression hinnehmen mussten.
Nach starker Kompression im letzten Jahr blieben die
Spitzenrenditen für Logistikimmobilien seit Jahres­
beginn stabil, bei nun allerdings nur noch 3,38 %.
Aktuelle Marktsituation

                         Fokus Berlin
                         Zu den wichtigsten und bedeutendsten deutschen                                unter ­anderem stark durch den Tourismus-, Kreativ-,
                         Immo­bilien-Standorten, den „Big 7“, gehört die                               ­Medien- und Gesundheitsbranche gekennzeichnet.
                         Bundeshauptstadt Berlin. Diese besitzt 3,8 Mio.                                Des Weiteren gilt die Hauptstadt als globaler An-
                         (Stand 31.12.2020) Einwohner und ist damit die                                 ziehungspunkt für Technologieunternehmen und
                         größte Stadt Deutschlands. Die Wirtschaft Berlins ist                          Start-Ups.

                         Wirtschaftliche Rahmendaten5

                         BIP Wachstum und Prognose
                         in % p.a.

                         6,0

                         4,0

                         2,0

                         0,0

                        –2,0
   Prognose
                        –4,0
Quelle:
Oxford Economics,
Schroders – Juli 2021   –6,0
                                                                         2011

                                                                                                                                               2021
                                             2007

                                                                                                                   2017
                                                                                2012

                                                                                                                                                      2022
                               2005

                                                                                                     2015

                                                                                                                                                                           2025
                                      2006

                                                                                                            2016
                                                                                       2013

                                                                                                                                                             2023
                                                    2008

                                                           2009

                                                                                                                          2018

                                                                                                                                 2019
                                                                                              2014

                                                                                                                                                                    2024
                                                                  2010

                                                                                                                                        2020

                         Wachstum der Bürobeschäftigten und Prognose
                         in % p.a.

                         6,0

                         5,0

                         4,0

                         3,0

                         2,0
   Prognose
                         1,0
Quelle:
Oxford Economics,
Schroders – Juli 2021    0,0
                                                                         2011

                                                                                                                                               2021
                                             2007

                                                                                                                   2017
                                                                                2012

                                                                                                                                                      2022
                               2005

                                                                                                     2015

                                                                                                                                                                           2025
                                      2006

                                                                                                            2016
                                                                                       2013

                                                                                                                                                             2023
                                                    2008

                                                           2009

                                                                                                                          2018

                                                                                                                                 2019
                                                                                              2014

                                                                                                                                                                    2024
                                                                  2010

                                                                                                                                        2020

                         5 P
                            rognosen sollten als Illustration von Trends betrachtet werden.
                           Die tatsächlichen Zahlen werden von den Prognosen abweichen.

          Schroders Immobilienwerte Deutschland
 18
          Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Der Büromarkt in Berlin hat sich in den vergangenen                                                                                           Der Leerstandsanstieg hat sich seit dem 2. Quartal
Jahren sehr dynamisch entwickelt und auch gegen die                                                                                           2020 w
                                                                                                                                                   ­ eiter fortgesetzt. Damit notiert die Leerstands-
Pandemie deutliche Widerstandsfähigkeit bewiesen.                                                                                             quote zum Ende des ersten Halbjahres 2021 bei 3,9 %.
                                                                                                                                              Im „Big 7“-Vergleich rangiert Berlin auf Platz 4, vor
Berlins Spitzenmiete präsentiert sich zur Jahresmitte
                                                                                                                                              ­München, Düsseldorf und Frankfurt.
2021 weiterhin stabil bei rund 38,0 EUR/m²/Monat.
Einen leichten Rückgang hat jedoch die gewichtete
Durchschnittsmiete von 26,5 EUR/m²/Monat auf
26,3 EUR/m²/Monat zu verzeichnen.

