UniInstitutional European Real Estate - Halbjahresbericht zum 31.3.2022
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UniInstitutional European Real Estate auf einen Blick Wertpapier-KennNr. 980 554 A1H9KC ISIN DE0009805549 DE000A1H9KC2 Auflegungstermin 2.1.2004 1.7.2011 Kennzahlen zum 31.3.2022 Gesamt Anteilklasse Anteilklasse UniInstitutional UniInstitutional European Real European Real Estate Estate FK Fondsvermögen (netto) EUR 4.115,6 Mio. EUR 3.620,9 Mio. EUR 494,7 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1 EUR 3.838,7 Mio. • davon direkt gehalten EUR 2.487,9 Mio. • davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 EUR 1.350,8 Mio. Anzahl direkt gehaltener Immobilien 36 Anzahl Immobilien-Gesellschaften 24 3 Gebundene Mittel (gesamt) 4 EUR 252,0 Mio. Gesamtliquidität EUR 597,8 Mio. Fremdfinanzierungsquote 8,5 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,3 % Ausgabepreis EUR 49,71 EUR 49,32 Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 49,71 EUR 48,12 Sonstige Kennzahlen Ankäufe 5 1 Verkäufe 5 16 Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 542,9 Mio. EUR 400,2 Mio. EUR 142,7 Mio. 1 Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert. 2 Zum anteiligen Verkehrswert. 3 Davon fünf Gesellschaften, die keine Immobilie halten. 4 Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird. 5 Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der An- und Verkäufe“, Seite 35. Inklusive Gründung / Auflösung von Immobilien-Gesellschaften. 6 Auflösung einer Immobilien-Gesellschaft. Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 2
Halbjahresbericht 1 des UniInstitutional European Real Estate zum 31. März 2022 Inhalt I Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 II Halbjahresbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1 Tätigkeitsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.2 Portfoliostrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.3 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 1.5 Portfoliostruktur Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.6 Portfoliostruktur Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.7 Portfoliostruktur Kredite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1.8 Devisenkurssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1.9 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 2 Vermögensübersicht und Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2.1 Vermögensübersicht / Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2.2 Vermögensaufstellung Teil I /Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 2.3 Verzeichnis der An- und Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 2.4 Vermögensaufstellung Teil II /Liquiditätsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 2.5 Vermögensaufstellung Teil III /Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 3 Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 4 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 III Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 2 Investitionsstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Titelfoto: Rotterdam, Diergaardesingel 75, Weena 760 / 762, „FIRST Rotterdam“ (Niederlande) Die Aushändigung dieses Halbjahresberichts an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. 1 Zeitraum 1.10.2021 – 31.3.2022 Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 3
I Bericht der Geschäftsführung Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniInstitutional European Real Estate hat das erste Geschäftshalbjahr 2021 / 2022 mit einem wiederum positiven Ergebnis abgeschlossen. In einem konjunkturellen Umfeld, welches insbesondere durch die auslaufende Corona-Pandemie und den Beginn des Ukraine-Kriegs bestimmt war, zeigte der UniInstitutional European Real Estate eine im Vergleich zu anderen Anlage klassen geringe Wertschwankung. Die Stabilität auf der Anlageseite bestätigt die hohe Attraktivität unseres für die Zukunft gut aufgestellten Europa-Fonds. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH, v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Michael Bütter (Vorsitzender), Dr. Christoph Holzmann Per saldo ergibt sich für den Fonds im Berichtszeitraum ein Netto-Mittelzufluss. Das Fondsvermögen (netto) des Ge- samtfonds ist im ersten Geschäftshalbjahr gestiegen. Regionale Portfoliostruktur Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im Be- Anzahl direkt gehaltener Immobilien und Anzahl über 55 richtszeitraum durch den wirtschaftlichen Übergang einer Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltener Landmark-Büroimmobilie in Brüssel (Belgien) ausgebaut. Immobilien Anzahl Ländermärkte 15 Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2021 / 2022 weist • davon Anteil Europa (in %) 100,0 das Portfolio des UniInstitutional European Real Estate mit seinen direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) über verschiedene europäische Ländermärkte auf. Die Streu- Anteilklassen UER und UER FK ung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel sowie Logistik soll das Portfolio- 4.000 risiko zusätzlich reduzieren. 3.500 Durch den Ankauf weiterer gut vermieteter Gewerbeimmo- 3.000 bilien sowie durch umfassende Vermietungsaktivitäten im Immobilienbestand des Fonds soll die Vermietungsquote 2.500 + 362 weiterhin auf hohem Niveau gehalten werden. (+ 11 %) 2.000 3.621 3.259 1.500 Anlageerfolg im Zwölf-Monats-Vergleich (in %) 1 1.000 Zeitraum Anteilklasse UER UER FK 500 4 / 2021 – 3 / 2022 2,8 2,7 + 136 495 359 4 / 2020 – 3 / 2021 2,8 2,6 (+ 38 %) 0 31.3.2022 Veränderung 30.9.2021 1 Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (netto) Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 4
