Deka Immobilien Monitor - Ausgabe 2010
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Deka Immobilien Monitor Ausgabe 2010
Inhalt
Management Summary 4 Länderbetrachtungen
Belgien 27
Deutschland 28
Investmentfokus 5 Finnland 31
Frankreich 32
Italien 33
Gesamtertrag und Empfehlungen und Bürostandorte 7 Niederlande 34
Österreich 35
Polen 36
Immobilienmarkt Deutschland: Eine Benchmark 11 Schweden 37
Spanien 38
Tschechische Republik 39
Einzelhandel: Krisenresistenz in 1a-Lagen 13 Vereinigtes Königreich 40
Vereinigte Staaten von Amerika 41
Kanada 44
Portfoliodiversifizierung mit Logistikimmobilien 16 Mexiko 46
Japan 47
Australien 48
Hotels: Tourismusrückgang belastet Erträge 18
Tabellenanhang 49
Finanzierungsrisiken bei US-Gewerbeimmobilien 20
DIRECS Chance – Länderbewertung 22
Kapitalmarkt und Portfoliodiversifikation 24
Immobilienperformance und Derivatepreise 26
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien digkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- Angaben und Einschätzungen, einschließlich der
(069) 71 47 - 23 81 feldes Asset Management Immobilien des DekaBank rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die
Leiter Immobilienresearch: Konzerns. Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen we-
Dr. Karsten Junius Redaktionsschluss: 7. Dezember 2009 der in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche
(069) 71 47 - 27 86 Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder
Schutzgebühr: 50,– Euro
karsten.junius@dekabank.de an andere Personen weitergegeben werden. Jeder
Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurtei-
Disclaimer: lung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung
Herausgeber: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden
DekaBank Deutsche Girozentrale, vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger auf-
von der DekaBank nur zum Zwecke der Information gefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen
Makro Research, Mainzer Landstr. 16, des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen
60325 Frankfurt und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen
stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeich- und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick
nung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berück-
Autoren: eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen sichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziel-
Dr. Claus Becher, (069) 71 47 - 11 37 oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgend- len, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen.
claus.becher@dekabank.de eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese frei-
Daniela Fischer, (069) 71 47 - 35 95 gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- und / oder bleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer
daniela.fischer@dekabank.de Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt Kurse / Preise.
Dr. Stefan Subroweit, (069) 71 47 - 23 04 keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier
stefan.subroweit@dekabank.de abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem
Andreas Wellstein, (069) 71 47 - 38 50 Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teil-
andreas.wellstein@dekabank.de weise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein
zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollstän- ISSN 1864-6263
3
Management Summary.
‡ Investmentfokus: Die globale Rezession ‡ Krisenresistenter Einzelhandel: Im ‡ Finanzierungsrisiken bei US-Gewerbe-
ist beendet und geht in eine holprige Kon- Gegensatz zu den Büromärkten wird die immobilien: Es herrschen erhebliche Finan-
junkturerholung über, die auch 2010 die Nachfrage im Einzelhandel durch die stabi- zierungsrisiken auf dem mit 3500 Mrd.
Unterstützung der Wirtschaftspolitik benö- lere Konsumnachfrage geprägt. Insbeson- USD fremdfinanzierten US-Gewerbeimmo-
tigt. In diesem Umfeld steigen die Arbeits- dere die 1a-Lagen in den Innenstädten bilienmarkt. 2010 werden 250 Mrd. USD
losenquoten weiter an, sodass sich in den weisen äußerst stabile Mietniveaus auf – so fällig, 2011 und 2012 noch einmal jeweils
meisten Standorten die Leerstände erhöhen auch in der aktuellen Krise. In den stabilen 180 Mrd. USD. Weil viele Commercial
und die Mieten weiter fallen. Auf den euro- Konsumentenmärkten Deutschland und Banks multimorbid sind, stellen Kredite für
päischen Investmentmärkten ist die Trend- Frankreich rechnen wir insgesamt nur mit gewerbliche Immobilien eine Belastung
wende dagegen geschafft. In diesem geringen Marktkorrekturen. Nachdem sich für den ohnehin angeschlagenen Banken-
Umfeld sind antizyklische Investitionen bei die Mieten im schwer unter der Bau- und sektor dar. Staatliche Hilfen werden den
kontrolliertem Risiko zunehmend attraktiv. Immobilienkrise leidenden Spanien bislang CMBS-Markt in den nächsten Monaten
robust zeigen, erwarten wir die ausstehen- und Jahren stützen. Staatsprogramme wie
‡ Gesamtertragsperspektiven: Nach Er- den Korrekturen für 2010. Auch Ungarn das TALF können die Finanzierungslücke
tragsverlusten von -9,6% in 2009 erwar- und die baltischen Staaten halten wir für nicht schließen. Um das Prolongationsrisiko
ten wir auf den europäischen Büromärkten stark betroffen. abzuwenden, müssen sich zusätzliche
2010 mit 2% wieder positive Gesamterträ- Marktalternativen entwickeln.
ge. Auf Sicht bis 2014 ergeben sich sogar ‡ Logistikimmobilien im Portfolio: Die
jährliche Durchschnittserträge von 7,4%. Bedeutung der Logistikbranche im Nutzer- ‡ Länderbewertung mit DIRECS Chance:
Madrid, London und Barcelona sind mit mix der Investoren wird zunehmen. Logistik- Mit dem neu entwickelten Indikator DIRECS
zweistelligen Gesamtertragserwartungen liegenschaften sorgen für Diversifikation Chance beurteilen wir das mittelfristige
die attraktivsten Märkte. Da das Mietwachs- bei der Portfoliostrukturierung und bieten Ertragsprofil von Immobilienmärkten. Die
tum erst in der mittleren Frist an Fahrt höhere Renditen als Büro- und Geschäfts- aktuelle Erholung wird nicht das Tempo
aufnimmt und die Renditerückgänge be- häuser bei geringerer Volatilität der Mieten früherer Aufschwünge haben, zu schlep-
grenzt bleiben, wird das Zeitfenster für und Erträge. Als Hot-Spots der Logistik pend erholt sich die Wirtschaft von der
günstige Investitionen auch nach 2010 identifiziert der Deka Regionen Indikator die Immobilien- und Bankenkrise. Gerade in den
offen bleiben. In den USA prognostizieren Ballungszentren in Westeuropa, die auf- etablierten Märkten ist keine Nachfrage-
wir zwischen 2010 und 2014 einen durch- grund ihrer hohen Zentralitätsfunktion die explosion zu erwarten.
schnittlichen Gesamtertrag von 10% pro größte Bevölkerungs- und Industriedichte
Jahr. Outperformer sind San Francisco und aufweisen. Die Kernmärkte Belgien, Nieder- ‡ Kapitalmarkt und Portfoliodiversifi-
Manhattan Midtown. Wir sehen ein sich lande, Frankreich und Deutschland bleiben kation: Traditionell wurden zur Portfolio-
langsam öffnendes Investitionsfenster. Da begehrte Standorte für paneuropäische optimierung die Risiko-Rendite-Eigenschaf-
sich die Märkte aber erst später erholen als Distributionszentren. In Zentraleuropa haben ten der Immobilienmärkte herangezogen.
in Europa, besteht für Investitionen keine Eile. sich bereits Polen und Tschechien etabliert. Dieser Ansatz greift zu kurz. Die Bewegun-
Mittel- und langfristig wird der Stellenwert gen des Kapitalmarktes schlagen sich un-
‡ Benchmark für Deutschland: Auf dem der zentral- und osteuropäischen Länder mittelbar im Anlageerfolg nieder. Vor allem
deutschen Markt werden sich die Ertrags- weiter zunehmen. Zinsbewegungen müssen in das Optimie-
aussichten für Büroimmobilien in den nächs- rungskalkül einfließen. Gerade in den
ten zehn Jahren verbessern. Das Kapital- ‡ Ertragsrückgänge bei Hotels: Neben Emerging Markets reduzieren die hohen
wertwachstum im Einzelhandelssektor wird Zentral- und Osteuropa litten vor allem Zinsniveaus die Attraktivität höherer An-
sich dagegen abschwächen. Der Logistik- Spanien, Italien und Irland unter starken Er- fangsrenditen. Gleichzeitig erhöhen dort
sektor profitiert von hohen Cashflows, tragsrückgängen infolge des rückläufigen volatilere Zinsbewegungen die Immobilien-
allerdings wird das geringere Mietwachs- Tourismus. Glimpflicher kamen deutsche, marktrisiken erheblich.
