Büromarktüberblick Big 7 | 4. Quartal 2019 Erschienen im Januar 2020 - JLL
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Büromarktüberblick Big 7 | 4. Quartal 2019 Erschienen im Januar 2020
Büro-Vermietungsmarkt stagniert auf hohem Niveau
Zum Jahresende 2019 hat die konjunkturelle Eintrübung Spannungen zwischen den USA und dem Iran. Die Politik
auch auf dem Arbeitsmarkt ihre Spuren hinterlassen. Die hat das Wort, und wir werden uns 2020 auf maximale Vola
Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im Dezember zum tilitäten und fragile Zeiten einstellen müssen. Die Risiken
ersten Mal seit sechs Jahren im Vergleich zum Vormonat jedenfalls entfalten eine weitgehende Eigendynamik und
gestiegen. So wurden im Dezember 47.000 Arbeitslose mehr erscheinen kaum mehr kalkulierbar. Der Zwiespalt inner-
registriert als im November 2019, die Arbeitslosenquote halb des Wirtschaftsgeschehens in Deutschland findet sich
stieg um 0,1 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent. Dies ist zwar nur auch in den übergeordneten Fundamentaldaten, deren zu-
ein marginaler Anstieg und dokumentiert die weiterhin gute künftige Tragfähigkeit sich vor dem Hintergrund des USA/
Verfassung des deutschen Arbeitsmarktes, dennoch zeigt Iran-Konflikts erst noch erweisen muss. So soll 2019 die
aber vor allem die sinkende Bereitschaft der Unternehmen, Konjunktur laut consensus economics mit einem leichten
neue Mitarbeiter einzustellen, dass eventuell ein Wende- Plus von 0,5 Prozent schließen, für 2020 werden nach ge-
punkt eingeläutet worden sein könnte. Aktuell zeigt die genwärtigem Stand dann 0,9 Prozent erwartet. Zugpferd der
deutsche Wirtschaft ein zwiespältiges Bild. Auf der einen Wirtschaft bleibt der private Konsum, der auch in diesem
Seite kriselnde Industrie und Stellenstreichungen, auf der Jahr mit 1,3 Prozent wachsen soll, währenddessen vom
anderen Seite noch immer ein Mangel an Fachkräften und verarbeitenden Gewerbe kaum Impulse erwartet werden.
ein erholter ifo-Index, der anzeigt, dass die Unternehmen Was bedeutet das für den Büro-Vermietungsmarkt? We-
wieder optimistischer ins neue Jahr gehen. Allerdings noch sentlich ist sicherlich die Einstellungsbereitschaft der Un-
nicht berücksichtigt in diesen Statistiken sind die jüngsten ternehmen und hier insbesondere der Unternehmen aus
Fertigstellungen und Leerstandsquote Big 7
vv
Leerstandsvolumen
-540.000 m2
binnen eines Jahres
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 2
das stärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt. Und
das, obwohl das normalerweise stärkste Quartal eines Jah-
res (die Monate Oktober bis Dezember) nicht einmal ein
Viertel zum Umsatzergebnis beigetragen haben. Ob dies
der Beginn einer Abwärtsbewegung ist, muss abgewartet
werden. Aufgrund der politischen Risiken und der skizzier-
ten konjunkturellen Rahmenbedingungen wäre es zumin-
dest keine Überraschung.
Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich allerdings eine
dem Dienstleistungssektor. Die hält sich nach wie vor auf heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf
hohem Niveau, gleichwohl der Trend für 2020 eher nach 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) und Berlin
unten zeigt. Es wäre insofern keine Überraschung, wenn die (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während
Vermietungsumsätze in den Big 7 in diesem Jahr sinken in Frankfurt (-8 %), in Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und auch
werden. Die Nettoabsorption bleibt aber nach wie vor po in München die Vorjahreswerte unerreicht geblieben sind.
sitiv und über den Durchschnitten der letzten Jahre und Die bayerische Landeshauptstadt musste sogar einen star-
von einem signifikanten Rückgang der Nachfrage sind wir ken Rückgang der Umsatzzahlen um mehr als 22 Prozent
sicherlich weit entfernt. verkraften. Letzteres ist aber immer noch ein Ergebnis über
dem Zehnjahresschnitt und darüber hinaus ist es erwäh-
Umsatzvolumen leicht über Vorjahr – aber sehr nenswert, dass Unternehmen wie Apple und Google in
heterogenes Bild der Big 7 München stark expandiert haben. Zusammen mit der An-
Der Büroflächenumsatz in den Big 7 hat zum Ende des Jahres kündigung von Tesla in Berlin zeigt sich Deutschland als in-
2019 die 4 Mio. m²-Marke leicht überschritten (4,03 Mio. m², ternational wettbewerbsfähiger Standort für die Tech-Bran-
plus 1,6 % gegenüber 2018). Damit wurde 2019 nach 2017 che. 2020 erwarten wir in den meisten der sieben großen
Spitzenmietpreisindex und Umsatzentwicklung Big 7
v
Spitzenmiete Q4 2019
im Vergleich zum Vorjahr
+5,4 %
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 3Märkte einen Umsatzrückgang um im Durchschnitt vier Flächenengpass bleibt bestehen – Leerstand erreicht
Prozent gegenüber 2019 auf dann knapp 3,9 Mio. m². Ange- die Drei-Prozent-Marke
botsseitig bleibt es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen Nichts Neues auf der Angebotsseite, zumindest nicht was
in zentralen Lagen gibt; nachfrageseitig ist zu erwarten, die kurzfristig verfügbaren Flächen betrifft. Insgesamt stan-
dass sich die schwächelnde Konjunktur mit einem entspre- den den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 zum
chenden zeitlichen Verzug auf den Bürovermietungsmarkt Ende des Jahres 2019 nur noch 2,85 Mio. m² zur Verfügung.
