Geschäftsbericht 2020 - Städtischen Wohnungsbau Göttingen
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Geschäftsbericht 2020
Inhaltsverzeichnis
Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen – eine Erfolgsgeschichte ............... 4
Vorwort ......................................................................................................................................................................... 5
Wirtschaftliche Entwicklung ....................................................................................................................... 6
Die Corona-Pandemie ................................................................................................................................... 10
Neubau- und Sanierungsmaßnahmen ........................................................................................... 14
Im Gespräch mit unseren Mieterinnen und Mietern ....................................................... 20
Bericht über das Geschäftsjahr 2020
1 Lagebericht (DRS 21) ............................................................................................................................... 26
A Grundlagen des Unternehmens ............................................................................................... 27
B Hausbewirtschaftung ........................................................................................................................ 29
C Organisation ............................................................................................................................................. 31
2 Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft ......................................................................................... 32
A Vermögenslage ..................................................................................................................................... 33
B Finanzlage .................................................................................................................................................. 35
C Ertragslage ................................................................................................................................................. 37
3 Prognose-, Chancen- und Risikobericht .................................................................................... 39
A Prognosebericht .................................................................................................................................... 39
B Chancen- und Risikobericht ......................................................................................................... 40
4 Bilanz ................................................................................................................................................................... 42
5 Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................................ 44
6 Anhang des Jahresabschlusses ....................................................................................................... 45
A Allgemeine Angaben ........................................................................................................................ 45
B Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ...................................................................... 45
C Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung ................. 46
D Sonstige Abgaben ............................................................................................................................... 50
E Nachtragsbericht ................................................................................................................................... 51
F Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns ........................................................... 51
G Mitglieder der Geschäftsführung und Mitglieder des Aufsichtsrates ......... 52
7 Bericht des Aufsichtsrates .................................................................................................................... 53
8 Auszug aus dem Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers ............................... 54
Impressum ............................................................................................................................................................... 55
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Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen –
eine Erfolgsgeschichte
1960 Die Wohnungsnot ist 15 Jahre nach Kriegsende das drängendste Problem. Die Stadt
gründet eine eigene Wohnungsbaugesellschaft, die Städtische Wohnungsbau GmbH
Göttingen (SWB).
1961 Die ersten 18 Wohnungen werden im Wilamowitzweg fertiggestellt und vermietet.
1961 Grundsteinlegung für das Baugebiet Leineberg. Heute hat die SWB hier 723
Wohnungen im Bestand.
1964 Die SWB beginnt mit den Neubauten rund um den Steinsgraben – das Ebertal.
Bis 1967 sind hier insgesamt 442 Wohnungen als Ersatz für die Baracken aus dem
1. Weltkrieg neu entstanden.
1967 Grundsteinlegung für das Neubaugebiet Holtenser Berg. Hier realisiert die SWB bis
Mitte der 70-er Jahre insgesamt 968 Wohnungen.
1970 In 10 Jahren seit ihrer Gründung hat die SWB auf freien, von der Stadt Göttingen zu
Bauland entwickelten, Grundstücken 2.760 Wohnungen neu gebaut.
1977 Die Stadt erhält städtebauliche Förderung für die Sanierung baufälliger Wohnquartiere
in der Innenstadt. Die SWB erstellt attraktive Wohngebäude in der
Neustadt und in der Petrosilienstraße.
1980 20 Jahre gibt es die SWB und die größte Wohnungsnot ist überstanden. Die Gesell-
schaft hat inzwischen 3.319 überwiegend öffentlich geförderte Wohnungen in der
Stadt Göttingen gebaut.
1985 Mit ihrem Neubauprojekt in der Hospitalstraße unterstützt die SWB die Bemühungen
der Stadt, modernes Wohnen in der Innenstadt und direkt im Grünen anzubieten.
1990 Erste Neubauten der SWB in Weende entstehen. Der starke Zuzug von Aussiedlern er-
fordert erneut das Engagement der SWB, öffentlich geförderte Wohnungen zu erstellen.
1994 Die Zietenterrassen werden zur Konversionsfläche. Das Militär verlässt Göttingen und
die rund 60 Hektar werden zum neuen Wohnquartier entwickelt. Die SWB ist der erste
Investor, der im Elisabeth-Heimpel-Weg auf dem ehemaligen Kasernengelände baut.
2000 Nach rund 10 Jahren Leerstand des früheren Altersheims erwirbt die SWB ihr neues
Bürogebäude an der Reinhäuser Landstraße von der Stadt, saniert und bezieht es.
2004 Die SWB erwirbt von der Stadt Göttingen 424 Wohnungen und 10 Gewerbeeinheiten.
2010 50 Jahre SWB: 4.486 Wohnungen, Mietendurchschnitt 4,63 €, 14 Gewerbeeinheiten,
eine Altentagesstätte, drei Kindertagesstätten, ein Jugendhaus, 552 Garagen und
Tiefgaragenplätze, 76 Spielplätze.
2011 Das Wohngebiet Windausweg wird gemeinsam mit den beiden Göttinger
Wohnungsgenossenschaften – Volksheimstätte und Göttinger Wohnungs-
genossenschaft – fertiggestellt.
2020 Durch die Neubauaktivitäten im letzten Jahrzehnt stehen inzwischen 4.721
Wohnungen im Eigentum der SWB. Und wir bauen weiter.
4
Vo r w o r t
2020 – das Jahr, in dem die Corona-Pandemie begann und unser gesamtes Leben
und unser soziales Miteinander völlig auf den Kopf gestellt hat.
Es folgte eine Zeit, in der wir Distanz zu halten gelernt haben und gleichzeitig
zusammengerückt sind. Jeder hat auf sich aufgepasst und mit an die anderen
gedacht. Rücksicht und Hilfsbereitschaft gewannen an Bedeutung und in der Tat
haben die meisten Menschen sich sehr rücksichtsvoll und kooperativ verhalten.
Dafür möchte ich mich bei unseren Kunden wie Geschäftspartnern ganz herzlich
im Namen der Städtischen Wohnungsbau bedanken.
Wie hat sich die Pandemie auf unsere wirtschaftliche Lage im Jahr 2020 aus-
gewirkt? Hier haben wir gute Nachrichten – für unsere über 4.700 Wohnungen
gibt es wie immer nur sehr geringe Mietausfälle. Da wir wenige Gewerbemieter
haben, die durch die Pandemie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind,
verzeichnen wir auch in diesem Bereich keine großen Einnahmeausfälle.
Und wie lief es im Unternehmen? Die vielfältigen Umstellungen der Arbeits-
prozesse haben hervorragend geklappt. Alle haben sich gut auf die neue Situation
eingestellt, den „Laden am Laufen gehalten“, die Hygieneregeln eingehalten und
die neuen digitalen Möglichkeiten entdeckt bzw. sich erarbeitet. Dafür meinen
ganz herzlichen Dank an das gesamte Team unserer Gesellschaft.
Das Fazit für das Jahr 2020: Es war eine turbulente Zeit, die gemeinschaftlich gut
gemeistert wurde und keine wirtschaftlichen Probleme für das Unternehmen
hinterlassen hat.