tum die Performance belasten. Sicherheits- französische und skandinavische Metropo-
orientierte Investoren, die eine Rendite len davon. Wir erwarten auch 2010 europa- ‡ Immobilienperformance und Deri-
nicht unterhalb der Benchmark erzielen weit noch Rückgänge bei Auslastung und vatepreise: Moderne Finanzinstrumente
wollen, sollten den Bürosektor und sonstige Ertrag. Hochpreisige Hotels dürften ange- haben auch vor Immobilienmärkten nicht
Immobilien untergewichten und den Ein- sichts der gestiegenen Kostensensibilität halt gemacht. Es hat sich mittlerweile auch
zelhandels- und Logistiksektor übergewich- tendenziell unter der Krise stärker leiden als in Europa ein Markt für Immobilienderivate
ten. Renditebewusste Investoren, die be- Budget-Hotels. entwickelt, der interessante Einblicke in
reit sind, zusätzliches Risiko einzugehen, die Zukunftserwartungen der Teilnehmer
sollten dagegen den Bürosektor zu Lasten ermöglicht. Diese sind in den letzten Mona-
des Einzelhandelsektors stark übergewich- ten wesentlich optimistischer geworden.
ten.
4Investmentfokus.
Globale Konjunkturerholung schoben wurden, sodass die Arbeitslosen-
Abb. 1: Risikoprämien (CDS Europa)
quote auch in Deutschland 2010 ansteigen
Die Weltwirtschaft blickt auf ein Jahr zurück, wird. In diesem Umfeld können weder Basispunkte
dessen Hälften kaum unterschiedlicher eine starke inländische Nachfrage noch Pro- 350
hätten sein können. In der ersten Hälfte be- duktionsengpässe zu steigenden Inflations-
fanden sich die Konjunktur und die Kapital- raten beitragen. Wir rechnen daher sowohl 280
märkte im freien Fall. Die Liquiditäts- und 2010 als auch 2011 mit Inflationsraten
210
Risikoprämien schossen auf allen Märkten unterhalb der Inflationsnormen der Zentral-
in die Höhe (Abb. 1) und bedrohten die banken von rund 2% (Abb. 3). 140
Stabilität des Weltfinanzsystems. Dieser Ent-
70
wicklung schloss sich eine überraschend
starke Aufwärtsbewegung der Konjunktur Effekte der globalen Ungleichgewichte 0
Jan 07
Jun 07
Dez 07
Jan 08
Jun 08
Dez 08
Jan 09
Jun 09
Dez 09
und der Finanzmärkte an, nachdem klar auf die Immobilienmarktsektoren
wurde, dass die internationale Staaten-
gemeinschaft entschlossen ist, den Kollaps Von der Finanzkrise werden weitere mittel- ‡ Senior Financial ‡ Subsenior Financials
‡ Industrials
systemrelevanter Unternehmen und den fristige Effekte ausgehen. Die Krise hat auf
Quellen: Bloomberg, DekaBank
Staatsbankrott gestresster Länder zu ver- die negativen Konsequenzen der so ge-
hindern. Vor allem die asiatischen Schwel- nannten „globalen Ungleichgewichte“
lenländer fanden schnell aus der Rezession aufmerksam gemacht. Damit sind die sehr
heraus. In den Industrieländern kann aller- großen Überschüsse und Defizite der
Abb. 2: Arbeitsmarkt Deutschland
dings von einem sich selbst tragenden Auf- Leistungsbilanzen einiger Länder gemeint
schwung immer noch nicht gesprochen (Abb. 4). Das nun größere Problembewusst- %
werden. Ursächlich für die steigende Pro- sein dürfte dazu führen, dass die Finanzie- 10
duktion waren der Aufbau der in den rung von Leistungsbilanzdefiziten schwie-
Rezessionsquartalen massiv reduzierten riger bleibt. Eine Verringerung der Defizite 9
Lagerhaltung und die starke Unterstützung ist über einen wettbewerbsfähigeren Ex-
der Finanzpolitik, die beispielsweise mit portsektor möglich. Um dies zu erreichen, 8
der Abwrackprämie den Konsum und die ist bei flexiblen Wechselkursen die Abwer-
Industrieproduktion unterstützt hat. Beides tung der Währung eine Option. Bei festen 7
sind Effekte, die nicht endlos in die Zu- Wechselkursen wie innerhalb einer Wäh-
Jan 09
Feb 09
Mrz 09
Apr 09
Mai 09
Jun 09
Jul 09
Aug 09
Sep 09
Okt 09
6
kunft fortgeschrieben werden können, so- rungsunion wird eine gedämpfte Lohnent-
dass der Aufschwung holprig bleibt. wicklung notwendig. Wie sich in Deutsch-
land in den ersten Jahren der Währungs- ‡ Offizielle Arbeitslosenquote
union gezeigt hat, führt dies zu einem ‡ Arbeitslosenquote einschl. Vollzeitäquivalent
der Kurzarbeit
Arbeitsmärkte entscheidend schwachen privaten Konsum und kaum
Quellen: BA, DekaBank.
steigenden Wohnimmobilienpreisen. Für
Die Flächennachfrage auf den Immobilien- Gewerbeimmobilien bedeutet dies schlech-
märkten hängt wesentlich von der Entwick- tere Perspektiven für den Einzelhandels-
lung auf den Arbeitsmärkten ab. Diese sektor und den ihn beliefernden Logistik-
Abb. 3: Inflationsentwicklung Euroland
wird neben der Konjunktur auch von insti- bereich. Mittelfristig profitieren werden
tutionellen und wirtschaftspolitischen Rah- von einer höheren Wettbewerbsfähigkeit in % ggü. Vj.
menbedingungen beeinflusst. So erhöhte dagegen der Büro- und Hotelsektor. Länder 4
sich die Arbeitslosenquote in den USA in mit schwachem Lohnwachstum haben
den zwölf Monaten bis November 2009 von wiederum ein hohes Deflationsrisiko. Dazu 3
6,8 auf 10,0% an, während sie in Deutsch- gehören in Europa vor allem Portugal, Prognose
land lediglich von 7,6 auf 8,1% stieg. Da- Irland, Spanien und die baltischen Staaten. 2
zu führte zum einen der stärkere Kündi- Vor allem in diesen Ländern ist bei Gewerbe-
gungsschutz aber auch die zusätzliche Aus- immobilien eine Mindestmietanpassung 1
weitung der Kurzarbeit in Deutschland wichtiger als die volle Indexierung an die
0
(Abb. 2). Beides hat einen stärkeren Kon- Verbraucherpreise.
junktureinbruch und den Verlust von Quali-
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
-1
fikationen der Arbeitnehmer verhindert.
Behindert wird dadurch aber der struktu-
‡ Inflationsrate ‡ Kerninflationsrate
relle Wandel. Es ist damit zu rechnen, dass
Quellen: Ecowin, DekaBank
manche Arbeitsplatzverluste nur aufge-
5Investmentfokus.
Die Rechnung ist noch nicht bezahlt Fazit: 10 Thesen für 2010
Abb. 4: Leistungsbilanzsalden
in % des BIP 2008 So ermutigend die gegenwärtige Erholung Die globale Rezession ist vorbei und wird
Norwegen der Konjunktur und der Kapitalmärkte ist: abgelöst von einer holprigen Konjunktur-
Schweiz
China
Vergessen werden darf nicht, dass ihr Preis erholung, die 2010 die Unterstützung der
Schweden massive Haushaltsdefizite von über 10% Wirtschaftspolitik weiter benötigt (These 1).
