Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa

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Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Multi-Client-Studie, 2018

Wohnen im
     BER-Umfeld
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   1

Entwicklungen in Berlin mit Einfluss auf das BER-Umfeld . . . . . . 4

Perspektiven für das BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Soziodemografische Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Standort-Potenzial-Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . 20

Produkte und Zielgruppen im BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Einleitung

                        Der Anstoß für die vorliegende Studie war vordergründig ihre „große Schwester“,
                        die Studie zum Büroimmobilienmarkt im Umfeld des BER 1. Hier wurde der ökono-
                        mische Impuls von potenziellen 1,6 Mio. qm neuer Bürofläche in kurzer Zeit für den
                        regionalen Immobilienmarkt deutlich. In der Region steht aber nicht nur das Gewer-
                        besegment im Fokus. Auch das Interesse für den Wohnungsmarkt steigt aufgrund
                        der Effekte des Flughafens und der Nähe zur stark wachsenden Hauptstadt immer
                        mehr bei Investoren und Nachfragern.
                            Mit der vorliegenden Studie sollen die Perspektiven für das Wohnen im BER-
                        Umfeld aufgezeigt und stärker in das Licht der Öffentlichkeit gerückt werden. Alle
                        Sponsoren der vorliegenden Studie, welche auf den folgenden zwei Seiten näher
                        vorgestellt werden, haben Grundstücke im Berliner Süden diesseits und jenseits der
                        Stadtgrenze und realisieren zeitgemäßen Wohnungsbau.
                            Für die Gruppe der teilnehmenden Unternehmen ist dabei parallel zu dem öko-
                        nomischen Impuls-Effekt des Flughafens der erstarkende Berliner Wohnungsmarkt
                        strategisch wichtig. Dieser umfasst seit einigen Jahren wieder die gesamte Wirt-
                        schaftsregion entlang der wichtigen, sternförmig auf Berlin zulaufenden Verkehrs-
                        achsen auf Straße und Schiene. Somit ist eine Studie, wie die hier vorgelegte, auch
                        ein wichtiger Baustein für die künftige Arbeit der Gemeinsamen Landesplanung
                        Berlin-Brandenburg. Einige Akteure der deutschen Wohnungspolitik, wie etwa der
                        Deutsche Verband oder der Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft,
                        weisen seit einiger Zeit darauf hin, dass nur eine flächendeckende Wohnungsver-
                        sorgung in Deutschland imstande ist, die starken Preis- und Mietentwicklungen
                        in den Großstädten der vergangenen Jahre zu bremsen. Sowohl die suburbanen
                        Gürtel der Großstädte als auch die Klein- und Mittelstädte werden künftig größere
                        Aufmerksamkeit genießen.
                            Die Studie untersucht neben Standortbedingungen auch soziodemografische
                        und immobilienwirtschaftliche Parameter. Dazu wurde ein Betrachtungsfeld rund
                        um den Flughafen festgelegt, welches 18 Brandenburger Gemeinden und Städte
                        sowie vier Berliner Bezirke einschließt, die einen Bezug zum Flughafenstandort
                        aufweisen. Die Studie schließt mit Empfehlungen für die Errichtung von Neubau-
                        projekten.

                        1   Büroimmobilien am Großflughafen Berlin, bulwiengesa, Juni 2017

© bulwiengesa AG 2018                                                                                         1
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Argon GmbH                                                 Berlin-Schönefeld Projektent-
                                                               wicklungs- und Baubetreuungs
                                                               GmbH

    Die Argon GmbH aus Stuttgart ist eine inhabergeführ-       Die Berlin-Schönefeld Projektentwicklungs- und Baube-
    te mittelständische Projektentwicklungsgesellschaft.       treuung GmbH ist ein Familienbetrieb und besteht aus
    Geschäftsführer sind Herr Dirk Wehinger und Herr Fer-      einem erfahrenen und innovativen Team von neun enga-
    dinand Piëch. Aktuell sind Wohn- und Gewerbeobjekte        gierten Mitarbeitern. Das Unternehmen verfügt schon seit
    in Frankfurt, Mannheim, Hamburg und Schönefeld in der      ca. 40 Jahren über Erfahrungen in der Projektentwick-
    Realisierung.                                              lung, Projektrealisierung und Objektbewirtschaftung.

    KONTAKT                                                    KONTAKT

    Dirk Wehinger                 Argon GmbH                   Desiree Künsberg                Berlin-Schönefeld Projektentw.-
    ⋆  0711 / 993 388 810         Königstraße 19 A             ⋆ 0351 / 495 21 76              und Baubetreuungs GmbH
                                                                                               Hamburger Straße 19
    " wehinger@argon.ag           70173 Stuttgart              " kuensberg@t-online.de
                                                                                               01067 Dresden

    Basis AG                                                   Bonava Deutschland
    Immobilienberatung                                         GmbH

    Die Basis AG Immobilienberatung ist seit 2009 auf dem      Bonava in Deutschland ist ein Tochterunternehmen des
    Berliner Immobilienmarkt als Beratungsunternehmen          schwedischen Konzerns Bonava AB. Seit mehr als 50 Jah-
                                                               ren ist das Unternehmen im deutschen Immobilienmarkt
    aktiv. Das passionierte Team kombiniert Expertise und
                                                               aktiv – in seinem Heimatmarkt Berlin, in den Wachstums-
    Erfahrung mit fundierten Markt- und Ortskenntnissen        regionen Hamburg, Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Köln/Bonn,
    sowie einem gut ausgebildeten Netzwerk zu einer hoch-      Rhein-Neckar/Stuttgart, Sachsen und entlang der Ostsee-
    wertigen Maklerleistung. Neben der Vermittlung von         küste. Als Bauträger und Projektentwickler treibt Bonava
    Büro- und Wohnimmobilien zählt zu den Aufgaben die         in Deutschland mit mehr als 1.000 Mitarbeiterinnen und
    Vernetzung von Eigentümern, Bauträgern und Käufern         Mitarbeitern jährlich mehr als 150 Wohnbauprojekte voran.
    exklusiver Investmentobjekte.                              Die Vision von Bonava ist es, Wohnumfelder mit höchster
                                                               Lebensqualität zu schaffen, in denen Menschen glücklich
                                                               sein können.

    KONTAKT                                                    KONTAKT

    Christian Spilgies           Basis AG Immobilienberatung   Silke Skala                     Bonava Deutschland GmbH
    ⋆ 030 / 700 766 90           Kurfürstendamm 220            ⋆ 0800 / 670 80 80              Am Nordstern 1
    " info@basis-ag.com          10719 Berlin                  " info@bonava.de                15517 Fürstenwalde

    BAUWERT                                                    DIE Deutsche Immobilien
    Aktiengesellschaft                                         Entwicklungs AG
    Die BAUWERT AG agiert als eigenständige Unterneh-          Die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG entwi-
    mensgruppe unter der Führung von Dr. Jürgen Leibfried      ckelt, realisiert und vermarktet wohnwirtschaftliche und
    und Herrn Michael Staudinger als eines der führenden       gewerbliche Immobilien. Gegründet im Februar 2015,
    Unternehmen im Bereich Prime Development in Deutsch-       verfügt die Geschäftsführung über eine jahrzehntelange
    land. Zum Kerngeschäft zählen anspruchsvolle Büro- und     Erfahrung aus Projektentwicklungen mit einem Volumen
    Einzelhandelsbauten in überdurchschnittlichen Lagen        von über einer Milliarde Euro. Das Unternehmen steht für
    sowie hochwertige Wohnimmobilien in guten Lagen            modernes und urbanes Wohnen auf der Grundlage effizi-
    Berlins sowie im nahen Berliner Umland. Zu den Refe-       enter Wohnraumlösungen mit flächenoptimierten Grund-
    renzprojekten zählen unter anderem die Zillergärten in     rissen und moderner Ausstattung.
    Berlin-Charlottenburg sowie die Rosengärten in Berlin-
    Wilmersdorf.
    KONTAKT                                                    KONTAKT

    Henning Hausmann              BAUWERT Aktiengesell-        Hans-Peter Werner                DIE AG
    ⋆ 030 / 832 11 50             schaft                       ⋆ 030 / 224 450 550              Schlüterstraße 36
                                  Kurfürstendamm 21
    " info@bauwert.de                                          " info@die.ag                    10629 Berlin
                                  10719 Berlin

2                                                                                                         © bulwiengesa AG 2018
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
EYEMAXX                                                        GW-K Grundwert-
  Real Estate AG                                                 Konzept GmbH

  Die EYEMAXX Real Estate AG ist ein börsennotiertes             Die GW-K Grundwert-Konzept GmbH aus Berlin ist eine
  Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem          inhabergeführte Projektentwicklungsgesellschaft mit
  Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in               Fokus auf Berlin sowie die Metropolregion. Geschäfts-
  Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert          führer ist Herr Thomas Utsch.
  EYEMAXX Pflegeheime in Deutschland und Gewerbe-
  immobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmenge-
  schichte sind Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland
  ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie.

