Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau

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Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
Sozial.
   Nachhaltig.
   Wirtschaftlich.

2019

   Nachhaltigkeitsbericht
   SOZIALBAU-Verbund

   sozialbau.at
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
Stand: 25.05.2020
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
Inhalt

Vorwort   4

Über uns. Der SOZIALBAU-Verbund     10

Nachhaltig Wirtschaften        30

Sozial verantwortlich     40

Für unsere Umwelt       50

Miteinander arbeiten      58

                                         1
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
2019
                                       90%
                51.707
                                       Kundenzufriedenheit

                verwaltete Wohnungen

                           110.000
                            Bewohner

       1.903
         Wohnungen in Bau

    30.650 t
    CO2-Einsparung durch
    thermische Sanierung

       92.600 m2
       Photovoltaikfläche bis 2023

2
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
3,2 Mrd. Euro
  Bilanzsumme

                3.700
                Gemeinschaftseinrichtungen

                   6%
                    Anteil am Wiener
                    Wohnungsbestand

                65 Hektar
                 Grünflächen

                                             3
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
Weg der Nachhaltigkeit
        Dr. Michael Ludwig
        Bürgermeister der Stadt Wien

        Es kommt nicht von ungefähr, dass Wien seit Jahren immer
        wieder zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt wird. Wien
        versteht sich als Stadt mit zukunftsfähiger Entwicklung und hat
        dies auch im Rahmen des Stadtentwicklungsplans 2025 fest-
        geschrieben. Zuletzt wurde der Leitgedanke der nachhaltigen
        Entwicklung in der im Juni 2014 beschlossenen Rahmenstra-
        tegie 2050 - Smart City Wien fest verankert: Beste Lebens-
        qualität für alle Wienerinnen und Wiener bei größtmöglicher
        Ressourcenschonung lautet das Leitziel. Auch die künftigen
        Generationen der Wiener sollen mit Stolz auf die vorhandene
        Lebensqualität, auf Gerechtigkeit unter den Menschen sowie
        zwischen den Generationen und auf gemeinsame Verantwor-
        tung für Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt blicken dürfen.

        Bevölkerungswachstum, neue Ansprüche an die Stadtnutzung
        sowie wirtschaftlicher und technischer Wandel sind die Her-
        ausforderungen einer modernen Metropole. Damit diese He-
        rausforderungen auch weiterhin gemeistert werden können,
        bedarf es der konstruktiven Zusammenarbeit aller Beteiligten.
        Ganz besonders betrifft dies natürlich den geförderten Wohn-
        bau. Deshalb freut es mich sehr, dass die SOZIALBAU AG den
        Weg der Nachhaltigkeit weiter verstärkt einschlägt und dabei
        mit technischem Know-how und sozialem Engagement die
        Leistbarkeit beim Wohnen nicht außer Acht lässt.

4
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
VORWORT

Gelebte Verantwortung
Kathrin Gaál
Amtsführende Stadträtin für Wohnen,
Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen

Insgesamt leben heute mehr als 60% der Wienerinnen und
Wiener im geförderten Wohnbau. Dieser hohe Anteil gilt welt-
weit als Vorbild. Der geförderte Wohnbau ist ein Garant für
soziale Stabilität und für die Mittelschicht ein Sicherheitsnetz
nach unten und ein Sprungbrett nach oben.

Der geförderte Wohnbau ist aber auch ein kräftiger Motor für
Innovation und Fortschritt. Durch das Instrument der Bauträ-
gerwettbewerbe kann die Stadt Wien etwa entscheidende Fak-
toren wie soziale Nachhaltigkeit, technische Neuerungen und
ökologisches und ressourcenschonendes Bauen gezielt för-
dern und zum Einsatz bringen.

Das ist aber natürlich nur möglich mit starken Partnern wie
zum Beispiel der Sozialbau AG, unter deren wachsendem Dach
heute 110.000 Menschen ein Zuhause finden. Die SOZIALBAU
AG schreitet seit vielen Jahren an der Spitze des Fortschritts
im heimischen Wohnbau und hat Wien durch unzählige Inno-
vationen und spannende, leistbare und lebenswerte Wohn-
projekte bereichert.

Umfassend listet der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht die
Stärken der Sozialbau AG und der Gemeinnützigkeit im Wohn-
bau auf. Es geht dabei um Mietkostendämpfung, Multiplikator-
Effekte, moderne Quartiersentwicklung, Gemeinschaftsbildung
durch Nachbarschaftsförderung, die Entwicklung digitaler
Kommunikation innerhalb der Wohnanlage, um ökologisches
und ressourcenschonendes Bauen und Sanieren und um In-
novation bei der Energieversorgung - um nur ein paar Schlag-
worte zu nennen. Mit Lektüre des Berichts wird jedenfalls klar,
dass die SOZIALBAU AG ein Musterbeispiel für gelebte Verant-
wortung und einen sorgsamen Umgang mit der Zukunft ist.

                                                                         5
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
Bestens gerüstet
    Hermann Gugler
    Aufsichtsratsvorsitzender
    SOZIALBAU AG

    Der gemeinnützige Wohnbau in Österreich ist eine Erfolgs-
    geschichte, die seit Langem internationale Beachtung findet.
    Seine ungebrochene Leistungsfähigkeit sorgt seit Jahrzehnten
    für neuen, leistbaren und qualitätsvollen Wohnraum und hat
    sich gerade in der Coronakrise eindrucksvoll gezeigt. Allen vo-
    ran steht der SOZIALBAU-Verbund mit seinen 51.707 Wohnun-
    gen für 110.000 Bewohner für Stabilität und Sicherheit in der
    heimischen Wohnversorgung.

    Dabei ist sich der SOZIALBAU-Verbund seiner großen Verant-
    wortung bewusst: Sorgsames Wirtschaften, sozialer Ausgleich,
    sehr gute Kundenzufriedenheitswerte und Transparenz sind
    die Fundamente, auf denen wir auch in Zukunft bauen. Eine
    Zukunft, für die wir aufgrund der hervorragenden wirtschaftli-
    chen Kennzahlen und stabilen finanziellen Grundlage bestens
    gerüstet sind. Der gesetzliche Rahmen des Wohnungsgemein-
    nützigkeitsgesetzes ist dabei unsere Operationsgrundlage.

    Für eine Zukunft wiederum, die unser Unternehmensverbund
    mit seiner Leistungsstärke und Innovationskraft maßgeblich
    aktiv mitgestaltet. Die Neubautätigkeit befindet sich auf einem
    Leistungshoch, zwei Stadtentwicklungsareale mit zusammen
    weit über 2.000 Wohnungen werden von uns aktuell entwi-
    ckelt. Mit der Errichtung der Gemeinschaftsthermen und dem
    Photovoltaikanlagen-Roll-out setzt der SOZIALBAU-Verbund in
    den kommenden Jahren zwei Großprojekte um, die sich nicht
    nur ob ihres Innovationscharakters, sondern auch ihres Bei-
    trags zur CO2-Reduktion sehen lassen können. Und nicht zu
    vergessen die große „gemeinsam stärker“-Community-Initiati-
    ve, mit der unseren Bewohnerinnen und Bewohner praktische
    Serviceangebote unterbreitet werden.

    Alles im allen eine Leistungspalette, die nachhaltig positiv
    wirkt – in erster Linie für unsere Bewohnerinnen und Bewoh-
    ner, aber auch für die Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt.
    Dazu haben unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit viel
    Engagement maßgeblich beigetragen. Sie sind die Garanten
    unseres wirtschaftlichen Erfolges. Dafür ein herzliches Danke-
    schön!

