Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien

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Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
Wir leben

 Retail
Geschäftsflächenbericht
Österreich|2021/22
                            Wir leben
                          Immobilien.
Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
Vorwort
 Nach eineinhalb Jahren, in denen der Handel ebenso geschäft haben entgegen mancher Unkenrufe zu
 wie die Gastronomie von noch nie dagewesenen        keinem drastischen Rückgang des Flächenbedarfs
 Einschränkungen beeinträchtigt waren, erlebt der    geführt, sondern kreative Hybridformen von On- und
 Markt für Einzelhandelsimmobilien ein bemerkens-    Offlinehandel hervorgebracht. Schon jetzt entfällt
 wertes Revival: Die Tristesse der Lockdownperioden  ein beachtlicher Teil der Neuvermietung auf diese
 ist einer wahren Aufbruchstimmung gewichen. Neue, „neuen Retailer“. Vor allem aber stimmen sie höchst
 spannende Einzelhandelskonzepte drängen in die      optimistisch für die Nachhaltigkeit der Erholung und
 Lücken, die sich durch Flächenreduktionen etablier- die robuste Zukunft des Markts für Einzelhandelsim-
 ter Händler auftun, und die soeben noch gebeutelte  mobilien.
 Gastronomie sucht in einem Ausmaß Neuflächen,
 wie wir es seit Jahren nicht kannten.               Es ist eine Periode mit großen Herausforderungen
                                                     und ebenso großen Chancen für die Anbieter von
 Tatsächlich hat die Krise den Strukturwandel im     Einzelhandelsflächen. Wir laden Sie herzlich ein,
 Handel beschleunigt und zu dem erhofften, aber      mit den Experten des EHL-Retailteams darüber zu
 nicht immer erwarteten Modernisierungsschub         sprechen, wie Sie diese optimal für sich nutzen
 beigetragen. Die starken Zuwachsraten im Online-    können.

 KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS                     Mag. Stefan Wernhart MRICS
 Geschäftsführender Gesellschafter                     Geschäftsführer
 EHL Immobilien GmbH                                   EHL Gewerbeimmobilien GmbH

 Mag. Mario Schwaiger                                  DI Alexandra Bauer MRICS
 Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter              Market Research | Bereichsleiterin
 EHL Gewerbeimmobilien GmbH                            EHL Gewerbeimmobilien GmbH
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Überblick Einzelhandel Wien

Executive Summary

    Zahlreiche Neuvermietungen:                            städtische Standorte auch für Branchen attraktiv, die
    Der Markt ist wieder in Bewegung                       traditionell mehr in peripheren Lagen angesiedelt
                                                           sind. Der im Herbst 2021 eröffnete IKEA City Store
    Die coronabedingte Nachfrageschwäche ist vorüber,      könnte bei erfolgreicher Entwicklung Signalwirkung
    der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist so lebhaft   für weitere Einzelhändler haben.
    wie lange nicht: Die Nachfrage nach Flächen, die
    durch Nichtverlängerung von Mietverträgen frei-        Strukturwandel: Weniger Mode, mehr
    werden, ist hoch. Zahlreiche Newcomer betrachten       Sport und Dienstleistung
    die aktuelle Situation als einmalige Chance, sich in
    besonders attraktiven Lagen zu etablieren.             Der Strukturwandel in Einkaufsstraße und Einkaufs-
                                                           zentren hat sich deutlich beschleunigt. Der Anteil
    Hybridkonzepte (Online / Offline)                      von Mode und Schuhhandel geht zurück. Auf dem
    weiter auf dem Vormarsch                               Vormarsch sind Sport inkl. Fahrradhandel sowie
                                                           Dienstleistungen und Gastronomie. Zudem geht die
    Die Flächennachfrage seitens onlinefokussierter        durchschnittliche Filialgröße zurück, was ebenfalls
    Unternehmen ist zu einem quantitativ relevanten        größere Vielfalt ermöglicht.
    Marktfaktor geworden; Logistikflächen für On-
    line-Supermärkte, Flagshipstores in Bestlagen, die     Investment: Versorger erzielen
    primär der Imagebildung von Onlinemarken und dem       Spitzenpreise, Zurückhaltung bei EKZ
    Service für Onlinekäufer dienen, gewinnen immer
    stärker an Bedeutung.                                  Supermärkte und andere Einzelhandelsimmobilien
                                                           mit Nahversorgungscharakter zählen aktuell zu
    Gastronomiebranche setzt wieder                        den gefragtesten Immobilieninvestments, und die
    auf Expansion                                          Renditen sind auf das Niveau von Top-Büroob-
                                                           jekten oder guten Wohnimmobilien gefallen. Bei
    Die Gastronomiebranche, von internationaler            Investitionen in Einkaufszentren und große Fach-
    Systemgastronomie bis zu innovativen heimischen        marktzentren sind die Investoren in der gegenwär-
    Konzepten, erlebt einen starken Aufschwung, der        tigen Umbruchsphase hingegen zurückhaltend.
    sich auch in außergewöhnlich starker Expansionslust
    niederschlägt. Dabei ist der Stellenwert attraktiver
    und ausreichend großer Gastgärten so hoch wie nie      Wichtige Marktkennzahlen
    zuvor.
                                                            Wirtschaftsdaten Österreich 2021 (Prognose)
                                                            Arbeitslosenquote (Eurostat)                             5,0 %
    Zurück in die Stadt? Das Experiment                     Wirtschaftswachstum                                      2,3 %
    IKEA City Store und seine Folgen                        Inflationsrate                                           2,2 %
                                                            Bauinvestitionen                                         3,5 %
    Der Trend zum On­line­shop­ping und zunehmende          Private Konsumausgaben                                   2,4 %

    Einschränkungen für den Autoverkehr machen inner-                Quelle: WIFO-Konjunkturprognose | OeNB (Inflationsrate)

                                                                                                                               3
Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
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            Österreichischer Einzelhandelsmarkt
             Forcierter Strukturwandel                                 Der positive Aspekt dieses Trends ist ein überdurch-
                                                                       schnittlich breites Angebot an freiwerdenden Flächen
             Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat die             in guten und sehr guten Lagen, das Newcomern
             Pandemie bemerkenswert gut überstanden. Trotz             exzellente Startmöglichkeiten eröffnet. Daher ist es
             mehrerer Lockddownphasen, die insgesamt rund ein          alles andere als Zufall, dass 2021 rekordverdächtig
             Jahr dauerten und den Großteil der Handelsbranchen,       viele neue Konzepte an den Start gehen.
             zahlreiche Dienstleister und praktisch die gesamte
             Gastronomie betrafen, sind die Leerstandraten in gu-      Innovationen kommen dabei von vielen Seiten, auch,
             ten und sehr guten Lagen nur in bescheidenem Maß          aber nicht nur, von Unternehmen, die eigentlich als
             gestiegen. Auch gute Fachmarktzentren in kleineren        Pure-Online-Player gelten. So werden verstärkt auch
             Städten haben sich überraschend stabil gehalten.          von klassischen Markenartiklern in sehr guten Lagen
                                                                       Flagshipstores bzw. Showrooms angemietet, die
             Dass die Branche Corona mit einem blauen Auge             primär der Stärkung der Marke dienen. Zwei gute
             überstanden hat, liegt nur zum Teil an den umfangrei-     Beispiele in der Wiener Innenstadt aus dem Bereich
             chen staatlichen Unterstützungen und dem Entgegen-        E-Cars sind etwa die Showrooms des schwedischen
             kommen von Immobilieneigentümern, die den meisten         E-Auto-Herstellers Polestar an der Ecke Wallnerstra-
             Handelsunternehmen und Gastronomiebetrieben das           ße / Herrengasse und der Porsche Holding Salzburg
             Überleben ermöglichte. Auch das starke Comeback           mit ihrem „Mooncity-Vienna“-Konzept in der Kärnt-
             des privaten Konsums nach Ende der Coronabe-              ner Straße 26 in einer Fußgängerzone.
             schränkungen und vor allem die rasche Entwicklung
             neuer Konzepte im stationären Handel, in der Gas-         Weniger auffällig, aber quantitativ sogar relevanter
             tronomie und den Dienstleistungsbranchen haben für        ist die Anmietung von Flächen für die Auslieferung
             eine deutliche Verbesserung der Situation gesorgt.        von online bestellten Produkten. Insbesondere
                                                                       Online-Supermärkte aus dem Lebensmittelbereich
             Der Erfolg dieser innovativen Ansätze wird für die mit-   müssen Bestellungen sehr rasch abarbeiten, dafür
             tel- und langfristige Entwicklung entscheidend sein,      sind klassische Logistikzentren nicht geeignet. Statt-
             denn aus den traditionellen Bereichen kommen nur          dessen müssen Einzelhandelsflächen in Kundennähe
             verhaltene Impulse. Die Textilbranche, nach dem Le-       angemietet werden. Beispielsweise vermittelte EHL
             bensmittelhandel der größte Abnehmer von Flächen,         gegen Ende der ersten Jahreshälfte 2021 450 m²
             ist tendenziell auf Optimierungskurs. Die Filialnetze     Erdgeschoßfläche im „Trienna“ im 3. Wiener Gemein-
             werden ausgedünnt, und die durchschnittliche Größe        debezirk an JOKR, ein expansives Online-Supermarkt-
             der Filialen geht zurück. Auch bei anderen großen Tra-    konzept aus den USA. Darüber hinaus werden in
             ditionsbranchen wie Schuhe oder Elektro / Elektronik      praktisch allen Wiener Bezirken weitere Flächen für
             geht der Flächenbedarf tendenziell eher zurück.           Unternehmen aus dieser Branche gesucht.

