Willkommen zum Online-Seminar "Grundstückssuche für das Tiny House"
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Online-Seminar Grundstückssuche
Willkommen zum Online-Seminar
„Grundstückssuche für das Tiny House“
IndiViva - Produkte und Dienstleistungen rund um mobile Tiny Houses
Sonnenstrasse 15
D-73614 Schorndorf
Telefon: +491754733844
E-Mail: hallo@indiviva.de
Webseite: www.indiviva.de
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Online-Seminar Grundstückssuche
Unter dem Firmennamen IndiViva - der für individuelles Leben und
Wohnen steht - helfen wir seit 2018 Menschen bei der
Realisierung ihrer Tiny House-Projekte.
IndiViva ist ein ortsunabhängiges Beratungs- und
Planungsunternehmen, das Menschen bei der Realisierung ihrer
Tiny House Projekte begleitet.
Wir planen und steuern Tiny House Projekte und begleiten unsere
Kunden von der Idee, über den Bau bis zum Einzug. Dabei arbeiten
wir mit ausgewählten Herstellern hochwertiger Minihäuser
zusammen.
Wir bieten neben Tiny House Beratung und Planung, auch
Workshops und nachhaltige Haustechnikprodukte für Selberbauer
an. Außerdem betreiben wir den ersten Online-Marktplatz für Tiny
Houses und Grundstücke.
Unsere Kunden reichen von Privatpersonen und
Gewerbetreibenden, über Tiny House Hersteller, bis zu
Grundstücksbesitzern und Gemeinden.
Hinter IndiViva stehen:
Madeleine Krenzlin als Gründerin und Tiny House Bauherrin in Eigenbau.
Dietmar Schneider, leitet seit 2018 das Tiny House Forum.
Natascha Jordan, Architektin
Iyadh Bouabidi, Architekt
Marius Bräunlich, Ingenieur für Green Building und Gebäudetechnik
Hanna Steingräber, Back Office für IndiViva.
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Webinar-Inhalte
Anmerkung:
Die Webinar-Inhalte beziehen sich auf Tiny Houses als zweitweise oder
dauerhafte Wohngebäude. Sondernutzungen wie z.B. Tiny House als Büro,
Lagerfläche, Veranstaltungsort, etc. können mit IndiViva in einer
Einzelberatung besprochen werden.
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Grundlagen
Was ist ein Tiny House?
Sie sind Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50m²
1 (Definition von „kleinen Gebäuden“ nach dem Baurecht - GEG §3 Abs. 17)
2 Sie sind in irgendeiner Art transportabel
(auf eigenen Rädern oder als Ladung – Siehe TinyHouseForum.de – ThoW und TH ohne Räder)
Sie verfügen über alle wesentlichen Dinge, die man zum
3
Wohnen braucht
• ein Wohnbereich (Aufenthaltsraum) mit einer Kochnische/Küche,
• ein Sanitärbereich mit Dusche und/oder Badewanne und Toilette
• und einem Schlafbereich (Aufenthaltsraum)
Grundlage ist der Sechste Abschnitt der jeweilige Landesbauordnung des Bundeslandes
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Bauordnungsrechtliche Einordnung
Bauordnung = 2 Arten von Tiny Houses
Tiny Houses, welche mind. eine der Bauordnungsrechtlichen
1 Auflagen wie GEG (ehem. EnEV), Standfestigkeitsnachweis,
Brand- und Lärmschutz, usw. NICHT erfüllen
Darunter fallen vor allem THoW auf PKW-Anhänger, da diese mit ihrer
Gewichtsbeschränkung auf max. 3,5t schon physikalisch einige Auflagen nicht erfüllen
können. Oder Tiny Houses die aus anderen Gründen die Auflagen nicht erfüllen wollen
bzw. können (z.B. weil es nicht notwendig ist auf Campingplatz)
Tiny Houses, welche ALLE Bauordnungsrechtlichen
2
Auflagen wie GEG (ehem. EnEV), Standfestigkeitsnachweis,
Brand- und Lärmschutz, usw. erfüllen
Das sind Tiny Houses ab landw. Anhänger (mind. 6t zGG) aufwärts oder ohne Räder, die in ihrer
Bauweise grundsätzlich so gebaut wurden, dass sie die technischen Anforderungen ans Baurecht
erfüllen
Anmerkung:
Unter die Bauordnung fallen vor allem die Vorgaben der Abschnitte drei bis fünf aus den
jeweiligen Landesbauordnungen, sowie evtl. vorhandene spezifische Vorgaben aus
Bauleitplänen wie z.B. eine vorgeschriebene Dachbegrünung, Pflicht zur
Photovoltaik/Solarthermie, Nutzung von Regenwasserzisternen, etc.