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Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
VORWORT

Nachhaltig
wirtschaftlich erfolgreich
Generaldirektor Dr. Josef Ostermayer
Generaldirektor-Stellvertreter DI Dr. Bernd Rießland
Vorstandsdirektor Ernst Bach
Vorstandsdirektor Bmstr. Ing. Hannes Stangl
SOZIALBAU AG

Leistbares und qualitätsvolles Wohnen in einem
lebenswerten Umfeld ist unbestreitbar Grund-
lage und Baustein für eine funktionierende und
zukunftsfähige Gesellschaft. Als größter gemein-
nütziger Wohnbauverbund mit 51.707 Wohnungen
tragen wir nicht nur eine besondere Verantwor-
tung in der Wohnversorgung der aktuellen und
künftigen Bewohnergeneration, sondern leisten
auch einen maßgeblichen Beitrag zu einer nach-
haltigen Entwicklung unserer Wirtschaft, Umwelt
und Gesellschaft. Dafür arbeiten wir eng mit der
öffentlichen Hand zusammen und unterstützen
sie bei der Umsetzung einer nachhaltig leistba-
ren, architektonisch wertvollen und ökologischen     bundes, sondern stellt auch unsere unternehme-
Wohnungspolitik ebenso wie bei ihren Bemühun-        rische Verantwortung für eine nachhaltige Ent-
gen einer umweltgerechten Stadtentwicklung.          wicklung unserer Stadt und ihrer Bevölkerung dar
                                                     und unterstreicht den wirtschaftlichen, gesell-
Gestützt auf den Grundpfeilern der Wohnungs-         schaftlichen und ökologischen Mehrwert unserer
gemeinnützigkeit ist nachhaltiges unternehmeri-      Tätigkeit für das Gemeinwesen.
sches Handeln unser Kerngeschäft, das erfolgrei-
ches Wirtschaften mit sozialer und ökologischer      Vor allem aber soll er gerade in der aktuell von
Verantwortung verbindet. Unser Geschäftsmodell       der Coronakrise und ihren negativen gesellschaft-
ist auf langfristigen Werterhalt und Wertzuwachs     lichen und wirtschaftlichen Folgen überschatteten
ausgerichtet und nicht auf kurzfristige Gewinn-      Zeit auch die Funktion und die Bedeutung unseres
maximierung. Die Errichtung und Pflege eines         Unternehmensverbundes bei der Bereitstellung
preiswerten, attraktiven und umweltgerechten         der lebenswichtigen Infrastruktur des leistbaren
Wohn- und Lebensraumes für unsere über 110.000       und qualitätsvollen Wohnens illustrieren. Dazu
Bewohner stehen dabei im Mittelpunkt unserer         bietet die Wohnungsgemeinnützigkeit das Funda-
Tätigkeit, gemeinschaftsbildende Maßnahmen für       ment für unsere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit,
funktionierende Wohngemeinschaften und inno-         die langfristorientiertes, nachhaltiges Handeln
vative Lösungen digitalisierter Bewohnerkommu-       erst ermöglicht. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
nikation sowie klimagerechte Energieversorgung       wiederum, die maßgeblich auf dem Engagement
und Mobilitätskonzepte sind unserer Anspruch.        unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern fußt.
                                                     Sie sind das Herz unseres SOZIALBAU-Verbundes
Der 1. Nachhaltigkeitsbericht, den wir Ihnen hier-   und Voraussetzung, die zahlreichen neuen He-
mit präsentieren, dokumentiert nicht nur die         rausforderungen, die sich nicht zuletzt auch aus
vielseitige Leistungspalette des SOZIALBAU-Ver-      der Coronakrise ergeben, zu schultern.

                                                                                                                 7
Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
„Wirtschaftlich
     erfolgreich für unsere
     Bewohnerinnen und
     Bewohner“
8
„Zur Sicherung der wirtschaftli-
chen Leistungsfähigkeit und des
sozialen Ausgleichs setzen wir
auf eine langfristige und wertori-
entierte Wachstumsstrategie, die
es erlaubt, einen bedeutenden
Beitrag zu einer kostengünstigen
qualitätsvollen Wohnungsver-
sorgung zu leisten und dadurch
zur Sicherung einer lebenswer-
ten Zukunft beizutragen.“

                                     9
Über uns
der SOZIALBAU-Verbund 2019

                             3,2 Mrd. Euro
                                     Bilanzsumme

                                                            45,5%
                                                            Eigenkapitalquote

                             4,7 Euro/m2
                             durchschnittliche Nettomiete

           AAA
           Triple A-Rating

10
SOZIALBAU-VERBUND

              4 Mio. m
              verwaltete Wohnnutzfläche
                                          2

                 542
                  neue Wohnungen
                  fertiggestellt
                                                     13
                                                     Sanierungsprojekte
                                                     mit 927 Wohnungen

51.707
verwaltete Wohnungen

                             162 Mio. Euro
                               Investitionsvolumen

                                                                             11
Unternehmensporträt

                      Der aus vier gemeinnützigen Wohnbaugenossen-
                      schaften und drei gemeinnützigen Wohnbauge-
                      sellschaften bestehende SOZIALBAU-Verbund,
                      für den die SOZIALBAU AG und sechs gewerbli-
                      che Tochtergesellschaften sämtliche wohnwirt-
                      schaftlichen Leistungen erbringt, ist mit einem
                      Verwaltungsbestand von 51.707 Miet- und Genos-
                      senschafts- sowie Eigentumswohnungen, 562 Lo-
                      kalen und 30.490 Garagen bzw. Abstellplätzen der
                      größte gemeinnützige Wohnbau-Verbund Öster-
                      reichs. Er bietet damit über 110.000 Bewohnerin-
                      nen und Bewohnern ein leistbares, sicheres und
                      attraktives Zuhause.

                      Als solcher leistet der gemeinnützige Unterneh-
                      mensverbund in unserer wachsenden Stadt auch
                      einen aktiven Beitrag zur Wohnversorgung breiter
                      Bevölkerungsschichten und Förderung lebendi-
                      ger Nachbarschaften.

                      Unser Kerngeschäft besteht in der nachhaltigen
                      und effizienten Bewirtschaftung unserer Woh-
                      nungsbestände und Gewerbeobjekte. Im Neubau
                      sorgen wir nicht nur für die Umsetzung zahlrei-
                      cher leistbarer Wohnbauprojekte auf neuestem
                      Qualitätsstandard, sondern engagieren uns auch
                      in der Entwicklung der Wohnquartiere und bauen
                      so ein stückweit unsere Stadt mit.

                      Markenzeichen unseres gemeinnützigen Wohn-
                      bauverbundes sind ausgezeichnete wirtschaft-
                      liche Kennwerte, preisgünstige, weit unter dem
                      Marktniveau liegende Mietverhältnisse, bestens
                      in Schuss gehaltene Wohnhausanlagen und kon-
                      tinuierliche Innovationsprozesse in der IT- und
                      Kommunikationstechnologie sowie effiziente
                      Energieversorgungssysteme als Gemeinschafts-
                      einrichtungen für unsere Bewohner.

                      Unser Ziel ist es, die Wirtschaftlichkeit und Wett-
                      bewerbsfähigkeit unseres Unternehmensverbun-
                      des weiter zu steigern und den ökonomischen
                      Erfolg sinnvoll mit sozial und ökologisch verant-
                      wortlichem Handeln zu verbinden. Die Verant-
                      wortung für unsere Mitarbeiterinnen und Mitar-
                      beiter steht dabei im Vordergrund. Sie sind der
                      Grundstein unseres gemeinsamen Erfolges.

12
SOZIALBAU-VERBUND

Unternehmensstruktur
Der gemeinnützige Wohnbauverbund

Der Unternehmensverbund umfasst die gemein-                                 Weitere Beteiligungen der SOZIALBAU AG beste-
nützigen Genossenschaften FAMILIE, VOLKSBAU,                                hen an den gemeinnützigen Wohnungsunterneh-
WOHNBAU und VINDOBONA sowie die gemein-                                     men Eisenhof und EGW Heimstätte sowie an der
nützigen Gesellschaften SOZIALBAU, NEULAND                                  NEUEN Heimat in Oberösterreich sowie an der Al-
und URBANBAU.                                                               penländischen Heimstätte in Tirol und Vorarlberg.

Die 1954 gegründete und seit 1993 als Aktienge-                             Verschiedenste Dienstleistungen werden von ge-
sellschaft tätige gemeinnützige SOZIALBAU be-                               werblichen Tochterunternehmen der SOZIALBAU
treut als operatives Unternehmen den Wohnbau-                               AG erbracht: die HOB (Hausservice Objektbewirt-
verbund.                                                                    schaftungs GmbH) ist ein Kompetenzzentrum im
                                                                            Bereich Kommunikationselektroniker, Elektrotech-
                                                                            niker und Installateure, die IMOVE Immobilienver-
Als gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen                              wertung und -verwaltungs GmbH fungiert als Bau-
alle genannten Unternehmen dem Wohnungs-                                    träger, die SB Liegenschaftsverwertungs GmbH ist
gemeinnützigkeitsgesetz (WGG).                                              spezialisiert auf den Grundstücksankauf, die WO-
                                                                            FIN Wohnungsfinanzierungs GmbH zeichnet für
                                                                            die Finanzierung von Wohnbauten verantwortlich
Die SOZIALBAU AG fungiert als Mehrheitseigentü-                             und wickelt das Management der mit der Tripple-
merin bei den Tochtergesellschaften URBANBAU                                A-Bestnote versehenen Anleihen-Platzierung ab,
und NEULAND. Ebenfalls beteiligt an den beiden                              die IMMODAT GmbH bietet als Software-Spezialist
Kapitalgesellschaften sind die Genossenschaften                             maßgeschneiderte Programmlösungen für die
FAMILIE, VOLKSBAU und WOHNBAU. Sie firmieren                                Wohnungswirtschaft an und die PROJEKTBAU Pla-
wiederum als Miteigentümerinnen der SOZIAL-                                 nung Projektmanagement Bauleitung GmbH ist
BAU AG.                                                                     u.a. für die Projektabwicklung zuständig.

