Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
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Vorwort Nach eineinhalb Jahren, in denen der Handel ebenso geschäft haben entgegen mancher Unkenrufe zu wie die Gastronomie von noch nie dagewesenen keinem drastischen Rückgang des Flächenbedarfs Einschränkungen beeinträchtigt waren, erlebt der geführt, sondern kreative Hybridformen von On- und Markt für Einzelhandelsimmobilien ein bemerkens- Offlinehandel hervorgebracht. Schon jetzt entfällt wertes Revival: Die Tristesse der Lockdownperioden ein beachtlicher Teil der Neuvermietung auf diese ist einer wahren Aufbruchstimmung gewichen. Neue, „neuen Retailer“. Vor allem aber stimmen sie höchst spannende Einzelhandelskonzepte drängen in die optimistisch für die Nachhaltigkeit der Erholung und Lücken, die sich durch Flächenreduktionen etablier- die robuste Zukunft des Markts für Einzelhandelsim- ter Händler auftun, und die soeben noch gebeutelte mobilien. Gastronomie sucht in einem Ausmaß Neuflächen, wie wir es seit Jahren nicht kannten. Es ist eine Periode mit großen Herausforderungen und ebenso großen Chancen für die Anbieter von Tatsächlich hat die Krise den Strukturwandel im Einzelhandelsflächen. Wir laden Sie herzlich ein, Handel beschleunigt und zu dem erhofften, aber mit den Experten des EHL-Retailteams darüber zu nicht immer erwarteten Modernisierungsschub sprechen, wie Sie diese optimal für sich nutzen beigetragen. Die starken Zuwachsraten im Online- können. KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer EHL Immobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH Mag. Mario Schwaiger DI Alexandra Bauer MRICS Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter Market Research | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Überblick Einzelhandel Wien Executive Summary Zahlreiche Neuvermietungen: städtische Standorte auch für Branchen attraktiv, die Der Markt ist wieder in Bewegung traditionell mehr in peripheren Lagen angesiedelt sind. Der im Herbst 2021 eröffnete IKEA City Store Die coronabedingte Nachfrageschwäche ist vorüber, könnte bei erfolgreicher Entwicklung Signalwirkung der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist so lebhaft für weitere Einzelhändler haben. wie lange nicht: Die Nachfrage nach Flächen, die durch Nichtverlängerung von Mietverträgen frei- Strukturwandel: Weniger Mode, mehr werden, ist hoch. Zahlreiche Newcomer betrachten Sport und Dienstleistung die aktuelle Situation als einmalige Chance, sich in besonders attraktiven Lagen zu etablieren. Der Strukturwandel in Einkaufsstraße und Einkaufs- zentren hat sich deutlich beschleunigt. Der Anteil Hybridkonzepte (Online / Offline) von Mode und Schuhhandel geht zurück. Auf dem weiter auf dem Vormarsch Vormarsch sind Sport inkl. Fahrradhandel sowie Dienstleistungen und Gastronomie. Zudem geht die Die Flächennachfrage seitens onlinefokussierter durchschnittliche Filialgröße zurück, was ebenfalls Unternehmen ist zu einem quantitativ relevanten größere Vielfalt ermöglicht. Marktfaktor geworden; Logistikflächen für On- line-Supermärkte, Flagshipstores in Bestlagen, die Investment: Versorger erzielen primär der Imagebildung von Onlinemarken und dem Spitzenpreise, Zurückhaltung bei EKZ Service für Onlinekäufer dienen, gewinnen immer stärker an Bedeutung. Supermärkte und andere Einzelhandelsimmobilien mit Nahversorgungscharakter zählen aktuell zu Gastronomiebranche setzt wieder den gefragtesten Immobilieninvestments, und die auf Expansion Renditen sind auf das Niveau von Top-Büroob- jekten oder guten Wohnimmobilien gefallen. Bei Die Gastronomiebranche, von internationaler Investitionen in Einkaufszentren und große Fach- Systemgastronomie bis zu innovativen heimischen marktzentren sind die Investoren in der gegenwär- Konzepten, erlebt einen starken Aufschwung, der tigen Umbruchsphase hingegen zurückhaltend. sich auch in außergewöhnlich starker Expansionslust niederschlägt. Dabei ist der Stellenwert attraktiver und ausreichend großer Gastgärten so hoch wie nie Wichtige Marktkennzahlen zuvor. Wirtschaftsdaten Österreich 2021 (Prognose) Arbeitslosenquote (Eurostat) 5,0 % Zurück in die Stadt? Das Experiment Wirtschaftswachstum 2,3 % IKEA City Store und seine Folgen Inflationsrate 2,2 % Bauinvestitionen 3,5 % Der Trend zum Onlineshopping und zunehmende Private Konsumausgaben 2,4 % Einschränkungen für den Autoverkehr machen inner- Quelle: WIFO-Konjunkturprognose | OeNB (Inflationsrate) 3
© SCW © PicMyPlace Österreichischer Einzelhandelsmarkt Forcierter Strukturwandel Der positive Aspekt dieses Trends ist ein überdurch- schnittlich breites Angebot an freiwerdenden Flächen Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat die in guten und sehr guten Lagen, das Newcomern Pandemie bemerkenswert gut überstanden. Trotz exzellente Startmöglichkeiten eröffnet. Daher ist es mehrerer Lockddownphasen, die insgesamt rund ein alles andere als Zufall, dass 2021 rekordverdächtig Jahr dauerten und den Großteil der Handelsbranchen, viele neue Konzepte an den Start gehen. zahlreiche Dienstleister und praktisch die gesamte Gastronomie betrafen, sind die Leerstandraten in gu- Innovationen kommen dabei von vielen Seiten, auch, ten und sehr guten Lagen nur in bescheidenem Maß aber nicht nur, von Unternehmen, die eigentlich als gestiegen. Auch gute Fachmarktzentren in kleineren Pure-Online-Player gelten. So werden verstärkt auch Städten haben sich überraschend stabil gehalten. von klassischen Markenartiklern in sehr guten Lagen Flagshipstores bzw. Showrooms angemietet, die Dass die Branche Corona mit einem blauen Auge primär der Stärkung der Marke dienen. Zwei gute überstanden hat, liegt nur zum Teil an den umfangrei- Beispiele in der Wiener Innenstadt aus dem Bereich chen staatlichen Unterstützungen und dem Entgegen- E-Cars sind etwa die Showrooms des schwedischen kommen von Immobilieneigentümern, die den meisten E-Auto-Herstellers Polestar an der Ecke Wallnerstra- Handelsunternehmen und Gastronomiebetrieben das ße / Herrengasse und der Porsche Holding Salzburg Überleben ermöglichte. Auch das starke Comeback mit ihrem „Mooncity-Vienna“-Konzept in der Kärnt- des privaten Konsums nach Ende der Coronabe- ner Straße 26 in einer Fußgängerzone. schränkungen und vor allem die rasche Entwicklung neuer Konzepte im stationären Handel, in der Gas- Weniger auffällig, aber quantitativ sogar relevanter tronomie und den Dienstleistungsbranchen haben für ist die Anmietung von Flächen für die Auslieferung eine deutliche Verbesserung der Situation gesorgt. von online bestellten