Ulmer heimstätte Geschäftsbericht 2019
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ulmer Geschäftsbericht 2019 heimstätte
3
Vorwort 4
Inhalt Unternehmensinfo 6
Mitglieder 8
Investitionen 10
Eigenbestand 15
Quartiersarbeit 16
Spareinrichtung 18
Aufsichtsrat 20
Lagebericht
und Jahresabschluss 24
Bestätigungsvermerk 364
Vorwort
Die ulmer heimstätte blickt auf ein erfolgreiches Geschäftjahr 2019 zurück.
In einem angespannten Wohnungsmarkt konnte sich die Genossenschaft
als bestandshaltendes Wohnungsunternehmen in Ulm gut behaupten.
Die Vermietungssituation in Ulm ist gut, die Auch wenn die planmäßige Entwicklung unseres
Prognose für die regionale wirtschaftliche Ent- Wohnungsbestandes in diesem Jahr ausgesetzt
wicklung ebenso. Alle im Geschäftsjahr geplan- wurde, so bleiben die Wohnungen der ulmer
ten Instandhaltungs- und Modernisierungs- heimstätte am Ulmer Markt gefragt.
maßnahmen konnten erfolgreich abgeschlossen
werden. Zudem ist die ulmer heimstätte eG Die COVID-19-Pandemie hat seit März das politi-
unverändert im Neubau von Genossenschafts- sche und mediale Interesse fokussiert. Dadurch
wohnungen engagiert – teilweise in Partnerschaft sind viele andere drängende Themen in den Hin-
mit dem kommunalen Unternehmen Ulmer tergrund geraten. Dazu gehört auch die Situation
Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft UWS. auf den Wohnungsmärkten und ganz besonders
die zunehmend kritische Situation für Menschen
So oder ähnlich ließen sich die positiven Nach mit geringen und mittleren Einkommen, sich am
richten zum Geschäftsjahr fortsetzen. Allerdings freien Wohnungsmarkt zu versorgen.
wird diese positive Entwicklung seit Mitte März
2020 durch die COVID-19-Pandemie deutlich Unverändert gibt es in Deutschland eine weite
getrübt. Seither beherrscht die Pandemie das Spreizung auf dem Wohnungsmarkt. Während in
wirtschaftliche und soziale Leben weltweit. Auch den wirtschaftlich eher schwächeren Gegenden
in Deutschland hat die rasante Entwicklung der Wohnungen in ausreichender Zahl zur Verfügung
Pandemie zu einem nationalen Lockdown ge- oder gar leer stehen, ist der Druck in wirtschaft-
führt, dessen Auswirkungen momentan noch lich starken Regionen und Universitätsstädten
nicht abzusehen sind. unverändert groß. Angebot und Nachfrage
klaffen hier weit auseinander. Das knappe Ange-
Auch die ulmer heimstätte ist davon betroffen. bot an verfügbarem Wohnraum wirkt sich auch
Über mehrere Wochen war die Geschäftsstelle auf die Fluktuationsraten aus, die historische
geschlossen, der Geschäftsbetrieb wurde durch Tiefstände erreichen. Dadurch wird die Situation
mobiles Arbeiten der Mitarbeiter aufrecht er- weiter verschärft.
halten. Während an den Neubauvorhaben in
dieser Zeit weitgehend störungsfrei weiter Die Politik versucht seit Mitte der 2010er Jahre
gebaut werden konnte, sind die Auswirkungen mit gut ausgestatteten Förderprogrammen
auf die für dieses Jahr geplanten Arbeiten im gegenzusteuern.
Bestand erheblich. Alle Modernisierungsarbeiten
in bewohnten Wohnungen wurden ausgesetzt. Können sich gutverdienende Mitbürger noch
Betroffen war auch die Umsetzung unseres um- auf dem freien Markt mit Wohnraum versorgen,
fangreichen Bäderprogramms, das die Sanierung so sind die Bezieher kleinerer und mittlerer Ein-
von 190 Bädern im bewohnten Zustand vorsah. kommen häufig auf genossenschaftlichen oder
Aufgrund der Abstands- und Hygieneregeln kommunalen Wohnraum angewiesen. Auch
und zum Schutz von Mietern und Mitarbeitern das Land Baden-Württemberg hat ein attraktives
gibt es derzeit nur wenig Chancen, diese Projekte Landeswohnraumförderungsprogramm ent-
noch in diesem Jahr zu realisieren. wickelt, das seit Jahren fortentwickelt und kon-5
tinuierlich verbessert wird. Dieses ist zweifellos verbrauch zu reduzieren, nachvollziehbar und
hilfreich, kann die Situation an angespannten richtig. Allerdings sind Innenentwicklungen lang-
Wohnungsmärkten jedoch nur teilweise entspan- wierig und führen im Vergleich zu neu entwickel-
nen. ten Baugebieten zu deutlich höheren Grund-
stückspreisen. Damit stehen diese Grundstücke
Die durchaus notwendige Anhebung der Ein- für kostengünstigen Wohnungsbau nur einge-
kommensgrenzen für den Anspruch auf eine ge- schränkt zur Verfügung.
förderte Wohnung hat zudem den Kreis derer
erheblich erweitert, die Anspruch auf eine preis- Trotz dieser zunehmend schwierigen Ausgangs-
gebundene Wohnung haben. Diese steht jedoch lage entwickelt und realisiert die ulmer heim-
häufig nicht zur Verfügung. stätte kontinuierlich neue Bauvorhaben. Denn
nur durch Neubau von Wohnungen wird sich
Der Rückgang der sozial geförderten Wohnun- die Situation mittel- und langfristig entspannen.
gen in Deutschland ist trotz der in den letzten Durch den Neubau von Bestandswohnungen, mit
Jahren wieder eingesetzten Förderung erheblich. dem Schwerpunkt preisgebundener Wohnraum,
Waren es im Jahr 2002 noch rund 2,6 Mio. Woh- sichert sie ihren Mitgliedern auch in Zukunft ein
nungen mit Preisbindung, verringerte sich die vielfältiges Angebot an Wohnraum. Wohnen
Zahl bis zum Jahr 2018 schätzungsweise auf nur muss für die Mitglieder der ulmer heimstätte auch
noch rund 1,2 Mio. Wohnungen. Im Zeitraum in Zukunft leistbar sein.
2017 bis 2020 werden jedes Jahr rund 43.000
Mietwohnungen aus der sozialen Bindung fallen.
Demgegenüber wurden im Jahr 2019 gerade
einmal 25.565 geförderte Wohnungen gebaut.
Auch wenn der Wiedereinstieg in die Förderung
politisch als Erfolg gewertet wird, so bleibt es
trotz Neubautätigkeit bei einem abnehmenden Christoph Neis Michael Lott
Bestand an preisgebundenem Wohnraum. Vorstand Vorstand
Kontraproduktiv bleibt die dramatische Entwick-
lung der Baukosten. Bestandshaltende Unter-
nehmen wie Genossenschaften und kommunale
Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen
mit moderaten Mieten am Markt platzieren,
werden hiervon besonders getroffen. Ein Ende
der Kostenspirale ist derzeit – trotz der durch
die COVID-19-Pandemie ausgelösten Konjunk-
turschwäche – nicht in Sicht.
Ein wesentlicher Engpass kann durch das Landes-
wohnraumförderungsprogramm zudem nicht
gelöst werden – es mangelt an verfügbaren
Grundstücken. Viele Kommunen halten sich mit
der Entwicklung von neuem Bauland zurück und
setzen ihre Priorität in die Innenentwicklung. Das
ist ökologisch auf Grund des Ziels, den Flächen-6
Mitgliedschaften
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Stuttgart
GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs-
und Immobilienunternehmen e. V.
Berlin
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.
Düsseldorf
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
Köln
Marketinginitiative der Wohnungsbau-
genossenschaften Deutschland e. V.