                                                                                       32%
                    VOLKSBAU                   9,2%                                                   EGW HEIMSTÄTTE
              gemeinnützige Genossenschaft                                                             gemeinnützige Ges.m.b.H.
                                                                                              45,6%

                    WOHNBAU                    9,2%                                    50%                 EISENHOF
              gemeinnützige Genossenschaft                                                            gemeinnützige Ges. m. b. H.

                       FAMILIE                 9,2%                                    7,5%           NEUE HEIMAT OÖ
              gemeinnützige Genossenschaft                                                            gemeinnützige Ges. m. b. H.

                   VINDOBONA                   Betreuung                               14%            ALPENLÄNDISCHE
              Gemeinnützige Bau-, Wohnungs-,                                                            HEIMSTÄTTE
               und Siedlungsgenossenschaft                                                            gemeinnützige Ges. m. b. H.

      12,5%
       10%           NEULAND
                                                 54,9%                                 100%                      SB
                                                                                                       Liegenschaftsverwertungs
                gemeinnützige Ges. m. b. H.
      16,5%                                                                                                   Ges. m. b. H.

       9,7%                     6,1%

      19,4%         URBANBAU                      51,5%                                55%               PROJEKTBAU                 45%
                                                                                                      Planung Projektmanagement
                gemeinnützige Ges. m. b. H.
      19,4%                                                                                              Bauleitung Ges.m.b.H.

                                100%                           100%                    100%                           100%

                         HOB                           IMOVE                 IMMODAT                         WOFIN
                  Hausservice Objekt-           Immobilienverwertung- und                               Wohnungsfinanzierungs
                                                                              Ges. m. b. H.
               bewirtschaftungs Ges.m.b.H.        -verwaltungs Ges.m.b.H.                                    Ges.m.b.H.

                                                                                                                                                         13
14
SOZIALBAU-VERBUND

Unser Geschäftsmodell
Unser Leitbild

Wir sind - dank der jetzigen und früheren Mit-
arbeiterinnen und Mitarbeiter, Vorstände und          Ein gutes Zusammenleben zwischen den Bewoh-
Aufsichtsräte - der größte gemeinnützige Wohn-        nern ist uns ein Herzensanliegen, in der Förde-
bauverbund Österreichs und tragen damit eine          rung einer gedeihlichen Nachbarschaft sehen wir
besondere Verantwortung.                              unseren Auftrag.

Konkret bedeutet das: Die den Verbund tragen-
den Wohnungsunternehmen sind allesamt ge-             Unser gemeinnütziges Geschäftsmodell garan-
meinnützige Bauvereinigungen im Sinne des             tiert spekulationsfreien, Generationen übergrei-
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.                    fenden Haus- und Grundbesitz für ein ganzes
                                                      Wohnhausleben. Dies inkludiert beträchtliche
                                                      Aufwendungen für die Sanierung unserer Wohn-
Dieses Regelwerk garantiert hohe ökonomische          hausanlagen.
Effizienz und sozial verantwortliches Wirtschaften
für unsere Bewohnerinnen und Bewohner.                Unser Ziel ist es, nachhaltig und mit hoher Qua-
                                                      lität zu bauen. Dabei legen wir großen Wert auf
                                                      eine optimale, ökonomisch vernünftige, auf dem
Darauf aufbauend setzen wir zur Sicherung der         Stand der Technik befindliche und die Interessen
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und des sozi-     der BewohnerInnen berücksichtigende Bewirt-
alen Ausgleichs auf eine nachhaltige, langfristige,   schaftung.
wertorientierte Wachstumsstrategie, die es - ent-
sprechend unserer Größe - erlaubt, einen bedeu-       Unser Verbund gemeinnütziger Wohnungsun-
tenden Beitrag zu einer leistbaren qualitätsvol-      ternehmen setzt auf laufende technische Inno-
len Wohnungsversorgung zu leisten und dadurch         vationen. Ob IT- und Kommunikationsleitungen,
zur Sicherung einer lebenswerten Zukunft beizu-       Glasfasertechnologie, digitale Bewohnerkommu-
tragen.                                               nikation, neue bautechnische Tools oder bei-
                                                      spielgebende Energiesysteme – im Fokus unserer
Wir wollen die öffentliche Hand und die politisch     Anstrengungen steht der Mehrwert für unsere
Verantwortlichen bei der Umsetzung einer nach-        Bewohnerinnen und Bewohner, letztlich auch die
haltigen, leistbaren, architektonisch wertvollen      soziale, wirtschaftliche und ökologische Nach-
und ökologischen Wohnungspolitik unterstützen         haltigkeit.
und einen maßgeblichen Beitrag zur Gebiets-,
Stadtteil- und Stadtentwicklung sowie zur Stadt-      Eine qualitätsvolle Dienstleistung im Interesse
erhaltung und -erneuerung leisten.                    unserer Bewohnerinnen und Bewohner sowie
                                                      der Wohnungssuchenden funktioniert nur mit
Mit unserem kostengünstigen Wohnungsbestand           motivierten und engagierten Kolleginnen und
sind wir ein bedeutender Stabilitätsfaktor am         Kollegen. Gegenseitiges Vertrauen, Respekt, mit
Wiener Wohnungsmarkt. Engagiertes, oft zentra-        Chancen auf entsprechende Aus- und Weiter-
les Mitwirken bei der Entwicklung neuer Stadtge-      bildung und weiter verbesserter Möglichkeit der
biete kennzeichnen unser gesamtgesellschaftli-        Vereinbarkeit von Beruf und Familie – darauf le-
ches Verantwortungsbewusstsein.                       gen wir bei unseren Arbeitsverhältnissen wert.
                                                      Wir sind ein verlässlicher, fairer Dienstgeber und
Wir denken in und für Generationen, müssen            wollen das auch in Zukunft bleiben. Zufriedene
uns aber auch rasch und flexibel an geänderte         Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die mit Freu-
Rahmenbedingungen anpassen – ohne die lang-           de bei uns ihre Fähigkeiten im Interesse unserer
fristigen, grundsätzlichen Ziele aus den Augen zu     Bewohnerinnen und Bewohner einbringen, sind
verlieren.                                            unserer Ziel.

Für uns steht das Service für unsere Kundinnen
und Kunden sowie Bewohnerinnen und Bewoh-
ner im Mittelpunkt - nicht die Rendite. Wir sehen
uns als starker Partner unserer Bewohnerinnen
und Bewohner.

                                                                                                                          15
Nachhaltigkeit in Zahlen
     Das Geschäftsjahr 2019

     Der SOZIALBAU-Verbund ist wirtschaftlich erfolgreich für seine Bewohnerinnen und Bewohner.
     Nachhaltig solide Finanzkraft und Bonität ist nicht nur ein beruhigender Sicherheitspolster für unse-
     re Kundinnen und Kunden, sondern auch der beste Gradmesser für unsere wirtschaftlichen Partner.
     Das Geschäftsjahr 2019 stellt dies unter Beweis. Seine wirtschaftlichen Kennzahlen weisen beachtli-
     che Zuwächse aus und bestätigen den langjährigen Entwicklungstrend mit kontinuierlich positiven
     Bilanzergebnissen.

     Die Bilanzsumme des SOZIALBAU-Verbundes lag         nach wie vor hohe Wohnungsnachfrage garantie-
     zum Stichtag 31. Dezember 2019 bei rund 3,2 Mrd.    ren eine anhaltende Vollvermietung bei niedri-
     Euro. Das ist ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr     gem Leerstand (0,62%) sowie geringer Fluktuati-
     um fast 100 Mio. Euro oder über 3%.                 on (4,69%).

