Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
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Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Entwicklungen in Berlin mit Einfluss auf das BER-Umfeld . . . . . . 4 Perspektiven für das BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Soziodemografische Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Standort-Potenzial-Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . 20 Produkte und Zielgruppen im BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Einleitung Der Anstoß für die vorliegende Studie war vordergründig ihre „große Schwester“, die Studie zum Büroimmobilienmarkt im Umfeld des BER 1. Hier wurde der ökono- mische Impuls von potenziellen 1,6 Mio. qm neuer Bürofläche in kurzer Zeit für den regionalen Immobilienmarkt deutlich. In der Region steht aber nicht nur das Gewer- besegment im Fokus. Auch das Interesse für den Wohnungsmarkt steigt aufgrund der Effekte des Flughafens und der Nähe zur stark wachsenden Hauptstadt immer mehr bei Investoren und Nachfragern. Mit der vorliegenden Studie sollen die Perspektiven für das Wohnen im BER- Umfeld aufgezeigt und stärker in das Licht der Öffentlichkeit gerückt werden. Alle Sponsoren der vorliegenden Studie, welche auf den folgenden zwei Seiten näher vorgestellt werden, haben Grundstücke im Berliner Süden diesseits und jenseits der Stadtgrenze und realisieren zeitgemäßen Wohnungsbau. Für die Gruppe der teilnehmenden Unternehmen ist dabei parallel zu dem öko- nomischen Impuls-Effekt des Flughafens der erstarkende Berliner Wohnungsmarkt strategisch wichtig. Dieser umfasst seit einigen Jahren wieder die gesamte Wirt- schaftsregion entlang der wichtigen, sternförmig auf Berlin zulaufenden Verkehrs- achsen auf Straße und Schiene. Somit ist eine Studie, wie die hier vorgelegte, auch ein wichtiger Baustein für die künftige Arbeit der Gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg. Einige Akteure der deutschen Wohnungspolitik, wie etwa der Deutsche Verband oder der Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft, weisen seit einiger Zeit darauf hin, dass nur eine flächendeckende Wohnungsver- sorgung in Deutschland imstande ist, die starken Preis- und Mietentwicklungen in den Großstädten der vergangenen Jahre zu bremsen. Sowohl die suburbanen Gürtel der Großstädte als auch die Klein- und Mittelstädte werden künftig größere Aufmerksamkeit genießen. Die Studie untersucht neben Standortbedingungen auch soziodemografische und immobilienwirtschaftliche Parameter. Dazu wurde ein Betrachtungsfeld rund um den Flughafen festgelegt, welches 18 Brandenburger Gemeinden und Städte sowie vier Berliner Bezirke einschließt, die einen Bezug zum Flughafenstandort aufweisen. Die Studie schließt mit Empfehlungen für die Errichtung von Neubau- projekten. 1 Büroimmobilien am Großflughafen Berlin, bulwiengesa, Juni 2017 © bulwiengesa AG 2018 1
Argon GmbH Berlin-Schönefeld Projektent- wicklungs- und Baubetreuungs GmbH Die Argon GmbH aus Stuttgart ist eine inhabergeführ- Die Berlin-Schönefeld Projektentwicklungs- und Baube- te mittelständische Projektentwicklungsgesellschaft. treuung GmbH ist ein Familienbetrieb und besteht aus Geschäftsführer sind Herr Dirk Wehinger und Herr Fer- einem erfahrenen und innovativen Team von neun enga- dinand Piëch. Aktuell sind Wohn- und Gewerbeobjekte gierten Mitarbeitern. Das Unternehmen verfügt schon seit in Frankfurt, Mannheim, Hamburg und Schönefeld in der ca. 40 Jahren über Erfahrungen in der Projektentwick- Realisierung. lung, Projektrealisierung und Objektbewirtschaftung. KONTAKT KONTAKT Dirk Wehinger Argon GmbH Desiree Künsberg Berlin-Schönefeld Projektentw.- ⋆ 0711 / 993 388 810 Königstraße 19 A ⋆ 0351 / 495 21 76 und Baubetreuungs GmbH Hamburger Straße 19 " wehinger@argon.ag 70173 Stuttgart " kuensberg@t-online.de 01067 Dresden Basis AG Bonava Deutschland Immobilienberatung GmbH Die Basis AG Immobilienberatung ist seit 2009 auf dem Bonava in Deutschland ist ein Tochterunternehmen des Berliner Immobilienmarkt als Beratungsunternehmen schwedischen Konzerns Bonava AB. Seit mehr als 50 Jah- ren ist das Unternehmen im deutschen Immobilienmarkt aktiv. Das passionierte Team kombiniert Expertise und aktiv – in seinem Heimatmarkt Berlin, in den Wachstums- Erfahrung mit fundierten Markt- und Ortskenntnissen regionen Hamburg, Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Köln/Bonn, sowie einem gut ausgebildeten Netzwerk zu einer hoch- Rhein-Neckar/Stuttgart, Sachsen und entlang der Ostsee- wertigen Maklerleistung. Neben der Vermittlung von küste. Als Bauträger und Projektentwickler treibt Bonava Büro- und Wohnimmobilien zählt zu den Aufgaben die in Deutschland mit mehr als 1.000 Mitarbeiterinnen und Vernetzung von Eigentümern, Bauträgern und Käufern Mitarbeitern jährlich mehr als 150 Wohnbauprojekte voran. exklusiver Investmentobjekte. Die Vision von Bonava ist es, Wohnumfelder mit höchster Lebensqualität zu schaffen, in denen Menschen glücklich sein können. KONTAKT KONTAKT Christian Spilgies Basis AG Immobilienberatung Silke Skala Bonava Deutschland GmbH ⋆ 030 / 700 766 90 Kurfürstendamm 220 ⋆ 0800 / 670 80 80 Am Nordstern 1 " info@basis-ag.com 10719 Berlin " info@bonava.de 15517 Fürstenwalde BAUWERT DIE Deutsche Immobilien Aktiengesellschaft Entwicklungs AG Die BAUWERT AG agiert als eigenständige Unterneh- Die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG entwi- mensgruppe unter der Führung von Dr. Jürgen Leibfried ckelt, realisiert und vermarktet wohnwirtschaftliche und und Herrn Michael Staudinger als eines der führenden gewerbliche Immobilien. Gegründet im Februar 2015, Unternehmen im Bereich Prime Development in Deutsch- verfügt die Geschäftsführung über eine jahrzehntelange land. Zum Kerngeschäft zählen anspruchsvolle Büro- und Erfahrung aus Projektentwicklungen mit einem Volumen Einzelhandelsbauten in überdurchschnittlichen Lagen von über einer Milliarde Euro. Das Unternehmen steht für sowie hochwertige Wohnimmobilien in guten Lagen modernes und urbanes Wohnen auf der Grundlage effizi- Berlins sowie im nahen Berliner Umland. Zu den Refe- enter Wohnraumlösungen mit flächenoptimierten Grund- renzprojekten zählen unter anderem die Zillergärten in rissen und moderner Ausstattung. Berlin-Charlottenburg sowie die Rosengärten in Berlin- Wilmersdorf. KONTAKT KONTAKT Henning Hausmann BAUWERT Aktiengesell- Hans-Peter Werner DIE AG ⋆ 030 / 832 11 50 schaft ⋆ 030 / 224 450 550 Schlüterstraße 36 Kurfürstendamm 21 " info@bauwert.de " info@die.ag 10629 Berlin 10719 Berlin 2 © bulwiengesa AG 2018
