Stadt Otterndorf Bebauungsplan Nr. 4.6 "Altersheimweide V" - Samtgemeinde ...
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Stadt Otterndorf
Bebauungsplan Nr. 4.6
„Altersheimweide V“
Vorentwurf Begründung Mai 2020
NWP Planungsgesellschaft mbH Escherweg 1 Telefon 0441 97174 -0
26121 Oldenburg Telefax 0441 97174 -73
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Planung und Forschung 26028 Oldenburg Internet www.nwp-ol.de
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 Inhalt
Inhaltsverzeichnis
TEIL I: ZIELE, ZWECKE, INHALTE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER
PLANUNG .................................................................................................................... 1
1. EINLEITUNG ....................................................................................................... 1
1.1 Anlass der Planung ...................................................................................................... 1
1.2 Rechtsgrundlagen ........................................................................................................ 1
1.3 Geltungsbereich der Planung...................................................................................... 1
1.4 Planungsrahmenbedingungen .................................................................................... 1
1.4.1 Landesraumordnungsprogramm .................................................................................. 1
1.4.2 Regionales Raumordnungsprogramm .......................................................................... 2
1.4.3 Flächennutzungsplan ................................................................................................... 2
1.4.4 Bebauungspläne .......................................................................................................... 3
2. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG .............................................................. 6
3. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG: GRUNDLAGEN UND
ERGEBNISSE DER ABWÄGUNG ...................................................................... 6
3.1 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ....................................................................... 6
3.2 Relevante Abwägungsbelange .................................................................................... 7
3.2.1 Belange der Raumordnung .......................................................................................... 7
3.2.2 Belange der verkehrlichen Erschließung ...................................................................... 9
3.2.3 Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ......................................... 9
3.2.4 Belange von Natur und Landschaft ............................................................................ 10
3.2.5 Belange der Oberflächenentwässerung ..................................................................... 12
3.2.6 Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung ............................................... 12
4. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ............................................................. 13
4.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................................... 13
4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................... 15
4.3 Bauweise .................................................................................................................... 15
4.4 Stellplätze ................................................................................................................... 16
4.5 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt .............................................................................. 16
4.6 Grünordnerische Maßnahmen................................................................................... 16
4.7 Schallschutz ............................................................................................................... 17
5. ERGÄNZENDE ANGABEN ............................................................................... 17
5.1 Städtebauliche Flächenbilanz ................................................................................... 17
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 Inhalt
5.2 Ver- und Entsorgung.................................................................................................. 17
5.3 Daten zum Verfahrensablauf ..................................................................................... 18
TEIL II: UMWELTBERICHT ....................................................................................... 19
1. EINLEITUNG ..................................................................................................... 19
1.1 Inhalte und Ziele des Bauleitplanes .......................................................................... 19
1.2 Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung bei der Planung ............. 19
1.3 Ziele des speziellen Artenschutzes – Artenschutzprüfung (ASP) .......................... 22
1.3.1 Relevante Arten, Situation im Plangebiet ................................................................... 23
1.3.2 Prüfung der Verbotstatbestände ................................................................................ 24
2. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN
UMWELTAUSWIRKUNGEN ............................................................................. 25
2.1 Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und der voraussichtlichen
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung (Basisszenario)......................... 25
2.1.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ...................................................................... 25
2.1.2 Fläche und Boden ...................................................................................................... 26
2.1.3 Wasser ................................................................................................................... 26
2.1.4 Klima und Luft ............................................................................................................ 26
2.1.5 Landschaft ................................................................................................................. 27
2.1.6 Mensch ................................................................................................................... 27
2.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter .................................................................................. 27
2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern.............................................. 27
2.2 Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung ........................ 28
2.2.1 Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ......................................... 28
2.2.2 Auswirkungen auf Fläche und Boden ......................................................................... 28
2.2.3 Auswirkungen auf das Wasser ................................................................................... 29
2.2.4 Auswirkungen auf Klima und Luft ............................................................................... 29
2.2.5 Auswirkungen auf die Landschaft .............................................................................. 29
2.2.6 Auswirkungen auf den Menschen .............................................................................. 29
2.2.7 Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter ..................................................... 29
2.2.8 Auswirkungen auf Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern................. 29
2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich
nachteiliger Umweltwirkungen .................................................................................. 29
2.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung und Verringerung nachteiliger
Umweltwirkungen....................................................................................................... 30
2.3.2 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Umweltwirkungen ....................................... 31