  KONTAKT                                                        KONTAKT

  Sylvio Sickert                     EYEMAXX Real Estate AG      Thomas Utsch                     GW-K
  ⋆ 0711 / 993 388 810               Feuerwehrstraße 17          ⋆ 030 / 206 199 36               Grundwert-Konzept GmbH
                                     2333 Leopoldsdorf                                            Hegelplatz 1
  " office@eyemaxx.com                                           " info@grundwert-konzept.de
                                     Österreich                                                   10117 Berlin

  FBB GmbH                                                       Reiß & Co. Real Estate
                                                                 München GmbH
  Berlin ist mit 33,3 Mio. Passagieren im Jahr 2017 der dritt-   Die Reiß & Co. Real Estate München GmbH ist ein unab-
  größte Flughafenstandort in Deutschland. Aktuell betreibt      hängiger Immobilieninvestor und Dienstleister mit den
  die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH den Flughafen
                                                                 Schwerpunkten klassische Projektentwicklung sowie
  Berlin-Schönefeld und den Flughafen Berlin-Tegel. Der
  gesamte Luftverkehr der Hauptstadtregion soll in Schöne-       Eigentümervertretung von institutionellen und vermögen-
  feld konzentriert werden. Dafür baut die Flughafengesell-      den privaten Immobilieninvestoren. Das Leistungsspek-
  schaft den neuen Flughafen Berlin Brandenburg – kurz BER.      trum umfasst die Projektentwicklung im Bereich Neubau
  Die Eröffnung ist für Oktober 2020 geplant. Der Flughafen      und Refurbishment von Bürogebäuden, Mietwohnungs-
  Schönefeld wird seit 2016 weiter optimiert und soll über die   bau, Hotels und Einzelhandel. Die Reiß & Co. engagiert
  BER-Eröffnung hinaus genutzt werden. Außerdem wurde            sich sowohl für eigene Investments bzw. Projekte als auch
  der Masterplan BER 2040 als Leitbild für die zukünftige Ent-   im Rahmen von Joint Ventures oder Private Placements.
  wicklung des Flughafenstandortes erarbeitet.

  KONTAKT                                                        KONTAKT

  Matthias Roggenstroh               FBB GmbH                    Wolfgang Brost                   Reiß & Co. Real Estate
  ⋆ 030 / 609 111 50                 12521 Berlin                ⋆ 089 / 189 047 70               München GmbH
                                                                                                  Karolinenstraße 4
  " pressestelle@berlin-airport.de                               " info@reissco.de
                                                                                                  80538 München

  Groth Gruppe                                                   Ed. Züblin AG

  Die Groth Gruppe mit Sitz in Berlin realisiert seit 1982 als   Die Ed. Züblin AG mit rund 14.000 Mitarbeiterinnen und
  Projektentwickler und Bauträger anspruchsvolle städte-         Mitarbeitern und einer jährlichen Auslastung von über
  bauliche Projekte in attraktiven Lagen in und um Berlin        3 Mrd. Euro ist eines der großen deutschen Bauunter-
  sowie an weiteren ausgewählten Standorten Deutsch-             nehmen mit Niederlassungen und Tochtergesellschaften
  lands. Als freies Immobilienunternehmen bietet die Groth       im In- und Ausland. Seit mehr als 110 Jahren realisiert das
  Gruppe sämtliche Leistungen rund um Immobilien an.             Unternehmen erfolgreich anspruchsvolle Bauprojekte im
  Dabei reicht die Spanne vom kleinteiligen Wohnungsbau-         In- und Ausland. Das Leistungsspektrum umfasst dabei
  projekt bis zu anspruchsvollen Wohnquartieren, inner-          alle baurelevanten Aufgaben, vom komplexen Schlüssel-
  städtischen Großprojekten und neuen Vorstädten, vom            fertigbau über den Ingenieur-, Brücken-, Tunnelbau oder
  Gewerbeobjekt bis zum hochwertigen, durchmischten              Spezialbau bis hin zur Baulogistik, PPP und Holzinge-
  Stadtquartier.                                                 nieurbau im Hoch- und Ingenieurbau.
  KONTAKT                                                        KONTAKT

  Anette Mischler                      Groth Gruppe              Oliver Meissner                  Ed. Züblin AG
  ⋆ 030 / 88094 903                    Kurfürstendamm 63         ⋆ 030 / 754 874 63               Bessemerstraße 42b
  " anette.mischler@grothgruppe.de     10707 Berlin              " brandenburg@zueblin.de         12103 Berlin

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                          3
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Entwicklungen in Berlin mit
            Einfluss auf das BER-Umfeld

Berlin befindet sich aktuell in einer starken Wachstumsphase.                Einwohnerentwicklung und -prognose Berlin bis 2030
Die Bevölkerungszahl ist zwischen 2007 und 2016 um rund
9,4 % bzw. 316.800 Einwohner angestiegen. Getragen wird                                      120
die positive Bevölkerungsentwicklung insbesondere durch
Zuzüge aus dem Ausland aufgrund des guten Ausbildungs-
                                                                                             115
                                                                        Index (2007 = 100)

und Arbeitsplatzangebotes. Die Stadt kann außerdem einen
Geburtenüberschuss aufweisen. Im Vergleich zum positiven
Wanderungssaldo ist dieser jedoch gering.                                                    110
   Aktuelle Prognosen bis 2030 zeigen: Die Bevölkerung
der Bundeshauptstadt steigt zukünftig um 4,3 % überdurch-
schnittlich an. Dabei geht die Senatsverwaltung für Stadtent-                                105
wicklung und Wohnen, nach einer 2017 erfolgten Evaluation
der stadtweiten Bevölkerungsprognose, weiterhin von der
                                                                                             100
mittleren Variante aus, die auch als Planungsgrundlage für
den Wohnungsbedarf gilt. Allerdings bildet die Einwohner-                                           2007       2010      2015        2020        2025      2030

                                                                                                   Mittlere Variante      Untere Variante
    Wanderungsverhalten Berlin und Umland 2006–2015
                                                                                                   Obere Variante
    Jahr          Zuzüge aus           Fortzüge in das   Wanderungs-
                                                                        Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Melderegister, ab 2015 Prognose
                  dem Umland           Umland            saldo Umland   der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

    2006               14.239              23.321           -9.082

    2007               14.846              22.179            -7.333
                                                                        prognose die Realentwicklung aufgrund der Flüchtlingswan-
    2008               14.994                  21.271       -6.277      derung nicht adäquat ab.2 bulwiengesa geht davon aus, dass
    2009               15.476              20.431           -4.955      das Bevölkerungswachstum weiterhin stark positiv sein wird
                                                                        und die obere Prognosevariante zum Tragen kommt.
    2010               15.047                  19.165       -4.118

    2011               14.650                  19.470       -4.820
                                                                        Negativer Wanderungssaldo mit dem Umland
    2012               14.184                  19.689       -5.505

    2013               13.686              20.668           -6.982      Schon seit gut 25 Jahren verzeichnet Berlin durchgängig
    2014               12.890              22.103           -9.213      einen negativen Wanderungssaldo mit seinem Umland –
                                                                        mehr Menschen ziehen ins Umland als umgekehrt in die Stadt.
    2015               11.665              22.235           -10.570
                                                                        Besonders zum Ende der 1990er-Jahre war der Saldo sehr
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg                            2                    Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

4                                                                                                                                            © bulwiengesa AG 2018
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
2014 stark an und befinden sich aktuell auf einem sehr hohen
  Wanderungssaldo Berlin mit seinem Umland
                                                                          Niveau. Die Zahl der Fertigstellungen hat sich zwar auch deut-
  nach Altersgruppen 2014 und 2015
                                                                          lich erhöht, reicht aber nicht an die Menge der genehmigten
             1.500                                                        Wohnungen heran.
                                                                              In den vergangenen zehn Jahren wurde ein Genehmi-
             1.000                                                        gungsüberhang von rund 44.000 Wohneinheiten aufgebaut.
              500
                                                                          Die Realisierungsquote beträgt in Berlin nur rund 54 %. Ablei-
                                                                          tend aus der geringen Quote ist davon auszugehen, dass ein
                0                                                         hoher Anteil spekulative Baugenehmigungen umfasst. Auf-
                                                                          grund des Genehmigungsüberhanges wird für die nächsten
 Personen

             -500
                                                                          Jahre jedoch mit steigenden Fertigstellungszahlen gerechnet.
            -1.000

            -1.500                                                           Wohnungsbautätigkeit Berlin 2007–2016
            -2.000

            -2.500                                                                    20.000

            -3.000                                                                    17.500
                                            39

                                                 44

                                                      49

                                                           54

                                                                59

                                                                      +
                      17

                           24

                                 29

                                       34

                                                                                      15.000
                                                                     60
                     s

                           s

                                       s

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                               bi
                0

                      18

                                  30

                                            40

                                                 45
                                       35

                                                      50

                                                           55
                           25

                                                                                      12.500

               2014            2015                                       WE-Anzahl   10.000

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg                                           7.500

