Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück- und Ausblick - Dienstag, den 29.06.2021 I Schneider's Tivoli Beach Lippstadt I 10. Retailer Meeting
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück- und Ausblick Dienstag, den 29.06.2021 I Schneider‘s Tivoli Beach Lippstadt I 10. Retailer Meeting
KURZVORSTELLUNG DES DOZENTEN
Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in
Düsseldorf. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilienrecht, das Gewerberaummietrecht, das
private Baurecht und das Vergaberecht. Er ist Autor des Handbuchs „Aktuelles Gewerberaummietrecht –
Rechtsprechung und Vertragsgestaltung“ (3. Aufl. 2017 – Erich Schmidt Verlag), Mitautor des
Formularhandbuchs Schach/Riecke „Mietrecht-Wohnraum-Gewerberaum-Pacht“ (4. Aufl. 2019), des
Kommentars Guhling/Günther „Gewerberaummiete“ (2. Aufl. 2019), des „Handbuchs Immobilienrecht“
(Schreiber/Ruge, 4. Aufl. 2020 – Erich Schmidt Verlag) und des Rechtshandbuchs „Immobilien-Asset-
Management“ (2010) sowie des Vertrags- und Prozessformularbuchs BGB (4. Aufl. 2019).
Tätigkeitsgebiete:
Immobilienrecht
Gewerbliches Mietrecht
Privates Baurecht
Vergaberecht/ÖPP
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaÜBERSICHT I GLIEDERUNG
• Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
o Gesetzesänderung von Art. 240 § 7 EGBGB
o (Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage – OLG
Karlsruhe v. 24.02.2021 (7 U 109/20)
o Anpassungsanspruch zu 50 % - OLG Dresden v. 24.02.2021 (5 U 1782/20)
o Rückwirkung von Art. 240 § 7 EGBGB in der Gewerberaummiete – AG Dortmund v.
27.04.2021 (425 C 7880/20)
o Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
„Wiederaufleben“ der Antragspflicht ab dem 01.05.2021
• Betriebs- und Nebenkosten in Covid-19-Zeiten
o Anpassung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen 2020 wegen Covid-19?
• Covid-19 und Homeoffice: Auswirkungen auf die Bürovermietung
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Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaÜBERSICHT I GLIEDERUNG
• (Miet-)Vertragsgestaltung: „Pandemie-Klauseln“
o „Pandemie-Klauseln“ aus Mietersicht
o „Pandemie-Klauseln“ aus Vermietersicht
• Schriftform (§ 550 BGB)
o Betriebskosten – OLG Hamburg v. 04.11.2020 (4 U 40/20)
o Nachträgliche Einräumung eines Konkurrenzschutzes – OLG Brandenburg v.
27.10.2020 (3 U 67/20)
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Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaMiete
Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Gesetzesänderung zu § 313 BGB
Art. 240 EGBGB, § 7 – Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind,
infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den
Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so
wird vermutet, dass sich insoweit ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach
Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Die Gesetzesänderung gilt vom 31.12.2020 (zunächst) bis 30.09.2022.
Nach Auffassung des Gesetzgebers muss die Verwendbarkeit der Miet-/
Pachträume aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein, wobei
ausdrücklich als typisches Beispiel die vollständige Aufhebung infolge einer
Schließungsverfügung genannt ist (BT-Drucks. 19/25322, S. 20 f.).
Praxishinweis:
Bei bloßer „mittelbarer Betroffenheit“, also dann, wenn die Mietflächen des
Mieters von der Schließungsanordnung nicht umfasst waren, kommt eine
Vertragsanpassung nicht in Betracht (vgl. LG München II v. 28.01.2021 – 1 O
2773/20).
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Gesetzesänderung zu § 313 BGB
Art. 240 EGBGB, § 7 – Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
Die Vermutung ist widerleglich, z.B. in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem
Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des
Corona-Virus Sars-Covid 2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.
Dann ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis
einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des
Wirtschaftslebens geschlossen wurde.
Praxishinweis:
Haben die Parteien also ab März 2020 einen neuen Mietvertrag oder einen
Nachtrag zu einem bestehenden Mietvertrag abgeschlossen, stehen dem Mieter
damit grundsätzlich keine Vertragsanpassungsansprüche aus § 313 Abs. 1 BGB
zu, es sei denn, die Parteien haben ausdrückliche Regelungen im Vertrag
vereinbart („Pandemie-Klauseln“).
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Gesetzesänderung zu § 313 BGB
Art. 240 EGBGB, § 7 – Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
Das sog. normative Merkmal von § 313 Abs. 1 BGB, dass also dem einen Teil
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der
vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am
unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, wird – ausweislich der
Gesetzesbegründung – von der Vermutungsregelung nicht erfasst. Allerdings sei
davon auszugehen, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen
Belastungen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-
Pandemie regelmäßig weder der Sphäre des Mieters noch des Vermieters
zuzuordnen sind. Weiter heißt es in der Gesetzesbegründung:
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Gesetzesänderung zu § 313 BGB
Art. 240 EGBGB, § 7 – Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
„Im Rahmen der Zumutbarkeit wird hier von Bedeutung sein, wie stark sich die
staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für
eine starke Beeinträchtigung kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen z.B.
