Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt ein Jahr nach dem Mietendeckel
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FORSCHUNGSERGEBNISSE
Daniela Arlia, Mathias Dolls, Clemens Fuest, David Gstrein, Carla Krolage
und Florian Neumeier
Entwicklungen am Berliner
Immobilienmarkt ein Jahr
nach dem Mietendeckel
IN KÜRZE teilung des Berliner Immobilienmarktes geführt hat.1
Dem Mietendeckel unterlagen Wohnungen, die vor
dem Jahr 2014 erstmals bezugsfertig waren (regulier-
Vor rund einem Jahr wurde der Berliner Mietendeckel für ver- tes Segment). Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2014
fassungswidrig erklärt. Dieser Beitrag untersucht die Auswir- erstmals bezugsfertig waren, waren vom Mietendeckel
kungen seiner Einführung und Aufhebung auf die Miet- und nicht betroffen (unreguliertes Segment). Während ne-
ben den Mieten auch die Kaufpreise von Wohnungen,
Kaufpreise für Wohnungen sowie die Zahl an Miet- und Kaufan-
die dem Mietendeckel unterlagen, weniger stark stie-
noncen in Berlin. Hierfür vergleichen wir die Entwicklungen gen als in anderen deutschen Großstädten, zog vor al-
in Berlin mit den Entwicklungen in anderen deutschen Groß- lem die Mietpreisentwicklung für Berliner Wohnungen,
städten mit mindestens 500 000 Einwohnern. Dazu nutzen wir die nicht vom Mietendeckel betroffen waren, deutlich
Daten des Immobilienportals immowelt.de. Unsere Ergebnisse an und lag erheblich über der Mietpreisentwicklung
zeigen, dass die Einführung des Mietendeckels zu einer Zwei- in anderen Großstädten. Diese Trends zeichneten sich
bereits kurz nach der Ankündigung des Mietendeckels
teilung des Immobilienmarktes in Berlin geführt hat. Während
ab. Darüber hinaus war die Anzahl an Mietannoncen
die Mieten für Wohnungen, die vom Mietendeckel betroffen für Wohnungen, die vom Mietendeckel betroffen wa-
waren, mit seiner Einführung erheblich gesunken sind, sind die ren, nach Ankündigung des Berliner Mietendeckels
Mieten für Berliner Wohnungen, die vom Geltungsbereich des stark rückläufig, was auf eine deutliche Verknappung
Mietendeckels ausgenommen waren, stärker angestiegen als in des Wohnungsangebots hindeutete. Diese Ergebnisse
anderen deutschen Großstädten. Seit der Abschaffung des Mie- decken sich größtenteils mit den Erfahrungen aus an-
deren Ländern, in denen Mietregulierungen eingeführt
tendeckels nähern sich die Mietniveaus im ehemals regulierten
wurden (vgl. u.a. Autor et al. 2014; Diamond 2019;
und nicht-regulierten Bereich zwar wieder an, allerdings nur Sims 2007; 2011).
langsam. Die Anzahl an Mietannoncen ist nach Einführung Der vorliegende Beitrag untersucht, wie sich der
des Mietendeckels um bis zu 60% eingebrochen und verharrt Berliner Immobilienmarkt seit der Abschaffung des
auch nach dessen Abschaffung auf diesem geringen Niveau. Mietendeckels entwickelt hat. Unser Blick richtet sich
Die Entwicklung der Angebotspreise von Wohnungen bleibt dabei sowohl auf die Miet- und Kaufpreise für Woh-
nungen als auch auf die Anzahl an Miet- und Kaufan-
ebenfalls auch nach Abschaffung des Mietendeckels deutlich
noncen. Dabei nutzen wir, wie auch in den beiden
hinter dem Trend in anderen deutschen Großstädten zurück. vorangegangenen Studien, in denen wir die Folgen
der Ankündigung (Dolls et al. 2020) bzw. des Inkraft-
tretens (Dolls et al. 2021) des Mietendeckels analy-
siert haben, Daten des Immobilienportals immowelt.
Am 15. April 2021 erklärte das Bundesverfassungsge- de. Auch in methodischer Hinsicht bauen wir auf den
richt den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig. Vorgängerstudien auf, indem wir die Entwicklungen in
In seiner Entscheidung sprach das Verfassungsgericht Berlin mit den Entwicklungen in den 13 nächstgröße-
den Ländern die Kompetenz ab, das Mietpreisrecht ren deutschen Städten vergleichen.
betreffende Gesetze zu erlassen, da sie in die kon-
kurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes ANGEBOTSMIETEN IN BERLIN ZEIGEN
fallen. Damit ist der Mietendeckel etwas mehr als ein ZWEITEILUNG DES BERLINER MIETMARKTS
Jahr nach seiner Einführung am 23. Februar 2020 be- IN REGULIERTES UND UNREGULIERTES SEGMENT
reits wieder Geschichte.