auswirkt. In einzelnen Märkten können sich mittelfristig Der zum dritten Quartal beobachtete verlangsamte Rück-
Sondereffekte stärker bemerkbar machen, so hat z.B. die gang hat sich bestätigt. Wurde der Leerstand in den vergan-
Automobilindustrie eine besondere Bedeutung für den genen Quartalen um durchschnittlich 250.000 m² pro Quar-
Stuttgarter Büromarkt. Rund 15 Prozent des Umsatzes der tal abgebaut, waren es in den Monaten Oktober bis Ende
vergangenen fünf Jahre entfallen auf die Branche inkl. Dezember nur noch rund 15.000 m². Dies gilt auch bei der
Zulieferer, das ist in der Summe immerhin der komplette relativen Betrachtung: Während sich das gesamte Leer-
Jahresumsatz des Jahres 2017. standsvolumen der Big 7 2018 um 21 Prozent reduzierte,
Das Thema Flexible Office Space blieb auch 2019 einer der nahm es 2019 um 16 Prozent ab. Dennoch weisen fünf der
relevanten Markttrends. Zum dritten Mal in Folge wurde in sieben Hochburgen im 12-Monatsvergleich einen zweistelli-
den Big 7 ein Flächenumsatz der Flexible Office Space-Be- gen prozentualen Rückgang der Leerstandsvolumina auf
treiber oberhalb der 200.000-m²- Grenze erzielt. Der Umsatz mit Werten zwischen 12 Prozent in Frankfurt und 33 Prozent
im Jahr 2019 in Höhe von 220.000 m² liegt allerdings gut in Köln. In Berlin sank der Leerstand „nur“ noch um rund
18 Prozent unter dem Vorjahr. Das vierte Quartal war das sechs Prozent, die Bundeshauptstadt weist aber mit 1,8
umsatzschwächste Quartal des Jahres. Gründe für diesen Prozent die bundesweit niedrigste Leerstandsquote auf.
Rückgang sind vor allem in der Flächenknappheit der Top Einzig in Stuttgart ist der Leerstand im Jahresvergleich an-
lagen (gerade in den Märkten Berlin und München) zu se- gestiegen, wenngleich moderat um 0,1 Prozentpunkte auf
hen. Viele Betreiber sind zwar weiterhin expansiv, die Ver- eine Quote von 2,3 Prozent. Grund ist der Freizug einer rund
mieter schauen aber insbesondere nach den Turbulenzen 20.000 m² großen Bürofläche, für die aktuell noch keine
im Rahmen des abgesagten Börsengangs von WeWork ge- Nachvermietung getätigt wurde. Die Flächensuche, die be-
nauer auf die Nachhaltigkeit des jeweiligen Konzeptes. Un- reits seit geraumer Zeit über die Teilmarktgrenzen hinweg
serer Einschätzung nach wird das Umsatzvolumen dieser und teils in Nebenlagen oder sogar ins Umland führte, läuft
Nutzergruppe 2020 die 200.000 m² – Marke nicht mehr immer mehr ins Leere: Verbleib und Umstrukturierung mit
überschreiten. Umbau in den Altflächen sind die Konsequenz.
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notierte
Ende Dezember bei genau drei Prozent und damit 0,6 Pro-
zentpunkte unter dem Vorjahresquartal. Selbst die anzie-
hende Neubautätigkeit wird auch 2020 nicht ausreichen,
dass die Leerstände wieder steigen. Im Gegenteil, wir er-
warten dieses Jahr den Tiefpunkt mit einer durchschnittli-
chen Leerstandsquote von dann 2,9 Prozent.
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 4Fertigstellungen erreichen höchstes Volumen seit 2010 Im zweiten Jahr in Folge Mietpreisplus in jeder der Big 7
Im letzten Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zu- Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines
gelegt und mit 1,12 Mio. m² nicht nur die eine Mio.-Marke weiter abnehmenden Angebots hat seit 2010 zu steigenden
überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungs Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg
volumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 wuchsen die der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 %. Der JLL-Spitzen-
Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen mietpreisindex (als Mittelwert der Spitzenmieten in den
um 21 Prozent an. Der nach wie vor rückläufigen Leerstän- Big 7) notiert aktuell bei 218 Punkten, dem höchsten Wert
de wegen wird allerdings deutlich, wie ausgetrocknet der seit 1992. Spitzenreiter sind Köln (+11 %) und Berlin (+9 %).
Markt für Neubauflächen ist und es wird noch eine Weile 2020 dürfte das über die Big 7 aggregierte Spitzenmiet-
dauern, bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. preiswachstum bei 3,9 % liegen und damit mit geringer Ab-
Und es wird weiter gebaut: 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon schwächung anhalten. Höhere Wachstumsraten können –
aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später sogar ausgehend von einem niedrigeren Niveau als in den CBDs – in
2,6 Mio. m² erwartet. Trotz der hohen Auslastung in der anderen Teilmärkten erwartet werden.
