Informationen zum Mietrecht - Hier in Kiel
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Informationen zum Mietrecht Hier in Kiel
Die Informationen ersetzen in vielen Fällen keine persönliche Beratung!
Wir raten deshalb Mitglied im Kieler Mieterverein zu werden
Kieler Mieterverein e.V.
Eggerstedtstr. 1
24103 Kiel
Telefon 0431/97919-0
Informationen zum Mietrecht
3
Inhalt
Der Mietvertrag.................................................................................................... 4
Die Kaution.......................................................................................................... 7
Die Maklerprovision............................................................................................. 8
Abstandszahlungen............................................................................................. 8
Mietverträge - Unwirksame Vereinbarungen....................................................... 9
Einzug und Übergabe der Wohnung..................................................................10
Mängel und Instadsetzung............................................................................... ..11
Schönheitsreparaturen.......................................................................................14
Mietminderung................................................................................................... 16
Mieterhöhung..................................................................................................... 18
Modernisierung und Mieterhöhung.................................................................... 20
Betriebskostenabrechnungen prüfen................................................................. 22
Heizkostenabrechnung prüfen........................................................................... 24
Hartz IV und Wohnen........................................................................................ 26
Kündigung durch den Vermieter........................................................................ 28
Kündigung durch den Mieter............................................................................. 31
Anhang
Kieler Mietspiegel 2012..................................................................................... 34
Musterbrief: Mängelanzeige.............................................................................. 35
Musterbrief: Mietminderung............................................................................... 36
Musterbrief: Kautionsrückzahlung..................................................................... 37
Informationen zum Mietrecht
4
Klauseln in Formularmietverträgen, mit denen der
Der Mietvertrag Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen
durchsetzen will, die die Mieter/innen unangemessen
und übermäßig benachteiligen, sind unwirksam, weil
Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen sie gegen die Bestimmungen zur „Gestaltung rechtsge-
die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im ver- schäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine
tragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in sind Geschäftsbedingungen“ (§§ 305 bis 310 BGB) verstoßen.
verpflichtet, die Wohnung im festgelegten Rahmen zu Wenn eine Klausel unwirksam tritt die gesetzlich vorge-
benutzen und dafür die Miete, zu bezahlen. sehene Regelung an ihre Stelle.
Ein Mietvertrag muss mindestens enthalten
wer Mieter/in und wer Vermieter ist, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
welche Wohnung vermietet bzw. gemietet wird, Viele Mietverträge enthalten eine Zusatzklausel, wonach
wann das Mietverhältnis beginnt und Mieter/innen so genannte kleine Instandhaltungen ganz
die Höhe der Miete. oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel).
Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, Eine solche Klausel ist nur mit genau bestimmten
sie können mündlich oder schriftlich abgeschlossen Das Einschränkungen zulässig – lassen Sie sich beraten,
Folgende beghandelt nur den schriftlichen Mietvertrag. wenn Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag
entdecken.
Formularmietverträge Die Miete
Vermieter verwenden fast immer vorgedruckte Verträge Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und
(so genannte Formularmietverträge), die im Fachhandel unterscheidet sich nach preisgebundenem und pre-
erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen isfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum
herausgegeben werden. Manche Vermieter arbe- handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförder-
iten auch mit selbst entwickelten, besonders aus- ter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstig-
geklügelte Vertragsformulare. Oft finden am Schluss des te Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen
Formulars Zusatzvereinbarungen, die meist ebenfalls als geförderter Wohnungsbau). Alles andere gehört zum pre-
Formularklauseln einzustufen sind. isfreien Wohnraum.
Bei preisfreien Wohnungen findet die Miethöhe ihre
Obergrenze in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG),
Zwingende Mieterrechte der eine Überschreitung der üblichen Entgelte - in KIel in
Die das Mietrecht regelnden gesetzlichen Bestimmungen der Regel die Mietspiegelwerte - um mehr als 20% als
enthalten sowohl zwingende (= unabdingbare) Vorschriften ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn
als auch nicht zwingende (= abdingbare) Vorschriften. die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen
Alle Vereinbarungen in Mietverträgen, die gegen zwing- Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter
ende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nicht Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wird..
wirksam. Sie haben dann auch bei einer Unterschrift Problematisch dabei ist dem Vermieter die Ausnutzung
keine Gültigkeit. einer Mangellage nachzuweisen.
Zu den unabdingbaren Rechten zählen: Die aktuelle Rechtsprechung fordert vom Mieter die die
• der Kündigungsschutz; Einzelheiten seiner Wohnungssuche darzulegen und der
• das Recht auf Mängelbeseitigung; BGH hat entschieden: „Bei der Beantwortung der Frage,
• das Recht auf Mietminderung; ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren
• die Begrenzung und Verzinsung der Kaution; Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der
• das Verbot einer Vertragsstrafe. Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustel-
len, in dem sich die Mietwohnung befindet.“ (BGH, Urteil
Unwirksame Klauseln vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04) Vereinbaren Sie deshalb
Miet5
nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf zur Staffelmiete muss die Änderung der Indexmiete durch
spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Es kann Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Lassen
sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über Sie sich vor dem Abschluss eines Indexmietvertrags auf
den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur jeden Fall anwaltlich beraten.
Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters
erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu Unbefristete Mietverträge
der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein
WiStG). Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das
Eine Wuchermiete sind ist nach § 291 Strafgesetzbuch Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestim-
(StGB) unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn mte Zeit (unbefristet) – und zwar so lange, bis es durch
der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder
Zwangslage der Mieter/innen oder ihrer Unerfahrenheit durch Aufhebungsvertrag endet. Der Vermieter kann
oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, Ihnen nur schriftlich und mit einem gesetzlich aner-
die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. kannten Kündigungsgrund wirksam kündigen (siehe
Davon ist auszugehen, wenn die verlangte Miete die unsere Infoschrift „Kündigung“). Mieter/innen können
ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt. ohne Grund kündigen, müssen jedoch die gesetzli-
chen Kündigungsfristen einhalten (Näheres siehe unter
Mietvertrags-Typen „Kündigung des unbefristeten Mietvertrags“).
Staffelmietverträge
St af fel m i ete n (§ 5 57 a B GB) s i n d ver t ragl i c h e Befristete Mietverträge
Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten
oder die Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während
betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) ver- der Laufzeit kann der Zeitmietvertrag weder vom Vermieter
einbart werden. Zwischen den jeweiligen Erhöhungen noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet
muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Kündigung kann werden. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis
dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. Die bei Vorliegen von gesetzlich definierten Gründen außeror-
Miete erhöht sich somit automatisch, ohne dass es einer dentlich kündigen. Auch Sonderkündigungsrechte können
Mitteilung bedarf! Die Höhe der Staffelmiete wird durch die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ermögli-
das Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt. chen (Näheres siehe unter „Sonderkündigungsrechte“).
Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. für Modernisierung (§ Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich
559 BGB), sind in diesem Zeitraum unzulässig – ledi- definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter
glich Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) dürfen dem Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für
weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht. die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe
für eine Befristung werden vom Gesetzgeber anerkannt (§
Indexmietverträge 575 BGB):
Es kann vereinbart werden, dass die Miete nach § 557 b Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit:
BGB nach dem „Verbraucherpreisindex für Deutschland“, die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder
kurz VPI umbenannt.) Wie beim Staffelmietvertrag muss für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf)
die Miete ein Jahr unverändert sein. nutzen;
Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) und Erhöhungen die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so
nach Modernisierung (§ 559 BGB) bleiben unberücksi- wesentlich verändern oder instand setzen, dass die
chtigt. Achtung: Erhöhungen nach Modernisierung darf Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
der Vermieter beim Indexmietvertrag nur verlangen, wenn erheblich erschwert würden;
er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten
durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Gegensatz vermieten.
Informationen zum Mietrecht6
Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Sie vom hende Kautionsabrede konkludent, also durch schlüs-
Vermieter verlangen, Ihnen binnen eines Monats mitzu- siges Verhalten, aufgehoben. Es wird fingiert, dass
teilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Besteht der die Vorvermieter die Auszahlung der Kaution angebo-
Grund unverändert fort, müssen Sie die Wohnung verlas- ten und die Mieter/innen dieses Angebot angenom-
sen und haben keinen Kündigungsschutz. men haben. Damit wird zugleich eine zuvor bestehende
Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung Kautionsvereinbarung einvernehmlich aufgehoben. Das
der Räume sich verzöger t oder wenn Ihnen der Ergebnis ist, dass der neue Vermieter die Kaution nicht
Vermieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine erhält, denn es gibt keinen Anspruch aus dem Mietvertrag
Verwendungsabsicht noch besteht, können Sie die (LG Mannheim, Urteil vom 13.April 2011, AZ: 4 S 99/10).
Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entspre- Aufrechnung mit der Kaution
chenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt Während der Mietzeit dürfen nur die Vermieter eigene
der Befristungsgrund, können Sie die Verlängerung des Ansprüche mit der Kaution aufrechnen.
Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. Wer eine rechtskräftig festgestellte, unstreitige oder offen-
Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz sichtlich begründete Forderung hat, darf auf die Kaution
bietet und Sie andererseits langfristig binden kann, sollten zurückgreifen.
Sie einen solchen Vertrag nur nach gewissenhafter Eine Pflicht dazu besteht nicht. Mit der Aufrechnung ent-
Überlegung abschließen. Aber: Einfache Zeitmietverträge steht ein neuer Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution
– d. h. Mietverträge, die ohne gesetzlich zugelassenen und bis zur vertraglich vereinbarten Höhe. In der Praxis ist
ohne schriftlich genannten Befristungsgrund abgeschlos- das ein seltener Fall, denn den meisten Vermietern ist
sen werden, sind nicht wirksam befristet. Sie sind dann das zu mühsam und sie fordern gleich die Zahlung zur
nicht an die unzulässig vereinbarte Mietdauer gebunden. Erfüllung ihrer Ansprüche. Mieter/innen dürfen nicht über
Vorsicht: Ver wechseln Sie nicht Befristung und die Kaution verfügen.
Kündigungsausschluss! Es gibt Vermieter, die einen Um einem der hartnäckigsten Gerüchte im Mietrecht
Kündigungsausschluss in den Mietvertrag aufnehmen zu widersprechen: Es ist nicht zulässig, die letzten drei
– nach der Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines Monate der Mietzeit keine Miete zu zahlen und die Kaution
Kündigungsausschlusses zumindest für die Dauer von bis abzuwohnen.
zu vier Jahren zulässig. Überlegen Sie gut, ob Sie sich
darauf einlassen können.
echsel der Vertragsparteien
Bei einem Eigentümerwechsel haben die Erwerber einer
Mietsache im Allgemeinen keinen Anspruch gegen die
Mieter/innen auf erneute Leistung einer im Mietvertrag
vereinbarten Kaution, wenn die Kaution bereits an den
Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet wurde.
Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution
erlischt der Anspruch. Es besteht zudem nicht die Pflicht,
der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustim-
men. Einer solchen Zustimmung bedarf es in der Regel
nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und
Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 556a BGB). Eigentlich
ganz einfach, aber was passiert, wenn der Vorvermieter
die Kaution an die Mieter/innen auszahlt?
Mit der Auszahlung der Kaution durch den vormaligen
Vermieter an die Mieter/innen wird die zuvor beste-
Informationen zum Mietrecht7
Nachweis über die Geldanlage
Die Kaution Vermieter sind gemäß § 551 Absatz 3 BGBcverpflichtet,
die von den Mieter/innen geleistete Barkaution insol-
venzfest – das heißt getrennt von ihrem Vermögen –
Die maximale Höhe der Kaution ist gesetzlich geregelt. bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH, Urteil vom 13.
Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietsicherheit Oktober 2010, AZ: VIII ZR 98/10; BGH, Urteil vom 23.
höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die September 2009, AZ: VIII ZR 336/08). Wenn Vermieter die
als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit nicht nach-
Betriebskosten betragen. Auch eine ausgehandelte weisen, können
Vereinbarung kann daran nichts ändern, denn nach § die Mieter/innen ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273
551 Absatz 4 BGB ist eine zum Nachteil der Mieter/innen BGB an den laufenden Mietzahlungen geltend machen
abweichende Vereinbarung unwirksam. (BGH, Urteil vom 23. September 2009, AZ: VIII ZR 336/08).
Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass die Kaution
zusammengerechnet den höchstzulässigen Betrag nicht tatsächlich sicher angelegt ist, sondern den Mieter/innen
überschreiten. muss das auch klar dargelegt und nachgewiesen werden.
Ähnlich wie die Verjährung ist das Zurückbehaltungsrecht
Achtung: Wer zuviel Kaution gezahlt hat, sollte nicht bum- nur dann zu berücksichtigen, wenn sich die betref-
meln, denn der Rückforderungsanspruch kann verjähren. fende Partei auf dieses Recht beruft. Die Berufung auf
Der Anspruch resultiert aus § 812 BGB. Die Ansprüche das Rückbehaltungsrecht ist grundsätzlich bedingungs-
verjähren nach drei Jahren, und die Frist beginnt mit feindlich, darf also keine Formulierung mit „wenn ..., dann“
Fälligkeit und unabhängig davon, ob den Mieter/innen enthalten.
bewusst ist, dass ihnen ein Rückforderungsanspruch Häufig machen Mieter/innen den Fehler, dass sie eine
zusteht (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 91/10). Frist zur Vorlage des Nachweises setzen und glei-
Auch wenn der Anspruch auf die Rückforerung der Kaution chzeitig ankündigen, dass sie nach Ablauf der Frist
verjährt ist, sollte man ihn trotzdem geltend machen. das Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in
Häufig zahlen Vermieter den zuviel gezahlten Betrag aus. Anspruch nahmen wollen. In solchen Fällen
Vermieter müssen sich ausdrücklich auf die Verjährung liegen zwar ausdrückliche, aber unter eine Bedingung
berufen, denn nur so ist sie überhaupt zu beachten und gestellte und damit unwirksame Berufungen auf das
kann eine Auszahlung der Kaution verhindern. Zurückbehaltungsrecht vor (AG Bremen, Urteil vom 22.