Deutschland
Russland in den USA und über 6% in Euroland in In diesem Umfeld fallen die Mieten an den
Niederlande diesem und nächsten Jahr sind. Ausgaben- Gewerbeimmobilienmärkten 2010 weiter
Japan
Australien kürzungen, Steuererhöhungen und Finan- (These 2) und erholen sich Dank eines
USA zierungsengpässe werden daher über Jahre geringen Neuzugangs erst wieder 2011
Polen
Irland auf der Agenda bleiben. Dies schränkt den (These 3). An den Investmentmärkten ist
Türkei finanziellen Spielraum für die Wirtschafts- die Trendwende in Europa geschafft (These
Ungarn
Spanien politik bei zukünftigen Krisen stark ein. Flexi- 4), während die Korrektur in den USA
Portugal
bler und unbelasteter sind einige Schwel- 2010 anhält (These 5). Die Emerging Mar-
Griechenland
-15 -10 -5 0 5 10 15 20 lenländer, die zudem von sich professionali- kets haben vielfach geringere strukturelle
sierenden und wachsenden Immobilien- Probleme bei der Staatsfinanzierung und
Quellen: Eurostat, DekaBank
märkten profitieren. Wir rechnen damit, dass gewinnen an Bedeutung für global inves-
die Attraktivität dieser Länder für Immobi- tierende Immobilienanleger (These 6).
lienmarktinvestoren in den nächsten Jahren Länder mit hohen Leistungsbilanzdefiziten
weiter zunimmt. werden zu einer stärkeren Exportorientie-
Abb. 5: Dax und deutsche Immobilien-
rung gezwungen, die die Lohnentwick-
aktien (Immodex*)
lung, den privaten Verbrauch und die Per-
9.000
Problem Bankensektor spektiven für Einzelhandelsimmobilien
belasten (These 7). In diesen Ländern sind
8.000
Die Situation des Bankensektors hat sich deflationäre Phasen möglich, sodass statt
7.000 durch die Kurserholungen an den Finanz- einer Mietindexierung vor allem eine Min-
6.000
märkten verbessert; gelöst sind viele Pro- destmietanpassung wichtig ist (These 8).
bleme jedoch nicht. Sie werden sich durch Auf Sicht bis 2014 erwarten wir auf den
5.000
konjunkturbedingte Kreditausfälle 2010 Büroimmobilienmärkten die höchsten Ge-
4.000 und höhere regulatorische Anforderungen samterträge in Madrid, London, Barcelona
3.000 sogar verschärfen. Dies macht eine Kredit- und Paris, wo sie in der Krise am stärksten
Jan 08
Jul 08
Jan 09
Jul 09
klemme möglich, sodass die Prolongation eingebrochen waren (These 9). Daneben
vieler in den nächsten Jahren auslaufender halten wir den Logistiksektor weiterhin für
‡ Immodex ‡ DAX Immobilienkredite fraglich bleibt. Dies das attraktivste Marktsegment (These 10).
Quellen: Bloomberg, DekaBank sollte einen schnellen Rückgang der Risiko-
* Immodex indexiert auf DAX zum 4. 1. 2008
prämien und damit der Anfangsrenditen
von Immobilieninvestitionen verhindern.
Viele Finanzmarktindikatoren ermutigen
allerdings und suggerieren, dass die derzeit
Abb. 6: Leitzinsprognose
hohe Liquidität von Eigenkapitalinvestoren
in % die Probleme von Fremdkapitalinvestoren
6 kompensieren könnten. Zu nennen sind
vor allem die Risikoprämien am Renten-
5 markt sowie die Aktienmarktentwicklung
4
(Abb. 1 und 5). Zu beachten ist aber, dass
Prognose
die außergewöhnlichen Liquiditätsmaß-
3 nahmen der Zentralbanken in der ersten
2
Hälfte 2010 etwas eingeschränkt werden.
Ende 2010 erwarten wir sogar erste Leit-
1 zinserhöhungen (Abb. 6). Diese werden
mittelfristig zu flacheren und höheren Zins-
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
0
strukturkurven führen, die die Finanzie-
rungskonditionen etwas unattraktiver ma-
‡ Fed ‡ EZB ‡ Bank of England
chen.
Quellen: Bloomberg, DekaBank
6Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Europa: Erholung mit Schönheitsfehlern turellen Problemen belasteten spanischen
Abb. 1: Miete
Märkte noch Rückgänge von 10% erlei-
Das Geschehen an den europäischen den. Mit der zunehmenden Stabilisierung % ggü. Vj.
Büromärkten barg für Investoren einige der Wirtschaft und rückläufiger Bautätig- 8
Überraschungen. Während die Mietmärkte keit werden die Mietmärkte ab 2011 dann 6
erwartungsgemäß unter Stress standen, zunehmende Unterstützung bekommen. 4
zeigten sich an den Investmentmärkten Wir prognostizieren einen Mietanstieg um 2
Beruhigungstendenzen, deren Nachhaltig- 1,7% im Jahr 2011, 4,7% im Jahr 2012 0
keit 2010 einigen Belastungstests unter- und etwa 7% in den beiden darauf folgen- -2
-4
zogen werden dürfte. Die weitere Entwick- den Jahren (Abb. 1).
-6
lung dürfte zum einen von der Lage am
-8
Arbeitsmarkt abhängen, zum anderen wird -10
die Situation im Bankensektor und die Investmentmärkte mit erstaunlicher -12
2008
2009P
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
Frage der Prolongation von Gewerbeimmo- Stabilisierung
bilienkrediten die Aktivitäten an den Invest-
mentmärkten beeinflussen. Auf den ersten Blick wirkten die schwa- Quellen: PMA, DekaBank. Gewichteter Durchschnitt
über 25 europäische Büroimmobilienmärkte
chen Renditeanstiege 2009 bzw. die bereits
stattfindenden Renditerückgänge über-
Mietmärkte unter Stress raschend. Der Anstieg der Renditen er-
reichte bereits im letzten Quartal 2008 sei-
Abb. 2: Renditeveränderung
Im Einklang mit den konjunkturellen Ent- nen Höhepunkt (Abb. 2). Zu diesem Zeit-
wicklungen verschärften sich die Rückgänge punkt stiegen in allen Märkten die Renditen Basispunkte
an den Mietmärkten deutlich. Während noch an. Bereits im zweiten Quartal 2009 50
sich Ende 2008 erst ein Viertel der von uns fiel die Anzahl der Märkte mit Rendite-
40
analysierten 25 Märkte im Kontraktions- anstiegen auf sechs, an den beiden Lon-
30
bereich befanden, wird diese Zahl bis zum doner Teilmärkten stellte sich bereits
Ende des laufenden Jahres 2009 auf 100% wieder ein Renditerückgang ein. Auf den 20
steigen. Damit wird die Krise auch bislang ersten Blick spricht also alles für einen 10
stabile Märkte wie die Regionalmärkte Aufschwung an den Investmentmärkten. 0
Stuttgart und Lyon erfasst haben. Auch
-10
wenn der Rückgang der Mieten mit 10,3% Bei näherer Hinsicht ist dieser Miniboom
2007 Q1
2007 Q2
2007 Q3
2007 Q4
2008 Q1
2008 Q2
2008 Q3
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
-20
im Durchschnitt moderat anmutet, ver- allerdings nicht so eindrucksvoll, wie zu-
bergen sich dahinter teilweise drastische nächst vermutet werden könnte. Zum einen
Einbrüche an den volatileren Standorten. finden die Renditebewegungen bei extrem
Madrid und in London die Teilmärkte City niedrigen Transaktionszahlen statt. Aktuell Quellen: PMA, DekaBank.
