Einzelhandelsmarktüberblick - Deutschland | 2. Quartal 2018 Erschienen im Juli 2018 - JLL
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Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland | 2. Quartal 2018 Erschienen im Juli 2018
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 2
Wirtschaft und Konsumklima trüben sich ein In den letzten fünf Jahren lagen die Zuwächse der Umsätze
Nach einem vielversprechenden Start ins Wirtschaftsjahr 2018 online wie offline insgesamt zwischen 1,2 und 4,2 %, wobei der
senkte das ifo-Institut seine ursprüngliche Wachstumsprognose Onlinehandel allein im gleichen Zeitraum um 40 % zulegte.
für die deutsche Wirtschaft deutlich von 2,6 % auf 1,8 %.
Obwohl die Verbraucherstimmung sich zu Anfang des Jahres Retailvermietungsmarkt zeigt sich zum Halbjahr stabil
noch nicht nachhaltig eingetrübt hatte, ist im Monat Juni laut Zum ersten Halbjahr 2018 meldet der Retailvermietungsmarkt
HDE-Konsumbarometer eine deutliche Verschlechterung zu stabile Zahlen und weist nach drei rückläufigen Quartalen im
spüren. Der drohende Handelskonflikt mit den USA, dessen Jahr 2017 für das erste Halbjahr 2018 einen konstanten Verlauf
weitere globale Auswirkungen sich nicht abschätzen lassen, auf. Mit einem vermittelten Volumen von insgesamt 239.100 m²
verunsichern nun auch die Konsumenten. Die Anschaffungs- bei 521 Einzeldeals liegt das erste Halbjahr nur rund 7.000 m²
neigung sinkt deutlich und die Konjunktur- und Einkommens- hinter dem Vorjahresvergleichsergebnis.
erwartungen gehen ebenfalls zurück. Ob es sich nur um eine Auffällig ist der erneute Anstieg der internationalen Konzepte;
vorübergehende Eintrübung handelt oder diese Entwicklung sich beim Flächenvolumen wird in den ersten beiden Quartalen ein
nachhaltig auf das Konsumentenverhalten auswirken wird, bleibt Anteil von 67 % (160.800 m²) erreicht und im zweiten Quartal
abzuwarten. Nach wie vor liegt die Prognose für den zu allein sogar 80 %. Die expansionsfreudigsten Retailer kamen
erwartenden Einzelhandelsumsatz 2018 um rund 2 % über dem branchenübergreifend vor allem aus dem Discountersegment.
des Vorjahres bei 523 Mrd. Euro. Für die Textilbranche mieteten TK Maxx und Kik vier- bzw.
Einzelhandelsklima in Deutschland Vermietungsumsatz Deutschland in Innenstadtlagen
80 Indikatorpunkte, Saldo 700 .000 m²
600
60
500
40
400
20 300
200
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 100
-20 0
GfK-Konjunkturerwartung Ifo-Geschäftsklimaindex 2013 2014 2015 2016 2017 H1 18
GfK-Anschaffungsneigung Einzelhandel (Saldo)
GfK-Einkommenserwartung GfK-Konsumklimaindex Vermietungsumsatz
Durchschnittlicher Jahresumsatz (2013-2017): 503.000 m²
Quelle: GfK, ifo-Institut
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 3
sechsmal neue Flächen an. Für den Sportbereich war Decathlon Großflächen ab 1.000 m², die sich mit einem 11 %-igen Anteil
mit vier Anmietungen aktiv und im Segment Heim-Haus- konstant zeigte. Von den 58 Abschlüssen in dieser Größen-
Wohnbedarf nutzt die niederländische Warenhauskette Hema klasse, ging mehr als ein Drittel an die Bekleidungsbranche und
die Lücke, die Strauss hinterlassen hat, mit fünf Neuer- zwar ausnahmslos an internationale Konzepte.
