BVI MAGAZIN - BVI-Magazin
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Ausgabe 05 - 2021 | 13. Jahrgang BVI MAGAZIN Das Fachmagazin des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de Schwerpunktthema DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT WIRD DIGITAL Digitale Services sparen Zeit und schützen das Klima Politik & Aktuelles VERWALTERZERTIFIZIERUNG: WICHTIGER MEILENSTEIN ERREICHT Ein Standpunkt von BVI-Präsident Thomas Meier WEG- & Mietrecht NEUES WEG UND DER VERWALTER IN GERICHTS- VERFAHREN Die neue Rolle des Verwalters So viel mehr Wert.
Energiepreise auf Die Lösung für Sie: „Fünf-Jahres-Hoch“….seit 2016 SCABU – Das Ausschreibungs- Portal für Energie – Energie zu Sicherlich verfolgen viele von Ihnen die Medien zu den steigenden Energiepreisen und die damit verbunden Folgen. Großhandelspreisen einkaufen! Kaufen Sie sofort und unkompliziert Energie für Ihre Die Energiepreise steigen derzeit stetig und es ist Liegenschaften ein. kein Ende für die kommenden Monate in Sicht. Ihre Vorteile: • voll digitalisiert -minimaler Aufwand Täglich erhalten wir Schlagzeilen die uns nicht • Einfache Bündelung aller Objekte/Lieferstellen wirklich optimistisch stimmen: • Keine Ausschreibungskosten • Reine Energiepreise – ohne Provisionsaufschläge „Steigende Heizkosten: Energieversorger für Dritte/Dienstleister erhöhen Gaspreise..“ • Seriöse und zuverlässige Energieversorger • Pünktliche Stichtagsabrechnungen „Gaspreise rauf! Dieser Winter wird teuer…“ • Faire Verträge und transparente Preise • Festpreisgarantie über die gewünschte Vertragslaufzeit. „Energie bald unbezahlbar…“ Nicht „Vergleichen“ sondern „Ausschreiben“! Besuchen Sie uns auf www.SCABU.de. Sie als Verwalter sind von Ihren Eigentümern Registrieren Sie sich jetzt und starten Sie sofort Ihre angehalten, wirtschaftlich gut einzukaufen- persönliche Ausschreibung. Wir freuen uns auf Sie. in allen Belangen - auch bei der Energie. Ihr SCABU Team Verschwenden Sie keine Energie! Energie selbst ausschreiben. Zu Börsenpreisen. Praktisch, schnell, digital: Energie kostenfrei einkaufen. SCABU.de
3 EDITORIAL Die Immobilienwirtschaft wird digital Startschuss für die Digitalisierung der Energiewende Liebe BVI-Mitglieder, die Digitalisierung in der Immobilienverwalterbranche hält immer weiter Einzug. Ein Thema, das derzeit in aller Munde ist, ist das sogenannte Smart Metering – das digitale Herz der intelligenten Immobilie. Erst im August beschloss die Bundes- regierung eine Reform der Verordnung über Heizkostenab- rechnung. Wir haben dies zum Anlass genommen, das Thema genauer zu beleuchten – nicht zuletzt, weil auf die Wohnungseigentümerverwaltungen einige Änderungen zukommen. Über effizientere Prozesse, die Kosteneinsparung bei der Ablesung und mehr Transparenz, die mit Smart Metern einhergehen können, berichtet unser BVI-Vizepräsi- dent Dr. Klaus Nahlenz in unserer Kolumne des Vorstands. ab einer bestimmten Teilnehmerzahl nicht möglich war, gelang Des Weiteren haben wir uns mit der Techem GmbH, einem uns ein erstklassiges, gut besuchtes Online-Event. Wir deutschen Energiedienstleister für die Immobilienwirtschaft können digital! Das bestätigt auch die positive Resonanz und private Wohnungseigentümer, und der Ista International unserer Teilnehmerinnen und Teilnehmer. In unserem GmbH, einem weltweit vertretenen Energiedienstleister, Nachbericht erfahren Sie mehr über das Programm der u. a. über die Potenziale des Smart Metering ausgetauscht. Tagung und die Themen, zu denen unsere Experten referierten. Aber auch die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter beschäftigt die Immobilienverwalter intensiv. Ich habe mich in den vergangenen Jahren persönlich mit Nachdruck für eine Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre. Basisqualifikation eingesetzt. Den Vorstoß des Bundesminis- teriums der Justiz und für Verbraucherschutz betrachte ich als Herzlichst ein starkes politisches Signal für unsere Branche und als Ihr wichtiges Instrument, um das in der Öffentlichkeit kritisch ge- prägte Bild des Immobilienverwalters zu wandeln und folglich zur Stärkung des Berufsbilds beizutragen. Wie die Verwalter- zertifizierung unsere Branche langfristig verändern wird und welche Chancen damit einhergehen – dazu habe ich in meinem Artikel Bezug genommen. Thomas Meier Abschließend möchte ich Ihre Aufmerksamkeit auf den Präsident des BVI Bundesfachverbandes im September durchgeführten digitalen Dr.-Olaf-Riecke- der Immobilienverwalter e. V. Verwaltertag lenken – eines der Highlights in unserem BVI-Veranstaltungsherbst. Auch wenn eine Präsenztagung aufgrund der weiterhin geltenden Kontaktbeschränkungen Ausgabe 05/21 | EDITORIAL | BVI ◆ Magazin | 3
4 INHALT INHALT 6 SCHWERPUNKTTHEMA 20 WEG- & MIETRECHT Neue Heizkostenverordnung: Wallboxen in der WEG Digitale Services sparen Zeit und Elektrische Ladeinfrastruktur als schützen das Klima privilegierte bauliche Maßnahme In Zukunft werden sich integrierbare Lösungen Marcus Greupner durchsetzen Felix Maas Das neue WEG und der Verwalter in (laufenden) Gerichtsverfahren Dr. Frank Zschieschack 9 POLITIK & AKTUELLES 24 MANAGEMENT & FÜHRUNG Kolumne des Vorstands Smart Metering Dr. Klaus Nahlenz Was die Immobilienbranche gegen den Fachkräftemangel tun kann Interview mit Dr. Johannes Fechner Welche Rolle die Digitalisierung dabei spielt BVI e. V. Dr. Sebastian Schmitt Klimaschutz im Gebäudebestand Stellungnahme zur ZertVerwV und Neue Leipzig-Charta (Verordnung zertifizierter Verwalter) BVI e. V. Analyse des ersten Referentenentwurfs und mögliche Auswirkungen auf die Praxis Wichtiger Meilenstein erreicht: Massimo Füllbeck Verwalterzertifizierung Stärkung des Berufsbilds lange überfällig Unternehmensnachfolge: Vorgehensweise Thomas Meier bei Nachfolgersuche und Übergabe Mit welchen Herausforderungen Sie rechnen müssen Nico Kühner und Daniel Wingenbach 4 | BVI ◆ Magazin | INHALT | Ausgabe 05/21
36 DIENSTLEISTUNGEN 49 AUS- UND WEITERBILDUNG Die Dokumentation: BVI-Webinare im 4. Quartal 20211 Dank Cloud kein Hexenwerk! Dirk Lamprecht Reinhold Okon Erweiterte Elementarrisiken: 50 BVI FÜR SIE Versicherungsschutz unbedingt prüfen Interview mit Michael Commans, Geschäftsführer der BEST GRUPPE Neue Mitglieder im BVI e. V. BVI e. V. BVI e. V. Neue BVI-Fördermitglieder 43 ENERGIE & UMWELT BVI e. V. Bundesregierung stockt 51 BVI-VERANSTALTUNGEN Förderprogramm privater Wallboxen um 300 Millionen Euro auf Katrin Kim Karcher, MBA Dr.-Olaf-Riecke-Verwaltertag 2021 Katrin Kim Karcher, MBA BVI-Sommerfest 45 TECHNIK & BAUEN Katrin Kim Karcher, MBA Materialknappheit bei Baustoffen – 53 IMPRESSUM Zeichen globaler Lieferströme Felix Pakleppa Hybride Eigentümerversammlungen – Ein Erfahrungsbericht Peter Radonjic Ausgabe 05/21 | INHALT | BVI ◆ Magazin | 5