Im Berichtszeitraum sind mit steigender Impfquote und Transaktionen 1 nach Nutzungsarten den milderen Krankheitsverläufen der Omikron-Variante die im Zuge der globalen Corona-Pandemie erlassenen Ankäufe Anzahl Restriktionen trotz steigender Inzidenzen immer weiter Büro 1 zurückgenommen worden. Gastronomie und Einzelhandel Gesamtinvestition in Mio. EUR 233,3 durften unter bestimmten Auflagen wieder öffnen und der Tourismus wurde größtenteils wieder zugelassen. Allerdings hat die Pandemie Trends, wie beispielsweise den Online- Verkäufe handel oder das Arbeiten im Homeoffice, die sich bereits Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden. vor dem Ausbruch des Virus abzeichneten, stark beschleu- Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert. 1 nigt. Für den Einzelhandels- und Hotelsektor war die Situa- Exklusive Gründung / Auflösung von Immobilien-Gesellschaften. tion im bisherigen Pandemieverlauf besonders herausfor- dernd, während sich der Büro-, Logistik- und Wohnimmo bilienmarkt bisher weitestgehend stabil entwickelten. Hauptnutzungsarten 1 (in %) 58,4 60 Insgesamt befinden sich die Immobilienmärkte nach wie vor in einer vergleichsweise robusten Position. Trotz ei- 50 nes leichten Anstiegs sind die Leerstände relativ niedrig. Zusammen mit den moderaten Fertigstellungsvolumina 40 neuer Flächen bilden sie die Grundlage für eine weiterhin stabile Entwicklung. Die insgesamt deutlich auslaufenden 30 Effekte der Pandemie sind aktuell vor allem individuell und 20,5 objektspezifisch zu managen. 20 10,9 10,2 Die Preise für Büro-Spitzenobjekte haben sich trotz der 10 Homeoffice-Diskussion im Berichtszeitraum sehr robust gezeigt. Aktuell besonders gefragt sind hochwertige Büro- 0 objekte in den zentralen Lagen der Metropolen, die lang- fristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Ob und wie viel Büroflächen durch Homeoffice-Konzepte wirklich eingespart werden können, ist nicht genau zu beziffern. Büro Einzel- Hotel Logistik Zumal die Zahl der Bürobeschäftigten auch unter Berück handel sichtigung demografischer Entwicklungen künftig weiter 1 Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert. steigen dürfte; Schätzungen zufolge um durchschnittlich ca. 1 % pro Jahr bis 2030. Ein attraktives Büro wird auch künftig für das Image und die Corporate Identity eines Vermietungsquote nach Mietertrag (in %) Unternehmens unersetzbar bleiben, beispielsweise für 3,7 den Empfang von Geschäftskunden, oder wenn es darum geht, junge Nachwuchskräfte zu gewinnen. Im Einzelhandel wird sich die Zweiteilung des Marktes in stationären und Onlinehandel noch eine Weile fortsetzen. Aktuell ist eine deutliche Belebung der Frequenzen und Umsätze zu beobachten, auch wenn sich der stationäre 96,3 Einzelhandel nach wie vor den Herausforderungen des zu- nehmenden Onlinehandels stellen muss. Dauerhaft erfolg- vermietet leerstehend Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 5
reich werden nur qualitativ hochwertige Shopping-Kon- er in anderen Krisen zu beobachten war, verhindert werden zepte in Bestlagen mit Event-Charakter sein, die neben konnte. Die Pandemie hat zwei längerfristige Effekte auf den dem klassischen Ladenbesatz Zusatzangebote wie bei- Wohnimmobilienmarkt: Auf der einen Seite steigt der Flä- spielsweise moderne Gastronomiekonzepte oder digitale chenbedarf zusätzlich, da Arbeitnehmer, die seit Beginn der Erlebniswelten bieten. Coronakrise die Möglichkeit haben, mehr im Homeoffice zu arbeiten, sich auch zu Hause ein eigenes Büro wünschen. Auf Unsere Immobilienfonds sind im Einzelhandelsbereich vor der anderen Seite besteht die Tendenz, die teuren Innen- allem in marktdominante Shopping-Center investiert, also städte zu verlassen und in die Speckgürtel der Metropolen in die größten und auch stärksten Einkaufszentren der je- zu ziehen. Am generellen Trend des Zuzugs in die Metropo- weiligen Region. Mit diesen Top-Centern sind die Sonder- len wird sich aufgrund der Arbeitsplatzkonzentration in den vermögen sehr gut aufgestellt, um von der sich beleben- Städten längerfristig nichts ändern – auch wenn er vielleicht den Konsumnachfrage profitieren zu können. weniger dynamisch ausfällt als vor der Corona-Pandemie. Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund- Im Februar 2022 hat die dramatische Entwicklung des seit sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine Langem schwelenden Russland-Ukraine-Konflikts hin zu hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite einem offenen Angriffskrieg viele Menschen und auch uns Verteilung unserer Hotelportfolios über unterschiedliche in Sorge versetzt. Die humanitären und wirtschaftlichen Hotelmarken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe Folgen sind zum aktuellen Zeitpunkt nicht absehbar. Da Risikodiversifikation gegeben. Zwar hat die Branche deut- unsere Immobilienfonds allerdings weder in der Ukraine lich unter den Beherbergungsverboten, Reisebeschränkun- noch in Russland investiert sind, ergeben sich keine unmit- gen und abgesagten Messen gelitten, insgesamt verfügt telbar nachteiligen Effekte. Derzeit ist zudem davon aus- die Mehrzahl der Hotels aber über sehr nachhaltige und zugehen, dass der Krieg regional begrenzt bleibt und der effiziente Geschäftsmodelle. In puncto Kostenreduktion NATO-Bündnisfall nicht ausgelöst wird. Auch auf der Mie- haben sich einige Hotelpächter gut aufgestellt, flexibel ge- terseite bestehen keine nennenswerten Ertragspositionen, zeigt und konnten ihre Häuser auch auf stark gesunkenen die infolge von Sanktionen, beispielsweise gegen russische Umsatzniveaus erfolgversprechend betreiben. Insbeson- Banken und Unternehmen, einem erhöhten Risiko ausge- dere erfahrene Hotelpächter größerer Hotelketten haben setzt wären. Generell spielen russische Investoren sowie sich als recht krisenfest erwiesen. Derzeit nimmt die Reise- russische Mieter eine äußerst untergeordnete Rolle auf tätigkeit sowohl bei Geschäfts- als auch bei Privatreisen- den europäischen Immobilienmärkten. den wieder zu. Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen auf die Welt- Der Logistiksektor profitiert vom gestiegenen Flächenbe- wirtschaft, die Inflation und die weltweiten Immobilien- darf einiger Händler des Nahversorgungssektors und einer märkte sind derzeit nur schwierig einzuschätzen. Auch zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung aufgrund der in bleibt abzuwarten, inwiefern sich die steigenden Rohstoff- der Pandemie deutlich gewordenen Anfälligkeit interna und Energiepreise auf die Baukosten und folglich auch auf tionaler Lieferketten. Aus der steigenden Online-Durch- die Immobilienpreise bzw. -mieten niederschlagen werden. dringungsrate und den zunehmenden Internetaktivitäten stationärer Einzelhändler ergeben sich positive Nachfrage Insgesamt dürften sich unsere Immobilienfonds jedoch impulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere auch in dieser Phase der erhöhten Unsicherheit als stabiles für moderne Logistikimmobilien sowie solche, die der Paket- Sachwertinvestment bewähren und ihre solide Entwicklung zustellung an den Endkunden dienen. fortsetzen. Aufgrund der qualitativ hochwertigen und zu- kunftsfähigen Objekte in guten bis sehr guten Lagen sind Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur sehr unsere Immobilienfonds sehr gut für die künftigen Heraus- moderate Auswirkungen, da es sich hierbei um ein krisenun- forderungen aufgestellt. Die Dynamik der aktuellen politi- abhängiges Grundbedürfnis für jeden Bürger und jede Bür- schen und wirtschaftlichen Entwicklungen und deren po- gerin handelt und durch umfangreiche staatliche Hilfsmaß- tenzielle Folgen für die Immobilienmärkte werden wir auch nahmen ein deutlicher Anstieg der Arbeitslosenzahlen, wie weiterhin aufmerksam beobachten. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 6
Grundsätzlich ist das Portfolio des UniInstitutional European Konsums zu Jahresbeginn erwartet Union Investment dort Real Estate für die Zukunft gut aufgestellt, um die aktuelle im Kalenderjahr 2022 ein Wirtschaftswachstum von 3,1 % Marktphase vergleichsweise stabil durchlaufen zu können. und einen Anstieg des Preisniveaus um 7,3 %. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung unseres Son- dervermögens informiert halten und danken Ihnen sehr Die Notenbanken werden den geldpolitischen Straffungs- für Ihr geschätztes Vertrauen. pfad weiterverfolgen. Union Investment rechnet mit fünf weiteren Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed bis Ende Über die Entwicklung des UniInstitutional European Real des Jahres und dem Beginn ihres Bilanzabbaus im Sommer. Estate in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2021 / 2022 Auch die Europäische Zentralbank (EZB) wird weiterhin den werden wir Sie im Folgenden informieren. Normalisierungspfad gehen, solange die Wirtschaft auf Wachstumskurs und die Finanzstabilität gewahrt bleiben. Mit einem Ende der Anleiheankäufe ist im September 2022 Ausblick zu rechnen sowie mit einem ersten Zinsschritt zum Ende des Kalenderjahres. Zins- und Devisenkursentwicklungen In Anbetracht der großen Unsicherheit aufgrund der welt- Die Kapitalmärkte sind nach dem ersten Schock des Kriegs- politischen Lage ist der Ausblick für das wirtschaftliche ausbruchs bald wieder zur Tagesordnung übergegangen und Umfeld und die Kapitalmärkte schwieriger als sonst und richten aufgrund der geringen Änderungen bei den Kampf- kann je nach Entwicklung im Ukraine-Krieg deutlichen Än- handlungen den Blick bereits wieder über den Ukraine-Krieg derungen unterliegen. Die Wahrscheinlichkeit systemischer hinaus. So sollte sich an den Anleihenmärkten aufgrund Risiken oder einer weiteren, möglicherweise sogar unbe- der Leitzinsanhebungen der Notenbanken der Trend zu absichtigten militärischen Eskalation ist zwar eher gering, höheren Renditen weiter fortsetzen, sich aber im weiteren aber nicht völlig ausgeschlossen. Langfristig zeichnet sich Jahresverlauf 2022 abschwächen. eine Verhärtung und Verfestigung des Konflikts zwischen Russland und dem Westen ab, sowohl auf wirtschaftlicher Nachhaltigkeit als auch auf sicherheitspolitischer Ebene. Je länger die Aus- Mit dem Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung aus einandersetzungen andauern und die Sanktionen aufrecht- dem Jahr 2016, dem „Action Plan on Sustainable Finance“ erhalten werden, desto größer dürften die Auswirkungen der EU-Kommission von 2018 und dem auf der UN-Klima- auf das Wirtschaftswachstum sein. Das gilt vor allem in den konferenz 2018 in Kattowitz verabschiedeten Regelwerk Volkswirtschaften der direkt betroffenen Konfliktparteien, zur Umsetzung der nationalen Klimaschutzziele wurden aber aufgrund der starken Abhängigkeit von russischen wegweisende politische Entscheidungen zum Schutz des Energierohstoffen und der wirtschaftlichen Vernetzung Klimas auf den Weg gebracht. Auch die Immobilienbran- auch in Europa. che steht mit ihrem sehr hohen Ressourcenverbrauch und Emissionspotenzial in der Verantwortung, das ambitionierte Für den Euro-Raum rechnen die Volkswirte von Union Invest Ziel der weitgehenden „Klimaneutralität“ bis zum Jahr 2050 ment daher für das Jahr 2022 mit einem Wachstum von 2,8 % zu erreichen. Nachhaltigkeit ist somit nicht länger eine frei- und einer Inflation von 6,4 %. Letztere dürfte im Kalender- willige Entscheidung – sie ist essenzieller Bestandteil für jahr 2023 wieder auf 2,4 % zurückfallen. Diese Prognosen jede langfristige Strategie. gehen davon aus, dass sich der Krieg nicht auf andere Län- der ausweitet und der NATO-Bündnisfall nicht eintritt. Sie Union Investment integriert nachhaltiges Handeln bereits beruhen außerdem auf der Annahme, dass die Energielie- seit 15 Jahren in ihr Asset Management. Dabei wurden ferungen Russlands – insbesondere die Gaslieferungen nach Managementsysteme an Standards ausgerichtet, die im Europa – überwiegend weitergehen und der Ölpreis im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft – weiteren Jahresverlauf wieder sukzessive in den Bereich Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zentraler Immo- zwischen 90 und 100 US-Dollar pro Fass fällt. Für die USA bilien Ausschuss e.V. festgelegt sind. Zudem hat Union Invest- sind die Auswirkungen geringer. Aufgrund des starken ment als Unterzeichnerin der „United Nations Principles Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 7