Berlin
Mehrgenerationenwohnen Ulm-West e. V.
Ulm
Verein zur Förderung der Innovationsregion
Ulm – Spitze im Süden e. V.7
Das Unternehmen
Die ulmer heimstätte eG ist das älteste Ulmer Wohnungsunternehmen
mit einem Bestand von über 2.500 Wohnungen.
Gründung Vertreter
2. Mai 1896
Die Amtszeit der 2015 gewählten Vertreter begann
Sitz mit dem Abschluss der Vertreterversammlung
Söflinger Straße 72, 89077 Ulm über das Geschäftsjahr 2015 am 08.06.2016.
Vertreter der ulmer heimstätte eG sind:
Genossenschaft
Genossenschaftsregister Nr. 35 Günther Bartikowski Thomas Malartschek
des Amtsgerichts Ulm Edmund Bernatzki Oliver Mayr
Herbert Bleile Klaus Miller
Die Beteiligung an der Genossenschaft Raimund Boers Jörg Nagel
steht jedem frei. Jedes Mitglied ist ver- Jürgen Braig Ulrike Papenberg
pflichtet, mindestens einen Geschäftsanteil Jürgen Burdack Rolf Pflüger
mit 160 ¤ zu übernehmen. Es haftet mit Bernhard Dambacher Georg Rampf
diesem Geschäftsanteil. Silvia Daur-Tsaktanis Adolf Rechkemmer
Jürgen Demmelmeier Friedrich Rötter
Verwaltungsorgane Ralph Eggle Matthias Schartmann
Philipp Eisenlauer Bernhard Schenk
Vorstand Wolfgang Fischer Vera Schenk-Ott
Michael Lott Tobias Freudenmann Roland Paul Schmid
Hauptamtliches Vorstandsmitglied Irmgard Gdanitz Walter Schonger
Christoph Neis Paul Gebhardt Moritz Seepe
Hauptamtliches Vorstandsmitglied Iris Grötzinger Claudia Sperfeld
Jürgen Gruhler Elvira Stolz
Aufsichtsrat Martin Grünitz Carsten Straub
Wolfgang Keßel Stefan Gürtler Christoph Teske
Vorsitzender Gerhard Gutzer Karl Tröster
Werner Hahner Jens Walther
Lutz Dittmar Hannelore Hardy Suse Wassermann
Günter Guthan Franz Häussler Martina Weiler
Ralf Junginger Edith Heine Manfred Weller
Willi Rötter Christa Heinl Uta Widenmann
Monika Schaffer Georg Hofelich Reinhold Wiedemann
Ingeborg Klein Jürgen Wintergerst
Monika Kraft
Erich Locher
Manfred Mack8
Mitglieder
Die Gleichbehandlung aller Mitglieder ist ein besonderes Allein-
stellungsmerkmal der Genossenschaften gegenüber allen anderen
Unternehmensformen.
Die Mitglieder bilden das Fundament der Die Anzahl der zu zeichnenden Geschäftsanteile
ulmer heimstätte. Sie sind Anteilseigner und ist auf 13 Anteile begrenzt, um einer Kapital-
Nutznießer der Genossenschaft. verschiebung in die Geschäftsguthaben vorzu-
beugen. Das ist zugleich die maximale Anzahl
Die Gleichbehandlung aller Mitglieder ist ein notwendiger Anteile, die zur Anmietung einer
besonderes Alleinstellungsmerkmal der Genos- Wohnung der ulmer heimstätte erforderlich sind.
senschaften gegenüber allen anderen Unterneh- Dadurch wird der genossenschaftliche Gleich-
mensformen. Daher ist die Höhe der Beteiligung behandlungsgrundsatz gesichert.
des einzelnen Mitglieds unerheblich, alle Mit-
glieder einer Genossenschaft haben die gleichen Die Vertreterversammlung ist das oberste Organ
Rechte und Pflichten. der Genossenschaft. Sie besteht in dieser Wahl-
periode aus 57 Mitgliedern. Die Amtszeit der be-
Die ulmer heimstätte ist für alle Bevölkerungs- reits im März 2015 gewählten Vertreter begann
schichten und Altersklassen ein interessanter mit dem Abschluss der Vertreterversammlung
Wohnungsgeber in Ulm, entsprechend groß ist über das Geschäftsjahr 2015 und endet mit der
das Interesse an unseren Wohnungen. Trotzdem Vertreterversammlung die über das Geschäfts-
ist die Zahl der Mitglieder gegenüber dem Vor- jahr 2019 beschließt.
jahr weitgehend konstant geblieben. Zum Jahres-
ende 2019 hatte die ulmer heimstätte 5.589 Die Neuwahlen zur Vertreterversammlung
Mitglieder. Die Altersstruktur der ulmer heim- fanden im März 2020 statt. Satzungsgemäß ist
stätte bleibt ausgewogen, das Durchschnittsalter auf je 100 Mitglieder ein Vertreter zu wählen.
aller Mitglieder liegt bei 53 Jahren, das Durch- Insgesamt 86 Kandidaten hatten sich um die
schnittsalter der neuen Mitglieder bei 38 Jahren. 56 Mandate beworben. An der Wahl haben sich
1.278 Mitglieder beteiligt, das entspricht einer
Ausschlaggebend für die stagnierende Mitglie- Wahlbeteiligung von 22,9 %. Die Amtszeit der
derzahl ist die Koppelung von Mitgliedschaft und neu gewählten Vertreter beginnt mit dem Ende
dem Abschluss eines Mietvertrages. Dadurch der Vertreterversammlung die über das Ge-
wird ungesteuertes Mitgliederwachstum verhin- schäftsjahr 2019 entscheidet. Aufgrund der
dert und ein ausgewogenes Verhältnis von Woh- COVID-19-Pandemie konnte diese Vertreterver-
nenden und Wohnungssuchenden sichergestellt. sammlung nicht wie geplant am 18.05.2020
Ausnahmen sind nur in Verbindung mit der Zeich- stattfinden, sondern musste verschoben werden.
nung einer Spareinlage möglich. Die weitere Vorgehensweise ist von der weiteren
Entwicklung der Pandemie und den damit ver-
Unabhängig von der Mitgliederentwicklung bundenen Einschränkungen abhängig. Davon
sind die Geschäftsguthaben um 177.462 € auf betroffen ist auch die Verwaltung, seit 16.03.
5.834.071 € angestiegen. In der anhaltenden 2020 ist die Geschäftsstelle für den Publikums-
Niedrigzinsphase sind die im Marktvergleich verkehr geschlossen. Trotzdem konnten wir den
attraktive Verzinsung der Geschäftsanteile und Geschäftsbetrieb mit Einschränkungen aufrecht-
die sichere Geldanlage in einer Genossenschaft erhalten. Unsere Mitglieder und Mieter haben wir
für viele Mitglieder eine gute Anlagealternative. zeitnah über aktuelle Entwicklungen informiert.9
Die Kommunikation mit den Mitgliedern ist Mitgliederzahlen zum 31.12.
uns ein besonderes Bedürfnis. Neben dem
persönlichen Gespräch sind die Mitglieder- 5.650
zeitschrift zuhause, der Internetauftritt, der 5.600
Infomonitor in der Sparabteilung und die 5.550
Facebook-Seite der ulmer heimstätte wichtige 5.500
Kommunikationsplattformen. 5.450
2015 2016 2017 2018 2019
Mit unseren Mitgliedern auf Augenhöhe in
Verbindung zu bleiben ist uns ein wichtiges
Anliegen.10
Investitionen
Neubau und Bestandserneuerung sichern die Zukunft
der ulmer heimstätte.
