THOMAS KOBE ÜBER STOCKWERKEIGENTUM - SVIT Schweiz
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NR. 11 | NOVEMBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch THOMAS KOBE ÜBER STOCKWERKEIGENTUM IMMOBILIENPOLITIK. Ortsüblicher Mietzins – Kampf gegen Bedeutungslosigkeit...................... 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Transaktionsmarkt – Luft im System.................................................................. 18 BAU & HAUS. Elbphilharmonie Hamburg – Klang als pures Erlebnis......................................................... 40
EDITORIAL AUF EIN WORT
TRANSPARENZ Wir bürgen für Sie!
IST GUT, VERNUNFT
IST BESSER
ANDREAS
INGOLD
«Die Verschärfung
des Geldwäscherei
gesetzes wäre ein
unreflektierter
Kniefall vor den
internationalen
Häschern.»
Einfach vermieten mit
100 % Sicherheit
«Mit Koffern voller Geld auf Einkaufstour am
Immobilienmarkt» – so berichteten unsere öffent-
lich-rechtlichen Sender , finanziert mit unseren
Zwangsabgaben, Ende Oktober über die angebliche
Geldwäscherei am Immobilienmarkt. Der Zuhörer
konnte sich angesichts der einseitigen Kolportage
des Eindrucks nicht erwehren, dass es sich bei
Maklern, Notaren und Rechtsanwälten um eine
Bande von Helfershelfern des organisierten Verbre-
chens und von ausländischen Potentaten handeln
muss. «Voilà! Wir haben es schon immer gewusst.»
Spürbare Entlastung beim
Die sogenannte Studie ist voller tendenziöser
Behauptungen und dient allein dem Zweck, politi- Verwaltungsaufwand
schen Forderungen in einem internationalen Kessel-
treiben zum Durchbruch zu verhelfen. Schon
mehrfach ist die Schweiz eingeknickt. Damit wir uns
recht verstehen: Ich bin ein Befürworter von Trans-
parenz und verurteile Geldwäscherei und Korrup-
tion vorbehaltlos. Die kollektive Verurteilung eines
gesamten Wirtschaftssektors ist aber unerhört,
zumal keine Fakten vorgebracht werden, die den
Vorwurf belegen könnten.
Für unseren Berufsverband gilt seit Längerem:
keine Annahme von Bargeld und keine Vermittlung
von Immobiliengeschäften mit Bargeldtransaktio- Einfache Abwicklung
nen. Mit dem Transfer über ein Schweizer Finanzin-
stitut ist der Geldwäschereibekämpfung Genüge im Schadenfall
getan. Alles andere wäre doppelspurig, kostentrei-
bend und schlichtweg unvernünftig. Aber seien wir
gewappnet: Die Saat von Transparency International
wird im Parlament aufgehen. Wir werden auf jeden
Kostenlose Hotline: 0800 100 201
Fall dagegenhalten.
Am Rande sei bemerkt, dass die Studie der Organi-
sation durch einen namhaften Schweizer Immobi-
lieninvestor finanziell unterstützt wurde. Da reibt
man sich verwundert die Augen.
Ein Unternehmen der Aduno Gruppe
www.adunokaution.ch
Andreas Ingold
2 | immobilia November 2017 Ins2016_AdunoKaution_85x259mm.indd 5 14.10.16 14:56
IMMOBILIA INHALT NR. 11 NOVEMBER 2017
NR. 11 | NOVEMBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
THOMAS KOBE
ÜBER STOCKWERKEIGENTUM
IMMOBILIENPOLITIK. Ortsüblicher Mietzins – Kampf gegen Bedeutungslosigkeit ..................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Transaktionsmarkt – Luft im System ................................................................. 18
BAU & HAUS. Elbphilharmonie Hamburg – Klang als pures Erlebnis ........................................................ 40
Thomas Kobe, Bauökonom und
Architekt (Foto: Urs Bigler)
FOKUS BAU & HAUS
04 «SANIERUNGSSTAU IM STOCKWERKEIGENTUM» 40 KLANG ALS PURES ERLEBNIS
Thomas Kobe erklärt, wie er den Sanierungs- Im grossen Saal der Elbphilharmonie spielen
stau beim Stockwerkeigentum mithilfe eines Raumgeometrie, Materialien und Oberflächen-
neuen Finanzierungsmodells lösen will. struktur auf harmonische Weise zusammen.
42 RECYCLING BEI GEBÄUDELABELN
IMMOBILIENPOLITIK Das neue Bürogebäude der Ikea AG wird
ZITIERT mit den Gebäudelabeln BREEAM, SNBS
10 KAMPF GEGEN BEDEUTUNGSLOSIGKEIT
Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit und Minergie zertifiziert.
des Anfangsmietzinses misslingt oft, weil das 44 DIE ÄSTHETIK DES REPETITIVEN
Gericht unrealistische Anforderungen hat. Der über 40 Meter hohe Hauptsitz der
11 KURZMELDUNGEN Diakonie Bethanien beeindruckt mit 500 auf
die Sichtbetonfassade aufgesetzten Fenstern.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 47 VERBINDUNG AUF HOHEM NIVEAU
12 «LANDLORDS» ALS KUNDEN Auf dem Pilatus Kulm ist ein architektonisches
Die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum ist Bijou entstanden: die neue Panoramagalerie.
im Umbruch. Hinzu kommt, dass viele Punkte
im Gesetz nur unzureichend geregelt sind. IMMOBILIENBERUF
Der Kanton Zürich
15 «ZUERST FINANZIERUNG SICHERN» 50 BILDERBUCHKULISSE ENGADIN
ist am Ende eines Zy-
Tony Ronchi, Vorstandsmitglied der FK STWE, Der Swiss Real Estate Campus 2017 widmete
klus. Wir rechnen im
formuliert Lösungsansätze, wie man Sanierun- sich den Topthemen Mietrecht und Stockwerk-
nächsten Jahr mit ei-
gen von Stockwerkeigentum finanzieren kann. eigentum.
nem Preisrückgang um
16 DIE KRUX DER BESCHLUSSFASSUNG 52 FIT FÜR STOCKWERKEIGENTUM
0,5%.»
Der Verwalter ist für die Einberufung der Die Fachkammer Stockwerkeigentum organi-
PETER MEIER Stockwerkeigentümerversammlung zuständig. sierte 2017 vier Workshops, verteilt in den
Leiter Analytics Immobi Doch wann liegt eine Beschlussfähigkeit vor? Regionen Zürich, Basel und St. Gallen.
lien bei der Zürcher Kan 18 LUFT IM SYSTEM 53 IMMOBILIENTREUHÄNDER: BESTANDENER HÄRTETEST
tonalbank, über den
Wohneigentums-Markt im Die Rendite von Liegenschaften ist nur teilweise Erstmals seit der überarbeiteten Prüfungsord-
Kanton Zürich (Quelle: von der Ertragsentwicklung beeinflusst. Wichti- nung 2012 nahmen zwei Tessiner teil.
Cash-Online, 12.10.17).
ger ist die Entwicklung der Verzinsungen. 54 AGGRESSIVE MIETER – WAS TUN?
20 PRAXISTAUGLICHE LÖSUNG Manchmal entstehen Konflikte zwischen Mie-
Die Sicherstellung der Sanierungskosten tern und Bewirtschaftern. Mit der richtigen
von STWE-Gemeinschaften ist anspruchsvoll. Vorbereitung lassen sich Übergriffe vermeiden.