Durchschnitt über 24 europäische Büromärkte.
und West End mussten Rückgänge zwi- liegen die Investmentvolumina bei etwa
schen 20% und 30% verkraften, in Paris, 20% des Vorkrisenniveaus (Abb. 3). Para-
Mailand, Luxemburg, Warschau und Bar- doxerweise tritt dabei entgegen den ur-
celona liegen die Rückgänge zwischen 15% sprünglichen Erwartungen eine Knappheits-
Abb. 3: Investmentvolumen Europa
und 20%. Auf der anderen Seite finden situation auf: Das von Investoren besonders
sich mit Wien, Brüssel, Lyon, Köln, Stutt- gefragte „superprime“ Segment mit Mrd. EUR
gart und Lissabon aber auch Standorte, Objekten in bester Lage, bester Qualität, 80
deren Mietrückgänge im niedrig einstelli- bester Mieterbonität und langen Mietver-
70
gen Bereich liegen. Zwar nahm das Tempo tragslaufzeiten ist gekennzeichnet von
60
der Rückgänge zuletzt ab. Der schwache einem extrem begrenzten Angebot. Auf
Arbeitsmarkt, die nach wie vor vergleichs- der anderen Seite blieb eine Zunahme 50
weise hohen Neubauvolumina und der von Notverkäufen von Objekten minderer 40
steigende Leerstand werden auch im nächs- Qualität aus, obwohl bei vielen Finanzie- 30
ten Jahr für rückläufige Mietpreise sorgen. rungen vereinbarte Klauseln (LTVs) gebro- 20
Wir prognostizieren einen durchschnitt- chen wurden. Banken waren bislang eher 10
lichen Mietrückgang von 4,8%. Dabei zögerlich, Kredite fällig zu stellen, da bei
2005 Q1
2006 Q1
2007 Q1
2008 Q1
2009 Q1
0
engen sich die Spannen zwischen den bes- Verwertung der Sicherheiten in der gegen-
ten und schlechtesten Märkten deutlich wärtigen Marktumgebung deutliche Ab-
ein: Während in Stuttgart die Mieten bereits schreibungen drohen. Ein breiter Abwärts-
Quellen: PMA, DekaBank
stagnieren werden, werden die mit struk- druck auf die Preise blieb daher bislang aus.
7Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Finanzierungsbedingungen bleiben daher trotz der niedrigen Zinsniveaus keine
Abb. 4: Miet- und Renditeprognosen
Risiko Rückkehr der Renditen auf die überhöhten
% ggü. Vj. % Vorkrisenniveaus. Ende 2009 sollten die
8 6,0 Für das Ausrufen des nächsten Aufschwungs Renditen im Durchschnitt bei 5,7% stehen,
ist es aber zu früh. Ratingverschlechterun- für 2010 erwarten wir einen weiteren leich-
4 5,8 gen, erhöhte Eigenkapitalanforderungen, ten Rückgang auf 5,3%. Langfristig sehen
geringe Kreditvergabefähigkeit der Banken wir die gleichgewichtigen Renditen bei c.a
0 5,6 und die offene Frage der Verlängerung 5,25% und damit knapp 75 Basispunkte
auslaufender Finanzierungen bergen die höher als zum Höhepunkt des Booms in der
-4 5,4
größten Gefahren für die weitere Ent- Jahresmitte 2007.
-8 5,2
wicklung. So werden in Europa 2010 nur
CMBS-Kredite im Volumen von 5 Mrd. EUR
-12 5,0 fällig, in den Jahren zwischen 2011 und Gesamtertragsaussichten für
2008
2009P
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
2014 sind es aber bereits 61 Mrd. EUR. Dies europäische Immobilienmärkte
dürfte zu einer deutlichen Ausweitung des
‡ Mieten (l.S.) ‡ Anfangsrenditen (r.S.)
Angebots führen. Wenn in den kommen- Unsere Miet- und Renditeprognosen für
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
den Jahren nach und nach auch Segmente 25 europäische Büromärkte zeigt Abb. 4.
höheren Risikos in das Transaktionsgesche- Damit ergibt sich für 2009 ein negativer
hen einbezogen werden, werden zuneh- Gesamtertrag von -9,6%, 2010 lassen sich
mend wieder Mietwachstumserwartungen mit 2% wieder positive Erträge erzielen
statt der Suche nach sicheren Häfen in (Abb. 5). In der mittleren Frist ergeben sich
die Preisbildung einfließen. Wir erwarten Erträge zwischen 7% und 10%.
Tabelle 1: Gesamtertrag und Komponenten für europäische Büromärkte
Gesamtertrag Mietwachstum Yield Shift Volatilität Bestand Miete Anfangsrendite
2010 – 2014 2010 – 2014 2010 – 2014 1999 – 2008 2008 Q4/09 Q4/14 Q4/09 Q4/14
(% p.a.) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.) (Mio. m2) (EUR/m2) (%) (%)
Madrid 17,5 9,2 3,6 22,3 7,6 319 466 5,9 5,0
London City 15,4 7,7 2,3 29,4 5,7 523 725 6,3 5,6
London WE 14,1 7,8 1,9 22,7 6,2 745 1035 5,3 4,8
Barcelona 11,1 4,7 2,7 18,8 3,7 247 305 5,9 5,2
Paris 9,3 4,8 1,2 22,3 16,5 600 744 5,5 5,2
Frankfurt 9,1 3,7 2,0 15,9 9,8 386 458 5,5 5,0
Prag 8,6 2,5 2,8 15,0 2,2 221 248 6,6 5,8
Lyon 8,3 2,2 1,9 8,5 4,3 218 242 6,8 6,2
Warschau 8,2 3,0 2,1 18,8 2,9 270 310 6,4 5,8
Budapest 7,9 1,4 2,7 15,5 2,2 175 187 7,3 6,4
Stockholm 7,7 3,1 2,4 14,5 10,7 343 395 5,5 4,9
München 7,5 3,2 1,4 14,4 13,2 340 395 5,3 4,9
Median 7,4 2,4 1,8 5,8 5,3
Wien 7,4 2,2 2,1 6,6 10,0 257 285 5,8 5,2
Lissabon 7,4 0,9 2,8 11,4 2,6 211 221 6,6 5,8
Luxemburg 7,0 2,4 1,4 10,7 2,8 408 457 6,0 5,6
Hamburg 6,9 3,1 1,0 10,3 10,8 271 313 5,4 5,1
Stuttgart 6,7 2,3 1,3 6,4 5,6 200 223 5,8 5,4
Mailand 6,5 2,2 1,2 6,5 7,0 440 489 5,5 5,2
Berlin 6,5 2,8 0,8 10,7 14,4 243 277 5,5 5,3
Amsterdam 6,4 1,6 1,7 8,4 5,9 265 286 5,8 5,3
Düsseldorf 5,9 2,3 0,8 11,4 7,1 259 290 5,5 5,3
Helsinki 5,9 1,9 1,8 11,8 8,0 270 296 6,0 5,5
Brüssel 5,8 1,5 1,5 6,7 12,7 219 235 5,6 5,2
Köln 5,7 2,0 0,7 8,9 5,5 236 260 5,6 5,4
Kopenhagen 5,6 2,3 1,6 12,3 8,4 225 251 5,5 5,1
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
8Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Für unsere Standortempfehlungen betrach- Empfehlungen für die US-Büromärkte
Abb. 5: Gesamtertrag Europa
ten wir eine Investition zu den Marktkon-
ditionen Ende 2009, die über den gesamten Obwohl die US-Rezession im zweiten % pro Jahr
Prognosezeitraum bis Ende 2014 gehalten Quartal 2009 endete, fielen die Kapital- 10
wird. Dabei gehen wir davon aus, dass die werte in den von uns betrachteten Büro-
anfängliche Nettorendite über den gesam- märkten im dritten Quartal weiter. Nach 5
ten Zeitraum als laufender Cashflow gene- den Einbrüchen im ersten ( 9,2%) und
riert wird, während sich die Wertänderung zweiten Quartal (9,7%) verlangsamte sich 0
aus der Differenz zwischen Kauf- und Ver- allerdings der Rückgang auf nun 5,0%.