Die ulmer heimstätte verfügt über Wohnungs- Um die technische Ausstattung der Gebäude zu
bestände aus allen Bauperioden ihrer über 120- verbessern, wurden zwei umfangreiche Sonder-
jährigen Geschichte. Diese Wohnungsbestände programme zur Erneuerung der Heizungsanlagen
bilden die Grundlage des Geschäftsmodells in den Gebäuden und der Sanitärbereiche in
der ulmer heimstätte. den Wohnungen, entwickelt. Grundlage hierfür
war wiederum die Portfolioanalyse des Gebäude-
Die Instandhaltung und kontinuierliche Anpas- bestands. Das bereits seit 2010 umgesetzte Pro-
sung der Bestände sichert daher, ebenso wie der gramm zur Nachrüstung von Zentralheizungen
kontinuierliche Neubau von Wohnungen, den wurde 2014 um den Austausch von Einrohr-
Fortbestand der Genossenschaft. Die ulmer heizungen ergänzt.
heimstätte hat auch im Geschäftsjahr 2019 wie-
der in erheblichem Volumen in ihren Wohnungs- Das Sonderprogramm zur Erneuerung der Bäder
bestand investiert. Art und Umfang der Investi- startete ebenfalls im Jahr 2014. Seither wurden
tionen reichen von einfachen Instandhaltungs- bereits 376 Bäder modernisiert, davon 89 Bäder
maßnahmen bis zur kompletten Modernisierung. im Geschäftsjahr 2019. Dabei handelte es sich
sowohl um Einzelmaßnahmen bei Mieterwech-
Alle Investitionen beruhen auf Handlungsstrate- seln, als auch planmäßige Erneuerungen im Rah-
gien, die auf Grundlage einer im Jahr 2017 um- men von umfangreicheren Modernisierungsmaß-
fassend überarbeiteten Portfolioanalyse entwi- nahmen. Insgesamt sollen bis Mitte des Jahr-
ckelt wurden. Die daraus entwickelten Projekte zehnts 600 Bäder erneuert werden.
werden in einem zweijährigen Investitionspro-
gramm zusammengeführt. Neben den darin Im Geschäftsjahr wurden als Teil dieser Pro-
dargestellten größeren Baumaßnahmen bilden gramme und teilweise in Verbindung mit weite-
die kleineren Instandhaltungsarbeiten und Einzel- ren Modernisierungsmaßnahmen die Heizungen
maßnahmen, insbesondere auch in Verbindung und die Bäder in der St.-Gallener-Straße 20,
mit einem Mieterwechsel, einen wesentlichen der Gartenstraße 22/24 und der Goethestraße
Kostenblock und erfordern erhebliche finanzielle 24 sowie der Söflinger Straße 147–153 erneuert.
und personelle Ressourcen. Insgesamt lagen die
Aufwendungen in diesem Bereich im Geschäfts-
jahr 2019 bei 1.772.058 €. Modernisierung und Instandhaltung in Mio.¤
Die energetische Modernisierung des Wohnungs- 9
bestands der ulmer heimstätte ist weitgehend 8
abgeschlossen. Mehr als 80 % der Wohnungen 7
verfügen über einen zeitgemäßen energetischen 6
Standard. Der Energieverbrauch des Gebäudebe- 5
standes für Heizung und Warmwasserbereitung 4
wird jährlich erfasst und controlled. Dadurch 3
können Defizite frühzeitig erkannt und behoben 2
werden. Diese Ergebnisse fließen in die Mehr 1
jahresplanung ein. 2015 2016 2017 2018 201911
12
Besonders umfassend waren die Arbeiten in der Im Geschäftsjahr 2019 waren zwei große Neu-
Gartenstraße 22/24 und der Goethestraße 24. bauvorhaben im Bau, zwei weitere sind in der
Dort wurden die Gebäudehüllen energetisch ver- Planung. Gemeinsam mit der Ulmer Wohnungs-
bessert, in der Gartenstraße 22/24 zusätzlich und Siedlungs-Gesellschaft (UWS) hat die ulmer
Balkone angebaut. Die Neugestaltung des Innen- heimstätte das ehemals als Parkplatz genutzte
hofes rundet dieses Projekt ab und sorgt für eine Grundstück an der Ecke Bach- und Wichernstraße
neue Freiraumqualität in dieser Wohnanlage. in der Oststadt bebaut. Die Projektpartnerschaft
mit der kommunalen Wohnungsgesellschaft
Im Jahr 2018 wurde erstmals im Zuge einer um- hat sich in der Vergangenheit bewährt, stehen
fangreichen Modernisierung der Gebäude St.- doch beide Unternehmen für die wohnliche Ver-
Gallener-Straße 22 + 24 zwei Aufzugsanlagen an sorgung breiter Schichten der Ulmer Bevölkerung.
Bestandsgebäuden nachgerüstet. Nach Klärung
der eigentumsrechtlichen Voraussetzungen und Insgesamt sind in dem neuen Wohnquartier
Übernahme des Gebäudes St.-Gallener-Straße 20 „Schwamberger Hof“ 78 barrierefreie Wohnun-
in den Bestand der ulmer heimstätte wurde im gen und eine gewerbliche Einheit mit insgesamt
Geschäftsjahr 2019 in einem zweiten Bauab- 5.700 m² Wohn- und Nutzfläche entstanden,
schnitt das im Vorjahr an den Nachbargebäuden davon 29 Wohnungen für die ulmer heimstätte.
realisierte Konzept fortgeführt und auch dieses Alle Wohnungen bleiben im Besitz der beiden
Haus mit einer Aufzugsanlage nachgerüstet. Die Wohnungsunternehmen und werden vermietet.
neuen Aufzüge stellen eine wesentliche Aufwer- Baubeginn war im November 2017, der Bezug
tung dieser Gebäude dar und sichern langfristig der Wohnungen erfolgt seit Anfang des Jahres
die Vermietbarkeit der Wohnungen. 2020 in mehreren Bauabschnitten.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2019 be- In attraktiver Lage am Kuhberg ist in den letzten
zogen auf die Wohn-/Nutzfläche 39,56 € pro m² Jahren entlang der Warndtstraße – als Ersatz
in den Gebäudebestand der ulmer heimstätte für die dort befindlichen Wohngebäude aus den
investiert. Damit ist der Werterhalt der Bestände 1940er Jahren – eine neue Wohnanlage entstan-
gesichert. den. Die in mehreren Gebäudegruppen angeord-
neten 74 barrierefreien, energieeffiziente Woh-
Der Bau neuer Wohnungen ist nicht nur der un- nungen bilden eine ausgewogene Ergänzung zu
verändert angespannten Nachfrage nach bezahl- den Bestandsbauten entlang der Saarlandstraße.
barem Wohnraum in Ulm geschuldet, sondern Der neugestaltete Innenhof vervollständigt die
fester Bestandteil der Investitionsstrategie der neue Wohnanlage. Ein Teil der Wohnungen und
ulmer heimstätte. Nur im Neubau können aktu- der Gemeinschaftsraum werden durch den Mehr-
elle Standards hergestellt und damit ein zukunfts- generationenverein „aktiv gemeinsam wohnen
sicherer Wohnungsmix garantiert werden. e. V.“ (agw) angemietet und bewirtschaftet.
Mit den Planungen wurde bereits 2015 begon-
nen, Baubeginn war im Sommer 2017. Die Fertig-
stellung und der Bezug der Wohnungen erfolgte
in mehreren Bauabschnitten seit Herbst 2019
und wurde im Frühjahr 2020 abgeschlossen.