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegen. Zu berücksichtigen sein wird aber
auch, ob der Mieter öffentliche oder Zuschüsse erhalten hat, mit denen er
Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise
kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa
Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist. Entscheidend
sind die Umstände des Einzelfalles. § 313 BGB gewährt keine
Überkompensation.“
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Gesetzesänderung zu § 313 BGB
Art. 240 EGBGB, § 7 – Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
Praxishinweis:
Da sich auch nach den Neuregelungen jedoch auf der Rechtsfolgenseite des § 313
BGB her nicht viel ändert – und dies ausdrücklich auch nach den Vorgaben in der
Gesetzesbegründung – bleibt es bei der erforderlichen Einzelfallprüfung, bei der
auch Umsatzzuwächse von Mietern infolge des Online-Handels etc., staatliche
Überbrückungshilfen, Rücklagen etc. zu berücksichtigen sind.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Praxishinweis:
Vor dem Hintergrund des divergierenden Meinungsstandes empfiehlt es sich,
Einigungen zwischen Vermietern und Mietern zustande zu bringen, die von (teilweisen)
Mietreduzierungen, Vereinbarungen von reinen Umsatzmieten bis hin zu
Stundungsvereinbarungen reichen.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
1. Die Covid-19-bedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet
weder einen Sachverhalt der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der
Leistungserbringung des Vermieters.
2. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB
setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der
Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch Online-Handel,
öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit, oder
Vermögenswerte durch nicht verkaufte oder noch verkaufbare Ware zu
berücksichtigen sind.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Sachverhalt: Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Geschäftsräume zur
Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen
Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Die in den Mieträumen betriebene Filiale der
Mieterin war vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 wegen der einschlägigen
Corona-Verordnung vom 17.03.2020 geschlossen. Für diese Zeit zahlte die Mieterin die
Miete nicht. Die Vermieterin verlangt klageweise Mietzahlung.
Lösung: Das OLG Karlsruhe bejaht Mietzahlungsansprüche der Vermieterin.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Ergeben
sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden
Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs eines
gewerblichen Mietobjekts, könne dies dann einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1
Satz 1 BGB begründen, wenn die durch die gesetzgeberische Maßnahme
erwirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit,
dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehe.
Hinsichtlich der behördlichen Schließungsanordnungen, die eine Vielzahl an
Gewerben betrafen, die nicht der Deckung mit Gütern des täglichen Bedarfs
dienten, fehle es insoweit am Objektbezug.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Eine Unmöglichkeit der Leistung des Vermieters bestehe nicht. Die Vermietung
erfolgt zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts
mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Als solche war die
Mietsache auch während der angeordneten Schließung brauchbar. Dass es
wegen der angeordneten Schließung tatsächlich nicht zu einem entsprechenden
Gebrauch kam, fiele in das Verwendungsrisiko der Mieterin.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der
Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht. Dass eine Störung der
Geschäftsgrundlage vorliegt, werde nun „grundsätzlich“ vermutet (Art. 240 § 7
EGBGB), wobei Unsicherheiten beseitigt und die außergerichtliche
Verhandlungsposition des Gewerberaummieters gestärkt werden sollte (BT-Drucks.
19/25322, 14 f.). Das normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, dass dem einen Teil
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der
vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten
Vertrag nicht zugemutet werden könne, werde von der Vermutungsregelung nicht
erfasst (BT-Drucks. 19/25322, 21). Dabei stellt der Gesetzgeber darauf ab, dass im
Rahmen der Zumutbarkeit zu prüfen sein werde, wie erheblich die Umsätze
zurückgegangen sind und auch, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse
erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen
jedenfalls teilweise kompensieren kann und ob er Aufwendungen erspart hat (z.B.
wegen Kurzarbeitergeld oder weggefallenen Wareneinkaufs).
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Entscheidend seien die Umstände des Einzelfalles. § 313 BGB gewähre keine
Überkompensation. Insoweit bestätigt der Senat die Auffassung der Vorinstanz,
dass der Mieter zumindest eine Existenzgefährdung oder eine nahe kommende
unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlegen und beweisen muss. Ein
bloßer Hinweis auf Umsatzausfälle sei zur Darlegung nicht ausreichend.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
(Un-)Zumutbarkeit der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 – 7 U 109/20
Praxishinweis:
Das OLG Karlsruhe bleibt damit – im Gegensatz zum OLG Dresden v. 24.02.2021 – 5 U
1782/20 – bei einer restriktiven Linie und stellt hohe Anforderungen an die Darlegungslast
des gewerblichen Mieters hinsichtlich der Einzelfallprüfung, bei der auf Umsatzzuwachs
infolge des Online-Handels, staatliche Überbrückungshilfen, Rücklagen etc. zu
berücksichtigen sind.
AG Dortmund v. 27.04.2021 – 425 C 7880/20
Praxishinweis:
Das AG Dortmund (Börstinghaus) bejaht in seinem Urteil vom 27.04.2021 – 425 C
7880/20 eine Rückwirkung von Art. 240 § 7 EGBGB für die Zeit des Lockdown I.
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
1. LG München I v. 29 O 8772/20 Ein Vertrag über die Überlassung von Räumlichkeiten für eine IBRRS 2021,
29.04.2021 Hochzeit ist durch die Corona-Pandemie nicht wegen 438609
bestehender Unmöglichkeit unerfüllbar geworden
Die Corona-Pandemie führt zwar zu einer Störung der
Geschäftsgrundlage, dies führt aber nicht dazu, dass eine
Vertragsauflösung möglich ist, denkbar ist allenfalls eine
Vertragsanpassung.