Baubranche wurde auch im vierten Quartal dem Flächen- Die steigenden Mietpreise bedeuten für die Nutzer mittler-
volumen nach bei mehr Projekten mit dem Bau begonnen weile hohe Kostensteigerungen. Wer noch vertraglich ge
als im gleichen Zeitraum Büroflächen fertiggestellt wurden. sicherte Optionen hat, kann sich glücklich schätzen und
Aktuell sind in den Big 7 über 4,4 Mio. m² im Bau, mehr Krä- zieht diese. Der starke Personalaufbau der letzten Jahre
ne drehten sich zuletzt 2001. Berlin und München sind nach lässt manche Büros „aus allen Nähten platzen“. Dann ist
wie vor die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. ein Umzug unvermeidlich und Mietsteigerungen können
In Berlin sind es rund 1,5 Mio. m² (davon 53 % frei) und in nur durch ein Ausweichen in Nebenlagen (nicht für alle Un-
München 858.000 m² (davon 37 % frei). Ab 2021 wird sich ternehmen eine Option) oder Verdichtung mit modernen
die Angebotsausweitung auch spürbar auf die Leerstands- Arbeitsplatzkonzepten verhindert werden.
quoten dieser Märkte auswirken.
Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m2)
2018 2019 %
Berlin 1
841.700 998.500 18,6
Düsseldorf 2 415.000 549.900 32,5
Frankfurt/M 3
633.300 579.900 -8,4
Hamburg 4 580.000 530.000 -8,6
Köln 5
305.200 291.300 -4,6
München Region 6 975.000 760.000 -22,1
Stuttgart 7 215.300 319.000 48,2
Gesamt 3.965.500 4.028.600 1,6
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 5Leerstand inklusive Untermietflächen
Q4 2018 Q4 2019 %
m² Quote (%) m² Quote (%)
Berlin 1
402.400 2,0 376.500 1,8 -6,4
Düsseldorf 2 630.500 6,9 525.700 5,8 -16,6
Frankfurt/M 3 726.500 6,3 637.300 5,5 -12,3
Hamburg 4 580.400 3,9 452.400 3,0 -22,1
Köln 5 251.000 3,3 168.000 2,2 -33,1
München Region 6 599.600 2,9 478.500 2,3 -20,2
Stuttgart 7
196.100 2,2 206.700 2,3 5,4
Spitzenmietpreise (in €/m2/Monat)
Q4 2018 Q4 2019 %
Berlin 1
34,00 37,00 8,8
Düsseldorf 2
28,00 28,50 1,8
Frankfurt/M 3 40,00 41,50 3,8
Hamburg 4
28,00 29,00 3,6
Köln 5 23,50 26,00 10,6
München Region 6 39,00 41,00 5,1
Stuttgart 7 23,50 24,50 4,3
Fertigstellungen (in m2)
2018 2019 %
Berlin 1 146.900 237.300 61,5
Düsseldorf 2 91.800 115.600 25,9
Frankfurt/M 3 88.200 130.300 47,7
Hamburg 4 145.000 117.100 -19,2
Köln 5 89.800 95.600 6,5
München Region 6 290.500 335.600 15,5
Stuttgart 7 75.200 92.700 23,3
Büroflächenbestand (in Mio. m²)
Q4 2018 Q4 2019 %
Berlin 1
20,26 20,42 0,8
Düsseldorf 2
9,18 9,15 -0,3
Frankfurt/M 3 11,58 11,65 0,6
Hamburg 4
14,99 15,02 0,2
Köln 5 7,71 7,79 1,1
München Region 6 20,39 20,63 1,2
Stuttgart 7 8,72 8,81 1,0
1
Stadtgebiet; 2 Stadtgebiet inkl. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden; ³ Stadtgebiet inkl. Eschborn und Kaiserlei; ⁴ Stadtgebiet; ⁵ Stadtgebiet; ⁶ Stadtgebiet inkl. Umlandgemeinden;
⁷ Stadtgebiet inkl. Leinfelden-Echterdingen
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 6Berlin
Entwicklung der Hauptindikatoren
Rekordjahr am Berliner Büroflächenvermietungsmarkt
Das Jahr 2019 endete am Berliner Büroflächenmarkt mit
einem neuen Rekordflächenumsatz. Insgesamt 998.500 m²
konnten im letzten Jahr vermietet werden. Davon entfielen
276.100 m² auf das vierte Quartal. Der Vermietungsmarkt
war insbesondere von Großtransaktionen gekennzeichnet.
Die fünf größten Transaktionen erreichten einen Anteil von
17 % am Gesamtumsatz. Es ist zunehmend zu beobachten,
dass immer mehr Unternehmen ihren Sitz in die Hauptstadt
verlagern oder ausbauen und im Zuge dessen große Flächen
suchen. Diese Beobachtung spiegelt sich im Anstieg an Ver- Umsatz um 257% zum Vorjahr an und unterstreicht die vor-
mietungen in der Größenklasse ab 10.000 m² um 143 % zum herrschende Dynamik. Viel eher ist dieser Trend dem Auslau-
Vorjahr wider. 2019 stieg der Bestand an Büroflächen um fen zahlreicher Mietverträge und der Bestandszunahme um
0,8 %, wohingegen die Leerstandsquote auf ein Tief von 4,4 % geschuldet. Vor dem Hintergrund der Flächenknapp-
1,8 % sank. Trotz Gesamtrückgang des Leerstandes, wuchs heit und der hohen Nachfrage erreichte das Mietniveau Ber-
dieser im Teilmarkt Mediaspree um das Dreifache an. Diese lins 2019 neue Höchstwerte. So stieg die Spitzenmiete um
Entwicklung ist allerdings nicht auf die mangelnde Nachfrage 9 % auf 37,00 €/m²/Monat und die gewichtete Durchschnitts-
am Standort zurückzuführen. Im Gegenteil 2019 stieg der miete um 22 % auf 25,70 €/m²/Monat an.
