W ohnraummietrecht Kleiner Leitfaden - WOHNEN - BMJV
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
WOHNEN Wohnraummietrecht Kleiner Leitfaden
Wohnraummietrecht Kleiner Leitfaden
3
Vorwort Deutschland ist ein Mieterinnen- und
Mieterland: Ungefähr die Hälfte der
Die vorliegende Broschüre richtet sich
besonders an Mieterinnen und Mieter.
Menschen wohnt in unserem Land Sie will Laien einen Überblick ver-
zur Miete. In besonders begehrten schaffen über die Grundregeln des
Universitäts- und Großstädten liegt der Mietrechts des sogenannten preisfreien
Mieterinnen- und Mieteranteil noch bzw. freifinanzierten Wohnraums, d. h.
deutlich höher; in Berlin beträgt er über Wohnraum, der nicht mit öffentlichen
85 Prozent. Die Wohnung ist der Mittel- Mitteln gefördert wurde. Sie kann
punkt unseres Lebens. Sie ist nicht nur Mieterinnen und Mietern eine erste
ein Dach über dem Kopf, sondern der Orientierung bei der Beantwortung
Raum, in dem wir unser Leben nach von Rechtsfragen geben, die sich im
unseren Vorstellungen gestalten können. täglichen Leben stellen. Einen Blick ins
Wegen dieser besonderen Bedeutung der Gesetz und eine sachkundige Beratung
Wohnung hat das Bundesverfassungs- im Einzelfall kann die Broschüre
gericht 1993 in einem Beschluss klarge- allerdings nicht ersetzen. Im Streitfall
stellt, dass das Besitzrecht der Mieterin/ entscheiden hier die unabhängigen
des Mieters an der Wohnung wie das Gerichte. Dabei kommt es stets auf die
Eigentumsrecht der Vermieterin/des Umstände des Einzelfalls an.
Vermieters grundrechtlichen Schutz aus
Artikel 14 Grundgesetz genießt. Der Wir würden uns freuen, wenn diese
Gesetzgeber steht daher stets vor der Broschüre dazu beiträgt, Sie mit ihren
Aufgabe, die Interessen von Mieterinnen Rechten und Pflichten besser vertraut zu
und Mietern auf der einen Seite sowie machen und in dem einen oder anderen
der Vermieterinnen und Vermieter Fall einen Streit von vornherein zu
auf der anderen Seite in einen ange- verhindern.
messenen Ausgleich zu bringen. Zudem
muss sich das Mietrecht auf unter- Mit freundlichen Grüßen,
schiedlichen Märkten, also in der Stadt
wie auf dem Land, sowie hinsichtlich
unterschiedlicher Vermieterstrukturen,
also sowohl bei Privatvermieterinnen
und Privatvermietern als auch Christine Lambrecht
bei großen Wohnungsgesellschaften, Bundesministerin
bewähren. der Justiz und für Verbraucherschutz
5
Inhalt
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
I . Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1 . Grundlegendes zum Mietvertrag über Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2 . Wann liegt ein Mietvertrag über Wohnraum vor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
II . Eingehen eines Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1 . Vor Vertragsschluss: Wohnungsbesichtigung und Vorgespräche . . . . . . . . . 11
1 .1 . Wohnungsbesichtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1 .2 . Fragerecht der Vermieterin/des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1 .3 . Das Bestellerprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2 . Der Abschluss eines Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2 .1 . Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2 .2 . Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
A . Mietparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
B . Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
C . Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
D . Mietzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3 . Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
3 .1 . Grundsatz der Vertragsfreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
3 .2 . Mietpreisüberhöhung und Mietwucher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
3 .3 . Die Regelung der „Mietpreisbremse“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Ausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3 .4 . Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3 .5 . Indexmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
4 . Vereinbarung einer Mietsicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
5 . Vereinbarung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . 22
6 7
III . Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . 25 IV . Beendigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
1 . Mängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 1 . Die Grundregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
1 .1 . Anspruch auf Beseitigung der Mängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 2 . Die Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1 .2 . Zurückbehaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2 .1 . Die ordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1 .3 . Gewährleistungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 A . Form und Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
A . Minderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 B . Frist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
B . Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 C . Notwendige Kündigungsgründe der Vermieterin/des Vermieters . . . . . . . . . . 62
C . Aufwendungsersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 D . Widerspruchsrecht (Sozialklausel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
1 .4 . Kündigungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 E . Ausnahmen und Einschränkungen beim Kündigungsschutz . . . . . . . . . . . . 64
1 .5 . Ausschluss der Mängelrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 F . Zeitweiser Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts . . . . . . . . . . . . . 65
2 .2 . Die außerordentliche fristlose Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
2 . Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
A . Kündigungsgründe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
2 .1 . Untervermietung bzw . Aufnahme von weiteren Personen in die Mietwohnung B . Abmahnung und Fristsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
31
2 .3 . Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . . . . . . . . . 68
2 .2 . Tierhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2 .3 . Bauliche Veränderung der Mietwohnung durch die Mieterin/den Mieter . 34 3 . Der Zeitmietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2 .4 . Betretung und Besichtigung der Mietwohnung durch die Vermieterin/ 3 .1 . Voraussetzungen des Zeitmietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3 .2 . Auskunftsanspruch der Mieterin/des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3 . Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4 . Änderung der Verhältnisse an der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3 .1 . Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . . . . . . . . . . . . . 37 4 .1 . „Kauf bricht nicht Miete“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3 .2 . Mieterhöhung nach Modernisierungsmassnahmen . . . . . . . . . . . . . . 42 4 .2 . Bildung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung . . . . . . 72
3 .3 . Mieterhöhung wegen Änderung der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . 47 A . Vorkaufsrecht der Mieterin/des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
4 . Umlage von Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 B . Kündigungssperrfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
4 .1 . Umlagevereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 § Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
4 .2 . Umlagemaßstab . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
4 .3 . Abrechnung über Vorauszahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
A . Abrechnungspflicht und Abrechnungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
B . Wirksamkeit der Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 (Betriebskostenverordnung – BetrKV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
C . Einwände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
D . Belegeinsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts
5 . Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
5 .1 . Erhaltungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
5 .2 . Modernisierungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Bildnachweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
5 .3 . Sog . Herausmodernisieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
9
I. Vorbemerkung 1 . Grundlegendes zum
Mietvertrag über Wohnraum
So gelten neben den allgemeinen
Vorschriften für Mietverhältnisse
(§§ 535 bis 548 Bürgerliches Gesetz-
Durch einen Mietvertrag über buch – BGB) die speziellen Vorschriften
Wohnraum wird zwischen Mieterin/ für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549
Mieter und Vermieterin/Vermieter ein bis 577a BGB), die der Mieterin/dem
sogenanntes Dauerschuldverhältnis Mieter beispielsweise einen besonderen
begründet. Kennzeichnend für ein Schutz vor Kündigung (§§ 573 ff. BGB)
Dauerschuldverhältnis ist, dass es auf und bei Mieterhöhung (§§ 557 ff BGB)
länger andauernde oder wiederholte gewähren. Von diesen mieterinnen- und
Leistungen gerichtet ist und nicht mieterschützenden Vorschriften darf
lediglich zu einer einmaligen Leistung in der Regel nicht zum Nachteil der
verpflichtet wie etwa ein Kaufvertrag. Mieterin/des Mieters abgewichen
Der Grundsatz der Vertragsfreiheit, werden. Aufgrund dieses besonderen
wonach die/der einzelne frei ent- Schutzes spricht man in Deutschland
scheiden kann, ob und mit wem sie/er vom sogenannten sozialen Mietrecht.
einen Vertrag schließt (Vertrags-
abschlussfreiheit) und welchen Inhalt
des Vertrags sie/er mit ihrer/seiner 2 . Wann liegt ein Mietvertrag
Vertragspartnerin bzw. ihrem/seinem über Wohnraum vor?
