Renditejagd in der Provinz - Empira
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Märkte und Investment IMMOBILIEN BUSINESS_2/2022
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Renditejagd in der Provinz
Immobilieninvestmentmärkte – Büroimmobilien in mittelgrossen Städten bieten
Investoren nicht nur deutlich höhere Erträge als Objekte in den Metropolen. Sie offe
rieren durch standorttreue Mieter auch mehr Sicherheit.
Von Richard Haimann – Fotos: Guido F.R. Radig; Mats Lundqvist; zVg
B-Städte wie das deutsche Erlangen sind in der Anlegergunst gestiegen.
Eine Skyline aus Glas, Stahl und Beton – schaftsmacht der Europäischen Union. offenen Immobilienfonds Leading Cities
das ist La Défense, das Businessquar- Doch diese Regel gilt nicht mehr. Angel- Invest das Büroneubauprojekt Panora-
tier im Westen von Paris. Über 160 Hek- sächsische und deutsche Immobilien- ma in Lille mit 6.000 Quadratmetern
tar, eine Fläche so gross wie 395 fonds kehren auf der Jagd nach Renditen Nutzfläche.
Fussballfelder, erstreckt sich Europas Paris zunehmend den Rücken und ge- Was internationale Profianleger in die
gewaltigste Bürostadt. Sitz von Banken, hen in die Provinz. Allein die Münchner französische Provinz lockt, sind vor al-
Versicherungen, Technologiekonzernen. Kapitalsammelstelle KanAm hat in den lem die dort erzielbaren Renditen, die
Im Zentrum: die Grande Arche, eine vergangenen Monaten gleich drei Ob- deutlich über Pariser Niveau liegen.
110,9 Meter hohe und 106,9 Meter breite jekte für ihre Gefässe an B-Standorten Nach einer Studie der Beratungs
moderne Interpretation eines Triumph- erworben. gesellschaft BNP Paribas Real Estate
bogens mit einer Fassade aus Carrara- Für einen institutionellen Spezialfonds (BNP PRE) waren im vergangenen Jahr
Marmor. Es ist der Sitz von Frankreichs schlagen die Münchner am 6. Dezember Büroliegenschaften in der französi-
Handels- und Verkehrsministerien so- in Bordeaux zu und sichern sich den 55 schen Hauptstadt so teuer, dass Inves-
wie der Internationalen Stiftung für Meter hohen Büroturm In Nova, einen toren mit den Mieterträgen im Schnitt
Menschenrechte. Tag später unterzeichnen sie für einen nur eine Rendite von 2,8 Prozent auf den
Wenn internationale Investoren in der weiteren Spezialfonds den Kaufvertrag Kaufpreis erzielen konnten. Im Unter-
Vergangenheit Büroliegenschaften in für den 8.521 Quadratmeter Nutzfläche schied dazu betrage «die durchschnitt-
Frankreich erworben haben, dann hier, messenden Bürokomplex NEO in Nizza. liche Rendite in Lyon 3,5 Prozent, in
im Herzen der zweitgrössten Wirt- Im Monat zuvor erwerben sie für den Lille 4,15 Prozent und in Toulouse sogar
IMMOBILIEN BUSINESS_2/2022 Märkte und Investment
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NACHRICHT
Silverton Group/Europi Property Group
Büroobjekte im Visier
«Grosse Fonds haben die Preise von Die Silverton Group (Silverton), ein auf
Bürotürmen in Metropolen weit stärker in gewerbliche Immobilien, Immobilien
die Höhe getrieben, als deren Mieterträge finanzierungen und immobilienbesi-
cherte Krediten fokussierter Invest-
zugelegt haben.»
ment- und Asset-Manager, ist mit der
Thomas Beyerle, Catella Group
aus Schweden stammenden und pan-
europäisch agierenden Immobilien
investmentgesellschaft Europi Pro-
perty Group (Europi) ein Joint Venture
eingegangen. Wie die beiden Unter-
4,5 Prozent», berichtet Richard Malle, umgerechnet rund 1,25 Milliarden nehmen mitteilen, wollen sie in den
Global Head of Research bei BNP PRE. Franken, den Besitzer, sagt Michael kommenden zwölf Monaten gemein-
Nicht anders ist die Situation in Deutsch- Baumann, Head of Office Investment sam ein Portfolio von hochwertigen
land, wie eine Studie des Immobilien- B-Standorte bei der Beratungsgesell- Büroimmobilien mit einem Gross As-
dienstleisters Catella zeigt. Danach schaft Colliers International in München. set Value (GAV) von mindestens 200
kommen Käufer von Bürotürmen in Und dies, obwohl diese Investments Millionen Euro aufbauen.