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Auf Wachstumskurs sind auch Single-Brand-Stores,            auch die TQSR-Group (Burger King, Coffeeshop Com-
teilweise von Marken, die vor allem im Onlinegeschäft       pany, Rosehill – vormals Rosenberger) plant weitere
stark positioniert sind. Ein prominentes Beispiel           Expansionen, sowohl mit ihren einzelnen Konzepten
ist der holländische E-Bike-Spezialist QWIC, der            als auch neuen Multibrand-Konzepten an österrei-
für seinen Österreich-Start an einem exzellenten            chischen Raststätten. Bis Ende 2022 sollen die 14
Standort am Schottenring eine große Filiale eröffnete       Standorte bei laufendem Betrieb umgebaut und unter
(ebenfalls mit EHL-Beteiligung).                            der Dachmarke „Rosehill Foodpark“ insgesamt sechs
                                                            Gastro-Konzepte etabliert werden.
Auch aus den traditionellen Einzelhandelsbereichen
gibt es wieder öfter gute Nachrichten. Spektakulär ist      Auch Dienstleister mieten im steigenden Maß klassi-
der Start der europäischen Bekleidungskette PEPCO,          sche Einzelhandelsflächen. Ähnlich wie Onlinehändler
die auf einen Schlag einen Großteil der Filialen der        nutzen diese ihre Standorte zur Verbesserung ihrer
CCC-Gruppe (verlässt Österreich) übernimmt und              Sichtbarkeit und damit zur Stärkung ihrer Marke. Ein
darüber hinaus noch Standorte (aktuellen Planun-            Beispiel dafür ist der Personaldienstleister Trenkwal-
gen zufolge binnen Jahresfrist 30 bis 40) sucht.            der, der auf Vermittlung der EHL-Retailabteilung vor
Ebenfalls aktiv auf der Suche sind andere bekannte          kurzem eine Erdgeschoßfläche im THE ICON VIENNA
Non-Food-Discounter wie TEDi, Action, KiK oder              übernommen hat und demnächst einzieht.
NKD. Profitieren können davon nicht nur primär die
ohnehin starken Standorte, sondern durchaus auch            Einzelhandelsflächen gehen zurück
mittelgroße Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie
Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung.                      So lebhaft das Geschehen auf der Vermietungsseite
                                                            ist, so ruhig verläuft die Flächenproduktion, insbeson-
Stärker noch als im Einzelhandel ist die Aufbruchstim-      dere im Segment der reinen Einzelhandelsprojekte.
mung in der Gastrobranche zu spüren. Insbesondere           Neue Flächen entstehen hauptsächlich im Rahmen
die internationale Systemgastronomie ist klar ex-           von Mixed-Use-Objekten, ein wesentlicher Teil davon
pansiv unterwegs. Die meistbeachtete Neueröffnung           in den Erdgeschoßen großer Wohnbauprojekte.
war zuletzt die der US-Burgerkette „Five Guys“, die
am Topstandort Am Graben immer wieder für lange             Gleichzeitig werden kontinuierlich Flächen an schwä-
Warteschlangen sorgt. Aber auch KFC – Kentucky              cheren Standorten aus dem Markt genommen, vor
Fried Chicken ist sehr aktiv und eröffnete etwa im          allem betrifft das sehr kleine Fachmarktzentren oder
September 2021 ein von EHL vermitteltes neues               Single-Tenant-Objekte in peripheren Lagen. Daraus
Drive-In im Fachmarktzentrum SC17 in Brunn am Ge-           resultiert netto ein Rückgang der gesamten Ver-
birge. Davor starteten heuer bereits das KFC Parndorf       kaufsfläche, was in Anbetracht der Überversorgung
(März 2021) und ein KFC im 1100 Columbus, dem               mit Handelsflächen eine durchaus nachvollziehbare
ehemaligen Columbus Center (August 2021). Aber              Entwicklung ist.

Entwicklung der Verkaufsflächen in Österreich
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0,5 %
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         2009   2010   2011   2012    2013   2014    2015      2016   2017    2018   2019    2020   2021   2022p      2023p

                                                                                                      Quelle: RegioPlan 2021
                                                                                                                               5
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                 Gastronomie auf Expansionskurs
                  Die Gastrobranche zählt aktuell wieder zu den         Besonders großen „Appetit“ auf neue Standorte
                  aktivsten Nachfragern nach zusätzlichen Flächen.      haben internationale Ketten, speziell aus der System-
                  Offensichtlich gibt es nach dem coronabedingten       gastronomie. Dabei werden auch teure Spitzenlagen
                  Stillstand bei Expansionsplänen nun auch einen        gesucht, etwa im Bereich des „Goldenen U“ Kärntner
                  gewissen Nachholeffekt, und zahlreiche Unterneh-      Straße / Graben / Kohlmarkt oder in der Mariahilfer
                  men machen sich jetzt daran, die in den zurücklie-    Straße.
                  genden beiden Jahren entwickelten Konzepte auch
                  tatsächlich umzusetzen.                               Doch auch kleinere heimische Gastronomieunter-
                                                                        nehmen setzen auf Wachstum und arbeiten daran,
                                                                        das Konzept erfolgreicher Einzelstandorte an an-
                                                                        derer Stelle zu duplizieren. So mietete heuer nach
                         „Deutlich verbesserte
                                                                        Vermittlung von EHL das bisher nur in der Währin-
                          Ertragslage motiviert                         ger Straße vertretene Café „No Panic Coffee“ eine
                          zu höheren Investitionen“                     Fläche in der Lindengasse (7. Bezirk) an.

                                                                        Etablierte Lagen im Fokus

                  Die Investitionsfreude wird dabei durch die sehr      Im Fokus stehen weiterhin gut etablierte Ausgeh-
                  positive Ertragsentwicklung befeuert: Die diversen    und Freizeitlagen, in Wien insbesondere die Bezirke
                  Coronaunterstützungen haben die lockdownbeding-       innerhalb des Gürtels. Zunehmend werden aber auch
                  ten Verluste großteils abgefangen. Die Senkung der    Möglichkeiten in den Stadtentwicklungsgebieten in
                  Mehrwertsteuer auf fünf Prozent bei gleichzeitig      den Randbezirken sondiert. Stark wachsende Bevöl-
                  stark überdurchschnittlichen Preissteigerungen (4,4   kerungszahlen, wenig Konkurrenz und vergleichswei-
                  Prozent im Jahr 2020) wiederum sorgt aktuell für      se günstige Mieten eröffnen dort immer wieder gute
                  deutlich gestiegene Profitabilität.                   Chancen für Gastronomiebetriebe mit lokalem Fokus.

                  Zudem hat sich sehr rasch gezeigt, dass die Pan-      Unabhängig von der Lage gilt, dass Gastgärten
                  demie den Österreichern auch nicht die Lust aufs      wichtiger sind denn je, einerseits im Hinblick auf
                  Ausgehen verdorben hat. Mit schwächerer Auslas-       mögliche künftige Coronaeinschränkungen, ande-
                  tung haben aktuell eigentlich nur noch Lokale zu      rerseits, weil die steigenden Durchschnittstempe-
                  kämpfen, die stark vom Städtetourismus abhängen,      raturen auch dafür sorgen, dass die Gartensaison
                  aber auch hier zeigen die jüngsten Zahlen bereits     tendenziell länger wird, und das Leben generell
                  wieder eine deutliche Erholung.                       vermehrt im Freien stattfindet.

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Bunter denn je –
der neue Branchenmix
  Der kontinuierliche Wandel in Geschäftsstraßen           Fast noch markanter als die Verschiebung zwischen
  und Einkaufszentren hat sich während und nach der        den Einzelhandelsbranchen ist der stark steigende
  Pandemie deutlich beschleunigt. Insbesondere der         Anteil anderer Sektoren im Nutzungsmix von Ein-
  Branchenmix verändert sich stärker und schneller.        zelhandelsflächen. Von rund 30 Prozent wird dieser
  Die massivsten Rückgänge sind in den Bereichen           binnen fünf Jahren auf mehr als die Hälfte wachsen,
  Mode und Schuhe zu verzeichnen. Diese Branchen           lauten die aktuellen Prognosen. Verantwortlich dafür
  sind vom Aufstieg der Onlinekonkurrenz besonders         sind Gastronomiebetriebe und Dienstleister, etwa
  betroffen, auch die führenden Ketten dünnen ihre         aus dem Gesundheitsbereich.
  Filialnetze tendenziell aus, und die Filialgrößen wer-
  den vielfach reduziert. Vereinzelte Insolvenzen wie      Diese auf den ersten Blick unterschiedlichen Ein-
 „Pimkie“ oder „Promod“ fallen quantitativ hingegen        zelentwicklungen haben aber doch einen gemein-
  nicht so stark ins Gewicht.                              samen Nenner: Waren in Filialen auszustellen oder
                                                           zu verkaufen, ist nicht mehr das wichtigste Ziel.
 Sehr positiv ist, dass an attraktiven Standorten für      Imageaufbau, Stärkung des Markenprofils, Service
 freiwerdende Flächen gute Nachfrage aus anderen           und Beratung, die Ergänzung und Optimierung
 Branchen herrscht. Aus dem eher traditionellen            von Onlineangeboten im Rahmen von Filialen und
 Spektrum sind diese etwa Non-Food-Discounter wie          Flagshipstores sowie Dienstleistungs- und Freizeitan-
 die in London ansässige PEPCO Group, Action oder          gebote gewinnen immer stärker an Bedeutung. Im-
 TEDi, KiK und NKD, die immer stärker auch in gute         mobilieninvestoren, die auf diese Trends rechtzeitig,
 bis sehr gute Lagen drängen.                              konsequent und kompetent reagieren, haben gute
                                                           Aussichten auf nachhaltigen Erfolg.
 Ein anderer Trend ist die Tendenz zur Spezialisierung.
 So bekommen klassische, breit sortierte Sportge-
 schäfte immer mehr Konkurrenz durch Spezialan-            Branchenmix innerstädtischer
 bieter, vor allem im boomenden Bereich Bike und           Einkaufszonen
 E-Bike. Eine vielbeachtete Neueröffnung war der           100 %      3%               5%
                                                                      3%                                 10 %
 Österreich-Start der holländischen E-Bike-Spezialis-                                  8%
                                                                      12 %
 ten QWIC am Schottenring 26 (1010 Wien), die auch                                                       13 %
                                                            80 %                      12 %
 von EHL begleitet wurde.
                                                                                                         12 %

                                                                      40 %
 Branchenunabhängig ist die Bereitschaft gestiegen,         60 %                      30 %
                                                                                                         20 %
 in Flagshipstores und Showrooms zu investieren, bei
 denen der direkt in der Filiale erzielte Umsatz nicht
                                                            40 %
 die Schlüsselrolle spielt. Vielmehr geht es bei auf-                                                    20 %
                                                                                      25 %
 wendig gestalteten Flagshipstores an prominenten                     27 %

 Standorten wie beispielsweise dem neuen AlphaTau-          20 %
                                                                                                         15 %
                                                                                      13 %
 ri-Store (Graben 10 – vormals Nespresso Flagship),                   9%
                                                                                                         10 %
 Premium-Modemarke der Red Bull GmbH, der im                 0%       6%               7%