EYEMAXX GW-K Grundwert- Real Estate AG Konzept GmbH Die EYEMAXX Real Estate AG ist ein börsennotiertes Die GW-K Grundwert-Konzept GmbH aus Berlin ist eine Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem inhabergeführte Projektentwicklungsgesellschaft mit Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Fokus auf Berlin sowie die Metropolregion. Geschäfts- Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert führer ist Herr Thomas Utsch. EYEMAXX Pflegeheime in Deutschland und Gewerbe- immobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmenge- schichte sind Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie. KONTAKT KONTAKT Sylvio Sickert EYEMAXX Real Estate AG Thomas Utsch GW-K ⋆ 0711 / 993 388 810 Feuerwehrstraße 17 ⋆ 030 / 206 199 36 Grundwert-Konzept GmbH 2333 Leopoldsdorf Hegelplatz 1 " office@eyemaxx.com " info@grundwert-konzept.de Österreich 10117 Berlin FBB GmbH Reiß & Co. Real Estate München GmbH Berlin ist mit 33,3 Mio. Passagieren im Jahr 2017 der dritt- Die Reiß & Co. Real Estate München GmbH ist ein unab- größte Flughafenstandort in Deutschland. Aktuell betreibt hängiger Immobilieninvestor und Dienstleister mit den die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH den Flughafen Schwerpunkten klassische Projektentwicklung sowie Berlin-Schönefeld und den Flughafen Berlin-Tegel. Der gesamte Luftverkehr der Hauptstadtregion soll in Schöne- Eigentümervertretung von institutionellen und vermögen- feld konzentriert werden. Dafür baut die Flughafengesell- den privaten Immobilieninvestoren. Das Leistungsspek- schaft den neuen Flughafen Berlin Brandenburg – kurz BER. trum umfasst die Projektentwicklung im Bereich Neubau Die Eröffnung ist für Oktober 2020 geplant. Der Flughafen und Refurbishment von Bürogebäuden, Mietwohnungs- Schönefeld wird seit 2016 weiter optimiert und soll über die bau, Hotels und Einzelhandel. Die Reiß & Co. engagiert BER-Eröffnung hinaus genutzt werden. Außerdem wurde sich sowohl für eigene Investments bzw. Projekte als auch der Masterplan BER 2040 als Leitbild für die zukünftige Ent- im Rahmen von Joint Ventures oder Private Placements. wicklung des Flughafenstandortes erarbeitet. KONTAKT KONTAKT Matthias Roggenstroh FBB GmbH Wolfgang Brost Reiß & Co. Real Estate ⋆ 030 / 609 111 50 12521 Berlin ⋆ 089 / 189 047 70 München GmbH Karolinenstraße 4 " pressestelle@berlin-airport.de " info@reissco.de 80538 München Groth Gruppe Ed. Züblin AG Die Groth Gruppe mit Sitz in Berlin realisiert seit 1982 als Die Ed. Züblin AG mit rund 14.000 Mitarbeiterinnen und Projektentwickler und Bauträger anspruchsvolle städte- Mitarbeitern und einer jährlichen Auslastung von über bauliche Projekte in attraktiven Lagen in und um Berlin 3 Mrd. Euro ist eines der großen deutschen Bauunter- sowie an weiteren ausgewählten Standorten Deutsch- nehmen mit Niederlassungen und Tochtergesellschaften lands. Als freies Immobilienunternehmen bietet die Groth im In- und Ausland. Seit mehr als 110 Jahren realisiert das Gruppe sämtliche Leistungen rund um Immobilien an. Unternehmen erfolgreich anspruchsvolle Bauprojekte im Dabei reicht die Spanne vom kleinteiligen Wohnungsbau- In- und Ausland. Das Leistungsspektrum umfasst dabei projekt bis zu anspruchsvollen Wohnquartieren, inner- alle baurelevanten Aufgaben, vom komplexen Schlüssel- städtischen Großprojekten und neuen Vorstädten, vom fertigbau über den Ingenieur-, Brücken-, Tunnelbau oder Gewerbeobjekt bis zum hochwertigen, durchmischten Spezialbau bis hin zur Baulogistik, PPP und Holzinge- Stadtquartier. nieurbau im Hoch- und Ingenieurbau. KONTAKT KONTAKT Anette Mischler Groth Gruppe Oliver Meissner Ed. Züblin AG ⋆ 030 / 88094 903 Kurfürstendamm 63 ⋆ 030 / 754 874 63 Bessemerstraße 42b " anette.mischler@grothgruppe.de 10707 Berlin " brandenburg@zueblin.de 12103 Berlin © bulwiengesa AG 2018 3
Entwicklungen in Berlin mit Einfluss auf das BER-Umfeld Berlin befindet sich aktuell in einer starken Wachstumsphase. Einwohnerentwicklung und -prognose Berlin bis 2030 Die Bevölkerungszahl ist zwischen 2007 und 2016 um rund 9,4 % bzw. 316.800 Einwohner angestiegen. Getragen wird 120 die positive Bevölkerungsentwicklung insbesondere durch Zuzüge aus dem Ausland aufgrund des guten Ausbildungs- 115 Index (2007 = 100) und Arbeitsplatzangebotes. Die Stadt kann außerdem einen Geburtenüberschuss aufweisen. Im Vergleich zum positiven Wanderungssaldo ist dieser jedoch gering. 110 Aktuelle Prognosen bis 2030 zeigen: Die Bevölkerung der Bundeshauptstadt steigt zukünftig um 4,3 % überdurch- schnittlich an. Dabei geht die Senatsverwaltung für Stadtent- 105 wicklung und Wohnen, nach einer 2017 erfolgten Evaluation der stadtweiten Bevölkerungsprognose, weiterhin von der 100 mittleren Variante aus, die auch als Planungsgrundlage für den Wohnungsbedarf gilt. Allerdings bildet die Einwohner- 2007 2010 2015 2020 2025 2030 Mittlere Variante Untere Variante Wanderungsverhalten Berlin und Umland 2006–2015 Obere Variante Jahr Zuzüge aus Fortzüge in das Wanderungs- Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Melderegister, ab 2015 Prognose dem Umland Umland saldo Umland der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2006 14.239 23.321 -9.082 2007 14.846 22.179 -7.333 prognose die Realentwicklung aufgrund der Flüchtlingswan- 2008 14.994 21.271 -6.277 derung nicht adäquat ab.2 bulwiengesa geht davon aus, dass 2009 15.476 20.431 -4.955 das Bevölkerungswachstum weiterhin stark positiv sein wird und die obere Prognosevariante zum Tragen kommt. 2010 15.047 19.165 -4.118 2011 14.650 19.470 -4.820 Negativer Wanderungssaldo mit dem Umland 2012 14.184 19.689 -5.505 2013 13.686 20.668 -6.982 Schon seit gut 25 Jahren verzeichnet Berlin durchgängig 2014 12.890 22.103 -9.213 einen negativen Wanderungssaldo mit seinem Umland – mehr Menschen ziehen ins Umland als umgekehrt in die Stadt. 2015 11.665 22.235 -10.570 Besonders zum Ende der 1990er-Jahre war der Saldo sehr Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 4 © bulwiengesa AG 2018
