BDVR-Rundschreiben Zeitschrift für die Verwaltungsgerichtsbarkeit
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Abzug vom 20.03.2020, 09:15:59
1 | 2020 52. Jahrgang ISSN 2511-7599
BDVR-Rundschreiben
Zeitschrift für die Verwaltungsgerichtsbarkeit
Aus dem Inhalt
■ Kontroverse: Verfassungsgemäßheit
des Berliner „Mietendeckels“
■ Standortbestimmung: Die Konversion
im asylgerichtlichen Verfahren
■ Interview mit Anne-Marie KedingAbzug vom 20.03.2020, 09:16:20
INHALTSVERZEICHNIS
Impressum BDVR-Rundschreiben 1 | 2020
Herausgeber | Bund Deutscher Verwaltungsrichter und
Verwaltungsrichterinnen (BDVR) VORWORT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Haus des Rechts, Kronenstraße 73, 10117 Berlin
www.bdvr.de
www.verwaltungsgerichtstag.de
KONTROVERSE
Zur Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels . . . . . . . 3
Verantwortlich i.S. des Pressegesetzes | Markus Rau, Der verfassungswidrige Berliner „Mietendeckel“ . . . . . . . . . . . . 12
Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7, 10557 Berlin
Redaktion | Dr. Florian von Alemann, Rudolf Böcker, VERWALTUNGSGERICHTSBARKEIT
Alice Fertig, Antonia Kästle, Markus Rau, Dr. Justus Rind, Geschäftsverteilungsplan des Bundesverwaltungsgerichts für
Rautgundis Schneidereit, Christiane Knoop,
das Jahr 2020 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Dr. Robert Ullerich
Manuskripte und Zuschriften an | RiVG Markus Rau, IM GESPRÄCH
Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstraße 7, 10557 Berlin, Interview mit Anne-Marie Keding, Ministerin für Justiz und
Telefon: 030/9014-8536, redaktion@bdvr.de
Gleichstellung des Landes Sachsen-Anhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Urheber und Verlagsrechte | Die Zeitschrift und alle in ihr
enthaltenen Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Jede EUROPA
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Bestehens des Urheberrechts. Diese umfassen insbesondere
Mitarbeiter nach Zagreb – 14.10. bis 16.10.2019 . . . . . . . . . . . . 30
auch das Recht zur Herstellung elektronischer Versionen
und die Befugnis zur Einspeicherung des Beitrags in eine Programm der Vereinigung Europäischer Verwaltungsrichter
Datenbank, verbunden mit dem Recht zu deren Vervielfälti- 2020 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
gung und Verbreitung (online oder offline) zu gewerblichen Aktuelle Entscheidungen des EuGH und des EGMR . . . . . . . . . . 34
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Adressänderungen an | RiVG Dr. Florian von Alemann, Die Konversion im asylgerichtlichen Verfahren. . . . . . . . . . . . . . 38
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gabeschluss für Beiträge und Artikel ist der 20.04.2020. Artikel und Fotos bitte
ISSN | 2511-7599 per E-Mail an Markus Rau, redaktion@bdvr.de.Abzug vom 20.03.2020, 09:20:21
VORWORT
BDVR-Rundschreiben 1 | 2020
Liebe Leserinnen und Leser, keit von Konversionen durch die Verwaltungsgerichte in Asyl-
die Berlinerinnen und Berliner unter uns mögen das Ge- verfahren (nachzulesen hier: https://www.evangelisch.de/inhal
fühl kennen: Wenn man irgendwo in Deutschland seinen te/164477/02-01-2020/bischof-kramer-taufe-muss-vor-abschie
Heimatort verrät, folgt unweigerlich die Frage, was es um bung-schuetzen-koennen) durften nicht ohne Widerspruch
alles in der Welt mit dem Mietendeckel auf sich hat (und oft bleiben. Wir haben seinen Äußerungen in einem Brief an ihn
auch noch, ob es wirklich ernst gemeint ist). Tatsächlich ist deutlich widersprochen. Die Kontrolle der Ernsthaftigkeit von
das Berliner Vorhaben bundesweit einmalig. Wir möchten die Konversionen ist nicht, wie er unter anderem meint, „eine
Kontroverse um den Mietendeckel deswegen zum Schwer- Frechheit“ und führt auch nicht „zurück in Zeiten der Inquisi-
punkt dieses Heftes machen. Dafür stellen wir Ihnen pro und tion“, sondern ist in einem Rechtsstaat schlicht geboten! Die
contra gegenüber. Ist der Mietendeckel verfassungsgemäß (rechtliche) Standortbestimmung des Vorstands, die unserem
oder nicht? Lesen Sie dazu die Stellungnahmen von Max Schreiben zugrunde liegt, können Sie in diesem Heft nach-
Putzer, Benedikt Wolfers und Kai-Uwe Opper. lesen.
Bei heftigen Debatten gerät dabei oft aus dem Blickfeld, Unsere Reihe von Interviews mit Justiz- und Innenminis-
dass es tatsächlich ein Privileg ist, sich so offen über die tern setzen wir diesmal fort mit Anne-Marie Keding, Ministe-
Verfassungswidrigkeit eines Gesetzes auslassen zu können rin für Justiz und Gleichstellung des Landes Sachsen-Anhalt.
und vor allem auch darauf zu vertrauen, dass entsprechende Neben den bewährten Themen Asyl und Personalgewinnung
verfassungswidrige Gesetze kassiert werden. Dieses Privileg geht es unter anderem auch um die Möglichkeit, das Staats-
ist auch in Europa nicht überall selbstverständlich. Nicht ganz examen am Computer schreiben zu können. Daneben äußert
ohne Sorge ist dabei die Entwicklung in Polen zu betrachten. Ministerin Keding sich zu weiterem Reformbedarf im Verwal-
Lesen Sie eine Stellungnahme zur polnischen Justizreform tungsprozessrecht.
und einen Bericht über einen Austausch im Rahmen der
Justizpartnerschaft Niedersachsen – Posen. Weniger drama-
tisch, aber nicht weniger spannend war zudem die Studien-
fahrt der wissenschaftlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbei- Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihnen Ihr
ter des Bundesverwaltungsgerichts nach Zagreb. Lesen Sie
über Unterschiede und Gemeinsamkeiten von kroatischer
und deutscher Justiz.
Ganz ohne Asyl geht es schließlich auch in diesem Heft
nicht. Die Äußerungen des Landesbischofs der Evangelischen
Kirche in Mitteldeutschland zur Überprüfung der Ernsthaftig- Dr. Robert Seegmüller, Vorsitzender
3Abzug vom 20.03.2020, 09:20:22
KONTROVERSE
BDVR-Rundschreiben 1 | 2020
Zur Verfassungsmäßigkeit des Berliner
Mietendeckels
Mit Beschluss vom 26.11.2019 hat der Berliner Senat den folgt – anders als der Bundesgesetzgeber – nicht als unmittel-
Entwurf für ein Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vor- bares Ziel, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen
schriften zur Mietenbegrenzung beschlossen.1 Er enthält in der individuellen Vertragspartner Mieter und Vermieter zu
Art. 1 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen schaffen. Vielmehr geht es ihm darum, Gemeinwohlziele
in Berlin (MietenWoG Bln-E). Dessen maßgeblichen Inhalt durchzusetzen, namentlich die Bewahrung von ausreichen-
hatte der Senat bereits mit Verabschiedung von Eckpunkten dem bezahlbarem Wohnraum und die Verhinderung von Ver-
im Juni 2019 festgelegt.2 Das Vorhaben ist besser bekannt drängung einer angestammten und sozial durchmischten Be-
unter dem Namen „Mietendeckel“ und wird spätestens seit völkerung. Ein Mietendeckel will bestehende oder nach
Januar 2019 politisch und fachlich kontrovers diskutiert. Der Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Mietvertragsver-
von der rot-rot-grünen Landesregierung dem Parlament hältnisse nicht ausgestalten. Stattdessen setzt er hoheitlich
übermittelte Vorschlag sieht insbesondere drei Maßnahmen Mietobergrenzen als Verbote fest, und dies unabhängig vom
zur Bekämpfung explodierender Mieten im Stadtgebiet vor: Bestehen eines Mietverhältnisses, sondern gebunden an den
Zum einen soll der sogenannte Mietenstopp die zu einem im jeweiligen Wohnraum. Rechte, die ihre Grundlage in privat-
Gesetz festgelegten Stichtag vereinbarten Miethöhen für fünf rechtlichen Vereinbarungen haben, sollen durch das geplante
Jahre „einfrieren“.3 Des Weiteren soll es im Falle einer Erst- Gesetz nicht unmittelbar geändert werden; sie können aller-
oder Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes dem dings für den Geltungszeitraum des Gesetzes nur in dessen
Vermieter verboten sein, eine Miete zu fordern, die die im mietpreisrechtlichen Grenzen ausgeübt werden. Die im Ge-
Gesetz festgelegte zulässige Höchstmiete übersteigt.4 Zuletzt setzentwurf festgelegten Verbote sind gesetzliche Verbote
sollen Bestandsmieten, die 20 % über dieser sogenannten nach § 134 BGB, die sich allein auf den Teil der Mietpreis-
Tabellenmiete liegen, auf Antrag des Mieters „abgesenkt“ abrede beziehen, der mit dem zu schaffenden Preisrecht
werden.5 Das Vorhaben des Landesgesetzgebers steht in unvereinbar ist.