6 SCHWERPUNKTTHEMA Foto: © istock.com / mikkelwilliam 6 | BVI ◆ Magazin | SCHWERPUNKTTHEMA | Ausgabe 05/21
7 SCHWERPUNKTTHEMA Neue Heizkostenverordnung: Digitale Services sparen Zeit und schützen das Klima In Zukunft werden sich integrierbare Lösungen durchsetzen Die zunehmende Digitalisierung und die neue Heizkostenverordnung verändern bestehende Prozesse in der Immobilienwirtschaft nachhaltig. Bewohner erhalten zukünftig eine monatliche Übersicht über ihren Wärme- und Warmwasser-Verbrauch. Verwalter können die Veränderung nutzen, um Prozesse zu optimieren und die Kommunikation zum Mieter zu bündeln. Mit dem Ergebnis: deutlich weniger Aufwand und spürbar mehr Zeit. Die überarbeitete Heizkostenverordnung stärkt den Klima- Als Schnittstelle im ista Funksystem dient die Kommunika- schutz im Wohngebäude. Grundlage dafür ist fernauslesba- tionseinheit. Sie empfängt die Daten der funkenden End- re Messtechnik. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Be- geräte und versendet diese über das Mobilfunknetz. Alter- wohner monatlich über ihre Heizenergieverbräuche nativ kann die Kommunikationseinheit auch per integrierter informiert werden können. Die zusätzliche Transparenz er- Ethernet-Schnittstelle an ein Smart Meter Gateway ange- möglicht jedem eine bessere Steuerung des eigenen Ver- schlossen werden. Von der Flexibilität des ista Funksys- brauchsverhaltens. Eine dena-Studie zeigt: Wer seinen ei- tems profitieren Verwalter und Bewohner gleichermaßen. genen Verbrauch kennt, kann rund zehn Prozent an Energie Bewohner, indem Ablesetermine vor Ort entfallen. Und Ver- und CO2 einsparen. walter, da sie bereits einen Teil der neuen Pflichten, die durch die Heizkostenverordnung entstehen, erfüllen. Denn Damit zukünftig alle Bewohner eine regelmäßige Ver- die Funkablesung bildet die Basis für die monatliche Ver- brauchsinformation erhalten können, verpflichtet die Heiz- brauchsinformation an die Bewohner. kostenverordnung dazu, bei Neuausstattung nur noch fern- auslesbare Messtechnik zu verbauen. Die Geräte müssen EcoTrend: Die smarte Verbrauchsinformation zudem interoperabel und Smart Meter Gateway-kompati- bel sein. Bei einer bereits bestehenden Ausstattung mit Aber wie kommt die monatliche Verbrauchsinformation zum nicht-funkfähigen Geräten müssen diese bis zum Ende der Bewohner? Bei der ista Lösung EcoTrend kann jeder Nutzer Übergangsfrist ausgetauscht werden. individuell entscheiden, ob er per Web, App oder E-Mail über seinen Heizenergieverbrauch informiert werden möch- Verwalter mit ista Gerätetechnik im Vorteil te. Verwalter stellen für diesen Service lediglich die Kon- taktdaten der Bewohner bereit. Pflegen lassen sich die Be- Verwalter, die Messgeräte von ista heute im Bestand haben, wohnerdaten komfortabel im ista Webportal. Zudem ist sind auf die neuen Anforderungen der überarbeiteten Heiz- eine Aktualisierung per automatischem Datenaustausch kostenverordnung optimal vorbereitet. Denn die Geräte ha- möglich, denn EcoTrend ist an eine Vielzahl von Software- ben bereits eine integrierte Funkschnittstelle oder lassen lösungen per Schnittstelle anbindbar. sich einfach mit einem Funkmodul umrüsten. So kann die ista Messtechnik ohne Geräteaustausch mit wenig Zeit- ista übernimmt dann die Kommunikation mit dem Bewoh- und Kostenaufwand fernauslesbar gemacht werden. Zu- ner und unterstützt beim kompletten Registrierungspro- dem steht Verwaltern mit der ista Mess- und Verteiltechnik zess. Sobald die Bewohner sich online angemeldet haben, zusätzlich auch ein offener Datenstandard zur Verfügung. erhalten sie automatisch und regelmäßig übersichtliche Ausgabe 05/21 | SCHWERPUNKTTHEMA | B VI ◆ Magazin | 7
8 SCHWERPUNKTTHEMA Foto: © ista Informationen zum eigenen Verbrauch von Wärme und Warmwasser sowie Kostentrends. Und wenn es nach dem Registrierungsprozess weitere Fragen rund um die monat- liche Verbrauchsinformation gibt, dann können sich Bewoh- ner direkt, ohne ihren Verwalter zu kontaktieren, an die neue ista Bewohnerhotline wenden. Heizkostenverordnung löst Digitalisierungs- und FELIX MAAS Nachhaltigkeitsschub aus felix.maas@ista.de Fernauslesbare Messtechnik, automatischer Datenaus- tausch und smarte Verbrauchsinformation: Die Digitalisie- rung verändert die Immobilienwirtschaft nachhaltig. Gleich- zeitig schafft sie dort Optimierungspotenziale, wo im Verwaltungsprozess Softwarelösungen eingesetzt werden. Teilen Sie diesen Artikel ista hat diesen Trend erkannt. Mit EcoTrend lassen sich die mit Ihrem Netzwerk monatlichen Verbrauchsinformationen daher per Schnittstelle in bereits bestehende Kommunikationslösun- gen einbinden. Beispielsweise in die digitale Immobilien- plattform facilioo. Sie standardisiert und automatisiert Pro- zesse rund um die Hausverwaltung und macht das Verwalten von Immobilien einfacher. Das Beispiel zeigt: Verwalter sollten auf Softwarelösungen setzen, die komplexe Prozesse vereinfachen und per Schnittstelle an unterschiedliche Systeme anbindbar sind. Denn in Zukunft werden sich integrierbare Lösungen durch- setzen. 8 | BVI ◆ Magazin | SCHWERPUNKTTHEMA | Ausgabe 05/21