     Der Gesamtumsatz erhöhte sich um 3 Mio. Euro        Auf einem Leistungshoch befindet sich die Neu-
     bzw. 1% auf 322 Mio. Euro und betrifft zum Groß-    bautätigkeit. 2019 wurden von den gemeinnüt-
     teil die Geschäftsfelder Neubau, Großinstandset-    zigen Wohnungsunternehmen des SOZIALBAU-
     zung und Hausverwaltung.                            Verbundes insgesamt fünf Projekte mit 542
                                                         Neubauwohnungen übergeben, davon befin-
     Das erwirtschaftete und für die Errichtung neu-     den sich zwei im Nordbahnviertel und eines im
     er kostengünstiger Wohnungen reinvestierte „Ei-     Liesinger Bezirksteil Atzgersdorf sowie zwei im
     genkapital für den Generationenvertrag“ erhöhte     Stadtentwicklungsareal „Wildgarten“ am Meid-
     sich 2019 um 60 Mio. Euro.                          linger Rosenhügel. 2019 befanden sich insgesamt
                                                         1.903 Wohnungen im Baustadium. Davon werden
     Mit einer Eigenkapitalquote von 45,5% konnte die    voraussichtlich noch im ersten Halbjahr 2020 943
     Selbstfinanzierungskraft und Bonität weiter ge-     leistbare Wohnungen übergeben. Noch nie wur-
     stärkt werden.                                      den in einem Halbjahr so viele Wohnungen über-
                                                         geben. Allein die Hälfte der Wohnungen befin-
     11.616 Miet- und 34.672 Genossenschaftswohnun-      det sich auf dem neuen Wohnquartier AM PARK
     gen umfasst der SOZIALBAU-Verbund, hinzu kom-       Siemensäcker in Floridsdorf. Insgesamt beliefen
     men 5.419 Eigentumswohnungen. Somit ergibt          sich die Neubauinvestitionen 2019 auf 129 Mio.
     sich ein Verwaltungsbestand von 51.707 Wohnun-      Euro und erreichten damit einen Rekordwert.
     gen.
                                                         Auch die Sanierung des Wohnungsbestandes
     Weiters erstreckt sich der von der SOZIALBAU AG     schreitet zügig voran. 2019 wurden 13 Wohn-
     verwaltete Bestand über 30.490 Garagen- und         hausanlagen mit insgesamt 927 Wohnungen
     Abstellplätze sowie 562 Geschäftslokale, welche     thermisch-energetisch auf Niedrigenergie-Stan-
     eine Geschäftsfläche von 153.730 m2 bieten. Zu-     dard verbessert und die Wohnqualität angeho-
     sammen mit den rund 4 Mio. m2 der verwalteten       ben. Laufende Sanierungsarbeiten gibt es an 21
     Wohneinheiten beläuft sich der gesamte Verwal-      Objekten mit insgesamt 2.931 Wohnungen. Das
     tungsbestand auf über 4,15 Mio. m2.                 Sanierungsvolumen betrug 33 Mio. Euro. Damit
                                                         ging die Sanierungsleistung zwar gegenüber dem
     Die durchschnittliche Monatsmiete (netto, exkl.     Vorjahr zurück, in einem längeren Vergleichszeit-
     BK) des Wohnungsbestandes liegt bei 4,7 Euro/       raum liegt sie aber immer noch deutlich über
     m2 und ist damit - laut Mikrozensuserhebung         dem Durchschnittsniveau
     der Statistik Austria - um 48% niedriger als jene
     im gewerblichen Wohnungssektor.                     Erwirtschaftet wird der Unternehmenserfolg von
                                                         unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Der
     Die deutlich unter Marktniveau liegende Durch-      Personalstand belief sich im Durchschnitt des
     schnittsmiete, die stabilen Wohnkosten und die      Jahres 2019 auf insgesamt 377 Beschäftigte (Voll-
                                                         zeitäquivalente).

16
SOZIALBAU-VERBUND

Kennzahlen SOZIALBAU-Verbund
2019

                                                                    2018             2019       ggüber VJ             %
Umsatz in Mio. €                                                     320               322                   2     0,84
Bilanzsumme in Mio. €                                              3.099             3.197                  98      3,14
Zuwachs Eigenkapital für Generationenvertrag
                                                                     62,4             60,4                   -2    -3,18
(§ 1 Abs. 3 WGG), in Mio. €
Eigenkapitalquote in %                                            44,6%             45,5%                   0,9
Fiktive Schuldentilgungsdauer in Jahre                                 14               13                   -1    -7,97

Neubauprojekte
Fertiggestellte Wohnungen                                             473              542                  69     14,59
in Bau befindliche Wohnungen                                        1.958            1.903              -55        -8,35
in Planung befindliche Wohnungen                                    1.492            1.533                  41      2,75

Sanierungsprojekte
Sanierte Wohnungen (in Projekte)                               2.135 (15)         927 (13)           -1.208       -56,58
In Sanierung befindliche Wohnungen
                                                              3.558 (26)        2.931 (21)             -627       -17,62
(in Projekte)
wohnungsinnenseitige Sanierungen                                     659               556             -103       -15,63

Bauinvestitionen in Mio. €                                           153               162                   9     5,63
davon
Neubauinvestitionen                                                   111              129                  18     15,81
Sanierungsinvestitionen                                                42               33                  -9    -21,39

Verwaltete Wohnungen                                              51.419          51707 1)             288         0,56
davon
Mietwohnungen                                                      11.567           11.616                  49      0,42
Genossenschaftswohnungen                                          34.433            34.672              239        0,69
Eigentumswohnungen                                                  5.419            5.419                   0     0,00

Zahl der MitarbeiterInnen                                             376              377                    1     0,27
Miete in €/m    2
                                                                     4,60             4,70              0,10        2,17
(im Durchschnitt, netto, exkl. BK, Ust.)
Fluktuation in %                                                     4,39             4,69             0,30        6,84
Leerstand in %                                                       0,42             0,62             0,20        47,62

1) In dieser Summe ist die Zahl zweier Ende 2019 übergebenen Wohnbauprojekte (noch) nicht berücksichtigt.

                                                                                                                                          17
Neubau 2019
Wohnraum schaffen

     Fertiggestellte Projekte             01
                                                       542
                                                       Wohnungen
     31.12.2019                                        fertiggestellt
     01 Wien 2. Bruno-Marek-Allee 9
     02 Wien 2. Taborstraße 118
     03 Wien 12. Benyastraße 10-14 / Wildgarten
     04 Wien 12. Franz Egermaier-Weg / Wildgarten
     05 Wien 23. Scherbangasse / Carrée Atzgersdorf

     In Bau befindliche Projekte                  01

     31.12.2019
     01 Wien 22. Breitenleer Straße /
     Senekowitschgasse 4-8
     02 Wien 21. Johann-Orth-Weg 5 /
     Wohnen am Marchfeldkanal
     03 Wien 13. Joseph-Lister-Gasse 29-31
     04 Wien 13. Joseph-Lister-Gasse 29-31
     05 Wien 21. Leopoldine-Padaurek-Straße 9
     Bpl. C1 / AM PARK
     06 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 8 +10
     Bpl. C3 / AM PARK
     07 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 3
     Bpl. D2 / AM PARK                                                  04
     08 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 5                              03
     Bpl. D3 / AM PARK                                                        04
     09 Wien 21. Leopoldine-Padaurek-Straße 13
     Bpl. B1 / AM PARK
                                                                             03
     10 Wien 21. Selma-Steinmetzgasse 5
     Bpl. B3 / AM PARK
                                                                                  05

18
NEUBAU 2019

                1.903
                    Wohnungen in Bau

     02

          08
     07        09
     06 05 10

                    01

02

01

                                                19
Fertiggestellte Neubauprojekte 2019

01 Wien 2.                      02 Wien 2.                      03 Wien 12.
Bruno-Marek-Allee 9             Taborstraße 118                 Benyastraße 10-14
                                                                Wildgarten
47 Wohneinheiten                46 Mietwohnungen                167 Mietwohnungen
gefördert                       gefördert                       gefördert
Baubeginn: April 2018           Baubeginn: April 2018           Baubeginn: Jänner 2018
Fertigstellung: Oktober 2019    Fertigstellung: Oktober 2019    Fertigstellung: Dezember 2019
Bauträger: SOZIALBAU AG         Bauträger: SOZIALBAU AG         Bauträger: SOZIALBAU AG

04 Wien 12.                     05 Wien 23.
Franz Egermaier-Weg             Scherbangasse
Wildgarten                      Carrée Atzgersdorf
55 Mietwohnungen                227 Mietwohnungen
gefördert                       gefördert 182
Baubeginn: Jänner 2018          freifinanziert 45
Fertigstellung: Dezember 2019   Baubeginn: Jänner 2018
Bauträger: Neuland              Fertigstellung: Dezember 2019
                                Bauträger: SOZIALBAU AG

20
NEUBAU 2019

         21
In Bau befindliche Neubauprojekte 2019

01 Wien 22.                    02 Wien 21.                    03 Wien 13.
Breitenleer Straße             Johann-Orth-Weg 5              Joseph-Lister-Gasse 29-31
Senekowitschgasse 4-8          Wohnen am Marchfeldkanal
327 Mietwohnungen              170 Mietwohnungen              97 Mietwohnungen
freifinanziert                 gefördert                      freifinanziert
Baubeginn: Dezember 2017       Baubeginn: Mai 2018            Baubeginn: November 2019
Fertigstellung: Februar 2020   Fertigstellung: Februar 2020   Fertigstellung: Juli 2021
Bauträger: Familie             Bauträger: SOZIALBAU AG        Bauträger: Urbanbau

04 Wien 13.                    05 Wien 21.
Joseph-Lister-Gasse 29-31      Leopoldine-Padaurek-Straße 9
                               Bpl. C1 / AM PARK
97 Mietwohnungen               138 Mietwohnungen
freifinanziert                 freifinanziert
Baubeginn: November 2019       Baubeginn: Juli 2018
Fertigstellung: Juli 2021      Fertigstellung: Mai 2020
Bauträger: IMOVE               Bauträger: SOZIALBAU AG

