Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.

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Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Wissen schafft Zukunft.

Die Polarisierung
von Standorten und
Konzepten

Urbanicom Studientagung 14. Mai 2019

Joachim Stumpf
Geschäftsführer BBE Handelsberatung, IPH Handelsimmobilien,
elaboratum New Commerce Consulting

                                                             Quelle: funkschau.de

www.bbe.de
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Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Firmenverbund mit
über 160 Retail Experten

             Fokus                                                                    Fokus
             Handel                                                                   Handelsimmobilie
Unternehmensberatung                                                        Projektentwicklung
 Positionierung, Strategie                                                  Revitalisierung und Nutzungskonzepte
 Controlling, Sanierung                                                     Ankaufs- und Strategieberatung
 Erfahrungsaustausch,                                                       Vermietung
  Vorträge, Seminare
                                                                            Investment
Standortberatung                                                             Transaktionsmanagement
 Markt- und Standortanalysen,                                               Zielakquisitionen
  Due Diligence                                                              Wertermittlung von
 Auswirkungsanalysen                                                         Handelsimmobilien
 Strategische Kommunalberatung
                                                                            Management– Joint Venture
Marktforschung                                                              mit
 Kunden- und Mitarbeiterbefragung,                  Fokus
  Imageanalyse, Mystery Shopping                                             Center Management
 360° Qualitätsmessung                              Cross-Channel           Center Marketing
 Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern                                     Kaufmännisches Objektmanagement
                                            E-Commerce Strategieberatung
                                            Cross-Channel-Prozesse          Supervision technisches
                                                                              Objektmanagement
                                            Konzeption und
                                             Umsetzungsbegleitung
                                            Performance Optimierung
www.bbe.de - www.iph-online.de              Coaching und Schulung                                        April 2019
Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Wissen schafft Zukunft.

1. Ausgangssituation
   Konsumklima bleibt
   stabil, aber…

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                          GmbH - IPH Handelsimmobilien GmbH
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Umsatzwachstum und Flächenstagnation

         125
                                                                                                                          123,1      123,7             123,7
                                                                                                                 123,1
                                                                                                         122,1
                                                                                               122,4
                                                                                     121,5                                                               523     30
                                                                                                                                                 513
                                                                               120                                                       493
          500                                                                                                                    478
         120                                                           119                                               458
                                                                                                           445    451
                  428      432                          430     433    428    432                  438                                                           25
                                 423     417     426                                 419     427

          400                                                         117
                                                              116
         115                                        115                                                                                                          20
                                             114
          300
                                     112                                                                                                                         15
                             111
         110
          200        109                                                                                                                                10,2
                                                                                                                                         9,0     9,5
                                                                                                                                                                 10
                                                                                                                          7,8     8,3
                                                                                                                  7,1
                                                                                                           6,3
                                                                                                   5,6
         105
          100                                                                                4,7
                                                                                     3,7                                                                         5
                                                                        2,4    2,9
                                                        1,5     1,9
                                   0,5     0,7   1,0
                   0,3     0,4
            0                                                                                                                                                    0
         100      2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                                   Umsatzvolumen im gesamtdeutschen Einzelhandel in Mrd. Euro (netto)        (P)
                                         Onlineanteil in %
                                   Verkaufsfläche im Einzelhandel in Mio. Quadratmeter
                                                                                                           *Einzelhandel im engeren Sinne bezeichnet die institutionellen
 Quelle: HDE Online-Monitor, 2018, HDE Zahlenspiegel 2018, eigene Flächenprognose
                                                                                                           Einzelhandelsformen in Deutschland einschließlich ihrer
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                                                                                                           P = Prognose
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Das Wachstum findet Online statt

                                                                                                                                                      53,6       50,0

      50,0                                                                                                                                    48,9
                                                                                                                                                                 45,0
                                              46,7    45,5
                                                                                                                                      44,2
                                                                                                                                                                 40,0
                                                                                                                              39,9
      40,0                             36,4
                              37,5                                                                                                                               35,0
                                                                                                                       35,6
                                                                                                                32,0                                             30,0
                                                                   31,3                    29,5
      30,0                                                                                               28,0
                                                                                                                                                                 25,0
                                                                      23,8          23,8          24,4
                                                                             21,2
                                                                                           20,2                                                                  20,0
      20,0            23,1
                                                                                    15,6          20,8 14,8
                                                                                                                                                                 15,0
                                                                                                                14,3
                                                                             12,6                                      11,3    12,1 10,8
                                                                    10,4                                                                 10,5          9,7
                                                             8,4                                                                                                 10,0
      10,0
                                                     6,4
                                              4,4                                          4,6    4,2                                  4,3      4,7    4,7
                                                                                                         3,6    4,0    3,6     4,3                               5,0
                                 2,2   3,0                                          3,0
                1,3     1,6                   1,4    2,0     2,0     2,0     2,2
                                 0,6   0,8
                        0,3
        0,0                                                                                                                                                      0,0
               2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                                                                                                          (P)
                   Onlineumsatz in Mrd. Euro               Veränderung zum Vorjahr in Mrd. Euro                 Veränderung zum Vorjahr in Prozent
                                                                                                                              Quelle: HDE Online-Monitor, 2018
www.bbe.de - www.iph-online.de                                                                                                                                          5
Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Entwicklung ausgewählter Branchen