2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ...................................................................... 33
2.5 Schwere Unfälle und Katastrophen .......................................................................... 33
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 Inhalt
3 ZUSÄTZLICHE ANGABEN ............................................................................... 34
3.1 Verfahren und Schwierigkeiten ................................................................................. 34
3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung.................................................................. 34
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ........................................................... 35
3.4 Referenzliste der herangezogenen Quellen ............................................................. 35
Anlage 1: Anhang zum Umweltbericht ........................................................................ 36
Anhang
- cima (2020): Auswirkungsanalyse zur Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters
Lidl in Otterndorf. Lübeck
Anmerkung: Zur besseren Lesbarkeit wurde im folgenden Text die männliche Form gewählt, mit den Aus-
führungen werden jedoch alle Geschlechter gleichermaßen angesprochen.Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 1 Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen der Planung 1. Einleitung 1.1 Anlass der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4.6 „Altersheimweide V“ möchte die Stadt Ottern- dorf die Erweiterung des vor Ort ansässigen Lebensmittel-Discounters planungsrechtlich ermögli- chen. Hintergrund ist das Ziel der Stadt Otterndorf, eine standortgerechte Nahversorgung der im Stadtgebiet ansässigen Bevölkerung mit Lebensmitteln zu sichern. Gleichzeitig soll gewährleistet sein, dass sich Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels zeitgemäß entwickeln können. 1.2 Rechtsgrundlagen Rechtliche Grundlagen des Bebauungsplanes Nr. 4.6 sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Ver- ordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), die Verordnung über die Ausar- beitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Inhalts (Planzeichenverordnung 1990 – PlanzV) und das Niedersächsische Kommunalverfassungsgesetz, jeweils in der zur Zeit geltenden Fas- sung. 1.3 Geltungsbereich der Planung Das Plangebiet ist etwa 7.149 m2 groß und liegt östlich der Altstadt der Stadt Otterndorf. Es grenzt im Westen an die Straße Liebesweg, im Norden an das Gelände der freiwilligen Feuerwehr der Stadt Otterndorf, im Süden an eine Stellplatzanlage, die durch den südlich liegenden Versorger- markt EDEKA-Center genutzt wird, und im Osten an ein Wohnquartier und die Erschließungs- straße Nelkenstraße an. Im westlichen Teil des Plangebietes liegen das Gebäude des Lebensmit- tel-Discounters Lidl sowie Stellplätze mit Grünstrukturen, die vom Liebesweg aus erreichbar sind. Im östlichen Teil des Plangebietes stehen Wohnhäuser mit Gartenanlagen. Das östlich angrenzende Umfeld des Geltungsbereiches ist durch eine Einfamilienhausbebauung geprägt, nördlich und südlich sind Gewerbebetriebe zu finden. Südlich grenzt eine EDEKA- Center-Filiale als ein weiterer Lebensmitteleinzelhandel an den Geltungsbereich an. Westlich und nordwestlich des Liebensweges haben der Kreisbauernverband Land Hadeln sowie das Gymna- sium Otterndorf ihren Standort. Der genaue Geltungsbereich und die Lage innerhalb des Stadtgebiets ergeben sich aus der Planzeichnung und dem Übersichtsplan auf dem Titelblatt. 1.4 Planungsrahmenbedingungen 1.4.1 Landesraumordnungsprogramm Das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (Änderung der Verordnung über das Lan- des-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP-VO) mit Rechtskraft vom 17. Februar 2017) beinhaltet für das Plangebiet keine Darstellung. Südlich des Plangebietes in etwa 500 m Entfer- nung verläuft eine Eisenbahnstrecke, westlich über 790 m Entfernung befinden sich linienhafte Strukturen des Biotopverbunds. Das LROP formuliert Ziele und Grundsätze für die Siedlungsent- wicklung in Niedersachsen. So sollen gewachsene, das Orts- und Landschaftsbild, die Lebens- weise und Identität der Bevölkerung prägende Siedlungsstrukturen sowie siedlungsnahe Frei-
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 2
räume erhalten und weiterentwickelt werden (Kap. 2.1 01). Ferner sollen alle Gemeinden für ihre
Bevölkerung ein zeitgemäßes Angebot an Einrichtungen und Angeboten des allgemeinen tägli-
chen Grundbedarfs bei angemessener Erreichbarkeit sichern und entwickeln (2.2 02 1). In
Grundzentren1 sind Einrichtungen und Angebote zur Deckung des allgemeinen täglichen Grund-
bedarfs zu sichern und zu entwickeln (2.2 05 4). Ferner sollen zur Herstellung dauerhaft gleich-
wertiger Lebensverhältnisse Einrichtungen und Angebote des Einzelhandels in allen Teilräumen
in ausreichendem Umfang und ausreichender Qualität gesichert und entwickelt werden (2.3 01).
1.4.2 Regionales Raumordnungsprogramm
Die Stadt Otterndorf ist im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cuxhaven
2012 als Grundzentrum mit mittelzentralen Teilfunktionen und den Schwerpunktaufgaben „Siche-
rung und Entwicklung von Wohnstätten und Arbeitsstätten“ sowie den Entwicklungsaufgaben
„Tourismus“ und „Erholung“ dargestellt. Das Plangebiet liegt innerhalb des Zentralen Siedlungs-
gebietes. Südlich verläuft ein Vorranggebiet regionale Hauptverkehrsstraße.
Lage des
Plangebietes
Abbildung 1: Ausschnitt aus dem RROP 2012
Das RROP legt fest, dass alle Gemeinden im Landkreis für ihre Bevölkerung ein zeitgemäßes
Angebot an Einrichtungen für den allgemeinen Grundbedarf möglichst ortsnah in zumutbarer Ent-
fernung vorhalten sollen (Kap. 2.3 01). Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in den Zentralen Orten
zulässig (Kap. 2.3 02). Ferner müssen Einzelhandelsgroßprojekte dem Kongruenzgebot, dem
Konzentrationsgebot, dem Integrationsgebot, dem Abstimmungsgebot sowie dem Beeinträchti-
gungsverbot entsprechen (Kap. 2.3 03 bis 08).
1.4.3 Flächennutzungsplan
Der Teilflächennutzungsplan Hadeln der Samtgemeinde Land Hadeln stellt das Plangebiet über-
wiegend als gemischte Baufläche dar. Zwei Bereiche nordöstlich und östlich im Plangebiet wer-
den als Wohnbaufläche dargestellt. Nördlich des Geltungsbereiches sowie westlich des Liebens-
weges liegt Gemeinbedarfsfläche. Südlich und südöstlich stellt der Flächennutzungsplan ge-
mischte Bauflächen, östlich Wohnbaufläche dar. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfah-
1
Die Grundzentren sind dem LROP nach in den Regionalen Raumordnungsprogrammen festzulegen. Das RROP des Land-
kreises Cuxhaven von 2012 legt Otterndorf als Grundzentrum fest.Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 3
ren geändert (61. Änderung des Teilflächennutzungsplanes Hadeln), sodass der Bebauungsplan
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.
Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Teilflächennutzungsplan Hadeln
1.4.4 Bebauungspläne
Für den Geltungsbereich gelten die nachfolgend aufgeführten rechtskräftigen Bebauungspläne:
Bebauungsplan Nr. 4.3 „Altersheimweide III“
Der Bebauungsplan setzt im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes Nr. 4.6 ein Kerngebiet mit
einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 sowie ein
Höchstmaß der Oberkante Gebäude über einer
Bezugsebene von 10 m fest. Die überbaubare
Fläche ist etwa 1.855 m2 groß. Westlich und süd-
lich der überbaubaren Fläche setzt der Bebau-
ungsplan eine Fläche für Stellplätze fest.
Abbildung 3: Ausschnitt Bebauungsplan Nr. 4.3 „Altersheimweide III“Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 4
1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplan Nr. 4.3 „Altersheimweide III“
Für den Bereich, in dem sich der südliche
Teil des Gebäudes des Lebensmittel-
Discounters befindet, gilt die 1. verein-
fachte Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 4.3. Dieser setzt ein Kerngebiet mit
einer GRZ von 1,0, ein Vollgeschoss so-
wie ein Höchstmaß der Oberkante Ge-
bäude über einer Bezugsebene von 10 m
fest. Die überbaubare Fläche wurde in
der 1. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 4.3 im Vergleich zum Bebauungsplan
Nr. 4.3 geringfügig angepasst.