9 POLITIK & AKTUELLES Foto: © petrmalinak / shutterstock e des Kolumn ds Vorstan DR. KLAUS NAHLENZ Smart Metering: Effizientere Prozesse, Kosteneinsparung bei Ablesung und mehr Transparenz Technische Zwischenschritte notwendig Der Startschuss für die Digitalisierung der Energiewende in Deutschland ist mit dem Rollout von intelligenten Messsystemen – sogenannten Smart Metern – gefallen. Dass Verwalterinnen und Verwalter grundsätzlich Interesse an der Digitalisierung der Messdienstleistung haben sollten, liegt auf der Hand. Allerdings bedarf es für eine erfolgreiche Umsetzung an einigen Stellen einer Optimierung. Smart Meter sollen effizientere Prozesse und eine Kosten- Sie müssen auch wissen, was diese fünf Striche im Verhält- einsparung bei Ablesung und Abrechnung ermöglichen – nis zu den anderen Angaben bedeuten. An dieser Stelle Letzteres ist für Verwalter besonders wichtig. Doch gerade muss also noch etwas hinterlegt werden – genauer gesagt: was die Kosteneinsparung betrifft, ist das nicht ganz richtig, Es muss Hard- und Software geben. Außerdem soll die Er- denn der Prozess läuft so ab, dass die Auftraggeber – also sparnis ja weniger an der Stelle entstehen, sondern dann, die Wohnungseigentümergemeinschaften – den Auftrag er- wenn die Verbraucher entspannt auf ihrer Couch vor der teilen. Die Ersparnis, die dabei entsteht, resultiert nicht un- warmen Heizung sitzen oder wenn sie gerade im Winterur- bedingt aus dem Prozess, denn dafür muss erst einmal die laub verweilen und beim Blick auf das Handy feststellen, entsprechende Technik geschaffen werden. Wir sprechen dass sie versäumt haben, die Regler zurückzudrehen. Oder dabei nicht nur von Messtechnik – diese ist übrigens relativ sie stellen generell fest, dass ihre Ersparnis 40 Prozent be- einfach zu entwickeln –, sondern auch von einer tauglichen trägt, wenn sie den Regler von vier auf zwei zurückdrehen. Übertragungstechnik, die die Daten aus dem Haus irgend- Das ist das, was man mit Smart Metern erreichen will. Hier wohin übermittelt. Und „irgendwohin“ heißt, dass diese so- läge die Ersparnis beim Endverbraucher, der allerdings wohl beim Messdienst als auch beim Endverbraucher an- nicht immer unser Auftraggeber ist, sondern nur dann, kommen müssen. Dies hat zur Folge, dass erst mal wenn der Wohnungseigentümer gleichzeitig Wohnungsnut- Mehrkosten entstehen, da die Daten an zwei verschiedene zer ist. Wenn es aber unterschiedliche Parteien sind, wird Empfänger gesendet werden müssen und dazu braucht es die Ersparnis beim Mieter und nicht beim Eigentümer er- eine entsprechende Technik, die sendet und empfängt, zielt. Darüber sollten Verwalter sich im Klaren sein. weiterleitet und auswertet. Den Verbrauchern nützt es nichts, wenn sie auf einer Plattform lediglich lesen, dass ihr Grundsätzlich richtig ist, dass Smart Metering erstmals die Heizkörper fünf Striche verbraucht hat. notwendige Transparenz schafft. So können Energiever- Ausgabe 05/21 | Politik & Aktuelles | B VI ◆ Magazin | 9
10 POLITIK & AKTUELLES bräuche optimiert werden, da die Verbrauchsdaten quasi in das nicht auch mit Wasser oder mit klassischen Fixkosten Echtzeit vorliegen – allerdings darf man hier den technisch wie Hausmeisterkosten, Versicherung usw. tun und damit notwendigen Zwischenschritt nicht vergessen. Dann stellt meiner Kundschaft einen zusätzlichen Nutzen anbieten?“ sich noch die Frage, was diese Technik genau hergeben Stellen Sie sich vor, Sie wissen, was Ihre Heizung kostet wird. Man muss nämlich berücksichtigen, dass jedes Haus und sind gerade bei der Mietverwaltung mit dem leidigen eine andere Energieversorgung hat und einen detaillierten Thema Vorauszahlung konfrontiert. Lassen Sie mich den Energieausweis, der aufzeigt, was tatsächlich verbraucht konkreten Nutzen an einem Beispiel veranschaulichen: Die wird. Wenn man jetzt aber feststellt, dass alle Haushalte Mieter ziehen ein, der Vermieter verlangt eine Vorauszah- deutschlandweit auf 20 Grad temperiert sind und bezüglich lung in Höhe von 100 Euro. Diese tätigen die Mieter, erhal- der Gradzahl weniger verbrauchen, dann liegt die Ursache ten jedoch am Jahresende eine Nachzahlung von nochmal womöglich an der Wärmeaufbereitung der Heizungsanlage. 100 Euro pro Monat. Das wären aufs Jahr gerechnet Und genau an dieser Stelle fehlt meiner Meinung nach ein 1.200 Euro. Wenn es möglich wäre, die gesamte Kosten- Zwischenschritt – zwischen der Information, was Nutzer position mindestens monatlich herunterzubrechen, dann tatsächlich verbrauchen, und welche Maßnahmen sie ge- könnten Sie als Verwalter die Mieter informieren, dass sie genüber den Durchschnittswerten aller anderen Parteien wesentlich höher liegen werden. Dann könnten die Mieter ergreifen können, um ihren Energieverbrauch zu reduzieren. entsprechend entgegensteuern und Sie als Verwalter einen Das lässt sich nicht ohne Kenntnis der installierten Technik echten Mehrwert geschaffen, wovon auch der Eigentümer beantworten. Und hier müssen sich Verbraucher an ihren profitiert. Denn dieser hat in der Regel Schwierigkeiten, Verwalter, Eigentümer oder den Heizungsbauer wenden. 1.200 Euro bei seinem Mieter nachzufordern. Das lässt sich per Fernwartung schlecht umsetzen. Dann muss man sich die Frage stellen, ob die Heizanlage, aber Und dieser Zusatznutzen – die monatliche Abrechnung aller auch Ergänzungserzeugungsanlagen wie Strom, Photovol- Kosten – wäre wiederum Geld wert. Wenn die Mieter bereits taik oder Wärmepumpen, erneuert werden müssen, oder wissen, dass sie 100 Euro nachzahlen müssen, werden sie ob man einfach nur sagt: „Die Heizung ist 35 Jahre alt. Jetzt aller Wahrscheinlichkeit nach alles Mögliche tun, um den wird es Zeit!“ Der nächste Schritt ist ja immer, das Gebäude Verbrauch zu reduzieren, um am Ende des Jahres vielleicht zu ertüchtigen; sprich: Dach- und Fassadendämmung nur 40 Euro nachzahlen zu müssen. Diese Information ist ebenso auszuschöpfen. Das ist aber erst dann ratsam, den Mietern im März des laufenden Jahres bestimmt 2,50 wenn man klar erkennen kann, dass der Heizverbrauch im Euro im Monat wert – um mal eine Hausnummer zu nennen. Verhältnis zum Haus besonders hoch ist. Dann lohnt es Also zahlen sie im Jahr – bleiben wir mal bei dem Beispiel sich, den Heizkörperregler zurückdrehen. Wenn das nichts – um die 30 Euro dafür, dass sie erkannt haben, dass eine hilft, liegt vielleicht ein Defekt vor. Ist der durchschnittliche monatliche Ersparnis in Höhe von 60 Euro möglich ist. Das Verbrauch des Hauses gegenüber allen anderen Gebäuden macht eine Ersparnis von 720 Euro im laufenden Jahr. Das in Deutschland zu hoch, muss man sich um das Gebäude ist doch eine angenehme Sache! Und der Verwalter hat kümmern. Das steht außer Frage. auch etwas davon, weil er Qualität und Know-how liefern und unter Beweis stellen kann und dafür auch noch seinen Smart Metering soll eine größere Transparenz für Verwalter, gerechten Lohn bekommt. Mieter und Eigentümer schaffen. Das stimmt im Prinzip. Wobei dann lediglich der Verwalter die Informationen erhält. Der im August durch die Bundesregierung vorgelegte Ent- Er kann allerdings anhand dieser zeitnahen Informationen wurf der Heizkostenverordnung 2021 sieht die technische