FUNDAMENTE Das Magazin von Haus und Grund Mallorca
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FUNDAMENTE
Das Magazin von Haus und Grund Mallorca
H&G stellt sich vor Konfliktpotenzial ... Die Lösung ...
So funktioniert die ... bei Steuern auf Vermie- ... von Haus & Grund
Interessengemeinschaft tung Deutschland-Spanien Mallorca
Ausgabe 1 / 2014
Erscheinungsweise: vierteljährlich
2
FUNDAMENTE
Ausgabe 1/2014
Die elektronische Mitgliederzeit-
schrift von Haus & Grund Mallorca
erscheint viermal jährlich.
Redaktion:
An den Beiträgen dieser Nummer
arbeiteten mit:
Prof. Dr. Günther Strunk, Benjamin
Karten, Eva Heger, Kerstin Ham-
margren, Thomas Fitzner, Yvonne
Plattes, Asesor Fiscal - Steuerbera-
ter Dipl.-Kfm. Willi Plattes
Koordination und
Schlussredaktion:
Thomas Fitzner
Gestaltung und Grafiken:
Cogneus Design, Marburg (Lahn)
Haus & Grund Mallorca SL
©senoldo, Fotolia.com
Camí dels Reis, 308
Complejo Can Granada Torre A, 2°
E-07010 Palma de Mallorca
Balearen, Spanien
Tel. +34 971 253 377
Tel. +49 322 299 899 30
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bedarf der vorherigen schriftlichen
Genehmigung von Haus & Grund
Mallorca.
Coverfoto:
Castillo de Bendinat, Mallorca
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA
INHALT Editorial.................................................................................................................. 4 Die Philosophie von Haus & Grund Mallorca......................................................... 5 Partnerunternehmen............................................................................................. 7 Einleitung zu unserem Schwerpunktteil................................................................. 8 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Spanien........................................ 10 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland................................. 24 Länderübergreifende digitale Lösung..................................................................... 35 Beispielrechnungen................................................................................................ 44 Häufig gestellte Fragen........................................................................................... 48 Neuerscheinungen der Schriftreihe „Mallorca 2030“............................................ 59
4
Ihre Sprache
D
ie Assoziation, auf die sich der Name
des Mitgliedermagazins von „Haus &
Grund Mallorca“ bezieht, liegt nahe:
Ein Gebäude benötigt ein ebenso gu-
tes Fundament wie dessen Erwerb
und Betrieb. Was sich im Baulichen auf eine so-
lide Grundlage bezieht, sind für den Besitzer vor
allem Kenntnisse und Wissen, also zwei Begriffe,
die an der Sprache anknüpfen. Schon im vertrau-
ten Sprachbereich ist das eine Herausforderung,
denn Fachleute, Behörden usw. verwenden zwar
die deutsche Sprache, sind aber trotzdem schwer
zu verstehen. Das hängt mit der Komplexität der
Materie zusammen, oft aber auch mit Kommuni-
kationstalent oder -bemühen.
Im Ausland verdreifacht sich diese Heraus-
forderung. Das „Fachchinesisch“ wird nicht nur
in einer fremden Sprache serviert, sondern be-
zieht sich auch auf Sachverhalte,
die anders sind als zu Hause, etwa
die Gesetzgebung. Eine Zielset-
zung von „Haus & Grund Mallor-
ca“ besteht darin, Verständnis zu
erzeugen, Lösungen aufzuzeigen
und deutschsprachigen Immobili-
enbesitzern dabei zu helfen, Schaden zu vermei-
den. Unsere erste Ausgabe – als Probeexemplar
für jedermann gratis verfügbar – befasst sich als
Schwerpunktnummer mit den Steuerfolgen der
Vermietung von Spanien-Immobilien und soll ein
Beispiel für dieses Bestreben sein.
Thomas Fitzner, Leiter der Öffentlichkeitsarbeit von
„Haus & Grund Mallorca“
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA
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Beirat und Mitarbeiter von „Haus & Grund Mallorca“. Foto: Nele Bendgens/Mallorca Zeitung
Information ist Trumpf
Die Philosophie von „Haus & Grund Mallorca“
E
s benötigt keine empiri- gaben. Das Mitgliedermagazin
sche Untersuchung, um „Fundamente“ ist ein Bestandteil
das Informationsdefizit dieser Strategie. Tatkräftig unter-
als eines der zentralen stützt werden wir dabei auch von
Probleme deutschspra- unserem Medienpartner Mallor-
chiger Immobilienbesitzer im ca Zeitung. Denn vielfach geht es
Ausland zu identifizieren. Jene nicht erstrangig darum, ein Pro-
sechs Unternehmen, die auf der blem zu erklären und Lösungen
Insel tätig sind und bei der Grün- darzulegen – oftmals besteht die
dung von „Haus & Grund Mal- Priorität darin, unsere Mitglieder
lorca“ Pate gestanden haben, darauf aufmerksam zu machen
erleben in ihrer täglichen Praxis, oder das Bewusstsein dafür zu
welchen Schaden der Mangel an erzeugen, dass ein Thema exis-
Information anrichten kann. tiert, mit dem sie sich unbedingt
beschäftigen sollten.
Deshalb versteht die Interes-
sengemeinschaft das Informie- Keinesfalls wollen wir den Mal-
ren als eine ihrer zentralen Auf- lorca-Liebhabern die Insel oder
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA
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Spanien vermiesen, ganz im Gegenteil: glieder über einen geschützten Zugang
Die Beteiligten leben schon lange Jahre im Mitgliederbereich der Website www.
hier, einige wurden auf der Insel geboren, hausundgrundmallorca.com verwalten
allen gemeinsam ist die Begeisterung für können (im Mitgliedsbeitrag inbegriffen).
die Lebensqualität und Schönheit dieses Es erleichtert nicht nur die Administration
Fleckens Erde. Doch anders als Touristen dieser Unterlagen, sondern auch den Zu-
oder Ferienhausbesitzer stehen sie hier griff bearbeitender Fachkräfte, etwa wenn
im Berufsleben und sind mit den Jahren die Frage aufkommt, was denn im soeben
zu exzellenten Kennern der landes- und ergangenen Bescheid vom Gemeindeamt
regionsspezifischen Aspekte ihrer jeweili- steht und was das für den Empfänger be-
gen Fachmaterie gereift. deutet. Ebenso wird der Kommunikati-
on per E-Mail eine hohe Priorität einge-
Diese Kompetenz – Fachwissen ge- räumt, weil somit Vorgänge, die sich auch
paart mit Kenntnissen über die regionalen aufgrund der räumlichen Distanz lange
Verhältnisse und Besonderheiten – stellt
„Haus & Grund Mallorca“ den Mitglie-
dern zur Verfügung, in deren Mutterspra-
che. Damit unterscheiden sich die Rah-
menbedingungen auch wesentlich von
jenen, unter denen die bekannten Haus &
Grund-Vereine in Deutschland arbeiten.
Deren erwiesene Effizienz und Nützlich-
keit ist unser Vorbild, während die Orga-
nisation auf die Realität der potenziellen
Mitglieder Rücksicht nehmen muss.
Eine wichtige Besonderheit ist die geo-
grafische Streuung der Mitglieder. Nach- hinziehen können, leichter zu dokumen-
dem die Mehrheit der deutschsprachigen tieren und nachzuverfolgen sind.