2014 stark an und befinden sich aktuell auf einem sehr hohen Wanderungssaldo Berlin mit seinem Umland Niveau. Die Zahl der Fertigstellungen hat sich zwar auch deut- nach Altersgruppen 2014 und 2015 lich erhöht, reicht aber nicht an die Menge der genehmigten 1.500 Wohnungen heran. In den vergangenen zehn Jahren wurde ein Genehmi- 1.000 gungsüberhang von rund 44.000 Wohneinheiten aufgebaut. 500 Die Realisierungsquote beträgt in Berlin nur rund 54 %. Ablei- tend aus der geringen Quote ist davon auszugehen, dass ein 0 hoher Anteil spekulative Baugenehmigungen umfasst. Auf- grund des Genehmigungsüberhanges wird für die nächsten Personen -500 Jahre jedoch mit steigenden Fertigstellungszahlen gerechnet. -1.000 -1.500 Wohnungsbautätigkeit Berlin 2007–2016 -2.000 -2.500 20.000 -3.000 17.500 39 44 49 54 59 + 17 24 29 34 15.000 60 s s s s s s s s s bi bi bi bi bi bi bi bi bi 0 18 30 40 45 35 50 55 25 12.500 2014 2015 WE-Anzahl 10.000 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 7.500 5.000 hoch. Im Betrachtungszeitraum seit 2006 war zunächst eine Abschwächung des negativen Wanderungssaldos zu beob- 2.500 achten, in den letzten fünf Jahren hat sich der Trend jedoch 0 wieder umgekehrt. Im Jahr 2015 verlor Berlin rund 10.570 Per- sonen an das Umland. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Für das BER-Umfeld ergeben sich aus der Bevölkerungs- dynamik Berlins positive Effekte: 2015 entfiel fast ein Drittel Genehmigungen MFH Genehmigungen EFH/ZH des Wanderungssaldos (ca. 3.310 Personen) auf das betrach- Fertigstellungen MFH Fertigstellungen EFH/ZH tete Gebiet. Genehmigungsüberhang Das Umland profitiert somit stark vom Wachstum der Hauptstadt. Beliebt ist der Speckgürtel besonders bei Fami- Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg lien mit Kindern. So konnten in der Altersgruppe der unter 18-Jährigen und bei den 30- bis unter 40-Jährigen zuletzt hohe Zuzüge aus Berlin verzeichnet werden. Für Personen Jährlicher Bedarf von rund 25.000 Einheiten im Rentenalter ist das Umland ebenfalls attraktiv. bis 2030 Lediglich bei den 18- bis 24-Jährigen kann Berlin Gewin- ne verzeichnen. Hier handelt es sich meist um junge Men- Die bulwiengesa-Wohnungsbedarfsprognose basiert metho- schen, die aufgrund eines Studiums oder einer Ausbildung in disch auf einer Haushaltsprognose zur Entwicklung und zur die Stadt ziehen. Struktur von Privathaushalten. Diese Prognose wird vom Bun- Gründe für den starken Zuzug in das Umland sind der desinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlicht. klassische Wunsch nach dem Eigenheim im Grünen sowie Der Wohnungsbedarf errechnet sich primär aus der der angespannte Wohnungsmarkt Berlins, da insbesondere erwarteten Entwicklung der Haushaltszahlen. Berücksichtigt Familien keinen passenden bezahlbaren Wohnraum finden. werden aber auch die Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße und die zunehmende Wohnflächeninan- spruchnahme pro Kopf – es gibt immer mehr Singlehaushalte, Starker Genehmigungsüberhang in Berlin die immer mehr Quadratmeter pro Person benötigen. Der Gesamtbedarf schließlich wird über die detaillierte Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2016 sind steigende Analyse der Komponenten Ersatzbedarf, Nachholbedarf und Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Berlin zu beob- Zusatzbedarf abgeleitet. achten. Die Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhaussegment Die bulwiengesa-Prognose geht bis 2030 von einem jähr- ist dabei auf einem konstanten und vergleichsweise geringen lichen Neubaubedarf für Berlin von rund 25.000 Wohneinhei- Niveau. ten aus. Somit sind die aktuellen Fertigstellungszahlen, die Im Mehrfamilienhaussegment hingegen ist in den ver- mit Eigenheimen bei rund 10.600 Wohnungen liegen, noch gangenen Jahren eine große Dynamik festzustellen. So stie- deutlich steigerbar, ehe Angebotsüberhänge entstehen. gen die Genehmigungszahlen bei Mehrfamilienhäusern seit © bulwiengesa AG 2018 5
Einwohnerbasiert liegt der Bedarf in Berlin jährlich bei rund Für einige Investoren verliert der Berliner Wohnungsmarkt 6,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und damit im Mittel der dadurch an Attraktivität. Nicht nur hohe Grundstückspreise A-Städte. Spitzenreiter ist Frankfurt am Main mit 10,0 Wohnun- in Berlin treiben Investoren stärker in das Umland, sondern gen pro 1.000 Einwohner und Jahr. auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange Bebauungs- planverfahren und Genehmigungszeiten in der Hauptstadt, unter anderem aufgrund von Personalmangel, schrecken Wohnungsbedarfsprognose A-Städte bis 2030 ebenfalls ab. Die Bezirke haben sich zuletzt häufiger gegen groß- Wohneinheiten / 1.000 Einwohner/Jahr flächige Bebauungspläne ausgesprochen. Nur für wenige Baugrundstücke liegt die Verantwortlichkeit bisher auf Lan- 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 desebene. Auch Bürgerproteste häufen sich und haben schon Berlin manche Projekte in Berlin ausgebremst. Baugrundstücke, die ohne Bebauungsplanverfahren entwickelt werden können, München sind immer weniger zu finden. Hamburg Aufgrund der ungünstigen Rahmenbedingungen bevorzu- gen viele Investoren mittlerweile Gewerbeimmobilien. Dies Köln zeigen auch die steigenden Projektentwicklungszahlen im Frankfurt/Main Gewerbesegment; das Volumen im Wohnsegment dagegen verfügt in Berlin über geringere Wachstumsraten. Stuttgart Von all dem profitiert der Speckgürtel Berlins. Die Bran- denburger Städte und Gemeinden haben weniger Auflagen, Düsseldorf bieten schnellere Genehmigungen, weniger Widerstand, 0 140.000 280.000 420.000 mehr Planungssicherheit und somit eine Art „Willkommens- Anzahl Wohneinheiten kultur“. Anzahl Wohneinheiten Zu wenige und baufällige Schulen/Kitas in Berlin Wohneinheiten"/"1.000 Einwohner"/"Jahr Schon seit einigen Jahren wird immer wieder auf den Mangel Quelle: bulwiengesa an Schulplätzen und den Modernisierungsbedarf bestehen- der Gebäude in Berlin hingewiesen. Laut der „Gewerkschaft Erziehung und Wissenschaft“ fehlen bis 2024/25 berlinweit Lange Verfahren und Auflagen dämpfen 75.000 Schulplätze und 70 bis 80 Schulen. Viele Schulen Wohnungsbau haben ihre Kapazitätsgrenze erreicht oder überschritten, was sich negativ auf den Schulalltag auswirkt. Als Reaktion auf die Aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit unterstützt Missstände sollen in den nächsten Jahren 30 bis 40 Neubau- das Land Berlin den Wohnungsneubau durch stadtentwick- ten entstehen. lungspolitische Maßnahmen. Neben sanierungsbedürftigen Schulgebäuden und dem Zur Förderung des Neubaus hat beispielsweise die Neubaubedarf ist auch die Bereitstellung von Plätzen in Kin- Senatsverwaltung für Stadtententwicklung und Wohnen dertagesstätten eine Herausforderung in der Hauptstadt. Es Bündnisse mit wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbän- mangelt heute schon an genügend Betreuungsplätzen. Die den, den Bezirken und den landeseigenenen Wohnungsbau- Situation wird sich vor dem Hintergrund steigender Gebur- gesellschaften geschlossen. Um den sozialen Wohnungsbau ten und Zuzüge weiter verschärfen. Bis 2020 muss der Senat anzukurbeln, wurde im Jahr 2014 das „Berliner Modell der schätzungsweise 30.000 Kindergartenplätze schaffen. Da kooperativen Baulandentwicklung“ eingeführt: Damit werden viele ihre Gebäudereserven schon aufgebraucht haben, müs- berlinweit einheitliche Regelungen für den Abschluss städte- sen sie zu Lasten der Kinder verdichten, die dadurch wichti- baulicher Verträge im Rahmen von Bebauungsplanverfahren gen Freiraum zum Spielen verlieren. umgesetzt. Ein großes Problem ist neben dem Platz- auch der Perso- Gemäß der „Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher nalmangel, sowohl in Schulen als auch in Kindertagesstätten. Verträge“ vom 14.04.2015 wurde vereinbart, dass grundsätz- Dies wirkt sich ebenfalls negativ auf die Betreuung und Ent- lich 25 % der neuen Wohneinheiten bei Wohnbauvorhaben wicklung der Kinder aus. So werden allein für Kindertages- mit mindestens 50 Wohnungen förderfähig sind und damit stätten in den kommenden drei Jahren rund 4.800 zusätzliche mietpreis- und belegungsgebunden. Zum 01.02.2017 wurde Fachkräfte gebraucht. der Anteil auf 30 % erhöht. Zudem bezieht sich die Quote Für Familien mit Kindern ist das Umland Berlins entspre- künftig auf die Geschossfläche für Wohnnutzung und nicht chend attraktiver, da es an vielen Standorten in Brandenburg mehr auf die Anzahl der geplanten Wohneinheiten. ein besseres Betreuungsangebot gibt. Außerdem wird mit dem Berliner Modell die Übernahme von Kosten für soziale und technische Infrastruktur über einen mit dem Investor zu schließenden städtebaulichen Vertrag sichergestellt. 