Frankfurt aktuell nur noch auf eine Ren- einen «höheren Beratungsbedarf und Den Angaben zufolge wird sich das
dite von 2,4 Prozent, in Berlin und Mün- eine ausführliche Prüfung erfordern» Joint Venture «auf moderne, erstklas-
chen von 2,5 Prozent, in Hamburg von als Objektkäufe in den Metropolen. sige Büroimmobilien fokussieren, die
2,6 Prozent und in Stuttgart von 2,8 Pro- Zu den Investoren, die auf deutsche B- zum einen Wertsteigerungspotenzial
zent. Hingegen werfen Liegenschaften Standorte setzen, zählt auch die Empira durch aktives Asset Management bie-
in B-Standorten wie Aachen, Dortmund, AG aus Zug. Zusammen mit der deut- ten und zudem die Anforderungen der
Essen, Ingolstadt und Karlsruhe Ren- schen Engelhardt Real Estate Group hat künftigen Nutzer erfüllen, einschliess-
diten von vier Prozent ab. das Unternehmen jüngst in einem Joint lich Best-in-Class-ESG-Standards».
«Grosse Fonds, die auf einen Schlag Venture das Areal «Siemens Mitte» in Die Investitionen werden sich auf Ob-
dreistellige Millionenbeträge investie- der 112.385 Einwohner zählenden frän- jekte in und um die sieben grössten
ren wollen, haben sich in den letzten kischen Universitätsstadt Erlangen zu deutschen Städte sowie auf ausge-
Jahren auf die Bürotürme an den Top- einem nicht genannten Preis von einem wählte B-Städte mit Wachstums
standorten gestürzt und deren Preise Fonds der Hamburger MPC Capital er- potenzial konzentrieren. Die Losgrös-
weit stärker in die Höhe getrieben, als worben. Die derzeit noch an den Sie- se der zu erwerbenden Objekte soll
deren Mieterträge zugelegt haben», mens-Konzern vermieteten Büroliegen- zwischen 20 und 80 Millionen Euro lie-
sagt Catella-Chef-Researcher Thomas schaften sollen nach Auszug des gen. «Deutschland ist einer der gröss-
Beyerle. Dass an den B-Standorten die Nutzers in ein Wohnviertel verwandelt ten und liquidesten Immobilienmärkte
Renditen nicht so stark komprimiert sei- werden. «Das Areal befindet sich an in Europa mit einem bedeutenden
en, überrasche nicht. «Dort sind nur einer tollen Lage mit grossem Potenzial Wirtschaftswachstum in seinen gros-
Investoren eingestiegen, die die mühe- und eignet sich hervorragend für eine sen Städten», sagt Jonathan Willén,
volle Arbeit auf sich genommen haben, innerstädtische, generationsübergrei- CEO von Europi: «Indem wir uns auf
diese Märkte genau zu analysieren», so fende Quartiersentwicklung», sagt Em- moderne Nutzeranforderungen, ESG-
Beyerle. «Daher ist die Zahl der Konkur- pira-CEO Marcus Bartenstein. Bereits Verbesserungen und herausragende
renten geringer, was zu deutlich tieferen 2020 hatte das Unternehmen Wohnun- Standorte konzentrieren, setzen wir
Preisen als in den Metropolen führt.» gen in Leipzig erworben. auf eine ähnliche Strategie wie in
Mit einem Projektentwicklungsvolumen Grossbritannien und Spanien, wo wir
B-Standorte im Visier von aktuell rund 6,25 Milliarden Franken bereits eine sehr gute Asset-Perfor-
zählen die Zuger zwar zu den grossen mance in unserem Portfolio verzeich-
Dennoch addieren sich die Beträge, die Investoren. Allerdings veräussern sie nen.» Die Akquisition eines ersten Ob-
Investoren im Nachbarland in mittel- diese Liegenschaften nicht nach Fertig- jektes sei bereits unterzeichnet. Die
grossen Städten anlegen, auf eine be- stellung, sondern halten sie über einen vollvermietete Büroimmobilie befindet