Ein Werterhaltungsplan soll Abhilfe schaffen. 56 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
23 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 58 SEMINARE UND TAGUNGEN
IMMOBILIENRECHT VERBAND
28 WENN NICHT GEZAHLT WIRD 62 ZEHN ERFOLGREICHE JAHRE
Das Inkasso stellt den Verwalter vor eine Vor zehn Jahren wurde die FM-Kammer des
Vielzahl von Rechtsfragen. Der vorliegende SVIT gegründet. Ein Rückblick der Vorstands-
Beitrag fasst diese kurz zusammen. mitglieder Andreas Meister und Peter Gallmann.
66 WICHTIGER LEITFADEN ZUR PRAXIS
NR. 11 |
NOVEMBER
32 DIE TALSOHLE IST DURCHSCHRITTEN
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
Eigentumswohnungen werden in der Schweiz Der Herbstanlass der Fachkammer Stockwerk
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
weniger nachgefragt. Dies geht aus der eigentum bot einen idealen Rahmen zum
Online Home Market Analysis (OHMA) hervor. Erfahrungsaustausch.
AMELIE-T
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DAS STOCKWE
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IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
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NWIRTSCHA Erwartunge
04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT Stockwerke
70 SVIT AARGAU: AUS ALT MACH NEU
Druck ......................... 28 igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
...................
ÜBER .........................
34
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34 INTERNATIONALE NACHFOLGEPLANUNG
..............................
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ZANETTI
......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
ZIMMERLI
CHAFT. .........................
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IENWIRTS ch erneuern
IMMOBIL
Richtig
energetis in der Bewirtsch
JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
75 FK STWE: NEUES AUS DER FACHKAMMER
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
Das Bundesgericht befasste sich mit
VERBAND.
Bestellung einer Grundstückübertragung zwischen 76 GOOD MORNING FM: FRÜHZEITIGER EINBEZUG DES FM
Jahresabonnement ausländischen Geschwistern. 77 ERFA SEK/SVIT: SNBS – EIN FLEXIBLES LABEL
37 STOCKWERKEIGENTUM AB PLAN
12 Ausgaben: MARKTPLATZ
nur CHF 68.00 Beim Kauf von Stockwerkeigentum ab Plan
sind spezielle Risiken zu beachten. Dazu gehört 59 STELLENMARKT
E-Druck AG die oft ungenügende Sachgewährleistung. 78 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
Simone Feurer 82 BEZUGSQUELLENREGISTER
simone.feurer@edruck.ch 85 ADRESSEN & TERMINE
Tel. 071 246 41 41
86 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
immobilia November 2017 | 3
FOKUS STOCKWERKEIGENTUM 4 | immobilia November 2017
«Sanierungs-
DIETMAR KNOPF*
– Sie arbeiten als Bauökonom und
Teamleiter bei der b+p Baurealisation
stau im Stock-
AG. Was umfasst Ihr Aufgaben
bereich?
– Thomas Kobe: Ich bin als Teamleiter für
die Gesamtleitung und das Kostenmanage-
werkeigentum»
ment von mittleren bis grossen Bauvorha-
ben verantwortlich.
– Oft scheitert die Sanierung von
26
Stockwerkeigentum daran, dass die
Einlagen in den Erneuerungsfonds
zu niedrig sind. Warum ist es so
Thomas Kobe, Architekt und schwierig, die Einzahlungssummen
pro Eigentümer zu erhöhen?
Bauökonom, lancierte mit drei – Das ist nicht zuletzt deshalb schwie-
Immobilienfachleuten das Pro- rig, weil weder der Erneuerungsfonds
noch sein Deckungsgrad gesetzlich vor-
jekt «Sanfin.Solutions». Im Ge- geschrieben sind. Es gibt zwar Emp-
fehlungen über den Deckungsgrad vom
spräch mit der Immobilia erklärt Hauseigentümerverband, die von circa
er, wie sie den Sanierungsstau 0,5% der Gebäudeversicherungssum-
me ausgehen. Doch dieser Betrag reicht
beim Stockwerkeigentum mit- nach unserer Meinung für grössere
hilfe eines neuen Finanzie- Sanierungen nicht aus. Deshalb empfeh-
len wir Beträge von rund einem Prozent
rungsmodells lösen wollen. einzuzahlen, und dies nicht erst ange-
sichts eines sich abzeichnenden Sanie-
rungsstaus, sondern regelmässig.
– In einem Artikel sagen Sie: «Betrof-
fen sind nicht nur Objekte, die seit
Einführung des Stockwerkeigentums
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immobilia November 2017 | 5
FOKUS STOCKWERKEIGENTUM
Die Zwangsgemeinschaft der
Wohnungseigentümer wird bei
unserem Modell aufgelöst.»
1
BIOGRAPHIE
THOMAS KOBE
(*1976) Studium der Archi-
tektur an Hochschulen in
Deutschland und Venedig.
Siebenjährige Tätigkeit in
einem mittelgrossen Archi-
tekturbüro. 2011 Wechsel
ins Baumanagement zu
b+p Baurealisation AG, Wei-
terbildung zum Bauökono-
men, Masterstudiengang
in Real Estate Management
HWZ und Mitbegründer von
Sanfin.Solutions.
neu gebaut wurden, sondern auch be- rund 20% der Lebenszykluskosten eines (die Sonderrechtsbereiche) den Schubla-
stehende Mietliegenschaften, die in Gebäudes ausmachen. den. Bei dieser Betrachtung gibt es ei-
Stockwerkeigentum überführt wur- – Im Rahmen Ihrer Masterthesis, die ne klare Grenze zwischen den gemein-
den». Gerade bei neueren Umwand- Sie zum Abschluss Ihres Masterstudi- schaftlichen und privaten Bereichen einer
lungen gäbe es doch die Möglichkeit, ums Real Estate Management an der Liegenschaft. Dürr entwickelte dieses
die Höhe des Erneuerungsfonds für zu- Hochschule für Wirtschaft Zürich ge- Konzept mit Unterstützung des Bundes-
künftige Sanierungen zu definieren. schrieben haben, entwickelten Sie ein amtes für Wohnungswesen. Das Ziel war
– In der Tat sind das häufig die Liegen- neues Sanierungs- und Finanzierungs- Eigentumsförderung dadurch, dass sich
schaften, älter als das Institut des Stock- modell für Stockwerkeigentum. auch Menschen mit weniger Eigenkapital
werkeigentums selbst, welche vor überfälli- Welchen Ansatz verfolgen Sie? Stockwerkeigentum leisten können. Das
gen Erneuerungszyklen stehen. Meist sind – Unser Ansatz ist das sogenannte «Pro- Ganze funktioniert auch bei bestehen-
sie vor der Umwandlung nur minimal sa- perty-Light-Modell», auch «Kommoden- den Stockwerkeigentümergemeinschaf-
niert worden. Und was den Erneuerungs- Schubladen-Modell» genannt, das der ten mit Sanierungsstau und finanziellen
fonds betrifft, die Vorsorge für Sanierung Jurist Prof. David Dürr für Neugründun- Schwierigkeiten.
und Erneuerung liegt nicht im Interesse der gen in den 1990-er Jahren entwickelt hat- – Nach Abschluss des Masterstudiums
Verkäufer von Stockwerkeigentum. Hier te. Darin vergleicht Dürr das Stockwerk- lancierten Sie mit dem Bauingenieur
gilt häufig noch der Grundsatz: Nach mir eigentum mit einer Kommode, bei dem Silvan Schmid, dem Rechtsprofessor
die Sintflut. Und den Käufern ist das im die gemeinschaftlichen Teile der Lie- David Dürr sowie dem Betriebsöko-
Kaufprozess zu wenig bewusst. Wer reali- genschaft dem Kommoden-Gestell ent- nomen und Studiengangleiter Claudio
siert schon, dass die Erstellungskosten nur sprechen und die einzelnen Wohnungen Müller das Projekt «Sanfin.Solutions».