Abbildung 4: Ausschnitt 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 4.3 „Altersheimweide III“
Bebauungsplan Nr. 4.5 „Altersheimweide IV“
Für den Bereich, in dem sich der nördliche Teil
des Gebäudes des Verbrauchermarktes befindet,
gilt der Bebauungsplan Nr. 4.5. Dieser setzt ein
Kerngebiet mit einer GRZ von 0,8, ein Vollge-
schoss sowie ein Höchstmaß der Oberkante Ge-
bäude über einer Bezugsebene von 10 m fest. Die
überbaubare Fläche wurde damit im Vergleich
zum Bebauungsplan Nr. 4.3 erweitert.
Abbildung 5: Ausschnitt 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 4.3 „Altersheimweide III“Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 5
Bebauungsplan Nr. 4 „Altersheimweide“
Im nördlichen und östlichen Teilbereich des
Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 4.6
gilt der Bebauungsplan Nr. 4. Dieser setzt im
östlichen Teilbereich des vorliegenden Be-
bauungsplanes Nr. 4.6 ein allgemeines
Wohngebiet fest. Es gilt eine eingeschossi-
ge, offene Bauweise, eine Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,4 sowie eine Geschossflächen-
zahl (GFZ) von 0,4.
Abbildung 6: Ausschnitt Bebauungsplan Nr. 4 „Altersheimweide“
Nachfolgend wird die Planzeichnung des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. 4.6 mit den Gel-
tungsbereichen der derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne zwecks einer Übersicht dargestellt.
Abbildung 7: Übersicht Geltungsbereiche Bebauungspläne (NWP 2020)Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 6
2. Ziele und Zwecke der Planung
Die Stadt Otterndorf möchte mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4.6 den Versorgungs-
bereich östlich des Stadtzentrums planungsrechtlich an die aktuellen Entwicklungen anpassen.
Ziel ist zum einen die planungsrechtliche Umstrukturierung des ansässigen Lebensmittel-
Discounters, zum anderen die Reorganisation der angrenzenden Wohngrundstücke.
Die Verkaufsfläche des am Standort etablierten Lebensmittelmarktes soll von etwa 1.000 m2 auf
etwa 1.353 m2 vergrößert werden. Ziel des Betreibers ist es, bauliche Anlagen und Verkaufs- und
Mitarbeiterräume des Discounters zu modernisieren, ein generationsfreundliches Einkaufen zu
fördern, Logistikabläufe zu optimieren sowie Sortiments- und Angebotsentwicklungen durch bauli-
che Maßnahmen zu unterstützen. Die Stadt Otterndorf begrüßt die Ziele des Betreibers. Sie tra-
gen wesentlich zur Sicherung und Stärkung des Versorgungsstandortes bei und sichern die
Grundversorgung der örtlichen Bevölkerung. Die Stadt gilt als ein für die umliegenden Kommunen
wichtiger Wirtschaftsstandort, was durch den Umbau des Lebensmittel-Discounters unterstützt
werden könnte. Ziel der vorliegenden Planung ist es daher, die Weiterentwicklung des Versor-
gungsstandortes am Liebesweg planungsrechtlich zu ermöglichen.
Im östlichen Bereich des Plangebietes sollen ein Wohnquartier mit einem Einfamilienhaus sowie
drei Reihenhausscheiben überplant werden. Dies ist erforderlich, um Entwicklungsspielraum für
den Lebensmitteleinzelhandel vor Ort zu schaffen. Dabei wird das angrenzende Wohnquartier
neu strukturiert. Ein neuer Bauplatz entsteht östlich des Lebensmittelmarktes. Ein weiteres Bau-
grundstück nordöstlich des Marktes wird planungsrechtlich gesichert. Die künftige Bebauung der
beiden Grundstücke soll sich in den Bestand einfügen. Beide Grundstücke sollen zudem an die
Nelkenstraße angebunden werden, die das Wohngebiet zwischen Liebesweg, Rosenstraße und
Stader Straße innergebietlich erschließt. Eine Verknüpfung von Nelkenstraße und Stellplatzanla-
gen des Lebensmittelmarktes soll nicht entstehen.
Mit dem Bebauungsplanes Nr. 4.6 möchte die Stadt Otterndorf das Ziel der Innenentwicklung
umsetzen. Durch die planungsrechtliche Neustrukturierung von Versorgungs- und Wohnbereich
soll die Entwicklung von innerstädtischen Siedlungsstrukturen ermöglicht werden. Betriebe des
Lebensmitteleinzelhandels sollen im Stadtgebiet fußläufig erreichbar sein. Sie stärken das sie
umgebende Wohnquartier und sichern gleichzeitig die Grundversorgung ab.
Für die Umsetzung der Ziele der Stadt Otterndorf ist die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4.6
erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Der Bebauungsplan wird im zweistufigen Verfahren mit frühzeiti-
ger Beteiligung und Umweltbericht aufgestellt. Im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB wird
die 61. Änderung des Teilflächennutzungsplanes Hadeln aufgestellt.
3. Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der
Abwägung
3.1 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren
Um die konkurrierenden privaten und öffentlichen Belange fach- und sachgerecht in die Abwä-
gung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB einstellen zu können, werden gemäß §§ 3 und 4 BauGB die Öf-
fentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die Ergebnis-
se werden im weiteren Verfahren dargelegt.Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 7
3.2 Relevante Abwägungsbelange
Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von
Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht
abzuwägen.
3.2.1 Belange der Raumordnung
Durch den Bebauungsplans Nr. 4.6 sollen eine Weiterentwicklung des Versorgungsstandortes
sowie eine Neustrukturierung des angrenzenden Wohnquartiers planungsrechtlich ermöglicht
werden. Der Betreiber des ansässigen Lebensmittelmarktes sieht eine Vergrößerung der Ver-
kaufsfläche vor. Mit der Erweiterung sollen eine Modernisierung und eine zeitgemäße Entwick-
lung des Sortiments ermöglicht werden. Der Lebensmittelmarkt kann somit auch künftig den tägli-
chen Grundbedarf quantitativ und qualitativ sichern. Zudem soll das Einkaufen durch teilweise
verbreiterte Gänge und die Optimierung der Griffhöhen generationenfreundlicher werden. Es ist
Ziel der Stadt Otterndorf, insbesondere auch für ältere Menschen und Menschen, die beispiels-
weise auf Gehhilfen angewiesen sind, im Stadtgebiet eine fußläufige Nahversorgung sicherzustel-
len. Der Ausbau des Lebensmittelmarktes trägt zur Sicherung von gleichwertigen Lebensverhält-
nissen bei. Die Stadt Otterndorf kommt mit der Planung somit auch der Aufgabe nach, Wohn- und
Arbeitsstätten zu sichern und zu entwickeln.