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Bauordnungsrechtliche Einordnung
Bauweisen von Tiny Houses
Baugenehmigungsfähig nach
dem Bauordnungsrecht
Ja Nein
Klassische Bau-/Zirkuswagen x
PKW-Tiny House on Wheels x
LKW/landw. Anhänger –THoW x x
Mobilheime x x
Container-/Wechselbrückenhäuser x (x)
Mini-/Modulhäuser x (x)
Anmerkung:
Mobilheime gibt es in 3 Ausführungen: Sommermobilheime, Winterfeste Mobilheime und
GEG-konforme Mobilheime. Nur GEG-konforme Mobilheime eignen sich als dauerhaftes
Wohnhaus auf einem privaten Baugrund. Die anderen sind als Wochenendhaus oder
Ferienhaus zur Eigennutzung gedacht.
Container-/Wechselbrückenhäuser sowie Mini-/Modulhäuser werden von den Herstellern
grundsätzlich zur Aufstellung auf Baugrund konzipiert und sind in der Regel immer
baugenehmigungsfähig. Lediglich bei Eigenbauten kann es vorkommen das der Bauherr
einige Auflagen nicht erfüllen kann oder will.
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Nutzungsart
Nutzung des Tiny Houses
Nach dem Baunutzungsrecht stellt sich die Frage, wie das Tiny House genutzt werden soll.
Dazu werden 3 Nutzungsarten zur Wohnnutzung unterschieden:
Als Wohnwagen für den Als Wochenend- bzw. Als dauerhaftes Wohnhaus
Urlaub Ferienhaus zur oder Ferienhaus zur
Eigennutzung Vermietung
Parken des Fahrzeugs für Zeitweises Wohnen Dauerhaftes Wohnen bzw.
die Zeit der Nichtnutzung max. 4 Monate im Jahr Vermietung
Tiny House als Fahrzeug (mehr als 4 Monate im Jahr)
Anmerkung:
Das Baunutzungsrecht bezieht sich hauptsächlich auf die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) und den daraus resultierenden Flächennutzungsplan, welche beschreiben, zu
welchem Zweck ein Grundstück genutzt werden darf.
Dies wäre z.B. das Parken eines THoW während der Zeit der Nichtnutzung, das Zeitweise
Wohnen in „Sondergebieten die der Erholung dienen“ (Camping-/Wochenendplätze,
Wochenendgebiete, Ferienhausgebiete) sowie das dauerhafte Wohnen bzw. Vermieten
als Wohnraum oder Ferienhaus an Dritte in „Wohngebieten“.
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
„Stellplatzsuche“ - Was suchst du da eigentlich genau?
FunFact:
Die wenigsten werden tatsächlich auf der Suche
nach einem „Stellplatz“ sein!
Je nach Art deines gewünschten Tiny Houses und deiner Art der
Nutzung suchst du nach dem Baunutzungsrecht:
• Einen Stellplatz
• Einen Standplatz bzw. Aufstellplatz
• Ein Baugrundstück (Bauplatz)
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
Der Stellplatz
• Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen von
Kraftfahrzeugen und Fahrrädern außerhalb der
öffentlichen Verkehrsflächen dienen.
(§2 der jeweiligen Landesbauordnung des Bundeslandes)
„Stellplatz“ ist lediglich die offizielle Bezeichnung
für einen Parkplatz!
Anmerkung:
Als Stellplatz werden auch die sogenannten Wohnmobilhäfen bezeichnet. Dabei handelt
es sich um Parkplätze ausschließlich für Wohnmobile (keine Wohnwagen, somit auch
keine Tiny Houses).
Diese Stellplätze dienen rechtlich gesehen nur der Wiederherstellung der Fahrtüchtigkeit,
die meisten Gemeinden erlauben jedoch einen Aufenthalt im Wohnmobil von 3-7 Tagen
auf diesen Parkplätzen.
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
Der Standplatz bzw. Aufstellplatz
Standplatz ist die Fläche auf einem Campingplatz, die zum
Aufstellen eines Wohnwagens oder Zeltes und des
zugehörigen Kraftfahrzeuges bestimmt ist.
Grundvoraussetzung
Nur THoW, sie benötigen eine
Wohnwagenzulassung und müssen
jederzeit ortsveränderlich sein
Aufstellplatz ist die Fläche auf einem Wochenendplatz
(Dauercampingplatz), die zum Aufstellen oder Errichten eines
Wochenendhauses bestimmt ist.
Grundvoraussetzung
Tiny Houses ohne Räder und aufgebockte
THoW mit einer Grundfläche von höchstens
40 bis 50 m² (je nach Bundesland)
Anmerkung:
Maßgeblich ist hier die Camping- und Wochenendplatzverordnung (CWVO) der
Bundesländer bzw. deren Landesbauordnungen, wenn keine CWVO vorhanden ist.
Achtung! Nicht jedes Bundesland hat eine Regelung zu Wochenendplätzen
(Dauercamping) sondern lediglich Wochenendgebiete, in denen es keinen Platzbetreiber
gibt sondern jeder Eigentümer seines eigenen Wochenendgrundstücks ist. Hier bedarf es
gegeben falls einer eigenen Baugenehmigung für das Aufstellen eines Tiny Houses.