-5
kaufpreis ergibt. Tabelle 1 zeigt die Prog- Die Bodenbildung ist jetzt schon in greif-
noseparameter zwischen Ende 2009 und bare Nähe gerückt. Zwar werden die Kapi-
-10
2014. Im Mittel (Medianwert) lassen sich talwerte unseren Prognosen zufolge auch
im Betrachtungszeitraum 7,4% Ertrag pro im vierten Quartal nochmals um ca. 5,4%
2008
2009P
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
-15
Jahr nach Kosten erzielen. Dieser setzt fallen, insgesamt erwarten wir aber nur
sich unter Außerachtlassung von Kosten noch einen weiteren kumulierten Rückgang
zusammen aus laufenden Einnahmen von von ca. 10%. Mit dem bisherigen Rück- Quellen: PMA, DekaBank. Gewichteter Durchschnitt
über 25 europäische Büroimmobilienmärkte
5,8%, einem Beitrag aus steigenden Mie- gang um ca. 36% seit Anfang der Krise
ten in Höhe von 2,4% und einem Beitrag wurden damit bereits über 80% der insge-
aus Renditerückgängen von 1,8%. samt zu erwartenden Kapitalwertverluste
realisiert. Die sich verfestigende Aufhellung
Abb. 6: Risiko-Rendite-Profil
Madrid, die Londoner City, das Londoner des wirtschaftlichen Umfelds verändert
der europäischen Büromärkte
West End und Barcelona sind mit zwei- nicht unsere Einschätzung, dass wir in den
stelligen Gesamtertragserwartungen die meisten Märkten den Tiefpunkt erst im Gesamtertrag 2009 – 2014 (% pro Jahr) 20 Mad
attraktivsten Märkte. Hier sorgt nach den vierten Quartal 2010 sehen. Danach sollten 18
Lon City
starken Einbrüchen an den Mietmärkten sich teilweise kräftige Erholungen an- 16 Lon WE
die erwartete Erholung für einen kräftigen schließen, weil das Rückprallpotenzial ent- 14
Beitrag aus der Mietwachstumskompo- sprechend groß ist. 12
Bar
nente. Ebenfalls attraktiv sind Paris und 10 Lyo
PraFran Par
Bud War
Frankfurt, hier erwarten wir einen Gesamt- Insbesondere die New Yorker Teilmärkte 8
Wie Ham Mün
Ams Berlin
Hel
ertrag von 9,35 bzw. 9,1%. Im Mittelfeld Midtown Manhattan (47,3%) und Down- 6
Brüs Kop
bewegen sich u.a. die osteuropäischen town Manhattan (37,3%) sowie San Fran- 4
Märkte, Stockholm, München, Wien oder cisco (47,7%) und Seattle (39,9%) haben 2
Lissabon. Das Ende der Liste belegen Ko- bereits kräftige Verluste hinter sich (Abb. 7 0 5 10 15 20 25 30
penhagen, Köln und Brüssel. Hier sorgen und 8). Die geringsten Rückgänge verzeich- Risiko (%)
verhaltene Mietwachstumserwartungen in nen bislang Dallas (14,9%), Washington
Quellen: PMA, DekaBank
Kombination mit wenig gestiegenen an- D.C. (15,9%) und Chicago (19,9%). Die
fänglichen Renditeniveaus für Erträge zwi- Verluste wurden aus unterschiedlichen
schen 5,6% und 5,8%. Gründen gebremst. In Washington D.C.
blieben die Preise vergleichsweise stabil, in
Abb. 7: Kapitalwerte US-Märkte
Insgesamt gilt, dass sich das „normale“ Chicago gingen die Mieten nur sehr mode-
Verhältnis zwischen Risiko und Rendite rat zurück. Nach den starken Rückgängen
100
wieder herstellen wird (Abb. 6). Märkte mit sehen wir in Manhattan Midtown und
historisch höherer Volatilität versprechen San Francisco bereits zum Frühjahr 2010 90
im kommenden Aufschwung wieder kräf- wieder steigende Kapitalwerte. Sehr früh 80
tige Gewinne. Die defensiven Standorte wird sich auch Washington D.C. stabilisie- 70
dagegen haben ihre Sache in der Krise gut ren, obwohl dort noch Rückgänge von ca. 60
gemacht, im Aufschwung stellen sie nicht 10% zu erwarten sind. Überdurchschnitt- 50
die beste Wahl dar. Da das Mietwachstum liche Abschläge sehen wir weiterhin in Los 40
erst in der mittleren Frist an Fahrt auf- Angeles (20%), Boston (15,3%) und San
30
Q4 04
Q4 05
Q4 06
Q4 07
Q4 08
Q4 09
Q4 10
Q4 11
Q4 12
Q4 13
nimmt und die Renditerückgänge begrenzt Francisco (12,4%).
bleiben werden, wird das Zeitfenster für
günstige Investitionen auch über das kom- Bei den Anfangsrenditen sehen wir die ‡ L.A. ‡ Manhattan Downtown
mende Jahr 2010 hinaus geöffnet bleiben. Bodenbildung in den meisten Märkten im ‡ San Francisco ‡ Washington D.C.
Gegensatz zu Europa zeitverzögert, weil Quellen: Korpacz, CBRE, DekaBank. Ab Q3/09
Prognosen der DekaBank, auf 100 normiert.
die US-Büromärkte vom CMBS-Markt be-
9Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
lastet werden. Dennoch sollten in den von uns betrachteten Standorte einen
Abb. 8: Kapitalwerte US-Märkte
meisten von uns betrachteten Märkten zum Marktgesamtertrag von 10% pro Jahr
Ende 2010 erste leichte Renditerückgänge (Abb. 9). Wie in den USA üblich bezieht
100
erzielt werden können. Gegenüber der sich dieser Wert abweichend zu Europa
90 Prognose vom September führt die über- auf Durchschnittsmieten und -renditen.
80 raschend deutliche Aufhellung dazu, dass Wir sehen im Fünf-Jahres-Fenster von An-
70 wir 2010 schon nicht mehr mit sinkenden fang 2010 bis Ende 2014 in San Francisco
60 sondern knapp steigenden Gesamterträgen mit jährlich 16,2% und in Manhattan Mid-
50 von 2,1% rechnen. Damit wird der schwa- town mit 11,9% die höchsten Gesamt-
che Jahresanfang durch eine steigende erträge, für Dallas mit 8,8% die geringsten
40
Dynamik zur zweiten Jahreshälfte 2010 (Abb. 10). Mahnten wir in unserer letzten
30
Q4 04
Q4 05
Q4 06
Q4 07
Q4 08
Q4 09
Q4 10
Q4 11
Q4 12
Q4 13
ganz kompensiert. Prognose noch zur Vorsicht, da Risiken
einer weiteren Krisenwelle an den Finanz-
‡ Chicago ‡ Dallas Ab 2011 sehen wir wieder positive Erträge märkten bestanden, schätzen wir diese
‡ Houston ‡ Seattle von 10,5% und Erträge über 12% in den Gefahr nun deutlich geringer ein. Mit der
Quellen: Korpacz, CBRE, DekaBank. Ab Q3/09 Folgejahren. Über den Zeitraum von 2010 aktuellen Prognose sehen wir ein sich
Prognosen der DekaBank, auf 100 normiert.
bis 2014 ergibt dies im Median über alle langsam öffnendes Investitionsfenster. Da
sich die Märkte nach und nach erholen,
wird dieses Fenster weiterhin noch länger
offen bleiben.