Was waren Ihre Motive?
ANZEIGE – Die Idee dieses Produkts zur gleichzeiti-
gen Lösung des Sanierungs- und des Finan-
zierungsproblems – «Sanfin» eben – entwi-
Mehr Licht! ckelte sich schrittweise. Nach der Abgabe
unserer Masterarbeit spürten wir eine gros-
Jetzt aktuell: Büroleuchten-Aktion se Resonanz in der Immobilienwirtschaft.
Viele Branchenvertreter ermutigten uns,
AZ Immobilia_allegra_900_20x124_210917.indd 1 19.10.17 16:02
6 | immobilia November 2017
das Thema weiter voranzutreiben und vor Rechte und Pflichten definiert sind. Doch den «Kommoden»-Eigentümer hinzu. Die-
allem in konkrete Objekte umzusetzen. Und diese Schnittstellen muss man in Verträgen se besteht aus der Verzinsung des einge-
in unserer personellen Zusammensetzung und Reglementen sauber regeln. brachten Kapitals, die – vergleichbar mit
haben wir bei diesem komplexen Thema einem Baurechtszins – an den jeweiligen
die baulichen, rechtlichen und finanziellen Es entsteht eine Win- Immobilien- und Kapitalmarkt angepasst
Herausforderungen im Griff. win-Situation für Woh- wird. Je nach Höhe dieses Zinses kann auf
– Das «Kommodenmodell» sieht vor, nungseigentümer und In- die Eigentümer eine monatliche Mehrbe-
dass ein Investor für die allgemeinen lastung von vielleicht 500 CHF zukom-
Teile (Kommode) verantwortlich ist und vestor. Der Werterhalt des men. Davon zu unterscheiden sind die
die Bewohner jeweils für ihre Wohnun- Gebäudes wird langfristig Kosten für die aufgestaute Instandset-
gen (Schubladen). Dafür wollen Sie ei- gelöst.» zung, die Anlass zum Übergang zum San-
nen finanzkräftigen Partner mit ins fin-Modell sind; sie werden quasi als Ein-
Boot holen, welcher die oft überfälligen trittsgeld vom Kommoden-Partner, dem
Instandsetzungsarbeiten übernimmt. Investor, übernommen.
Als Gegenleistung für seinen Kapi- – Wenn die Eigentümer neben der Ein-
taleinsatz erhält er einen Wertanteil an – Nach Ihrem Modell würde der Inves- lage in den Erneuerungsfonds noch
der Liegenschaft. Dies würde bedeuten, tor von den Wohnungseigentümern den Benutzungszins zahlen müssen,
dass der Investor beispielsweise gestal- einenBenutzungszins bekommen. Von erhöht das ihre finanzielle Belastung.
terische Entscheide über die Köpfe der welcher Grössenordnung sprechen Was denken die Eigentümer über Ihr
Eigentümer hinweg fällt. Sind die Kon- Sie, und wie hoch ist die Rendite? Modell?
flikte nicht vorprogrammiert? – Der Eigentümer zahlt den obligatori- – Unser Modell berührt neben finanziel-
– Der Einwand kommt nicht überraschend, schen Hypothekarzins samt Amortisation len, rechtlichen auch Aspekte der Grup-
doch stellt sich das Problem beim konven- für seine «Schublade» weiter, die nun aber pendynamik. Wenn es um Wohnungen
tionellen Stockwerkeigentum noch stär- kleiner und deshalb mit einer geringeren geht, die Eigentümer selber nutzen, fal-
ker. Dort ist man oft der Willkür einer Hypothek belastet ist. Dazu kommen Be- len ihre Entscheidungen oft emotional
Mehrheit ausgeliefert, während man beim triebs- und Nebenkosten, die nach einer aus. Unser Modell vermeidet aber die im
«Kommoden»-Eigentümer immerhin einen energetischen Sanierung sinken werden. normalen Stockwerkeigentum häufig an-
Vertragspartner gegenüber hat, dessen Neu kommt eine laufende Abgeltung an zutreffenden Interessenkonflikte inner-
immobilia November 2017 | 7
FOKUS STOCKWERKEIGENTUM
Wir wollen Stockwerk-
eigentümer und Investoren
zusammenbringen.»
halb der Gruppe, was die Problemlösun- auch der Fall, wenn einzelne Eigen – Sie deuten an, dass die juristische
gen erleichtern kann. Aber ich gebe zu, tümer ihre Wohnungen vernach Umsetzung des Modells schwierig sei.
dass uns viele Eigentümer zunächst mit lässigen? Darauf hätten die Investoren Welche Probleme meinen Sie?
einer Portion Skepsis begegnen. Am En- keinen Einfluss. – Bei unserem Modell sind die Investoren
de wird jedoch eine vielleicht langjährige – Das könnte schon sein, mindert aber we- im Grundbuch nebst den Wohnungseigen-
blockierte Situation gelöst. Die allgemei- der den Wert der anderen Wohnungen tümern ebenfalls als Eigentümer eingetra-
nen Teile der Liegenschaft werden ohne noch der gemeinschaftlichen Teile der gen, wie vorhin erwähnt als Gegenwert und
Kapitaleinsatz der Stockwerkeigentümer Liegenschaft. Lediglich der Wert der ein- Sicherheit für ihren Kapitaleinsatz. Dies ist
saniert. Der Wert der Liegenschaft steigt zelnen vernachlässigten Wohnung wird im konventionellen Stockwerkeigentums-
und wird nachhaltig gesichert. Für die minimiert. Dafür ist jeder Wohnungs recht des ZGB so nicht vorgesehen, wes-
Wohnungseigentümer und den Investor eigentümer selber verantwortlich. halb wir entsprechende Ersatzstrukturen
entsteht eine Win-win-Situation. – Während der Recherche las ich, dass entwickeln mussten. Zudem sind in ei-
– Angenommen ein Eigentümer ver- Sie Ihr «Kommodenmodell» bis jetzt nem Nutzungsreglement die gegenseiti-
kauft seine Wohnung. Müsste der noch nicht anwenden konnten. Warum gen Rechte und Pflichten in einer neuarti-
Nachfolger die Zinspflicht gegenüber zögern die Investoren? gen Weise zu definieren, nämlich, dass die
dem Investor übernehmen? – Nicht die Investoren zögern, sondern die Stockwerkeigentümer für ihre Wohnungen
– Ja, grundsätzlich übernimmt der neue Wohnungseigentümer. Wir haben zahlrei- zuständig sind und die Investoren für die
Wohnungseigentümer die Konditionen che Gespräche mit Verwaltungen, Inves- gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft.
des jeweils gültigen Vertrags. Theoretisch toren und Banken geführt. Viele würden Und abgesehen von einer gewissen Kom-
denkbar wäre auch eine Änderung des uns Kapital für unser Modell zur Verfü- plexität dieser Struktur als solcher, braucht
Wertquoten-Verhältnisses zwischen dem gung stellen. Vor allem institutionelle In- es für deren juristische Bewerkstelligung
einzelnen Wohnungskäufer und dem Inves- vestoren, wie beispielsweise Pensionskas- jeweils die Einstimmigkeit aller Stockwerk-
tor, so dass die entsprechende Zinspflicht sen oder Versicherungen, könnten sich eigentümer.
entsprechend erhöht oder reduziert wer- damit zukünftig einen neuen Anlagemarkt
den könnte. erschliessen, bei dem das Leerstandsrisiko DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
– Sie argumentieren, wenn die allge- praktisch nicht existent wäre. Unsere He- Zeitschrift Immobilia.
meinen Gebäudeteile von professio- rausforderung ist, geeignete Stockwerk
neller Hand saniert würden, bliebe der eigentümergemeinschaften zu finden, die
Liegenschaftswert erhalten. Wäredies bereit sind, ein Pilotprojekt zu starten.