Dezember 2011, AZ: 10 C 331/11).
Vereinbart, aber nicht gezahlt
In der Regel wird mit Vertragsunterzeichnung die Kaution
übergeben. Ausnahmen sind selten, etwa dass etwas
anderes vereinbart oder die Übergabe schlicht verges-
sen wird. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution ble-
ibt bestehen, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.
Vermieter können sogar das Mietverhältnis kündigen,
wenn die Kaution nicht gezahlt wird. Allerdings können
Mieter/innen eine Leistung ablehnen, wenn zwischen
Entstehung des Anspruchs und Anforderung mehr als drei
Jahre vergangen sind. Auch der Anspruch auf Zahlung
beziehungsweise Übergabe der Kaution unterliegt diesen
Verjährungsvorschriften nach § 195 BGB (KG Berlin, Urteil
vom 3. März 2008, AZ: 22 W2/08).
Informationen zum Mietrecht8
Maklerprovison Abstands
Einen Anspruch auf eine Provision haben Makler nur
dann, wenn zwischen ihm und dem Mieter ein Vertrag
zahlungen
besteht und wenn er dem Mieter eine Wohnung Häufig wird für das bloße Freimachen der Mietwohnung
nachgewiesen oder vermittelt hat und über diese Abstandszahlungen gefordert. Das ist nach § 4 a
Wohnung ein Mietvertrag zustande gekommen ist (§ 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Das
Wohnungsvermittlungsgesetz). Verbot gilt für alle Wohnungsarten. Ablösungsverträge,
Der Makler darf keine Provision verlangen d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und
wenn: das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind grundsät-
fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird; zlich wirksam. Unwirksam sind jedoch Preisvereinbarungen
er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der in derartigen Verträgen, wenn der Preis für die Möbel-
Wohnung ist; stücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen
er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der
Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist; Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein.
es sich bei der Wohnung um eine öffentlich geförderte Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen
oder andere preisgebundene Wohnung handelt. Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen
und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen las-
Die Maklerprovision darf maximal das Doppelte der Mo- sen. Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden
miete (ohne Nebenkosten, über die gesondert abzu- Mieter/innen von den nachziehenden in nachgewiesener
rechnen ist) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Einen Höhe erstatten lassen.
Vorschuss darf der Makler nicht verlangen. Auch Beträge, die Sie dem bisherigen Mieter oder dem Vermieter
Schreibgebühren dürfen in der Regel nicht vereinbart zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurückfordern. Der
werden (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz). Vorsicht ist Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet
auch bei Wohnungsvermittlungsvereinen geboten, denn ab der Zahlung (§§ 195, 199 BGB; Überleitungsvorschrift
diese verlangen häufig Gebühren oder Beiträge, bevor Artikel 229 § 12 EGBGB).
sie eine Wohnung vermittelt haben – das ist unzulässig.
Auch bei Fragen zu Maklerverträgen und -provision
können Sie sich in unseren Beratungsstellen anwaltlich
beraten lassen.
Andreas Hermsdorf/pixelio.de
Informationen zum Mietrecht9
recht mit Schadensersatzansprüchen, Aufwendunge-
Mietverträge ersatzansprüchen oder Rückzahlungsansprüchen
wegen zuviel gezahlter Mieten, wenn die Mieter dies
Unwirksame mindestens einen Monat vorher dem Vermieter schrift-
lich mitgeteilt haben,
Vereinbarungen
• das Recht auf Übernahme der Wohnung bei Tod des
des Mieters durch die Haushaltsangehörigen/
Lebenspartner,
Mietverträge werden heute meist mit einem der gängigen • das Recht der Mieter auf Entschädigung für die von
Mietvertragsformulare abgeschlossen. Die Klauseln in ihnen eingebauten Einrichtungen, die auf Wunsch
diesen Verträgen können zu Lasten der Mieter von den des Vermieters beim Auszug in der Wohnung
gesetzlichen Vorschriften ab. Ob die Klauseln wirksam bleiben,
vereinbart worden sind, ist für den Laien meist nicht erken- • das Recht der Mieter auf Rückzahlung einer noch
nbar, so dass bei Fragen und Zweifeln möglichst immer nicht abgewohnten Mietvorauszahlung, Begren-
eine Beratungsstelle aufgesucht werden sollte. zung (3 Monatsmieten), Fälligkeit und Verzinsung
der Kaution,
Es ist nicht alles gültig, was im Vertrag steht • Schutzbestimmungen des BGB zur Mieterhöhung
Es gibt gesetzlich geregelte, unabdingbare Rechte, die und zur Abrechnungsfrist für Betriebskosten.
der Vermieter auch durch Sondervereinbarungen nicht Regelungen, die gegen diese Grundsätze verstoßen,
zum Nachteil der Mieter abändern kann. Werden solche sind in jedem Fall unwirksam. Darüber hinaus kann
gesetzlich garantierten Rechte ausgeschlossen, so sind auch ein Verstoß gegen die Regelungen über die
diese Regelungen unwirksam. Allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305-310 BGB zur
Stattdessen gelten nur noch die allgemeinen gesetzlichen Unwirksamkeit einer Vertragsvereinbarung führen, wenn
Bestimmungen, die in der Regel für Mieter vorteilhafter bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
sind. Der übrige Mietvertrag gilt weiter. Es entfallen nur die
einzelnen unwirksamen Regelungen. Neue Verträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen
Zusatzvereinbarungen, die die unwirksamen ersetzen, Wenn der Vermieter einen vorgedruckten Ver trag
müssen nicht unterschrieben werden. benutzt, greifen die Regelungen über die Allgemeinen
Geschäftsbedingungen, §§ 305 -310 BGB, zum Schutz
Unabdingbare Rechte der Mieter der Mieter. Aber auch handschriftliche Zusätze oder mas-
Folgende Rechte und Schutzbestimmungen können durch chinengeschriebene Vereinbarungen sind Allgemeine
den Mietvertrag nicht zum Nachteil der Mieter abgeändert Geschäftsbedingungen, wenn sie mehrfach verwendet
werden: werden.