Spitzenmiete in Berlin                                                                                                                        Leerstandsquote in Berlin
in EUR/m²                                                                                                                                     in %

 40                                                                                                                                           10,0
 38                                                                                                                                            9,0
 36
                                                                                                                                               8,0
 34
                                                                                                                                               7,0
 32
 30                                                                                                                                            6,0
 28                                                                                                                                            5,0
 26                                                                                                                                            4,0
 24
                                                                                                                                               3,0
 22
                                                                                                                                               2,0
 20
 18                                                                                                                                            1,0
 16                                                                                                                                            0,0
                                                      Q2/11

                                                                                                                                      Q2/21

                                                                                                                                                                                                     Q2/11

                                                                                                                                                                                                                                                                                     Q2/21
                      Q2/07

                                                                                                      Q2/17

                                                                                                                                                                     Q2/07

                                                                                                                                                                                                                                                     Q2/17
                                                              Q2/12

                                                                                                                                                                                                             Q2/12
      Q2/05

                                                                                      Q2/15

                                                                                                                                                     Q2/05

                                                                                                                                                                                                                                     Q2/15
              Q2/06

                                                                                              Q2/16

                                                                                                                                                             Q2/06

                                                                                                                                                                                                                                             Q2/16
                                                                      Q2/13

                                                                                                                                                                                                                     Q2/13
                              Q2/08
                                      Q2/09

                                                                                                              Q2/18
                                                                                                                      Q2/19

                                                                                                                                                                             Q2/08
                                                                                                                                                                                     Q2/09

                                                                                                                                                                                                                                                             Q2/18
                                                                                                                                                                                                                                                                     Q2/19
                                                                              Q2/14

                                                                                                                                                                                                                             Q2/14
                                              Q2/10

                                                                                                                              Q2/20

                                                                                                                                                                                             Q2/10

                                                                                                                                                                                                                                                                             Q2/20

Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021                                                                                                            Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021

                                                                                                                                                                                                                                     Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                                                                                                                                                                                             19
                                                                                                                                                                                                                                          Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Portfoliostruktur

                    Der Fonds befindet sich aktuell in seiner Aufbauphase.
                    Zum Ende des Berichtszeitraums besteht das Portfolio
                    aus einer Immobilie, dem HGHI-Tower in Berlin.

                    Geographische Verteilung der Immobilien                  Nutzungsarten der Immobilien
                    (Prozentsätze nach Verkehrswerten)                       auf Basis der Jahresnettomieterträge

                    100 %                                                    99,8 %                                    0,2 %

                       Deutschland                                                Büro      Andere

                    Größenklassen der Immobilien                             Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien
                    (Prozentsätze nach Verkehrswerten)                       (Prozentsätze nach Verkehrswerten)
                    Verkehrswert in EUR                                      Verkehrswert in EUR Mio.

                                                                             60
                    100 %

                                                                             50

                                                                             40

                                                                             30

                                                                             20

                                                                             10
                       10 bis 25 Mio.      25 bis 50 Mio.
                       50 bis 100 Mio.     über 150 Mio.                      0
                                                                                    bis 5            5 bis 10      10 bis 15            über 15
                    Angabe in % der Verkehrswerte und der                    Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien in Jahren,
                    Anzahl in den einzelnen Größenklassen.                   Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl in den
                                                                             einzelnen Altersklassen.

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
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     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Berlin

   Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                              21
        Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
An- und Verkäufe

                    Im Berichtszeitraum wurde ein Objekt in Deutschland      eine Vielzahl an gastronomischen und kulturellen
                    erworben und ist in den Bestand übergegangen.            Ange­boten geprägt ist. Überdies verfügt der HGHI-
                                                                             Tower durch seine sehr gute Lage über eine hervor-
                                                                             ragende Verbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
                    HGHI-Tower, Berlin
                                                                             Der HGHI-Tower vereint das Bürogebäude Großstadt-
                    Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hat          feeling mit Erholungscharakter und stellt daher einen
                    als erste Fondsimmobilie den HGHI-Tower in Berlin        optimalen Arbeitsplatz in der boomenden Metropole
                    erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand        Berlin dar.
                    am 4. Juni 2021 statt.
                                                                             Zudem erfüllt das Gebäude die strengen Nach-
                    Das 8-geschossige Gebäude wurde im Juni 2020 mit         haltigkeitsanforderungen für den nach Art. 8 der
                    einer Mietfläche von 4.396 m² (BGF) fertiggestellt.      Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offen-
                    Neben einem repräsentativen Eingangsbereich im           legungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der
                    Erdgeschoss, wird das Gebäude hauptsächlich als          Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds. Der
                    Gewerbeeinheiten genutzt.                                hochwertige Neubau hat einen niedrigen Energie­
                    Der stilvolle, architektonisch moderne Bürokomplex       verbrauch (KfW Effizienzhaus 70) und eine Green-
                    mit Natursteinfassade und lichtdurchfluteten Büro-       Building-Zertifizierung ist ebenfalls in Kürze zu
                    flächen befindet sich im Herzen Berlins, welches durch   erwarten.