8 | immobilia November 2017
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IMMOBILIENPOLITIK MIETRECHT
10
Kampf gegen Bedeutungslosigkeit
Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses misslingt vor Gericht
praktisch ausnahmslos, weil das Bundesgericht die Anforderungen unrealistisch hochge-
schraubt hat. Nun soll der Gesetzgeber seinem ursprünglichen Willen Nachdruck verleihen.
IVO CATHOMEN* und Gerichtsverhandlungen als Parteigut- richtes erweisen sich allerdings nicht als
GERICHTSURTEILE FERN DES GESETZGEBERWIL- achten eingesetzt werden können. Dass einschlägig.» Beim SVIT war man sich früh
LENS. Vermieter, die in der Schlichtungs- hier die Immobilienwirtschaft ihren Ver- bewusst, dass die Dienstleistung der Ver-
oder Gerichtsverhandlung den Nachweis mietern Unterstützung bietet, ist auch dem gleichsexpertise eine wichtige und sinnvol-
der Orts- und Quartierüblichkeit des An- Mieterverband nicht verborgen geblieben. le Dienstleistung an die Mitglieder ist und
fangsmietzinses erbringen wollen, kämp- Der Vordenker des Mieterverban- diese den Behörden und Richtern aufzeigt,
fen einen praktisch aussichtslosen Kampf. des, Niklaus Scherr, wetterte bereits im dass solche Ergebnisse wichtige Erkennt-
Ein nun veröffentlichtes Gutachten* von «Mieten+Wohnen»: «Unter dem Deck- nisse bei der Entscheidungsfindung liefern
Mietrechtsexperte Dr. Beat Rohrer im Auf- mantel der Wissenschaftlichkeit wollen und den Aufwand massiv verringern. Aber
trag des SVIT Schweiz zeigt auf, wie das die Grossen des schweizerischen Immo- es durfte nicht dabei bleiben.
Bundesgericht mit seiner eigenwilligen biliengeschäfts ihre Preispolitik als Norm
Auslegung des Gesetzes eine Hierarchie auf dem Mietwohnungsmarkt durchset- POLITISCHE VORSTÖSSE. Nun kommt auf po-
geschaffen und die Anforderungen an den zen. Ein klassischer Fall von Kartellpoli-
litischer Ebene Bewegung in die Sache –
Nachweis die Orts- und Quartierüblichkeit tik. Vielleicht sollte da die Wettbewerbs-
auch dank der Initiative und des unbeirr-
hochgeschraubt hat. kommission des Bundes einmal genauer
ten Lobbyierens des SVIT Schweiz, der
Das Gutachten legt in einer Auslegeord- das Thema auf sei-
nung dar, dass der Gesetzgeber im Bereich Der SVIT Schweiz hat das Thema Orts- ne politische Agen-
der Mietzinsgestaltung den Missbrauchs- da gesetzt hat. Hans
begriff auf zwei Pfeiler stützen wollte –
und Quartierüblichkeit im vergangenen Egloff hat in der
einen,der sich an der Kostensituation ori-Jahr auf seine Agenda gesetzt und den Herbstsession ei-
entiert und einen zweiten, gleichrangigen, Vorstoss massgeblich unterstützt. ne parlamentarische
der im weitesten Sinn Bezug nahm auf den Initiative unter dem
Markt. Der Gesetzgeber hat es indessen Titel «Beweisba-
versäumt, das Kostenkriterium des ange- re Kriterien für die
messenen Ertrages und das gegenseitige Orts- und Quartier-
Verhältnis der einzelnen Missbrauchskrite- üblichkeit der Mie-
rien zu präzisieren. Das Bundesgericht hat hinschauen.» Scherr blendet geflissent- ten schaffen» eingereicht. Immobilia be-
die ihm delegierte Aufgabe sehr weit inter-lich aus, dass es sich beim Nachweis der richtete darüber in der Oktober-Nummer.
pretiert, «mit Sicherheit aber nicht auf der
Orts- und Quartierüblichkeit um ein vom Hans Egloff und seine Mitinitianten wol-
Basis des erkennbaren gesetzgeberischen Gesetzgeber vorgesehenes Instrument bei len damit erreichen, dass der Gesetzge-
Willens», erläutert Beat Rohrer. Er kommt der Missbrauchsüberprüfung handelt. Das ber das Heft wieder in die Hand nimmt und
zum Schluss, dass das oberste Gericht mit ist ihm aber angesichts der Bedeutungs- die Anforderungen an den Nachweis der
übertrieben hohen Anforderungen an die losigkeit des Instruments nicht zu verden- Orts- und Quartierüblichkeit konkretisiert.
Vergleichbarkeit von Mietobjekten und an ken. Hier haben den Mietern wohlgeson- Hans Egloff begründet seinen Vorstoss
die Substantiierung bzw. den Nachweis nene linke Richter ganze Arbeit geleistet. damit, dass die Gerichte derart hohe An-
der einzelnen Vergleichskriterien die Orts- Beat Rohrer schreibt dazu in seinem forderungen an die Detaillierung der Ver-
oder Quartierüblichkeit faktisch aus dem Gutachten: «Es ist im Prozessrecht durch- gleichskriterien stellen, dass der Beweis
Gesetz eliminiert hat. aus vorgesehen, dass von einer Prozesspar- mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht
tei Expertisen eingereicht werden können. werden kann. Die Datenbeschaffung frem-
GUTACHTEN DES SVIT. Das Swiss Real Estate In der mieterfreundlichen Literatur wird der Mietobjekte sei ebenso unmöglich wie
Institute der Hochschule für Wirtschaft jedoch die Auffassung vertreten, eine Ex- der Prüfungsaufwand für die Gerichte und
HWZ bietet darum seit diesem Jahr für pertise als Beweismittel zum Nachweis der Schlichtungsbehörden unverhältnismäs-
SVIT-Mitglieder auf Vergleichsobjekten orts- oder quartierüblichen Mietzinse sei sig. Um die gesetzlich vorgesehene Mess-
und detailliertem Kriterienkatalog basie- generell nicht zulässig. Die entsprechen- latte für die Prüfung der Zulässigkeit bzw.
rende Expertisen an, die in Schlichtungs- den Verweise auf Urteile des Bundesge- Missbräuchlichkeit der Mieten wieder
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10 | immobilia November 2017KURZMELDUNGEN
praktikabel zu machen, seien die Kriterien SCHWEIZ KEINE FORMULARE
für den Vergleich im Gesetz entsprechend FÜR STAFFELMIET-
festzulegen. WENIGER SCHLICH- VERTRÄGE
Der parlamentarische Vorstoss verlei- TUNGSFÄLLE Die Rechtskommission des
tete den «Tages-Anzeiger» Anfang Okto- Die paritätischen Schlich- Nationalrats hat ohne Gegen-
ber zu der rechtshistorisch wenig fundier- tungsbehörden in Miet- und stimme beschlossen, der par-
ten Schlagzeile «Hauseigentümer greifen Pachtangelegenheiten haben lamentarischen Initiative von
Rechte der Mieter an». Geht man auf die 12 861 Schlichtungsverfah- Nationalrat Karl Vogler (CVP
Entstehungsgeschichte der betreffenden ren im 1. Halbjahr 2017 einge OW) «Keine unnötigen Formu-
Artikel im Obligationenrecht zurück, zeigt leitet. Im Vergleich zum lare bei gestaffelten Mietzins-
sich, dass der nun lancierte Vorstoss dem 2. Halbjahr 2016 ist dies ein erhöhungen» Folge zu geben.