 November 2021 eröffnen soll, um die Schärfung                        2010            2020p             2030p

 des Markenprofils und um die Unterstützung der            n Gastronomie n Dienstleistungen n Lebensmittel
                                                           n Fashion n Sonstiger Handel n Sonstige n Leerstand
 Onlineverkäufe.
                                                                                              Quelle: RegioPlan 2021

                                                                                                                       7
Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
Daten und Fakten
                                                                                                                             Wiener Innenstadt

                                                                                                                               Verkaufsfläche City         208.900 m2
                                                                                                                               Verkaufsfläche je Einwohner    0,11 m2
                                                                                                                               Ø Shopgröße                     146 m2
                                                                                                                               Filialisierungsgrad             37,8 %
                                                                                                                               Leerstandsrate                   4,4 %
                                                                                                                               Fluktuationsrate                11,3 %

© Goldenes Quartier, Gregor Titze
                                                                                                                                                Quelle: Standort + Markt 2020/21

                        Der Wiener Einzelhandelsmarkt
                                    Wien ist nicht anders                                       sorgt haben, zählt das anhaltend große Interesse
                                                                                                internationaler Retailer an einem Neueinstieg in
                                    In Anbetracht der bedeutenden Rolle des Städtetou-          Wien. So wie vor der Krise zählt die Stadt zu den
                                    rismus für wesentliche Teile des Wiener Einzelhan-          gefragtesten Einzelhandelsdestinationen in Europa.
                                    dels und der gehobenen Gastronomie wäre es keine            Neustarts wie die des prominenten Huawei-Stores
                                    große Überraschung gewesen, wenn Wien etwas län-            auf der Kärntner Straße oder der Schweizer Cho-
                                    ger als der gesamtösterreichische Markt gebraucht           colaterie Läderach im Donauzentrum belegen das
                                    hätte, um sich von den Folgen der Pandemie zu               eindrucksvoll.
                                    erholen. Tatsächlich aber fällt der Aufschwung 2021
                                    in der Bundeshauptstadt ähnlich massiv aus wie im           Ein weiterer Treiber des Comebacks ist die Gastrono-
                                    Rest des Landes. Der Markt ist stark in Bewegung,           mie, die speziell in der zweiten Jahreshälfte in hohem
                                    einerseits dünnen viele Ketten ihre Filialnetze aus,        Maß neue Flächen suchte. Die Nachfrage kommt
                                    andererseits stoßen sehr viele Newcomer in diese            dabei sowohl von internationalen Konzernen als auch
                                    Lücken und nutzen die aktuelle Umbruchsituation,            von erfolgreichen heimischen Gastronomen, die
                                    um gleich an sehr guten Standorten starten zu               aktuell stark auf Expansion setzen.
                                    können.
                                                                                                Entsprechend dem österreichischen und den inter-
                                    Zu den vielen positiven Faktoren, die 2021 für ein          nationalen Trends sind attraktive Außenbereiche für
                                    bemerkenswertes Comeback des Marktes ge-                    die meisten Unternehmen zu einem Muss gewor-

                                    Verkaufsflächen (in m2) und Leerstandsrate (in %)
                                    in den Wiener Einkaufsstraßen
                                    250.000
                                                                                                                                                18 %
                                                                                                                                                16 %
                                    200.000
                                                                                                                                                14 %
                                                                                                                                                12 %
                                    150.000                                                                                        10,1 %       10 %
                                                                                                        5,7 %                                    8%
                                    100.000
                                                                                        4,4 %                                                    6%
                                                                2,4 %                                                                            4%
                                     50.000
                                                                                                                                                 2%
                                                                                                                                                 0%
                                                       Innere                    City                Landstraßer           Favoritenstraße
                                                   Mariahilfer Str.                                  Hauptstraße

                                         Einzelhandel         EH-nahes Angebot     Leerstand      Leerstandsrate (in %)      Quelle:
                                                                                                                                              2020/21
          8
Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
Passantenfrequenz in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen im Vergleich 2018/20
38.906 (-24%)                                                                                                           58.454 (-21%) Mariahilfer Straße
27.523 (-51%)                                                               40.124 (-46%) Kärntner Straße
32.191 (-3%)                                                             33.648 (+6%) Favoritenstraße
27.009 (-55%)                                                          36.008 (-54%) Graben
17.098 (-46%)                        18.773 (-44%) Rotenturmstraße
12.628 (-15%)                 16.115 (-1%) Neubaugasse
14.003 (-25%)           12.932 (-25%) Meidlinger Hauptstraße
15.144 (-23%)            12.231 (-13%) Landstraßer Hauptstraße
9.395 (-64%)            15.509 (-59%) Kohlmarkt

         Donnerstag                 Samstag                                                                                   Quelle: WKO

den – Gastroflächen ohne Gastgarten sind hingegen                      Zunehmend entdecken Einzelhändler und Gastrono-
weiterhin schwierig zu vermarkten.                                     men aber auch das Potenzial der großen Stadtent-
                                                                       wicklungsgebiete im Norden und Süden der Stadt.
Überraschend stark präsentiert sich auch das                           Die stark wachsende Bevölkerungszahl in diesen
Luxussegment. Die weiterhin deutlich unter dem                         Lagen eröffnet attraktive Marktchancen bei (noch)
Vor-Corona-Niveau liegenden Tourismuskennzahlen                        überschaubarer Konkurrenz. Das nutzen nicht mehr
werden zumindest teilweise durch einheimische                          nur die klassischen Nahversorger wie der Lebens-
Konsumenten kompensiert. Auch deswegen                                 mittelhandel; beispielsweise suchen auch Fitness-
hat sich die Flächennachfrage in den absoluten                         studios kleinere Flächen von 150 bis 250 m², um
Toplagen auf einem weiterhin hohen Preisniveau                         lokale Zielgruppen zu erreichen. Auch Branchen, die
stabilisiert.                                                          wie etwa der Möbelhandel nicht nur lokale Märkte
                                                                       ansprechen, sondieren mittlerweile verstärkt Ansie-
Neue Chancen für Nebenlagen                                            delungsmöglichkeiten.

Erfreulich ist, dass vom Aufschwung aber auch die                       Miete Top Einkaufsstraßen

sonst oft weniger beachteten Standorte jenseits                                                              Nettomiete EUR /m2/Monat
                                                                        Kohlmarkt                                             250 - 650
der Toplagen profitieren. So werden auffällig viele
                                                                        Graben                                                200 - 450
Flächen in den an die Innenstadt angrenzenden
                                                                        Kärntner Straße                                       150 - 350
Bezirken gesucht, sowohl vom klassischen Einzel-                        Rotenturmstraße                                         30 - 130
handel als auch für Gastronomie, Dienstleister und                      Innere Mariahilfer Straße                               35 - 180
immer öfter Online- / Offline-Hybridkonzepte.                           Neubaugasse                                             35 - 120
                                                                                                    Quelle: EHL Market Research | Q3 2021

Passantenfrequenzen 2021

75.000

60.000

45.000

30.000

15.000

0
               Jänner          Februar        März             April           Mai             Juni              Juli          August

Mariahilfer Straße:          Donnerstag         Samstag                                                         Quelle 2021: hystreet.com
Kärntner Straße:             Donnerstag         Samstag
                                                                                                                                                           9
Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
Einkaufsstraßen Wien

                                Wien | Mariahilfer Straße

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      M
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       us
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          e  um
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               sp
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 l at
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Museumsquartier

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     z
                                                       Bedarfsgruppen
                                                                                    Kurzfristbedarf

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Kar
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   n
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  be
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              lau
                                                           Kandlgasse

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         l-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Sch
                                                                                    Bekleidung

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           w
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ngasse

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              eig
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  ter
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Siebens

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 hofe
                                                                                    Wohnungseinrichtung

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  r-G
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    ass
                                                                                    Hausrat, Elektrowaren

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Kaufhaus-

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Stift
                                                                                                                                                                                                                               Zollerga
                                                                                                           Westbahnstraße                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Projekt
                                                                                    Sonstiges

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          g
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ass
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            e
                                                                                                                                                                                                                                  sse

                                                                                                                                                                                                                                                                             Kirch
                                                                                    EH-begl. Angebot                                                                                                                                                                                                                                                                                   Bundesheer Store                                                 Nr. 1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Öfferl Bio-Bäckerei
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              se
                                                                Schottenfeldgasse

                                                                                                                                                                                                                                                                                   en
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          s

                                                                                                                                                                                              Neubaugasse
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Bergspezl                                   (im Umbau)                                            ße                                                                      ga

                                                                                                                                                                                                                                                                                 gass
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Stra                                                                      ald
                                                                                    Leerstand                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            22
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Nr. ariah
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                ilfer
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Th
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              e   ob

                                                                                                                                                                                                                                                                                   e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         M

                                                                                    Shopping Mall
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Hansaton
                                                                                    Shopwechsel (Auswahl)                                                                                                                                                                                                                                                   Nr.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  26-3                                              World of Hearing
                                                              Seidengasse
                                                       Lage                                                                                                                                                                                                                                               Gerngross
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               N   r. 4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        7                    Intersport
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Flagship
                                                                                                            Zieglergasse

                                                                                    Fußgängerzone                                                                                                                                                                                                               Nr.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      42-4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Biogena
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              ße
                                                                                    Begegnungszone                                            ga       sse
                                                                                                                                                                                                                                                                                              Nr
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 .5
                                                                                                                                                                                                                                                                                                      0
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                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           tra
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                                                                                                                                                                                                                                                                                               7                                                                                                                                                        en
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                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      mp

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                                                    asse                                                                                                                                                                                                                    Fielmann
                                                                                                                                                             Andre

                                             Stollg

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Ba
                                                                                                                           Stand: Oktober 2021                                                                                                        1
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                                                                                                                                                                                                                                            Nr                              Flagship

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 na
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                                                                                                                                                                  asga

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     en
                                                                                                                                                                                                                                          Motto Brot

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        g
                                                                                                                                                                  sse

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      as
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        se
                                                                                         e
                                                                                    gass                                                                                                                                                                                                                  Schadekgasse
                                                               Apollo
                                                                                                                                                                                                             Nr
                                                                                                                                                                                                                  .7
                                                                                                                                                                                                                       7                                                                                                                                                                                                                        Quelle:
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               nze   ile
                                                                                                                                                                                                                   Half Price                                                                                                                                                                                                                                                          e   Wie
                                                                                                                                                                                     8   5                                                                                                                                                                                                                                                                                         Link
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                                                                                                                                                                                                                                             Am
                                  Kaiserst

                                                                                                                                                                                                                                                erlin
                                                                                                                                                                                                                                                      gst