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
Das Baugrundstück (Bauplatz)
Muss sich nach §34 BauGB im Innenbereich befinden
Muss nach der BauNVO in einem Gebiet für Wohnbau
(dauerhaftes Wohnen) oder in einem Sondergebiet, das der
Erholung dient (zeitweises Wohnen) liegen
Muss durch die Gemeinde öffentlich erschlossen sein (Wasser-,
Abwasser- und Straßenanschluss)
Ein Bauplatz für ein Tiny House unterscheidet sich in keiner
Weise von einem Bauplatz für ein „normales“ Einfamilienhaus.
Anmerkung:
Die öffentliche Erschließung bedeutet, die Gemeinde hat Wasser- und Abwasserleitungen
sowie Versorgungsleitungen (Strom, Gas) bis an die Grundstücksgrenze verlegt und das
Grundstück ist über eine öffentliche Straße erreichbar.
Ein Tiny House unterscheidet sich von „normalen“ Einfamilienhaus nur in der Größe und
unter 50m² Nutzfläche reicht ein Bauteilnachweis für den Wärmeschutz
(Primärenergieberechnung, Blower Door Test, etc. entfällt unter 50m²).
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
Platzgrößen – Wunschvorstellung vs. Realität
Standplätze müssen mind. 70m² groß (je nach Bundesland auch größer) sein.
1
Zwischen den baulichen Anlagen muss ein Sicherheitsabstand von 5
m (2,5 m zur Parzellengrenze) eingehalten werden
Beispiel: THoW 2,55x7,5m = (2,55+5) x (7,5+5) = 94,375 m²
Aufstellplätze müssen mind. 100m² groß (je nach Bundesland auch größer)
2
sein.
Auch hier muss ein Sicherheitsabstand von 5 m (2,5 m zur
Parzellengrenze) eingehalten werden
Beispiel: Mobilheim 3,5x10m = (3,5+5) x (10+5) = 127,5 m²
Baugrundstücke unterliegen verschiedenen Auflagen bezgl. der
3 Größe nach der BauNVO und den Bauleitplänen.
1. Die Grundflächenzahl, sie besagt wieviel % des Grundstücks bebaut werden dürfen
2. Abstandsflächen rund ums Haus, im Regelfall bei Tiny Houses beträgt dieser
Abstand 3 m zu jeder Seite
3. Baufenster, die vorgeben wo auf dem Grundstück gebaut werden darf
Beispiel: Modulhaus 4x9m = (4+6) x (9+6) = 150 m² nach den Abstandsflächen
Modulhaus 4x9m + Stellplatz, Terrasse, befestigter Weg zum Haus = 36m² + ca. 40m² =
76m²/0,4 = 190m² nach Grundflächenzahl
Gibt es jetzt noch ein Baufenster welches besagt, nur die vordere Hälfte des Grundstücks darf
bebaut werden sind wir bei 150m² (nach Abstandsflächen) x 2 = 300 m² mit Baufenster
Anmerkung:
Die Grundflächenzahl liegt in Allgemeinen Wohngebieten bei 0,4; in
Kleinsiedlungsgebieten bei 0,2. Genaue Angaben für euer Grundstück findet ihr in
BauNVO §17 und dem Flächennutzungsplan bzw. abweichende Angaben im
Bebauungsplan des Grundstücks.
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Baunutzungsrechtliche Einordnung
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Vorgehensweise
Mieten, Pachten, Kaufen – worin liegt der Unterschied?
Hat man ein Fleckchen Erde für sein Tiny House ins Auge gefasst,
stellt sich die Frage mieten, pachten oder kaufen…
Das lässt sich ganz leicht beantworten:
Stellplatz Standplatz Aufstellplatz Baugrundstück
(Parkplatz) (Campingplatz) (Wochenendplatz) (Bauplatz)
MIETE
MIETE MIETE MIETE ERBBAURECHT
KAUF
Anmerkung:
Die Miete eines Grundstücks/einer Parzelle wird oft als Pacht bezeichnet. Worin der Unterschied
zwischen Miete und Pacht besteht und wann Pacht tatsächlich in Frage kommt, darauf wird
später noch eingegangen.
Das Erbbaurecht ist eine spezielle, gesetzlich festgelegte Form von Pacht für Baugrundstücke.
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Vorgehensweise
Der Grundstückskauf
Grundstückskäufe unterscheiden sich stark von „normalen“
Kaufverträgen und unterliegen strengsten gesetzlichen
Vorgaben.
Wegen der wirtschaftlichen Bedeutungen und dem
komplizierteren Recht, sind bei Grundstücken durch das
Gesetz viele Schutzmechanismen vorhanden. Die
Mitwirkung eines Notars ist dabei zwingend erforderlich!