Zwei weitere Neubaumaßnahmen am Eselsberg,
im neuen Quartier „Am Weinberg“ und im „Dich-
terviertel“ sind in Bau oder Planung. Beide Neu-
bauten wurden wieder in Projektpartnerschaft
mit der kommunalen Wohnungsgesellschaft UWS
entwickelt.13
Auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne ent- Neubau Mietwohnungen in Mio.¤
steht am Eselsberg das neue Wohnquartier Am
Weinberg. Eingebettet in die Infrastruktur und 18
die Naherholungsgebiete des alten Eselsbergs 16
und über die Straßenbahn an die Wissenschafts- 14
stadt und die Innenstadt in gleicher Weise gut 12
angebunden, stellt dieses neue Wohngebiet eine 10
attraktive Ergänzung des Stadtteils dar. In dem 8
gemeinsamen Bauprojekt werden bis 2023 ins- 6
gesamt 161 Wohnungen und sieben gewerbliche 4
Einheiten mit einer Gesamtfläche von 12.328 m² 2
entstehen. Alle Einheiten werden in die Bestände 2015 2016 2017 2018 2019
der Projektpartner übernommen, 55 Wohnungen
und drei gewerbliche Einheiten in den Bestand
der ulmer heimstätte. Baubeginn war Im Novem-
ber 2019, der Bezug der Wohnungen des ersten
Bauabschnittes ist für Ende 2022 geplant.
Auch im neuen Quartier „Dichterviertel Nord“ Die durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste
sind die ulmer heimstätte und die UWS in Projekt- Krise und der damit verbunde Shutdown des
partnerschaft engagiert. Die städtebaulichen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebens
Zielsetzungen des neuen Quartiers wurden be- hat erhebliche Auswirkungen auf die Instandhal-
reits 2014 in einem Rahmenplan festgeschrieben, tungs- und Modernisierungsvorhaben des aktu-
der jetzt sukzessive umgesetzt wird. Durch das ellen Geschäftsjahres. Der Baubeginn aller für
Neubauvorhaben von ulmer heimstätte und UWS das Frühjahr 2020 geplanten Modernisierungs-
werden insgesamt 77 neue Wohnungen, zwei maßnahmen musste abgesagt werden, da weder
gewerbliche Einheiten und eine Kindertages der Zugang zu den Wohnungen, noch die termin-
stätte entstehen. Die 32 Wohnungen und fünf gerechte Abwicklung der Baumaßnahmen ge-
gewerblichen Einheiten, die in den Bestand der sichert werden konnte. Ob und zu welchem Zeit-
ulmer heimstätte übernommen werden, stellen punkt mit den Projekten begonnen werden kann,
eine zeitgemäße Ergänzung des eigenen, über- ist von der weiteren Entwicklung der Pandemie
wiegend historischen Wohnungsbestandes des und den damit verbundenen Einschränkungen
Dichterviertels dar, der mehrheitlich aus der abhängig.
Gründungsphase der Genossenschaft stammt.
Der Baubeginn ist für den Herbst 2020 geplant, Trotz aller aktuellen Planungsunsicherheiten und
die Fertigstellung soll bauabschnittsweise ab Einschränkungen bleibt die Entwicklung von
Ende 2022 erfolgen. Modernisierungs- und Neubauprojekten eine
essentielle Aufgabe für die ulmer heimstätte.
Alle Modernisierungs- und Neubauprojekte sind Diese Investitionen in neue Bestände sichern ein
Gegenstand der Beratungen und Beschlüsse differenziertes Angebot an Wohnungen und
von Aufsichtsrat und Vorstand. Die notwendigen damit den Mitgliedern der ulmer heimstätte den
Beschlüsse werden in der jährlichen Klausurta- Zugang zu attraktivem und bezahlbarem Wohn-
gung herbeigeführt. Auf Grundlage dieser Be- raum.
schlüsse sind die Vorbereitungen für die 2020
geplanten Projekte erfolgt. Mit den Baumaßnah-
men sollte im Frühjahr begonnen werden.14
19
5 6
19
3 8
19
0 1
20 19
20 9 115
18
20
Eigenbestand
Die gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnversorgung ihrer
Mitglieder ist der satzungsgemäße Auftrag der ulmer heimstätte.
Das Geschäftsgebiet erstreckt sich derzeit auf die hat sich daher auch nur moderat verändert und
Städte Ulm und Erbach. Zum Stichtag 31.12.2019 beträgt 6,79 €/m². Wohnen in einer Wohnung
beträgt der Wohnungsbestand der ulmer heim- der ulmer heimstätte bleibt bezahlbar.
stätte 2.433 Wohnungen mit einer Wohnfläche
von 163.722 m². Darüber hinaus werden 21 ge- Unverändert ist ein Trend zu kleineren Haushalten
werbliche Objekte mit einer Fläche von 3.861 m² zu beobachten. Ursache hierfür sind die demo-
bewirtschaftet. grafische Entwicklung und die Singularisierung
der Gesellschaft. Bei der Entwicklung von Neubau-
Der Wohnungsmarkt in Ulm und damit auch vorhaben ist daher die Planung von kleinen Zwei-
die Vermietungssituation war im Jahr 2019 von und Drei-Zimmer-Wohnungen ein wichtiges Ziel.
einer guten Nachfrage geprägt. Insbesondere die Die optimierten Grundrisse stellen ein attraktives
Nachfrage nach preiswertem Wohnraum über- Angebot für unterschiedliche Nutzergruppen
steigt das Angebot deutlich. Der in Teilbereichen dar. Durch ihre knapp bemessenen Wohnflächen
enge Wohnungsmarkt spiegelt sich auch in der sichern sie die Bezahlbarkeit der Wohnungen.
anhaltend niedrigen Fluktuationsrate wider.
Das gilt auch für städtisches Wohnen für Familien,
Die Entwicklung der Kündigungen ist mit 189 für die nur ein geringes Angebot an größeren,
im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr (218) leicht bezahlbaren Wohnungen zur Verfügung steht.
gesunken. Die Fluktuationsrate betrug damit Flächenoptimierte Grundrisse bilden auch hier
7,9 % (Vorjahr 9%). Der fluktuationsbedingte die Grundlage für bezahlbaren Wohnraum.
Leerstand der Wohnungen liegt auf einem nied-
rigen Niveau von 0,35 %. Für viele Mieter spielen die Kosten der Wohnung,
aufgrund der nur gering wachsenden Einkommen
Trotz der moderaten Mietenpolitik der ulmer oder Renten, eine wesentliche Rolle. Daher ist
heimstätte sind regelmäßige Mietanpassungen die Realisierung von sozial gebundenem Wohn-
unerlässlich, um den Werterhalt der Wohnungs- raum aller Wohnungstypen in allen Neubaupro-
bestände zu sichern. Dies gilt umso mehr, als die jekten ein wesentliches Ziel der ulmer heimstätte.
Kosten für Bauleistungen und die Bewirtschaf- Der Anteil der geförderten Wohnungen ist pro-
tung der Bestände in den letzten Jahren deutlich jektabhängig, liegt aber immer über den kommu-
angestiegen sind. nalen Vorgaben. Die Wohnungen der ulmer heim-
stätte bleiben auch im barrierefreien Neubau
Turnusmäßig wurden im Geschäftsjahr 2019 die für ein breites Spektrum der Ulmer Bürgerschaft
Bestandsmieten überprüft und auf Basis des bezahlbar.
Ulmer Mietspiegels unter Berücksichtigung eines
genossenschaftlichen Abschlags angepasst. In Zurzeit befinden sich zwei Neubauprojekte in Fer-
Verbindung mit einer Kappungsgrenze konnten tigstellung, zwei weitere in Planung. Insgesamt
die Mietanpassungen in einem sozial verträgli- wird sich dadurch der Bestand der ulmer heim-
chen Rahmen bleiben, Härten wurden vermieden. stätte in den kommenden Jahren um ca. 190 Woh-
Die Durchschnittsmiete der ulmer heimstätte nungen erhöhen.16
E. Mustermann
S. Vatandas
J. Kowalski
Quartiersarbeit
Die soziale Mischung in den Hausgemeinschaften und die Stabilisierung
der Wohnquartiere sind in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus
von Wohnungsunternehmen gerückt.