• das Recht auf teilweise Untervermietung bei Vorlie- Bei Vermietern, die unternehmerisch tätig sind, reicht
. liegen eines berechtigten Interesses, bereits eine einmalige Verwendung einer Klausel für die
• der gesamte Kündigungsschutz einschließlich des Anwendbarkeit der §§ 305-310 BGB, wenn der Mieter
• Widerspruchsrechts bei einer Vereinbarungen keinen Einfluss auf die Formulierung nehmen konnte.
. die Bedingungen, unter denen Mieter Modernisierun- Liegt demgegenüber eine Einzelvereinbarung vor,
. gen dulden müssen (z.B. Ankündigungspflicht), so gelten die Regelungen über die Allgemeinen
• das Recht der Mieter zur außerordentlichen Kündi- Geschäftsbedingungen nicht. Der Vermieter kann dann
gung bei Nichtgewährung oder Entziehung des in größerem Umfang für ihn günstige Regeln durchset-
. Gebrauchs der Wohnung und bei gesundheitsgefähr zen, die nur unwirksam sind, wenn sie die beschriebenen
. dender Beschaffenheit der Wohnung, unabdingbaren Rechte ausschließen oder wenn sie sit-
• das Recht auf Mietminderung, das Aufrechnungs- tenwidrig sind. Die Sittenwidrigkeitsgrenze wird von den
Informationen zum Mietrecht10
Gerichten jedoch sehr eng gefasst. „Der Mieter ermächtigt den Vermieter, die Miete durch
Abbuchung von dem vom Mieter angegebenen Konto
Beispiele für unwirksame allgemeine einzuziehen.“
Geschäftsbedingungen Gegen die Wirksamkeit einer solchen Klausel beste-
Die hier vorgestellten Grundsätze gelten nur für vorge- hen keine Bedenken, da die Mieterin jederzeit die
druckte Formularverträge oder sonst mehrfach verwen- Möglichkeit hat, ihre Zahlung zurückzurufen. Aus wichti-
dete Klauseln. Einzelvereinbarungen mit dem Vermieter gem Grund (Missbrauch) kann die Ermächtigung wider-
zu Klein- und Schönheitsreparaturen, die Mietern rufen werden. Wird ausdrücklich vereinbart, dass die
weitergehende Verpflichtungen aufladen, können wirksam Ermächtigung unwiderruflich ist, so führt diese Regelung
sein. Dazu müssen sie den konkreten Vertrag überprüfen zur Unwirksamkeit der Klausel.
lassen. „Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung
muss der Mieter innerhalb von 14 Tagen nach deren
Kleinreparaturen Zugang schriftlich beim Vermieter geltend machen.
Hier haben die Gerichte Grundsätze bestimmt, an denen Ansonsten gilt die Abrechnung als genehmigt.“
die Gültigkeit einer formularmäßigen Übernahme durch Die Klausel ist unwirksam, da der Mieter nach neuer
Mieter gemessen wird: Rechtslage, § 556 BGB, das Recht hat, Einwendungen
• Mieter dürfen nicht verpflichtet werden, die Reparatur gegen die Abrechnung bis zu 12 Monaten nach Erhalt
selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, geltend zu machen.
sondern ihnen dürfen allenfalls die Kosten aufge- „Der Mieter hat eine Hausrat-, Haftpflicht- und Glasver-
bürdet werden. So genannte Vornahmeklauseln sicherung abzuschließen.“
sind unzulässig. Die Klausel ist unwirksam, da sie den Ein- druck erweckt,
• Die Kostenübernahme für den Einzelfall muss be- der Mieter müsse für Schäden einstehen, die er nicht verur-
tragsmäßig festgelegt sein und darf ca. 80 € nicht sacht hat (z.B. Schäden an der Wohnung durch Einbruch,
übersteigen. Wasserrohrbruch, Feuer). Sinnvoll ist der Abschluss einer
• Der maximale Jahresbetrag muss festgelegt Hausratversicherung schon, da auch der Vermieter nur für
sein. Schäden an Sachen des Mieters haftet, die er schuldhaft
• Es muss bestimmt sein, für welche konkreten verursacht hat.
Reparaturen Kosten übernommen werden müssen „Die Badbenutzung ist zwischen 22.00 und 6.00 Uhr
(z.B. an Installationsgegenständen für ElektrIzität, verboten.“
Wasser, Gas etc.). Hier dürfen nur Gegenstände Die Klausel ist unwirksam, da sie die Mieter in ihrer
aufgeführt sein, die dem unmittelbaren und häufigen persönlichen Lebensführung einschränkt.
Zugriff der Mieter ausgesetzt sind
(nicht: die Heizung im Keller). „Tierhaltung ist verboten.“
Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, so ist die Ein so allgemein formulierter Ausschluss ist unwirksam.
gesamte Klausel unwirksam mit der Folge, dass Mieter Ist ausschließlich das Halten von Hunden und Katzen ver-
weder selbst reparieren noch dafür Kosten übernehmen boten, wird dieses Verbot nach der derzeitigen Rechtslage
müssen. zulässig sein. Ausgenommen sind Tiere, auf deren
Eine Besonderheit gilt bei der Thermenwartung. Der Haltung der Mieter aus gesundheitlichen/therapeutischen
Vermieter darf zwar Mieter nicht durch Formularklauseln Gründen angewiesen ist. Wer Hund und/oder Katze halten
verpflichten, die Wartung selbst zu übernehmen oder will, sollte sich das zur Sicherheit ausdrücklich schriftlich
durch einen Handwerker ausführen zu lassen, aber in der genehmigen lassen. Eine Regelung, die vorschreibt, dass
Regel (je nach vertraglicher Vereinbarung) kann er die die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf,
Kosten über die Betriebskostenabrechnung umlegen. ist grundsätzlich zulässig. Der Vermieter darf dann im
Beispiele konkreten Fall die Tierhaltung nicht willkürlich ablehnen.
Weitere häufig vorkommende Klauseln: Wer einen Mietvertrag unterschrieben oder eine eindeu-
Informationen zum Mietrecht11
tige mündliche Vereinbarung getroffen hat, ist vertraglich nicht genehmigt, die/der Mieter/in krank werden usw..
gebunden. Für Mietverträge gibt es grundsätzlich kein Besteht der Vermieter auf Einhaltung des Vertrages,
Widerrufsrecht. Eine Ausnahme ist, wenn man sich ver- kann der Mieter nur kündigen und muss während der
traglich auf ein solches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht Kündigungsfrist Miete zahlen, obwohl er nicht einzieht.
geeinigt hat. Ist ein wirksamer Zeitmietvertrag geschlossen oder ein
Wer sich nach der Vertragsunterschrift doch nicht in eine Kündigungsausschluss vereinbart, kann unter Umständen
Wohnung einziehen will, muss sich mit dem Vermieter erst einmal nicht gekündigt werden.
einigen oder aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist
kündigen. Das gilt auch dann, wenn die ARGE den Umzug
mit welcher Ausstattung und in welchem Zustand eine
Einzug und Wohnung zu vermieten ist. Sie muss nur Wände, Dach
und Boden sowie über einen Wasser- und Stromanschluss
Übergabe der haben.