Sinn und Zweck des Mietendeckels waren seit sei- Abbildung 1 zeigt die Entwicklung der Durchschnitts-
ner Ankündigung umstritten. Seine Befürworter*innen mieten pro Quadratmeter in Berlin getrennt für Woh-
werteten ihn als Erfolg, da er das Mietpreiswachstum
1
Siehe Dolls et al. (2020; 2021). In diesen Studien werden auch die
in der Hauptstadt bremste. Studien des ifo Instituts genauen gesetzlichen Regelungen des Berliner Mietendeckel be-
zeigten dagegen, dass der Mietendeckel zu einer Zwei- schrieben.
50 ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022FORSCHUNGSERGEBNISSE
nungen, die vom Mietendeckel betroffen waren (regu Abb. 1
liertes Segment; hellblaue Linie) und solche, die nicht Entwicklung von Mietpreisen und Mietobergrenze in Berlin
Quadratmeterpreis, in Euro
vom Mietendeckel betroffen waren (unreguliertes Seg-
ment; dunkelblaue Linie). Darüber hinaus zeigt die Durchschnittlicher Mietpreis im unregulierten Segment
Durchschnittlicher Mietpreis im regulierten Segment
Abbildung die durchschnittliche zulässige Höchstmiete Mietobergrenze im regulierten Segment
20
pro Quadratmeter für Wohnungen, die unter den Gel-
tungsbereich des Mietendeckels fielen (graue Linie).
Für die Berechnung dieser zulässigen Höchstmieten 15
greifen wir auf Informationen über das Baujahr ei-
ner Wohnung, die Heizungsart, zum Vorhandensein 10
eines Aufzugs oder einer Einbauküche sowie die auf
Basis der Wohnungsadresse und Klassifikationen des 5
Mietspiegels ermittelte Wohnlage aus den Immobi
lienannoncen von immowelt.de zurück. Die erste ge- 0
strichelte vertikale Linie markiert den Zeitpunkt der Q1/'18 Q1/'19 Q1/'20 Q1/'21
Die Grafik zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise der Angebotsmieten von Annoncen in Berlin im regulier-
Ankündigung des Mietendeckels (Q2 2019).2 Die durch- ten und unregulierten Segment und die durchschnittliche Mietobergrenze basierend auf Informationen über annon-
cierte Mietwohnungen im Zeitraum Q2 2017 bis Q4 2021. Die gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2019, den
gezogene rote Linie zeigt den Zeitpunkt, an dem der Zeitpunkt der Veröffentlichung der Gesetzesvorlage sowie des Stichtags für die Berechnung der Mietobergrenze
Mietendeckel in Kraft getreten ist (Q1 2020). Die zweite (19. Juni 2019). Die durchgezogene vertikale Linie markiert Q1 2020, den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes
zum Mietendeckel. Die zweite gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2021, den Zeitpunkt des Außerkrafttretens des
gestrichelte vertikale Linie markiert den Zeitpunkt, an Mietendeckels.
Quelle: Daten von immowelt.de; Berechnungen des ifo Instituts.
dem der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt © ifo Institut
wurde (Q2 2021).
Die Ergebnisse zeigen die in Dolls et al. (2020) MietenWoG Bln endet, außer Vollzug gesetzt wird
und Dolls et al. (2021) beschriebene Zweiteilung des oder in sonstiger Weise außer Kraft tritt.«
Berliner Immobilienmarkts: Bereits nach Ankündigung
des Mietendeckels entwickelten sich die Angebotsmie- Für den Zeitraum von Q1 2020 bis Q1 2021 kann die
ten im regulierten und unregulierten Segment ausein in Abbildung 1 dargestellte hellblaue Linie demnach
ander. Während die Mieten für Wohnungen, die vom als eine hypothetische Durchschnittsmiete interpre-
Mietendeckel betroffen waren, im Durchschnitt san- tiert werden. Sie zeigt die Miete, die für die in diesem
ken, legten die Mieten für Wohnungen, die vom Gel- Zeitraum annoncierten Wohnungen nun fällig ist, da
tungsbereich des Mietendeckels ausgenommen waren, der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wurde.
zu. Dabei fällt auf, dass auch nach Inkrafttreten des Während des betreffenden Zeitraums selbst aber
Mietendeckels die durchschnittlichen Angebotsmieten sollte die Durchschnittsmiete im regulierten Segment
im regulierten Segment über der zulässigen Höchst- der gemäß Mietendeckel zulässigen Höchstmiete, re-
miete lagen. Wie in Dolls et al. (2021) erläutert, könnte präsentiert durch die graue Linie, entsprochen haben.