Vertragspartner vereinbart (Gestaltungs-
freiheit), gilt auch hier. Ein Mietverhältnis über Wohnraum
liegt vor, wenn die Vermieterin/der
Vermieter der Mieterin/dem Mieter
Wegen der besonderen Räume zu Wohnzwecken vermietet.
Bedeutung der Wohnung Maßgeblich ist dabei der vertraglich
vereinbarte Mietzweck und nicht die
für die Mieterin/den Mieter
wird der Grundsatz tatsächliche Nutzung. Zu Wohnzwecken
der Vertragsfreiheit vermietet sind Räume grundsätzlich
jedoch an vielen Stellen dann, wenn sie der Mieterin/dem Mieter
eingeschränkt. zur Befriedigung ihrer/seiner eigenen
Wohnbedürfnisse oder der Wohn-
bedürfnisse ihrer/seiner Familie
dienen sollen (z. B. zum Schlafen,
Essen, Kochen).
11
II. Eingehen
eines Miet 1 . Vor Vertragsschluss: etwa der Einzugstermin oder die
Wohnungsbesichtigung Nebenkosten.
verhältnisses und Vorgespräche
1.2. Fragerecht der Vermieterin/
Wer eine Wohnung sucht oder wer des Vermieters
eine Wohnung vermieten will, wird
oft mit zahlreichen Fragen und Da die Vermieterin/der Vermieter an
Problemen konfrontiert. Im Folgenden einer/einem zahlungsfähigen und
wird ein kurzer Überblick darüber zahlungswilligen Mieterin/Mieter
gegeben, was Sie bereits vor Vertrags- interessiert ist, ist es üblich, dass die
schluss beachten sollten. Vermieterin/der Vermieter oder die
Maklerin/der Makler von den
1.1. Wohnungsbesichtigung Wohnungssuchenden auch persönliche
Informationen erhalten möchte.
Zunächst sollte man sich als Wohnungs- Manchmal wird auch eine schriftliche
suchende/Wohnungssuchender darüber Selbstauskunft mit Angaben etwa über
klar werden, welche Ansprüche man an die Arbeitgeberin/den Arbeitgeber, den
die neue Wohnung stellt. Man sollte Beruf, die Einkommensverhältnisse und
– zumindest in groben Zügen – wissen, die Bonität der/des Wohnungssuchen-
welche Lage, welche Größe und welche den verlangt. Jedoch muss die Miet-
Ausstattung die Wohnung, einschließ- interessentin/der Mietinteressent
lich ihrer energetischen Beschaffenheit aufgrund ihres/seines Rechts auf
haben soll. Während der Wohnungsbe- informationelle Selbstbestimmung
sichtigung sollten unbedingt die Aus nicht alle persönlichen Informationen
stattung und der Zustand der Wohnung und Daten preisgeben, die eine Vermie-
genau in Augenschein genommen und terin/ein Vermieter erfragt. Grundsätz-
ggf. in einer Wohnungsbeschreibung lich gilt, dass die Vermieterin/der Ver-
festgehalten werden. Besondere Auf- mieter an der Beantwortung der Fragen
merksamkeit verdient auch die Haus ein berechtigtes Interesse haben muss,
ordnung. Denn sie gehört meistens zum die Angaben für die Durchführung eines
Mietvertrag und regelt z. B. Reinigungs- Mietverhältnisses erforderlich sein
pflichten und das Unterstellen von müssen und keine überwiegenden
Fahrrädern. Daneben sollten Fragen des schutzwürdigen Interessen der Miet-
Mietalltags besprochen werden, wie interessentinnen/Mietinteressenten
entgegenstehen dürfen.
12 13
Tipp
Die Datenschutzaufsichts- bezahlen, wenn Sie die Maklerin/den Eine wichtige Ausnahme besteht für Mietsache während der Mietzeit zu
behörden des Bundes und Makler selbst beauftragt haben und Mietverträge über (Wohn-)Räume, wenn gewähren. Die Vermieterin/der Ver-
der Länder, die die Zulässigkeit diese/dieser dann ausschließlich auf eine längere Laufzeit als ein Jahr ver- mieter hat die Mietsache der Mieterin/
der Verarbeitung von personen- Grund Ihres Auftrags tätig geworden ist. einbart werden soll (§ 550 BGB). Solche dem Mieter in einem zum vertrags-
bezogenen Daten überprüfen, Ist dies nicht der Fall und haben Sie sich Verträge müssen in schriftlicher Form gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
stellen auf ihren Webseiten
trotzdem dazu verpflichtet, die Makler- (§ 550 Satz 1, § 126 BGB) geschlossen zu überlassen und sie während der
Orientierungshilfen und Ratgeber
gebühr zu zahlen, ist diese Vereinbarung werden. Das bedeutet, dass alle Vertrags Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
mit Tipps und Hinweisen darüber
unwirksam mit der Folge, dass Sie eine parteien die Vertragsurkunde hand Im Gegenzug wird die Mieterin/der
zur Verfügung, welche persönlichen
Informationen und Daten Wohnungs- bereits geleistete Maklergebühr zurück- schriftlich unterzeichnen müssen. Mieter verpflichtet, der Vermieterin/
interessentinnen/Wohnungsinteres- verlangen können. Werden einzelne Vertragsparteien dem Vermieter die vereinbarte Miete zu
senten preisgeben müssen, siehe z. B. vertreten, muss dies in der Urkunde entrichten (§ 535 Absatz 2 BGB).
unter bfdi.bund.de → Orientierungs- vermerkt werden (§ 126, § 164 Absatz 1
hilfe zur „Einholung von Selbstaus- Tipp Satz 2 BGB). Besteht die Vertrags- Darüber hinaus vereinbaren die Miet-
künften bei Mietinteressentinnen“. Weitere Informationen urkunde aus mehreren Seiten, muss parteien üblicherweise – abhängig vom
finden Sie unter die Zusammengehörigkeit der Blätter benutzten Vertragsmuster – zahlreiche
www.mieterschutz.bund.de kenntlich gemacht werden (z. B. durch weitere Rechte und Pflichten, wie etwa
1.3. Das Bestellerprinzip Heftung, Klammerung oder fort- die Leistung einer Mietsicherheit, die
laufende Nummerierung). Zahlung von Betriebskosten oder die
Insbesondere in Gebieten mit einem 2 . Der Abschluss Übernahme von Schönheitsreparaturen
angespannten Wohnungsmarkt hing eines Mietvertrags Wird die vorgeschriebene Form nicht durch die Mieterin/den Mieter.
der Abschluss eines Mietvertrags in der eingehalten, ist allerdings nicht der
Vergangenheit häufig auch davon ab, 2.1. Form gesamte Vertrag unwirksam, sondern Ein Mietvertrag muss mindestens die
dass die Mieterin/der Mieter die Makler- lediglich die Abrede über die Vertrags Angabe der Mietparteien, die genaue
gebühr zahlte. Es kam also nicht darauf Der Abschluss eines Mietvertrags dauer: Der Mietvertrag gilt dann als auf Bezeichnung der Mietsache (Miet
an, ob die Maklerin/der Makler über- bedarf grundsätzlich keiner Form. Ein unbestimmte Zeit geschlossen, sodass wohnung), die Miete und die Mietzeit
haupt für die Wohnungssuchende/den Mietvertrag kann mündlich, schriftlich er auch vor Ablauf der vorgesehenen enthalten.