schneller reagieren. Man muss sich aber auch die Frage Ausstattung, Ausgestaltung und den Betrieb von Smart stellen, wann man diese erhält. Heute oder am Jahresende? Meter Gateways vor. Die neue Technik soll das Energiespa- Denn am Jahresende wird der Zähler abgelesen und ir- ren grundsätzlich durch Transparenz und Informationsklar- gendwann später – etwa zwei Monate – liegt die Auswer- heit bewirken. Die Prozesse digitaler Art werden vielfältiger. tung auf dem Tisch. Eine schnelle monatliche Auswertung Damit wird aber auch der technische Aufwand für die Mess- von Verbrauchsdaten im Verhältnis zu den Kosten wird auf dienste sowie für Verwalter größer. Denn die Regelung sieht jeden Fall theoretisch möglich sein. umfangreichere Zusatzinformationen für den Endverbrau- cher vor. Diese sind wiederum nur zu liefern, wenn derzeit Hier wären weitere Dienstleistungen nicht nur für den Ver- vorhandene Softwarelösungen hinsichtlich der Daten- walter dienlich, wenn es darum geht, innovativ in die Zu- sammlung und -verknüpfung bis hin zum gewünschten Ver- kunft zu schauen und zu überlegen: „Wenn ich das mit dem brauchsergebnis neu programmiert werden. Dann erst soll- Strom- und Wasserverbrauch machen kann, warum soll ich te der Nutzer Vergleichsdaten bekommen. Aus den neuen 10 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21
11 POLITIK & AKTUELLES Vorschriften geht aber nicht hervor, wo diese Daten her- kommen sollen, beziehungsweise welcher Vergleich ange- stellt werden soll. Ebenso wenig ist klar, ob der Vergleich das gleiche Haus im Verhältnis zu den Quadratmetern sei- ner Wohnung betrifft oder ob weiterführende Vergleiche notwendig sind. Eine monatliche Aktualisierung in der End- stufe erscheint wohl in der Praxis zu wenig. Stattdessen sollte täglich aktualisiert werden. Dabei muss sich die Poli- DR. KLAUS NAHLENZ tik vor Augen halten, dass eine Lizenz für den Betrieb von Vizepräsident BVI e. V. Smart Meter Gateways, wie sie derzeit vorgesehen ist, so- wohl den Markt als auch die Konkurrenz einschränkt und das darf nicht der Fall sein. Die Lizenz sollte sich vielmehr auf die Herstellung beschränken, jedoch in keinem Fall auf den Vertrieb oder Betrieb. Hier muss die Bundesregierung nochmal nachjustieren, denn Praxistauglichkeit sieht an- Teilen Sie diesen Artikel ders aus.1 mit Ihrem Netzwerk 1 Zum Redaktionsschluss am 8. September 2021 stand eine Befassung des Bundesrats mit der Verordnung noch aus. Digitale Zählerstanderfassung App jetzt noch einfacher! 3 Transparente sowie fehlerfreie Ablesung von Haupt- & Zwischenzählern direkt per Foto-Funktion in der App 3 Tagesaktuelle Übersicht der einzelnen Zähler mit Ablesestatus 3 Optimierung der Ablese-Tourenplanung durch Google Maps-Ausweisung der einzelnen Immobilien 3 Schnellere Abrechnungserstellung dank digitaler Zählerstandübermittlung App powered by Aareal Bank Neugierig geworden? Dann rufen Sie uns gleich mal an. Gerne beraten wir Sie individuell! Daniel Gerhardt | 02241 888 274 | gerhardtd@stadtwerke-troisdorf.de www.stadtwerke-troisdorf.de/wohnungswirtschaft Ausgabe 05/21 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 11
12 POLITIK & AKTUELLES Foto: © Hans-Werner Förster / Pixabay Die von der Bundesregierung beschlossene Mietspiegelreform nimmt Fahrt auf. Künftig sollen Mietspiegel transparenter und rechtssicherer werden. Der BVI hat mit Dr. Johannes Fechner, Sprecher der Arbeitsgruppe Recht und Verbraucherschutz der SPD-Bundestagsfraktion, über die Chancen und Vorteile qualifizierter Mietspiegel gesprochen. Interview mit Dr. Johannes Fechner BVI-Magazin: Der Deutsche Bundestag hat im Juni eine Dr. Johannes Fechner: Ja. Zum einen haben wir mit dem Reform des Mietspiegelgesetzes beschlossen. Was ändert Auskunftsanspruch und den gesetzlich normierten Stan- sich künftig? dards dafür gesorgt, dass die Qualität von qualifizierten Mietspiegeln in Zukunft steigen wird. Zum anderen haben Dr. Johannes Fechner: Die SPD hat durchgesetzt, dass wir eine Vermutungswirkung für die Wissenschaftlichkeit alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zukünftig von qualifizierten Mietspiegeln eingeführt. Nach der neuen einen Mietspiegel erstellen müssen. Mit dieser Mietspiegel- Regelung wird vermutet, dass ein Mietspiegel nach aner- pflicht verhindern wir überzogene Mieterhöhungen. Denn kannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, Mieterhöhungen dürfen sich nur an der ortsüblichen Ver- wenn er entweder von der zuständigen Behörde sowie gleichsmiete orientieren und die lässt sich am einfachsten Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt über einen Mietspiegel feststellen. Darüber hinaus wird in wurde. Oder den Anforderungen entspricht, die eine von Zukunft die Qualität der Mietspiegel steigen, da wir konkre- der Bundesregierung erlassene Rechtsverordnung an qua- te Standards formuliert und einen Auskunftsanspruch ge- lifizierte Mietspiegel richtet. Die unsägliche Praxis der Ver- genüber Vermietern in das Gesetz aufgenommen haben. mieter, die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegel vor den Danach müssen Vermieter künftig auf Verlangen Auskünfte Gerichten anzuzweifeln und hierdurch die Mieterschutzins- zur Wohnung und zum Mietverhältnis erteilen. trumente zu unterlaufen, können wir so beenden. BVI-Magazin: Qualifizierte Mietspiegel wurden in der letz- BVI-Magazin: Welche Vorteile bringt das neue Mietspie- ten Zeit häufig wegen teilweise unzureichend berücksich- gelgesetz für die Mieterinnen und Mieter? tigter wissenschaftlicher Grundlagen im Rahmen von Ge- richtsverfahren in Frage gestellt. Werden Mietspiegel Dr. Johannes Fechner: Den Mieterinnen und Mietern künftig weniger Angriffsfläche bieten? wird es in Zukunft leichter fallen, ihre Rechte durchzuset- 12 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21