einer jahrzehntelangen Tradition der Mietpreisbindung in
Berlin sowohl vor als auch nach dem Zweiten Weltkrieg,
und dies in beiden Teilen der Stadt.6 Gleichwohl wirft der
II. Zur formellen Verfassungsmäßigkeit
vorgelegte Gesetzentwurf, der zum Zeitpunkt der Abfassung
dieses Beitrags noch nicht vom Abgeordnetenhaus von Ber- Im Ergebnis sprechen weit überwiegende Gründe dafür, dass
lin verabschiedet war, zahlreiche bislang ungeklärte verfas- der Landesgesetzgeber die Kompetenz zur Einführung eines
sungsrechtliche Fragen auf. Umstritten ist nicht nur die Mietendeckels hat.7 Die Länder sind zur Gesetzgebung im
Gesetzgebungskompetenz des Landes. Auch zur materiellen Bereich öffentlich-rechtlicher Mietpreisbindung befugt.
Verfassungsmäßigkeit eines Mietendeckels gibt es unter-
schiedliche Auffassungen.
1. Keine Sperrwirkung durch das soziale Mietpreisrecht
des BGB
I. Zum normativen Konzept
Obwohl der Bund bereits unter Rückgriff auf seine konkur-
Dem Regelungskonzept des Berliner Senats für die Einfüh- rierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche
rung eines landesrechtlichen Mietendeckels liegt die Tren-
nung zwischen dem bestehenden bürgerlich-rechtlichen „so-
zialen“ Mietrecht des BGB einerseits und einem durch das 1 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, abrufbar unter http://pardok.parlament-ber
Gesetz zu schaffenden öffentlich-rechtlichen Mietpreisrecht lin.de/starweb/adis/citat/VT/18/DruckSachen/d18-2347.pdf (zuletzt
andererseits zugrunde. Das landesrechtliche Preisrecht soll abgerufen am 17.01.2020).
selbstständig neben das bundesrechtliche Mietrecht treten, 2 Vgl. Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel), ab-
beide Rechtskreise sollen unabhängig voneinander bestehen. rufbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohn
raum/mietendeckel/download/Senatsbeschluss_Eckpunkte_Mieten
Unschädlich ist dabei, dass die mietpreisrechtlichen Instru-
gesetz.pdf (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
mente von Bundes- und Landesgesetzgeber im Hinblick auf
3 Vgl. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln-E.
die gesetzgeberische Intention oder ihre Auswirkungen 4 Vgl. § 4 MietenWoG Bln-E.
Überschneidungen aufweisen. Denn Regelungsinhalt und 5 Vgl. § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln-E.
Regelungstechnik eines landesrechtlichen Mietendeckels 6 Zu einer kurzen Geschichte der Mietpreisbindung in Berlin vgl.
stimmen mit dem Regelungskonzept der bundesrechtlichen Putzer, Ein Mietendeckel für Berlin, NVwZ 2019, S. 283 f.
Mietpreisbremse nicht überein. Der Landesgesetzgeber ver- 7 So bereits Putzer (o. Fn. 6), S. 283.
4Abzug vom 20.03.2020, 09:20:23
KONTROVERSE
BDVR-Rundschreiben 1 | 2020
Recht mietpreisregulierende Maßnahmen vorgesehen hat, Rechte des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer
kommt den Ländern die Zuständigkeit zum Erlass öffentlich- Erhöhung der Miete begrenzt hat. Dies gilt auch für die Miet-
rechtlichen Mietpreisrechts zu. Zwar durfte sich der Bundes- preisbremse.19 Wenn der Gesetzgeber mit ihr auch sozial-
gesetzgeber bei Einführung der Mietpreisbremse auf seine politische Zwecke und damit öffentliche Interessen verfolgt,20
konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürger- so doch allein durch den Ausgleich von Störungen der Ver-
liche Recht gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG stützen.8 Im Be- tragsparität, mithin um den Mieter zu befähigen, am freien
reich der konkurrierenden Gesetzgebung sind die Länder zur Markt einen fairen Mietzins zu erzielen.21
Gesetzgebung nur befugt, solange und soweit der Bund von
seiner Kompetenz keinen Gebrauch gemacht hat, vgl. Art. 72
Abs. 1 GG. Unterstellt, das durch den Mietendeckel einge- 8 Vom BVerfG nicht ausdrücklich festgestellt, aber unterstellt, vgl.
Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 u. a. – juris.
führte Preisrecht fiele unter diesen Kompetenztitel und der
9 So im Ergebnis Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines
Bundesgesetzgeber hätte diesen Bereich bereits umfassend
sogenannten Mietendeckels?, Rechtsgutachtliche Stellungnahme
und erschöpfend geregelt, wäre es den Ländern tatsächlich im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Im-
verwehrt, gesetzgeberisch tätig zu werden.9 mobilienunternehmen e.V. – GdW, September 2019, abrufbar un-
Der Berliner Mietendeckel ist aber nicht dem bürgerlichen ter https://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeldungen/Gutach
Recht zuzuordnen. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, ten_Mietendeckel_Zustaendigkeit.pdf (zuletzt abgerufen am
dass die Systematik des Grundgesetzes – zum Ausdruck ge- 17.01.2020); Wolfers/Opper, Ist ein landesrechtlicher „Mieten-
bracht in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 GG – eine extensive deckel“ mit dem GG vereinbar?, DVBl 2019, S. 1446 (1447 f.);
Schede/Schuldt, Verfassungswidrigkeit landesrechtlicher Mieten-
Interpretation der Zuständigkeitsvorschriften zugunsten des
deckel, NVwZ 2019, S. 1572 (1573 ff.); Wissenschaftliche Dienste
Bundes verbietet.10 Im Übrigen ist insbesondere die Historie
des Bundestages, Möglichkeit der gesetzlichen Mietpreisregulie-
für die – im Einzelfall durchaus schwierige11 – Abgrenzung rung durch die Länder aufgrund der Gesetzkompetenz für das
von Kompetenzen des Bundes- und des Landesgesetzgebers Wohnungswesen, WD 3 – 3000 – 016/19, vom 31.01.2019, abruf-
maßgeblich.12 Ein Blick in die Geschichte der Mietpreisbin- bar unter https://www.bundestag.de/resource/blob/630748/
dung seit dem Ersten Weltkrieg zeigt, dass das Mietpreisrecht ca81db0c5da14d448d366b15b640aa54/WD-3-016-19-pdf-data.
von Beginn an zumindest auch öffentlich-rechtlich geregelt pdf; dies., Gesetzgebungskompetenz für ein zeitlich begrenztes
war.13 Das sogenannte soziale Mietrecht findet sich erst seit Verbot von Mieterhöhungen und Vereinbarkeit mit Art. 14 GG, WD
den frühen 1970er-Jahren im BGB. Das dort geregelte Miet- 3 – 3000 – 149/19, vom 18.06.2019, abrufbar unter https://www.
bundestag.de/resource/blob/650086/
preisrecht bezog sich lange allein auf die Bestandsmieten;
bda1f29871822f23137957df47e2f4bf/WD-3-149-19-pdf-data.pdf
erst mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse wurden auch Wie- (jeweils zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
dervermietungsmieten innerhalb der bestehenden Systema- 10 Vgl. BVerfGE 26, 246 (254).
tik des sozialen Mietrechts erfasst.14 11 Vgl. Weber, Mittel und Wege landesrechtlichen Mietpreisrechts in
Mietendeckel und Mietpreisbremse mögen in die gleiche angespannten Wohnungsmärkten, JZ 2018, S. 1022 (1023).
