Analyse und Zukunftsperspektiven des deutschen Pflegeimmobilienmarktes - bulwiengesa - Cureus
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bulwiengesa
MARKTSTUDIE
Analyse und Zukunftsperspektiven
des deutschen Pflegeimmobilienmarktes
Quelle: Cureus GmbH
bulwiengesa AG – Nymphenburger Straße 5 – 80335 München – Tel. +49 89 23 23 76-0 – Fax +49 89 23 23 76-76
MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
bulwiengesa
Auftraggeber:
Cureus GmbH
Friesenweg 2b
22763 Hamburg
Projekt-Nr.: P2101-7249
München, 24. September 2021
bulwiengesa AG • Berlin • Essen • Frankfurt am Main • Hamburg • München
Nymphenburger Straße 5 Tel. +49 89 23 23 76-0 HypoVereinsbank München Vorstand: Hauptsitz: Berlin
80335 München Fax +49 89 23 23 76-76 BIC: HYVEDEMMXXX Ralf-Peter Koschny (Sprecher), Charlottenburg HRB 95407 B
www.bulwiengesa.de info@bulwiengesa.de IBAN: DE17 7002 0270 4410 4330 58 Thomas Voßkamp, Sven Carstensen Rechtsform: AG
Vorsitzender des Aufsichtsrats: USt-ID: DE 164508347
Bernhard H. Hansen
MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
bulwiengesa
Inhaltsverzeichnis
Inhalt Urheberrechtlicher Hinweis
Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die
Vorbemerkung ......................................................................................1
durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen
Management Summary .......................................................................4 Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugängli-
cher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für
Nachfrageanalyse .................................................................................6 selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen
Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten
Angebotsanalyse.................................................................................25 und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.
Bedarfsprognosen..............................................................................43 Der Begriff Gutachten steht für alle Formen der Vervielfältigungen, Veröffentli-
chungen und Weitergabe sowie der Informationen, und diese gesamt unterlie-
Projektentwicklungen von Cureus und ausgewählte
gen diesem urheberrechtlichen Hinweis. Es zählen hierzu unter anderem Daten,
Marktakteure in der Bestandshaltung .............................................48 Datenreihen, Tabellen, Graphiken, Texte, Analysen, Berichte, Studien, Abhand-
lungen, Empfehlungen oder Bewertungen.
Positionierung der Cureus - Innensicht ..........................................53
Positionierung der Cureus - Außensicht .........................................57 Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung
des vereinbarten Honorars Eigentum der bulwiengesa AG. Das Gutachten ist
Matching Systempflegeimmobilie ....................................................64 urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert. Der Auftrag-
nehmer erteilt dem Auftraggeber, und dieser wiederum dem Nutzer, insbeson-
Anhang.................................................................................................65 dere das Recht, die Gutachten als PDF-Dokumente oder in anderen digitalen For-
maten zu speichern, Ausdrucke zu erstellen und das Gutachten oder Teile davon
innerhalb des üblichen Rahmens für Analysen, Bewertungen, Beschlussfassun-
gen, Präsentationen, Prospekte, Pressemitteilungen zu nutzen. Unter anderem
besteht dieses Nutzungsrecht im fachlichen Austausch gegenüber Bauherren,
Investoren, Banken, öffentlicher Hand (Gemeinden, Städten, Kreisen, Ländern,
Bund und zugeordneten Behörden), Vereinen, Verbänden, Zweckgesellschaften,
Wirtschaftsprüfern und Verwahrstellen des Nutzers sowie Vertrieb oder Verkäu-
fern. Die Quellenangabe ist obligatorisch. Umfangreiche Veröffentlichungen und
Publikationen des Gutachtens oder Teile davon, welche über das übliche Maß
hinaus gehen, (z. B. im Rahmen von Auslegungsverfahren, Marketing-Produkte
der bulwiengesa AG auf der Website des Auftraggebers oder Nutzers, Kampag-
nen in sozialen Medien) in analoger und digitaler Form sind im Vorfeld zwischen
den Parteien abzustimmen und schriftlich gemäß des Angebots und der Beauf-
tragung zu bestimmen. Das Nutzungsrecht für PDF-Dokumente und andere
Downloads ist zeitlich unbeschränkt.
München, 24. September 2021
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249
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bulwiengesa
Vorbemerkung
»
» Auftraggeber und Aufgabenstellung » Quellen
Die Cureus GmbH ist ein bundesweit führender Spezialist für • Barmer (2019): Pflegereport 2019, Statement vom 28.11.19
Systempflegeimmobilien, die ihr Portfolio selbst entwickelt • Bayerisches Staatsministerium für Gesundheit und Pflege
und betreut. Zur Einschätzung der Bestandssituation und der (2021): Ambulant betreute Wohngemeinschaften (abWG) Die Studie
Perspektiven des Marktes für Pflegeheime in Deutschland • Bezirk Oberbayern (2020): Stationäre Hilfe zur Pflege für
wurde die unabhängige bulwiengesa AG von der Cureus GmbH Menschen in Alten- und Pflegeheimen untersucht die
beauftragt, eine Marktstudie zu erstellen. • BFS Service GmbH (2017): Bedarfsanalyse Notwendigkeit
• BKI Baukosten Gebäude Neubau (2021): Betreutes Wohnen
und Pflegeheim
der Realisie-
» Untersuchungsinhalt • BNP Paribas Real Estate (2020): Neuer Rekordumsatz mit rung von Pfle-
Healthcare-Immobilien
geimmobilien
Ziel der Marktanalyse ist es, die segmentspezifischen demo- • Bundesministerium für Arbeit und Soziales (2020): Alters-
grafischen Rahmenbedingungen und deren Prognose auf ganz sicherungsbericht
Deutschland differenziert zu betrachten. Des Weiteren wird • Bundesministerium für Gesundheit (2017): Ambulant
die Angebots- und Nachfragesituation mit Fokus auf die Pfle- betreute Wohngruppen
geheimlandschaft charakterisiert und der Bedarf abgeschätzt. • Bundesministerium für Gesundheit (2021): Pflegeleistun-
Anhand der Bauakitvitäten der Cureus GmbH und der Gegen- gen zum Nachschlagen
überstellung der Marktakteure in der Bestandshaltung von • Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Pflegeimmobilien lassen sich die Alleinstellungsmerkmale der (2012): Raumordnungsbericht
Cureus ableiten. Die Untersuchung der Kennwerte und des • Care Invest (2021): Prognose 2040 - Fünf Millionen Pflege-
Unique Selling Point von Cureus werden anhand diverser bedürftige
Expertenbefragungen verifiziert. Abschließend werden auf • Care Invest (2021): Prognose 2040 - 200.000 Plätze fehlen
Grundlage von internen Kriterien sowie von Marktvariablen • Care Invest (2021): Top-Betreiber 2021 vom 12.02.2021
die Ausrichtung und die Validierung der Marktposition des • CBRE (2021): Deutschland Gesundheitsimmobilien Invest-
Bestandhalters Cureus abgeleitet. ment Snapshot Q1 2021
• Cureus (2021): Datenmaterial zu Pflegeheimen
• Ernst & Young (2011): Stationärer Pflegemarkt im Wandel
• Handelsblatt (2019): Die Pflegewirtschaft steht vor einer
Investitionswelle
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 1
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• HypZert (2018): Bewertung von Objekten des Betreuten • Statistisches Bundesamt (2018): Einkommens- und Ver-
Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen braucherstichprobe
• ibau (2021): Informationsdienst für Ausschreibungen und • Statistisches Bundesamt (2021): Statistik der Empfänger
Aufträge - Objektdatenbank von Leistungen (5.-9. Kap. SGB XII)
• Objektdatenbank der bulwiengesa AG • Statistisches Bundesamt (2003-2019): Pflegestatistiken
• Pflegemarkt.com (2020): Anzahl und Statistik der Pflege - • Terragon AG (2021): Investieren in Service-Wohnen für
Wohngemeinschaften in Deutschland Senioren: Eine Markteinführung
• Pflegemarkt.com (2021): Bauradar März 2021 • Verbraucherzentrale (2020): Sozialhilfe: Wann sich das