Der Notar prüft im Vorfeld des Grundstückskaufs
• die grundbuchrechtlichen Bedingungen
durch Grundbucheinsicht (Grundeigentumsverhältnisse, Lage, Größe, Belastungen),
• die Flurkarte (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem),
• die baurechtliche Ausnutzbarkeit (Bauplanungsrecht),
• etwaige Baulasten im Baulastenverzeichnis,
• die etwaige Übernahme bestehender Verpflichtungen aus Miet-
und Pachtverträgen,
• eine etwaige Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung (öffentliche oder
private Baulasten, Vorkaufsrechte)
Diese Informationen dienen dem Notar als Grundlage für
die Erstellung des Grundstückskaufvertrags.
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Vorgehensweise
Das Erbbaurecht (Die Erbpacht)
Der Erbbau beruht auf dem Prinzip:
Eigener Hausbau auf einem langfristig „gemieteten“
Grundstück.
• Durch das Erbbaurecht erhält der Pächter eine fast gleichwertige Stellung
wie ein „richtiger” Grundstückseigentümer. Genau wie beim Kaufvertrag
wird auch dieser Vertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch
eingetragen.
• Der Erbbauberechtigte (Pächter) ist Eigentümer des Gebäudes. Er kann
das Gebäude umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen,
was auch auf seine Nachkommen zutrifft.
• Das Nutzungsrecht des Grundes und Bodens wird normalerweise auf 99
Jahre festgelegt, allerdings können Eigentümer und Pächter auch kürzere
Laufzeiten im Vertrag festlegen.
• Nach Ablauf des Vertrages geht das errichtete Gebäude auf den
Grundstückseigentümer über. Im Vertrag können jedoch auch andere
Bedingungen für die Übernahme des Grundstücks vom Verpächter
geregelt werden.
• Eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich, lediglich der Heimfall
(Eigenbedarf des Verpächters).
Grundstücke nach Erbbaurecht werden oftmals von Kirchen oder
Kommunen angeboten, aber auch von Privatpersonen.
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Vorgehensweise
Die Grundstücksmiete (Der Scheinbestandteil)
Es gibt für transportable Tiny Houses eine weitere Lösung:
Der Scheinbestandteil nach §95 BGB.
Er beschreibt “Scheinbestandteile”, die, obwohl mit einem
Grundstück „verbunden“ oder darauf abgestellt, rechtlich
selbständige bewegliche Sachen sind und im Eigentum des Mieters
bleiben.
Eine Verbindung von Sachen („entfernbares“ Tiny House auf das Grundstück
stellen) zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, wenn ihre spätere
Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist. Maßgebend ist die innere
Willensrichtung des Einfügenden (Mieter) im Zeitpunkt der Verbindung der
Sache (BGH, 23.9.2016 – V ZR 110/15, Tz. 15-16).
Ein Erbbau- (Pacht-) Vertrag mit Notar und Grundbucheintrag ist
demnach nicht notwendig, um ein Tiny House zum
vorübergehenden Zweck, auf einem gemieteten Grundstück mit
einer Baugenehmigung zu errichten.
Es reicht ein einfacher Mietvertrag für das Grundstück mit dem
Hinweis auf §95 BGB zum Aufstellen eines zerstörungsfrei wieder
entfernbaren Tiny Houses.
Anmerkung:
Der Paragraph 95 aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der ursprünglich für das Eigentums-
und Steuerrecht gedacht war, passt auch hervorragend für „mobile“ Tiny Houses.
An mobile Wohnhäuser hat bei der Verabschiedung des Gesetzes noch niemand gedacht,
doch es findet darauf genauso Anwendung.
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Vorgehensweise
Die Miete eines Stand-/Aufstellplatzes („Pacht“)
Die Miete eines Stand-/Aufstellplatzes wird umgangssprachlich oft als
„Pacht“ bezeichnet, obwohl dies rechtlich gesehen nicht korrekt ist.
Definition:
• Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung
einer Sache gegen Entgelt
• Die Pacht ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit mit der
Möglichkeit Früchte zu ziehen (Ertrag/Gewinn zu erwirtschaften)
Da das Abstellen eines Tiny Houses auf einem Stand-
/Aufstellplatzes dem Wohnen dient und somit weder etwas
erzeugt, noch ein Ertrag/Gewinn dadurch erwirtschaftet wird,
handelt es sich rechtlich um einen Mietvertrag!
Anmerkung:
Zum Pachtvertrag wird es erst dann, wenn ihr solch einen Stand-/Aufstellplatz oder auch
ein Baugrundstück mietet um dort z.B. ein Tiny House als AirBNB aufzustellen. In dem Fall
muss euch der Platzbetreiber/Eigentümer als Pachtzweck das Recht übertragen, mit der
Parzelle und dem darauf abgestellten Tiny House Gewinn zu erwirtschaften.
Es ist einfach einen Mietvertrag von einem Pachtvertrag zu unterscheiden, denn in einem
Pachtvertrag muss immer der Pachtzweck (die Übertragung eines Rechts) erwähnt
werden.