Richtung wirken. Dass Landes- und Bundesgesetzgeber mit 12 Vgl. hierzu Weber, Mehrdimensionalität im Wohnungsrecht, ZMR
ihrer jeweiligen Normgebung unterschiedliche Lösungen des 2019, S. 389 f.
Problems stark ansteigender Mieten anbieten, genügt gleich- 13 Vgl. Herrlein, 100 Jahre „Mietpreisbremse“ – Entwicklungslinien in
wohl nicht für die Annahme, dass allein der (zuerst in An- Politik und Recht 1916 bis 2016, NZM 2016, S. 1 ff.
14 Vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, Verfassungsmäßigkeit des Insti-
spruch genommene) Kompetenztitel des bürgerlichen Rechts
tuts und der Ausgestaltung der sog. Mietpreisbremse auf Grund-
einschlägig wäre. Auch der Eingriff in (bundesrechtlich aus-
lage des MietNovGE, NZM 2015, S. 1 (6 ff.).
gestaltete) zivilrechtliche Rechtspositionen durch eine lan- 15 Vgl. Gather/von Restorff/Rödl, Warum dem Land Berlin die Gesetz-
desrechtliche Mietpreisbindung besagt nichts über die kom- gebungskompetenz für den „Mietendeckel“ zusteht, Verfassungs-
petenzrechtliche Verankerung einer solchen Regelung.15 blog, 26.11.2019, abrufbar unter https://verfassungsblog.de/wa
Denn Mietendeckel und Mietpreisbremse unterscheiden sich rum-dem-land-berlin-die-gesetzgebungskompetenz-fuer-den-mie
in erheblichem Maße sowohl hinsichtlich Regelungszweck tendeckel-zusteht/ (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
und Regelungsmaterie als auch in Bezug auf die gewählte 16 Vgl. ebenso Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche
Regelungstechnik.16 Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, Rechtsgut-
achten für die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin,
So bezweckt das soziale Mietrecht des BGB die Schaffung
16.03.2019, S. 31 ff., abrufbar unter https://www.spdfraktion-ber
eines angemessenen Ausgleichs zwischen den Interessen der
lin.de/system/files/mayer_artz_gutachten_mietendeckel_fu
Vermieter und Eigentümer einerseits und den Mietern ande- er_spd-fraktion.pdf (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
rerseits innerhalb des konkreten Vertragsverhältnisses.17 17 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf
Zentral auf der Seite der Mieterinteressen ist der soziale angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Besteller-
Kündigungsschutz. Er besteht unabhängig davon, ob die prinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungs-
Lage auf dem Wohnungsmarkt als ausgeglichen angesehen gesetz – MietNovG), BT-Drs. 18/3121, S. 14.
wird oder nicht. Dem Vermieter wird kompensatorisch das 18 Vgl. Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz
Recht eingeräumt, die Miete an die ortsübliche Vergleichs- für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drs. 7/2011, S. 7.
19 Vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 14.
miete anzupassen sowie nach Modernisierung zu erhöhen.18
20 Vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 15.
Bei Reformen des BGB-Mietrechts korrigierte der Bundes-
21 Vgl. Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für
gesetzgeber von ihm festgestellte Verschiebungen in dem so Maßnahmen der Mietpreisregulierung, Rechtsgutachten, 2019,
definierten Äquivalenzverhältnis zwischen Vermieter und S. 14, abrufbar unter https://www.rosalux.de/fileadmin/rls_uplo
Mieter. Dabei setzte er unmittelbar an dem im Einzelnen ads/pdfs/Studien/Studien_8-19_Mietpreisregulierung_web.pdf
bestehenden Rechtsverhältnis an, etwa wenn er gesetzliche (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
5Abzug vom 20.03.2020, 09:20:23
KONTROVERSE
BDVR-Rundschreiben 1 | 2020
Der an Wohnraum und dem gesamten örtlichen Preisstand Möglichkeit zur Regelung eines öffentlich-rechtlichen Miet-
ansetzende und damit sachbezogene Mietendeckel zielt hin- preisrechts ist mit der Föderalismusreform I nicht verloren
gegen auf einen sozialen bzw. stadtpolitischen Zweck jenseits gegangen. Es entspricht nicht der föderalen Kompetenzord-
der Vertragsparteien,22 namentlich die Bewahrung von aus- nung des Grundgesetzes, dass der verfassungsändernde Ge-
reichendem und bezahlbarem Wohnraum. Grundlage seiner setzgeber im Falle eines neuen Zuschnitts der Art. 73 ff. GG
Einführung ist die Feststellung, dass sich weite Teile der den Ländern ausdrücklich Materien zuweisen müsste. Art. 70
Bevölkerung am derzeit angespannten Wohnungsmarkt nicht Abs. 1 GG ist insoweit eindeutig. Einer besonderen Erwäh-
mehr hinreichend mit bezahlbarem Wohnraum versorgen nung von Zuständigkeiten, die den Ländern mit Streichung
können.23 Die Funktion des Marktes, einen fairen Interessen- eines Titels der konkurrierenden Gesetzgebung überantwor-
ausgleich zwischen Vermieter und Mieter zu schaffen, ist tet werden sollen, bedarf es nicht. Nicht zu überzeugen
erheblich gestört. Aus diesem Allgemeininteresse an einer vermag deshalb die Auffassung, die Gesetzesmaterialien zur
ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Föderalismusreform I belegten nicht den ausdrücklichen Wil-
soll regulierend in den Markt als solchen eingegriffen wer- len des verfassungsändernden Gesetzgebers, dass mit Strei-
den. Die Regelung soll nur befristet gelten und müsste spä- chung des Kompetenztitels für das Wohnungswesen auch das
testens zu dem Zeitpunkt auslaufen, in dem eine hinrei- Preisrecht in diesem Bereich mit an die Länder übergehen
chende Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem soll.38 Vielmehr verfolgte der verfassungsändernde Gesetz-
Wohnraum wieder sichergestellt ist. Dies entspricht auch der geber ausdrücklich das Ziel, die bisherige konkurrierende
Konzeption des Bundesgesetzgebers beim Erlass wohnraum- Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen „erheb-
bewirtschaftungsrechtlicher Regelungen zur Bekämpfung lich“ einzuschränken; verbleiben sollten nur einzelne, enu-
der Wohnungsnot der Nachkriegszeit.24 Ein hoheitliches und merativ aufgezählte Materien.39 Insgesamt sollten die Gesetz-
sanktionsbewährtes Verbot, eine höhere als die preisrechtlich gebungsbefugnisse der Länder im Zuge der Reform der
zulässige Miete zu fordern,25 wirkt nur hinsichtlich des zuläs- föderalen Kompetenzordnung erweitert werden, nachdem
sigen Höchstbetrages, den der Vermieter fordern oder ent- man festgestellt hatte, dass sie im Laufe der Zeit immer weiter
gegennehmen kann. Im Übrigen bleiben die privatrechtlichen zurückgedrängt worden waren.40
Rechte und Pflichten der Mietparteien unberührt.26 Vor diesem Hintergrund unterliegen die Ausarbeitungen
der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundes-
2. Öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht als Teil
des „Wohnungswesens“
22 Vgl. Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid (o. Fn. 21), S. 9 f.
Zur Regelung eines öffentlich-rechtlichen Mietpreisrechts 23 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vor-
sind gemäß Art. 70 Abs. 1 GG die Länder zuständig. Danach schriften zur Mietenbegrenzung, Agh-Drs. 18/2347, S. 14 f.
haben die Länder das Recht zur Gesetzgebung, soweit die 24 Vgl. Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungs-
Verfassung nicht dem Bund die Gesetzgebungsbefugnis ver- zwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht, BT-Drs. 3/1234,
leiht.27 Bis zur Föderalismusreform I konnte sich der Bundes- 48.
gesetzgeber hierfür auf den Kompetenztitel des Wohnungs- 25 Vgl. BVerwGE 2, 208.