6 © bulwiengesa AG 2018
— Fazit — Berlin befindet sich aktuell in einer starken Wachstumsphase. Die positive Bevölkerungs- entwicklung wird insbesondere durch Zuzüge getragen. Der Wanderungssaldo Berlins mit sei- nem Umland ist jedoch seit gut 25 Jahren nega- tiv, sodass die Regionen rund um die Hauptstadt und insbesondere das BER-Umfeld von dem Wachstum profitieren, in das jährlich über 3.000 Berliner, vor allem Familien, ziehen. Aus den Bevölkerungszuwächsen generiert sich eine starke Nachfrage nach Wohnraum in Berlin. Zwar stiegen auf der Angebotsseite in den letzten Jahren die Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen auch stark an; die Nach- frage können sie jedoch nicht sättigen. Laut der Bedarfsprognose von bulwiengesa liegt der Neubaubedarf noch deutlich über den aktuellen Fertigstellungszahlen. Nicht nur hohe Grundstückspreise in Berlin treiben Investoren stärker ins Umland, sondern auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange Bebauungsplanverfahren und Genehmigungs- zeiten schrecken ebenfalls ab. Für einige Pro- jektentwickler verliert der Berliner Wohnungs- markt dadurch an Attraktivität. Sie investieren verstärkt im Umland der Hauptstadt, zumal dort die Ausstattung mit Schulen und Kindertages- stätten besser ist – ein wichtiges Argument für die Hauptzielgruppe Familien. © bulwiengesa AG 2018 7
Perspektiven für das BER-Umfeld Quelle: Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH Lage, Standortqualität und -charakter Entwicklung des Passagieraufkommens der drei größten Flughafenstandorte Deutschlands Die 22 untersuchten Brandenburger Gemeinden und Berliner Bezirke liegen zu etwa einem Viertel innerhalb und zu drei 190 Vierteln außerhalb der Stadtgrenze. Einer hohen Bau- und 180 Infrastrukturdichte innerhalb steht ein „grünes“ Wohnumfeld 170 außerhalb der Stadtgrenze gegenüber. Wichtige ökonomi- 160 Index (2007=100) sche Impulse geben Großunternehmen wie Mercedes-Benz und Rolls-Royce, aber auch der bestehende Flughafen 150 Schönefeld SXF. An Verkehrsknotenpunkten wird die pros- 140 perierende Regionalwirtschaft sichtbar. 130 120 Rahmenbedingungen der Flughafenentwicklung 110 100 Der „Masterplan BER 2040“ der Flughafen Berlin Branden- 90 burg GmbH (FBB) rechnet aktuell mit einer Kapazität von 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 22 Mio. Passagieren (Terminal 1 22 Mio., T1-E 6 Mio. Passa- giere) zur Eröffnung des BER. Eine Erweiterung auf 33 Mio. Berlin-Schönefeld München Passagiere ist durch betriebliche Optimierungen und Gepäck- Berlin-Tegel Frankfurt/Main erweiterungen geplant. Zudem werden die Kapazitäten des Flughafens Schönefeld von 8 bis 10 Mio. Passagieren weiter- Quelle: Portale der Flughäfen hin zusätzlich vorgehalten. In drei weiteren Phasen soll der neue Großflughafen BER bis 2035 mehr als 55 Mio. Passagie- Flughäfen sehr dynamisch und stärker als in Frankfurt/Main re pro Jahr abfertigen können. Nach aktuellen Planungen soll und München. Besonders der Flughafen Schönefeld (SXF) der Flughafen BER im Oktober 2020 eröffnen. verzeichnet seit 2013 einen sehr starken und konstanten Anstieg der Fluggäste. Das Aufkommen der beiden Flughäfen Berlins betrug im Sehr starkes Passagierwachstum in Jahr 2017 insgesamt knapp 33,3 Mio. Passagiere. Davon lan- Schönefeld (SXF) deten fast 40 % auf dem Flughafen Schönefeld (SXF), was rund 12,9 Mio. abgefertigten Passagieren entspricht. Die Im Jahr 2016 war Berlin bereits der drittgrößte Flughafen- Kapazitäten des Flughafen SXF sollen zudem in einem neuen standort Deutschlands. In den vergangenen zehn Jahren war Ausbaukonzept erhöht werden, sodass in Zukunft insgesamt das Wachstum des Passagieraufkommens auf den Berliner 14 Mio. Passagiere abgefertigt werden können. 8 © bulwiengesa AG 2018
Der Flughafenstandort Schönefeld ist somit auch ohne Fertig- Erreichbarkeit durch ÖPNV stellung des Großflughafens BER bereits zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt angewachsen, weitere Investitionen Das BER-Umfeld und Schönefeld selbst sind über verschie- folgen. Auch zahlreiche Multiplikatoreffekte wie beispielswei- dene Verkehrsmittel gut an das ÖPNV-Netz angeschlossen. se ein Anstieg der Beschäftigten, die Ansiedlung von Gewer- Durch Verbindungsmöglichkeiten via S-Bahn sowie diverse be und der Ausbau der Infrastruktur wurden dabei erzielt. Regionalbahnen und Busse lassen sich Berlin und überregio- nale Orte erreichen. Positive Effekte durch Flughäfen Aktuelle ÖPNV-Verbindungen vom Flughafen An den Beispielen Frankfurt/Main, Düsseldorf und Mün- Berlin-Schönefeld chen lassen sich positive Effekte nach Erweiterungs- und Ausbaumaßnahmen beobachten. Unter der Vielzahl an Ein- S9 (Spandau/Flughafen Berlin-Schönefeld) flussgrößen sind die Flughäfen direkt vor allem als Arbeits- S45 (Bhf. Südkreuz/Flughafen Berlin-Schönefeld) platzstandort sowie als Impulsgeber für die Entstehung RE5 (Rostock Stralsund/Elsterwerder) weiterer Arbeitsplätze im Umfeld von Bedeutung. Der damit einhergehende Bevölkerungsanstieg beeinflusst auch die RE7 (Dessau/Wünsdorf-Waldstadt) Boden-, Miet- und Kaufpreise im Umfeld. RB14 (Nauen/Berlin) Der Vergleich der drei Standorte München, Frankfurt/Main und Düsseldorf zeigt, dass ein Flughafen ein, aber keines- RB23 (Potsdam/Schönefeld) wegs alleiniger Einflussfaktor für die Miet- und Kaufpreisent- RB24 (Eberswalde/Senftenberg) wicklung im Umfeld ist. Die Eröffnung oder Erweiterung von Bus 163 (Berlin-Schöneweide/Flughafen Berlin-Schönefeld) Flughäfen hat ohnehin zumeist eher erkennbare Tendenzen verstärkt oder beschleunigt. Der Gesamterfolg einer Flugha- Bus 164 (Berlin-Köpenick/Flughafen Berlin-Schönefeld) fenregion ist auch von der Entwicklung des Gesamtmarktes Bus 171 (Berlin Hermannplatz/Flughafen Berlin-Schönefeld) abhängig. Am Beispiel München wird deutlich, dass die Nähe zu Bus 734 (Zeuthen/Flughafen Berlin-Schönefeld) Infrastruktureinrichtungen, die Erschließung durch Schiene Bus 735 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld) und Straße sowie die Zentralörtlichkeit eine entscheidende Bus 736 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld) Rolle spielen. Die Entfernung zum Flughafen wirkt sich sowohl im Segment Wohnen als auch im Gewerbe auf die Miet- und Bus 738 (Wildau A10-Center/Flughafen Berlin-Schönefeld) Kaufpreise aus. Mit zunehmender Distanz sinkt das Niveau. Bus 741 (Karlshof/Flughafen Berlin-Schönefeld) Zusätzlich ist das Kaufpreis- und Mietwachstum in Lagen, die Bus 742 (Buckow Süd/Schönefeld-Nord) durch Flugschneisen betroffen sind, geringer. Quelle: bulwiengesa Untersuchungsgebiet mit seinen Brandenburger Gemeinden und Berliner Bezirken BER Quelle: bulwiengesa © bulwiengesa AG 2018 9