Abb. 9: Gesamtertrag USA* Abb. 10: Prognostizierte Marktgesamt-
erträge 2010 bis 2014
in % pro Jahr
30
Dallas 8,8%
Houston 9,0%
20
Los Angeles 9,1%
Boston 9,4%
10
Chicago 9,8%
0 Median 10,0%
Manh. Downtn. 10,3%
-10 Wash. DC 10,3%
Seattle 11,6%
-20 Manh. Midtn. 11,9%
San Francisco 16,2%
-30
2000
2002
2004
2006
2008
2010P
2012P
% pro Jahr -5 0 5 10 15 20
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum
* gewichteter Durchschnitt ‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
Quellen: Korpacz, CBRE, DekaBank Quellen: Korpacz, CBRE, DekaBank
Tabelle 2: Gesamtertrag und Komponenten für US-Büromärkte
Gesamtertrag Mietwachstum Yield Shift Volatilität Bestand Miete Cap Rate
2010 – 2014 2010 – 2014 2010 – 2014 1999 – 2008 2008 Q4/09 Q4/14 Q4/09 Q4/14
(% p.a.) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.) (Mio. sf) (USD/sq. ft.) (%) (%)
Dallas 8,8 2,9 1,0 N.A. 149 19 21 8,8 8,4
Houston 9,0 1,8 1,9 N.A. 145 18 19 9,2 8,4
L.A. 9,1 2,0 2,9 13,0 177 28 31 8,0 7,0
Boston 9,4 2,6 1,7 8,3 66 30 34 8,8 8,1
Chicago 9,8 2,5 2,3 7,7 124 24 27 8,7 7,8
Median 10,0 3,1 2,6 8,4 7,4
NY - Dt. Manh. 10,3 3,9 3,1 20,3 92 35 42 6,7 5,8
Washington D.C. 10,3 3,3 3,1 7,9 97 43 50 7,4 6,4
Seattle 11,6 3,3 2,3 N.A. 41 25 29 9,6 8,6
NY - Midt. Manh. 11,9 5,2 3,1 21,0 272 50 63 6,7 5,8
San Francisco 16,2 7,7 3,1 18,3 61 26 36 8,1 7,0
Quellen: CBRE, Korpacz, Prognosen der DekaBank
10Immobilienmarkt Deutschland: Eine Benchmark.
Eine Benchmark für die deutschen Wert des Büroflächenbestandes in diesen
Wert des Büroflächenbestandes
Gewerbeimmobilienmärkte 127 Städten schätzen wir auf 373 Mrd. EUR.
Der Quadratmeterpreis steigt dabei mit E
Deutschlands Gewerbeimmobilienmärkte der Bedeutung des Standortes. Er beträgt in
sind in der Gunst internationaler Anleger D-Städten durchschnittlich 1.078 EUR
in den vergangenen Jahren kontinuierlich pro m2, in A-Städten dagegen 3.291 EUR
D
gestiegen. Im Rekordjahr 2007 wurden pro m2. Damit konzentrieren sich in den
annähernd 60 Mrd. EUR investiert. Damit A-Standorten mit 249 Mrd. EUR ca. zwei
A
landete Deutschland hinter den USA und Drittel des gesamten Büroflächenwertes. C
Großbritannien noch vor Japan auf Platz 3
der Weltrangliste. Im europäischen Ver- Einzelhandelsflächen sind statistisch weit-
B
gleich kommt der einheimische Immobilien- aus schlechter erfasst als Büroflächen. Ins-
markt dabei sehr gut weg: In allen Nut- gesamt dürfte es in Deutschland etwa 122 A A-Städte 249 Mrd. EUR
zungsarten ist seine Schwankungsanfällig- Mio. m2 Verkaufsflächen geben, darunter B B-Städte 52 Mrd. EUR
keit niedriger. 22 Mio. m2 in Fachmärkten und 12 Mio. m2 C C-Städte 33 Mrd. EUR
D D-Städte 40 Mrd. EUR
in Shopping Centern. Aus den Angaben E Sonstige 73 Mrd. EUR
Abseits der am häufigsten angesteuerten in einzelnen regionalen Einzelhandelskon-
Quellen: BulwienGesa, DekaBank
A-Städte gibt es eine Reihe von kleineren zepten schätzen wir die Verkaufsflächen-
B- und C-Städten, die für ein Investment in ausstattung aller Kreisgebiete. Diese ver-
Frage kommen. Aufgrund der diversifizier- knüpfen wir mit den vorliegenden Preis-
Wert des Verkaufsflächenbestandes
ten und heterogenen Wirtschaftsstruktur informationen, um regionale Schätzungen
Deutschlands haben viele dieser Standorte für Verkaufsflächenwerte zu erhalten. Den D
interessante Eigenschaften, sodass sie sich durchschnittlichen Quadratmeterpreis für
C
als Beimischung hervorragend eignen. Doch innerstädtische Lagen berechnen wir so
wie groß sind die einzelnen Marktseg- auf 5.601 EUR, den für Shoppingcenter A
mente überhaupt? Wie sollten Investoren auf 1.151 EUR und den für Fachmärkte auf
ihre Gelder auf die verschiedenen Nutzungs- 800 EUR. Den Gesamtwert aller Verkaufs-
arten und Regionen aufteilen? Welche flächen in Deutschland schätzen wir auf
Erträge können Investoren erwarten, und 173 Mrd. EUR, für die 127 größeren Stand-
welches Risiko gehen sie dabei ein? orte auf 145 Mrd. EUR. B
In einer Studie sind wir zum ersten Mal Den Bestand der Logistikflächen in allein A zentrale Lagen 67 Mrd. EUR
überhaupt systematisch übergreifend der stehenden Logistikobjekten mit einer Fläche B dezentrale Lagen 73 Mrd. EUR
Frage der wertmäßigen Verteilung der größer 5.000 m2 schätzen wir auf 121 Mio. C Shopping Center 14 Mrd. EUR
D Fachmärkte 19 Mrd. EUR
Immobilienbestände in den einzelnen Sek- m2. Bei einem durchschnittlichen Quadrat-
Quellen: BulwienGesa, DekaBank
toren und Märkten sowie deren Perfor- meterpreis von 500 EUR ergibt sich damit
mance- und Risikoeigenschaften nachge- ein Bestandswert von ca. 61 Mrd. EUR.
gangen. Das erlaubt uns nicht nur die Es lassen sich 18 Logistikcluster identifizie-
Wert des Logistikflächenbestandes
Konstruktion einer Benchmark für direkte ren. In diesen konzentrieren sich 45 Mrd.
Immobilieninvestitionen, sondern auch EUR des Logistikflächenwertes.
konkrete Empfehlungen, zum Beispiel für D
sicherheitsorientierte oder renditebewusste
Investoren. Investitionsstrategie: Von der Bench-
mark zum Musterportfolio
A
C
Regionale Verteilung des Gewerbe- Zentral bei der Formulierung einer Invest-
immobilienvermögens mentstrategie ist es, zunächst einen Ver-
gleichsmaßstab für die eigenen Investment-
Der Büroimmobilienmarkt ist von allen ge- entscheidungen zu finden. Dies erfordert B
werblichen Immobiliensektoren statistisch die Definition eines Benchmarkportfolios.
A Big 5 28,2 Mrd. EUR
am besten erfasst. Insgesamt existieren Die Gewichte der Einzelpositionen, also der B Regionale Versorger 15,2 Mrd. EUR
etwa 320 Mio. m2 Büroflächen. 172 Mio. m2 Standorte und Sektoren, in diesem neutra- C Spezialisten 1,9 Mrd. EUR
davon liegen in den 127 größeren A-, B-, len Portfolio müssen festgelegt werden – D Sonstige 15,7 Mrd. EUR
C- und D-Standorten, in denen ein Drittel genauso wie beispielsweise beim Aktien- Quellen: Fraunhofer ATL, DekaBank
der Bevölkerung Deutschlands lebt. Den marktindex DAX. Wir bilden die Gewichte,
11Immobilienmarkt Deutschland: Eine Benchmark.
indem wir die Marktwerte des für institu- Benchmarkgewichtungen der Assetklasse
Historische Risiko-Rendite-Relation der
tionelle Investoren relevanten Marktes ab- abweichen darf. Die Positionierung wird
Nutzungsarten im Benchmarkportfolio
schätzen. Zu kleine Objekte und zu illiquide dann unter anderem von der Einschätzung
Rendite in % Märkte werden daher von der Benchmark der weiteren Entwicklung der einzelnen
10 ausgeschlossen. Für eine neutrale Positio- Sektoren und Märkte abhängen. Hierzu
‡ ‡
nierung sollten rund 50% des Portfoliovolu- sind Prognosen der zukünftigen Erträge
9 mens in Büroimmobilien, 20% in Einzel- der Positionen nötig.