Willen des Gesetzgebers entsprochen hat. Rückgang um 71 Neueingän-
Mit der Initiative soll somit das Gesetz ge, im Vergleich zum 1. Halb-
konkretisiert und praktikabel gemacht wer- jahr 2016 (13 820) gar ein sol- FAKSIMILE-
den, aber Widerstand ist ihr gewiss. Mie- cher von über 1000 Fällen. Im UNTERSCHRIFT
tervertreter werden alles unternehmen, 1. Semester 2017 sind 12 967 MIT WIDERSTAND
den Marktvergleich als Kriterium für die Fälle erledigt worden, 6163 Weniger klar war die Rechts-
Missbräuchlichkeit aus der Gerichtspraxis waren Mitte 2017 noch pen- kommission des Nationalrats
fernzuhalten. Sie haben bereits vorsorglich dent. Die häufigsten erledigten in Sachen parlamentarischer
ein Referendum angekündigt. Fälle bezogen sich auf Forde- Initiative Olivier Feller (FDP
Mietervertreter wehren sich vehement rungen auf Zahlung (2128 Fäl- VD) «Mietvertragsrecht. Auf
gegen eine Aufwertung des einzigen ver- le), ordentliche Vertragskün- mechanischem Wege nachge-
bleibenden Elements in der Mietgesetzge- digung (1839) und Mängel an bildete Unterschriften für zu-
bung, das einen gewissen Bezug auf den der Mietsache (840). lässig erklären». Die Kommis-
Markt nimmt. Die Absicht ist klar: Solan- sion gab dem Vorstoss mit 17
ge die Anforderungen an den Nachweis zu 6 Stimmen Folge.
hochgehalten werden können, gilt am AHV-NUMMER
Markt faktisch die Kostenmiete bei Neu- AUF DEM GRUND-
vermietungen. BUCHAMT HAFTUNGSREGELN IN
Die nationalrätliche Rechts- DER WARTESCHLAUFE
* Beat Rohrer: «Orts- und Quartierüblichkeit», SVIT Schweiz kommission (RK-N) hat sich Ohne Gegenstimme beantragt
(Hrsg.), Oktober 2017, kostenlos abzurufen unter: www.svit.ch
> Publikationen > Studien/Gutachten im Rahmen der Vorlage zur die nationalrätliche Rechts-
Modernisierung des Grund- kommission der grossen Kam-
INHALT DER PARLAMENTARISCHEN INITIATIVE buchs mit 15 zu 10 Stimmen mer, die Frist zur Ausarbei-
Konkret fordert Hans Egloff, dass Artikel 269a OR durch ei- für die Verwendung der AHV- tung eines Erlassentwurfs im
nen neuen Absatz wie folgt zu ergänzen ist: Nummer im Grundbuch aus- Sinne der parlamentarischen
– Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartier- gesprochen. Strittig war ins- Initiative Petra Gössi (FDP SZ)
üblichen Mietzinse sind die Mietzinse für Wohn- und Ge-
schäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zu- besondere die Frage, ob die «Für verbindliche Haftungs-
stand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar verschiedenen Grundbuchäm- regeln beim Kauf neuer Woh-
sind.
ter die AHV-Nummer als Per- nungen» bis zur Wintersessi-
– Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche
in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar; solche in
sonenidentifikator verwenden on 2019 zu verlängern.
nach 1930 erstellten Gebäuden sind mit Gebäuden, die 20 dürfen, wie dies der Bundes-
Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar. rat in seiner Botschaft vorge-
– Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (ein- schlagen hatte, oder ob der UMNUTZUNG
fach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit
Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften Bund einen sektoriellen Per- VON STÄLLEN
nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung ande- sonenidentifikator schaffen Die Raumplanungskommissi-
rer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus. sollte, wie dies der Ständerat on des Nationalrates will, dass
– Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablier- gefordert hatte. In Kenntnis gewisse nicht mehr benötig-
te Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.
eines neuen Gutachtens ent- te Ställe und Scheunen mass-
– Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Miet-
zinses kann mittels drei zum Vergleich tauglichen Objek- schied sich die RK-N nun für voll umgebaut werden kön-
ten erbracht werden. die Freigabe der Verwendung nen. Sie heisst die allgemeine
der AHV-Nummer durch die Stossrichtung der Motion ih-
*IVO CATHOMEN Grundbuchämter. Eine Min- rer Schwesterkommission gut,
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia. derheit der Kommission ge- die verlangt, dass die Kantone
wichtet jedoch die Vorteile ei- solche Umnutzungen zulassen
nes sektoriellen Identifikators können, sofern dies in ihrer
nach wie vor höher. Planung vorgesehen ist.
immobilia November 2017 | 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM
«Landlords» als Kunden 21
Die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum ist im Umbruch: Viele Punkte sind im Gesetz
nur unzureichend geregelt. Hinzu kommen drängende Fragen, ob das Geld für eine Sanierung
reicht und wie man Mehrheiten für eine bauliche Erneuerung gewinnt.
Mein Garten oder dein Garten? – Stockwerkeigentümer sind keineswegs Alleineigentümer, sondern Miteigentümer einer Liegenschaft (Bilder: fotolia).
JÜRG ZULLIGER* Architekt hat im Auftrag der Stockwerk- rade umgekehrt eine Maximalvariante mit
DISKUSSIONEN OHNE LÖSUNG. Das Mehrfa- eigentümer erste Abklärungen getroffen Sanierung und eigener Photovoltaik-An-
milienhaus, von dem hier die Rede ist, und grobe Kostenschätzungen unterbrei- lage auf dem Dach an.
stammt aus den frühen 1970er-Jahren. Es tet. Doch die Diskussionen in der Gemein-
ist ein typischer Bau aus der Hochkon- schaft der Miteigentümer erweisen sich DROHT STOCKWERKEIGENTUM ZU «VERLOT-
junktur – damals ein überdurchschnittli- als schwierig: Die einen wollen die an- TERN»? Die Bestimmungen zum Stock-
cher Standard, heute sanierungsbedürf- stehenden baulichen Sanierungen lieber werkeigentum sind 1965 ins ZGB auf-
tig. An der Fassade sind überall Risse genommen worden.
sichtbar, die Holzfenster sind längst ab- Problematisch sind diejenigen Es versteht sich von
gewittert. Das Dach und die Leitungen selbst, dass nach
müssten dringend erneuert werden. Auch
Stockwerkeigentümer, die sich über 50 Jahren lau-
die Gebäudehülle und die Fenster dürften gegenüber dem Bewirtschafter fend weitere Ge-
nicht mehr dem Stand der Technik ent- analog wie Mieter verhalten.» bäude in eine Phase
sprechen. Gut möglich, dass im Zug von WOLFGANG STIEBELLEHNER, LIVIT AG grösserer Sanierun-
Sanierungen höhere Anforderungen an gen kommen. Zahl-
die Dämmung umzusetzen wären. reiche Medienarti-
Ein Experte der Gebäudeversiche- kel erwecken den
rung ist auch schon vorstellig geworden: Eindruck, dass es
Für allfällige Schäden an den veralteten fast überall an den
Wasserrohren will die Versicherung nicht noch auf die lange Bank schieben. Die an- Fassaden von Stockwerkeigentümer-
mehr haften, wenn die Leitungen nicht in- deren, angeführt von einem neu eingezo- gemeinschaften bröckelt. Stockwerk-
nert nützlicher Frist ersetzt werden. Ein genen Stockwerkeigentümer, streben ge- eigentümer würden «in einen Hammer
laufen», titelte der «Tages-Anzeiger».