 Einzelhandel gesamt                            2017            2022                 CAGR                          Veränderung in %
                                                                                  (2017- 2022)
 Marktanteil online (%)                              9,5           13,2                                                        + 38,9

 Umsatz online (Mrd. €)                            48,9            73,3                         + 8,4%                         + 49,9

 Umsatz stationär (Mrd. €)                       463,9           481,8                          + 0,8%                          + 3,9

 Umsatz gesamt (Mrd. €)                          512,8           555,1                          + 1,6%                          + 8,2

 FMCG                                           2017            2022                 CAGR                         Veränderung in %
                                                                                  (2017- 2022)
 Marktanteil online (%)                              2,0             4,2                                                      + 110,0

 Umsatz online (Mrd. €)                              3,9             8,9                      + 17,9%                         + 128,2

 Umsatz stationär (Mrd. €)                       198,2           205,1                          + 0,7%                          + 3,5

 Umsatz gesamt (Mrd. €)                          202,1           214,0                          + 1,2%                          + 5,9

Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (Trendrechnung), November 2018; Umsatzangaben netto: ohne Umsatzsteuer

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Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Entwicklung ausgewählter Branchen

 Fashion & Accessoires                           2017          2022                 CAGR          Veränderung in %
                                                                                 (2017- 2022)
 Marktanteil online (%)                            25,6           33,2                                        + 29,7

 Umsatz online (Mrd. €)                            12,3           17,0                   + 6,7%               + 38,2

 Umsatz stationär (Mrd. €)                         35,7           34,3                   - 0,8%                - 3,9

 Umsatz gesamt (Mrd. €)                            48,0           51,3                   + 1,3%                + 6,9

 Wohnen & Einrichten                             2017          2022                 CAGR          Veränderung in %
                                                                                 (2017- 2022)
 Marktanteil online (%)                            11,9           19,3                                     + 62,2 %

 Umsatz online (Mrd. €)                              4,5            7,3                 + 10,2%             + 62,2%

 Umsatz stationär (Mrd. €)                         28,8           23,2                   - 4,2%             - 19,4%

 Umsatz gesamt (Mrd. €)                            33,3           30,5                   - 1,7%              - 8,4%

 Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (vorläufige Trendrechnung), 2018

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Herausforderung: sinkende Frequenzen

     Besucherfrequenz im EH in Deutschland ggü. dem Vorjahr bis März 2019

                      10,0%

                                   5,4%                 4,9%
                       5,0%                 2,9%
                                                                                                            1,9%     1,4% 1%
   Veränderungsrate

                       0,0%

                                                   -1,4%            -1,5%      -1,2%                -1%         -1,8%
                                                                           -2,4%          -2,5%
                       -5,0%            -3,4%
                                                -4,8%                  -4,5%                                                          -4,5%
                                                                                                                                  -4,9%
                                                               -6,3%
                                                                                                        -7,3%
                      -10,0%
                               -10,8%                                                          -10,6%
                      -15,0%
                                                           -14,4%                     -15,2%
                                                                                  -16,9%
                      -20,0%
                                Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz
                                '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '19 '19 '19

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Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
Mobilitätsverhalten:
Distanzsensibilität für Food

                            Umsatzanteile nach Entfernung der Einkaufstätten in %
                                                Über 10 min         5-10 min   3-5 min   bis 3 min

46,4
          }                      25,1
                                               47,6
                                                         }              25,1
                                                                                    48,8
                                                                                            }        25,6

                                 21,3                                   22,5                         23,2

53,6
          }                      31,2

                                               52,4
                                                         }              31,8

                                                                                     51,2
                                                                                            }        31,5

                                 22,4                                   20,6                         19,7

                                 2007                                   2012                         2017
       Quelle: eigene Darstellung nach GFK Consumer Trends (2017)