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Grundstücksoptionen
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Grundstückssuche
Die 4 Schritte zum legalen Platz für dein Tiny House
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Grundstückssuche
Schritt 1 – Wünsche relativieren
Der erste Schritt ist der Wichtigste, er ist die Grundlagen für alle folgenden Schritte.
Du musst dir darüber klar werden, wie du deine Wünsche in die Realität umsetzen kannst
und ob du dabei Kompromisse eingehen musst.
Hier ein paar Beispiele:
• Möchtest du ständig mobil bleiben und dein Tiny mit dem eigenen PKW bewegen:
• Kein Baugrundstück !
• Die Suche bezieht sich in dem Fall auf Camping-/Wochenendplätze (Stand- bzw.
Aufstellplätze).
• Du entscheidest dich für ein „baugenehmigungsfähiges“ Tiny House, findest aber gerade
keinen passenden Bauplatz:
• z.B. ein Aufstellplatz auf einem Wochenendplatz wäre eine vorübergehende
Lösung
• In dieser Zeit kannst du bereits in deinem Tiny wohnen und weitersuchen
• Du hast bereits ein Baugrundstück auf dem du dein Tiny House abstellen möchtest:
• Kein THoW auf PKW-Anhänger!
• Achte darauf das dein zukünftiges Tiny House auch den baurechtlichen Auflagen
entspricht
Erst wenn du diese Frage für dich persönlich genau
geklärt hast, kannst du dich auf die Suche nach einem
passenden Platz für dein Tiny House machen.
IndiViva ist die bei der Klärung diese Fragen in einer Einzelberatung gerne behilflich.
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Grundstückssuche
Schritt 2 – Richtig suchen (Baugrundstück)
Bei sämtlichen Anfragen für ein Baugrundstück solltest du den
Begriff „Tiny House“ tunlichst vermeiden, sprich hier besser über
den Bau eines „kleinen Hauses“!
• Der erste Blick geht immer in das Baulückenkataster der jeweiligen
Gemeinde (online oder beim Katasteramt).
• Schau im Marktplatz auf Indiviva.de und in den Regionalgruppen des
Tinyhouseforum.de
• Frage bei den Kirchen und der Gemeinde (Katasteramt) nach
Erbbaugrundstücken. Einige Gemeinden bieten mittlerweile auch spezielle Tiny
House Grundstücke an (Schorndorf, Pfaffenhofen, Dortmund, etc.)
• Suche in Immobilienportalen wie Immobilienscout24, Immonet usw.
und in Kleinanzeigenportalen nach Baugrundstücken.
• Schalte eine eigene Anzeige für ein Baugrundstück zum Kauf oder als
(Erb)-Pacht auf ebay-Kleinanzeigen, Kalaydo, Quoka oder anderen
Kleinanzeigenportalen. (Weise erst im persönlichen Gespräch auf die Miet-
Möglichkeit hin.)
• Wenn du nichts findest, kannst du als letzten Weg noch einen Makler
beauftragen, um ein passendes Baugrundstück für dich zu finden.
Gegebenenfalls teilst du dir ein großes Baugrundstück mit einem anderen Tiny
House Begeisterten.
IndiViva stellt dir das Infoblatt „Tiny Houses – Eine Chance für Grundstücksbesitzer“ zur
Verfügung, um Grundstücksbesitzer über ihre Möglichkeiten zu informieren
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Grundstückssuche
Schritt 2 – Richtig suchen (Camping-/Wochenendplatz)
Vermeide auch hier den Begriff "Tiny House", benutze lieber die
Begriffe "Holz"-Wohnwagen oder Mobilheim.
• Schau im Marktplatz auf IndiViva.de, in den Regionalgruppen des
Tinyhouseforum.de oder auf Tinyhouse-Stellplatz.de
• Auch in der Facebook Gruppe Börse für Mobilheime, Tiny House,
Bauwagen, Zirkuswagen, Schäferwagen finden sich oft
Standplatzangebote
• Suche nach "Dauercampingplätzen" auf Google Maps, ebay-
Kleinanzeigen, Kalaydo oder Quoka (bzw. anderen
Kleinanzeigenportalen)
• Schalte eine eigene Anzeige für einen Stand- oder Aufstellplatz auf
ebay-Kleinanzeigen, Kalaydo, Quoka oder anderen
Kleinanzeigenportalen.
• Fahr in deiner Gegend umher und suche aktiv nach "Dauer"-Camping-
/Wochenendplätzen, die keine Webseite haben
Anmerkung:
Da viele dieser Dauercampingplätze keine offizielle Genehmigung oder nur eine
stillschweigende Duldung des Dauerhaften Wohnens haben, zeigen sie sich ungern in der
Öffentlichkeit des Internets. Das sind dann Geheimtipps, die man nur durch gezieltes
Suchen und Fragen in der Umgebung findet.
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Grundstückssuche
Schritt 3 – Baugrundstück gefunden!