Zitiert wurden Expertenmeinungen: In
ANZEIGE vielen Fällen würde das Geld im Erneu-
erungsfonds nicht reichen, um die Sa-
nierungen an die Hand zu nehmen. Doch
www.visualisierung.ch wie ernst ist es wirklich?
Thomas Oberle, Jurist beim Haus
eigentümerverband Schweiz (HEV),
sieht es weniger dramatisch: «Von einem
12 | immobilia November 2017ZIELKONFLIKTE VORPROGRAMMIERT. Für die werkeigentümer und Kunden zugleich
zuständigen Bewirtschafter ist es im- die Auftraggeber der Verwaltung sind.
mer wieder eine Gratwanderung, wel-
che Prioritäten sie setzen wollen. Einer- GESETZESREFORM NÖTIG? Solch praktische
seits sind sie den Auftraggebern, eben Fragen hatte der Gesetzgeber im Jahr
der Gemeinschaft der Stockwerkeigen- 1965 wohl kaum im Blick – im Gegenteil.
tümer, verpflichtet. Andererseits ist es Die gesetzlichen Bestimmungen sind
elementarer Teil ihres Mandats, den quasi am Schreibtisch formuliert und
Wert der Gebäude zu erhalten und in entworfen worden. Als Ideal hatte man
den branchenüblichen Zyklen kleinere damals die Umnutzung bestehender
oder grössere Sanierungen vorzusehen. Liegenschaften zu Stockwerkeigentum
Wolfgang Stiebellehner, Leiter Be- vor Augen. Spätere Gesamtsanierungen
wirtschaftung bei der Livit AG, sagt dazu: oder gar die Frage von Ersatzneubau wa-
«Problematisch sind diejenigen Stock- ren damals schlicht kein Thema. Auch
werkeigentümer, die sich gegenüber die komplexen Abläufe bei einem Kauf
dem Bewirtschafter analog wie Mieter ab Plan hatten die Gesetzgeber damals
verhalten.» Wenn dann auch noch das nicht im Blick, sondern gingen von der
Geld eher knapp ist, erweist sich die Begründung von Stockwerkeigentum
langfristige Werterhaltung des Gebäu- in schon bestehenden Gebäuden aus.
des als knifflige Aufgabe. Immer häu- «Sämtliche Fachpersonen, die praktisch
figer kommt es anscheinend vor, dass und alltäglich mit Stockwerkeigentum zu
bei Sanierungsplanungen Stockwerk tun haben, sehen einen Reformbedarf»,
eigentümer auf eigene Initiative Offerten betont Tony Ronchi.
einholen und Kostenvergleiche anstel- Als weiteres triftiges Argument nennt
len. «Offenbar will man mit einer Vielzahl er die teils sehr hohen Anforderungen für
von Offerten die Tatsache verdrängen, einstimmige Beschlüsse. Die allfällige
Sanierungsstau, wie er oft herbeigere- dass Investitionen und Unterhaltsarbei- Verlängerung eines Baurechtsvertrags
det wird, sind wir weit entfernt.» Na- ten ihren Preis haben», warnt Wolfgang setzt zum Beispiel diese Einstimmigkeit
türlich könne es wegen Streitfällen zu Stiebellehner. voraus. In grösseren Stockwerkeigentü-
Verzögerungen kommen. «Das passiert Ein weites Themenfeld, das die Ver- mergemeinschaften wird es aber kaum
aber meines Wissens nicht allzu häu- waltungen ebenfalls stark fordert, sind möglich sein, dieses Quorum in einer
fig», so Oberle. all die Schnittstellen im Bereich der Son- Abstimmung zu erreichen. Viele Exper-
Auch Tony Ronchi von der Basler dernutzungsrechte. In der Praxis sind ten sehen im Übrigen Handlungsbedarf
trimag Treuhand-Immobilien AG re- gewisse Garten- und Kellerabteile, Dach- beim Erneuerungsfonds. «Dieser Fonds
lativiert solche Presseberichte: «Es ist terrassen, Parkplätze oder weitere Aus- müsste gesetzlich für obligatorisch er-
eine Minderheit von Stockwerkeigen- senräume einzelnen Stockwerkeigen- klärt werden», so Ronchi. Auch eine
tümergemeinschaften, die tatsächlich tümer zur Benutzung zugewiesen. Wie gewisse Mindesteinlage müsste nach
akute Probleme mit dem Unterhaltszu- diese ausschliesslichen Benützungs- seiner Meinung vorgegeben werden.
stand ihrer Liegenschaften haben.» Da rechte auszulegen sind, wirft allerdings Faustregeln, wie etwa jährlich 0,2 bis
sich aber der Alterungsprozess der Ge- viele Fragen auf. Was, wenn zum Bei- 0,5% des Gebäudeversicherungswer-
bäude fortsetze, könnte künftig die Zahl spiel ein Stockwerkeigentümer «seinen» tes, würden meist bei Weitem nicht aus-
der Problemfälle zunehmen (siehe nach- Gartenanteil eines Tages komplett um- reichen. Ob allerdings griffigere gesetz-
folgendes Interview). Dominik Romang, pflanzt? Oder wenn er ein grosses Tram- liche Regeln politisch mehrheitsfähig
Rechtsanwalt und Präsident des Schwei- polin aufstellt und auf unbestimmte Zeit sind, ist derzeit völlig offen. Jedenfalls
zer Stockwerkeigentümerverbandes, stehen lässt? Juristisch gesehen wäre ist in Fachkreisen über allzu konkrete
hält dazu fest: «Die Einschätzungen, die Verwaltung gehalten, über die Ein- Anstrengungen für eine Gesetzesreform
dass dringend nötige Sanierungen im haltung des Reglements der Stockwerk- derzeit nichts bekannt. Die Abklärungen
Stockwerkeigentum oft blockiert sind, eigentümergemeinschaft zu wachen. In dazu seien noch «im Gang», sagt dazu ei-
werden oft aufgebauscht.» Romang diesem grundlegenden Dokument sind ne Sprecherin des Bundesamtes für Jus-
räumt aber ein, dass die Sanierungen unter anderen die Stimmrechte und eben tiz in Bern.
frühzeitig und gründlich geplant wer- auch die Benutzung von Gärten, Tiefga-
den müssen. «Dabei spielen die von den ragen und Abstellplätzen geregelt. So *JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjournalist und
Stockwerkeigentümern eingesetzten kommen die Verwalterinnen und Ver- Buchautor mit dem Themenschwerpunkt
Verwaltungen eine zentrale Rolle», sagt walter nicht darum herum, den einzel- Immobilien und Immobilienwirtschaft.
er. Diese müssten professionell agieren nen Eigentümern ihre Grenzen aufzu-
und die entsprechenden Planungen an zeigen. Das ist in der Praxis oft nicht
die Hand nehmen. einfach, weil ja die betreffenden Stock-
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IMMOBILIENPORTAL IMMOBILIENSOFTWARE PROFESSIONELLE WEBSITEIMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM
«Zuerst Finanzierung sichern»
Viele Gebäude im Stockwerkeigentum sind in die Jahre gekommen. Mit den anstehenden
Sanierungen steigen die Anforderungen an die Bewirtschafter. Das Vorstandsmitglied der
Fachkammer Stockwerkeigentum Tony Ronchi formuliert Lösungsansätze.