for Responsible Investment“ (UN PRI) wesentliche Grund- Für die Umsetzung entwickelte Union Investment eigene sätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften im Rah- Instrumente, die sowohl auf Gebäude- als auch auf Port men einer „Leitlinie für verantwortliches Investieren“ (VI) folioebene angewendet werden. Seit vielen Jahren ist Union in ihrem Handeln verankert. Die Zukunftsfähigkeit des Im- Investment nach dem internationalen Standard DIN EN mobilienportfolios ist der Grundbaustein für das wichtigste ISO 14001 zertifiziert. Im Rahmen dieses Umweltmanage- Ziel des Fondsmanagements: Das Vermögen der Anlege- mentsystems werden Nachhaltigkeitsprozesse qualitäts rinnen und Anleger verantwortungsvoll zu verwalten und gesichert und deren Fortschritt überwacht. Mehr über die zu vermehren. Dafür hat Union Investment ihre Nachhaltig- Nachhaltigkeitsstrategie von Union Investment im Immo- keitsstrategie implementiert und schreibt diese laufend bilienbereich erfahren interessierte Anleger und Anlege- fort. rinnen unter www.managetogreen.de. Hamburg, im Mai 2022 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Michael Bütter (Vorsitzender) Martin J. Brühl Dr. Christoph Holzmann Volker Noack Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 8
II Halbjahresbericht 1 Tätigkeitsbericht 1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte triert. Das europaweite Leerstandsniveau ist trotz des all- gemeinen Anstiegs im historischen Kontext weiterhin als Die internationalen Immobilienmärkte standen insbeson- moderat zu bewerten. Demzufolge konnten in den zentra- dere im ersten Halbjahr 2021 noch unter dem Einfluss der len Lagen im Jahr 2021 mehrheitlich steigende Spitzenmie- Corona-Pandemie. Mit dem Voranschreiten der Impfkam- ten beobachtet werden. Im Schnitt über diese Bürometro- pagnen und den Lockerungen der Einschränkungen des polen betrug das Mietpreiswachstum 2,0 %. wirtschaftlichen und sozialen Lebens ließ sich aber in der zweiten Jahreshälfte eine Belebung der Immobilien-Invest- In Amsterdam, Helsinki und Prag zeigte sich das Mietpreis- mentmärkte beobachten. Am Ende des Jahres 2021 lag wachstum mit Werten zwischen 5,6 % und 9,1 % im Zwölf- das globale Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien Monats-Vergleich besonders stark. Leicht sinkende Mieten bei EUR 758,6 Mrd., womit auf Jahressicht ein Anstieg des wurden unter den zwölf Top-Standorten lediglich in Lissa- Transaktionsvolumens um 42,4 % registriert wurde. Mit bon und Paris registriert. diesem Ergebnis lag das weltweite Transaktionsvolumen sogar 3,3 % über dem Wert des Jahres 2019. Deutsche Büromärkte Die Corona-Maßnahmen belasteten die Vermietungsak Europäische Büromärkte tivität in Deutschland noch bis zum Ende des ersten Quar- In den meisten europäischen Ländern endeten die schwer- tals 2021, im weiteren Jahresverlauf konnte dann eine wiegendsten coronabedingten Beschränkungen in den spürbare Erholung festgestellt werden. Nach Angaben von ersten Monaten des Jahres 2021. Vor diesem Hintergrund Jones Lang LaSalle war die rollierende Zwölf-Monats-Ver- stieg auch die Büroflächennachfrage auf den europäischen mietungsleistung im vierten Quartal 2021 rund 12 % hö- Vermietungsmärkten wieder spürbar an. Zum Jahresende her als im Vorquartal. Auf Jahressicht stieg die durchschnitt- lag die Vermietungsleistung im Durchschnitt über die zwölf liche Leerstandsrate der fünf dargestellten Bürometropolen wichtigsten europäischen Bürostandorte bei ca. 438.000 m² zwar dennoch um 110 Basispunkte auf 5,5 %, die Geschwin- und damit deutliche 21,0 % über dem Vorjahreswert, auch digkeit des Leerstandsanstiegs hat sich aber zuletzt stark wenn der Zehn-Jahres-Durchschnitt der europäischen Ver- verlangsamt. Sowohl im historischen als auch im interna mietungsleistung noch verfehlt wurde. Die durchschnitt tionalen Vergleich ist dies noch immer ein niedriger Wert. liche Leerstandsrate über die wichtigsten Bürozentren lag Aufgrund dieser – trotz Coronakrise – nach wie vor ange- zum Jahresende 2021 bei 9,1 %. Dies entsprach zwar im spannten Angebotssituation in den besten Bürolagen sind Jahresvergleich einem Anstieg um 110 Basispunkte, der die Mieten im Jahresvergleich durchschnittlich um rund Anstieg der Leerstandsquote in der zweiten Jahreshälfte 1,8 % gestiegen. In Düsseldorf zeigten sich die Mieten sta- hat sich allerdings deutlich verlangsamt. Insbesondere im bil, während in Berlin, Frankfurt / Main, Hamburg und vierten Quartal 2021 wurden in einigen europäischen Bü- München Mietpreisanstiege zwischen 1,6 % und 2,6 % rometropolen bereits wieder sinkende Leerstände regis verzeichnet werden konnten. Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen 130 115 100 85 70 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Index Europa Index Deutschland Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, eigene Berechnungen. 1 Index-Basisjahr 2000. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 9
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Büroleerstandsquoten wesentlicher Im Jahresverlauf 2021 waren die Auswirkungen der Corona- Investitionsstandorte des UniInstitutional Pandemie auf die europäischen Einzelhandelsmärkte deut- European Real Estate (in %) lich zu spüren. Da es in den meisten Ländern Lockdowns gab, sanken Kundenfrequenzen und Umsätze zeitweilig, Helsinki insbesondere zu Beginn und am Ende des Jahres 2021. Von der Pandemie profitiert hat hingegen der Lebensmittel Warschau einzelhandel, der seine Umsätze während der Lockdowns deutlich steigern konnte. Ebenfalls spürbar höhere Um- sätze verzeichnete der Onlinehandel. Nachdem die Mieten Stockholm zunächst noch nachgaben, waren in der zweiten Jahres- hälfte vermehrt Stabilisierungstendenzen zu beobachten. Barcelona Die Auswirkungen der Coronakrise waren auch auf den Brüssel deutschen Einzelhandelsmärkten deutlich spürbar. Vor dem Hintergrund der Lockdowns gaben die Spitzenmieten Frankfurt / Main in allen großen Metropolen im ersten Quartal 2021 leicht nach, zeigten sich dann aber im weiteren Jahresverlauf Paris stabil. Profitiert von der Pandemie haben wie im übrigen Europa der Lebensmittel- und der Onlinehandel. Amsterdam Europäische und deutsche Hotelmärkte Hamburg Nahezu alle europäischen Hotelstandorte verzeichneten im Jahr 2021 deutlich höhere Buchungszahlen und Über- Stuttgart nachtungen als im Vorjahr. Insbesondere die touristische Nachfrage in der Sommerferiensaison stieg vielerorts nach 0 5 10 15 dem Auslaufen der gravierendsten Reisebeschränkungen 2020 2021 spürbar an. Somit wurde beim durchschnittlichen Zimmer- Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis. erlös (RevPAR) über die fünf wichtigen Metropolen Amster- dam, London, Paris, Warschau und Wien im Jahresvergleich ein Plus von 43,6 % registriert. Trotz dieses positiven Trends blieben die Hotelauslastungen und Zimmererlöse noch im- Immobilien-Investitionsmärkte mer deutlich unterhalb des Vorkrisenniveaus. Mit Wegfall Die gewerblichen Immobilien-Investitionsmärkte wurden weiterer pandemiebedingter Beschränkungen dürfte sich im Jahr 2021 weiterhin von der Corona-Pandemie beein- der Erholungstrend bei den Hotelauslastungen und Zimmer- flusst. Allerdings ließ sich insbesondere seit der Jahresmitte erlösen im Jahresverlauf 2022 weiter fortsetzen. 