Stadt Buchholz i.d.N - Ortschaft Sprötze Bebauungsplan "Bgm.-Kröger-Straße/Am Versberg"
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Bebauungsplan „Bgm.-Kröger-Straße/Am Versberg“
Stadt Buchholz i.d.N.
Ortschaft Sprötze
Begründung zum Bebauungsplan „Bgm.-Kröger-Straße/Am Versberg“
mit örtlichen Bauvorschriften
14. April 2020
1
Planverfasser:
Evers & Küssner Stadtplaner PartGmbB
Ferdinand-Beit-Straße 7b
20099 Hamburg
Tel.: 040 – 257 767 37-0
E-Mail: mail@ek-stadtplaner.de
in Kooperation zu Kapitel 4
„Natur und Landschaft" mit:
Planungsgruppe Landschaft
Averdiekstraße 9
49078 Osnabrück
Tel.: 0541 – 800 897 60
Fax: 0541 – 800 897 65
E-Mail: planung@planung-th.de
2
Inhaltsverzeichnis
1 Grundlagen, Ziele und Zweck der Planung ....................................................................... 5
1.1 Lage und Größe des Plangebietes ........................................................................................ 5
1.2 Planungsanlass und Planungsziele ...................................................................................... 5
1.3 Alternativenprüfung ................................................................................................................ 5
2 Planerische Rahmenbedingungen .................................................................................... 6
2.1 Rechtlich beachtliche Tatbestände ....................................................................................... 6
2.1.1 Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 ..................................................... 6
2.1.2 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg ................................................ 8
2.1.3 Flächennutzungsplan ....................................................................................................... 10
2.1 Andere rechtlich beachtliche Tatbestände ........................................................................ 10
2.1.1 Bestehende Bebauungspläne.......................................................................................... 10
2.1.2 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope ............................................... 10
2.1.3 Wald im Sinne des Waldgesetzes Niedersachsen .......................................................... 11
2.1.4 Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz in der Nordheide .... 11
2.2 Städtebauliches Konzept ..................................................................................................... 12
3 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzung .......................................................... 14
3.1 Bebauungs- und Nutzungskonzept..................................................................................... 14
3.1.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................... 14
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................. 15
3.1.3 Bauweise ......................................................................................................................... 17
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen ................................................................................... 17
3.1.5 Grünflächen ..................................................................................................................... 18
3.1.6 Oberflächenentwässerung, Abwasserbeseitigung .......................................................... 18
3.1.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ....................................................................................................................... 19
3.1.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sonstigen Bepflanzungen sowie Bindungen für
Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen ................................................................................................................. 19
3.1.9 Örtliche Bauvorschriften .................................................................................................. 20
3.2 Erschließung ......................................................................................................................... 21
3.3 Ver- und Entsorgung, Immissionsschutz, Altlasten .......................................................... 23
3.3.1 Wasser- und Stromversorgung ........................................................................................ 23
3.3.2 Löschwasserversorgung .................................................................................................. 24
3.3.3 Immissionsschutz ............................................................................................................ 25
3.3.4 Altlasten, Altablagerungen, Kampfmittel .......................................................................... 25
4 Natur und Landschaft .................................................................................................... 26
4.1 Einleitung ............................................................................................................................... 26
4.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und wichtigsten Inhalte des Bauleitplans ............................... 27
4.1.2 Beschreibung der Festsetzungen des Plans ................................................................... 27
4.1.3 Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung gemäß übergeordneter
Fachgesetze und Fachpläne ........................................................................................... 27
4.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen........................... 30
4.2.1 Bestandsaufnahme und Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei
Nichtdurchführung der Planung ....................................................................................... 30
4.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung . 36
4.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich ............ 41
4.2.4 Alternative Planungsmöglichkeiten .................................................................................. 46
3
4.3 Zusätzliche Angaben ............................................................................................................ 47
4.3.1 Technische Verfahren ...................................................................................................... 47
4.3.2 Umweltüberwachung (Monitoring) ................................................................................... 48
4.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung .................................................................... 49
4.3.4 Referenzliste .................................................................................................................... 50
5 Flächenangaben ............................................................................................................ 51
4
1 Grundlagen, Ziele und Zweck der Planung
1.1 Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet befindet sich in der Ortschaft Sprötze, südlich der „Bürgermeister-Kröger-Straße“ und
westlich der Straße „Am Versberg“ und weist eine Größe von ca. 3,5 ha auf. Nördlich, östlich und
südöstlich des Plangebietes liegen kleinere aufgelockert bebaute Wohngebiete. An den Siedlungsbe-
reich schließen südwestlich und südöstlich größere Waldflächen an.
1.2 Planungsanlass und Planungsziele
Nach der Aufgabe der Nutzung durch die MBS Technologie GmbH im Jahre 2012 wurden einzelne
Bestandsgebäude durch die Schneider-Senator-Verkaufs GmbH genutzt. Das Betriebsgeländes liegt
heute jedoch brach und eine langfristige gewerbliche Nachnutzung steht nicht in Aussicht. Daher soll
die Fläche der Prägung durch Wohnbebauung in der unmittelbaren Umgebung entsprechend zu
Wohnbauland entwickelt werden.
Das vor einigen Jahren fertiggestellte Wohnungsmarktkonzept (Februar 2014) der Stadt Buchholz
i.d.N. hat einen zusätzlichen Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2030 (bezogen auf den Wohnungsbe-
stand im Jahr 2012) zwischen ca. 2.100 WE und ca. 2.500 WE ermittelt. Mit der Umnutzung dieser
ehemals gewerblich genutzten Fläche soll somit ein Beitrag zur Schaffung von zusätzlichem Wohn-
raum in der Stadt Buchholz i.d.N. geschaffen werden.
1.3 Alternativenprüfung
Im Vorfeld der Aufstellung des hier vorliegenden Bebauungsplans „Bgm.-Kröger-Straße/Am Versberg“
wurde eine Alternativenprüfung durchgeführt. Hierbei stellte sich das Plangebiet als geeignet für eine
weitere wohnbauliche Entwicklung heraus. Auf Grund der im Plangebiet bestehenden Nutzung und
dem bereits heute hohen Versiegelungsgrad eignet sich das Plangebiet sehr gut für eine Wohnbau-
entwicklung. Alternativ müssten momentan unversiegelte Flächen im Außenbereich einer solchen
Entwicklung zugeführt werden. Bei Nichtdurchführung der Planung würde das Plangebiet perspekti-
visch weiterhin brach liegen bzw. sich eine neue gewerbliche Nutzung ansiedeln. Im direkten Umfeld
zu bestehenden Wohnnutzungen liegt eine solche Entwicklung nicht im Interesse der dort lebenden
Bewohner. Auch die Stadt Buchholz, die für die kommenden Jahre einen hohen Bedarf an Wohnraum
zu befriedigen hat, sieht eine Entwicklung als ergänzender Wohnstandort als sinnvoll an.