13 POLITIK & AKTUELLES zen. Denn den Mietspiegeln lässt sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete entnehmen, auf die sich Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Mietwucher beziehen. Indem wir Mietspiegel aussagekräftiger und rechtssicherer gestaltet haben und sie flächendeckend ab einer Größe von 50.000 Einwohnern eingeführt haben, erhalten die Mieterschutz- instrumente eine höhere Durchschlagskraft. BVI-Magazin: Aus der Opposition wurde vorgeschlagen, das Verfahren zur Erstellung von Mietspiegeln komplett auf die Finanzämter zu übertragen. Vermieter würden verpflich- tet, mit der Steuererklärung die erforderlichen Angaben zur vermieteten Wohnung für den Mietspiegel abzugeben. Was sprach aus Sicht der Regierungskoalition gegen diesen Vorschlag? Dr. Johannes Fechner: Wie viele Daten abgefragt wer- den, spielt für die Schutzwirkung von Mietspiegeln weniger DR. JOHANNES FECHNER eine Rolle als die Frage, welche Daten abgefragt werden. Mitglied des Deutschen Bundestages Mehr gleiche Daten hätten aus unserer Sicht keinen Mehr- wert gebracht. Die SPD hat sich aber in den Verhandlungen dafür eingesetzt, dass zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete breiter Daten erhoben werden. Bislang wird nur preisfreier Wohnraum berücksichtigt. Damit wer- den aber weite Teile des Mietwohnungsmarkts aus der Be- Teilen Sie diesen Artikel trachtung ausgeschlossen, obwohl auch die dort geforder- mit Ihrem Netzwerk ten Mieten unzweifelhaft zu den Mieten vor Ort zählen und i die Mietpreissituation mitprägen. Auch die Fokussierung auf einen nur kurzen Betrachtungszeitraum führt dazu, dass steigende Mieten deutlich stärker durchschlagen und die Mietenentwicklung stärker befördern als dies bei einer Be- INFORMATION trachtung aller Mieten der Fall wäre. Darum sollten aus Sicht der SPD künftig mindestens die vertraglich vereinbar- ten Mieten der vergangenen acht Jahre bei ihrer Aufstellung DR. JOHANNES FECHNER herangezogen werden. Darüber hinaus sprechen wir uns für Geboren am 25. November 1972, verheiratet, evange- die Beschränkung weiterer Begründungsmittel für Miet- lisch, zwei Kinder. erhöhungsverlangen aus. Wenn ein qualifizierter Mietspie- gel vorliegt, sollen Vermieter in Zukunft keine drei Ver- 1993 bis 1998 Jura-Studium in Freiburg, 1999 bis gleichswohnungen und keine Sachverständigengutachten 2000 Referendariat in Offenburg, 2000 bis 2001 Pro- mehr heranziehen können, um Mieterhöhungen zu verlan- motion, Nebentätigkeiten an der Universität Freiburg gen. Die Datengrundlagen sind hier sehr viel unsicherer und und einer Freiburger Anwaltskanzlei, Korrekturassis- für die Mieter schwieriger zu überprüfen. Insofern besteht tent Universität Freiburg. Seit 2001 Rechtsanwalt in für Mieterinnen und Mieter ein nicht unerhebliches Risiko, Emmendingen. 2000 stellvertretender und seit 2004 dass Vermieter unter Rückgriff auf Vergleichswohnungen zu Kreisvorsitzender der SPD Emmendingen. 1994 Unrecht eine höhere als die tatsächliche ortsübliche Ver- bis 2013 Gemeinderat Emmendingen, seit 2009 im gleichsmiete verlangen. Dies wollen wir verhindern. Kreisrat. BVI e. V. Seit 2013 Mitglied des Bundestages. Sprecher der www.bvi-verwalter.de Arbeitsgruppe Recht und Verbraucherschutz der SPD-Fraktion im Deutschen Bundestag. Ausgabe 05/21 | P olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 13
14 POLITIK & AKTUELLES Foto: © istock.com / CHUNYIP WONG 14 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21
15 POLITIK & AKTUELLES Interview Christian Huttenloher, Generalsekretär Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. Klimaschutz im Gebäudebestand und Neue Leipzig-Charta BVI-Magazin: Der Gebäudebereich soll nach dem neuen ren, wissen, welche erneuerbare Wärmeversorgung künftig Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) bis 2045 treibhausgas- am Standort ihres Gebäudes vorhanden sein wird – grüne neutral sein. Der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Fernwärme, Wärmepumpen mit solarer Ergänzung oder Städtebau und Raumordnung e. V. (DV) hat einen Runden Biomasse. Dazu ist eine kommunale Wärmeleitplanung un- Tisch zum Thema „Neue Impulse für nachhaltigen Klima- verzichtbar, wie sie in Baden-Württemberg nun eingeführt schutz im Gebäudebestand“ organisiert, der seine Hand- wurde. Um vor allem die Einzeleigentümer – Selbstnutzer, lungsempfehlungen im Juni 2021 veröffentlicht hat. Was private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaf- sind die wichtigsten Aussagen? ten – für erheblich mehr klimazielkonforme energetische Modernisierungen zu mobilisieren, braucht es eine massive Christian Huttenloher: Um bis 2045 einen treibhausgas- Ausweitung von Information, Beratung und Baubegleitung neutralen Gebäudebestand zu erreichen, müssen wir enor- vor Ort, ebenso wie eine gut ausgestattete und ambitionier- me Anstrengungen unternehmen – zum einen muss der te Modernisierungsförderung, die ambitionierten, aber komplette Gebäudebestand umfassend energetisch mo- machbaren Wärmeschutz fordert und mit ausreichend Zu- dernisiert werden, zum anderen muss die gesamte Energie- schüssen fördert. Hier spielen an der Schnittstelle zu den versorgung auf vollständig treibhausgasneutral umgestellt Wohnungseigentümergemeinschaften, die schwerer für werden. Es reicht nicht aus, ein bisschen kosmetisch zu umfassende energetische Modernisierungen zu mobilisie- sanieren und ein paar Solarpaneele oder PV-Module aufs ren sind, die Hausverwalter eine entscheidende Rolle, da Dach zu packen. Damit Treibhausgasneutralität in einer diese zusammen mit professionellen Energieberatern für Energiezukunft mit zeitlich wie saisonal volatilen erneuer- die Hausgemeinschaft eine sinnvolle, auch stufenweise baren Energien wirklich gelingt, müssen die notwendigen Modernisierungsstrategie auf den Weg bringen können. Investitionen an den Gebäuden und in die Energieversor- Der DV hat in seinem Runden Tisch mit Unterstützung des gungsinfrastruktur im Systemzusammenhang ineinander- Bundesumweltministeriums genau für die komplexen Hand- greifend und sich gegenseitig ergänzend konzipiert und lungsfelder sehr konkrete Handlungsempfehlungen erar- umgesetzt werden. Für jedes Quartier sollte mit der Ziel- beitet, an denen Immobilienwirtschaft und private Eigentü- perspektive bis 2045 schrittweise ein für die Treibhausgas- mer, Energieversorger, Umweltverbände, Kommunen und minderung optimales Zusammenspiel aus CO2-freier Wär- Ministerien aktiv mitgewirkt haben. me- und Warmwasserversorgung und Wärmeschutz erreicht werden, der bautechnisch machbar und möglichst BVI-Magazin: Das Thema Nachhaltigkeit hat der DV im baukulturverträglich ist und gleichzeitig wirtschaftlich und Zusammenhang mit der Neuen Leipzig-Charta in verschie- sozialverträglich gestaltet werden kann. Nur: Maximaler denen Veranstaltungen thematisiert. Wie kann der Geist der