22
NEUBAU 2019

06 Wien 21.                    07 Wien 21.
Ferdinand-Platzer-Gasse 8+10   Ferdinand-Platzer-Gasse 3
Bpl. C3 / AM PARK              Bpl. D2 / AM PARK
86 Eigentumswohnungen          155 Mietwohnungen
freifinanziert                 gefördert
Baubeginn: August 2018         Baubeginn: August 2018
Fertigstellung: Mai 2020       Fertigstellung: Mai 2020
Bauträger: IMOVE               Bauträger: Neuland

08 Wien 21.                    09 Wien 21.                   10 Wien 21.
Ferdinand-Platzer-Gasse 5      Leopoldine-Padaurek-Str. 13   Selma-Steinmetzgasse 5
Bpl. D3 / AM PARK              Bpl. B1 / AM PARK             Bpl. B3 / AM PARK
66 Mietwohnungen               135 Mietwohnungen             90 Mietwohnungen
gefördert                      gefördert                     gefördert
Baubeginn: September 2018      Baubeginn: Dezember 2019      Baubeginn: Dezember 2019
Fertigstellung: Mai 2020       Fertigstellung: August 2021   Fertigstellung: August 2021
Bauträger: Wohnbau             Bauträger: Wohnbau            Bauträger: Urbanbau

                                                                                                    23
Sanierung 2019
Wohnraum modernisieren
                                      01
     Fertiggestellte

                                                  1.190 kWh/m a
     Sanierungsprojekte
     31.12.2019
     01 Wien 4. Johann Strauß Gasse 10-14                                                         2
     02 Wien 9. Meynertgasse 3-5
     03 Wien 10. Inzersdorfer Straße 60
                                                  voraussichtliche
     04 Wien 12. Schönbrunner Schlossstraße 31a
                                                  Einsparung Heizwärmebedarf
     05 Wien 12. Altomontegasse 1/Reihenhäuser
     06 Wien 13. Hietzinger Hauptstraße 82-84
     07 Wien 16. Fuchsenloch 5
     08 Wien 16. Fuchsenloch 7
                                                                                  11
     09 Wien 16. Glauberplatz
     10 Wien 16. Ottakringer Straße 162-167
     11 Wien 19. An der Zwerchwiese 9
     12 Wien 21. Schulzgasse 15
     13 Wien 23. Erlaaerstraße 120                                           12        08
                                                         10
                                                                                       07
                                                                             09
                                                                                                 10 13

                        927
                                                        08
                                                                                                 11
                                                                                                                02     01
                                                                        09
                        Wohnungen in                                                                                 02 01
                        fertiggestellten                                     06
                                                                                                      04
                        Sanierungsprojekten
                                                                                                 06                   03

                                                                                                      07
                                                                                                           05
                                                                                                                       04

                                                                                                      13

                                                                                                      21
                                                                                            20

24
SANIERUNG 2019

                     30.650 t
                     CO2-Einsparung durch
                     thermische Sanierung   Laufende                         01

                                            Sanierungsprojekte
                                            31.12.2019
                                            01 Wien 4. Klagbaumgasse 3
                                            02 Wien 4. Pressgasse 24
                                            03 Wien 10. Davidgasse 10
                                            04 Wien 10. Wienerfeld West
                                            05 Wien 11. Csokorgasse 62-64
                                            06 Wien 12. Fraungrubergasse 2-4
                                            07 Wien 12. Hetzendorfer Straße 29-31
                                            08 Wien 14. Bahnstraße 13-17
12             18                           09 Wien 14. Linzer Straße 294
                                            10 Wien 14. Salzwiesengasse 40
                    19
                                            11 Wien 15. Minciostraße 4
 15                                         12 Wien 16. Fuchsenloch I-III
                                            13 Wien 16. Thaliastraße 78
     14
                                            14 Wien 20. Vorgartenstraße 86
                                            15 Wien 20. Wehlistraße 42
          16                                16 Wien 22. Berchtoldgasse 8
                                            17 Wien 22. Hardeggasse 67
                          17                18 Wien 22. Lössweg 3
                                            19 Wien 22. Markomannenstraße 18
                                            20 Wien 23. Schellenseegasse 9-27
                                            Reihenhäuser
                                            21 Wien 23. Wienerflurgasse
                                            Reihenhäuser

03

                         05
                                                                  2.931
                                                                  Wohnungen in
                                                                  laufenden
                                                                  Sanierungsprojekten

                                                                                                25
Fertiggestellte Sanierungsprojekte

01 Wien 4.
Johann Strauß Gasse 10-14
112 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung: 69,86 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE

02 Wien 9.
Meynertgasse 3-5
58 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung : 45,78 kWh/m²a
Bauträger: WOHNBAU

03 Wien 10.
Inzersdorfer Straße 60
97 Wohnungen
thermische Fassadensanierung
Gefördert: nein
Einsparung: ja
Bauträger: WOHNBAU

26
SANIERUNG 2019

04 Wien 12.
Schönbrunner Schloßstraße 31a
30 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 25 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE

05 Wien 12.
Altomontegasse 1/Reihenhäuser
8 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 25 kWh/m²a
Bauträger: NEULAND

06 Wien 13.
Hietzinger Hauptstraße 82-84
38 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 16 kWh/m²a
Bauträger: VOLKSBAU

                                     27
Fertiggestellte Sanierungsprojekte

07 Wien 16.
Fuchsenloch 5
132 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: ja
Bauträger: FAMILIE

08 Wien 16.
Fuchsenloch 7
50 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung: 101,41 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE

09 Wien 16.
Glauberplatz
25 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung: 155,18 kWh/m²a
Bauträger: VOLKSBAU

28
SANIERUNG 2019

10 Wien 16.
Ottakringer Straße 162-167
24 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung: 79,34 kWh/m²a
Bauträger: VOLKSBAU

11 Wien 19.
An der Zwerchwiese 9
40 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: nein
Einsparung: ja
Bauträger: WOHNBAU

12 Wien 21.
Schulzgasse 15
19 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 49 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE

13 Wien 23.
Erlaaerstraße 120
294 Wohnungen
Instandhaltung
Gefördert: nein
Bauträger: FAMILIE

                                     29
Nachhaltig Wirtschaften

              Effizientes Wirtschaften ist Voraussetzung
              für eine nachhaltige und kundenorientierte
                                                                          18,6 Jahre
                                                                          durchschnittliche
              Geschäftspolitik.
                                                                          Mietdauer

              Grundlage dafür ist für den SOZIALBAU-Unter-
              nehmensverbund eine konsequente Ausrichtung
              auf das gemeinnützige Kerngeschäft und eine
              langfristig orientierte wirtschaftliche Leistungsfä-
              higkeit durch eine starke Eigenfinanzierungskraft.

                                                                     307 Euro/m
     60 Mio. Euro
                                                                                              2

                                                                     monatliche Mietentlastung

     Jahreszuwachs von Eigenmitteln
     für Generationenvertrag

                                                194 Mio. Euro
                                                 Wertschöpfung pro Jahr

30
NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN

2.754
Arbeitsplätze gesichert

                                                        25.500
                100 %
                                                        entschuldete Mietwohnungen

                 unbefristete Mietverhältnisse

                                                 nur   5 Euro/m            2

                                                               2/3
                                                 Nettomiete

                                                         für
                                                         des Wohnungsbestandes

                                                                                     31
Wohnraum für viele
               Der SOZIALBAU-Verbund errichtet und verwaltet                           Zu organisieren gilt es somit den „Betrieb“ einer
               leistbaren und attraktiven Wohnraum für breite                          Stadt in der Größe von Klagenfurt mit 110.000 Ein-
               Schichten der Bevölkerung. Wir bieten qualitäts-                        wohnern. Der hohe Stellenwert in der Wohnver-
               volle Wohnungen zu Mieten an, die auch für Men-                         sorgung beruht auf einer durchaus dynamischen
               schen mit geringerem Einkommen erschwinglich                            Expansion des Wohnungsbestandes in den letz-
               sind. Aktuell haben bei uns 51.707 Haushalte                            ten Jahrzehnten. 1980 umfasste der Verwaltungs-
               „mehr als ein Dach über dem Kopf“, was einen                            bestand des SOZIALBAU-Verbundes noch rund.
               Anteil am Wiener Wohnungsmarkt von insgesamt                            24.800 Wohnungen und lag damit um mehr als
               6% ausmacht.                                                            die Hälfte niedriger. Der Anteil am Wiener Woh-
                                                                                       nungsmarkt betrug damals „nur“ 3%.
               Verwaltete Wohnungen, 1955-2019

               60.000

               50.000

               40.000

               30.000

               20.000

               10.000

                    0
                         Jahr                                      1955                     1980            1995                 2019
                         verwaltete Wohnungen                      650                     24.826          39.457               51.707

               Soziale Wohninfrastruktur
               Für eine hohe Lebensqualität in den Wohnhaus-                         verwalteten 562 Geschäftsräume. Davon sind 70
               anlagen wird nicht nur auf ein gutes nachbar-                         ärztliche Ordinationen, 48 Lokale bieten Kinder-
               schaftliches Miteinander und eine angemessene                         gärten Platz, 11 Betreuungseinrichtungen (Wohn-
               soziale Durchmischung geachtet, sondern immer                         gemeinschaften), neun Gesundheitsinstitute
               auch Wert auf eine adäquate soziale Wohninf-                          und fünf Schulen haben ihren Standort in einer
               rastruktur gelegt. Neben Grün- und Freizeitan-                        der Wohnhausanlagen des Unternehmensver-
               lagen zählen dazu vor allem das Angebot der                           bundes.