Claudia Leuner-Haverich
Geschäftsführung
Städtische Wohnungsbau GmbH
Göttingen
5
Wirtschaftliche Entwicklung
Wirtschaft und Staatshaushalt Einzig das Baugewerbe legte gegen- 3,9 %. In den jeweiligen Preisen wuchs
in Zeiten der Pandemie über 2019 um 1,4 % zu. Dessen Anteil die Grundstücks- und Wohnungswirt-
an der wirtschaftlichen Gesamtleistung schaft um 2,2 % (davor 3 %). Preis-
BIP
-5,0 % liegt bei 6 %. Vor allem der Wohnungs- bereinigt errechnet sich ein Minus von
bau erweist sich hier weiter als wesent- 0,5 % (Vorjahr +1 %). In jeweiligen Prei-
liche Stütze. sen erzielte die Grundstücks- und Woh-
nungswirtschaft 2020 eine Bruttowert-
Zur negativen wirtschaftlichen Entwick- schöpfung von 334,5 Mrd. Euro (nach
lung haben sowohl die Binnennach- 327,2 im Vorjahr). 2020 waren 478.000
frage als auch der Export beigetragen. Menschen in diesem Sektor beschäftigt
Deutschland musste nach den bisher Auf der Nachfrageseite gingen die pri- (davor 481.000).
vorliegenden Zahlen 2020 einen deut- vaten Konsumausgaben 2020 im Vor-
lichen Einbruch der Wirtschaftsleistung jahresvergleich preisbereinigt um 6 % Die über die Zeit überdurchschnittliche
verbuchen. Das zehn Jahre anhaltende zurück. 2019 lagen die preisbereinigten Entwicklung der Grundstücks- und
Wachstum fand coronabedingt ein privaten Konsumausgaben noch um Wohnungswirtschaft ist ein Indikator für
vorläufiges Ende. Das preisbereinigte 1,6 % über dem Vorjahr. Im Gegensatz die tendenziell geringere Konjunktur-
Bruttoinlandsprodukt (BIP) brach im zur Finanzkrise 2008/2009 bot der pri- abhängigkeit der Branche. So hatte die
ersten Halbjahr 2020 um 6,6 % ein. vate Konsum keine Unterstützung für Branche im Krisenjahr 2009 als einer
Auf das Gesamtjahr gerechnet lag der die Wirtschaft. Hingegen stiegen die der wenigen Wirtschaftsbereiche ein
Rückgang auch dank massiver Unter- staatlichen Konsumausgaben preisbe- positives Wachstum. Die geringe An-
stützungsprogramme des Staates und reinigt um 3,4 % (davor 2,5 %). Dahin- fälligkeit bestätigt sich auch im Corona-
der sich bis ins vierte Quartal fortsetzen- ter verbergen sich u. a. auch Ausgaben Jahr 2020. Mit Ausnahme des Bau-
den Erholung bei -5,0 %. Beim letzten für Corona-Schutzausrüstungen und gewerbes (+1,4 %) schlossen alle
Wirtschaftseinbruch im Zuge der Fi- Krankenhausleistungen. anderen Wirtschaftsbereiche deutlich
nanzkrise 2009 ging die Wirtschafts- schlechter ab (Bsp. produzierendes Ge-
leistung um 5,7 % zurück. Seit 2010 war werbe ohne Baugewerbe -9,7 %).
das BIP dann positiv – zwischen 0,4 und Grundstücks- und
4,2 % pro Jahr wuchs die Wirtschafts- Wirtschaftsfaktor Wohnungsbau –
leistung.
Wohnungswirtschaft
stabiles Geschäft dank
Wohnungsbau
Auf der Entstehungsseite des BIP hinter- Das Bauvolumen insgesamt hat in den
ließ die Pandemie 2020 in fast allen 11,1 % jeweiligen Preisen trotz Corona 2020
Wirtschaftsbereichen deutliche Spuren. gegenüber dem Vorjahr noch einmal
Im produzierenden Gewerbe (ohne zugelegt (von 427,33 auf 444,35 Mrd.
Bau), das knapp ein Viertel zur Gesamt- Euro bzw. +4 %). Gestützt wird die
wirtschaftsleistung beisteuert, sank die Entwicklung weiterhin wesentlich vom
preisbereinigte Leistung gegenüber Wohnungsbau. In den Neubau bzw. die
dem Vorjahr um 9,7 %. Beim verarbei- Modernisierung des Bestandes flossen
tenden Gewerbe belief sich das Minus 2020 laut DIW rund 255,10 Mrd. Euro
auf 10,4 %. Unternehmensdienstleis- Grundstücks- und Wohnungswirt- (+4,9 % gegenüber dem Vorjahr). 79,5
tungen gingen um 7,9 % zurück, bei schaft weiter mit wichtigem Beitrag Mrd. bzw. 175,6 Mrd. Euro entfielen
Handel, Verkehr und Gastgewerbe be- Nach den bisherigen Zahlen hatte die 2020 auf den Wohnungsneubau bzw.
trug das Minus 6,3 % – trotz deutlicher Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Bauleistungen im Bestand (davor 75,57
Zuwächse im Onlinehandel. Der Dienst- 2020 an der gesamtdeutschen Brutto- bzw. 167,72 Mrd. Euro). Der öffentliche
leistungsbereich insgesamt trägt rund wertschöpfung einen Anteil von 11,1 %. Bau legte um 6,5 % und der Wirt-
70 % zur wirtschaftlichen Gesamtleis- Zum Vergleich: Auf Finanz- und Ver- schaftsbau um 1,1 % zu (63,66 bzw.
tung bei. sicherungsdienstleistungen entfallen 125,6 Mrd. Euro).
6
Wirtschaftliche Entwicklung
Die positive Entwicklung der Baukon- Dazu merkt das BBSR in seinem Bericht Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaus-
junktur hat sich damit fortgesetzt und für die Bundesregierung an: „Die Preise sichten sind trotz Corona bisher nicht
wird das voraussichtlich auch in näherer für Bauland stiegen zwischen 2010 und nachhaltig getrübt. Beruhigend für den
Zukunft tun. Für das laufende Jahr 2021 2019 bundesweit um 84 Prozent. Die Wohnungsmarkt wirken auch die
wird mit einem Bauvolumen i. H. v. rund Preise für neu erstellte Wohnimmobilien offenkundig gut funktionierenden
457,01 Mrd. gerechnet, 2022 mit sind im gleichen Zeitraum um rund 47 staatlichen Systeme zur Wohnkosten-
480,34 Mrd. Euro (+2,9 bzw. 5,1 %). Prozent gestiegen.” unterstützung. Nennenswerte Mietaus-
Den genannten nominalen Steigerun- fälle im Wohnbereich hat es bisher nicht
gen werden schwächere reale Zuwäch- Rahmenbedingungen für den gegeben – im Gegensatz zur Gewerbe-
se gegenüberstehen (1,1 bzw. 2,6 %). Wohnungsbau vermietung. Die immer noch hohe
Tragende Säule bleibt der Wohnungs- Die volkswirtschaftlichen Rahmenbe- regionale Nettozuwanderung sorgt in
bau mit einem erwarteten Plus von real dingungen für den Wohnungsbau blei- den meisten Wohnungsteilmärkten
1,6 bzw. 2,9 % in diesem und im nächs- ben daher sehr komplex. Die Zinsen für weiter für eine gute Nachfrage – ins-
ten Jahr. Der Wirtschaftsbau verzeichnet Baugeld sind (noch) auf sehr niedrigem besondere in großen Städten und
in 2020 und in der Prognose 2021 real Niveau, gleichzeitig sind die Renditen Verdichtungsräumen. Alle vorlaufenden
Rückgänge um 1,0 % bzw. 1,8 %. 2022 für Anlagealternativen gering. Aller- Indikatoren im Wohnungsbau deuten
wird wieder ein Plus erwartet. Folge der dings sind auch die im Wohnungsbau darauf hin, dass der Aufwärtstrend
zuletzt zwar leicht gesunkenen, aber noch erzielbaren Renditen deutlich ge- 2021 fortgesetzt wird. Entsprechend
immer noch historisch hohen Kapazi- sunken (gerade in Wohnungsmärkten sind die Geschäftserwartungen der
tätsauslastung (bei 80 %) auf der bau- mit hoher Nachfrage). Setzt sich diese Wohnungswirtschaft grundsätzlich
ausführenden Seite sind steigende Entwicklung fort, sind Rückgänge beim noch positiv. Belastungen gehen weiter
Preise für Bauleistungen. In der realen Wohnungsbau nicht auszuschließen. von der laufenden Debatte um immer
Rechnung für 2021 bzw. 2022 wird mit Bereits jetzt ist eine teilweise Verla- weiter gehende ordnungsrechtliche Ein-
etwa 2 % bzw. 2,5 % gerechnet. In gerung der Investitionstätigkeit weg griffe in den Wohnungsmarkt aus. 2021
2020 lag der Zuwachs bei 1,7 %. Ohne von den Metropolen festzustellen. wird u. a. ein neuer Bundestag gewählt
die temporäre Mehrwertsteuersenkung – die Wohnungspolitik wird hier voraus-
hätte der Zuwachs darüber gelegen. sichtlich einen breiten Raum einnehmen.