8 handelsimmobilien, 10% im Logistikbereich
‡ und weitere 20% in Spezialimmobilien Unseres Erachtens werden sich die Ertrags-
7 ‡
‡ investiert sein. Größte Einzelposition in die- aussichten für deutsche Büros in den nächs-
6 sem Benchmarkportfolio sind Büro Berlin ten zehn Jahren verbessern. Das Kapital-
und Büro München mit 9,8% bzw. 8,2% wertwachstum im Einzelhandelssektor
5 2 4 6 8 10 Benchmarkgewicht. Größte Position im sollte sich abschwächen. Der Logistiksektor
Risiko (Volatilität) in %
Segment außerhalb Büro sind Shopping- wird weiter von hohen Cashflows profitie-
‡ Büro ‡ Einzelhandel ‡ Logistik center mit 4% und zentrale Lagen Berlin ren, allerdings sollte hier die fehlende Aus-
‡ Hotel ‡ Gesamt
mit 3,2%. sicht auf Mietwachstum die Performance
Quelle: DekaBank
belasten. Insgesamt werden sich die Risiko-
Zur Bestimmung des Risiko-Rendite-Profils Rendite-Eigenschaften des Bürosektors
des Benchmarkportfolios verwenden wir relativ zu den anderen Nutzungen verbes-
soweit verfügbar wie gewohnt die Markt- sern.
Prognostizierte Risiko-Rendite-Relation
gesamterträge im Spitzensegment als Maß
der Nutzungsarten im Benchmarkportfolio
für die jährliche Performance. Das ungüns- Sicherheitsorientierte Investoren, die den-
Rendite in % tigste historische Risiko-Rendite-Verhältnis noch eine Rendite nicht unterhalb der
10 bietet der Bürosektor mit einem durch- Benchmark erzielen wollen, sollten den
schnittlichen Ertrag von 6,4% bei einer Bürosektor und sonstige Immobilien unter-,
9 Volatilität von 9,1%. Attraktiv waren hin- den Einzelhandels- und Logistiksektor über-
8 gegen der Logistiksektor (Rendite 9,8%, gewichten. Renditebewusste Investoren,
Volatilität 4,7%) und zentrale Einzelhan- die bereit sind zusätzliches Risiko einzuge-
‡
7 ‡ ‡ delslagen (Rendite 8,5%, Volatilität 3,8%). hen, sollten dagegen den Bürosektor zu
‡ ‡ Lasten des Einzelhandelsektors stark über-
6
gewichten.
5 2 4 6 8 10 Herausforderungen für das Immobi-
Risiko (Volatilität) in %
lienfondsmanagement ‡ Detaillierte Ergebnisse unserer Deutsch-
‡ Büro ‡ Einzelhandel ‡ Logistik land-Studie finden Sie in der Reihe
‡ Hotel ‡ Gesamt
Aktives Immobilienfondsmanagement steht Immobilien Research Spezial im Internet
Quelle: DekaBank
vor zwei Herausforderungen: Bei gegebe- unter www.dekabank.de/db/de/economics/
nem Risikoprofil des Investors soll das Inves- publikationen
titionsvolumen renditemaximal der Asset-
klasse Immobilien zugeführt werden. Damit
muss das Fondsmanagement unter Berück-
sichtigung der angestrebten Fondsgröße
gemeinsam mit dem Anleger entscheiden,
innerhalb welcher Grenzen es von den
Portfolioallokationen nach Sicherheits-/Renditeanforderungen
Sektor Marktvolumen Benchmark Sicherheit Rendite
Mrd. EUR % % %
Büro 206 50,3 43,4 65,0
Einzelhandel 84 20,1 28,4 10,0
Logistik 39 9,5 18,2 15,0
Sonstige 82 20,0 10,0 10,0
Summe 411 100,0 100,0 100,0
Quelle: DekaBank. übergewichten, untergewichten
12Einzelhandel: Krisenresistenz in 1a-Lagen.
Die Rezession liegt mittlerweile hinter uns. dürften die Einschränkungen noch größer
Abb. 1: Einzelhandelsumsätze*
Erfahrungen aus früheren Bankenkrisen ausgefallen sein.
in der EU und ausgewählten Ländern
zeigen aber, dass die Belastungen für die
Wirtschaft noch einige Zeit anhalten wer- Entsprechend der sich ganz langsam auf- % ggü. Vj.
den. Denn das Kreditvolumen muss auf hellenden Frühindikatoren lösen sich auch 6
absehbare Zeit spürbar zurückgefahren die Stimmungen der Verbraucher nur 4
werden mit entsprechend negativen Aus- zögerlich von ihren Tiefstständen (Abb. 2).
2
wirkungen auf die Finanzierungsmöglich- Auch wenn dies erfreulich ist, darf nicht
keiten für Konsum und Investitionen. vergessen werden, dass der Saldostand 0
des Konsumentenvertrauens für Euroland -2
Den seit dem zweiten Quartal 2009 neue im Oktober immer noch unter dem lang-
-4
Jan 06
Jul 06
Jan 07
Jul 07
Jan 08
Jul 08
Jan 09
Jul 09
Hoffnung verheißenden Frühindikatoren jährigen Durchschnitt liegt.
sind nun in den meisten Volkswirtschaften
erste harte Konjunkturindikatoren gefolgt, Bei Shopping-Centern hat der Entwick- * Einzelhandelsumsätze ohne Kfz, Saisonbereinigt,
die unsere Prognose einer Stabilisierung lungsboom insbesondere in den Emerging 3-Monats-Durchschnitt.
‡ EU ‡ Deutschland ‡ Frankreich ‡ UK
der Weltwirtschaft bestätigen. Auf einen Markets in Ost- und Südosteuropa inner-
Quellen: Eurostat, DekaBank
dynamischen Aufschwung zu setzen, ist halb der letzten zehn Jahre zu einer Ver-
allerdings zu gewagt. Denn die noch lange dopplung des europäischen Flächenbestan-
Zeit andauernden Aufräumarbeiten im des auf über 120 Mio. m² beigetragen.
Bankensektor, die zu erwartenden arbeits- Der Versorgungsgrad mit Shopping-Center-
Abb. 2: Konsumentenvertrauen
marktbedingten Bremswirkungen für den Flächen hat im Durchschnitt der EU-27-
in der EU und ausgewählten Ländern
privaten Konsum sowie die kräftig anstei- Staaten inzwischen 214 m² je Tausend Ein-
genden Staatsschulden, die später wieder wohner erreicht. Norwegen und Schweden in Punkten
zurückgefahren werden müssen, dämpfen führen das Ranking an. Deutschland hin- 10
die Auftriebskräfte deutlich. gegen liegt wegen seiner lebendigen Ein-
0
zelhandelsvielfalt in den Innenstädten an
Auch auf dem Arbeitsmarkt ist die Krise letzter Stelle in den Industrieländern. Inner- -10
mittlerweile angekommen. In einigen Län- halb der Emerging Markets haben die bal-
dern wurden die Effekte des Konjunktur- tischen Staaten Estland und Litauen aber -20
einbruchs durch arbeitsmarktpolitische auch Tschechien inzwischen das westeuro-
-30
Instrumente gemildert – prominentestes päische Niveau erreicht, während Russ-
Beispiel ist das Kurzarbeitergeld in Deutsch- land, die Türkei und Südosteuropa trotz -40
Jan 06
Jul 06
Jan 07
Jul 07
Jan 08
Jul 08
Jan 09
Jul 09
land. In anderen Volkswirtschaften ist die zuletzt äußerst reger Bautätigkeit alleine
Arbeitslosigkeit deutlich nach oben ge- unter Flächenaspekten noch unterversorgt
‡ EU ‡ Deutschland ‡ Frankreich ‡ UK
schnellt. Besonders hart getroffen wurden sind (Abb. 3). Dabei darf allerdings das
Quellen: Eurostat, DekaBank
Irland und die baltischen Staaten, aber nach wie vor extrem hohe Wohlstands-
auch in Spanien mit seinen gewaltigen gefälle von West nach Ost nicht außer
Problemen im Immobilien- und Bausektor Acht gelassen werden. Das Vereinigte
hat sich die Arbeitslosenquote seit Mitte Königreich, Frankreich, Italien, Spanien und
Abb. 3: Shopping-Center-Dichte
2007 mehr als verdoppelt. Noch im gesam- Deutschland verfügen nach wie vor über
ten Jahr 2010 drohen europaweit weitere die mit Abstand größten absoluten Be- m²/Tsd. Einw.
signifikante Anstiege der Arbeitslosigkeit. stände (Tabelle 1). 700
2011 sollte sich die Situation stabilisieren.