öffnungen, genauso wie Woolworth allein mit zehn neuen
Kaufhäusern. Vermietungsanteil der Big 10 legt deutlich zu
Mit Blick auf die Mietvertragsabschlüsse nach Ladengröße Die Big 10 konnten ihren Flächenanteil wieder deutlich
haben sich leichte Verschiebungen ergeben. Erstmals sind die ausbauen und erzielen insgesamt 40 % (96.300 m²), während
kleineren Flächen bis 250 m² nicht mehr so stark nachgefragt. sie im ersten Halbjahr 2017 lediglich 23 % (56.600 m²) erreichen
Ihr Anteil ist um rund 3 Prozentpunkte auf 54 % ggü. dem ersten konnten. Berlin übernimmt wieder die Spitze mit 17.600 m², es
Halbjahr 2017 gesunken. Dagegen gewannen die beiden waren vor allem Flächen in den innerstädtischen Shopping-
mittleren Flächengrößen von 250 bis < 1.000 m² Anteile hinzu Centern der Hauptstadt gefragt. Den zweiten Rang besetzt Köln
und erreichen zusammen 36 % (H1 2017 = 29 %). Stärkster (16.900 m²), das nach einem eher verhaltenen Vermietungsjahr
Nachfrager in dieser Kategorie mit 56 Abschlüssen war die 2017 bereits jetzt sein Vorjahresergebnis übertroffen hat. Mit 20
Gastronomie/Food-Sparte, während die Textilbranche in den Deals mit zeigte sich auch in Leipzig (14.700 m²), auf dem
beiden kleineren Größenklassen die meisten Flächen dritten Rang, ein lebhaftes Interesse an Flächen in allen
angemietet hat (76). Sie interessierten sich auch für die Größenklassen. Die weiteren sieben Metropolen erreichen, bis
Großflächen
Anzahl Dealsab 1.000 m², die
Q2sich
17 mit
Q3einem
17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Vermietungabschlüsse nach Ladengröße
gesamt 289 235 286 268 253
100% 4% ≥ 2.000 m²
Anteil Big 10* 45 % 36 % 50 % 44 % 45 % 7%
17 % 1.000 bis < 2.000 m²
Anteil internationale Konzepte 58 % 66 % 55 % 53 % 66 % 80%
500 bis < 1.000 m²
60% 19 %
Flächenumsatz Q2 17 Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 250 bis < 500 m²
gesamt (.000 m²) 120,2 98,2 103,7 119,4 119,8
40% 29 % 100 bis < 250 m²
Anteil Big 10* 28 % 33 % 37 % 44 % 35 %
< 100 m²
20%
Anteil internationale Konzepte 65 % 73 % 63 % 55 % 80 %
25 %
0%
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart
Basis: 521 Mietvertragsabschlüsse, Q1-2 2018
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 4
auf Hamburg (7.900 m²) und Stuttgart (6.100 m²), alle aktuellen Halbjahr und verliert 6 Prozentpunkte ggü. 2017. Trotz
verbesserte Ergebnisse ggü. dem Vergleichszeitraum 2017. einiger großflächiger Anmietungen durch die Fitnessanbieter
Das gilt auch für Frankfurt (5.600 m²), trotz einiger Vertrags- John Reed und EasyFitness musste sie Anteile an die Heim-
abschlüsse u.a. im Shopping Center MyZeil, ist das Ergebnis Haus-Wohnbedarf Sparte (9 %), aber auch an Sport/Outdoor (8
aber bisher eher enttäuschend. Auch München (8.400 m²), %) abgeben, die sich beide wieder aktiver zeigten. Die weiteren
dessen durchschnittliche Vermietungsleistung in den ver- sechs untersuchten Branchen halten ihre Anteile, mit geringen
gangenen fünf Jahren bei rund 17.000 m² lag, wird es schwer Abweichungen, auf einem konstanten Niveau.