Neben einer generellen Alternativenprüfung in Bezug auf den Standort wurden ebenfalls verschiede-
nen Planungsalternativen für das Plangebiet selber entwickelt. Hierzu wurden mehrere städtebauliche
Konzepte erarbeitet, die in Abstimmung zwischen der Verwaltung sowie den politischen Gremien der
Stadt Buchholz und der Ortschaft Sprötze im weiteren Planungsprozess verfeinert wurden. Neben
verschiedenen Erschließungsvarianten standen ebenfalls die Themen eines größtmöglichen Baumer-
halts sowie die Integration in das bestehende Umfeld im Fokus.
Die Planung entspricht einer bodenschonenden Siedlungsentwicklung im Sinne des § 1a Abs. 2
BauGB, da durch die Wiedernutzbarmachung von Flächen zur Innenentwicklung die Bodenversiege-
lung auf das notwendige Maß begrenzt wird. „Dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inan-
spruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde
insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.
Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Um-
fang umgenutzt werden. Die Grundsätze [...] sind in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 zu berücksichti-
gen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll be-
gründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde ge-
legt werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nach-
verdichtungsmöglichkeiten zählen können.“
5
2 Planerische Rahmenbedingungen
2.1 Rechtlich beachtliche Tatbestände
2.1.1 Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Ziele der
Raumordnung sind im Landesraumordnungsprogramm (LROP) formuliert und werden im Regionalen
Raumordnungsprogramm (RROP) konkretisiert. Im Folgenden sind die für die vorliegende Planung
relevanten Ziele der Raumordnung und Landesplanung aufgeführt.
Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen aus dem Jahr 2008 wurde aktualisiert. Die
Neubekanntmachung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen ist
am 6. Oktober 2017 in der Fassung vom 26. September 2017 im Niedersächsischen Gesetz- und
Verordnungsblatt (Nds. GVBl. Nr. 20/2017, S. 378) veröffentlicht worden. Das LROP 2017 stellt die
Stadt Buchholz in der Nordheide als Mittelzentrum dar. Neben einem Vorranggebiet „Biotopverband
(linienförmig)“ quert ein Vorranggebiet „Haupteisenbahnstrecke“ sowie ein Vorranggebiet „sonstige
Eisenbahnstrecke“ das Stadtgebiet. Nördlich und westlich verlaufen zwei Vorranggebiete „Hauptver-
kehrsstraße“ an Buchholz vorbei. In einiger Entfernung nördlich ist ein Vorranggebiet „Rohstoffgewin-
nung“, in einiger Entfernung südlich ein Vorranggebiet „Trinkwassergewinnung“ sowie ein Vorrangge-
biet „Natura 2000“ dargestellt. Weitere zeichnerische Darstellungen enthält das LROP 2017 nicht.
6
Gemäß des LROP 2017 soll die „Künftige Siedlungsentwicklung [...] bedarfsgerecht und flächenspa-
rend an der Bevölkerungsentwicklung, der Entwicklung der Wirtschaft und den vorhandenen Infra-
strukturen ausgerichtet werden. Dabei sollen auch Folgekosten im Hinblick auf die wirtschaftliche
Tragfähigkeit öffentlicher Infrastruktur in mittel- und langfristiger Perspektive berücksichtigt werden.
Die Konzentration der künftigen Siedlungsentwicklung, vorrangig auf die Zentralen Orte und darüber
hinaus auf vorhandene Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur, gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2
Satz 4 ROG 1 unterstützt die Entwicklung nachhaltiger Raumstrukturen in Bezug auf flächensparende
Siedlungsentwicklung, die Sicherung der Auslastung und damit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit von
Infrastrukturen und die Reduzierung von Verkehren. [...] Planungen und Maßnahmen sollen die ge-
wachsenen Siedlungsstrukturen sowie den Erhalt und die Entwicklung des Siedlungsbestands unter-
stützen. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vorrangig die vorhan-
denen Potentiale (Baulandreserven, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den Siedlungs-
gebieten genutzt und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen angewendet werden.“ 2
Außerdem formuliert das LROP 2017 in Bezug auf die Entwicklung der Siedlungsstruktur folgende
Aussage: „Angesichts zunehmender räumlicher Verflechtung und Mobilität werden die Erreichbar-
keitsverhältnisse immer entscheidender. Unter dem Grundsatz gleichwertiger Lebensbedingungen
sollen für alle Bevölkerungsgruppen die Erreichbarkeit öffentlicher Einrichtungen und die Teilhabe am
öffentlichen Leben möglich sein. Eine räumliche Voraussetzung dafür ist, dass alle zentralen Sied-
lungsgebiete in das ÖPNV-Netz eingebunden sind. Darüber hinaus sollen alle weiteren an das öffent-
liche Personennahverkehrsnetz angebundenen Siedlungsbereiche gesichert und entwickelt werden.
Durch Sicherung und Entwicklung dieser Siedlungsstrukturen kann die Erreichbarkeit der Einrichtun-
gen zur Daseinsvorsorge gewährleistet und gleichzeitig die Tragfähigkeit und das Angebot des öffent-
lichen Personennahverkehrs verbessert werden.
1 „Die Siedlungstätigkeit ist räumlich zu konzentrieren, sie ist vorrangig auf vorhandene Siedlungen mit ausreichender Infra-
struktur und auf Zentrale Orte auszurichten.“
2 Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017, S. 89f
7Die absehbaren Veränderungen des Bevölkerungsbestandes und der Altersstruktur in den Städten
und Gemeinden machen eine vorausschauende Siedlungsstrukturentwicklung für die dauerhafte Si-
cherung der Standort- und Versorgungsqualitäten immer dringlicher.“ 3
2.1.2 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg
Am 22. Oktober 2018 hat der Kreistag das Regionale Raumordnungsprogramm 2025 (RROP 2025)
für den Landkreis Harburg als Satzung beschlossen. Die zuständige Genehmigungsbehörde (Amt für
regionale Landesentwicklung Lüneburg) hat mit Verfügung vom 19. Februar 2019 das RROP 2025 mit
Maßgaben und Auflagen genehmigt. Am 27. März 2019 folgte der Beitrittsbeschluss des Kreistages.
Das RROP wurde am 4. April 2019 im Amtsblatt öffentlich bekanntgemacht. Mit der Bekanntmachung
ist das RROP 2025 rechtsgültig und somit wirksam. Das bisher gültige RROP 2000 in der Fassung
von 2007 trat damit gleichzeitig außer Kraft.