26 Vgl. bereits BVerwGE 1, 247.
wesens stützen.28 Mit dessen Streichung aus dem Katalog von
27 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vor-
Art. 74 Abs. 1 GG29 im Zuge der Reform gilt nun die all-
schriften zur Mietenbegrenzung, Drs. 18/2347, S. 16.
gemeine Regelung des Art. 70 GG. 28 Vgl. Weber, JZ 2018 (o. Fn. 11), S. 1026 f.; Kloepfer, Die Sozialisie-
Das Wohnungswesen betrifft grundsätzlich sämtliche Re- rung von Wohnungsunternehmen und die Verfassung, NJW 2019,
gelungen, die sich aus sozialen Gründen auf private Wohn- S. 1656 (1659).
zwecke dienende Gebäude beziehen,30 und dies unabhängig 29 Vgl. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 22, 23, 33,
von Eigentumsverhältnissen und Finanzierung.31 Dazu gehö- 52, 72, 73, 74, 74a, 75, 84, 85, 87c, 91a, 91b, 93, 98, 104a, 104b,
ren Regelungen zur Wohnraumbewirtschaftung,32 zur -vertei- 105, 107, 109, 125a, 125b, 125c, 143c) v. 31.08.2006, BGBl. I 2006,
lung und -bindung, aber etwa auch die Förderung des so- S. 2034.
30 Vgl. BVerfG, Rechtsgutachten über die Zuständigkeit des Bundes
zialen Wohnungsbaus,33 die Rechte und Pflichten von
zum Erlass eines Baugesetzes vom 16.06.1954, BT-Drs. 2/644,
Eigentümern von Wohnraum begründen.34 In der Zeit nach
S. 6.
Gründung der Bundesrepublik fasste der Bundesgesetzgeber 31 Vgl. Weber, ZMR 2019 (o. Fn. 12), S. 389 f.; a. A. Schede/Schuldt
die im Bereich des Wohnungswesens zur Bekämpfung der (o. Fn. 9), S. 1576.
Wohnungsnot verabschiedeten Regelungen unter dem Be- 32 Vgl. BVerfGE 21, 117, 128.
griff der Wohnungszwangswirtschaft zusammen. Zu ihr 33 Vgl. Maunz, in ders./Dürig, GG, 84. EL August 2018, Art. 74
zählte er neben der öffentlichen Wohnraumbewirtschaftung Rn. 208.
(Wohnungsbelegung) und dem Mieterschutz (Ausschluss 34 Insoweit zu Recht Wolfers/Opper (o. Fn. 9), S. 1448.
bzw. Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters) 35 Vgl. BT-Drs. 3/1234, 46.
36 Vgl. etwa Entwurf eines Ersten Wohnungsbaugesetzes, BT-Drs. 1/
auch das – von ihm selbst so bezeichnete – „öffentliche Miet-
567, 16; vgl. ebenso Weber, ZMR 2019 (o. Fn. 12), S. 390 f. m. w. N.
preisrecht“.35 Der damalige Bundesgesetzgeber ging davon
37 Vgl. Schede/Schuldt (o. Fn. 9), S. 1576.
aus, dass seine Regelungen zur Mietpreisbindung zumindest
38 So aber Papier, September 2019 (o. Fn. 9), S. 13 f.; Schede/Schuldt
auch dem Wohnungswesen unterfielen.36 (o. Fn. 9), S. 1576.
Dafür, dass mit Streichung des Kompetenztitels für das 39 Vgl. BT-Drs. 16/813, S. 13; instruktiv hierzu Weber, ZMR 2019
Wohnungswesen nunmehr das gesamte Mietpreisrecht unter (o. Fn. 12), S. 393 f.
das bürgerliche Recht fallen sollte37, ist nichts ersichtlich. Die 40 Vgl. BT-Drs. 16/813, S. 7.
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tages41 einem Zirkelschluss. So heißt es darin, das Mietpreis- desgesetzlichen Konzept des sozial abgefederten zivilrecht-
recht sei grundsätzlich Teil des sozialen Mietrechts, das tra- lichen Mietrechts.48 Der Berliner Senat hat auf diese Kritik
ditionell eine Materie des bürgerlichen Rechts darstelle. Vor- teilweise reagiert. Für das sogenannte Kappen oder Absen-
schriften des sozialen Mietrechts fielen daher unter den ken von Mieten soll nunmehr die Wohnlage berücksichtigt
Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Es ist unbestrit- werden.49 Unabhängig hiervon ist ein „echter Widerspruch“
ten, dass das im BGB geregelte soziale Mietrecht Teil des des geplanten Mietendeckels zu dem bundesgesetzlichen
bürgerlichen Rechts ist und der genannten Kompetenznorm Konzept der Mietpreisbremse nicht erkennbar.50 Die Miet-
subsumiert werden kann. Dies erklärt jedoch nicht, warum preisbremse des BGB regelt die zulässige Höchstmiete bezo-
das Mietpreisrecht in Gänze Teil des sozialen Mietrechts sein gen auf das konkrete Mietverhältnis unter Rückgriff auf den
soll. Die Aussage, das Mietpreisrecht sei traditionell privat- jeweils aktuellen Mietspiegel. Der Gesetzentwurf zum Mie-
rechtlich geregelt, ist dagegen – wie bereits festgestellt – tendeckel bezieht sich ebenfalls auf Werte des Mietspiegels.
zumindest höchst angreifbar. Ein Unterschied liegt darin, dass der Landesgesetzgeber
nicht plant, sämtliche Kriterien des Mietspiegels zu überneh-
men. Dies geschieht – vor dem Hintergrund des als sehr
3. Widersprüchlichkeit der Rechtsordnung?
dringlich erkannten Problems explodierender Mieten und
Verfassungsrechtlich erheblicher sind im Gegensatz hierzu eines Mangels an bezahlbarem Wohnraum – im Interesse
die gegen das Gesetzgebungsvorhaben Berlins erhobenen einer schnellstmöglichen Umsetzung und Anwendung der
Einwände, der Erlass öffentlich-rechtlichen Mietpreisrechts geplanten Regelungen, die einen möglichst geringen Verwal-
bedeute, dass den Adressaten preisrechtlicher Gesetzgebung tungsaufwand erfordern sollen.51 Zudem sollen aus Gründen
widersprüchliche Normbefehle erreichten. Zudem würden der Normklarheit Mieter in die Lage versetzt werden, mithilfe
konzeptionelle Entscheidungen des zuständigen Bundes- einer vereinfachten Tabelle die für sie anwendbare zulässige
gesetzgebers verfälscht.42 Tatsächlich verpflichtet das Höchstmiete ohne fachkundige Beratung zu erkennen. Dass
Rechtsstaatsprinzip und die bundesstaatliche Kompetenzord- der Senat die sogenannte Tabellenmiete darüber hinaus auf –
nung alle rechtsetzenden Organe, ihre Regelungen – unter fortgeschriebene – Werte des Berliner Mietspiegels 2013
wechselseitiger bundesstaatlicher Rücksichtnahme43 – je- stützen möchte,52 ist im Ergebnis ebenfalls unschädlich. Der
weils so aufeinander abzustimmen, dass den Normadressaten Landesgesetzgeber orientierte sich damit gleichwohl an
nicht gegenläufige Vorschriften erreichen, die Rechtsord- Durchschnittswerten, die das Marktgeschehen zwischen Ver-
nung also nicht aufgrund unterschiedlicher Anordnungen mietern und Mietern in der Stadt nachbilden, allerdings zu
widersprüchlich wird.44 Konzeptionelle Entscheidungen ei- einem Zeitpunkt, als der Berliner Wohnungsmarkt gerade
nes zuständigen Bundesgesetzgebers dürfen auch durch auf noch als nicht angespannt galt.53
Spezialzuständigkeiten gründende Einzelentscheidungen ei- Auch im Übrigen setzt sich der Entwurf des Berliner Se-
nes Landesgesetzgebers nicht verfälscht werden.45 nats nicht in verfassungsrechtlich erheblichen Widerspruch
Es ist allerdings bereits zweifelhaft, ob diese Maßstäbe zu einer mietpreisrechtlichen Konzeption des Bundesgesetz-
unmittelbar auf den Bereich der Mietpreisregulierung über- gebers. Ein solcher Widerspruch ergibt sich nicht bereits
tragen werden können.46 Denn die sie aufstellenden verfas- dadurch, dass in vertraglich oder gesetzlich begründete zivil-
sungsgerichtlichen Entscheidungen befassen sich allein mit rechtliche Rechtspositionen eingegriffen wird.54 Gleiches gilt
der Frage, ob der Landesgesetzgeber neben einer Sachrege- unter Berücksichtigung, dass Mietendeckel und Mietpreis-
lung des Bundes, der sich dabei auf seine konkurrierende bremse möglicherweise gleiche oder ähnliche Effekte erzie-
Gesetzgebungskompetenz stützt, lenkungssteuerrechtlich tä- len. Denn auch wenn die beiden mietpreisrechtlichen Instru-
tig werden kann, wenn das Landesgesetz dem Konzept des
Sachgesetzgebers entgegensteht. Konkret ging es um die
Frage sanktionsbewehrter steuerlicher Lenkung durch den 41 Vgl. Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, vom
Landesgesetzgeber im Bereich des Abfallwirtschaftsrechts, 31.01.2019 und vom 18.06.2019 (o. Fn. 9), jeweils S. 3; ebenso
Papier, September 2019, September 2019 (o. Fn. 9), S. 6 f., 11.