Produkten. Insbesondere Online-Supermärkte aus dem Lebensmittelbereich Der Erfolg dieser innovativen Ansätze wird für die mit- müssen Bestellungen sehr rasch abarbeiten, dafür tel- und langfristige Entwicklung entscheidend sein, sind klassische Logistikzentren nicht geeignet. Statt- denn aus den traditionellen Bereichen kommen nur dessen müssen Einzelhandelsflächen in Kundennähe verhaltene Impulse. Die Textilbranche, nach dem Le- angemietet werden. Beispielsweise vermittelte EHL bensmittelhandel der größte Abnehmer von Flächen, gegen Ende der ersten Jahreshälfte 2021 450 m² ist tendenziell auf Optimierungskurs. Die Filialnetze Erdgeschoßfläche im „Trienna“ im 3. Wiener Gemein- werden ausgedünnt, und die durchschnittliche Größe debezirk an JOKR, ein expansives Online-Supermarkt- der Filialen geht zurück. Auch bei anderen großen Tra- konzept aus den USA. Darüber hinaus werden in ditionsbranchen wie Schuhe oder Elektro / Elektronik praktisch allen Wiener Bezirken weitere Flächen für geht der Flächenbedarf tendenziell eher zurück. Unternehmen aus dieser Branche gesucht. 4
Auf Wachstumskurs sind auch Single-Brand-Stores, auch die TQSR-Group (Burger King, Coffeeshop Com- teilweise von Marken, die vor allem im Onlinegeschäft pany, Rosehill – vormals Rosenberger) plant weitere stark positioniert sind. Ein prominentes Beispiel Expansionen, sowohl mit ihren einzelnen Konzepten ist der holländische E-Bike-Spezialist QWIC, der als auch neuen Multibrand-Konzepten an österrei- für seinen Österreich-Start an einem exzellenten chischen Raststätten. Bis Ende 2022 sollen die 14 Standort am Schottenring eine große Filiale eröffnete Standorte bei laufendem Betrieb umgebaut und unter (ebenfalls mit EHL-Beteiligung). der Dachmarke „Rosehill Foodpark“ insgesamt sechs Gastro-Konzepte etabliert werden. Auch aus den traditionellen Einzelhandelsbereichen gibt es wieder öfter gute Nachrichten. Spektakulär ist Auch Dienstleister mieten im steigenden Maß klassi- der Start der europäischen Bekleidungskette PEPCO, sche Einzelhandelsflächen. Ähnlich wie Onlinehändler die auf einen Schlag einen Großteil der Filialen der nutzen diese ihre Standorte zur Verbesserung ihrer CCC-Gruppe (verlässt Österreich) übernimmt und Sichtbarkeit und damit zur Stärkung ihrer Marke. Ein darüber hinaus noch Standorte (aktuellen Planun- Beispiel dafür ist der Personaldienstleister Trenkwal- gen zufolge binnen Jahresfrist 30 bis 40) sucht. der, der auf Vermittlung der EHL-Retailabteilung vor Ebenfalls aktiv auf der Suche sind andere bekannte kurzem eine Erdgeschoßfläche im THE ICON VIENNA Non-Food-Discounter wie TEDi, Action, KiK oder übernommen hat und demnächst einzieht. NKD. Profitieren können davon nicht nur primär die ohnehin starken Standorte, sondern durchaus auch Einzelhandelsflächen gehen zurück mittelgroße Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung. So lebhaft das Geschehen auf der Vermietungsseite ist, so ruhig verläuft die Flächenproduktion, insbeson- Stärker noch als im Einzelhandel ist die Aufbruchstim- dere im Segment der reinen Einzelhandelsprojekte. mung in der Gastrobranche zu spüren. Insbesondere Neue Flächen entstehen hauptsächlich im Rahmen die internationale Systemgastronomie ist klar ex- von Mixed-Use-Objekten, ein wesentlicher Teil davon pansiv unterwegs. Die meistbeachtete Neueröffnung in den Erdgeschoßen großer Wohnbauprojekte. war zuletzt die der US-Burgerkette „Five Guys“, die am Topstandort Am Graben immer wieder für lange Gleichzeitig werden kontinuierlich Flächen an schwä- Warteschlangen sorgt. Aber auch KFC – Kentucky cheren Standorten aus dem Markt genommen, vor Fried Chicken ist sehr aktiv und eröffnete etwa im allem betrifft das sehr kleine Fachmarktzentren oder September 2021 ein von EHL vermitteltes neues Single-Tenant-Objekte in peripheren Lagen. Daraus Drive-In im Fachmarktzentrum SC17 in Brunn am Ge- resultiert netto ein Rückgang der gesamten Ver- birge. Davor starteten heuer bereits das KFC Parndorf kaufsfläche, was in Anbetracht der Überversorgung (März 2021) und ein KFC im 1100 Columbus, dem mit Handelsflächen eine durchaus nachvollziehbare ehemaligen Columbus Center (August 2021). Aber Entwicklung ist. Entwicklung der Verkaufsflächen in Österreich 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % -1,5 % -2,0 % -2,5 % 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p 2023p Quelle: RegioPlan 2021 5
© shutterstock © No Panic Coffee Gastronomie auf Expansionskurs Die Gastrobranche zählt aktuell wieder zu den Besonders großen „Appetit“ auf neue Standorte aktivsten Nachfragern nach zusätzlichen Flächen. haben internationale Ketten, speziell aus der System- Offensichtlich gibt es nach dem coronabedingten gastronomie. Dabei werden auch teure Spitzenlagen Stillstand bei Expansionsplänen nun auch einen gesucht, etwa im Bereich des „Goldenen U“ Kärntner gewissen Nachholeffekt, und zahlreiche Unterneh- Straße / Graben / Kohlmarkt oder in der Mariahilfer men machen sich jetzt daran, die in den zurücklie- Straße. genden beiden Jahren entwickelten Konzepte auch tatsächlich umzusetzen. Doch auch kleinere heimische Gastronomieunter- nehmen setzen auf Wachstum und arbeiten daran, das Konzept erfolgreicher Einzelstandorte an an- derer Stelle zu duplizieren. So mietete heuer nach „Deutlich verbesserte Vermittlung von EHL das bisher nur in der Währin- Ertragslage motiviert ger Straße vertretene Café „No Panic Coffee“ eine zu höheren Investitionen“ Fläche in der Lindengasse (7. Bezirk) an. Etablierte Lagen im Fokus Die Investitionsfreude wird dabei durch die sehr Im Fokus stehen weiterhin gut etablierte Ausgeh- positive Ertragsentwicklung befeuert: Die diversen und Freizeitlagen, in Wien insbesondere die Bezirke Coronaunterstützungen haben die lockdownbeding- innerhalb des Gürtels. Zunehmend werden aber auch ten Verluste großteils abgefangen. Die Senkung der Möglichkeiten in den Stadtentwicklungsgebieten in Mehrwertsteuer auf fünf Prozent bei gleichzeitig den Randbezirken sondiert. Stark wachsende Bevöl- stark überdurchschnittlichen Preissteigerungen (4,4 kerungszahlen, wenig Konkurrenz und vergleichswei- Prozent im Jahr 2020) wiederum sorgt aktuell für se günstige Mieten eröffnen dort immer wieder gute deutlich gestiegene Profitabilität. Chancen für Gastronomiebetriebe mit lokalem Fokus. Zudem hat sich sehr rasch gezeigt, dass die Pan- Unabhängig von der Lage gilt, dass Gastgärten demie den Österreichern auch nicht die Lust aufs wichtiger sind denn je, einerseits im Hinblick auf Ausgehen verdorben hat. Mit schwächerer Auslas- mögliche künftige Coronaeinschränkungen, ande- tung haben aktuell eigentlich nur noch Lokale zu rerseits, weil die steigenden Durchschnittstempe- kämpfen, die stark vom Städtetourismus abhängen, raturen auch dafür sorgen, dass die Gartensaison aber auch hier zeigen die jüngsten Zahlen bereits tendenziell länger wird, und das Leben generell wieder eine deutliche Erholung. vermehrt im Freien stattfindet. 6