600
Die zunehmende Konsumzurückhaltung
Es verwundert nicht, dass die Konsumenten und einbrechenden Einzelhandelsumsätze 500
mehr als zurückhaltend reagieren (Abb.1). blieben nicht ohne Folgen für die Planung 400
In den letzten Jahren betrug das Wachs- neuer Einzelhandelsflächen. Statt 10 Mio. 300
tum der realen privaten Konsumausgaben m² kommen 2009 europaweit voraussicht-
200
in der EU regelmäßig etwa 2% jährlich. lich nur 8 Mio. m² neu auf den Markt.
Dies hat sich seit Beginn der Finanzkrise Für 2010 ist aus heutiger Sicht ein weiterer 100
deutlich geändert. 2008 reduzierten die Rückgang auf 6,5 Mio. m² zu erwarten. 0
Norwegen
Schweden
Irland
Estland
UK
Spanien
Frankreich
Litauen
EU 27
Tsch. Rep.
Polen
Deutschl.
Türkei
Russland
Konsumenten in Euroland ihre Ausgaben Der Anteil der stark expansiven Märkte
sogar erstmals seit der Einführung des Russland und Türkei an der Gesamtpipe-
Euro. Der private Konsum ging um 0,7% line ist zwar geschrumpft, trotzdem liegen
Quellen: Cushman & Wakefield, PMA, DekaBank
zurück, und im gerade ablaufenden Jahr die Länder weiterhin an der Spitze (Abb. 4).
13Einzelhandel: Krisenresistenz in 1a-Lagen.
Auch Bulgarien und Rumänien haben im- hat die Miete nach den Verlusten von 2008
Abb. 4: Shopping-Center in der Pipeline
mer noch einen großen Flächenzuwachs auch 2009 stark nachgegeben, sodass
1.000 m² vor sich. Trotz des Nachholbedarfs in diesen wir für 2010 nur noch leichte Korrekturen
Ländern besteht hier die Gefahr eines sehen. Im Vereinigten Königreich litten
Türkei
Überangebotes – insbesondere vor dem Birmingham und Manchester unter Miet-
Russland
Hintergrund des Nachfrageeinbruchs. In rückgängen, während London sein Niveau
Frankreich
Westeuropa steht Frankreich an der Spitze. halten konnte. Dabei kamen der britischen
Italien
Nahezu ein Viertel seiner Pipeline umfasst Hauptstadt der anhaltend hohe Touristen-
Polen wegen der Überalterung des Bestandes strom und der für Kontinentaleuropäer
Rumänien allerdings Renovierungen und Erweiterun- günstige Kurs des Britischen Pfunds zugute.
Bulgarien gen. In Spanien hat sich die Pipeline rezes- Hier erwarten wir auch 2010 nur noch
Spanien sionsbedingt stark geschmälert. Die rück- moderate Korrekturen. Die skandinavischen
Deutschland läufige Nachfrage in Europa führt zu stei- Länder verzeichneten rezessionsbedingt
Niederlande genden Leerständen. Hiervon sind vor allem ebenfalls sinkende Mieten, wir rechnen in
0 500 1000 1500 2000 schwache Zentren mit ungenügendem Schweden mit einer schnelleren Erholung
Mietermix und Konzept sowie schlechter als in Dänemark, wo die Belastungen auf-
Quellen: Cushman & Wakefield, DekaBank
Erschließung betroffen, während erfolg- grund des stark kreditfinanzierten Konsums
reiche Shopping-Center ihre Marktposition stärker waren. Unter den zentraleuropä-
ausbauen können. ischen Standorten war Budapest am stärks-
ten von Mietrückgängen betroffen. Im
Abb. 5: Büro- und Einzelhandelsmieten
Im Gegensatz zu den Büromärkten, wo die Gegensatz zu den baltischen Staaten sowie
im Vergleich
Nachfrage durch die vergleichsweise vola- den ost- und südosteuropäischen Ländern
% ggü. Vj. tilen Unternehmensinvestitionen getrieben erwarten wir in Polen, Tschechien und
10 wird, wird die Nachfrage im Einzelhandel Ungarn 2010 keine signifikanten Rückgänge
durch die stabilere Konsumnachfrage der mehr. Bei den Shopping-Center-Mieten
Bevölkerung geprägt. Insbesondere die verbuchten Irland und UK 2009 die stärks-
5
tradierten 1a-Lagen in den überwiegend ten Korrekturen, dort bleibt der Ausblick
hoch verdichteten Innenstädten weisen ebenso wie für Spanien auch mittelfristig
0
wegen der geringen Reproduzierbarkeit schwach (Abb. 7).
äußerst stabile und vergleichsweise krisen-
-5 resistente Mietniveaus auf (Abb. 5). Der In den stabilen Konsumentenmärkten
Abschnitt mit den Topmieten innerhalb der Frankreich und Deutschland profitiert der
-10 2001 2004 2007 2010P 2013P A-Lage verkleinert sich allerdings in Krisen- Einzelhandel von der viel geringeren Ver-
zeiten. Die große Nachfrage durch Filialis- schuldung der Privathaushalte und deren
‡ Büro ‡ 1a-Einzelhandel
ten sorgt in den hoch frequentierten 1a- überdurchschnittlich hoher Sparquote. Die
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
Lagen dafür, dass kaum Ladenlokale von Konsumenten haben somit viel größere
Leerstand betroffen sind. Die Lücken, die Möglichkeiten, ihre Ausgaben im Zeitab-
durch die Insolvenzen von Textilketten oder lauf zu glätten. Hier erwarten wir insge-
Warenhäusern entstehen, werden relativ samt nur sehr geringe Marktkorrekturen,
Abb. 6: Mietentwicklung 1a-Lage
schnell durch innovative Marken oder auch dies gilt sowohl für die Innenstadtlagen als
% ggü. Vj. durch Discounter, die verstärkt in die Innen- auch die Mieten für Shopping-Center. Ähn-
Budapest städte drängen, geschlossen. Während der lich stabil sehen wir die Entwicklung in
Dublin letzten Rezessionsphasen 1993 und 2001 Belgien, den Niederlanden und Österreich.
Kopenhagen
Stockholm gab es allenfalls moderate Mietrückgänge.
Warschau
Manchester
Auch die aktuelle Krise hat bisher nur ver- Das Transaktionsvolumen für Einzelhandel-
Wien einzelt zu Mietrückgängen geführt (Abb. 6). simmobilien in Europa hat sich von Januar
Prag
London
Im Gegensatz dazu sind die B- und C-Lagen bis September 2009 im Vergleich zum Vor-
Madrid stärker von Leerstand und Mietrückgängen jahr um rund die Hälfte auf 14 Mrd. EUR
Amsterdam
Mailand
betroffen. reduziert. Im dritten Quartal war nach drei
München schwachen Vorquartalen eine Zunahme
Paris
Brüssel Die kräftigsten Mietrückgänge in 1a-Lagen um 18% zu verzeichnen (Abb. 8). Der un-
Berlin erwarten wir 2010 im schwer unter der verändert hohe Anteil am gesamten ge-
-20 -15 -10 -5 0
Bau- und Immobilienkrise leidenden Spa- werblichen Transaktionsvolumen von rund
‡ 2009P ‡ 2010P
nien, wo sich die Spitzenmieten bisher 32% zeigt, dass das Anlegerinteresse an
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
allerdings noch robust zeigten. In Dublin diesem Marktsegment hoch blieb. Geo-
14Sie können auch lesen