2020 Plus bei den
Baugenehmigungen
Die Wohnungsbautätigkeit ist seit dem
Tiefpunkt der Fertigstellungen im Jahr
2009 deutlich gestiegen. Das Niveau
konnte auf gut 293.000 fertiggestellte
Wohnungen im Jahr 2019 und damit
um gut 84 Prozent erhöht werden. Für
2020 werden mehr als 300.000 fertig-
gestellte Wohnungen prognostiziert.
Die Anzahl der Baugenehmigungen hat
sich zwischen 2009 und 2019 sogar
verdoppelt und lag 2019 bei knapp
361.000 Wohnungen. Für das Jahr 2020
zeichnet sich ein weiterer Anstieg der
Baugenehmigungen ab.
Gebremst wird die bauliche Entwick-
Bauvolumen +4,0 % lung nach wie vor und vor allem durch
7
den Mangel an baureifen/bezahlbaren
Grundstücken sowie Kapazitätseng-
Erwerbstätige
pässen in der kommunalen Bauleit-
planung und auf der bauausführenden
Seite (Baugewerbe/Handwerk). Ge-
stützt wird sie durch die anhaltende
Wohnungsnachfrage und das weiterhin
niedrige Zinsniveau.
44,8 Mio.
Mietenentwicklung
Die durchschnittlichen Angebotsmieten
für Wohnungen unterscheiden sich ähn-
lich wie die Immobilienpreise sehr stark
zwischen den Regionen. Die Erst- und Zuwanderung sinkt weiter 2025 rund 450.000 Zuzüge pro Jahr,
Wiedervermietungsmieten variierten im Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung zwischen 2026 bis 2035 etwa 600.000
Jahr 2020 zwischen 4,69 Euro je wurde 2020 von 44,8 Mio. Erwerbs- Zuzüge pro Jahr und zwischen 2036 bis
Quadratmeter im Landkreis Lüchow- tätigen erbracht. Damit sank die jahres- 2050 rund 550.000 Zuzüge pro Jahr
Dannenberg und 19,21 Euro je Quadrat- durchschnittliche Erwerbstätigenzahl notwendig wären.
meter nettokalt in der Stadt München. coronabedingt um rund 477.000 (bzw.
1,1 %). Die Zahl der Arbeitnehmer sank Weniger Asylsuchende
Mieten inserierter Wohnungen sind bei 2020 auf 40,8 Millionen (-324 000 bzw. Die Zahl Asylsuchender ist erneut
Erst- und Wiedervermietung deutsch- -0,8 %). Besonders betroffen waren zurückgegangen, wenngleich das Pro-
landweit im Jahr 2020 nur noch um marginal Beschäftigte (sogenannte blem damit lediglich in andere europä-
3,1 % auf 9,16 Euro pro Quadratmeter Minijobs, kurzfristig Beschäftigte, Ein- ische Staaten bzw. die EU-Außen-
nettokalt gestiegen. Der Preisanstieg hat Euro-Jobs). Dagegen konnte bei den grenzen verlagert wurde. Nach bishe-
sich im Vergleich zum Vorjahr um einen sozialversicherungspflichtigen Beschäf- rigen Berechnungen wurden 2020
Prozentpunkt verringert. tigten dank Kurzarbeit die Beschäfti- 122.170 Asylanträge gestellt – davon
gung stabil gehalten werden. So waren 102.581 Erstanträge (Vorjahr 166.000
Die Nettokaltmieten nach Verbraucher- im April 2020 gut 6 Mio. Arbeitnehmer bzw. 185.850). Im Vergleich zu 2016 ist
preisindex, welche sich vor allem auf in Kurzarbeit – Ende 2020 waren es das ein Rückgang um 83,6 % – damals
Bestandsmieten beziehen, haben im rund 2 Mio. Im Januar 2021 stieg die wurden noch 745.500 Asylanträge
Durchschnitt der letzten vier Jahre um Zahl der Kurzarbeiter wieder an – auf gestellt (Folge der sehr hohen Flücht-
1,4 % zugelegt – ungefähr auf dem Ni- rund 2,6 Mio. Bei den Selbstständigen lingszahlen in 2015). Hauptherkunfts-
veau der allgemeinen Preisentwicklung. setzte sich der seit neun Jahren beste- länder der Flüchtlingsmigration sind
In den kreisfreien Großstädten stiegen hende Abwärtstrend fort (-153.000 Syrien, Afghanistan, Irak, Türkei (zusam-
die Nettokaltmieten im Durchschnitt der bzw. -3,7 % auf zuletzt 4 Mio.). Die men 57 % aller Antragsteller).
letzten vier Jahre um 1,6 %. Ab der hohe Erwerbsbeteiligung der Bevölke-
zweiten Hälfte des Jahres 2020 hat die rung konnte zusammen mit der Zu-
allgemeine Preisentwicklung spürbar wanderung negative demografische
nachgelassen. Auch die Entwicklung der Effekte für den Arbeitsmarkt bislang
Nettokaltmieten stagnierte deutsch- ausgleichen. Für einen rein zahlenmä-
landweit im Dezember 2020. ßigen Erhalt des Arbeitskräftepotenzials
müsste die Nettozuwanderung nach
Berechnungen des Instituts für Arbeits-
markt- und Berufsforschung (IAB)
höher sein als in der Vergangenheit.
Modellrechnungen zeigen, dass bis
8
Wirtschaftliche Entwicklung
Bevölkerung
83,2 Mio.
Wirtschaftliche Entwicklung und Prognose für Deutschland
Ausblick europäisches Umfeld Mit Blick auf die sich entwickelnde
Die europäische Wirtschaft insgesamt Verfügbarkeit von Impfstoffen und das
hat 2020 stark unter den Pandemie- erhoffte Ende der Corona-Pandemie
folgen gelitten. So sank die Wirtschafts- wird für 2021 und 2022 mit einer deut-
leistung im EU-Durchschnitt um 7,4 %. lich positiven wirtschaftlichen Entwick-
In der Euro-Zone waren es 7,8 %. Die lung gerechnet. Das BIP soll 2021 bzw.
Spanne lag zwischen 2,2 (Litauen) und 2022 nach Meinung führender Wirt-
12,4 % (Spanien). schaftsforschungsinstitute um 3,3 bzw.
Bevölkerung stagniert 2,6 % wachsen. Auch der Bund hat
auf hohem Niveau seine Oktober-Prognose von 4,4 % für
Die Bevölkerung in Deutschland ist nach 2021 auf rund 3 % gesenkt. Das Vor-
letztem verfügbarem Datenstand für Corona-Niveau soll demnach Mitte
2020 mit 83,2 Mio. auf dem Vorjahres- 2022 wieder erreicht sein.
stand geblieben. Demgegenüber stieg
die Einwohnerzahl zwischen 2018 zu
BIP 2021/
2019 noch um 200.000 (der geringste
Zuwachs seit 2012). Die Jahre 2003 bis 2022
2010 waren noch von Bevölkerungs- Entsprechend stieg auch die Arbeits-
rückgängen geprägt (81,75 Mio. in losenquote. Stand Dezember 2020 lag
2010). Interessant: Die Bevölkerung der die Quote im EU-Durchschnitt bei 7,5 % +3,3 %/
kreisfreien Großstädte wuchs im Zeit- (davor rund 6 %). Zwischen den EU- +2,6 %
raum 2010 bis 2019 um 1,7 Millionen Ländern gab es dabei große Unter-
Einwohner (+7,5 %). schiede. Die Spanne lag zwischen 3,1 %
(Tschechien) und 16,7 % (Griechenland).