Dabei verkehren werktags die Regionalbahnen in einem Erreichbarkeit durch MIV stündlichen, die S-Bahn-Linien in einem 20-Minuten- und die Buslinien in einem 10- bis 15-Minuten-Takt. Die Fahrzeiten in Die Voraussetzungen für den motorisierten Individualver- die Berliner Innenstadt betragen je nach Verkehrsmittel zwi- kehr (MIV) sind im Betrachtungsgebiet sehr gut. Durch ver- schen 30 und 60 Minuten. schiedene Möglichkeiten via Bundesautobahn, Bundes- und Landstraßen ist eine überregionale und ortsgebundene Ver- Geplanter Ausbau Dresdner Bahn bis Ende 2025 knüpfung gewährleistet. Der Flughafen BER verfügt über eine direkte Autobahnan- Berlin bindung an die A 113 und befindet sich in der Nähe zur Bun- desstraße 96a, sodass eine hervorragende Anbindung mit Berlin Hauptbahnhof dem Pkw gewährleistet wird. Jedoch ist der Autobahnzubrin- ger A 113 aktuell schon stark belastet. Geplante Verlängerung der A 100 im Berliner Autobahnnetz Hamburg Prenzlau Dresdner Bahn Rostock BER 10 114 111 Halle Dresden Leipzig Prag 100 111 Quelle: Deutsche Bahn Berlin 17. Bauabschnitt 100 100 Von den insgesamt 22 betrachteten Gemeinden und Bezirken 115 100 16. Bauabschnitt 103 profitieren viele von einer schienengebundenen öffentlichen 113 Nahverkehrsausstattung durch die S-Bahn oder die Regional- bahn. 117 Magdeburg Für die nächsten Jahre sind eine Reihe von Maßnahmen Leipzig BER Dresden zur Verbesserung der Infrastruktur rund um das BER-Umfeld geplant. Einen wichtigen Impuls wird der Wiederaufbau der Quelle: Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz Dresdner Bahn geben, die die Verbindung Berlins in Richtung Südosten deutlich verbessern wird. Die mittel- und langfris- Verbindungen des MIV im Untersuchungsgebiet tigen Planungen des ÖPNV im BER-Umfeld stellen sich wie folgt dar: A 10 (südlicher Berliner Ring) A 12 (Berlin – Warschau) Zu den fest geplanten Entwicklungen gehören: A 100 (Stadtring Berlin) A 113 (Berlin – Schönefeld) ◃ S-Bahnhof Waßmannsdorf: Wenn der Flughafen seinen Betrieb aufnimmt, wird auch der bereits fertiggestellte A 115 (Berlin – Nuthetal) S-Bahnhof Waßmannsdorf angefahren. A 117 (Berlin – Waltersdorf) ◃ Bahnhof Königs Wusterhausen: Laut Nahverkehrsplan B 1 (Aachen – Küstriner Vorland) zweigleisiger Ausbau und somit Verdichtung der Zugtak- tung Ende 2022. B 96 (Zittau – Sassnitz) ◃ Flughafenexpress FEX: Einsatz nach BER-Eröffnung alle B 96a (Blankenfelde-Mahlow – Birkenwerder) 30 Minuten, nach Ausbau der Dresdner Bahn (ca. 2025) Erweiterung des Expresses mit einer Taktung von 15 Minu- B 101 (Berlin – Aue) ten und einer Fahrzeit von 20 Minuten bis zum Hauptbahn- B 179 (Wildau – Märkische Heide) hof via S-Bahnhof Südkreuz. B 246 (Königsborn – Eisenhüttenstadt) Entwicklungen, die noch in der Diskussion sind: Quelle: bulwiengesa ◃ U7: Die Verlängerung der U-Bahnlinie 7 vom Bahnhof Aus den Gemeinden des BER-Umfeldes ist das Berliner Stadt- Rudow bis Schönefeld wird bislang noch politisch disku- zentrum bei mäßig belasteter Verkehrslage in rund 30 bis 50 tiert und ist daher noch nicht in Planung. Bisher besteht Pkw-Minuten zu erreichen. eine Verbindungsmöglichkeit zum Flughafen innerhalb Zu den aktuellen Entwicklungen im Straßenverkehrsnetz, von 10 Minuten Fahrzeit via Bus. von denen das BER-Umfeld profitiert, gehört die Verlänge- ◃ Rangsdorf: Möglichkeit einer S-Bahn-Verlängerung oder rung der A 100. Der 16. Bauabschnitt befindet sich derzeit in Regionalbahnlösung im Zuge des Berlin-Dresden-Korri- Bau (Fertigstellung voraussichtlich 2022) und führt vom Auto- dors, bisher keine genau Ausführung in Nahverkehrsplan. bahndreieck Neukölln zur Anschlussstelle Treptower Park. 10 © bulwiengesa AG 2018
Dadurch werden einerseits die östlichen Berliner Bezirke Flugverkehr die Autobahnen und Bundesstraßen sowie die besser angebunden. Anderseits kann auch das BER-Umfeld Haupteisenbahnstrecken. von einer schnellen Anbindung an die Gebiete profitieren. Sollte der 17. Bauabschnitt ebenfalls gebaut werden, wür- de die Verbindung bis zur Frankfurter Allee reichen, einer der Direkte und indirekte Arbeitsplätze durch wichtigsten Verkehrsadern im Osten Berlins. den Flughafen Außerdem fanden umfangreiche Straßenausbaumaßnah- men in den Gemeinden und insbesondere in Schönefeld, wie Der Luftverkehr zählt in Deutschland zu den wichtigsten Wirt- der Ausbau der Hans-Grade-Allee, schon statt, um eine gute schaftszweigen. Neben direkten Beschäftigungswirkungen Verkehrsinfrastruktur und Voraussetzungen für Wohn- und ergeben sich zusätzlich auch indirekte und induzierte Effekte. Gewerbebauvorhaben zu gewährleisten. Weitere 70 Mio. Außerdem entstehen durch die Nutzung des Luftverkehrs Euro sollen in den Straßenverkehr investiert werden. Dazu sogenannte katalytische Effekte für die lokale Wirtschaft, zählen der Bau des Autobahnanschlusses Hubertus, die etwa aufgrund der besseren Erreichbarkeit von möglichen transversale Verbindungsstraße zwischen dem Gewerbege- Absatzmärkten sowie verkürzten Lieferzeiten bzw. verbesser- biet Waltersdorf und dem Gewerbegebiet Ost am Terminal ten logistischen Abläufen. Desweiteren bieten sich Standort- sowie Kreisverkehre und Radwege nahe des BER-Terminals. vorteile für internationale Unternehmen, die beispielsweise Im Zuge des Baus des Autobahnanschlusses wird die A 117 weltweite direkte Kontakte pflegen oder internationale Pro- ausgebaut und wieder durchgängig vierspurig. Somit sollen duktmärkte bedienen. Staus verhindert werden und neue Anschlüsse an Gewerbe- gebiete entstehen. Dadurch werden auch die Gemeinden Eichwalde und Schulzendorf entlastet. Volks- und regionalwirtschaftliche Effekte von Flughäfen Direkte Effekte ... auf dem Flughafen ... aus der Nachfrage des Airports nach Flugrouten und Lärmkorridore Indirekte Effekte Gütern und Dienstleistungen Die Flugrouten am BER wurden 2012 neu festgelegt. Dem- ... durch