ein Grund dafür sein, dass einige Vermieter*innen der Welche Auswirkungen hatte nun die Abschaffung
damals bereits als möglich erachteten Verfassungs- des Mietendeckels auf die Mietpreisentwicklung in
widrigkeit des Mietendeckels vorweggreifen wollten Berlin? Es hat den Anschein, als würden sich die Miet-
und in ihren Mietannoncen eine Art »Schattenmiete« preise im regulierten und unregulierten Segment seit
angekündigt haben. Tatsächlich enthielten zahlreiche dem 2. Quartal 2021 wieder annähern. Während die
Annoncen auf immowelt.de im relevanten Zeitraum Mieten für Wohnungen, die vom Mietendeckel be-
den folgenden oder einen ähnlichen Text: troffen waren, im Vergleich zu Q1 2021 in modera-
tem Maße angestiegen sind, sind die Mieten für Woh-
»Im Mietvertrag wird eine Nettokaltmiete in Höhe nungen, die vom Geltungsbereich des Mietendeckels
von xx,xx Euro vereinbart. Es wird ausdrücklich ausgenommen waren, leicht gesunken.
darauf hingewiesen, dass vor dem Hintergrund
des Berliner Mietendeckels während des Geltungs- BERLIN IM VERGLEICH: MIETEN LEGEN SEIT
zeitraums des MietenWoG Bln lediglich eine Net- ABSCHAFFUNG DES MIETENDECKELS WIEDER
tokaltmiete in Höhe von xx,xx Euro gefordert und ETWAS ZU
entgegengenommen wird. Die im Mietvertrag ver-
einbarte Nettokaltmiete in Höhe von xx,xx Euro Unklar ist, ob bzw. in welchem Maße die im voran-
wäre dann vollständig zu zahlen, wenn sich die gegangenen Abschnitt dargestellten Entwicklungen
Verfassungswidrigkeit oder sonstige Nichtig- am Berliner Immobilienmarkt dem Mietendeckel zu-
keit des MietenWoG Bln, ganz oder teilweise im zuschreiben sind. Denkbar wäre, dass sich hier Ent-
Hinblick auf die für die Miete nach dem Mieten- wicklungen zeigen, die auf andere Faktoren zurück-
WoG Bln relevanten Teile, erweisen sollte, dass zuführen sind. Um den Effekt des Mietendeckels auf
die Mietpreise zu isolieren, vergleichen wir die Miet-
preisentwicklung in Berlin mit der Mietpreisentwick-
2
Wir setzen den Tag der Ankündigung mit dem Tag gleich, an dem
der Senat der Stadt Berlin die Eckpunkte des MietenWoG Bln be-
lung in anderen deutschen Großstädten auf Grundlage
schlossen hat. Dies geschah am 18. Juni 2019. eines Kontrollgruppenansatzes. Dabei schätzen wir
ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022 51FORSCHUNGSERGEBNISSE
ein gewichtetes lineares Regressionsmodell, das die scheiden wir zwischen den Effekten, die der Mietende-
Berliner Wohnungsmieten mit den Mieten aus einer ckel auf die zulässige Höchstmiete zwischen Q1 2020
Kontrollgruppe aller deutschen Großstädte mit mehr und Q1 2021 hat (graue Linie), und den Effekten, die
als 500 000 Einwohnern vergleicht.3 Wie in Dolls et al. der Mietendeckel auf die hypothetische Miete hat, die
(2021) beschrieben, gewichten wir die Wohnungen in den Mietannoncen für den Fall angekündigt wurde,
in der Kontrollgruppe mit Hilfe des Entropy-Balan- dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt
cing-Verfahrens. Dies stellt sicher, dass Wohnungs- werden würde (rote Linie).
charakteristika4 in Berlin und in der Kontrollgruppe Im regulierten Segment stiegen die Mieten in
identisch verteilt sind (Hainmueller 2012) und Unter- Berlin vor Einführung des Mietendeckels noch etwas
schiede in der Mietentwicklung in Berlin und in der stärker an als in den anderen deutschen Großstädten.