haben an dieses Ergebnis heranzukommen. Dass die Textilbranche am stärksten unter der verhalteneren
Nachfrage nach Ladenlokalen zu leiden hat, spiegelt sich auch
Textilsparte weiter unter Druck deutlich in der von JLL erstmals erhobenen Verfügbarkeitsquote
Die Textilbranche erreicht zum Halbjahr 2018 einen Anteil von für die Big 9 Standorte wider. Ausgewertet wurden für diese
26 % und liegt damit leicht unter dem Jahresdurchschnitt von neue Kennziffer 2.250 Ladenlokale mit rund 2 Mio. m²
2017 von 28 %. Trotzdem bleibt sie stärkste Kraft im unter- Einzelhandelsfläche. Es wurde ermittelt, dass rund 8 % der
suchten Branchenumfeld. Die Gastronomie-/Foodbranche Retailflächen (155.000 m²) dem Markt zur Verfügung stehen,
verharrt auf dem zweiten Rang, kann jedoch trotz andauernder mehr als die Hälfte der Flächen werden aus der Bekleidungs-
Expansionsbestrebungen ihre Anteile nicht weiter ausbauen. branche angeboten.
Das Gesundheit-/Beauty Segment (12 %) schwächelt im
Flächenumsatz nach Branchen Verteilung Flächenanteile Textilien
Textil Textildiscounter
Gastronomie/Food
Young Fashion
9% Gesundheit/Beauty
5%
26 % Heim-Haus-Wohnbedarf 6% Bekleidungshaus
28 %
5%
Sport/Outdoor 9%
6% DOB
Warenhaus
8%
Schuhe/Lederwaren 12 % DOB/HAKA
9% 19%
Telekommunikation/Elektronik 20 %
12% 15 % KIKO
Bank/Versicherung
Schreibwaren/Bücher Exklusive Mode
Sonstiges
HAKA
Basis: 239.100 m², Q1-2 2018 Basis: 61.900 m², Q1-2 2018
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 5
Kein Anstieg der Spitzenmietpreise zu erwarten nachfrage, insbesondere für innerstädtische Geschäftshäuser,
Für die zehn bedeutendsten Einzelhandelsstandorte weiter hoch. In der Folge und aufgrund des knappen Angebotes
Deutschlands wird ein konstanter Spitzenmietpreis für die zweite sanken die Renditen in den letzten sechs Monaten in vier
Jahreshälfte 2018 prognostiziert. Einzig in Hannover gibt die Metropolen der Big 10 nochmals um 10 Basispunkte, in
Miete noch einmal leicht um 3 % nach. Betrachtet man die Hannover und in Leipzig sogar um 15 Punkte. Für Frankfurt,
Mietpreisentwicklung aller 185 untersuchten Einzelhandels- Hamburg, Köln und Stuttgart blieben die Renditen konstant und
standorte nach Einwohnerklassen sanken die Mieten ggü. dem liegen zwischen 2,6 % und 3,85 %, wobei die niedrigste Rendite
ersten Halbjahr 2017 in den beiden unteren Einwohnerklassen weiterhin in München gemessen wird.
am stärksten. Die Kategorie 100-250.000 EW verzeichnete
einen Rückgang um rund 3 % und in den Standorten unter
100.000 EW sogar um 5 %. Die Klasse 250–500.000 EW schnitt
etwas besser ab und verlor 2 %. Auch die Städte mit mehr als
500.000 EW inkl. der Big 10 gaben leicht um 1 % nach. Es
bestätigt sich, dass die kleineren Einzelhandelsstandorte am
stärksten mit den Umwälzungen im stationären Handel zu
kämpfen haben.
Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt bleibt die Investoren-
Spitzenmietpreisindex Ladenflächen Spitzenrendite Geschäftshäuser
%
160 Indexwert 2000 = 100 5,00
4,75
150 4,50
140 4,25
4,00
130 3,75
3,50
120
3,25
110 3,00
2,75
100 2,50
H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 H2 17 H1 18 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 H2 17 H1 18
Durchschnitt Spitzenmiete Big 10* Berlin Düsseldorf Frankfurt/M.