               Soziale Wohninfrastruktureinrichtungen

               80
               70
               60
               50
               40
               30
               20
               10
                0
                         70         48        43         18          11          9           7      5      4        3       3            3
                                                                                                                ge d
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                                                                          itu
                                                   us

                                                                                                                 ne
                                                                                                                ng
                                                                                       ei
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                                                        ric

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                                                                                  ei

                                                                                                  ei rIn
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                                              Ga
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                                                                                                       ha
                                                                                           nr
                                                                                Gr

                                                                                                      tu
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                                                                                                    ch
                                                                                           Ei
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                                                                                              le n
                                                               nd
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                                                                                                 Bu
                                                                                            Pf Se
                                                                                       e
                                                   ng

                                                                                                Sp
                                                                                      ch
                                                              su
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                                                   uu

                                                                                     lis
                                                             Ge
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                                                                                Sc

32
NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN

Neubau
bedarfsorientiert und preisdämpfend
Der SOZIALBAU-Verbund ist ein verlässlicher und   pro Jahr. 2018/19 befanden sich insgesamt jähr-
langjähriger Partner der Stadt Wien, wenn es um   lich über 1.900 Wohnungen im Baustadium.
die Schaffung von qualitätsvollem und preiswer-
tem Wohnraum geht. In enger Zusammenarbeit        Die forcierte Neubautätigkeit resultiert zu ei-
mit der Stadt Wien hat der Unternehmensver-       nem guten Teil auch aus dem Engagement des
bund seine Neubauleistung immer wieder der        SOZIALBAU-Verbundes in der Wohnbau-Initiative
gestiegenen Wohnungsnachfrage angepasst.          der Stadt Wien und der Entwicklung mehrerer
                                                  Wohnquartiere. Dadurch konnte ein wesentli-
So erhöhte der SOZIALBAU-Verbund seine Woh-       cher Beitrag zur Dämpfung des Preisanstiegs am
nungsproduktion aufgrund der starken Bevölke-     gewerblich-gewinnorientierten Wohnungsmarkt
rungszunahme Wiens in den letzten Jahren von      geleistet werden.
durchschnittlich rund 500 auf 1.500 Wohnungen

                                                                                                                33
WGG-Miete:
                 Kostenvorteil und Mietdämpfung
                 Wir vermieten unseren Wohnungsbestand im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Das
                 heißt, unsere WGG-Miete unterliegt einer lebenslangen Sozialbindung und liegt mit einer durch-
                 schnittliche Nettomiete von 4,7 Euro/m2/Monat um 48% unter der Durchschnittsmiete des gewinnori-
                 entierten Mietwohnungsmarktes in Wien.

                                                4,7 €/m2              SOZIALBAU-Miete

                                        5,2 €/m2              Gemeinnützige Miete gesamt

     9 €/m   2
                  Gewinnorientierte gewerbliche Miete

                 Bei rund zwei Drittel unseres Wohnungsbestan-         Maßgeblich zur Mietdämpfung trägt das gemein-
                 des (29.400 Wohnungen) beläuft sich die Net-          nützige Kostendeckungsprinzip bei. Es sieht vor,
                 tomiete auf bis zu 5 Euro/m2. Damit stellt der        dass nur tatsächlich anfallende und gerechtfer-
                 SOZIALBAU-Verbund rund 17% dieses günstigs-           tigte Kosten verrechnet werden dürfen. Daneben
                 ten Mietwohnungssegments auf Wiener Ebene             gibt es eng definierte Grenzen zur Bildung von
                 zur Verfügung und leistet – bei einem Anteil von      Erträgen, die dem Vermögensbindungsprinzip
                 6% am gesamten Mietwohnungsmarkt – einen              entsprechend zweckgebunden wieder in die
                 bedeutenden Beitrag zur leistbaren Wohnversor-        Errichtung leistbaren Wohnraums eingesetzt
                 gung in unserer Stadt.                                werden.

                 Wohnungen nach Mietpreisklassen, in Euro/m2/Monat

                 16.000
                 14.000
                 12.000
                 10.000
                 8.000
                 6.000
                 4.000
                  2.000
                     0
                          0-1 Euro   1-2 Euro   2-3 Euro   3-4 Euro    4-5 Euro   5-6 Euro   6-7 Euro   7-8 Euro   > 8 Euro

34
NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN

Zusammen mit zwischen 35 und 40 Jahren liegen-           Durch die deutlich günstigeren Mieten tragen die
den Rückzahlungszeiträumen für Wohnbauförde-             gemeinnützigen Unternehmen des SOZIALBAU-
rungs- und Bankdarlehen sichert die kostende-            Verbundes nicht nur wesentlich zur Dämpfung
ckende Mietzinsregelung Nettomieten im Neubau            der Wohnkosten in Wien bei, sondern sorgen vor
zwischen 5 Euro/m2/Monat bei SMART-Wohnun-               allem auch für eine wirksame Entlastung ihrer
gen und 6,5 Euro/m2/Monat bei konventionell ge-          Mieterinnen und Mieter. Aufgrund der deutlich
förderten Wohnungen.                                     unter dem Marktniveau liegenden Mieten erspa-
                                                         ren sich unsere Bewohnerinnen und Bewohner
Neu errichtete geförderte Mietwohnungen sind             monatlich im Schnitt rund 307 Euro/Wohnung, die
damit um die Hälfte günstiger als im gewinnori-          sie zusätzlich zahlen müssten, wenn sie in Miet-
entierten Wohnungssektor.                                wohnungen von gewinnorientierten Vermietern
                                                         wohnen würden.
Noch größer fällt die Mietdifferenz nach Rück-
zahlung der Erstinvestition aus. Während gewin-          Insgesamt resultiert aus dieser Mietentlastung
norientierte gewerbliche Wohnungsunternehmen             ein Potential für erhöhte Konsumausgaben im
nach Rückzahlung der Förderdarlehen Mieten auf           Ausmaß von 168 Mio. Euro pro Jahr. Ein Konsumef-
Marktniveau einheben, sieht das Wohnungsge-              fekt, der nicht nur Bewohner vor allem mit gerin-
meinnützigkeitsgesetz eine dauerhaft sozial ge-          gerem Haushaltseinkommen stärkt, sondern auch
bundene Miete vor. Aktuell beläuft sie sich auf 4        zur Ankurbelung der Wirtschaft beiträgt.
Euro/m2/Monat.

Unbefristete Mietverträge
Wohnsicherheit garantiert
                                                         Damit hängt auch die durchschnittliche Mietver-
Im SOZIALBAU-Unternehmensverbund sind un-                tragsdauer zusammen. 18,6 Jahre lang dürfen wir
befristete Mietverträge mit Kündigungs- und              im Durchschnitt unsere Mieterinnen und Mieter
Preisschutz eine Selbstverständlichkeit.                 zu unseren Kunden zählen. Besonders lang dauert
                                                         das Mietverhältnis in Wohnungen älteren Baual-
Unsere Mieterinnen und Mieter genießen damit             ters mit deutlich über 20 Jahren. Das ist ein au-
ein lebenslanges Wohnrecht. Jedes Jahr werden            ßergewöhnlich guter Wert – nicht nur im Vergleich
2.500 Mietverhältnisse auf unbefristete Zeit abge-       zum gewerblichen Mietwohnungssektor (8,7 Jahre),
schlossen. Das gibt unseren Bewohnerinnen und            sondern auch zum gemeinnützigen Wohnungsseg-
Bewohnern Wohnsicherheit und Planbarkeit. Der            ment (13 Jahre) – und lässt den Rückschluss auf
gewerbliche Sektor lässt diese Qualität vermissen.       eine hohe Wohnzufriedenheit bei den Wohnungs-
Hier sind 46% aller Mietverträge befristet.              unternehmen im SOZIALBAU-Verbund zu.