JÜRG ZULLIGER
– Herr Ronchi, immer mehr Gebäude
im Stockwerkeigentum kommen in
eineErneuerungsphase. Muss sich
eineVerwaltung heute zusätzlich zum
normalen Verwaltungsmandat auch
um Zustandserfassung und Erneue-
rung des Gebäudes kümmern?
– Tony Ronchi: Ich will nicht ausschliessen, BIOGRAPHIE
dass einzelne Verwaltungen ihr Mandat
TONY RONCHI
quasi als «Vollservice» interpretieren und
auch Erneuerungsplanungen etc. da rin ist eidg. dipl. Immobi
lientreuhänder sowie
miteinschliessen. Nach meiner Meinung MAS Real Estate Ma
sind aber solche komplexen Zusatzaufga- nagement und VR-Prä
ben im üblichen Verwaltungsmandat nicht sident der trimag Treu
inbegriffen. Ich würde empfehlen, dass hand-Immobilien AG.
der Verwalter einen solchen Planungs Tony Ronchiist auch
Vorstandsmitglied der
auftrag separat vereinbart. Im Rahmen Fachkammer Stock
der Bewirtschaftung gibt es aber gewisse werkeigentum beim
Schnittstellen. So ist es Aufgabe des Ver- SVIT.
walters, den Zustand des Gebäudes lau-
fend im Auge zu haben und in die Zukunft
zu blicken – wie gross ist der Unterhalts- – Die grossen Verwaltungen setzen Vermittlung von Immobilien suchen vie-
aufwand? Wann könnten welche Massnah- heute vermehrt auf Digitalisierung und le Leute im Immobilienbereich ein neues
men fällig werden? Die Verwaltung sollte Effizienzsteigerung – ein gangbarer Auskommen, auch im Bereich der Bewirt-
die Stockwerkeigentümergemeinschaft da- Weg auch für Stockwerkeigentum? schaftung. Manchmal sind dies Leute ohne
rüber informieren. – Die Skalenerträge, die mit grösseren Vorkenntnisse, es braucht ja im Immobi
– Was sind die grössten Mandaten von Mietwohnungen, insbe- lienbereich keine Zulassung. Um Manda-
Hindernisse in der Praxis? sondere mit institutionellen Investoren te zu akquirieren, gehen sie mit sehr tiefen
– Oft geht vergessen, dass parallel zur nor- Angeboten in den Markt.
malen Alterung von Gebäuden auch ein Al- Nach meiner Erfahrung ist es – Stellen Sie in der Praxis
terungsprozess der Bewohnerschaft läuft. entscheidend, dass der Erneuerungs- eine ausgeprägte An-
Wenn eines Tages grössere Eingriffe am fonds frühzeitig und ausreichend spruchshaltung der
Gebäude anstehen, sind viele Stockwerk geäufnet wird.» Stockwerkeigentümer
eigentümer beruflich bereits im Ruhe- fest – quasi immer mehr
stand. Finanziell gibt es für sie oft gar kei- Leistung für gleich viel
nen Spielraum, eine Renovation über eine Honorar?
Aufstockung der Hypothek zu finanzie- möglich sind, dürfte es beim Stockwerk- – Viele Leute hätten am liebsten einen
ren. Die finanzielle Tragbarkeit ist nach eigentum kaum geben. Die Anforderun- Mercedeszum Preis eines VW-Käfers. Was
der Pensionierung oft nicht ausgewiesen. gen und auch die Voraussetzungen bei die Anspruchshaltung und die Erwartung
So erweist sich in der Praxis die Finanzie- den einzelnen Stockwerkeigentümer- betrifft, gefällt mir der englische Begriff des
rung als das grösste Hindernis. Der Erneu- gemeinschaften sind dazu viel zu unter- «Landlords». Stockwerkeigentümer haben
erungsfonds ist oft zu wenig dotiert. Viele schiedlich. Ich nehme an, dass sich vor ein gewisses Selbstverständnis als Eigentü-
Leute denken, sie würden dann die nötigen allem kleinere Unternehmen auf Stock- mer, und sie wollen auch mitwirken. Für die
Mittel für eine grössere Sanierung bereit- werkeigentum spezialisieren werden. Verwaltung ist dies eben ein ganz anderer
stellen, wenn es so weit ist. Nach meiner – Sind die Verwaltungshonorare in der Kontext als bei Mietliegenschaften, wo man
Erfahrung ist es daher entscheidend, dass Praxis unter Druck? nur einen Ansprechpartner hat. In grösse-
der Erneuerungsfonds frühzeitig und aus- – Das Verwaltungsmandat und das Honorar ren Stockwerkeigentümergemeinschaften
reichend geäufnet wird. werden normalerweise zum Zeitpunkt des sitzen einem eben Dutzende oder noch
– Welche Fehler sollte man bei Vertragsabschlusses vereinbart. Sofern die mehr Miteigentümer als Ansprechpartner
diesen Planungen vermeiden? Stockwerkeigentümer mit der Verwaltung gegenüber. Das sehe ich aber als spannen-
– Nach meiner Erfahrung sind Sanierungen zufrieden sind, kommen sie später kaum de Herausforderung und quasi als Königs-
oft erst dann mehrheitsfähig, wenn auch wieder auf das Honorar zurück. Die Leis- disziplin in der Verwaltung! Der Verwalter
die Finanzierung gesichert ist. Der Verwal- tung und folglich die Zufriedenheit müs- muss mit diesen Besonderheiten der Ent-
ter sollte daher vor dem Start einer konkre- sen stimmen. Was der Branche aber etwas scheidungsfindung im Stockwerkeigentum
ten Planung für bauliche Erneuerungsar- Sorge bereitet, sind die vermehrt auftre- umgehen können. Dazu braucht es auch ei-
beiten die Finanzierung sicherstellen. tenden Quereinsteiger. Ähnlich wie in der ne gute Portion Fingerspitzengefühl.
immobilia November 2017 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT BESCHLUSSFASSUNG IM STOCKWERKEIGENTUM
Die Krux der Beschlussfassung
Der Verwalter nimmt eine Rolle wahr, die mit einer grossen Verantwortung verbunden ist.
Diese Verantwortung äussert sich namentlich bei der Beschlussfassung anlässlich der Zusam-
menkunft der Stockwerkeigentümer, worauf nachfolgend näher einzugehen ist.
Nebst der Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung muss für das Fassen eines positiven Beschlusses zusätzlich das jeweils verlangte
Stimmquorum erreicht werden (Bild: 123rf.com).