• Pflegemarkt.com (2020): Entwicklung der vollstationären Sozialamt an Pflegekosten beteiligt
Pflegeplätze in Deutschland: Über 4.000 Betten weniger • Volkswirtschaftliche Berechnungen der bulwiengesa AG
• Pflegemarkt.com (2017): Größe und Alter der Pflegeimmo-
bilien - Analyse des Immobilienbestandes der Top 30 Pfle-
geheimbetreiber » Expertengespräche
• Pflegemarkt.com (2021): Immobilienbestand: Alter der
Pflegeheime in Deutschland • Bayerische Landesbank
• Pflegemarkt.com (2020): Die 30 größten Pflegeheimbetrei- • Belia Seniorenresidenzen GmbH
ber • Convivo Holding GmbH
• Pflege.de (2021): Pflegegeld • Cureus GmbH
• IREBS International Real Estate Business School (2020): • Dehne, Kruse Brandschutzingenieure GmbH
Studie zum Pflegemarkt 2030: Pflegekapazitäten nachfra- • Dezernat für Wirtschaft, Bauen und Ordnung Schwerin
gegerecht ausbauen • Ingenieurbüro Blank
• Regionales Immobilienwirtschaftliches Informationssystem • MBN GmbH
(RIWIS) der bulwiengesa AG • plan- & bauwerk GmbH
• Rothgang et.al. (2017): Ambulantisierung stationärer Ein- • WH Care Holding GmbH
richtungen und innovative ambulante Wohnformen
• Separate Ausweisung der Quellinformationen Bestandshal-
ter im Kapitel "Projektentwicklungen von Cureus und aus-
gewählte Marktakteure in der Bestandshaltung"
• Sozialgesetzbuch (2021): SGB XI - Soziale Pflegeversiche-
rung
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Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem
Hintergrund der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer
deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungs-
tätigkeit. Wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Pandemie
sind in der vorliegenden Analyse über aktuelle Recherchen
und volkswirtschaftlich basierte Modelle vollumfänglich
berücksichtigt, wie zum aktuellen Zeitpunkt leistbar. Mögliche
Auswirkungen der Pandemie darüber hinaus, die sich in Folge
noch ergeben können, sind dagegen nicht behandelt.
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 3
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Management Summary
»
» Kernaussagen der Studie • Pflegeintensive Alterskohorten der Hochbetagten mit
einem Anteil von 16 % bis 2040
• Im Markt für Pflegeimmobilien gibt es aktuell aussichtsrei-
che Marktparameter zum Bau und Betrieb von stationären Nachfrage versus Angebot
Pflegeeinrichtungen: durch eine aktuell und zukünftige Hohe Zunahme
hohe Nachfrage, Angebotsdefizite und steigende Bedarfe. • 10 von 16 Bundesländern besitzen bereits jetzt überdurch-
• Jedoch kann die Errichtung neuer Pflegeplätze bei der der- schnittlich hohe Pflegequoten (2019), Tendenz steigend der Senioren
zeitigen Bautätigkeit und -geschwindigkeit nicht mit der • Von derzeitig 4,1 Mio. Pflegebedürftigen werden 20 % 85+ bis 2040
wachsenden Nachfrage Schritt halten. Zusätzlich erschwe- vollstationär versorgt
ren die starke Fragmentierung des Marktes sowie bundes- • Dabei sind 80 % aller Pflegebedürftigen älter als 65 Jahre,
impliziert den
weit unterschiedliche, gesetzliche Anforderungen eine For- 34 % sind älter als 85 Jahre, 93 % aller stationär Pflegebe- qualitativen
cierung der Neubauaktivitäten. dürftigen sind 65+ und sogar 50 % sind älter als 85 Jahre
wie quantita-
• Daher erfordert es neue und konstruktive Lösungen, um (2019)
der alternden Gesellschaft bis 2040 Pflegekapazitäten in • Prognostizierter Anstieg der Pflegebedürftigen auf 5,59 tiven Ausbau
ausreichendem Maße gegenüberstellen zu können. Mio. Personen bis 2040, davon bis zu 1,39 Mio. stationär von Pfleghei-
• Standardisierung sowie Skalierbarkeit, wie sie in den Pro- Pflegebedürftige
zessen und Produkten der Cureus GmbH bei der Erstellung • Ableitung eines zukünftig vermehrten Betreuungs- und men
von Pflegeplätzen umgesetzt werden, bieten daher einen Unterstützungsbedarfs der Pflegegrade 3 bis 5 in professio-
geeigneten und kompetitiven Ansatz zur Abwendung der nellen Versorgungseinrichtungen
»
perspektivischen Bedarfslücke. • Im Vergleich zu heute zukünftige Zunahme der stationären
Pflege durch Abnahme informell häuslicher Pflege
• Hohe Auslastungsquote verfügbarer Plätze in vollstationä-
» Begründung und Ableitung der Kernaussagen rer Pflege von 92,3 % (vollstationäre Dauerpflege 90,6 %)
spiegelt bereits jetzt das knappe Angebot wider (2019) Baualter der
Demografischer Rahmen • 81,1 % aller pflegebedürftigen Hilfeempfänger befinden Bestandsim-
sich in stationärer Pflege (2019), 39 % der Pflegebedürfti-
gen in stationären Einrichtungen beziehen Leistungen aus
mobilien
• Zwischen 2011 und 2040 quantitative Zunahme der Senio-
ren (65+) um 6 % Hilfe zur Pflege erfordert
• Gesetzliche Regulierungen (16 unterschiedliche Heimmin-
• Anteil der Hochbetagten (85+) liegt um 4 % höher in 2040 zusätzlichen
als in 2011, dies entspricht einer absoluten Zunahme von rd. destbauverordnungen und Landespflegegesetze) hemmen
1,87 Mio. Personen (+97 %)
Neubau
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»
Ausbau von Pflegeplätzen (u. a. Einzelzimmerquote) durch Projektentwicklungsaktivität Cureus und ausgewählte
erhöhten Plan- und Kostenaufwand Marktakteure in der Bestandshaltung von Pflegeimmo-
• Hoher Renovierungsstau und Modernisierungsbedarf im bilien
Pflegeheimbestand (29 % der Pflegeheime älter als 40
Jahre) in 2020 • Gemessen an der Grundgesamtheit von rd. 35.500 Pflege- 232.000 bis
• Durchschnittliches Baujahr der Pflegeimmobilien (Top 10 plätzen in der Projektentwicklung zwischen 2018 und Q2/
Betreiber) ist das Jahr 1994, Durchführung von zuletzt 2021 nimmt Cureus mit über 7.000 Plätzen einen errechne-
511.800
getätigten Modernisierungen im Mittel in den 1990er Jah- ten Marktanteil von ca. 20 % und damit einen Spitzenwert demografie-
ren ein
bedingt
• Die Analyse ausgewählter Bestandshalter verdeutlicht die
Bedarfsprognosen für stationäre Pflege hohe Intransparenz in den Datenquellen und Fragmentie- zusätzliche
rung am Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland Plätze in Pfle-
Zusätzlicher demografiebedingter Bedarf vollstationärer Pfle- • Die betrachteten Marktakteure halten ca. 8 % der Kapazitä-
geplätze bis 2040: ten an vollstationären Pflegeplätzen im Eigentum geheimen bis
2040 notwen-
Alleinstellungsmerkmal Cureus
• Variante 1: rd. 511.800 Plätzen (rd. 6.400 Pflegeheime)
dig
• Variante 2: rd. 372.000 Plätzen (rd. 4.650 Pflegeheime)
• Variante 3: rd. 232.000 Plätzen (rd. 2.900 Pflegeheime) • USP der Cureus GmbH liegt in der Standardisierung, Opti-
mierung und Skalierbarkeit des Geschäftsmodells
• Aus Gutachtersicht stellt Variante 2 die nachfragegerechte
Marktsituation dar
• Demografie- und modernisierungsbedingter Gesamtbedarf
• Systempflegeimmobilie der Cureus aus Marktsicht als
genormtes, verwaltungsschlankes und betreiberfreundli-
ches Produkt
»
von bis zu 472.000 Pflegeplätzen bis 2040 unter Berück- • Cureus entwickelt und verwaltet als Bestandshalter sein
sichtigung von Ersatzbedarfen, die sich durch den Wegfall Portfolio selbst
Cureus besitzt
von Plätzen im Rahmen von Anpassungen an Landesheim- • Hohe Expertise und Wettbewerbsvorteile der Cureus im Wettbewerbs-
gesetze oder durch Modernisierung ergeben deutschen Pflegeimmobilienmarkt
vorteile im
• Derzeitige Bautätigkeit ist für aktuelle Bedarfsplanung
nicht ausreichend Pflegeimmo-
bilienmarkt
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Nachfrageanalyse
-1,8%
» Soziodemografische Rahmendaten
Altersstruktur und Prognose
Deutschland, Einwohneranteil nach Alter in Jahren, ab 2020 Prognose
Bevölkerungsentwicklung und Prognose
Deutschland, Einwohner, 2011 (Zensus) bis 2040, ab 2020 Prognose 100 %
13 % 14 % 14 % 15 % 17 % 19 % 19 % Bevölkerungsverlust
24 % 23 % 23 % bis 2040 und
100.000 1,5 % 22 % 22 % 21 % 21 %
50 % 35 % 35 %
35 % 35 %
Veränd. z. Vorjahr
75.000 1,0 % 33 % 33 % 32 %
12 % 12 % 12 % 12 % 12 % 11 % 11 %
Tsd.