Das RROP 2025 trifft in seinen zeichnerischen und beschreibenden Darstellungen für Buchholz fol-
gende, für die vorliegende Planung relevante Aussagen:
o „Die weitere Siedlungsentwicklung im Landkreis Harburg ist vorrangig entlang der Hauptach-
sen des öffentlichen Personennahverkehrsnetzes zu konzentrieren. Dies sind die Schienen-
wege [...] Hamburg – Buchholz i.d.N. – Bremen [...]. In den Zentralen Orten dieser Siedlungs-
achsen sind in einem der zentralörtlichen Funktion entsprechenden Umfang Flächen für die
weitere Entwicklung vorzuhalten. Siedlungsentwicklung und ÖPNV-Anbindung sind aufeinan-
der abzustimmen“ 4
o „In den Städten Buchholz i.d.N. und Winsen (Luhe) sowie in der Gemeinde Seevetal sind
durch das Landes-Raumordnungsprogramm Mittelzentren festgelegt.“ 5
3 Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017, S. 89
4 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025, S. 13
5 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025. S. 16
8o „Im Sinne einer nachhaltigen Raumentwicklung ist die weitere Inanspruchnahme von Frei-
räumen für die Siedlungsentwicklung, den Ausbau von Verkehrswegen und sonstigen Infra-
struktureinrichtungen zu minimieren.“ 6
o „Zum Erhalt und zur Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität sollen insbesondere die Erho-
lungsbereiche im Umland des Oberzentrums Harburg, der Mittelzentren Buchholz i.d.N. und
Winsen (Luhe) sowie in Bereichen mit hoher Siedlungstätigkeit gesichert und entwickelt wer-
den.“ 7
o „Die Bahnhöfe Buchholz i.d.N. und Winsen (Luhe) werden als Vorbehaltsgebiet Bahnhof mit
Fernverkehrsfunktion dargestellt. Um die Anbindung an die Metropolräume Bremen und Han-
nover zu verbessern und das Angebot in Richtung Hamburg zu verdichten, soll dort der Halt
vereinzelter Züge des Fernverkehrs erreicht werden.“ 8
o „Der Wald im Landkreis Harburg soll aufgrund seiner vielfältigen Nutz-, Schutz- und Erho-
lungsfunktion durch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nachhaltig gesichert und beson-
ders in waldarmen Teilräumen vermehrt werden. Dies gilt auch für kleine Waldflächen, die
den Strukturreichtum in Natur und Landschaft erhöhen und wichtige ökologische Vernet-
zungsfunktionen erfüllen.[...] Wald und Waldränder einschließlich einer Übergangszone sind
aufgrund ihrer Erlebnisqualitäten und ökologischen Funktionen von Bebauung und störenden
Nutzungen freizuhalten. Bei der Neuaufstellung von Bauleitplänen ist ein Abstand von min-
destens 35 m zum Waldrand einzuhalten, um damit der Qualitätssicherung der ökologisch
wertvollen Waldrandsituation Rechnung zu tragen. Ausnahmsweise darf der Abstand auf bis
zu 20 m verringert werden, wenn im Einzelfall belegt werden kann, dass die Schutzfunktion
des Waldes durch den geringeren Abstand nicht erheblich beeinträchtigt wird. Die Entwick-
lung und Pflege eines artenreichen, mehrstufigen und vielfältigen Waldrandes ist zu fördern.“ 9
Die Stadt Buchholz in der Nordheide wird im RROP 2025 als Mittelzentrum dargestellt. Die südwest-
lich vom Stadtkern gelegene Ortschaft Sprötze sowie das Plangebiet selber stellt das RROP 2025 als
„Zentrales Siedlungsgebiet“ dar. Südöstlich und südwestlich vom Plangebiet „Bgm.-Kröger-Straße /
Am Versberg“ stellt das RROP „Wald“, ein Vorbehaltsgebiet „Natur und Landschaft“ sowie ein Vorbe-
haltsgebiet „Landschaftsgebunde Erholung“ dar. Nördlich des Plangebiets verläuft ein „Vorranggebiet
Fernwasserleitung“ innerhalb der Bürgermeister-Kröger-Straße. Das Plangebiet selbst liegt innerhalb
eines „Vorranggebiets Trinkwassergewinnung“.
„In Vorranggebieten sind bestimmte raumbedeutsame Funktionen oder Nutzungen vorgesehen und
andere raumbedeutsame Nutzungen in diesem Gebiet auszuschließen, soweit diese mit den vorran-
gigen Funktionen oder Nutzungen nicht vereinbar sind. Sie entsprechen Zielen der Raumordnung. In
Vorbehaltsgebieten ist bestimmten raumbedeutsamen Funktionen oder Nutzungen bei der Abwägung
mit konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen ein besonderes Gewicht beizumessen. Sie ent-
sprechen Grundsätzen der Raumordnung.“ 10
Die vorliegende Planung, die die weiteren Siedlungsentwicklung im Landkreis Harburg sowie die Si-
cherung und Entwicklung von Wohnstätten gewährleisten soll, steht den Zielen und Grundsätzen der
Raumordnung somit nicht entgegen.
6 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025. S. 20
7 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025. S. 28
8 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025. S. 35
9 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025. S. 25f
10 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Harburg 2025, S. 6
92.1.3 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Buchholz i.d.N. stellt die Flächen im Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans als Gewerbegebiet und gemischte Bauflächen dar. Die südwestlich und südöstlich liegen-
den Waldflächen gehören zum Landschaftsschutzgebiet „Lohbergen, Höllental und angrenzende Flä-
chen“.
In der „Bürgermeister-Kröger-Straße“ stellt der Flächennutzungsplan eine Trinkwasserleitung dar.
Eine Abwasserleitung führt ebenfalls in der Trasse der Bürgermeister-Kröger-Straße von Westen an
das Gebiet heran, zweigt dann aber in nördlicher Richtung in die Straße Am Haselbusch ab, an deren
Ende sich außerhalb des Siedlungsbereiches ein Abwasserpumpwerk befindet.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennut-
zungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt
ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden.
Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen, wenn die geordnete städtebauli-
che Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Dieses Kriterium ist im vorliegenden Fall erfüllt, da ein be-
reits bestehender Siedlungszusammenhang, der umliegend ausschließlich durch Wohnnutzungen
geprägt ist, erweitert und so das bestehende, brachgefallene Plangebiet einer neuen Nutzung zuge-
führt werden soll, wodurch die Änderung des Flächennutzungsplanes in Form einer Berichtigung ge-
mäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB nachvollzogen werden kann.
2.1 Andere rechtlich beachtliche Tatbestände
2.1.1 Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet besteht zurzeit kein Bebauungsplan. Bestehende Pläne werden daher nicht auf-
gehoben bzw. geändert. Zur planungsrechtlichen Sicherung der Planungsziele ist die Aufstellung ei-
nes Bebauungsplans erforderlich.
2.1.2 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope
Das Plangebiet ist fast vollständig versiegelt, lediglich kleinere Grüninseln sind vorhanden. Gesetzlich
geschützte Flächen oder Biotope sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden.