1. Vor der Vertragsunterschrift eine Bauvoranfrage beim Bauamt
einreichen!
Am sinnvollsten ist es die Bauvoranfrage gleich mit einem
Bauvorlageberechtigten zu erstellen.
Benötigen werden unter anderem eine Baubeschreibung des Tiny
House, Bauzeichnungen, ein Lageplan, einige Ortsfotos, eventuell eine
Einverständniserklärung der Nachbarn
2. Ist der Bauvorbescheid positiv, wird das Vorhaben entweder als
grundsätzlich genehmigungsfähig erklärt oder es wird von der
Behörde darauf hingewiesen, in welchen Punkten das
Bauvorhaben geändert werden muss.
Nun kannst du den Vertrag unterschreiben und falls nötig notariell
beglaubigen lassen.
3. Nach dem Vertragsabschluss erstellt dein Bauvorlage-
berechtigter die Unterlagen für den Bauantrag und reicht diesen
zusammen mit dir beim Bauamt ein.
Für den Bauantrag werden weitere Unterlagen benötigt wie z.B. die
Berechnung Wohn- und Nutzfläche und zum umbauten Wohnraum,
detaillierte Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten und
Ansichtszeichnungen, Angaben und Nachweise zur Standsicherheit,
Wärme (EnEV)- und Schallschutz, usw.
Bei Projektvorhaben die zusammen mit einem unserer Partner-Hersteller umgesetzt
werden, begleitet IndiViva auch die Einreichung der Bauvoranfrage.
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Grundstückssuche
Schritt 3 – Stand-/Aufstellplatz gefunden!
Der wichtigste Punkt ist die Klärung des Hauptwohnsitzes. Das
Bundesmeldegesetz besagt zunächst einmal:
• § 17 Anmeldung, Abmeldung
(1) Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem
Einzug bei der Meldebehörde anzumelden.
• § 20 Begriff der Wohnung
Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum
Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Wohnwagen sind als Wohnungen
anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden.
Es spricht nichts dagegen seinen Hauptwohnsitz auf einem
Camping-/Wochenendplatz anzumelden, wenn
• das dauerhafte Wohnen auf dem Platz nach §12 Abs. 7 BauGB im Bebauungsplan
eingetragen ist
• oder eine schriftliche Erklärung (Duldung) der Bauaufsichtsbehörde vorliegt
Liegt dies nicht vor und der Platzbetreiber lässt dich dennoch
dauerhaft auf dem Platz Wohnen, so ist es sinnvoll seinen
Hauptwohnsitz bei Familie oder Freunden anzugeben (z.B. unter
Vorlage eines Untermietvertag).
Anmerkung:
Euch selber kann rechtlich nichts passieren, wenn ihr euren Wohnsitz auf dem Platz ohne
Genehmigung oder schriftlicher Duldung anmeldet. Haftbar ist der Platzbetreiber.
Im einfachsten Fall wird er euch die Parzelle kündigen, wenn die Behörden eingreifen. Im
schlimmsten Fall wird ihm die Erlaubnis zum Betrieb des Platzes entzogen und alle
müssen den Platz verlassen.
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Grundstückssuche
Schritt 4 – Ein neues Zuhause!
Nachdem nun alles geklärt ist, darfst du dein Tiny House bauen bzw. aufstellen.
Auf dem Baugrundstück erfolgt zuletzt noch die Abnahme durch die
Bauaufsichtsbehörde.
Das alles kostet natürlich auch etwas:
Stand-/Aufstellplatz Bauplatz
Die Größe der Parzellen sind Der Kaufpreis richtet sich nach dem
• mind. 70 m² bei Standplätzen ortsüblichen m² Preis.
• mind. 100 m² bei Aufstellplätzen
Der Pachtzins für Erbbau-grundstücke oder
Zu beachten: Auch auf diesen die Miete eines Grundstücks kann
Plätzen müssen Grenzabstände individuell verhandelt werden. Kommunen
eingehalten werden und sicher wollt und Kirchen verlangen meist 3-5% des
Grundstückswert als jährlichen
ihr auch ein bisschen Grün ums Haus
Pachtzins/Miete.
haben. Also besser eine extra große
oder gleich 2 Parzellen mieten. Eine Bauvoranfrage kostet eine
Gebühr von ca. 20 - 500 €.
Preislich liegt eine Parzelle im ø bei Die Kosten des Bauvorlageberechtigten für
600 – 5.000 € im Jahr, wobei es nach die Bauvoranfrage betragen ca. 1% der
Angebot und Nachfrage geht. Bausumme (nach HOAI) bzw. lassen sich
frei verhandeln.
Je attraktiver ein Platz ist umso
Die Gebühr für den Bauantrag
teurer wird er sein!
beträgt ca. 0,5% der Bausumme,
mind. jedoch 100-200 €.
Die Gesamtkosten für den Bauvorlage-
berechtigten, von der Vorplanung
(Bauvoranfrage), über den Bauantrag, bis
zur Bauabnahme, betragen ca. 10-25%
(Aufwandsbezogen nach HOAI) der
Gesamtbaukosten bzw. lassen sich frei
verhandeln.