                                                                                                                                                       aße
                                                                                                                                                                                                                                                          r
                                                                                                                                                                                                                                                          aße

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               ile
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        INTERNATIONAL
                                    raße

                                                                                                                                               r Str                                                                                                                                                                                                                                                                                         PROPERTY
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          ienze
                                                                                                                                      a   hilfe                                                                                                                                                                                                                                                                                          CONSULTANTS
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   te W
                                                                                                                           96     Mari                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Rec
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               h
                                                                                                                  Nr.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            CHARTERED
                     Neuba

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            SURVEYORS
                                                                                                                        5
                                                                                                      4      N    r. 10
                                                                                                                                                                                                                       Es

                                                                                             Nr. 10
                                                                                                                                                                                                                          te
                       ugürte

                                                                                                                                                                                                                           rh

                                                                      4                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Meter
                                                                                                                                                                                                                           áz

                                                            Nr. 11                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      eil
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            e
                                                                                                                                                                                                                              y

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   nz
                                                                                                                                                                                                                                ga

                                                      0
                                               Nr. 12                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           0                       100                         200
                         l

  Westbahnhof                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Wie
                                                                                                                                                                                                                                   s se

                                                            9
                                                     Nr. 11                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       c   h te
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Re
                                                                                                                                                                                             Ot

                                                    Teufel Sound
                                                                                                                                                                                             to
                                                                                                                                                                                              -B
                                                                                                                                                                                                au
                                                                                                                                                                                                       er-

      IKEA
                                                                                                                                                                                                           Ga
                                                                                                                                                                                                              s

Wien Westbahnhof
                                                                                                                                                                                                            se

                                                                                                                                                                                                                                                             ße
                                                                                                                                                                                                                                                          tra
                                                                                                                                                                                                                                                      rS

                                             Veränderung ist in Österreichs bedeutendster Ein-                                                                                                                                                                          kel und insbesondere für den Fahrradbereich wider.
                                                                                                                                                                                                                                                  orfe
                                                                                                                                                                                                                                              e nd
                                                                                                                                                                                                                                            mp

                                             kaufsstraße ohnehin eher die Regel als die Ausnah-                                                                                                                                                                         Aus der Branche ist auch in den kommenden Jahren
                                                                                                                                                                                                                                          Gu

                                             me. Aber der aktuelle Wandel, den die Mariahilfer                                                                                                                                                                          mit zusätzlicher Flächennachfrage zu rechnen, vor
                                             Straße gegenwärtig durchlebt, ist deutlich rascher                                                                                                                                                                         allem auch seitens Single-Brand-Stores und auf
                                             und tiefgreifender als in den letzten Jahren. Dabei                                                                                                                                                                        bestimmte Sportarten spezialisierter Händler.
                                             ist der Abriss des Möbelhauses Leiner (siehe rechte
                                             Seite) zwar die im Straßenbild auffälligste Zäsur,                                                                                                                                                                         Gleichzeitig wird die Einkaufsstraße auch immer
                                             doch sind parallel mehrere Trends zu beobachten,                                                                                                                                                                           mehr zur Ausgehzone. Die Lokalszene ist stark
                                             die das Bild der Shoppingmeile nachhaltig verän-                                                                                                                                                                           expansiv, der Erfolg von Gastronomiebetrieben wie
                                             dern werden.                                                                                                                                                                                                               Sägewerk, Freiraum oder des Le Burger macht offen-
                                                                                                                                                                                                                                                                        bar Lust auf mehr. Aktuell suchen mehrere Interes-
                                             Die vielleicht wichtigste Entwicklung ist der sinkende                                                                                                                                                                     senten, vor allem aus dem Bereich der Systemgas-
                                             Anteil des dominanten Mode- und Schuhsektors. Hier                                                                                                                                                                         tronomie, nach Flächen.
                                             gibt es einige Rückzüge zu vermelden; so schlossen
                                             2020 und 2021 etwa Dressmann (2020 / Mariahilfer                                                                                                                                                                           In der Gesamtschau können der Mariahilfer Straße
                                             Str. 85-87) und CCC (2021 / Mariahilfer Str. 77) ihre                                                                                                                                                                      jedenfalls gute Zukunftsperspektiven bescheinigt
                                             Pforten. Neueröffnungen aus den Branchen Textil und                                                                                                                                                                        werden, und von diesen werden auch umliegende
                                             Schuhe gab es hingegen nur vereinzelt.                                                                                                                                                                                     Seitenstraßen profitieren. Insbesondere wird das
                                                                                                                                                                                                                                                                        spürbar werden, wenn die drei derzeit aktiven Groß-
                                             Sehr gut entwickelt sich allerdings der Sportartikel-                                                                                                                                                                      baustellen abgeschlossen sind und auch die neue
                                             sektor. In der jüngeren Vergangenheit haben sich                                                                                                                                                                           U-Bahn-Station fertiggestellt werden wird. Zusätzlich
                                             etwa Intersport oder der Outdoor-Spezialist Berg-                                                                                                                                                                          schlägt derzeit auch die wegen des eher niedrigen
                                             spezl angesiedelt. Dieser Trend spiegelt die deutlich                                                                                                                                                                      Tourismusanteils gute „Coronaresistenz“ positiv zu
                                             steigenden Ausgaben der Österreicher für Sportarti-                                                                                                                                                                        Buche.
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© k18/SIGNA                                                                                          © IKEA

              Großprojekte Mariahilfer Straße
               IKEA City Store / MA-HÜ 10 -18*                              Für den Gesamtmarkt bedeutend ist die radikale
                                                                            Abkehr von konventionellen Konzepten für den Mö-
               Zwei spektakuläre Großprojekte auf der Mariahilfer           belhandel: Kein Parkplatz, kein Möbellager, direkt ge-
               Straße werden nicht nur richtungsweisend für die Zu-         kauft und mitgenommen können nur Kleingegenstän-
               kunft der wichtigsten österreichischen Einkaufsstraße        de werden. Die Möbelbranche (und nicht nur diese)
               sein, sondern auch große Signalwirkung für den ös-           wird jedenfalls haargenau beobachten, ob sich dieses
               terreichischen Einzelhandelsmarkt insgesamt haben            Konzept bewährt. Tut es das, kann dies eine Rückkehr
               und unter anderem die Kräfteverhältnisse zwischen            zahlreicher großer Einzelhändler von peripheren an
               innerstädtischen Standorten und Einkaufsmöglichkei-          innerstädtische Standorte inspirieren.
               ten an der Peripherie verschieben.
                                                                            Während das eine Möbelhaus startet, entsteht das
               Bereits fertiggestellt und pünktlich zum Beginn der          zweite Großprojekt anstelle des Leiner-Möbelhauses.
               Herbstsaison 2021 eröffnet wurde der IKEA City               Mit viel Innovation und Qualität möchte der Immobi-
               Store neben dem Westbahnhof. Für die unmittelbare            lien- und Handelskonzern SIGNA das traditionsreiche
               Umgebung ist das Projekt vor allem deswegen von              Warenhauskonzept an diesem prominenten Standort
               Bedeutung, weil es der in den vergangenen Jahren mit         mit neuem Leben erfüllen. Damit ist das Projekt
               einigen Problemen kämpfenden Äußeren Mariahilfer             „MAHÜ 10 -18“ ein beachtenswerter Gegenentwurf
               Straße neue Impulse geben wird. Die ausgezeichnete           zu den aktuellen Trends zu Single-Brand-Stores und
               Resonanz in den ersten Wochen seit dem Start lässt           tendenziell kleineren Einheiten. Auf rund 68.000 m²
               hoffen, dass diese stark genug sein werden, um einen         Bruttogeschoßfläche wird neben dem sehr großzügig
               neuen Aufschwung für die traditionsreiche Einkaufs-          konzipierten Retailbereich auch ein Hotel mit 150
               straße einzuleiten. Auch für die Shops im Westbahn-          Zimmern entstehen.
               hof sollte die zusätzliche Frequenz Auftrieb bringen.                                           * vorläufiger Projektname

               Onlinehandel in Österreich auf dem Vormarsch
                Onlineanteil an den gesamten Einzelhandelsausgaben in Prozent

                18
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                 9
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                 0
                     2010   2011    2012   2013    2014   2015    2016   2017   2018   2019   2020    2021p   2022p    2023p
                                                                                                       Quelle: RegioPlan 2021              11
Einkaufsstraßen Wien

     Wien | Innenstadt
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Ho
         Die Wiener Innenstadt als wichtigster touristischer                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     h   er
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Ma
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 r kt

         Hotspot Österreichs ist vom globalen Einbruch des

                                                                                                                                                                                                                                                                                                           6
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         .1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Nr
         Städtetourismus stärker betroffen als alle anderen                                                                                                   Ole
                                                                                                                                                           Lynggaard

                                                                                                                                                                            asse
         Teilmärkte. Insbesondere die stark gesunkene Zahl
                                                                                                                       Bo                                                                                                                                                                        Louboutin
                                                                                                                            gn
                                                                                                                                 er

                                                                                                                                                                          zerg
                                                                                                                                      ga                                                   Zilli
                                                                                                                                           ss                                                                                                                       en
                                                                                                                                              e                                                                                                              laub

                                                                                                                                                                      Seit
                                                                                                                                                                                                                                                   h
                                                                                                                                                                                                                                               Tuc
         der einkaufsfreudigen Gäste aus Asien, Nordamerika
                                                                                                                                                    Nr
                                                                                                                                                                                     Rimowa
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          r kt
                                                                                                                                                         .4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     ma
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                rn
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Br a                                                      ue
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       nd                                               Ba

         oder Russland hat für manche Retailer aus dem                                                                                                                              Nr.
                                                                                                                                                                                          3-7
                                                                                                                                                                                                        Nr
                                                                                                                                                                                                             .4

                                                                                                                                                                                                         Jimmy Choo
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         stä
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            tte

                                                                                                                                                                                                                                               tz

                                                                                                                                                                    .1
         Luxusbereich empfindliche Umsatzrückgänge in

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         ße
                                                                                                                                                                                                                                         pla

                                                                                                                                                                   Nr
                                                                                                                                                                                                                                       rs

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     tra
                                                                                                                                                                                                                                  te

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   ms
                                                                                                                                                                                                                                Pe

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  tur
                                                                                                                                                               9
                                                                                                                                                          .1

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             ten
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Jas
         Filialen in Bestlagen verursacht.