Kontrollgruppe nicht auf unterschiedliche Charakte- Bereits mit Ankündigung des Mietendeckels kehrte
ristika der annoncierten Wohnungen zurückgehen. Die sich dieser Trend jedoch um. Mit Beginn des Jahres
Schätzung berücksichtigt ebenfalls unterschiedliche 2020 kam es zu einem Rückgang sowohl der tatsäch-
Ausgangsniveaus der Mieten je Postleitzahlengebiet. lichen bzw. laut Mietendeckel zulässigen Mieten als
Indem wir Berlin mit anderen deutschen Großstäd- auch der hypothetischen Mieten. So wuchsen die hy-
ten vergleichen, stellen wir außerdem sicher, dass pothetischen Mieten im regulierten Segment in Berlin
die Effekte, die wir messen, nicht einfach nur Trends im Zeitraum von Q2 2020 bis Q1 2021 im Durchschnitt
widerspiegeln, die wir deutschlandweit beobachten. um etwa 11 Prozentpunkte pro Quartal weniger als in
Insgesamt umfasst unsere Stichprobe 460 000 An- anderen deutschen Großstädten. Damit liegen die Ge-
noncen für Mietwohnungen in Berlin und den weite- samtkosten für Miete und Rückzahlungen infolge des
ren 13 größten Städten Deutschlands für die Jahre Verfassungsgerichtsurteils im Durchschnitt unter den
2017–2021. Hierbei werden separate Schätzungen für Kosten, die ohne den Mietendeckel entstanden wären.
Wohnungen durchgeführt, die vor dem Jahr 2014 er- Infolge der Abschaffung des Mietendeckels zog die
richtet wurden (reguliertes Segment) sowie für solche, Mietpreisentwicklung in Berlin aber wieder deutlich
die seit dem Jahr 2014 erstmals bezugsfertig wurden an. Ein Nachhol- oder Kompensationseffekt ist zwar
(unreguliertes Segment). zu beobachten; allerdings ist dieser nicht substanziell
Abbildung 2 zeigt die Ergebnisse relativ zur Refe- genug, um das Mietniveau wieder auf das Niveau zu
renzperiode Q2 2019, d.h. relativ zum Zeitpunkt der heben, das ohne den Mietendeckel zu erwarten gewe-
Ankündigung des Mietendeckels. Die Koeffizienten sen wäre. Blieben die Koeffizienten unserer Schätzung
bilden jeweils ab, in welchem Umfang das Mietpreis- dauerhaft unter null, würde das bedeuten, dass der
wachstum im regulierten und im unregulierten Seg- Mietendeckel im regulierten Segment dauerhaft zu
ment des Mietmarkts in Berlin von der Kontrollgruppe einer Verringerung des Mietpreisniveaus geführt hätte.
der anderen Großstädte divergiert (in Prozentpunk- Im unregulierten Segment stiegen die Mieten in
ten). Sowohl für Berlin als auch die Kontrollgruppe Berlin seit Ankündigung des Mietendeckels stärker an
bildet das 2. Quartal 2019 dabei die Basis für die Be- als in anderen deutschen Großstädten. Im Zeitraum,
rechnung der Wachstumsraten. In Abbildung 2 unter- in dem die Regelungen des Berliner Mietendeckels in
Kraft waren (Q2 2020 bis Q1 2021), lag das Wachstum
3
Die Kontrollgruppe umfasst Hamburg, München, Köln, Frankfurt der Mieten in Berlin im Vergleich zu anderen deut-
am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen,
Dresden, Hannover und Nürnberg.
schen Großstädten (relativ zu Q2 2019) im Schnitt um
4
Zu den Kontrollvariablen zählen das Baujahr der Wohnung, die etwa 5 Prozentpunkte höher. Interessanterweise liegt
Anzahl der Zimmer, die Fläche, der Zustand (saniert vs. unsaniert),
das Vorhandensein einer Terrasse, eines Gartens oder eines Balkons
das Mietpreiswachstum (relativ zu Q2 2019) im unre-
und weitere Wohnungscharakteristika. gulierten Segment in Berlin auch nach Abschaffung
Abb. 2
Entwicklung der Angebotsmieten
in Prozent
Effekt auf tatsächliche Miete Effekt auf hypothetische Mieten 95%-Konfidenzintervall
% Reguliertes Segment % Unreguliertes Segment
20 20
0 0
−20 −20
−40 −40
−60 −60
−80 −80
Q1/’18 Q1/’19 Q1/’20 Q1/’21 Q1/’18 Q1/’19 Q1/’20 Q1/’21
Die Grafik zeigt die Unterschiede in den Wachstumsraten der Angebotsmieten (pro Quadratmeter) zwischen Berlin und den 13 nächstgrößeren Städten Deutschlands im
regulierten (links) und im unregulierten (rechts) Segment für den Zeitraum Q2 2017 bis Q4 2021. Die Basisperiode für die Berechnung der Wachstumsraten ist Q2 2019.
Die erste gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2019, den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Gesetzesvorlage zum Mietendeckel sowie des Stichtags für die Berech-
nung der Mietobergrenze (19. Juni 2019). Die durchgezogene vertikale Linie markiert Q1 2020, den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zum Mietendeckel. Die
zweite gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2021, den Zeitpunkt des Außerkrafttretens des Mietendeckels.