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Außer-Haus-Verzehr wächst stärker als
Einzelhandel

            Umsatzentwicklung und -prognose in der Gastronomie in Deutschland
                                               70

                                                                                                                                        59,3
                                               60                                                                       55,4
                                                                                                                                57,3
                                                                                                                53,7
                                                                                                         51,9
                                                                                                  50,1
                                               50                                          48,2
                   Umsatz in Milliarden Euro

                                                                                    46,1
                                                                          43,3 44,9
                                                                   41,3
                                                    39,1 40,2 40,1
                                               40

                                               30

                                               20

                                               10

                                               0

                Quelle: Statista (eigene Berechnung); Statistisches Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung des Bundes, Bearbeitung: BBE
                Hinweise: 2015= Hochrechnung durch Statista (s); 2016-2020= Prognose (p)

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2. Trends und
Reaktionen der Akteure
(Gewinnerprofile)

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Thesen und Trends im Retail - 1
Themenbereich: neue Formate

                                    Vertikalisierung       Online goes
           Globalisierung                                                         Neue Shopkonzepte
                                                           Multichannel

    Expansion                    Beispiele:           Beispiele:               Pop-up Stores
     internationaler                 Nivea                Amazon                Concept Stores
     Player                          Apple                Manufactum            Flagship Stores
        Primark                     Lego                 Mister Spex           Off-price-Store
        TK Maxx                     Samsung              Outfittery            Statement-Stores
        Uniqlo                      Tesla                mymuesli
    Ausdifferenzierung              Würth
     nach Zielgruppen
                                     Maggi

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Begründung: Stationärer Touchpoint
beflügelt Online-Geschäft

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Thesen und Trends im Retail - 2
Themenbereich: Formatveränderungen

                                  Nachfrageverschie-
         Reurbanisierung
                                   bung bei Flächen

    Bevölkerungs-                Durch e-Commerce
     wachstum in den               Nachfragerückgang
     Ballungsräumen                bei Handelsflächen
    Wohnanteile in der           Kompensation durch
     City steigen                  neue Entertainment-
    Neue Formate des              und Freizeitformate
     Handels                       (z.B. E-Sport)

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Thesen und Trends im Retail - 3
Themenbereich: Gastronomie

         Kundenverhalten                Konzepte             Relevante Faktoren

                                                            Bildplatzhalter

    Kunden werden                Food-Halls                Casual Dining
     anspruchsvoller was          Gehobene                  Regionalität
     die Konzepte betrifft         Systemgastronomie         Hohe Qualität
    Längere                      Innovative, qualitativ    Angenehme
     Verweildauer                  hochwertige und            Atmosphäre
    Eating is the new             gesunde Konzepte          Starke
     shopping                                                 Konzeptorientierung

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3. Die räumlichen
Wirkungen

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                          GmbH - IPH Handelsimmobilien GmbH
Zyklen des Wandels im Handel

                   1960-1980               1981-2000                        2001- heute
Trend /    Selbstbedienung,                Spezialisierung, Discount        Technologie, Internationalisierung,
Innovation (Auslaufen von „alles           (ab 1995 „alle Betreiber unter   Vertikalisierung
                   unter dem Dach eines    einem Dach“)
                   Betreibers“)

Betriebs-          Nicht filialisierter   Nicht filialisierter Fachhandel   Nicht filialisierter, nicht
                                          (von 45,0 auf 31,9%)
typen              Fachhandel                                               kooperierender Fachhandel
                   (73,7 auf 45,0%)
                                          Kauf- und Warenhäuser             (von 31,9 auf 17,0%)
                                          (von 13,5 auf 4,2%)
                                                                            Kauf- und Warenhäuser
                                          Verbraucherm./SBW                 (von 4,2 auf 2,0%)
                                          (von 15,0 auf 10,9%)

Lagen             Streulagen,
                  ländlicher Raum,
                                          Streulagen,
                  Kleinstädte
                                          ländlicher Raum,                  City der Klein- und Mittelstädte,
                                          Kleinstädte                       unprofilierte Shopping-Center,
                                                                            B-Lagen, Solitärlagen
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Kleine Unternehmen machen die Masse
der Läden aus

                                                             Anzahl der Unternehmen
                                                                        2017

                             0                       50000     100000          150000   200000   250000                   300000

17.500 bis 500.000 Euro                                                                              249.723