Berlin: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Berlin: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Wedding Gesundbrunnen
Klar aho eh
A114 Prenzlauer
Tiergarten Berg
Areal Hauptbahnhof-Europacity A10
€ 28,00 - 35,50
Kon rad sh Malcho w(H oh ensch
A111
Charlottenburg Tegeler See Moabit
Reinickendorf Außerhalb Nord
Charlottenburg 1A
€ 22,00-37,00 € 11,00-18,00
Pankow
A105
Hansaviertel Mitte 1A
€ 26,00 - 35,50
Schöneberg Berlin-Tegel
Falken see Mitte
Wilmersdorf
Tiergarten
Lichtenberg
Areal Potsdamer-Leipziger Platz
Mitte € 25,00 - 37,00
€ 21,00-33,00 Charlottenburg Kreuzberg
Mitte
Schöneberg
Spandau
Prenzlauer Berg-Friedrichshain
Marzahn-Hellersdorf
€ 17,50-28,00
Charlottenburg-Tiergarten
Außerhalb West € 17,00-27,50 Friedrichshain-Kreuzberg
€ 11,50-17,50
Mediaspree Außerhalb Ost
Charlottenburg-Wilmersdorf € 26,00-35,00 € 10,00-27,50
Ber lin
Wilmersdorf-Schöneberg
Groß Havel
€ 16,00-28,00
GlienickeGroßziethen Kreuzberg-Tempelhof
Bohnsdorf
€ 15,00-30,50
Schönefeld
Gatow Kienberg
A113 A103
Waßmannsdorf
Berlin-Schönefeld A115
Waltersdorf
Tempelhof-Schöneberg
Selchow Berlin-Schönefeld A100
Außerhalb Süd Neukölln
€ 10,00-26,50 Treptow-Köpenick
Glasow Kiekebusch
Rotberg
Karlshof
Klad o w Tollkrug Steglitz-Zehlendorf
Großer
A113
Areal Flughafen Berlin-Brandenburg Adlershof Müggelsee
Die
€ 8,50-18,50
Breite € 10,00-18,50
Dahlewitz A10 A13
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 BerlinDüsseldorf
Entwicklung der Hauptindikatoren
Düsseldorf erreicht mit 550.000 m² neuen
Umsatzrekord
Mit insgesamt rund 550.000 m² wurden auf dem Düsseldor-
fer Büroimmobilienmarkt ein Drittel mehr Flächen umge-
setzt als im Vorjahr (2018: 415.000 m²). Erstmals seit 2007
überschreitet das Umsatzvolumen wieder die 500.000 m²-
Marke. Der Großteil entfiel mit 492.000 m² auf das Düssel-
dorfer Stadtgebiet. Vier und damit für den Düsseldorfer
Markt ungewöhnlich viele Großabschlüsse über mehr als
20.000 m² trugen zu diesem Rekordwert bei. So mietete das standsquote hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als
internationale Medienunternehmen WPP rund 34.100 m² halbiert, auch im Jahresverlauf 2019 ist sie kontinuierlich
im Projekt „Mizal“. PricewaterhouseCoopers unterzeichnete gesunken, aktuell liegt sie bei 5,8 %. Betrachtet man nur
einen Vertrag über rund 23.800 m² im Projekt „Eclipse“, das das Düsseldorfer Stadtgebiet sind es nur 4,7 %. Für 2020 ist
NRW Umweltministerium mietete 21.300 m² in der ehema mit einem weiteren Rückgang der Quote für den Gesamt-
ligen EON-Zentrale und der Flex-Space-Anbieter WeWork markt auf unter 5 % zu rechnen. Die Spitzenmiete stieg im
rund 20.300 m² in den Herzogterrassen. Die stärkste Nach- vierten Quartal um 50 Cent auf 28,50 €/m²/Monat und er-
frage kam von den unternehmensbezogenen Dienstleistern reicht – ebenso wie die gewichtete Durchschnittsmiete mit
(20 %) und der öffentlichen Verwaltung (13 %). Die Leer- 17,26 €/m²/Monat – einen neuen Rekordwert.
Düsseldorf: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Düsseldorf: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Lank-L atu m Lang stkier st Pempelfort
Fischeln Kalkum Kalkum Roh den hau s
Kaiserswerth
Ratin gen
Ilverich Oberkassel Altstadt
Stru em p Flughafen
Ratingen City
€ 11,00-17,50 € 9,00-26,00
A44 Lichtenbroich € 8,00-15,50 Carlstadt Stadtmitte
Lohausen Nied erschwar zbach
Düsseldorf
Rhein
CBD Düsseldorf
€ 17,00-28,50
Unterrath
Rath Hafen Regierungsviertel
Knittkuhl € 11,50-21,00
Stockum
Nord Unterbilk
Metzkau sen
Rhein € 8,00-17,00 Friedrichstadt
Derendorf
City-Süd Oberbilk
Seestern Mörsenbroich Lu den berg € 8,00-11,00
Hubbelrath
€ 9,50-14,50
Lörick Ludenberg
Kennedydamm
Golzheim Bilk
Meerb usch
€ 14,50-23,50 Mettm ann
A52
Niederkassel
A57 Grafenberg Schöller-
Linksrheinisch Düsseltal
Dornap
Heerdt € 7,00-20,00 Pempelfort Grafenberg-Ost
Oberkassel
€ 9,00-14,50
Altstadt Flingern Nord Gerresheim
Düsseldo rf A3
Kaar st Stadtmitte
Carlstadt
Hafen Flingern Süd
Hafen
€ 14,50-25,00
Unterbilk
Friedrichstadt Lierenfeld City-Ost
Neu ss € 9,50-12,50 Gr uiten
Hamm Bilk Vennhausen
Oberbilk Erkrath/
Hilden Erkr ath
Neuss Unterb ach
Eller
€ 7,00-9,50 Unterfeldh aus
Unterbach A46
Süd
Flehe
€ 8,00-11,50
Volmerswerth
Wersten
Haan
Hassels Elbsee
Gr efr ath
Hild en Solin gen
Holthausen Reisholz
Himmelg eist A59
Himmelgeist
Holzh eim Itter Benrath Kalstert
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 DüsseldorfFrankfurt
Entwicklung der Hauptindikatoren
Sieben der Top-10-Deals 2019 im vierten Quartal
Der Flächenumsatz von 580.000 m² repräsentiert das dritt-
stärkste der letzten zehn Jahre und das fünftstärkste aller
Zeiten. Sieben der Top-10-Anmietungen wurden in Projek-
ten getätigt; dennoch ist bei einigen Mietern bezüglich
Projektanmietungen eine gewisse Skepsis auszumachen.