50.000 0,5 % 7% 7% 7% 6% 6% 7% 7%
9% 9% 9% 9% 9% 9% 9%
0%
25.000 0,0 % 2011 2015 2020 2025 2030 2035 2040 zwischen 2011 und 2040
Zuwachs der Senioren
o © bulwiengesainfografik
um
0 -0,5 %
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bulwiengesa
»
Flächende-
ckende Bevöl-
kerungsab-
nahme bis auf
strukturell
gewachsene
Wirtschaftsge-
biete in 2040
Einwohnerentwicklung unter -1,8 Bevölkerungsprognose 2040 unter -18,6
Veränderung 2016-2019 in % -1,8 bis -0,5 Veränderung 2019-2040 in % -18,6 bis -8,4
-0,5 bis 0,6 -8,4 bis -1,4
0,6 bis 1,9 -1,4 bis 5,0
© bulwiengesainfografik über 1,9 © bulwiengesainfografik über 5,0
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 7MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
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Haushaltsstruktur und Prognose
Deutschland, Personen je Haushalt, ab 2020 Prognose
100 %
Struktur der Seniorenhaushalte 2018
Deutschland, Rentner/Pensionäre, Anzahl der Haushalte in Tsd.
43%
13 % 12 % 11 % 10 % 10 % 10 % 10 % Einpersonenhaushalte
12 % 12 % 11 % 11 % 10 % 10 % 10 % 1% in Deutschland in 2040
3%
34 % 35 % 36 % 37 % 37 % 37 % 37 %
50 % 1 Pers./Haush.
2 Pers./Haush.
1,50
44 % 52 %
41 % 41 % 42 % 42 % 43 % 43 % 43 % 3 Pers./Haush.
4 Pers./Haush.
0%
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
2011 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Personen je Senioren-
haushalt
1 2 3 ≥4 in 2018
Quelle: RIWIS, BBSR 2012, Statistisches Bundesamt, Berechnungen bulwiengesa Quelle: Einkommens- und Verbraucherstichprobe 2018
52%
Die deutsche Bevölkerung wird nicht nur weniger und älter, Die Mehrheit der Generation 65+ (52 %) lebte 2018 in einem
sondern auch singulärer. Zählten in 2011 noch 2,01 Personen Einpersonenhaushalt. Gefolgt davon befanden sich 44 % in
zu einem Haushalt, so reduzierte sich die durchschnittliche einer Paargemeinschaft, indem mit dem Ehe- oder Lebens-
Haushaltsgröße in 2020 auf 1,95 Personen je Haushalt. Bis partner in einem gemeinsamen Haushalt gelebt wurde. Nur
2040 wird mit einem Wert von 1,88 Personen je Haushalt ein kleiner Anteil von 4 % wohnte mit Bekannten oder Ver- Einpersonenhaushalte
gerechnet. Angesichts der Singularisierung der Gesellschaft, wandten in einem Mehrpersonenhaushalt zusammen. Im Ver- der Bevölkerung 65+
der steigenden Lebenserwartung und der steigenden Anteile gleich zur Einkommens- und Verbraucherstichprobe 2013 in 2018
der Seniorenhaushalte wird die Nachfrage nach altersgerech- blieben die Haushaltsstrukturen nahezu gleich (Zweiperso-
tem Wohnen und im Speziellen der Bedarf nach Pflegeimmo- nenhaushalte: 45 %). Unberücksichtigt bleiben bei dieser Be-
bilien stark ansteigen. trachtung Senioren, die in einer Gemeinschaftsunterkunft wie
in einem Pflegeheim wohnen.
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 8MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
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Jeder 6.
» Quoten der Pflegebedürftigen
Bevölkerung über 65 Jahre
Deutschland, ab 2020 Prognose
Pflegequote nach Alter und Bundesländern
100 %
12 % 14 % 15 % 16 % der über 65-Jährigen
Gesamt 75-85 J.* 85-90 J. 90 J.
14 % 19 % 14 % wird in 2040 im Hochbe-
75 % 18 % Deutschland 4,96 % 40,10 % 49,44 % 76,33 %
20 % 19 % tagtenalter 85+ sein
19 % 22 % 1 Schleswig Holstein 4,45 % 32,39 % 41,43 % 69,04 %
50 %
24 % 2 Hamburg 4,19 % 36,99 % 43,34 % 68,39 %
30 % 22 %
23 % 3 Niedersachsen 5,62 % 45,49 % 55,49 % 82,83 %
25 %
24 % 27 % 29 % 4 Bremen 5,08 % 41,35 % 48,42 % 71,97 %
20 %
0% 5 Nordrhein-Westf. 5,38 % 44,81 % 52,09 % 78,06 %
2011 2020 2030 2040 6 Hessen 4,94 % 42,48 % 51,45 % 80,31 %
10/16
7 Rheinland-Pfalz 5,59 % 46,87 % 58,34 % 88,28 %
o © bulwiengesainfografik
65-70 Jahre 75-80 Jahre ≥ 85 Jahre 8 Baden-Württemb. 4,25 % 35,49 % 36,05 % 73,63 %
9 Bayern 3,69 % 31,38 % 42,60 % 75,25 %
70-75 Jahre 80-85 Jahre
10 Saarland 5,61 % 42,63 % 50,33 % 76,00 %
11 Berlin 4,32 % 37,87 % 44,16 % 70,55 % Bundesländer besitzen
Quelle: RIWIS, Statistische Landesämter, Hochrechnungen bulwiengesa
überdurchschnittlich
12 Brandenburg 6,11 % 44,26 % 54,30 % 82,01 %
hohe Pflegequoten in
13 Mecklenburg-Vorp. 6,40 % 46,16 % 57,08 % 84,88 %
2019
Die Alterskohorten der Senioren werden bis 2040 insbeson- 14 Sachsen 5,75 % 40,45 % 51,83 % 82,44 %
dere in den hohen bis sehr hohen Altersschichten erheblich
15 Sachsen-Anhalt 5,91 % 39,80 % 49,77 % 79,67 %
zunehmen. In Hochrechnungen wird davon ausgegangen, dass
16 Thüringen 3,03 % 12,35 % 32,58 % 56,00 %
vor allem die 75- bis 80-Jährigen bis 2040 einen Anteil von
Quelle: Pflegestatistik 2019 des Statistischen Bundesamtes; Auswertung der bulwien-
22 % der Senioren ausmachen werden. Auch die Gruppe der gesa AG (Pflegequote allgemein und nicht stationär verwendet)
80- bis 85-Jährigen wird in diesem Zeitfenster bis zu 18 % am * Pflegequote 75-80 und 80-85 addiert; rote Markierung: relativer hoher Wert
Gesamtanteil der Senioren betragen. Nahezu jeder 6. wird sich
als Senior im Hochbetagtenalter mit 85 Jahren oder mehr
Die Pflegequote gibt den Anteil der Pflegebedürftigen an der
befinden. In diesem Zusammenhang wird ein insbesondere
jeweiligen Bevölkerungsgruppe an. 10 der 16 Bundesländer
durch Hochbetagte vermehrter Betreuungs- und Unterstütz-
weisen hierbei schon jetzt überdurchschnittlich hohe Pflege-
ungsbedarf abgeleitet.