Quelle: Daten von immowelt.de; Berechnungen des ifo Instituts. © ifo Institut
52 ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022FORSCHUNGSERGEBNISSE
Abb. 3
Entwicklung der Zahl der Annoncen für Mietobjekte
Index (2017Q2 = 100)
Berlin 13 nächstgrößere Städte in Deutschland
Reguliertes Segment Unreguliertes Segment
250 250
200 200
150 150
100 100
50 50
0 0
Q1/’18 Q1/’19 Q1/’20 Q1/’21 Q1/’18 Q1/’19 Q1/’20 Q1/’21
Die Grafik zeigt die Entwicklung der Zahl der Annoncen im regulierten (links) und im unregulierten (rechts) Segment für Mietobjekte in Berlin sowie den 13 nächstgrößeren
Städten Deutschlands im Zeitraum Q2 2017 bis Q4 2021 als Index an. Der Index hat den Wert 100 in Q2 2017. Die gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2019, der Zeitpunkt
der Gesetzesvorlage sowie des Stichtags für Mietobergrenzen (19. Juni 2019). Die durchgezogene vertikale Linie markiert Q1 2020, der Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Gesetzes zum Mietendeckel. Die zweite gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2021, den Zeitpunkt des Außerkrafttretens des Mietendeckels.
Quelle: Daten von immowelt.de; Berechnungen des ifo Instituts. © ifo Institut
des Mietendeckels weiterhin oberhalb des Mietpreis- Mietendeckels in Kraft waren (vgl. Abb. 5), deutet auf
wachstums in anderen deutschen Großstädten. Die diesen Effekt hin. Es ist auch denkbar, dass Vermie-
heutigen Mieten im unregulierten Segment in Berlin ter für die Zukunft neue Versuche erwarten, einen
sind demnach höher im Vergleich zum kontrafakti- Mietendeckel einzuführen und deshalb weiterhin frei
schen Szenario, in dem der Berliner Mietendeckel werdende Mietwohnungen als Eigentumswohnungen
nicht eingeführt wurde. verkaufen oder selbst nutzen. Zum anderen könnte
die Umzugsbereitschaft in Folge des Mietendeckels
ANZAHL DER MIETANNONCEN: UNREGULIERTES gesunken sein, weshalb weniger freie Wohnungen
SEGMENT VERZEICHNET ZUNÄCHST ANSTIEG, auf den Markt kommen. Wie im vorangegangenen
DANN RÜCKGANG NACH ABSCHAFFUNG DES Abschnitt beschrieben, scheint der Mietendeckel das
MIETENDECKELS Mietpreisniveau im regulierten Segment langfristig
gedrückt und die Spreizung der Mieten zwischen re-
Wie in Dolls et al. (2021) gezeigt, war die Anzahl der guliertem und unreguliertem Segment vergrößert
Annoncen für Berliner Mietwohnungen, die vom Mie- zu haben. Aus diesem Grund dürften Mieter*innen
tendeckel betroffen waren, in den letzten Jahren und mit vergleichsweise günstigen Wohnungen geringere
insbesondere nach Ankündigung des Berliner Mieten- Anreize zu einem Umzug haben. Ebenso könnte die
deckels stark rückläufig. Diese Entwicklung deutet Abschaffung des Mietendeckels dazu geführt haben,
auf eine drastische Verknappung des Angebots an dass aufgrund der wieder gestiegenen Renditeerwar-
Mietwohnungen hin. Wie hat sich das Angebot an tungen mehr Wohnungen renoviert werden, was das
Mietwohnungen seit der Abschaffung des Mietende- Angebot kurzfristig verknappt. Das würde bedeuten,
ckels entwickelt? Abbildung 3 zeigt die Entwicklung dass sich die Verknappung des Wohnungsangebots in
der Zahl der Mietannoncen auf immowelt.de für das den kommenden Monaten auflösen wird.
regulierte Segment, also für Wohnungen, die vom Im unregulierten Segment hingegen stieg die An-
Geltungsbereich des Mietendeckels betroffen waren. zahl der Annoncen mit der Ankündigung des Mieten-
Die Grafik zeigt, dass auch nach der Abschaffung des deckels überdurchschnittlich an.5 In den Monaten vor
Mietendeckels das Wohnungsangebot in Berlin nicht der Abschaffung kehrte sich dieser Trend jedoch um.