Grund sind die deutlich verlängerten Bauzeiten. Anmie-
tungsentscheidungen müssen teilweise drei bis vier Jahre
vor dem gewünschten Umzug getroffen werden. Obwohl
sich die Konsolidierung der großen deutschen Banken fort- Eschborn gleich drei dezentrale Lagen das Ranking an. Das
setzt, rangierten die Banken/Finanzdienstleister auf Platz 1 ruft zunehmend Entwickler auf den Plan, die hier auch
der Branchenstatistik. Das ist kein Widerspruch, denn einer spekulativ bauen. Die Leerstandsquote sank auf nunmehr
seits mieten die Unternehmen zunächst einmal Flächen an, 5,5 %. Bestandsminderungen veralteter Büroobjekte in
auch wenn im Wege der Konsolidierung am Ende eine ge- Form von Umwidmungen verzeichneten ein Zehnjahrestief.
ringere belegte Gesamtfläche die Folge ist. Andererseits Gleich mehrere Teilmärkte wiesen im Jahresverlauf signifi-
gibt es weiter expandierende Institute, wie etwa die ING, kante Mietpreisanstiege auf. Die Spitzenmiete stieg im Jah-
die in der City-West 26.000 m² anmietete. Bei den Teilmärk- resvergleich um 3,8 % auf 41,50 €/m²/Monat, Tendenz wei-
ten führen mit der City-West, dem Lyoner Quartier und ter steigend.
Frankfurt: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Frankfurt: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Kalb ach
Kro nb erg Ob er hoechstadt/Ts. Bonames Har heim
Ob eru rsel Kalbach Harheim
Kön igstein
Sch neidh ain
Mertonviertel-Riedberg
Ts. € 10,00-15,00 Mittelb uch en
Frankfurter Bad Vilbel
Stein bach Niederursel Berg Berkersheim
A5
Wach enb uch en
Alten hain Heddernheim Eschersheim Bergen-
Preungesheim Enkheim
Schwalbach Eschborn
Sonstige Stadtlagen (Nord)
€ 9,00-17,50 Eckenheim Maintal
Dornbusch Seckbach
Praunheim Ginnheim
Bad So d en Esch b or n Bisch ofsheim
Seckb ach
Nord
Hausen
Kelkh eim € 11,50-16,50
Bornheim Doern ig heim
Westend- Han au
A648
Rödelheim
Fr an kfu rt Nord Riederwald
Sossenheim am Main Nordend-
Rödelheim West Nordend-Ost Ost Fechenheim
€ 9,00-13,50 Bockenheim Westend-Süd
Innenstadt € 10,00-18,50 Mü hlh eim
Ostend
Unterliederbach West Bahnhofsviertel
Altstadt
€ 9,50-28,00 Kaiserlei
Gallusviertel
Nied Sachsenhausen-Nord € 8,00-16,00
Höchst Gutleutviertel
Zeilsheim
Zeilsheim Griesheim Ob err ad
Oberrad Offenb ach
Sonstige Stadtlagen (Süd) am Main Nordend-
Sachsenhausen LaemmWestend-
er spiel
Hofheim Nord West
City
Westend
€ 11,50-17,00 € 13,00-30,00
€ 16,00-33,00
Kriftel Niederrad Bockenheim
A66 Schwanheim Lyoner Quartier
Sindlingen Nordend-Ost
€ 10,00-17,00 Sachsenhausen-
Süd City-West
Hattersheim € 13,00-18,50 Innenstadt
Ob ertshau sen
Westend- Bankenlage
Süd € 19,00-41,50
A3 Altstadt
Flughafen
A661 Main
Okr iftel Kelsterb ach € 16,00-25,00
Gr aven br uch
Gallusviertel
Heu senstam m
Bahnhofsviertel Bahnhofsviertel
Flughafen Neu -Isen bu rg
€ 12,00-24,00
Rem br uecken
Sachsenhausen-
Edd ersh eim Gutleutviertel Nord
Frankfurt Westhafen
Rod gau
am Main € 18,00-25,50
Rau n heim Zepp elinh eim Sachsenhausen-
Dreieich Niederrad Süd
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 FrankfurtHamburg
Entwicklung der Hauptindikatoren
Spitzenmiete kurz vor der 30-Euro-Grenze
Der Hamburger Büroimmobilienmarkt hat im Jahr 2019
einen Flächenumsatz in Höhe von 530.000 m² erzielt. Das
liegt 9 % unter dem Vorjahr und 7 % unter dem 5-Jahres-
schnitt. Die aktuell hohe Nutzernachfrage hätte ein höheres
Ergebnis ermöglicht. Die starke Angebotsknappheit hat das
aber gehemmt. Für das Jahr 2020 erwarten wir aufgrund
der anhaltenden Flächenknappheit ein Ergebnis von nur
500.000 m². auf dem niedrigsten Wert seit Anfang 2001. Und für das
Der Teilmarkt Innenstadt führt die Teilmarktstatistik mit Jahr 2020 erwarten wir einen weiteren Rückgang. Im Jahr
109.000 m² vor der HafenCity (61.000 m²) an. Für die Innen- 2019 wurden 117.000 m² Büroflächen fertiggestellt. Das
stadt ist es das schlechteste Ergebnis der vergangen fünf liegt ein Viertel unter dem 5-Jahresschnitt. Und auch in