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 9MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
bulwiengesa
76%
quoten verglichen zum Durchschnittswert von Deutschland
auf. Im Vergleich zu den Pflegequoten aus 2017 haben sich die
Quoten in allen Bundesländern in 2019 erhöht, was bereits in
der Pflegequote von 4,96 % für gesamt Deutschland deutlich
wird (2017: 4,1 %). der über 90-Jährigen wei-
sen Pflegebedürftigkeit
Die Auswertung aller Pflegequoten nach Alter und Bundeslän- auf in 2019
dern zeigt, dass mit zunehmendem Alter der Anteil von pfle-
gebedürftigen Personen erheblich ansteigt. In stationären
Versorgungseinrichtungen sind 50 % bereits 85 Jahre und
älter, die aufgrund ihrer Schwerstpflegebedürftigkeit einer
professionellen Dauerpflege bedürfen. So ist jede zweite Per-
son zwischen 85 und 90 Jahren pflegebedürftig, wohingegen
die Pflegequote ab 90 Jahren durchschnittlich rd. 76 % be-
50%
trägt. Auffallend ist, dass 10 der insgesamt 16 Bundesländer
der in stationären Ein-
überdurchschnittlich hohe Pflegequoten aufweisen, was einen
richtungen versorgten
derzeitig hohen Seniorenanteil in den jeweiligen Bundeslän-
Pflegebedürftigen sind
dern sowie weiterhin steigende Pflegequoten in den nächsten
85 Jahre und älter in
Jahren impliziert. In diesem Zusammenhang boten alleine in
2019
2019 bereits 11.300 der 15.400 Pflegeheime vollstationäre Dau-
erpflege an. Daher entfallen 90 % aller Plätze auf die Dauer-
pflege. Die restlichen Heime boten Kurzzeitpflege, Tages-
und/oder Nachtpflege an.
Aus den hohen und abermals gestiegenen Pflegequoten im
Alter lässt sich in den nächsten Jahren ein stark wachsender
Bedarf in der Pflege wie auch in professionellen Versorgungs-
90%
institutionen ableiten. der Pflegeheime bieten
vollstationäre Dauer-
pflege an in 2019
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 10MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
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»
Konzentrati-
onseffekte der
Überalterung
insbesondere in
den neuen
Bundesländern
bis 2040
Einwohner ab 65 Jahren zu 20-64 Jahren unter 32,3 Einwohner ab 65 Jahren zu 20-64 Jahren Prognose unter 46,7
2019 in % 32,3 bis 37,4 2040 in % 46,7 bis 56,9
37,4 bis 42,4 56,9 bis 66,4
42,4 bis 49,1 66,4 bis 79,0
© bulwiengesainfografik über 49,1 © bulwiengesainfografik über 79,0
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 11MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
bulwiengesa
»
Deutschland
altert durch die
starke
Zunahme der
Hochbetagten
Hochbetagte ab 85 Jahren unter 2,6 Hochbetagte ab 85 Jahren Prognose unter 4,2
2019 Bevölkerungsanteil in % 2,6 bis 3,0 2040 Bevölkerungsanteil in % 4,2 bis 5,3
3,0 bis 3,3 5,3 bis 6,7
3,3 bis 3,7 6,7 bis 8,7
© bulwiengesainfografik über 3,7 © bulwiengesainfografik über 8,7
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 12MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
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20,9%
» Definition Pflegebedürftigkeit Dauerpflege kurzfristig und flexibel Pflegebedürftige aufge-
nommen. Ferner werden Pflegebedürftige, die nach einem
Pflegebedürftige sind erfasste Personen, die nach dem SGB XI Krankenhausaufenthalt direkt in eine Pflegeeinrichtung über-
bestimmte Leistungen erhalten.1 Die Erfassung der Pflegebe- wiesen werden und noch keinen Pflegegrad aufweisen, in die
dürftigkeit und somit Zuordnung zu den Pflegegraden 1 bis 5 statistische Erhebung der in Heimen vollständig versorgten (+820.000) Pflegebedürf-
erfolgt durch die Pflegekassen oder über das private Versiche- Pflegebedürftigen mit aufgenommen. tige mehr im Vergleich
rungsunternehmen.2 Personen sind dem SGB XI nach pflege- 2019 zu 2017*
bedürftig, wenn eine aufgrund einer gesundheitlich bedingten
Beeinträchtigung einhergehende Hilfe durch andere gewähr- » Key Facts Pflegestatistik 2019
leistet werden muss. Hierbei umfassen körperlich, psychisch,
80%
kognitiv oder gesundheitlich bedingte Einschränkungen den Insgesamt wurden zum Stand Dezember 2019 insgesamt 4,1
Pflegebedürftigkeitsbegriff, die die Betroffenen in ihrer All- Mio. Pflegebedürftige gezählt, dies entspricht im Vergleich zu
tagskompetenz in unterschiedlichen Maßen einschränken. Die 2017 einem Zuwachs von zusätzlich 820.000 Pflegebedürfti-
Pflegebedürftigkeit tritt dann ein, wenn sie aller Voraussicht gen (+20,9 %).3 Dabei wurden 80 % der Pflegebedürftigen in
nach mindestens sechs Monate bestehen bleibt und eine fest- der angestammten Häuslichkeit versorgt. Hiervon wurden der Pflegebedürftigen
gelegte Schwere aufweist. wiederum 64 % von Angehörigen und 30 % mit Hilfe oder sind 65 oder älter
vollständig von Pflegediensten zu Hause gepflegt (+18,4 % zu
2017). Weitere 210.000 des Pflegegrads 1 wurden ohne jegliche
» Stationäre Pflege: Versorgung in Pflegeheimen Leistungen der ambulanten Pflege zu Hause umsorgt (Entlas-
79%
tungsbeitrag bis zu 125 Euro; Erstattung durch Pflegekasse an
Die Zuordnung von Pflegebedürftigen erfolgt hierbei über die Leistungsempfänger oder direkte Abrechnung des Leistungs-
Nutzung von vollstationärer oder teilstationärer Pflege. Voll- erbringers bei Pflegekasse). In vollstationären Einrichtungen
stationäre Pflege umfasst Dauer- und Kurzzeitpflege, wohin- wurden 20 % der Pflegebedürftigen in 2019 versorgt. Die Ver-
gegen die teilstationäre Pflege die Nutzung von Tages- und teilung der Pflegegrade zeigt hierbei eine starke Ausrichtung der Pflegebedürftigen
Nachtpflegeangeboten enthält. Kurzzeitpflege kann ein festes auf Pflegebedürftige der Grade 3 bis 5 von 79 %. Trotz der haben Pflegegrad 3 bis 5
Kontingent an Plätzen oder eingestreute Plätze aufweisen. Bei konstanten Zahl von Pflegebedürftigen im Vergleich zu 2017
eingestreuter Kurzzeitpflege werden in der vollstationären wird der Bedarf an stationärer Pflege die nächsten Jahre durch
1
Das elfte Sozialgesetzbuch beschreibt die Leistungen (Dienst-, Sach- und Geldleistungen
eine alternde Gesellschaft samt Multimorbidität zu beobach-
z. B. für pflegerische Betreuungsmaßnahmen) der Pflegeversicherung. Träger der sozialen ten sein. Von allen Pflegebedürftigen waren allein 80 % aller
Pflegeversicherung sind die Pflegekassen.