2021 vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung sowie der Lockerungen der Einschränkungen des wirtschaft Im Jahr 2021 verzeichneten die deutschen Hotelmärkte lichen und sozialen Lebens eine Belebung der Immobilien- eine uneinheitliche Entwicklung. In Berlin, Hamburg Investitionsmärkte beobachten. Im Jahr 2021 lag das glo- und München sind die durchschnittlichen Zimmererlöse bale gewerbliche Transaktionsvolumen bei EUR 758,6 Mrd. (RevPAR) gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während sie und somit 42,4 % über dem Wert des Jahres 2020. Mit die- in Düsseldorf und Frankfurt / Main zurückgingen. Im Mittel sem Ergebnis lag das weltweite Transaktionsvolumen so- über die fünf wichtigsten deutschen Standorte belief sich gar 3,3 % über dem Wert des Jahres 2019. der Zimmererlös auf EUR 23,50 und lag damit in etwa auf dem schwachen Niveau des Vorjahres. Sowohl die Auslas- In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo- tungsraten als auch die Zimmererlöse blieben damit auch bilien im Jahr 2021 bei EUR 257,3 Mrd., womit es gegen- im Jahr 2021 flächendeckend deutlich unterhalb des Vor- über dem Jahr 2020 um 26,1 % gestiegen ist. In Deutsch- krisenniveaus von 2019. Die hohen Auslastungsraten eini- land wurden im Jahr 2021 Gewerbeimmobilien im Wert ger Hotels in den weniger durch Corona-Maßnahmen be- von EUR 56,6 Mrd. gehandelt. Damit machte das Transakti- einträchtigten zurückliegenden Sommermonaten zeigen onsvolumen für Gewerbeimmobilien mehr als ein Fünftel allerdings, dass Hotels bei einer Normalisierung der Rah- des gesamten europäischen Handelsvolumens aus. Im Ver- menbedingungen zügig wieder profitabel betrieben wer- gleich zum Jahr 2020 stieg das Transaktionsvolumen in den können. Deutschland um 14,7 %. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 10
Ausblick 1.2 Portfoliostrategie Trotz der Coronakrise zeigten sich die Immobilienpreise im Jahr 2021 vielerorts stabil. Vor dem Hintergrund der Impf- Der UniInstitutional European Real Estate ist ein breit di- fortschritte, der milderen Krankheitsverläufe der Omikron- versifizierter institutioneller Immobilien-Publikumsfonds Variante sowie der prognostizierten konjunkturellen Erho- mit Fokus auf europäischen Gewerbeimmobilien. lung dürfte auf den Immobilienmärkten zukünftig teilweise wieder ein leichtes Mietpreiswachstum zu beobachten sein. Der Fonds weist eine ebenso ausgewogene wie risikoarme Streuung nach Regionen, Nutzungsarten und Mietern auf. Geld- und Kapitalmarkt Zur Vermeidung von größeren Länderrisiken wurde eine Im Berichtszeitraum stiegen sowohl in der Euro-Zone als maximale Anlagegrenze für einzelne Länder bestimmt. In Ab- auch in den USA die Renditen an den Staatsanleihen- hängigkeit der Verfügbarkeit stehen für den UniInstitutional märkten deutlich an. Durch die Aussicht auf umfangreiche European Real Estate vermietete Büroobjekte im Fokus der US-Konjunkturprogramme sowie Fortschritte bei der Corona- Akquisitionstätigkeiten. Darüber hinaus soll das Portfolio Bekämpfung zogen die Inflationserwartungen an. Investo- durch die Beimischung von Einzelhandels-, Hotel- und Lo- ren erwarteten eine umfassende wirtschaftliche Erholung. gistikimmobilien sowie in geringerem Umfang auch durch In den vergangenen Monaten nahm die Inflation in beiden Ankäufe im Segment Wohnen weiter diversifiziert werden. Wirtschaftsräumen dann auch deutlich zu, in erster Linie Vor allem in den Segmenten Einzelhandel und Hotel waren getrieben von den Energiepreisen. Die US-Notenbank Fed in den vergangenen Monaten Mietzugeständnisse oder verfolgte die Entwicklung lange geduldig, bis sie im März auch Stundungen notwendig, sodass weitere Investitionen 2022 mit einer ersten Zinserhöhung um 0,25 % schließlich in diesen Nutzungsarten zukünftig ausschließlich mit attrak- ein klares Signal für den Beginn des Zinserhöhungszyklus tiven Chance-Risiko-Verhältnissen realisiert werden. sendete. Die Beendigung der Anleiheankäufe und die An- kündigung eines Bilanzabbaus waren weitere Punkte ihrer Die Investitionsentscheidungen des Managements fokus- geänderten Geldpolitik. sieren sich auf die Erzielung von Ordentlichen Mieterträgen. Zur Gewährleistung eines stetigen Mietertrages stehen Ob- Der Krieg in der Ukraine unterstützte die Kurse sicherer jekte mit vornehmlich bonitätsstarken Mietvertragspartnern US-Staatsanleihen nur kurzzeitig, bevor die vor allem durch und möglichst langfristigen Mietvertragslaufzeiten im Fo- steigende Energiekosten ausgelöste Preisentwicklung zu- kus. Um eine gewisse Flexibilität im Ankauf zu ermöglichen, sammen mit den gestiegenen Inflationserwartungen zu kann auch in spekulative Projektentwicklungen oder Ob- spürbaren Verlusten führte. Die Rendite zehnjähriger US- jekte mit Wertsteigerungspotenzialen investiert werden. Schatzanweisungen erhöhte sich von 1,5 % auf 2,3 %. Am Gesamtmarkt kam es gemessen am JP Morgan US Global Die Corona-Auswirkungen konnten im Bestandsportfolio Bond Index im Berichtshalbjahr zu Einbußen in Höhe von bisher ohne größere Performancerückgänge kompensiert 5,0 %. werden. Wir werden versuchen, diesen Managementansatz auch in den nächsten Monaten weiterzuverfolgen. Auf Ge- Europäische Staatsanleihen zeigten im Trend eine parallele samtportfolioebene sollte der Fonds durch seine hohe Ver- Entwicklung zu ihren US-Pendants. Die gesamte Kurve der mietungsquote und seinen hohen Diversifizierungsgrad in Bundesanleihen