Die ulmer heimstätte ist in verschiedenen Stadt- Ein weiteres Mehrgenerationenhaus wurde im
quartieren in der Quartierssozialarbeit engagiert, Herbst 2019 bezogen. Nach mehrjährigem
sei es in Stadtteiltreffs wie im Dichterviertel oder Planungs- und Bauvorlauf hat der Verein agw –
im Rahmen von Mehrgenerationenprojekten. aktiv gemeinsam wohnen e.V. im Herbst 2019
die Wohnungen und den Gemeinschaftsraum in
Gute Nachbarschaften verbessern die Wohnzu- unserem Neubau in der Warndtstraße beziehen
friedenheit und den Zusammenhalt innerhalb der können. Neben Aktivitäten innerhalb der Haus-
Quartiere. Der soziale Kontakt in Hausgemein- gemeinschaft, soll das Projekt in das Quartier
schaften und in Quartieren ist daher eine wichti- hineinwirken. Ein erster Schritt hierzu war die
ge Komponente genossenschaftlichen Wohnens. Planung des gemeinsamen Innenhofs mit Be-
Die Entwicklung der Wohnquartiere durch die wohnern der angrenzenden Saarlandstraße. Die
Förderung von Nachbarschaftstreffs sollen dabei Unterstützung neuer Formen gemeinschaftlichen
helfen, die Rahmenbedingungen für die Wohn- Wohnens passt gut zu einer Wohnungsbauge-
und Lebensqualität der Bewohner zu verbessern. nossenschaft. Die ulmer heimstätte bleibt daher
Die ulmer heimstätte ist an drei Standorten en- auch künftig für solche Wohnkonzepte offen.
gagiert.
Allen Projekten gemeinsam ist die gute Zusam-
Das Café Blau im Dichterviertel ist ein Gemein- menarbeit mit der Stadt Ulm, unseren externen
schaftsprojekt der AG West, der Ulmer Woh- Partnern und den lokalen Akteuren. Dadurch sind
nungs- und Siedlungs-Gesellschaft, der Sanie- wichtige Bausteine für die Entwicklung und
rungstreuhand Ulm und der ulmer heimstätte. dauerhafte Stabilisierung unserer Wohnquartiere
Als offener Treffpunkt steht das Café Blau allen entstanden.
Bewohnern des Quartiers zur Verfügung. Das
Projekt wird professionell betreut, aber zu einem Die Sicherung der sozialen Mischung in den
erheblichen Teil auch von ehrenamtlichen Mitar- Wohnquartieren bleibt neben dem Erhalt der
beitern getragen. Seit seiner Eröffnung im Mai baulichen Qualität der Wohnungsbestände eine
2017 konnte das Café Blau sein Angebot für wichtige Aufgabe der ulmer heimstätte.
die Bewohner des Quartiers stetig erweitern und
hat sich zwischenzeitlich als Quartierstreff eta-
bliert.
In den beiden Mehrgenerationenhäusern in
der Weststadt und am Eselsberg engagiert sich
die ulmer heimstätte mit unterschiedlichen Pro-
jektpartnern. Im Kreativhaus Grüner Winkel
in der Söflinger Straße 163 zusammen mit dem
Mehrgenerationenverein Ulm-West e. V., im
Ruländerweg 2 mit der Stiftung Liebenau und
der Stadt Ulm.17
18
Spareinrichtung
Die Spareinrichtung war, ist und bleibt ein wichtiges Finanzierungs-
instrument für die Genossenschaft.
Die Spareinrichtung der ulmer heimstätte ist Im Schnitt lag die Inflationsrate für die Bundes-
seit Gründung fester Bestandteil der Genossen- republik Deutschland im Jahr 2019 bei 1,4 % und
schaft. Sie ist ein wichtiger Baustein der Unter- im Juni 2019 für den Euroraum bei 1,3 %. Da-
nehmensfinanzierung und dient der Förderung gegen strebt die Europäische Zentralbank (EZB)
der Mitglieder. Für unsere Mitglieder steht sie für mittelfristig für den Euroraum eine jährliche In-
Kontinuität und Sicherheit für ihre eingezahlten flationsrate von knapp unter 2,0 % an. Im Sep-
Gelder. Der Genossenschaft sichert sie Unabhän- tember 2019 beschloss die Europäische Zentral-
gigkeit von der Kreditvergabe der Banken. bank (EZB), den Leitzins unverändert bei 0,0 %
zu belassen. Der EZB-Rat geht dabei unverändert
Trotz dieser positiven Einschätzung für den Be- davon aus, die Leitzinsen auf niedrigem Niveau
trieb einer Spareinrichtung gibt es nur 47 Woh- zu belassen, bis sich die Inflation dem Zielniveau
nungsgenossenschaften, die dieses ursprünglich von 2 % annähert.
weit verbreite Geschäftsmodell noch betreiben.
Die Gründe hierfür liegen im Wesentlichen in Folgerichtig wurden ab 1. November 2019 die
den stetig wachsenden bankaufsichtsrechtlichen Anleihekäufe in einem monatlichen Umfang von
Anforderungen, die mit der Zulassung und dem 20 Milliarden Euro wiederaufgenommen. Der
Betrieb einer Spareinrichtung verbunden sind. Einlagenzins für Banken wurde von –0,4 % auf
–0,5 % erhöht. Erstmals kam es in verschiedenen
Der Einlagenbestand zum 31.12.2019 betrug Kreditinstituten zu Negativzinsregelungen für
42.784.565,44 € und lag damit um 1.155.046,78 € Sparer. Inwieweit sich das aktuelle Urteil des Bun-
über dem Vorjahreswert vom 31.12.2018. Das desverfassungsgerichts zur Verfassungskoformi-
Ziel, den Einlagenbestand moderat zu steigern, tät der Anleihekäufe der EZB auf die weiteren
wurde damit erreicht. Anleihekäufe der EZB und damit auf die Zinsent-
wicklung auswirkt, kann derzeit noch nicht ab-
Die Durchschnittsverzinsung der Spareinlagen geschätzt werden. Die Banken sollen durch die
der ulmer heimstätte lag im Geschäftsjahr 2019 geldpolitischen Beschlüsse der EZB angeregt wer-
bei 0,56 %. Dieses wettbewerbsfähige Zins- den, weitere Kredite auszugeben und dadurch
niveau sichert die Funktion der Spareinrichtung die Konjunktur in der Eurozone weiter zu stützen.
als wichtigen Baustein für die Finanzierung un- Die Konsumenten sollen zu weiteren Ausgaben,
serer Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen. vorwiegend in den Konsum, ermutigt werden.
Allerdings gibt es deutliche Anzeichen, dass nicht
nur die COVID-19-Pandemie erhebliche Auswir-
Spareinlagen in Mio.¤ kungen auf die Anschaffungspläne der Deutschen
haben wird. Der Aufschwung der Konsumlaune
43 in den letzten beiden Jahren scheint trotz der
42 nochmaligen Zinssenkung der EZB im Herbst letz-
41 ten Jahres nur von begrenzter Dauer gewesen zu
40 sein. Die durch die Pandemie ausgelöste große
39 Unsicherheit sorgt bei den Konsumenten für wei-
2015 2016 2017 2018 2019 tere Zurückhaltung.19
Zudem deuten alle Konjunkturindikatoren auf geldern bewährt. Die Mitglieder schätzen die
eine deutliche Abkühlung der europäischen Wirt- Spareinrichtung als Möglichkeit der Geldanlage
schaft hin. Alle Prognosen wurden nach unten bei ihrer Wohnungsbaugenossenschaft, die aus-
korrigiert. Diese Korrekturen sind schon vor der schließlich in die örtlichen Bestände investiert und
aktuellen COVID-19- Pandemie erfolgt. Deren damit den Wohnungsbestand nachhaltig markt-
Auswirkungen auf das Wirtschafts- und Finanz- fähig hält und neuen Wohnraum in der Region
system sind derzeit noch nicht abzusehen. Die schafft. Die Absicherung der Geldanlagen über
Experten sind sich einig, dass von einer deut- das Immobilienvermögen entspricht dem Sicher-
lichen Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen heitsbewusstsein unserer Mitglieder.