die Kaufkraft der zusätzlich Induzierte Effekte direkt und indirekt Beschäftigten nach starten die Flugzeuge von der Nordbahn geradeaus, von der Südbahn knicken sie jeweils in beide Startrichtungen nach ... aus Investitionen und Wachstum in der Katalytische Effekt Wirtschaftsregion Süden hin ab. Darüber hinaus ergeben sich die abgebildeten Flugrouten bei West- und Ostwetterlage. Durch die Festle- Quelle: IAB Regional, Großflughafen Berlin Brandenburg gung der neuen Flugrouten soll der Überflug dicht besiedelter Gebiete vermieden werden. Auch für das Umfeld des BER greifen diese Beschäftigungsef- Nach dem prognostizierten Betrieb für das Jahr 2023 sind fekte und Standortvorteile für Unternehmen. In jüngster Ver- fast 23.000 Wohnungen von einer Lärmbelästigung betroffen gangenheit entwickelte sich Schönefeld bereits durch den (Wölfel Engineering GmbH). Aus diesem Grund wurden Schutz- Ausbau des Flughafens zu einem neuen Wirtschaftsstandort gebiete auf einer Fläche von ca. 127 Quadratkilometern festge- in der Region. setzt. Die Bewohner haben Anspruch auf Kostenerstattung für baulichen Schallschutz bzw. Entschädigungszahlungen. Laut einer Studie zur Umgebungslärmkartierung des Flug- hafens BER gehören zu den Hauptlärmquellen neben dem Flugrouten des BER bei Ostwetterlage Flugrouten des BER bei Westwetterlage BER BER Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH © bulwiengesa AG 2018 11
Bis 2035 rund 55.000 bis 65.000 neue Arbeitsplätze Meininger im Business Park und das Intercity in SXF) und drei Hotels sind zusätzlich in der konkreten Planung. Der Airport gilt als Jobmotor und schafft Arbeitsplätze für die Wie beim Bürogewerbe und beim Einzelhandel liegt auch gesamte Region. Bis heute haben sich rund 2.400 Firmen nie- im Hotelgewerbe eine Korrelation zwischen Erfolg und der dergelassen. Die Beschäftigtenentwicklung im BER-Umfeld Inbetriebnahme des Flughafens BER vor. Durch den prognos- ist sehr positiv. tizierten Anstieg der Passagierzahl wird eine steigende Nach- Für die Effekte nach der Flughafeneröffnung gibt es ver- frage nach Hotelzimmern erwartet. schiedene Prognosen. Aktuellen Aussagen des Flughafen- chefs zu Folge sollen bis 2035 am und um den Flughafen zwischen 55.000 und 65.000 Arbeitsplätze entstehen. Logistik Viele der vergangenen Bauprojekte im BER-Umfeld sind Entwicklung Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik auf den Logistiksektor zurückzuführen. Eine große Rol- le dabei spielt nicht nur die Nähe zum Flughafen, sondern auch die geringe Entfernung zur Hauptstadt. Großflächige Büro Ansiedlungen sind vor allem in Schönefeld, Großbeeren und Ludwigsfelde vorhanden. Aufgrund der infrastrukturellen Vor- Der gegenwärtige Büromarkt in Schönefeld und Umge- aussetzungen, die durch die Anbindung an die Autobahn und bung ist überwiegend durch ältere Bestandsgebäude und den Flughafen vorliegen, weist die Region eine positive Per- nur wenige Neubauten geprägt. Beim Vergleich der Büroflä- spektive als Logistikzentrum auf. chenbestände des Berliner Gesamtmarktes und des BER ist ein großer Unterschied erkennbar. Der Leerstand in diesem Teilmarkt ist mit 17 % aufgrund einiger älterer Objekte relativ hoch. In den Gebäuden mit einem Baujahr nach 2000 sind hingegen keine Vakanzen vorhanden. Die belegten Flächen werden vor allem von Nutzern mit Flughafenaffinität aus den Bereichen Transport, Dienstleistungen und öffentlicher Hand gemietet. Spitzenmieten im Bürosegment können vor allem in Flug- hafennähe realisiert werden. Die zukünftigen Mietniveaus in — Fazit — Schönefeld und Umgebung werden mit der Entwicklung des Flughafens korrelieren. Alle 22 Gemeinden und Bezirke, die im Rahmen der Studie untersucht wurden, verorten sich süd- lich von und in Berlin. Während die Bebauungs- Einzelhandel dichte, Urbanität und Infrastrukturdichte von den Berliner Bezirken aus betrachtet sukzessive in Das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot ist erwei- Richtung Süden abnimmt, wächst der Anteil von terbar. Gegenwärtig existiert in Schönefeld noch kein integ- Wald-, Grün- und Wasserflächen. rierter Zentrenstandort mit einer gesamtgemeinschaftlichen Unabhängig vom Eröffnungstermin des BER Bedeutung. Mit dem sich derzeit in Bau befindlichen „City- vergrößert sich der Flughafen Schönefeld und Center“ wird an der Hans-Grade-Allee in Neu-Schönefeld, wird nach und nach in Teilen modernisiert und dem neu entstehenden Ortsteil der Gemeinde, bis Mitte 2018 erweitert. Andere Regionen zeigen, dass Flug- ein gemischt genutztes Objekt mit Einzelhandels-, Büro- und häfen Wachstumsmotoren sind, die Boden-, Miet- Hotelflächen geschaffen. Dadurch wird die Nahversorgung in und Kaufpreise positiv beeinflussen. Neu-Schönefeld zukünftig verbessert. Die Gemeinden im BER-Umfeld befinden Der mit der Eröffnung des Flughafens bedingte Bevöl- sich im Wachstum, in allen Segmenten sind neue kerungszuzug bietet ein Potenzial für den Ausbau des Ein- Entwicklungen in der Pipeline. Hierzu zählen vor zelhandels. Außerdem wird mit Blick auf die erwarteten allem großflächige Wohnungsbauvorhaben. Um Bevölkerungszuwächse in Folge des Wohnungsbaus die eine attraktive und belastbare Infrastruktur zu Nachfrage nach Gütern des kurzfristigen und langfristigen schaffen, sind zahlreiche soziale und verkehr- Bedarfs steigen. liche Infrastrukturmaßnahmen geplant oder bereits realisiert. Mit der Eröffnung des Flughafens Berlin Bran- Hotel denburg wird für die gesamte Region von einem deutlichen Entwicklungsschub ausgegangen, Eine Konzentration des Hotelgewerbes ist vor allem auf den der auf alle Marktsegmente wirkt. Erwartet wird Flächen um den Flughafen Schönefeld zu erkennen. Ein eine steigende Immobiliennachfrage in allen bereits eingerichtetes B&B-Hotel am Berliner Airport steht bis Segmenten, wodurch die Wachstumsdynamik jetzt noch allein in der Landschaft. Nichtsdestotrotz beträgt an Geschwindigkeit zulegen wird. die aktuelle Auslastung 60 %. Zudem befinden sich vier weitere Hotels in Flughafennähe (Holiday Inn SXF, Albergo, 12 © bulwiengesa AG 2018