Seiten 26 von 31Online-Seminar Grundstückssuche
Zuständigkeiten
Wer ist für was zuständig?
Die Gewaltenteilung ist das Organisations- und Funktionsprinzip der Verfassung unseres
Rechtsstaats, dabei werden die drei Gewalten Gesetzgebung (Legislative), ausführende
Gewalt (Exekutive) und Rechtsprechung (Judikative) unterschieden.
Legislative Exekutive Judikative
Bürgermeister, Stadt- Baubehörden, Untere Verwaltungsgericht, Amtsgericht
/Gemeinderat, Landes- und Wasserbehörde, Katasteramt,
Bundesregierung Ordnungsamt
Zuständigkeit Zuständigkeit Zuständigkeit
• Ortssatzungen • Genehmigungen • Rechtsprechung bei
• Bauleitpläne (FNP, B-Plan) • Verwaltung und Kontrolle Differenzen
Jeden 1. Donnerstag im Monat beraten wir kostenlos in der
Gemeindesprechstunde eure Gemeindevertreter und
Fraktionsmitglieder.
Als Gesprächseinstieg mit Gemeindevertretern und Fraktionsmitgliedern
erhältst du von uns den „Tiny House Leitfaden für Gemeinden“
Seiten 27 von 31Online-Seminar Grundstückssuche
Folgekosten
Nebenkosten auf Stand- und Aufstellplätzen
Campingversicherung für Dauercamper (fix) - Versicherung gegen Schäden durch Feuer,
Wasser, Sturm und Hagel etc., sowie Diebstahl, Vandalismus (Hausrat).
Versicherungsprämie im Monat ab ca. 10 €
Haftpflichtversicherung (+Kasko) (fix) - Eigentümer sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass
von Ihrem Haus (Fahrzeug) und Grundstück keine Gefahr ausgeht. Dritten dürfen keine
Schäden entstehen durch das Tiny House. Mobilheim-/Modulhaus Besitzer sind über ihre
private Haftpflichtversicherung abgesichert. Wohnwagen-Besitzer sind verpflichtet eine
Fahrzeughaftpflicht + Kasko abzuschließen.
Trinkwassergebühren (variabel) - Die Gebühren, sofern nicht in der Miete enthalten,
ergeben sich aus dem Wasserverbrauch + einer Grundgebühr.
Abwassergebühr (variabel) - Kosten, sofern nicht in der Miete enthalten, für die
Entsorgung von Grau- und Schwarzwasser aus dem Haushalt sowie dem Regenwasser
des Grundstücks. Die Gebühren ergeben sich meist aus : (Trinkwasserverbrauch x
Schmutzwassergebühr) + Grundgebühr für den Anschluss .
Stromkosten (variabel) - Eine Pflicht zum Anschluss an das Stromnetz besteht nicht.
Entweder man produziert seinen Strom über eine PV-Anlage selber und/oder man
schließt sich ans öffentliche Stromnetz an. Die Kosten, sofern nicht in der Miete enthalten,
hängen maßgeblich vom individuellen Verbrauch ab.
Heizkosten (variabel) - Die Art der Heizung ist für die Betriebskostenrechnung relevant.
Handelt es sich zum Beispiel um eine Gasheizung, kommen zusätzliche Kosten für das
Gas hinzu, bei einer Pelletheizung die Kosten für die Pellets, bei Infrarotheizung die
Kosten für Strom, etc. Der Verbrauch hängt maßgeblich von der Gebäudeart und vom
individuellen Verbrauch ab.
Telefon- und Internetanschluss + GEZ (fix/variabel) - Oft vernachlässigt, aber ebenfalls ein
wichtiger Teil der Nebenkosten beim Haus, sind die Telefon- bzw. Kabelanschlüsse. Je
nach Anbieter- und Tarifwahl sind hier 30 bis 100 Euro im Monat fällig. Hinzu kommen
die GEZ-Gebühren für den Haushalt.
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Folgekosten
Nebenkosten auf Baugrundstücken
Verpflichtend
Grundsteuer (fix) - Sie wird nach dem vom Finanzamt erstellten
Grundsteuermessbescheid berechnet. Hierbei ermittelt die Finanzbehörde auf Grundlage
des Grundsteuergesetztes einen Einheitswert für das Grundstück, dieser wird dann von
der Gemeinde mit einem festgesetzten Hebesatz multipliziert.
Wohngebäudeversicherung (fix) - Versicherung gegen Schäden durch Feuer,
Leitungswasser, Sturm und Hagel. Berechnung der Versicherungsprämie erfolgt nach
Baujahr, Wohnfläche und Bauart des Hauses.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (fix) - Eigentümer sind verpflichtet, dafür zu sorgen,
dass von Ihrem Haus und Grundstück keine Gefahr ausgeht. Dazu gehört, dass Bewohner
und Besucher unbeschadet im Haus ein- und ausgehen können (z.B. bei Glatteis).