                                                                                                                                                        Nr
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             om

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Ro
                                                                                                            La Hong                                                   Nr                                                                                                                                                           irg
                                                                                          W                                                                                .1                      Nr                                                                                                                                     ot t
                                                                                              all                                                                               7                       .2                                                                                                                                    str
                                                                                                    ne                                                                                                       2                                                                                                                                        aß
                                                                                                         rs                                                                                                                                                                                                                                                e
                                                                                                           tra
                                                                                                                 ße

                                                                                                                                            .5
                                                                                                                                       Nr
                                                                                                                                                                                                                  Gr

                                                                                                                      0
                                                                                                                      -1
         In Anbetracht dieser ungünstigen Voraussetzungen
                                                                                                                                                                                                                     a   be                                                                          Go

                                                                                                                 .8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ld

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          tz
                                                                                                                                                                                                                                                                                     1
                                                                                                                                                                                                                            n                                                                                sch

                                                                                                             . 7 Nr

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      spla
                                                                                                                                                                                                                                                                                     r.
                                                                                                                                                                                                                  Nr                           Nr                                                                  mie

                                                                                                                                                                                                                                                                                 f N
                                                                                                                                                                                                                       .1                           .2
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          dg

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   an
                                                                                                                                                                                                                                                         8

                                                                                                                                                                                                                                                                               ho
                                                                                                                                                                                                                            4

                                                                                                           Nr
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             a

                                                                                                                                                                            sse
                                                                                                                                                                                                                                                                                    Camicissima                                  sse

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  ph
                                                                                                                                                                                                                                                                             er
         hat sich der Einzelhandelsmarkt Innenstadt erstaun-

                                                                                                                                                                        rga

                                                                                                                                                                                                                                                                           ttn

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Ste
                                                                                                                                                                                                                                          Nr

                                                                                                                                                                                                                                                                         Tra
                                                                                                                                                                    rge
                                                                                            kt
                                                                 Herr                                                                                                                                                                          .1

                                                                                          ar
                                                                                                                                                                                                                                                    2                                 Five Guys

                                                                                                                                                                      u
                                                                                     hlm

                                                                                                                                                                   sb
                                                                      eng

                                                                                                                                                                  b
                                                                                     Ko
         lich gut gehalten. Es sind weiterhin nur sehr wenig
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Jones

                                                                                                                                                               Ha
                                                                      sse a

                                                                                 1
                                                                                .1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Stock-                 Nr. 12

                                                                                Nr
                                                                                                                                                                                                                                                                                           Nr. 8             im          -Eisen-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Platz
         Leerstände zu verzeichnen, und das Mietenniveau ist
                                                                                                                                                                                                                                                                 Alpha Tauri
                                                                                                                                                                                                                                                                 (EÖ 2021-Q4)                       Läderach

                                                                                                                                                                                          e

                                                                                                                                                                                                                         n

                                                                                                                                                                                                                                                    e
                                                                                                                                                                                                                       be
                                                                                                                                                                                         aß

                                                                                                                                                                                                                                               s
                                                                                                                                                                                                                   lau

                                                                                                                                                                                                                                            as
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Sing

                                                                                                                                                                                    rstr
         nicht auf breiter Front unter Druck geraten. So sind

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Nr. 1
                                                                                                                                                                                                                                        erg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          erstr
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               aß e

                                                                                                                                                                              u ne

                                                                                                                                                                                                                                   he
                                                                                                                                                                                                                                 r ot
                                                                                                                                                                           Brä

                                                                                                                                                                                                                            Do

                                                                                                                                                                                                                                                                                                     se
         zwar etwa in den Spitzenlagen Graben / Kohlmarkt

                                                                                                                                                                                                                                                                                                    rgas

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Nr. 4
                                                                                                                                       St

                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Seile
                                                                                                                                         all                                                                                                                                                               Zillertaler Trachten

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          asse
                                                                                                                                                                                                                                                                    asse
                                                                                                                                            bu                                                                                                                                                                     Outlet
                                                                                                                                              rg
                                                                                                                                                   ga

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Lilieng
         / Goldenes Quartier die vor COVID-19 vereinzelten

                                                                                                                                                                                                                                                                 gelg
                                                                                                                                                        ss

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Nr. 9
                                                                                                                                                           e                                                                                                                                                                                               Nespresso Atelier

                                                                                                                                                                                                                                                             Spie

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Nr. 12
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Weihb
         Ausreißer nach oben mit Quadratmetermieten von                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   urgg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               as   se

         bis zu 600 Euro für kleine Flächen derzeit nicht zu

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Nr. 14
         verzeichnen, aber weiterhin sind Abschlüsse im                                                                                                                                                                                                                                                         IQOS

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Nr. 19
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Kaufhaus Steffl

         Bereich von 300 bis 500 Euro / m² erzielbar. Ein

                                                                                                                                                                                                                                                                                            Markt
                                                                              Bedarfsgruppen
         klares Zeichen, dass der Optimismus zurückgekehrt

                                                                                                                                                                                                                                                                                       Neuer

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             traße
                                                                                          Kurzfristbedarf                                                                                                                                                                                                                                       Himm

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          ner S
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     elpf
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Huawei Flagship ortgasse
         ist und für Geschäftsflächen im Stadtzentrum kein                                Bekleidung

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Kärnt
                                                                                          Wohnungseinrichtung
         nachhaltiges Problem droht. Das wird auch dadurch

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Nr. 29
                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Nr. 24
                                                                                          Hausrat, Elektrowaren
         unterstrichen, dass es für die vereinzelt freiwerden-
                                                                                                                                                                                                                                                             e
                                                                                                                                                                                                                                                    traß

                                                                                          Sonstiges
                                                                                                                                                                                                                                                offs

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Quipster                                 Joha
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        nn e
                                                                                                                                                                                                                                           tth

         den Geschäftslokale praktisch immer rege Nachfrage
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               sga
                                                                                                                                                                                                                                            e

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   sse
                                                                                          EH-begl. Angebot
                                                                                                                                                                                                                                        Teg

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Lloyd Germany
                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Nr. 39

                                                                                                                                                                                                                                                    Führ
                                                                                          Leerstand
         seitens in- und ausländischer Interessenten gibt,
                                                                                                                                                                                                                                                               ichg
                                                                                                                                                                                                                                                                      asse

                                                                                          Shopping Mall
         die die aktuelle Situation als Chance sehen, sich in                                                                                                                                                                                                                                                                             Ann
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              a       gass
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          e
                                                                                          Shopwechsel (Auswahl)
                                                                                                                                                                                                                                                                                           -34

                                                                                                                                                                                                                                  Mayse
                                                                                                                                                                                                                                                                             Guess
                                                                                                                                                                                                                                                                                     Nr. 32

                                                                                                                                                                                                                                        de
         absoluten Bestlagen zu etablieren.
                                                                                                                                                                                                                                                         rgasse
                                                                              Lage
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Krug
                                                                                          Fußgängerzone                                                                                                                                                                                                                    erstr
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    aße
                                                                                                                                                                                                                  Philh
                                                                                          Begegnungszone
         Burger & Bullen in Luxuslagen
                                                                                                                                                                                                                                armon           Nr
                                                                                                                                                                                                                                           ikerst . 4
                                                                                                                                                                                                                                                                                  Nr. 49

                                                                                                                                                                                                                                                 raße
                                                                                                                                           Stand: Q3 2021

         Bemerkenswert, aber durchaus positiv, ist eine kon-                                                                                               Stand: Oktober 2021
                                                                                                                                                                       INTERNATIONAL
                                                                                                                                                                             PROPERTY
                                                                                                                                                                        CONSULTANTS                                                                                                                                                                                        Meter
                                                                                                                                                                                           CHARTERED
                                                                                                                                                                                                                                                                                    0                                      100                                           200
         tinuierliche Veränderung des Branchenmix. So ist die                                                                                                                              SURVEYORS

         Ansiedelung des Burgerlokals „Five Guys“ und des
         Red Bull Fashion Labels „AlphaTauri“ am Graben ein          früheren CA-Zentrale, jetzt „Haus am Schottenring“.
         Signal, dass die Bestlagen nicht ausschließlich Lu-         Mit innovativen Lieferservices ist diese auch für
         xuslabels vorbehalten bleiben werden und verstärkt          weiter entfernt lebende Konsumenten attraktiv,
         Unternehmen aus anderen Marktsegmenten als                  und es ist durchaus vorstellbar, dass auch andere
         Mieter sehr hochpreisiger Flächen in Frage kommen.          Lebensmittelkonzerne in weiterer Folge „Flagship-Fi-
                                                                     lialen“ im Zentrum eröffnen und so zu den insgesamt
         Ebenfalls sehr erfolgreich gestartet ist die außerge-       weiterhin sehr positiven Perspektiven des Teilmarkts
         wöhnlich große Interspar-Filiale im Kassensaal der          Innenstadt beitragen.

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© Philipp Lipiarski                                                                                       © JOKR

                      Online-Supermärkte und
                      Automatenshops
                       Der Lebensmittelhandel war in den vergangenen           für Online-Supermärkte eine gute Chance für sonst
                       Jahren der verlässlichste Motor für Nachfrage nach      weniger gefragte Nebenlagen, die für Einzelhandel
                       Einzelhandelsflächen, auch deswegen, weil die           und Gastronomie zu wenig Frequenz aufweisen.
                       dominante Position des klassischen Supermarkts
                       durch die Onlinekonkurrenz nicht bedroht war.           Einen guten Hinweis darauf, wie groß das Potenzial
                       Während der Corona-Lockdowns hat sich das aller-        reiner Online-Supermärkte wie gurkerl.at, alfies.at
                       dings deutlich geändert, und filiallose Online-Super-   oder mjam ist, gibt die Bewertung der Unternehmen
                       märkte verzeichnen hohe Wachstumsraten.                 durch Investoren: So erreichte etwa die gurkerl.
                                                                               at-Muttergesellschaft Rohlik im Sommer dieses
                       Basis des Geschäftsmodells Online-Supermarkt ist        Jahres den Status eines „Einhorns“, also eines
                       aber eine rasche Zustellung, 30 Minuten ab Bestel-      Start-ups mit einer Marktbewertung von mehr als
                       lung gilt als guter Branchenstandard. Das wiederum      einer Milliarde Dollar.
                       ist nur möglich, wenn sich das Auslieferungslager
                       in der Nähe der Empfänger befindet, konventionelle      Lebensmittel rund um die Uhr
                       Logistikcenter sind daher nicht geeignet. Statt-
                       dessen werden Flächen in Wohngebieten gesucht,          Eine weitere Innovation im Lebensmittelhandel, für
                       von denen aus eine rasche Zustellung problemlos         die aktuell in zahlreichen Wiener Bezirken Flächen
                       möglich ist.                                            gesucht werden, sind Automaten-Supermärkte. In
                                                                               diesen werden rund um die Uhr Lebensmittel und
                       Park- und Anliefermöglichkeiten                         andere Produkte des täglichen Bedarfs angeboten.
                       sowie Kundennähe zählen                                 Die Filialen, die von Betreibern wie „ServiceBOB“
                                                                               oder „Eh da Greissler“ in den ersten Monaten
                       Die Standortkriterien unterscheiden sich dabei          dieses Jahres beispielsweise in der Hernalser
                       deutlich von denen der Supermarktfilialen. Fre-         Hauptstraße gestartet wurden, entwickeln sich sehr
                       quenzlage und Sichtbarkeit sind irrelevant, wichtig     positiv, dementsprechend expansiv agieren die
                       sind gute Anlieferungsmöglichkeiten für LKW und         Betreiber. Die Standortkriterien sind ähnlich wie für
                       Parkmöglichkeiten für die Zusteller. In aller Regel     konventionelle Supermärkte, die gesuchten Flächen
                       werden Mindestgrößen von 400 bis 700 m² benö-           bewegen sich im Bereich von 30 bis 100 m². In
                       tigt, also auch weniger als für Supermarktfilialen,     Zukunft werden voraussichtlich auch EG-Flächen in
                       die für Verkaufsfläche und Lager selten mit weniger     neuen Wohnbauten für diese Unternehmen interes-
                       als 800 m² auskommen. Damit sind Rangierflächen         sant werden.