Die demografische Entwicklung
setzt sich fort Für 2021 und 2022 wird in Erwartung
Auch in den kommenden Jahren soll des Endes der Corona-Pandemie mit Auch unabhängig von Corona gibt es
das durch die Zuwanderung bestimmte einer deutlichen Belebung des Wirt- zahlreiche Risiken für die künftige Wirt-
Bevölkerungswachstum anhalten (wie schaftswachstums gerechnet. Im EU- schaftsentwicklung der Exportnation, so
bisher mit regionalen Unterschieden). Durchschnitt werden +4,1 bzw. 3 % etwa mit Blick auf die insgesamt gute
Spätestens ab 2040 rechnen die Demo- erwartet, in der Euro-Zone +4,2 bzw. Kapazitätsauslastung und hier den wei-
grafen mit Bevölkerungsrückgängen. 3 %. Mit Blick auf die Pandemie, an- ter bestehenden Fachkräftemangel.
Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist haltende Handelskonflikte, die Brexit-
die Entwicklung der Zahl der Privat- Folgen und weitere Unsicherheiten Nach der 2020 insbesondere wegen
haushalte letztlich die entscheidendere bleibt die tatsächliche Entwicklung ab- sinkender Energiepreise niedrigen Infla-
Größe. Zwischen 2000 und 2019 stieg zuwarten. tionsrate (0,5 %) wird für 2021 bzw.
deren Zahl um 8,7 % (auf 41,5 Mio.) – 2022 wieder mit 1,4 bzw. 1,6 % gerech-
während die Einwohnerzahl um 1,1 % net, was dem Niveau der Jahre 2017 bis
zulegte. Die durchschnittliche Haus- 2019 entspricht.
haltsgröße liegt weiterhin bei 1,99 Per-
sonen. Ursächlich ist die anhaltende Quelle: Verband der Wohnungs- und
Zunahme der Ein- und Zwei- Personen- Immobilienwirtschaft Niedersachsen
haushalte. 2019 lebte in 42,3 % aller und Bremen e. V.
Haushalte nur eine Person. Ein- und
Zwei-Personenhaushalte machten zu-
sammen drei Viertel aller Haushalte aus.
9
GESPERRT
Alle Spielplätze
sind wegen des
2020 Covid-19 Virus
Das Jahr im Zeichen von Corona bis auf weiteres
s s c h utz ist eine gesperrt!
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Seit Mitte März 2020 ist der Alltag nicht Handwerkerleistungen wurden in den neschutzes für die Handwerker wollten
mehr so, wie er einmal war. Im ersten Wohnungen nur in ganz besonders wir das allen Beteiligten nicht zumuten.
Lockdown wurden die Geschäftsstelle wichtigen Fällen erbracht – zum Bei- Die Mieterschaft musste daher ein Jahr
und die drei Mieterbüros geschlossen. spiel ein Wasserrohrbruch oder ein mit einem Provisorium im Umfeld
Die Mieterinnen und Mieter konnten Heizungsausfall. Ebenso wurden Woh- leben. Die Entscheidung wurde trotz
nur noch über das Telefon mit uns nungsbesichtigungen nur in ganz drin- dieser Nachteile aber sehr begrüßt und
sprechen. genden Fällen und natürlich bei Kün- mitgetragen. Die Sanierung wird jetzt
digungen durchgeführt. Hierbei haben im Sommer 2021 durchgeführt.
die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
die Mieterinnen und Mieter gebeten, Auch in diesem Jahr haben wir für über
zu lüften, eine Maske zu tragen und 6 Mio. Euro Sanierungsmaßnahmen
Abstand zu halten oder sich räumlich durchgeführt – teilweise mit ange-
zu trennen. In den Hausfluren wurden passten Maßnahmen. So wurde mehr
Verhaltensregeln aufgehängt, die Fahr- im Außenbereich umgesetzt, damit die
stühle erhielten eine entsprechende Arbeiten unter den Hygieneanforde-
Beschriftung und die Homepage wurde rungen umsetzbar waren. Der Neubau
mit allen nötigen Informationen aktua- an der Wörthstraße konnte trotz um-
lisiert. fangreicher Hygienemaßnahmen im
Zeitplan fertiggestellt werden, auch die
Die geplante Sanierung von 42 Woh- zeitgleich stattgefundenen 32 Umzüge
nungen Am Steinsgraben wurde abge- wurden coronagerecht durchgeführt.
brochen, weil ein wesentlicher Teil der
Sanierungsmaßnahmen im Gebäude Das Zusammenspiel unserer Mitarbei-
und in den bewohnten Wohnungen terinnen und Mitarbeiter, der Bau-
stattfinden muss. Vor dem Hintergrund firmen, der Planungsbüros und der
möglicher Erkrankungs- oder Quaran- Mieterinnen und Mieter hat hervor-
tänefälle unserer Mieterinnen und ragend geklappt. Dafür allen ein herz-
Mieter sowie des erforderlichen Hygie- liches Dankeschön.
11Gesund und „gut gerüstet“ durch die Corona-Lockdowns 12
Es gab das ganze Jahr keine größeren Die beim ersten Lockdown gewon- So weit zum Geschäftsbetrieb –
Ausbrüche der Erkrankung in den nene freie Zeit, die durch weniger betrachten wir die Mieterperspektive:
Bau- und Handwerksunternehmen, mit Außentermine und den geringeren Die Rückmeldungen aus der Mieter-
denen wir gearbeitet haben. In unseren Kundenkontakt entstanden ist, wurde schaft zu unseren Maßnahmen waren
Quartieren gab es unserer Kenntnis von den Mitarbeiterinnen und Mitar- rundum positiv. Die Mieterinnen und
nach auch keine größeren Corona-Aus- beitern zur „Digitalisierung“ genutzt. Mieter fühlten sich gut behandelt und
brüche und ebenso unsere Belegschaft Das hat uns das mobile Arbeiten im sicher. Mehrsprachige Informationen
ist glücklicherweise frei von Corona- zweiten Lockdown sehr erleichtert. wurden verteilt, unser Objektbetreuer
fällen geblieben. hat auch vor Ort aufgeklärt und Fragen
Ab dem 1. November 2020 wurde die beantwortet. Insgesamt läuft die
Anfang Mai wurde die Geschäftsstelle Geschäftsstelle – pünktlich zum zwei- Kommunikation jetzt mehr über das
dann wieder eingeschränkt geöffnet. ten Lockdown – komplett geschlossen. Telefon, E-Mail oder Post. Die Woh-
Der Einlass wurde durch einen Sicher- Viele Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nungsmieten werden eher zuverläs-
heitsdienst geregelt und überwacht, arbeiteten mobil von zu Hause, Video- siger als üblich bezahlt. Die Gewerbe-
die Mieterinnen und Mieter nacheinan- konferenzen wurden zur Normalität. mieter kommen sehr unterschiedlich
der in das Gebäude gelassen und nach Und somit fielen der 60. Geburtstag durch diese schwierige Zeit. Wir zeigen
der Handdesinfektion auf dem Flur an der Gesellschaft am 3. November, die uns als kooperative Vermieterin.