Immobilienbesitzer nicht ständig auf der
Insel lebt, muss „Haus & Grund Mallorca“ Solide und regionsbezogene Informa-
in der Lage sein, Mitglieder zu betreuen, tion ist auch der Mehrwert, den wir im
die bis zu 2.000 Kilometer entfernt ih- selben Mitgliederbereich zum Herunter-
ren ständigen Wohnsitz haben. Deshalb laden anbieten. Doch ist „Haus & Grund
stützen wir uns verstärkt auf moderne Mallorca“ kein virtuelles Gebilde: Sprech-
Kommunikationstechnologien wie bei- stunden in unserem Büro vervollständi-
spielsweise den Web-Ordner, ein elekt- gen das Angebot. Mehr erfahren Sie un-
ronisches Archiv für Unterlagen, das Mit- ter: www.hausundgrundmallorca.com
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7 Unsere Partnerunternehmen FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA
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Vermietung in Spanien
Einleitung zu unserem Schwerpunktteil
P
rivater Haus- und Grundbesitz Ländern zu beschäftigen, um unliebsame
ist eine der tragenden Säulen Überraschungen zu vermeiden.
der europäischen Rechtsord-
nungen und darüber hinaus bei Auf den folgenden Seiten beschrei-
der privaten Altersvorsorge so- ben wir zunächst die steuerliche Behand-
wie der nachhaltigen und generationen- lung der Einkünfte aus Vermietung und
übergreifenden Vermögensanlage ein Verpachtung in Spanien sowie der spe-
immer wichtigerer Baustein. Diese Aus- zifischen Steuerfolgen der Ferienvermie-
sagen treffen auch auf Investitionen von tung. Danach schlüsseln wir die Behand-
deutschen Steuerbürgern in Spanien zu. lung derselben Einkünfte in Deutschland
auf.
Für uns ist es daher ein wichtiges Anlie-
gen, sowohl Eigennutzer wie auch Kapital- Mit Beispielsrechnungen verdeut-
anleger über die aktuellen Steuergrundla- lichen wir das Dargelegte. Dabei wird
gen zu informieren. Die folgenden Artikel klar, dass ein so simpler Vorgang wie die
unserer Schwerpunktausgabe richten sich Vermietung einer Immobilie in Spanien
an spanische Nichtresidenten, die eine durch einen deutschen Steuerbürger ein
Immobilie in Spanien als natürliche Per- immens komplexer Vorgang wird, vor al-
son (nicht über eine S.L.) besitzen und in lem dann, wenn der spanische und der
Deutschland unbeschränkt steuerpflich- deutsche Steuerberater nicht miteinan-
tig sind. Wir geben einen Überblick über der kommunizieren können oder wollen.
die derzeitigen Besteuerungstatbestände
in den beiden Ländern Deutschland und
Spanien, die im Immobilienbereich be-
deutsam sind, einschließlich der Neue-
rungen, die sich aus der Rechtsprechung
©Marco2811, Fotolia.com
und Verwaltungsfestlegungen ergeben.
Da ab dem 1. Januar 2015 zwischen
Spanien und Deutschland der automati-
sche Informationsaustausch vereinbart
ist, erscheint es auch sinngebend, sich mit
den gesetzlichen Regelungen in beiden
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Diese Komplexität lässt sich jedoch le Detailfragen immer wieder Feinjustie-
durchbrechen. „Haus & Grund Mallor- rungen und gelegentlich eine große Än-
ca“ stellt eine Bearbeitungslösung vor, derung gibt. Da drei Vorschriftsrahmen
die von Beginn weg mit dem Blick auf die zu berücksichtigen sind – die deutschen
Steuervorschriften beider Länder funkti- Steuergesetze, die spanischen und das
oniert und dem Vermieter die Daten für Doppelbesteuerungsabkommen –, ist
den deutschen Steuerberater quasi auf auch in Zukunft mit „wechselhaftem Wet-
dem Servierteller liefert. Das bedeutet, ter“ zu rechnen.
dass nicht zwei Steuerbüros denselben
Vorgang komplett durcharbeiten müssen,
was auch aus sprachlichen Gründen eine
erhebliche Vereinfachung bedeutet.
Am Ende beantworten wir einige allge-
meine Fragen zum besseren Verständnis.
Wir hoffen, Ihnen damit Einstiegs- und
Orientierungswissen zu vermitteln. Und
berücksichtigen Sie bitte, dass es für vie-
©fotodo, Fotolia.com
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA
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©Trueffelpix, Fotolia.com
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung in Spanien
D
ie Methode der Ermittlung der wird – die sogenannte touristische Ver-
Bemessungsgrundlage richtet mietung.
sich ausschließlich nach den
►► aus einer Immobilie, die durch eine
geltenden spanischen Vor-
juristische nichtresidente Person an
schriften, die sich aus dem
ständig wechselnde Gäste vermietet
Gesetz für steuerliche „Nichtresidenten“
wird – die sogenannte touristische Ver-
(IRNR) ergeben. Diese Einkünfte entste-
mietung.
hen:
Die unterschiedliche steuerliche
►► aus einer selbstgenutzten Immobilie Behandlung dieser Vermietungsarten
beschreiben wir im Folgenden:
►► aus einer Immobilie, die zu
Wohnzwecken vermietet wird Die selbstgenutzte Immobilie
►► aus einer Immobilie, die durch eine Jeweils am 31. Dezember des Folgejah-
natürliche nichtresidente Person an res läuft die Frist zur Abgabe der Einkom-
ständig wechselnde Gäste vermietet mensteuererklärung für Nichtresidenten
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ab. Nichtresidenten, die ausschließlich
selbsgenutztes Immobilieneigentum
in Spanien haben, müssen zu diesem
Zeitpunkt eine entsprechende Steuerer-
klärung beim spanischen Finanzamt ein-
reichen.
Die wesentlichen Besteuerungskriterien:
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►► Das spanische Finanzamt betrachtet
den fiktiven Nutzungswert eines selbst-
genutzten (Zweit-)Hauses als „Einkom-
men“ und erhebt dafür Steuern. Nicht
betroffen sind also Residenten sowie Ei-
ACHTUNG: Der Abzug von Kosten, Zin-
gentümer, die ihre Immobilie über eine
sen oder Abschreibung ist ausgeschlos-
Gesellschaft halten.
sen.
►► Die Besteuerung des fiktiven Nut-
►► Auch hier ist die Steuererklärung
zungswerts wird durch Artikel 24.5 des
im Wege der Selbstveranlagung und
Einkommensteuergesetzes für Nichtre-
-versteuerung („Autoliquidación“) abzu-
sidenten und durch Artikel 87 des Ein-
geben, d.h. der Steuerpflichtige hat die
kommensteuergesetzes für natürliche
Erklärung nicht nur zu erstellen, sondern
Personen geregelt.
gleichzeitig muss er den von ihm selbst
►► Bemessungsgrundlage für die Er- errechneten Betrag beim Finanzamt
mittlung des Nutzungswertes ist grund- einzahlen.
sätzlich 1,1 Prozent des Katasterwertes
►► Wenn z.B. eine Immobilie Eheleuten
(„Valor catastral“). Dieser Wert ist dem
zu gleichen Teilen gehört, muss jeder
jährlich erteilten gemeindlichen Grund-
Ehepartner für seinen Anteil eine eigene
steuerbescheid IBI (Impuesto sobre
Steuererklärung abgeben.