verzeichnete einen Renditeanstieg, der im der Lage sein, eine überwiegend stabile Ertragssituation Laufzeitbereich von fünf bis zehn Jahren mit bis zu 1,1 % abzubilden. am stärksten ausfiel. Die Europäische Zentralbank (EZB) verkündete, das in der Corona-Pandemie aufgelegte Not- Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen fall-Anleihekaufprogramm PEPP im dritten Quartal 2022 ein- Weiterentwicklung des Immobilienportfolios sollen zu ei- zustellen. Die Renditeentwicklung verlief in den Peripherie ner nachhaltigen Stärkung des Portfolios beitragen. ländern parallel zu den Bundesanleihen. Staatsanleihen aus dem Euro-Raum verloren gemessen am iBoxx Euro Sovereign Der UniInstitutional European Real Estate hat sich in vergan- Index 5,8 %. genen Krisen immer als sehr stabil bewiesen und ist robust aufgestellt auch in die Coronakrise gegangen. Anleihen mit Renditeaufschlag kamen zuletzt vor dem Hin- tergrund des russischen Einmarsches in die Ukraine und Weiterhin bleibt eine möglichst geringe Volatilität und der nach oben gerichteten Zinsbewegung deutlich unter ein attraktives Performanceniveau im Fokus des aktiven Druck. Entsprechend verloren Euro-Unternehmensanlei- Fondsmanagements. Wir sind der Überzeugung, dass der hen des ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate Index 5,9 %. UniInstitutional European Real Estate in Ihrer Vermögens- anlage einen festen und verlässlichen Baustein der ge- werblichen Immobilienallokation abbilden kann. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 11
1.3 Immobilienaktivitäten Skyline der belgischen Hauptstadt. Das Bürogebäude liegt strategisch günstig an der inneren Ringstraße, direkt an Nähere Informationen zu den Immobilienentwicklungen der Kreuzung der drei Hauptbezirke im Geschäftszentrum und den An- und Verkäufen können den Tabellen „Immo- von Brüssel mit sehr guter öffentlicher Verkehrsanbindung. bilienentwicklungen“ (siehe unten) sowie „Verzeichnis der Der Astro Tower ist bis September 2042 vollständig an An- und Verkäufe“ (siehe Seite 35) entnommen werden. Actiris, eine staatliche Arbeitsvermittlung, vermietet. Immobilienentwicklungen Verkäufe Der UniInstitutional European Real Estate hat aktuell zwei Im Berichtszeitraum wurden keine Immobilien verkauft. Immobilienentwicklungen im Portfolio. In Brüssel (Belgien) wird eine Büroimmobilie nach Auszug des Hauptmieters Vermietungssituation modernisiert. Im Zuge der Sanierungsarbeiten wird das Ziel des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote, Gebäude entkernt und erweitert. Zudem wird für das Ge- ausgehend von dem hohen Niveau, weiter zu stabilisieren bäude das Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM „Excellent“ und noch zu steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden angestrebt. In Dublin (Irland) entsteht ein Hotel in den bei Vermietungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie Docklands, das bereits für 25 Jahre vermietet ist. Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter gewährt. Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage des Ankäufe Fonds, sichert jedoch mittel- bis langfristig die Ausschüt- Im Berichtszeitraum wurde mit dem Astro Tower ein 34- tungsbasis durch Erwirtschaftung von Ordentlichen Miet geschossiges Landmark-Bürogebäude in Brüssel (Belgien) erträgen. erworben. Mit einer Höhe von 107 Metern prägt er die Immobilienentwicklungen Lfd. Projekt Objektbeschreibung Haupt- Erwerbs Kaufpreis / Wirtschaft- Geplante Fuß- Nr. nutzungs- datum Verkehrs- liche Betei- Fertig note art 1 wert in ligungs- stellung (I) Mio. EUR 2 quote in % 42 Brüssel, „Le Président“ 7gesch. Büro- und Geschäfts- Büro 12/2004 13,9 99,99 Q3/2023 I gebäude, 4 Untergeschosse, 3 Staffelgeschosse 57 Dublin, „Premier Inn Hotel“ 8gesch. Hotelgebäude, Hotel 6/2021 15,3 100,00 Q3/2023 I 1 Technikgeschoss Geplanter größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie. 1 Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate 2 der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Die Angaben bei über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien werden zu 100 % und nicht nach Beteiligungsgrad ausgewiesen. I Immobilie wird über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 12
Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Hauptnutzungsart 1 Beurkundungs- Voraussichtlicher datum wirtschaftlicher Übergang Ankäufe / Gründungen Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Euro-Währung „Uni Immo Ireland IV ICAV“, Dublin — — — Newbridge, „Primark Logistik“ 2 Logistik 1/2022 1.4.2022 Verkäufe / Auflösungen Es fanden keine Verkäufe / Auflösungen ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt. 1 Größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie. 2 Projekt. Größte Vermietungserfolge (in m2) Objekt Nutzfläche in m2 Barcelona, „Torre Diagonal Litoral B-3“ 12.487 Hamburg, „Falkenried Piazza“ 3.777 Espoo, „Alberga A“ 3.387 Eindhoven, „Aeroplaza“ 3.176 Rotterdam, „FIRST Rotterdam“ 3.124 Weitere Vermietungserfolge 11.627 Gesamt 37.578 Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 13
1.4 Fondsvermögen (netto) Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) Veränderung der Anzahl umlaufender Anteile (Stück) Anteilklassen UER und UER FK Anteilklassen UER und UER FK 4.000 80 Mio. 3.620,9 72.841.288 3.500 3.259,0 70 Mio. 64.766.207 3.000 60 Mio. + – 8.075.141 60 + 361,9 2.500 50 Mio. (+ 11,1 %) 2.000 40 Mio. 1.500 30 Mio. + 136,0 (+ 37,9 %) + – 1.000 20 Mio. 2.957.096 34.893 494,7 10.281.880 500 358,7 10 Mio. 7.359.677 0 0 31.3.2022 Veränderung 30.9.2021 31.3.2022 aus- zurück 30.9.2021 gegebene genommene Anteilklasse UER Anteilklasse UER Anteile Anteile Anteilklasse UER FK Anteilklasse UER FK Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) Wiederanlage aus Ausschüttung (in Mio. EUR) Anteilklassen UER und UER FK Anteilklassen UER und UER FK 450 100 400,2 400,2 400 84,2 80 350 0,0 (0 %) 300 60 250 – 0,0 200 40 144,4 142,7 0,0 (0 %) 150 – 1,7 100 20 9,2 50 0 0 ausgegebene zurückgenommene Netto- Ausschüttung Wiederanlage Ausschüttung Anteile Anteile Mittelzufluss 15.11.2021 15.11.2021 Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 14