102.1.3 Wald im Sinne des Waldgesetzes Niedersachsen
Für die Planung ist in diesem Zusammenhang bedeutsam, dass des RROP 2025 den Landkreis Har-
burg gültig ist. Gemäß des RROP 2025 ist ein Waldabstand von grundsätzlich 35 Metern zu den zu-
künftigen Wohngebäuden einzuhalten. Im Bereich der nordwestlich gelegenen Waldfläche ist dieser
Abstand zu den Einzel- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen eingehalten.
Das RROP 2025 sieht darüber hinaus eine ausnahmsweise Unterschreitung der genannten 35 m auf
20 m vor. Die ehemals gewerblich genutzte und dann brach gefallene Fläche ist bereits von umge-
bender Wohnnutzung geprägt und liegt vollständig im Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Die Nach-
nutzung des Plangebiets zur Schaffung von neuem Wohnraum statt einer perspektivisch weiterhin
brachliegenden und mit Altablagerungen belasteten Fläche liegt daher im öffentlichen Interesse. Der
im Bereich der auf dem gewerblich genutzten Gelände befindlichen Werkhallen der geforderte Ab-
stand von 35 m zwischen Gebäuden und Wald, wird bereits im Bestand deutlich unterschritten. In
diesen Abschnitten wurde daher ein Waldabstand von 20 m vorgesehen. Im südwestlich und südöst-
lich angrenzenden Bereich an das Plangebiet ist daher Wald umzuwandeln und ein gestufter Wald-
rand auszubilden, um diesen Abstand von 20 Metern einzuhalten. Die Flächen liegen nicht im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans und die Maßnahmen sind vertraglich abgesichert. Aktuell beab-
sichtigt sind hier Rodungen (zu hoher und evtl. umsturzgefährdeter Bäume) als auch Pflanz- und Pfle-
gemaßnahmen beinhalten, um den Bereich als „Pufferzone“ im Sinne eines abgestuften Gehölzbe-
standes am Waldrand zu erhalten.
Da diese Maßnahmen (Waldumwandlungen) nur im Einverständnis des jeweiligen Eigentümers und
nach entsprechender Bewertung des relevanten Waldabschnittes durch die untere Naturschutzbehör-
de des Landkreis Harburg möglich sind, wurden bereits im Vorfeld der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonsti-
gen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB entsprechende Vorabstimmungen durchge-
führt. Es bestehen keine Bedenken gegenüber der Durchführung dieser Maßnahmen. Entsprechende
vertragliche Regelungen mit den Grundstückseigentümern, die auch die von der unteren Naturschutz-
behörde des Landkreis Harburg geforderten Maßnahmen beinhalten, sind geschlossen. In diesem
außerhalb des Geltungsbereiches liegenden 20 Meter breiten Streifen, wurde im Jahre 2019 ein An-
trag auf Waldumwandlung gem. § 8 NWaldLG und ein Antrag auf Befreiung von den Verboten des § 4
b) der Verordnung der Verordnung des LK Harburg über das Landschaftsschutzgebiet WL-8 „Lohber-
gen, Höllental und angrenzende Flächen“ bewilligt.
2.1.4 Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz in der Nordheide
Die Stadt Buchholz i.d.N. hat in den vergangenen Jahren bereits eine Reihe von Maßnahmen ergrif-
fen, um den Ausstoß von CO2 zu reduzieren und Beiträge zum Klimaschutz zu leisten. Diese Aktivitä-
ten sollten mit dem kommunalen Klimaschutzkonzept vernetzt und um weitere Handlungsansätze
ergänzt werden. Im Einzelnen verfolgt die Stadt Buchholz i.d.N. mit dem Integrierten Kommunalen
Klimaschutzkonzept folgende Leitziele:
o Ist-Zustand beim Energieverbrauch und der Energieerzeugung, beim Klimaschutz sowie den
CO2-Emissionen in der Stadt ermitteln und in einer fortschreibbaren Bilanz dokumentieren,
o vorhandene Potenziale zur Minderung von CO2-Emissionen sowie zur Steigerung der Ener-
gieeffizienz und zum Ausbau von erneuerbaren Energien aufdecken und erschließen,
o konkrete Ziele zur Reduktion der Treibhausgasemissionen festlegen,
o ein umsetzungsorientiertes Handlungsprogramm für die kontinuierliche Verminderung von
Treibhausgasen unter Beteiligung von Akteuren aufstellen,
o bisherige Einzelaktivitäten für den Klimaschutz in der Stadt strukturiert zusammenführen, ziel-
gerichtet ergänzen und deren Umsetzung vorbereiten,
11Akteure für eine Beteiligung an Klimaschutz-Aktivitäten gewinnen, zusammenführen und vernetzen,
um weitere Aktivitäten anzustoßen. 11
Die im Klimaschutzkonzept entwickelten Maßnahmen beziehen sich überwiegend auf informelle In-
strumente sowie die der Bauleitplanung nachgelagerte Bauausführung. Das Klimaschutzkonzept
schlägt bspw.
o eine Klimaschutzleitstelle im Rathaus,
o Energiespar- und Klimaschutzkampagnen in Schulen und anderen öffentlichen Einrichtungen,
o die Aktualisierung des kommunalen Förderprogramms "Stadtklima Buchholz",
o ein Professionelles Car-Sharing-Angebot sowie
o die Verbesserung des regionalen ÖPNV-Angebots, inkl. Marketing usw. vor.
Für die Bauleitplanung sieht das Klimaschutzkonzept vor, die „Siedlungsentwicklung auf Klimafreund-
lichkeit und Energieeffizienz auszurichten“. Dies beinhaltet unter anderem „Baumbestand und Grün-
flächen als CO2-Speicher [...] als Bestandteil der integrierten Siedlungsentwicklung [zu] erhalten und
[zu] erweitern.“ Darüber hinaus soll ein verbindlicher Leitfaden „Grundsätze einer klimafreundlichen
Siedlungsentwicklung“ erarbeitet oder „Modellhafte Klima-Baugebiete“ entwickelt werden. 12
Diese CO2-Einsparpotenziale auf Ebene der Bauleitplanung werden jedoch überwiegend als mittel
eingestuft, da diese Maßnahmen lediglich einen indirekten Beitrag zur CO2-Einsparung, der nicht
quantifiziert werden kann, leisten können. 13
Weiterhin wurde ein Energiekonzept erarbeitet, welches verschiedene Klimaschutzeffekte untersuch-
te. Hierbei standen vor allem die Verbesserung des Energiestandards/die Verbesserung der Gebäu-
dehülle, verschiedene Varianten der Wärmeversorgung sowie die Möglichkeit einer lokalen Strompro-
duktion im Fokus. Aufgrund der Empfehlungen des Energiekonzepts werden folgende Maßnahmen im
Städtebaulichen Vertrag vereinbart:
o Verpflichtung zur Realisierung des Standards „Effizienzhaus 55“ sowie Weitergabe der Ver-
pflichtung in den zu schließenden Grundstückskaufverträgen
o Information von Bauherren in Kaufgesprächen und als Informationsmappe zu den Themen
„energieeffizientes Bauen“, „Photovoltaik“, „Effizienzhausstandards“ und deren Förderung
o Durchführung einer Informationsveranstaltung für Bauherren zu den Themen „energieeffizien-
tes Bauen“, „Photovoltaik“, „Effizienzhausstandards“ und deren Förderung
Durch den, trotz einer erforderlichen Altlastensanierung, größtmöglichen Erhalt des Baumbestands
sowie der Beachtung des 35 Meter breiten Waldabstands im Nordwesten bzw. des 20 Meter breiten
Waldabstands im Südwesten und Südosten, den neuen aufzuforstenden Waldersatzflächen und die
Übernahme der Empfehlungen des Energiekonzepts in den städtebaulichen Vertrag trägt die hier
vorliegende Planung einen Teil zum Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz bei.