Lage auszugehen ist.
Die Kunden der ulmer heimstätte sind gut infor-
Der Präsident der Europäischen Zentralbank miert und verfolgen die Entwicklung des Zins-
Mario Draghi hat Ende 2019 sein Amt an Chris- niveaus stetig. Die Zinssätze orientieren sich am
tine Lagarde übergeben. Mit einer Änderung lokalen Ulmer Markt und den regionalen Genos-
des geldpolitischen Kurses infolge des Wechsels senschaftsbanken. Trotz des insgesamt niedrigen,
ist nicht zu rechnen. marktüblichen Zinsniveaus, ist es auf Grund der
besonderen Situation als Wohnungsbaugenos-
Diese auf Konsum ausgerichtete Geldpolitik der senschaft möglich, den Sparern der ulmer heim-
EZB bekommen vor allem die Sparer zu spüren. stätte eine angemessene Verzinsung zu bieten.
Durch das historisch niedrige Zinsniveau kommt
es weiterhin zu einem realen Wertverlust auf Der Vorstand geht trotz der aktuellen unsicheren
Spareinlagen. Trotzdem liegt die Sparquote der Wirtschaftslage auch für das aktuelle Geschäfts-
privaten Haushalte in Deutschland auf einem jahr von einer moderaten Entwicklung der Spar-
vergleichsweise hohen Niveau von 10,9 %. Dabei einlagen aus. Die Spareinrichtung mit ihrer Mög-
nimmt das Interesse an hochliquiden und risiko- lichkeit der krisensicheren Geldanlage bleibt für
armen Anlageformen privater Anleger weiter zu. die Mitglieder der ulmer heimstätte ein interes-
Die Sparsumme der Deutschen beläuft sich auf sante Anlagealternative und für die Genossen-
219,7 Milliarden Euro. schaft dadurch ein wichtiger Baustein der Unter-
nehmensfinanzierung.
Alternative Anlageformen werden in Deutsch-
land unterdurchschnittlich genutzt. Die Sicher-
heit der Geldanlage steht für viele konservative
Sparer im Mittelpunkt ihrer Anlagestrategie.
Auch die Mitglieder und Sparer der ulmer heim-
stätte bleiben sicherheits- und zinsbewusst. Viele
Anleger verteilen ihre Sparmittel auf mehrere
Finanzinstitute, um Anlagerisiken zu minimieren.
Die ulmer heimstätte hat sich dabei als sicherer
und verlässlicher Partner für die Anlage von Spar-20
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2019 umfassend mit der
Geschäftspolitik der ulmer heimstätte befasst.
In den gemeinsamen Sitzungen, der Klausur- handlungsfähig, da bereits in der Vergangen-
tagung und durch Begehungen des Wohnungs- heit die Voraussetzungen für weitgehend digita-
bestands hat sich der Aufsichtsrat ein Bild von les und mobiles Arbeiten geschaffen wurden.
der Lage der Genossenschaft gemacht. Darüber Dadurch war es möglich, die Mitglieder des
hinaus hat er sich vom Vorstand ausführlich Aufsichtsrats zeitnah mit allen aktuellen Informa-
über die wirtschaftliche Lage berichten lassen. tionen zu versorgen und die in diesem Zeitraum
Der Aufsichtsrat hat sich mit allen für das Unter- geplante gemeinsame Sitzung als Videokonfe-
nehmen relevanten Fragen der Planung, der renz durchzuführen.
Geschäftsentwicklung und des Risikomanage-
ments beschäftigt. Alle nach Gesetz, Satzung Im Rahmen einer Gebietsbesichtigung konnte
und Geschäftsordnung des Aufsichtsrates sich der Aufsichtsrat selbst ein Bild über den aktu-
zur Prüfung und Zustimmung notwendigen ellen Zustand der Wohnungsbestände machen.
Beschlüsse wurden gefasst.
Außerhalb der Vertreterversammlung dient der
Im Geschäftsjahr 2019 fanden insgesamt sechs jährliche Vertreterinformationsabend im Frühjahr
gemeinsame Sitzungen von Aufsichtsrat und der Information der Vertreter über die Geschäfts-
Vorstand statt, darunter eine Sitzung im Rahmen politik der ulmer heimstätte.
einer zweitägigen Klausurtagung im November
2019 im Kloster Gutenzell. Gegenstand der Den Informationsabend im März 2019 nutzten
Sitzungen waren insbesondere der Jahresab- Aufsichtsrat und Vertreter, um sich ein Bild über
schluss, die Mehrjahres-, Wirtschafts- und Finanz- die aktuelle Entwicklung des Dichterviertels zu
planung, die Quartalsberichte sowie das Investi- machen, das sich in einer dynamischen Entwick-
tionsprogramm. Darüber hinaus war das Neu- lungsphase befindet. Die ulmer heimstätte wird
bauprogramm der kommenden Jahre wiederum sich dort gemeinsam mit der kommunalen Gesell-
ein wesentliches Thema der diesjährigen Tagung. schaft UWS mit einem großen Neubauvorhaben
engagieren. Darüber hinaus gab es viele Informa-
Ein Schwerpunkt der Klausurtagung lag in tionen zu aktuellen und geplanten Bauvorhaben.
diesem Jahr in den Auswirkungen der Digitali-
sierung auf die ulmer heimstätte. Aufsichtsrat Der für März 2020 geplante Informationsabend
und Vorstand sehen darin eine der größten musste leider aufgrund der COVID-19-Pandemie
Herausforderungen für die Zukunft. Diskutiert abgesagt werden. Aufsichtsrat und Vorstand
wurde das Thema sowohl aus Sicht der Mitglie- bedauern dies außerordentlich, da dieser Abend
der und deren Anforderungen an eine moderne die Möglichkeit des intensiven Austauschs zwi-
Wohnungsbaugenossenschaft, als auch aus schen den Gremien bietet. Der Vertreterinfor-
Sicht der Verwaltung unter den Gesichtspunk- mationsabend hat sich auch deshalb als fester Be-
ten Transparenz und Optimierung von Arbeits- standteil der Kommunikationskultur der Organe
abläufen. Das Thema Digitalisierung ist durch der Genossenschaft etabliert.
die Corona-Krise hochaktuell geworden. Die
ulmer heimstätte war während der Zeit des
öffentlichen Shutdowns auch deshalb jederzeit21
Der Aufsichtsrat ist seiner satzungsgemäßen Alle weiteren Beschlüsse, u. a. über die Verwen-
Aufgabe, die Geschäftsführung zu überwachen dung des Bilanzgewinns und die Entlastung der
und zu fördern, im Geschäftsjahr 2019 in vollem Organe, sollen durch die Vertreterversammlung
Umfang nachgekommen. im Herbst 2020 erfolgen. Sollte dies wider Erwar-
ten nicht möglich sein, werden die notwendigen
Der Jahresabschluss 2019 wurde im Auftrag Beschlüsse im Umlaufverfahren durchgeführt.
des Verbandes baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Im März 2020 fanden die Wahlen zur Vertreter-
durch den Verband der Wohnungs- und Immobi- versammlung statt. Der Aufsichtsrat hat das
lienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. geprüft Wahlverfahren über mehrere Sitzungen hinweg
und uneingeschränkt bestätigt. Gemeinsam mit intensiv begleitet und sich über die große Be-
Vorstand und Prüfern wurden der aufgestellte reitschaft der Mitglieder für das Vertreteramt zu
Jahresabschluss, der Lagebericht sowie der kandidieren ebenso gefreut wie über die gute
Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns Wahlbeteiligung.
ausführlich besprochen. Der Aufsichtsrat stimmt
dem Jahresabschluss 2019 einstimmig zu. Gemäß der Satzung der ulmer heimstätte enden
in diesem Jahr die Amtszeiten von Lutz Dittmar
Die Ausbreitung des Coronavirus (COVID-19) seit und Monika Schaffer, beide stellen sich zur Wie-
Anfang 2020 und die mit dem wirtschaftlichen derwahl.
und gesellschaftlichen Lockdown verbundenen
Einschränkungen haben seither erhebliche Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und
Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb der Vorstand erfolgte stets vertrauensvoll und kon-
ulmer heimstätte. Davon betroffen ist auch das struktiv. Das sehr gute Jahresergebnis spiegelt
Zusammenwirken der Organe der Genossen- das konstruktive Zusammenwirken und die
schaft. Trotz der Einschränkungen konnte der Sachkunde der Gremien und Mitarbeiter wieder.