Wohnung
Etwas anderes gilt nur, wenn vor oder bei Vertrags-
unterzeichnung vereinbart wird, dass der Vermieter noch
einige Arbeiten ausführen oder Ausstattungen installieren
Wer einen Mietvertrag unterschrieben oder eine eindeu-
soll. Solche Vereinbarungen werden oft mündlich get-
tige mündliche Vereinbarung getroffen hat, ist vertraglich
roffen. Mündliche Zusagen lassen sich im Streitfall nicht
gebunden. Für Mietverträge gibt es grundsätzlich kein
beweisen. Sie sind nur gültig, wenn sie schriftlich bestätigt
Widerrufsrecht. Eine Ausnahme ist, wenn man sich ver-
sind. Je genauer sie schriftlich geregelt sind, desto bess-
traglich auf ein solches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht
er sind sie auch durchsetzbar. Ohne Vereinbarung kön-
geeinigt hat.
nen sie als MieterIn nichts beweisen und müssen den
Wer sich nach der Vertragsunterschrift doch nicht in eine
besichtigten Zustand akzeptieren.
Wohnung einziehen will, muss sich mit dem Vermieter
einigen oder aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist
Die bei der Übergabe vorhandene Ausstattung muss
kündigen. Das gilt auch dann, wenn die ARGE den Umzug
selbstverständlich funktionieren.
nicht genehmigt, die/der Mieter/in krank werden usw..
Besteht der Vermieter auf Einhaltung des Vertrages,
Übergabe der Wohnung
kann der Mieter nur kündigen und muss während der
Entdecken sie erst nach Einzug, dass der mitvermietete
Kündigungsfrist Miete zahlen, obwohl er nicht einzieht.
Backofen nicht heizt, so kann man verlangen, dass der
Ist ein wirksamer Zeitmietvertrag geschlossen oder ein
Vermieter ihn repariert oder austauscht. Entdeckt man
Kündigungsausschluss vereinbart, kann unter Umständen
beim Abreißen der Tapeten, dass die Wand dahinter
erst einmal nicht gekündigt werden.
feucht und schimmelig ist, so muss der Vermieter die
Wand trockenlegen und den Schimmel entfernen.
Unterschreibt man nach einer Wohnungsbesichtigung
einen Mietvertrag, dann gilt, dass die Wohnung in dem
Mietminderung
besichtigten Zustand als vertragsgemäß akzeptiert wird.
Eine Mietminderung ist nicht möglich, wenn der Mangel
Bei einer Wohnung, die nicht renoviert ist, muss der
bei Einzug bekannt war. Wer über einer Kneipe einzieht
Vermieter nicht vor Übergabe renovieren. Der Vermieter
oder eine dicht am Verkehr gelegene Straße mietet, kann
muss dann keine fehlende Heizung einbauen, keinen
später wegen des Lärms weder Abhilfe verlangen noch
fleckigen Teppich austauschen usw..
die Miete mindern.
Das Gesetz kennt keine Bestimmungen, die vorschreiben
Informationen zum Mietrecht12
Nur in den Fällen, in denen nachträglich Mängel sichtbar Im Übergabeprotokoll kann auch geregelt werden, dass
wer- den (z.B. Schimmel hinter der Tapete), gibt es auch der Vermieter noch bestimmte Einbauten installiert oder
ein Minderungsrecht. Renovierungsarbeiten ausführt. Mieter müssen darauf
achten, dass sie ein auch vom Vermieter unterschriebenes
Übergabeprotokoll Exemplar des Protokolls erhalten!
Nicht immer wird ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand
der Wohnung festgehalten wird. Es gibt keine gesetzliche Eibauten des Vormieters
Verpflichtung, ein Protokoll zu unterschreiben, schon gar Vorsicht Rückbaupflicht!
nicht, wenn es Fehler beinhaltet oder unvollständig ist. Es Im Protokoll, im Mietver trag oder in gesonder ten
ist jedoch sinnvoll sein, ein solches Protokoll zu untersch- Vereinbarungen kann geregelt werden, dass der Mieter
reiben, wenn es genau und vollständig ist . Wer als Mieter bestimmte Einbauten vom Vormieter übernimmt. Wer
unter- schreibt, dass die Wohnung in Ordnung ist und dabei als Mieter so etwas unterschreibt, muss sich darüber im
z. B. nicht aufnehmen lässt, dass eine Fensterscheibe Klaren sein, dass er diese Einbauten bei Auszug wieder
einen Sprung hat, muss bei Auszug beweisen, dass der entfernen muss (z.B. Heizungsanlage, Deckenverkleidung,
Sprung schon vorher da war. Verfliesung im Bad). Das gilt auch dann, wenn man sich
Wenn der Vermieter kein Protokoll erstellt, kann die/ bei Einzug gezwungen fühlte, eine Unterschrift zu leisten,
der Mieter/in das selbst machen. Es ist sinnvoll, bei um den Mietvertrag überhaupt zu bekommen. Wer eine
Einzug gemeinsam mit Zeugen eine genaue schriftli- solche Verpflichtung nicht übernehmen will, muss auf den
che Bestandsaufnahme zu machen und Fotos zu erstel- Mietvertrag verzichten oder den Vermieter dazu bewegen,
len. Nur dann kann man sicher sein, nicht für Schäden schriftlich auf die Rückbauverpflichtung zu verzichten.
herangezogen zu werden, die man nicht verursacht hat.
Mängel und
kann unter „Mietminderung“ nachgelesen werden.
Bei kleinen Mängeln - Ersatzvornahme!
Instandsetzung Wenn es sich um kleinere Mängel handelt, deren Besei-
tigung keinen großen Kostenaufwand erfordert, kann die
Instandsetzung vom Mieter im Wege der Ersatzvornahme
Mängelanzeige
selbst durchgeführ t werden. Voraussetzung einer
Tritt ein Mangel auf, so muss dieser dem Vermieter umge-
Ersatzvornahme ist, dass der Vermieter den Mangel
hend angezeigt werden (Musterbrief im Anhang). Die
nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist be-
Mängelanzeige sollte schon aus Beweisgründen immer
seitigt hat und die Instandsetzung im Wege der
schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer Beschreibung
Ersatzvornahme angekündigt wurde (s. Musterbrief).
des Schadens. Es empfiehlt sich, dem Vermieter bereits
Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter einen
in der Mängelanzeige eine Frist zur Instandsetzung mit
Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Die
genauem Datum zu setzen. Die Zeit muss so bemessen
Handwerkerrechnung muss vom Mieter zwar zunächst
sein, dass es dem Vermieter möglich ist, bis Fristablauf
selbst bezahlt werden. Dem Vermieter wird dann aber
die Mängel zu beheben.
eine Kopie der Rechnung mit dem Hinweis zugeschickt,
dass der Rechnungs- betrag von der Miete des nächsten
Mietminderung
Monats (bzw. falls mietvertraglich eine Anündidigungsfrist
Wird durch den Mangel der Wohnwert der Wohnung gem-
vereinbart ist, von der Miete des übernächsten Monats)
indert, so kann sofort die Miete gekürzt werden. Wie die
abgezogen wird.