Bunter denn je – der neue Branchenmix Der kontinuierliche Wandel in Geschäftsstraßen Fast noch markanter als die Verschiebung zwischen und Einkaufszentren hat sich während und nach der den Einzelhandelsbranchen ist der stark steigende Pandemie deutlich beschleunigt. Insbesondere der Anteil anderer Sektoren im Nutzungsmix von Ein- Branchenmix verändert sich stärker und schneller. zelhandelsflächen. Von rund 30 Prozent wird dieser Die massivsten Rückgänge sind in den Bereichen binnen fünf Jahren auf mehr als die Hälfte wachsen, Mode und Schuhe zu verzeichnen. Diese Branchen lauten die aktuellen Prognosen. Verantwortlich dafür sind vom Aufstieg der Onlinekonkurrenz besonders sind Gastronomiebetriebe und Dienstleister, etwa betroffen, auch die führenden Ketten dünnen ihre aus dem Gesundheitsbereich. Filialnetze tendenziell aus, und die Filialgrößen wer- den vielfach reduziert. Vereinzelte Insolvenzen wie Diese auf den ersten Blick unterschiedlichen Ein- „Pimkie“ oder „Promod“ fallen quantitativ hingegen zelentwicklungen haben aber doch einen gemein- nicht so stark ins Gewicht. samen Nenner: Waren in Filialen auszustellen oder zu verkaufen, ist nicht mehr das wichtigste Ziel. Sehr positiv ist, dass an attraktiven Standorten für Imageaufbau, Stärkung des Markenprofils, Service freiwerdende Flächen gute Nachfrage aus anderen und Beratung, die Ergänzung und Optimierung Branchen herrscht. Aus dem eher traditionellen von Onlineangeboten im Rahmen von Filialen und Spektrum sind diese etwa Non-Food-Discounter wie Flagshipstores sowie Dienstleistungs- und Freizeitan- die in London ansässige PEPCO Group, Action oder gebote gewinnen immer stärker an Bedeutung. Im- TEDi, KiK und NKD, die immer stärker auch in gute mobilieninvestoren, die auf diese Trends rechtzeitig, bis sehr gute Lagen drängen. konsequent und kompetent reagieren, haben gute Aussichten auf nachhaltigen Erfolg. Ein anderer Trend ist die Tendenz zur Spezialisierung. So bekommen klassische, breit sortierte Sportge- schäfte immer mehr Konkurrenz durch Spezialan- Branchenmix innerstädtischer bieter, vor allem im boomenden Bereich Bike und Einkaufszonen E-Bike. Eine vielbeachtete Neueröffnung war der 100 % 3% 5% 3% 10 % Österreich-Start der holländischen E-Bike-Spezialis- 8% 12 % ten QWIC am Schottenring 26 (1010 Wien), die auch 13 % 80 % 12 % von EHL begleitet wurde. 12 % 40 % Branchenunabhängig ist die Bereitschaft gestiegen, 60 % 30 % 20 % in Flagshipstores und Showrooms zu investieren, bei denen der direkt in der Filiale erzielte Umsatz nicht 40 % die Schlüsselrolle spielt. Vielmehr geht es bei auf- 20 % 25 % wendig gestalteten Flagshipstores an prominenten 27 % Standorten wie beispielsweise dem neuen AlphaTau- 20 % 15 % 13 % ri-Store (Graben 10 – vormals Nespresso Flagship), 9% 10 % Premium-Modemarke der Red Bull GmbH, der im 0% 6% 7% November 2021 eröffnen soll, um die Schärfung 2010 2020p 2030p des Markenprofils und um die Unterstützung der n Gastronomie n Dienstleistungen n Lebensmittel n Fashion n Sonstiger Handel n Sonstige n Leerstand Onlineverkäufe. Quelle: RegioPlan 2021 7
Daten und Fakten Wiener Innenstadt Verkaufsfläche City 208.900 m2 Verkaufsfläche je Einwohner 0,11 m2 Ø Shopgröße 146 m2 Filialisierungsgrad 37,8 % Leerstandsrate 4,4 % Fluktuationsrate 11,3 % © Goldenes Quartier, Gregor Titze Quelle: Standort + Markt 2020/21 Der Wiener Einzelhandelsmarkt Wien ist nicht anders sorgt haben, zählt das anhaltend große Interesse internationaler Retailer an einem Neueinstieg in In Anbetracht der bedeutenden Rolle des Städtetou- Wien. So wie vor der Krise zählt die Stadt zu den rismus für wesentliche Teile des Wiener Einzelhan- gefragtesten Einzelhandelsdestinationen in Europa. dels und der gehobenen Gastronomie wäre es keine Neustarts wie die des prominenten Huawei-Stores große Überraschung gewesen, wenn Wien etwas län- auf der Kärntner Straße oder der Schweizer Cho- ger als der gesamtösterreichische Markt gebraucht colaterie Läderach im Donauzentrum belegen das hätte, um sich von den Folgen der Pandemie zu eindrucksvoll. erholen. Tatsächlich aber fällt der Aufschwung 2021 in der Bundeshauptstadt ähnlich massiv aus wie im Ein weiterer Treiber des Comebacks ist die Gastrono- Rest des Landes. Der Markt ist stark in Bewegung, mie, die speziell in der zweiten Jahreshälfte in hohem einerseits dünnen viele Ketten ihre Filialnetze aus, Maß neue Flächen suchte. Die Nachfrage kommt andererseits stoßen sehr viele Newcomer in diese dabei sowohl von internationalen Konzernen als auch Lücken und nutzen die aktuelle Umbruchsituation, von erfolgreichen heimischen Gastronomen, die um gleich an sehr guten Standorten starten zu aktuell stark auf Expansion setzen. können. Entsprechend dem österreichischen und den inter- Zu den vielen positiven Faktoren, die 2021 für ein nationalen Trends sind attraktive Außenbereiche für bemerkenswertes Comeback des Marktes ge- die meisten Unternehmen zu einem Muss gewor- Verkaufsflächen (in m2) und Leerstandsrate (in %) in den Wiener Einkaufsstraßen 250.000 18 % 16 % 200.000 14 % 12 % 150.000 10,1 % 10 % 5,7 % 8% 100.000 4,4 % 6% 2,4 % 4% 50.000 2% 0% Innere City Landstraßer Favoritenstraße Mariahilfer Str. Hauptstraße Einzelhandel EH-nahes Angebot Leerstand Leerstandsrate (in %) Quelle: 2020/21 8