wieder angestiegen ist. Die Zahl der Mietannoncen für Dies kann auch darauf zurückzuführen sein, dass Ver-
Wohnungen im regulierten Segment lag im 4. Quartal mieter noch unregulierte Wohnungen in Antizipation
2021 rund 70% unterhalb des Niveaus zu Beginn des weiterer Maßnahmen zeitnah vermieten wollten. Ein
Beobachtungszeitraums (2. Quartal 2017). In ande- weiterer Grund für den Anstieg der Mietannoncen im
ren deutschen Großstädten blieb das Niveau dagegen unregulierten Segment bis Mitte 2020 könnte darin lie-
über den gesamten Zeitraum in etwa konstant. Der gen, dass die gestiegenen Mieten in diesem Segment
für Berlin beobachtete Rückgang kann auf mehrere die Gentrifizierung verstärkt und einige Mieter*innen
Faktoren zurückzuführen sein: Zum einen kann das aus der Stadt gedrängt haben. Dies kann auch da-
Wohnungsangebot im regulierten Segment in Folge durch bedingt sein, dass einige Vermieter*innen in
des Mietendeckels dauerhaft gesunken sein. Dies wäre Antizipation weiterer Regulierung vorsorglich die Be-
der Fall, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnun- standsmieten erhöht haben. Der deutliche Rückgang
gen umgewandelt worden sind, beispielsweise, weil der Mietannoncen im unregulierten Segment seit Mitte
die Vermietung infolge des Mietendeckels unrentabel 2020 kann ebenso auf Antizipationseffekte zurückzu-
wurde. Der deutliche Anstieg der Kaufannoncen in 5
Ein Teil des Anstiegs ist mechanisch, da sich der Bestand der seit
dem Zeitraum, in dem die Regelungen des Berliner 2014 errichteten Wohnungen im Laufe der Jahre vergrößert.
ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022 53FORSCHUNGSERGEBNISSE
Abb. 4
Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen
in %
Preiseffekt 95%-Konfidenzintervall
Reguliertes Segment Unreguliertes Segment
10 10
5 5
0 0
-5 -5
-10 -10
-15 -15
Q1/'18 Q1/'19 Q1/'20 Q1/'21 Q1/'18 Q1/'19 Q1/'20 Q1/'21
Die Grafik zeigt die Unterschiede in den Wachstumsraten der Angebotspreise (pro Quadratmeter) zwischen Berlin und den 13 nächstgrößeren Städten Deutschlands im
regulierten (links) und im unregulierten (rechts) Segment für den Zeitraum Q2 2017 bis Q4 2021. Die Basisperiode für die Berechnung der Wachstumsraten ist Q2 2019. Die
erste gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2019, den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Senatsvorlage zum Mietendeckel sowie des Stichtags für die Berechnung der
Mietobergrenze (19. Juni 2019). Die durchgezogene vertikale Linie markiert Q1 2020, den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zum Mietendeckel. Die zweite gestri-
chelte vertikale Linie markiert Q2 2021, den Zeitpunkt des Außerkrafttretens des Mietendeckels.
Quelle: Daten von immowelt.de; Berechnungen des ifo Instituts. © ifo Institut
führen sein: Wenn die erwartete Rendite von neuen tumsrate der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in
Wohnungen sinkt, hat dies negative Anreizeffekte auf Berlin relativ zu Q1 2019 um etwa 6 Prozentpunkte ge-
die Bautätigkeit. Dies schlägt sich aber nur zeitverzö- ringer als in anderen deutschen Großstädten. Dieses
gert im Angebot von Neubauwohnungen nieder. Ergebnis könnte darauf hindeuten, dass potenzielle
Investoren davon ausgehen, dass die oben aufgezeigte
KURZFRISTIGE EFFEKTE AUF KAUFPREISE: schwächere Mietpreisentwicklung im regulierten Seg-
GERINGERES PREISWACHSTUM IM REGULIERTEN ment längerfristig fortbesteht. Im unregulierten Seg-
SEGMENT ment scheint es dagegen keinen eindeutigen Effekt zu
geben, die Effekte sind überwiegend nicht statistisch
Die Einführung des Mietendeckels in Berlin hatte signifikant.