Geschäftsbetrieb fortgeführt werden. Der Auf- Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen
sichtsrat wurde in der Zeit des Lockdowns über Mitarbeitern der Genossenschaft für ihr Engage-
alle Maßnahmen des Vorstands zeitnah und ment, ganz besonders auch in der aktuellen
umfassend informiert. Sondersituation.
Infolge des Versammlungsverbotes musste Vor über 100 Jahren wurden Genossenschaften
die für den 18.05.2020 geplante Vertreterver- aus der Not heraus durch solidarisches Han-
sammlung in den Herbst verschoben werden. deln gegründet. In der Corona Krise erleben
Der Aufsichtsrat setzte sich daher mit verschie- wir, wie sich auch heute noch Krisensituationen
denen Varianten zur Beschlussfassung über den durch gelebte Solidarität bewältigen lassen.
Jahresabschluss 2019 auseinander. Aufgrund
des ungewissen Verlaufs der Corona-Krise hat
der Aufsichtsrat, entsprechend dem Gesetz zur
Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pande- Ulm, Juni 2020
mie, beschlossen den Jahresabschluss unter
teilweiser Ergebnisverwendung festzustellen. Wolfgang Keßel
Dadurch wird die Auszahlung der Auseinander- Vorsitzender des Aufsichtsrates
setzungsguthaben ermöglicht.22
23
24
Lagebericht
zum Jahresabschluss 2019
A. Grundlagen des Unternehmens Nach dem vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg veröffent
lichten Baupreisindex stiegen die Baupreise für Wohngebäude in Baden-
Die ulmer heimstätte eG wurde am 2. Mai 1896 gegründet. Sie ist Württemberg im 4. Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal um
unter dem Genossenschaftsregister Nr. 35 beim Amtsgericht Ulm ein- 3 %, für Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäu-
getragen. den sogar um 6,1 %. Die Preise für die Instandhaltung von Wohngebäu
den stiegen im 4. Quartal 2019 um 3,2 % gegenüber dem Vorjahres
Zweck der Genossenschaft ist, gemäß Satzung in der Fassung vom Juli quartal.
2018, vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohn-
versorgung der Mitglieder. Sie fördert ihre Mitglieder auch durch eine Wie im Vorjahr herrschten auch 2019 gute konjunkturelle Rahmenbe
Spareinrichtung. dingungen für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu
kleineren Haushaltsgrößen), dennoch sank die Zahl der Baugenehmi
Das Kerngeschäft der ulmer heimstätte ist die Bewirtschaftung und gungen für Wohnungen von 34.394 (Januar bis Oktober 2018) auf
Ergänzung des eigenen Wohnungsbestandes. Das Geschäftsgebiet 33.408 im Vergleichszeitraum des Jahres 2019.
erstreckt sich auf Ulm, die Ulmer Stadtteile sowie Erbach. Der Woh
nungsbestand der ulmer heimstätte beträgt 2.433 Wohnungen mit Ende 2018 betrug die Einwohnerzahl Baden-Württembergs 11,07 Mio.
einer bewirtschafteten Fläche von 163.721,73 m². Darüber hinaus Personen. Nach der Prognose des statistischen Landesamts Baden-
wurden 21 Objekte mit einer Fläche von 3.861 m² gewerblich bewirt Württemberg soll die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf 11,34 Mio.
schaftet. Personen anwachsen (+ 2,4 %). Der Anteil der Personen, die älter als 65
Jahre sind, soll sich von 2,23 Mio. Personen im Jahr 2018 auf 2,75 Mio.
Personen im Jahr 2030 erhöhen (+ 23,3 %). Damit wird der Anteil dieser
B. Wirtschaftsbericht Altersgruppe an der Gesamtbevölkerung von derzeit 20 % bis 2030
auf voraussichtlich 24 % ansteigen.
Allgemeiner Teil des Lageberichts 2019
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der
Weltweit wuchs die Wirtschaft 2019 nur noch langsam. Entsprechend Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es im Jahr 2017
verdienten viele Unternehmen weniger und hielten sich mit Investitionen fast 5,3 Mio. Privathaushalte in Baden-Württemberg. Nach der Voraus
zurück. Gründe für die konjunkturelle Eintrübung sind vor allem der rechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte
Handelsstreit zwischen den USA und China und der Brexit. Auf diese die Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp
Wachstumsschwäche reagierten die Notenbanken mit einer weiteren 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet.
Lockerung der Geldpolitik. Da bereits seit März 2016 der Leitzins bei Die Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast
0,0 Prozent liegt, wurde der Einlagensatz, den die Banken für Einlagen 290.000 höher liegen als 2017.
bei der Europäischen Zentralbank (EZB) bezahlen müssen, im September
2019 auf minus 0,5 % festgesetzt. Zusätzlich hat die EZB ihre Anleihe
käufe im November 2019 mit einem Volumen von monatlich 20 Mrd. € Neubautätigkeit
wieder aufgenommen.
Im Dezember 2017 wurde mit dem Bau des Neubauvorhabens Schwam-
Aufgrund der schwächeren Konjunktur rechnet die Deutsche Bundes berger Hof begonnen. Das Projekt mit 78 Wohnungen und 78 Tiefga-
bank für 2019 mit einem Anstieg des deutschen Bruttoinlandsprodukts ragenplätzen wird gemeinsam mit der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-
um 0,5 % und für 2020 um 0,6 %, 2018 betrug der Anstieg noch 1,5 %. gesellschaft (UWS) realisiert. Die ulmer heimstätte wird hiervon 29
Wohnungen und 29 Tiefgaragenplätze in den Bestand uh übernehmen.
Trotz abgeschwächter Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäfti Die Wohnungen sind ab März diesen Jahres bezugsfertig. Der Bilanz-
gungsaufbau in Deutschland fortgesetzt. Im Oktober 2019 belief sich ausweis dieser im Bau befindlichen Anlage beträgt 5.270.779,60 €.
die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten in Deutschland
auf fast 34 Mio. Personen, was einen Anstieg von 1,5 % gegenüber Für das Neubauvorhaben Warndtstraße 12–24 wurden 41 Bestands
dem Vorjahresmonat bedeutet. Die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen wohnungen in der Warndtstraße 12–28 im Oktober 2017 zurückgebaut.
in Baden-Württemberg belief sich im Dezember 2019 auf 200.855 Im Januar 2018 wurde mit dem Bau von 74 Wohnungen, 1 Gemein
(Dezember 2018: 185.480). Damit betrug die Arbeitslosenquote im schaftsraum und 93 Tiefgaragenplätze begonnen. Die Warndtstraße 12,
Dezember 2019 in Baden-Württemberg 3,2 % (Vorjahr 3,0 %). Die Ar- 14 und 16 konnte bereits mit 31 Wohnungen im Herbst 2019 bezogen
beitslosenquote in Gesamt-Deutschland belief sich im Dezember 2019 werden. Die Herstellkosten zum Stichtag 31.12.2019 für diesen Bauab
auf 4,9 %. schnitt betragen 7.502.061,00 €. Die bisherigen Herstellkosten für die
Warndtstraße 18–24 sind zum Stichtag 31.12.2019 in der Anlage im Bau
Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich in Deutschland 2019 mit 11.156.335,72 € ausgewiesen.