Passantenfrequenz in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen im Vergleich 2018/20 38.906 (-24%) 58.454 (-21%) Mariahilfer Straße 27.523 (-51%) 40.124 (-46%) Kärntner Straße 32.191 (-3%) 33.648 (+6%) Favoritenstraße 27.009 (-55%) 36.008 (-54%) Graben 17.098 (-46%) 18.773 (-44%) Rotenturmstraße 12.628 (-15%) 16.115 (-1%) Neubaugasse 14.003 (-25%) 12.932 (-25%) Meidlinger Hauptstraße 15.144 (-23%) 12.231 (-13%) Landstraßer Hauptstraße 9.395 (-64%) 15.509 (-59%) Kohlmarkt Donnerstag Samstag Quelle: WKO den – Gastroflächen ohne Gastgarten sind hingegen Zunehmend entdecken Einzelhändler und Gastrono- weiterhin schwierig zu vermarkten. men aber auch das Potenzial der großen Stadtent- wicklungsgebiete im Norden und Süden der Stadt. Überraschend stark präsentiert sich auch das Die stark wachsende Bevölkerungszahl in diesen Luxussegment. Die weiterhin deutlich unter dem Lagen eröffnet attraktive Marktchancen bei (noch) Vor-Corona-Niveau liegenden Tourismuskennzahlen überschaubarer Konkurrenz. Das nutzen nicht mehr werden zumindest teilweise durch einheimische nur die klassischen Nahversorger wie der Lebens- Konsumenten kompensiert. Auch deswegen mittelhandel; beispielsweise suchen auch Fitness- hat sich die Flächennachfrage in den absoluten studios kleinere Flächen von 150 bis 250 m², um Toplagen auf einem weiterhin hohen Preisniveau lokale Zielgruppen zu erreichen. Auch Branchen, die stabilisiert. wie etwa der Möbelhandel nicht nur lokale Märkte ansprechen, sondieren mittlerweile verstärkt Ansie- Neue Chancen für Nebenlagen delungsmöglichkeiten. Erfreulich ist, dass vom Aufschwung aber auch die Miete Top Einkaufsstraßen sonst oft weniger beachteten Standorte jenseits Nettomiete EUR /m2/Monat Kohlmarkt 250 - 650 der Toplagen profitieren. So werden auffällig viele Graben 200 - 450 Flächen in den an die Innenstadt angrenzenden Kärntner Straße 150 - 350 Bezirken gesucht, sowohl vom klassischen Einzel- Rotenturmstraße 30 - 130 handel als auch für Gastronomie, Dienstleister und Innere Mariahilfer Straße 35 - 180 immer öfter Online- / Offline-Hybridkonzepte. Neubaugasse 35 - 120 Quelle: EHL Market Research | Q3 2021 Passantenfrequenzen 2021 75.000 60.000 45.000 30.000 15.000 0 Jänner Februar März April Mai Juni Juli August Mariahilfer Straße: Donnerstag Samstag Quelle 2021: hystreet.com Kärntner Straße: Donnerstag Samstag 9
Einkaufsstraßen Wien Wien | Mariahilfer Straße M us e um sp l at Museumsquartier z Bedarfsgruppen Kurzfristbedarf Kar n be lau Kandlgasse l- Sch Bekleidung w ngasse eig ter Siebens hofe Wohnungseinrichtung r-G ass Hausrat, Elektrowaren e Kaufhaus- Stift Zollerga Westbahnstraße Projekt Sonstiges g ass e sse Kirch EH-begl. Angebot Bundesheer Store Nr. 1 8 Öfferl Bio-Bäckerei se Schottenfeldgasse en s Neubaugasse Bergspezl (im Umbau) ße ga gass Stra ald Leerstand 22 Nr. ariah ilfer Th e ob e M Shopping Mall 0 Hansaton Shopwechsel (Auswahl) Nr. 26-3 World of Hearing Seidengasse Lage Gerngross N r. 4 7 Intersport Flagship Zieglergasse Fußgängerzone Nr. 42-4 8 Biogena ße Begegnungszone ga sse Nr .5 0 rS tra Linden do rfe 7 en Stand: Q3 2021 Richte rgasse Nr .5 Gu mp sse lga 0 .6 Nr üh dm Win asse Fielmann Andre Stollg Ba Stand: Oktober 2021 1 .7 r Nr Flagship na bit asga en Motto Brot g sse as se e gass Schadekgasse Apollo Nr .7 7 Quelle: nze ile Half Price e Wie 8 5 Link Nr . Am Kaiserst erlin gst aße r aße ile INTERNATIONAL raße r Str PROPERTY ienze a hilfe CONSULTANTS te W 96 Mari Rec h Nr. CHARTERED Neuba SURVEYORS 5 4 N r. 10 Es Nr. 10 te ugürte rh 4 Meter áz Nr. 11 eil e y nz ga 0 Nr. 12 0 100 200 l Westbahnhof Wie s se 9 Nr. 11 c h te Re Ot Teufel Sound to -B au er- IKEA Ga s Wien Westbahnhof se ße tra rS Veränderung ist in Österreichs bedeutendster Ein- kel und insbesondere für den Fahrradbereich wider. orfe e nd mp kaufsstraße ohnehin eher die Regel als die Ausnah- Aus der Branche ist auch in den kommenden Jahren Gu me. Aber der aktuelle Wandel, den die Mariahilfer mit zusätzlicher Flächennachfrage zu rechnen, vor Straße gegenwärtig durchlebt, ist deutlich rascher allem auch seitens Single-Brand-Stores und auf und tiefgreifender als in den letzten Jahren. Dabei bestimmte Sportarten spezialisierter Händler. ist der Abriss des Möbelhauses Leiner (siehe rechte Seite) zwar die im Straßenbild auffälligste Zäsur, Gleichzeitig wird die Einkaufsstraße auch immer doch sind parallel mehrere Trends zu beobachten, mehr zur Ausgehzone. Die Lokalszene ist stark die das Bild der Shoppingmeile nachhaltig verän- expansiv, der Erfolg von Gastronomiebetrieben wie dern werden. Sägewerk, Freiraum oder des Le Burger macht offen- bar Lust auf mehr. Aktuell suchen mehrere Interes- Die vielleicht wichtigste Entwicklung ist der sinkende senten, vor allem aus dem Bereich der Systemgas- Anteil des dominanten Mode- und Schuhsektors. Hier tronomie, nach Flächen. gibt es einige Rückzüge zu vermelden; so schlossen 2020 und 2021 etwa Dressmann (2020 / Mariahilfer In der Gesamtschau können der Mariahilfer Straße Str. 85-87) und CCC (2021 / Mariahilfer Str. 77) ihre jedenfalls gute Zukunftsperspektiven bescheinigt Pforten. Neueröffnungen aus den Branchen Textil und werden, und von diesen werden auch umliegende Schuhe gab es hingegen nur vereinzelt. Seitenstraßen profitieren. Insbesondere wird das spürbar werden, wenn die drei derzeit aktiven Groß- Sehr gut entwickelt sich allerdings der Sportartikel- baustellen abgeschlossen sind und auch die neue sektor. In der jüngeren Vergangenheit haben sich U-Bahn-Station fertiggestellt werden wird. Zusätzlich etwa Intersport oder der Outdoor-Spezialist Berg- schlägt derzeit auch die wegen des eher niedrigen spezl angesiedelt. Dieser Trend spiegelt die deutlich Tourismusanteils gute „Coronaresistenz“ positiv zu steigenden Ausgaben der Österreicher für Sportarti- Buche. 10
© k18/SIGNA © IKEA Großprojekte Mariahilfer Straße IKEA City Store / MA-HÜ 10 -18* Für den Gesamtmarkt bedeutend ist die radikale Abkehr von konventionellen Konzepten für den Mö- Zwei spektakuläre Großprojekte auf der Mariahilfer belhandel: Kein Parkplatz, kein Möbellager, direkt ge- Straße werden nicht nur richtungsweisend für die Zu- kauft und mitgenommen können nur Kleingegenstän- kunft der wichtigsten österreichischen Einkaufsstraße de werden. Die Möbelbranche (und nicht nur diese) sein, sondern auch große Signalwirkung für den ös- wird jedenfalls haargenau beobachten, ob sich dieses terreichischen Einzelhandelsmarkt insgesamt haben Konzept bewährt. Tut es das, kann dies eine Rückkehr und unter anderem die Kräfteverhältnisse zwischen zahlreicher großer Einzelhändler von peripheren an innerstädtischen Standorten und Einkaufsmöglichkei- innerstädtische Standorte inspirieren. ten an der Peripherie verschieben. Während das eine Möbelhaus startet, entsteht das Bereits fertiggestellt und pünktlich zum Beginn der zweite Großprojekt anstelle des Leiner-Möbelhauses. Herbstsaison 2021 eröffnet wurde der IKEA City Mit viel Innovation und Qualität möchte der Immobi- Store neben dem Westbahnhof. Für die unmittelbare lien- und Handelskonzern SIGNA das traditionsreiche Umgebung ist das Projekt vor allem deswegen von Warenhauskonzept an diesem prominenten Standort Bedeutung, weil es der in den vergangenen Jahren mit mit neuem Leben erfüllen. Damit ist das Projekt einigen Problemen kämpfenden Äußeren Mariahilfer „MAHÜ 10 -18“ ein beachtenswerter Gegenentwurf Straße neue Impulse geben wird. Die ausgezeichnete zu den aktuellen Trends zu Single-Brand-Stores und Resonanz in den ersten Wochen seit dem Start lässt tendenziell kleineren Einheiten. Auf rund 68.000 m² hoffen, dass diese stark genug sein werden, um einen Bruttogeschoßfläche wird neben dem sehr großzügig neuen Aufschwung für die traditionsreiche Einkaufs- konzipierten Retailbereich auch ein Hotel mit 150 straße einzuleiten. Auch für die Shops im Westbahn- Zimmern entstehen. hof sollte die zusätzliche Frequenz Auftrieb bringen. * vorläufiger Projektname Onlinehandel in Österreich auf dem Vormarsch Onlineanteil an den gesamten Einzelhandelsausgaben in Prozent 18 15 12 9 6 3 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021p 2022p 2023p Quelle: RegioPlan 2021 11