                    Vermietungsinformation

                    Zum Ende des Berichtszeitraums stehen Büro- und          Die nachfolgende Grafik zeigt die auslaufenden Miet-
                    Lagerflächen mit einer Nutzfläche von ca. 549 m² leer.   verträge gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete
                    Für diese leerstehenden Mietflächen des HGHI-Towers      (zur Info: die abgeschlossenen Mietverträge verfügen
                    ­gewährt der Verkäufer jedoch eine Mietgarantie.         über keine Sonderkündigungsrechte).
                     Somit beträgt die Vermietungsquote 100 % zum
                                                                             Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT)
                     30.06.2021.                                             beträgt 5,5 Jahre.

                    Aufteilung des Mieteinkommens                            Restlaufzeit der Mietverträge
                    nach Mietfläche                                          in %

                                                                              70
                    12,5 %                           87,3 %
                    0,2 %                                                     60

                                                                              50

                                                                              40

                                                                              30

                                                                              20

                                                                              10
                       Büro     Werbefläche   Leerstand
                                                                               0
                                                                                                                        bis 2024*

                                                                                                                                                                                           bis 2030+
                                                                                                                                                          bis 2027
                                                                                                  bis 2022
                                                                                    unbefristet

                                                                                                                                    bis 2025

                                                                                                                                               bis 2026
                                                                                                             bis 2023

                                                                                                                                                                     bis 2028

                                                                                                                                                                                bis 2029

                                                                             * 2024 läuft die Mietgarantie des Verkäufers aus.

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
22
     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Gastro-
Moderne                 nomie und
Büros auf               Nahverkehr
4.396 m2                zu Fuß
                        erreichbar

Top-Lage:   Boomende
Grün &      Metropole
Zentral

                        Nachhaltig
                        & Energie-
                        effizient
Liquiditäts- und Währungsmanagement

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hält         nahme sowie die Höchstliquiditätsgrenze von 49,0 %
zum Ende des Berichtszeitraums EUR 5.724.42, also        des Fondsvermögens wurden im gesamten Berichts-
12,6 % des Fondsvermögens, an liquiden Mitteln.          zeitraum sichergestellt.
­Hierbei h
         ­ andelt es sich lediglich um Bankguthaben.     Zum Ende des Berichtszeitraums bestehen keine
 Der Zinssatz zum 30.06.2021 beträgt –0,65 %.            Währungspositionen.
Die Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsver-
mögens zur Sicherstellung einer täglichen Anteilsrück-

Finanzierungsmanagement

Gemäß den Anlagebedingungen ist die Aufnahme von         Demnach beträgt die Fremdfinanzierungsquote
Krediten bis zur Höhe von 30,0 % der Verkehrswerte       zum Berichtsstichtag 27,5 % bezogen auf das
der Immobilien möglich.                                  Immo­bilienvermögen (EUR 51,0 Mio.). Die Zinsen
                                                         sind für die Dauer des Kredites festgeschrieben.
Der Fonds hatte zum Stichtag 30.06.2021 Kreditver-
bindlichkeiten in einem Umfang von EUR 14,0 Mio.
Risikobericht

Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der           Finanzierungs- und Liquiditätsrisiko
Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst               Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken beschreiben
frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende               die Gefahr, dass der Fonds nicht über ausreichende
Gefahren für den Fonds abzuwenden. Schroders                  liquide Mittel und/oder Banklinien verfügt, um
hat zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung            seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
der Risiken der einzelnen Fonds ein entsprechendes            Insbesondere bei extremen Marktentwicklungen,
Risikomanagementsystem im Einsatz. Das Risiko-                besteht für die Anleger das Risiko, dass im Rahmen
managementsystem wird regelmäßig auf seine                    der Anteilscheinrückgabe, die erforderlichen Mittel
Aktualität und Angemessenheit hin überprüft und               durch den Fonds nicht zur Verfügung gestellt werden
entsprechend weiterentwickelt.                                können.
Schroders stellt für jeden seiner Fonds eine eigene           Liquiditätsrisiken werden im „Schroders Immobilien-
Richtlinie „Risikostrategie AIF“ auf und regelt die           werte Deutschland“ intensiv überwacht und ge-
­zutreffenden Risiken für den jeweiligen Fonds im             steuert. Beispielsweise durch das Beobachten der
 Risikokatalog.                                               Anteilsbewegungen sowie mittels Durchführung von
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:               regelmäßigen Stresstests, die u. a. eine typische An-
                                                              teilscheinrückgabe simulieren. Darüber hinaus wirkt
                                                              die gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten
Gegenparteirisiko/                                            risikolimitierend.
Adressenausfallrisiko                                         Im Zuge der Corona-Pandemie könnte es zu einer
                                                              ­Aussetzung der Anteilsrücknahmen kommen.
Unter dem Gegenparteirisiko wird das Risiko verstan­           Zum Ende des Berichtszeitraums sehen wir hierfür
den, dass ein Vertragspartner (insbesondere M      ­ ieter     jedoch keine Anzeichen.
und Kreditinstitute) aufgrund eines A­ usfalls (z. B. durch
Insolvenz) oder einer Bonitätsverschlechte­rung nicht
in der Lage sein wird, seine Verpflichtungen zu er-           Immobilienspezifische Risiken –
füllen, so dass finanzielle Verluste oder Opportunitäts-
kosten für den Fonds entstehen können. Auch sonstige          Objektwertänderungsrisiko
Leistungsstörungen aus anderen Gründen können                 Die Anleger sind durch ihre Investition in den Fonds
hierunter fallen.                                             an der Wertentwicklung der sich im Fonds befindlichen
                                                              Immobilien beteiligt. Somit besteht die Gefahr von
Daher erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertrags­
                                                              Wertverlusten auf Grund negativer Wertänderungen
partner, um das Ausfallrisiko entsprechend zu be-
                                                              einzelner Immobilien oder des gesamtem Immobilien-
schränken. Beispielsweise werden Kreditverträge nur
                                                              marktes. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die
mit renommierten Banken abgeschlossen, welche
                                                              Immobilienbewertungen von der tatsächlichen Höhe
über eine gute Bonität verfügen.
                                                              der aktuellen Erträge aus den Immobilien abweichen
Das Mietausfallrisiko wird mit üblichen Methoden,             können. Obwohl solche Bewertungen nach anerkann­
wie bspw. Kautionsleistungen, Bonitätsauskünften,             ten Grundsätzen von unabhängigen Bewertern durch-
zeitnahem Mietinkasso und der Steuerung der                   geführt werden, gibt es keine Gewähr dafür, dass
Outsourcing Partner (z. B. Property Manager)                  diese den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis
gemindert.                                                    widerspiegeln.
Darüber hinaus wird das Gegenparteirisiko für den             Schroders begegnet diesem Risiko durch die Streuung
Fonds risikoseitig auch quantitativ durch einen regel-        auf verschiedene Immobilien, Due Diligence Prüfung
mäßigen Gegenparteirisiko-Stresstest überwacht.               der Objekte beim Ankauf, Beschränkung der Kredit-
Im Zuge der Corona-Pandemie können verstärkt                  aufnahme sowie durch die Auswahl professioneller
Adressenausfallrisiken bestehen. Maßnahmen wie                Gutachter, welche die Anforderungen gemäß KAGB
beispielsweise Mietstundungen können diesem                   erfüllen.
entgegenwirken. Zum Ende des Berichtszeitraums                Im Zuge der Corona-Pandemie könnten entspre­
wurden keine Mietstundungen vereinbart.                       chende Immobilienspezifische Risiken auftreten.

                                                                                                Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                                           25
                                                                                                     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Risikobericht