2. AG Dortmund v. 425 C 7880/20 Anpassungsanspruch aus § 313 Abs. 1 BGB wird bejaht IBRRS 2021,
27.04.2021 1305
Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen
Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und
Zusatzumsätze aus online-Geschäften zu reduzieren
3. LG Kaiserslautern 4 O 284/20 Kündigungsrecht eines Pächters in der Corona-Krise BeckRS
v. 13.04.2021 2021, 7514 =
IMR 2021,
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
4. Kammergericht v. 8 U 1099/20 Anpassungsanspruch aus § 313 Abs. 1 BGB wird bejaht (50 %) IMR 2021,
01.04.2021 2807
Reduzierung der Miete um 50 %
Pandemie kein „normales“ Risiko, welches grundsätzlich beim
Mieter liegt („Systemkrise“ = Störung der großen
Geschäftsgrundlage)
Darlegung konkreter Existenzbedrohung nicht unabdingbar; es
sind die „Unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ zu
vermuten, wenn Schließung einen Monat oder länger andauert
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
5. OLG Frankfurt/ 2 U 143/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IBRRS 2021,
Main v. § 313 Abs. 1 BGB. 1305
19.03.2021
Allerdings hier keine umfassende Abwägung möglich, da es sich
um einen Urkundenprozess handelte (siehe zuvor).
Ausführliche Auseinandersetzung mit dem Urt. des OLG Dresden
(„nicht konsistent“)
Hält eine Vertragsanpassung aber grundsätzlich auch ohne
Existenzgefährdung für möglich.
Auch die Verhältnisse des Vermieters sollen in Abwägung
einbezogen werden.
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Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
5. OLG Frankfurt/ 2 U 143/20 [61] […] „Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung sowie IBRRS 2021,
Main v. weiterer einschlägiger Entscheidungen des Bundesgerichtshofs 1305
19.03.2021 (Urteil vom 16.2.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, Seite 1714 ff.;
Urteil vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, NJW 2000, Seite 331 ff.)
setzt eine Anpassung des Mietvertrages zwar nicht notwendig
eine drohende Existenzgefährdung des Mieters voraus, aber doch
ganz erhebliche konkrete Gründe, die für ihn unter den
Bedingungen der Pandemie ein Festhalten am bestehenden
Vertrag als unzumutbar erscheinen lassen.“
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Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
6. LG Frankfurt/Main 2-08 O 175/20 „Aus einer Covid-19-bedingten Betriebsschließung, auch wenn
v. 05.03.2021 unstreitig, gerichtsbekannt und offenkundig, können im
Urkundenprozess Einwände nach § 536 Abs. 1 Satz 1, § 275
Abs. 1 und § 313 Abs. 1 BGB nicht abgeleitet werden.“
7. OLG Karlsruhe v. 7 U 109/20 Kein Anpassungsanspruch über § 313 Abs. 1 BGB NJW 2021,
24.02.2021 945
Leitsatz 2: Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im
Rahmen von § BGB § 313 BGB setzt eine Würdigung der MDR 2021,
Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der 479
Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel,
öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, zum Beispiel
durch Kurzarbeit, oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und
noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.
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Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
8. OLG Dresden v. 5 U 1782/20 Anpassungsanspruch aus § 313 Abs. 1 BGB wird bejaht (50 %) NJW 2021,
24.02.2021 953
„[39] Die notwendige Unzumutbarkeit bezieht sich damit auf die
Äquivalenzstörung, also auf das Verhältnis von Überlassung des NZM 2021,
Mietobjektes einerseits und dafür Zahlen des Nutzungsentgelts 231
(Miete) andererseits […]
[…] Die Notwendigkeit der im Verhältnis zu anderen
Vertragstypen relativ niedrige Schwelle der Unzumutbarkeit liegt
darin begründet, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein
Dauerschuldverhältnis handelt. So ist bei einem klassischen
Austauschvertrag wie dem Kaufvertrag die vollständige Leistung
und Gegenleistung im Rahmen der Äquivalenzstörung
gegenüberzustellen. Allerdings bezieht sich dann auch die
Rechtsfolge der Vertragsanpassung auf den gesamten Vertrag,
also das vollständige Äquivalenzverhältnis. Im Mietvertrag reicht
dagegen eine wesentliche Äquivalenzstörung im regelmäßig
monatlichen Zeitabschnitt […]
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Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Datum Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
8. OLG Dresden v. 5 U 1782/20 […] Der Zeitraum, in dem die staatliche Schließungsanordnung NJW 2021,
24.02.2021 andauerte, von insgesamt mehr als einem Monat, überschreitet 953
damit die Schwelle der Erheblichkeit. Auf die Frage, inwieweit die
wirtschaftliche Existenz der belasteten Vertragspartei durch die NZM 2021,
Störung der Geschäftsgrundlage betroffen wird, kommt es wegen 231
dieser Dauer nicht an.“
9. OLG München v. 32 U 6358/20 Kein Mangel; keine Unmöglichkeit; kein Anspruch aus § 313 DB 2021, 786
17.02.2021 Abs. 1 BGB (Vertragsanpassung aber grundsätzlich für möglich
gehalten)
Es wird ausführlich begründet, warum § 313 BGB anwendbar ist,
obwohl kein Mietmangel vorliegt und das Risiko der Verwendung
beim Mieter liegt.