Wohnungssuchenden tätig geworden oder durch stillschweigendes Verhalten Dauer gekündigt werden kann, jedoch
ist. Dies hat sich im Juni 2015 mit der (z. B. durch Handschlag) geschlossen frühestens zum Ablauf des ersten
Einführung des sogenannten Besteller- werden. Schon aus Beweisgründen Vertragsjahres (§ 550 Satz 2 BGB). Tipp
prinzips geändert; seitdem muss derje- empfiehlt es sich jedoch, einen Miet- Mieterinnen- und Mieter-
nige die Maklerin/den Makler bezahlen, vertrag über Wohnraum schriftlich 2.2. Inhalt vereine stellen oftmals
für den die Maklerin/der Makler über- zu schließen. Mustermietverträge zur Verfügung.
wiegend tätig geworden ist. Sie als Durch den Mietvertrag verpflichtet sich Es kann sich lohnen, bei einem
Mieterin/Mieter müssen die Maklerin/ die Vermieterin/der Vermieter, der Mieterinnen- und Mieterverein
in Ihrer Region nachzufragen.
den Makler also nur noch dann Mieterin/dem Mieter den Gebrauch der14 15
A. Mietparteien B. Mietsache Ihnen verursacht worden. Falls die der Mietsache (Wasser, Müllabfuhr) oder
Vermieterin/der Vermieter versprochen durch das Eigentum am Grundstück
Parteien eines Mietvertrags sind in der Gegenstand eines Wohnraummiet hat, die Mängel zu beseitigen, sollte (z. B. Grundsteuer, Versicherungen)
Regel alle, die als solche im Mietvertrag vertrags sind in erster Linie die Räume dies ebenfalls vermerkt werden, damit entstehen. Die Betriebskosten werden
aufgeführt sind und die den Vertrag der Wohnung. Daneben werden Sie Ihre Mängelrechte nicht verlieren dann, je nach Vereinbarung, entweder
selbst unterzeichnet haben oder hierbei üblicherweise Nebenräume, wie etwa (vgl. § 536b BGB). als Pauschale oder als Vorauszahlung
vertreten wurden. Eine Mietvertrags- Kellerräume oder Stellplätze, sowie ausgewiesen.
partei kann aus mehreren Personen Bestandteile oder Zubehör der Miet-
bestehen oder auch eine Gesellschaft wohnung, beispielsweise Schlüssel Tipp Soweit im Mietvertrag nichts anderes
sein. oder ggf. Möbel, mitvermietet. Sind Mieterinnen- und Mieter- vereinbart ist, ist die Miete zu Beginn,
Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa vereine stellen oftmals spätestens am dritten Werktag des
Eine konkrete Festlegung der Miet- der Zugang eines Mehrfamilienhauses, Checklisten oder Muster für ein jeweiligen Monats zu entrichten, § 556b
parteien ist wichtig, weil sich daraus vorhanden, werden diese Räume in Übernahmeprotokoll zur Verfügung. Absatz 1 BGB. Zahlt die Mieterin/der
ergibt, wer welche Rechte gegen wen aller Regel zur gemeinsamen Benutzung Es kann sich lohnen, bei einem Mieter die vereinbarte Miete nicht
Mieterinnen- und Mieterverein
geltend machen kann. Auf der Ver- mitvermietet. oder verspätet, droht ihr/ihm unter
in Ihrer Region nachzufragen.
mieterinnen- und Vermieterseite muss Umständen die Kündigung wegen
daher sorgfältig zwischen der Ver- Eine genaue Beschreibung der Mietsache Zahlungsverzugs → vgl. Punkt IV. 2.,
mieterin/dem Vermieter selbst (nur im Mietvertrag, beispielsweise durch Seite 60.
sie/er ist Vertragspartei), ihrer/seiner präzise Angaben der Größenverhält- C. Miete
Hausverwaltung und der Eigentümerin/ nisse, der Anzahl, Lage, Ausstattung und D. Mietzeit
dem Eigentümer der Wohnung unter- dem Zustand der Räume, ist besonders Als Gegenleistung für die Überlassung
schieden werden. Zwar können alle drei wichtig. Sie dient in erster Linie dazu, der Mietsache ist die Mieterin/der Ein Mietverhältnis kann auf unbe
Eigenschaften in einer Person vereint die Rechte und Pflichten der Vertrags- Mieter nach § 535 Absatz 2 BGB zur stimmte oder auf bestimmte Zeit ein-
sein, zwingend ist dies allerdings nicht. parteien klar festzulegen. Waren bei der Zahlung der vereinbarten Miete ver- gegangen werden (vgl. § 542 BGB). Ist
In aller Regel handelt die Hausverwal- Wohnungsbesichtigung Mängel vor- pflichtet, mit der nach § 535 Absatz 1 die Mietzeit nicht bestimmt, so kann das
tung in Vertretung für die Vermieterin/ handen und hat die Vermieterin/der Satz 3 BGB an sich sämtliche Lasten Mietverhältnis nach den gesetzlichen
den Vermieter. Auf der Mieterinnen- Vermieter zugesagt, diese zu beheben, der Mietsache abgegolten wären. Vorschriften gekündigt werden (§ 542
und Mieterseite ist zwischen der Miete- so sollte dies in den Mietvertrag aufge- Absatz 1 BGB). Ist die Mietzeit bestimmt
rin/dem Mieter bzw. Mieterinnen und nommen werden. Andernfalls laufen Sie In der Praxis vereinbaren die Miet- (befristet), endet das Mietverhältnis
Mietern und bloßen Mitbewohnerinnen Gefahr, Ihre Mängelrechte zu verlieren. parteien aber üblicherweise, dass die automatisch mit Ablauf der verein-
und Mitbewohnern zu unterscheiden. Wird ein Übergabeprotokoll gefertigt, Mieterin/der Mieter zusätzlich zur barten Mietzeit (§ 542 Absatz 2 BGB).
Nur die Erstgenannten sind Vertrags- so sollte dieses alle vorhandenen Grundmiete, d. h. dem Betrag, der für
partei. Mängel auflisten, damit die Vermie- die bloße Überlassung einer Wohnung Bei Wohnraum ist die Vermietung auf
terin/der Vermieter nicht behaupten zu entrichten ist, auch sogenannte unbestimmte Zeit der Regelfall, weil eine
kann, die Mängel seien später von Betriebskosten trägt, die durch Nutzung Befristung der Mietzeit nur durch einen16 17
Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB Angebot an vergleichbaren Wohnun- von Wohnungen in Gebieten mit einem laufenden Mietverhältnis als Moder-
in den dort aufgeführten Fällen zulässig gen ausnutzt und eine Miete verlangt, angespannten Wohnungsmarkt die nisierungsmieterhöhung zusätzlich
ist → vgl. hierzu Punkt IV. 3, Seite 69. die den ortsüblichen Mietpreis ortsübliche Vergleichsmiete maximal gefordert werden könnte. War bereits
um 20 Prozent übersteigt. um 10 Prozent überschreiten. Die der Mietpreis, den die vorherige Miete-
Länder legen durch Rechtsverordnung rin/der vorherige Mieter zuletzt zahlen
3 . Die zulässige Miethöhe Um Mietwucher nach § 138 Absatz 2 für die Dauer von jeweils höchstens fünf musste (die sogenannte Vormiete),
bei Mietbeginn BGB bzw. § 291 Absatz 1 Satz 1 Nummer Jahren fest, welche Gebiete als solche höher als nach den Regelungen der
1 StGB kann es sich handeln, wenn die mit einem angespannten Wohnungs- Mietpreisbremse eigentlich zulässig,
3.1. Grundsatz der Vertragsfreiheit Vermieterin/der Vermieter bei Vertrags- markt gelten. Spätestens mit Ablauf des so darf die Vermieterin/der Vermieter
schluss beispielsweise die Zwangslage 31. Dezember 2025 müssen alle Rechts- auch weiterhin einen Mietpreis bis zur
Die Mietparteien können bei Miet- oder die Unerfahrenheit einer Mieterin/ verordnungen außer Kraft treten. Höhe der Vormiete verlangen.