das nach der Konzeption des Bundesgesetzgebers wesentlich
42 Vgl. Battis, Gesetz zum Mietendeckel ist in Teilen verfassungs-
durch das Kooperationsprinzip und damit durch freiwilliges,
widrig, Berliner Morgenpost online vom 26.10.2019, abrufbar
aber gerade nicht durch erzwungenes Verhalten der Norm- unter https://www.morgenpost.de/berlin/article227476329/Ge
adressaten bestimmt werden sollte. setz-zum-Mietendeckel-ist-in-Teilen-verfassungswidrig.html (zu-
Im Übrigen bedingt ein Gebot zu wechselseitiger Rück- letzt abgerufen am 17.01.2020); Papier, September 2019, Septem-
sichtnahme, dass es in beide Richtungen gilt, mithin in glei- ber 2019 (o. Fn. 9), S. 11 ff.
cher Weise für den Landes- wie für den Bundesgesetzgeber. 43 Vgl. BVerfGE 98, 265 (301).
Sollten sich normative Konzepte der beiden Gesetzgeber 44 Vgl. BVerfGE 98, 106 (118 f.).
widersprechen, kann dies deshalb nicht per se bedeuten, 45 Vgl. BVerfGE 98, 265 (301).
dass die landesrechtliche Regelung zurücktreten muss. Un- 46 Vgl. ebenso Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid (o. Fn. 21), S. 8, 12.
47 Vgl. Papier, September 2019 (o. Fn. 9), S. 10.
abhängig hiervon sind die in der Literatur teilweise fest-
48 Vgl. Battis (o. Fn. 42).
gestellten Widersprüche zumindest nicht in dem dargestell-
49 Vgl. § 5 Abs. 2 Satz 1 MietenWoG Bln-E.
ten Maße erkennbar. So soll durch den Mietendeckel das 50 So auch Fischer-Lescano (o. Fn. 21), S. 17 f.
Konzept des sozialen Mietpreisrechts im BGB „ganz eindeu- 51 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 31.
tig“ gesprengt werden;47 die Festlegung einer Mietober- 52 Vgl. § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln-E.
grenze sowie das sogenannte Kappen oder Absenken von 53 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 30 ff.
Mieten ständen zudem in diametralem Gegensatz zum bun- 54 So auch Gather/von Restorff/Rödl (o. Fn. 15).
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mente in die gleiche Richtung wirkten, ist vor dem Hinter-
1. Eingriff in die Grundrechte von Vermietern
grund der dargestellten strukturellen Unterschiede in den
und Eigentümern
jeweiligen normativen Regelungskonzepten und der vom
Landesgesetzgeber gewollten Trennung zwischen sozialem Der vom Senat eingebrachte Gesetzentwurf greift – in nicht
Mietrecht des BGB und öffentlich-rechtlicher Mietpreisbin- unerheblichem Maße – in die Grundrechte von Eigentümern
dung die behauptete Verfälschung eines Konzepts des Bun- und Vermietern ein, namentlich in die Eigentumsgarantie aus
desgesetzgebers kaum darstellbar. Ein föderaler Kompetenz- Art. 14 Abs. 1 GG und die Vertragsfreiheit gemäß Art. 2 Abs. 1
konflikt entsteht im Übrigen nicht bereits dann, wenn ein GG. Darüber hinaus ist der allgemeine Gleichheitssatz aus
Landesgesetzgeber – wie vorliegend – im Rahmen seiner Art. 3 Abs. 1 GG betroffen.
Befugnisse einer Gruppe von Normadressaten Verhaltens- Für die Prüfung, ob die einzelnen Bestimmungen des vor-
pflichten auferlegt, die zu deren bundesgesetzlich begrün- gelegten Gesetzentwurfs gegen die genannten Freiheits- und
deten Pflichten hinzutreten.55 Dass der Bund in seinem Zu- Gleichheitsrechte verstoßen, dürfte sich maßgeblich an dem
ständigkeitsbereich keine weitergehende Regelung getroffen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreis-
hat, ändert hieran nichts. Andernfalls würde die in Art. 30 GG bremse zu orientieren sein.58 Nicht nur bestätigt das Gericht
vorausgesetzte Eigenständigkeit der Landesgesetzgebung darin bereits bestehende verfassungsgerichtliche Maßstäbe
weitgehend leerlaufen. Das Gebot der Widerspruchsfreiheit im Bereich der Mietpreisregulierung.59 Seine Erwägungen
der Rechtsordnung verpflichtet die Länder daher nicht, bei können darüber hinaus in weiten Teilen für die sich im
ihrer Gesetzgebungstätigkeit nur solche konzeptionellen An- Rahmen der Diskussion um den Mietendeckel stellenden
sätze zu verfolgen, die denen des Bundesgesetzgebers ent- verfassungsrechtlichen Fragen fruchtbar gemacht werden.
sprechen.56
2. Geeignetheit und Erforderlichkeit
4. Zwischenergebnis
An der Geeignetheit und der Erforderlichkeit der Bestimmun-
Die gegen eine Kompetenz der Länder zur Regelung eines gen des MietenWoG Bln-E dürfte nach der Entscheidung über
eigenen Mietpreisrechts vorgebrachten Argumente greifen die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse nicht ernst-
im Ergebnis nicht durch. Den geäußerten Bedenken in Bezug haft zu zweifeln sein.60 So hat das Bundesverfassungsgericht
auf seine Gesetzgebungsbefugnis begegnet der Berliner Se- bekräftigt, dass der Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers
nat gleichwohl mit einer möglichst klaren Trennung zwischen im Bereich der Miethöhenregulierung wegen der sozialen
den bestehenden Regelungen des sozialen Mietrechts und Funktion des Wohnobjekts besonders groß ist.61 Dabei kann
einer öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung. Dies setzt er sich der Gesetzgeber auch auf Gemeinwohlbelange wie etwa
beispielsweise bei der Regelung zum Mietenstopp um, die die Durchmischung von Stadtvierteln sowie die Verhinderung
allein ein Verbot vorsieht, eine Miete zu fordern, die über der von Segregation und Gentrifizierung berufen.62 Auch ein
Miethöhe des Stichtages liegt.57 Vergleichbar wird zu den behaupteter Rückgang der Bautätigkeit – obwohl Neubau
Mietobergrenzen formuliert, dass es verboten sein soll, bei vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen ist63 –
erstmaliger und bei Wiedervermietung eine Miete zu fordern, sowie eine ebenso bislang nicht nachgewiesene verstärkte
die über die einschlägigen Werte der Mietentabelle hinaus- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen lässt die
geht. Mit dieser Regelung lässt der Landesgesetzgeber die Eignung zur Erreichung der Ziele nicht entfallen, da es sich
vertraglichen Vereinbarungen der Mietparteien unberührt. dabei allenfalls um mittelbare Auswirkungen des Gesetzes
Soweit der vereinbarte Mietzins jedoch die preisrechtlich handelt.64 Dass die Förderung privaten Wohnungsneubaus65
zulässige Miethöhe überschreitet, ist die entsprechende For-
derung des Vermieters nicht durchsetzbar.