                    Währungs- und Zinsänderungsrisiko                        Nachhaltigkeitsrisiko
                    Da der Fonds lediglich in Deutschland investiert ist,    Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedin­
                    besteht kein Währungsrisiko. Das gleiche gilt für        gungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder
                    das Zinsänderungsrisiko, da das aufgenommene             Unternehmensführung („Environment, Social,
                    ­Darlehen über einen festen Zinssatz verfügt.            ­Governance” – „ESG”), deren Eintreten tatsächlich oder
                                                                              potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf
                                                                              den Wert der Investitionen des Fonds haben können.
                    Operationelle Risiken                                     Es handelt sich hierbei nicht um eine eigenständige
                                                                              Risikoart, sondern vielmehr ist dieses Risiko als Teil
                    Bei operationellen Risiken handelt es sich um Ver-
                                                                              der bereits identifizierten Risikoarten zu betrachten,
                    lustrisiken in Folge der Unangemessenheit oder
                                                                              welches als Faktor zur Wesentlichkeit der Risikoarten
                    des Versagens von internen Verfahren, Menschen
                                                                              beitragen kann.
                    und Systemen oder in Folge externer Ereignisse.
                    ­Schroders steuert diese Risiken durch risikomindernde   Eine Analyse zu Nachhaltigkeitsrisiken ist integraler
                     Maßnahmen. Bei Leistungen, welche Schroders             Bestandteil des Ankaufsprozesses und der Risiko-
                     ausgelagert hat, werden die wesentlichen Auslage­       managementprozesse. Im Rahmen der Risikoinventur
                     rungspartner im Rahmen des quartalsweisen               wurden die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken des
                     ­Outsourcing-Controllings überwacht und bewertet.       Fonds zu den bekannten Risikoarten entsprechend
                                                                             ­zugeordnet und fortlaufend überwacht.
                    Besonders hervorzuheben ist bei den operationellen
                    Risiken das sogenannte Reputationsrisiko – die Gefahr    Im Laufe des Berichtszeitraums wurde ein ESG-
                    der Rufschädigung gegenüber Kunden, Vertriebs-           Fragebogen erarbeitet, um den Umgang mit ESG-
                    partnern, Aufsichtsbehörden, Dienstleistern und          Themen von wesentlichen Auslagerungspartnern
                    sonstigen Geschäftspartnern mit nachteiligem Einfluss    zu überprüfen. Die erstmalige Anwendung dieses
                    auf die zukünftige Geschäftstätigkeit und somit auch     Fragebogens wird im Rahmen der anstehenden
                    auf den Fonds. Diesem Risiko wird durch eine sorg-       ­Outsourcing-Prüfung erfolgen.
                    fältige Abwägung von Maßnahmen und Steuerungs-
                    methoden begegnet. Darüber hinaus erfolgt eine
                    sorgfältige Prüfung aller Marketing-Unterlagen und
                    Pressemitteilungen.

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
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     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Vermögensübersicht
                    zum 30. Juni 2021

                     Gesamtfondsvermögen
                     A.     Vermögensübersicht                 Insgesamt in EUR    Anteil am Fondsvermögen in %
                     I.     Immobilien                             51.000.000,0                           112,4
                            1. Geschäftsgrundstücke                 51.000.000,0                          112,4
                     II.    Liquiditätsanlagen                       5.724.427,4                           12,6
                            1. Bankguthaben                          5.724.427,4                           12,6
                     III.   Sonstige Vermögensgegenstände            4.074.814,2                            9,0
                            1.	Forderungen aus der
                                Grundstücks-Bewirtung                 119.848,3                             0,3
                            2.	Anschaffungsnebenkosten
                                bei Immobilien                       3.943.660,9                            8,7
                            3. Andere                                   11.305,0                           0,02
                            Summe der
                            ­Vermögensgegenstände                   60.799.241,6                          134,0
                     B.     Schulden
                     I.     Verbindlichkeiten aus                   15.365.243,4                           33,9
                            1.	Krediten                            14.000.000,0                           30,8
                            2.	Grundstückskäufe und
                                ­Bauvorhaben                         1.364.793,8                            3,0
                            3.	Grundstücksbewirtschaftungen                 0,0                            0,0
                            4.	anderen Gründen                           449,6                             0,0
                     II.    Rückstellungen                             47.581,1                             0,1
                            Summe der Schulden                      15.412.824,6                           34,0
                     C.     Fondsvermögen                           45.386.417,1                           100