Wärmeschutz für jedes einzelne Gebäude wird nicht rei- Neuen Leipzig-Charta konkret mit Leben gefüllt werden chen und verursacht bei sinkendem Grenznutzen stark stei- und welchen Beitrag können ggf. Hausverwalter dazu leis- gende Grenzkosten. Aber die Gebäude müssen wegen der ten? begrenzten erneuerbaren Energien deutlich weniger Ener- gie verbrauchen und auch niedertemperaturfähig werden, Christian Huttenloher: Die Leipzig-Charta ist thematisch da die erneuerbare Wärmeversorgung zum großen Teil mit noch breiter als der Runde Tisch auf eine ganzheitliche und niedrigeren Systemtemperaturen einhergehen wird. Außer- integrierte Stadtentwicklungspolitik ausgerichtet. Sie pro- dem müssen Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer, pagiert, dass lebenswerte, nachhaltige und resiliente Städ- die heute oder in einigen Jahren ihre Gebäude modernisie- te nur gestaltet werden können, wenn sich vielfältige öko- Ausgabe 05/21 | P olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 15
16 POLITIK & AKTUELLES logische, soziale und wirtschaftliche Anliegen und sammengesetzt aus sehr heterogenen öffentlichen, priva- Handlungsfelder, die häufig auch mit Zielkonflikten verbun- ten und zivilgesellschaftlichen Akteuren rund um die den sind, gleichberechtigt und möglichst synergetisch Themen Wohnen, Stadtentwicklung und Raumordnung, durch eine integrierte, partizipative und sektorenübergrei- außerdem in die Koalitionsverhandlungen für die nächste fende Stadt- und Quartiersentwicklung adressiert werden. Legislaturperiode ein. Denn das zeichnet den DV aus: Hier Dabei sind das städtebauliche Ideal gemischte und multi- kommen Immobilienwirtschaft, private Eigentümer, Mieter- funktionale Strukturen. Die Neue Leipzig-Charta bietet vor vertreter, Bundes- und Landesministerien, Finanzinstitute, allem Kommunen sowie anderen in der Stadtentwicklung Planer und Architekten zu einem konstruktiven, manchmal engagierten Akteuren einen grundlegenden Leitfaden, wie auch durchaus kontroversen Dialog und Austausch zusam- sich nachhaltige und resiliente Städte gestalten lassen und men. über welche Grundprinzipien man diese in die Tat umsetzen kann. Ein wichtiges Grundprinzip ist zum Beispiel die „Co- BVI e. V. Produktion“ von Stadt, also das gemeinsame Zusammen- www.bvi-verwalter.de wirken von Verwaltung und Politik, Immobilieneigentümern, Unternehmen sowie der Zivilgesellschaft bei der Gestal- tung und Erneuerung von Quartieren und Städten. In sol- Foto: © DV_Susanne-Schmidt-Dominé chen Prozessen sind es wiederum gerade in den Städten Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Mitwirkung in manchen Handlungsfeldern sehr relevant ist, die aber nicht einfach zu adressieren sind, wie dies am Beispiel der ener- getischen Gebäudesanierung deutlich wird, die auch in der Leipzig-Charta unter dem Thema „Die grüne Stadt“ ein wichtiges Handlungsfeld ist. Und auch bei der in Folge von Corona notwendigen drängenden Stabilisierung und Stär- kung der Innenstädte und Stadtteilzentren ist die engagier- te Mitwirkung der Eigentümer unverzichtbar, damit in den Gebäuden neue tragfähige Nutzungen entstehen können. BVI-Magazin: Welche weiteren Schwerpunkte beschäfti- gen die Gremien des DV in diesem Jahr? Christian Huttenloher: Gerade die Stabilisierung und Stärkung unserer durch Corona arg gebeutelten Innenstäd- te ist ein wichtiger Themenschwerpunkt der diesjährigen Arbeit unseres Verbandes. Dazu haben wir gemeinsam mit dem Handelsverband Deutschland und der Bundesstiftung CHRISTIAN HUTTENLOHER Baukultur schon vor einem Jahr wichtige Impulse für das Generalsekretär kürzlich angelaufene Bundesprogramm „Zukunftsfähige In- Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau nenstädte und Zentren“ geliefert und werden das Pro- und Raumordnung e. V. gramm auch in der Startphase begleiten. Und auch eine stärker auf bezahlbaren und gemeinwohlorientierten Woh- nungsbau ausgerichtete Bauland- und Bodenpolitik steht weiterhin im Zentrum unserer Arbeiten. Der DV war die Ge- schäftsstelle der Baulandkommission, wirkt derzeit an einer Teilen Sie diesen Artikel Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik zum aktuellen mit Ihrem Netzwerk Stand der kommunalen Baulandpolitiken mit und hat ge- meinsam mit dem Bundesverband DIE STADTENTWICK- LER bei einer Fachveranstaltung ein Thesenpapier zur Bo- den- und Baulandpolitik erarbeitet. Dieses und alle weiteren Ergebnisse unserer Arbeit bringen wir als fachlich fundier- ten und ausgewogenen Beitrag unserer Dialogplattform zu- 16 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21
Bildquellen: © iStock.com, © Objektus GmbH Smart Data: Intelligente Informationsbeschaffung ganz ohne Hausbesuch Die novellierte EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) sieht vor, dass bis zum 1.1.2027 alle Liegenschaften mit fernablesbarer Messtechnik ausgestattet sein müssen. Die Verbrauchswerte müssen zukünftig den Bewohnern monatlich zur Verfügung gestellt werden. EEG macht Funktechnik zum Standard Essenziell ist dabei, dass offene Systeme in den Gebäuden Die Digitalisierung der Gebäudetechnik und damit die Nut- verbaut werden, die in der Lage sind, neben dem gesetzli- zung von Smart Data ist daher allein schon aus regulatori- chen Standard weitere Services mit einzubinden. Zudem schen Gründen zwingend notwendig. Indem verstärkt digi- braucht man moderne Schnittstellen bei allen Lieferanten- tale Technologien eingesetzt werden, lassen sich systemen für den schnellen und automatisierten Daten- und Messdienstleistungen und Verwaltungsaufgaben einfach Informationsaustausch. und kostengünstig bewältigen. Der Einstieg in die Welt der „Smart Buildings“ senkt aber nicht nur Verwaltungskosten, Ob Brandschutztüren ordnungsgemäß geschlossen sind sondern bietet gleichzeitig auch Wettbewerbsvorteile. oder der Solarkollektor auf dem Dach richtig funktioniert, kann auch ohne Hausbesuch bequem kontrolliert werden. Direkter Zugang zu einer digital vernetzten Infrastruktur Und die dank Smart Data gewonnene Zeit eröffnet „Haus- Wenn fernauslesbare Messgeräte allein schon aufgrund ge- verwaltern 2.0“ ungeahnte Spielräume, die gewinnbringend setzlicher Vorgaben den Standard darstellen, können Haus- genutzt werden können. verwalter diesen Umbruch nutzen, um gleichzeitig Prozesse zu verschlanken oder neue Geschäftsfelder zu erschließen.