2
Pflegebedürftigen 65 Jahre und älter, sogar 34 % waren 85+.
Versicherte mit Pflegegrad (ermittelter Grad der Pflegebedürftigkeit durch Beeinträchti-
gung der Selbstständigkeit und Fähigkeiten in 5 Abstufungen) erhalten Zuschüsse durch * Effekte des Pflegebedürftigkeits-
3
die Pflegekasse in Form von Geld- und Sachleistungen. Effekte des Pflegebedürftigkeitsbegriffs zum 01.01.2017 sind hierbei zu berücksichtigen. begriffs sind zu berücksichtigen.
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» Verteilung der Pflegebedürftigen in ambulanter und stationärer Versorgung Stationäre Pflege
Jeder 5. Pflegebedürftige
4,1 Millionen Pflegebedürftige insgesamt wird in Deutschland stati-
onär versorgt.
zu Hause versorgt: in Heimen vollständig versorgt:
3,31 Mio. (80 %) durch ... 818.000 (20 %)
Angehörige: Pflegedienste: Vollstationäre Pflege:
Langfristige
2,12 Mio. Pflegebedürftige* 983.000 Pflegebedürftige 818.000 Pflegebedürftige
Abnahme der Pflege
60 55,8 % 60 60 durch Angehörige
Trotz bevorzugter Pflege
45,9 %
zu Hause wird die Versor-
gung durch Angehörige
40 40 40 34,4 % langfristig zurückgehen,
30,4 % 29,5 % 29,4 % da die Kinder- und Ehe-
gattenpflege sinkt.
19,8 %
20 20 20 15,2 % Die Anzahl der auf statio-
10,2 % 11,8 % näre Pflege angewiese-
8,2 % nen Pflegebedürftigen
3,4 % 4,5 %
0,8 % wird aufgrund des sich
0,0x %** verändernden Pflegepo-
0 0 0
tenzials und Singularisie-
PG 1 PG 2 PG 3 PG 4 PG 5 PG 1 PG 2 PG 3 PG 4 PG 5 PG 1 PG 2 PG 3 PG 4 PG 5
rungstrends stabil blei-
durch 14.700 Pflegedienste mit 421.600 in 15.400 Pflegeheimen mit 796.500 ben bzw. zunehmen.
Beschäftigten (69 % in TZ, 41 % über 50 J.) Beschäftigten (66 % in TZ, 43 % über 50 J.)
Quelle: Pflegestatistik 2019, Statistisches Bundesamt
* Entspricht den Empfängern*Innen von ausschließlich Pflegegeld nach Pflegeversicherungsgesetz SGB XI; ** Werte liegen unter 0,5 %
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Pflegebedürftigkeit nach Pflegestufen und -graden Entwicklung der Pfle-
Deutschland, 2003-2019, in Tsd. gegrade:
Pflegestufen Pflegegrade** Seit 2003 bis 2019 kann
in Heimen (blau) & insgesamt (grün) in Heimen (blau) & insg. (grün) ein starker Zuwachs der
5.000 Pflegebedürftigen
241,64 5 beobachtet werden.1 Die
seit der Pflegereform initi-
573,15 4
ierten Pflegegrade geben
224,18 darüber Aufschluss, dass
4.000
sich eine demografisch
549,38
bedingte Verschiebung
1.215,76 3
Anzahl der Pflegebedürftigen
323,96
der Pflegegrade zwischen
310,75 2017 und 2019 entwickelt
304,74
3.000 1.022,45 hat:
293,10 890,25
291,75
280,69 836,65 Abnahme der Pflegebe-
III* 276,13 818,19
787,02 dürftigen mit PG 1
787,47
768,09 (-12,9 %), PG 2 (-7,0 %)
2.000 II 764,08 1.796,01 2
und PG 5 (-6,3 %).
1.637,39 1.566,69
1.465,37 Zunahme der Pflegebe-
1.370,02
1.156,78 1.247,56 dürftigen mit PG 3
I 1.029,08 1.068,94
1.000 (+9,3 %) und PG 4
46,13 298,12 1
(0,0x %).2
151,95 157,16 160,55 132,78 124,47 5
141,10 145,14 146,84
III* 133,63 240,61 240,68 4 Der Trend hin zu stärke-
299,94 295,92 299,40 302,64 309,94
II 282,70 293,55 257,75 281,77 3 rer Pflegebedürftigkeit
I 216,31 231,11 253,41 264,17 283,27 291,19 304,24 174,11 161,94 2
0 wird sich die nächsten
7,49 6,52 (1)
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017** 2019 Jahre weiter auf die PG 3
bis 5 verlagern.
Quelle: Pflegestatistik 2003 bis 2019 des Statistischen Bundesamtes; RIWIS, bulwiengesa 1
Effekte des Pflegebedürftigkeits-
* einschließlich Härtefälle begriffs sind hierbei zu berück-
** im Rahmen des neues Pflegestärkungsgesetzs 2017 erfolgten Anpassungen u. a. hinsichtlich des Pflegebedürftigkeitsbegriffs der Pflegegrade 1 bis 5 sichtigen
2
Werte liegen unter 0,5 %
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Prognose Pflegebedürftige
Extremer Anstieg an Pflegebedürftigen
6
Entwicklungen in der stationären Pflege
Deutschland, 2003-2019, in Tsd.
1.000 20
40%
Anstieg der Pflegebe-
Plätze/Pflegebedürft.
750 15 dürftigen von 2019 bis
Pflegeheime
in Millionen
4 2040
Informell häusliche UND 500 10
ambulante Dienste (gesamt)
2 250 5
Stationär (gesamt) 0 0
92,3%
0
2003 2007 2011 2015 2019
2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
vollstationäre Pflegebedürftige
Pflegebedürftige gesamt verfügbare Plätze vollstationärer Dauerpflege Auslastungsquote in der
vollstationären Pflege in
Stationär Pflegebedürftigte Pflegeheime gesamt 2019
Quelle: Pflegestatistik 2019 des Statistischen Bundesamtes; RIWIS Quelle: Pflegestatistik 2019 des Statistischen Bundesamtes; RIWIS
Bis zum Jahr 2040 wird ein Anstieg der Pflegebedürftige auf Die Versorgungsquote durch stationäre Pflegeplätze beträgt
5,59 Mio. Personen prognostiziert. In diesem Zusammenhang deutschlandweit etwa 20 %. Die Auslastung der verfügbaren
könnte sich die Heimquote bei einer moderaten Fortschrei- Plätze in der vollstationären Pflege liegt bei 92,3 %, die der
bung des Anteils der stationären Pflegebedürftigen erhöhen. vollstationären Dauerpflege bei 90,6 % in 2019. Die Auslas-
Der Bedarf zukünftig stationärer Pflegeplätze bedarf jedoch tungsquoten variieren hierbei je nach Bundesland. Der Pflege-
der Betrachtung in Szenarien. Die informell häuslichen und heimmarkt ist lokal wie regional unterschiedlich ausgeprägt,
ambulanten Dienste werden bis 2040 die Pflege von rd. 4,2 so dass es vor Ort zu Unterversorgungen kommen kann, die
Mio. Pflegebedürftigen (Delta) auffangen müssen. Der Anteil mit dem bundesdeutschen Durchschnitt nicht abbildbar sind.
der häuslichen Pflege wird sich zu Gunsten ambulanter Die Anzahl der Pflegeheime hat von 2003 bis 2019 um 57,9 %
Dienste verschieben, da die pflegende Generation durch Ange- zugenommen, die der Pflegeplätze um 35,9 %.
hörige demografiebedingt stark sinken wird.