                                                                                       5.000
hoch. Im Betrachtungszeitraum seit 2006 war zunächst eine
Abschwächung des negativen Wanderungssaldos zu beob-                                   2.500
achten, in den letzten fünf Jahren hat sich der Trend jedoch
                                                                                          0
wieder umgekehrt. Im Jahr 2015 verlor Berlin rund 10.570 Per-
sonen an das Umland.                                                                           2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
    Für das BER-Umfeld ergeben sich aus der Bevölkerungs-
dynamik Berlins positive Effekte: 2015 entfiel fast ein Drittel                          Genehmigungen MFH               Genehmigungen EFH/ZH
des Wanderungssaldos (ca. 3.310 Personen) auf das betrach-                               Fertigstellungen MFH            Fertigstellungen EFH/ZH
tete Gebiet.                                                                             Genehmigungsüberhang
    Das Umland profitiert somit stark vom Wachstum der
Hauptstadt. Beliebt ist der Speckgürtel besonders bei Fami-               Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
lien mit Kindern. So konnten in der Altersgruppe der unter
18-Jährigen und bei den 30- bis unter 40-Jährigen zuletzt
hohe Zuzüge aus Berlin verzeichnet werden. Für Personen                   Jährlicher Bedarf von rund 25.000 Einheiten
im Rentenalter ist das Umland ebenfalls attraktiv.                        bis 2030
    Lediglich bei den 18- bis 24-Jährigen kann Berlin Gewin-
ne verzeichnen. Hier handelt es sich meist um junge Men-                  Die bulwiengesa-Wohnungsbedarfsprognose basiert metho-
schen, die aufgrund eines Studiums oder einer Ausbildung in               disch auf einer Haushaltsprognose zur Entwicklung und zur
die Stadt ziehen.                                                         Struktur von Privathaushalten. Diese Prognose wird vom Bun-
    Gründe für den starken Zuzug in das Umland sind der                   desinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlicht.
klassische Wunsch nach dem Eigenheim im Grünen sowie                          Der Wohnungsbedarf errechnet sich primär aus der
der angespannte Wohnungsmarkt Berlins, da insbesondere                    erwarteten Entwicklung der Haushaltszahlen. Berücksichtigt
Familien keinen passenden bezahlbaren Wohnraum finden.                    werden aber auch die Verkleinerung der durchschnittlichen
                                                                          Haushaltsgröße und die zunehmende Wohnflächeninan-
                                                                          spruchnahme pro Kopf – es gibt immer mehr Singlehaushalte,
Starker Genehmigungsüberhang in Berlin                                    die immer mehr Quadratmeter pro Person benötigen.
                                                                              Der Gesamtbedarf schließlich wird über die detaillierte
Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2016 sind steigende                      Analyse der Komponenten Ersatzbedarf, Nachholbedarf und
Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Berlin zu beob-                Zusatzbedarf abgeleitet.
achten. Die Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhaussegment                  Die bulwiengesa-Prognose geht bis 2030 von einem jähr-
ist dabei auf einem konstanten und vergleichsweise geringen               lichen Neubaubedarf für Berlin von rund 25.000 Wohneinhei-
Niveau.                                                                   ten aus. Somit sind die aktuellen Fertigstellungszahlen, die
    Im Mehrfamilienhaussegment hingegen ist in den ver-                   mit Eigenheimen bei rund 10.600 Wohnungen liegen, noch
gangenen Jahren eine große Dynamik festzustellen. So stie-                deutlich steigerbar, ehe Angebotsüberhänge entstehen.
gen die Genehmigungszahlen bei Mehrfamilienhäusern seit

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                                              5
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Einwohnerbasiert liegt der Bedarf in Berlin jährlich bei rund                     Für einige Investoren verliert der Berliner Wohnungsmarkt
6,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und damit im Mittel der                         dadurch an Attraktivität. Nicht nur hohe Grundstückspreise
A-Städte. Spitzenreiter ist Frankfurt am Main mit 10,0 Wohnun-                    in Berlin treiben Investoren stärker in das Umland, sondern
gen pro 1.000 Einwohner und Jahr.                                                 auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange Bebauungs-
                                                                                  planverfahren und Genehmigungszeiten in der Hauptstadt,
                                                                                  unter anderem aufgrund von Personalmangel, schrecken
    Wohnungsbedarfsprognose A-Städte bis 2030                                     ebenfalls ab.
                                                                                      Die Bezirke haben sich zuletzt häufiger gegen groß-
                          Wohneinheiten / 1.000 Einwohner/Jahr                    flächige Bebauungspläne ausgesprochen. Nur für wenige
                                                                                  Baugrundstücke liegt die Verantwortlichkeit bisher auf Lan-
                      0   1   2   3     4   5   6   7   8     9   10    11   12
                                                                                  desebene. Auch Bürgerproteste häufen sich und haben schon
             Berlin                                                               manche Projekte in Berlin ausgebremst. Baugrundstücke, die
                                                                                  ohne Bebauungsplanverfahren entwickelt werden können,
          München
                                                                                  sind immer weniger zu finden.
          Hamburg                                                                     Aufgrund der ungünstigen Rahmenbedingungen bevorzu-
                                                                                  gen viele Investoren mittlerweile Gewerbeimmobilien. Dies
              Köln                                                                zeigen auch die steigenden Projektentwicklungszahlen im
     Frankfurt/Main
                                                                                  Gewerbesegment; das Volumen im Wohnsegment dagegen
                                                                                  verfügt in Berlin über geringere Wachstumsraten.
          Stuttgart                                                                   Von all dem profitiert der Speckgürtel Berlins. Die Bran-
                                                                                  denburger Städte und Gemeinden haben weniger Auflagen,
        Düsseldorf
                                                                                  bieten schnellere Genehmigungen, weniger Widerstand,
                      0           140.000           280.000            420.000    mehr Planungssicherheit und somit eine Art „Willkommens-
                                      Anzahl Wohneinheiten                        kultur“.

             Anzahl Wohneinheiten                                                 Zu wenige und baufällige Schulen/Kitas in Berlin
             Wohneinheiten"/"1.000 Einwohner"/"Jahr
                                                                                  Schon seit einigen Jahren wird immer wieder auf den Mangel
Quelle: bulwiengesa                                                               an Schulplätzen und den Modernisierungsbedarf bestehen-
                                                                                  der Gebäude in Berlin hingewiesen. Laut der „Gewerkschaft
                                                                                  Erziehung und Wissenschaft“ fehlen bis 2024/25 berlinweit
Lange Verfahren und Auflagen dämpfen                                              75.000 Schulplätze und 70 bis 80 Schulen. Viele Schulen
Wohnungsbau                                                                       haben ihre Kapazitätsgrenze erreicht oder überschritten, was
                                                                                  sich negativ auf den Schulalltag auswirkt. Als Reaktion auf die
Aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit unterstützt                            Missstände sollen in den nächsten Jahren 30 bis 40 Neubau-
das Land Berlin den Wohnungsneubau durch stadtentwick-                            ten entstehen.
lungspolitische Maßnahmen.                                                            Neben sanierungsbedürftigen Schulgebäuden und dem
    Zur Förderung des Neubaus hat beispielsweise die                              Neubaubedarf ist auch die Bereitstellung von Plätzen in Kin-
Senatsverwaltung für Stadtententwicklung und Wohnen                               dertagesstätten eine Herausforderung in der Hauptstadt. Es
Bündnisse mit wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbän-                           mangelt heute schon an genügend Betreuungsplätzen. Die
den, den Bezirken und den landeseigenenen Wohnungsbau-                            Situation wird sich vor dem Hintergrund steigender Gebur-
gesellschaften geschlossen. Um den sozialen Wohnungsbau                           ten und Zuzüge weiter verschärfen. Bis 2020 muss der Senat
anzukurbeln, wurde im Jahr 2014 das „Berliner Modell der                          schätzungsweise 30.000 Kindergartenplätze schaffen. Da
kooperativen Baulandentwicklung“ eingeführt: Damit werden                         viele ihre Gebäudereserven schon aufgebraucht haben, müs-
berlinweit einheitliche Regelungen für den Abschluss städte-                      sen sie zu Lasten der Kinder verdichten, die dadurch wichti-
baulicher Verträge im Rahmen von Bebauungsplanverfahren                           gen Freiraum zum Spielen verlieren.
umgesetzt.                                                                            Ein großes Problem ist neben dem Platz- auch der Perso-
    Gemäß der „Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher                        nalmangel, sowohl in Schulen als auch in Kindertagesstätten.
Verträge“ vom 14.04.2015 wurde vereinbart, dass grundsätz-                        Dies wirkt sich ebenfalls negativ auf die Betreuung und Ent-
lich 25 % der neuen Wohneinheiten bei Wohnbauvorhaben                             wicklung der Kinder aus. So werden allein für Kindertages-
mit mindestens 50 Wohnungen förderfähig sind und damit                            stätten in den kommenden drei Jahren rund 4.800 zusätzliche
mietpreis- und belegungsgebunden. Zum 01.02.2017 wurde                            Fachkräfte gebraucht.
der Anteil auf 30 % erhöht. Zudem bezieht sich die Quote                              Für Familien mit Kindern ist das Umland Berlins entspre-
künftig auf die Geschossfläche für Wohnnutzung und nicht                          chend attraktiver, da es an vielen Standorten in Brandenburg
mehr auf die Anzahl der geplanten Wohneinheiten.                                  ein besseres Betreuungsangebot gibt.
    Außerdem wird mit dem Berliner Modell die Übernahme
von Kosten für soziale und technische Infrastruktur über einen
mit dem Investor zu schließenden städtebaulichen Vertrag
sichergestellt.