18 POLITIK & AKTUELLES Foto: © iStock.com / ollo Stärkung des Berufsbilds lange überfällig Wichtiger Meilenstein erreicht: Verwalterzertifizierung Mit Nachdruck habe ich mich in den vergangenen Jahren für eine Basisqualifikation von Immobilienverwaltern eingesetzt. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sowie dem Referentenentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat unsere Branche nun einen wichtigen Meilenstein erreicht. Die jetzt vorliegende Prüfungsverordnung über den Sach- Eigentümer haben ab 1. Dezember 2022 einen zerti- kundenachweis im Entwurf betrachte ich als ein starkes fizierten Verwalter zu bestellen politisches Signal für unsere Branche und als wichtiges Ins- Doch was versteht man überhaupt konkret unter einem zer- trument, um das in der Öffentlichkeit kritisch geprägte Bild tifizierten Verwalter? Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als des Immobilienverwalters zu wandeln und folglich zur Stär- zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer eine Prüfung vor der kung des Berufsbilds beizutragen. Es geht auch darum, das Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt hat, die be- Vertrauen in die Kompetenz der Immobilienverwalterbran- stätigt, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und che insgesamt zu stärken. Denn schließlich sind wir alle mit technischen Kenntnisse verfügt, die für die Ausübung der der treuhänderischen Verwaltung von mehreren Millionen Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. Das zuständige Eigentumswohnungen deutschlandweit beauftragt, die für Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz viele unserer Kunden einen elementaren Bestandteil ihrer schätzt, dass sich nach aktuellem Stand 28.500 Beschäf- privaten Altersvorsorge darstellen. Es liegt also auf der tigte in Immobilienverwaltungen einer entsprechenden Prü- Hand, dass der Sachkundenachweis eine große Chance für fung unterziehen müssen. Ein klarer Vorteil ist, dass sie die uns Verwalter darstellt – nicht zuletzt, weil unsere Branche Prüfung vor jeder IHK ablegen können, die diese anbietet. am Markt viel zu wenig präsent ist. Wir sind hier zweifelsfrei Sie sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Fir- auf einem guten Weg. Nun muss das Konzept aber auch mit mensitzes gebunden. Die Möglichkeit, sich seine fachliche Leben gefüllt werden. Kompetenz bestätigen lassen zu können, betrachte ich so- 18 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21
19 POLITIK & AKTUELLES wohl als Chance als auch als Privileg. Und wer, wenn nicht Kritikpunkt: Verbände bei Abnahme der Prüfung mit sie werden letztlich beruflich davon profitieren? einbeziehen Trotz aller Euphorie gibt es aus meiner Sicht einige Kritik- Wie läuft die Prüfung ab und was kostet sie? punkte. Ich halte es für die falsche Entscheidung, die Prü- Die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter setzt sich zu- fung komplett in die Hände der IHK zu geben, denn diese sammen aus einem schriftlichen und mündlichen Teil. Für weiß nicht immer worauf es aktuell ankommt – nicht zuletzt, die schriftliche Prüfung sind 90 Minuten vorgesehen, für die da die Einrichtung sich nicht täglich mit den Anforderungen mündliche mindestens 15 Minuten. Sie kann auf Papier, innerhalb der Branche beschäftigt. Dies geht wiederum zu elektronisch oder einer Mischung aus beidem abgelegt Lasten der Prüfungsqualität. Das bestätigen auch die im werden. Die Kosten für die Prüfung werden auf 400 Euro Referentenentwurf aufgeführten Prüfungsinhalte. Die Wün- geschätzt. Wahrlich erfreulich ist, dass Sie keine Angst vor sche, Bedürfnisse, Themen, aber auch Herausforderungen dem Scheitern haben müssen, denn die Abschlussprüfung sind uns Immobilienverwaltern hingegen geläufig, da wir darf beliebig oft wiederholt werden. Mit einem lachenden nah am täglichen Geschehen sind. Deshalb sollte ein Groß- und zwinkernden Auge sage ich: „Aller guten Dinge sind teil der Verantwortung in die Hände der Verbände in der drei.” Sie können das Ganze also entspannt und selbstbe- Branche übergeben werden. Wir Verbände – dazu zählt wusst angehen. auch der BVI – können zwar keine andere Prüfungsordnung erlassen, wir könnten auf diese Weise jedoch über die Qua- Themen der Prüfung litätsschiene Einfluss nehmen im Hinblick auf die Prüfungs- Gegenstand der Prüfung werden die Themen Grundlagen inhalte. Denn darum geht es letztlich ja auch: Qualität. Wer, der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen wie Woh- wenn nicht wir Immobilienverwalter, kann besser beurtei- nungseigentumsrecht und Mietrecht, bis hin zu kaufmänni- len, was eine gute Abschlussprüfung auszeichnet? Die Prü- schen und technischen Grundlagen sein. Die Prüfungsin- fungsqualität muss mit der Einführung des zertifizierten halte orientieren sich dabei an den Sachgebieten, die auch Verwalters das zentrale Element sein. Sie muss handlungs- Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach orientiert gestaltet sein. Alles andere hilft dem Verwalter § 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur sowie einer Stärkung des Berufsbilds nicht weiter und wür- Makler- und Bauträgerverordnung sind. Hier sehe ich er- de das angestrebte Ziel eindeutig verfehlen. heblichen Optimierungsbedarf, denn der Entwurf ist mei- nes Erachtens an dieser Stelle unvollständig, da wesentli- che Aspekte der Tätigkeit des WEG-Verwalters nicht enthalten sind. Wir irrlichtern hier sonst an der Realität vor- bei. Stattdessen sollte die Liste der Prüfungsgegenstände diejenigen enthalten, die für die Ausübung des Verwalter- berufs tatsächlich erforderlich sind. Konkret bedeutet das, dass die Prüfungsgegenstände etwa um die Grundlagen des Versicherungsrechts, Nachbarschaftsrechts, Umwelt- rechts und Bauträgerrechts und die Themen Vermögens- THOMAS MEIER bericht, EDV und Datenschutz ergänzt werden müssen. Präsident BVI e. V. Denn gerade auf diesen Gebieten sind entsprechende Kenntnisse für Immobilienverwalter unabdingbar. Praxisna- he Inhalte sind entscheidend für die Qualität der Verwalter- zertifizierung. Teilen Sie diesen Artikel Wie wird die Prüfung bewertet? mit Ihrem Netzwerk Die Leistung wird mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“ bewertet. Das heißt, eine differenzierte Benotung erfolgt nicht. Gelangt der Prüfungsausschuss zu der Einschät- zung, dass Sie über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen, die für die Tätigkeit als Verwalter maßgeblich sind, gilt Ihre Prüfung als bestanden. Ausgabe 05/21 | P olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 19