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»
Pflegebedürf-
tigkeit wird
sich bis 2040
landesweit
immens erhö-
hen
»
Bis zu 232 %
Zunahme der
Pflegebedürf-
tigkeit v. a. in
Süddeutschland
Pflegebedürftige Gesamt unter 129,4 Pflegebedürftige Gesamt Prognose unter 137,0
Veränderung 2003-2017 in % 129,4 bis 145,7 Veränderung 2017-2040 in % 137,0 bis 164,7
145,7 bis 160,9 164,7 bis 196,3
160,9 bis 178,6 196,3 bis 232,3
© bulwiengesainfografik über 178,6 © bulwiengesainfografik über 232,3
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 17MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
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»
Bis zu 337 %
Zunahme von
stationär Pfle-
gebedürftigen
v. a. in Ost-
deutschland
zwischen 2017
und 2040
Pflegebedürftige Stationär unter 106,1 Pflegebedürftige Stationär Prognose unter 183,8
Veränderung 2013-2017 in % 106,1 bis 119,2 Veränderung 2017-2040 in % 183,8 bis 227,9
119,2 bis 132,3 227,9 bis 275,6
132,3 bis 148,9 275,6 bis 337,2
© bulwiengesainfografik über 148,9 © bulwiengesainfografik über 337,2
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»
» Alterssicherungsleistung & Einkommen der Senioren Durchschnittlich steht Ehepaaren ein Bruttoeinkommen von
3.500 Euro zur Verfügung. In diesem Kontext wirken sich
Im Alter sind besonders große Unterschiede in den Alterssi- neben den Eigentumsverhältnissen die Einkommen von Seni-
cherungsleistungen zu erkennen, die sich im Familienstand orenhaushalten im erheblichen Maße auf die Bezahlbarkeit
und Geschlecht ausdrücken. Differenzierte Einkommenssitua- von Betreuungs- und Pflegekosten aus. Trotz leichter Zunah- Leichte
tionen werden hierbei in der Geschlechterspezifik deutlich. men der Einkünfte von Senioren seit 2013 wächst aufgrund
Frauen erhalten weitaus weniger Alterssicherungsleistungen vermögensschwacher Einkünfte und Geschlechterspezifik der Zunahme der
als Männer. Gleichzeitig stellen Frauen die größte Nachfrage- Anteil der Hilfsempfänger in stationären Einrichtungen. Einkünfte von
gruppe in Pflegeheimen dar, die monetär weitaus schlechter
gestellt sind. Frauen erhalten hierbei bis zu 35 % weniger Ein-
Senioren seit
kommen als Männer. Zudem weisen Männer weitaus höhere 2013
Alterssicherungsleistungen und zusätzliche Einkommen auf.
»
Alterssicherungsleistungen und zusätzliche Einkommen
Alterssiche- Zusätzliche Alterssiche- Zusätzliche Brutto- Netto-
rungsleistungen Einkommen rungsleistungen Einkommen einkommen einkommen
Anteil der Bezieher*Innen in % Beitrag je Bezieher*In in Euro Die größte
Ehepaare Nachfrage-
Gesamt 98 59 2.711 1.463 3.507 2.907
Mieter 97 51 2.335 1.155 2.852 2.425
gruppe in
Eigentümer 98 64 2.936 1.611 3.895 3.192 Pflegeheimen
Personen sind Frauen,
Männer (75-80 J.) 99 48 2.012 664 2.317 1.950
die monetär
Männer (85 J. u. älter) 99 46 2.176 372 2.328 1.978
Männer verwitwet 99 43 2.153 682 2.420 2.012 schlechter
Frauen (75-80 J.) 97 40 1.292 548 1.494 1.283 gestellt sind
Frauen (85 J. u. älter) 99 43 1.583 336 1.716 1.488
Frauen verwitwet 99 38 1.758 554 1.951 1.674
Quelle: Alterssicherungsbericht 2020 der Bundesregierung, Tabelle C.4.1
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bulwiengesa
»
» Leistungen aus der Pflegeversicherung » Kosten für Bewohner in Pflegeheimen
Ein Pflegeleistungsanspruch ergibt sich aus einer seit mindes- Die Gesamtkosten für Bewohner in Pflegeheimen ergeben sich
tens sechs Monaten bestehenden Pflegebedürftigkeit, die in aus den Komponenten Pflege, Unterkunft und Versorgung
fünf Pflegegrade beginnend mit Pflegegrad 1 bis einschließlich sowie den Investitionskosten. Für die Pflege ist ein Eigenanteil Pflegeleistun-
Pflegegrad 5 unterschieden werden. zu tragen, der über die Pflegeleistungen der Pflegeversiche-
Im Falle der Pflegebedürftigkeit kann der Anspruch auf Pfle- rung hinausgeht. Dieser lag laut Pflegestatistik 2019 bei ca. gen in statio-
geleistungen durch ambulante Pflegesachleistungen oder sta- 799 Euro im Monat. Für Unterkunft und Verpflegung ist in der närer Pflege
tionäre Pflege je nach Pflegegrad unterschiedlich hoch von der vollstationären Dauerpflege im Durchschnitt mit 757 Euro
Pflegekasse bezuschusst werden. Bei vollstationärer Pflege nebst zusätzlichen Aufwendungen für Zusatzleistungen und
über Pflege-
werden von der Pflegeversicherung pauschale Leistungen für Investitionskosten zu rechnen. Unter den Investitionskosten versicherung
Pflege, einschließlich Betreuung der medizinischen Behand- sind die Aufwendungen des Trägers des Pflegeheims zu ver-
und Eigenan-
lungspflege in Pflegeheimen bezuschusst. stehen, die die Erstehung, Herstellung und Instandsetzung
der Einrichtung nebst Anlagen beinhalten. Unter Zugrundele- teil
gung marktüblicher Investitionskosten von rd. 17 Euro/Tag
Leistungskatalog Pflegegeld ergeben sich bei durchschnittlich 30,42 Tagen/Monat monat-
»
Max. Leistung pro Monat nach Grad der Pflegebedürftigkeit (PG) liche Investitionskosten von rd. 517 Euro. Dieser Posten kann
nach Förderung der Länder unterschiedlich hoch sein.
Monatliche Leistungen bei ambulanter Pflege (Euro)
PG 1 PG 2 PG 3 PG 4 PG 5
Je nach Zimmerstruktur, Lage und Bundesland liegt der zu
Geldleistung ambulant 316 545 728 901
zahlende Gesamtkostenbeitrag für einen Pflegeplatz bei ca. Anteil der
Sachleistung ambulant * 689 1.298 1.612 1.995
Monatliche Leistungen bei (teil-) stationärer Pflege (Euro)
2.070 Euro pro Monat. Die täglichen Kosten für einen Bewoh- Investitions-
ner im Pflegeheim belaufen sich auf rd. 68 Euro.