Mietminderung im Einzelnen richtig durchgeführt wird,
Nur in Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch) abends oder
Informationen zum Mietrecht13
am Wochenende kann der Mieter auch ohne schriftliche den, ist z.B. ein Teppich nach einem Wasserschaden
Fristsetzung den Notdienst bestellen und Kostenersatz unbrauchbar geworden, so haftet der Vermieter nur, wenn
vom Vermieter verlangen. Er muss vorher zumindest tele- eine der drei nachstehenden Bedingungen erfüllt sind:
fonisch versucht haben, den Vermieter oder Verwalter • Der Mangel, der zum Schaden führte, war schon bei
zu erreichen bzw. eine Nachricht zu hinterlassen. Dieser Anmietung vorhanden (aber: diese sogenannte Ga-
Versuch sollte bewiesen werden können (durch Zeugen rantiehaftung ist in der Regel ist in der Regel miet-
wie z.B. Nachbarn). vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen;
• der Vermieter oder sein Handwerker haben den
Zurückbehaltungsrecht Schaden schuldhaft verursacht, z.B. bei Bauarbeiten
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der wird eine Rohrleitung beschädigt, oder der Vermieter
Mieter als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht aus- befindet sich mit der Beseitigung eines Mangels
üben und die Miete über die Mietminderung hinaus kürzen in Verzug, d.h. er hat schuldhaft eine ihm zur
(siehe unter Mietminderung). Mängelbeseitigung gesetzte Frist verstreichen las-
sen und der Schaden ist danach entstanden.
Instandsetzungsklage
Reagiert der Vermieter nicht auf Instandsetzungs- Kündigung
aufforderungen seitens der Mieter, so kann eine nach- Hat der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung
drückliche Aufforderung durch den Mieterverein hilf- nicht behoben, so haben die Mieter unter bestimmten
reich sein. In den meisten Fällen reicht die Androhung Voraussetzungen ein Recht zur fristlosen Kündigung des
eines Gerichtsverfahren aus, um den Vermieter zur Mietvertrages. Wer wegen vorhandener Mängel kündigen
Mängelbeseitigung zu bewegen. Letztendlich kann der möchte, darf bei dem Vermieter nicht den Eindruck erweckt
Mängelbeseitigungsanspruch im Wege der Instand- haben, er werde wegen der Mängel eine Ersatzvornahme
setzungsklage durchgesetzt werden. Dieses Verfahren ist durchführen oder lediglich die Miete mindern. Deshalb
allerdings häufig sehr langwierig. darf in diesem Fall keine Ersatzvornahme angekündigt
werden.
Einstweilige Verfügung Die Mängelanzeige muss in jedem Fall per Einschreiben/
Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur Rückschein erfolgen, wenn eine Kündigung beabsichtigt
möglich bei akuten und gravieren-den Mängeln, so z.B. ist.
bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall. Die Mieter kön-
nen sich nach vergeblicher Aufforderung des Vermieters Instandsetzung - Keine Mieterhöhung
direkt an das Gericht wenden, das dann im Eilverfahren Weil die Instandsetzung zu den Grundpflichten des Ver-
den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Da bei mieters gehört, darf hierfür grundsätzlich keinerlei Miet-
dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung proz- erhöhung verlangt werden. Manche Vermieter versuchen
essrechtliche Fragen im Vordergrund stehen, ist anwaltli- es trotzdem, indem sie nötige Instandsetzungen mit einer
che Vertretung dringend anzuraten. Modernisierung verbinden. Statt ein verrottetes einfach-
verglastes Fenster zu reparieren, wird ein isolierver-
Schadensersatzpflicht glastes Fenster eingebaut. Die Kosten hierfür kann der
Die Instandsetzungsverpflichtung umfasst das vollstän- Vermieter nach Abzug des auf die Instandsetzung entfall-
dige Beheben der Mängel der Mietsache, so z.B. auch enden Kostenanteils unter bestimmten Voraussetzungen
die Wiederherstellung eines ordentlichen dekorativen als Wertverbesserungsmaßnahme auf die Miete umlegen.
Zustands der Wohnung nach einem Wasserrohrbruch.
Ausnahme: der Mieter ist vertraglich verpflichtet selbst
Schönheitsreparaturen durch- zuführen und die Fristen
für die Renovierung sind bereits abgelaufen. Sind zudem
Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen entstan-
Informationen zum Mietrecht14
Jahren für den Flur und Nebenräume.
Shönheits- Überprüfung der Formularklauselns
reparaturen Klauseln können unwirksam sein, wenn sie unklar sind,
mehr als die Beseitigung der eigenen Gebrauchsspuren
Müssen Mieter renovieren? Das ist eine Frage, die verlangt wird oder der Mieter in der Gestaltung seiner
Mieter stellen, wenn sie ihren Umzug planen. Der Wohnung zu sehr eingeschränkt wird. Die Gerichte haben
Bundesgerichtshof (BGH) und auch das Landgericht unter Beachtung dieser Grundsätze viele Klauseln für
haben in zahlreichen Entscheidungen Formularklauseln unwirksam erklärt.
zum Thema Renovierung/Schönheitsreparaturen für • starre Fristen, z.B. wenn spätestens oder mindestens
unwirksam erklärt. Deshalb: Erst mit dem Mietvertrag in alle 3, 5 oder 7 Jahre renoviert werden soll.
die Beratung gehen und nur dann streichen, wenn es nötig Lässt der Mietvertrag keine Verlängerung dieser
ist. Fristen zu, ist die Klausel unwirksam.
• Verpflichtungen zur Anfangs- oder Auszugsrenovie-
Malerarbeiten sind Mietersache rung. Häufig stehen Endrenovierungsklauseln am
Das mag verblüffen, ist aber richtig! Nach § 535 des Ende des Mietvertrages unter „sonstige Vereinba-
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter verp- rungen“.
flichtet, die Wohnung instand zu halten, dazu gehört auch • Quotenklauseln (zieht der Mieter vor Ablauf der
das regelmäßige Renovieren. Doch es war und ist üblich, Renovierungsfristen aus, muss er anteilige Kosten
dass er diese Verantwortung auf den Mieter abwälzt. Fast Kosten bezahlen), wenn starre Abgeltungsquoten
alle Mietverträge enthalten deshalb dazu ausführliche vorgesehen sind oder wenn die Berechnung der
Regelungen dazu. Vorformulierte Regelungen, also nicht Abgeltungsquote nicht hinreichend klar
wirklich zwischen den Parteien ausgehandelte Klauseln, und
dürfen nicht zu stark von dem gesetzlichen Leitbild des verständlich geregelt ist.