Jahre. Die unternehmensbezogenen Dienstleister liegen den beiden Jahren 2020 und 2021 werden in Summe nur
mit 82.000 m² knapp vor Handelsunternehmen (79.000 m²). 350.000 m² fertiggestellt, davon aktuell nur ein Drittel noch
Die Flexible Office Space-Branche hat 2019 rund 16.000 m² verfügbar. Erst ab dem Jahr 2022 werden die Fertigstellun-
angemietet. Das ist weniger als in den beiden Vorjahren. gen merklich anziehen. Die Spitzenmiete ist im Jahresver-
Auch den Betreibern macht die Flächenknappheit zu schaf- gleich um einen Euro auf 29,00 €/m²/Monat und die Durch-
fen. Die Leerstandsquote notiert zum Jahresende bei 3,0 % schnittsmiete um 1,70 € auf 17,70 € gestiegen.
Hamburg: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Hamburg: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Hummelsbüttel Sasel Volksdorf
Wellingsbüttel
A23
Puetjen Schnelsen Hamburg
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf
Flughafen - Groß Borstel Hamburg Nord-Ost
Halstenb ek
€ 9,00-13,50 € 9,00-12,50
Bramfeld Farmsen-Berne
Eidelstedt Groß Borstel Alsterdorf Steilshoop
Schen efeld Rahlstedt
City Nord
€ 9,50-15,00
Lurup Lokstedt Barmbek-Bramfeld
Winterhude € 10,00-15,50
Eppendorf
Iserbrook Stellingen Barmbek-Nord
Hamburg-West Winterhude-Uhlenhorst
€ 9,00-12,50 € 10,00-14,50
Tonndorf
Hoheluft-Ost Dulsberg
Ham bu rg Wandsbek
Hoheluft-West
A7
Barmbek-Süd Wandsbek
Harvestehude
Osdorf Bahrenfeld € 9,00-14,50
Jenfeld
Eimsbüttel
Eimsbüttel Uhlenhorst
€ 10,00-14,50 Bar sbü ttel
Außenalster Eilbek Marienthal
Rotherbaum
Groß Flottbek Altona-Nord Eppendorf-Harvestehude-Rotherbaum östliche
Hohenfelde
Sternschanze € 12,50-22,00 Außenalster A24
Altona-Ottensen-Bahrenfeld
- St. Georg
€ 12,00-17,50 St. Georg € 12,50-21,50
Nienstedten St. Pauli Borgfelde
Innenstadt Hamm
Othmarschen City Süd (Außenbereich)
Ottensen St. Pauli Neustadt
€ 14,50-29,00 Horn
Altona- Hamburg- € 9,00-12,50
Altstadt € 12,00-22,50 Altstadt
Elbe Billbrook-Billwerder-Billstedt A1
City Süd (Kernbereich)
Hammerbrook Bille Billstedt
Hafenrand € 6,00-12,50
Norderelbe € 9,50-16,00
€ 13,50-22,50 HafenCity
Vorhafen
Köhlfleet Parkhafen HafenCity
Finkenwerder Steinwerder
PetroleumhafenWaltershof
Harburg - südlich der Elbe € 16,00-26,00 Rothenburgsort
€ 9,00-14,50 Kleiner Billbrook Bergedorf
Grasbrook € 9,00-15,00
Veddel Billwerder Bucht
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 HamburgKöln
Entwicklung der Hauptindikatoren
Spitzenmiete auf Rekordniveau, weiterer
Anstieg absehbar
Der Kölner Bürovermietungsmarkt verbuchte 2019 einen Flä-
chenumsatz von rund 291.000 m², somit wurden 5 % weniger
Flächen umgesetzt als im Vorjahr und 10 % weniger als im
Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Auch die Anzahl
der abgeschlossenen Mietverträge liegt unterhalb des Durch-
schnittswertes. In diesen Zahlen spiegelt sich der anhaltende
Produktmangel wider. Flächengesuche mit mehr als 5.000 m²
sind nicht aus dem Bestand, sondern nur als Vorvermietun- Luft- und Raumfahrt (DLR) mit 7.900 m² an der Linder Höhe.
gen in Projektentwicklungen zu bekommen. Angesichts die- Ende 2019 sind nur rund 168.000 m² kurzfristig verfügbar, die
ser Angebotslage erwarten wir für 2020 einen geringeren Leerstandsquote ist auf 2,2 % gesunken. Ein weiterer Rück-
Flächenumsatz von 270.000 m². Insgesamt gab es zehn Ab- gang ist auch 2020 wahrscheinlich. Die Spitzenmiete ist in
schlüsse in der Größenordnung ab 5.000 m². Den größten den letzten zwölf Monaten um fast elf Prozent von 23,50 €/
Abschluss markiert die Anmietung der Sparkasse KölnBonn m²/Monat auf 26,00 € gestiegen und damit so hoch wie nie
über rund 17.600 m² im Kite Butzweilerhof im Teilmarkt Os- zuvor. Ein weiterer, deutlicher Anstieg zeichnet sich bereits
sendorf/Nippes. Es folgen mit 8.400 m² die Arlanxeo Deutsch- ab. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zog an und er-
land GmbH in der Messe City und das Deutsche Zentrum für reicht mit 16,35 €/m²/Monat einen neuen Höchstwert.