55 Vgl. BayVerfGH, Entscheidung vom 03.12.2019 – Vf. 6-VIII-17 –
juris Rn. 106.
56 Vgl. BayVerfGH, Entscheidung vom 03.12.2019 – Vf. 6-VIII-17 –
II. Zur materiellen Verfassungsmäßigkeit juris Rn. 107.
57 Vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln-E.
Im Ergebnis sprechen darüber hinaus gute Gründe dafür,
58 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8).
dass der vom Berliner Senat vorgelegte Gesetzentwurf auch 59 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 49.
materiell verfassungsmäßig ist. Umstritten ist gleichwohl ins- 60 Anders dennoch Wolfers/Opper (o. Fn. 9), S. 1449; hiergegen Pa-
besondere die Verhältnismäßigkeit der geplanten mietpreis- pier, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neurege-
rechtlichen Bestimmungen. Auch die vorgesehene Regelung lung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Rechts-
eines Stichtages beim Mietenstopp wirft verfassungsrechtli- gutachtliche Stellungnahme im Auftrag des Bundesverbandes
che Fragen auf. deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW,
Die drei im Gesetzentwurf des Berliner Senats normierten Dezember 2019, S. 9 ff., abrufbar unter https://web.gdw.de/uplo
ads/pdf/Pressemeldungen/Materielle_Verfassungsmaessig
Instrumente – der Mietenstopp, die Einführung von Mietober-
keit_des_Berliner_Mietendeckels.pdf (zuletzt abgerufen am
grenzen und das sogenannte Kappen oder Absenken über-
17.01.2020).
höhter Mieten – sind zwar kompetenzrechtlich einheitlich zu 61 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 71.
betrachten. Was die Intensität anbelangt, mit der die einzel- 62 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 72.
nen Maßnahmen jeweils in die Grundrechte von Eigentümern 63 Vgl. § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln-E.
und Vermietern eingreifen, bestehen allerdings Unterschie- 64 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 65.
de. 65 Vgl. Wolfers/Opper (o. Fn. 9), S. 1449.
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oder der Ausbau sozialstaatlicher Maßnahmen zur Abmil- wodurch die Wirtschaftlichkeit der Wohnung als sicher-
derung sozialer Härten von Mietern – unberücksichtigt ihrer gestellt gilt.77 Jedenfalls in Bezug auf den geplanten Mieten-
im Vergleich zu einem Mietendeckel stärkeren Belastung des stopp dürfte im Ergebnis nichts anderes gelten. Denn nach
Landeshaushalts – Eigentümer und Vermieter nicht oder § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln-E werden Mieten „eingefroren“,
weniger belasteten, mag zutreffen, schlägt jedoch im Rahmen die auf einem unregulierten Markt gebildet wurden und für
der Erforderlichkeit nicht durch.66 Auch dem oft bemühten deren Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich
zahlungskräftigen Mieter am Kurfürstendamm,67 der ohne war – selbst eine am Markt orientierte Durchschnittsmiete.
Notwendigkeit von den geplanten Regelungen profitierte, Weiter reichen insoweit die geplanten Regelungen zur
dürfte keine verfassungsrechtliche Bedeutung zukommen. Mietobergrenze bei Erst- und Wiedervermietung und zum
Dass sämtliche Mieter auf einem (insgesamt) angespannten sogenannten Kappen oder Absenken von Bestandsmieten.
Wohnungsmarkt einer mietpreisrechtlichen Regulierung un- Sie orientieren sich – auch wenn fortgeschrieben – an Werten
terfallen, war bereits bei der Mietpreisbremse der Fall.68 Auch des Mietspiegels 201378 und bilden damit bereits jetzt nicht
wenn das Angebot an bezahlbarem Wohnraum durch das die aktuellen Marktmieten ab. Auch ist der Eingriff in die
Gesetz steigen dürfte, wird befürchtet, dass sich der Zugang Grundrechte von Eigentümern und Vermietern insofern in-
zahlungsschwacher Mieter zum Wohnungsmarkt aufgrund tensiver, als nicht nur die Durchsetzung von Rechten aus
einer erwarteten steigenden Nachfrage an Wohnraum nicht Gesetz – vorliegend die Forderung eines Mietzinses nach
verbessern würde.69 Dies als gegeben unterstellt, beträfe der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558
Einwand gleichwohl allein die Regelung zu den Mietober- Abs. 1 BGB oder nach Modernisierungsmaßnahmen nach
grenzen bei Wiedervermietung, nicht jedoch den Mieten- § 559 Abs. 1 BGB – beschränkt ist, sondern auch aus Vertrag.
stopp oder das sogenannte Kappen oder Absenken von Be- Das Vertrauen des Vermieters in die Durchsetzbarkeit ver-
standsmieten. traglich begründeter Rechte dürfte verfassungsrechtlich als
besonders schützenswert einzustufen sein; dies umso mehr,
als er auf Grundlage des vereinbarten Mietzinses im Einzelfall
3. Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne
vermögenswerte Dispositionen getroffen hat. Die Qualität des
Wesentlich größer ist der Begründungsaufwand des Gesetz- Eingriffs ändert sich dadurch jedoch nicht grundlegend, ist
gebers in Bezug auf die Angemessenheit (Verhältnismäßig- doch auch der Umfang der gesetzlich zulässigen Erhöhung
keit im engeren Sinne) der vorgesehenen mietpreisrecht- der Miete abhängig vom jeweils vertraglich vereinbarten
lichen Instrumente. Zwar ist es verfassungsrechtlich nicht Mietzins. Letztlich führt die Anwendung aller drei Instrumen-
per se ausgeschlossen, die Ausübung von durch Vertrag te des Mietendeckels dazu, dass ein Vertragspartner – zeitlich
begründeten oder sonst im bürgerlichen Recht verankerten begrenzt – eine vertraglich begründete, ggf. aufgrund Geset-
subjektiven Rechten zu beschränken.70 Zudem ist das Ver- zes modifizierte Position, nämlich das Recht, vom Mieter
trauen von Vermietern, mit ihrer Wohnung höchstmögliche einen Mietzins in bestimmter Höhe zu verlangen, nicht durch-
Mieteinkünfte zu erzielen, trotz getätigter kreditfinanzierter setzen kann.
Investitionen grundrechtlich nicht geschützt; auf dem „sozial- Zudem hat der Gesetzgeber eine sachliche Begründung
politisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts“ dürfen Vermie- für den Mietenstopp. Er möchte den Mietern eine „Ver-
ter darüber hinaus auch nicht auf den Fortbestand einer ihnen schnaufpause“ verschaffen, indem er die rasante Preis-
günstigen Rechtslage vertrauen.71 Verfassungsrechtliche entwicklung auf dem Wohnungsmarkt bremst, während er
Grenzen sind jedoch dort gezogen, wo die Gruppe der Mieter zugleich den sozialen Wohnungsbau fördert, eigenen Woh-
oder der Vermieter einseitig bevorzugt oder benachteiligt nungsbau betreibt79 und die Schaffung mietpreisgebundenen
wird,72 oder wo eine Regelung zu dauerhaften Verlusten für
den Vermieter oder einer Substanzgefährdung der Mietsache
führt.73
Diese Grenzen sind nicht bereits dann überschritten, wenn
66 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 67.
eine im Interesse der Mieter ergehende Regulierung von
67 Vgl. Battis (o. Fn. 42).
Miethöhen nicht zugleich Vergünstigungen für Vermieter
68 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 67, unter Verweis auf Gsell, Die gerechte
und Eigentümer vorsieht.74 Eine verfassungsrechtliche Pflicht Miete, NZM 2017, S. 305 (307).
zur Kompensation von Eingriffen in deren Grundrechte ist 69 Vgl. Wolfers/Opper (o. Fn. 9), S. 1449.
den verfassungsgerichtlichen Maßstäben nicht zu entneh- 70 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 103: „Dass bestehende Mieten nicht
men. Vielmehr muss bei Schaffung eines gerechten Aus- abgesenkt, sondern lediglich unangemessene Mietanhebungen
gleichs mittels Abwägung den Interessen von Vermietern bei Wiedervermietung verhindert werden (...), ist auch mit Blick
und Eigentümern einerseits und den Belangen des All- auf die gesetzgeberischen Ziele der Miethöhenregulierung ange-
gemeinwohls andererseits nicht immer dasselbe Gewicht bei- messen.“
gemessen werden; gesellschaftliche Verhältnisse und Um- 71 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 77.