Mietvertragsdauer nach Baualtersklassen (in Jahren)

30

25
                                                                                                  gewerbliche

20
                                                                                                  Wohnung

15

10

5

0
      1955-1965   1966-1975   1976-1985   1986-1995   1996-2005   2006-2015   2016    gesamt
         22,7        25,2        21,7        18,0        12,6        6,6       2,0     18,6          8,7

                                                                                                                            35
„Nachhaltig
      Wirtschaften
      für Generationen“

              „Gestützt auf den Grundpfei-
              lern der Wohnungsgemeinnüt-
              zigkeit ist nachhaltiges unter-
              nehmerisches Handeln unser
              Kerngeschäft, das erfolgreiches
              Wirtschaften mit sozialer und
              ökologischer Verantwortung ver-
              bindet. Unsere Miete unterliegt
              einer lebenslangen Sozialbin-
              dung - für aktuelle und künftige
              Bewohnergenerationen.“

36
NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN

                     37
Eigenkapital für Generationenvertrag
     Zur dauerhaften Sicherung nachhaltigen Wirt-        greifenden Wirtschaftens wächst laufend. Im Jahr
     schaftens braucht es eine gute Eigenkapitalbasis,   2019 erhöhte sich das Eigenkapital gem. § 1 Abs.
     die laufend ausgebaut wird. Die Eigenkapitalquo-    3 WGG um 60,4 Mio. Euro. Durch die Reinvestition
     te des SOZIALBAU-Unternehmensverbundes von          des Eigenkapitals wird es möglich, die Kostenbe-
     aktuell 45,5 % zeugt von einer guten Wirtschafts-   lastung für unsere Bewohnerinnen und Bewoh-
     führung und ist Resultat der im Wohnungsge-         ner wirksam zu dämpfen und die Wohnbauaktivi-
     meinnützigkeitsgesetz verankerten Regelung für      täten voranzutreiben.
     einen Generationenausgleich gem. § 1 Abs. 3
     WGG. Sie sieht vor, dass das erwirtschaftete Ei-    Nicht zuletzt durch die hohe Eigenfinanzierungs-
     genkapital im Unternehmen gebunden bleibt           kraft genießt der Unternehmensverbund eine
     und zur Errichtung von neuem Wohnraum für be-       hervorragende Bonität bei seinen Geschäftspart-
     stehende und künftige Mieter wieder einzusetzen     nern. Ein Wettbewerbsvorteil, der sich auch für
     ist.                                                unsere Bewohnerinnen und Bewohner bezahlt
                                                         macht. So erhalten wir beste Konditionen bei
     Ende 2019 waren 100% des Grundstücksbestan-         Kapitalmarktfinanzierungen, deren durchschnitt-
     des, 80% der in Bau befindlichen Anlagen, 97 %      liche Verzinsung aktuell sogar auf dem Niveau
     aller Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen        der Wohnbauförderungsdarlehen der Stadt Wien
           und 27,5 % der Finanzierung der bestehen-     liegt.
            den Bauten aus diesem „Wohnbaueigenka-
               pital“ finanziert.                        Illustriert wird die ausgezeichnete Bonität des
                                                         SOZIALBAU-Verbundes durch ein Tripple A-Rating
                 Der Beitrag des SOZIALBAU-Verbun-       für eine bestehende Unternehmensanleihe mit
                 des im Sinne des generationenüber-      einer 20jährigen Gesamtlaufzeit.

     Wirtschaftsfaktor
     Der SOZIALBAU-Verbund investierte zuletzt 162 Mio. Euro pro Jahr in die Errichtung von neuem und
     die Sanierung von bestehendem Wohnraum. Durch die stabile Investitionstätigkeit leistet er nicht
     nur einen wesentlichen Beitrag zur Wohnversorgung in unserer Stadt, sondern ist auch ein wichtiger
     Wirtschaftsfaktor. Er trägt rund 194 Mio. Euro pro Jahr zur Wertschöpfung bei und schafft bzw. sichert
     jährlich rund 2.750 Arbeitsplätze.

     Zur Investitionstätigkeit im Baugeschehen kommen die laufenden Geschäftsfälle mit unseren Auf-
     tragnehmern hinzu. Im Schnitt wurden in den letzten Jahren jährlich rund 94.000 Aufträge mit unse-
     ren Geschäftspartnern abgeschlossen.

     Optimierung des Bestandsportfolios
                                                         wird nicht nur der technische Gebäudezustand
     Die Unternehmen des SOZIALBAU-Verbundes             erhoben, sondern für eine (kosten-)optimale
     verfolgen das Ziel, den Wert ihres Bestandsport-    Bestandsbewirtschaftung und langfristige Sanie-
     folios nachhaltig zu erhöhen und damit auch die     rungszenarien auch eine eigens entwickelte Pro-
     Wohnqualität der Mieterinnen und Mieter zu ver-     gnose-Software zur wirtschaftlichen Steuerung
     bessern.                                            der Objekte eingesetzt. Bei Spezialfragen werden
                                                         die Expertinnen und Experten aus der Finanzie-
     Über die kurz- und mittelfristige Budgetplanung     rung, Rechnungswesen, Rechtsabteilung und EDV
     hinaus ist deshalb eine kontinuierliche Analyse     beigezogen, im Sanierungsfall wird mit den Spe-
     des langfristigen Investitionsbedarfes zur Port-    zialistinnen und Spezialisten des Technischen
     folioentwicklung erforderlich. Aus diesem Grund     Dienstes eng zusammengearbeitet.

38
NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN

Professionalität im Sinne unserer Kunden
                                                         Hilfe unserer elektronischen Kommunikationsme-
Kundennähe und Wirtschaftlichkeit wird bei uns           dien (Elektronisches Schwarzes Brett, HbbTV, Web
GROSS geschrieben.                                       und App) sofort informiert werden.

Der Erfolg gibt uns Recht und zeigt sich in einer        Zur bestmöglichen Erbringung von Dienstleis-
hohen Kundenzufriedenheit und in ausgezeichne-           tungen wird auf das spezialisierte Know-how
ten Wirtschaftskennzahlen. Wesentlicher Erfolgs-         der gewerblichen Tochterfirma Hausservice Ob-
faktor ist dabei Professionalisierung durch effizi-      jektbewirtschaftungs GmbH (HOB) gesetzt. Die
ente Organisation, Innovation und Spezialisierung.       HOB hat sich in den letzten Jahren als eines der
                                                         führenden Unternehmen im Bereich innovativer
So wird ein Großteil der Kundenanfragen direkt           Kommunikationselektronik und Energiesysteme
von unserem im Jahr 2006 etablierten Bewohner-           etabliert und zeichnet für die Einrichtung des
service (BWS) erledigt. Die digitale Verknüpfung         hauseigenen TV-Kabelnetzes und des Glasfaser-
mit der Auftragsabwicklungsdatenbank (AUAB)              netzes ebenso verantwortlich wie aktu-
stellt sicher, dass bei Not- bzw. Schadensfäl-           ell für die Großprojekte der Gemein-
len unmittelbar ein Professionist beauftragt und         schaftsthermen-Umrüstung und des
hierüber die Bewohnerinnen und Bewohner mit              Photovoltaikanlagen-Roll-Outs.

Quartiere gemeinsam entwickeln
Der SOZIALBAU-Verbund baut unsere Stadt mit. Es          men durch die frühzeitige und enge Koordinie-
gehört zu unserem Selbstverständnis, einen Beitrag       rung der an der Quartiersentwicklung beteiligten
zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung zu leisten.       Akteure ermöglichte.
Deshalb bringen wir uns in enger Kooperation mit
der Stadt Wien in den Planungsprozess für eine           Aktuell wird diese Funktion eines Stadtteilent-
„sozial gerechte Stadt“ ein, bei der neben der Be-       wicklers gemeinsam mit den Projektpartnern am
reitstellung von leistbarem Wohnraum auch eine           in Bau befindlichen Wohnquartier AM PARK Sie-
leistungsfähige Infrastruktur, öffentliche Dienstleis-   mensäcker in Floridsdorf und im Quartier Breiten-
tungen, attraktive Mobilitätsangebote und soziale        see in Penzing ausgeübt. Da wie dort gilt es, die
Durchmischung im Vordergrund stehen.                     in Zusammenarbeit mit der Stadt Wien erstell-
                                                         ten und (zumeist) in städtebaulichen Verträgen
Beispielgebend war hier die erste Entwicklungs-          festgehaltenen Regelungen und Qualitäten für
phase der Seestadt Aspern, die unter Feder-              die Freiflächengestaltung, Anforderungen für ein
führung und Projektsteuerungskompetenz des               umweltgerechtes Mobilitätskonzept und soziale
SOZIALBAU-Verbundes konzipiert wurde und                 Wohninfrastruktur sowie lokale Erdgeschoßzonen
nachhaltige städtebauliche Konzeptionen samt             und Quartiersmanagement partnerschaftlich um-
Freiraumgestaltung und gemischten Nutzungsfor-           zusetzen.