[19] „Die gesetzliche Risikoverteilung zwischen den Parteien
eines Mietvertrags über gewerblich genutzte Räume steht einer
Anwendung des § 313 BGB nicht entgegen.“
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9. OLG München v. 32 U 6358/20 Aber: DB 2021, 786
17.02.2021
[22] „Der Senat neigt zu der Ansicht, dass das Risiko, überhaupt
ein Geschäft in der Mietsache mit dem mietvertraglich
vereinbarten Mietzweck betreiben zu können, nicht ausschließlich
in den Risikobereich des Mieters fällt. Denn die
Öffnungsuntersagung, die dem Mieter in begrenztem Zeitraum die
Möglichkeit nimmt, Gewinne zu erzielen, hängt in keiner Weise
mit unternehmerischen Entscheidungen des Mieters zusammen,
wie er im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks am Markt Erfolg
haben möchte.“
[34] „Wenn der Senat auch der Auffassung ist, dass § 313 BGB
grundsätzlich anwendbar ist, darf die Anwendung aber nicht dazu
führen, dass gesetzgeberische Wertungen umgangen werden.
Die Anwendung muss daher auf Ausnahmefälle beschränkt
bleiben, bei denen ein Festhalten an der vereinbarten Regelung
zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin
unvereinbaren Ergebnis führen würde.
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9. OLG München v. 32 U 6358/20 Der Senat ist deshalb auch nicht der Auffassung, dass eine DB 2021, 786
17.02.2021 Herabsetzung der Miete nach einem objektiven Schema erfolgen
kann wie beispielsweise der hälftigen Herabsetzung unter vorheriger
Anrechnung von tatsächlich erfolgten oder nur möglichen
Hilfsleistungen. Denn dann würde die Vertragsanpassung lediglich
an die Stelle der Minderung nach § 536 BGB treten, bei der es auf
die Unzumutbarkeit der Zahlung der vollständigen Miete für den
Mieter nicht ankommt. Ein Abstellen auf den konkreten Fall bedeutet
nicht nur, dass die tatsächlichen oder möglichen Hilfsleistungen für
den Mieter in eine feststehende Formel eingefügt werden. Vielmehr
erfordert eine Betrachtung aller konkreter Umstände des Einzelfalls
auch gerade die Beachtung der wirtschaftlichen Situation des
Mieters und auch des Vermieters. Dabei kann es eine Rolle spielen,
wie viele Jahre der Mietvertrag schon besteht und wie der Umsatz
und Gewinn der letzten Jahre waren, so dass eine Möglichkeit
bestand, Rücklagen zu bilden. Da die wirtschaftliche Situation des
Mieters zu berücksichtigen ist, kann es bei einem Konzern sogar auf
die Konzernmutter ankommen. Es verbietet sich allerdings jede
schematische Betrachtungsweise.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaMiete
Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
Datum
9. OLG München 32 U 6358/20 [36] Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Feststellung, die DB 2021, 786
v. 17.02.2021 Zahlung der vollen Miete im Monat April 2020 sei für den Mieter
unzumutbar gewesen, nicht zwingend zu einem Anspruch auf
Herabsetzung der Miete führen muss, der der Klage des
Vermieters auf Mietzahlung als Einrede entgegenhalten werden
kann (Bub in Bub/Treier, Kap. II Rn. 2098). Vielmehr kann der
Anspruch auch auf eine Stundung der Miete gerichtet sein.“
10. LG Dortmund v. 12 O 359/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; keine Nichtigkeit nach
23.02.2021 § 134 BGB wg. Corona.