                                                                                                                                       13
SCN – Shopping Center Nord
                                                                                                    Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien

     Einzelhandelsstandorte
                                                                                                    32.000 m2

     Wien und Umgebung
                                                                                                    © SCN

      STEFFL Department Store                 Goldenes Quartier                                     Q19
      Kärntner Straße 19 | 1010 Wien          Tuchlauben | 1010 Wien                                Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien
      12.500 m2                               11.500 m2                                             15.000 m2

      © STEFFL Department Store               © Goldenes Quartier_Gregor Titze                      © Q19

      Ringstraßen Galerien
      Kärntner Ring 5-7 | 1010 Wien
      30.000 m2                                                                                                                                           Tha
                                                                                                                                                             lias
                                                                                                                                                                    tr.

      © EHL

      Lugner City                             BahnhofCity Wien West
      Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien           Europaplatz 2-3 | 1150 Wien
      38.200 m2                               20.500 m2

                                                                                                                                                                Hau linger
                                                                                                                                                                       r.
                                                                                                                                                                   ptst
                                                                                                                                                                Meid
      © Lugner City                           © ECE

      Auhof Center                            Gerngross
      Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien   Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien
      51.000 m2                               30.000 m2

      © Auhof Center                          © Deka Immobilien Management GmbH

      Riverside                               Center Alterlaa                                       Westfield Shopping City Süd
      Breitenfurter Straße | 1230 Wien        Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien                 Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf
      22.000 m2                               20.000 m2                                             192.500 m2

      © Riverside                             © LLB Immo KAG | Architekten KBIA Kulmus Bügelmayer   © Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz

14
Shopping Resort G3 Gerasdorf                                                                    Westfield Donau Zentrum
                   G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf                                                                     Wagramer Straße 81 | 1220 Wien
                   70.000 m2                                                                                       120.000 m2

                                                                             Citygate
                                                                             Wagramer Straße 195 | 1210 Wien
                                                                             17.800 m2

                                                                                                                   © Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz
                   © G3 | Nagl

                                                                                                                   Millennium City
                                                                             © Citygate Shopping                   Handelskai 94-96 | 1200 Wien
                                                                                                                   51.800 m2

                                                                                                                   © Millennium City

                                                                                                                   Gewerbepark Stadlau
                                                                                                                   Gewerbeparkstraße | 1220 Wien
                                                                   A2
                                                                       2                                           66.000 m2
     tel
   Gür

                                                                              S2
              t
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                                     Rings
                         Gr

                                           traße
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                                                            Do
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                                                                                                                   © Wikipedia
   Ko

                               Kärntner Str.La                 na
                                               nd                 uk
                                                                    an
Neubau

                                                  st                    al
                                  r.                 r a
                               St                        ß er
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                             Favoritenstr.

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                                                                   ts
                                                                      tr.                                          Stadion Center
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                                                                                                                   26.700 m2

                                      3
                               A2                                                                                  © Stadion Center

                                                                             ZS Zentrum Simmering
                                                                                                                   The Mall
                                                                             Simmeringer Hptstr. 96A | 1110 Wien   Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien
                                                                             21.000 m2                             26.800 m2

                                                                             © ZS Betriebs GmbH                    © CCreal

                   BahnhofCity Wien
                   Hauptbahnhof                                              1100 Columbus                         huma eleven
                   Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien                             Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien         Landwehrstraße 6 | 1110 Wien
                   23.000 m2                                                 18.000 m2                             50.000 m2

                   © ECE                                                     © EHL                                 © huma eleven | Robert Fritz

                                                                                                                                                                         15
Daten und Fakten
                                                                                                       Einzelhandelsmarkt Graz

                                                                                                         Verkaufsfläche City         173.700 m2
                                                                                                         Verkaufsfläche je Einwohner    0,60 m2
                                                                                                         Ø Shopgröße                     187 m2
                                                                                                         Filialisierungsgrad             37,5 %
                                                                                                         Leerstandsrate                   3,9 %
                                                                                                         Fluktuationsrate                12,6 %

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                                                                                                                           Quelle: Standort + Markt 2020/21

                 Einzelhandelsmarkt Graz
                  Die Landeshauptstadt Graz hat auch im Hinblick          gangen ist. Dies ist überwiegend auf Flächenverluste
                  auf den Einzelhandel eine dominante Stellung in der     in der Bekleidungsbranche zurückzuführen (seit
                  Steiermark. Neben den regional wirksamen Einkaufs-      2014: -7.300 m² oder –13 Prozent).
                  zentren und Fachmarktagglomerationen im Grazer
                  Stadtgebiet und der an der Peripherie gelegenen,        Nichtsdestoweniger bildet die Grazer City mit knapp
                  überregional bedeutsamen Shoppingcity Seiersberg        174.000 m² Verkaufsfläche weiterhin die größte in-
                  (85.000 m²), ist vor allem die attraktive Innenstadt    nerstädtische Einzelhandelsagglomeration außerhalb
                  mit ihrem diversifizierten Angebot ein unumstrittener   Wiens. Die Toplagen erstrecken sich am Fuße des
                  Anziehungspunkt im Einzelhandelsbereich.                Schlossbergs rund um den Hauptplatz, die Herren-
                                                                          gasse und das Traditionswarenhaus Kastner & Öhler
                  Kontinuierlich sinkende Verkaufsfläche                  in der Sackstraße. Im Süden schließt der Jakomini-
                                                                          platz (in B-Lage) an. Der Geschäftsbesatz setzt sich
                  Auffallend ist die Entwicklung der Verkaufsfläche,      mit dem Südtiroler Platz und der Annenstraße auch
                  die seit 2017 kontinuierlich sinkt und daher bereits    westlich der Mur (in C-Lage) fort. Einst eine der wich-
                  deutlich um 7.100 m² oder vier Prozent zurückge-        tigsten Einkaufsstraßen Österreichs, ist die Annen-
                                                                          straße heute vergleichsweise unattraktiv, wenngleich
                                                                          sie durch das renovierte Nahversorgungszentrum
                   Demographie & Wirtschaft Graz                          Styria Center wieder etwas aufgewertet wurde.

                   Graz ist mit rund 291.000 Einwohnern die zweit-
                   größte Stadt Österreichs und zählt mit einem
                                                                                 „Grazer Innenstadt bleibt die
                   Bevölkerungsplus von knapp 25 Prozent seit 2001
                   zu den am stärksten wachsenden Landeshaupt-                    wichtigste Einzelhandels-
                   städten. Für den Einzelhandelsmarkt sind darüber               agglomeration in den Bundes-
                   hinaus sowohl das große Einzugsgebiet von der
                   südlichen Obersteiermark über das Südburgen-
                                                                                  ländern“
                   land bis in die Ost- und Weststeiermark sowie der
                   Shoppingtourismus aus dem nördlichen Slowenien         Die durchschnittliche Shopgröße ist vor allem in
                   und aus Kroatien relevant. Bis 2030 rechnet man        A-Lage (u. a. mit Kastner & Öhler) mit 313 m² sehr
                   mit einer Einwohnerzahl von rund 325.000, die          groß und wird nur von der Wiener Mariahilfer Straße
                   den Status als wichtigste Einkaufsdestination in       (464 m²) übertrumpft. Erwartungsgemäß präsentiert
                   den südlichen Bundesländern weiter festigen und        sich auch der Filialflächenanteil der City (77 Prozent)
                   stärken würde.                                         überdurchschnittlich.

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Neugestaltung der westlichen                          zuletzt konnte hier sogar eine leichte Abnahme
          Innenstadt                                            um 0,3 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent verzeichnet
                                                                werden. Auch die Fluktuationsrate ist mittlerweile
          In den aktuellen Plänen der (Innen-)Stadt spielen    „traditionell“ unterdurchschnittlich. Im Einzelhandel
          die Ausweitung der Flaniermeilen sowie neue Ver-      gab es nur Zugewinne für den Kurzfristbedarf. So
          kehrskonzepte eine Rolle. Insbesondere wird hier die verlegte die Kette dm ihren Standort in der Murgas-
          Gestaltung des Bereiches Innenstadt West (zwischen se; neue Standorte gab es auch für Dorotheum und
          Herrengasse und Mur) neu überdacht. So wurde          Only. Zu den Auszügen zählen u. a. die Modeshops
          in der Schmiedgasse eine neue Fußgängerzone           Tally Weijl, Stefanel, Bonita, Gerry Weber, aber auch
          etabliert.                                            Pandora Schmuck oder Frisör KLIPP.