2.2 Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept orientiert sich übergeordnet an der eher aufgelockerten Struktur in der
Ortschaft Sprötze, die vorwiegend von Einzel- und Doppelhausbebauungen auf privaten Grundstü-
cken geprägt ist.
Der überwiegende Teil des Baugebiets wird über eine Sticherschließung (Planstraße A) an die „Bür-
germeister-Kröger-Straße“ angebunden, über die alle Wohneinheiten der Einzel- und Doppelhäuser
erschlossen werden können. In drei Teilbereichen sind kurze private Stichwege, in Form von Geh-,
11 vgl. Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz in der Nordheide, S. 15
12 vgl. Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz in der Nordheide, S. 47f
13 vgl. Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept der Stadt Buchholz in der Nordheide, S. 45
12Fahr- und Leitungsrechten, zur Erschließung der entlang der südwestlichen Plangebietsgrenze gele-
genen Gebäude erforderlich. Die am Gebietsauftakt geplanten Reihenhäuser werden über einen zu-
sätzlichen Erschließungsstich (Planstraße B) erschlossen.
Die Haupterschließung, welche an die „Bürgermeister-Kröger-Straße“ anbindet, weist eine Breite von
8,5 Metern auf. Zum Zwecke der Verkehrsberuhigung und Verbesserung der Aufenthaltsqualität ver-
schwenkt die Straße bereits kurz hinter ihrer Einmündung in die „Bürgermeister-Kröger-Straße“ und
erfährt in diesem Bereich zugleich eine platzartige Aufweitung. Am Ende der Stichstraße, die die Ein-
zel- und Doppelhäuser erschließt, ist eine für Ver- und Entsorgungsfahrzeuge ausreichend dimensio-
nierte Wendekehre angeordnet. Die privaten Erschließungsstiche weisen eine standardmäßig Breite
von neun Metern auf, um im Rahmen der Erschließungsplanung in ihren Dimensionierungen variabel
hergestellt werden können. Sie sollen als kleine Quartiersplätze gestaltet werden können und so einen
Kommunikations- und Aufenthaltspunkt im Quartier bilden. Als untergeordnete Erschließung für nur
wenige Wohneinheiten kann hier auf eine flächenintensive Wendekehre jeweils verzichtet werden.
Es ist beabsichtigt, die Straßen als Mischverkehrsflächen mit niveaugleichem Ausbau auszuführen
und den Straßenraum durch Baumpflanzungen zu gliedern. Ebenfalls soll ein ergänzendes Angebot
an öffentlichen Parkplätzen im Straßenraum geschaffen werden. Die Straßenraumaufteilung wird in
der weiteren Planung konkretisiert.
Nicht alle Bestandsbäume sind gesund und erhaltenswert. Zudem sind im Zuge der erforderlichen
Altlastensanierung weitere Baumfällungen unvermeidbar. Nach einer ersten Einschätzung des Gut-
achters sollten insbesondere die Baumgruppen, die sich im nordwestlichen Drittel des Plangebietes
befinden, erhalten werden. Um diesen Baumbestand als prägendes Gestaltungselement sichern zu
können, sieht der Entwurf im Bereich der Baumgruppen eine Grünfläche vor, die gleichzeitig eine fuß-
läufige Verbindungsfunktion im Quartier übernimmt. Über diese Grünfläche, die unter anderem einen
Kinderspielplatz beinhalten sollen, wird gleichzeitig eine zusätzliche fußläufige Verbindung in Richtung
der „Bürgermeister-Kröger-Straße“ geschaffen. Auf diese Weise werden die Freizeitnutzungen des
neuen Quartiers mit dem Bestand sinnvoll verknüpft.
13Der nördlichen Bereich zur „Bürgermeister-Kröger-Straße“ zeichnet sich als Eingangsbereich des
neuen Quartiers gegenüber der in der Umgebung vorherrschenden Struktur von aufgelockerter Ein-
familien- und Doppelhausbebauung, durch eine etwas höher verdichtete Bebauung aus. Hinsichtlich
der Höhenentwicklung ist für diesen Bereich eine Bebauung mit zwei Voll- und einem Staffelgeschoss
vorgesehen. Die geplante Bebauung rückt auf Grund des Baumbestandes deutlich von der „Bürger-
meister-Kröger-Straße“ zurück, so dass auch von der Straße aus ein maßstäblich angemessener
Städtebau wahrgenommen werden kann und eine Einbindung in die vorhandenen Strukturen gegeben
ist.
Die Stadt Buchholz kommt mit der Absicht, neben Einfamilien- und Doppelhäusern auch Hausgruppen
(sog. Reihenhäuser) in das Konzept zu integrieren u.a. auch den Empfehlungen des Wohnungs-
marktberichtes nach. Der Bericht kommt u.a. zu dem Ergebnis, dass der in den nächsten Jahren ent-
stehende Wohnungsbedarf sich auf Einfamilien- und Doppelhäuser bezieht, so dass in diesem neu zu
entwickelnden Quartier, neben Einzel- und Doppelhäusern auch Grundstücke für Hausgruppen (sog.
Reihenhäuser) geschaffen werden sollen.
Im Bereich südlich der Reihenhäuser sind ausschließlich Einfamilien- und Doppelhäuser vorgesehen.
Die am Plangebietsrand gelegenen Gebäude nehmen mit der geplanten Geschossigkeit von einem
Vollgeschoss mit Staffelgeschoss die in der Umgebung vorhandene Höhenentwicklung auf, bzw. be-
achten an der südwestlichen und südöstlichen Plangebietsgrenze den Übergang zu den angrenzen-
den Waldflächen. Innerhalb des Plangebiets sind Gebäude mit zwei Vollgeschossen ohne Staffelge-
schoss geplant, um hier eine etwas höhere Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen.