1.5 Portfoliostruktur Immobilien Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1 (in %) Nutzfläche und Vermietungsquote größer EUR 200 Mio. 3 Objekte Nutzflächenbestand der direkt sowie über 1.191.622 Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien EUR 150 bis 200 Mio. (jeweils anteilig) (in m2) 1 Objekt Vermietungsquote nach Mietertrag (in %) 96,3 EUR 100 bis 150 Mio. 6 Objekte EUR 50 bis 100 Mio. Verhältnis Projektentwicklungen zum fertigen 21 Objekte Objektbestand EUR 25 bis 50 Mio. 2 13 Objekte EUR 10 bis 25 Mio. 9 Objekte bis EUR 10 Mio. 0 Objekte 0 10 20 30 40 50 53 Fertiger Bestand, keine Projekte, inklusive über Immobilien-Gesellschaften gehaltene 1 Immobilien und Grundstücke zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Betei- ligungsgrad herangezogen. Anzahl fertige Immobilien, inkl. über Immobilien- Gesellschaften gehaltene Grundstücke. Anzahl Immobilien im Bau Durchschnittswerte Durchschnittswert der fertigen Objekte (in Mio. EUR) 1 71,7 Durchschnittswert je m2 Nutzfläche der fertigen 3.192,2 Objekte (in EUR) 1 1 I nkl. durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. Direkt gehaltene Objekte und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Objekte 1 3.838.696.111 2.487.884.652 1.350.811.459 36 19 55 Immobilienvermögen Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt direkt gehaltene Objekte über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Objekte in EUR Anzahl Inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Grundstücke. 1 Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 15
Aufteilung der Verkehrswerte Bei nachfolgenden Immobilien haben sich im Laufe des nach Art der Nutzung 1 (in %) Berichtszeitraums folgende Änderungen ergeben: 10,2 Eindhoven, „Aeroplaza“ Bei diesem Objekt verringerte sich die Gesamtnutzfläche durch Umnutzung von Bürofläche in Allgemeinfläche um 181 m2. 10,9 Saarbrücken, „Europa-Galerie“ 58,4 Bei diesem Objekt verringerte sich die Gesamtnutzfläche aufgrund von notwendigen Flächenkorrekturen durch 20,5 den Property Manager um 291 m2. Geografische Aufteilung der Verkehrswerte 1 Büro Hotel Einzelhandel Logistik Region/Land Verkehrs- Verkehrs- werte werte in Mio. EUR in % Immobilienvermögen (brutto) in EUR Berlin 84,5 2,2 Büro 2.241,5 Mio. Hamburg 204,7 5,3 Einzelhandel 787,5 Mio. Rhein-Main 349,2 9,1 Hotel 418,5 Mio. Rhein-Ruhr 42,0 1,1 Logistik 391,2 Mio. Stuttgart 93,3 2,4 Gesamt 3.838,7 Mio. Sonstige deutsche Städte 490,5 12,8 Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften 1 gehaltene Immobilien und Grundstücke zum anteiligen Verkehrswert. Deutschland gesamt 1.264,2 32,9 Belgien 298,3 7,8 Dänemark 24,6 0,6 Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Finnland 83,0 2,2 Altersstruktur (in %) Frankreich 388,1 10,1 älter als 20 Jahre Großbritannien 277,2 7,2 (2001 und früher) Irland 46,1 1,2 16 bis 20 Jahre Italien 136,8 3,6 (2006 bis 2002) Luxemburg 172,4 4,5 11 bis 15 Jahre Niederlande 385,1 10,0 (2011 bis 2007) Österreich 60,0 1,6 6 bis 10 Jahre Polen 334,2 8,7 (2016 bis 2012) Schweden 204,9 5,3 bis 5 Jahre Schweiz 63,6 1,7 (2017 und später) Spanien 100,2 2,6 0 10 20 30 40 Ausland gesamt 2.574,5 67,1 Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1 Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2 Immobilienvermögen gesamt (brutto) 3.838,7 100,0 1 Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften 1 Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. 2 Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 16
Vermietungsinformationen – Ertrag nach Nutzungsarten 1 (in %) Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt britannien Ausland Büro 35,9 91,9 59,2 68,5 17,8 51,4 48,0 Handel / Gastronomie 24,8 — 3,8 0,1 72,2 30,8 25,5 Hotel 12,0 — 34,4 16,3 5,4 5,0 10,7 Industrie (Lager, Hallen) 2 21,2 0,7 — 9,2 0,3 7,5 10,3 Kfz 3,7 3,1 2,3 5,6 1,2 3,8 3,5 Freizeit — 0,4 0,3 — 2,6 0,6 0,5 Wohnen — 3,0 — — — 0,3 0,3 Andere 2,5 0,9 — 0,3 0,5 0,6 1,1 1 Jahresnettomietertrag. 2 Inkl. Service, Archive und Keller. Vermietungsinformationen – Leerstandsangaben 1 und Vermietungsquoten 2 (in %) Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt britannien Ausland Leerstandsquote Wohnen — 41,4 — — — 0,0 30,6 Handel / Gastronomie 10,9 — 31,7 0,0 2,3 10,2 8,0 Kfz 3,3 1,3 2,4 0,9 21,0 5,6 4,1 Büro 1,0 0,0 0,0 0,9 1,3 5,4 2,1 Industrie (Lager, Hallen) 3 1,5 0,0 — 0,6 8,7 2,8 1,7 Hotel 0,0 — 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Freizeit — 0,0 0,0 — 0,0 0,0 0,0 Andere 13,5 0,0 — 0,0 0,0 2,0 9,9 Vermietungsquote 96,1 98,6 98,7 99,3 97,8 93,5 96,3 1 Jahresbruttomietertrag. 2 Nach Mietertrag. 3 Inkl. Service, Archive und Keller. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 17
Restlaufzeit der Mietverträge 1 (in %) Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt britannien Ausland unbefristet 0,0 — — — 0,2 0,8 0,2 2022 3,8 13,6 — 1,8 7,3 14,3 7,3 2023 14,3 49,7 — 6,1 41,2 12,5 17,3 2024 11,0 0,1 — 1,3 17,8 12,2 9,2 2025 18,6 0,3 — 1,0 8,4 7,9 9,5 2026 10,4 — 38,3 28,9 8,8 15,2 15,3 2027 7,1 36,3 12,8 2,1 4,6 2,4 7,6 2028 9,0 — 21,9 2,9 1,6 1,2 5,7 2029 6,1 — — 5,4 0,9 8,3 5,1 2030 12,4 — 0,3 12,5 — 2,1 6,2 2031 1,1 — 11,9 21,6 3,6 1,0 4,6 2032 + 6,3 — 14,8 16,4 5,5 22,2 12,1 1 Jahresnettomietertrag. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 18
1.6 Portfoliostruktur Liquidität In dem Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 wird ein Im Berichtszeitraum vom 1.10.2021 bis 31.3.2022 wurden Teil der Liquiditätsanlagen des UniInstitutional European keine Wertpapiertransaktionen auf Rechnung der von Union Real Estate verwaltet. Dadurch wird das professionelle Investment verwalteten Publikumsfonds mit im Konzern- Portfoliomanagement der Union Investment Gruppe ge- verbund stehenden oder über wesentliche Beteiligungen nutzt, um auch für die liquiden Mittel des UniInstitutional verbundenen Unternehmen ausgeführt. European Real Estate optimale Ergebnisse zu erzielen. Die Verwaltung ist für die Anleger des UniInstitutional European Real Estate kostenneutral. Anlagestruktur UIN-Fonds Nr. 577 (in %) 4,6 Struktur der Liquiditätsanlagen (in %) 4,2 16,6 18,3 54,9 77,5 23,9 Festverzinsliche Anleihen Pfandbriefe Floater Kasse/Termingelder 100 % = EUR 597,8 Mio. (Gesamtliquidität) Täglich fällige Gelder Anteil am Fondsvermögen (netto): 14,5 % UIN-Fonds Nr. 577 Fondsvermögen (netto): EUR 4.115,6 Mio. Zertifikat UII Shopping Nr. 1 Mio. EUR Performance 1 ø-Zins Täglich fällige Gelder 463,4 — – 0,13 % UIN-Fonds Nr. 577 109,4 – 1,12 % — Zertifikat UII Shopping Nr. 1 25,1 – 7,51 % — Performance seit 1.10.2021 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband 1 Investment und Asset Management e.V. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 19