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Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
— Fazit —

                        Berlin befindet sich aktuell in einer starken
                        Wachstumsphase. Die positive Bevölkerungs-
                        entwicklung wird insbesondere durch Zuzüge
                        getragen. Der Wanderungssaldo Berlins mit sei-
                        nem Umland ist jedoch seit gut 25 Jahren nega-
                        tiv, sodass die Regionen rund um die Hauptstadt
                        und insbesondere das BER-Umfeld von dem
                        Wachstum profitieren, in das jährlich über 3.000
                        Berliner, vor allem Familien, ziehen.
                             Aus den Bevölkerungszuwächsen generiert
                        sich eine starke Nachfrage nach Wohnraum
                        in Berlin. Zwar stiegen auf der Angebotsseite
                        in den letzten Jahren die Fertigstellungs- und
                        Genehmigungszahlen auch stark an; die Nach-
                        frage können sie jedoch nicht sättigen. Laut der
                        Bedarfsprognose von bulwiengesa liegt der
                        Neubaubedarf noch deutlich über den aktuellen
                        Fertigstellungszahlen.
                             Nicht nur hohe Grundstückspreise in Berlin
                        treiben Investoren stärker ins Umland, sondern
                        auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange
                        Bebauungsplanverfahren und Genehmigungs-
                        zeiten schrecken ebenfalls ab. Für einige Pro-
                        jektentwickler verliert der Berliner Wohnungs-
                        markt dadurch an Attraktivität. Sie investieren
                        verstärkt im Umland der Hauptstadt, zumal dort
                        die Ausstattung mit Schulen und Kindertages-
                        stätten besser ist – ein wichtiges Argument für
                        die Hauptzielgruppe Familien.

© bulwiengesa AG 2018                                                      7
Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
Perspektiven für das
         BER-Umfeld

                                                                                               Quelle: Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH

Lage, Standortqualität und -charakter
                                                                    Entwicklung des Passagieraufkommens der drei größten
                                                                    Flughafenstandorte Deutschlands
Die 22 untersuchten Brandenburger Gemeinden und Berliner
Bezirke liegen zu etwa einem Viertel innerhalb und zu drei                        190
Vierteln außerhalb der Stadtgrenze. Einer hohen Bau- und
                                                                                  180
Infrastrukturdichte innerhalb steht ein „grünes“ Wohnumfeld
                                                                                  170
außerhalb der Stadtgrenze gegenüber. Wichtige ökonomi-
                                                                                  160
                                                               Index (2007=100)

sche Impulse geben Großunternehmen wie Mercedes-Benz
und Rolls-Royce, aber auch der bestehende Flughafen                               150
Schönefeld SXF. An Verkehrsknotenpunkten wird die pros-                           140
perierende Regionalwirtschaft sichtbar.                                           130
                                                                                  120

Rahmenbedingungen der Flughafenentwicklung                                        110
                                                                                  100
Der „Masterplan BER 2040“ der Flughafen Berlin Branden-                           90
burg GmbH (FBB) rechnet aktuell mit einer Kapazität von                                 2007 2008 2009 2010    2011    2012   2013   2014   2015   2016
22 Mio. Passagieren (Terminal 1 22 Mio., T1-E 6 Mio. Passa-
giere) zur Eröffnung des BER. Eine Erweiterung auf 33 Mio.                          Berlin-Schönefeld                 München
Passagiere ist durch betriebliche Optimierungen und Gepäck-                         Berlin-Tegel                      Frankfurt/Main
erweiterungen geplant. Zudem werden die Kapazitäten des
Flughafens Schönefeld von 8 bis 10 Mio. Passagieren weiter-    Quelle: Portale der Flughäfen
hin zusätzlich vorgehalten. In drei weiteren Phasen soll der
neue Großflughafen BER bis 2035 mehr als 55 Mio. Passagie-     Flughäfen sehr dynamisch und stärker als in Frankfurt/Main
re pro Jahr abfertigen können. Nach aktuellen Planungen soll   und München. Besonders der Flughafen Schönefeld (SXF)
der Flughafen BER im Oktober 2020 eröffnen.                    verzeichnet seit 2013 einen sehr starken und konstanten
                                                               Anstieg der Fluggäste.
                                                                   Das Aufkommen der beiden Flughäfen Berlins betrug im
Sehr starkes Passagierwachstum in                              Jahr 2017 insgesamt knapp 33,3 Mio. Passagiere. Davon lan-
Schönefeld (SXF)                                               deten fast 40 % auf dem Flughafen Schönefeld (SXF), was
                                                               rund 12,9 Mio. abgefertigten Passagieren entspricht. Die
Im Jahr 2016 war Berlin bereits der drittgrößte Flughafen-     Kapazitäten des Flughafen SXF sollen zudem in einem neuen
standort Deutschlands. In den vergangenen zehn Jahren war      Ausbaukonzept erhöht werden, sodass in Zukunft insgesamt
das Wachstum des Passagieraufkommens auf den Berliner          14 Mio. Passagiere abgefertigt werden können.

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Der Flughafenstandort Schönefeld ist somit auch ohne Fertig-      Erreichbarkeit durch ÖPNV
stellung des Großflughafens BER bereits zu einem wichtigen
Verkehrsknotenpunkt angewachsen, weitere Investitionen            Das BER-Umfeld und Schönefeld selbst sind über verschie-
folgen. Auch zahlreiche Multiplikatoreffekte wie beispielswei-    dene Verkehrsmittel gut an das ÖPNV-Netz angeschlossen.
se ein Anstieg der Beschäftigten, die Ansiedlung von Gewer-       Durch Verbindungsmöglichkeiten via S-Bahn sowie diverse
be und der Ausbau der Infrastruktur wurden dabei erzielt.         Regionalbahnen und Busse lassen sich Berlin und überregio-
                                                                  nale Orte erreichen.

Positive Effekte durch Flughäfen
                                                                   Aktuelle ÖPNV-Verbindungen vom Flughafen
An den Beispielen Frankfurt/Main, Düsseldorf und Mün-              Berlin-Schönefeld
chen lassen sich positive Effekte nach Erweiterungs- und
Ausbaumaßnahmen beobachten. Unter der Vielzahl an Ein-             S9 (Spandau/Flughafen Berlin-Schönefeld)
flussgrößen sind die Flughäfen direkt vor allem als Arbeits-       S45 (Bhf. Südkreuz/Flughafen Berlin-Schönefeld)
platzstandort sowie als Impulsgeber für die Entstehung
                                                                   RE5 (Rostock Stralsund/Elsterwerder)
weiterer Arbeitsplätze im Umfeld von Bedeutung. Der damit
einhergehende Bevölkerungsanstieg beeinflusst auch die             RE7 (Dessau/Wünsdorf-Waldstadt)
Boden-, Miet- und Kaufpreise im Umfeld.
                                                                   RB14 (Nauen/Berlin)
    Der Vergleich der drei Standorte München, Frankfurt/Main
und Düsseldorf zeigt, dass ein Flughafen ein, aber keines-         RB23 (Potsdam/Schönefeld)
wegs alleiniger Einflussfaktor für die Miet- und Kaufpreisent-     RB24 (Eberswalde/Senftenberg)
wicklung im Umfeld ist. Die Eröffnung oder Erweiterung von
                                                                   Bus 163 (Berlin-Schöneweide/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Flughäfen hat ohnehin zumeist eher erkennbare Tendenzen
verstärkt oder beschleunigt. Der Gesamterfolg einer Flugha-        Bus 164 (Berlin-Köpenick/Flughafen Berlin-Schönefeld)
fenregion ist auch von der Entwicklung des Gesamtmarktes           Bus 171 (Berlin Hermannplatz/Flughafen Berlin-Schönefeld)
abhängig.
    Am Beispiel München wird deutlich, dass die Nähe zu            Bus 734 (Zeuthen/Flughafen Berlin-Schönefeld)

Infrastruktureinrichtungen, die Erschließung durch Schiene         Bus 735 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld)
und Straße sowie die Zentralörtlichkeit eine entscheidende
                                                                   Bus 736 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Rolle spielen. Die Entfernung zum Flughafen wirkt sich sowohl
im Segment Wohnen als auch im Gewerbe auf die Miet- und            Bus 738 (Wildau A10-Center/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Kaufpreise aus. Mit zunehmender Distanz sinkt das Niveau.          Bus 741 (Karlshof/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Zusätzlich ist das Kaufpreis- und Mietwachstum in Lagen, die
                                                                   Bus 742 (Buckow Süd/Schönefeld-Nord)
durch Flugschneisen betroffen sind, geringer.
                                                                  Quelle: bulwiengesa

 Untersuchungsgebiet mit seinen Brandenburger Gemeinden und Berliner Bezirken

                                                            BER

Quelle: bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                          9
Dabei verkehren werktags die Regionalbahnen in einem            Erreichbarkeit durch MIV
stündlichen, die S-Bahn-Linien in einem 20-Minuten- und die
Buslinien in einem 10- bis 15-Minuten-Takt. Die Fahrzeiten in   Die Voraussetzungen für den motorisierten Individualver-
die Berliner Innenstadt betragen je nach Verkehrsmittel zwi-    kehr (MIV) sind im Betrachtungsgebiet sehr gut. Durch ver-
schen 30 und 60 Minuten.                                        schiedene Möglichkeiten via Bundesautobahn, Bundes- und
                                                                Landstraßen ist eine überregionale und ortsgebundene Ver-
 Geplanter Ausbau Dresdner Bahn bis Ende 2025                   knüpfung gewährleistet.
                                                                   Der Flughafen BER verfügt über eine direkte Autobahnan-
               Berlin                                           bindung an die A 113 und befindet sich in der Nähe zur Bun-
                                                                desstraße 96a, sodass eine hervorragende Anbindung mit
         Berlin Hauptbahnhof
                                                                dem Pkw gewährleistet wird. Jedoch ist der Autobahnzubrin-
                                                                ger A 113 aktuell schon stark belastet.