Soziodemografische Trends Positive Bevölkerungsentwicklung ist der erwartete prozentuale Anstieg in den Brandenburger Städten und Gemeinden mit rund 4,1 % etwas höher als in den Die Einwohnerzahl hat sich in den vergangenen zehn Jahren in betrachteten Berliner Bezirken (+ 3,8 %). allen betrachteten Gebieten, außer in der Gemeinde Heidesee, mit einem Wachstum von 4,7 % positiv entwickelt. Zwischen 2011 und 2015 hat die Bevölkerung in Teltow, Bestensee und Hoher Anteil an Familien und Rentnern in der Region Großbeeren stark überdurchschnittlich zugenommen. Bis 2030 wird für den Betrachtungsraum ein Einwohner- Die Gemeinden Kleinmachnow, Stahnsdorf, Rangsdorf, Tel- anstieg prognostiziert. In der Gemeinde Schönefeld, insbe- tow und Schönefeld sind besonders beliebt bei Familien. Dies sondere im wachsenden Ortsteil Neu-Schönefeld, sowie in zeigt sich am Anteil der unter 18-Jährigen, der deutlich über Teltow, Großbeeren, Stahnsdorf und Wildau wird mit einer dem Gesamtdurchschnitt von rund 16,5 % liegt. stark überdurchschnittlichen Zunahme gerechnet. Im Mittel Altersstruktur im Untersuchungsgebiet 2015 100 22 19 25 13 24 21 24 22 19 21 15 25 16 19 21 25 26 20 26 21 17 23 80 13 13 15 12 11 16 14 13 14 18 14 15 13 14 15 16 13 12 18 16 14 13 Anteil in % 60 43 44 40 49 40 37 41 43 43 43 47 40 43 44 43 41 40 43 39 44 48 45 40 7 5 20 6 7 4 6 6 4 5 7 7 8 5 4 4 5 5 4 4 4 7 6 15 17 16 18 14 22 15 15 15 19 19 16 20 19 15 14 17 16 15 15 16 15 0 l. . f f rf w au en n ö. . e de de ld in ln l. de n e ow öp us or or ah h se re se se do to l bb ch fe kö Ze ild th el al al sd nd W hn . /K ee M s de l en ne ns Te /S w w sf e u Zo eu W l. / ng s lze f.- ac Tr Ze pt ßb ch en st ig ei p. hö ah ig eg n N Ra e nm Be dw H m hu n Ei it t ro ke Sc St Tr St Kö Te M G Sc ei an Lu Kl Bl Unter 18 18 bis 24 25 bis 54 55 bis 64 65+ Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg © bulwiengesa AG 2018 13
Bevölkerungsentwicklung 2011–2015 BER Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Kaufkraftindex im Untersuchungsgebiet 2017 Junge Erwachsene sind in Großbeeren, Kleinmachnow und Wildau mit jeweils rund 7 % sowie in den betrachteten Berliner Bestensee 94 Bezirken vergleichsweise stark vertreten. Der Gesamtdurch- Blankenf.-Mahl. 100 schnitt liegt bei rund 5,4 %. Eichwalde 103 Der Anteil der Altersgruppe der 25- bis 54-Jährigen ist in Großbeeren, Schönefeld und Tempelhof-Schöneberg beson- Großbeeren 105 ders hoch. Weit unter dem Gesamtdurchschnitt von rund Heidesee 95 42,7 % und dem Berliner Wert (Ø 45,9 %) liegen hingegen Kleinmachnow 123 Kleinmachnow und Neukölln. Königs Wus. 96 Als bevorzugter Wohnstandort für Personen im Rentenal- Ludwigsfelde 94 ter fallen Zeuthen und Neukölln sowie Wildau und Schulzen- dorf auf. Im Mittel beläuft sich der Anteil auf rund 21,1 % und Mittenwalde 97 liegt damit über dem Berliner Durchschnitt von 19,3 %. Rangsdorf 105 Schönefeld 100 Schulzendorf 103 Mehrpersonenhaushalte dominieren Stahnsdorf 107 In den Brandenburger Gemeinden dominieren Mehrperso- Teltow 102 nenhaushalte. In den Berliner Bezirken ist die Struktur hin- Trebbin 92 gegen umgekehrt. Dort lebt in jedem zweiten Haushalt nur Wildau 95 eine Person. Überdurchschnittlich viele Singlehaushalte auf Zeuthen 108 Brandenburger Gebiet gibt es in Königs Wusterhausen, Lud- wigsfelde und Wildau. Zossen 90 Der Anteil der Mehrpersonenhaushalte mit Kindern ist in Neukölln 88 Kleinmachnow, Stahnsdorf sowie Schönefeld am größten und Stegl./Zehl. 110 liegt über dem Gesamtdurchschnitt von rund 30 %. Temp./Schö. 95 Die Haushaltsgröße im gesamten betrachteten Gebiet Trept./Köp 95 beläuft sich im Durchschnitt auf 2,0 Personen/Haushalt. In den betrachteten Berliner Bezirken liegt die mittlere Größe 0 20 40 60 80 100 120 jeweils bei rund 1,8 Personen/Haushalt. Die größten Haushal- Kaufkraftindex, Deutschland = 100 te gibt es in Kleinmachnow und Großbeeren. Quelle: MB-Research 14 © bulwiengesa AG 2018
Haushaltsstruktur im Untersuchungsgebiet 2016 100 38 39 36 35 41 31 36 33 37 36 32 43 32 32 36 33 36 32 26 25 26 23 80 22 22 21 20 Anteil in % 60 27 34 29 37 31 44 26 25 30 33 35 31 38 34 31 24 29 31 40 20 35 30 34 28 29 26 38 42 33 31 33 27 29 34 33 43 34 37 51 53 53 56 0 l. . f w e de de ld f rf in au en n ln l. . ö. de n e ow öp us or or ah h se re se se do to bb l ch fe kö Ze ild th el al al sd nd W hn . /K ee M s de l en ne ns Te /S w w sf e u Zo eu W l. / ng s lze f.- ac Tr Ze pt ßb ch en st ig ei p. hö ah ig eg n N Ra e nm Be dw H m hu n Ei it t ro ke Sc St Tr St Kö Te M G Sc ei an Lu Kl Bl Singlehaushalte Mehrpersonenhaushalte mit Kinder Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Durchschnittliche Kaufkraft in der Region Zunahme des Arbeitsplatzangebotes Im Jahr 2017 liegt die mittlere Kaufkraft aller Betrachtungsräu- Im Zeitraum 2006 bis 2015 konnten bis auf die Gemeinde Bes- me bei rund 100 Punkten und somit im bundesweiten Durch- tensee alle Brandenburger Gemeinden einen Zuwachs des schnitt. Im Vergleich zur Gesamtstadt Berlin (Kaufkraftindex = Arbeitsplatzangebotes verzeichnen. Im Durchschnitt stieg 93,3) befindet sich ein Großteil der Gemeinden über dem hier die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Durchschnitt der Hauptstadt. (SVP) am Arbeitsort um mehr als ein Viertel. In Großbeeren, Stark überdurchschnittliche Einkünfte haben Einwohner in Wildau und Schönefeld war die Entwicklung stark überdurch- Kleinmachnow, Stahnsdorf, Zeuthen und Steglitz-Zehlendorf. schnittlich. In Zossen und Trebbin stieg die Arbeitsplatzanzahl In Neukölln, Zossen und Trebbin ist die Kaufkraft vergleichs- geringer. weise gering. Im Jahr 2015 arbeiteten in Schönefeld mit ca. 14.000 SVP- Beschäftigten die meisten Personen, gefolgt von Ludwigsfel- de und Teltow. Die wenigsten Arbeitsplätze gab es in Schul- zendorf und Eichwalde. Beschäftigungssaldo und Einpendlerquote im Untersuchungsgebiet 2016 95 93 10.000 88 90 86 100 % 84 82 83 81 81 79 78 8.000 72 70 72 69 80 % 64 66 Beschäftigungssaldo 6.000 60 % Einpendlerquote 4.000 40 % 2.000 20 % 0 0% -2.000 -4.000 -20 % -6.000 -40 % ld n de au w de rf in f e e n en w n ow de f or or re se se se se do to lo bb fe ild th el al al sd nd hn ee ah s au l de en ne ns Te w w sf e u Zo W ng lze ac Tr Ze ßb M en ch rh st ig ei hö ah Ra nm e- Be dw H te hu Ei it t ro Sc St ld us M G Sc ei Lu fe W Kl n s ke ig an n Kö Bl Beschäftigungssaldo Einpendlerquote Quelle: Bundesagentur für Arbeit, *Stand: 30.06.2016 © bulwiengesa AG 2018 15