3 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzung
3.1 Bebauungs- und Nutzungskonzept
Der Bebauungsplan „Bgm.-Kröger-Straße/Am Versberg“ wird als sogenannter Angebotsbebauungs-
plan aufgestellt. Zwar liegt dem Bebauungsplan ein städtebauliches Konzept zu Grunde, welches eine
grundsätzliche Erschließung und eine mögliche Bebauungsvariante darstellt. Für die konkrete Bebau-
ung sollen jedoch städtebaulich sinnvolle Spielräume ermöglicht werden. Daher werden im Bebau-
ungsplan lediglich die für die Bebauung erforderlichen Rahmenbedingungen planungsrechtlich über-
nommen.
3.1.1 Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt für das Baugebiet „Allgemeine Wohngebiete“ fest, um die vornehmlich ge-
wünschte Nutzung „Wohnen“ zu ermöglichen. Die geplante Nutzung reagiert auf die vorhandene Vor-
prägung im Umfeld und trägt zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums in Buchholz i.d.N. bei. Ziel ist die
Bereitstellung von Wohnraum in nachgefragten, teilweise erschlossenen Lagen. Zusätzlich soll das
Flächenpotenzial für den Wohnungsbau erweitert und durch die Schaffung von neuem Planrecht mo-
bilisiert werden. Aufgrund seiner ruhigen Lage und der Nähe zu qualitativ hochwertigen Freiräumen
bietet sich das Plangebiet insbesondere für familiengerechtes Wohnen an. Die geplante Neubebau-
ung trägt zu einer Arrondierung des Siedlungskörpers bei und schafft Bezüge zu vorhandenen Wohn-
gebieten.
„Als Art der baulichen Nutzung wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 der Baunutzungs-
verordnung - BauNVO - in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787) festgesetzt.“
Durch die Ausweisung allgemeiner Wohngebiete wird gesichert, dass Wohnen die Hauptnutzung des
Plangebiets bildet, zugleich aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funkti-
onsmischung verbleiben, indem die Wohnnutzung z.B. durch nicht störende handwerkliche, gewerbli-
che oder freiberufliche Nutzungen ergänzt werden kann, sofern dies vom jeweiligen Bauherrn ge-
14wünscht wird und eine Nachfrage dafür besteht. Es sind zudem Anlagen für kulturelle, soziale und
gesundheitliche Zwecke zulässig.
„In den Allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA4 sind Anlagen für die Verwaltung gemäß § 4 Abs. 3
Nr. 3 BauNVO, Gartenbaubetriebe gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO sowie Tankstellen gemäß § 4
Abs. 3 Nr. 5 BauNVO unzulässig.“
Die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zuläs-
sigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie den gewünschten Sied-
lungscharakter gefährden könnten. An dieser Stelle soll eine Bau- und Nutzungsstruktur entstehen,
die in ihrer Dichte, Größe und ihren Auswirkungen den angrenzenden Baugebieten entspricht. Die
gewünschte Bebauungsstruktur mit dem primären Planungsziel „Wohnen“ würde durch gemeinhin
flächenintensive Gartenbaubetriebe und Tankstellen gestört bzw. der Schaffung von Wohnraum ent-
gegenstehen. Zudem gehen von diesen Betrieben häufig in den frühen Morgen- sowie in den Nacht-
stunden störende Emissionen aus, wenn Wochenmärkte oder der Großmarkt beliefert werden. Diese
störenden Emissionen würden die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Tankstellen werden ausge-
schlossen, da sie für die Wohnnutzungen störende Verkehrs- bzw. Lärmbelastung sowie Lichtimmis-
sionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden erzeugen können und das Ortsbild deutlich
entwerten.
Gleiches gilt für Anlagen für die Verwaltung. Hierdurch werden Verkehrsmengen erzeugt, die über
eine für Wohnbebauung ausgelegte Infrastruktur nicht abgewickelt werden können. Der durch die
Mitarbeiter solcher Anlagen erzeugte Parkdruck und die zur Befriedigung dieses Parkdruckes erfor-
derlichen großen Stellplatzflächen stehen nicht im Einklang mit einem immissionsarmen, kleinteiligen
und durchgrünten Wohngebiet.
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) mit Überschrei-
tungsmöglichkeit für sog. Reihenmittelhäuser, maximal zulässige Trauf- und Firsthöhen, die maximale
Anzahl an Vollgeschossen sowie Mindestgrundstücksgrößen bestimmt. Diese Festsetzungen gewähr-
leisten, dass sich die Bebauung ortsbildverträglich in die umliegende Wohnbebauung einfügt bzw. den
Gebäudebestand in einer behutsamen Weise entwickelt. Diese Festsetzungen setzen, in Verbindung
mit der festgesetzten Bauweise, den Rahmen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung und er-
möglichen die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts, das eine kleinteilig durchmischte Bebauung
unterschiedlicher Bauweisen vorsieht.
Für die allgemeinen Wohngebiete werden Grundflächenzahlen zwischen 0,2 und 0,25, für sog. Rei-
henmittelhäuser 0,5 und für sog. Bungalows 0,3, festgesetzt. Dabei werden sowohl die unterschiedli-
chen Flächenansprüche der verschiedenen Gebäudetypen als auch die zur Verfügung stehenden
Grundstücksgrößen berücksichtigt. Insbesondere um preisgünstiges Bauland anbieten zu können, ist
eine gewisse bauliche Dichte und Grundstücksausnutzung erforderlich.
Insbesondere Reihen- und Doppelhäuser haben in der Regel kleinere Grundstücke als Einzelhäuser,
so dass für ein angemessenes Raumangebot eine GRZ von zwischen 0,25 (Doppelhäuser) und ma-
ximal 0,5 (Reihenmittelhäuser) erforderlich ist. Durch Reihen- und Doppelhäuser, die in der Regel auf
kleineren Grundstücken verwirklicht werden als Einzelhäuser, können Eigenheime geschaffen wer-
den, die ein den Einzelhäusern vergleichbares Wohnflächenangebot bieten, jedoch kostengünstiger
sind und damit breiteren Bevölkerungsschichten eine gartenbezogene Wohnform ermöglichen.
„In dem Allgemeinen Wohngebiet WA1 darf die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) für Grundstücke,
auf denen Gebäude beidseitig ohne seitlichen Grenzabstand (sog. Reihenmittelhäuser) errichtet wer-
den, bis zu 0,5 überschritten werden. In dem Allgemeinen Wohngebiet WA4 kann bei Wohngebäuden
ohne ein für Aufenthaltsräume ausbaufähiges Dachgeschoss und mit einer maximalen Neigung der
Hauptdachflächen von 25 Grad als Ausnahme eine Grundflächenzahl von 0,3 zugelassen werden.“
15Auf die gesamte Anzahl aller im Plangebiet liegenden Reihenhausgrundstücke gesehen, wird ein An-
teil an unversiegelter Fläche auf den privaten Grundstücken von mehr als 50 % gewährleistet. Vor
allem die großzügiger geschnittenen Endgrundstücke der Reihenhauszeilen stellen diesen Anteil si-
cher. Lediglich im Falle einer Realteilung der Reihenhausgrundstücke schöpfen die Reihenmittelhäu-
ser die GRZ von 0,5 aus. Weiterhin bleiben, auch bei einem Versiegelungsgrad von maximal 50 %
vereinzelter Grundstücke, gesunde Wohnverhältnisse für die betreffenden Reihenhäuser gewahrt, da
durch die Südwestausrichtung der Reihenhauswohnungen eine ausreichende Besonnung gegeben ist
und in der Umgebung ausreichende Flächen für die Naherholung vorhanden bzw. geplant sind.