Stehpulten mit einer Plexiglasscheibe Weihnachtsfeier und Verabschiedung
getrennt beraten. Mehr als zwei zweier Kolleginnen aus. Stattdessen
Personen durften nicht zeitgleich in das gab es eine Videokonferenz zum
Bürogebäude. Mithilfe eines Datenab- Jahresabschluss.
frageblattes wurden die Daten der Be-
sucherinnen und Besucher als Grund-
lage für eine eventuelle Kontaktver-
folgung durch das Gesundheitsamt
abgefragt. Dieses wurde drei Wochen
verschlossen aufbewahrt und dann ver-
nichtet. Die Datenabfrage erfolgte von
Anfang Juni bis Anfang Juli. Einen Fall
der Kontaktverfolgung gab es nicht.
Der Kundenverkehr wurde auf das
Erdgeschoss begrenzt. Die drei Mieter-
büros blieben weiterhin geschlossen.
Im Juni stand das gesamte Hygiene-
konzept für die Geschäftsstelle, die
Mieterbüros, die Außentermine und
das mobile Arbeiten. Es wurde ständig
an die geänderten Anforderungen an-
gepasst. Bis zum Ende des Jahres hat-
ten wir keinen bekannten Infektionsfall
in der Belegschaft.
Nach und nach wurde jede Mitar-
beiterin/jeder Mitarbeiter mit einem
Laptop ausgestattet, zusätzliche Han-
dys wurden angeschafft. Somit war für
jede Abteilung – im Fall einer Qua-
rantäne – die Handlungssicherheit ge-
währleistet.
13Barrierefreier Zugang für die Allerstraße 2 14
Neubau- und Sanierungsmaßnahmen
In der Allerstraße 2 stehen den Mie-
terinnen und Mietern 80 mit einem
Fahrstuhl erreichbare Wohnungen zur
Verfügung. Allerdings kommt man zum
Eingang des Gebäudes nur über eine
Reihe von Stufen vor dem Gebäude.
Schon länger haben wir eine Lösung
für einen barrierefreien Zugang ge-
sucht. Jetzt haben wir umfangreiche
Umbaumaßnahmen vor dem Haus vor-
genommen und konnten somit die
Barrierefreiheit erreichen.
Der Zugang wurde mit einer Rampe
auf die Höhe des Eingangspodestes
angehoben. Zeitgleich wurde die Zu-
fahrt zum Haus inklusive Erneuerung
des Unterbaus und Pflasterung saniert
und eine weitere Aufwertung der
Außenanlagen durch ein neues Be-
leuchtungskonzept vorgenommen. Die
Beleuchtung wird nun durch wider-
standsfähige LED-Leuchten gewähr-
leistet. Ergänzend haben wir im Ein-
gangsbereich ein von einer Bank
umfasstes Hochbeet mit Stauden
bepflanzt, um einen kleinen Nachbar-
schaftstreff im direkten Wohnumfeld
zu schaffen.
15Wörthstraße Neubaumaßnahmen 16
Neubau- und Sanierungsmaßnahmen
Im Jahr 2020 wurde der erste Neubau
in der „Grünen Mitte Ebertal“ zum
30.09.2020 fertiggestellt, die Wörth-
straße 7 a bis c. Kurz vor der Übergabe
der 25 Wohnungen besichtigten der
niedersächsische Minister für Umwelt,
Energie, Bauen und Klimaschutz Olaf
Lies, der Oberbürgermeister der Stadt
Göttingen und Aufsichtsratsvorsitzende
der Gesellschaft Rolf-Georg Köhler und
die Sozialdezernentin Petra Broistedt
das Gebäude und sprachen mit den
zukünftigen Mieterinnen und Mietern.
Die Freude über den anstehenden Um-
zug war genauso groß wie die Zufrie-
denheit, in einen öffentlich geförderten
Neubau mit einer Miete von 5,60 Euro
pro qm ziehen zu können.
Nachdem dann im Oktober planmäßig
nach anderthalb Jahren Bauzeit die
neuen Wohnungen in der Wörthstraße
7 bezogen werden konnten, ging es im
Quartier direkt weiter. Gleich Ende
Oktober startete der Abriss der alten
Gebäude: beginnend mit der soge-
nannten Medientrennung, d. h. dem
Rückbau von Strom, Wasser und Fern-
wärme, gefolgt von den Entrümpe-
lungs- und Entkernungsarbeiten in den
Gebäuden. Anschließend konnte der
eigentliche Abriss starten. Festzuhalten
ist: Trotz Corona hat alles hervorragend
und zeitgerecht geklappt.
17Gesamtbestand Neubau- und Sanierungsmaßnahmen 18
Neubau- und Sanierungsmaßnahmen
In jedem Jahr investiert die Gesellschaft Im Außenbereich konnte jedoch Fast ein Fünftel unserer Wohnungen
nicht nur in Neubau und Sanierung, einiges gemacht werden: die Ab- liegt auf dem Holtenser Berg. Insofern
sondern auch in die Modernisierung dichtung der Kellerwände, der Abbruch investieren wir hier jedes Jahr erheblich
von Gebäudebeständen. Das umfasst der Kelleraußentreppen, das Zumauern in diesem Quartier. Neben den regel-
die vollständige energetische Sanierung der Kelleraußentüren, die Verlegung mäßig stattfindenden Wohnungssa-
und damit in der Regel die Erneuerung neuer Wasserleitungen sowie Fäll- und nierungen haben wir 2020 die letzten
der Balkone, zumindest die Strang- Rodungsarbeiten. Ebenfalls wurden 42 Hauseingänge und zwei Fahrstühle
sanierung in den Gebäuden inklusive sämtliche Schmutz- und Regenwasser- erneuert. Zudem wurde der Spielplatz
Bäder und Küchen sowie die Erneue- kanäle erneuert. Die Fortsetzung der in der Brüsselstraße überarbeitet.
rung des Außengeländes. Sanierung erfolgt im Frühjahr 2021. Diesen konnten wir nach der corona-
bedingten Sperrung Mitte April wieder
Die geplante Modernisierungsmaß- Auch in diesem außergewöhnlichen für die Kinder freigeben.
nahme Am Steinsgraben Nord musste Jahr haben wir über 6 Mio. Euro in die
wegen der Corona-Pandemie im Sanierung der Wohnungen, Gebäude Auch der Klimawandel macht sich
Frühjahr gestoppt werden und konnte und Außenanlagen gesteckt. Wegen bemerkbar, die ersten Klimaschäden
demnach nicht so ausgeführt werden, der Pandemie und der damit verbunde- sind zu verzeichnen. Durch die massive
wie ursprünglich geplant war. nen Hygienebedingungen haben wir in Trockenheit in den Jahren 2018 und
diesem Jahr mehr im Außenbereich 2019 sind Wasseradern im Bereich des
Es wurden lediglich die Fenster inkl. gemacht, dazu gehören auch viele Königsstiegs ausgetrocknet. Es kam zu
Fensterbänke sowie die Heizkörper in Hauseingänge. Eine Sanierung in Setzungen im Erdreich und dadurch zu
den Wohnungen getauscht. Der Tausch diesem Bereich umfasst die barriere- Schäden an den Gebäuden. Nicht un-
der Heizkörper in den Bädern erfolgt im freie Zuwegung, eine Neupflasterung, erhebliche Instandhaltungen wurden
Zuge der Strangsanierung. Zum Wohl den Einbau von Fahrradbügeln, die erforderlich.
unserer Mieterinnen und Mieter, Neubepflanzung der Vorgartenbeete
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, aber sowie die Erneuerung der Eingangs-
natürlich auch der beteiligten Hand- podeste. Über diese Maßnahmen kön-
werksfirmen wurden die Arbeiten in nen sich die Mieterinnen und Mieter –
den Wohnungen – somit die Strang- und nach der Corona-Pandemie auch
sanierung – auf das nächste Jahr ver- deren Besucherinnen und Besucher –
schoben. von rund 150 Wohneinheiten freuen.