20 WEG- UND MIETRECHT Foto: © Markus Distelrath / Pixabay Wallboxen in der WEG Elektrische Ladeinfrastruktur als privilegierte bauliche Maßnahme Seit dem 1. Dezember 2020 hat im Grundsatz jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihr oder ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug gestattet wird. Der (kurzfristig ausgeschöpfte) Topf für die Förderung privater Wallboxen über die KfW wurde um 300 Mio. Euro aufgefüllt. Die Schaffung von E-Ladestationen gehört damit weiterhin zu den heißesten Themen im WEG-Recht. Anspruch auf Lademöglichkeit lange abstellen zu können. Der Wohnungseigentümer muss Die Schaffung einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge ge- vielmehr das Recht haben, das E-Fahrzeug für die Zeit des hört gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu den privilegierten Ladevorgangs (bei 11 kW Ladeleistung kann der Ladevor- baulichen Veränderungen, auf die jeder Wohnungseigentü- gang bis zu 7 Stunden dauern) im Bereich der Lademög- mer grundsätzlich einen Anspruch hat. Der Anspruch be- lichkeit abstellen zu können. In der Regel benötigt der bau- zieht sich auf das Gemeinschaftseigentum. Demgegenüber willige Wohnungseigentümer also ein exklusives hat der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich kei- Gebrauchs- oder Mitgebrauchsrecht (z. B. Sondereigentum nen Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümerge- an Garage oder Stellplatz, Sondernutzungsrecht an einem meinschaft auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Lade- Stellplatz, von der Gemeinschaft angemietete Stellfläche). station errichtet oder dem bauwilligen Wohnungseigentümer gestattet, auf der gemeinschaftlichen Fläche eine Ladesta- tion zu errichten, um dort sein Elektrofahrzeug beliebig 20 | BVI ◆ Magazin | WEG- und Mietrecht | Ausgabe 05/21
21 WEG- UND MIETRECHT Beschluss erforderlich Das Nachzüglerthema Der bauwillige Wohnungseigentümer darf nicht eigenmäch- Der Verwalter wird vor neue Herausforderungen gestellt, tig handeln, sondern es bedarf immer einer vorherigen Be- wenn später weitere Wohnungseigentümer ihren Anspruch schlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Die Woh- auf Mitnutzung der Ladeinfrastruktur gemäß § 21 Abs. 4 nungseigentümer müssen einen Beschluss zum „Ob“ und WEG geltend machen. Es können Kapazitätsprobleme auf- einen Durchführungsbeschluss zum „Wie“ der baulichen treten, die durch weitere kostenintensive bauliche Verände- Veränderungen fassen. Für sämtliche Beschlüsse genügt die rungen („Aufrüstung“) gelöst werden müssen. Diese Kosten einfache Mehrheit. Während der Beschluss zum „Ob“ in der haben die Ladeinfrastruktur exklusiv nutzenden Wohnungs- Praxis keine Probleme bereitet, liegen die Herausforderun- eigentümer ebenfalls alleine zu tragen, welche zudem eine gen bei der Vorbereitung und Fassung des Beschlusses zum „Betriebsgemeinschaft“ bilden. Der von der Gemeinschaft „Wie“ der verlangten Maßnahmen, also im Bereich des durch Beschluss festgelegte Ausgleichsbetrag ist von dem Durchführungsbeschlusses. Im Rahmen des Durchfüh- Nachzügler an die Gemeinschaft zu zahlen und wird vom rungsbeschlusses haben die Wohnungseigentümer ein Er- wirtschaftlichen Ergebnis her über die Jahresabrechnung messen. Sie können entscheiden, ob dem Wohnungseigen- an diejenigen Wohnungseigentümer ausgeschüttet, welche tümer die Durchführung der erforderlichen baulichen die Ladeinfrastruktur ursprünglich finanziert haben. Bei den Veränderungen auf eigene Kosten gestattet wird (Gestat- erforderlichen Beschlussfassungen haben sämtliche Woh- tungsbeschluss) oder ob die Wohnungseigentümergemein- nungseigentümer ein Stimmrecht und nicht etwa nur dieje- schaft die erforderlichen baulichen Veränderungen durch- nigen Wohnungseigentümer, welche die bauliche Verände- führt (Vornahmebeschluss), ebenfalls auf Kosten des rung ursprünglich beschlossen und bezahlt haben. bauwilligen Wohnungseigentümers. Gestattungsbeschluss „Verwalter, ich habe einen Anspruch auf eine Lademöglich- keit für mein Elektrofahrzeug; kümmere Dich um alles Erforderliche!“ Diese Auffassung ist falsch. Hier hat der bauwillige Wohnungseigentümer eine „Bringschuld“ und muss sämtliche entscheidungserheblichen Tatsachen, Angebote, Alternativlösungen, Ausführungsvarianten, Plan über die Leitungsführung etc. zu liefern und damit die für die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer relevan- MARCUS GREUPNER ten Unterlagen und Informationen beibringen. www.heberling-kollegen.de Vornahmebeschluss Wenn die Gemeinschaft die Ladeinfrastruktur für den bauwilligen Wohnungseigentümer schaffen will, gelten im Prinzip die gleichen Grundsätze wie bei der Planung und Teilen Sie diesen Artikel Durchführung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen. Im mit Ihrem Netzwerk Regelfall erfolgt die Beschlussfassung im gestuften Verfah- ren unter Beteiligung von Sonderfachleuten. Hier treffen den Verwalter die Informations-, Hinweis-, Vorbereitungs- und Beschlussformulierungspflichten, wie sie im Rahmen des normalen Erhaltungsmanagements gelten. Kostentragung durch die Bauwilligen Sämtliche Kosten und Folgekosten haben ausschließlich die bauwilligen Wohnungseigentümer zu tragen; auch nur ihnen gebühren die Nutzungen. Dies ergibt sich aus § 21 Abs. 1 WEG. Unabhängig hiervon ist anzuraten, im Rahmen der Be- schlussfassung neben der baulichen Veränderung und deren Finanzierung auch die Kostentragung deklaratorisch mitzu- beschließen, um Klarheit zu schaffen. Ausgabe 05/21 | W EG- und Mietrecht | B VI ◆ Magazin | 21
22 WEG- UND MIETRECHT Foto: © imageBROKER / Alamy Stock Foto Das neue WEG und der Verwalter in (laufenden) Gerichtsverfahren Durch die WEG-Reform hat sich die Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren verändert, der Beitrag erläutert dies unter besonderer Berücksichtigung von bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Verfahren. I. Die neue Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren 2. Beschränkte Entscheidungsmacht im Innenver- hältnis 1. Umfassende Vertretungsmacht im Außenverhältnis Nach neuem Recht wird jedoch die Unterscheidung zwi- Die Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren ist deutlich schen Außenverhältnis (z. B. gegenüber dem Gericht) und gestärkt worden. Nunmehr werden alle Klagen, insbeson- Innenverhältnis (gegenüber den Eigentümern) deutlich dere alle Beschlussklagen (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG), zwischen wichtiger als früher. Ähnlich wie ein Geschäftsführer einer den Eigentümern und der WEG geführt. Der Verwalter hat GmbH oder ein Prokurist darf im Innenverhältnis der Ver- für die WEG nun im Hinblick auf Gerichtsverfahren umfas- walter nicht alles tun, wozu er im Außenverhältnis Vertre- sende Vertretungsmacht (§ 9b Abs. 1 WEG). Dies bedeutet, tungsmacht hat. Es gilt genau zu prüfen, wozu der Verwalter dass er gegenüber dem Gericht verbindliche Erklärungen alleine gem. § 27 WEG Entscheidungsmacht hat. für die WEG abgeben kann. Gleiches gilt auch gegenüber einem Rechtsanwalt. Der Verwalter kann daher bindend ein 3. Typische Konstellationen Mandat erteilen, aber auch eine Vergütungsvereinbarung Einfach sind Fälle, in denen die WEG verklagt wird, hier liegt abschließen. ein Eilfall iSv § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor. Schwieriger ist es, 22 | BVI ◆ Magazin | WEG- und Mietrecht | Ausgabe 05/21
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