beginn die Höhe der Miete grund eines Mieters ausnutzt, indem sie/er
sätzlich frei vereinbaren (Grundsatz eine unverhältnismäßig hohe Miete Ausnahmen Bei der Ermittlung der zulässigen Miete
der Vertragsfreiheit). verlangt. Ob tatsächlich Mietwucher kann der Mieterin/dem Mieter ein
vorliegt, muss jedoch in jedem Einzelfall Die Regelungen der Mietpreisbremse örtlicher Mietspiegel, der die ortsübliche
Grenzen ergeben sich jedoch aus dem genau geprüft werden. In der Regel gelten nur für sogenannte Bestands- Vergleichsmiete dokumentiert, helfen.
Verbot der Mietpreisüberhöhung nach kommt dies erst in Betracht, wenn der wohnungen, d. h. die Mietpreisbremse Viele Großstädte haben sogenannte
§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStrG), ortsübliche Mietpreis um 50 Prozent gilt nicht für Wohnungen, die nach dem qualifizierte Mietspiegel, die nach
dem allgemeinen Wucherverbot nach überschritten wird. 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
§ 138 Absatz 2 BGB bzw. dem Verbot des vermietet werden (Neubauausnahme). worden sind. In vielen Gemeinden, in
sog. Mietwuchers nach § 291 Absatz 1 Ein Verstoß gegen eine dieser Vor- Die Regelungen gelten auch nicht für denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es
Nummer 1 Strafgesetzbuch (StGB). schriften führt dazu, dass die Mieterin/ die erste Vermietung nach einer umfas zumindest einfache Mietspiegel. Auch
Die Vorschriften schützen die Mieterin/ der Mieter nur die ortsübliche bzw. senden Modernisierung der Wohnung. diese sind eine gute Grundlage zur
den Mieter vor missbräuchlich hohen angemessene Miete zahlen muss; zu Von einer umfassenden Modernisierung Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs-
Mieten. In Gebieten mit angespanntem viel bezahlte Miete kann sie/er von der spricht man, wenn der Bauaufwand miete für die betreffende Wohnung.
Wohnungsmarkt sind zudem die Vermieterin/vom Vermieter zurückver- für die Modernisierung ungefähr ein Wo es keinen Mietspiegel gibt, können
Regelungen der sogenannten Miet langen. Zudem kann sich die Vermiete- Drittel des für einen Neubau erforder- ggf. Vergleichsmietdatenbanken von
preisbremse zu beachten. rin/der Vermieter strafbar machen bzw. lichen Aufwands beträgt. Hat die Ver- Verbänden der Vermieterinnen/Ver-
begeht ggf. eine Ordnungswidrigkeit. mieterin/der Vermieter in den letzten mieter und Mieterinnen/Mieter sowie
3.2. Mietpreisüberhöhung und drei Jahren vor Beginn des Mietverhält- vergleichbare statistische Erhebungen
Mietwucher 3.3. Die Regelung der „Mietpreisbremse“ nisses (einfache) Modernisierungsmaß- zur ortsüblichen Miete herangezogen
nahmen durchgeführt, darf die Miet- werden.
Eine Mietpreisüberhöhung nach Seit Juni 2015 gelten die Regelungen der höhe zu Mietbeginn die ortsübliche
§ 5 WiStrG kann vorliegen, wenn die sogenannten Mietpreisbremse. Danach Vergleichsmiete zzgl. 10 Prozent um
Vermieterin/der Vermieter ein geringes darf die Miete bei Wiedervermietung den Betrag übersteigen, der in einem18 19
Tipp
Viele Gemeinden stellen Vermieterin/dem Vermieter außerdem Mietpreisbremse unzulässig hoch ist. einen bestimmten Betrag erhöht. Die
ihren Mietspiegel online einen Anspruch darauf, die dafür not- Hat die Vermieterin/der Vermieter Miete erhöht sich in diesen Fällen auto
zur Verfügung. Es kann sich also wendigen Informationen zu erhalten. allerdings bei Vertragsschluss unauf- matisch, ohne dass die Vermieterin/der
lohnen, auf der Website der Gemeinde Dies gilt nur für Informationen, über gefordert eine Auskunft darüber erteilt, Vermieter die Mieterin/den Mieter
nachzuschauen oder bei einem die die Vermieterin/der Vermieter dass sie/er sich auf eine Ausnahme gesondert auffordern muss, die höhere
Mieterinnen- und Mieterverein in
unschwer, d. h. mit verhältnismäßigem von der Mietpreisbremse beruft (s. o.), Miete zu bezahlen.
Ihrer Region nachzufragen.
Aufwand, Auskunft geben kann und die muss die Rüge sich auf diese Auskunft
nicht allgemein zugänglich sind, wie beziehen. Die Mieterin/der Mieter Die Vereinbarung einer Staffelmiete
zum Beispiel die Höhe der Vormiete. muss also erklären, dass sie/er an dem muss schriftlich (§ 126 BGB) erfolgen.
Soweit die Miethöhe zu Mietbeginn die Eingreifen der Ausnahme zweifelt. Die jeweilige neue Miete oder der
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr Verstößt die Vermieterin/der Vermieter jeweilige Erhöhungsbetrag muss in der
als 10 Prozent aufgrund des Eingreifens gegen die Regelungen der Mietpreis- Vereinbarung als konkreter Geldbetrag
einer Ausnahmeregelung (s. o.) über- bremse, kann die Mieterin/der Mieter ausgewiesen werden. Die Miete muss
steigt, muss die Vermieterin/der Ver- die zu viel gezahlte Miete zurückver- Wichtig ab Vertragsbeginn und nach jeder
mieter seit dem 1. Januar 2019 der langen, die nach Zugang ihrer/seiner Selbst wenn Sie den Mietvertrag Erhöhung mindestens ein Jahr unver-
Mieterin/dem Mieter unaufgefordert Rüge fällig geworden ist. Bei Mietbeginn in dem Wissen geschlossen haben, ändert bleiben.
vor Vertragsschluss in Textform mit nach dem 31. März 2020 kann die dass die Vermieterin/der Vermieter
teilen, dass sie/er sich auf diese Aus- Mieterin/der Mieter die gesamte ab gegen die Regelungen der Mietpreis- Während der Laufzeit der Vereinbarung
nahme beruft. Wenn die Vermieterin/ Beginn des Mietverhältnisses zu viel bremse verstößt, können Sie den zu sind Mieterhöhungen bis zur orts
viel gezahlten Betrag von der Ver-
der Vermieter eine solche Auskunft gezahlte Miete zurückfordern, wenn sie/ üblichen Vergleichsmiete oder wegen
mieterin/vom Vermieter zurück-
nicht erteilt hat, kann sie/er sich erst er den Verstoß gegen die Mietpreis- Modernisierungen (§§ 558 bis 559b BGB)
verlangen. Sollten Sie Zweifel an der
zwei Jahre, nachdem sie/er die Auskunft bremse in den ersten 30 Monaten nach ausgeschlossen → siehe Punkt III. 3.1.