BGB abweichen. • Klauseln, die strenge Farbvorgaben machen oder
Nur wenn der Vermieter seine Pflicht zur Durchführung unklare Farbvorgaben enthalten (z.B.
von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf „Der Mieter darf ohne Zustimmung nicht von der
den Mieter übertragen hat, muss der Mieter die Arbeiten bisherigen Ausführungsart abweichen“).
erledigen. Doch was zählt überhaupt zu den sog. Schön-
heitsreparaturen? Was genau starr ist, ob eine Klausel eine Endreno-
• Tapezierarbeiten vierungsverpflichtung darstellt oder nicht, ob eine Quote
• Streichen der Wände und Decken verständlich ist oder eine Farbvorgabe zu einschränk-
• Lackieren von Türen und Fenstern innen end – das alles hängt von der genauen Formulierung
• Lackieren der Heizungen des Vertrages und meistens von einer juristischen
• Lackieren von Einbauschränken Interpretation ab. Die Frage, ob Mieter Verpflichtungen
• Lackieren der Böden und Fußleisten haben, hängt immer von der Prüfung des konkreten
Mietvertrages ab, es gibt keine pauschalen Antworten!
Nicht dazu gehören:
• Verputzen der Wände Wirksam sind
• Schleifen und Versiegeln von Holzfußböden nur solche Klauseln, in denen weder zu viel ver-
• Beseitigung von schimmeligen/feuchten Stellen langt wird noch verschiedene Renovierungspflichten
verknüpft werden. Zum Beispiel gibt es nach bisheriger
Wie und wie oft mus renoviert werden? Rechtsprechung nichts an der Klausel auszusetzen
Es gibt übliche Zeitabstände von 3 Jahren für Küche „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Doch aufge-
und Bad, 5 Jahren für die Wohn- und Schlafräume und 7 passt: diese oder ähnlich kurze Klauseln werden meist
Informationen zum Mietrecht15
durch weitere Klauseln ergänzt. Die Kombination kann zur ohne „Lecknasen“ lackiert werden, Tapeten müssen auf
Unwirksamkeit jeglicher Verpflichtung des Mieters führen. Stoß tapeziert sein, der Anstrich muss hell und deckend
sein, auf Fenster- und Türrahmen, auf Steckdosen und
Fußböden dürfen keine Farbspritzer sein. Lack hat nichts
Ungültige Klauseln - Vermieterrisiko auf den Wänden verloren und Binderfarbe nichts auf den
Ist die Renovierungsklausel im Vertrag un- wirksam, kann Holzteilen.
der Vermieter nicht verlangen, dass ein neuer Vertrag Führen Mieter die Renovierung nicht ordentlich durch, kann
mit einer gültigen Klausel unterschrieben wird. Neue der Vermieter, nachdem er die Mieter vorher aufgefordert
Gerichtsurteile wirken sich auch auf alte Mietverträge aus. hat bestimmte Arbeiten ausführen, eigene Handwerker
Das Risiko, dass eine früher gültige Klausel später für beauftragen und Kostenersatz vom Mieter verlangen.
unwirksam erklärt wird, trägt der Vermieter! Zum Tag des Vertragsendes muss die Wohnung fertig
sein. Sind noch Nacharbeiten durch den Mieter notwen-
Schäden an der Dekoration dig, so kann der Vermieter unter Umständen auch noch
Hat der Mieter die Wände, Türen oder Fenster beschä- Mietzahlungen für diese Zeit verlangen.
digt, haftet er für die Beseitigung der Schäden – egal, Vorsicht: Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters
ob er vertraglich wirksam zur Renovierung verpflichtet kann auch entstehen, wenn Mieter unfachmännisch
wurde. Schäden können sein: abgerissene oder bemalte Arbeiten ausführen, zu denen sie gar nicht verpflichtet
Tapeten, Kratzer und Schlagstellen an den Holzteilen sind.
oder der Heizung oder auch eine dunkle oder auffallen-
de Farbgestaltung der Wohnung. Ein Schaden entsteht Abnahmeprotokoll im Zweifel nicht unterschreiben
dem Vermieter nicht, wenn die Renovierungsarbeiten bei Beim Unterschreiben von Abnahme-/Übergabeprotokollen
Auszug ohnehin fällig wären und nicht etwa Mehrarbeit raten wir zur Vorsicht. Eine Verpflichtung, solche Protokolle
durch mehrmaliges Streichen erforderlich wird. zu unterschreiben, gibt es nicht, auch wenn manche
Hausmeister das behaupten! Möglicherweise übernimmt
Einzelvereinbarungen man mit der Unterschrift Pflichten, die nach dem Vertrag
Mit konkret ausgehandelten Einzelvereinbarungen kön- nicht bestehen.
nen ausnahmsweise die eben beschriebenen Regelungen
wie Auszugsrenovierung, Einzugsrenovierung oder die Verjährung
Übernahme weiterer Pflichten wie das Versiegeln von Schadenersatzforderungen des Vermieters wegen
Holzfußböden wirksam übertragen werden, vor allem nicht oder schlecht durchgeführter Renovierung oder
wenn dem eine Gegenleistung des Vermieters gegenüber- Beschädigung der Wohnung verjähren sechs Monate nach
steht. Die Unterscheidung, ob eine Einzelvereinbarung Rückgabe der Wohnung, wenn nicht die Verjährung durch
oder aber eine vorformulierte Klausel vorliegt, kann Der ein Gerichtsverfahren oder auch durch Verhandlungen
Streit, ob dann Vertrag oder Protokoll gilt, ist noch nicht zwischen Vermieter und Mieter unterbrochen wurde.
abschließend geklärt und sollte vermieden werden. Es Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat der Vermieter aber
ist immer empfehlenswert, zur Übergabe Zeugen mit- noch die Möglichkeit, seine Forderungen mit der Kaution
zubringen. Die stärken einem nicht nur den Rücken, zu verrechnen.
sondern können später auch wertvolle Aussagen zum
Zustand der Wohnung bei Übergabe machen oder zu
dem, was Vermieter und Hausverwaltung sagen. Gut ist
es, als Gedächtnisstütze nach der Übergabe ein eigenes
Protokoll mit dem Zeugen zu schreiben.
Was tun, wenn die Verpflichtung wirksam ist?
Die Renovierung muss fachgerecht erfolgen: Es muss
Informationen zum Mietrecht16
Vertrages oder hätte ihn erkennen können, z.B. bei
Mietminderung Einzug in eine Wohnung über einer Gaststätte.