Aber Anpassungsanspruch
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Gericht + Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
Datum
10. LG Dortmund v. 12 O 359/20 [36] „Zu bedenken ist jedoch, dass die beispiellosen und in ihrer
23.02.2021 Richtung unvorhersehbaren staatlichen Maßnahmen zur
Bekämpfung einer Pandemie deutlich über das hinausgehen, was
üblicherweise zu dem Verwendungsrisiko bzw. dem Risiko der
Gebrauchstauglichkeit gezählt wird. Vernünftigerweise hätte keine
der Vertragsparteien es akzeptiert, das Risiko hierfür zu
übernehmen. Derartige, nach vernünftigen Maßstäben
unvorhersehbare Risiken können nicht allein der einen oder der
anderen Seite aufgebürdet werden.“
29
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
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Datum
10. LG Dortmund v. 12 O 359/20 [39] „Dass während der zwangsweisen Schließung jedenfalls vor
23.02.2021 Ort in dem Einzelhandelsgeschäft der Beklagten kein Umsatz
erzielt werden konnte, ist offensichtlich. Da die Beklagte - wie
allgemein bekannt ist - niedrigpreisige Waren anbietet, ist es auch
überzeugend, wenn die Beklagte vorträgt, dass sie die erlittenen
Umsatzeinbußen nicht durch den Onlinehandel habe auffangen
können. Für die Annahme der Unzumutbarkeit ist insoweit auch
nicht erforderlich, dass die Einbußen so einschneidend waren,
dass die Beklagte in eine existenzgefährdende Notlage geraten
ist.“
30
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Datum
10. LG Dortmund v. 12 O 359/20 [40] „Zu berücksichtigen ist weiterhin der Charakter des
23.02.2021 Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis. Eine
Vertragsanpassung nach § BGB § 313 BGB ist bei solchen
Verhältnissen auch für einzelne Abschnitte des
Vertragsverhältnisses möglich. Die Störung der
Geschäftsgrundlage muss also nicht so schwerwiegend und
dauerhaft sein, dass eine dauerhafte Anpassung des
Vertragsverhältnisses erforderlich wäre (vgl. BeckOGK/Martens,
a.a.O., Rn. 248). Vorliegend erstreckte sich das Betriebsverbot
insgesamt über einen Zeitraum von mehr als einem Monat. In
Anbetracht dieser nicht unerheblichen Dauer, in der der Betrieb
der Beklagten geschlossen werden musste, ist das Festhalten an
dem bestehenden Vertrag der Beklagten für diesen Zeitabschnitt
nicht zumutbar.“
31
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Datum
11. LG Münster v. 23 O 18/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
19.02.2021 § 313 Abs. 1 BGB 2475
12. LG München I v. 31 O 11516/20 Anspruch auf Vertragsanpassung über § 313 Abs. 1 BGB IMR 2021,
12.02.2021 2338
Amtliche Leitsätze:
1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § BGB § 313
Abs. BGB § 313 Absatz 1 BGB auf die konkrete Filiale
gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen
Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus
anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer
mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer
abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus
anderen Filialen in Parallelverfahren vor. (Rn. BECKRS Jahr
2021 Randnummer 67)
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Datum
12. LG München I v. 31 O 11516/20 2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: IMR 2021,
12.02.2021 Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den 2338
Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten
des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die
Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der
Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den
Minderungsbetrag vorzugswürdig.
13. LG Stuttgart v. 2 O 246/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
29.01.2021 § 313 Abs. 1 BGB 2793
14. LG München II 1 O 2773/20 Keine Anwendbarkeit von Art. 240 § 7 EGBGB, § 313 BGB bei BeckRS
v. 28.01.2021 nur mittelbarer Betroffenheit 2021, 2996
15. LG München I v. 31 O 7743/20 Art. 240 § 7 EGBGB auch für Altfälle (vor 31.12.2020) ZfIR 2021,
25.01.2021 119
ZMR 2021,
317
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16. LG Kempten v. 23 O 753/20 Annahme eines Mietmangels § 536 BGB IMR 2021,
07.12.2020 110
Auch die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB werden bejaht
17. LG Stuttgart v. 11 O 215/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über ZMR 2021,
19.11.2020 § 313 Abs. 1 BGB 120
18. AG Pinneberg v. 81 C 18/20 Annahme eines Minderungsrechts auf null IMR 2011,
17.11.2020 111
19. AG Düsseldorf 45 C 245/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
v. 10.11.2020 § 313 Abs. 1 BGB, wenn keine Existenzgefährdung oder eine 2058
vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche
Beeinträchtigung dargelegt wird.
20. LG Wiesbaden 9 O 852/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über MDR 2021,
v. 05.11.2020 § 313 Abs. 1 BGB 28
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Datum
21. AG Köln v. 206 C 76/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
04.11.2020 § 313 Abs. 1 BGB 2147
22. LG Mönchen- 12 O 154/20 Kein Sachmangel; keine Unmöglichkeit; Aber Anspruch über ZfIR 2021, 82
gladbach v. § 313 Abs. 1 BGB (50 %)
02.11.2020
[54] „Unzumutbarkeit ist für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis
19.04.2020 zu bejahen. Aufgrund der hoheitlichen
Schließungsanordnung konnte die Beklagte in dem
streitgegenständlichen Ladengeschäft für diese Zeit keinerlei
Umsätze verbuchen. Die Umsätze des Aprils der letzten Jahre
(2017: 23.605,72 Euro; 2018: 25.796,35 Euro; 2019: 17.927,24
Euro) konnten nicht ansatzweise erreicht werden, die Beklagte
verzeichnete Umsatzeinbußen von 100 %; was im Übrigen
aufgrund der öffentlichen Betriebsuntersagungen allgemein
bekannt ist und keines Beweises bedurfte. Es handelte sich dabei
auch, die zwangsweise Schließung ab dem 19.03.2020
berücksichtigend, um einen Zeitraum von einem Monat und damit
um einen Zeitraum von nicht unerheblicher Dauer.“
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Datum
23. LG Oldenburg v. 8 O 1268/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
26.10.2020 § 313 Abs. 1 BGB 2526
24. AG Bielefeld v. 404 C 56/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021,
20.10.2020 § 313 Abs. 1 BGB 112
25. LG München II 13 O 2044/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über IMR 2021, 22
v. 06.10.2020 § 313 Abs. 1 BGB
26. AG Oberhausen 37 C 863/20 Einrede über § 313 Abs. 1 BGB wird bejaht (50 % Kürzung)
v. 06.10.2020
36
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Datum
27. LG München I v. 34 O 6013/20 Auf §§ 536 und 326 BGB geht das Gericht nicht ein; Anspruch ZfIR 2021,
05.10.2020 über § 313 Abs. 1 BGB wird bejaht (50 %) 141
ZMR 2021,
[25] „Die Schließung der Geschäftsräume stand nicht im 235
Risikobereich des Mieters. Es wurde nicht etwa eine Schließung
seitens der Behörden angeordnet, weil Umstände in der Person
des Gewerbetreibenden vorliegen, die dessen Zuverlässigkeit
anzweifeln lassen würden, oder dass die Räume zu dem
Gewerbe, das der Mieter durchführt, nicht geeignet wären.