Zulässigkeit der vereinbarten Miete
in Textform nachgeholt hat, auf die Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei haben, können Sie sich auch an einen und 3.2., Seiten 37 und 42. Möglich
Ausnahme berufen. Hat die Vermiete- einer späteren oder nach Beendigung Mieterinnen- und Mieterverein oder ist lediglich eine Mieterhöhung
rin/der Vermieter die Auskunft zwar des Mietverhältnisses zugegangenen eine Anwältin/einen Anwalt wenden. wegen Änderung der Betriebskosten
erteilt, jedoch nicht in der vorge- Rüge kann die Mieterin/der Mieter (§ 560 BGB).
schriebenen Textform (also etwa per nur die nach Zugang der Rüge fällig
Brief oder E-Mail), sondern nur münd- gewordene überzahlte Miete zurück- 3.4. Staffelmiete Liegt die Wohnung in einer Gemeinde,
lich, so kann sie/er sich erst dann auf die verlangen. Die Rüge muss in Textform in der die Regelungen der Mietpreis
Ausnahme berufen, wenn sie/er die erfolgen. Seit dem 1. Januar 2019 ist für Nicht selten vereinbaren die Miet- bremse Anwendung finden, gelten diese
Auskunft in Textform nachgeholt hat. eine solche Rüge ausreichend, dass die parteien bereits bei Vertragsschluss Regelungen für jede einzelne Mietstaffel.
Mieterin/der Mieter der Vermieterin/ eine Staffelmiete nach § 557a BGB. Bei der zweiten und jeder weiteren
Um die Vergleichsmiete besser ermitteln dem Vermieter in Textform mitteilt, dass Damit legen die Parteien fest, dass Mietstaffel kommt es aber nicht
zu können, hat die Mieterin/der Mieter der Mietpreis ihrer/seiner Ansicht nach sich die Grundmiete künftig zu auf die ortsübliche Vergleichsmiete
nach § 556g Absatz 3 BGB gegenüber der aufgrund eines Verstoßes gegen die bestimmten Zeitpunkten jeweils um bei Mietbeginn an, sondern auf die20 21
ortsübliche Vergleichsmiete zu dem durchgeführt hat, die sie/er nicht zu aus dem Mietverhältnis, insbesondere nur eine Mietsicherheit in Höhe von
Zeitpunkt, zu dem die erste Miete verantworten hat. Die Mieterhöhung Ansprüche aufgrund von Schäden an drei Monatsmieten erbringen.
der jeweiligen Mietstaffel fällig wird bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung.
(§ 557a Absatz 4 BGB). → siehe Punkt III. 3.1., Seite 37 ist Ist als Sicherheit eine Geldsumme zu
ausgeschlossen. Eine gesetzliche Pflicht zur Leistung leisten, darf die Mieterin/der Mieter die
Das Recht der Mieterin/des Mieters zur einer Mietsicherheit gibt es nicht. Die Geldsumme in drei gleichen Raten
ordentlichen Kündigung kann durch Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, Vermieterin/der Vermieter kann eine zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn
Vereinbarung für höchstens vier Jahre in der die Regelungen der Mietpreis Mietsicherheit nur verlangen, wenn sie des Mietverhältnisses fällig ist und die
seit Abschluss der Staffelmietver- bremse Anwendung finden, gilt diese vereinbart wurde. Bezahlt die Mieterin/ weiteren Teilzahlungen jeweils zusam-
einbarung ausgeschlossen werden. Beschränkung nur für die Ausgangs der Mieter trotz Vereinbarung die Miet- men mit den unmittelbar folgenden
miete der Indexmietvereinbarung sicherheit nicht, kann der Vermieterin/ Mieten (§ 551 Absatz 2 BGB). Die Ver-
3.5. Indexmiete (§ 557b Absatz 4 BGB). dem Vermieter ein außerordentliches mieterin/der Vermieter muss die Geld-
Kündigungsrecht zustehen, § 569 summe bei einem Kreditinstitut als
Anstatt einer Staffelmiete können die Die Mietanpassung/erhöhung der Absatz 2a BGB → siehe Punkt IV. 2.2, Sparguthaben zum üblichen Zinssatz
Mietparteien vereinbaren, dass sich die Indexmiete tritt nicht automatisch ein. Seite 66. mit dreimonatiger Kündigungsfrist und
Entwicklung der Miete nach dem vom Sie muss jeweils von der Vermieterin/ getrennt von ihrem/seinem Vermögen
Statistischen Bundesamt ermittelten vom Vermieter durch Erklärung in In welcher Form die Mieterin/der Mieter anlegen. Die im Laufe der Mietzeit
Preisindex für die Lebenshaltung aller Textform (z. B. per Fax oder E-Mail) die Mietsicherheit erbringen muss, anfallenden Zinsen und Erträge aus der
privaten Haushalte in Deutschland geltend gemacht werden. Die Erklärung richtet sich nach der Vereinbarung im Geldsumme stehen der Mieterin/dem
richten soll (sog. Indexmiete nach § 557b muss die jeweils eingetretene Änderung Mietvertrag. Gewöhnlich wird fest- Mieter zu, bleiben aber zunächst auf
BGB). Die Vereinbarung der Indexmiete des Indexes sowie die jeweilige Miete gelegt, dass die Mieterin/der Mieter dem Konto stehen.
muss schriftlich (§ 126 BGB) erfolgen. oder die Erhöhung in einem Geldbetrag der Vermieterin/dem Vermieter den
angeben. Die geänderte Miete ist mit vereinbarten Geldbetrag überweist Während eines noch laufenden Miet
Während der Geltung einer Indexmiete Beginn des übernächsten Monats nach oder in bar aushändigt. Es kann aber verhältnisses darf die Vermieterin/
muss die Miete, von Veränderungen der Zugang der Erklärung zu zahlen. auch eine Bürgschaft oder die Übergabe der Vermieter nicht auf die Kaution
Betriebskosten (§ 560 BGB) und einer eines Sparbuchs vereinbart werden. zugreifen, um eine streitige Forderung
Mieterhöhung nach Modernisierung zu begleichen.
(§ 559 BGB) abgesehen, jeweils mindes 4 . Vereinbarung Die Höhe der Mietsicherheit darf –
tens ein Jahr unverändert bleiben. Die einer Mietsicherheit unabhängig von ihrer Form – höchstens
Greift die Vermieterin/der Vermieter
Vermieterin/der Vermieter darf die das Dreifache der auf einen Monat hingegen berechtigt auf die Kaution
Miete nach durchgeführten Moder- In den meisten Mietverhältnissen ist es entfallenden Grundmiete betragen zurück, ist die Mieterin/der Mieter
nisierungsmaßnahmen allerdings nur üblich, dass die Mieterin/der Mieter eine (§ 551 Absatz 1 BGB). Vereinbaren verpflichtet, das Konto wieder „auf
erhöhen → siehe Punkt III. 3.2., Seite 42, Mietsicherheit leistet (Kaution). Sie dient die Mietparteien einen höheren Betrag, zufüllen“, also den entnommenen
wenn sie/er die Modernisierungsmaß- der Vermieterin/dem Vermieter als muss die Mieterin/der Mieter trotzdem Geldbetrag zu bezahlen.