PG 1 PG 2 PG 3 PG 4 PG 5 kosten an
Leistungsbetrag 689 1.298 1.995 Gesamtkosten
teilstationär
Leistungsbetrag 125 770 1.262 1.775 2.005 für Bewohner
stationär
stationär von
Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, * Entlastungsbeitrag von bis zu 125 Euro
24,9 %
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81,8%
» Zahlungen von Hilfe zur Pflege (5.-9. Kap. SGB XII) Bei vermögensschwachen Einkommensverhältnissen bietet
die Hilfe zur Pflege die Unterstützung von Pflegebedürftigen
an, wenn die Leistungen aus der Pflegeversicherung und das
Empfänger von Hilfeleistungen (Anzahl) eigene Vermögen nicht zur Finanzierung der Pflegekosten
Deutschland, 2005-2019, in Tsd. ausreichen. Der Sozialhilfeträger kommt in stationären Ein- der Empfänger von Hilfe
richtungen für die Pflegeversorgung in Form der Kostenüber- zur Pflege befindet sich
350 3.500
nahme des Pflegebedürftigen auf, falls Pflegekosten durch die in stationären Einrich-
300 3.000
Pflegekasse nicht abgedeckt werden können. tungen
250 2.500
Pflegebedürftige
Versorgungsart
200 2.000
150 1.500
39%
100 1.000
50 500
0 0
der Pflegebedürftigen in
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
stationären Einrichtun-
gen beziehen Leistungen
Versor- Hilfe zur Pflege: außerh. v. Einrichtungen aus Hilfe zur Pflege. Aus
gungsart:
Hilfe zur Pflege: in Einrichtungen Betreibersicht bedeutet
© bulwiengesainfografik
dies eine sichergestellte
Pflegebe- Pflegebedürftige: stationäre Pflege insg. Deckung der Pflegekos-
dürftige:
Pflegebedürftige: zuhause versorgt* ten unabhängig der
finanziellen Stellung der
Quelle: Pflegestatistik 2003 bis 2019 des Statistischen Bundesamtes; RIWIS Heimbewohner.
* Leistungsempfänger von Pflegegeld und ambulanter Pflege
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»
» Leistungsverteilung der Hilfe zur Pflege nach regiona- Der Großteil pflegebedürftiger Hilfeempfänger befindet sich
ler Differenzierung mit einem Anteil von 81,8 % in stationärer Pflege. Bezieht
man sich bei der Betrachtung nur auf Personen in stationären
Einrichtungen bezogen 39 % Hilfe zur Pflege.
Hilfe zur Pflege auf Länderebene Zunahme der
Anteil Empfänger von Hilfeleistungen in der stationären Pflege 2019 Im Rahmen der Hilfe zur Pflege in Einrichtungen wurde zwi-
schen 2005 und 2019 eine Zunahme von 21,9 % an Empfän- Hilfeempfän-
20 % 30 % 40 % 50 % 60 % gern von Hilfeleistungen verzeichnet, was nahezu simultan ger stationär
mit der Zunahme an stationär Pflegebedürftigen von 20,9 %
Deutschland
Baden-Württemberg 34
319
einherging. Hilfe zur Pflege außerhalb von Einrichtungen
um 21,9 %
Bayern
14
42 nahm in derselben Zeitbetrachtung um 10,8 % ab, obwohl die zwischen 2005
Berlin
Anzahl Pflegebedürftiger von 2003 bis 2019 um 93,3 %
Brandenburg 8 und 2019
Bremen 3 zunahm. Auch, wenn sich der Großteil der aktuellen Rentner-
Hamburg 10 generation in einer stabilen finanziellen Lage befindet, wer-
Hessen 20
den Senioren zukünftig immer häufiger von Altersarmut
»
Mecklenburg-Vorp. 8
Niedersachsen 32 betroffen sein.
Nordrhein-Westfalen 89
Rheinland-Pfalz 16 Regionale Differenzierungen beim Empfang von Hilfeleistun-
Saarland 6
gen in stationärer Pflege lassen sich unter anderem auf unter-
Sachsen 12
schiedlich hohe Einkommensdisparitäten in Kombination mit
Abnahme der
Sachsen-Anhalt 8
Schleswig-Holstein 11 Höhe der Pflegequoten zurückführen. Zudem berücksichtigt Hilfeempfän-
Thüringen 7 das Statistische Bundesamt in der Auswertung zu Hilfeleis- ger außerhalb
0 100 200 300 400 tungen auf Länderebene keine Zusatzleistungen wie beispiels-
weise Pflegewohngeld in NRW. Aufgrund statistisch nicht von Einrich-
tungen
o © bulwiengesainfografik
erfasster Effekte zusätzlicher Leistungsbewilligungen können
Empfänger von Hilfeleistungen* (in Tsd.)
sich Länder wie NRW somit deutlich besser von anderen Bun-
Anteil Hilfeempfänger zu stationärer Pflege (%) desländern abheben.
Quelle: Statistik der Empfänger von Leistungen (5.-9. Kap. SGB XII) Statistisches Bun-
Es ist davon auszugehen, dass in den nächsten Jahren die
desamt 2021; RIWIS; bulwiengesa; Effekte wie Pflegewohngeld statistisch nicht
berücksichtigt, * Empfänger in Einrichtungen Anzahl der Hilfeempfänger zunehmen wird. Ursächlich wer-
den hierfür steigende Heimkosten bei gleichzeitig sinkenden
© bulwiengesa AG 2021 – P2101-7249 Seite 22MARKTSTUDIE ANALYSE UND ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN PFLEGEIMMOBILIENMARKTES
bulwiengesa
Rentenniveaus sein. Insbesondere die Kumulation niedriger
Renten wird in der Zukunft häufiger, so dass viele Pflegebe-
dürftige finanziell nicht über den Eigenanteil verfügen und
somit zukünftig vermehrt Hilfeleistungen in Anspruch neh-
men müssen.
In den verschiedenen Angebotsstrukturen ambulanter Wohn-
formen ist eine Unterstützung durch den Sozialträger bzw.
durch Kommunen nicht gewährleistet. Ausschließlich Pflege-
heime weisen für jegliche Einkommensschichten eine durch
den Sozialträger sichergestellte Versorgung dar.
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Nachfrageanalyse: Deutschland wird alt!
Die "Boomer"* kommen: Die "Boomer" werden alt:
»
23,5 Mio. 34 % Deutschland
altert in drei-
facher Hinsicht:
Einwohner über 65 Jahre in 2040 der Senioren sind über 80 Jahren in 2040 absolut, rela-
tiv und durch
die starke
10/16 Jeder 5. Pflegebedürftige wird aktuell in
Zunahme der
Hochbetagten
Bundesländer haben heute schon überdurch- Deutschland stationär versorgt
schnittliche hohe Pflegequoten
Die "Boomer" werden pflegebedürftiger: Die "Boomer" benötigen stationäre Pflege:
≈ 5,59 Mio. bis zu 1,398 Mio.
Menschen sind pflegebedürftig in 2040 stationär Pflegebedürftige in 2040
* „Boomer“ = geburtenstarke Jahrgänge zwischen 1955 und 1965
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Angebotsanalyse
*
* Werte liegen unter 0,5 %
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»
» Wohnformen im Alter Im Seniorenwohnen zeichnet sich zudem seit einigen Jahren
eine sich stärker entwickelnde Angebotsdifferenzierung ab.