                                                                 Geplante Verlängerung der A 100 im Berliner Autobahnnetz

                                                                             Hamburg                     Prenzlau
                  Dresdner Bahn                                              Rostock

                                            BER                                                                       10

                                                                                                                    114
                                                                                             111
              Halle               Dresden
              Leipzig             Prag
                                                                                                    100
                                                                                            111
Quelle: Deutsche Bahn                                                                               Berlin                  17. Bauabschnitt
                                                                                            100                      100

Von den insgesamt 22 betrachteten Gemeinden und Bezirken                              115                  100             16. Bauabschnitt
                                                                                                   103
profitieren viele von einer schienengebundenen öffentlichen                                                                113
Nahverkehrsausstattung durch die S-Bahn oder die Regional-
bahn.                                                                                                                               117
                                                                               Magdeburg
    Für die nächsten Jahre sind eine Reihe von Maßnahmen                       Leipzig                                     BER     Dresden
zur Verbesserung der Infrastruktur rund um das BER-Umfeld
geplant. Einen wichtigen Impuls wird der Wiederaufbau der       Quelle: Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz
Dresdner Bahn geben, die die Verbindung Berlins in Richtung
Südosten deutlich verbessern wird. Die mittel- und langfris-
                                                                 Verbindungen des MIV im Untersuchungsgebiet
tigen Planungen des ÖPNV im BER-Umfeld stellen sich wie
folgt dar:                                                       A 10 (südlicher Berliner Ring)

                                                                 A 12 (Berlin – Warschau)
Zu den fest geplanten Entwicklungen gehören:                     A 100 (Stadtring Berlin)

                                                                 A 113 (Berlin – Schönefeld)
◃ S-Bahnhof Waßmannsdorf: Wenn der Flughafen seinen
  Betrieb aufnimmt, wird auch der bereits fertiggestellte        A 115 (Berlin – Nuthetal)
  S-Bahnhof Waßmannsdorf angefahren.                             A 117 (Berlin – Waltersdorf)
◃ Bahnhof Königs Wusterhausen: Laut Nahverkehrsplan
                                                                 B 1 (Aachen – Küstriner Vorland)
  zweigleisiger Ausbau und somit Verdichtung der Zugtak-
  tung Ende 2022.                                                B 96 (Zittau – Sassnitz)
◃ Flughafenexpress FEX: Einsatz nach BER-Eröffnung alle          B 96a (Blankenfelde-Mahlow – Birkenwerder)
  30 Minuten, nach Ausbau der Dresdner Bahn (ca. 2025)
  Erweiterung des Expresses mit einer Taktung von 15 Minu-       B 101 (Berlin – Aue)
  ten und einer Fahrzeit von 20 Minuten bis zum Hauptbahn-       B 179 (Wildau – Märkische Heide)
  hof via S-Bahnhof Südkreuz.
                                                                 B 246 (Königsborn – Eisenhüttenstadt)

Entwicklungen, die noch in der Diskussion sind:                 Quelle: bulwiengesa

◃ U7: Die Verlängerung der U-Bahnlinie 7 vom Bahnhof            Aus den Gemeinden des BER-Umfeldes ist das Berliner Stadt-
  Rudow bis Schönefeld wird bislang noch politisch disku-       zentrum bei mäßig belasteter Verkehrslage in rund 30 bis 50
  tiert und ist daher noch nicht in Planung. Bisher besteht     Pkw-Minuten zu erreichen.
  eine Verbindungsmöglichkeit zum Flughafen innerhalb              Zu den aktuellen Entwicklungen im Straßenverkehrsnetz,
  von 10 Minuten Fahrzeit via Bus.                              von denen das BER-Umfeld profitiert, gehört die Verlänge-
◃ Rangsdorf: Möglichkeit einer S-Bahn-Verlängerung oder         rung der A 100. Der 16. Bauabschnitt befindet sich derzeit in
  Regionalbahnlösung im Zuge des Berlin-Dresden-Korri-          Bau (Fertigstellung voraussichtlich 2022) und führt vom Auto-
  dors, bisher keine genau Ausführung in Nahverkehrsplan.       bahndreieck Neukölln zur Anschlussstelle Treptower Park.

10                                                                                                                                  © bulwiengesa AG 2018
Dadurch werden einerseits die östlichen Berliner Bezirke         Flugverkehr die Autobahnen und Bundesstraßen sowie die
besser angebunden. Anderseits kann auch das BER-Umfeld           Haupteisenbahnstrecken.
von einer schnellen Anbindung an die Gebiete profitieren.
   Sollte der 17. Bauabschnitt ebenfalls gebaut werden, wür-
de die Verbindung bis zur Frankfurter Allee reichen, einer der   Direkte und indirekte Arbeitsplätze durch
wichtigsten Verkehrsadern im Osten Berlins.                      den Flughafen
   Außerdem fanden umfangreiche Straßenausbaumaßnah-
men in den Gemeinden und insbesondere in Schönefeld, wie         Der Luftverkehr zählt in Deutschland zu den wichtigsten Wirt-
der Ausbau der Hans-Grade-Allee, schon statt, um eine gute       schaftszweigen. Neben direkten Beschäftigungswirkungen
Verkehrsinfrastruktur und Voraussetzungen für Wohn- und          ergeben sich zusätzlich auch indirekte und induzierte Effekte.
Gewerbebauvorhaben zu gewährleisten. Weitere 70 Mio.                Außerdem entstehen durch die Nutzung des Luftverkehrs
Euro sollen in den Straßenverkehr investiert werden. Dazu        sogenannte katalytische Effekte für die lokale Wirtschaft,
zählen der Bau des Autobahnanschlusses Hubertus, die             etwa aufgrund der besseren Erreichbarkeit von möglichen
transversale Verbindungsstraße zwischen dem Gewerbege-           Absatzmärkten sowie verkürzten Lieferzeiten bzw. verbesser-
biet Waltersdorf und dem Gewerbegebiet Ost am Terminal           ten logistischen Abläufen. Desweiteren bieten sich Standort-
sowie Kreisverkehre und Radwege nahe des BER-Terminals.          vorteile für internationale Unternehmen, die beispielsweise
    Im Zuge des Baus des Autobahnanschlusses wird die A 117      weltweite direkte Kontakte pflegen oder internationale Pro-
ausgebaut und wieder durchgängig vierspurig. Somit sollen        duktmärkte bedienen.
Staus verhindert werden und neue Anschlüsse an Gewerbe-
gebiete entstehen. Dadurch werden auch die Gemeinden
Eichwalde und Schulzendorf entlastet.                             Volks- und regionalwirtschaftliche Effekte von Flughäfen

                                                                  Direkte Effekte            ... auf dem Flughafen

                                                                                             ... aus der Nachfrage des Airports nach
Flugrouten und Lärmkorridore                                       Indirekte Effekte
                                                                                             Gütern und Dienstleistungen

Die Flugrouten am BER wurden 2012 neu festgelegt. Dem-                                       ... durch die Kaufkraft der zusätzlich
                                                                   Induzierte Effekte
                                                                                             direkt und indirekt Beschäftigten
nach starten die Flugzeuge von der Nordbahn geradeaus, von
der Südbahn knicken sie jeweils in beide Startrichtungen nach                                ... aus Investitionen und Wachstum in der
                                                                   Katalytische Effekt
                                                                                             Wirtschaftsregion
Süden hin ab. Darüber hinaus ergeben sich die abgebildeten
Flugrouten bei West- und Ostwetterlage. Durch die Festle-        Quelle: IAB Regional, Großflughafen Berlin Brandenburg

gung der neuen Flugrouten soll der Überflug dicht besiedelter
Gebiete vermieden werden.                                        Auch für das Umfeld des BER greifen diese Beschäftigungsef-
    Nach dem prognostizierten Betrieb für das Jahr 2023 sind     fekte und Standortvorteile für Unternehmen. In jüngster Ver-
fast 23.000 Wohnungen von einer Lärmbelästigung betroffen        gangenheit entwickelte sich Schönefeld bereits durch den
(Wölfel Engineering GmbH). Aus diesem Grund wurden Schutz-       Ausbau des Flughafens zu einem neuen Wirtschaftsstandort
gebiete auf einer Fläche von ca. 127 Quadratkilometern festge-   in der Region.
setzt. Die Bewohner haben Anspruch auf Kostenerstattung für
baulichen Schallschutz bzw. Entschädigungszahlungen.
    Laut einer Studie zur Umgebungslärmkartierung des Flug-
hafens BER gehören zu den Hauptlärmquellen neben dem

 Flugrouten des BER bei Ostwetterlage                             Flugrouten des BER bei Westwetterlage