nicht nur auf die Mieten in der Hauptstadt einen er-
heblichen Einfluss, sondern auch auf die Kaufpreise ANZAHL DER VERKAUFSANNONCEN: ANSTIEG
für Wohnungen: So blieb das Wachstum der Ange- MIT DER EINFÜHRUNG DES MIETENDECKELS,
botspreise für Eigentumswohnungen in Berlin nach RÜCKGANG MIT DER ABSCHAFFUNG
Einführung des Mietendeckels deutlich hinter dem
Preiswachstum in anderen deutschen Großstädten Schließlich zeigt die Abbildung 5 die Entwicklung bei
zurück (Dolls et al. 2021). Ein solcher Effekt ist aus der Anzahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen
ökonomischer Perspektive wenig überraschend, da die im regulierten und unregulierten Segment. Hier ist zu
Wohnungspreise zu einem Teil erwartete zukünftige beobachten, dass nach dem Inkrafttreten des Berliner
Mieteinnahmen widerspiegeln. Die Frage ist nun, wie Mietendeckels sowohl im regulierten als auch im unre-
sich die Kaufpreise in Berlin nach der Abschaffung des gulierten Segment ein Anstieg bei der Anzahl der Ver-
Mietendeckels entwickelt haben. kaufsannoncen in Berlin zu beobachten ist. In der Kon-
Abbildung 4 zeigt Differenzen in den Wachstums- trollgruppe dagegen stagnierte die Anzahl der Verkauf-
raten der Angebotspreise pro Quadratmeter zwischen sannoncen im gleichen Zeitraum. Seit dem 2. Quartal
Berlin und den 13 nächstgrößeren deutschen Städten 2021, in dem der Mietendeckel für verfassungswidrig
seit der Ankündigung des Mietendeckels in Q1 2019 erklärt wurde, ist die Anzahl der Verkaufsannoncen in
auf. Analog zur Abbildung 2 wurde auch hier ein mit Berlin stark rückläufig. Zwar ist auch in der Kontroll-
der Entropy-Balancing-Methode gewichtetes lineares gruppe ein rückläufiger Trend zu beobachten, jedoch
Regressionsmodell geschätzt. Dieses vergleicht die fällt dieser geringer aus als in Berlin. Eine mögliche
Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Berlin Erklärung für diese Entwicklungen könnte sein, dass
mit entsprechenden Wohnungsangeboten in anderen der Mietendeckel Eigentümer*innen zum Verkauf ihrer
Großstädten Deutschlands mit mehr als 500 000 Ein- Wohnungen bewogen hat und sich dieser Trend nun
wohnern. Insgesamt umfasst unsere Stichprobe nach dem Verfassungsgerichtsurteil umkehrt.
169 490 Eigentumswohnungen, die in den 14 größten
Städten Deutschlands zwischen 2017 und 2021 zum ZUSAMMENFASSUNG UND
Verkauf angeboten wurden. SCHLUSSFOLGERUNGEN
Die Ergebnisse zeigen, dass das Preiswachstum
im regulierten Segment in Berlin auch nach Abschaf- In diesem Beitrag untersuchen wir Auswirkungen des
fung des Mietendeckels noch deutlich geringer war als Berliner Mietendeckels auf Mieten und Preise angebo-
in den 13 nächstgrößten Städten. Am Ende unseres tener Immobilien. Nachdem wir die Effekte der An-
Beobachtungszeitraums in Q4 2021 war die Wachs- kündigung (Dolls et al. 2020) und des Inkrafttretens
54 ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022FORSCHUNGSERGEBNISSE
Abb. 5
Entwicklung der Anzahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen
Index (2017Q2 = 100)
Berlin 13 nächstgrößere Städte in Deutschland
Reguliertes Segment Unreguliertes Segment
200 200
150 150
100 100
50 50
0 0
Q1/'18 Q1/'19 Q1/'20 Q1/'21 Q1/'18 Q1/'19 Q1/'20 Q1/'21
Die Grafik zeigt die Entwicklung der Zahl der Annoncen im regulierten (links) und im unregulierten (rechts) Segment für Kaufobjekte in Berlin sowie den 13 nächstgrößeren
Städten Deutschlands im Zeitraum Q2 2017 bis Q4 2021 als Index an. Der Index hat den Wert 100 in Q2 2017. Die gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2019, der Zeitpunkt
der Gesetzesvorlage sowie des Stichtags für Mietobergrenzen (19. Juni 2019). Die durchgezogene vertikale Linie markiert Q1 2020, der Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Gesetzes zum Mietendeckel. Die zweite gestrichelte vertikale Linie markiert Q2 2021, den Zeitpunkt des Außerkrafttretens des Mietendeckels.
Quelle: Daten von immowelt.de; Berechnungen des ifo Instituts. © ifo Institut
(Dolls et al. 2021) bereits in früheren Beiträgen analy- der Analyse der Wirkungen des Mietendeckels haben
siert haben, liegt unser Augenmerk in diesem Beitrag wir als »kontrafaktisches Szenario« ein Szenario be-
auf den Effekten der Aufhebung des Mietendeckels. trachtet, in dem sich Mieten und Preise so entwickeln
Unsere Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass es seit wie in anderen deutschen Großstädten. Ob sich der
Einführung des Mietendeckels zu einer zunehmenden Immobilienmarkt in Berlin tatsächlich so entwickelt
Zweiteilung des Berliner Immobilienmarktes gekom- hätte, ist trotz der Parallelen in der Entwicklung vor
men ist. Im vom Mietendeckel betroffenen Segment der Ankündigung des Mietendeckels unklar. Dies gilt
des Berliner Immobilienmarktes stiegen sowohl die insbesondere vor dem Hintergrund der Auswirkungen
Mieten als auch die Kaufpreise weniger stark als in der der Corona-Pandemie, die nicht zuletzt aufgrund der
Kontrollgruppe der anderen deutschen Großstädte. Ausweitung der Möglichkeiten von mobilem Arbeiten
Im vom Mietendeckel nicht betroffenen Segment möglicherweise einen dauerhaften Einfluss auf die
dagegen stiegen die Mieten stärker als in anderen Wohnortpräferenzen der Deutschen hat (Dolls und
deutschen Großstädten, während keine signifikan- Mehles 2021).