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
28
     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Anteilsklasse                                            P            Gothaer                            E
A.     Vermögensübersicht                  Insgesamt in EUR   Insgesamt in EUR      Insgesamt in EUR
I.     Immobilien                                   2.808,4          548.558,9            50.448.632,7
       1. Geschäftsgrundstücke                      2.808,4          548.558,9             50.448.632,7
II.    Liquiditätsanlagen                             315,2           61.572,3              5.662.539,9
       1. Bankguthaben                                315,2           61.572,3              5.662.539,9
III.   Sonstige Vermögensgegenstände                  224,4           43.828,9              4.030.760,9
       1.	Forderungen aus der
           Grundstücks-Bewirtung                        6,6              1.289,1              118.552,6
       2.	Anschaffungsnebenkosten
           bei Immobilien                             217,2           42.418,2              3.901.025,5
       3. Andere                                        0,6               121,6                11.182,8
       Summe der
       ­Vermögensgegenstände                        3.348,0          653.960,1            60.141.933,5
B.     Schulden
I.     Verbindlichkeiten aus                          846,1          165.269,4            15.199.127,9
       1.	Krediten                                   770,9          150.584,8             13.848.644,3
       2.	Grundstückskäufe und
           ­Bauvorhaben                                75,2           14.679,8              1.350.038,9
       3.	Grundstücksbewirtschaftungen                 0,0                  0,0                      0,0
       4.	anderen Gründen                             0,02                  4,8                   444,8
II.    Rückstellungen                                   2,6               511,8                47.066,7
       Summe der Schulden                             848,7          165.781,2            15.246.194,6
C.     Fondsvermögen                                2.499,2          488.178,9            44.895.738,9

Anteilsklasse                                P     Gothaer           S                I              E
Anteilswert in EUR per 30.06.2021         99,97       99,98        N/A             N/A           99,77
Umlaufende Anteile                          25        4.883        N/A             N/A         450.000

                                                                                   Schroders Immobilienwerte Deutschland
                                                                                                                              29
                                                                                        Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Erläuterungen zur
                    Vermögensübersicht

                    Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Infor-         Liquidität
                    mationen über die Aufteilung der Vermögensgegen-           Der Bestand an direkt gehaltene Immobilienvermögen
                    stände auf die jeweilige Anteilsklasse. Der Fonds be-      beträgt EUR 51,0 Mio. und die Liquidität beläuft sich
                    steht aus fünf Anteilsklassen mit den B­ ezeichnungen      per Stichtag auf EUR 5,7 Mio.
                    P, Gothaer, S, I und E.
                    Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich
                    auf das gesamte und den Anteilsklassen anteilig            Sonstige Vermögensgegenstände
                    ­zustehende Fondsvermögen.                                 Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich
                                                                               auf EUR 4,1 Mio. Hiervon entfallen EUR 3,9 Mio. auf
                                                                               zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsneben-
                    Nettomittelzufluss                                         kosten, sowie EUR 0,2 Mio. auf Forderungen aus der
                    Seit Auflage des Fonds am 17. Mai 2021 verzeichnete        Grundstücksbewirtschaftung und Sonstiges.
                    das Sondervermögen einen Nettomittelzufluss von
                    EUR 45,4 Mio.
                    Per Saldo wurden für die Anteilsklasse P 25 Anteile, die
                                                                               Verbindlichkeiten/Fremdfinanzierung
                    Anteilsklasse Gothaer 4.883 Anteile und für die Anteils-   Zum Stichtag werden Verbindlichkeiten in Höhe von
                    klasse E 450.000 Anteile ausgegeben. Für die Anteils-      EUR 15,4 Mio. ausgewiesen. Darin enthalten als
                    klassen S und I erfolgt im Berichtszeitraum noch keine     größter Einzelposten ist mit EUR 14,0 Mio. die anteilige
                    Anteilscheinausgabe.                                       Fremdfinanzierung der Immobilie HGHI-Tower. Zudem
                                                                               bestehen noch EUR 1,4 Mio. weitere Verbindlichkeiten
                    Zum Stichtag 30. Juni 2021 errechnet sich ein Wert pro
                                                                               aus dem Ankauf dieser Liegenschaft.
                    Anteil von EUR 99,97 für die Anteilsklasse P, EUR 99,98
                    für die Anteilsklasse Gothaer und EUR 99,77 für die
                    ­Anteilsklasse E.
                                                                               Rückstellungen
                                                                               Per Stichtag wurden Rückstellungen in Höhe von
                    Fondsvermögen                                              TEUR 47,6 gebildet. Hiervon entfallen TEUR 17,8 auf
                                                                               die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten, TEUR 17,4
                    Das Fondsvermögen beträgt zum Stichtag
                                                                               auf die Fondsverwaltungsvergütung, TEUR 2,4 auf die
                    30. Juni 2021 EUR 45,4 Mio.
                                                                               Verwahrstellenvergütung und TEUR 10,0 auf Set-Up-
                                                                               Kosten des Verwalters.

     Schroders Immobilienwerte Deutschland
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     Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
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