                                BER                                                                   BER

Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH                          Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                                    11
Bis 2035 rund 55.000 bis 65.000 neue Arbeitsplätze                Meininger im Business Park und das Intercity in SXF) und drei
                                                                  Hotels sind zusätzlich in der konkreten Planung.
Der Airport gilt als Jobmotor und schafft Arbeitsplätze für die       Wie beim Bürogewerbe und beim Einzelhandel liegt auch
gesamte Region. Bis heute haben sich rund 2.400 Firmen nie-       im Hotelgewerbe eine Korrelation zwischen Erfolg und der
dergelassen. Die Beschäftigtenentwicklung im BER-Umfeld           Inbetriebnahme des Flughafens BER vor. Durch den prognos-
ist sehr positiv.                                                 tizierten Anstieg der Passagierzahl wird eine steigende Nach-
    Für die Effekte nach der Flughafeneröffnung gibt es ver-      frage nach Hotelzimmern erwartet.
schiedene Prognosen. Aktuellen Aussagen des Flughafen-
chefs zu Folge sollen bis 2035 am und um den Flughafen
zwischen 55.000 und 65.000 Arbeitsplätze entstehen.                     Logistik

                                                                  Viele der vergangenen Bauprojekte im BER-Umfeld sind
Entwicklung Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik                auf den Logistiksektor zurückzuführen. Eine große Rol-
                                                                  le dabei spielt nicht nur die Nähe zum Flughafen, sondern
                                                                  auch die geringe Entfernung zur Hauptstadt. Großflächige
      Büro                                                        Ansiedlungen sind vor allem in Schönefeld, Großbeeren und
                                                                  Ludwigsfelde vorhanden. Aufgrund der infrastrukturellen Vor-
Der gegenwärtige Büromarkt in Schönefeld und Umge-                aussetzungen, die durch die Anbindung an die Autobahn und
bung ist überwiegend durch ältere Bestandsgebäude und             den Flughafen vorliegen, weist die Region eine positive Per-
nur wenige Neubauten geprägt. Beim Vergleich der Büroflä-         spektive als Logistikzentrum auf.
chenbestände des Berliner Gesamtmarktes und des BER ist
ein großer Unterschied erkennbar. Der Leerstand in diesem
Teilmarkt ist mit 17 % aufgrund einiger älterer Objekte relativ
hoch. In den Gebäuden mit einem Baujahr nach 2000 sind
hingegen keine Vakanzen vorhanden. Die belegten Flächen
werden vor allem von Nutzern mit Flughafenaffinität aus den
Bereichen Transport, Dienstleistungen und öffentlicher Hand
gemietet.
    Spitzenmieten im Bürosegment können vor allem in Flug-
hafennähe realisiert werden. Die zukünftigen Mietniveaus in                             — Fazit —
Schönefeld und Umgebung werden mit der Entwicklung des
Flughafens korrelieren.                                              Alle 22 Gemeinden und Bezirke, die im Rahmen
                                                                     der Studie untersucht wurden, verorten sich süd-
                                                                     lich von und in Berlin. Während die Bebauungs-
     Einzelhandel                                                    dichte, Urbanität und Infrastrukturdichte von den
                                                                     Berliner Bezirken aus betrachtet sukzessive in
Das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot ist erwei-             Richtung Süden abnimmt, wächst der Anteil von
terbar. Gegenwärtig existiert in Schönefeld noch kein integ-         Wald-, Grün- und Wasserflächen.
rierter Zentrenstandort mit einer gesamtgemeinschaftlichen               Unabhängig vom Eröffnungstermin des BER
Bedeutung. Mit dem sich derzeit in Bau befindlichen „City-           vergrößert sich der Flughafen Schönefeld und
Center“ wird an der Hans-Grade-Allee in Neu-Schönefeld,              wird nach und nach in Teilen modernisiert und
dem neu entstehenden Ortsteil der Gemeinde, bis Mitte 2018           erweitert. Andere Regionen zeigen, dass Flug-
ein gemischt genutztes Objekt mit Einzelhandels-, Büro- und          häfen Wachstumsmotoren sind, die Boden-, Miet-
Hotelflächen geschaffen. Dadurch wird die Nahversorgung in           und Kaufpreise positiv beeinflussen.
Neu-Schönefeld zukünftig verbessert.                                     Die Gemeinden im BER-Umfeld befinden
    Der mit der Eröffnung des Flughafens bedingte Bevöl-             sich im Wachstum, in allen Segmenten sind neue
kerungszuzug bietet ein Potenzial für den Ausbau des Ein-            Entwicklungen in der Pipeline. Hierzu zählen vor
zelhandels. Außerdem wird mit Blick auf die erwarteten               allem großflächige Wohnungsbauvorhaben. Um
Bevölkerungszuwächse in Folge des Wohnungsbaus die                   eine attraktive und belastbare Infrastruktur zu
Nachfrage nach Gütern des kurzfristigen und langfristigen            schaffen, sind zahlreiche soziale und verkehr-
Bedarfs steigen.                                                     liche Infrastrukturmaßnahmen geplant oder
                                                                     bereits realisiert.
                                                                         Mit der Eröffnung des Flughafens Berlin Bran-
      Hotel                                                          denburg wird für die gesamte Region von einem
                                                                     deutlichen Entwicklungsschub ausgegangen,
Eine Konzentration des Hotelgewerbes ist vor allem auf den           der auf alle Marktsegmente wirkt. Erwartet wird
Flächen um den Flughafen Schönefeld zu erkennen. Ein                 eine steigende Immobiliennachfrage in allen
bereits eingerichtetes B&B-Hotel am Berliner Airport steht bis       Segmenten, wodurch die Wachstumsdynamik
jetzt noch allein in der Landschaft. Nichtsdestotrotz beträgt        an Geschwindigkeit zulegen wird.
die aktuelle Auslastung 60 %. Zudem befinden sich vier
weitere Hotels in Flughafennähe (Holiday Inn SXF, Albergo,

12                                                                                                          © bulwiengesa AG 2018
Soziodemografische Trends

Positive Bevölkerungsentwicklung                                                                                          ist der erwartete prozentuale Anstieg in den Brandenburger
                                                                                                                          Städten und Gemeinden mit rund 4,1 % etwas höher als in den
Die Einwohnerzahl hat sich in den vergangenen zehn Jahren in                                                              betrachteten Berliner Bezirken (+ 3,8 %).
allen betrachteten Gebieten, außer in der Gemeinde Heidesee,
mit einem Wachstum von 4,7 % positiv entwickelt. Zwischen
2011 und 2015 hat die Bevölkerung in Teltow, Bestensee und                                                                Hoher Anteil an Familien und Rentnern in der Region
Großbeeren stark überdurchschnittlich zugenommen.
    Bis 2030 wird für den Betrachtungsraum ein Einwohner-                                                                 Die Gemeinden Kleinmachnow, Stahnsdorf, Rangsdorf, Tel-
anstieg prognostiziert. In der Gemeinde Schönefeld, insbe-                                                                tow und Schönefeld sind besonders beliebt bei Familien. Dies
sondere im wachsenden Ortsteil Neu-Schönefeld, sowie in                                                                   zeigt sich am Anteil der unter 18-Jährigen, der deutlich über
Teltow, Großbeeren, Stahnsdorf und Wildau wird mit einer                                                                  dem Gesamtdurchschnitt von rund 16,5 % liegt.
stark überdurchschnittlichen Zunahme gerechnet. Im Mittel

       Altersstruktur im Untersuchungsgebiet 2015

               100
                       22         19       25    13       24        21        24       22     19           21        15       25    16         19         21     25            26     20      26         21       17    23

               80                                13                                                                  13             15         12                                                                  11
                       16         14                                13                  14    18           14                                                                         15                 13
                                           14                                 15                                                                          16         13                                                 12
                                                          18                                                                  16                                               14              13
 Anteil in %

               60

                       43         44       40    49       40        37        41       43     43           43    47           40    43         44        43          41        40     43       39        44       48    45
               40

                                                                     7                                                                  5
               20                  6                 7                                                     4         6                           6                             4      5        7         7         8
                          5                 4                 4               5         5         4                           4                           4          7                                                  6

                       15         17       16    18       14        22        15        15    15           19        19       16    20         19         15         14        17     16       15        15        16   15
                0
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                                                                                                                                                                                    n

                                                                                                                                                                                                                       ö.