500.000 bis 1 Mio. Euro                             34.459

       1 bis 2 Mio. Euro                     25.124

       2 bis 5 Mio. Euro                   19.627

      5 bis 10 Mio. Euro           7.122

     10 bis 25 Mio. Euro          3.048

     25 bis 50 Mio. Euro         721

   50 bis 100 Mio. Euro          357

  100 bis 250 Mio. Euro          215

    Über 250 Mio. Euro           278

                                                                                                  Quelle: Statista 2019

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Polarisierung der Regionen und der Lagen

                                  Wachsende und schrumpfende
                                   Regionen. Top 7 wachsen, Rest
                                   uneinheitlich, hängt von
                                   Resilienzfaktoren ab
                                  Faustregel: wachsende Regionen
                                   verfügen tendenziell über gute
                                   Rahmendaten bzgl. Kaufkraft etc.
                                  Reurbanisierung: (Groß-) Städte
                                   entwickeln sich tendenziell positiver
                                  Bevölkerung wächst vor allem in den
                                   Kernstädten
                                  Innenstadt gewinnt an Bedeutung als
                                   Wohnstandort
                                  Mobilitätsverhalten (beim Einkaufen)
                                   trotz insgesamt weiter hoher
                                   Bedeutung des PKW im Wandel
                                  Grüne Wiese verliert, 1 A – Lage in
                                   Mittel- und Großstädten gewinnt, wird
                                   aber enger gefasst
                                  Hohe Bedeutung der Nahversorgung in
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Umsatzentwicklung im stationären Handel
(Simulationsmodell Mittelzentrum)

    Relative Entwicklung der Umsätze der zum Zeitpunkt X aktiven stationären Händler
                                                                                       Zeit

                                 Betriebsaufgabe   Betriebsaufgabe

  Der Marktaustritt von stationären Händlern in einer Stadt führt zur
   Umverteilung frei werdender Umsatzpotenziale
  Die verbliebenen Betriebe erfahren vorübergehend Umsatzzuwächse
  Im Zeitverlauf erodieren diese weiter, bis es zu einer erneuten
   Betriebsaufgabe in der Branche kommt
  Diese Entwicklung wiegt die Akteure in falscher Sicherheit

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Resilienzfaktoren: Widerstandsfähigkeit
hat klare Ursachen

   Überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Kaufkraft,
    Arbeitsplätze, auch Hochschul- und Universitätseinrichtungen).
   Hohe Tourismusintensität , da touristische Einzelhandelsumsätze stationär
    getätigt werden und zusätzliche Marktpotenziale bedeuten.
   Hohe Einwohnerzahl, da diese für ein größeres Marktpotenzial steht
   Bevölkerungsentwicklung: signifikantes Umsatz-Wachstum nur durch
    Zuzug.
   Filialisierungsgrad: Filialisten im Vorteil bei Nachwuchsgewinnung,
    Kostenstruktur und Professionalität.
   Multi- und Cross-Channel: Stabilisierung des stationären Kanals.
   Aktives Management: Je mehr Budget und je mehr Rechte das Center-/
    City-Management hat, desto wirksamer.

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Kooperationen leben: EH, Gastronomie, Tourismus,
Immobilienwirtschaft, Stadtmarketing

      Investitionen in Aufenthalts-
      qualität, z.B. Gastronomie,
      Stadtmöblierung, Platzgestaltung

      Infrastruktur: qualifizierter
      Parkraum auch für E-Fahrräder,
      WLAN, Sauberkeit, Sicherheit etc

                              Quelle: http://www.dwif.de/

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4. Quo Vadis Einzelhandel?

      1.       Stationäres Einkaufen bleibt hoch attraktiv
      2.       Die Polarisierung von starken und schwachen Standorten
               sowie Konzepten nimmt zu. Abschmelzung von
               Handelsnutzung bei geringer Resilienz.
      3.       Die Nutzung digitaler Möglichkeiten bedeutet Überleben
      4.       Handelsstandorte werden immer mehr Mixed-use-
               Standorte mit Gastronomie, Freizeit, Co-Working etc. Der
               Nutzungswandel sollte aktiv mitgestaltet werden
      5.       Städte, Händler und Immobilienmanager müssen immer
                                               Quelle: www.immovativ-immobilien.de

               mehr Besuchsanreize schaffen und die
               Aufenthaltsqualität steigern

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Ansprechpartner und Nachschlagewerk

      Joachim Stumpf
      Geschäftsführer

      BBE Handelsberatung GmbH
      IPH Handelsimmobilien GmbH
      Brienner Straße 45 ∙ 80333 München

      Tel    +49 89 55118-143
      Fax +49 89 55118-153
      E-Mail stumpf@bbe.de
      Web www.bbe.de

      München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Düsseldorf
      Leipzig ∙ Erfurt Berlin Münster

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