Vielmehr liegt eine Allgemeinverfügung vor.“
[30] „Die Schließung infolge der Pandemie betraft nicht die
Beklagte zu 1) allein, sondern sämtliche Verkaufsgeschäfte im
Freistaat Bayern, die nicht Güter des täglichen Bedarfs anbieten.
Eine derartige Schließung ist während der letzten Jahrzehnte
nicht vorgekommen.“
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Datum
27. LG München I v. 34 O 6013/20 [31] „Das Gericht hält es daher für gerechtfertigt, dass Vermieter ZfIR 2021,
05.10.2020 und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise dieses Risiko 141
tragen sollen.“ ZMR 2021,
235
28. LG Frankfurt/ 2-15 O 23/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über ZfIR 2020,
Main v. § 313 Abs. 1 BGB 863
02.10.2020
[28] „Wie oben ausgeführt, geht diese hier dahin, dass die Bekl.
als Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, also das
Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine
solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme
schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen
Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung
mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine
Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei
Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage
zu berufen.“
38
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
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Datum
29. LG München II 13 O 1657/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über ZMR 2021,
v. 22.09.2020 § 313 Abs. 1 BGB 119
30. LG München I v. 3 O 4495/20 Annahme eines Sachmangels unter Berufung auf die „Frühzeit ZfIR 2020,
22.09.2020 der Anwendung des BGB“ 839
ZMR 2021,
[25] „Schriftlich festgelegter (§ 1 Mietvertrag) und überdies 229
deutlich von den Parteien vorausgesetzter Mietzweck war der
Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum
Zwecke des Einzelhandels. Dieser Mietzweck konnte nach den
öffentlich rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona
Epidemie nicht mehr eingehalten werden. Diese Beschränkungen
fallen nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin. […]
Die Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der COVID-19-Pandemie
39
Workshop am Samstag, 26.06.2021Miete
Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
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Datum
30. LG München I v. 3 O 4495/20 […] Damit trifft die behördliche Einschränkung die vertragsgemäß ZfIR 2020,
22.09.2020 vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit der Mietsache selbst, da 839
nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gerade ein ZMR 2021,
Ladengeschäft für hochwertige Möbel und hochwertige 229
Möbelaccessoires in zentraler Münchner Lage betrieben werden
sollte. […]
[…] „Vorliegend ist aber der vereinbarte und von beiden Parteien
vorausgesetzte Nutzungszweck der Mietsache, auf dem die
Fruchtziehung der Beklagten beruht, erheblich gestört. Dies
begründet in der vorliegenden Gewerbemiete mit oben
angeführten Darlegungen einen Mietmangel.“
40
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten in Corona-Zeiten
Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung
Gericht + Aktenzeichen Rechtliche Aspekte Fundstelle
Datum
31. LG Zweibrücken HK O 17/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über ZfIR 2020,
v. 11.09.2020 § 313 Abs. 1 BGB 864
BB 2020,
2450
32. LG Chemnitz v. 4 O 639/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über
26.08.2020 § 313 Abs. 1 BGB
→ Vorinstanz zu OLG Dresden vom 24.02.2021
33. LG Heidelberg 5 O 66/20 Kein Sachmangel; Keine Unmöglichkeit; Kein Anspruch über ZfIR 2020,
v. 30.07.2020 § 313 Abs. 1 BGB 742
ZMR 2021, 44
34. LG Mannheim v. 23 O 22/20 Kein Sachmangel; Kein Anspruch über § 313 Abs. 1 BGB GE 2020,
23.07.2020 1253
Zur Unmöglichkeit äußert sich das Gericht nicht.
41
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
Eingehend: Burbulla/Schneider, MietRB 2021, 149 ff.
• Antragspflicht nach §15 a InsO
Gemäß 15a InsO haben die Mitglieder oder Abwickler des Vertretungsorgans einer
juristischen Person, die zahlungsunfähig oder überschuldet ist, ohne schuldhaftes
Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit (§ 17
InsO) oder Überschuldung (§ 19 InsO) einen Antrag auf Eröffnung des
Insolvenzverfahrens zu stellen.
Die Nichtstellung des Antrages hat strafrechtliche und zivilrechtliche
Konsequenzen zur Folge.
Die im Zuge der Covid-19-Pandemie ausgesetzte Insolvenzantragspflicht
besteht seit dem 01.05.2021 wieder vollumfänglich.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten des Mieters in der Corona-Krise
Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
• Feststellung der Zahlungsunfähigkeit
Zahlungsunfähig ist ein Schuldner gemäß § 17 Abs. 2 InsO, wenn er nicht mehr in der
Lage ist, die fälligen Zahlungspflichten zu erfüllen oder seine Zahlungen eingestellt
hat.
Zu ermitteln ist also der Liquiditätsstatus des Unternehmens. Hierbei sind die
vorhandenen Finanzmittel (Aktiva) den fälligen Verbindlichkeiten (Passiva)
gegenüberzustellen.