nahmen auf Grund von Umständen Sicherheit für alle künftigen Ansprüche22 23
Der Anspruch der Mieterin/des Mieters 5 . Vereinbarung zur Übertragung (Instandsetzungs- und Instandhaltungs- deshalb zu laufenden Schönheits
auf Rückzahlung der Kaution wird erst der Schönheitsreparaturen pflicht), § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. reparaturen nur für den Fall ver-
fällig, nachdem die Mieterin/der Mieter Häufig vereinbaren die Mietparteien pflichtet werden, dass sich die Räume
die Wohnung an die Vermieterin/den Während der Mietzeit kann sich die jedoch, dass die Mieterin/der Mieter in einem renovierungsbedürftigen
Vermieter zurückgegeben hat und nach Beschaffenheit der Mietwohnung verpflichtet sein soll, die Schönheits- Zustand befinden. Unwirksam
anschließendem Ablauf einer angemes- ändern. So können beispielsweise reparaturen durchzuführen. Eine der- sind sogenannte „starre“ Fristen-
senen Zeitspanne. Während dieser Zeit- Anstriche verblassen oder entlang artige Vereinbarung ist grundsätzlich bestimmungen, wonach die Pflicht
spanne muss sich die Vermieterin/der von Schränken und Bildern Schatten möglich. Werden solche Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheits-
Vermieter über das Vorliegen und den und Farbunterschiede entstehen. durch die Vermieterin/den Vermieter reparaturen unabhängig von einem
Umfang etwaiger Gegenforderungen Um dies zu beseitigen, werden vorformuliert, unterliegen sie in der tatsächlichen Renovierungsbedarf
Klarheit verschaffen können. Wieviel Renovierungsarbeiten in Form von Regel der AGB-rechtlichen Inhalts- nach festgelegten Zeitabläufen fällig
Zeit der Vermieterin/dem Vermieter sogenannten Schönheitsreparaturen kontrolle (Inhaltskontrolle für Allge- werden soll. Zulässig ist aber ein
dafür einzuräumen ist, hängt von den notwendig. meine Geschäftsbedingungen) durch die Fristenplan, welcher den maß-
Umständen des Einzelfalls ab. Nach der zuständigen Gerichte nach den §§ 307 geblichen Zeitraum so flexibel ver-
Rechtsprechung wird der Vermieterin/ Unter Schönheitsreparaturen versteht bis 309 BGB. Die Rechtsprechung hat einbart (z. B. durch Formulierungen
dem Vermieter üblicherweise eine Frist man die Beseitigung der üblichen hierzu bislang folgende Grundsätze wie „in der Regel“ oder „im Allge-
von drei bis sechs Monaten nach Been- „Dekorationsmängel“ infolge unver- aufgestellt: meinen“), dass eine Anpassung der
digung des Mietsverhältnisses gewährt. meidlicher Abnutzung der Räume durch Renovierungsintervalle an den
den vertragsgemäßen Gebrauch der ↗ Die Mieterin/der Mieter darf nicht tatsächlichen Renovierungsbedarf
Bei einem Wechsel der Vermieterin/des Mieterin/des Mieters. Hierzu gehört dazu verpflichtet werden, mehr möglich ist. Lediglich als Orien-
Vermieters während der Mietzeit, z. B. etwa das Tapezieren oder Anstreichen zu renovieren, als sie/er selbst abge- tierungshilfen können im Mietver-
bei Verkauf der Mietwohnung, ist die der Wände und Decken. Nicht zu den wohnt hat. Sie/er darf deswegen zu trag angegeben werden: Nassräume
neue Vermieterin/der neue Vermieter Schönheitsreparaturen zählen beispiels- laufenden Schönheitsreparaturen nur (Küche, Bäder und Dusche) alle drei,
nach Beendigung des Mietverhältnisses weise das Abschleifen und Versiegeln verpflichtet werden, wenn ihr/ihm Wohn- und Schlafräume, Fluren und
verpflichtet, die Kaution zurückzahlen. des Parkettbodens oder die Erneuerung zu Mietbeginn eine renovierte Dielen alle fünf und sonstige Neben-
Hierbei kommt es nicht darauf an, eines durch vertragsgemäßen Gebrauch Wohnung überlassen wurde oder räume alle sieben Jahre.
ob die neue Vermieterin/der neue verschlissenen Teppichbodens. Hierbei ihr/ihm im Falle einer unrenovierten
Vermieter die Kaution von der bis- handelt es sich um Maßnahmen der Wohnung ein angemessener ↗ Die Mieterin/der Mieter darf auch
herigen Vermieterin/vom bisherigen Instandsetzung bzw. Instandhaltung. Ausgleich für die nicht erfolgte nicht unabhängig davon, ob tatsäch-
Vermieter erhalten hat. Kann die neue Renovierung gewährt wurde. licher Renovierungsbedarf besteht,
Vermieterin/der neue Vermieter aber Die Vermieterin/der Vermieter ist zur Endrenovierung verpflichtet
nicht zahlen, kann die Mieterin/der gesetzlich zur Durchführung von ↗ Die Mieterin/der Mieter darf nicht werden. Ist im Mietvertrag sowohl
Mieter die Kaution auch von der vor- Schönheitsreparaturen verpflichtet, mit Renovierungsaufwand belastet eine Klausel zur Überwälzung der
herigen Vermieterin/vom vorherigen da sie/er die Mietsache im vertrags- werden, der über den tatsächlichen laufenden Schönheitsreparaturen als
Vermieter zurückfordern (§ 566a BGB). gemäßen Zustand erhalten muss Bedarf hinausgeht. Sie/er darf auch eine Endrenovierungsklausel24
III. Rechte
enthalten, kann diese Kombination Ist die Schönheitsreparaturklausel und Pflichten
zur Unwirksamkeit beider Verein- wirksam vereinbart worden und hält
barungen führen. sich die Mieterin/der Mieter nach während des
↗ Der Mieterin/dem Mieter darf nicht
Vertragsende nicht daran, kann die
Vermieterin/der Vermieter unter Mietverhältnisses
verwehrt werden, die Durchführung Umständen Schadensersatz statt
der Renovierungsarbeiten in Eigen der Leistung beanspruchen und die
arbeit bzw. durch von ihr/ihm beauf- notwendigen Arbeiten durch Hand-
tragte Hilfskräfte vorzunehmen. werkerinnen/Handwerker vornehmen
Das Ergebnis muss also nicht pro- lassen.
fessionell, aber von mittlerer Qualität
sein.
Tipp
↗ Endet das Mietverhältnis, bevor die Darüber, ob die Vermieterin/
Mieterin/der Mieter Schönheits- der Vermieter die Pflicht zur
reparaturen hätte durchführen Durchführung der Schönheits-
müssen, darf sie/er nicht dazu reparaturen wirksam auf die
verpflichtet werden, einen Teil der Mieterin/den Mieter übertragen hat,
besteht nicht selten Streit. Die Rechts-
zukünftig entstehenden Kosten für
lage ist kompliziert. Ist die Schönheits-
Schönheitsreparaturen zu tragen
reparaturklausel unwirksam, braucht
(sog. Quotenabgeltungsklausel).
die Mieterin/der Mieter gar keine
Schönheitsreparaturen zu leisten. Für
Führt die Mieterin/der Mieter im Ver Schäden, die die Mieterin/der Mieter
trauen auf die Wirksamkeit der Klausel verschuldet hat, muss sie/er aber in
noch vor ihrem/seinem Auszug Schön aller Regel aufkommen. In streitigen
heitsreparaturen durch oder zahlt sie/er Fällen empfiehlt es sich, die Rechtslage
dafür einen Abgeltungsbetrag, kann sie/ durch eine Anwältin/einen Anwalt
er grundsätzlich von der Vermieterin/ oder einen Mieterinnen- und Mieter-
vom Vermieter für die Reparatur- verein prüfen zu lassen.