Das zweite aktuelle Neubauvorhaben
in Weende am Junkerberg hat sich
etwas verzögert. Im Herbst wurde nun
endlich der Bebauungsplan für das
Bauvorhaben „Tarzan & Jane“ in
Weende-Nord vom Rat verabschiedet.
Damit können wir in die weiteren
Planungen für diese 35 Wohnungen
gehen. „Tarzan & Jane“ ist ein Woh-
nungsbauprojekt, das im Rahmen eines
von der GEWOBA – einem kommu-
nalen Wohnungsbauunternehmen in
Bremen – ausgelobten Architekten-
wettbewerbs 2012 vom Architektur-
büro Spengler & Wiescholek entwickelt
wurde. „Tarzan & Jane“ wurde inzwi-
schen vielfach in Bremen gebaut.
19Im Gespräch mit unseren Mieterinnen und Mietern 20
Im Gespräch mit unseren Mieterinnen und Mietern
Der Kontakt zu unseren Mieterinnen Kirchengemeinde, der Nachbarschafts- bestimmungen leider absagen
und Mietern ist für unsere Arbeit von verein Leineberg e. V. und Leila. Wer das mussten. Da die Neugier auf die neuen
zentraler Bedeutung. Nur so können wir Bakfiets-Lastenrad mit Elektromotor ein- Wohnungen groß war, haben wir es
unsere Arbeit auf die Wohnbedürfnisse mal Probe fahren, seinen Großeinkauf zumindest allen zukünftigen Miete-
der Menschen in den Quartieren ab- bzw. andere schwere, sperrige Gegen- rinnen und Mietern an drei Tagen
stimmen und dazu beitragen, dass es stände bequem transportieren oder ermöglicht, „ihren“ Wohnungstyp und
sich bei uns gut zusammenleben lässt. einen Ausflug ins Grüne mit Kindern ein Musterbad zu besichtigen. Die
Im Jahr 2020 hat uns die Pandemie und Picknickkorb machen möchte, Besichtigungen fanden unter Einhaltung
diesbezüglich vor schwierige Heraus- der kann das Cargobike unter aller seinerzeit geltenden Abstands-
forderungen gestellt. Ein so intensiver www.leila.bike kostenfrei buchen und und Hygieneregeln statt und wurden
Kontakt wie in einem „normalen“ Jahr am Leineberg abholen. Und es zeigt von uns im Vorfeld zeitlich genau
war nicht möglich. Wir haben versucht, sich, dass das Lastenfahrrad in der Tat geplant. Die Resonanz war hier – wie
den Kontakt nicht abreißen zu lassen. die ideale Ergänzung für die umwelt- auch schon in den Gesprächen im Mie-
freundliche Mobilität unserer Mieter- terbüro – sehr positiv und die Freude
Die Mieterbüros waren einen Großteil schaft ist – es findet großen Zuspruch. auf das neue Zuhause deutlich spürbar.
des Jahres geschlossen, der Mieter- Auf diesem Weg werden wir weiter-
beirat konnte nicht tagen, die gewohn- gehen. Um den großen Umzug möglichst rei-
ten Wege der Kommunikation waren bungslos zu gestalten, haben alle zu-
also versperrt. Zunächst war es der tele- Das gute Gelingen unseres aktuell künftigen Mieterinnen und Mieter früh-
fonische Kontakt, der an Bedeutung größten Bauprojekts, die „Grüne Mitte zeitig eine Umzugs-Checkliste und
zunahm. Dann wurden neue „Formate“ Ebertal“, ist auf den intensiven Aus- eine Informationsbroschüre für den „Ge-
entwickelt. Die Mitarbeiterinnen und tausch mit unseren Mieterinnen und brauch“ der neuen Wohnung erhalten.
Mitarbeiter haben bewusst regelmäßig Mietern ausgelegt. Insofern waren wir
den Spaziergang durchs Quartier ge- sehr erleichtert, dass ab Mitte Mai unter Am Tag vor dem Umzug kam dann
macht. So ergaben sich Gespräche vor Einhaltung aller Hygieneauflagen in noch Olaf Lies, niedersächsischer
der Haustür, am Gartenzaun oder über unserem Mieterbüro Einzelgespräche Minister für Umwelt, Energie, Bauen
den Balkon, in denen auch vieles zwi- mit den zukünftigen Mieterinnen und und Klimaschutz, vorbei. Sein Minis-
schen den Mieterinnen/Mietern und Mietern des ersten Neubaus in der terium hat das Bauvorhaben gefördert
der Vermieterin geklärt werden konnte. Wörthstraße stattfinden konnten. Trotz und er wollte sich das Ergebnis anse-
dieser sehr ungewöhnlichen Ge- hen. Olaf Lies schaute sich interessiert
Inzwischen haben wir in drei unserer sprächssituation mit Mund-Nasen- den Standard der Wohnungen an und
Quartiere Nachbarschaftsvereine, die Schutz und ausreichend Abstand war sprach mit Mieterinnen und Mietern,
wir mit Rat, Tat und auch finanziell zu die Freude auf die neuen Wohnungen die wegen der zeitgleich laufenden
unterstützen versuchen. Ein Beispiel: bei den Mieterinnen und Mietern zu Schlüsselübergabe schon am Gebäude
Anfang des Jahres wurde der Wunsch spüren. Wir haben Muster zur Aus- waren.
einer Sitzbank am Nachbarschafts- stattung der Wohnungen gezeigt, die
zentrum am Leineberg an uns herange- Mieterinnen und Mieter haben organi- Insgesamt hat es hervorragend ge-
tragen. Da wir gerade ein kleines satorische Fragen stellen können und klappt. Alle sind zügig und gut in ihrem
Bänkeprogramm in unseren Quartieren uns Anregungen für die Abwicklung neuen Zuhause angekommen. Ein-
umgesetzt haben, ging es schnell. der Umzugsphase gegeben. So wurden drucksvoll war das Sperrmüllauf-
Innerhalb einer Woche stand die neue zwei Sackkarren angeschafft, die den kommen. Natürlich haben alle auch die
rote Sitzbank. Darüber freut sich jetzt Mieterinnen und Mietern für den Gelegenheit genutzt, ihren Haushalt
nicht nur der Nachbarschaftsverein, Umzug kostenlos zum Ausleihen zur neu zu sortieren. Zudem gibt es im
sondern auch unsere Mieterinnen und Verfügung standen. 25 Aus- und Neubau keine Kellerräume, sondern
Mieter auf dem Leineberg. Einzüge auf einen Schlag sind schon Abstellräume in den Wohnungen. Alle
eine ordentliche Herausforderung. Eine mussten also erst mal aufräumen.
Zur Unterstützung der Verkehrswende abschnittsweise Aufteilung auf mehrere
haben wir dazu beigetragen, dass am Wochen wollte aber keiner. Damit alle anderen am Neubau Inte-
Leineberg eine neue Art der umwelt- ressierten die Chance eines kleinen Ein-
und klimafreundlichen Mobilität be- Am 07.07. war zunächst eine öffentliche blicks bekommen konnten, haben wir
ginnen kann. Träger des Bakfiets- Neubau-Besichtigung geplant, die wir im Sommer in regelmäßigen Abständen
Lastenrads sind die Ev.-Luth. Thomas aufgrund der geltenden Corona- den Fortschritt des Innenausbaus bzw.