Bienes Inmuebles) zu entnehmen und
mit dem deutschen Einheitswert ver- ►► Die einkommensteuerliche Behand-
gleichbar. lung eines Nießbrauchrechtes muss ge-
sondert betrachtet werden. Von beiden
►► Auf diese Bemessungsgrundlage
Parteien (Eigentümer und Nießbrauch-
sind seit dem 01.01.2012 Steuern in
nehmer) muss nur der Nießbrauchneh-
Höhe von 24,75 % zu zahlen. Diese
mer eine Einkommensteuererklärung
Steuer ist zeitgleich mit der Abgabe
(Modelo 210) im Wege der Selbstveran-
der Steuererklärung – spätestens am
lagung und -versteuerung erstellen. Im
31.12. des Folgejahres – einzubezahlen.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA12
Artikel „Häufig gestellte Fragen“ haben Nichtresidente Bürger aus Drittstaaten
wir an einem Beispiel die Auswirkungen müssen die 24,75 % Steuerbelastung von
beschrieben. den Einnahmen errechnen und abführen.
Wir beschreiben hier im Folgenden aus-
Aktuell hat das spanische Finanzamt
schließlich die steuerliche Behandlung
noch keine Maßnahmen ergriffen, um die
von EU-Bürgern.
Steuerpflichtigen, die bisher keine ent-
sprechende Erklärung abgegeben haben,
Bei der Abschreibung hat man das
zu sanktionieren. Sollte das Finanzamt
Recht, bis zu 3 % zu wählen. Hat man sich
dennoch aktiv werden, können die Stra-
aber einmal entschieden, ist man an den
fen bis zu 150 % der nicht erklärten Steu-
gewählten Satz gebunden.
erlast betragen. Deshalb sollte überlegt
werden, ob man diesen Sachverhalt bei
Es gibt aber auch eine Vielzahl von Un-
sich selbst einmal überprüft.
terschieden zur Ermittlung in Deutsch-
land, wie z.B.:
Sobald die Immobilie vererbt oder ver-
kauft wird, wird der Sachverhalt der Nich-
►► Gezahlte Umlagen sind nicht in die
tabgabe zwingend bekannt.
Bemessungsgrundlage einzurechnen.
Für Nichtresidenten, die weitere Ein- ►► Größere Erhaltungsaufwände sind
künfte in Spanien erzielen, gelten abwei- zu aktivieren und mit dem gewählten
chende Regelungen, von denen wir einige Abschreibungssatz in die Kosten zu
beschreiben. übernehmen.
Die zu Wohnzwecken vermietete ►► Erhaltene oder gezahlte Beträge,
Wohnung die sich aus den Berechnungen bzw.
Abrechnungen bzgl. der Nebenkosten
Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken
ergeben, sind nicht zu berücksichtigen.
vermietet, erfolgt die Ermittlung in etwa
so wie die deutsche Ermittlung der Ein- ►► Für die Zeit, in der die Immobilie
künfte aus Vermietung & Verpachtung.
Die Einnahmen sind als Erlöse zu be-
rücksichtigen. Die Ausgaben sind ebenso
in Abzug zu bringen. HINWEIS: Diese Re-
gelung gilt in Spanien nur für EU-Bürger.
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Spanien musste im Jahre 2009 eine Än-
derung dieser Regelung vornehmen, da
von der EU eine Klage wegen Ungleich-
behandlung von EU-Bürgern drohte.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA13
nicht zu Wohnzwecken vermietet ist, zig oder mehr Immobilien hätten, so ist
muss die Besteuerung erfolgen wie für alle Immobilien für die nichtvermie-
unter „Selbstgenutzte Immobilie“ darge- tete Zeit die „Selbstnutzungsbesteue-
stellt. D.h. konkret, dass auch für diese rung“ anzusetzen.
Zeit die Abschreibung und die (Wer-
►► Zu welchem Zeitpunkt die Immobi-
bungs-) Kosten nicht berücksichtigungs-
lie erworben oder verkauft wurde, ist
fähig sind.
im Fall des Verkaufs nach derzeit gel-
tendem Recht für spanische Steuerbe-
lange insofern relevant, als der Anschaf-
fungspreis je nach Haltedauer durch
bestimmte Koeffizienten erhöht und
somit der zu besteuernde Gewinn ver-
mindert wird. Eine besondere Regelung
besteht für Immobilien, die vor 1994
erworben wurden, denn bis zu diesem
Zeitpunkt gab es auch in Spanien eine
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steuerfreie Veräußerungsmöglichkeit,
die in Abhängigkeit zur Haltedauer
stand.
►► Der aktuelle Entwurf der Steuerre-
form, die per 01.01.2015 in Kraft treten
soll und derzeit das parlamentarische
►► Es ist jedes Quartal eine entspre-
Verfahren durchläuft – d.h. noch nicht
chende Steuererklärung (Modelo 210)
beschlossen ist – sieht eine Abschaffung
beim Finanzamt einzureichen und die
dieser Regelung vor, womit sich für Ver-
selbst errechnete Steuer abzuführen.
käufer von lange im Besitz gehaltenen
Mit der Abgabe der Erklärung zum IV.
Immobilien trotz einer ebenfalls geplan-
Quartal sind die steuerlichen Pflichten
ten Absenkung des Steuersatzes ein
erfüllt. Es ist keine separate Jahreserklä-
bedeutender Nachteil ergeben kann.
rung zu erstellen.
►► Für Deutschland ist die genaue Hal-
►► Am 31.12. des Folgejahres ist auch
tedauer weiterhin sehr wichtig, da z.B.
eine Jahressteuererklärung mit dem
nach 10 Jahren keine Einkommensteuer
Modelo 210 einzureichen. In dieser Er-
entsteht. Die in Spanien bezahlte Steuer
klärung ist für die nicht vermietete Zeit
wird aber nicht erstattet, sodass die spa-
die „Selbstnutzungssteuer“ (Pkt. 4.1.) zu
nische Einkommensteuer die Gesamtbe-
errechnen, einzureichen und abzufüh-
steuerung darstellt.
ren. HINWEIS: Auch wenn Sie z.B. zwan-
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA14
Das Formular 210 und evtl. Strafen Vorgaben für das Modelo 210 muss pro
Gast eine Erklärung eingereicht werden!
Auf den beiden folgenden Seiten zeigen
wir Ihnen einen Ausdruck des Modelos Wer eine fehlerhafte Steuererklärung ein-
210. Wie schon beschrieben muss diese reicht und es entsteht der Steuerbehörde
Steuererklärung vom Steuerpflichtigen kein finanzieller Nachteil, kann mit 150
oder dessen Beauftragten ordnungsge- Euro bestraft werden (Artikel 199 allge-
mäss ausgefüllt werden. Leider passieren meines Steuergesetz). D.h. selbst wenn
der Steuerpflichtige für alle erhaltenen
Einkünfte die entsprechende Steuer be-
zahlt hat, kann die Behörde ihn dafür be-
strafen, dass die Information über jeden
einzelnen Gast nicht in der vorgeschrie-
benen Weise erklärt worden ist.
Darüber hinaus könnte die Behörde auch
eine zweite Art von Strafe für jede der
nicht eingereichten Erklärungen des Mo-
©AKS, Fotolia.com
delo 210 verhängen. Denn die Nichtein-
reichung einer verpflichtenden Erklärung
ohne finanziellen Schaden für die Behör-
de kann mit 200 Euro sanktioniert werden
(Artikel 198 allgemeines Steuergesetz).
in diesem Zusammenhang sehr häufig
Im schlimmsten Fall kann man daher mit
Fehler. Eine der größten Fehlerquellen ist
jeweils 200 Euro für jedes einzelne der
die Unkenntnis darüber, dass für jeden
Modelos 210 bestraft werden, das für den
„zahlenden Gast“ dessen Daten angege-
zweiten und jeden weiteren Gast geson-
ben werden müssen. Im Formular (Mode-
dert hätte eingereicht werden müssen.
lo 210) gibt es nur die Möglichkeit einen
einzigen „zahlenden Gast“ einzutragen.