trächtliche Summe: Allein in der ersten Zeitraum von mindestens zehn Jahren sich in einer der Top-Städte Nord-
Hälfte dieses Jahres wechselten in deut- für die in ihren Fonds investierten Profi rhein-Westfalens. Das Volumen der
schen B-Städten Büroliegenschaften im anleger. «Die Immobilienmärkte in Transaktion liegt im mittleren zwei-
Gesamtwert von 1,2 Milliarden Euro, Deutschland, aber auch in Österreich stelligen Millionen-Euro-Bereich. (bw)Märkte und Investment IMMOBILIEN BUSINESS_2/2022
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NACHRICHT
Frankfurt am Main
Büromarkt übertrifft
Erwartungen «Die Immobilienmärkte in
Der Büroflächenumsatz am Frankfurter
Deutschland und in Österreich
Büromarkt, inklusive Eschborn und Of-
fenbach Kaiserlei, liegt nach Angaben
offerieren vielfältige Investment
des Immobilienberatungsunterneh- opportunitäten.»
mens Colliers mit rund 437.500 Quad- Dieter Kraeuchi, Anlagestiftung Empira
ratmetern um 33 Prozent über dem
Wert. Zwar werde A mit diesem Ergeb-
nis weder der Fünf- noch der Zehnjah-
resdurchschnitt (−20 bzw. −10 %) über-
troffen, doch liegt der Wert weit über
den Erwartungen für das Jahr 2021, so bieten vielfältige Investmentopportuni- 2021 erneut erfreuliche Anstiege der
die Colliers-Researcher. Nachdem in täten», sagt Dieter Kraeuchi, Geschäfts- Nettoinventarwerte aus.» Ähnliches gilt
den ersten drei Quartalen des Jahres führer der künftigen Anlagestiftung von auch für die Mieterträge. So habe der
ein durchschnittlicher Flächenumsatz Empira. «Sowohl mit ausgewählten Be- 763 Millionen Franken schwere Helve-
von je 84.600 Quadratmetern registriert standsimmobilien wie auch mit Projekt- tica Swiss Commercial Fund in der ers-
wurde, liegt das vierte Quartal gemäss entwicklungen lassen sich attraktive ten Hälfte des vergangenen Jahres
der jüngst veröffentlichten Colliers-Stu- Renditen erwirtschaften.» einen Nettoertrag von 14,4 Millionen
die mit 183.600 Quadratmetern und Bei einigen Investoren stehen B-Stand- Franken verzeichnet, wie Holdener be-
einem Anteil am Gesamtumsatz von 42 orte schon seit Längerem hoch im Kurs: richtet. Dies sei ein «Zuwachs von 14
Prozent deutlich über den Vorquartalen. Altendorf und Schindellegi im Kanton Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr
Das hohe Volumen sei insbesondere Schwyz, Arbon, Bischofszell und Frau- 2020».
durch die Anzahl von Grossabschlüssen enfeld im Thurgau, Beringen im Kanton Solche Zahlen sichern den Zürchern
über 5.000 Quadratmeter in den letzten Schaffhausen, Chiasso im Tessin, Dätt- stete Liquiditätszufuhr bei Kapitalerhö-
drei Monaten des Jahres zustande ge- wil im Aargau, Grenchen in Solothurn, hungen. Als der auf Schweizer Wohn
kommen, doch auch Nutzer des mittle- Ittigen im Kanton Bern, Wittenbach in immobilien fokussierte Helvetica Swiss
ren Grössensegments von 1.000 bis St. Gallen – auch die Fonds der Zürcher Living Fund im vergangenen Dezember
5.000 Quadratmeter seien aktiver und Helvetica Property Group sind nicht nur 117,5 Millionen Franken für den Kauf von
entscheidungsfreudiger als im ersten in Liegenschaften in Schweizer Gross- 287 weiteren Wohnungen benötigte, war
Pandemiejahr 2020 gewesen. Nach städten investiert, sondern halten auch die Emission deutlich überzeichnet.