                       „Wenig Leerstand, geringe                                                             Mieten Graz
                        Fluktuation im Zentrum“                                                                Lage                                           Nettomiete
                                                                                                                                                             EUR/m2/Monat
                                                                                                               Einkaufsstraßen A-Lage                               92
                                                                                                               Einkaufsstraßen B-Lage                               37
           Über die Jahre gesehen ist die Leerstandsrate                                                       Einkaufszentren                                      51
           konstant auf gutem Niveau (immer unter 5 Prozent),                                                                                  Quelle: Standort + Markt 2020/21

          Einzelhandelsstandorte Graz

                                                                                                                              Shopping Malls                          Fläche
                                                                                                                                 1   SC Seiersberg                 85.000 m2
                                                                                                                                 2   Center West                   60.000 m2
                                                                                                                                 3   Murpark                       43.100 m2
                             ANDRITZ
                                                                                                                                 4   Shopping Nord                 41.000 m2
                                                                                                                                 5   Citypark                      40.000 m2
                                                                                                                                 6   Kastner & Öhler               40.000 m2
          GÖSTING

                                                                                                                              Retail Parks
     A9
                                                                                                                               7     FMZ Graz Webling              23.700 m2
                                                       GEIDORF                                                                 8     Shopping West                  9.100 m2
                                                                                                                               9     Arland Center                  5.200 m2
                                                        Herrengasse
                                                                                                                              10     Center Ost                     4.400 m2
                                                                   ST. LEONHARD                                               11     AFZ Andritzer FMZ              3.900 m2
     EGGENBERG                 GRIES                   Jakomini-
                                                         platz

                REININGHAUS
                                                                                                                              Fachmarktagglomerationen
                                                                                                                              12     Webling                       47.250 m2
                          Kärntner

                                                                                                                              13     Seiersberg                    38.900 m2
                                                                                                                              14     Lauzilgasse                   18.700 m2
                                   Straße

                                                                                  ST. PETER

A9                                                                                                              A2            15     Puntigam                      18.400 m2
                                            Triester

                                                                                                                              16     Center Ost                    17.400 m2
                                             Straße

                                                                       LIEBENAU
                                                                                              RAABA                           17     Andritz                       17.200 m2
 STRASSGANG               PUNTIGAM                                                                                            18     Graz Nord                     12.700 m2
                                                                                                                              19     Eggenberg                      8.200 m2
                                                                                                                              20     Straßgang                      8.200 m2
                                                                                                                              21     Messendorf                     6.900 m2
          SEIERSBERG
                                                                         MUR

                                                                                       Herrengasse, Hauptplatz, Sporgasse,
                                                                                               Stempfergasse, Sackstraße
                                                                                                                              22     Plüddemanngasse                6.800 m2
                                                                                                                              23     Graz Nordwest                    250 m2
                              A2
                                                                                                                             Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
                                                                                                                                                                                     17
Daten und Fakten
                                                                                                    Einzelhandelsmarkt Innsbruck

                                                                                                      Verkaufsfläche City         115.400 m2
                                                                                                      Verkaufsfläche je Einwohner    0,87 m2
                                                                                                      Ø Shopgröße                     160 m2
                                                                                                      Filialisierungsgrad             39,0 %
                                                                                                      Leerstandsrate                   4,4 %
                                                                                                      Fluktuationsrate                15,3 %

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                                                                                                                       Quelle: Standort + Markt 2020/21

                 Einzelhandelsmarkt Innsbruck
                  Innsbruck kann mit seinem Shoppingangebot ein         (mit IKEA) und die Fachmarktagglomerationen im
                  Einzugsgebiet ansprechen, welches über die Lan-       Osten der Stadt (z. B. Neurum) sowie die Cyta Shop-
                  desgrenzen hinaus reicht. Die Innenstadt verfügt im   pingwelt in Völs machen den Großraum Innsbruck
                  Vergleich zu anderen Städten mit ähnlicher Einwoh-    für Kundenströme sehr attraktiv.
                  nerzahl mit rund 115.000 m² Verkaufsfläche über
                  ein sehr großes Einzelhandelsangebot und übertrifft
                  damit beispielswiese das einwohnerstärkere Salz-
                                                                               „Schwäche des Tourismus
                  burg um mehr als 50 Prozent.
                                                                                trifft auch den Einzelhandel
                  Zu erwähnen sind im Zentrum zwei behutsam in                  der Tiroler Landeshauptstadt,
                  die Innenstadt integrierte Einkaufszentren (Kauf-
                  haus Tyrol und Rathaus Galerien) im Hauptbereich
                                                                                dennoch bleibt Leerstand
                  der Maria-Theresien-Straße. Aber auch periphere               niedrig“
                  Einkaufsdestinationen wie das Shopping Center dez

                                                                        Der (zu Normalzeiten) mit beinahe 1,6 Mio. Nächti-
                   Demographie & Wirtschaft                             gungen pro Jahr starke Städtetourismus ist vor allem
                   Innsbruck                                            für den Einzelhandel in der Innenstadt ein weiterer
                                                                        wichtiger Umsatzmotor. Ähnlich wie in Salzburg do-
                   Innsbruck hat 132.000 Einwohner und ist damit        minieren dabei rund um die Besucher-Hotspots wie
                   die fünftgrößte Stadt Österreichs. Im Großraum       Herzog-Friedrich-Straße (mit Goldenem Dachl) die
                   leben rund 300.000 Menschen, zusätzlich haben        Souvenirläden und Gastronomiebetriebe, während
                   etwa 30.000 Studenten und sonstige Personen          die Einheimischen eher vom Angebot der weiter süd-
                   einen Nebenwohnsitz in Innsbruck. Die Kaufkraft      lich liegenden Maria-Theresien-Straße angesprochen
                   in Tirol beträgt 23.490 EUR pro Einwohner.           werden. Wenig überraschend hatte die Innsbrucker
                   Mit rund 1,6 Mio. Nächtigungen pro Jahr ist          City daher 2020 und der ersten Jahreshälfte 2021
                   die Stadt am Inn nach Wien und Salzburg die          auch sehr mit den Auswirkungen der Pandemie zu
                   drittwichtigste österreichische Destination für      kämpfen.
                   Städtetouristen, und die Tiroler Wirtschaft ist
                   stärker als die aller anderen Bundesländer vom       Das war auch der Hauptgrund, warum zuletzt der
                   Tourismus abhängig.                                  positive Trend bei der Leerstandsquote nicht auf-

          18
rechterhalten werden konnte: Mit 4,4 Prozent(+1,6                            auch im Bekleidungssektor, der nach den Wiener
             Prozentpunkte zum Vorjahr) war 2020 ein unge-                                Top-Destinationen mit 32 Prozent die größten An-
             wöhnlicher Anstieg zu verzeichnen. Auch die Fluktu-                          teile bei den Primärstädten aufweist. Der Filialisie-
             ationsrate ist aktuell überdurchschnittlich hoch.                            rungsgrad sowie der Filialflächenanteil sind trotz der
                                                                                          beiden integrierten Einkaufszentren, die mehr als
             Großanmietung durch Kastner & Öhler                                          ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche einnehmen,
                                                                                          mit 39 bzw. 67,8 Prozent unterdurchschnittlich.
             Zu den bedeutsamsten Markteintritten zählt Kastner
             & Öhler im Kaufhaus Tyrol, welcher die Fläche von
             Peek & Cloppenburg übernommen hat und sich
             nun als größtes Modehaus Tirols präsentiert. Einige                          Mieten Innsbruck
             Bekleidungsfilialisten wie Massimo Dutti, Forever18,
             Superdry, s.Oliver und Zillertaler Trachtenwelt haben                           Lage                                           Nettomiete
                                                                                                                                           EUR/m2/Monat
             Standorte aufgegeben.                                                           Einkaufsstraßen A-Lage                              100
                                                                                             Einkaufsstraßen B-Lage                               28
             Im Branchenmix ergeben sich im letzten Jahr                                     Einkaufszentren                                      90

             Flächenzugewinne im Einzelhandel (+900 m²), u. a.                                                               Quelle: Standort + Markt 2020/21

             Einzelhandelsstandorte Innsbruck

                                                                                                             Shopping Malls                          Fläche
                                                                                                               1   Cyta Shoppingwelt             68.000 m2
                                                                                                               2   dez                           65.000 m2
                                                                                                               3   Kaufhaus Tyrol                32.800 m2               1
                                                                                                                                                                         2
                                                                                                               4   Sillpark                      29.500 m2               3
                                                                                                                                                                         4
                                                                                                               5   Greif Center                  16.500 m2               5
                                                                                                                                                                         6
                                                                                           THAUR               6   west                          16.200 m2               7
                                                                                                                                                                         8
                                                                                                               7   Rathaus Galerien               9.000 m2               9
                                   HUNGERBERG
                                                                                 RUM                                                                                     10
                                                                                                    HALL                                                                 11
                                                                                                 IN TIROL                                                                12
                                                       INN
                                                                                                             Fachmarktagglomerationen                                    13
                                  Maria-                 REICHENAU                                                                                                       14
                              Theresien-                                                                                                                                 15
                 HÖTTING
                                 Straße
                                                                      GEWERBE-
                                                                                                              8    Neurum                        88.100 m2               16
                                                                      GEBIET
A12                                                                   ROSSAU                                  9    Innsbruck Ost 1               39.700 m2               17
                                                                                                                                                                         18
             HÖTTINGER AU
                                       WILTEN                                                                10    Innsbruck West                21.900 m2               19
                                                                                                                                                                         20
      VÖLS                                                                                                   11    Innsbruck Ost 2                8.300 m2               21
                                                                                                                                                                         22
                                                                                                                                                                         23

                                                 INNSBRUCK-
                                                    IGLS

                                           A13

                                                                                Maria-Theresien-Straße,
                                                                     Herzog-Friedrich-Straße, Pfarrgasse
                                                                                                            Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.