Die Reorganisation der Baugrundstücke für Wohnhäuser steht mit den Belangen der Raumord-
nung auf Landesebene und auf regionaler Ebene im Einklang. Die Maßnahme der Innenentwick-
lung fördert nachhaltige Siedlungsstrukturen und sichert das Einfügen der Planung in das beste-
hende Quartier.
Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nach § 11 Abs. 3
BauNVO muss raumordnerisch verträglich sein und die folgenden Vorgaben von LROP und
RROP berücksichtigen: Kongruenzgebot, Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Abstimmungs-
gebot und Beeinträchtigungsverbot. Da der Stadt Otterndorf die Absicht des ansässigen Lebens-
mittel-Discounters, die Verkaufsfläche zu erweitern, bekannt ist, wurde ein Gutachten2 über die
raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens erstellt. Die Ergebnisse werden nachfolgend auf-
geführt.
Zentraler Versorgungsbereich
Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Otterndorf wird derzeit fortgeschrieben. Der
aktuelle Entwurf sieht zwei Ansiedlungsgrundsätze vor. So genießt erstens die Innenstadt Ent-
wicklungspriorität und zweitens soll nahversorgungsrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur im
zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. Für die Abgrenzung des zentralen Versor-
gungsbereiches der Stadt bestehen derzeit noch unterschiedliche Entwurfsstände. Sicher ist je-
doch, dass der Versorgungsschwerpunkt am Liebesweg, welcher erweitert werden soll, innerhalb
des zentralen Versorgungsbereiches liegen soll. Damit entspricht die vorliegende Planung beiden
Ansiedlungsgrundsätzen.
Umverteilungswirkung
Im Rahmen des Gutachtens wurde auch die Umverteilungswirkung bewertet, die durch die ge-
plante Erweiterung des Discounters generiert wird. Es zeigt sich, dass messbare Umsatzumver-
teilungen ausgelöst werden würden. Negative städtebauliche Auswirkungen nach § 11 Abs. 3
BauNVO können aber ausgeschlossen werden. Die Umsatzumverteilungsquote liegt in den zent-
ralen Versorgungsbereichen und sonstigen Standorten des Untersuchungsraums über die einzel-
nen Sortimente hinweg jeweils deutlich unterhalb von 10 % (Abwägungsschwellenwert). Städte-
2
cima (2020): Auswirkungsanalyse zur Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters Lidl in Otterndorf. LübeckStadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 8 bauliche Funktionsverluste oder sonstige wesentliche Auswirkungen konnten in der gutachterli- chen Bewertung nicht identifiziert werden. Raumordnerische Vorhaben und deren Bewertung Konzentrationsgebot Das Plangebiet liegt innerhalb des in der zeichnerischen Darstellung des RROP dargestellten zentralen Siedlungsgebietes der Stadt Otterndorf. Damit ist das Konzentrationsgebot erfüllt. Kongruenzgebot In der Verträglichkeitsanalyse werden die drei ehemals eigenständigen Samtgemeinden Am Dobrock, Sietland und Hadeln mit ihren früheren Samtgemeindegebieten als Verflechtungsberei- che der Grundzentren angenommen. Die Untersuchung hat gezeigt, dass etwa 72 % des Umsat- zes auf den Vorhabenort, d.h. den Kongruenzraum, entfallen. Mit 28 % des Umsatzes kommt auch ein erheblicher Anteil an Kaufkraft von außerhalb des Kongruenzraumes. Da jedoch 30 % nicht überschritten werden, ist nicht von einer wesentlichen Überschreitung auszugehen und das Kongruenzgebot ist eingehalten. Daneben ist das Kongruenzgebot auch sortimentsbezogen ein- zuhalten. Lediglich etwa 5,4 % des Umsatzes kann für die Kaufkraftbindung von außerhalb des Kongruenzraumes im aperiodischen Bereich angenommen werden, was ebenfalls deutlich unter der Schwelle von 30 % liegt. Nach gutachterlicher Einschätzung ist das Kongruenzgebot damit eingehalten Integrationsgebot Das Plangebiet liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Otterndorf. Der ZOB liegt in unmittelbarer Nähe, sodass eine Einbindung in das Netz des öffentlichen Personen- nahverkehrs gegeben ist. Das Integrationsgebot ist damit eingehalten. Abstimmungsgebot Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens findet eine Beteiligung der Nachbarkommunen im üblichen Rahmen statt. Bei Einhaltung der Beteiligungsverfahren ist nach gutachterlicher Einschätzung das Abstimmungsgebot eingehalten. Beeinträchtigungsverbot Zur Beurteilung des Beeinträchtigungsverbotes wurde eine ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens durchgeführt. Im Ergebnis konnte eine wesentliche Beeinträchtigung der Funkti- onsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung im Un- tersuchungsgebiet ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben steht mit dem Beeinträchtigungs- verbot in Einklang. Die Stadt Otterndorf hat die gutachterlichen Aussagen geprüft und nachvollzogen. Insgesamt zeigt sich, dass die geplante Erweiterung des Lebensmittel-Discounters raumordnerisch verträg- lich ist. Das Vorhaben steht mit den Vorgaben der Raumordnung im Einklang. Zudem sind Um- satzumverteilungen nur unterhalb der Schwelle zur Abwägungsrelevanz zu erwarten. Die Planung fügt sich ferner in die Zielsetzung des Einzelhandelskonzepts der Stadt Otterndorf ein. Die Stadt Otterndorf sieht die raumordnerischen Belange berücksichtigt. Damit auch grundsätzlich auf ver- bindlicher Bauleitplanebene ein Rahmen für die Einzelhandelsentwicklung vor Ort gesetzt wird, soll der Bebauungsplan Nr. 4.6 festsetzen, dass die periodischen Sortimente mindestens 90 % der Gesamt-Verkaufsfläche umfassen müssen. Dagegen dürfen aperiodische Sortimente maxi- mal 10 % der Gesamt-Verkaufsfläche einnehmen.