dem Ergebnis des Jahres 2021 sieht zahlreiche Objekte in Mittelzentren zwi- «Trotz der grossen Nachfrage konnten
man bei Colliers die Aussichten für schen Bodensee und Lago Maggiore. alle Anleger, wenn auch teilweise nur in
2022 positiv; auch die Mieten hätten Die Strategie gehe auf, ist Helvetica-CEO limitiertem Umfang, mit Anteilen be-
«Potenzial, bis Ende des Jahres 2022 Hans R. Holdener überzeugt. «Alle un- dient werden», sagt Salman Baday,
zu steigen». (bw) sere Fonds wiesen im ersten Halbjahr Head Sales & Marketing.
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«Objekte an B-Standorten bieten
hohe Mietertragssicherheit.»
Daniel Grosch, Diok Real Estate
«Alle unsere Fonds wiesen im ersten Halbjahr 2021 erneut
erfreuliche Anstiege der Nettoinventarwerte aus.»
Hans R. Holdener, Helvetica Holding
Ob in der Schweiz, Deutschland oder in werden, sind oft standorttreuer als KanAm hat für seine Investments das
anderen Staaten – der Drang an die B- grosse internationale Konzerne und las- sogenannte C-Score-Modell mit einer
Standorte dürfte in den kommenden sen sich bei ihren Anmietungsentschei- Reihe von sozioökonomischen Kriterien
Jahren weiter anhalten, sagt Researcher dungen weniger stark von kurzfristigen entwickelt, um für Investments geeig-
Beyerle. «Assekuranzen und Pensions- Konjunkturtrends leiten», sagt Grosch. nete Standorte und Liegenschaften zu
kassen, die für ihre Versicherten Rendi- «In konjunkturell schwächeren Phasen identifizieren. Auch mittelgrosse Städte
ten von drei Prozent und mehr erwirt- reduzieren sie Arbeitsplätze und Flä- können auf die Einkaufsliste geraten,
schaften wollen, können dieses Ziel nicht chen nicht so schnell und so stark wie wenn die Bedingungen erfüllt sind.
mit Staatsanleihen, volatilen Aktien und grosse börsenkotierte Konzerne, die Zwar zählt Lille lediglich 233.000 Ein-
Immobilien in A-Standorten erreichen.» aufgrund ihrer Präsenz an mehreren wohner und liegt weit entfernt von Paris
Nicht nur die höheren Renditen sprä- Standorten bei Bedarf leichter wieder an der Grenze zu Belgien. Dennoch habe
chen für Liegenschaften in den mittel- neue Kapazitäten aufbauen können.» die Stadt im Scoring «die Note Sehr gut
grossen Städten, sagt Daniel Grosch, für die Nutzungsart Büro erhalten»,
Vorstand des auf Büroimmobilienanla- Höheres Exit-Risiko sagt Sascha Schadly, Geschäftsführer
gen an Sekundärstandorten fokussier- bei KanAm und Fondsmanager des
ten Kölner Investors Diok Real Estate. So attraktiv Büroimmobilien an B-Stand Leading Cities Invest. «Die Stadt punk-
«Diese Objekte bieten auch eine hohe orten erscheinen mögen, über eines tet mit der Einwohnerzahl der Metro-
Mietertragssicherheit.» In B- und sogar müssen sich Investoren im Klaren sein: polregion, als attraktiver Standort für
in C-Städten seien zahlreiche erfolgrei- «Der Ausstieg kann sich schwierig ge- internationale Einzelhändler, mit ihrer
che mittelständische Unternehmen an- stalten», sagt Thomas Beyerle. «Da die Anbindung an das Hochgeschwindig-
sässig. Einige von ihnen seien in ihren grossen, milliardenschweren Fonds in keitsbahnnetz, mit ihrer sehr hohen
Segmenten sogar Weltmarktführer. der Regel nicht an solchen Immobilien Lebensqualität, niedrigen Feinstaub
«Diese Unternehmen, die oft noch vom interessiert sind, kann mehr als ein Jahr belastung und der hohen Anzahl an Uni-
Gründer oder von einer Familie geführt vergehen, bis ein Käufer gefunden ist.» versitäten.»
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