                                                                                                                         39
Sozial verantwortlich

                                            90%
                                             Kundenzufriedenheit

     „gemeinsam stärker“
       Plattform für Community

                                 40
                                 Bewohnerfeste pro Jahr

40
SOZIAL VERANTWORTLICH

3.700
Gemeinschaftseinrichtungen

                             1.Mio.
                             Kundentickets seit 2006

                                                                    41
Wohnqualität und Wohlbefinden gehen einher           umgewandelt werden, ebenso wie unser umfas-
     mit einem funktionierenden Zusammenleben,            sendes Bewohnerinformationssystem zusammen
     gepflegten Wohnhausanlagen und bestmögli-            mit den zur Verfügung stehenden breitgefächer-
     chem Kundenservice. Der SOZIALBAU-Verbund            ten digitalen Kommunikationskanälen.
     legt großen Wert auf ein gutes Miteinander in
     seinen Wohnhausanlagen und setzt daher ganz          Gemeinschaftsgeist und Serviceleistung – die-
     gezielt Maßnahmen zur Gemeinschaftsbildung           se beiden Qualitäten stehen bei der „gemein-
     und nachbarschaftlichem Zusammenkommen.              sam stärker“ Online-Plattform der SOZIALBAU-
     Hier genießen ein großzügiges Angebot an Ge-         Community ganz besonders im Vordergrund. Mit
     meinschaftseinrichtungen und unsere sozial           ihr stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern
     engagierte Hausverwaltung einen hohen Stellen-       nicht nur viele Dienstleistungsangebote exklusiv
     wert.                                                zur Verfügung, sondern sie dient auch als sehr
                                                          gut genutzte Nachbarschaftshilfe-Plattform und
     Für eine optimale Servicequalität spielt die digi-   Ort der Vernetzung.
     tale Kommunikation eine wesentliche Rolle. Un-
     ser Anspruch ist dabei: sofortige Erreichbarkeit,    Ausschlaggebend ist letztlich immer die Kunden-
     unkomplizierte Hilfestellung und umfassende          zufriedenheit. Und hier hat eine Umfrage unter
     Information für unsere Kundinnen und Kunden.         unseren Bewohnerinnen und Bewohnern zuletzt
     Dazu dient unser Bewohnerservice, über das           sehr positive Ergebnisse gebracht. Ein Ansporn,
     Schadensmeldungen direkt in Firmenaufträge           so weiter zu machen.

42
SOZIAL VERANTWORTLICH

Förderung guter Nachbarschaften
Vor Bezug der Wohnhausanlage lädt der SOZIAL-         der SOZIALBAU-Community veranstaltet. Ziel ist
BAU-Verbund alle Neumieter zum Kennenlern-            da wie dort: in lockerer Atmosphäre das nachbar-
treffen. Es ist ein erster Schritt in Richtung Com-   schaftliche Miteinander zu stärken.
munity. Dazu gehört auch die Vermittlung dessen
wofür Gemeinnützigkeit steht, was unserem Un-         Eine bedeutende Funktion für die Wohnqualität
ternehmensverbund wichtig ist.                        und ein funktionierendes Gemeinschaftsleben
                                                      kommt unserer sozial kompetenten Hausverwal-
                                                      tung und entsprechenden baulichen Angeboten
Es soll ein gutes Gefühl sein, bei uns zu wohnen.     zu. Im SOZIALBAU-Verbund stehen insgesamt
                                                      über 3.700 Gemeinschaftseinrichtungen den Be-
                                                      wohnerinnen und Bewohner zur Verfügung, da-
Als fixer Bestandteil der Unternehmenskultur          von sind rund 945 Waschküchen, über 500 Kin-
und gemeinschaftsbildenden Maßnahmen haben            derspielplätze oder –räume, 16 Schwimmbäder,
sich die Bewohnerfeste in den Wohnhausanlagen         119 Saunaanlagen, 18 Solarien, 43 Sport- und Fit-
etabliert. Ob Sommer-, Grätzl oder Sanierungs-        nessräume, 27 Gästewohnungen, 12 Werkstätten
fest – jährlich werden rund 40 Feste zur Stärkung     und 63 Urban Gardening-Plätze.

Gemeinschaftseinrichtungen

                                                                         sonstige: 12 | 0,3%
                        Waschküchen: 945 | 25,3%
                                                                                    Hobbyräume: 176 | 4,7%

                                                                                      Gästewohnungen 27 | 0,7%

                                                                                      Gemeinschaftsterrassen: 7 | 0,2%
                                                                                       Urban Gardening: 63 | 1,7%

                                                                                           Kinderspielplätze: 314 | 8,4%

                                                                                           Kinderspielräume: 199 | 5,3%

                                                                                               Seminarräume: 1 | 0,03%
                                                                                               Werkstätten: 12 | 0,3%

                                                                                                Schwimmbäder: 16 | 0,4%

                                                                                           Sport-/Fitnessräume: 43 | 1,2%
                                                                                        Solarien: 18 | 0,5%

                                                                           Saunen: 119 | 3,2%

Fahrrad- /Kinderwagenabstellräume: 1787 | 47,8%

                                                                                                                            43
Ein Super-Greißler für ein Wohnquartier
     Auf den ehemaligen Siemensäckern in Florids-         Gemeinsam mit dem Wiener Stadt-TV-Sender
     dorf entwickelt der Unternehmensverbund ein          W24 wurde in einer eigenen Casting-Show ein
     acht Hektar großes Wohnquartier mit einem 1,5        Super-Greißler als Nahversorger und „gute See-
     Hektar umfassenden, zentral gelegenen Park. Für      le“ gesucht. Der Super-Greißler soll für positive
     die Quartiersbelebung und das gesellschaftliche      Impulse im neuen Grätzl sorgen und die Bewoh-
     Miteinander der insgesamt rund 2.700 Bewoh-          ner sowie auch Anrainer in seine Aktivitäten ein-
     nerinnen und Bewohner im neuen Stadtteil AM          binden. Mitte 2020 wird das Super-Greißler-Team
     PARK wurde ein ungewöhnlicher Weg beschritten.       seine Aktivitäten aufnehmen.

     Umfassende Bewohnerkommunikation
     durch Digitalisierung
             Einer direkten und modernen Kommuni-         und zugleich auf verschiedenen Kommunikati-
                 kation mit unseren Bewohnern wird        onskanälen verbreitet werden.
                     im SOZIALBAU-Verbund ein ho-
                       her Stellenwert eingeräumt. Eine   Den Anfang macht das Elektronische Schwarze
                        rasche und umfangreiche In-       Brett (ESB) in den Stiegenhäusern der Wohnhaus-
                         formation über Ereignisse im     anlagen.
                         Wohnhaus und Grätzl erhöht
                         die Service- und damit die       Mit aktuell rund 1.300 Screens werden mehr
                        Wohnqualität. Zu diesem Zweck     als 23.000 Haushalte zeitnah über Hausinfos
                        wurde SOBIS entwickelt, das       informiert.
                      Bewohner Info Service des SOZI-
                    ALBAU-Verbundes. Es ist über ver-     Darauf baut das HbbTV-System auf, mit dem die
                schiedene Kanäle erreichbar und dient     ESB-Nachrichten und weitere Informationen am
          als moderne Informationsplattform, um die       internetgängigen TV-Gerät zuhause nachgelesen
     Kommunikation mit unseren Bewohnerinnen und          werden können. Als weitere Info-Angebote sind
     Bewohnern einfacher, schneller und transparen-       die Online-Plattform www.bewohner.at und die
     ter zu gestalten.                                    SOZIALBAU App verfügbar. Das Webportal und
                                                          die App dienen als zentrale Kommunikations-
     SOBIS ist dabei der zentrale Informationsknoten,     und Servicetools für die „gemeinsam stärker“-
     über den wichtige Informationen zum Geschehen        Initiative für die SOZIALBAU-Bewohnerinnen und
     in und rund um die Wohnhausanlage verarbeitet        Bewohner.

     High-Tech-Dienstleistungen
     für die Gemeinschaft
     Die Ausstattung unserer Wohnhausanlagen mit einem breit gefächerten IT-Angebot gehört bei uns
     zum Standardrepertoire. Ob SMAT (Satellite Master Antenna Television) als hausseitige Rundfunk- und
     Fernsehversorgungseinrichtung, Haus-SAT-Anlagen oder das Glasfasernetz als High-Speed-Internet –
     wir betrachten diese Extra-Services als selbstverständliche Angebote im Repertoire unserer Gemein-
     schaftseinrichtungen.

     Vom nahezu vollständigen Ausbau der Gemeinschaftssatellitenanlage SMAT profitieren besonders vie-
     le Bewohnerinnen und Bewohner. Ihnen steht „Kabelfernsehen“ mit 90 digitalen Programmen kosten-
     los zur Verfügung.

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