verlangsamt und betrug im Jahresdurchschnitt nur noch 1,4 % (2018:
1,8 %). Getrieben wird die Inflation vor allem vom Preisanstieg bei Im November 2019 fand der Spatenstich „Am Weinberg“ statt. Ein
Nahrungsmitteln (2,1 %) und Dienstleistungen (1,8 %), dagegen wirkten gemeinsames Projekt mit der UWS über 161 Wohnungen mit Tief-
sich die Energiepreise dämpfend aus. Der Anstieg der Nettokaltmieten garagen, sowie sieben Gewerbeeinheiten werden gemeinsam mit der
lag 2019 in Deutschland im Durchschnitt bei 1,4 % und damit nicht UWS realisiert. Die ulmer heimstätte wird hiervon 58 Wohnungen und
höher als die allgemeine Preissteigerung. 59 Tiefgaragenplätze, sowie 3 Gewerbeeinheiten in den Bestand über
nehmen mit einem Anteil uh von 16,5 Mio. €. Zum Stichtag 31.12.2019
sind unter Anlagen im Bau 2.257.568,61 € ausgewiesen. Die voraus
sichtliche Fertigstellung wird in 2022 angestrebt.25
Ein weiteres Neubauprojekt, gemeinsam mit der UWS, ist das Dichter Spareinrichtung
viertel mit einer Kostenschätzung über 20,5 Mio €. Es entstehen
73 Wohneinheiten mit 73 Tiefgaragenstellplätzen, einer Kita und Die Spareinrichtung konnte im Berichtsjahr ein Wachstum von
5 Gewerbeeinheiten. Davon sind 32 Wohnungen, 34 Stellplätze und 1.167.790,86 € verzeichnen. Die Spareinlagen betragen zum 31.12.2019:
5 Gewerbeeinheiten der ulmer heimstätte mit einem Kostenschätzungs 42.797.309,52 € (Stand 31.12.2018: 41.629.518,66 €). Diese Entwick-
volumen von 11,6 Mio € zugeordnet. Baubeginn wird voraussichtlich lung war möglich, weil die allgemeinen Zinsen für Spareinlagen, sowie
das 3.Quartal 2020. für Tages- und Festgelder im Berichtsjahr aufgrund der Geldpolitik der
Zentralbanken auf einem sehr niedrigen Niveau geblieben sind. Die
unseren Sparern angebotenen Zinsen waren demgegenüber attraktiver.
Modernisierung und Instandhaltung Ziel ist unverändert durch moderates Wachstum den Einlagenbestand zu
halten und damit die Spareinrichtung als festen Bestandteil der Unter-
Weiterhin kam im Berichtsjahr den Investitionen in den Bestand beson- nehmensfinanzierung zu sichern.
dere Bedeutung zu.
Für Modernisierungsmaßnahme wurden insgesamt 3.587.567,44 € Beteiligungen
aufgewendet. Davon betreffen Aufwendungen in Höhe von
3.540.588,34 € Projekte 2019 sowie 46.979,10 € Maßnahmen aus Im April 2013 wurde die ulmer heimstätte Servicegesellschaft mbH neu
früheren Jahren. gegründet. Das Stammkapital beträgt 25.000 €. Diese Gesellschaft
gehört zu 100% der ulmer heimstätte. Gegenstand des Unternehmens
Für die Instandhaltung sind folgende Aufwendungen entstanden: sind wohnbegleitende Dienstleistungen. Diese liegen bisher in der
Versorgung des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte mit Kabel
Arbeiten durch Fremdfirmen 2.154.504,02 € fernsehen und Multimediaangeboten. Seit 2018 besteht mit der ulmer
Regiebetrieb Material 143.452,51 € heimstätte Servicegesellschaft ein Vertrag über die Ergebnisabführung.
Rückstellung für unterlassene
Instandhaltung 584.057,45 €
Summe Instandhaltung 2.882.013,98 € Wirtschaftliche Lage und Finanzlage
Dies bedeutet einen Aufwand für die Instandhaltung pro m² Wohn-/ Die Bilanzsumme des Jahres 2019 beträgt 142.705.768,43 € (Vorjahr
Nutzfläche in Höhe von 17,19 €/m². 127.508.793,23 €). Das Bilanzsummenwachstum ist in erster Linie auf
die Investitionstätigkeit der ulmer heimstätte in die Modernisierung und
Soweit es wirtschaftlich möglich ist, werden Instandhaltungs- und den Neubau zurückzuführen. Das Sachanlagevermögen betrug im Vor-
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, um die nachhaltige Ver- jahr 114.267.945,40 € und beläuft sich nunmehr auf 131.015.685,93 €.
mietbarkeit des Wohnungsbestands zu sichern.
Es wurden neue Verbindlichkeiten in Höhe von 14.339.800.00 €
Künftige Investitionsentscheidungen im Bereich der Modernisierung von Kreditinstituten aufgenommen. Dem gegenüber stehen Tilgungen
und Instandhaltung werden auf Grund einer Portfolioanalyse des in Höhe von 1.429.399,51 € sowie Sondertilgung in Höhe von
Immobilienbestands getroffen. Diese Analysen münden in einen 10- 1.295.044,31 € und Tilgungszuschüssen in Höhe von 73.110,00 €.
Jahresrahmenplan. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich auf
51.352.495,79 € (Vorjahr 40.050.399,19 €) erhöht.
Hausbewirtschaftung Die Spareinlagen sind zum 31.12.2019 gegenüber dem Vorjahr um
1.167.790,86 € auf 42.797.309,52 € (Vorjahr 41.629.518,66 €)
Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2019 von einer guten gestiegen.
Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuationsbedingte Leerstand der
Wohnungen beträgt 0,35 %. Nahtlose Weitervermietungen sind vor Der Jahresüberschuss im Jahr 2019 ist um ca. 941.000 € höher als ge
allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungsstandard und plant und beträgt 3.048.789,41 €. Das gegenüber der Planung bessere
in einigen Wohngebieten schwierig. Ergebnis liegt im Wesentlichen in folgenden Effekten:
Bei den Tiefgaragenstellplätzen und oberirdischen Stellplätzen zeigt Höhere Zuschreibungen für Wertpapiere des Umlaufvermögens + 87 T€
sich jedoch wie im vergangenen Jahr in einigen Wohngebieten eine Erträge aus der Auflösung der sonstigen Rückstellungen + 167 T€
verhaltene Mieternachfrage. Noch schwieriger erweist sich die Vermie- Geringere Aufwendungen im Bereich der Öffentlichkeitsarbeit + 55 T€
tung von freiwerdenden gewerblichen Flächen. Weniger Zinsaufwendungen aus den Spareinlagen + 94 T€
Weniger Zinsaufwendungen aus den Dauerfinanzierungsmitteln + 237 T€
In 2019 wurden 189 Wohnungen (Vorjahr 218 Wohnungen) gekündigt. Erträge aus Gewinnabführung (Gewinnabführungsvertrag + 53 T€
Die Fluktuationsrate beträgt somit 9,2 % (Vorjahr 9,0 %). mit der ulmer heimstätte Servicegesellschaft seit 2018)
Die Eigenkapitalquote ist auf 28,67 % gegenüber dem Vorjahr (29,7 %)
gesunken. Im Vergleich zur Planung (27,75 %) liegt sie um 0,92 % höher.Sie können auch lesen