72 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 69.
stände des Wohnungsmarktes dürfen – wie vorliegend
73 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 88.
geschehen75 – dabei Berücksichtigung finden.76
74 So aber wohl Papier, Dezember 2019 (o. Fn. 60), S. 15 f.
Bedenken begegnet die teilweise Abkopplung der miet- 75 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 14 ff.
preisrechtlich zulässigen Miethöhe von der am unregulierten 76 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 69, 73.
Markt erzielbaren Miete. Dies ist in Bezug auf die Regelung 77 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 83.
der Mietpreisbremse nicht der Fall, da sie sich gemäß § 556d 78 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 30 ff.
Abs. 1 BGB an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, 79 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 1 f.
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Wohnraums auf sonstige Weise unterstützt.80 Seinen Rück- Rückanknüpfung liegt danach vor, wenn eine Norm auf ge-
griff auf die Werte des Mietspiegels 2013 hat der Berliner genwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und
Senat nachvollziehbar damit begründet, dass zu dem Zeit- Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zu-
punkt seiner Veröffentlichung ein gerade noch nicht ange- gleich die betroffene Rechtsposition entwertet,99 etwa wenn
spannter Wohnungsmarkt in Berlin geherrscht habe.81 belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkün-
Ungeachtet dessen, dass eine Orientierung von Mietober- dung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins
grenzen an den am Markt zu erzielenden Preisen verfas- Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden.100 Normen
sungsrechtlich jedenfalls nicht zwingend ist,82 streitet für die mit unechter Rückwirkung sind grundsätzlich zulässig; ver-
Angemessenheit der geplanten Regelungen, dass sie Neubau fassungsrechtliche Grenzen können sich jedoch aus dem
von ihrem Anwendungsbereich komplett ausnimmt. Zudem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnis-
sieht sie für Neubau eine zeitlich großzügige, im Interesse mäßigkeitsprinzip ergeben.101 Das schutzwürdige Vertrauen
von Eigentümern und Vermietern liegende Legaldefinition auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage entfällt in der
vor.83 Die jeweils geltenden zulässigen Mietobergrenzen dif- Regel bereits mit Einbringung eines Gesetzentwurfs in das
ferenzieren außerdem nach Baujahr und Ausstattung der Parlament. Eine darin vorgesehene Neuregelung darf des-
Wohnung,84 bei dem sogenannten Kappen oder Absenken halb unechte Rückwirkung entfalten.102
von Bestandsmieten findet darüber hinaus auch die Wohn- Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich
lage Berücksichtigung.85 Dem Gesetzgeber ist es im Hinblick grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nach-
auf den allgemeinen Gleichheitssatz im Übrigen grundsätz- träglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehö-
lich nicht verwehrt, eine Vielzahl von Sachverhalten typisie- rende Tatbestände eingreift.103 Dies ist insbesondere der Fall,
rend und generalisierend zu regulieren;86 vollständige Einzel- wenn die beabsichtigte Rechtsfolge mit belastender Wirkung
fallgerechtigkeit ist, und dies gilt letztlich trotz stärkerer schon vor dem Zeitpunkt der Verkündung der Norm für
Differenzierung auch für die Werte des Mietspiegels,87 nicht bereits abgeschlossene Tatbestände gelten soll (sogenannte
zu erreichen. Bei Bestandsmieten, die der Gesetzgeber unter
teilweiser Anlehnung an § 5 Abs. 2 WiStrG88 als schutzwürdi-
ger erachtet als den Fall der Erst- oder Wiedervermietung, hat 80 So etwa über das Modell der kooperativen Baulandentwicklung,
vgl. hierzu https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/woh
er einen Aufschlag von 20 % vorgesehen.89 Die preisrechtlich
nungsbau/de/vertraege/ (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
zulässige Mietobergrenze erhöht sich zudem für Ein- und
81 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 30 ff.
Zweifamilienhäuser um 1 €,90 ebenso wie für Wohnraum mit 82 Vgl. BVerfG (o. Fn. 8), Rn. 83: „Die ortsübliche Vergleichsmiete
(bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vorhandener) moder- sichert dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten
ner Ausstattung.91 Ein Inflationsausgleich soll die Wirtschaft- Mietzins, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig
lichkeit der Wohnung gewährleisten.92 Des Weiteren soll im sicherstellen wird (...)“ (Hervorhebung durch den Verfasser).
Falle besonders niedriger Mieten der Deckel nach dem Willen 83 Vgl. § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln-E: „(...) Wohnraum, der ab dem
des Berliner Senats zumindest bei Wiedervermietung „at- 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurde(...).“
men“ können, sich die zulässige Höchstmiete mithin um 1 €, 84 Vgl. § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln-E.
85 Vgl. § 5 Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln-E.
höchstens jedoch auf 5,02 €/m² erhöhen.93 Kosten für Moder-
86 Vgl. BVerfGE 98, 365 (385), stRspr.
nisierungsmaßnahmen, die der Vermieter auf den Mieter
87 Vgl. Papier, Dezember 2019 (o. Fn. 60), S. 26 f.
umlegt, können zumindest teilweise durchgesetzt werden.94 88 Vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 29.
Die ebenso vorgesehene Härtefallklausel soll verhindern, 89 Vgl. § 5 Abs. 2 Satz 1 MietenWoG Bln-E.
dass die geplanten Regelungen zu dauerhaften Verlusten 90 Vgl. § 6 Abs. 2 MietenWoG Bln-E.
des Vermieters oder zu einer Substanzgefährdung führen.95 91 Vgl. § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln-E; im Falle zusätzlicher Moderni-
Insbesondere aber spricht für die Verhältnismäßigkeit der sierungsmaßnahmen nach Inkrafttreten des Gesetzes ist eine
geplanten Regelungen die Ausgestaltung des Mietendeckels weitere Erhöhung der preisrechtlich zulässigen Miethöhe gemäß
als von vornherein zeitlich befristete Maßnahme: Das Gesetz § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln-E möglich.
soll nach fünf Jahren außer Kraft treten,96 das besonders 92 Vgl. § 3 Abs. 4 Satz 1 MietenWoG Bln-E.
93 Vgl. § 3 Abs. 3 MietenWoG Bln-E; dies gilt allerdings nur für
umstrittene sogenannte Kappen oder Absenken von Be-
Wohnungen, die bestimmte Modernisierungsmerkmale aufwei-
standsmieten darüber hinaus erst neun Monate nach Inkraft-
sen.
treten des Gesetzes anwendbar sein.97 94 Vgl. § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln-E.
95 Vgl. § 8 MietenWoG Bln-E.
96 Vgl. Art. 4 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzli-
4. Stichtagsregelung als unzulässige Rückwirkung?
cher Vorschriften zur Mietenbegrenzung.
Verfassungsrechtlichen Bedenken setzt sich auch die Stich- 97 Vgl. Art. 4 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzli-
tagsregelung beim sogenannten Mietenstopp aus; im Ergeb- cher Vorschriften zur Mietenbegrenzung.
nis greifen diese aber nicht durch. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 98 Dies gilt auch für Index- und Staffelmiete, vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2
MietenWoG Bln-E. Für eine zum Stichtag nicht, aber bereits
MietenWoG Bln-E ist es verboten, eine Miete zu fordern, die
früher vermietete Wohnung ist die Miete zum Ende der letzten
die am 18.06.2019 – dem Stichtag – wirksam vereinbarte
Vermietung maßgeblich, vgl. § 3 Abs. 1 Satz 3 MietenWoG Bln-E.
Miete überschreitet.98 99 Vgl. BVerfGE 101, 239 (263); 123, 186 (257).
Verfassungsrechtlich ist die Stichtagsregelung nach den 100 Vgl. BVerfGE 132, 302 (318).
Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Aus- 101 Vgl. BVerfGE 95, 64 (86).
prägung zu beurteilen, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfah- 102 Vgl. BVerfGE 127, 31 (50); 143, 246 (385, Rn. 377).
ren haben. Eine unechte Rückwirkung bzw. tatbestandliche 103 Vgl. BVerfGE 11, 139 (145 f.), stRspr.