Köln: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Köln: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Auweiler Heimersdorf Har d t
Lindweiler
Pulh eim Pesch E31 Flittard
Esch/Auweiler
Longerich Dünnwald
A57
Ossendorf/ Stammheim Ber gisch
Nippes Weidenpesch Höhenhaus Glad bach
Bocklemünd/Mengenich
Ossendorf
€ 6,50-14,00 Niehl
Sonstige Lagen
Mauenheim € 6,00-11,50
Wid d er sdo rf Bilderstöckchen
Dellbrück
Widdersdorf
Mülheim
Brauweiler Vogelsang Nippes Holweide
Bickendorf Riehl
Neuehrenfeld
Köln
Buchheim
Ben sber g
Lövenich
Neustadt-Nord
Ehrenfeld Buchforst
Müngersdorf Deutz/
Ehrenfeld/ City Messe
Braunsfeld € 9,50-26,00 € 8,00-20,00 Höhenberg A4
Braunsfeld Merheim Brück
Weiden € 6,50-15,50 Altstadt-Nord
Kalk Kalk/
Deutz
Peripherie West Mülheim
€ 7,00-12,50 € 7,00-16,00 Neubrück
Buschb ell Altstadt-Süd Vingst
Lindenthal Humboldt-
Rheinufer-West
Junkersdorf Gremberg Ostheim
Marsd or f
Lindenthal/ € 13,00-26,00 Rath/Heumar
Sülz Neustadt-Süd
€ 8,00-15,00 A559 Rath
Sülz Poll
Fr ech en Bayenthal Fo rsb ach
Raderberg
A1 Klettenberg Zollstock Gremberghoven
Bayenthal/
Porz/
Marienburg Westhoven
Gremberghoven
€ 9,00-16,00 Marienburg
Ensen
€ 8,50-13,50 Eil
Raderthal A3
Gleu el Finkenberg
Rösrath
A555
Hür th
Rodenkirchen
Ber ren rath Porz
Rondorf Rodenkirchen Weiß
Urbach A59 Grengel
Kon rad er ho ehe € 7,00-11,00
Hahnwald
Zündorf
Sürth Elsdorf
Meschenich ImmendorfImmendorf Godorf Wahnheide Köln/Bonn
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 KölnMünchen
Entwicklung der Hauptindikatoren
Knappes Flächenangebot hemmt Flächenumsatz und
befeuert Mietpreise
Am Münchener Bürovermietungsmarkt wurden im Gesamt-
jahr 760.000 m² vermietet oder von Eigennutzern belegt.
Das sind mehr als ein Fünftel weniger als im Vorjahr und
10 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Der Umsatzrück-
gang erklärt sich vor allem durch ein schwaches viertes
Quartal und insgesamt weniger Großabschlüsse als 2018.
Für das Jahr 2020 erwarten wir einen Flächenumsatz in
Höhe von 800.000 m². davon 37 % noch verfügbar. Die seit längerem anhaltende
Die Innenstadt ist mit einem Flächenumsatz in Höhe von Marktsituation mit sinkendem Flächenangebot auf bereits
147.000 m² der umsatzstärkste Teilmarkt vor dem Um- niedrigem Niveau sowie die hohe Flächennachfrage auf-
land-Nord. Der Umsatzanteil des Umlandes liegt bei 30 % grund guter regionalwirtschaftlicher Entwicklung lassen
– das ist der höchste Wert der vergangenen Jahre. das Mietniveau seit Jahren ansteigen. Die Spitzenmiete
Die Leerstandsquote ist zum Jahresende auf 2,3 % gefal- notiert zum Jahresende bei 41,00 €/m²/Monat und die
len – das ist der niedrigste Wert seit Anfang 2002. Im Jahr Durchschnittsmiete ist auf rund 20,20 € gestiegen. Im
2019 wurden 336.000 m² Büroflächen fertig. Insgesamt be- Münchener Stadtgebiet liegt sie bei 22,80 €.