Einkaufsstraßen Wien Wien | Innenstadt Ho Die Wiener Innenstadt als wichtigster touristischer h er Ma r kt Hotspot Österreichs ist vom globalen Einbruch des 6 .1 Nr Städtetourismus stärker betroffen als alle anderen Ole Lynggaard asse Teilmärkte. Insbesondere die stark gesunkene Zahl Bo Louboutin gn er zerg ga Zilli ss en e laub Seit h Tuc der einkaufsfreudigen Gäste aus Asien, Nordamerika Nr Rimowa r kt .4 ma rn Br a ue nd Ba oder Russland hat für manche Retailer aus dem Nr. 3-7 Nr .4 Jimmy Choo stä tte tz .1 Luxusbereich empfindliche Umsatzrückgänge in ße pla Nr rs tra te ms Pe tur 9 .1 ten Jas Filialen in Bestlagen verursacht. Nr om Ro La Hong Nr irg W .1 Nr ot t all 7 .2 str ne 2 aß rs e tra ße .5 Nr Gr 0 -1 In Anbetracht dieser ungünstigen Voraussetzungen a be Go .8 ld tz 1 n sch . 7 Nr spla r. Nr Nr mie f N .1 .2 dg an 8 ho 4 Nr a sse Camicissima sse ph er hat sich der Einzelhandelsmarkt Innenstadt erstaun- rga ttn Ste Nr Tra rge kt Herr .1 ar 2 Five Guys u hlm sb eng b Ko lich gut gehalten. Es sind weiterhin nur sehr wenig Jones Ha sse a 1 .1 Stock- Nr. 12 Nr Nr. 8 im -Eisen- Platz Leerstände zu verzeichnen, und das Mietenniveau ist Alpha Tauri (EÖ 2021-Q4) Läderach e n e be aß s lau as Sing rstr nicht auf breiter Front unter Druck geraten. So sind Nr. 1 erg erstr aß e u ne he r ot Brä Do se zwar etwa in den Spitzenlagen Graben / Kohlmarkt rgas Nr. 4 St Seile all Zillertaler Trachten asse asse bu Outlet rg ga Lilieng / Goldenes Quartier die vor COVID-19 vereinzelten gelg ss Nr. 9 e Nespresso Atelier Spie Nr. 12 Weihb Ausreißer nach oben mit Quadratmetermieten von urgg as se bis zu 600 Euro für kleine Flächen derzeit nicht zu Nr. 14 verzeichnen, aber weiterhin sind Abschlüsse im IQOS Nr. 19 Kaufhaus Steffl Bereich von 300 bis 500 Euro / m² erzielbar. Ein Markt Bedarfsgruppen klares Zeichen, dass der Optimismus zurückgekehrt Neuer traße Kurzfristbedarf Himm ner S elpf Huawei Flagship ortgasse ist und für Geschäftsflächen im Stadtzentrum kein Bekleidung Kärnt Wohnungseinrichtung nachhaltiges Problem droht. Das wird auch dadurch Nr. 29 Nr. 24 Hausrat, Elektrowaren unterstrichen, dass es für die vereinzelt freiwerden- e traß Sonstiges offs Quipster Joha nn e tth den Geschäftslokale praktisch immer rege Nachfrage sga e sse EH-begl. Angebot Teg Lloyd Germany Nr. 39 Führ Leerstand seitens in- und ausländischer Interessenten gibt, ichg asse Shopping Mall die die aktuelle Situation als Chance sehen, sich in Ann a gass e Shopwechsel (Auswahl) -34 Mayse Guess Nr. 32 de absoluten Bestlagen zu etablieren. rgasse Lage Krug Fußgängerzone erstr aße Philh Begegnungszone Burger & Bullen in Luxuslagen armon Nr ikerst . 4 Nr. 49 raße Stand: Q3 2021 Bemerkenswert, aber durchaus positiv, ist eine kon- Stand: Oktober 2021 INTERNATIONAL PROPERTY CONSULTANTS Meter CHARTERED 0 100 200 tinuierliche Veränderung des Branchenmix. So ist die SURVEYORS Ansiedelung des Burgerlokals „Five Guys“ und des Red Bull Fashion Labels „AlphaTauri“ am Graben ein früheren CA-Zentrale, jetzt „Haus am Schottenring“. Signal, dass die Bestlagen nicht ausschließlich Lu- Mit innovativen Lieferservices ist diese auch für xuslabels vorbehalten bleiben werden und verstärkt weiter entfernt lebende Konsumenten attraktiv, Unternehmen aus anderen Marktsegmenten als und es ist durchaus vorstellbar, dass auch andere Mieter sehr hochpreisiger Flächen in Frage kommen. Lebensmittelkonzerne in weiterer Folge „Flagship-Fi- lialen“ im Zentrum eröffnen und so zu den insgesamt Ebenfalls sehr erfolgreich gestartet ist die außerge- weiterhin sehr positiven Perspektiven des Teilmarkts wöhnlich große Interspar-Filiale im Kassensaal der Innenstadt beitragen. 12
© Philipp Lipiarski © JOKR Online-Supermärkte und Automatenshops Der Lebensmittelhandel war in den vergangenen für Online-Supermärkte eine gute Chance für sonst Jahren der verlässlichste Motor für Nachfrage nach weniger gefragte Nebenlagen, die für Einzelhandel Einzelhandelsflächen, auch deswegen, weil die und Gastronomie zu wenig Frequenz aufweisen. dominante Position des klassischen Supermarkts durch die Onlinekonkurrenz nicht bedroht war. Einen guten Hinweis darauf, wie groß das Potenzial Während der Corona-Lockdowns hat sich das aller- reiner Online-Supermärkte wie gurkerl.at, alfies.at dings deutlich geändert, und filiallose Online-Super- oder mjam ist, gibt die Bewertung der Unternehmen märkte verzeichnen hohe Wachstumsraten. durch Investoren: So erreichte etwa die gurkerl. at-Muttergesellschaft Rohlik im Sommer dieses Basis des Geschäftsmodells Online-Supermarkt ist Jahres den Status eines „Einhorns“, also eines aber eine rasche Zustellung, 30 Minuten ab Bestel- Start-ups mit einer Marktbewertung von mehr als lung gilt als guter Branchenstandard. Das wiederum einer Milliarde Dollar. ist nur möglich, wenn sich das Auslieferungslager in der Nähe der Empfänger befindet, konventionelle Lebensmittel rund um die Uhr Logistikcenter sind daher nicht geeignet. Statt- dessen werden Flächen in Wohngebieten gesucht, Eine weitere Innovation im Lebensmittelhandel, für von denen aus eine rasche Zustellung problemlos die aktuell in zahlreichen Wiener Bezirken Flächen möglich ist. gesucht werden, sind Automaten-Supermärkte. In diesen werden rund um die Uhr Lebensmittel und Park- und Anliefermöglichkeiten andere Produkte des täglichen Bedarfs angeboten. sowie Kundennähe zählen Die Filialen, die von Betreibern wie „ServiceBOB“ oder „Eh da Greissler“ in den ersten Monaten Die Standortkriterien unterscheiden sich dabei dieses Jahres beispielsweise in der Hernalser deutlich von denen der Supermarktfilialen. Fre- Hauptstraße gestartet wurden, entwickeln sich sehr quenzlage und Sichtbarkeit sind irrelevant, wichtig positiv, dementsprechend expansiv agieren die sind gute Anlieferungsmöglichkeiten für LKW und Betreiber. Die Standortkriterien sind ähnlich wie für Parkmöglichkeiten für die Zusteller. In aller Regel konventionelle Supermärkte, die gesuchten Flächen werden Mindestgrößen von 400 bis 700 m² benö- bewegen sich im Bereich von 30 bis 100 m². In tigt, also auch weniger als für Supermarktfilialen, Zukunft werden voraussichtlich auch EG-Flächen in die für Verkaufsfläche und Lager selten mit weniger neuen Wohnbauten für diese Unternehmen interes- als 800 m² auskommen. Damit sind Rangierflächen sant werden. 13