Wohnformen im Alter reichen von der eigenen Häuslichkeit Neben dem zunehmenden Bedarf an Pflegeimmobilien wün-
über (teil-) stationäre und ambulante Wohnformen. Ferner schen sich ältere pflegebedürftige Menschen immer mehr
haben sich mehrgliedrige Einrichtungen im Mixed-Use entwi- Selbstbestimmung und Privatsphäre, die auch in der Entwick- Zunahme der
ckelt und etabliert. Sie basieren auf vielfältigen Angeboten von lung der Pflegeeinrichtungen erkennbar wird. Es zeichnet sich
singulären, ambulanten, bis hin zu vollstationären, gemein- eine Angebotsdifferenzierung stationärer Kurzzeit- und Dau- Pflegedienste
schaftlichen Wohnformen innerhalb von sogenannten „Quar- erpflege ab, die vermehrt in der Umsetzung mehrgliedriger um 38,3 %
tieren“, z. B. einem Stadtviertel oder einem Dorf. Einrichtungen ersichtlich wird. So wächst zunehmend die
Nachfrage nach Komplexeinrichtungen aus stationärer Pflege
zwischen 2003
93 % aller Senioren leben heute in der eigenen Häuslichkeit. und Betreutem Wohnen. und 2019
Falls Unterstützungsleistungen im Alter notwendig sind, wer-
den diese durch die Betreuung von Angehörigen (teilweise mit Die "Big Player" des Seniorenwohnens sind weiterhin unge-
»
Hilfe von Pflegekräften in der eigenen Wohnung) und/oder schlagen die Teilmärkte des Betreuten Wohnens und der stati-
durch ambulante Dienste gewährleistet. onären Pflege. Doch eines vereinen alle Wohnformen unab-
hängig ihrer Ausrichtung: der Markt ist sehr kleinteilig und
gesetzlich unterschiedlich stark reglementiert.
Entwicklungen beim ambulanten Dienst Anstieg der
Der in der Studie gelegte Untersuchungsschwerpunkt liegt auf
2003 2011 2019
dem Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland. Nachfolgend
Pflegebedürf-
Pflegedienste insg. (ambulant) 10.619 12.349 14.688 werden zur Markteinordnung einzelne ausgewählte Wohnfor- tigen je Pfle-
Pflegebedürftige je Pflegedienst 42 47 67 men für Senioren kurz textlich wie tabellarisch zusammenge- gedienst um
Personal gesamt (ambulant) 200.897 290.714 421.550 fasst:
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pflegestatistiken
59,5 % zwi-
schen 2003
» Begriffsdefinition Betreutes Wohnen
Auch zukünftig ist von einer deutlichen Zunahme der Nach- und 2019
frage nach Leistungen der ambulanten Dienste auszugehen. Anders als in der stationären Pflege gibt es für das Produkt
Dies ist u. a. auf den Rückgang des informellen familiären "Betreutes Wohnen" keine allgemein verbindliche Definition.
Pflegepotenzials zurückzuführen.
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bulwiengesa
»
Die gif-Kompetenzgruppe „Serviceimmobilien“ definiert Ser- service bis hin zu Luxus-Apartments mit Full-Service-Garan-
vicewohnen oder betreutes Wohnen als „eine besondere Form tie ähnlich wie im Hotellerie-Gewerbe.
des Wohnangebotes in Miet- oder Eigentumswohnanlagen/
-gebäuden, das neben den baulichen respektive immobilien- Um hier eine nachvollziehbare Struktur und Transparenz in
spezifischen Voraussetzungen (adäquater Wohnraum) ein dif- die Produktvielfalt zu bringen, hat die gif e. V. in 2018 ein Betreutes
ferenziertes Angebot an Serviceleistungen bereithält“1. „Klassifikationssystem zur Beurteilung von Angeboten des
Servicewohnens für Senioren“ entwickelt. Analog zur Wohnen als
Gesetzlich verankerte bauliche sowie qualitätsorientierte An- DEHOGA-Hotelklassifikation können so die Seniorenwohnan- Kombination
forderungen bestehen in diesem Segment nicht. Einen Orien- lagen nach fünf Qualitätsstufen bzw. Sternekategorien beur-
tierungsrahmen bildet die DIN 77800 mit Empfehlungen zu teilt werden.
aus adäquatem
einem einheitlichen Qualitätsmaßstab für die zu erbringenden seniorenge-
Dienstleistungen (Grundleistungen und Wahlleistungen) Hierzu steht eine vorgegebene Methodik sowie ein klar defi-
rechten
sowie die DIN 18040-2 mit konkreten Empfehlungen zu bau- nierter Kriterienkatalog in den Bereichen Standort, Gebäude
lichen Aspekten der Barrierefreiheit innerhalb der Wohnanla- und Serviceangebot zur Verfügung. Die Einordnung anhand Wohnraum
gen und den einzelnen Wohneinheiten. dieser Kriterien erfolgt dann eigenständig durch den jeweili- und einem
gen Anbieter.
obligatori-
» Produktdifferenzierung beim Betreuten Wohnen schen Angebot
Infolge der uneinheitlichen Produktdifferenzierung im
an Service-
Betreuten Wohnen haben sich in den vergangenen Jahren leistungen
zahlreiche unterschiedliche Wohnkonzepte etabliert, deren
Zuordnung aufgrund einer freien Auslegung der Begriffsdefi-
nition der Anbieter häufig intransparent ist.
Die Einrichtungskonzepte sind stark ausdifferenziert, auch
weil die Bedürfnisse und Anforderungen der Nutzer dies oft-
mals erfordern. Das Angebot reicht von der Bereitstellung
eines barrierefreien Wohnraums ohne verbindlichen Grund-
1
gif e. V., Klassifizierungssystem zur Beurteilung von Angeboten des Servicewohnens für
Senioren, Wiesbaden 2018
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bulwiengesa
Klassifizierungssystem zur Beurteilung von Angeboten des Servicewohnens für Senioren
Kriterien (Auswahl) * ** *** **** *****
Wohnlagenqualität Einfach Einfach - mittel Mittel Gut Gut - sehr gut
Mikrostandort
Verkehrsanbindung
Innerhalb der Ortschaft Innerhalb der Ortschaft Fußläufig In direktem Projektumfeld In direktem Projektumfeld
MIV/ÖPNV
Geringes Angebot inner- Verschiedene Anbieter Vereinzeltes Angebot fuß- Verschiedene Anbieter Stadtzentrum/Stadtteilzen-
Versorgungssituation
halb der Ortschaft innerhalb der Ortschaft läufig erreichbar fußläufig erreichbar trum fußläufig
Gesamteindruck
Gebäudeausstattung
Einfache Ansprüche Mittlere Ansprüche Gehobene Ansprüche Hohe Ansprüche Höchste Ansprüche
Gebäude
10 % der Stellplätze unein- 0,8 St/WE + Tiefgarage mit
Baurechtliche Anforderun- 1 Stellplatz für 3 Wohnun- 0,8 Stellplätze pro Woh-
Pkw-Stellplätze geschränkt Aufzugsverbindung zu den
gen und DIN 18040 Teil 2 gen nung
DIN 18040 Teil 2 R Wohnungen
Komfortausstattung mit
Verschiedene Räume mit Erweitertes Raumangebot
Gemeinschaftsflächen Keine Einzelne Funkrionsräume u. a. Café, Wellnessbe-
Aufenthaltsqualität und Waschraum
reich, Schwimmbad
Ausstattungsstandards Einfach Einfach Gehoben Gut Sehr gut
Wohnungen
Kleiner, schwellenfrei Balkon > 4 qm und geho- Balkon > 8 qm und hoch-
Balkon Keiner Keiner
zugänglicher Balkon bene Ausstattung wertige Ausstattung
Mindestgröße Hochwertige Ausstattung
Badezimmer DIN 18040 Teil 2 Tageslichtbad Zusätzliches separates WC
1,90 + 2,05 m und zusätzlich Badewanne
Personal < 0,3 VK/100 EW < 0,3 VK/100 EW 0,3 VK/100 EW 1,0 VK/100 EW 2,0 VK/100 EW
Service
Pflegeheim/Tagespflege Ambulanter Pflegedienst Ambulanter Pflegedienst
Pflegeangebote Keine Kooperationen Keine Kooperationen
< 1.000 m Entfernung Reaktionszeit 15 Minuten Reaktionszeit 15 Minuten
Verschiedene Angebote im Kiosk- und Restaurant im Hauseigene regelmäßige
Dienstleistungen Kein Angebot Geringes Angebot
Betreuungsservice Haus Ausflugs-/Reiseangebote
Quelle: Darstellung der bulwiengesa AG nach gif e. V.
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