21Im Gespräch mit unseren Mieterinnen und Mietern 22
Im Gespräch mit unseren Mieterinnen und Mietern
die Fertigstellung der Wohnungen in Nach der Flüchtlingswelle hat sich un- familienhäusern anzubieten. Die Qualifi-
einer Bildschirmpräsentation im Mieter- sere Gesellschaft auf die Wohnungsver- zierung besteht aus 5 Modulen, in
büro laufen lassen. Die Präsentation war gabe an Menschen aus verschiedensten denen die Teilnehmerinnen und Teil-
Tag und Nacht für alle von außen gut Kulturen zunehmend eingestellt. Die nehmer Kenntnisse über Verhaltensre-
sichtbar. Der Monitor stand zudem auf Anforderungen an die Mitarbeiterinnen geln, Sauberkeit, Mülltrennung, Ruhe-
einem Muster-Küchenschrank, sodass und Mitarbeiter unserer Gesellschaft störung, Inhalt der Hausordnung und
man sich auch einen Eindruck von haben sich dadurch verändert. Eine Rechte und Pflichten des Mietvertrags
unseren neuen Küchenfronten und der besondere Herausforderung ist die erwerben. Gelernt wird möglichst über
Arbeitsplatte verschaffen konnte. Kommunikation. In einer unserer als praktische Übungen, wie z. B. die Müll-
Unterkunft zur Verfügung gestellten trennung funktioniert, oder in Rollen-
Und dann war da noch das Kunst- Immobilie konnten wir in 18 Wohnun- spielen, wie beispielsweise eine Woh-
projekt. Ab Oktober 2020 schmückte gen immerhin 12 verschiedene Spra- nungsbesichtigung in Deutschland typi-
ein Wandgemälde des gebürtigen chen feststellen. scherweise abläuft.
Australiers Dylan Sara auf der Stirnseite
eines der Häuser in der Wörthstraße das Die Unterschiede aus den Gewohn- Am Ende der Mieterqualifizierung
Gebäude. Zu sehen waren überlebens- heiten der Menschen dieser vielfältigen weisen die Teilnehmerinnen und
große Portraits von Mieterinnen und Kulturen und unseren deutschen Anfor- Teilnehmer ihre erworbenen Kenntnisse
Mietern des Ebertals. derungen und Vorstellungen vom Zu- in einem Abschlusstest nach. Wer den
sammenleben in Mehrfamilienhäusern Kurs erfolgreich besucht hat, erhält
Für sein Kunstwerk war Sara im sind natürlich erheblich. Dabei stellte ein Zertifikat, das auch potenziellen
Sommer im Quartier unterwegs und sich heraus, dass den neuen Miete- Vermietern gezeigt werden kann.
suchte den Kontakt. Wer ist mit dem rinnen und Mietern aus Gebieten wie
Quartier verwurzelt, wer kann sich z. B. dem Nahen Osten, Nepal und Es war beeindruckend zu erleben, wie
vorstellen, für einige Monate an einer Afrika zunächst vor allem die notwendi- viel Spaß es allen Beteiligten gemacht
Hauswand erkennbar zu sein? Initiiert gen Informationen zu einem reibungs- hat. Das Interesse, unser „organisiertes
und unterstützt wurde die Aktion vom losen Zusammenleben in unseren Miteinanderwohnen“ zu verstehen, und
Quartiersmanagement der Arbeiter- Mehrfamilienhäusern fehlen. Um hier die Bereitschaft, sich darauf einzustellen,
wohlfahrt, von der Musa, der Stadt zu unterstützen, haben wir begonnen, sind groß. Das Ergebnis ist ein sorg-
sowie vom Verein Kunst e. V. Göttingen. neben den Infos, die wir über Gesprä- fältigerer Umgang mit unserem Woh-
Der Künstler war sehr beeindruckt und che, Zeichensprache oder Infoblätter nungsbestand sowie ein gutes Mitein-
berührt von den intensiven Kontakten regelmäßig geben, richtige Qualifizie- ander mit den anderen Mieterinnen
im Zusammenhang mit der Porträtie- rungskurse in Zusammenarbeit mit der und Mietern.
rung der Menschen aus dem Quartier. Stadt für das Zusammenleben in Mehr-
Dabei war ihm zudem das Thema Ver-
gänglichkeit wichtig. „Ein Kunstwerk nur
für kurze Zeit zu schaffen, hat etwas
Verstörendes“, sagt Sara zur kurzen Le-
bensdauer des Gemäldes. Doch genau
dies mache für ihn den Reiz aus. Die
Vergänglichkeit vor Augen zu haben –
etwas für den Augenblick zu schaffen.
Es war aber nicht nur für den Künstler
ein bleibendes Erlebnis, die Mieterinnen
und Mieter, die mit ihm ins Gespräch
kamen, das Projekt verfolgten oder gar
bereit waren, sich porträtieren zu lassen
– allen ging es nahe und allen hat es
auf eine nachdenkliche Art und Weise
viel Spaß gemacht.
2324
Bericht über das Geschäftsjahr 2020
1. Januar bis 31. Dezember 2020
Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen · Reinhäuser Landstraße 66 · 37083 Göttingen
Gründung der Gesellschaft: 3. November 1960
Eintragung im Handelsregister: Amtsgericht Göttingen am 21. November 1960 in Abteilung B unter Nr. 447
251 | Lagebericht (DRS 21) Dieser Lagebericht ist unter Anwendung des DRS 21 (Deutscher Rechnungslegungs-Standard) erstellt. 26
A | Grundlagen des Unternehmens Der Bestand der Gesellschaft besteht sogenannten bezahlbaren – Preisseg-
Die Städtische Wohnungsbau GmbH überwiegend aus Geschosswoh- ment.
Göttingen hat ihren Sitz im nieder- nungsbau und dient weitgehend der
sächsischen Oberzentrum Göttingen. Versorgung der Bewohner mit kos-
Sie bewirtschaftet am 31.12.2020 tengünstigem Wohnraum. Die Gesell-
einen eigenen Bestand von 4.721 schaft arbeitet bestandserhaltend,
Mietwohnungen und 27 Gewerbe- betreibt traditionell eine regelmäßige
bzw. sonstige Einheiten. Sie verwaltet Instandhaltung des Bestandes mit ver-
daneben 33 Wohneinheiten für die gleichsweise hohem finanziellem Ein-
Göttinger Milde Stiftung, 32 Wohn- satz und verfügt dadurch über Wohn-
einheiten für die Dr. Sillem-Stiftung raum mit einer guten Substanz. Nach
und 4 Wohneinheiten für die Au- der Durchführung umfangreicher
guste-Ahlborn-Stiftung. Das Kernge- Sanierungs- und Modernisierungs-
schäft der Gesellschaft besteht aus maßnahmen in Teilen des Gebäude-
der Vermietung des eigenen Woh- bestandes bietet die Gesellschaft
nungsbestandes sowie dem Neubau Wohnungen an, die auf sehr hohem
von Gebäuden mit überwiegend Niveau energetisch saniert sind. Mit
wohnungswirtschaftlicher Nutzung. einigen Bauvorhaben in den letzten
In 2020 hat die Gesellschaft ein 10 Jahren hat die Gesellschaft ihr
Gewerbeobjekt in der Hospitalstraße Portfolio erweitert und verfügt seit-
10 gekauft, saniert und 25 zusätzliche dem auch über ein kleines Segment
Wohneinheiten erstellt. von Wohnraum im mittleren – dem
Wesentliche Kennzahlen der Unternehmensentwicklung
Plan 2020 Ist 2020 Ist 2019
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung 29.016.700,00 € 28.761.764,49 € 28.076.092,94 €
Instandhaltungs-
aufwendungen 5.700.000,00 € 6.045.599,33 € 5.986.095,14 €
Zinsaufwendungen 2.600.000,00 € 1.917.116,96 € 2.219.726,17 €
Jahresüberschuss 3.181.700,00 € 2.350.000,00 € 3.737.292,10 €
Die Umsatzerlöse aus der Hausbe- tiert bereits eine Erhöhung der Miet- Die Instandhaltungsaufwendungen
wirtschaftung (Sollmieten und Umla- einnahmen im Jahr 2020 von ca. von TEuro 6.045,6 im Jahr 2020
generträge) unterschreiten die Plan- TEuro 340,0. Dazu kommen die Miet- liegen um TEuro 59,5 über dem
zahl für 2020 um TEuro 254,9. Dies einnahmen aus dem Neubauprojekt Vorjahresniveau und überschreiten
beruht darauf, dass mit Rücksicht auf an der Hannoverschen Straße 157 bis das für 2020 geplante Volumen von
die Corona-Pandemie nicht alle ge- 163, die sich im Berichtsjahr erstmals TEuro 5.700,0 um TEuro 345,6. Die
planten Mieterhöhungen umgesetzt ganzjährig auf die Umsatzerlöse aus- Überschreitung der Planzahl resul-
wurden. Im Vergleich zum Vorjahr lie- wirken und diese auf ca. TEuro 368,1 tiert im Wesentlichen daraus, dass
gen die Umsatzerlöse im Berichtsjahr erhöhen. Im Gegenzug wirkt sich der die Gesellschaft im Berichtsjahr da-
um TEuro 685,7 über dem Vor- Wegfall der Mieteinnahmen aus, der mit begonnen hat, erheblich mehr
jahreswert von TEuro 28.076,1. Die durch den Leerzug der zum Abriss Wohnungen im Zuge von Mieter-
Steigerung der Umsatzerlöse begrün- bestimmten Gebäude in der „Grünen wechseln vollständig zu sanieren.