Fazit: Wer seine Einkünfte in einem ein-
zigen Modelo 210 zusammenfasst und
Die Durchführungsverordnung für das
erklärt, muss sich über dieses Risiko im
Modelo 210 (Orden EHA/3316/2010) er-
Klaren sein. Der jeweilige Gast muss ein-
öffnet die Möglichkeit, die Einkommen
deutig benannt werden, d.h. Name, An-
zusammenzufassen und in einem einzi-
schrift und – wenn keine NIE vorliegt –
gen Formular “Modelo 210” zu deklarie-
die Nummer des Personalausweises oder
ren, jedoch nur, wenn sie aus derselben
Reispasses.
Quelle stammen, d.h. vom selben Zah-
lungsleistenden. Gemäß den formalen
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Steuererklärung „Modelo“ 210
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA16
Steuererklärung „Modelo“ 210
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA17
Die touristisch vermietete Wohnung
Bei dieser Art von Vermietung ist
eine Grundvoraussetzung, dass man
die entsprechenden Genehmigungen
von der Tourismusbehörde beantragt
und erhalten hat.
Voraussetzung – Genehmigung der
Tourismusbehörde
Aufgrund des neuen Tourismusge-
setzes der Balearen 8/2012 vom 19.
Juli 2012, in Kraft getreten am 9. Au-
gust 2012, ist die touristische Vermie-
©XtravaganT, Fotolia.com
tung von Unterkünften, die nicht of-
fiziell registriert sind, im Rahmen der
Ferienvermietung oder touristischen
Nutzung untersagt.
Damit eine Unterkunft offiziell re-
gistriert werden kann, ist der Vermie-
ter (Eigentümer) der jeweiligen Immobilie
verpflichtet, eine entsprechende Lizenz Mindestvoraussetzungen für die
bei der Tourismusbehörde (Dirección Ge- Beantragung der Lizenz:
neral de Turismo) zu beantragen.
►► Maximale Zimmerzahl: 6
Es müssen folgende Kriterien erfüllt
sein: ►► Maximale Bettenzahl: 12
Eine Ferienvermietung ist grundsätzlich ►► Bäder: 1 Bad für 3 Betten
nur möglich bei:
►► Längste Mietdauer: 2 Monate an
eine Partei
►► Alleinstehenden Einfamilienhäusern
►► Folgende Dienstleistungen müssen
►► Doppelhaushälften
erbracht werden:
Die Vermietung von Wohnungen in Mehr-
►► Periodische Reinigung. d.h. es darf
familienhäusern oder Doppelhaushälf-
nicht nur eine Reinigung vor Mietbeginn
ten, die in verschiedene Wohneinheiten
und nach Mietnutzung sein, sondern in
unterteilt sind, ist ausdrücklich verboten
einem Tagesrhythmus.
und wird mit hohen Strafen belegt.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA18
►► Bettwäsche – auch hier darf nicht formular)
nur ein Wechsel der Bettwäsche vor
►► Beglaubigte Kopie des Personalaus-
Mietbeginn und nach Mietnutzung statt-
weises, der NIE und der Nachweis der
finden, sondern muss im Tagesrhytmus
Eigentümerstellung
erfolgen.
►► Beschreibung der Immobilie
►► Haushaltswäsche
►► Grundstücksfläche
►► Bereitstellung und Ersatz von all-
gemeinem Hausrat, wie Gläser, Teller, ►► Daten über die Lage der Betten,
Töpfe, Pfannen etc. Grundfläche der genutzten Räume etc.
►► Instandhaltung der Einrichtungen ►► Adresse der Immobilie
►► Gästebetreuung zu normalen Ge- ►► Beschreibung der Gemeinschafts-
schäftszeiten zonen mit Angabe zur Lage für die
Eingangshalle, Rezeption, hygienische
Einrichtungen, Esszimmer und sonstige
Folgende Unterlagen werden benötigt:
Einrichtungen (Schwimmbad, Garten,
Sauna, etc.)
►► Formular DRIAT (offizielles Antrags-
►► Grundriss
►► Ausgefüllter amt-
licher Fragebogen
Touristische Vermietung
durch eine
natürliche Person
Sobald diese Lizenz
vorliegt, übt man nach
spanischen Steuergeset-
zen eine gewerbliche Tä-
tigkeit aus, die einerseits
den Vorschriften der
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Körperschaftsteuer und
andererseits auch der
Umsatzsteuer unterliegt.
Das hat zur Konsequenz,
dass man entsprechen-
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA19
de Aufzeichnungen (Buchhaltung) erstel- ►► Modelo 111: Einbehalte /
len muss, um die Steuererklärungen zu Quartalserklärungen
den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen
►► Modelo 190: Einbehalte /
einreichen zu können.
Jahreserklärung
►Modelo
► 303: Pro Quartal ist die
Umsatzsteuererklärung einzureichen.
►Modelo
► 390: Zum 30. Januar des
Folgejahres ist eine Umsatzsteuer-
Jahreserklärung einzureichen.
Neben diesen Erklärungen ist eine
Handels- und Steuerbilanz zu erstel-
len und beim Finanzamt und Handels-
register einzureichen. Dazu gehören
auch die Vorschriften für die Erstellung
©arahan, Fotolia.com
der Libros de Actas (Gesellschafterbe-
schlüsse), Socios (Gesellschafterver-
zeichnis), Contable (jährlich zu erstel-
lendes Buchhaltungsbuch, in dem alle
Buchungssätze verzeichnet sind).
HINWEIS: Wenn bei einer touristi-
Das wiederum hat zur Folge, dass die
schen Vermietung die „nichtvermiete-
Aufzeichnungen mit den Vorschriften der
te“ Zeit mit den regionalen und ortstypi-
Buchführungspflicht und der gesetzlichen
schen Verhältnissen übereinstimmt, wird
Regelungen für eine Kapitalgesellschaft,
in Spanien für die Zeit des Leerstandes
hier einer S.L., übereinstimmen.
keine „Selbstnutzung“ angesetzt. Ebenso
können die anfallenden Kosten – auch die
In diesem Fall müssen folgende Erklä-
Abschreibung – ganzjährig berücksichtigt
rungen eingereicht werden:
werden. Sollten die Leerstandzeiten vom
Üblichen abweichen, kann es zu Diskussi-
►► Modelo 200: Jährliche Körperschaft-
onen mit dem Finanzamt kommen. Feste
steuererklärung
Regularien, ab wann eine Selbstnutzung
►► Modelo 202: Jährliche Vorauszah- angesetzt werden muss, gibt es nicht.
lungen der Körperschaftsteuer
►► Modelo 206: Das ist die Zahlkarte
für das Modelo 200
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA20
Die Behandlung in Deutschland 14.07.2004). Die Unterscheidung ist ins-
besondere für die Frage eines steuerfrei-
Ob ausländische Einkünfte – hier die in
en Verkaufs nach einer Haltedauer von
Spanien ermittelten – negativ oder positiv
mehr als 10 Jahren bei VuV-Einkünften
sind, ist ausschließlich nach deutschem
und einer Steuerpflicht bei gewerblichen
Steuerrecht zu bestimmen. Ob dann die
Einkünften relevant. Bei der Vermietung
„touristische Vermietung“, wie hier be-
einzelner Ferienwohnungen kann danach
nur ausnahmsweise eine
gewerbliche Tätigkeit
angenommen werden,
zum Beispiel dann, wenn
aufgrund eines beson-
ders häufigen Wechsels
der Mieter eine einem
Hotel vergleichbare Or-
ganisation vorgehalten
werden muss. Wegen
der erheblichen steuer-
lichen Unterschiede je
nach Einkunftsqualifika-
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tion bedarf es einer ge-
nauen Prüfung durch den
deutschen Steuerberater
im Einzelfall.