Bei den Festsetzungen der Grundflächenzahlen wurde darauf geachtet, dass zur freien Landschaft
nach Südosten und Südwest hin die geringeren Baudichten mit einer GRZ von 0,2 bzw. ausnahms-
weise 0,3 orientiert sind. Außerdem wurde aus Rücksicht auf die nordöstlich angrenzende Bebauung
die GRZ entlang der nordwestlichen Plangebietsgrenze mit 0,2 bzw. ausnahmsweise 0,3 festgesetzt.
Gemäß § 17 BauNVO liegt die Regelobergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nut-
zung beim Allgemeinen Wohngebiet bei einer GRZ von 0,4. Diese Obergrenze, die der Verordnungs-
geber als typisch und verträglich für allgemeine Wohngebiete ansieht, wird unterboten und ein ausge-
wogenes Verhältnis zwischen bebauten und unbebauten Grundstücksflächen bei gleichzeitig wirt-
schaftlicher Nutzungsmöglichkeit des Plangebiets erzielt. Die festgesetzte GRZ ermöglicht einerseits,
das geplante Bebauungskonzept unter der Berücksichtigung der Versiegelung des Grundstücks durch
Haupt- und Nebengebäuden sowie Stellplätze mit ihren Zufahrten umzusetzen, sichert andererseits
aber auch einen gebietstypischen Anteil an Grünflächen auch über das geplante Vorhaben hinaus.
Gleichzeitig sichert die Festsetzung von maximal ein bis zwei Vollgeschossen eine maßstäbliche und
dem bestehenden Ortsbild angemessene Höhenentwicklung. Begleitet wird diese Festsetzung von
Mindestgrundstücksgrößen, die den kleinteiligen Charakter eines gartenbezogenen Wohnquartiers
gewährleisten. Hierbei wird den umliegenden Bestandsnutzungen Rechnung getragen und ein ange-
messener Übergang in das neu zu errichtende Plangebiet erreicht:
„In den Allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA4 sind je Baugrundstück mindestens die folgenden
Grundstücksflächen nachzuweisen:
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA1 550 m bei Einzelhäusern,
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA1 350 m bei Doppelhäusern,
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA2 550 m bei Einzelhäusern,
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA2 350 m bei Doppelhäusern,
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA3 550 m ,
2
- im Allgemeinen Wohngebiet WA4 550 m .“
Die städtebauliche Wirkung eines Wohnquartiers wird jedoch nicht ausschließlich durch seine Dichte
bestimmt. Einen maßgeblichen Teil zum Eindruck eines Gebiets tragen die Gebäudekörper und hier
speziell deren Dimensionierungen bei. Um mit dem Umfeld unmaßstäbliche und nicht korrespondie-
rende Gebäudegrößen auszuschließen, regelt der Bebauungsplan weiterhin die maximalen Trauf- und
Firsthöhen und die maximalen Sockelhöhen. Durch die Reglementierung der maximal zulässigen
Traufhöhen von 4,5 Metern bzw. sechs Metern sowie der maximal zulässigen Firsthöhen von
neun Metern, welche sich aus der umgebenden Bestandsbebauung ableiten und die überwiegende
Dimensionierung im Ortsteil Sprötze widerspiegeln, werden zu hoch dimensionierte Gebäudekörper
vermieden. Gleichzeitig wird ein einheitliches und harmonisches Erscheinungsbild des neuen Wohn-
quartiers erzeugt. Zur Eindeutigkeit dieser Festsetzungen sind einige Bezugspunkt (in Metern über
Normalhöhennull (NHN)) in die Planzeichnung aufgenommen worden:
„Der Bezugspunkt (Bz) für die festgesetzten maximalen Trauf-, First- und Sockelhöhen ist die Höhe in
Metern über Normalhöhennull (NHN) des in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten und nächstgele-
genen Bezugspunkts.“
16Diese Bezugspunkte wurden aus der vorläufigen Erschließungsplanung übernommen. Neben höhen-
gleichen Anschlusspunkten an die umliegend bestehende verkehrliche Infrastruktur wurde hierbei
bereits die zukünftige Entwässerungsinfrastruktur berücksichtigt. Um das ermögliche Rückhaltevolu-
men der straßenbegleitenden Mulden durch unzählige und zu groß dimensionierte Grundstückszu-
fahrten zu schmälern, setzt der Bebauungsplan Folgendes fest:
„In den Allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA4 ist je Baugrundstück maximal eine Zufahrt mit einer
maximalen Breite von fünf (5) Metern zulässig.“
3.1.3 Bauweise
Neben der Höhenentwicklung trägt auch die horizontale Ausdehnung sowie deren Anordnung auf dem
jeweiligen Grundstück der Gebäudekörper zum städtebaulichen Bild des neuen Wohnquartiers bei.
Vor dem Hintergrund eines immer schneller voranschreitenden Klimawandels ist die Realisierung von
möglichst nachhaltigen und energieeffizienten Quartieren geboten. Hierzu zählt auch eine energetisch
optimierte Ausrichtung der Gebäude im Quartier, um die Gewinnung und Nutzung regenerativer Ener-
gien (bspw. durch Photovoltaik) bestmöglich zu fördern. Durch die Festsetzung einer parallel zur
Haupterschließung auszurichtenden Firstrichtung wird sicherstellt, dass der überwiegende Teil der
Dachflächen der Einfamilien- und Doppelhäuser in Richtung Süden bzw. Südwesten gelegen ist. Hier-
durch wird sowohl ein einheitliches Straßenbild als auch eine optimale Energiegewinnung gefördert.
„In den Allgemeinen Wohngebieten WA2 bis WA4 sind die Gebäude innerhalb eines Abstands von
20 Metern beidseitig der Planstraße A traufständig (Trauf- und Firstrichtung parallel zur Planstraße A)
zu errichten.“
Durch die parallel zur Haupterschließung ausgerichteten Firstrichtung wird die jeweils längere Fassa-
denseite des zugehörigen Gebäudes zur öffentlichen Verkehrsfläche orientiert. So könnten, bei einer
gemäß NBauO zulässigen Gebäudelänge von maximal 50 Metern, überlange Gebäude entstehen,
die, beidseitig der öffentlichen Verkehrsfläche hergerichtet, tunnelartige Effekte entstehen lassen
könnten. Um dies zu verhindern und gleichzeitig den Gebietscharakter eines kleinteiligen Wohnquar-
tiers zu sichern, trifft der Bebauungsplan folgende Regelungen zur Bauweise.