ten Unterschiede bei der Entwicklung der Kaufpreise
festzustellen sind. LITERATUR
Darüber hinaus scheint der Mietendeckel zu ei- Autor, D. H., C. J. Palmer und P. A. Parag A. Pathak (2014), »Housing
ner Verknappung des Angebots an Mietwohnungen Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge,
Massachusetts«, Journal of Political Economy 122(3), 661–717.
im ehemals regulierten Segment des Berliner Woh-
Bulow, J. und P. Klemperer (2012), »Regulated Prices, Rent Seeking, and
nungsmarkts geführt zu haben. Das Angebot an Miet Consumer Surplus«, Journal of Political Economy 120(1), 160–186.
inseraten war im Zeitraum des Bestehens des Mieten- Diamond, R., T. McQuade und F. Qian (2019), »The Effects of Rent Cont-
deckels rückläufig und stagniert seit dem Urteil des rol Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San
Francisco«, American Economic Review 109(9), 3365–3394.
Bundesverfassungsgerichts. Seit der Gesetzesvorlage
Dolls, M., C. Fuest, C. Krolage, F. Neumeier und D. Stöhlker (2020), »Öko-
im 2. Quartal 2019 hat sich das Angebot rund um die nomische Effekte des Berliner Mietendeckels«, ifo Schnelldienst 73(3),
Hälfte reduziert, während das Angebot in anderen 33–38.
deutschen Großstädten im gleichen Zeitraum kons- Dolls, M., C. Fuest, F. Neumeier und D. Stöhlker (2021), »Ein Jahr
Mietendeckel: Wie hat sich der Berliner Immobilienmarkt entwickelt?«,
tant geblieben ist. Der Berliner Mietendeckel hat also ifo Schnelldienst 74(3), 26–29.
für einen Teil der Mieter*innen in Berlin temporär zu Dolls, M. und J.-C. Mehles (2021), »Wie beeinflusst die Corona-Pandemie
einer Entlastung geführt, die jedoch – zumindest nach die Wohnortpräferenzen?«, ifo Schnelldienst 74(8), 27–31.
unseren Ergebnissen – bis zum 4. Quartal 2021 mit Downs, A. (1988), Residential Rent Controls: An Evaluation, Urban Land
Institute, Washington, DC.
einem Rückgang des Angebots an Mietwohnungen in
Glaeser, E. L. und E. F. P. Luttmer (2003), »The Misallocation of Housing
Berlin einhergegangen ist. under Rent Control«, American Economic Review 93(4), 1027–1046.
Wie auch bei den Vorgängerstudien sollten im Hainmueller, J. (2012), »Entropy Balancing for Causal Effects: A Multi
Hinblick auf die Interpretation dieser Ergebnisse die variate Reweighting Method to Produce Balanced Samples in Obser
vational Studies«, Political Analysis 20, 25–46.
zugrunde liegenden Daten und die Prämissen der Ana-
Sagner, P. und M. Voigtländer (2019), »Volkswirtschaftliche Folgen des
lyse berücksichtigt werden. Bei den von uns verwen- Berliner Mietendeckel«, IW Gutachten, Institut der deutschen Wirtschaft,
deten Daten handelt es sich um Miet- und Kaufange- Köln.
bote, nicht um die tatsächlichen Vertragsabschlüsse. Sims, D. P. (2007), »Out of Control: What Can We Learn from the End
of Massachusetts Rent Control?«, Journal of Urban Economics 61(1),
Zudem sind die Annoncen bei immowelt.de nicht not- 129–151.
wendigerweise repräsentativ für den Immobilienmarkt Sims, D. P. (2011), »Rent Control Rationing and Community Composi-
insgesamt. Insbesondere könnten gewerbliche Anbie- tion: Evidence from Massachusetts«, B.E. Journal of Economic Analysis &
Policy 11(1), Article 25.
ter in unserer Stichprobe überrepräsentiert sein. Bei
ifo Schnelldienst 4 / 2022 75. Jahrgang 13. April 2022 55Sie können auch lesen
