Terra incognita - Die Unbewohnbarkeitsbescheinigung als Ausweg aus dem "Mietendeckel" - Die Unbewohnbarkeitsbescheinigung als ...
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Öffentliches Baurecht | Januar 2021
Terra incognita -
Die Unbewohnbarkeitsbescheinigung
als Ausweg aus dem „Mietendeckel“
I. Einleitung
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Woh- Hieran schließen Folgerungen für die Praxis an,
nungswesen in Berlin (MietenWoG), das am mit denen dieser Beitrag endet (unter III.).
23.02.2020 in Kraft getreten ist, sorgt aufgrund
seiner Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt II. Die Merkmale des § 1 Nr. 3 MietenWoG
für erheblichen Zündstoff. Noch immer ist die
Frage der formellen sowie der materiellen Ver- Gemäß § 1 Nr. 3 MietenWoG ist das Gesetz un-
fassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht geklärt. ter anderem nicht auf Wohnraum anwendbar,
Doch solange das Gesetz in Kraft ist, stellt jeder der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfer-
Verstoß hiergegen eine Ordnungswidrigkeit tig wurde. Darüber hinaus ist vom Anwendungs-
dar, die gemäß § 11 Abs. 2 MietenWoG mit einer bereich des MietenWoG im Einzelfall auch
Geldbuße bis zu EUR 500.000,00 geahndet wer- dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter
den kann. Vor diesem Hintergrund ist die Defi- ehemaliger Wohnraum umfasst, der mit einem
nition des sachlichen Anwendungsbereichs des dem Neubau entsprechenden Aufwand zu
MietenWoG für Eigentümer, Vermieter, Immo- Wohnzwecken wiederhergestellt wird. Weiter-
biliengesellschaften und Investoren von heraus- gehende Angaben macht das Gesetz nicht.
ragender Bedeutung. Untersucht werden soll Auch die Lektüre der Ausführungsvorschriften
hier der Ausnahmetatbestand des § 1 Nr. 3 Mie- zum MietenWoG (AV-MietenWoG) ist nicht
tenWoG. Nach dieser Vorschrift gilt das Gesetz sonderlich hilfreich. Zwar bestimmt 1.4
nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 AV-MietenWoG, dass für die Beendigung der
erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall Wiederherstellung auf den Zeitpunkt des 1. Ja-
sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbe- nuar 2014 abgestellt wird. Hiernach muss die
wohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem vormals unbewohnbare und unbewohnte Woh-
dem Neubau entsprechenden Aufwand zu nung ab diesem Zeitpunkt wiederhergestellt
Wohnzwecken wiederhergestellt wird. Was un- worden und dem Wohnungsmarkt zugeführt
ter einer Unbewohnbarkeit zu verstehen ist, auf worden sein. Allerdings ist bereits unklar, was
welche Weise diese nachgewiesen werden kann unter einer „unbewohnbaren Wohnung“ zu ver-
und wann der Wohnraum als wiederhergestellt stehen ist, insbesondere, ob hierbei Kriterien
gilt, ist ebenso wenig geklärt, wie das zum des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin (Wo-
Nachweis der Unbewohnbarkeit durchzufüh- AufG Bln) herangezogen werden dürfen. Klar ist
rende Verfahren. Der Beitrag untersucht sowohl lediglich, dass der Wohnraum durch die bauli-
die Merkmale des § 1 Nr. 3 MietenWoG als auch chen Maßnahmen wieder in einen bewohnba-
die Ansprüche, die an ihren Nachweis gestellt ren Zustand versetzt und hierdurch dem
werden (unter II.). Wohnungsmarkt (erneut) zugeführt wird. Aller-
dings ist einschränkend zu beachten, dass die
Kosten für die erbrachten Aufwendungen den
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Kosten für einen Neubau entsprechen müssen. Wann dies der Fall ist, ergibt sich allerdings we-
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein der aus dem MietenWoG noch aus den zugehö-
Gleichlauf mit einem Neubau nur dann herge- rigen Ausführungsvorschriften. Im Rahmen der
stellt werden kann, wenn sich die Baukosten für oben bereits angesprochenen Anfrage hat die
den Wiederaufbau mit den Kosten eines Neu- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
baus decken. Schließlich ist weder die Darle- Wohnen klargestellt, dass sie hierbei von Auf-
gung der Unbewohnbarkeit noch der Nachweis wendungen zwischen EUR 2.400,00/m² und
eines entsprechenden Kostenaufwands einem EUR 2.900,00/m² ausgehe. Für eine 70 m2 große
beliebigen Nachweis zugänglich. Vielmehr be- Wohnung sind hiernach Aufwendungen i.H.v.