                                                                                                                                                                                                                         .
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                                                                                                                                                                                              l
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                                                                                                                                                               ild

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                                                                                                                                                                                                              Tr
                                                                                                                                                                                            St
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                                                                                                                                                                                                    Te
                                                                                   M
                                       G

                                                                                                                Sc
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                                                                         Lu
                                                     Kl
                Bl

                     Unter 18                        18 bis 24                     25 bis 54                         55 bis 64                       65+

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                                                                                                                        13
Bevölkerungsentwicklung 2011–2015

                                                                  BER

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

                                                                    Kaufkraftindex im Untersuchungsgebiet 2017
Junge Erwachsene sind in Großbeeren, Kleinmachnow und
Wildau mit jeweils rund 7 % sowie in den betrachteten Berliner             Bestensee                     94
Bezirken vergleichsweise stark vertreten. Der Gesamtdurch-
                                                                     Blankenf.-Mahl.                     100
schnitt liegt bei rund 5,4 %.
                                                                           Eichwalde                     103
    Der Anteil der Altersgruppe der 25- bis 54-Jährigen ist in
Großbeeren, Schönefeld und Tempelhof-Schöneberg beson-                    Großbeeren                     105
ders hoch. Weit unter dem Gesamtdurchschnitt von rund                       Heidesee                     95
42,7 % und dem Berliner Wert (Ø 45,9 %) liegen hingegen                 Kleinmachnow                     123
Kleinmachnow und Neukölln.
                                                                          Königs Wus.                    96
    Als bevorzugter Wohnstandort für Personen im Rentenal-
                                                                         Ludwigsfelde                    94
ter fallen Zeuthen und Neukölln sowie Wildau und Schulzen-
dorf auf. Im Mittel beläuft sich der Anteil auf rund 21,1 % und          Mittenwalde                     97
liegt damit über dem Berliner Durchschnitt von 19,3 %.                     Rangsdorf                     105
                                                                          Schönefeld                     100
                                                                         Schulzendorf                    103
Mehrpersonenhaushalte dominieren
                                                                           Stahnsdorf                    107

In den Brandenburger Gemeinden dominieren Mehrperso-                           Teltow                    102
nenhaushalte. In den Berliner Bezirken ist die Struktur hin-                  Trebbin                    92
gegen umgekehrt. Dort lebt in jedem zweiten Haushalt nur                      Wildau                     95
eine Person. Überdurchschnittlich viele Singlehaushalte auf
                                                                             Zeuthen                     108
Brandenburger Gebiet gibt es in Königs Wusterhausen, Lud-
wigsfelde und Wildau.                                                         Zossen                     90

    Der Anteil der Mehrpersonenhaushalte mit Kindern ist in                  Neukölln                    88
Kleinmachnow, Stahnsdorf sowie Schönefeld am größten und                  Stegl./Zehl.                   110
liegt über dem Gesamtdurchschnitt von rund 30 %.                          Temp./Schö.                    95
    Die Haushaltsgröße im gesamten betrachteten Gebiet
                                                                           Trept./Köp                    95
beläuft sich im Durchschnitt auf 2,0 Personen/Haushalt. In
den betrachteten Berliner Bezirken liegt die mittlere Größe                              0   20     40         60   80      100     120
jeweils bei rund 1,8 Personen/Haushalt. Die größten Haushal-                                 Kaufkraftindex, Deutschland = 100
te gibt es in Kleinmachnow und Großbeeren.
                                                                   Quelle: MB-Research

14                                                                                                                  © bulwiengesa AG 2018
Haushaltsstruktur im Untersuchungsgebiet 2016

                       100
                               38         39       36     35        41        31        36       33     37       36        32       43        32       32       36         33        36        32        26        25       26       23
                       80

                                                                                                                                                                                                         22        22        21      20
 Anteil in %

                       60
                               27         34       29     37        31        44        26       25    30        33       35        31        38       34       31         24        29        31
                       40

                       20
                               35         30       34     28        29        26        38       42     33       31        33       27        29       34       33         43        34        37        51        53       53      56
                        0
                                          l.

                                                                                    .

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                                                                                                                                                                                en

                                                                                                                                                                                            n

                                                                                                                                                                                                     ln

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                                                                                                                                                                                                                                 .
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                                               de

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                                                                                                                 hö

                                                                                                                                    ah
                                                                              ig

                                                                                                                                                                                                     eg
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                                                                                                                                                                                            N
                                                                                                       Ra

                                                                                                                                                                                                                             e
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                                                                                   dw
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                                                                                                                                                                                                                 m
                                                                                                                         hu
                                                                            n
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                                                                                                                Sc

                                                                                                                                St

                                                                                                                                                                                                                          Tr
                                                                                                                                                                                                    St
                                                                         Kö

                                                                                                                                                                                                              Te
                                                                                             M
                                               G

                                                                                                                      Sc
                                                               ei
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                                                                                   Lu
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                             Singlehaushalte                    Mehrpersonenhaushalte mit Kinder                                 Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Durchschnittliche Kaufkraft in der Region                                                                                      Zunahme des Arbeitsplatzangebotes

Im Jahr 2017 liegt die mittlere Kaufkraft aller Betrachtungsräu-                                                               Im Zeitraum 2006 bis 2015 konnten bis auf die Gemeinde Bes-
me bei rund 100 Punkten und somit im bundesweiten Durch-                                                                       tensee alle Brandenburger Gemeinden einen Zuwachs des
schnitt. Im Vergleich zur Gesamtstadt Berlin (Kaufkraftindex =                                                                 Arbeitsplatzangebotes verzeichnen. Im Durchschnitt stieg
93,3) befindet sich ein Großteil der Gemeinden über dem                                                                        hier die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Durchschnitt der Hauptstadt.                                                                                                   (SVP) am Arbeitsort um mehr als ein Viertel. In Großbeeren,
    Stark überdurchschnittliche Einkünfte haben Einwohner in                                                                   Wildau und Schönefeld war die Entwicklung stark überdurch-
Kleinmachnow, Stahnsdorf, Zeuthen und Steglitz-Zehlendorf.                                                                     schnittlich. In Zossen und Trebbin stieg die Arbeitsplatzanzahl
In Neukölln, Zossen und Trebbin ist die Kaufkraft vergleichs-                                                                  geringer.
weise gering.                                                                                                                     Im Jahr 2015 arbeiteten in Schönefeld mit ca. 14.000 SVP-
                                                                                                                               Beschäftigten die meisten Personen, gefolgt von Ludwigsfel-
                                                                                                                               de und Teltow. Die wenigsten Arbeitsplätze gab es in Schul-
                                                                                                                               zendorf und Eichwalde.

   Beschäftigungssaldo und Einpendlerquote im Untersuchungsgebiet 2016

                                     95        93
                       10.000                                       88                            90        86                                                                                                               100 %
                                                                              84        82                                                                              83                     81        81
                                                                                                                                         79                                       78
                        8.000                            72                                                                                        70          72                                                    69      80 %
                                                                                                                     64        66
 Beschäftigungssaldo

                        6.000
                                                                                                                                                                                                                             60 %
                                                                                                                                                                                                                                      Einpendlerquote

                        4.000
                                                                                                                                                                                                                             40 %
                        2.000
                                                                                                                                                                                                                             20 %
                              0
                                                                                                                                                                                                                             0%
                       -2.000

                       -4.000                                                                                                                                                                                                -20 %

                       -6.000                                                                                                                                                                                                -40 %
                                   ld

                                               n

                                                        de

                                                               au

                                                                          w

                                                                                    de

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                                                                                                                                         f
                                                                                                                            e

                                                                                                                                                   e

                                                                                                                                                            n

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                                                                                                                                                                                                                 n
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                                                                                                                                     or

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                                            re

                                                                                                                                                         se

                                                                                                                                                                                                               se
                                                                                                                          se

                                                                                                                                              se
                                                                                                       do
                                                                         to

                                                                                                                                                                                                     lo
                                                                                                                 bb
                                  fe

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                                                                                                                                                                                       th
                                                     el

                                                                                   al

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                                                                                                                                                                                        u
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                                                                                         ac

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                                                                                                                                         st
                                                 ig

                                                                                                                      ei
                             hö

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                                                                                                                               Ra
                                                                                    nm

                                                                                                                                                                                            e-
                                                                                                                                        Be
                                               dw

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                                                                                                                                                                                                         te
                                                                                                                                                                        hu
                                                                                                                                                            Ei
                                                                           it t
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                                                                                               St

                                                                                                                                                                                            ld

                                                                                                                                                                                                     us
                                                                          M
                                   G

                                                                                                                                                                    Sc
                                                                                    ei
                                           Lu

                                                                                                                                                                                          fe

                                                                                                                                                                                                    W
                                                                                   Kl

                                                                                                                                                                                        n

                                                                                                                                                                                                 s
                                                                                                                                                                                     ke

                                                                                                                                                                                               ig
                                                                                                                                                                                  an

                                                                                                                                                                                             n
                                                                                                                                                                                          Kö
                                                                                                                                                                                Bl

                             Beschäftigungssaldo                         Einpendlerquote

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, *Stand: 30.06.2016

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                                                                                                                                           15
Beschäftigungsentwicklung 2006–2015