Aber selbst wenn man
schrieben, in Deutschland zu berücksich- im Bereich der Vermögensverwaltung,
tigungsfähigen Verlusten oder Gewinnen also den Einkünften aus Vermietung und
führen kann, muss gesondert gemeinsam Verpachtung ist, stellt sich die entschei-
mit dem deutschen Steuerberater recher- dende Frage nach der Einkunftserzielungs-
chiert werden. absicht sowie der Berücksichtigung von
Werbungskosten bei unvermeidlichem
Aus deutscher Sicht hat zunächst eine Leerstand der Ferienwohnung. Hierzu
Abgrenzung zwischen Vermögensverwal- gibt es erfreulicherweise in Deutschland
tung (dann Einkünfte aus Vermietung und Rechtsprechung, die eine Orientierungs-
Verpachtung) und gewerblicher Tätigkeit hilfe bilden. So hat der BFH in seinem
der Vermietung von Ferienwohnungen zu Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11 der Auf-
erfolgen (siehe BFH-Urteil IX R 69/02 vom fassung widersprochen, dass eine Prog-
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA21
nose, ob sich langfristig
ein Einnahmeüberschuss
ergibt, nicht erforderlich
sei, wenn die tatsächliche
Vermietungszeit 75 % der
ortsüblichen Vermietungs-
zeit übersteigt. Eine hohe
Auslastung sei kein aus-
©Trueffelpix, Fotolia.com
reichendes Kriterium da-
für, dass der Eigentümer
das Objekt als Einkunfts-
quelle nutzt und private
Erwägungen in den Hin-
tergrund treten. Der BFH
lichen Vermietung der Ferienwohnung
vertritt vielmehr die Auffassung, dass die
nicht, ist von zeitweiser Selbstnutzung
vorbehaltene Selbstnutzung als Indiz für
auszugehen. Zwar müssen Sie dann dem
eine nicht mit der Einkünfteerzielung zu-
Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht
sammenhängende Veranlassung zu be-
über einen 30-Jahres-Zeitraum nachwei-
rücksichtigen ist. Wenn Privatpersonen
sen. Jedoch werden die Leerstandzeiten
diese Möglichkeit der „touristischen Ver-
entsprechend dem Verhältnis der Tage
mietung“ nutzen, sollten die Fragen, die
der tatsächlichen Selbstnutzung zu den
dieses Urteil im konkreten Fall aufwirft,
Tagen der tatsächlichen Vermietung auf-
in Zusammenarbeit zwischen dem spa-
geteilt und entsprechend auch die in der
nischen und deutschen Steuerberater im
Zeit des Leerstehens entstandenen Woh-
Vorfeld geklärt werden.
nungsaufwendungen. Das hat zur Folge,
dass den bei Leerstand geringeren Mie-
Bei einer ausschließlich an wechseln-
teinnahmen weniger Werbungskosten
de Feriengäste vermieteten und in der
gegenüberstehen.
übrigen Zeit hierfür dauerhaft bereit-
gehaltenen Ferienwohnung wird Über-
schusserzielungsabsicht angenommen,
Touristische Vermietung durch eine
unabhängig davon, ob Sie Ihre Ferien-
juristische Person
wohnung in Eigenregie oder durch Ein-
schalten eines Vermittlers vermieten. In Es wird insbesondere von Anwälten
diesem Fall werden die Leerstandzeiten häufig dazu geraten, die Ferienimmobili-
der Vermietung zugerechnet. en mit einer deutschen GmbH zu erwer-
ben, um der spanischen Erbschaftsteuer
Gelingt der Nachweis der ausschließ- zu entgehen. Durch den Kauf der Immo-
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA22
bilie wird dann in Spanien eine steuerli- reserklärung einzureichen.
che Betriebsstätte begründet, wenn eine
Neben diesen Erklärungen ist eine
touristische Vermietung vorliegt. Die Be-
Handels- und Steuerbilanz zu erstellen
handlung dieser Einkünfte erfolgt nach
und beim Finanzamt und Handelsregis-
anderen gesetzlichen Vorschriften als die
ter einzureichen. Dazu gehören auch die
Ermittlung der Einkünfte aus „touristi-
Vorschriften für die Erstellung der Libros
scher Vermietung durch eine natürliche
de Actas (Gesellschafterbeschlüsse), So-
Person“, da es sich auch aus spanischer
cios (Gesellschafterverzeichnis), Contable
Sicht kraft Gesetz um eine „gewerbliche
(jährlich zu erstellendes Buchhaltungs-
Tätigkeit“ handelt.
buch, in dem alle Buchungssätze verzeich-
net sind).
Das hat zur Konsequenz, dass eine
Buchhaltung erstellt werden muss, die
Hier weisen wir nur kurz auf einige
mit den Vorschriften der Buchführungs-
Beispiele für die Behandlung von Kosten
pflicht und der gesetzlichen Regelungen
hin, die im wirtschaftlichen Verhältnis
für eine Kapitalgesellschaft, hier einer
zwischen der GmbH in Deutschland und
S.L., übereinstimmt.
der „Betriebsstätte“ in Spanien steuerlich
nicht abzugsfähig sind:
In diesem Fall müssen folgende
Erklärungen eingereicht werden:
►► Gezahlte Provisionen an die deut-
sche GmbH
►► Modelo 200: Jährliche Körperschaft-
steuererklärung ►► Personalkosten der deutschen
►► Modelo 202: Jährliche Vorauszah-
lungen der Körperschaftsteuer
►► Modelo 206: Das ist die Zahlkarte
für das Modelo 200
►► Modelo 111: Einbehalte / Quartals-
erklärungen
►► Modelo 190: Einbehalte /
Jahreserklärung
©Schlegelfotos, Fotolia.com
►► Modelo 303: Pro Quartal ist die Um-
satzsteuererklärung einzureichen.
►► Modelo 390: Zum 30. Januar des
Folgejahres ist eine Umsatzsteuer-Jah-
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA23
GmbH, die an die Betriebsstätte berech- durch das neue Doppelbesteuerungsab-
net werden kommen zwischen Deutschland und Spa-
nien keine Diskussionen mehr zu befürch-
►► Das eingesetzte Eigenkapital kann
ten, sofern die formalen Vorschriften
verzinst werden, es handelt sich jedoch
erfüllt sind.
um nicht abzugsfähige Betriebsausga-
ben
Wenn es zwingend einer juristischen
Hinweise bezüglich der Sinnhaftigkeit Struktur bedarf, sollte die Alternative ei-
dieser Struktur ner deutschen GmbH & Co. KG angedacht
werden. Da die GmbH & Co. KG aus spa-
Die gesetzlichen Vorschriften und die
nischer Sicht eine Kapitalgesellschaft ist,
Verwaltungsanweisungen, die bei der
kann bei einer klugen und durchdachten
„touristischen Vermietung durch eine
Struktur die Steuerbelastung beim Kom-
natürliche Person“ anwendbar sind, wer-
manditisten fast halbiert werden. Sie kön-
den im Fall der „touristischen Vermietung
nen uns gerne darauf ansprechen.
durch eine juristische Person“ nicht be-
rücksichtigt, da es sich dem Grunde nach
schon um „gewerbliche Einkünfte“ han-
delt.