stimmt 1.4 AV-MietenWoG, dass vor den bauli- ca. EUR 185.000,00 erforderlich, um im Hinblick
chen Maßnahmen eine Unbewohnbarkeits- auf die Kosten einem Neubau gleichzukommen.
bescheinigung des jeweils zuständigen Bezirk- Diese Aussage ist in der Praxis allerdings nur we-
samts vorgelegt und nach Abschluss der Arbei- nig belastbar. Denn es stellt sich sogleich die
ten die Kosten der Maßnahmen nachgewiesen Frage, ob es verhältnismäßig ist, Wohnraum der
werden müssen. mit „lediglich" ¾ der Neubaukosten saniert
wurde, dem Anwendungsbereich des Mieten-
1. Das Merkmal der Unbewohnbarkeit WoG zu unterwerfen. Hiergegen bestehen er-
hebliche Zweifel. Es bleibt daher zu hoffen, dass
Im Rahmen einer Abgeordnetenanfrage hat die das BVerfG die Chance nutzt, um auch zu derar-
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und tigen Fragen Hinweise zu erteilen.
Wohnen erläutert, dass eine „Unbewohnbar-
keit“ im Sinne des Gesetzes erst dann anzuneh- 3. Nachweis der Merkmale (insbesondere:
men ist, wenn in Anlehnung an wohnungs- Unbewohnbarkeitsbescheinigung)
aufsichtsrechtliche Vorgaben ein Bewohnen
ohne Gefährdung von Leben oder Gesundheit Während die Aufwendungskosten relativ leicht
nicht möglich erscheint. Nicht ausreichend nachgewiesen werden können, ist das Verfah-
seien hingegen ein bloß „abgewohnter“ oder ren zur Erlangung einer Unbewohnbarkeitsbe-
„unmoderner“ Zustand. Hiernach ist also in An- scheinigung auch fast ein Jahr nach dem
lehnung an das WoAufG Bln eine Unbewohn- Inkrafttreten des MietenWoG weitgehend un-
barkeit dann anzunehmen, wenn aufgrund des geklärt. Nach Aussagen der Senatsverwaltung
Zustands der Wohneinheit eine konkrete Ge- für Stadtentwicklung und Wohnen besteht für
fährdung von Leib und Leben nicht ausgeschlos- die Beantragung oder Erteilung einer derartigen
sen werden kann. Bescheinigung noch immer kein einheitliches
Formular. Antragsteller müssen sich daher auf
2. Das Merkmal des Kostengleichlaufs unterschiedliche Antragsformulare in den je-
weiligen Bezirken einstellen. Dessen ungeach-
Der Gesetzgeber hat sich nicht damit begnügt, tet ist aber bereits unklar, auf welche Weise eine
Wohnraum allein deshalb aus dem Anwen- Unbewohnbarkeit nachgewiesen werden kann.
dungsbereich des MietenWoG zu entlassen, Hierzu verhält sich weder das MietenWoG noch
weil es wiederhergestellt worden ist. Die Besei- die ergangenen Ausführungsvorschriften.
tigung von Gefahren für Leib und Leben durch
spezifische Baumaßnahmen mögen eine not- III. Folgerungen für die Praxis
wenige Bedingung sein. Hinreichend sind sie
deshalb jedoch nicht. Die Baumaßnahmen, die Nach alledem ist festzuhalten, dass auch knapp
durchgeführt worden sind, um die Wohnung ein Jahr nach Inkrafttreten des MietenWoG
nach dem Stichtag (1. Januar 2014) erneut dem nicht geklärt ist, unter welchen Umständen vor-
Markt zuzuführen, müssen im Hinblick auf die mals unbewohnbarer Wohnraum, der mit einem
Kosten denen eines Neubaus gleichkommen. dem Neubau entsprechenden Aufwand zu
Wohnzwecken wiederhergestellt wird, aus dem
Öffentliches Baurecht | Januar 2021 | www.knauthe.comAnwendungsbereich des MietenWoG ausge- werden, die nach Inkrafttreten des Mieten-
nommen wird. Aus der Zusammenschau des WoG begonnen werden. Dies überzeugt
Gesetzes, den Ausführungsvorschriften und den auch in tatsächlicher Hinsicht. Vor Inkrafttre-
Erläuterungen der Senatsverwaltung für Stadt- ten des Gesetzes und insbesondere seiner
entwicklung und Wohnen lässt sich aber (bis- Ausführungsvorschriften hatten Bauherren
lang) Folgendes festhalten: keine Kenntnis vom einzuhaltenden Verfah-
ren und sahen sich deshalb auch nicht ge-
1. Wohnraum, der nach dem Inkrafttreten des zwungen, den unbewohnbaren Zustand der
MietenWoG am 23.02.2020 dergestalt wie- Wohnräume vor Beginn der Bauarbeiten zu