• Der Mieter nimmt bei Wohnungsübergabe eine man-
Mieterinnen und Mieter haben bei Mängeln nicht nur das gelhafte Wohnung an, ohne sich die Minderung
Recht auf Instandsetzung, sondern auch das Recht, die vorzubehalten.
Miete zu mindern. • Wer die Miete trotz eines Mangels über längere Zeit
in voller Höhe zahlt, hat möglicher-weise sein
Ein Mangel bei der Mietsache liegt vor, wenn der vertrags- Recht zur Minderung verwirkt.
gemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt oder auf-
gehoben ist. Zur Wohnung gehören auch alle mit vermi- Zeitpunkt der Minderung
eteten Teile des Hauses wie Keller, Boden oder andere Liegt eine Ausnahme nicht vor, kann der Mieter sofort die
Nebenräume. Typische Mängel in Wohnung und Haus, die Miete kürzen. Die Minderung muss nicht vorher angekün-
eine Minderung rechtfertigen, sind: digt werden, nur der Mangel muss angezeigt werden (s.
• Feuchtigkeit, undichte Fenster und Türen, Heizungs- Musterbrief). Oft kommt es vor, dass ein Mangel mitten im
ausfall, Bauschutt im Treppenhaus, Monat auftritt, wenn die Miete schon bezahlt ist. In Höhe des
• Nichtvorhandensein eines vertraglich zugesicherten anteili- gen Minderungsbetrages ist zuviel Miete gezahlt
Nebenraumes. worden, die zurückgefordert werden kann. Voraussetzung
• auch Beeinträchtigungen von außen wie z.B. erheb- dafür ist, dass dem Vermieter in dem betreffenden Monat
licher Baulärm, Gerüst vor dem Haus oder Lärm aus mitgeteilt wird, dass die Miete gemindert oder unter
einer Diskothek können eine Senkung des Mietzinses Vorbehalt gezahlt werden soll (s. Musterbrief). In vielen
rechtfertigen. Fällen kann der Rückzahlungsbetrag von der nächsten
Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel bzw. übernächsten Monatsmiete (Vertrag lesen!) abgezo-
verursacht hat. So besteht z.B. das Minderungsrecht auch, gen werden. Hat der Vermieter eine Einzugsermächtigung,
wenn der Baulärm von einer fremden Baustelle kommt, mit
der der Vermieter nichts zu tun hat. Auch Beeinträchtigungen
während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen
zu Minderungen, selbst wenn die Mieter sie dulden müs-
sen oder sogar zugestimmt haben.
Wichtig: Der Mangel muss in jedem Fall dem Vermieter
sofort angezeigt werden.
Ausschluss der Minderung
Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht gemäß § 536
Abs. 4 BGB vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Unter
bestimmten Voraussetzungen ist das Minderungsrecht
aber aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen:
• Eine rückwirkende Mietminderung ist nicht zulässig.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Miete unter dem Vor-
behalt der Minderung gezahlt wurde.
• Der Mangel ist so geringfügig, dass eine erhebliche
Beeinträchtigung nicht vorliegt, z.B. ein tropfender
Wasserhahn.
• Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht.
• Der Mieter hat den Mangel nicht angezeigt.
• Der Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Grey59_pixelio.de
Informationen zum Mietrecht17
so muss ihm mitgeteilt werden, dass er nur die um den Klagt der Vermieter die gekürzten Beträge ein, muss
Minderungsbetrag gekürzte Miete einziehen soll. Zieht der Mieter, wenn er den Mangel bzw. dessen Intensität
er trotzdem alles ein, so kann die Miete von der eigenen nicht nachweisen kann, unter Umständen die
Bank zurückgebucht wer- den. Die geminderte Miete Minderungsbeträge nachzahlen und die Prozeskosten
muss dem Vermieter dann extra überwiesen werden. tragen. Jeder Mieter sollte immer, vor allem bei hohen
Eine wiederholte unberechtigte Einziehung der vollen Minderungsquoten, die Minderungsbeträge beiseite
Miete ermöglicht auch den generellen Widerruf der legen, damit im Notfall nachgezahlt werden kann.
Einzugsermächtigung. Die Höhe der Mietminderung sollte unbedingt in einer
Rechtsberatung überprüft werden. Ist die Mietminder-
Höhe der Minderung ungsquote überhöht, so kann eine fristlose oder
Die Höhe der Minderung wird überwiegend in einem fristgemäße Kündigung wegen rückständiger Miete
prozentualen Anteil der Bruttowarm- miete (entspricht durch den Vermieter berechtigt sein. Wer das Risiko
Kaltmiete plus Betriebskosten mit Heizkosten) errech- einer Kündigung wegen rückständiger Miete aus-
net – je nach Grad der Beeinträchtigung. Das hat der schließen möchte, kann die Miete in voller Höhe
Bundesgerichtshof für Wohnraum- und Gewerbemieten unter Vorbehalt zahlen und gegebenenfalls die
entschieden. Allgemein gültige Regeln lassen sich aus Minderungsbeträge einklagen. Welches Vorgehen am
der Fülle von Einzelurteilen nicht aufstellen. Hier sollte sinnvollsten ist, sollte in der Beratung geklärt werden.
unbedingt in der Beratung nachgefragt werden. Zur Mängelanzeige siehe Anhang. Das Schreiben soll
nur als Muster dienen. Es kann, ohne dass damit Rechte
Zurückbehaltungsrecht verloren gehen, auch weniger formal geschrieben
Neben dem Minderungsrecht steht der Mieterin als werden, was vor allem beim ersten Anschreiben sin-
Druckmittel bei Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht nvoll sein kann. Der Minderungsvorbehalt sollte zur
zu. Der Mieter kann etwa das Zwei- bis Dreifache des Erhaltung des Minderungsrechtes immer enthalten
Betrages zurückbehalten, den sie berechtigterweise sein.
mindern kann. Das zurückbehaltene Geld muss nach-
gezahlt werden, wenn der Mangel behoben ist, aber
auch bei Auszug, wenn das Mietverhältnis beendet
wird, egal ob der Mangel beseitigt wurde oder nicht.
Bevor das Recht auf Zurückbehaltung ausgeübt wird,
sollte unbedingt in der Beratung nachgefragt werden.
Risiken
Kommt es zum Prozess, muss der Mieter das Vorhan-
densein des Mangels, die Mängel- anzeige und die
Berechtigung der Minderungshöhe nachweisen.
Wichtig: rechtzeitig Beweise sichern durch:
Fotos, Zeugen und Lärmprotokolle.
Buchführen über die Höhe der Zahlungen und
Kürzungen.
Bei Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten,
Gewerbebetriebe und ähnliches, sollte in jedem
Fall ein Lärmprotokoll geführt werden, in dem über
Art und Intensität der Belästigung Buch geführt
wird.
Informationen zum MietrechtSie können auch lesen