arbeiten Wertersatz fordern oder den
gezahlten Abgeltungsbetrag zurück-
verlangen, wenn die Schönheits
reparaturklausel unwirksam war.26 27
1 . Mängel 1.2. Zurückbehaltungsrecht 1.3. Gewährleistungsrechte
Wichtig
Die sogenannte Hauptleistungspflicht Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Wenn Sie die Vermieterin/den Ver- Kann durch den Mangel die Mietsache
der Vermieterin/des Vermieters Mangel oder wird eine Maßnahme mieter über den Mangel informiert nicht mehr vertragsgemäß genutzt
besteht darin, der Mieterin/dem Mieter zum Schutz der Mietsache gegen eine haben und die Vermieterin/der Ver- werden, können Ihnen weitere
die Mietsache, d. h. die Wohnung ein- für die Vermieterin/den Vermieter mieter diesen dennoch nicht beseitigt, (Gewährleistungs-) Rechte zustehen.
schließlich Ausstattung und Gemein- nicht vorhersehbare Gefahr (z. B. können Sie als Druckmittel die soge- Dies gilt aber nicht, wenn der Mangel
schadhafte Rohrleitungen) erforder-
schaftseinrichtungen, in einem vertrags- nannte Einrede des nicht erfüllten nur unerheblich ist.
lich, so müssen Sie als Mieterin/Mieter
und wohngerechten Zustand zu Vertrags erheben und anschließend
Ihre Vermieterin/Ihren Vermieter
überlassen und sie während der Miet- einen Teil der laufenden Miete zunächst A. Minderung
unverzüglich darüber informieren.
zeit in diesem Zustand zu erhalten Tun Sie dies nicht, sind Sie der Ver- zurückhalten (vgl. § 320 Absatz 1 BGB).
(Instandhaltungs- und Instandsetzungs- mieterin/dem Vermieter zum Ersatz Die zurückbehaltene Miete muss Die Minderung ist das zentrale Gewähr
pflicht aus § 535 Absatz 1 BGB). Die eines daraus entstehenden Schadens hinsichtlich Höhe und Dauer in einem leistungsrecht der Mieterinnen und
Wohnung muss also während der verpflichtet. angemessenen Verhältnis zur Bedeu- Mieter. Nach § 536 Absatz 1 BGB wird
gesamten Mietzeit frei von Mängeln tung des Mangels stehen (vgl. § 320 die Miete für die Zeit, während derer die
sein. Absatz 2 BGB). Was angemessen ist, Mietsache wegen des Mangels nicht
1.1. Anspruch auf Beseitigung muss je nach Einzelfall entschieden vertragsgemäß genutzt werden kann,
Mangelhaft ist die Wohnung nach § 536 der Mängel werden. Wenn der Mangel behoben ist, kraft Gesetzes gemindert. Das bedeutet,
BGB insbesondere dann, wenn müssen Sie den zunächst zurück- dass die Mieterin/der Mieter nur noch
Sie als Mieterin/Mieter haben gegen behaltenen Betrag aber nachzahlen. die geminderte Miete bezahlen muss.
↗ ihr Zustand vom vertraglich verein- Ihre Vermieterin/Ihren Vermieter einen Das Ausmaß der Minderung hängt
barten Zustand abweicht oder Anspruch auf Mängelbeseitigung aus davon ab, inwieweit die Nutzungs-
§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Was kaputt möglichkeit der Mietsache objektiv
↗ eine zugesicherte Eigenschaft fehlt ist, muss repariert werden. Was nicht der Wichtig gemindert ist. Gemindert wird die
oder später wegfällt. vertraglich vereinbarten Qualität oder Sie müssen der Vermieterin/ Bruttomiete, d. h. die Gesamtmiete
Eigenschaft entspricht, muss in den dem Vermieter ausdrücklich mitteilen, einschließlich etwaiger Betriebskosten-
Treten an der Mietsache Mängel auf und geschuldeten Zustand versetzt werden. dass Sie einen Teil der Miete zurück- vorauszahlungen oder -pauschalen.
kommt die Vermieterin/der Vermieter behalten, bis der Mangel beseitigt ist. Wird unberechtigt oder zu hoch
ihrer/seiner Verpflichtung zur Instand- Behalten Sie einen zu hohen Betrag gemindert, entstehen Zahlungsrück-
ein, riskieren Sie eine Kündigung
haltung und Instandsetzung nicht nach, stände, die zur fristlosen Kündigung
wegen Zahlungsverzugs. Deshalb ist
können Ihnen als Mieterin/Mieter Ob die Vermieterin/den wegen Zahlungsverzugs führen können.
es in diesen Fällen sinnvoll, sich von
verschiedene Rechte zustehen. Vermieter an dem Mangel eine Unsicherheiten über die Minderungs-
einem Mieterinnen- und Mieterverein
Schuld trifft und welche Einflussmög- höhe lässt die Rechtsprechung hierbei
oder einer Anwältin/einem Anwalt
lichkeiten sie/er auf den Mangel hat, ist grundsätzlich nicht als Entschuldigung
beraten zu lassen.
grundsätzlich unerheblich. gelten.28 29
Vereinbarungen, die das Minderungs- 3. Die Vermieterin/der Vermieter ist Kündigung wegen Nichtgewährung
Wichtig recht zum Nachteil der Mieterin/des mit der Mängelbeseitigung in Verzug, des vertragsgemäßen Gebrauchs
Behalten Sie einen zu hohen Mieters regeln, sind nach § 536 Absatz 4 wozu grundsätzlich zunächst eine gemäß § 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1
Betrag ein, riskieren Sie eine BGB unwirksam. Beruht der Mangel auf Aufforderung der Mieterin/des Nummer 1 BGB zustehen. Dies gilt
Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Modernisierungsarbeiten mit dem Ziel, Mieters zur Mängelbeseitigung auch bei einer erheblichen Gesundheits-
Vor diesem Hintergrund kann es sich in Bezug auf die Mietsache Energie erforderlich ist (§ 286, § 535 BGB). gefährdung bei Nutzung der Wohnung,
anbieten, die Miete zunächst unter einzusparen (z. B. dem Einbau einer Es ist sinnvoll, der Vermieterin/dem z. B. bei unerträglichem Schimmelbefall
Vorbehalt zu zahlen. Einen solchen
Wärmepumpe oder der Dämmung Vermieter gleichzeitig mit der (§ 543, § 569 Absatz 1 BGB). In diesem
Vorbehalt müssen Sie der Vermieterin/
des Gebäudes), dürfen Sie für die Dauer Mahnung eine angemessene Frist zur Fall ist es unerheblich, wenn Sie bei
dem Vermieter gegenüber deutlich
von drei Monaten keine Minderung Beseitigung des Mangels zu setzen. Abschluss des Vertrages von dem
erklären; schon aus Beweisgründen
sollten Sie dies schriftlich tun. Bei vornehmen (§ 536a Absatz 1 BGB). Verzug tritt dann ein, wenn der gesundheitsgefährdenden Zustand
Zahlung unter Vorbehalt können Sie Mangel nach Ablauf der Frist aus wussten.
zu viel gezahlte Miete später zurück- B. Schadensersatz Gründen, für die die Vermieterin/
verlangen, z. B. nach rechtskräftiger der Vermieter verantwortlich ist, 1.5. Ausschluss der Mängelrechte
Feststellung des Mangels. Bei Zahlung Erleiden Sie als Mieterin/Mieter infolge weiterhin besteht.