                                                                                                                                                                    19
Daten und Fakten
                                                                                                      Einzelhandelsmarkt Linz

                                                                                                        Verkaufsfläche City         144.000 m2
                                                                                                        Verkaufsfläche je Einwohner    0,70 m2
                                                                                                        Ø Shopgröße                     176 m2
                                                                                                        Filialisierungsgrad             39,6 %
                                                                                                        Leerstandsrate                   3,4 %
                                                                                                        Fluktuationsrate                14,2 %

© shutterstock
                                                                                                                         Quelle: Standort + Markt 2020/21

                 Einzelhandelsmarkt Linz
                  Linz verfügt sowohl innerstädtisch als auch an der      Atrium City Center und Passage Linz gleich drei
                  Peripherie und in den umliegenden Gemeinden und         integrierte Einkaufszentren auf. Dazu kommt die Len-
                  Städten über ein sehr breites und attraktives Einzel-   tia City in der Hauptstraße von Linz-Urfahr, sodass
                  handelsangebot. Im Zentrum der Stadt befinden sich      sich im Innenstadtbereich insgesamt vier Shopping
                  rund 144.000 m² Verkaufsfläche, große Einkaufs-         Malls befinden, auf die fast ein Drittel der gesamten
                  zentren im Umland wie beispielsweise die PlusCity       innerstädtischen Verkaufsfläche entfällt. Während
                  und weitläufige Fachmarktagglomerationen wie in         der südliche Teil der City mit der Landstraße überre-
                  Linz Leonding ergänzen die umfassenden Einkaufs-        gionale Anziehungskraft besitzt, hat der nördlich der
                  möglichkeiten.                                          Donau in Urfahr gelegene Teil eher nahversorgende
                                                                          und bestenfalls regionale Bedeutung.
                  Starke Landstraße

                  Die Landstraße als meistfrequentierte Geschäftsstra-
                                                                                 „Die innerstädtischen Einkaufs-
                  ße außerhalb Wiens weist mit Arkade Taubenmarkt,
                                                                                  zentren Atrium, Passage, Lentia
                                                                                  und Linzerie beeindrucken mit
                   Demographie & Wirtschaft Linz
                                                                                  hohen Investitionen und innovati-
                   Der oberösterreichische Zentralraum mit                        ven Gestaltungskonzepten.“
                   der Landeshauptstadt Linz ist nach Wien die
                   wirtschaftlich stärkste Region Österreichs, die
                   dank des Booms der Industrie im Jahr 2021              Sehr beachtlich sind auch die Dynamik und das
                   und der geringen Tourismusabhängigkeit aktuell         Investitionsvolumen. So wurde im Innenstadtbereich
                   auch eine überdurchschnittlich gute Entwicklung        die Arkade Taubenmarkt mehrere Jahre lang sukzes-
                   verzeichnet. Linz ist mit rund 207.000 Einwohnern      sive neugestaltet und erfuhr dann im Frühjahr 2021
                   die drittgrößte Stadt Österreichs, bis 2027 soll       einen Relaunch, nach dem sich das Center als „Lin-
                   die Bevölkerung auf rund 220.000 Menschen              zerie“ unter anderem mit geändertem Gastronomie-
                   anwachsen; auch unmittelbar angrenzende Orte           konzept neu positioniert. Die Passage Linz wird von
                   wie Leonding, Pasching oder Traun verzeichnen          einem neuen Eigentümer revitalisiert, ein weiteres
                   starkes Bevölkerungswachstum. Darüber hinaus           Einkaufszentrum (mit Hochhaus und Tiefgarage) am
                   profitiert die Stadt von einem bevölkerungs- und       Schillerpark befindet sich in der Konzeptionsphase.
                   kaufkraftstarken Einzugsgebiet bis nach Wels und       Dieses könnte den Geschäftsbereich im südlichen
                   Steyr.                                                 Teil der Landstraße nachhaltig aufwerten.

          20
Neue Projekte bewirken steigende                                Der Einzelhandelsanteil (67 Prozent) ist für Primär-
     Leerstandsraten                                                 städte unterdurchschnittlich, in Gesamtbetrachtung
                                                                     aller Städte nur durchschnittlich und ist insbeson-
     Aktuell werden 89 Shops oder 13.100 m² als                      dere im letzten Jahr stärker gefallen (-3 Prozent) als
     Leerstand oder Umbauobjekte geführt. Dies ist ein               in den Jahren zuvor. Im Branchenmix zeigen sich die
     Zuwachs von rund 10.000 m² oder 309 Prozent (!)                 größten prozentualen Abnahmen bei Wohnungsein-
     seit 2015, lässt sich aber zweifellos auf die vielen in-        richtung (-19 Prozent) und Hausrat / Elektronik
     nerstädtischen Projekte zurückführen. Dementspre-               (-9 Prozent).
     chend ist die Fluktuationsrate ebenso überdurch-
     schnittlich (14,2 Prozent). Neu eröffnet haben u. a.            Mieten Linz
     Deichmann (Lentia), Kürmayr Schuhe und Giesswein
     Schuhe; geschlossen wurden Filialen u. a. von Marc                Lage                                          Nettomiete
                                                                                                                    EUR/m2/Monat
     O’Polo, Jack & Jones, Mango, Stefanel und Jones, die              Einkaufsstraßen A-Lage                               99
     zum Teil auch auf den Umbau in der Arkade zurück-                 Einkaufsstraßen B-Lage                               24
     zuführen sind.                                                    Einkaufszentren                                      58

                                                                                                      Quelle: Standort + Markt 2020/21

 Einzelhandelsstandorte Linz
                                                                                      Shopping Malls                          Fläche
                                                                                       1    PlusCity                        92.000 m2
                                                                                       2    Passage Linz                    25.000 m2
                                                                                       3    Interspar EKZ, Industriezeile   17.000 m2
                                                                                       4    Lentia City                     16.000 m2
                                                                A7
                                                                                       5    Infra Center                    13.100 m2
                                                                                       6    Interspar EKZ, Wegscheid        10.500 m2
                                                                                       7    Pro-Kaufland                     9.500 m2
         PÖSTLING-
                           URFAHR                                                      8    Atrium City Center               8.000 m2
           BERG
                                                                                       9    Arkade Taubenmarkt              im Umbau
                                                                                      10    Eurospar EKZ, Kleinmünchen       4.600 m2
                                                                                      Retail Parks
                     Landstraße                                                       11 Lenaupark City                      9.700 m2
                                                                                      12 FMZ Trauner Kreuzung                4.300 m2
                                       Bulgari-
                                       platz
                                                                                      Fachmarktagglomerationen
     LEONDING                                                                         13    Leonding                        40.000 m2
                                                  DO

                                  A7                                                  14    Lenaupark                       26.300 m2
                                                   NA
                                                     U

                                                                                      15    Urfahr                          25.100 m2
                                                                                      16    Pasching                        24.200 m2
                                                                                      17    Dornach                         22.500 m2
                                                                                      18    Trauner Kreuzung                 3.600 m2
                KLEINMÜNCHEN                                                          Projekte
                                                                                      19    EKZ am Postareal            10.000 m2
                                                       A1                             20    Franck Kontor                 7.300 m2
                                                                                      21    Forum Oed                     3.000 m2
                                                                                      22    Arkade Taubenmarkt (Relaunch) 1.600 m2
                                                                                      23    Passage Linz (Relaunch)              –
     N                                                                                24    EKZ am Schillerpark                  –
  AU
TR
                                                                                      25    Pro Kaufland (Relaunch)              –
                                                            Landstraße, Hauptplatz
                                                                                      26    Uno Shopping (Relaunch)              –
                                                                                      27    Quadrill (Tabakfabrik)               –
                                                                                     Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
                                                                                                                                             21
Daten und Fakten
                                                                                                       Einzelhandelsmarkt Salzburg

                                                                                                        Verkaufsfläche City                72.400 m2
                                                                                                        Verkaufsfläche je Einwohner          0,47 m2
                                                                                                        Ø Shopgröße                           115 m2
                                                                                                        Filialisierungsgrad                   30,6 %
                                                                                                        Leerstandsrate                         3,0 %
                                                                                                        Fluktuationsrate                      13,4 %

© shutterstock
                                                                                                                          Quelle: Standort + Markt 2020/21

                 Einzelhandelsmarkt Salzburg
                  Der Blick auf die zahllosen Geschäftslokale in der      ausgerichtet. Da der Tourismus stark von ausländi-
                  malerischen Altstadt mit bekannten Einkaufsstraßen      schen Gästen dominiert wird, wurde die Resilienz
                  wie Getreidegasse, Judengasse und den Straßenzü-        des Salzburger Handels durch Corona auf eine harte
                  gen rund um Dom- und Residenzplatz ist ein wenig        Probe gestellt.
                  trügerisch: Salzburg weist mit nur 72.400 m² eine
                  deutlich unterdurchschnittlich große innerstädtische
                  Einkaufsfläche auf. Sie liegt damit nur an achter
                                                                                 „Die ‚Nebenlagen‘ im Salzburger
                  Stelle des österreichweiten Gesamtrankings und
                  wird sogar von den deutlich einwohnerschwächeren                Zentrum profitieren vom hohen
                  Städten Innsbruck und Klagenfurt überholt.                      Mietenniveau in den Toplagen
                  Als Top-Destination für Städtetouristen (ca. 3,3 Mio.
                                                                                  und erweisen sich als deutlich
                  Nächtigungen im Jahr 2019) ist der innerstädtische              erfolgreicher als in anderen
                  Einzelhandelsbesatz (in der Altstadt) zu erwartungs-            Landeshauptstädten.“
                  gemäß großen Teilen auf auswärtige, kaufkräftige
                  Besucher und weniger auf einheimische Kunden

                                                                          Trotzdem belegt der frühere „Sieger“ im Leerstands-
                   Demographie & Wirtschaft Salzburg                      raten-Ranking mit rund drei Prozent weiterhin den
                                                                          guten zweiten Platz. Die Zunahme wird sichtlich
                   Salzburg ist mit ca. 155.000 Einwohnern die viert-     den ersten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
                   größte Stadt Österreichs und verzeichnet ein konti-    zugeschrieben. Prinzipiell „performen“ die Neben-
                   nuierliches, moderates Bevölkerungswachstum.           lagen besser als in anderen (Landeshaupt-)Städten.
                   Die Kaufkraft pro Kopf ist im Bundesland Salzburg      Die hohen Mietpreise in den Toplagen dürften einige
                   die dritthöchste in Österreich. Die Entwicklung der    Geschäftsbetreiber (noch) in die weniger frequentier-
                   Wirtschaft im Allgemeinen und des Einzelhandels-       ten Nebenlagen drängen. Die Fluktuation ist moderat;
                   immobilienmarktes im Besonderen ist in keiner          neu eröffnet haben Sportalm und Nespresso, einige
                   anderen Landeshauptstadt so stark vom Touris-          Zweitshops (Mode, Schuhe) haben wieder geschlos-
                   mus abhängig wie in Salzburg (gemessen an der          sen (z. B. Louis Vuitton, Denkstein, Eberle).
                   Einwohnerzahl zählt es zu den besucherstärksten
                   Städten Europas). Der starke Rückgang der Näch-        Die Salzburger Toplage belegt mit einer Straßenlänge
                   tigungen und der Zahl der Tagesgäste im Zuge der       von 1,7 km einen Platz im Spitzenfeld, was für die
                   Pandemie hat die Festspielstadt daher stärker als      Attraktivität respektive Anziehungskraft der City
                   Wien und andere Landeshauptstädte getroffen.           spricht. Die durchschnittliche Shopfläche (115 m²) ist
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