STEFANIE HAUSMANN* DIE BESCHLUSSFÄHIGKEIT. Damit überhaupt Beschlussfähigkeit nur noch auf die per-
DIE EINBERUFUNG DER STOCKWERKEIGENTÜ- gültig Beschluss gefasst werden kann, ist sönliche Voraussetzung abgestellt; erfor-
MERVERSAMMLUNG. Der Verwalter ist für die Beschlussfähigkeit der Stockwerk derlich ist die Anwesenheit eines Drittels
die Einberufung der Stockwerkeigentü- eigentümerversammlung vorausgesetzt. der Stockwerkeigentümer, resp.deren
merversammlung zuständig (Art. 712n Die Versammlung ist nach Gesetz be- Vertreter. Auf die sachbezogene Voraus-
Abs. 1 ZGB). Das Sachenrecht äussert schlussfähig, wenn die Hälfte der Stock- setzung – Vertretung der Hälfte der Wert-
sich nicht über die Form, die Frist und den werkeigentümer, die zugleich die Hälfte quoten – wird vollends verzichtet.
genauen Inhalt der Einberufung, eben- der Wertquoten halten, anwesend oder Werden Beschlüsse trotz Beschlussun-
so wenig enthält das Vereinsrecht ein- gehörig vertreten sind (Art. 712p ZGB). fähigkeit gefasst, sind sie im Zweifelsfall
gehende Ausführungen zur Einberufung Abweichende Regelungen im Reglement anfechtbar. Bei einer schwerwiegenden
der Stockwerkeigentümerversammlung. sind zulässig. Bei Nichterreichen der Be- Verletzung der Beschlussfähigkeit (z. B.
Die Details hat der Verwalter der Ge- schlussfähigkeit können keine gültigen Be- bei massiver und böswilliger Unterschrei-
meinschaftsordnung, in der Regel dem schlüsse gefasst werden. Der vorsitzende tung des Quorums) kann es sich also um
Reglement, zu entnehmen. Verwalter muss somit bei Eröffnung der einen nichtigen Beschluss handeln.
Eine mangelhafte Einberufung ent- Versammlung und bei jeder folgenden Ab-
faltet indes eine negative Wirkung auf stimmung prüfen, ob die Beschlussfähig- DIE STIMMQUOREN. Nebst der Beschluss-
die gefassten Beschlüsse; die Beschlüs- keit gegeben ist. Insbesondere bei gros- fähigkeit der Stockwerkeigentümerver-
se können ungültig oder nichtig sein. sen Stockwerkeigentümergemeinschafen sammlung muss für das Fassen eines po-
Formell mangelhaft ist die Einberufung ist die Überprüfung der Beschlussfähigkeit sitiven Beschlusses zusätzlich das jeweils
insbesondere, wenn die Frist zur Ein- für den Verwalter kein einfaches Unterfan- verlangte Stimmquorum erreicht werden.
berufung nicht eingehalten oder die gen und ohne Führung einer detaillierten Das heisst für den Verwalter dreierlei:
Einberufung nicht allen Stockwerkei- Präsenzliste (mit Verzeichnis der Stimm-
gentümern zugestellt wird. Die Einberu- kraft der einzelnen Teilnehmer) kaum zu FESTLEGUNG DES STIMMQUORUMS. Der Ver-
fung kann aber auch inhaltlich mangel- bewerkstelligen. walter hat unter Berücksichtigung des
haft sein; so etwa, wenn die Traktanden Ist die Beschlussfähigkeit nicht (mehr) Gesetzes und des Reglements das erfor-
nicht oder nicht vollständig aufgeführt erreicht, hat der vorsitzende Verwalter ei- derliche Stimmquorum (einfaches Mehr,
sind oder die Einberufung die geforder- ne zweite Versammlung einzuberufen (Art. qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit)
ten Beilagen nicht enthält. 712p Abs. 2 ZGB). Von da an wird für die festzulegen. Die Festlegung des Stimm-
16 | immobilia November 201711
quorums gestaltet sich in der Praxis teil- STIMMRECHTSAUSSCHLUSS. Letztlich hat tig festzulegen und über das Stimmrecht
weise schwierig. Dennoch ist es Sache des der Verwalter im Rahmen der Beschluss- resp. einen Stimmrechtsausschluss zu
Verwalters, das richtige Stimmquorum fest- fassung, über einen gesetzlich oder reg- befinden. Ansonsten läuft er auch hier
zulegen und vor der Versammlung bzw. der lementarisch vorgesehenen Stimmrechts- Gefahr für einen ungültigen oder gar
Abstimmung den Stockwerkeigentümern ausschluss zu befinden (z. B. bei einer nichtigen Beschlusses. Vom Verwalter
(v. a. in komplexen Fällen) seine Entschei- Ausschlussklage nach Art. 649b ZGB), werden somit weitreichende juristische
dung nachvollziehbar zu begründen. resp. zu entscheiden, ob er als Vorsitzen- (und ebenso bautechnische) Kenntnisse
der der Stockwerkeigentümerversamm- erwartet. Kann er sich damit nicht aus-
STIMMRECHT. Aufgrund des Verweises lung einem Stockwerkeigentümer, der weisen, hat er mit der Anfechtung der
in Art. 712m Abs. 2 ZGB richten sich von einer Abstimmung betroffen ist, ei- mangelhaften Beschlüsse mittels Kla-
grundsätzlich der Stimmumfang und nen Stimmrechtsausschluss auferlegen ge zu rechnen. Derartige Klagen sind
die Stimmkraft nach Art. 67 Abs. 1 ZGB. muss (z. B. beim Abschluss eines Werk- nicht nur kostspielig und aufwendig,
Danach haben im Grundsatz alle Stock- vertrages für eine Fassadensanierung sondern gefährden letztlich ein gutes
werkeigentümer das gleiche Stimmrecht. mit einem Unternehmer, der gleichzeitig Nachbarverhältnis unter den Stockwerk
Jeder verfügt über nur eine Stimme; selbst Stockwerkeigentümer ist). Wird ein Stock- eigentümern und eine gute und vertrau-
wenn ein Stockwerkeigentümer mehrerer werkeigentümer von seinem Stimmrecht enswürdige Zusammenarbeit mit dem
Stockwerkeigentumseinheiten hat. Eine ausgeschlossen, zieht dies auch eineNeu- Verwalter.
im Begründungsakt oder im Reglement berechnung der Beschlussfähigkeit nach
der Stockwerkeigentümer davon abwei- sich. Quellen
Wermelinger Amédéo, Kommentar zum schweizerischen
chende Vereinbarung über die Bemes-
Zivilrecht, Teilband IV 1c: Das Stockwerkeigentum,
sung der Stimmkraft ist zulässig. FAZIT. Die rechtliche und praktische Be- Art. 712a-712t, Zürich/Basel/Genf 2010;
In der Praxis trifft bspw. vereinzelt der deutung sowie die Tragweite der Ein- Handschin Lukas/Wyttenbach Michael, Der Beschluss der
Bauherr eines Mehrfamilienhauses, das berufung der Stockwerkeigentümer- Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung,
er zu Stockwerkeigentum erklärt, eine von versammlung darf nicht unterschätzt in: Aebi-Müller Regina E./Pfaffinger Monika/Wermelinger
der gesetzlichen Bestimmung abweichen- werden. Es liegt in der alleinigen Ver- Amédéo, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011 vom
24. März 2011, Bern 2011, S. 45 ff.
de Regelung, wenn er nicht alle Stock- antwortung des Verwalters, für eine
werkeigentumseinheiten veräussern will. mängelfreie Einberufung zu sorgen.
Der Verwalter hat daher im Einzelfall zu Bei den Vorbereitungshandlungen resp. *STEFANIE HAUSMANN
Die Autorin ist Juristin sowie Immobilien-
ermitteln, ob die Bemessung des Stimm- während der Stockwerkeigentümerver- bewirtschafterin und arbeitet bei der Baur
rechts effektiv nach Köpfen oder etwa sammlung ist der Verwalter zudem ver- Hürlimann AG, Rechtsanwälte und Notare.
nach Stockwerkeigentumseinheiten oder pflichtet, laufend die Beschlussfähigkeit
nach Wertquote erfolgt. zu kontrollieren, die Stimmquoren rich-
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immobilia November 2017 | 17Sie können auch lesen