SCN – Shopping Center Nord Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien Einzelhandelsstandorte 32.000 m2 Wien und Umgebung © SCN STEFFL Department Store Goldenes Quartier Q19 Kärntner Straße 19 | 1010 Wien Tuchlauben | 1010 Wien Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien 12.500 m2 11.500 m2 15.000 m2 © STEFFL Department Store © Goldenes Quartier_Gregor Titze © Q19 Ringstraßen Galerien Kärntner Ring 5-7 | 1010 Wien 30.000 m2 Tha lias tr. © EHL Lugner City BahnhofCity Wien West Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien Europaplatz 2-3 | 1150 Wien 38.200 m2 20.500 m2 Hau linger r. ptst Meid © Lugner City © ECE Auhof Center Gerngross Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien 51.000 m2 30.000 m2 © Auhof Center © Deka Immobilien Management GmbH Riverside Center Alterlaa Westfield Shopping City Süd Breitenfurter Straße | 1230 Wien Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf 22.000 m2 20.000 m2 192.500 m2 © Riverside © LLB Immo KAG | Architekten KBIA Kulmus Bügelmayer © Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz 14
Shopping Resort G3 Gerasdorf Westfield Donau Zentrum G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf Wagramer Straße 81 | 1220 Wien 70.000 m2 120.000 m2 Citygate Wagramer Straße 195 | 1210 Wien 17.800 m2 © Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz © G3 | Nagl Millennium City © Citygate Shopping Handelskai 94-96 | 1200 Wien 51.800 m2 © Millennium City Gewerbepark Stadlau Gewerbeparkstraße | 1220 Wien A2 2 66.000 m2 tel Gür S2 t ark Rings Gr traße lm ab Do h en © Wikipedia Ko Kärntner Str.La na nd uk an Neubau st al r. r a St ß er i l fer Ha h up ria g. Favoritenstr. Ma ts tr. Stadion Center e re Inn Olympiaplatz 2 | 1020 Wien 26.700 m2 3 A2 © Stadion Center ZS Zentrum Simmering The Mall Simmeringer Hptstr. 96A | 1110 Wien Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien 21.000 m2 26.800 m2 © ZS Betriebs GmbH © CCreal BahnhofCity Wien Hauptbahnhof 1100 Columbus huma eleven Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien Landwehrstraße 6 | 1110 Wien 23.000 m2 18.000 m2 50.000 m2 © ECE © EHL © huma eleven | Robert Fritz 15
Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Graz Verkaufsfläche City 173.700 m2 Verkaufsfläche je Einwohner 0,60 m2 Ø Shopgröße 187 m2 Filialisierungsgrad 37,5 % Leerstandsrate 3,9 % Fluktuationsrate 12,6 % © shutterstock Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsmarkt Graz Die Landeshauptstadt Graz hat auch im Hinblick gangen ist. Dies ist überwiegend auf Flächenverluste auf den Einzelhandel eine dominante Stellung in der in der Bekleidungsbranche zurückzuführen (seit Steiermark. Neben den regional wirksamen Einkaufs- 2014: -7.300 m² oder –13 Prozent). zentren und Fachmarktagglomerationen im Grazer Stadtgebiet und der an der Peripherie gelegenen, Nichtsdestoweniger bildet die Grazer City mit knapp überregional bedeutsamen Shoppingcity Seiersberg 174.000 m² Verkaufsfläche weiterhin die größte in- (85.000 m²), ist vor allem die attraktive Innenstadt nerstädtische Einzelhandelsagglomeration außerhalb mit ihrem diversifizierten Angebot ein unumstrittener Wiens. Die Toplagen erstrecken sich am Fuße des Anziehungspunkt im Einzelhandelsbereich. Schlossbergs rund um den Hauptplatz, die Herren- gasse und das Traditionswarenhaus Kastner & Öhler Kontinuierlich sinkende Verkaufsfläche in der Sackstraße. Im Süden schließt der Jakomini- platz (in B-Lage) an. Der Geschäftsbesatz setzt sich Auffallend ist die Entwicklung der Verkaufsfläche, mit dem Südtiroler Platz und der Annenstraße auch die seit 2017 kontinuierlich sinkt und daher bereits westlich der Mur (in C-Lage) fort. Einst eine der wich- deutlich um 7.100 m² oder vier Prozent zurückge- tigsten Einkaufsstraßen Österreichs, ist die Annen- straße heute vergleichsweise unattraktiv, wenngleich sie durch das renovierte Nahversorgungszentrum Demographie & Wirtschaft Graz Styria Center wieder etwas aufgewertet wurde. Graz ist mit rund 291.000 Einwohnern die zweit- größte Stadt Österreichs und zählt mit einem „Grazer Innenstadt bleibt die Bevölkerungsplus von knapp 25 Prozent seit 2001 zu den am stärksten wachsenden Landeshaupt- wichtigste Einzelhandels- städten. Für den Einzelhandelsmarkt sind darüber agglomeration in den Bundes- hinaus sowohl das große Einzugsgebiet von der südlichen Obersteiermark über das Südburgen- ländern“ land bis in die Ost- und Weststeiermark sowie der Shoppingtourismus aus dem nördlichen Slowenien Die durchschnittliche Shopgröße ist vor allem in und aus Kroatien relevant. Bis 2030 rechnet man A-Lage (u. a. mit Kastner & Öhler) mit 313 m² sehr mit einer Einwohnerzahl von rund 325.000, die groß und wird nur von der Wiener Mariahilfer Straße den Status als wichtigste Einkaufsdestination in (464 m²) übertrumpft. Erwartungsgemäß präsentiert den südlichen Bundesländern weiter festigen und sich auch der Filialflächenanteil der City (77 Prozent) stärken würde. überdurchschnittlich. 16
Neugestaltung der westlichen zuletzt konnte hier sogar eine leichte Abnahme Innenstadt um 0,3 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent verzeichnet werden. Auch die Fluktuationsrate ist mittlerweile In den aktuellen Plänen der (Innen-)Stadt spielen „traditionell“ unterdurchschnittlich. Im Einzelhandel die Ausweitung der Flaniermeilen sowie neue Ver- gab es nur Zugewinne für den Kurzfristbedarf. So kehrskonzepte eine Rolle. Insbesondere wird hier die verlegte die Kette dm ihren Standort in der Murgas- Gestaltung des Bereiches Innenstadt West (zwischen se; neue Standorte gab es auch für Dorotheum und Herrengasse und Mur) neu überdacht. So wurde Only. Zu den Auszügen zählen u. a. die Modeshops in der Schmiedgasse eine neue Fußgängerzone Tally Weijl, Stefanel, Bonita, Gerry Weber, aber auch etabliert. Pandora Schmuck oder Frisör KLIPP. „Wenig Leerstand, geringe Mieten Graz Fluktuation im Zentrum“ Lage Nettomiete EUR/m2/Monat Einkaufsstraßen A-Lage 92 Einkaufsstraßen B-Lage 37 Über die Jahre gesehen ist die Leerstandsrate Einkaufszentren 51 konstant auf gutem Niveau (immer unter 5 Prozent), Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsstandorte Graz Shopping Malls Fläche 1 SC Seiersberg 85.000 m2 2 Center West 60.000 m2 3 Murpark 43.100 m2 ANDRITZ 4 Shopping Nord 41.000 m2 5 Citypark 40.000 m2 6 Kastner & Öhler 40.000 m2 GÖSTING Retail Parks A9 7 FMZ Graz Webling 23.700 m2 GEIDORF 8 Shopping West 9.100 m2 9 Arland Center 5.200 m2 Herrengasse 10 Center Ost 4.400 m2 ST. LEONHARD 11 AFZ Andritzer FMZ 3.900 m2 EGGENBERG GRIES Jakomini- platz REININGHAUS Fachmarktagglomerationen 12 Webling 47.250 m2 Kärntner 13 Seiersberg 38.900 m2 14 Lauzilgasse 18.700 m2 Straße ST. PETER A9 A2 15 Puntigam 18.400 m2 Triester 16 Center Ost 17.400 m2 Straße LIEBENAU RAABA 17 Andritz 17.200 m2 STRASSGANG PUNTIGAM 18 Graz Nord 12.700 m2 19 Eggenberg 8.200 m2 20 Straßgang 8.200 m2 21 Messendorf 6.900 m2 SEIERSBERG MUR Herrengasse, Hauptplatz, Sporgasse, Stempfergasse, Sackstraße 22 Plüddemanngasse 6.800 m2 23 Graz Nordwest 250 m2 A2 Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H. 17
Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Innsbruck Verkaufsfläche City 115.400 m2 Verkaufsfläche je Einwohner 0,87 m2 Ø Shopgröße 160 m2 Filialisierungsgrad 39,0 % Leerstandsrate 4,4 % Fluktuationsrate 15,3 % © shutterstock Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsmarkt Innsbruck Innsbruck kann mit seinem Shoppingangebot ein (mit IKEA) und die Fachmarktagglomerationen im Einzugsgebiet ansprechen, welches über die Lan- Osten der Stadt (z. B. Neurum) sowie die Cyta Shop- desgrenzen hinaus reicht. Die Innenstadt verfügt im pingwelt in Völs machen den Großraum Innsbruck Vergleich zu anderen Städten mit ähnlicher Einwoh- für Kundenströme sehr attraktiv. nerzahl mit rund 115.000 m² Verkaufsfläche über ein sehr großes Einzelhandelsangebot und übertrifft damit beispielswiese das einwohnerstärkere Salz- „Schwäche des Tourismus burg um mehr als 50 Prozent. trifft auch den Einzelhandel Zu erwähnen sind im Zentrum zwei behutsam in der Tiroler Landeshauptstadt, die Innenstadt integrierte Einkaufszentren (Kauf- haus Tyrol und Rathaus Galerien) im Hauptbereich dennoch bleibt Leerstand der Maria-Theresien-Straße. Aber auch periphere niedrig“ Einkaufsdestinationen wie das Shopping Center dez Der (zu Normalzeiten) mit beinahe 1,6 Mio. Nächti- Demographie & Wirtschaft gungen pro Jahr starke Städtetourismus ist vor allem Innsbruck für den Einzelhandel in der Innenstadt ein weiterer wichtiger Umsatzmotor. Ähnlich wie in Salzburg do- Innsbruck hat 132.000 Einwohner und ist damit minieren dabei rund um die Besucher-Hotspots wie die fünftgrößte Stadt Österreichs. Im Großraum Herzog-Friedrich-Straße (mit Goldenem Dachl) die leben rund 300.000 Menschen, zusätzlich haben Souvenirläden und Gastronomiebetriebe, während etwa 30.000 Studenten und sonstige Personen die Einheimischen eher vom Angebot der weiter süd- einen Nebenwohnsitz in Innsbruck. Die Kaufkraft lich liegenden Maria-Theresien-Straße angesprochen in Tirol beträgt 23.490 EUR pro Einwohner. werden. Wenig überraschend hatte die Innsbrucker Mit rund 1,6 Mio. Nächtigungen pro Jahr ist City daher 2020 und der ersten Jahreshälfte 2021 die Stadt am Inn nach Wien und Salzburg die auch sehr mit den Auswirkungen der Pandemie zu drittwichtigste österreichische Destination für kämpfen. Städtetouristen, und die Tiroler Wirtschaft ist stärker als die aller anderen Bundesländer vom Das war auch der Hauptgrund, warum zuletzt der Tourismus abhängig. positive Trend bei der Leerstandsquote nicht auf- 18
rechterhalten werden konnte: Mit 4,4 Prozent(+1,6 auch im Bekleidungssektor, der nach den Wiener Prozentpunkte zum Vorjahr) war 2020 ein unge- Top-Destinationen mit 32 Prozent die größten An- wöhnlicher Anstieg zu verzeichnen. Auch die Fluktu- teile bei den Primärstädten aufweist. Der Filialisie- ationsrate ist aktuell überdurchschnittlich hoch. rungsgrad sowie der Filialflächenanteil sind trotz der beiden integrierten Einkaufszentren, die mehr als Großanmietung durch Kastner & Öhler ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche einnehmen, mit 39 bzw. 67,8 Prozent unterdurchschnittlich. Zu den bedeutsamsten Markteintritten zählt Kastner & Öhler im Kaufhaus Tyrol, welcher die Fläche von Peek & Cloppenburg übernommen hat und sich nun als größtes Modehaus Tirols präsentiert. Einige Mieten Innsbruck Bekleidungsfilialisten wie Massimo Dutti, Forever18, Superdry, s.Oliver und Zillertaler Trachtenwelt haben Lage Nettomiete EUR/m2/Monat Standorte aufgegeben. Einkaufsstraßen A-Lage 100 Einkaufsstraßen B-Lage 28 Im Branchenmix ergeben sich im letzten Jahr Einkaufszentren 90 Flächenzugewinne im Einzelhandel (+900 m²), u. a. Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsstandorte Innsbruck Shopping Malls Fläche 1 Cyta Shoppingwelt 68.000 m2 2 dez 65.000 m2 3 Kaufhaus Tyrol 32.800 m2 1 2 4 Sillpark 29.500 m2 3 4 5 Greif Center 16.500 m2 5 6 THAUR 6 west 16.200 m2 7 8 7 Rathaus Galerien 9.000 m2 9 HUNGERBERG RUM 10 HALL 11 IN TIROL 12 INN Fachmarktagglomerationen 13 Maria- REICHENAU 14 Theresien- 15 HÖTTING Straße GEWERBE- 8 Neurum 88.100 m2 16 GEBIET A12 ROSSAU 9 Innsbruck Ost 1 39.700 m2 17 18 HÖTTINGER AU WILTEN 10 Innsbruck West 21.900 m2 19 20 VÖLS 11 Innsbruck Ost 2 8.300 m2 21 22 23 INNSBRUCK- IGLS A13 Maria-Theresien-Straße, Herzog-Friedrich-Straße, Pfarrgasse Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H. 19
Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Linz Verkaufsfläche City 144.000 m2 Verkaufsfläche je Einwohner 0,70 m2 Ø Shopgröße 176 m2 Filialisierungsgrad 39,6 % Leerstandsrate 3,4 % Fluktuationsrate 14,2 % © shutterstock Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsmarkt Linz Linz verfügt sowohl innerstädtisch als auch an der Atrium City Center und Passage Linz gleich drei Peripherie und in den umliegenden Gemeinden und integrierte Einkaufszentren auf. Dazu kommt die Len- Städten über ein sehr breites und attraktives Einzel- tia City in der Hauptstraße von Linz-Urfahr, sodass handelsangebot. Im Zentrum der Stadt befinden sich sich im Innenstadtbereich insgesamt vier Shopping rund 144.000 m² Verkaufsfläche, große Einkaufs- Malls befinden, auf die fast ein Drittel der gesamten zentren im Umland wie beispielsweise die PlusCity innerstädtischen Verkaufsfläche entfällt. Während und weitläufige Fachmarktagglomerationen wie in der südliche Teil der City mit der Landstraße überre- Linz Leonding ergänzen die umfassenden Einkaufs- gionale Anziehungskraft besitzt, hat der nördlich der möglichkeiten. Donau in Urfahr gelegene Teil eher nahversorgende und bestenfalls regionale Bedeutung. Starke Landstraße Die Landstraße als meistfrequentierte Geschäftsstra- „Die innerstädtischen Einkaufs- ße außerhalb Wiens weist mit Arkade Taubenmarkt, zentren Atrium, Passage, Lentia und Linzerie beeindrucken mit Demographie & Wirtschaft Linz hohen Investitionen und innovati- Der oberösterreichische Zentralraum mit ven Gestaltungskonzepten.