Beschäftigungsentwicklung 2006–2015 BER Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Für die Berliner Bezirke liegen nur die SVP-Beschäftigten am Wohnort vor und sind deshalb nicht vergleichbar mit den Brandenburger Gebietseinheiten. In Neukölln haben sich die SVP-Beschäftigten am Wohnort am stärksten entwickelt, in — Fazit — Tempelhof-Schöneberg hingegen am schwächsten. Der Beschäftigungssaldo, also die Anzahl der verfüg- Die Bevölkerung hat sich zwischen 2011 und baren Arbeitsplätze einer Gemeinde (SVP-Beschäftigte am 2015 in nahezu allen betrachteten Gebieten Arbeitsort) gegenüber der Anzahl derjenigen Personen in der positiv entwickelt. Bis 2030 wird insbesondere Gemeinde, die arbeitsfähig sind (SVP-Beschäftigte am Wohn- in den berlinnahen Gemeinden eine überdurch- ort), unterscheidet sich zwischen den Städten und Gemeinden. schnittliche Zunahme erwartet. Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau, Teltow Die Altersstruktur in den Brandenburger und Mittenwalde weisen einen positiven Beschäftigungssaldo Gemeinden ist geprägt von Personen im arbeits- auf. Hier sind mehr Arbeitsplätze als verfügbare Arbeitskräf- fähigen Alter sowie Kindern. te vorhanden, sodass diese Gemeinden ein hohes Zuwande- Einhergehend mit dem hohen Familienanteil rungspotenzial aufweisen. sind Mehrpersonenhaushalte überdurchschnitt- Zeuthen, Schulzendorf und Eichwalde sind dagegen eher lich in den Brandenburger Gemeinden vertreten. klassische Gemeinden zum Wohnen. In den Berliner Bezirken sind hingegen mehrheit- Die Einpendlerquote, also der Anteil der Einpendler an lich Einpersonenhaushalte vorzufinden. allen Beschäftigten in einer Gemeinde, liegt im Durchschnitt Die Kaufkraft der betrachteten Region liegt bei rund 79,6 %. In Schönefeld pendeln mit rund 95 % anteilig im Bundesdurchschnitt. In fast allen Brandenbur- die meisten Personen zum Arbeiten in die Gemeinde. In Groß- ger Städten und Gemeinden war ein Anstieg der beeren, Wildau und Kleinmachnow ist die Einpendlerquote sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwi- ebenfalls stark überdurchschnittlich. schen 2006 und 2015 infolge einer guten wirt- Die absolute Auspendlerzahl ist in Königs Wusterhausen schaftlichen Entwicklung feststellbar. und Blankenfelde-Mahlow am größten. Nach Schönefeld, Zwischen den Brandenburger Städten und Ludwigsfelde und Teltow pendeln hingegen die meisten Per- Gemeinden bestehen Unterschiede hinsicht- sonen zum Arbeiten ein. lich des Beschäftigungssaldos. Die Gemeinden Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau, Teltow und Mittenwalde verfügen über mehr Arbeitsplätze als arbeitsfähige Bevölkerung. 16 © bulwiengesa AG 2018
Standort-Potenzial- Bewertung Einleitung und Methodik ihrer Relevanz für die Attraktivität zum Wohnen. Die Gewich- tungen liegen bei 10 % bzw. 20 %. Zur Identifikation von Potenzialstandorten im BER-Umfeld Für die einzelnen Faktoren wurden Noten zwischen eins wurde eine Standort-Potenzial-Bewertung für alle unter- (sehr gut bzw. überdurchschnittlich) und vier (ausreichend suchten 22 Gemeinden und Stadtbezirke durchgeführt. Die- bzw. unterdurchschnittlich) vergeben. se vergleicht acht relevante Faktoren, die die Qualität einer Durch Multiplikation von Note und Gewichtung eines Fak- Gemeinde und deren Entwicklungspotenzial für eine Wohn- tors für die jeweilige Gemeinde bzw. den Stadtbezirk und nutzung messen sollen. Die Faktoren können qualitativer oder durch anschließende Summierung wird ein Resultat gebil- quantitativer Natur sein. det, das die Gesamtbewertung der betrachteten Gemeinden, Das Bewertungsverfahren vergleicht und aggregiert die Städte und Stadtbezirke ableitet. Faktoren mit unterschiedlichen Gewichtungen entsprechend Standort-Potenzial-Bewertung – Faktoren und Benotung Unterschiedliche Gewichtungen für Gesamtscore Urbanität/ Kaufkraft Infrastruktur 20 % 20 % Beschäftigungs- Bevölkerungs- ÖPNV MIV Lärmbelastung EZH-Versorgung entwicklung entwicklung 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 18 Gemeinden#/#4 Stadtbezirke Anzahl und Veränderungen Bewertung durch Noten von 1 bis 4 1 2 3 4 Entwicklungspotenzial Gemeinden#/#Stadtbezirke © bulwiengesa AG 2018 17
Faktoren der Potenzial-Bewertung und die Bedeutung der vergebenen Noten Basisfaktoren/Noten Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Kaufkraft Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher (Quelle: MB Research) Ø (100) >= 105 Ø (100) < 105, >= 100 Ø (100) < 100, >= 95 Ø (100) < 95 Urbanität/Infrastruktur Höchste Urbanität Sehr hohe Urbanität Hohe Urbanität Geringe Urbanität (vielfältige Versorgungs- (sehr viele Versorgungs- (viele Versorgungs- und (wenige Versorgungs- und angebote, u. a. Kultur- und und Infrastrukturange- Infrastrukturangebote) Infrastrukturangebote) Gastronomieangebote) bote) Beschäftigungsent- Sehr hohes Wachstum der Hohes Wachstum der Moderates Wachstum der Stagnierend oder zu- wicklung Anzahl der sozialversiche- Anzahl der sozialversiche- Anzahl der sozialversiche- rückgehende Anzahl der (bulwiengesa, Statistisches rungspflichtig Beschäf- rungspflichtig Beschäf- rungspflichtig Beschäf- sozialversicherungspflich- Bundesamt) tigten tigten tigten tig Beschäftigten Bevölkerungsent- Stark überdurchschnittli- Überdurchschnittliches Leicht überdurchschnittli- Unterdurchschnittliche wicklung ches Bevölkerungswachs- Bevölkerungswachstum ches Bevölkerungswachs- Bevölkerungsentwicklung (bulwiengesa, Statistisches tum tum Bundesamt) Erreichbarkeit ÖPNV Anbindung an viele Anbindung an häufig Anbindung an selten Anbindung an selten verschiedene sowie hoch- frequentierte öffentliche frequentierte öffentli- frequentierte öffentliche frequentierte öffentliche Verkehrsmittel mit großräu- che Verkehrsmittel mit Verkehrsmittel (Bsp.: Bus) Verkehrsmittel (S- und miger Bedeutung (S-Bahn) großräumiger Bedeutung U-Bahn) (Regionalbahn) Erreichbarkeit MIV Ein Autobahn- sowie Bun- Nur Autobahnanschluss Nur Bundesstraßenan- Kein Autobahn- oder desstraßenanschluss schluss Bundesstraßenanschluss Lärmbelastung Flugha- Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/ fen BER (Quelle: Landes- Bezirksfläche < 45 db Bezirksfläche >= 45 db < Bezirksfläche >= 55 db < Bezirksfläche >= 60 db amt für Umwelt, Gesundheit 55 db 60 db und Verbraucherschutz) EZH-Versorgung Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer: (Quelle: MB Research) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100) >= 100 < 100, >= 75 < 75, >= 50 < 50 Gesamtergebnis der Standort-Potenzial-Bewertung aller betrachteten Gemeinden/Bezirke Rang Gemeinde/Bezirk Bewertung Rang Gemeinde/Bezirk Bewertung 1 Steglitz-Zehlendorf Stark überdurchschnittliches Entw. 11 Rangsdorf Überdurchschnittliches Entw. 2 Neukölln Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Schulzendorf Überdurchschnittliches Entw. 3 Treptow-Köpenick Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Eichwalde Überdurchschnittliches Entw. 3 Tempelhof-Schöneberg Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Großbeeren Überdurchschnittliches Entw. 3 Teltow Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Blankenfelde-Mahlow Überdurchschnittliches Entw. 6 Wildau Stark überdurchschnittliches Entw. 17 Ludwigsfelde Leicht überdurchschnittliches Entw. 6 Kleinmachnow Stark überdurchschnittliches Entw. 18 Bestensee Leicht überdurchschnittliches Entw. 8 Schönefeld Stark überdurchschnittliches Entw. 19 Mittenwalde Leicht überdurchschnittliches Entw. 8 Stahnsdorf Stark überdurchschnittliches Entw. 20 Heidesee Entwicklungspotenzial 8 Zeuthen Stark überdurchschnittliches Entw. 21 Zossen Entwicklungspotenzial 11 Königs Wusterhausen Überdurchschnittliches Entw. 22 Trebbin Entwicklungspotenzial 18 © bulwiengesa AG 2018
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