Der in § 17 Abs. 2 verwendete Begriff der Fälligkeit ist nach Auffassung des
BGH (BGH v. 19.07.2007 – IX ZB 36/07) nicht mit dem generellen
zivilrechtlichen Fälligkeitsbegriff (§ 271 BGB) gleichzusetzen. Entscheidend
ist, ob die Gläubiger nicht nur Zahlungen fordern können, sondern auch, ob
die Zahlungen tatsächlich auch „ernstlich eingefordert“ werden.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten des Mieters in der Corona-Krise
Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
• Feststellung der Zahlungsunfähigkeit
Ob Mietern aufgrund der Corona-Pandemie Gegenrechte in Bezug auf die
Mietforderungen des Vermieters (z.B. wegen Störung der Geschäftsgrundlage, § 313
BGB) zustehen, ist streitig (s. oben). Wie im Rahmen der Prüfung der
Zahlungsunfähigkeit allgemein mit streitigen Forderungen umzugehen wird, ist ebenfalls
umstritten:
• Meinungstand
Zum Teil wird vertreten, dass streitige Forderungen bei der Beurteilung der
Zahlungsunfähigkeit generell nicht zu berücksichtigen seien, solange nicht zumindest ein
vorläufig vollstreckbarer Titel vorliegt.
Nach anderer Auffassung sollen auch streitige Verbindlichkeiten grundsätzlich zu
berücksichtigen sein, gerade weil Forderungen im Rahmen der Eröffnungsentscheidung
nicht generell auf ihre Rechtsbeständigkeit zu prüfen sind.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten des Mieters in der Corona-Krise
Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
• Meinungstand
Teilweise wird u. a. von Vertretern der zuletzt genannten Auffassung aber
auch gefordert, dass nur solche Forderung als fällig i. S. d. § 17 Abs. 2 InsO
angesehen werden können, gegenüber denen sich der Schuldner nicht auf
Einreden berufen kann bzw. die Zahlungspflicht von Rechts wegen
einwendungsfrei besteht und fällig ist.
Nach einer weiteren Auffassung kommt es im Ausgangspunkt lediglich auf
das objektive Bestehen oder Nichtbestehen der Verbindlichkeit an.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
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Mietzahlungspflichten des Mieters in der Corona-Krise
Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
• Meinungstand
Im Zusammenhang mit streitigen Mietforderungen ist damit zunächst
entscheidend, welche Gegenrechte den Mietern objektiv zustehen. Auch
wenn grundsätzlich über § 313 Abs. 1 BGB die Erhebung der dolo-agit-
Einrede (§ 242 BGB) in Betracht kommt, ist vieles ungewiss. Es kann nicht
vorhergesehen werden, ob ein Gericht der Einschätzung des Vorliegens einer
entsprechenden Einrede Folge leistet. Weiterhin ist nicht absehbar, in welcher
Höhe oder Form ein Anpassungsanspruch, sollte über einen solchen
rechtskräftig entschieden werden, im Ergebnis anerkannt wird.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaMiete
Mietzahlungspflichten des Mieters in der Corona-Krise
Insolvenzantragspflicht des Gewerberaummieters in der Covid-19-Pandemie
Praxishinweis:
Solange ein Anpassungsanspruch des Mieters nicht rechtskräftig bestätigt wurde, ist
zumindest vom objektiven Bestand der Mietforderungen auszugehen. Damit ist die
Forderung grundsätzlich auch in die Prüfung der Zahlungs(un)fähigkeit aufzunehmen.
Trifft ein Geschäftsleiter aus objektiv nachvollziehbaren gewichtigen Gründen dennoch
die Entscheidung, eine Mietforderung nicht bzw. nicht in voller Höhe in seine
Liquiditätsbilanz aufzunehmen, muss im Ernstfall auf der subjektiven Ebene der
strafrechtlichen und/oder zivilrechtlichen Sanktions- bzw. Ausgleichsnorm geklärt werden,
ob dies in vorwerfbarer Weise geschehen ist.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaBetriebs- und Nebenkosten in Covid-19-Zeiten
LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 – 12 U 154/20
Kürzung der Betriebskostenvorauszahlung um pauschal 50 % für die
verbrauchsunabhängigen Betriebs- und Nebenkosten
Praxishinweis:
Bei den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2020 stellt sich die
Frage, ob eine derartige pauschale Kürzung vorzunehmen ist oder aber auch die
verbrauchsunabhängigen Betriebs- und Nebenkosten in voller Höhe anzusetzen sind.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaHomeoffice und Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes
Fall: Mieter M hat bei Vermieter V 5.000 m² Büroraum für die Verwaltung seines
Telekommunikationsgeschäfts angemietet. Dem Mietvertrag ist als Bestandteil ein
„Besiedlungsplan“ zugrunde gelegt. Diesem ist zu entnehmen, dass 70 % der Räume
jeweils mit 2 bis 4 Arbeitsplätzen ausgestattet sind. Den Mitarbeitern stehen rechnerisch
in den jeweiligen Räumen jeweils weniger als 10 m² zur Verfügung. Aufgrund der üblichen
Büromöblierung beträgt der Sitzabstand der Beschäftigten weniger als 1,5 m, während
sie ständig mit ihren Kunden telefonieren.