1.7 Portfoliostruktur Kredite Gesamtübersicht Kredite 1 (in TEUR) Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach verbleibender Zinsfestschreibung (in %) Kreditvolumen Fremd- (gesamt) finanzierungs- 50 47,7 47,1 quote (in %) EUR-Kredite (Ausland) 99.500 2,6 40 EUR-Kredite (Inland) 26.220 0,7 DKK-Kredite 2 16.805 0,4 30 GBP-Kredite 2 126.657 3,3 20 SEK-Kredite 2 55.217 1,5 Summe 3 324.399 8,5 10 5,2 1 Die Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften sind in der Tabelle und in der Darstellung nicht enthalten. 0,0 0,0 0,0 2 Die Fremdwährungsdarlehen wurden mit den Devisenkursen vom 31.3.2022 bewertet. 0 3 Bei den Immobilien-Gesellschaften bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von < 1 Jahr 1 – 2 Jahre 2 – 5 Jahre 5 – 7 Jahre 7 –10 Jahre >10 Jahre TEUR 107.300, die im Sinne des § 240 Abs. 3 KAGB für Rechnung des Sondervermögens gewährt wurden. 1.8 Devisenkurssicherung Offene Anteil am Fonds- Währungs- vermögen (netto) positionen pro Währungs- (in TEUR) raum (in %) CHF 5.607,0 0,1 DKK 73,7 0,0 GBP 1.926,7 0,0 PLN 2.006,7 0,0 SEK 7.171,7 0,2 Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 20
1.9 Risikobericht Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch des Investmentvermögens dargestellt, inklusive der von den Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Ma- Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Die nagementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat zur Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional European Real Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Risikositua- Estate wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577, tion der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanage- einem Fonds der Union Investment Institutional GmbH, mentsystem im Einsatz. Die wesentlichen Aufgaben der gehalten. Das Fondsmanagement von Union Investment Risikoüberwachung sind die Bereitstellung von Planungs-, begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerungs- und Kontrollinformationen sowie die Risiko Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb berichterstattung. des UIN-Fonds Nr. 577 wird vom verantwortlichen Portfolio manager gesteuert. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Aus- Adressenausfallrisiken wirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspart- Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf den nern, insbesondere von Mietern und Kreditinstituten, die Wert des UniInstitutional European Real Estate monatlich erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung überwacht. des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein regel- mäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der Bank- Währungsrisiken partner. Der UniInstitutional European Real Estate verfolgt grund- sätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Wäh- Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung rungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüg- weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Wäh- lich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein rungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermin- regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen geschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mieter- Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken mix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolioebene wird täglich die offene Devisenposition ermittelt und über- gut zu diversifizieren. wacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungs- stresstest der offenen Positionen. Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken werden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s, Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durchschnitts- Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine bonität berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Entwicklungen wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert. Darüber hinaus wird die Konzentration der Liquiditätsanlagen im Limit Durch eine breite geografische und sektorale Streuung im system täglich überwacht. Rahmen der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes Immobilienportfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwan- Zinsänderungsrisiken kungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen können. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird durch bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden regelmäßige Stresstests sowie ein aktives Portfoliomanage- Krediten, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie ment überwacht. Darüber hinaus wird im Rahmen der An- die Kapitalanlage. kaufsprüfung auf einen ausgewogenen Länder-, Nutzungs- arten- sowie Branchenmix geachtet, um das Portfolio nach- Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd haltig weiter zu diversifizieren. finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf- zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Operationelle Risiken Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten opera- European Real Estate geachtet. Zur Steuerung der Zins- und tionellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über Risiken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungs- eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehensrest- gesellschaft. Union Investment ist diesbezüglich in das laufzeiten sowie der Zinskosten. Diese werden separat pro OpRisk-Management der DZ BANK AG integriert. Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 21
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