10Abzug vom 20.03.2020, 09:20:26
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Rückbewirkung von Rechtsfolgen).104 Auch in diesem Fall tritt tene Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln-E am
das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauens- 18.06.2019 hinreichend vorhersehbar war. Anhaltspunkte für
schutz hat, aber zurück, wenn sich ausnahmsweise kein Ver- eine sachwidrige Nutzung des dem Gesetzgeber zukommen-
trauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. den Einschätzungsspielraums bei der Wahl des Zeitpunkts,
Davon ist unter anderem dann auszugehen, wenn der Betrof- ab dem die Wirkung der Ankündigung des Gesetzes seinen
fene schon im Zeitpunkt, auf den die Rückwirkung bezogen Zweck durchkreuzte,116 liegen nicht vor.
war, nicht mit dem Fortbestand der Regelung rechnen durf-
te.105
Die Regelungen des MietenWoG Bln-E entfalten unechte
IV. Fazit
Rückwirkung. Der Gesetzgeber knüpft tatbestandlich an die
jeweilige Miethöhe zum Stichtag an. Die Stichtagsregelung Mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzli-
betrifft damit allein Mietverhältnisse, die in der Vergangen- cher Vorschriften zur Mietenbegrenzung hat die Berliner
heit ins Werk gesetzt worden sind, zum Zeitpunkt des Inkraft- Landesregierung einen Vorschlag zur Einführung eines lan-
tretens des Gesetzes aber noch fortbestehen. Derartige desrechtlichen Mietpreisrechts vorgelegt. Dieser kann durch-
Rechtsänderungen sind im Rahmen von Dauerschuldverhält- aus als mutig bezeichnet werden, geht er doch inhaltlich weit
nissen – wie der Mietvertrag eines ist – üblich; ein Vertrags- über das hinaus, was in den letzten Jahren sowohl auf Bun-
partner darf nicht darauf vertrauen, dass ein grundsätzlich auf
unbestimmte Zeit geschlossenes Rechtsverhältnis stets dem
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Recht unter-
104 Vgl. BVerfGE 127, 1 (17).
liegt.106 Die Norm entfaltet auch nicht deswegen echte Rück-
105 Vgl. BVerfGE 95, 64 (86 f.).
wirkung, weil sie ein Verbot statuierte, eine höhere Miete als 106 Vgl. Kirchhof, in: Maunz/Dürig, GG, 85. EL November 2018, Art. 3
die Stichtagsmiete zu verlangen.107 Ein solches Verbot gilt, da Rn. 374.
im Gesetz nichts Gegenteiliges geregelt ist, erst ab seinem 107 So aber Papier, Dezember 2019 (o. Fn. 60), S. 23; ebenso Shirva-
Inkrafttreten.108 ni, Wortprotokoll zur Anhörung, Gesetz zur Neuregelung gesetz-
Selbst unterstellt, es läge ein Fall echter Rückwirkung vor, licher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, S. 45, abrufbar unter
dürften zwingende Gründe des gemeinen Wohls eine https://www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/protokoll/
Durchbrechung des Rückwirkungsverbots rechtfertigen. Das sw18-049-wp.pdf (zuletzt abgerufen am 17. Januar 2020); Wis-
senschaftlicher Parlamentsdienst des Abgeordnetenhauses von
Gesetzgebungsverfahren erfordert eine gewisse Zeitdauer,
Berlin, Gutachten zu einer Reihe von Rechtsfragen im Zusam-
insbesondere – wie vorliegend – zur Regelung einer hoch-
menhang mit der Rückwirkung des geplanten Berliner Mieten-
komplexen, bislang ungeregelten Materie. Dies kann von gesetzes („Mietendeckel“), vom 28.10.2019, S. 8, abrufbar unter
betroffenen Eigentümern und Vermietern genutzt werden, https://www.parlament-berlin.de/C1257B55002B290D/vwCon
ein Mieterhöhungsverlangen noch vor Inkrafttreten des Ge- tentByKey/W2BHTGXS981WEBSDE/$File/20191028_Mieten
setzes auszusprechen, um so dem drohenden „Einfrieren“ deckel.pdf (zuletzt abgerufen am 17.01.2020).
der Bestandsmieten zuvorzukommen. In einer derartigen 108 Vgl. Nora Wienfort, Ein Stichtag macht noch keine Rückwirkung,
Konstellation kann es dem Gesetzgeber nicht verwehrt sein, Verfassungsblog, 13.01.2019, https://verfassungsblog.de/ein-
Maßnahmen zu ergreifen, damit die Neuregelung bereits vor stichtag-macht-noch-keine-rueckwirkung/ (zuletzt abgerufen am
17.01.2020); missverständlich insoweit die Gesetzesbegründung,
ihrem Erlass nicht durch Ausnutzung der bisherigen Rechts-
vgl. Agh-Drs. 18/2347, S. 25.
lage unterlaufen werden kann.109 Der Gesetzgeber verfolgte
109 Vgl. BVerfGE 95, 64 (88 f.), 97, 67 (81 f.), jeweils für Fälle unechter
mit der Einführung einer Stichtagsregelung den Zweck, die- Rückwirkung; ebenso Schneider, Gesetzgebung, Heidelberg,
sen befürchteten Ankündigungseffekt110 zu vermeiden. Sie ist 3. Aufl. 2002, Rn. 540.
auch geeignet und erforderlich, da die beabsichtigte Wirkung 110 So rief etwa der Eigentümerverband Haus und Grund Berliner
des Gesetzes – das „Einfrieren“ der aktuell geschuldeten Vermieter noch am 09.06.2019 auf seiner Homepage dazu auf,
Miete – andernfalls vereitelt worden wäre.111 Zur Frage einer die Miete bis zum angekündigten Beschluss des Senats vom
unzumutbaren Belastung von Eigentümern kann auf die vor- 18.06.2019 zu erhöhen, vgl. https://haus-und-grund-berlin.de/
stehenden Ausführungen zur Angemessenheit des Mieten- wichtig-erhoehen-sie-vor-dem-18-juni-2019-die-miete/ (zuletzt
abgerufen am 17.01.2020).
stopps verwiesen werden. Zum Stichtag war das Vertrauen
111 Unerheblich ist daher, wie „schwerwiegend“ sich ein Mieterhö-
der betroffenen Eigentümer und Vermieter in den unverän-
hungsverlangen für den oder die Betroffenen auswirkt, so aber
derten Fortbestand der damals geltenden Rechtslage auch Wolfers/Opper (o. Fn. 9), S. 1451.
bereits zumindest durch Zweifel abgelöst. Ein klassischer 112 Vgl. Högl/Zado/Wegner, „Berlin könnte eine eigene Mietpreis-
Mietenstopp wurde bereits seit Januar 2019 politisch dis- regulierung einführen“, abrufbar unter https://www.tagesspiegel.
kutiert,112 nachdem sich ein im November 2018 in der Juris- de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berlin-koennte-eine-ei
tenzeitung113 erschienener Beitrag zum ersten Mal mit den gene-mietpreisregulierung-einfuehren/23880014.html (zuletzt
rechtlichen Voraussetzungen eines neben das soziale Miet- abgerufen am 17.01.2020).
recht tretenden öffentlichen Mietpreisrechts befasst hatte. 113 Vgl. Weber, JZ 2018 (o. Fn. 11), S. 1022 ff.
114 Dies verkennend Papier, Dezember 2019 (o. Fn. 60), S. 24 f.
Die klare und allgemein auch für den juristischen Laien ver-
115 Vgl. Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
ständliche Forderung eines „Einfrierens“ von Bestandsmie-
und Wohnen vom 30.08.2019, abrufbar unter https://stadtent
ten – allein hierauf bezieht sich die Stichtagsregelung114 – ist wicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?
auch seit Beginn der politischen Debatte im Kern unverändert arch_1908/nachricht6785.html (zuletzt abgerufen am
geblieben, sodass die nunmehr im Gesetzentwurf (wie zuvor 17.01.2020).
auch schon im Referentenentwurf vom 30.08.2019115) enthal- 116 Vgl. BVerfGE 95, 64 (89).
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