In diesem Fall sollte sich der Steuer-
pflichtige überlegen, ob er nicht eine 100
%ige Tochtergesellschaft der deutschen
GmbH gründen sollte. Auf Grundlage
langjähriger Erfahrung erwähnen wir an
dieser Stelle, dass der Aufwand, der in
Deutschland durch die Integration der
„Betriebsstättenbilanz“ (Handels- und
Steuerbilanz) erforderlich ist, nicht zwin-
gend einem entsprechenden Nutzen ge-
genübersteht.
Ebenfalls müssen Sie sich u. U. der
dauerhaften Diskussion mit der deut-
schen Finanzverwaltung über das Vorlie-
gen von „verdeckten Gewinnausschüttun-
gen“ stellen. Wenn Sie die Lösung über
eine Tochtergesellschaft wählen, haben
Sie diesbezüglich seit dem 1. Januar 2013
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA24
©Trueffelpix, Fotolia.com
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung in Deutschland
Grundlagen Daten in Spanien sollten so aufbereitet
werden, dass sie nicht nur in Spanien ver-
Die Methode der Ermittlung der Be-
wendet werden können, sondern auch in
messungsgrundlage für spanische Steu-
Deutschland.
erzwecke ist dem deutschen Finanzamt
völlig egal. In Deutschland zählt nur die
Aus langjähriger Erfahrung in beiden
deutsche Art der Gewinnermittlung mit
Ländern mit dem deutschen und spani-
Einnahme-Überschussrechnung.
schen Steuersystem wissen wir, welche
Kommunikationsprobleme zwischen den
In Deutschland sind zusätzlich zur „An-
beiden Steuerberatern in den jeweiligen
lage V“ in der „Anlage AUS“ die spani-
Ländern - und somit erhöhte Kosten - ent-
schen Vermietungseinkünfte und die in
stehen können.
Spanien gezahlte Steuer einzutragen.
Einkünfte aus Vermietung und Ver-
Somit ist es zwingend erforderlich, die
pachtung gehören in Deutschland zu den
deutschen Vorschriften zu kennen. Die
in § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG genannten sieben
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA25
Einkunftsarten und zählen zu den Über- angerechnet werden kann, ist zusätzlich
schusseinkünften. Gesetzliche Grundlage die Anlage „AUS – Ausländische Einkünfte
der Einkünfte aus Vermietung und Ver- und Steuern“ auszufüllen.
pachtung ist § 21 EStG.
HINWEIS: Für ausschließlich zu eigenen
Die Einkünfte werden durch den Über- Wohnzwecken oder eigenen gewerbli-
schuss der Einnahmen über die Wer- chen / beruflichen Zwecken genutzte Ge-
bungskosten ermittelt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 bäude und Gebäudeteile ist keine Anlage
EStG). Es sind Überschusseinkünfte und V auszufüllen. Damit ist die in Spanien
keine Gewinneinkünfte. Gemäß dieser zu zahlende „Selbstnutzungssteuer“ in
gesetzlichen Vorschriften in Deutschland Deutschland nicht anrechenbar und wird
sind in der „Anlage V“ zu erklären: auch nicht erstattet.
Einkünfte aus
►► einem bebauten Grundstück, z.B.
vermietetes Haus, vermietete Eigen-
tumswohnung,
►► einem selbstgenutzten eigenen
Haus / Eigentumswohnung, wenn ein-
zelne Räume vermietet werden,
►► allen Beteiligungen, z.B. Grund-
stücks- und Erbengemeinschaften,
©treenabeena, Fotolia.com
►► Untervermietung von gemieteten
Räumen,
►► allen unbebauten Grundstücken
(z.B. Parkplatz), anderen unbeweglichen
Vermögen (z.B. Schiffe) und Sachinbe-
griffen (z.B. Geschäftseinrichtung) sowie
aus Überlassung von Rechten, z.B. Erb-
Folgend haben wir das deutsche For-
baurecht, Urheberrechte, Kiesausbeute-
mular „Anlage V“ des Jahres 2013 abge-
rechte.
bildet, deren Aufbau und Inhalte wir dann
Die Einkünfte aus weiteren bebauten beispielhaft beschreiben.
Grundstücken sind für jedes Grundstück
getrennt jeweils in einer weiteren Anlage Anschließend wird die deutsche Anla-
V zu erklären. Damit die in Spanien ge- ge „AUS“ aus dem Jahr 2013 dargestellt
zahlte Einkommensteuer in Deutschland und beschrieben.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA26
2013
Name / Gemeinschaft / Körperschaft
1 Anlage V
Vorname
zur
2 Einkommensteuererklärung
lfd. Nr. zur
3 Steuernummer der Anlage Körperschaftsteuererklärung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zur
201300310201
(Bei ausländischen Einkünften: Anlage AUS beachten) Feststellungserklärung
Einkünfte aus dem bebauten Grundstück 25
Lage des Grundstücks / der Eigentumswohnung Angeschafft am
Straße, Hausnummer
4 TTMMJJJJ
Postleitzahl Ort Fertig gestellt am
5 TTMMJJJJ
Einheitswert-Aktenzeichen Veräußert / Übertragen am
6 00 53 TTMMJJJJ
Das in Zeile 4 bezeichnete Objekt wird
ganz oder teilweise 1 = Ja ganz oder teilweise an Angehörige 1 = Ja
7 als Ferienwohnung genutzt 61 2 = Nein zu Wohnzwecken vermietet 62 2 = Nein
Gesamt- davon eigengenutzter oder davon
8 wohn- 54 m2 unentgeltlich an Dritte 55 m2 als Ferienwohnung 56 m2
fläche überlassener Wohnraum genutzter Wohnraum
Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss weitere Geschosse EUR
Mieteinnahmen
,–
9 für Wohnungen € € € € 01
(ohne Umlagen)
Anzahl Wohnfläche Anzahl Wohnfläche Anzahl Wohnfläche Anzahl Wohnfläche
10
m2 m2 m2 m2
für andere
Räume
11
(ohne Umlagen /
€ € € € 02 ,–
Umsatzsteuer) Anzahl Wohnfläche
12 Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) m2
03
,–
Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (z. B. Wassergeld, Flur- u. Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr, Zentralheizung usw.)
13 auf die Zeilen 9 und 11 entfallen 04
,–
14 auf die Zeile 12 entfallen 05
,–
Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / auf das Kalenderjahr entfallende Mietvorauszahlungen
15 aus Baukostenzuschüssen 06
,–
16 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. 07
,–
17 Vereinnahmte Umsatzsteuer 09
,–
18 Vom Finanzamt erstattete und ggf. verrechnete Umsatzsteuer
Gesamtbetrag
10
,–
Öffentliche Zuschüsse nach dem Wohnraumförderungsgesetz
19 oder zu Erhaltungsaufwendungen, Aufwendungszuschüsse, €
Guthabenzinsen aus Bausparverträgen und sonstige Einnahmen
davon entfallen auf eigengenutzte oder unentgeltlich an Dritte
20 überlassene Wohnungen lt. Zeile 8 – € = 08 0,–
21 Summe der Einnahmen 0,–
22 Summe der Werbungskosten (Übertrag aus Zeile 50) – 0,–
23 Überschuss (zu übertragen nach Zeile 24) stpfl. Person / Ehemann /
= 0,–
Lebenspartner(in) A / Gesellschaft Ehefrau / Lebenspartner(in) B
EUR EUR
24 Zurechnung des Betrags aus Zeile 23 20
,– 21
,–
Die Eintragungen in den Zeilen 25 bis 32 sind nur in der ersten Anlage V vorzunehmen.