Durchschnitt Spitzenmiete Deutschland** Hamburg Hannover Köln
Leipzig München Nürnberg
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart, ** Basis 185 Städte Stuttgart
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 6
Vermietungsumsatz Einzelhandel (in m²)
Durchschnitt
Stadt 1.Hj. 2018 1.Hj. 2017 Veränderung zu 1. Hj. 2017
2013-2017
Berlin 17.600 13.500 30 % 40.300
Köln 16.900 6.700 152 % 19.700
Leipzig 14.700 1.500 880 % 9.400
Düsseldorf 14.300 4.300 233 % 16.800
München 8.400 5.200 62 % 17.300
Hamburg 7.900 12.200 -35 % 22.600
Stuttgart 6.100 7.300 -16 % 18.000
Frankfurt/Main 5.600 4.000 40 % 22.100
Nürnberg 1.900 1.100 73 % 6.400
Hannover 1.600 700 129 % 5.200
Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10
Prognose 2. Hj.
Stadt (Straße) 1. Hj. 2018 1. Hj. 2017 Veränderung zum 1. Hj. 2017
2018
München (Kaufingerstraße-Marienplatz) 360 360 0% 360
Berlin (Tauentzienstraße) 330 330 0% 330
Frankfurt/Main (Zeil) 310 310 0% 310
Düsseldorf (Königsallee) 290 290 0% 290
Hamburg (Spitalerstraße) 280 280 0% 280
Stuttgart (Königstraße) 270 270 0% 270
Köln (Schildergasse) 260 260 0% 260
Hannover (Georgstraße) 185 190 -3 % 185
Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße) 160 160 0% 160
Leipzig (Petersstraße/Grimmaische Straße) 120 120 0% 120
Spitzenmiete in Euro/m²/Monat bei Neuvermietung, 100 m² ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 7 Deal Ticker Berlin Aktuelle Vermietungen 1 Roberto Cavalli 2 Diptyque (Pop-Up-Store) 3 Daluma 4 Daniel Wellington 5 CCC Schuhe Deal Ticker Düsseldorf Aktuelle Vermietungen 1 Starbucks Reserve 2 Mephisto 3 Furla 4 Uniqlo 5 American Vintage
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 8 Deal Ticker Frankfurt Aktuelle Vermietungen 1 Lululemon 2 Viviry 3 Miller & Carter Deal Ticker Hamburg Aktuelle Vermietungen 1 H&M Home 2 Arket 3 Westwing (Pop-Up-Store) 4 Hans im Glück 5 L‘Osteria
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 | 9 Deal Ticker Hannover Aktuelle Vermietungen 1 Hema 2 Tommy Hilfiger 3 VIU Deal Ticker Köln Aktuelle Vermietungen 1 Butler‘s 2 Pikolinos 3 Uniqlo 4 Doc Martens 5 Topshop
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 |10 Deal Ticker Leipzig Aktuelle Vermietungen 1 SØstrene Grene 2 Weekday 3 Mr. Spex 4 John Reed Deal Ticker München Aktuelle Vermietungen 1 Boss Store 2 Dior 3 Berluti 4 Weekday 5 AmbienteDirect
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Juli 2018 |11 Deal Ticker Nürnberg Aktuelle Vermietungen 1 Burgerheart 2 Café Extrablatt Deal Ticker Stuttgart Aktuelle Vermietungen 1 Sephora 2 Depot 3 JD Sports 4 Notebooksbilliger.de
Kontakte Jörg Ritter Dirk Wichner Sandra Ludwig Management Board Germany, Retail Head of Retail Leasing Germany Head of Retail Investment Germany Frankfurt Berlin Hamburg tel +49 (0) 69 2003 2316 tel +49 (0) 30 203980 118 tel +49 (0) 40 350011 207 joerg.ritter@eu.jll.com dirk.wichner@eu.jll.com sandra.ludwig@eu.jll.com Anke Kaukars-Haverkamp Helge Scheunemann Head of Shopping Center Services Germany Head of Research Germany Frankfurt Hamburg tel +49 (0) 69 2003 1154 tel +49 (0) 40 350011 225 anke.kaukars@eu.jll.com helge.scheunemann@eu.jll.com jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite jll.de/buero Aktuelle Online-Büroimmobilienangebote zur Miete finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal Copyright © JONES LANG LASALLE SE, 2018. Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklun- gen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
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