derhergestellt wird, dass es im Hinblick auf dokumentieren. Dieser Befund darf indes
die Kosten einem Neubau gleicht, fällt nur nicht missverstanden werden. Auch Bauher-
dann aus dem Anwendungsbereich dieses ren, die mit den Wiederherstellungsarbeiten
Gesetzes, wenn vor den baulichen Maßnah- vor Inkrafttreten des Gesetzes begonnen, sie
men eine Unbewohnbarkeitsbescheinigung aber erst nach Inkrafttreten des MietenWoG
des jeweils zuständigen Bezirksamts vorliegt beendet haben, bleiben zum Nachweis ge-
und nach Abschluss der Arbeiten die Kosten mäß § 1 Nr. 3 MietenWoG verpflichtet. Kann
der Maßnahmen nachgewiesen sind. In Er- die Unbewohnbarkeit zum Zeitpunkt des Sa-
mangelung eines einheitlichen Verfahrens nierungsbeginns z.B. nicht mehr durch Bilder
wird die Abstimmung mit dem jeweils zu- oder Gutachten belegt werden, sind Bauher-
ständigen Bezirksamt von besonderer Be- ren gleichwohl dazu angehalten, Nachweise
deutung sein. über konkret angefallene Sanierungskosten
vorzulegen. Durch Offenlegung der finanzi-
2. Problematisch sind insofern unter anderem ellen Aufwendungen, die einem Neubau ent-
Fälle, in denen der Bauherr mit den Wieder- sprechen, kann der Bauherr - unter Doku-
herstellungsarbeiten vor Inkrafttreten des mentation der konkret durchgeführten Ar-
Gesetzes begonnen, sie aber erst nach In- beiten - ggf. auch die Unbewohnbarkeit zu
krafttreten des MietenWoG beendet hat. Es Beginn des Bauvorhabens belegen. Gelingt
steht fest, dass es Bauherren auch in diesem ihm dies nicht, besteht die Gefahr, dass der
Fall möglich sein muss, gemäß § 1 Nr. 3 Mie- betroffene Wohnraum uneingeschränkt dem
tenWoG vom Anwendungsbereich des Mie- Regelungsregime des MietenWoG unterfällt.
tenwohngesetzes befreit zu werden. Bislang
ist allerdings ungeklärt, ob Bauherren auch 3. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Verwal-
nachträglich noch zur Einholung einer Unbe- tungspraxis und die Rechtsprechung in Be-
wohnbarkeitsbescheinigung für ehemals un- zug auf den Ausnahmetatbestand des § 1
bewohnbare Wohnräume beim jeweils zu- Nr. 3 MietenWoG entwickelt. In jedem Fall ist
ständigen Bezirksamt verpflichtet sind. Hier- Bauherren eine genaue Dokumentation des
gegen bestehen sowohl in rechtlicher als Wohnraumzustandes vor Beginn der Wie-
auch in tatsächlicher Hinsicht Bedenken. Vor derherstellungsmaßnahmen dringend zu
dem Hintergrund, dass sich der Gesetzgeber empfehlen. Diese muss dem Bezirk mit dem
beim MietenWoG insgesamt sehr stark an Antrag auf Ausstellung einer Unbewohnbar-
Stichtagsgrenzen orientiert, dürfte auch die keitsbescheinigung vorgelegt werden. Im
verfahrensrechtliche Verpflichtung zur Ein- Streitfall werden die Gerichte zu entscheiden
holung der Unbewohnbarkeitsbescheini- haben, ob die Dokumentation ausreichend
gung vor Beginn der Sanierungsarbeiten, für den Nachweis einer Unbewohnbarkeit im
erst ab dem Erlass des Gesetzes gelten. Es Sinne des MietenWoG war. Die Dokumenta-
dient der Rechtsklarheit, wenn vom Anwen- tion sollte sich indes nicht auf den Zustand
dungsbereich des Gesetzes insoweit ledig- des Wohnraums vor Beginn der Baumaßnah-
lich Wiederherstellungsarbeiten erfasst men beschränken, sondern im Hinblick auf
Öffentliches Baurecht | Januar 2021 | www.knauthe.comdie nachzuweisenden Kosten auch während
der Bauarbeiten konsequent durchgeführt
werden. Sollte der jeweils zuständige Bezirk
Zweifel an der Kostenhöhe haben, können
Abbildungen, Rechnungen, Gutachten etc.
die Erforderlichkeit der konkret getätigten
Aufwendungen erklären. In Fällen, in denen
eine belastbare Verwaltungspraxis fehlt, ist
das Glück nämlich weniger mit den Mutigen
als mit den Gründlichen.
Ihr Ansprechpartner für dieses Thema:
Dr. David K. Shaverdov
Rechtsanwalt
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shaverdov@knauthe.com
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