Außerdem dürfen Dritten keine Schäden entstehen durch Mängel am Gebäude.
Eigenheimbesitzer sind über ihre private Haftpflichtversicherung abgesichert.
Schornsteinfeger (fix) - Der Schornsteinfeger ist für die regelmäßige Überprüfung der
Heizungsanlage zuständig. Laut gesetzlicher Vorgabe ist der Hausbesitzer dazu
verpflichtet, die Heizungsanlage innerhalb von 7 Jahren mindestens zwei Mal überprüfen
zu lassen. Je nach Region kostet die Dienstleistung eines Schornsteinfegers in etwa
zwischen 70 und 130 Euro. Bei Verwendung einer Heizung mit Flüssiggas muss bei
ortsfesten Anlagen alle 4 Jahre eine Prüfung der Flüssiggasanlage erfolgen (bei Tiny
Houses mit Wohnwagenzulassung alle 2 Jahre).
Müllgebühren (fix) - Die Berechnung richtet sich meist nach der Anzahl der Personen die
im Haushalt leben oder nach der Größe der Mülltonnen.
Straßenreinigung (fix) - Die Kosten für Straßenreinigung belaufen sich meist auf 3 bis 8
Euro pro Meter Frontlänge des Grundstücks, bezogen auf die am Grundstück
angrenzenden Straße.
Trinkwassergebühren (variabel) - Sofern man keine Befreiung von der Anschlusspflicht
hat, ist der Hauseigentümer verpflichtet sich an die öffentliche Trinkwasserversorgung
anzuschließen. Die Gebühren ergeben sich aus dem Wasserverbrauch + einer
Grundgebühr.
Abwassergebühren (fix und variabel):
• Schmutzwassergebühr (variabel) - Kosten für die Entsorgung von Grau- und Schwarzwasser aus dem
Haushalt. Die Gebühren ergeben sich aus: (Trinkwasserverbrauch x Schmutzwassergebühr) +
Grundgebühr für den Anschluss. Von der Schmutzwassergebühr kann man befreit werden, wenn man
von der Unteren Wasserbehörde die Erlaubnis zum Betrieb einer eigenen Kläranlage hat.
• Niederschlagswassergebühr (fix) - Kosten für die Regenwasserableitung des Grundstücks. Berechnung
erfolgt nach der Grundfläche der an die Grundstücksentwässerung angeschlossenen (Bebauung) und
nicht angeschlossene Grundstücksflächen.
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Folgekosten
Nebenkosten auf Baugrundstücken
Optional
Elementarschadenversicherung (fix) - Versicherung gegen Schäden durch
Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch, Starkregen, Lawinen, Schneedruck und
Vulkanausbrüche. Es handelt sich um eine Erweiterung der Wohngebäudeversicherung.
Hausratversicherung (fix) - Versicherung für das Inventar gegen Sachschäden und
dadurch entstehende Folgekosten. Es wird zumindest der finanzielle Schaden ersetzt.
Berechnung der Versicherungsprämie erfolgt nach Wert des Inventars.
Heizkosten (variabel) - Die Art der Heizung ist für die Betriebskostenrechnung relevant.
Handelt es sich zum Beispiel um eine Gasheizung, kommen zusätzliche Kosten für das
Gas hinzu, bei einer Pelletheizung die Kosten für die Pellets, bei Infrarotheizung die
Kosten für Strom, etc. Der Verbrauch hängt maßgeblich von der Gebäudeart und vom
individuellen Verbrauch ab. Je besser gedämmt umso niedriger die Heizkosten.
Stromkosten (variabel) - Eine Pflicht zum Anschluss an das Stromnetz besteht nicht.
Entweder man produziert seinen Strom über eine PV-Anlage selber und/oder man
schließt sich ans öffentliche Stromnetz an. Die Kosten hängen maßgeblich vom
individuellen Verbrauch ab.
Telefon- und Internetanschluss + GEZ (fix/variabel) - Oft vernachlässigt, aber ebenfalls ein
wichtiger Teil der Nebenkosten beim Haus, sind die Telefon- bzw. Kabelanschlüsse. Je
nach Anbieter- und Tarifwahl sind hier 30 bis 100 Euro im Monat fällig. Hinzu kommen
die GEZ-Gebühren für den Haushalt.
Rücklagen für Instandhaltung (variabel) - Ein wesentlicher Punkt der Betriebskosten für
ein Haus sind die Rücklagen für Instandhaltungen und Wartungsmaßnahmen, denn auch
ein Tiny House sollte instandgehalten werden. Im Laufe der Jahre kommen bei jedem
Haus Kosten auf den Eigentümer zu, die oft nicht bedacht werden. Laut dem Verband
Privater Bauherren sollten Hausbesitzer etwa 1 Euro pro Quadratmeter monatlich für
Instandhaltungen zurücklegen.
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