finden sich derzeit rund 860.000 m² Büroflächen im Bau,
München: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
München: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Rothsch waig e
Kar lsfeld Ism an in g
Speichersee
Ob erschleiß heim
Neu -Estin g E45
Feldmoching-Hasenbergl
A99
Olch ing
A8 Norden
A9
€ 14,00-21,00 Umland-Nord
Gr öb enzell
€ 10,00-16,00
Schwabing-Freimann
Allach-Untermenzing Milbertshofen-Am
Hart
Olympiapark
Moosach Kirchh eim
€ 14,00-22,00 b. M ün chen
Eichen au
Schwabing-Nord Gr ub
Poin g
Puch heim
€ 16,50-26,00
Heim stetten
Aubing-Lochhausen-Langwied Westen Schwabing-West Bogenhausen
€ 15,50-23,50
Neuhausen-Nymphenburg Arabellapark
Maxvorstadt
€ 17,50-23,50
Innenstadt
€ 22,50-41,00 Bogenhausen Parsd or f
Pasing-Obermenzing Riem Umland-Ost
Laim Mü nch en € 20,00-30,00 A94
Altstadt-Lehel € 10,00-16,00
Westend Schwanthalerhöhe Moosfeld/
€ 16,50-25,00 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Au-Haidhausen
Berg am Laim
Riem Ottend ich l
€ 10,00-17,00
Ger mer in g A96
Osten
Gr äfelfing
€ 15,50-30,00
Sendling-Westpark
Trudering-Riem
Sendling
Umland-West Hadern Haar
€ 9,50-14,50 Ramersdorf-Perlach
Planeg g Martin sr ied
Süden
€ 12,00-21,00 Vater stetten
Untergiesing-Harlaching Neuperlach
Obergiesing € 12,00-17,50
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
Stockdo rf
A95
Neu b iberg
Umland-Süd
€ 9,50-14,50
Gau tin g
Ottob ru n n
Unterb ru nn A995 Unterh ach ing
Gr ün wald
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 MünchenStuttgart
Entwicklung der Hauptindikatoren
Zweitbestes Bürovermietungsjahr
Auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt wurde im Jahr
2019 mit rund 319.000 m² fast doppelt so viel Bürofläche
umgesetzt wie im Vorjahreszeitraum. Der Fünfjahresschnitt
wurde um rund 11% übertroffen. Verantwortlich für dieses
überdurchschnittliche Umsatzergebnis sind Anmietungen
von Großnutzern, darunter Vector Informatik (ca. 25.000
m²), Siemens (ca. 20.000 m²) und die Alte Leipziger-Halle-
sche (ca. 19.300 m²), die sich allesamt Flächen in Projekt-
entwicklungen in Nebenlagen mit hoher Vorlaufzeit gesi- Baufertigstellungen von ca. 236.000 m² erwartet. Angesichts
chert haben. Dennoch führt die City die Teilmarktstatistik der hohen Eigennutzerquote werden die neuen Flächen die
nach Anteil am Flächenumsatz (ca. 20%) und Anzahl der Angebotsseite nur wenig entlasten. Die Spitzenmiete stieg
Deals (ca. 38%) an. Die Öffentliche Verwaltung erwies sich binnen eines Jahres um 1,00 Euro/m²/Monat auf aktuell
mit rund 78.200 m² als umsatzstärkste Nachfragegruppe. 24,50 Euro/m²/Monat. Bis Jahresende wird ein weiterer An-
Die traditionell starke Industriebranche folgt mit knapp stieg um 0,50 Euro/m²/Monat erwartet. Im Q4 2019 erhöhte
53.000 m² angemieteter Fläche. Das Fertigstellungsvolu- sich die Leerstandsquote zum Vorquartal um 0,1 Prozent-
men lag 2019 mit knapp 93.000 m² etwa auf Niveau des punkte auf 2,3%, was allerdings auf den Freizug einer gro-
mittelfristigen Vergleichs. Zwar werden für 2020 Rekord- ßen Bürofläche zurückzuführen ist.
Stuttgart: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Stuttgart: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2019/Q4
Stammheim Neu stad t
Neu wirtshau s Rem s-M u rr -Kr eis Kor b
Hirschlan den
Zuffenhausen Mühlhausen
Kor ntal-M ü nch in g en
Zuffenhausen € 10,00-16,50
Ditzin gen Waib ling en Klein hep pach
Münster
Bein stein
Hoefing en
Geb ersheim Weilimdorf
Rutesh eim € 11,00-16,50 Feuerbach Bad Cannstatt Fellbach
€ 13,50-19,50 € 11,00-17,00 Weinstadt
Weilimdorf Rem shald en
Ker nen
im Remstal
Feuerbach Bad Cannstatt
Ger ling en Stuttgart-Nord Stuttg art
Leon b er g
€ 15,00-20,00
Stuttgart-Nord Stetten
Untertürkheim im Remstal Schn ait
City Stuttgart-Ost Stru em pfelbach
Botnang Unter-Obertürkheim/
€ 15,50-24,50 Wangen-Hedelfingen Obertürkheim
Stuttgart-West
Mitte € 10,50-16,50
Stuttgart-West € 15,00-20,00 Stuttgart-Ost
Wangen
€ 10,50-16,00
War mb ro nn
Stuttgart-Süd
Stuttgart-Süd € 10,50-16,50 Hedelfingen
Mag stadt
A81
Degerloch
€ 10,50-20,00 Sillenbuch
Vaihingen
Degerloch
Esslin gen
Vaihingen-Möhringen Hoffeld am Neckar
€ 13,00-20,00
A831 Ostfild ern
Möhringen
Birkach
Kem nat
Fasanenhof Plieningen
Sind elfin gen € 11,50-18,00 € 9,00-11,00 Ploch ing en
Plieningen
Leinfelden -E chterd ing en
A8 Den kend or f
Dag ersh eim
Leinfelden-Echterdingen
Böb ling en € 11,00-19,00 Wern au
Neu h au sen
(Neckar)
Stuttgart au f d en Wen dlin gen
Ber nh ausen Fild er n am Neckar
Büromarktüberblick | 4. Quartal 2019 StuttgartKontakte
Kontakt Berlin
Stephan Leimbach Helge Scheunemann Gerald Dietzold
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+49 (0) 69 2003 1245 +49 (0) 40 350011 225 +49 (0) 30 203980 144
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