„In dem Allgemeinen Wohngebiet WA1 gilt als abweichende Bauweise i.S. des § 22 Abs. 4 BauNVO
die offene Bauweise, in der nur Gebäude bis zu einer Länge von 30 Metern zulässig sind. In dem All-
gemeinen Wohngebiet WA2 gilt als abweichende Bauweise i.S. des § 22 Abs. 4 BauNVO die offene
Bauweise, in der nur Gebäude bis zu einer Länge von 18 Metern zulässig sind. In den Allgemeinen
Wohngebieten WA3 und WA4 gilt als abweichende Bauweise i.S. des § 22 Abs. 4 BauNVO die offene
Bauweise, in der nur Gebäude bis zu einer Länge von 18 Metern zulässig sind.“
3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Um eine weitestgehend flexible Grundstücksnutzung zu ermöglichen, orientieren sich die überbauba-
ren Flächen an den Grundstrukturen der Gebäudestellung im Bebauungskonzept und belassen
gleichzeitig kleinteilige Spielräume für eine flexible Umsetzung der einzelnen Gebäude auf dem jewei-
ligen Baugrundstück. Entlang der Plangebietsgrenzen sichert ein Abstand der Baugrenzen von
fünf Metern ein über das Mindestmaß der NBauO hinausgehenden Abstand zur Bestandsbebauung
sowie zu den herzurichtenden und perspektivisch ökologisch hochwertigen Waldflächen.
Im Inneren des Wohngebiets weisen die Baugrenzen durchgehend einen Abstand von drei Metern zu
den angrenzenden Erschließungsflächen auf. Hierdurch wird den bauordnungsrechtlichen Mindestab-
ständen entsprochen. Um trotzdem die erforderlichen privaten Stellplätze auf den Grundstücken er-
richten zu können und die Baufelder vollständig ausnutzbar zu belassen, sollen Stellplätze sowie Ne-
benanlagen auch außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden:
„In den Allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA4 sind Kleingaragen und Stellplätze gemäß § 12
BauNVO und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücks-
17flächen zulässig, in den Allgemeinen Wohngebieten WA2 bis WA4 jedoch nicht zwischen öffentlichen
Verkehrsflächen und überbaubaren Flächen. In den Allgemeinen Wohngebieten WA2 bis WA4 müssen
Kleingaragen gemäß § 12 BauNVO und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO in mindestens fünf (5)
Meter Abstand von Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen entfernt angeordnet werden.“
Der Ausschluss von Kleingaragen im unmittelbar an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden
Bereich der Flächen WA2 bis WA4 unterstützt eine qualitätsvolle Gestaltung der Vorgartenzonen. An
diesen Stellen sind, wohngebietstypisch, bepflanzte und gestaltete Vorgartenzonen das Ziel der Pla-
nung. Eine Aneinanderreihung von Garagen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen würde städte-
baulich verunstaltend wirken. Die Möglichkeit zur Herstellung von offenen, nicht überdachten Stellplät-
zen auf den privaten Grundstücksflächen, durch die keine wesentlichen negativen städtebaulichen
Auswirkungen hervorgerufen werden, bleibt hierbei weiterhin gegeben.
3.1.5 Grünflächen
An der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze werden zwei öffentliche Grünflächen mit der Zweck-
bestimmung „Parkanlage“ sowie „Spielplatz“ festgesetzt. Diese Grünflächen sollen sowohl durch alle
Bewohner des neuen Wohngebiets als auch durch die Bewohner der umliegenden Bestandsbebau-
ung benutzbar und jederzeit zugänglich sein. Hier entsteht neben einem Spielplatz und Sitzgelegen-
heiten auch eine fußläufige Anbindung an die „Bürgermeister-Kröger-Straße“. Zusätzlich können diese
Flächen bspw. im Sommer für gemeinschaftliche Nachbarschaftsfeste usw. genutzt werden. Ergän-
zend kommt diesen beiden Grünflächen eine verbindende Funktion zu. Um das Plangebiet an die
Bürgermeister-Kröger-Straße anzubinden und die Durchwegung des Quartiers zu erhöhen regelt der
Bebauungsplan Folgendes:
„Innerhalb der mit "(A)" bezeichneten Grünflächen ist ein Fuß- und Radweg mit einer maximalen Brei-
te von drei (3) Metern zulässig.“
Eine weitere öffentliche Grünfläche wird im Bereich der fußläufigen Anbindung an die Straße „Am
Versberg“ festgesetzt. Hier soll die Möglichkeit erhalten bleiben, eine rund 50 Zentimeter tiefe Versi-
ckerungsmulde für Starkregenereignisse herzustellen. In der Örtlichkeit werden diese Flächen jedoch
durchschnittlich nur mehr als alle 30 Jahre mit einer flachen Wasserschicht bedeckt sein. Die über-
wiegende Zeit werden ausschließlich Rasenflächen das Erscheinungsbild dieser Flächen prägen.
3.1.6 Oberflächenentwässerung, Abwasserbeseitigung
Der hier vorliegende Bebauungsplan unterscheidet zwischen zwei Arten der Oberflächenentwässe-
rung. Auf der einen Seite wird eine in einem Entwässerungskonzept konzipierte ausreichend dimensi-
onierte und funktionsfähige Entwässerung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sowie der sonsti-
gen Erschließungsflächen gewährleistet. Hierzu trifft der Bebauungsplan, mit Ausnahme von ausrei-
chend dimensionierten Flächen, keine weiteren Regelungen. Die Entwässerung der Verkehrsflächen
ist mittels rund 2,75 Meter breiten, straßenbegleitenden Versickerungsmulden geplant. Diese nehmen
das anfallende Regenwasser vollständig auf und geben es an den belebten Oberboden ab. Für das
Bewältigen von Starkregenereignissen wird dieses System um unterirdische Speichermöglichkeiten im
nördlichen Bereich des Plangebiets sowie um ein Versickerungsbecken im Südosten des Plangebiets,
welches mit einer Einstauhöhe von 50 Zentimetern versehen wird, ergänzt.
Auch das auf den jeweiligen Grundstücken anfallende unbelastete Oberflächenwasser wird, aufgrund
der vorherrschenden sandigen Böden, im Plangebiet selber zur Versickerung gebracht. Um dies zu
gewährleisten setzt der Bebauungsplan Folgendes fest:
„Das auf den privaten Grundstücken anfallende, unbelastete Oberflächenwasser ist auf dem jeweili-
gen Grundstück durch geeignete Maßnahmen (z.B. Flächen-, Mulden- oder Rigolenversickerung)
schadlos dem Grundwasser wieder zuzuführen.“
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