det sich unter anderem durch die Mitte Ebertal“ entstanden ist. Das Volumen der hierfür angefalle-
Mieterhöhung auf dem Holtenser nen Kosten lag im Jahr 2020 bei ca.
Berg zum 01.01.2020. Hieraus resul- TEuro 350,0.
27Die Zinsaufwendungen liegen um trägt im Berichtsjahr 5,31 Euro pro setzt. Ergänzend zur Landesförderung
TEuro 682,9 unter der Planzahl für Quadratmeter (Vorjahr 5,20). Wie in den werden Mittel aus dem Wohnungs-
2020. Begünstigt durch die vorteilhafte Vorjahren auch ist die Leerstandsquote bauförderprogramm der Stadt Göttin-
Zinsentwicklung und die vorgenom- im Berichtsjahr mit 0,7 Prozent (Vorjahr gen eingesetzt.
menen Umschuldungen zu günstigen 0,6) sehr gering. Die Fluktuationsquote
Konditionen liegen sie um TEuro im Jahr 2020 liegt mit 7,4 Prozent leicht Instandhaltung/Modernisierung/
302,6 unter dem Vorjahreswert. über dem Vorjahreswert (Vorjahr 6,7). Sanierung
Zur Sicherstellung einer dauerhaften
Der Jahresüberschuss 2020 von TEuro Neubautätigkeit Vermietbarkeit legt die Gesellschaft gro-
2.350,0 liegt um TEuro 831,7 unter Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft 25 ßen Wert auf ausreichende Instand-
der Planzahl und um TEuro 1.387,3 Wohnungen an der Wörthstraße 7 a, haltung und Modernisierung des
unter dem Ergebnis des Vorjahres. 7 b, 7 c im Wohngebiet „Grüne Mitte Wohnungsbestandes. Entsprechend der
Dies ist im Wesentlichen darauf Ebertal“ fertiggestellt. In dem Gebäude, fortgeschriebenen Planung hat die Ge-
zurückzuführen, dass es aufgrund des das auf einer bislang unbebauten sellschaft im Berichtsjahr für Instand-
bestehenden Ergebnisabführungs- Fläche erstellt wurde, sind Zwei-, Drei- haltungsmaßnahmen einschließlich ver-
vertrages Aufwendungen aus Ge- und Vierzimmerwohnungen mit Wohn- rechneter Verwaltungskosten TEuro
winnabführung in Höhe von TEuro flächen zwischen 55 und 94 Quadrat- 7.230,5 aufgewandt. Die Summe ent-
1.218,8 gab. metern entstanden. Alle Wohnungen spricht einem Aufwand von 23,67
sind barrierefrei und verfügen über Euro/qm Wohn- und Nutzfläche (im
Mietenpolitik/Mieterträge Terrassen oder Balkone. Vier der Vorjahr 23,51 Euro/qm).
Die Städtische Wohnungsbau GmbH Wohnungen sind rollstuhlgerecht aus-
Göttingen hat auch im Berichtsjahr die gestaltet. Zur Finanzierung wurden Die Gesellschaft führt kontinuierlich
bislang verfolgte Mietenpolitik fortge- neben dem erforderlichen Eigenkapital energetische Modernisierungen im
setzt und darauf geachtet, dass die öffentliche Wohnungsbaufördermittel Bestand durch. Im Berichtsjahr musste
Kaltmieten im Wohnungsbestand ange- des Landes und Mittel aus der die begonnene Modernisierung der
messen sind. Damit sich auch Men- Wohnungsbauförderung der Stadt Gebäude Am Steinsgraben 21–31 coro-
schen mit geringerem Einkommen eine Göttingen eingesetzt. Bis auf zwei Woh- nabedingt unterbrochen werden. Die
Wohnung der Gesellschaft leisten kön- nungen, die in die mittelbare Belegung Gebäude sollen vollständig moderni-
nen, wird eine restriktive Mieten- gegeben wurden, sind alle Wohnungen siert und energetisch optimiert werden.
kalkulation verfolgt. Bei der Berechnung mietpreis- und belegungsgebunden. Für die Modernisierung der 42 Woh-
der Miethöhen werden auch die ent- Auf diese Weise wurde Wohnraum für nungen, die auch mit Fördermitteln des
sprechenden Grenzen der ALG-II- die Bestandsmieter geschaffen, die aus Landes finanziert werden, sind Gesamt-
Transferleistungen berücksichtigt. Unter den für den Abriss vorgesehenen kosten von ca. TEuro 5.300,0 einge-
Beachtung dieser Umstände hat die Gebäuden des zweiten Baufeldes in plant.
Gesellschaft auch im Berichtsjahr struk- den Neubau umgezogen sind. Mit dem
turelle Mieterhöhungen durchgeführt, Abriss der leergezogenen Gebäude Um der demografischen Entwicklung
die jedoch coronabedingt nicht im ge- wird unmittelbar nach Jahresbeginn gerecht zu werden, erhöht die Gesell-
planten Umfang stattfanden. 2021 begonnen. Auf den entstehenden schaft mit jedem Neubau die Zahl der
Flächen wird die Gesellschaft im Jahr barrierefreien, behindertenfreundlichen
Der gute Zustand des Wohnungsbe- 2021 mit dem Bau von insgesamt 38 Wohnungen.
standes ermöglicht es der Gesellschaft, Wohnungen beginnen. Neben drei frei-
eine Steigerung der Mieterträge durch finanzierten Wohnungen werden 35 Die Gesellschaft war auch im Jahr 2020
moderate Anpassungen der Mieten Wohnungen mit öffentlichen Förder- in der Lage, sämtliche Instandhaltungs-
vorzunehmen. Derzeit liegt die Durch- mitteln finanziert. Bei dem größten Teil maßnahmen ohne Aufnahme von
schnittsmiete der Gesellschaft pro wird die Förderung für Berechtigte mit Fremdmitteln finanzieren zu können.
Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche geringem Einkommen, beim verblei-
bei 5,43 Euro (Vorjahr 5,32). Die durch- benden Teil die Förderung für Berech-
schnittliche reine Wohnraummiete be- tigte mit mittlerem Einkommen einge-
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