Seit April 2020 hat M soviel Personal ins Homeoffice geschickt, dass jeder Mitarbeiter
über ein Einzelbüro verfügt. Die Gemeinschaftsräume wie die Geschäftsküche und die im
Mietvertrag ausdrücklich vorgesehenen Begegnungsflächen hat er abgesperrt. Denn der
Betriebsarzt hat zu Recht auf das ansonsten bestehende Risiko einer gefährlichen
Aerosolanreicherung in den Räumen hingewiesen. Ist die Miete entsprechend gemindert?
Lösung: Es spricht viel für eine Mietminderung. Denn die Räume dürften bereits
aufgrund der SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung nicht mehr, wie vertraglich
vorgesehen, genutzt werden. Das kann man durchaus als unwiderlegliche
Mangelvermutung durch die Verordnung ansehen.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer Burbulla(Miet-)Vertragsgestaltung: „Pandemie-Klauseln“
Fall: Mieter M nimmt formularvertraglich (AGB) folgende „Pandemie-Klausel“ in seinen
Standardmietvertrag auf:
„Die Auswirkungen auf die Nutzung der Mietsache durch die seit 2020 grassierende
Covid-19-Pandemie und die Auswirkungen ggf. zukünftiger Epidemien und
Pandemien stellt einen Mangel der Mietsache dar.
Ist die Klausel wirksam?
Lösung: Im Mietrecht gilt der subjektive Fehlerbegriff. Das heißt, die Parteien können
selbst den Standard der Mietsache festlegen.
Umgekehrt dürfte es damit auch zulässig sein, dass die Parteien vertraglich
festlegen, wann ein Mangel der Mietsache vorliegt, gerade im Hinblick auf den
divergierenden Stand in der Rechtsprechung in Bezug auf Corona-bedingte
Einschränkungen.
50
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer Burbulla(Miet-)Vertragsgestaltung: „Pandemie-Klauseln“
Fall: Als Vermieter V mit diesem Vorschlag konfrontiert wird, will er seinerseits eine
„Pandemie-Klausel“ in seinen (Standard-)Mietverträgen verankern. Sind folgende
Klauseln zulässig:
„Einschränkungen der Nutzung der Mietsache durch die gegenwärtige Covid-19-
Pandemie und aufgrund zukünftiger Epidemien und Pandemien fallen allein in die
Risikosphäre des Mieters. Eine Anpassung des Mietvertrags kann vom Mieter nur
verlangt werden, wenn er keine konkrete Existenzgefährdung nachweist.“
„Einschränkungen der Nutzung der Mietsache durch die gegenwärtige Covid-19-
Pandemie und aufgrund zukünftiger Pandemien und Epidemien führen nur dann zu
Ansprüchen des Mieters gegenüber dem Vermieter, wenn sie schwerwiegend sind
und mindestens 9 Monate angedauert haben.“
„Einschränkungen der Nutzung der Mietsache durch die gegenwärtige Covid-19-
Pandemie und aufgrund zukünftiger Pandemien und Epidemien führen nur dann zu
Ansprüchen des Mieters gegenüber dem Vermieter, wenn sie schwerwiegend sind
und mindestens 9 Monate angedauert haben. Der Vermieter hat das Recht, bei einer
entsprechenden Anpassung des Mietverhältnisses das Mietverhältnis einmalig zum
nächstmöglichen Termin mit den gesetzlichen Fristen zu kündigen.“
51
Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer Burbulla(Miet-)Vertragsgestaltung: „Pandemie-Klauseln“
Lösung: Die Wirksamkeit derartiger Klauseln ist umstritten. In Bezug auf öffentlich-
rechtliche Gebrauchshindernisse ist die Rechtsprechung zu beachten, dass hier ein
genereller Haftungsausschluss des Vermieters vertraglich nicht vereinbart werden kann.
Vielmehr muss eine Differenzierung danach erfolgen, ob die Mängel betriebs- oder
objektbezogen sind (vgl. BGH, ZMR 2008, 274).
Auch insoweit wird es von Bedeutung sein, wie der BGH über die Covid-19-bedingten
Einschränkungen der Mietsache entscheiden wird.
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Gewerberaummietrecht in der Corona-Pandemie: Rück und Ausblick I Dienstag, 29. Juni 2021
Schneider’s Tivoli Beach Lippstadt | Dr. Rainer BurbullaSchriftform des Mietvertrages – Umfang des Schriftformerfordernisses
Schriftform und Betriebskosten
OLG Hamburg v. 04.11.2020 – 4 U 40/20
Verständigen sich die Mietvertragsparteien außerhalb einer förmlichen Urkunde auf
eine Erhöhung des monatlichen Betriebskostenvorschusses, berechtigt dieser
Umstand den Vermieter nicht, den Mietvertrag wegen einer Verletzung der
gesetzlichen Schriftform kündigen.
Sachverhalt: Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Der
Vermieter erhöhte die Miete aufgrund einer Indexanpassung. Zwischen den Parteien ist
streitig, ob hierbei auch die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht wurden. Der Vermieter
kündigt im Folgejahr das Mietverhältnis vorzeitig und beruft sich u.a. darauf, dass die mit
der Mieterhöhung einhergehende Anpassung der Nebenkostenvorschüsse einer
förmlichen Vereinbarung bedurft hätte. Zu Recht?
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