“ der Landeshauptstadt Linz ist nach Wien die wirtschaftlich stärkste Region Österreichs, die dank des Booms der Industrie im Jahr 2021 Sehr beachtlich sind auch die Dynamik und das und der geringen Tourismusabhängigkeit aktuell Investitionsvolumen. So wurde im Innenstadtbereich auch eine überdurchschnittlich gute Entwicklung die Arkade Taubenmarkt mehrere Jahre lang sukzes- verzeichnet. Linz ist mit rund 207.000 Einwohnern sive neugestaltet und erfuhr dann im Frühjahr 2021 die drittgrößte Stadt Österreichs, bis 2027 soll einen Relaunch, nach dem sich das Center als „Lin- die Bevölkerung auf rund 220.000 Menschen zerie“ unter anderem mit geändertem Gastronomie- anwachsen; auch unmittelbar angrenzende Orte konzept neu positioniert. Die Passage Linz wird von wie Leonding, Pasching oder Traun verzeichnen einem neuen Eigentümer revitalisiert, ein weiteres starkes Bevölkerungswachstum. Darüber hinaus Einkaufszentrum (mit Hochhaus und Tiefgarage) am profitiert die Stadt von einem bevölkerungs- und Schillerpark befindet sich in der Konzeptionsphase. kaufkraftstarken Einzugsgebiet bis nach Wels und Dieses könnte den Geschäftsbereich im südlichen Steyr. Teil der Landstraße nachhaltig aufwerten. 20
Neue Projekte bewirken steigende Der Einzelhandelsanteil (67 Prozent) ist für Primär- Leerstandsraten städte unterdurchschnittlich, in Gesamtbetrachtung aller Städte nur durchschnittlich und ist insbeson- Aktuell werden 89 Shops oder 13.100 m² als dere im letzten Jahr stärker gefallen (-3 Prozent) als Leerstand oder Umbauobjekte geführt. Dies ist ein in den Jahren zuvor. Im Branchenmix zeigen sich die Zuwachs von rund 10.000 m² oder 309 Prozent (!) größten prozentualen Abnahmen bei Wohnungsein- seit 2015, lässt sich aber zweifellos auf die vielen in- richtung (-19 Prozent) und Hausrat / Elektronik nerstädtischen Projekte zurückführen. Dementspre- (-9 Prozent). chend ist die Fluktuationsrate ebenso überdurch- schnittlich (14,2 Prozent). Neu eröffnet haben u. a. Mieten Linz Deichmann (Lentia), Kürmayr Schuhe und Giesswein Schuhe; geschlossen wurden Filialen u. a. von Marc Lage Nettomiete EUR/m2/Monat O’Polo, Jack & Jones, Mango, Stefanel und Jones, die Einkaufsstraßen A-Lage 99 zum Teil auch auf den Umbau in der Arkade zurück- Einkaufsstraßen B-Lage 24 zuführen sind. Einkaufszentren 58 Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsstandorte Linz Shopping Malls Fläche 1 PlusCity 92.000 m2 2 Passage Linz 25.000 m2 3 Interspar EKZ, Industriezeile 17.000 m2 4 Lentia City 16.000 m2 A7 5 Infra Center 13.100 m2 6 Interspar EKZ, Wegscheid 10.500 m2 7 Pro-Kaufland 9.500 m2 PÖSTLING- URFAHR 8 Atrium City Center 8.000 m2 BERG 9 Arkade Taubenmarkt im Umbau 10 Eurospar EKZ, Kleinmünchen 4.600 m2 Retail Parks Landstraße 11 Lenaupark City 9.700 m2 12 FMZ Trauner Kreuzung 4.300 m2 Bulgari- platz Fachmarktagglomerationen LEONDING 13 Leonding 40.000 m2 DO A7 14 Lenaupark 26.300 m2 NA U 15 Urfahr 25.100 m2 16 Pasching 24.200 m2 17 Dornach 22.500 m2 18 Trauner Kreuzung 3.600 m2 KLEINMÜNCHEN Projekte 19 EKZ am Postareal 10.000 m2 A1 20 Franck Kontor 7.300 m2 21 Forum Oed 3.000 m2 22 Arkade Taubenmarkt (Relaunch) 1.600 m2 23 Passage Linz (Relaunch) – N 24 EKZ am Schillerpark – AU TR 25 Pro Kaufland (Relaunch) – Landstraße, Hauptplatz 26 Uno Shopping (Relaunch) – 27 Quadrill (Tabakfabrik) – Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H. 21
Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Salzburg Verkaufsfläche City 72.400 m2 Verkaufsfläche je Einwohner 0,47 m2 Ø Shopgröße 115 m2 Filialisierungsgrad 30,6 % Leerstandsrate 3,0 % Fluktuationsrate 13,4 % © shutterstock Quelle: Standort + Markt 2020/21 Einzelhandelsmarkt Salzburg Der Blick auf die zahllosen Geschäftslokale in der ausgerichtet. Da der Tourismus stark von ausländi- malerischen Altstadt mit bekannten Einkaufsstraßen schen Gästen dominiert wird, wurde die Resilienz wie Getreidegasse, Judengasse und den Straßenzü- des Salzburger Handels durch Corona auf eine harte gen rund um Dom- und Residenzplatz ist ein wenig Probe gestellt. trügerisch: Salzburg weist mit nur 72.400 m² eine deutlich unterdurchschnittlich große innerstädtische Einkaufsfläche auf. Sie liegt damit nur an achter „Die ‚Nebenlagen‘ im Salzburger Stelle des österreichweiten Gesamtrankings und wird sogar von den deutlich einwohnerschwächeren Zentrum profitieren vom hohen Städten Innsbruck und Klagenfurt überholt. Mietenniveau in den Toplagen Als Top-Destination für Städtetouristen (ca. 3,3 Mio. und erweisen sich als deutlich Nächtigungen im Jahr 2019) ist der innerstädtische erfolgreicher als in anderen Einzelhandelsbesatz (in der Altstadt) zu erwartungs- Landeshauptstädten.“ gemäß großen Teilen auf auswärtige, kaufkräftige Besucher und weniger auf einheimische Kunden Trotzdem belegt der frühere „Sieger“ im Leerstands- Demographie & Wirtschaft Salzburg raten-Ranking mit rund drei Prozent weiterhin den guten zweiten Platz. Die Zunahme wird sichtlich Salzburg ist mit ca. 155.000 Einwohnern die viert- den ersten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie größte Stadt Österreichs und verzeichnet ein konti- zugeschrieben. Prinzipiell „performen“ die Neben- nuierliches, moderates Bevölkerungswachstum. lagen besser als in anderen (Landeshaupt-)Städten. Die Kaufkraft pro Kopf ist im Bundesland Salzburg Die hohen Mietpreise in den Toplagen dürften einige die dritthöchste in Österreich. Die Entwicklung der Geschäftsbetreiber (noch) in die weniger frequentier- Wirtschaft im Allgemeinen und des Einzelhandels- ten Nebenlagen drängen. Die Fluktuation ist moderat; immobilienmarktes im Besonderen ist in keiner neu eröffnet haben Sportalm und Nespresso, einige anderen Landeshauptstadt so stark vom Touris- Zweitshops (Mode, Schuhe) haben wieder geschlos- mus abhängig wie in Salzburg (gemessen an der sen (z. B. Louis Vuitton, Denkstein, Eberle). Einwohnerzahl zählt es zu den besucherstärksten Städten Europas). Der starke Rückgang der Näch- Die Salzburger Toplage belegt mit einer Straßenlänge tigungen und der Zahl der Tagesgäste im Zuge der von 1,7 km einen Platz im Spitzenfeld, was für die Pandemie hat die Festspielstadt daher stärker als Attraktivität respektive Anziehungskraft der City Wien und andere Landeshauptstädte getroffen. spricht. Die durchschnittliche Shopfläche (115 m²) ist 22
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