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 9
Neben den Belangen der Raumordnung auf Landesebene und regionaler Ebene sind die in § 1a
Abs. 2 BauGB aufgeführten Regelungen zur Reduzierung des Freiflächenverbrauchs zu beach-
ten. Dies sind im Wesentlichen zwei Regelungsmechanismen:
Nach § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden
(Bodenschutzklausel).
§ 1a Abs. 2 Satz 2 BauGB bestimmt, dass landwirtschaftlich, als Wald und für Wohnzwe-
cke genutzte Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden sollen (Umwid-
mungssperrklausel).
Durch die Erweiterung der Verkaufsfläche des Betriebes wird die Bodenschutzklausel eingehal-
ten. Im Vergleich zur Neuansiedlung eines Betriebes ist die Erweiterung der Verkaufsfläche eine
flächensparende Entwicklung. Das Plangebiet ist bereits vollständig erschlossen; es kann somit
an die vorhandene Erschließungsinfrastruktur angeknüpft werden. Die Planung schont andere
Flächen im Stadtgebiet vor einer zusätzlichen Inanspruchnahme zu Versiegelungszwecken. Die
Planung entspricht den raumordnerischen Belangen.
3.2.2 Belange der verkehrlichen Erschließung
Das Plangebiet ist über den Liebesweg und die Nelkenstraße erschlossen. Der Liebesweg stellt
die Anbindung an das Zentrum der Stadt sowie über die Stader Straße an die Bundesstraße B 73
dar. Das Plangebiet ist damit in das örtliche und überörtliche Straßenverkehrsnetz integriert. Die
Nelkenstraße gewährleistet die Anbindung der beiden Wohngrundstücke. Zwischen Liebesweg
und Nelkenstraße besteht keine Verbindung, sodass die Durchfahrt über die Stellplätze des Le-
bensmittel-Discounters in das Wohngebiet hinein nicht möglich ist.
Westlich des Liebesweges, etwa gegenüber des Lidl-Marktes befindet sich der ZOB Otterndorf.
Hier verkehren die Buslinien 528, 1065, 1080, 1082, 1083, 1084, 1085, 1088 und 1824. Damit ist
die Anbindung an das Stadtzentrum, den Bahnhof Otterndorf sowie die Städte und Gemeinden im
Landkreis Cuxhaven mittels ÖPNV gewährleistet.
3.2.3 Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die vorliegende Planung soll die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfül-
len. Dafür werden insbesondere allgemeine städtebauliche Aspekte sowie mögliche Beeinträchti-
gungen durch Immissionen in die Abwägung eingestellt. Mit der vorliegenden Planung sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umstrukturierung des Versorgungsbereiches östlich
des Stadtkernes geschaffen werden. Im Umfeld des Geltungsbereiches befinden sich weitere
Einzelhandelsbetriebe, Wohnhäuser sowie gemeinschaftliche Einrichtungen. Die Erweiterung des
Lebensmittel-Discounters sowie die Anpassung des angrenzenden Wohnquartiers entsprechen
der Zielsetzung der Grundversorgung sowie der städtebaulichen Ordnung im Quartier. Die
Grundstücke sind zugänglich und Grenzabstände werden beachtet, sodass bauleitplanerisch eine
ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung gewährleistet werden kann.
Es sind ferner mögliche schalltechnische Auswirkungen im Plangebiet bzw. in der näheren Um-
gebung des Plangebietes zu berücksichtigen. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung sind
mit der vorliegenden Planung verbundene unterschiedliche Belange untereinander und miteinan-
der zu koordinieren, so dass Konfliktsituationen vermieden werden können und die städtebauliche
Ordnung sichergestellt wird. Schädliche Umwelteinwirkungen sind bei der Planung nach Möglich-
keit zu vermeiden (§ 50 BImSchG).Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 10
Der Bebauungsplan Nr. 4.6 setzt im südlichen Bereich die überbaubare Fläche für Lebensmitte-
leinzelhandel sowie das allgemeine Wohngebiet WA fest. Östlich der überbaubaren Fläche soll
eine Grünfläche entstehen, hier sind keine Stellplätze geplant. Somit befindet sich das allgemeine
Wohngebiet auf der rückwärtigen Seite künftiger Einzelhandelsbetriebe. Es ist damit nicht zu er-
warten, dass die maßgeblichen Richtwerte überschritten werden.
Die Planung ermöglicht die Veränderung der Stellplatzsituation sowie der PKW- und LKW-
Bewegungen auf dem Grundstück. Zudem grenzt im nördlichen Bereich des Plangebietes die
Fläche für Stellplatze an das allgemeine Wohngebiet WA*. Dadurch können sich neue Lärmim-
missionen auf dem Wohngrundstück ergeben. Die geplante Erweiterung des ansässigen Le-
bensmittel-Discounters sieht zudem nördlich des zukünftigen Marktes eine Zufahrt für den Liefer-
verkehr vor.
Die DIN 4109 konkretisiert den bauaufsichtlich geforderten Schallschutz. Aktive Schallschutz-
maßnahmen sollen aus städtebaulichen Gründen nicht umgesetzt werden. Der Bebauungsplan
setzt daher auf Grundlage einer schallgutachterlichen Betrachtung passive Schallschutzmaß-
nahmen fest, die gewährleisten, dass es nicht zu einer Überschreitung der maßgeblichen Richt-
werte kommt. Die Maßnahmen regeln die Anordnung von schutzbedürftigen Räumen, Fenstern
und Fassaden im dem allgemeinen Wohngebiet WA*. Zudem werden Anforderungen an den
baulichen Schallschutz gestellt. Das Wohngrundstück im WA* ist derzeit noch nicht bebaut. Die
Stadt Otterndorf nimmt die Nutzungseinschränkungen vor dem Hintergrund der Bedeutung des
Versorgungsschwerpunktes am Liebesweg in Kauf. Zudem sieht sie diese als nicht besonders
stark einschränkend an. Für die wohnbauliche Entwicklung des Grundstückes bestehen weiterhin
ausreichend Gestaltungsmöglichkeiten.
Die Stadt Otterndorf sieht die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der
vorliegenden Planung gewahrt.
3.2.4 Belange von Natur und Landschaft
Aktueller Zustand von Natur und Landschaft
Das Plangebiet ist etwa 7.149 m2 groß und liegt östlich der Altstadt der Stadt Otterndorf. Das
Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 4.6 unterliegt den bereits den rechtskräftigen Festsetzun-
gen der Bebauungsplanes Nr. 4., 4.3, 4.3 in der 1. Änderung sowie Nr. 4.5. Eine detaillierte Dar-
stellung der im Bestand vorzufindenden Biotoptypen kann der Eingriffsbilanzierung im Umweltbe-
richt entnommen werden.