Anteile an Einkünften aus stpfl. Person / Ehemann /
(Gemeinschaft, Finanzamt und Steuernummer) Lebenspartner(in) A / Gesellschaft Ehefrau / Lebenspartner(in) B
EUR EUR
1. Grundstücksgemeinschaft
25 856
,– 857
,–
2. Grundstücksgemeinschaft
26 858
,– 859
,–
allen weiteren Grundstücksgemeinschaften
27 854
,– 855
,–
geschlossenen Immobilienfonds
28 874
,– 875
,–
Gesellschaften / Gemeinschaften / ähnlichen Modellen i. S. d. § 15b EStG
29 ,– ,–
2013AnlV101NET – Aug. 2013 – 2013AnlV101NET
034032_13
Formular: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA27
Steuernummer, lfd. Nr. der Anlage
Andere Einkünfte stpfl. Person / Ehemann /
Lebenspartner(in) A / Gesellschaft Ehefrau / Lebenspartner(in) B
EUR EUR
Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten
31 Räumen (Berechnung auf besonderem Blatt) 866
,– 867
,–
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unbebauter
Grundstücke, von anderem unbeweglichen Vermögen,
32 von Sachinbegriffen sowie aus Überlassung von Rechten
(Erläuterung auf besonderem Blatt)
852
,– 853
,–
201300310202
Werbungskosten Nur ausfüllen, wenn die Aufwendungen für das Abzugsfähige
Gebäude nur teilweise Werbungskosten sind
aus dem bebauten Grundstück in den Zeilen 4 und 5 Werbungskosten
(siehe Anleitung zu den Zeilen 33 bis 49)
Ausgaben, die nicht mit
Vermietungseinkünften
zusammenhängen,
Gesamtbetrag wurden
durch direkte verhältnis-
Zuordnung mäßig
EUR ermittelt ermittelt EUR
Absetzung für Abnutzung für Gebäude 1 2 3 4
(ohne Beträge in Zeile 34)
%
33 linear degressiv % wie
2012
lt.bes.
Blatt X 30
,–
Erhöhte Absetzungen nach
34 den §§ 7h, 7i EStG, Schutzbaugesetz
wie
2012
lt.bes.
Blatt X 31
,–
Absetzung für Abnutzung
35 für bewegliche Wirtschaftsgüter
wie
2012
lt.bes.
Blatt X 60
,–
Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge)
36 X 33
,–
Geldbeschaffungskosten (z. B. Schätz-, Notar-, Grundbuchgebühren)
37 X 34
,–
Renten, dauernde Lasten (Einzelangaben auf besonderem Blatt)
38 X 35
,–
2013 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen, die
39 direkt zugeordnet werden können
× 36
,–
40 verhältnismäßig zugeordnet werden 37
,–
Auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungs-
aufwendungen (§§ 11a, 11b EStG, § 82b EStDV)
Gesamtaufwand 2013 EUR davon
2013 ab-
41 57
,– zuziehen X 38
,–
42 zu berücksichtigender Anteil aus 2009 X 39
,–
43 aus 2010 X 40
,–
44 aus 2011 X 41
,–
45 aus 2012 X 42
,–
Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung,
Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornstein-
reinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl
46 X 52
,–
Verwaltungskosten
47 X 48
,–
Nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung: an das
48 Finanzamt gezahlte und ggf. verrechnete Umsatzsteuer
× 58
,–
Sonstiges
49 X 49
,–
50 Summe der Werbungskosten (zu übertragen nach Zeile 22) 0 ,–
Nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung: in Zeile 50
51 enthaltene Vorsteuerbeträge 59
,–
Zusätzliche Angaben stpfl. Person / Ehemann / Ehefrau /
Lebenspartner(in) A Lebenspartner(in) B
2013 vereinnahmte oder bewilligte Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zu den Anschaffungs- /
52 Herstellungskosten (Erläuterungen auf besonderem Blatt) € €
2013AnlV102NET 2013AnlV102NET
Formular: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA28
Erläuterungen zum Formular in Spanien die beschriebene und erläuter-
te Steuererklärung „Modelo 210“ mit der
In Deutschland sind mittels der „Anla-
sogenannten „Selbstnutzungssteuer“ ein-
ge V“ folgende Einkünfte zu erklären:
zureichen und zu erklären hat. Der Abzug
von Werbungskosten in Spanien ist aus-
Einkünfte aus
geschlossen.
►► einem bebauten Grundstück, z.B.
In Deutschland ist für diese in Spanien
ein vermietetes Haus oder Eigentums-
selbstgenutzte Ferienwohnung oder Feri-
wohnung,
enhaus keine Steuererklärung auszufüllen
►► einem selbstgenutzten eigenen oder einzureichen. Es bedarf auch keiner
Haus / Eigentumswohnung, wenn ein- Mitteilung an das deutsche Finanzamt,
zelne Räume vermietet werden, dass der Steuerpflichtige ein Feriendomi-
zil in Spanien hat.
►► allen Beteiligungen, z.B. Grund-
stücks- oder Erbengemeinschaften,
Somit erlangt die in Spanien gezahlte
►► Untervermietung von Räumen, „Selbstnutzungssteuer“ den Charakter ei-
ner finalen Gesamtsteuerbelastung.
►► allen unbebauten Grundstücken
(z.B. ein Parkplatz) sowie aus Überlas-
Lediglich der Verkauf dieser Immobi-
sung von Rechten wie z.B. Erbbaurecht.
lie kann dazu führen, dass die in Spanien
Die Einkünfte sind für jedes einzelne gezahlte „Gewinnsteuer“ auf den Veräu-
Grundstück jeweils getrennt in einer eige- ßerungsgewinn eine Anrechnung auf die
nen „Anlage V“ zu erklären. In unserem deutsche Steuer bewirkt.
Fall stammen die Einkünfte aus Spanien,
somit für Deutschland aus dem EU-Aus-
land. Zusätzlich zu der „Anlage V“ ist dann
noch die „Anlage AUS“ auszufüllen um die
in Spanien abgeführte Steuer in Deutsch-
land anrechnen zu können.
Für ausschließlich zu eigenen
Wohnzwecken oder eigenen gewerbli-
chen / beruflichen Zwecken genutzte Ge-
bäude oder Gebäudeteile ist keine „Anla-
ge V“ auszufüllen.
D.h. konkret, dass der Steuerpflichtige
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA29
Beispielhaft erläutern wir die notwendigen Angaben in der „Anlage V“:
Zeile Inhaltliche Beschreibung
Anlage V
Zeile 6 Hier ist das Einheitswert-Aktenzeichen anzugeben. Da es sich um eine spanische
Immobilie handelt, gibt es keinen Einheitswert.
Zeile 7 Es muss immer angegeben werden, ob das Objekt als Ferienwohnung genutzt oder
an Angehörige zu Wohnzwecken vermietet wird.
Zeile 8 Neben der Gesamtwohnfläche sind die eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte über-
lassenen oder als Ferienwohnung genutzten Flächen gesondert anzuführen. Bei einer
vermieteten Ferienwohnung ist auf einem gesonderten Blatt anzugeben, wie viele
Tage die Wohnung vermietet, eigengenutzt, unentgeltlich an Dritte überlassen wurde
oder leer stand.
Zeilen Die erzielten Mieteinnahmen sind auf die einzelnen Geschosse oder Wohnungen
9 - 12 aufzuteilen. Angaben über die Vermietung an nahe Angehörige sind in Zeile 12
gesondert anzugeben.