der Miete ohne Einschränkung eines Mangels der Mietsache einen Soweit die Vermieterin/der Vermieter
riskieren Sie hingegen, den zu viel Schaden, sind Sie nach § 536a Absatz 1 C. Aufwendungsersatz die Pflicht zur Mängelbeseitigung
bezahlten Betrag nicht zurück- BGB in drei Fällen befugt, von der wirksam auf Sie als Mieterin/Mieter
verlangen zu können, weil Sie Vermieterin/vom Vermieter Ersatz des Ist die Vermieterin/der Vermieter mit übertragen hat, z. B. durch eine Schön-
gezahlt haben, obwohl Sie den
Ihnen entstandenen Schadens zu der Mängelbeseitigung in Verzug oder heitsreparaturklausel, können Sie von
Mangel kannten.
verlangen: ist die umgehende Beseitigung des der Vermieterin/vom Vermieter weder
Mangels notwendig, können Sie als die Beseitigung des Mangels verlangen
1. Der Mangel war schon bei Vertrags- Mieterin/Mieter den Mangel selbst noch Gewährleistungsrechte geltend
Tipp schluss vorhanden; das gilt unab- beseitigen und von der Vermieterin/ machen. Dasselbe gilt, wenn Sie als
Ob ein Mangel vorliegt hängig davon, ob die Vermieterin/ vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Mieterin/Mieter für den Mangel ver-
und in welcher Höhe ein der Vermieter für den Mangel ver- Aufwendungen (Selbsthilferecht, § 536a antwortlich sind. Das kann z. B. bei
Mangel zur Minderung führt, antwortlich ist oder mit der Mängel- Absatz 2 BGB) oder nach der Recht- Feuchtigkeitsschäden in den ver-
ist in der Praxis häufig außer- beseitigung in Verzug ist (Garantie- sprechung einen Vorschuss in Höhe der mieteten Räumen der Fall sein, wenn
ordentlich umstritten. Es kommt haftung der Vermieterin/des zu erwartenden Mängelbeseitigungs- diese darauf zurückzuführen sind,
immer auf die Umstände des
Vermieters für anfängliche Mängel). kosten verlangen. dass Sie nicht ausreichend lüften
jeweiligen Einzelfalls an, deshalb
oder heizen. Ausgeschlossen sind die
kann es sinnvoll sein, sich von
2. Der Mangel entsteht später wegen 1.4. Kündigungsrecht Gewährleistungsrechte auch dann,
einem Mieterinnen- und Mieter-
verein oder einer Anwältin/einem eines Umstands, für den die Ver- wenn Sie bei Vertragsschluss den
Anwalt beraten zu lassen. mieterin/der Vermieter verantwort- Schließlich kann Ihnen auch ein Recht Mangel der Mietsache kannten und
lich ist. zur außerordentlichen fristlosen sich Gewährleistungsrechte nicht30 31
vorbehalten haben (§ 536b Satz 1 und 3 2 . Vertragsgemäßer Gebrauch Überschreiten Sie den vertragsgemäßen Die Vermieterin/der Vermieter kann frei
BGB). Ist Ihnen ein Mangel infolge der Mietsache Gebrauch und liegt Ihnen hierzu keine darüber entscheiden, ob sie/er Ihnen die
grober Fahrlässigkeit unbekannt Erlaubnis der Vermieterin/des Vermie- Erlaubnis erteilt. In bestimmten Fällen
geblieben, so stehen Ihnen die Gewähr- Nicht selten besteht Streit darüber, auf ters vor, stellt Ihr Verhalten eine Ver- kann Ihnen als Mieterin/Mieter jedoch
leistungsrechte nur zu, wenn die Ver- welche Art und Weise Sie als Mieterin/ tragsverletzung dar. Die Vermieterin/ ein Anspruch darauf zustehen, dass
mieterin/der Vermieter den Mangel Mieter die Wohnung nutzen dürfen der Vermieter kann dann Unterlassung Ihnen die Vermieterin/der Vermieter
arglistig verschwiegen hat (§ 536b und inwieweit die Vermieterin/der (§ 541 BGB) und ggf. bei Beschädigung die Erlaubnis erteilt, einer/einem
Satz 2 BGB). Tritt während der Mietzeit Vermieter Ihnen bestimmte Gebrauchs- der Mietsache Schadensersatz ver- namentlich benannten Dritten einen
ein Mangel auf, sind Sie verpflichtet, der weisen verbieten darf, ob Sie beispiels- langen. In schwerwiegenden Fällen Teil des Wohnraums zur ausschließ-
Vermieterin/dem Vermieter den Mangel weise in der Wohnung Tiere halten oder kann der Vermieterin/dem Vermieter lichen Benutzung oder die gesamte
unverzüglich mitzuteilen. Versäumen Personen aufnehmen dürfen. sogar ein Kündigungsrecht zustehen. Wohnung zur Mitbenutzung zu über-
Sie dies und konnte die Vermieterin/der lassen (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB).
Vermieter deswegen den Mangel nicht Nach dem gesetzlichen Leitbild hat die 2.1. Untervermietung bzw. Aufnahme Erforderlich ist hierfür, dass bei Ihnen
beseitigen, sind Sie nicht berechtigt, die Vermieterin/der Vermieter während der von weiteren Personen nach Abschluss des Mietvertrags ein
Miete zu mindern oder Schadensersatz ganzen Vertragsdauer alles zu tun, um in die Mietwohnung berechtigtes Interesse an der Gebrauchs-
zu verlangen (§ 536c BGB). Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch überlassung entsteht. Das kann bei-
zu ermöglichen (§ 535 Absatz 1 Satz 2 Sollten Sie beabsichtigen, die gesamte spielsweise dann der Fall sein, wenn
BGB), während Sie sich bei Nutzung Wohnung oder auch nur einzelne durch die Aufnahme einer dritten
Tipp der Mietsache strikt an die Grenzen Räume an eine Dritte/einen Dritten Person (z. B. Lebensgefährtin/Lebens-
Um Streit über das Bestehen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten unterzuvermieten, und enthält der gefährte) eine auf Dauer angelegte
oder Nichtbestehen von müssen (vgl. §§ 538, 541 BGB). Mietvertrag keine Vereinbarung dazu, so Wohngemeinschaft begründet werden
Mängelrechten zu vermeiden, benötigen Sie für die Untervermietung soll.
sollten Sie bei Übernahme der Was im Einzelfall vertragsgemäßer die Erlaubnis der Vermieterin/des
Wohnung diese auf Mängel Gebrauch ist, kann sich aus der Vermieters. Ohne die Erlaubnis der Ein solcher Anspruch besteht nach § 553
überprüfen, etwaige Mängel
ausdrücklichen Vereinbarung der Vermieterin/des Vermieters sind Sie Absatz 1 Satz 2 BGB aber nicht, wenn
beispielsweise in einem Über-
Vertragsparteien oder aus dem nicht berechtigt, die Wohnung unter
nahmeprotokoll festhalten und
vereinbarten Mietzweck und den zuvermieten (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB). ↗ „in der Person der/des Dritten ein
sich die Geltendmachung Ihrer
Mängelrechte vorbehalten. Anforderungen des öffentlichen Eine Erlaubnis der Vermieterin/des wichtiger Grund liegt“, d. h. wenn es
Rechts an eine rechtmäßige Nutzung Vermieters kann auch dann erforderlich der Vermieterin/dem Vermieter nicht
sowie aus der Verkehrssitte ergeben. sein, wenn Sie weitere Personen mit zugemutet werden kann, die Person
Die Abgrenzung zwischen vertrags- dem Zweck der gemeinsamen Nutzung in ihrer/seiner Wohnung zu dulden,
gemäßem und vertragswidrigem (Mitbenutzung) der Mietwohnung beispielsweise weil die/der Dritte
Gebrauch ist daher häufig eine Frage aufnehmen wollen. mit der Vermieterin/dem Vermieter
des Einzelfalls. verfeindet ist,Sie können auch lesen