In der aktuellen Ausprägung des Gebietes handelt es sich zum Großteil um eine bereits versiegel-
te Fläche im zentralen Bereich. Es befinden sich im nördlichen und östlichen Randbereich Wohn-
gebäude mit kleinen Grünflächen und Siedlungsgehölzen. Besondere Biotop-Wertigkeiten sind
nicht abzuleiten.
Das Plangebiet liegt bereits im Siedlungszusammenhang der Stadt Otterndorf mit einem hohen
Versiegelungsgrad. Aufgrund der Lage und der bereits im Gebiet und angrenzend bestehenden
Nutzungen und Bauflächen liegt eine Vorbelastung vor. Altlasten sind nach dem NIBIS Kartenser-
ver des LBEG im Plangebiet nicht verzeichnet.3
Auswirkungen der Planung, Eingriffsregelung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4.6 „Altersheimweide V“ möchte die Stadt Ottern-
dorf die Erweiterung des vor Ort ansässigen Lebensmittel-Discounters planungsrechtlich ermög-
lich. Hintergrund ist das Ziel der Stadt Otterndorf, eine standortgerechte Nahversorgung der im
Stadtgebiet ansässigen Bevölkerung mit Lebensmitteln zu sichern.
3
NIBISR Kartenserver (2020) – Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG), Hannover, Zugriff 28.04. 2020Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 11 Mit der Planung gehen keine Eingriffe in Natur und Landschaft einher. Im nördlichen und östlichen Randbereich werden Freiflächen mit Siedlungsgehölz überplant. Dieser Eingriff wird jedoch durch die Anlage von Grünflächen sowie Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft ausgegli- chen. Die Eingriffsbilanzierung ermittelt einen Kompensationsüberschuss von 218 Flächenwert- einheiten zugunsten der Planung. Artenschutz Die Bestimmungen zum besonderen Artenschutz gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG untersagen kon- kret schädigende Handlungen für besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten. Die Verbote werden durch die Bauleitplanung nicht unmittelbar berührt. Im Rahmen der Planung ist jedoch zu prüfen, ob die artenschutzrechtlichen Bestimmungen die Realisierung der Planung dauerhaft hin- dern könnten und somit eine Nichtigkeit des Bauleitplans bewirken würden. Anhand der Habitatqualitäten sind Vorkommen von siedlungstoleranten und gehölzbrütenden Vogelarten sowie ggf. von Gebäudebrütern plausibel anzunehmen. Potenzial für höhlenbrütende Vogelarten oder Fledermausquartiere in Großgehölzen sind nicht auszuschließen, ferner sind in den überplanten Gebäudeteilen potentiell Fledermaushabitate nicht grundsätzlich auszuschließen. Somit sind wegen der Bestandsausprägung Habitatqualitäten gegeben, die das Vorkommen von artenschutzrechtlich relevanten Tierarten (Vögeln, Fledermäuse) erwarten lassen. Nach der Potentialanalyse auf Grundlage des Biotopbestandes werden im Folgenden die arten- schutzrechtlichen Verbotstatbestände geprüft, ob diese der Realisierung der Planung entgegen- stehen können. Tötungen (Verbotstatbestand gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG): Allgemein gilt für eine unvermeidbare Gehölzbeseitigung zur Umsetzung eines konkreten Vorha- bens, dass zur Vermeidung von Vogeltötungen die Baufeldfreimachung und die Beseitigung von Gehölzen außerhalb der Vogelbrutzeiten im Winterhalbjahr (ab 1.10 bis Ende Februar) zu erfol- gen hat. Da jedoch zum jetzigen Zeitpunkt auch das Vorkommen von Fledermausquartieren in den Einzelbäumen, sowohl Sommer- als auch Winterquartiere, nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, ist vor einer Fällung in jedem Falle und unabhängig von der jahreszeitlichen Termi- nierung eine fachgerechte und örtliche Überprüfung durch die ökologische Baubegleitung durch- zuführen. Gleiches gilt für möglicherweise vorkommende Gebäudebrüter und Fledermausquartie- re an Gebäuden. Vor Umbau- oder Abrissarbeiten muss eine Überprüfung auf Vorkommen und Quartiere durchgeführt werden. Bei einem Besatz muss sichergestellt werden, dass die Umbau- arbeiten außerhalb der Quartierzeit bzw. Brutzeit durchgeführt werden. Verletzung und Tötungen artenschutzrechtlich relevanter Arten können so ausgeschlossen wer- den. Störungen (Verbotstatbestand gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2) BNatSchG): Für potenziell vorkommende, siedlungstolerante Vogelarten oder Fledermäuse kann mit hinrei- chender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass das von der Planung ausgehende Störpo- tenzial zu keiner Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Populationen führt. Auf- grund der Vornutzung sind vorliegend nur wenig störempfindliche Arten zu erwarten. Verlust der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG in Verbindung mit § 44 Abs. 5 BNatSchG): Der Verlust von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten stellt keinen artenschutzrechtlichen Ver- botstatbestand (gemäß § 44 (5) BNatSchG) dar, wenn die ökologische Funktion für betroffene
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 12
Tierarten im räumlichen Zusammenhang weiter gewährleistet werden kann. Bei einer Überpla-
nung von Gehölzbeständen und Gebäuden ist zu beachten, dass diese zeitnah vor einer Fällung
bzw. vor Abriss und Umbaumaßnahmen durch eine fachkundige Person überprüft werden müs-
sen um auszuschließen, dass keine dauerhaft genutzten Fortpflanzungs- und Ruhestätten (z.B.
Fledermaus-Quartiere, Gebäudebrüter) artenschutzrechtlich relevanter Tiere an bzw. in den Ge-
hölzen und Gebäuden vorhanden sind. Sollte es durch die Planung zu einem Verlust dauerhafter
Brutstätten von Gehölz-, und Gebäudebrütern oder zu einem Verlust von Fledermausquartieren
kommen, so sind pro Verlust einer Lebensstätte mindestens drei Nisthilfen im Umfeld des Plan-
gebietes anzubringen um die ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang zu gewährleis-
ten.