                                                                BER

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Für die Berliner Bezirke liegen nur die SVP-Beschäftigten
am Wohnort vor und sind deshalb nicht vergleichbar mit den
Brandenburger Gebietseinheiten. In Neukölln haben sich die
SVP-Beschäftigten am Wohnort am stärksten entwickelt, in                                — Fazit —
Tempelhof-Schöneberg hingegen am schwächsten.
    Der Beschäftigungssaldo, also die Anzahl der verfüg-              Die Bevölkerung hat sich zwischen 2011 und
baren Arbeitsplätze einer Gemeinde (SVP-Beschäftigte am               2015 in nahezu allen betrachteten Gebieten
Arbeitsort) gegenüber der Anzahl derjenigen Personen in der           positiv entwickelt. Bis 2030 wird insbesondere
Gemeinde, die arbeitsfähig sind (SVP-Beschäftigte am Wohn-            in den berlinnahen Gemeinden eine überdurch-
ort), unterscheidet sich zwischen den Städten und Gemeinden.          schnittliche Zunahme erwartet.
    Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau, Teltow                  Die Altersstruktur in den Brandenburger
und Mittenwalde weisen einen positiven Beschäftigungssaldo            Gemeinden ist geprägt von Personen im arbeits-
auf. Hier sind mehr Arbeitsplätze als verfügbare Arbeitskräf-         fähigen Alter sowie Kindern.
te vorhanden, sodass diese Gemeinden ein hohes Zuwande-                   Einhergehend mit dem hohen Familienanteil
rungspotenzial aufweisen.                                             sind Mehrpersonenhaushalte überdurchschnitt-
     Zeuthen, Schulzendorf und Eichwalde sind dagegen eher            lich in den Brandenburger Gemeinden vertreten.
klassische Gemeinden zum Wohnen.                                      In den Berliner Bezirken sind hingegen mehrheit-
    Die Einpendlerquote, also der Anteil der Einpendler an            lich Einpersonenhaushalte vorzufinden.
allen Beschäftigten in einer Gemeinde, liegt im Durchschnitt              Die Kaufkraft der betrachteten Region liegt
bei rund 79,6 %. In Schönefeld pendeln mit rund 95 % anteilig         im Bundesdurchschnitt. In fast allen Brandenbur-
die meisten Personen zum Arbeiten in die Gemeinde. In Groß-           ger Städten und Gemeinden war ein Anstieg der
beeren, Wildau und Kleinmachnow ist die Einpendlerquote               sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwi-
ebenfalls stark überdurchschnittlich.                                 schen 2006 und 2015 infolge einer guten wirt-
    Die absolute Auspendlerzahl ist in Königs Wusterhausen            schaftlichen Entwicklung feststellbar.
und Blankenfelde-Mahlow am größten. Nach Schönefeld,                      Zwischen den Brandenburger Städten und
Ludwigsfelde und Teltow pendeln hingegen die meisten Per-             Gemeinden bestehen Unterschiede hinsicht-
sonen zum Arbeiten ein.                                               lich des Beschäftigungssaldos. Die Gemeinden
                                                                      Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau,
                                                                      Teltow und Mittenwalde verfügen über mehr
                                                                      Arbeitsplätze als arbeitsfähige Bevölkerung.

16                                                                                                          © bulwiengesa AG 2018
Standort-Potenzial-
          Bewertung

Einleitung und Methodik                                                ihrer Relevanz für die Attraktivität zum Wohnen. Die Gewich-
                                                                       tungen liegen bei 10 % bzw. 20 %.
Zur Identifikation von Potenzialstandorten im BER-Umfeld                   Für die einzelnen Faktoren wurden Noten zwischen eins
wurde eine Standort-Potenzial-Bewertung für alle unter-                (sehr gut bzw. überdurchschnittlich) und vier (ausreichend
suchten 22 Gemeinden und Stadtbezirke durchgeführt. Die-               bzw. unterdurchschnittlich) vergeben.
se vergleicht acht relevante Faktoren, die die Qualität einer              Durch Multiplikation von Note und Gewichtung eines Fak-
Gemeinde und deren Entwicklungspotenzial für eine Wohn-                tors für die jeweilige Gemeinde bzw. den Stadtbezirk und
nutzung messen sollen. Die Faktoren können qualitativer oder           durch anschließende Summierung wird ein Resultat gebil-
quantitativer Natur sein.                                              det, das die Gesamtbewertung der betrachteten Gemeinden,
   Das Bewertungsverfahren vergleicht und aggregiert die               Städte und Stadtbezirke ableitet.
Faktoren mit unterschiedlichen Gewichtungen entsprechend

 Standort-Potenzial-Bewertung – Faktoren und Benotung

                                             Unterschiedliche Gewichtungen für Gesamtscore

                                                                            Urbanität/
                                                    Kaufkraft
                                                                           Infrastruktur
                                                                20 %                   20 %

      Beschäftigungs-      Bevölkerungs-
                                                     ÖPNV                      MIV            Lärmbelastung     EZH-Versorgung
       entwicklung          entwicklung
                    10 %              10 %                      10 %                   10 %              10 %              10 %

                                                 18 Gemeinden#/#4 Stadtbezirke

                                                      Anzahl und Veränderungen

                                                   Bewertung durch Noten von 1 bis 4

                                                         1       2     3      4

                                                       Entwicklungspotenzial
                                                      Gemeinden#/#Stadtbezirke

© bulwiengesa AG 2018                                                                                                             17
Faktoren der Potenzial-Bewertung und die Bedeutung der vergebenen Noten

 Basisfaktoren/Noten           Note 1                        Note 2                         Note 3                       Note 4

 Kaufkraft                     Kaufkraftindex: Deutscher     Kaufkraftindex: Deutscher      Kaufkraftindex: Deutscher    Kaufkraftindex: Deutscher
 (Quelle: MB Research)         Ø (100) >= 105                Ø (100) < 105, >= 100          Ø (100) < 100, >= 95         Ø (100) < 95

 Urbanität/Infrastruktur       Höchste Urbanität             Sehr hohe Urbanität            Hohe Urbanität               Geringe Urbanität
                               (vielfältige Versorgungs-     (sehr viele Versorgungs-       (viele Versorgungs- und      (wenige Versorgungs- und
                               angebote, u. a. Kultur- und   und Infrastrukturange-         Infrastrukturangebote)       Infrastrukturangebote)
                               Gastronomieangebote)          bote)

 Beschäftigungsent-            Sehr hohes Wachstum der       Hohes Wachstum der             Moderates Wachstum der       Stagnierend oder zu-
 wicklung                      Anzahl der sozialversiche-    Anzahl der sozialversiche-     Anzahl der sozialversiche-   rückgehende Anzahl der
 (bulwiengesa, Statistisches   rungspflichtig Beschäf-       rungspflichtig Beschäf-        rungspflichtig Beschäf-      sozialversicherungspflich-
 Bundesamt)                    tigten                        tigten                         tigten                       tig Beschäftigten

 Bevölkerungsent-              Stark überdurchschnittli-     Überdurchschnittliches         Leicht überdurchschnittli-   Unterdurchschnittliche
 wicklung                      ches Bevölkerungswachs-       Bevölkerungswachstum           ches Bevölkerungswachs-      Bevölkerungsentwicklung
 (bulwiengesa, Statistisches   tum                                                          tum
 Bundesamt)

 Erreichbarkeit ÖPNV           Anbindung an viele            Anbindung an häufig            Anbindung an selten          Anbindung an selten
                               verschiedene sowie hoch-      frequentierte öffentliche      frequentierte öffentli-      frequentierte öffentliche
                               frequentierte öffentliche     Verkehrsmittel mit großräu-    che Verkehrsmittel mit       Verkehrsmittel (Bsp.: Bus)
                               Verkehrsmittel (S- und        miger Bedeutung (S-Bahn)       großräumiger Bedeutung
                               U-Bahn)                                                      (Regionalbahn)

 Erreichbarkeit MIV            Ein Autobahn- sowie Bun-      Nur Autobahnanschluss          Nur Bundesstraßenan-         Kein Autobahn- oder
                               desstraßenanschluss                                          schluss                      Bundesstraßenanschluss

 Lärmbelastung Flugha-         Großteil der Gemeinde-/       Großteil der Gemeinde-/        Großteil der Gemeinde-/      Großteil der Gemeinde-/
 fen BER (Quelle: Landes-      Bezirksfläche < 45 db         Bezirksfläche >= 45 db <       Bezirksfläche >= 55 db <     Bezirksfläche >= 60 db
 amt für Umwelt, Gesundheit                                  55 db                          60 db
 und Verbraucherschutz)

 EZH-Versorgung                Zentralitätskennziffer:       Zentralitätskennziffer:        Zentralitätskennziffer:      Zentralitätskennziffer:
 (Quelle: MB Research)         Deutscher Ø (100)             Deutscher Ø (100)              Deutscher Ø (100)            Deutscher Ø (100)
                               >= 100                        < 100, >= 75                   < 75, >= 50                  < 50

 Gesamtergebnis der Standort-Potenzial-Bewertung aller betrachteten Gemeinden/Bezirke

 Rang     Gemeinde/Bezirk               Bewertung                             Rang      Gemeinde/Bezirk         Bewertung

     1    Steglitz-Zehlendorf           Stark überdurchschnittliches Entw.      11      Rangsdorf               Überdurchschnittliches Entw.

     2    Neukölln                      Stark überdurchschnittliches Entw.      13      Schulzendorf            Überdurchschnittliches Entw.

     3    Treptow-Köpenick              Stark überdurchschnittliches Entw.      13      Eichwalde               Überdurchschnittliches Entw.

     3    Tempelhof-Schöneberg          Stark überdurchschnittliches Entw.      13      Großbeeren              Überdurchschnittliches Entw.

     3    Teltow                        Stark überdurchschnittliches Entw.      13      Blankenfelde-Mahlow     Überdurchschnittliches Entw.

     6    Wildau                        Stark überdurchschnittliches Entw.      17      Ludwigsfelde            Leicht überdurchschnittliches Entw.

     6    Kleinmachnow                  Stark überdurchschnittliches Entw.      18      Bestensee               Leicht überdurchschnittliches Entw.

     8    Schönefeld                    Stark überdurchschnittliches Entw.      19      Mittenwalde             Leicht überdurchschnittliches Entw.

     8    Stahnsdorf                    Stark überdurchschnittliches Entw.     20       Heidesee                Entwicklungspotenzial

     8    Zeuthen                       Stark überdurchschnittliches Entw.      21      Zossen                  Entwicklungspotenzial

     11   Königs Wusterhausen           Überdurchschnittliches Entw.            22      Trebbin                 Entwicklungspotenzial

18                                                                                                                                © bulwiengesa AG 2018
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