Zeilen Vereinnahmte Umlagen – einschließlich Nachzahlungen – sind stets in voller Höhe
13 + 14 anzugeben. Wenn Umlagen an den Mieter zurückgezahlt werden, ist der Betrag zu
vermindern.
Zeile 16 Erzielte Einnahmen aus der Vermietung von Solaranlagen, Windkraft und
WLAN-Hotspots
Zeilen Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung sind die vereinnahmte Umsatzsteuer und die
17 + 18 erstattete oder verrechnete Umsatzsteuer anzugeben.
Zeilen Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln sind im Jahr des Zuflusses als Einnahmen einzu-
19, 20 + tragen. Das gilt auch für Mietzuschüsse über mehrere Jahre hinweg. In Zeile 52 sind
52 Finanzierungszuschüsse zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einzutragen
und von der Bemessungsgrundlage für die AfA abzuziehen.
Zeilen Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räumen anfal-
33 - 51 len, sind nur dann Werbungskosten, wenn aus der Wohnung entsprechende Einnah-
men erzielt werden oder in Zukunft erzielt werden sollen.
Ausgaben, die im Zusammenhang mit Räumen stehen, die zu beruflichen Zwecken
genutzt werden, sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als
Werbungskosten absetzbar.
Zeilen Bei Fertigstellung des Gebäudes und der erstmaligen Ansetzung von AfA ist eine Ein-
33 - 35 zelaufstellung beizufügen, aus der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das
Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unterneh-
men hervorgehen muss. Die Ermittlung muss eine Aufteilung des Kaufpreises in den
Anteil für Grund und Boden und Kosten für das Gebäude enthalten.
Zeile Die AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertigge-
33 stellt wurden, jährlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellkosten. Davon abweichend
kann nach § 7 Abs. 5 EStG für Gebäude die in einem EU-Staat liegen (das ist hier der
Fall), degressive AfA angesetzt werden.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA30
Zeile Gem. § 7h EStG können Maßnahmen i.S.d. § 177 des Baugesetzbuches erhöht
34 abgeschrieben werden. Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die der Erneuerung
und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner
geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben
soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisie-
rungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Das trifft z. B. auf viele
Gebäude in der Altstadt von Palma zu. Die AfA beträgt u.a. für diese Gebäude:
- 8 Jahre jeweils bis zu 9 %
- 4 Jahre jeweils bis zu 7 %
Zeile Die AfA für Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind, sind gem. § 7 Abs. 1 EStG nach
35 der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zu bemessen.
Zeile Zu den Schuldzinsen gehört auch ein Darlehensabgeld (Damnum, Disagio). Ein
36 Damnum / Disagio kann zum Zeitpunkt der Zahlung abgezogen werden, soweit es
marktüblich ist. Von der Marktüblichkeit ist auszugehen, wenn der Zeitraum der Zins-
festschreibung mindestens fünf Jahre und das Damnum / Disagio nicht mehr als 5 %
beträgt.
Zeile Hier werden die Geldbeschaffungskosten (z.B. Vermittlungsprovisionen) angesetzt.
37
Zeilen Bei Erhaltungsaufwendungen ist eine Einzelaufstellung beizufügen, in der neben dem
39 - 45 gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung
sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.
Erhaltungsaufwendungen, die nach dem 31.12.2003 begonnen haben und innerhalb
von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wurden, erhöhen als
anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschrei-
bung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne
Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten ausmachen.
Zeile Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung ist hier die gezahlte und ggf. verrechnete
48 Umsatzsteuer (IVA) einzutragen.
Zeile Hier sind z.B. die Gebühren für einen Kabelanschluss oder Wlan-Anschluss
49 einzutragen.
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCA31
2013
Name
1 Anlage AUS
Vorname
Jeder Ehegatte / Lebenspartner
2 mit ausländischen Einkünften hat eine
eigene Anlage AUS abzugeben.
lfd. Nr. stpfl. Person / Ehemann /
3 Steuernummer der Anlage X Lebenspartner(in) A
201300314201
X Ehefrau /
Lebenspartner(in) B
Ausländische Einkünfte und Steuern
Steuerpflichtige ausländische Einkünfte, die in den Anlagen zur Einkommensteuererklärung
enthalten sind und die im Quellenstaat nach dortigem Recht besteuert werden oder für die fiktive
ausländische Steuern nach DBA anzurechnen sind
– Anrechnung und Abzug ausländischer Steuern –
9
1. Staat / Fonds 10 2. Staat / Fonds 30 3. Staat / Fonds 50
4
Einkünfte
(einschließlich der Einkünfte
nach § 20 Abs. 2 AStG) Einkunftsquellen Einkunftsquellen Einkunftsquellen
– bei mehreren Einkunftsarten: Einzel-
5 angaben bitte auf besonderem Blatt –
Enthalten in Anlage(n)
6 und Zeile(n)
Einkünfte (einschließlich der EUR EUR EUR
7
gemäß § 3 Nr. 40 und § 3c
Abs. 2 EStG steuerfreien Teile) 07 ,– 27 ,– 47 ,–
In Zeile 7 enthaltene Einkünfte,
8 für die § 3 Nr. 40 und § 3c
Abs. 2 EStG Anwendung finden
08 ,– 28 ,– 48 ,–
In Zeile 7 abgezogene
9 ausländische Steuern
nach § 34c Abs. 2 EStG
13 ,– 33 ,– 53 ,–
In Zeile 7 abgezogene
10 ausländische Steuern
nach § 34c Abs. 3 EStG
,– ,– ,–
Anzurechnende ausländische Steuern
EUR EUR EUR
11 für alle Einkunftsarten
(ohne Beträge lt. Zeile 12)
09 ,– 29 ,– 49 ,–
12
bei Einnahmen aus Invest-
mentanteilen lt. Zeile 8 12 ,– 32 ,– 52 ,–
In den Zeilen 11 und 12
13 enthaltene fiktive auslän-
dische Steuern nach DBA ,– ,– ,–
Die Eintragungen in den Zeilen 14 bis 19 sind nur in der ersten Anlage AUS vorzunehmen.
Pauschal zu besteuernde Einkünfte i. S. d. § 34c Abs. 5 EStG EUR
14 In Zeile 7 nicht enthaltene Einkünfte, für die die Pauschalierung beantragt wird 800 ,–
Hinzurechnungsbesteuerung nach den §§ 7 bis 12, 14 AStG (in den Anlagen G, KAP, L, S enthalten)
Hinzurechnungsbetrag lt. Feststellung des Finanzamts (zuzüglich der anzurechnenden ausländischen Steuern lt. Zeile 16)
EUR
Finanzamt und Steuernummer Staat
15 801 ,–
16 Auf Antrag nach § 12 Abs. 1 AStG anzurechnende ausländische Steuern lt. Feststellung 802 ,–
17 Nach § 12 Abs. 3 AStG anzurechnende ausländische Steuern lt. Feststellung 803 ,–
Familienstiftungen nach § 15 AStG 18
Einkünfte einer ausländischen Familienstiftung
EUR
Bezeichnung, ggf. Finanzamt und Steuernummer Staat
18 158/159 ,–
19 Auf Antrag nach § 15 Abs. 5 i. V. m. § 12 AStG anzurechnende Steuern 160/161 ,–
2013AnlAUS141NET – Aug. 2013 – 2013AnlAUS141NET
034010_13
Das Formular: AUS - Ausländische Einkünfte & Steuern
FUNDAMENTE 1 / 2014 HAUS & GRUND MALLORCASie können auch lesen