Artenschutzrechtliches Fazit:
Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, stehen die Bestimmungen des besonderen Arten-
schutzes bei Beachtung von notwendigen Vermeidungsmaßnahmen (bauzeitliche Maßnahmen,
Überprüfung von Baumhöhlen vor Fällung bzw. Gebäuden vor Abriss) einer Umsetzung der Pla-
nung nicht dauerhaft entgegen.
Natura 2000-Verträglichkeit / Naturschutzrechtliche Schutzgebiete / -objekte
Im Plangebiet sind keine Schutzgebiete oder Schutzobjekte vorhanden. In 1,7 km nördlicher Rich-
tung befindet sich das FFH Gebiet „Unterelbe“ (EU Kennzahl 2018-331), sowie das EU Vogel-
schutzgebiet „Unterelbe“ (EU Kennzahl DE2121-401). Ferner beginnt an der Stelle das Natur-
schutzgebiet „Hadelner und Belumer Außendeich“ (Kennzeichen NSG LÜ 00100). In ca. 700 m
östlicher Richtung befindet sich das Naturdenkmal „Flächenblattbaum“ (Kennzeichen ND CUX
00019). Aufgrund der Entfernung werden auf diese Gebiete und geschützten Objekte keinen ne-
gativen Auswirkungen erwartet.
Darstellungen von Landschaftsplänen
Der Landschaftsrahmenplan des Landkreises Cuxhaven (2000) stellt das Plangebiet als Sied-
lungsbereich dar, in dem die Bedeutung für Arten und Lebensgemeinschaften gering und die
Funktionsfähigkeit als stark eingeschränkt bewertet ist.
3.2.5 Belange der Oberflächenentwässerung
Durch die vorliegende Planung wird die überbaubare Fläche für großflächigen Lebensmittel-
Einzelhandel zu Lasten eines allgemeinen Wohngebietes erweitert. Es ergeben sich durch die
Planung jedoch nur geringfügig Änderungen in der Oberflächenentwässerung, da die Fläche im
Plangebiet planungsrechtlich bereits in Gänze versiegelt werden kann. Die Stadt Otterndorf geht
davon aus, dass das bestehende Entwässerungssystem zusätzliche Niederschlagsmengen in
geringem Umfang aufnehmen kann und eine schadlose Oberflächenentwässerung somit gewähr-
leistet ist.
3.2.6 Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung
Am 30.07.2011 ist das Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städ-
ten und Gemeinden in Kraft getreten.
Gemäß § 1 Abs. 5 S. 2 BauGB sollen die Bauleitpläne dazu beitragen, eine menschen-
würdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwi-
ckeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadt-
entwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschafts-
bild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 13
Gemäß § 1 a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der An-
passung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Der Grundsatz nach
Satz 1 ist in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.
Die vorliegende Planung soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Weiterentwicklung
des Versorgungsschwerpunktes am Liebesweg schaffen. Der Stadt Otterndorf liegen die Erweite-
rungsabsichten des ansässigen Lebensmittel-Discounters vor. Die Belange des Klimaschutzes
und der Klimaanpassung sind bei der Planung zu berücksichtigen. Im Vergleich zur Neuansied-
lung eines Betriebes ist die Erweiterung der Verkaufsfläche eine flächensparende Entwicklung.
Da das Plangebiet bereits vollständig erschlossen ist, kann im Rahmen der Verkaufsflächenerwei-
terung an die vorhandene Erschließungsinfrastruktur angeknüpft werden. Das Vorhaben schont
andere Flächen im Gemeindegebiet vor einer zusätzlichen Inanspruchnahme zu Siedlungs- und
Verkehrszwecken.
Den Belangen des Klimaschutzes und der Klimaanpassung wird zudem dadurch Rechnung ge-
tragen, dass die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern auf der Stellplatzfläche sowie als rand-
liche Eingrünung festgesetzt wird. Weitere Maßnahmen können auf Ebene der Objektplanung
umgesetzt werden.
Die Stadt Otterndorf sieht die klimabezogenen Belange in der vorliegenden Planung als ausrei-
chend berücksichtigt an.
4. Inhalte des Bebauungsplanes
4.1 Art der baulichen Nutzung
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO wird ein allgemeines Wohnge-
biet (WA und WA*) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Durch die Umstrukturierung der Fläche für
großflächigen Lebensmitteleinzelhandel ist es erforderlich, ein neues allgemeines Wohngebiet
WA festzusetzen. Das nördlich liegende, unbebaute Wohngrundstück liegt bereits im rechtskräfti-
gen Bebauungsplan Nr. 4 in einem allgemeinen Wohngebiet. Um zu vermeiden, dass durch die
Planung immissionsschutzrechtliche Konflikte ausgelöst werden, wird es im Bebauungsplan Nr.
4.6 als allgemeines Wohngebiet WA* festgesetzt. Die Festsetzungen des WA* orientieren sich
am derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 4 und damit am Bestand der Nachbargrundstücke.
Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO sind alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil der
allgemeinen Wohngebiete WA und WA*. Die Stadt Otterndorf möchte vor dem Hintergrund des
Immissions- und Nachbarschaftsschutzes vermeiden, dass es zu größeren Verkehrsmengen
kommt, als dies für ein allgemeines Wohngebiet üblich ist. Zudem sind Gartenbaubetriebe und
Tankstellen aufgrund ihres Emissionsverhaltens ausgeschlossen.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 1 BauNVO wird ein sonstiges Sondergebiet
(SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel“ nach § 11 Abs. 3
BauNVO festgesetzt. Zulässig sind die folgenden Nutzungen:
- Großflächiger Einzelhandel-Lebensmitteldiscounter mit einer Gesamt-Verkaufsflächenzahl
(VKZ) von 0,235
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsräume im Zusammenhang mit der Einzelhandelsnut-
zung
- Nebenanlagen, die der Versorgung des Baugebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme, fern-
meldetechnischen Anlagen und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenStadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 14 Der Bebauungsplan Nr. 4.6 setzt eine Gesamt-Verkaufsflächenzahl als Verhältniszahl fest. Die Verkaufsflächenzahl im Sinne dieses Bebauungsplanes gibt an, wieviel qm Verkaufsfläche im Verhältnis zur qm Grundstücksfläche des sonstigen Sondergebietes SO im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig ist. Durch § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO haben Städte und Gemeinden die Mög- lichkeit, die höchstzulässige Verkaufsfläche für das jeweilige Grundstück im Bebauungsplan als Art der Nutzung in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsflächengröße im Verhältnis zur Grundstücksgröße durch eine Verhältniszahl festgelegt wird, soweit dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelstypen und damit die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet gere- gelt werden soll (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 16 unter Berufung auf OVG Koblenz, Urteil vom 11. Juli 2002 - 1 C 10098/02 - NVwZ-RR 2003, 93 ). Die Festsetzung von Quadratmeterverkaufsfläche ist nur zulässig, wenn das Plangebiet nur aus einem vorhabengeeigneten Baugrundstück besteht. An diesem Umstand ändert sich nichts, wenn sich die Baugrundstücke im Plangebiet in der Hand eines Eigentümers alleine befinden (BVerwG, Beschluss vom 11. November 2009 - 4 BN 63.09 - DVBl 2010, 124 Rn. 3). Durch den Verkauf einzelner Grundstücke kann ansonsten ein sogenanntes Windhundrennen entstehen. Grund- stückseigentümer werden im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nut- zung ausgeschlossen. Dies widerspricht dem Regelungsgrundsatz der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO), demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Be- tracht kommen kann (BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 17). Der Bebauungsplan Nr. 4.6 umfasst mehr als ein Baugrundstück, sodass die Festsetzung einer Verhältniszahl für die Begrenzung der maximalen Verkaufsfläche erforderlich ist, um einem Wind- hundrennen vorzubeugen. Die periodischen Sortimente gemäß nachstehender Otterndorfer Liste müssen mindestens 90 % der Verkaufsfläche umfassen. - Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabak- und Reformwaren - Drogerie-, Parfümerie- und Apothekerwaren - Papier- und Schreibwaren, Zeitschriften, Zeitungen - Schnittblumen Die aperiodischen Sortimente (zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente gemäß nachstehender Otterndorfer Liste) dürfen maximal 10 % der Verkaufsfläche umfassen. Zentrenrelevante Sortimente: - Papier- /Schreibwaren, Büroartikel, Zeitschriften, Bücher, Spielwaren, Bastelartikel - Bekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe - Schuhe, Lederwaren, Accessoires, Schirme, Orthopädiewaren - Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel - Haus- und Tischwäsche - Musikalien, Ton-/ Bildträger, Unterhaltungssoftware - Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel - Fotogeräte, Fotowaren, Videokameras - optische Waren, Akustik - Uhren, Schmuck, Silberwaren - Bilder, Rahmen - Briefmarken, Münzen Nicht zentrenrelevante Sortimente: - Lebendtiere, Tiernahrung, zoologischer Bedarf - Elektrogroßgeräte, Leuchten, Elektroinstallationsmaterialien
Stadt Otterndorf: Bebauungsplan Nr. 4.6 15
- Unterhaltungs- und Haushaltselektronik, Telekommunikationstechnik
- Möbel, Küchen-, Büro-, Gartenmöbel, Bad- und Sanitäreinrichtungen
- Bettwaren, Matratzen
- Baustoffe, Bauelemente, Eisenwaren, Fliesen, Werkzeuge, Rollläden, Markisen
- Pflanzen, Gartenwerkzeuge, Gartenbaustoffe, Pflege und Düngemittel, Torf, Erde, Zäune, Gartenhäuser, Ge-
wächshäuser, Holz
- Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Tapeten
- Auto, Motorrad, Fahrrad und Zubehör
- Reitzubehör, Sportgeräte
- Campingartikel
- Büromaschinen
Die Festsetzungen hinsichtlich der periodischen und aperiodischen Sortimente werden vor dem
Hintergrund der raumordnerischen Verträglichkeit der Planung mit den standörtlichen Vorgaben
des LROP (Kapitel 2.3) sowie den Regelungen des Einzelhandelskonzepts der Stadt Otterndorf
getroffen.
4.2 Maß der baulichen Nutzung
Im allgemeinen Wohngebiet WA und WA* gilt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4. Die Stadt
Otterndorf hält die Festsetzung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung im zentralen
Siedlungsbereich der Stadt für zweckmäßig, um eine bauliche Nachverdichtung zu ermöglichen.
Ferner orientiert sich die Planung am Bestand. Der Bebauungsplan setzt im allgemeinen Wohn-
gebiet fest, dass – wie im Ursprungsbebauungsplan Nr. 4 auch – maximal ein Vollgeschoss er-
richtet werden kann.
Im sonstigen Sondergebiet gilt eine GRZ von 0,8. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 und 4 BauNVO darf
in dem sonstigen Sondergebiet (SO) die Grundflächenzahl von 0,8 durch die in § 19 Abs. 4
BauNVO genannten Anlagen um 0,2 überschritten werden, sodass die maximal versiegelte
Grundstücksfläche 100 % betragen kann. Auch die derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne las-
sen eine vollständige Versiegelung zu; dies ist für einen Betrieb des Lebensmittel-Einzelhandels
zweckmäßig. Zulässig ist zudem eine Gebäudehöhe von maximal 9 m. Der untere Bezugspunkt
der im sonstigen Sondergebiet (SO) festgesetzten Gebäudehöhe ist die Erschließungsstraße
„Liebesweg“, gemessen in der Straßenmitte, nächstliegender Punkt zum Gebäude. Der obere
Bezugspunkt ist der oberste Punkt des Daches. Ausgenommen von der Höhenfestsetzung sind
untergeordnete Gebäudeteile i.S.d. § 5 Abs. 4 Nr. 1 NBauO. Mit der Höhenfestsetzung wird ge-
währleistet, dass sich der Lebensmittel-Discounter in den Bestand einfügt.
4.3 Bauweise
Im allgemeinen Wohngebiet (WA*) gilt eine offene Bauweise. Die Festsetzung des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 4 wird hier übernommen. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) gilt die abwei-
chende Bauweise a1. Es sind Gebäude wie in der offenen Bauweise zulässig, allerdings mit einer
Längenbeschränkung der baulichen Anlagen auf max. 13 m. Die Festsetzung gewährleistet ein
Einfügen eines zukünftigen Wohnhauses in das geplante Baufeld.
Im sonstigen Sondergebiet gilt die abweichende Bauweise a2. Es sind Gebäude wie in der offe-
nen Bauweise zulässig, allerdings können bauliche Anlagen die Längenbeschränkung von 50 m
überschreiten. Damit wird gewährleistet, dass Betreiber des großflächigen Lebensmitteleinzel-
handels die für Lebensmittelmärkte typischen Gebäudekörper im Plangebiet realisieren können.Sie können auch lesen
